El nuevo decreto andaluz sobre viviendas particulares de uso turístico: análisis a la luz de la agenda europea para la economía colaborativa

Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 Cuadernos de Turismo, nº 41, (2018); pp. 591-613 Universidad de Murcia ISSN: 1139-7861 eISSN: 1989-4635 DOI: http://dx.doi.org/10.6018/turismo.41.327171 EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO TURÍSTICO. ANÁLISIS A LA LUZ DE LA AGENDA EUROPEA PARA LA ECONOMÍA COLABORATIVA Alejandro Román Márquez Universidad de Sevilla RESUMEN Con ocasión del análisis del recientemente aprobado Decreto andaluz sobre viviendas particulares de uso turístico se van a poner de manifiesto las cuestiones más relevantes y polémicas de su régimen jurídico, haciendo una comparativa con aspectos destacados de otras regulaciones autonómicas en la materia, poniendo de relieve las principales novedades pero también las ausencias más destacadas de la norma andaluza, y todo ello interpretado conforme a la también recientemente aprobada “Agenda europea para la economía colaborativa”, documento esencial para conocer la opinión de la Unión Europea sobre estas actividades y, fundamentalmente, sobre los nuevos mecanismos de intermediación online en el sector turístico. Palabras clave: Viviendas turísticas, economía colaborativa, Agenda europea, intermediación online. The new Andalusian Decree on private homes for tourist use. Analysis under the European agenda for colaborative economy ABSTRACT During the analysis of the recently approved Andalusian Decree on private homes for tourist use will be highlighted the most important and controversial issues of their legal Recibido: 13 de octubre de 2016 Devuelto para su revisión: 21 de abril de 2017 Aceptado: 11 de mayo de 2017 Departamento de Derecho Administrativo. Universidad de Sevilla. Campus Ramón y Cajal. C/ Enramadilla 18-20, 41018 SEVILLA (España). E-mail: [email protected] ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ592 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 status, making a comparison with highlights of other regional regulations on the matter, foregrounding the main developments but also the most notable absences of the Andalusian rule, and all interpreted under the recently adopted “European Agenda for collaborative economy”, an essencial document to know the opinion of the European Union on these activities and, fundamentally, about new online trading mechanisms in the tourism sector. Keywords: Tourist homes, collaborative economy, European agenda, collaborative platforms. 1. INTRODUCCIÓN Andalucía se ha sumado recientemente al grupo de Comunidades Autónomas que regulan por vía reglamentaria el uso turístico de las viviendas particulares. Con esta finalidad ha aprobado el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. De su encabezado se desprende que esta norma está dividida en dos partes esencialmente diferentes: una primera que reglamenta la dedicación, por parte de sus propietarios, de viviendas de naturaleza residencial a la actividad de alojamiento turístico; y una segunda que contiene diversas modificaciones del régimen jurídico de los apartamentos turísticos, modalidad tradicional de establecimiento de alojamiento turístico y ajena, por lo tanto, al ámbito de las viviendas particulares. La principal diferencia entre las viviendas particulares de uso turístico y los apartamentos turísticos está en que, mientras que en las primeras únicamente se proporciona al usuario un servicio de alojamiento, en los segundos se añade a éste una serie de servicios turísticos de carácter complementario, como la limpieza diaria o el servicio de conserjería/recepción1. Este criterio diferenciador ya fue recogido expresamente por la Orden de 17 de enero de 1967, sobre ordenación de apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico (Preámbulo), reiterándose posteriormente por la doctrina especializada (Verdera Izquierdo, 2009: 13-19; Campuzano Tomé, 2015: 1.219-1.220) El objeto de este trabajo se centra, por su trascendencia y actualidad, en el análisis del nuevo régimen jurídico de las viviendas particulares dedicadas al uso turístico en Andalucía, poniendo de relieve sus diferencias y similitudes más relevantes respecto de regímenes análogos en otras Comunidades Autónomas, señalando las novedades introducidas en esta materia, así como las eventuales lagunas y los principales problemas interpretativos que pudiesen existir. Todo ello, además, interpretado conforme a las previsiones de la nueva Agenda europea para la economía colaborativa, recientemente aprobada por la Comisión Europea. 2. PRESUPUESTO, CAUSAS Y FINES DEL DECRETO 28/2016, DE 2 DE FEBRERO El ejecutivo andaluz fundamenta la elaboración de esta norma en la modificación operada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en ade- 1 Sobre tal diferenciación resulta ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1982 (RJ 1982/5828). EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 593 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 lante LAU), por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas2. Recuérdese cómo el nuevo texto de la LAU excluyó expresamente de su ámbito de aplicación “[...] la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5 letra e). La causa de dicha exclusión, reproducida por la exposición de motivos del reglamento andaluz, está en el aumento significativo y continuado, en los años precedentes, del uso de viviendas privadas como alojamientos turísticos3. En la raíz de dicho aumento el Decreto andaluz sitúa las nuevas formas de viajar, el deseo de los turistas de mantener una relación más directa con los residentes del destino elegido y los nuevos canales de comercialización de la oferta turística, entre los que destacan los nuevos portales de Internet4. Dentro de éstos, y aunque el Decreto andaluz no aluda a ellos expresamente, destacan especialmente aquéllos que han sido incluidos, con mayor o menor justificación, dentro del fenómeno conocido como “economía colaborativa”. La regulación andaluza de los canales de comercialización de la oferta turística será objeto de reflexión en un epígrafe específico de este trabajo. Como justificación de esta norma, el ejecutivo andaluz parte del aserto de que “[...] la oferta de este canal es muy amplia y no siempre va acompañada, como sería deseable, de un excelente servicio, ni de una mínima garantía”, sin olvidar que, como señala previamente, el uso cada vez más habitual de viviendas particulares como alojamientos turísticos “[...] podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de los destinos turísticos”5. Tal problemática orienta toda la regulación contenida en esta norma, de forma que su objetivo principal será “establecer una mínimas garantías de calidad y seguridad para las personas usuarias”, del cual se desprenden a su vez una serie de objetivos o fines parciales y complementarios del objetivo principal6: 2 Sobre esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos vid. Román Márquez (2014); o, desde una perspectiva más genérica, VVAA (2013); y Blanco Carrasco (2014), entre otros. 3 Circunstancia que ya fuera puesta de manifiesto, en su momento, por el Plan Nacional e Integral de Turismo (PNIT) 2012-2015. Conforme a este documento, el incremento habría sido del 15,9 % durante el año 2011 (Ministerio de Industria, Energía y Turismo, 2012: 90). Tal y como refleja un estudio realizado por la Universidad Ramón Llull/ESADE Business School-Law School, durante el año 2014 el 14 % de los turistas en España se hospedaron en viviendas de este tipo, siendo la modalidad habitual para 9 de cada 10 turistas que optaron por esta clase de alojamiento, predominando indiscutiblemente el turista extranjero (79 % sobre el total) y una edad media de 46,8 años. En cuanto al arrendador, se trata mayoritariamente de pequeños propietarios con solamente un inmueble dedicado a esta actividad, cuyos ingresos complementan habitualmente los obtenidos con otras actividades. El canal predilecto para la contratación de estas viviendas es Internet (98 %), y dentro de éste las webs especializadas en alquiler de viviendas vacacionales. El grado de satisfacción es muy alto, siendo recomendado por 9 de cada 10 usuarios (ESADE, 2015). 4 No hace mención, sin embargo, a la gran cantidad de viviendas de segunda residencia existentes en España, lo que constituye para la doctrina especializada una de las causas principales del auge de esta actividad. Sobre esta cuestión vid. Gili I Fernández (2003) y Serrano Martínez (2011). 5 Ambas citas tomadas de la exposición de motivos del Decreto 28/2016 (párrafos segundo y tercero). En la misma línea que CEHAT (2013) y EXCELTUR (2015). 6 Exposición de motivos del Decreto 28/2016 (párrafo cuarto y ss.). ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ594 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 a) Respetar las obligaciones de seguridad pública impuestas por la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, a las actividades de hospedaje (registro documental –libro-registro– e información sobre los usuarios de estos establecimientos –partes de entrada–). b) Proteger físicamente, y como consumidor, a los usuarios de servicios turísticos, lo que se traducirá en la exigencia de una serie de requisitos y garantías a cumplir por los propietarios de las viviendas privadas dedicadas al turismo. c) Proteger el medio ambiente y el entorno urbano de los impactos que genera la actividad turística sobre el territorio, la comunidad sobre la que se integra y la convivencia vecinal. Este objetivo parte de la premisa de configurar a la actividad turística como una actividad sostenible, de tal forma que sea posible conservar los recursos turísticos para su explotación continuada en el tiempo. d) Eliminar la clandestinidad de estos alojamientos turísticos –a través de la creación de un censo de viviendas con fines turísticos de Andalucía, para lo que se dispone su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía– y la competencia desleal respecto de la oferta turística reglada, luchar contra el fraude y garantizar unos requisitos mínimos básicos de infraestructuras y de calidad, ejercitando sus potestades inspectora y sancionadora en esta materia. 3. EL OBJETO DEL DECRETO ANDALUZ: LAS VIVIENDAS PARTICULARES DEDICADAS AL ALOJAMIENTO TURÍSTICO. MODALIDADES Y RELACIÓN CON EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL A pesar de que el nuevo epígrafe e) del artículo 5 de la LAU deja claro que las viviendas particulares de uso turístico deberán cederse al usuario “en su totalidad”, el Decreto andaluz desoye esta exigencia e introduce, como novedad con respecto al resto de regulaciones autonómicas, una doble modalidad de vivienda particular de uso turístico: las cedidas en su totalidad y las que lo hacen por habitaciones. Sin embargo, las diferencias en cuanto al régimen jurídico de ambas modalidades van a ser escasas. En primer lugar, en las viviendas ofertadas por habitaciones su propietario deberá residir en la vivienda (art. 5.1 b), por lo que en éstas existirán espacios “comunes”, compartidos por el propietario y los huéspedes (como el comedor, salón, cocina o aseos) y otros de uso exclusivo por parte de éstos últimos (como mínimo, sus respectivas habitaciones). El Decreto andaluz no establece explícitamente la obligatoriedad de espacios comunes, por lo que, sensu contrario, nada impide que junto con los dormitorios pueda cederse al huésped el uso exclusivo de alguna otra estancia de la vivienda (v.gr. uno de los cuartos de baño). La clave estará en que dichos espacios, en el caso de que se consideren esenciales para que una persona pueda residir en una vivienda, deberán estar, como mínimo, duplicados, puesto que si solamente existe uno de ellos y se cede su uso exclusivo al huésped de ninguna forma podrá considerarse que el propietario reside en la vivienda. Así, por ejemplo, si se pretende reservar un cuarto de baño o una cocina al huésped es necesario que existan dos o más en la vivienda, puesto que si solamente se dispone de uno de ellos, la privación de su uso por parte del propietario impediría considerar que éste reside efectivamente en la vivienda. EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 595 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 Esta cuestión se mantiene dentro de cauces más o menos pacíficos en tanto se circunscribe a espacios que de ninguna forma son considerados necesarios para residir en una vivienda, como sucede, por ejemplo, con el jardín, el solarium, las instalaciones deportivas, la piscina o las plazas de aparcamiento. Sin embargo, la cuestión se complica cuando se toman en consideración otros espacios cuya consideración como esenciales para la residencia es, cuanto menos, discutible. Así ocurre, por ejemplo, con el salón o el comedor de la vivienda. ¿Estas estancias resultan imprescindibles para poder residir en una vivienda o son meramente accesorios y, por tanto, es posible su cesión en exclusiva a los usuarios turísticos? Partiendo de la tesis de que la función básica de una vivienda es proporcionar un espacio para el descanso, la higiene personal y la preparación de alimentos a su inquilino7 (al menos en la cultura occidental, ya que existen otras culturas, como la asiática, que prescinden habitualmente de la tercera de las funciones referidas), es perfectamente posible ceder en exclusiva a los huéspedes el uso de ambos espacios, ya que tanto el descanso como el consumo de alimentos –previamente elaborados en la cocina de la vivienda– pueden realizarse perfectamente en el dormitorio del propietario de la vivienda, sin necesidad de disponer necesariamente de un salón o de un comedor. En definitiva: cocina, cuarto de baño y lugar para el descanso (dormitorio u otra dependencia debidamente acondicionada al efecto) serán los espacios a los que, siguiendo la interpretación expuesta, deberá poder acceder el propietario para que pueda considerarse que éste reside efectivamente en su vivienda y, en consecuencia, pueda cederse a los usuarios turísticos por habitaciones. Obviamente, tal interpretación está sujeta a un eventual desarrollo normativo de estas previsiones y, fundamentalmente, a la opinión de los tribunales, cuya jurisprudencia servirá para aclarar las cuestiones planteadas. En cualquier caso, si finalmente se considerase que no se cumplen los parámetros fijados en el Decreto andaluz para la cesión turística de una vivienda por habitaciones, siempre será posible arrendarla –igualmente por habitaciones– sujetándose al régimen general de la LAU. No podrá calificarse en ningún caso como alquiler turístico, ni utilizar los canales de intermediación turística, ni autorizarse como tal, ni sus usuarios gozarán de la protección dispensada al turista, pero seguirá siendo posible su arrendamiento a terceros al tiempo que su propietario continúa residiendo en la vivienda. Volviendo a la exposición de las diferencias entre las viviendas particulares cedidas en su totalidad y por habitaciones, la segunda de ellas consiste en que, en éstas últimas, el Decreto andaluz permite expresamente que se utilicen “las denominaciones internacionales reconocidas para este tipo de alojamiento” (art. 5.1 b): por ejemplo, las recogidas 7 Una pista sobre cuáles son las estancias esenciales que cualquier vivienda debe poseer para ser considerada como tal se haya en la Orden de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Conforme a este reglamento, estas viviendas deberán “[...] incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente” (norma 6ª epígrafe a). Ante la ausencia de mejores criterios orientativos en el Código Técnico de la Edificación –aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo– y careciendo la Comunidad Autónoma andaluza de normativa específica en materia de licencias de primera ocupación y cédulas de habitabilidad, habrá que estar, para determinar cuáles son las estancias mínimas de una vivienda, a lo que señale en cada municipio su planeamiento urbanístico. ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ596 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 en la Statistical Classification of Economic Activities in the European Community (NACE Rev. 2)8, en la Standard International Classification of Tourism Activities (SICTA)9 (Vid. Gismondi y Mirto: 2002) o en la Norma ISO 18513:2003 Hotels and other types of tourism acommodation. Terminology, entre otros. La tercera reside en la capacidad máxima de ambas modalidades. Si bien el número máximo de plazas alojativas susceptibles de ser ofertadas por cualquier vivienda de uso turístico vendrá siempre determinado por lo dispuesto en su licencia de ocupación, dicho número nunca podrá ser superior, en el caso de viviendas cedidas en su totalidad, a quince plazas, y en el caso de viviendas cedidas por habitaciones, a seis plazas, sin que en ninguna de las dos modalidades puedan superarse las cuatro plazas por habitación (art. 5.2) y sin que a estos efectos tenga relevancia alguna la edad de los huéspedes10. La cuarta y última diferencia está en que mientras que la vivienda cedida en su totalidad puede ser arrendada por cualquier persona con título suficiente para ello (por ejemplo, el arrendatario de la vivienda puede dedicarla al uso turístico –“subarrendarla”– siempre que el contrato de arrendamiento suscrito con el propietario de la vivienda lo permita), sólo su propietario puede ceder la vivienda por habitaciones, ya que es el único autorizado por el reglamento andaluz para residir en la misma junto a los turistas. Están excluidas de esta posibilidad, por tanto, aquellas personas que residan en la vivienda en virtud de derechos diferentes a la propiedad, como los propios arrendatarios, los usufructuarios o los precaristas. El ejecutivo andaluz no justifica esta limitación a la libertad económica de tales personas. Con independencia de la modalidad de vivienda turística de que se trate, el Decreto andaluz exige que todas las viviendas de uso turístico estén ubicadas en inmuebles radicados en suelo de uso residencial (art. 3.1). Surge así un problema de compatibilidad entre la ordenación urbanística de la ciudad y la normativa turística, pues la planificación urbanística de los municipios españoles no suele aceptar la coexistencia de los usos turístico y residencial sobre una misma área o sector de la ciudad, y mucho menos sobre una misma parcela o inmueble11. La exclusión de tal coexistencia de usos se justifica por las incomodidades que habitualmente genera la actividad turística –esencialmente en materia de contaminación acústica y deterioro de las zonas comunes del edificio– para los residentes habituales del inmueble. Profundizando en esta incompatibilidad de usos, el propio Decreto andaluz califica el alojamiento en viviendas de uso turístico como un “servicio turístico” de los regulados en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía (art. 2.1, en adelante LTA), de forma que no existan dudas sobre la naturaleza turística de esta actividad. Se produce así un conflicto entre la naturaleza de estos alojamientos –servicios turísticos, esto es, uso turístico del suelo– y el suelo sobre el que 8 Oficina Europea de Estadística (Eurostat), Office for Official Publications of the European Communities, Luxemburgo, 2008. 9 Clasificación Internacional Uniforme de Actividades Turísticas (CIUTAT), Organización Mundial del Turismo (OMT/WTO), 1993. 10 Por ejemplo, el Decreto balear 20/2015, de 17 de abril, excluye de este cómputo las plazas efectivamente destinadas y ocupadas por niños hasta 12 años, pero también las destinadas el personal de vigilancia, de limpieza o doméstico que pueda pernoctar en el alojamiento (art. 106.7). 11 Solamente, y de forma excepcional, en relación a algunas pensiones u hostales ubicados en edificios históricos del centro de algunas ciudades. Sobre la compatibilidad de usos turístico y residencial en relación a las viviendas particulares de uso turístico vid. Guillén Navarro (2015: 135-137). EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 597 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 se asientan –de uso residencial–, conflicto que no puede ser resuelto atendiendo al reparto de competencias entre las diferentes entidades territoriales, pues tanto el urbanismo como el turismo son materias atribuidas a las Comunidades Autónomas, lo que genera una contradicción en el seno del propio Ordenamiento Jurídico autonómico cuya solución no ha sido positivizada aún. Algunas normas autonómicas sobre la materia incluyen previsiones genéricas acerca de la necesidad de que las viviendas particulares de uso turístico se adapten a la planificación urbanística del espacio sobre el que se asientan. Así lo hacen, entre otras, el Decreto 17/2015, de 26 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León, el cual dispone que “[l]as edificaciones o emplazamientos donde se ubiquen los establecimientos de alojamientos en la modalidad de apartamentos turísticos deberán cumplir la normativa vigente en materia de urbanismo, construcción y edificación, sanidad y consumo, seguridad, prevención de incendios, protección civil, accesibilidad y supresión de barreras físicas y sensoriales, higiene, protección de medio ambiente y cualquier otra que resulte de aplicación” (Disposición adicional primera); o el Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón, el cual prevé que entre el contenido mínimo de la declaración responsable realizada por el titular de la vivienda figure obligatoriamente la relativa a “[...] la compatibilidad del uso [de la vivienda] con el planeamiento urbanístico del municipio [...]” (art. 14.2 e). Se trata, en cualquier caso, de previsiones que no aportan ninguna solución práctica al problema planteado pues, como se ha señalado, el planeamiento urbanístico prohíbe de forma generalizada la compatibilidad de usos turístico y residencial sobre un mismo inmueble, por lo que si se requiere respetar las previsiones de aquél será prácticamente imposible legalizar ninguna de estas viviendas. Es necesario, por tanto, que se articulen mecanismos jurídicos que permitan compatibilizar las previsiones del planeamiento urbanístico con la naturaleza inequívocamente turística de las viviendas particulares dedicadas a esta actividad. En cualquier caso ¿Cómo justifica el ejecutivo andaluz esta mezcolanza de usos, en principio incompatibles, sobre un mismo inmueble? No lo hace de forma expresa, pero de la lectura de la exposición de motivos del Decreto 28/2016 parece inferirse del carácter accesorio que se le atribuye a la explotación turística del inmueble sobre su uso residencial, que sería la actividad principal del propietario (párrafo cuarto in fine). La explotación turística de la vivienda estaría tolerada por cuanto se trata de una actividad accesoria, pudiendo entenderse ésta como temporal, por lo que las incomodidades irrogadas a la población residente no serían continuas en el tiempo. Sin embargo, el Decreto andaluz no establece, como tampoco lo hacen el resto de regulaciones autonómicas, ningún límite temporal global al uso turístico de la vivienda, por lo que ésta puede permanecer cedida de forma ininterrumpida a diferentes usuarios turístico durante todo el año, de modo que las eventuales incomodidades generadas por la actividad turística no serían puntuales sino continuas. Lo que sí hace el Decreto andaluz es fijar un límite temporal parcial al uso turístico de la vivienda: no es posible ceder la vivienda a una misma persona por tiempo superior a dos meses continuados (art. 1.2 b). Esta previsión en ningún caso termina con el problema expuesto, por lo que no existiría ninguna supuesta accesoriedad temporal entre los usos turístico y residencial que permita justificar su compatibilidad en estas viviendas. ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ598 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 Tampoco podría justificarse la compatibilidad de usos en una supuesta excepcionalidad de las viviendas de uso turístico en relación al inmueble en el que se ubican, pues tampoco existen límites absolutos en relación al número máximo de viviendas dedicadas al uso turístico en cada inmueble, por lo que pueden llegar a ser mayoría o, incluso, la totalidad de aquéllas12. Sí existe, al igual que en el caso anterior, un límite relativo al número de viviendas dedicadas al uso turístico: ninguna persona puede ser propietario de más de tres viviendas dedicadas al uso turístico en un mismo inmueble o grupo de inmuebles –contiguos o no– (art. 1.2 d). Si este límite se supera serán considerados apartamentos turísticos, quedando sometidos a su régimen jurídico, contenido en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Descartadas pues la excepcionalidad temporal y numérica, la justificación de la admisibilidad de la coexistencia de usos sobre un mismo inmueble por parte del ejecutivo andaluz debe encontrarse en motivos de mera oportunidad. Ante la imposibilidad de eliminar esta oferta clandestina –numerosa y dispersa–, el ejecutivo andaluz, a semejanza de la mayoría de sus homólogos, opta por su legalización a través de la imposición de una serie de requisitos que protejan los bienes jurídicos que justifican su regulación, enumerados en su propia exposición de motivos: seguridad jurídica, protección de los usuarios de servicios turísticos, protección del medio ambiente y del entorno urbano, y eliminación de la clandestinidad y de la competencia desleal. Por último, el Decreto andaluz guarda silencio acerca del papel que juegan las comunidades de propietarios en aquellos casos –muy habituales– en los que las viviendas forman parte un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal. Para que tales viviendas puedan ser destinadas al uso turístico es necesario que lo permitan los estatutos y reglamentos que rigen la comunidad de propietarios, si bien no es obligatorio que el uso turístico esté entre los permitidos expresamente por aquéllos, bastando con que no se prohíba expresamente13. En caso de que las normas que rigen la comunidad de propietarios guardasen silencio acerca del uso turístico de la vivienda (o, incluso, aunque lo permitieran expresamente), solamente podría prohibirse éste si puede demostrase que se trata –en el caso concreto o bien de forma general– de un uso molesto o dañoso para la comunidad14. Y es que no puede olvidarse que la normativa turística autonómica no puede excepcionar el régimen jurídico de la propiedad, de competencia estatal. En cualquier caso, siempre será posible modificar los estatutos de la comunidad de propietarios para permitir o prohibir expresamente el uso turístico de las viviendas que componen la comunidad, si bien se trata de una vía complicada pues requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación en la comunidad15. Ya desde 2010 encontramos Comunidades Autónomas que sí recogen expresamente la necesidad de que el uso turístico de las viviendas no se encuentre limitado por los estatutos de la comunidad 12 Lo que, paradójicamente, terminaría con los problemas de convivencia expuestos, al no existir en tales inmuebles residentes con los que coexistir. 13 Vid. la sentencia del Tribunal Supremo nº 535/2013, de 12 de septiembre. 14 Usos prohibidos por el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Sobre esta cuestión vid. Fuentes-Lojo Rius (2016), en el que analiza pronunciamientos judiciales tanto a favor como en contra de considerar la actividad turística como molesta o dañosa para la comunidad de propietarios. 15 Artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 599 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 de propietarios, como hace el Decreto catalán 164/2010, de 9 de noviembre, de regulación de las viviendas de uso turístico (art. 3.3), previsión que continúa vigente en el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (art. 68.6), que deroga al anterior. Otras Comunidades Autónomas han seguido el ejemplo catalán, como Aragón –Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico de Aragón (Disposición adicional única)–, Canarias –Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (art. 12.2)– o Asturias –Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico (arts. 27 b) y 30.1)–. Ante la generalización de estas previsiones se hace difícil encontrar justificación para este olvido del ejecutivo andaluz, salvo que haya considerado como algo obvio el respeto debido a las normas –externas e internas– que rigen las comunidades de propietarios. 4. LA EXPLOTACIÓN COMERCIAL DE LAS VIVIENDAS PARTICULARES DE USO TURÍSTICO Y LOS CANALES DE COMERCIALIZACIÓN PREVISTOS EN EL DECRETO 28/2016. LA ECONOMÍA COLABORATIVA DESDE LA ÓPTICA DE LA UNIÓN EUROPEA Y SU PAPEL EN LA MATERIA El Decreto andaluz parte de la base de que la cesión de las viviendas particulares debe tener siempre naturaleza comercial, es decir, debe perseguir un beneficio económico para su propietario, por lo que se excluyen las cesiones de naturaleza gratuita al señalar que “[s]e entiende por fines turísticos aquellas [...] donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento [...] (art. 3.1)”. Así lo reitera el propio Decreto al excluir expresamente de su ámbito de aplicación “[l]as viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica” (art. 1.2 a)16. Pero, además de la onerosidad, el Decreto andaluz exige también las notas de habitualidad y finalidad turística respecto de dichas cesiones, para lo que el Decreto andaluz establece un presunción iuris tamtum (arts. 3.1 in fine y 3.2.): se presumirá que se cede la vivienda de forma habitual y con fines turísticos cuando ésta sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. El propio Decreto aporta además una interpretación auténtica de lo que debe entenderse por canales de oferta turística: “[s]e considerarán [...] [como tales] las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento” (art. 3.3). Las dos primeras “modalidades” de canales de oferta turística señalados por el ejecutivo andaluz –agencias de viaje y empresas que medien u organicen servicios turísticos– son ambas vías clásicas de comercialización de productos turísticos. Más interesante resulta la referencia a los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento. El decreto andaluz, como adelanta en su exposición de motivos (párrafo tercero), se está 16 Quedan excluidos así los intercambios de viviendas, en los que no existe contraprestación económica entre sus propietarios, y que formarían parte del denominado “turismo colaborativo puro” (Guillén Navarro, 2015: 103). En el caso de cesiones gratuitas su régimen jurídico no se encontraría tampoco en la LAU, que excluye de su ámbito objetivo el arrendamiento de vivienda sin contraprestación económica por su uso (arts. 17 y ss), por lo que deberá recurrirse a la regulación de figuras civiles como el comodato o el precario. ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ606 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 –bajo su responsabilidad– el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto 28/2016. El contenido mínimo de este documento estará conformado por los datos identificativos de la vivienda (incluida la referencia catastral y su capacidad en función de la licencia de ocupación o instrumento equivalente), de la persona propietaria y de su domicilio a efectos de notificaciones, y de la persona o entidad explotadora (en caso de no coincidir con la anterior) y título que la habilite. Al tratarse de un instrumento de control a posteriori, el interesado cumple el requisito de acceso a la actividad con la entrega de su declaración responsable en el registro administrativo, por lo que su actividad se considera ajustada a Derecho desde ese mismo instante, con independencia de que, en un momento posterior, la Administración pública proceda a contrastar con la realidad la veracidad de lo manifestado por aquél. Así lo reconoce implícitamente el Decreto andaluz al señalar que desde la formalización de la declaración responsable, el alojamiento puede “[...] publicitarse a partir de ese momento como vivienda con fines turísticos”. El ejecutivo andaluz prescinde –como ya lo hizo en su momento el propio Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales (art. 18)– de los instrumentos de intervención a priori, que requieren la previa comprobación, por parte de la Administración, de la adecuación de la actividad al Ordenamiento jurídico como requisito ineludible para el inicio de la actividad, ejemplo de los cuáles son las tradicionales autorizaciones o licencias. Se ajusta así a lo exigido por la citada Directiva europea de servicios –2006/123/CE, de 12 de diciembre, o Directiva Bolkestein–, que establece la primacía de los instrumentos de control a posteriori, admitiendo las autorizaciones y licencias solamente de forma excepcional, a modo de último recurso37, cuando se cumplan una serie de condiciones taxativamente fijadas por la propia Directiva38. Como se ha apuntado supra, la Comisión Europea aplica esta filosofía al ámbito turístico, señalando en su Agenda europea para la economía colaborativa que los Estados miembros pueden someter, tanto a los proveedores de servicios –propietarios de las viviendas– como a las falsas plataformas colaborativas –intermediarios que ejercen un control significativo sobre los primeros–, a requisitos de acceso al mercado –market access requirements–, y que éstos pueden ser tanto a priori como a posteriori, siempre que, en el primer caso, se apliquen de forma restrictiva y excepcional, siendo necesaria su justificación y proporcionalidad, en la línea marcada por la Directiva de servicios, de modo que se tome en consideración las 37 Esta filosofía es recogida igualmente por la LTA, la cual dispone en relación a los servicios turísticos que “[c]on carácter general, la presentación de una declaración responsable [...], o la comunicación o el otorgamiento de una habilitación [...], permitirán acceder al ejercicio de la actividad” (art. 30.2). 38 Previstas en su artículo 10: solamente resultará admisible la exigencia de autorización en supuestos justificados por una razón imperiosa de interés general –entre las que cita expresamente el orden público, la seguridad pública, la protección civil, la salud pública, la preservación del equilibrio financiero del régimen de seguridad social, la protección de los consumidores, de los destinatarios de servicios y de los trabajadores, las exigencias de la buena fe en las transacciones comerciales, la lucha contra el fraude, la protección del medio ambiente y del entorno urbano, la sanidad animal, la propiedad intelectual e industrial, la conservación del patrimonio histórico y artístico nacional y los objetivos de la política social y cultural; art. 4.8– y siempre que no se trate de una medida de carácter discriminatorio y sus criterios resulten proporcionados, claros e inequívocos, objetivos, transparentes y accesibles, y conocidos con antelación. EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 607 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 particularidades del modelo de negocio del servicio en cuestión, sin favorecer ningún concreto modelo sobre los demás (Comisión Europea: 2016, 3-4)39. El Decreto andaluz solamente se ocupa de los proveedores de servicios, sin regular el acceso al mercado de los intermediarios turísticos (ya se traten de verdaderas o falsas plataformas colaborativas). En consideración a aquéllos, no considera justificable la exigencia de autorización previa, razonando los requisitos requeridos para la comercialización turística de las viviendas particulares en que éstos son proporcionados a la naturaleza de la actividad y “[...] son más reducidos que los que se imponen a otros alojamientos turísticos [...]”, al tratarse de requisitos “[...] relacionados más directamente con la prestación del servicio, la dotación de una calidad básica de la oferta [...] [y] la atención y el derecho de información de las personas usuarias” (Exposición de motivos, párrafo décimo). De esta forma, la norma andaluza se ajusta al principio de intervención mínima propugnado por el Derecho de la Unión Europea, primando la declaración responsable sobre otros medios de control de las actividades privadas más restrictivos y fijando unos requisitos de funcionamiento reducidos al mínimo necesario para garantizar un nivel aceptable de comodidad, seguridad y salubridad del alojamiento. Una vez declarada la dedicación turística de la vivienda privada ante la Administración competente, se procederá de oficio a su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, debiendo comunicarse las altas y bajas a las corporaciones municipales donde éstas se ubiquen así como a la Consejería competente en materia de vivienda. Además, el código de inscripción del citado registro deberá indicarse en toda promoción o publicidad de la vivienda realizada por cualquier medio (arts. 3.3 y 3.4). 7. REQUISITOS PARA LA COMERCIALIZACIÓN DE LAS VIVIENDAS PARTICULARES DE USO TURÍSTICO EN ANDALUCÍA Como se ha adelantado en el epígrafe anterior, el Decreto andaluz justifica la elección de los requisitos de funcionamiento de las viviendas particulares dedicadas al uso turístico (art. 6) en su carácter proporcional a la naturaleza de la actividad que en ellos se realiza, siendo menos exigentes que los requeridos a otros establecimientos de alojamiento turísticos de naturaleza similar, esto es, los apartamentos turísticos. En primer lugar, las viviendas particulares que pretendan dedicarse al uso turístico deberán contar con licencia de ocupación (lo que está generando ya algunos problemas prácticos derivados de la carencia de este documento en relación a viviendas antiguas o ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizonal) y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigible a cualquier vivienda (“cláusula de progreso”). No debe olvidarse que el Decreto andaluz recuerda en su artículo 2.2 que estas viviendas “[...] se someterán igualmente a la normativa sectorial que, en su caso le sea de aplicación”. Deberán, además, encontrarse suficientemente amuebladas y dotados de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispon- 39 Además, en relación a los proveedores de servicios profesionales, la Comisión admite las prohibiciones absolutas y los restricciones cuantitativas únicamente como una medida de último recurso, cuando otras medidas menos restrictivas no resulten suficientes. ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ608 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 gan, en consonancia de la exigencia contenida por la propia LAU40. Las habitaciones deberán contar con ventilación directa al exterior o a patios, así como con sistemas de oscurecimiento de las ventanas (salvo que se trate de bienes protegidos por la legislación de patrimonio histórico y cultural). Si las viviendas son arrendadas durante los meses de mayo a septiembre tendrán que contar con sistemas de refrigeración por elementos fijos, y si lo hacen durante los meses de octubre a abril, de calefacción (requisitos de los que se puede prescindir en el mismo caso que el supuesto anterior). Finalmente, las viviendas deberán disponer de botiquín de primeros auxilios, Hojas de Quejas y Reclamaciones (con su correspondiente cartel anunciador en lugar visible) y un servicio de limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes. Este servicio de limpieza en ningún caso puede asimilarse a los servicios complementarios al alojamiento que caracterizan a los apartamentos turísticos, pues no se prestan directamente a sus usuarios durante su estancia, sino a su propietario, con el objetivo de que la vivienda esté en perfectas condiciones de disfrute para los siguientes usuarios. El resto de requisitos pertenecen a la categoría de las obligaciones de información: la vivienda debe disponer de información turística en soporte físico o electrónico de las zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentación, aparcamientos más próximos, servicios médicos, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos. También debe facilitarse a los usuarios un número de teléfono en el que puedan ser atendidas y resueltas de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda, así como información e instrucciones relativas al funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcta utilización. Finalmente, debe informarse a los usuarios de las normas internas relativas al uso de las habitaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión de mascotas, restricciones para fumadores y zonas de uso restringido. Todos los requisitos referidos deberán ser cumplidos sin excepción por todas las viviendas, sin que sea posible, por tanto, su dispensa o compensación con otros requisitos. Sin embargo, el Decreto andaluz prescinde de algunos requisitos previstos en otras regulaciones autonómicas, como placas identificativas en el exterior de la vivienda y póliza de seguro frente a daños corporales o materiales que puedan sufrir los usuarios durante su estancia41, cierre interior de seguridad en las puertas de acceso e iluminación para la lectura junto a cada cama42, extintores, servicio público o privado de recogida de basuras, y acceso señalizado y practicable para vehículos tipo turismo43, medidas de prevención y protección contra incendios44, acceso wifi a Internet45, armario ropero, perchas y altura mínima de las estancias46, entre otras. 40 El Decreto redunda en esta exigencia al disponer que las viviendas deberán contar ropa de cama, lencería y menaje de casa en general en función de la ocupación de la vivienda, además de un juego de reposición (art. 6 i). 41 Decreto balear 20/2015, de 17 de abril (arts. 107 y 108). 42 Decreto canario 113/2015, de 22 de mayo (art. 10). 43 Decreto asturiano 48/2016, de 10 de agosto (art. 5). 44 Decreto cántabro 19/2014, de 13 de marzo (art. 9). 45 Decreto madrileño 79/2014, de 10 de julio (art. 18.3). 46 Decreto gallego 52/2011, de 24 de marzo (art. 7). EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 609 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 8. EL CONTRATO DE CESIÓN DE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO TURÍSTICO EN ANDALUCÍA. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES Todos los usuarios de viviendas turísticas andaluzas deberán recibir, en el momento de su recepción, un documento a modo de contrato en el que consten los datos esenciales de su estancia, incluyendo el número de teléfono de contacto permanente con el responsable de la vivienda (art. 7.1)47. Como contrapartida, los usuarios deberán presentar su documento de identificación a efectos de cumplimentar un parte de entrada (art. 7.2). Con carácter general, las condiciones del contrato se regirán por lo expresamente pactado entre las partes, si bien en ausencia de pacto los responsables de la vivienda podrán exigir al usuario el pago de una reserva del precio en concepto de señal de hasta un máximo del 30% del montante total. Igualmente a falta de pacto, si el usuario cancelase la reserva, el propietario de la vivienda podrá retener hasta el 50% de este anticipo –si la cancelación se produce antes de diez días de la fecha prevista de ocupación, si se cancela dentro de este plazo, podrá retener la totalidad del anticipo–. En correspondencia, si fuese el propietario quien cancelase la reserva, deberá devolver al usuario el anticipo recibido –y si la reserva se cancela en el citado plazo de diez días, deberá indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada– (art. 8.3)48. En el precio de la estancia se considera incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevos usuarios y el uso de ropa de cama y baño y de menaje (art. 8.1). Se trata de los denominados “servicios básicos”, que acompañan a la cesión de la vivienda, de forma que el turista obtenga no solamente el uso pasivo del local y su mobiliario, como ocurre con el alquiler de vivienda amueblada, sino los beneficios activos y pasivos de un hogar, por lo que las prestaciones vinculadas a la cesión de la vivienda de uso turístico exceden de las propias de un arrendamiento ordinario, siendo, por el contrario, propias de la hostelería (Franch Fluxá y Ribas Conrado, 2013: 42-43)49. Tales prestaciones no pueden confundirse tampoco con los servicios complementarios característicos de los apartamentos turísticos, pues éstos exceden de los habituales de un hogar, como sucede con la limpieza diaria o el servicio de recepción. Como es habitual en las regulaciones autonómicas de este fenómeno, el Decreto andaluz no recoge un catálogo específico de derechos y obligaciones de los usuarios y explotadores de estas viviendas50, reenviando esta cuestión a la regulación general con- 47 Una copia de este documento, firmada por el usuario, deberá conservarse por el responsable de la vivienda durante un año, estando durante este tiempo a disposición de los órganos autonómicos competentes. Este documento goza de valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato (art. 7.3). 48 Salvo que, en ambos casos, la cancelación sea consecuencia de supuestos de fuerza mayor (art. 8.4). 49 Algún autor considera que la prestación de estos servicios es igualmente habitual en los arrendamientos ordinarios, por lo que niega su naturaleza turística y su capacidad para transformar el contrato de arrendamiento por temporada en un contrato de cesión de uso turístico de viviendas particulares (Martínez Cañellas, A, 2014: 169). A mi entender, se estaría equiparando erróneamente la prestación del servicio –presente en ambos supuestos– con el pago del mismo por parte del propietario de la vivienda –que solamente sucede en estos últimos, al estar incluido en el precio de la estancia–. 50 Solamente el Decreto asturiano 48/2016, de 10 de agosto, reserva uno de sus preceptos para las “obligaciones de las empresas explotadoras de las viviendas”(art. 27). ALEJANDRO ROMÁN MÁRQUEZ610 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 tenida en la LTA (art. 2.4). Los usuarios de tales viviendas se convierten así en usuarios privilegiados, pues dejan de estar sometidos de forma genérica a la normativa sobre protección de consumidores y usuarios, contando a partir de ahora con un estatuto exclusivo y reforzado, tal y como sucede con el resto de usuarios de servicios turísticos. El Decreto andaluz se limita a prever las consecuencias del incumplimiento de las reglas de convivencia (art. 2.5): el responsable de la vivienda podrá denegar la permanencia en la misma de los usuarios y requerir su abandono en un plazo de veinticuatro horas. También se prohíbe la discriminación de cualquier naturaleza en el acceso a las viviendas (art. 2.3) y la sobrecontratación (art. 2.6). 9. INSPECCIÓN Y RÉGIMEN SANCIONADOR El Decreto andaluz estableció una vacatio legis de tres meses desde su publicación (Disposición final cuarta). Una vez pasado este plazo, la prestación del servicio de alojamiento en viviendas particulares sin haber realizado la pertinente declaración responsable se considera actividad clandestina (art. 11)51, tipificándose como infracción grave conforme al artículo 71.1 LTA. Esta categoría de infracciones están sancionadas con pena de multa de 2.001 a 18.000 € y suspensión temporal del ejercicio de servicios turísticos (o clausura temporal del establecimiento o de la unidad alojativa) por un periodo comprendido entre seis meses y tres años (art. 78.3 LTA)52. El Decreto andaluz se remite en bloque a la LTA en relación al régimen sancionador (art. 10.2), fijando como responsables de las infracciones cometidas en este ámbito a los titulares de las viviendas clandestinas (art. 73 LTA), pero sin extender tal responsabilidad de forma expresa a los facilitadores de su comercialización, esto es, a las empresas mediadoras entre los propietarios de las viviendas y sus usuarios, como se ha venido reclamando desde diferentes ámbitos (Cehat, 2013: 9; Franch Fluxá y Ribas Conrado, 2013: 50). Por último, las labores de inspección de estos establecimientos son encomendadas de forma genérica a la Consejería competente en materia de turismo, que “[...] ejercerá [...] las funciones de comprobación y control del cumplimiento de los establecidos en la presente norma” de acuerdo con la LTA y el Decreto 144/200, de 3 de junio, de Inspección de Turismo, sin perjuicio de las competencias de control e inspección que tengan atribuidas otras Consejerías o Administraciones públicas (art. 10.1). La persona que explote la vivienda deberá facilitar a los servicios de inspección el ejercicio de sus funciones (art. 10.3). 51 Si bien los propietarios disponen de un plazo de un año desde la entrada en vigor del Decreto 28/2016 (hasta el 11 de mayo de 2017) para adaptar sus viviendas al apartado d del artículo 6, esto es, contar con los sistemas de refrigeración por elementos fijos y calefacción (Disposición transitoria única, número 2). 52 Incluso, podrá llegarse a la clausura definitiva del establecimiento y, en su caso, a la cancelación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, cuando el responsable haya sido sancionado dos o más veces en el transcurso de tres años consecutivos por la comisión de infracciones muy graves, mediante resolución firme en vía administrativa, y se produzcan perjuicios graves para los intereses turísticos de Andalucía (art. 78.3 LTA in fine). EL NUEVO DECRETO ANDALUZ SOBRE VIVIENDAS PARTICULARES DE USO ... 611 Cuadernos de Turismo, 41, (2018), 591-613 10. REFLEXIÓN FINAL El reglamento andaluz sobre viviendas particulares de uso turístico se mantiene dentro de los cauces marcados por sus antecesores en otras Comunidades Autónomas, tanto en lo que se refiere a los requisitos de acceso al mercado –declaraciones responsables– como a los referidos a su comercialización. Con respecto a estos últimos el ejecutivo andaluz prescinde de listados pormenorizados y exhaustivos sobre exigencias estructurales de la vivienda y equipamiento, optando por conceptos jurídicos indeterminados como “suficientemente amueblada” o “ropa de cama, lencería y menaje de casa en general”, lo cual otorga una gran libertad a los propietarios a la hora de acondicionar la vivienda para su explotación turística. Entre las novedades más importantes de la norma andaluza, que se han ido señalando a lo largo de este trabajo, estarían la posibilidad de ceder la vivienda por habitaciones, en contra del criterio de la LAU; o la consideración expresa del alquiler de viviendas turísticas como un servicio turístico al mismo nivel que los recogidos en la Ley del Turismo de Andalucía. Entre las ausencias más destacadas, algunos requisitos para la comercialización de la vivienda, como la póliza de seguro frente a daños corporales o materiales que puedan sufrir los usuarios durante su estancia, algunos elementos de protección frente a incendios –extintores o mantas ignífugas– o el acceso wifi a Internet. También se echa en falta, como ocurre en resto de Comunidades Autónomas, la existencia de un mecanismo jurídico que concilie definitivamente las exigencias del planeamiento urbanístico con la naturaleza turística de estas viviendas. Finalmente, la doctrina ha puesto de manifiesto la conveniencia de extender la responsabilidad por la comercialización de viviendas clandestinas a los canales de intermediación turística, de forma que los sujetos susceptibles de ser sancionados por esta conducta no sean únicamente sus propietarios, sino también los canales que comercialicen viviendas no adaptadas a las exigencias del Decreto 28/2016. Sin embargo, tal ausencia estaría justificada por la propia configuración del Decreto andaluz, cuyo ámbito objetivo se limita al servicio turístico –la cesión de la vivienda particular– y a la identificación genérica de sus cauces de comercialización, pero sin contener una regulación pormenorizada de estos últimos. En relación a esta cuestión, la Agenda europea para la economía colaborativa constituye una magnífica orientación para los decisores públicos que se decidan a reglamentar los canales de comercialización turística, tanto de forma genérica para el conjunto de servicios turísticos, como específicamente para las viviendas particulares de uso turístico. 11. BIBLIOGRAFÍA BLANCO CARRASCO, M. (2014): La reforma de arrendamientos urbanos efectuada por la Ley 4/2013, Reus. BOSTMAN, R. (2013): «The shared economy lacks a shared definition», publicación online, fastcoexist.com, 21 de noviembre. CALDERÓN MONGE, M.E., IZQUIERDO YUSTAQ, A. y RUIZ VEGA, A.V. 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