Homogeneización de aprovechamientos y cargas en el planeamiento urbanístico andaluz. (Especial referencia a las viviendas de protección pública)

“H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. UNIVERS I DAD DE S EVILLA ESCUEL A TÉCNIC A SUPERI OR DE ARQUIT ECTURA DEPARTAMENT O DE URBAN ÍSTICA Y ORD ENACIÓ N DEL TERRIT ORIO . T ESIS DOCTORAL : HOMOGENE IZACIÓN DE APRO VECHA MIENTOS Y CARGAS EN EL PLANE AMIEN TO URB ANÍSTIC O ANDALUZ . (Especial referencia a las Vivie ndas de Protección P ública). JOSÉ CUB ELLS PUC HADES DIRIGIDO POR EL PROFESOR DR. D. DANIEL ANTÚ NEZ TORRES Sevil la, ma yo de 20 17 . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 3/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Mi sincero agradecimien to a D. Daniel Antúnez Torres, tutor paciente e ideólogo urban is ta . A mi mujer y a mi hijo Carlos, fuentes d e todo el amor y la ilusió n , justo donde quiero estar. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 4/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. TESIS DOCTORAL: “HOMOGENEIZACIÓ N DE APROVECH AMIENTOS Y C ARGAS EN EL PLANEAMIENTO UR BANÍSTICO ANDALUZ . (ESPECIAL REFEREN CIA A LAS VIVIENDAS DE P ROTECCIÓN P ÚBLIC A)” ÍNDICE: IN TRODUCC IÓN……………………… …………………………… …………………………… ………………………………… .… 15 1 PARTE I. - PRESUPUESTOS PA RA LA DETERMINACIÓN DE APR OVECHAMIENTOS .......................... 29 1.1. CAPÍTULO 1. - PRESU PUESTOS JURÍD ICOS PARA LA DE TER MIN ACIÓ N DE APROVECHA MIENTOS ... ...................................... .............................................................................................................. 31 1.1.1. PRESUP UEST OS LEG ISLAT IVOS EN EL URBAN ISMO HI STÓ RICO ESPAÑOL .......................... 31 1.1.2. PRESUPU ESTOS EN LA L EGISLACI ÓN URB ANÍSTIC A DE AND ALUCÍA (LOUA) . ..................... 78 1.1.3. LAS RES ERVAS DE SU ELO PA RA DE STIN O A V IVIENDAS DE PROTECC IÓN PÚBLI CA (VPP). . 93 1.2. CAPÍTULO 2. - PRESU PUESTOS E CONÓMICO S DE LOS APROVE CHAMIE NTOS (LAS VALORAC IONES DE SUE LO) . ............................................................................................................................................ 107 1.2.1. VALORACI ÓN C ATASTRAL. (Valor aciones Fiscal es). .......................................................... 1 09 1.2.2. VALORACI ÓN PAR A GARANT ÍAS ECO. (Va lorac iones Financ ieras). .................................. 114 1.2.3. LEY ESTATAL DE SUE LO. (Valoraciones Urbanísticas). ...................................................... 1 16 1.3. CAPÍTULO 3. - PRESU PUESTOS DE PLANEAMIENTO EN LA DETER MINACIÓN DE APROVECH AMIENT OS. ......................................................................................................................... 121 1.3.1. Determi nacion es sobre “LA CL ASIFICACI ÓN DE SUEL O”. ............. ..................................... 125 1.3.2. Determi nacion es sobre “LA S ÁREAS DE REP ARTO”. ......................................................... 128 1.3.3. Determi nacion es sobre “LOS SECTORE S”. ......................................................................... 1 31 1.3.4. Determinacio nes sobre “EL USO Y TIPOLOGÍA” . ............................................................... 135 1.3.5. Determi nacion es sobre “LA EDI FICABIL IDAD O INTENSI DAD DE U SO Y TI POLO GÍA”. ....... 139 1.3.6. Determi nacion es sobre “LOS COSTES D E URBAN IZACIÓ N”. ............................................. 142 1.3.7. Determi nacion es sobre “INCL USIÓN O A DSCRIP CIÓN DE SISTEMA S GENE RALES”. .......... 1 46 1.3.8. Determi nacion es sobre “EJEC UCIÓN D E SISTEM AS GENE RALES”. .................................... 152 1.3.9. Determi nacion es sobre “INDEM NIZACIO NES P OR PREE XISTENCI AS Y SO BRECOST ES NO DISTRIBUIBL ES”. ................................................................................................................................ 1 55 1.3. 10. Determi nacion es sobre “COM PENSACI ÓN DE EXCE S OS Y DEFECTOS DE APROVECHAMIEN TO OBJETIVO” ...................................................................................................... 158 1.3. 11. OTRAS DETE RMINACION ES DE PL ANEAMIENTO que pue den introd ucir alterac iones so bre el valor neto d el aprov echam iento. .................................................................................................. 1 59 2 PARTE II. - LOS COEF ICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN DE A PROVECHAMIENTOS Y CA RGAS. ..... 167 2.1. CAPÍTULO 4. - LO S COEFICI ENTES DE H OMOG ENEIZAC IÓN DE APROV ECHAM IENTOS O BENEFICIOS (CHA). ................................................................................................................................ 169 2.1.1. APROXIM ACIÓN IN ICIAL AL CONC EPTO: ........................................................................... 1 69 José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 5/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 2.1.2. APROXIM ACIÓN AL ARTÍC ULO 61 LOUA: .......................................................................... 17 8 2.1.3. CLASI FICACIÓ N/EN UMER ACIÓ N DE LO S COEF ICIENT ES DE HOMO GENEIZ ACIÓN DE APROVECH AMIENTO S. ..................................................................................................................... 1 94 2.1.4. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE HOMO GENEIZACIÓN DE A PROVECHAMIENTOS. ..... 215 2.2. CAPÍTULO 5. - LO S COEFICI ENTES DE PONDERACI ÓN DE C ARGAS, COST ES O GASTOS (CPC). .... 2 53 2.2.1 . INTRODUCC IÓN A LOS CO EFICIENT ES DE PONDER ACIÓN D E CARGA S (CPC ). .................. 253 2.2.2. ENUMERAC IÓN DE L OS CO EFICIENT ES DE P ONDER ACIÓN DE C ARGAS. .......................... 263 2.2.3. FORMULACIÓN Y CÁLCULO DE LOS “COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE CARGA S”. ..... 276 2.2.4. OBTENCIÓN DEL CPC GLOBALES POR SECTOR (CPCS) Y FINALES DE L ÁREA DE REPARTO (CPCF), EXP LICAC IÓN D E SU APLIC ACIÓN SO BRE EL A M INI CIAL (AMI ) PARA OBTE NER E L AM FI NAL (AMF). ............... ........................................................................................................................... 3 06 3 PARTE III . - LOS COEFI CIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN CO MO INSTRUMENTOS DE POLÍ TICA TERRITORIAL. .................................................................................................................................. 311 INTRODUCCIÓN.- LA REALIDAD I NMO BIL IAR IA MUNICIPAL DE LA PROVINCIA DE SEVILLA. ................. 313 3.1. CAPÍTULO 6. - ESTUDIO DEL MERC ADO INMOBILIARI O DE LA PROVINCI A DE SEVILLA. ............. 319 3.1.1. ESTUDIO DE MERC ADO DE LAS VI VIENDA S LIBRES EN LA P ROVINCI A DE SE VILLA. .......... 3 19 3.1.2. ESTUDIO DE LA PRESIÓN I NMOBIL IARIA (PI) EN L A PROVINCIA DE SEVIL LA. ................... 328 3.2. CAPÍTULO 7. - ESTUDIO DE MERCADO DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA PROVINCIA DE SEVILLA. ................................................................................................................................................ 3 33 3.3. CAPÍTULO 8. - RELACI ÓN DE P RECIOS DE VE NTA DE LA VIVIENDA LIBRE RESPECTO A LA PROTEGIDA EN LA PROVINCIA DE SEVIL LA. ........................................................................................... 343 3.3.1. COEFICIE NTE DE R EFERENC IA DE L AS VIVI ENDAS D E PROT ECCIÓN P ÚBLIC A AL MERC ADO LIBRE (C RML) O TASA DE ESFUERZ O. ................................................................................................ 343 3.3.2. CÁLCULO DEL VALOR DE REP ERCUSIÓ N DE LAS VIVI ENDAS LIB RES EN LA PRO VINCIA DE SEVILLA. ............. ............................................................................................................................. 3 60 3.3.3. CÁLCULO DE LOS C OEFICIE NTES D E HOMO GENEIZACI ÓN P ARA LAS VIVIEND AS DE PROTECCI ÓN OFIC IAL EN L OS MU NICIPIO S DE LA P ROVINCIA DE SEVILLA . ..................................... 370 3.4. CAPÍTULO 9. - DETERM INACIÓN DE LO S COEFICIENTES DE US O Y TIPOLOGÍA PRELIMIN ARES PARA TODOS LOS MUNICIPIO S DE LA PROVINCIA DE SE V ILLA Y ASIGNACI ÓN DE COEFI CIENT ES DE SITUACIÓN PARA S US RESPEC TIVOS DI STRITOS C ENSAL ES. .................................................................. 379 3.4.1. OBTENCIÓ N DE L OS VALO RES EN VENTA DE LOS DIFERENT E S PRODUC TOS I NMOBILI ARIOS (PVP). ............. ............................................................................................................................. 3 83 3.4.2. OBTENCIÓ N DE L OS VALO RES RE SIDUALE S DE LO S DIFER ENTES PRO DUC TOS INMOBILIAR IOS (Mé todo Resi dual). ...................................... .......................................................... . 4 05 3.4.3. OBTENCIÓ N DE LOS COE FICIENT ES DE HOMO GENEIZACI ÓN DE APRO VECHAMI ENTOS D E LOS DIFE RENTES PRODUCTO S INMOBILIARI OS (CHA ). ..................................................................... 429 3.5. CAPÍTULO 10 . - ESPECIAL REFERENCI A A LAS VIVIEND AS DE PROTECCIÓ N PÚBLICA (VPP). ....... 461 3.5.1. LA OBLIG ATOR IEDAD D E RESERV A DE TER RENOS P ARA VIVI ENDAS DE PRO TECCIÓN PÚ BLICA. .......................................................................................................................................... 461 3.5.2. PROPUE STA DE R EASIG NACIÓN D E ZONA S DE VPP Y RESE RVA DE T ERRENOS. ............... 4 65 3.5.3. PROBLEMAS, INCOHEREN CIAS Y DESCOORD INACIONES RE LATIVAS A L AS RESERV AS DE VPP. ............. ............................................................................................................................. 4 86 4 CONCLUSIONE S Y REFLEXIONE S FINALES: ................................................................................. 4 97 5 REFERENCIAS BIBLIOGR ÁFICAS : ................................................................................................ 5 05 José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 6/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 6 ANEXOS: .................................................................................................................................. 511 6.1. ANEXO I: CÁLCULO DEL VALOR DE LOS TER RENOS. ................................................................... 513 6.2. A NEXO II: A PLIC AC IÓN DEL SISTEMA A UN CASO M UNICIPAL CO NCRETO. ............................... 5 23 6.3. ANEXO III: OPERAC IONES ADICION ALES PARA LA PRESEN TACIÓN DE LOS COEFICIENTES USO, TIPOLOGÍA Y LOCALIZACI ÓN, EN EL SIST E MA P ROP UEST O. .................................................................. 551 6.4. ANEXO IV: OPERA CION ES ADIC IONALES PARA LA OBTENCIÓN DE LOS VALO RES RESIDENCIALES MEDIOS DE L USO Y TIPO LOGÍA “VIVIENDA ME DIA”. ............................................................................ 555 6.5. ANEXO V: COMPE ND IO LEGISLATI VO DE REFERENCIA .............................................................. 571 6.6. ANEXO VI: ESQUEMAS L EGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTON ÓMICA 2016, (ST) SOCIEDAD DE TASACI ONES. .................................................................................................................. 575 José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 7/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. LISTADO S DE ILUST RACIONE S , FÓRMUL AS, TABLA S Y MAPAS. Nota: Se ha procedido a listar y numerar todos los elementos de apoyo, tales como ilustraciones o gráficos , fórmulas o ecu aciones , tablas y planos o mapas, identificando el primer dígito de su numeración con el bloque o parte de la tesis en donde se encuentran ubicadas, procediendo posterior mente median te sec uencia nu méri ca correla tiva, t odo el lo prece dido d el nombr e genér ico al q u e pertene ce dicho elemento d e entre lo s siguie ntes . Respecto de la terminología de Planos o Mapas, ambas se han utilizado indist intamente (en la misma línea los términos P lanimetría y Cartografía) e n aras de uniformizar los tér minos de todo el contenido gráfico 1. Listado de Ilustraci ones: Ilustración 1.1 Pl ano del Ensanche de Madri d ............................................................................................ 31 Ilustración 1.2 Plano d el Ensanche d e Barcel ona ....................................................................................... 32 Ilustración 1.3 Esqu ema conceptu al Clasificaci ón de Suelo LS56 ............................................................... 33 Ilustración 1.4 Esqu ema conceptu al Clasificaci ón de Suelo LS75 ............................................................... 35 Ilustración 1.5 Esqu ema conceptu al Clasificaci ón de Suelo LS90 ............................................................... 36 Ilustración 1.6 Esqu ema conceptu al Clasificaci ón de Suelo LS98 ............................................................... 37 Ilustración 1.7 Esqu ema conceptu al Clasificaci ón de Suelo LS07 ............................................................... 39 Ilustración 1.8 Gráfic os de estudios preparat ivos y expl icativos de la Ley d el suelo .................................. 43 Ilustrac ión 1.9 Gráfic os de est udios pr eparat ivos y explic ativos de la Ley del Su elo. Val oraci ones ........... 50 Ilustrac ión 1.10 Sec ción 3ª - Capítul o II - Títul o II: RÉGIMEN URBAN ÍSTICO LOUA ..................................... 83 Ilustrac ión 1.1 1 Aprove chami ento tipo , obje tivo, su bjetivo ....................................................................... 86 Ilustración 1.12 Aprovec hamiento u rbanístico ........................................................................................... 87 Ilustrac ión 1.1 3 Ámbitos y Ap rovecham iento ............................................................................................. 91 Ilustración 1.14 Vivien das Protegid as Cuadr os Comparativ o s Plan Est ata l Planes Au tonó micos .............. 98 Ilustración 1.15 Vivien das Protegid as Cuadr os Comparativ o s Plan Est atal Planes Autonó micos ............ 106 Ilustración 1.16 Mét odo Resi dual Estát ico (bis ) ....................................................................................... 110 Ilustración 1.17 Estudi o de Impac to Ambie ntal ........................................................................................ 125 Ilustración 1.1 8 Zonas de Valor (catast ro) ................................................................................... ............. 128 Ilustración 1.19 D istritos Se villa ...................................... .......................................................................... 129 Ilustración 1.20 Ámbitos subdivisión S ector ............................................................................................. 131 Ilustración 1.2 1 Estándares ur banísticos (RP CC.AA. Vale nciana) ............................................................ 144 Ilustración 1.22 Forma de cóm puto de la Red Primar ia (CC.AA. Valenciana ) ........................................... 149 Ilustración 1.2 3 Estándar espac ios libres por viv ienda ............................................................................. 1 51 Ilustración 2.1 Distritos censales Sevilla ................................................................................................... 215 Ilustrac ión 2.2 Fich a de Sector ............... ................................................................................................... 255 Ilustración 2.3 Munic ipios estudiado s Índice Favorec edor del Dise ño ...................................................... 256 Ilu stración 3.1 Valor de mercado m unicipios de Andal ucía ...................................................................... 321 Ilustración 3.2 Municipi os de más de 20.00 0 habitantes ........................................................................ 462 Ilustrac ión 3.3 Munic ipios de Rele vancia T errit orial (Dec reto 150/ 2003) ................................................ 4 63 1 En cartografía, los planos son representaciones geográficas de grandes extensiones de un territorio, son mayores a las que se representan normalmente e n plano s arquitec tónicos. Po r ejemplo , un plano ur bano e s la repr esentación de u na ciudad. El plano se difere ncia del map a en que para e laborarlo no es nece sario realiz ar una proyecció n (el proce dimiento mate mático emple ado para r epresentar una sup erfic ie curva en una p lana) . En el caso de un plano, la curvatura de la superficie a repr esentar, por su escasa extensión, es mínima o inapreciable , lo cual hace innece saria la proyección, que sí sería pertinente para representar ter ritorios más extensos. Per mite observar las o br as humanas y luga res dete rminados, pero está e laborado de acuerdo a la interpr etación del dibujante . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 8/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Listado de Ecuacione s y Fórmul a s: Fórmula 1.1 Mét odo Resi dual Es tático (C atastro) .................................................................................... 110 Fórmula 1.2 Mét odo Resi dual Es tático ( ECO) ........................................................................................... 114 Fórmula 1. 3 Valor del s uelo urbaniz ado no e dificado .............................................................................. 117 Fórmula 1.4 Mét odo Resi dual Es tático (L ey Suelo) ................................................................................... 1 17 Fórmula 2.1 A provech amient o Objeti vo ................................................................................................... 176 Fórmula 2.2 Aprov echamie nto medio (inicial ) .......................................................................................... 176 Fórmula 2.3 Aprov echam iento medio (final) ............................................................................................ 177 Fórmula 2.4 Val or resid ual neto ............................................................................................................... 1 87 Fórmula 2.5 Coefici ente de Hom ogeneizac ión ...................................... ................................................... 205 Fórmula 2.6 Coe ficiente de us o y tipol ogía ............................................................................................... 219 Fórmula 2.7 Coe ficiente C orrector Final ................................................................................................... 237 Fórmula 2.8 Coe ficiente de Ho mogeneiz ación de Apr ovecha mientos (Plane amient o Gener al) .............. 237 Fórmula 2.9 Coe ficiente de Ho mogeneiz ación de Apr ovecha mientos (orden ación p ormeno rizada) ....... 2 38 Fórmula 2.10 Fórmul a base Coef icient e de Ponder ación de Ca rgas (CPC) ............................................... 276 Fórmula 2. 11 Fórmula base reduc ida Coefic iente de P onder ación de Carga s (CPC) ................................ 2 77 Fórmula 2.12 F órmula c oefici ente cost e de u rbanizac ión (C CU) .............................................................. 281 Fórmula 2.13 F órmula re ducid a coefic iente c oste de urbanizac ión (CCU) ............................................... 2 82 Fórmula 2.14 F órmula c oefici ente por indemn izaciones o s obrecost es (CC I) ........................................... 286 Fórmula 2.15 F órmula re ducid a por i ndemniz aciones o sobr ecostes (CCI) .............................................. 2 86 Fórmula 2. 16 Fórmula c oeficiente de cargas por asignaci ón de SS.G G. (CCSGA) ..................................... 290 Fór mula 2. 17 Fórmul a reducid a coeficient e de cargas por asi gnación de S S.GG. (CCSGA ) ...................... 291 Fórmula 2.18 F órmula c oefici ente de cargas por ejec ución SS.GG. (CCSGI) ............................................. 296 Fórmula 2.19 F órmula re ducid a coefic iente d e cargas por ej ecuci ón SS.GG. (CCSGI ) .............................. 297 Fórmula 2.20 F órmula c oefici ente de cargas por EXC - DEF de apr ovechamiento s ( CCED ) ....................... 3 03 Fórmula 2.21 F órmula re ducid a coefic iente d e cargas por E XC - DEF de apr ovecha mientos (CCED) ......... 304 Fórmula 2.22 Fórmula CPC GLOBALES POR SE CTOR (CPCS ) ..................................................................... 306 Fórmula 2.23 F órmula CP C FI NALES D EL ÁREA DE REP ARTO (CP CF) ........................................................ 30 6 Fórmula 2.24 Fórmul a Aprove chamie nt o me dio final (tras a plicac ión de l os coefi ciente s de pond eraci ón de cargas) ................................................................................................................................................. 3 08 Listado de Tablas: Tabla 1.1 Esquema valor aciones cat astrales I (TINSA) ............................................................................. 112 Tabla 1.2 Esquema valor aciones cat astrales II (TINSA) ............................................................................ 113 Tabla 1. 3 Bene ficios promoci ón (Bb) ........................................................................................................ 115 Tabla 1.4 Esquema valor aciones ur banística s (TINSA) ............................................................................. 119 Tabla 1.5 Z onas de Or denación ................................................................................................................ 136 Tabla 1.6 Par ámetros Z onas de Ord enación ............................................................................................ 138 Tabla 1.7 C oeficiente d e Edificabi lidad segú n ámbito de aplicac ión ........................................................ 141 Tabla 1.8 Estándares urba nístic os (RP CC.AA. Valenciana) ...................................................................... 143 Tabla 1.9 Cálc ulo simplificado pre supuestos ejecución m aterial (COA S) ................................................. 1 44 José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 9/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Si todos los propietario s involucrados en un desarrollo, tienen derecho a una misma cuantía de aprovech amientos (aprovech amiento medio 3 ) por cad a metro cuadrado de suelo aportado, y todo ello es independ iente del futuro produ cto inmobiliario a implantar en dicho suelo, así como de la localización d el mismo, entonces, sería lógico pensar que el valor de cualq uier suelo urbanizable, en cualqu ier localización del municipio , independientemente de su uso, i ntensidad o localización, debería compartir un mismo valor. Esta hipótesis de pa rtid a, no se coh onesta con la realid ad fáctica, enc ontrando sin dificultad, dife rencias sustanciale s entre los precio s (entiéndase valo res), de los diferentes suel os urbanizables, bien estén de stinados a viviendas, us os industriales o comercial es, bien t engan altas o bajas densidade s, o bien esté n localizado s en zonas de nivele s socioeconómicos difere ntes, cuestiones estas que, son discutidas entre propietarios y ay untamientos y acordadas, muchas veces, en los correspondie ntes convenios urbaní sticos (de planeam iento y de gestión ) para logr ar alcanzar, los unos, unas mayores int ensidades y usos más lucrativos, a cambio de, mayores contraprestac iones, para los otros, (participación de la comunidad en las plusv alías) . No obstante , la teoría indica q ue, si un Pla n General está bien real izado, tod os los propietarios part icipan de un mismo derecho con un mismo valor, por u n mismo suelo aporta do, indepen dientemen te de todo lo demá s, esta h omogeneización es la funció n fundam ental de lo s coeficie ntes de homoge neiza ción. Su labor es transformar el valor asociado a cada uno de los usos presentes y a las diferentes localizaciones, en un v alor estándar homogéneo, las “unidade s de aprovechamiento” o “ metros cuadrados de uso y tipolog ía característico”, que así presentadas pue d en ser distribuidas equitati vamente entre los diferentes ag entes intervinientes en un desarrollo urban ístico. Pues bien, la constataci ón de esta fal ta de homogenei dad real, es el germen de la presente tesis, a sí como la identificación de diferentes factor es distorsionad ores que impiden dicha i gualdad distri butiva. Por otro lado, la d efinitiva conf iguración de las compet encias urban ísticas (estatale s y autonómicas) tras varias sen tencias del tribu nal constitu cional, ha traído como consecuencia, tras u n largo período de somatización , la aprobación de la nuev a Ley Estatal de Suelo , así como la consecuen te proliferación y di spersión de la normativa urbaníst ica propia de ca da Comunidad Au tónoma, todo ello, junto con la integración de n ormativas sobre el régime n aplicable a las viviendas de pr otección pública con indud able repercusión en la u rbanística y ordenación del territorio, especialmente desde la obligatoriedad de reservar u na cierta cantida d de edificabilidad para este tipo de viviendas, hace necesa rio r ealizar u n anális is d e los conceptos y de la aplicación prácti ca de los mecani smos y herra mientas que 3 “APROVECHAMI ENTO MEDIO: El a provechamie nto medio se calcular á con el fin de gar antizar el princip io de equ idistrib ución en tr e lo s propieta rios, por el a provechami ento sub jetivo que l es corresponde y los costes g enerados po r el desa rrollo urban o, asegura ndo, en todo caso, la participación de la comu nidad en las plusvalías generadas por la ope ración”. (PONS - DEL ARCO, 2009, p .46 ). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 16/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. posibilitan la correcta equi distribución de beneficios y cargas, com o principio conformador del urbanismo moderno. 1.1. - Hi pótesis de parti da: El sist ema urbanístico esp añol, se configuró históricame nte como un “urbanismo de plusvalías” , con lo cual se alcanzó, un sistema autónomo y financieramente sostenible, di cha autonomía implicó desde sus or ígenes , hace sesenta años, que l os diferentes desarrollos urban ísticos fueran autofinan ciados con las plusvalías que el sistema generaba, aliviand o a las arcas públicas de la obligac ión de financiar la ejecución de los planes. No obstante, dichas plusvalías de bían ser suficient es no solo para finan ciar los corre spondientes des arrollos, sino también para inc entivar su ejecuc ión por parte de los a gen tes p rivad os, y lo qu e inic ialm ente se id ent ificó c omo u na “ lote ría urbanística” pront o paso a transformarse en una “democracia urbaníst ica”, necesaria para garantizar la ejecución de los pl anes en su conjunto, asi gnando iguales bene ficios a todos los de sarrollos hacie ndo que dichas plusva lías fueran equitativas para todos los proye ctos, lo que se consiguió c on la re distribución de la riqueza generada a tra vés de la “equ idistribución de los bene ficios y carg as” entre los agentes intervinientes y de todos ellos para con la comunidad haciéndola partícipe de una parte de l as plusvalí as totales. La técnica fundam ental que ar ticula esa e quidistribución en fase de planeamient o , especialmente de los benefi cios, es la técnica del “Aprovechamiento Me dio” , lo que implica que todos y cada uno de los propie tarios de suelo participe n de un mismo valor neto o beneficio por cada metro cuadrado aportado , independien temente d e la localiz aci ón del mismo o de la concreta edificabilidad que en dicho suelo pueda m aterializarse e in clus o independiente del uso o tipología que el planeamiento atribuye a ese suelo en concreto ( viviendas en manzana cerrada o colectivas, aisladas o u nifamiliares, ados adas, terciario, indu strial, oficinas, Viviendas de Protección Públi ca – VPP - ). Para que a todos los pr opietarios de su elo les correspond a un mismo beneficio y/ o aprovechami ento, se hace impr escindible saber cuál es el a provec hamiento medio como parámetro cuantificador y adicion almente el valor q ue representa la unidad de aprovechamiento, como media de valor. La “homogeneización de aprove chamientos” es la herramienta b ásica de es ta equidistribución en nu estro urbanism o histórico, sobre la ide a de que “s i el plan crea el aprovechamiento como un derecho que no forma parte originariamente del derecho de propiedad, tal creación administ rativa tiene qu e respetar l a igualdad de asignación o di stribución”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 17/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Así surge una unida d de me dida nue va y homog énea, l a “ Unidad d e Apro vec hami en to” o más con cretamen te en la legis lación Andaluz a el “metr o cuadrado de uso y tipología característico” , siendo el uso y tipología característic o el que predomin a en el área de referen cia, el qu e tiene mayor int ensidad, y su valor s erá el valor unitario d e referencia al que ten drán que adapt arse (referenciarse) , por aplicación de lo s “C oef icientes de H omogeneizac ión” , el rest o de usos , t ipolog ías y loca lizac ion es . Así obtenemos una unidad de valor eq uiparable para todos los pr oductos inmobilia rios present es , cuyo valor vendrá representad o por el valor residual del uso y tipología característ ico, que podrá ser redistribuido . Por otro lado, pu ede suceder qu e los costes de urbanizar y de sarrollar un sector sean más o menos altos en función de la ordenación escog ida, la extensión del ámbito, cercanía a las infraestru cturas o cualquier otra determinaci ón establecida discrecionalment e por el planificador, por lo tant o, ta mbié n deberí amos ponderar estas circunstanci as y hom ogeneizarlas con s us correspondientes coef icient es , para que a un mismo benef icio le correspo ndiera igu almente un gast o equivalente . Homogeneizar todos es tos valores ( a provec hamientos Inmobiliar ios diferentes y diferentes localiz aciones y costes) en un a misma unid ad de med ida es l a funci ón propia de los “Coeficientes d e Homogene ización” , transformando diferentes edificabilidades de diferentes usos e n diferentes lo calizaciones y con dife rentes costes de implantac ión, en Aprovechamient o Objetivo Homogeneizado y su reparto equ itativo es la función del Aprovechamient o Medio. A partir d e dicho moment o se puede d istribu ir equitativ amente los aprovechamientos y las carg as en función del suelo aportado por cada propietario. En est e sentido , cada legislación autonómica estable ce so bre la base h istó rica de legislaciones estatales anteriores s u propia caracterización y metodología, metodología que ha de plasmarse en la confección de los correspondie ntes Planes Generales , qu e por un lado, con la i nclusión de usos de protecció n pública se ha visto en muchos ca sos de sfasad a , no soportando un análisis justificativo prelim inar de los coeficientes de homogeneización apli cados , que debería ser l a base de la just ifica ción equidistributiva de aprovecham ientos en su pr ocedencia y proporcionalida d. Por otro lado, nad a o casi nada se ha avanzado sobre l a “homog eneizaci ón de las cargas urbanísti cas” en sede de pla neamiento, siendo tod avía es ta una asignatura pendiente del urban ismo moderno salvadas con tadas excepciones, como las referen cias de En ri que Port o Rey a la “ unidad de carga urbanísti ca ” o la de Jesús Caba llero Vallé s al “ Ín dice favorecedor del d iseño ” , tema tan importan te y procedente como la de la “ homogeneización de los aprovechami entos”, si se quiere preservar el principio de equidad pro pio de la equidistribución, garantizando unos benef icios netos s imilar es ( entendido como diferencia entre los aprovech amientos y José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 18/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. las cargas) a todo propietar io inmerso en u n desarrollo urbaníst ico, sin importar el uso, la localización o los c ostes asociado s al mismo. En muchos casos las nuevas reglas de l juego urbaníst ico han introdu cido no solamente una nueva escala en la importanci a de aspectos como los c oeficien tes de h omogeneiza ción, sino también disfuncione s sobrevenidas en otros aspectos esenc ialme nt e relaci onados dichas técnica s de planea miento, relativas a la cuan tif icación y dist ribu ción de los aprovechamientos, las reserva de VPP , cálculo del aprovechamient o medio, los ámbitos de equidi stribución, las cargas urbanísticas, los excesos y defec tos d e aprovechamiento, su compensación o equil ibri o y otros que analizaremos post eriormente. Analizarem os también la crec iente n ecesidad de obten er un marco con ceptu al de partida que permita mediante una ad ecuada sistemática y metodología, dar soluc ión t écnic a homogénea a los problemas planteados. Todo ello podría contrib uir no solamente a una mejor conceptualizac ión y aplicación de las equi distribuciones pr opias del urbanismo, sino p osibilitar tambi én de forma diferida un mejor conocim iento de los mecanismo s intermunicipal es asociados al sistema y u n an álisi s a niv el m unic ipal y prov incia l de los co efici ent es d e homogeneizaci ón, desvelando posibl es polít ica s territo rial es que pudieran d erivarse, así como poner d e relevancia la espec ial relació n que tiene dicho mec anismo a n ivel territorial con las viviendas de protección públ ica. Obviar estos temas, es manifestar de antemano que las legislac iones autonómicas y por ende los correspondient es Planes Generales no contemplarán la ecuánime equidistribución de los beneficios y l as cargas, rom piendo este principio rector del urbanismo histórico y moderno. 1.2. - Opor tunidad y justific ación de la investi gación: La temática a bordada en esta t esis se justifi ca por la necesida d de llegar a soluciones, di stintas a las ap ortadas hasta ahora desde el planeamiento y gestión urbanística para la temática mencionada, qu e permita despejar conce ptos, fijar un a metodología y sist emática ajustada y just ificar la procedencia y proporc ionalidad de su uso, más allá de los voluntarismos o convencionalismos políticos. 2. - OBJET IVOS . 2.1. - Objet ivos Generales. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 19/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. El principal objet ivo de la tes is doct oral es definir los conceptos y la metodología aplicable a la implemen tación de los coef icientes de h omogeneizac ión en e l planeamien to ur baníst ico, que justifique med iante una aproximación t eórica y práctica, la corre cta equidistri bución de beneficios y cargas, identi ficando los posibles probl emas presentes en e l sistema, hacie ndo las oportunas propue stas y aportando las correspondientes so lucion es. En un principi o, la investi gación comprendí a tres bloques claram ente diferencia das, una primera p arte que aborda la imprescindi ble puesta al dí a respecto de l a ident ifica ció n y car acte rizac ión de l fenó meno de la equid ist ribuc ión d e los ben efic io s y cargas, tanto en la leg islac ión hist órica como respecto d e la actual legis lación urbanística andalu za, en una seg unda parte se profun dizará en el análisis teór ico, para pasar a una a plic ación práctica de los conceptos obt enidos en la fase anteri or iden tificando cada uno de lo s coeficientes de hom ogeneizació n presentes, haci endo una propuesta de co ncept ualiz ació n cá lculo y just ifica ción , fin almente se realizará una implem ent ación práctica d el sist ema a escala territoria l (apoyada en sistemas de información geográfica SIG), que proporci one solvencia , procedencia y proporcional idad al sistema como base de su justifi cación técnica , tanto a nivel local como territorial . Con base en l os distintos bloques, capítul os y apartado s que comprende el proyecto, trata remos d e hacer visible es te fenómeno y d ejaremos cons tancia de los objetivos generales alc anzados en la investigación , sobre el tema central de la tesis: “HOMOG ENEIZACI ÓN DE APROVE CHAMIEN TOS Y CARGA S EN EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ANDALUZ, ESPECIAL REFEREN CIA A LAS VIVIENDAS DE PROTE CCIÓN PÚ BLICA” 2.2. - Objet ivos Específicos. Para alcanzar el objet ivo general de esta tesis ha sido necesario dar respuesta a los siguientes Obj etivos Específicos: 1. - Identificar los presupuestos definidores de los aprovech a mientos , como componentes bá sicos definitori os de su val or , así por un lado ten dremos , lo s presupuestos le gislativos que configuran el marco legal aplicable , con especial hincapié en la legislac ión urbanística hist órica y andaluza, los presu puestos económ icos, con especial refe rencia a los sistemas valorativos de aplicación segú n las finalidades pe rseguidas , y los pres upuest os de planea miento, entendid os como discrecionalidade s de planeam ient o que pueden introducir a lteraciones sobrevenidas en el valor de los aprovechamientos . 2. - Identi ficar una estructur a homogénea de coe ficientes (Clasificac ión ) par a poder presen tar un sistema solv ente de coef icientes q ue den respue sta a cada uno de los parámetros conformadores del valor de los aprovechamient os. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 20/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 3. - An aliz ar los coeficientes de homogeneización de aprovecha mientos (beneficio s) , ident ifica ndo sus compo nentes y a rtic ulando una estr uctura organizada , propon iendo un sistema de interpretación y cálculo. 4. - Analizar los coeficientes de ponderació n de cargas urb anísticas (gastos) , identificando sus componentes y articuland o una estructura organiz ada, realizando una propuesta para su cuantificación y cálculo. 5.- Analizar el estado d e la cuestión con especial referenc ia a las viviendas de protección pública y la necesaria reserva de terrenos con destino a viviendas protegidas. 6.- Aplicar el sistema a la realidad inmobiliaria , tanto municipal como provin cial, como base just ific ativa de los c álculo s rea lizad os y de futuras políticas territoria les. 7.- Identi fi car probl emas , descoo rdinaciones y defici encias de la configura ción actual del si stema, proponi endo alternati vas y soluciones . 3. - ESTRUCTURA DEL DOCUM ENTO. El trabajo se ha est ructurado en u n total de diez cap ítulos a los q ue preceden el índice y los agradecimi entos, finalizando con l as correspondie ntes conclusiones, referencias y anexos. Los diez capítulos que for man el grueso de la investigació n se agrupan en tres bloques princi pales. 3.1. - Estruc tura en tres partes. Se pro cede, en una PRIMER A PAR TE , a poner de man ifiesto el estad o de la cuestión en relación con los aspectos claves para la deter minación de los aprovechamientos, es pecialmente con refere ncia a la e volución de la legislac ión urbanística y la valorac ión de suelo, con vistas a reflejar cómo ha evolucionado e l régimen jurídico del urb anismo histórico, base de la actu al configuración de las legis lacio nes aut onómica s, para ello se aportan una serie de textos significativos de otros autores, as í como numerosas refere ncias legislativas , que s e comen ta brevemente, con el fin d e lograr un cuerpo introduc torio básico que cent re los fundamentos teóricos necesarios p ara la comprensión del análisis p osterior, con este bagaje se abo rdará el cuerpo principal de la tesis en donde se h arán las correspon dient es propuestas. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 21/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Para este fin, analizaremos los co mponentes principales qu e configuran el sistema urbanístico , tales como la clasific ación del su elo, las valoracion es urbanísticas y plusvalías, la e quidistribución, el a provechamiento ti po o medio o lo s ámbito s de equidistribución. Posteriormente estud iaremos la caracterización de la legislación u rbanística de Anda lucía ( LOUA) , y sus plante amientos re specto de la configuración de los aprovechamientos , su cálculo y distribució n. Finalmente an alizaremo s d e manera genéric a las d iferentes v ariables qu e generan o reducen el valor de los aprovechamientos de manera que se puedan acot ar los posibles co eficientes que da rían respuesta equitativa a las desi gualdades genera das por dichas variables, también comentaremos ot r os parámetros que producen indetermina ciones en el sistema, par a est o s apelaremos a la necesidad de establecer solucione s tipo con criterios homogén eos que eviten mayores discrecionalidade s. En la SEGUNDA P ARTE , realizaremos una aproximación al concepto bási co y a la configuración del artículo 61 de l a LOUA, respecto de los coeficientes de homogeneización, desg losando sus apart ados para posteriormente realizar un a propuesta de clasi ficación y enumer ación de los diferentes “coe ficientes de homogen eización de aprovechamien tos” en primera instancia y de los “coeficient es de ponderació n de cargas” en se gunda, final mente haremos una propu esta de cálculo sobre una base práctica apl icando los c oefic ientes en un m unici pio a ndaluz. En la PAR TE TERC ERA , analizaremos los coeficientes d e homogeneización co mo posib les in str umen tos de p olít ica ter ritor ial, para lo que partiremos d e un estudio la realid ad in mobi liaria d e la pr ovin cia de S evil la con es pecia l ref eren cia a las viviendas de pr otección pública, estud iaremos conceptos como las “p resiones inmobiliari as” de los dif erentes mu nicipios, o los “ coeficient es de ref erenci a al mercado libre” de l as viviendas de protección públi ca, obtendremos lo s valores residuale s de los diferentes productos inmo biliarios y h allaremos los coeficien tes de uso y tipol ogía respecto de l os diferentes m unicipio s y los de lo calización o situación respecto de sus distritos cenal es, extrayendo conclus iones y planteando solu ciones , todo ell o con el apoyo expli cativo de mapas temátic os elabor ados median te Sistemas de Información Geográfica (SIG) . Para finalizar, haremos las reflexiones pertinent es, obtendremos conclusiones e ident ifica remos futu ras lín eas de in ves tigac ión. 3.2. - Estruc tura en diez capítulo s. En el ca pítu lo 1 ( pu nto 1 .1), se analizan l os presupuestos j urídicos para la determinación de los a provechamientos, se repasa la configuración y trat amiento José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 22/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. que las difere ntes legislaciones estatal es de suelo han dado a los temas de la clasif icac ión de su elo, la eq uidis trib ució n, las plusvalías y la especul ación, el aprovechamiento tip o o medio, los ámb itos de aplicación, los coeficient es correctores, etc. , todo ello desde la óptica de la legislación estatal en primera instancia y andaluza en segunda. También se analizarán la obli gatoriedad de reservas de suel o para su destino a viviendas de pro tección pública, tanto desd e la regulación estata l como de la andaluza. En el c apítu lo 2 ( punto 1.2) se analizan su cintamente la valoración d e suelo como presupuestos econ ómicos de los aprovechamientos, con una breve aproximación a la valoración cat astral, fiscal y urbanística, c omo referencia nece saria previa y base metodológica posterior, con especial refe rencia a la conf iguración del método residual estático. En el c apít ulo 3 ( pun to 1.3) se a naliza n lo s presupuestos de planeamiento , entendid o como determinacion es de planeamient o municipal que t ienen repercusión en la valoración y cuan tific ación de los aprovech amientos, entre las q ue se encuentran las deter minaciones de planea miento re lat i vas a la clasificación de suelo, las áreas de reparto, la con figuración de los sect ores, la correcta identificación de usos y tipologías, las inten sidades edificatorias, otras relativas a costes de urbanizaci ón, adscripción de si stemas general es o su ejecu ción, las derivadas de preexistencias, exce sos y defec tos de aprove ch amiento, e tc. Partiendo de l a propuesta de que una e quidistribució n a nivel global es posible, se analizan los conc eptos, naturaleza y aproximación teórica de los difer entes coeficient es correc tores p resentes en el artículo 61 de la LOUA, desgranando ca da uno de ellos, dando respuesta al principio de equidistri bución tanto de los beneficio s “coeficientes de homogenei zación de aprovechami entos”, como de los gastos asociados “coe ficientes d e ponderación de cargas”. El cap ítulo 4 ( punto 2.1) se entra de lleno en el cuerpo pri ncipal de la tesis, centrándose en los “Coeficientes de Hom ogeneización de Apro vec hami en tos” , se desarrollan en p rofun didad, haciendo un a propuesta sobre los mismos basa da en matrices de valores ; E n concreto se identi fican: • Coeficiente de Uso y Tipología, p resente en todos los á mbitos territoria les (municipal, áreas de reparto, sec tores y zonas). • Coeficiente de Localización o Situación, pre sente en dos facetas (de aprove chamientos y de cargas) . • Coeficiente Corrector d e VPP , como respuesta es pecífica a las nu evas previsione s de incorporaci ón de viviendas de protecci ón pública. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 23/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. • Coefic iente s Pormenorizado s de Uso y Tipologí a, y de Situación, s imilares a las anteriores pero ap licables solo en el ámbito de la orde nación pormenorizada. Finalmente se propond rá un sistema de cá lculo para de cada uno (dependientes de variables numéricas) h aciendo propuest as de cuantificación para algu no de ellos (dependiente s de variables ca tegór icas), haciendo una aproximación práctica de la metodología estu diada para eviden ciar su coherencia te órica y su proporc ionalidad técnica , en un muni cipi o sevi llano. En el c apít ulo 5 ( punto 2.2), se identifi ca rán algunos intentos d e determinar una homogen eización de las cargas urbanísticas, pasando posteriorment e a proponer un sistema de “Coeficientes de Pond eración de Cargas”, desarrolla ndo a continuación en profundidad cada uno de los identificados, haciendo una propuesta de cálc ulo sobre los mismos , en concreto: • La homogeneización de los gastos por sobrecostes . • La homoge neización de l os costes por pre existencias e i ndemnizaciones. • La homogeneización de los costes por asign ación de Sistemas Generales. • La Homogene ización de l os costes por eje cución de Sis temas Generales. • La Homogeneizaci ón de los costes por asi gnación de Excesos/Defe ctos de aprovechamiento. Finalmente se identificarán la forma de integrar los coeficientes de homogeneizaci ón de aprovechamie ntos con los coeficientes de ponderaci ón de cargas , para obtener los genéricos “C oeficientes de Homogeneización” . En el Cap ítulo 6 ( punto 3.1), se procede a po ner en práctica de forma masiva y a nivel territorial la “met odolo gía d el cálc ulo d e los c oefic iente s d e homogeneización ” ex puesta , para cada uno de los mun icipios de la p rovin cia de Sevilla (en este apa rtado se ren uncia a la implemen tac ión de los coefici entes de ponderación d e cargas por falta de determinaciones sobre los co ncretos gastos derivados para cada localizac ión), enumerando los pasos segu idos apoyándon os en tablas de datos (de cier ta extensión) que identifican los valores asignados a cada uno de los usos, tipologías y l ocalizaciones presente s en cada munici pio o distrito censal y complement ado con planos o mapas temáticos provin ciales (imp lemen tados con sistemas de información geográf ica – SIG), que den explicación gráf ica a los datos obtenidos e id ent ifi quen patrones o asociaciones de resultados entre tod os ellos. Se realiza un “Estudio del Me rcado Inmobili ario” en la Provincia d e Sevilla , obteniendo un cálcul o de los pre cios en venta de las vi viendas para cada m unicipio, sobre la base de los dat os aportados y la metodolog ía empleada por la Agencia Tributaria de Andalucía, ( para la det erminación de los coeficien tes de referen cia al mercado , aplicables a los valores c atastrales , p ara la determinación del valor r eal José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 24/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. de los inm ueble s ) y sobre esa b ase se ob tiene u n indicador denominado de “Presión Inmobiliari a” que ident ifica mediant e un coefici ente la s diferenc ias entre los difer entes va lores de mercad o , para cada uno de los municipios sevilla nos , con respecto del obtenido para la capita l de provincia, lo que n os servirá posteriormente para evidenciar las diferencias int ermunicipales en sus resp ectivos mercados inmobiliarios y h acer propuestas . En el C apít ulo 7 ( p unto 3.2), se re aliza igualm ente un e studio d e mercado de l as viviendas de protecc ión pública , identificando los diferentes ámbitos t erritoriales de aplicación, as í como los módulos correspondientes a c ada uno, en relación a los disti ntos tipos de vivienda prote gida (régime n especial, genera l o preci o limitado). Capít ulo 8 ( punt o 3.3), se realiza una comparación ent re los precios de venta de l a vivienda libre respect o de la protegida en la provinc ia de Sevilla, obten iendo un coefic ien t e denominado “Tasa d e esfuerzo o Coefi ciente de Referenci a al Mercado L ibre (CRML )” que id ent ifica rá e l nú mero de veces q ue el prec io en vent a de la v ivien da libr e es s upe rior a l de la VPP en cada municipi o, así se evidencian di ferencias signi ficativas en tre los conceptos de “módulo má ximo legal” de la VPP y el “módulo má ximo re al” en fu nción de la prese ncia o no de viviendas de r égimen libre con pre cios inferiore s a los módulos de l as VPP , actuando en tales casos d ichos precios como t ope máximo de las viv iendas protegidas . Dicho coeficiente también ayudará a ident ificar las distintas “situaciones inmobiliarias de los municipios de la pro vincia”, agrupándolos en torno a seis categorías inicia les en f unción del ciclo ec onómico en el qu e se enc uentr en y pro poniendo soluci ones. Posteriormente p asaremos a realizar el cá lculo del valor de repercusión de los diferentes tipo s de viviendas (libres y pro tegidas), obteniendo los respectivos coeficiente s de homogenei zación de uso y ti pología para los distintos tipos VPP . En el C apítu lo 9 ( p unto 3. 4), se realiza un análisis extrapolado del valor en venta de los diferentes usos y tipolog ías libres present es en el munic ipio a partir de la aplic ac ión de “ coeficientes d iferenciales del va lor catast ral ” para los distint os productos inmobiliar ios, aplicados sobre los valores medios en ven ta ya obtenidos para las vivien das libre s, todo ello aplicado a los diferentes di stritos censale s de la provincia (entend idos como hipotéticas áreas de reparto dentro de cada mun icipio), fi nalmente y tras aplicar la metodolog ía del valor residual estát ico a dichos valor es inmobiliarios , obtendremos el valor de repercusión de los suelos de todos l os productos inmobili arios (usos y tipologías) y tod os los distri tos censales (local izac ion es) n e cesarios para la elaboración posterior de los c orrespondient es coeficientes de homog eneización de aprovechamient os (usos y t ipología y situación ) de forma global, todo ello con el apoyo de herramientas de información g eográfica que hagan más visual el proceso y los resultados obten idos. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 25/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. En esa misma lí nea se pronuncia la Ley 7/200 2, de 17 de diciembre , de Ordenación Urbanística de Andalucía ( LOUA ) cuando en los ant ecedentes de su exposición de motivos declara, “Así como l a ex posici ón de m otivos d e la Ley sobre Régi men del Suelo y Ordenaci ón Ur bana de 1956 alud ía a las Leyes d e Ensanch e y Extensió n de juli o de 189 2 y de Saneamiento y Mejor a Interior de marzo de 1895, en tre otras , como los an tecede ntes d e la legi slació n urbanísti ca española q ue c on ella hoy sab emos qu e se i niciab a, en nuestro caso tenemo s que r emonta rnos , precisamente, a la citada Ley del Suelo de mayo de 195 6, considerándola como punto de partida de la cultura urbanística que se ha ido fraguando y consolidando a lo l argo de la segunda mi tad del sigl o XX”. Ilustr ación 1. 2 Plano del Ensanche de B arcelona (Fuente: ht tp://ww w.bar celona - me tropo litan.co m) Este devenir histórico urbanísti co , hasta la act ual configu ración , ha s ido el resu ltado aditiv o de su s hit os más impor tant es, dichos hitos , una vez superados los Pl anes Higienistas y lo s Planes de Ensa nche, se identif ican con la s legislac iones más signif icat iv as en la materia a lo largo de los últ imos sesenta años, que contemp lan en lo más ín timo de s u esen cia, la pugn a entre la limitac ión de lo privado y la expansión de lo público, de entre ellas cabe destacar . Ley sobre Régimen d el Suelo y Ordenació n Urbana , de 12 de mayo de 195 6 (LS56) Esta ley bajo los a uspicios de Pedro Bigador, fue inici almente una ley poco entendida (e n la que se sintetizaba la co ncepción de un nuevo si stema m ás all á de José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 32/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. los planes de e nsanche , ent endidos como proyect os ) y post eriorment e abusivamente aplicad a ( quizás por la falta de experi encias previas sob re la aplicac ión del nu evo s istem a basado en el plan eamiento ). Con t odo, e sta ley con sagra el inicio del urban ismo moderno, entend ido como sistema reglado , deja ndo relegado el derecho privad o o “ ius aedificandi ” en s u concepción absol uta y sin limit ación algu na , queda ndo el sistema urbanístico sometido def init ivam ent e a l control administr ativo , imponie ndo límit es a la discrecionalidad privada en base a la d enominada “ función social de la propieda d ” lo que comporta el establecimien to d e un “ estatuto jurídico de la propieda d ” 6 como un der echo limita do (derechos y deberes) basado en el planeamien to , entend ido como sistema . La irru pció n d e la admin istr ación en el esta blec imien to de l nuevo sistema no impid ió qu e en est a primera fase s e adscribieran in icial ment e las “ plusvalías ” 7 derivadas del sistema a la propiedad del su elo , como contraprestación por l a efectiva eje cución del planeamiento, t odo ello como mal men or ante la insuf iciencia de f ondos necesarios para acometer u n sistema b asad o en las expropiaciones masivas . Se regula y l imita la ejecución bajo auto rización mun icipal y se introduce la “ clasificación de suelo ” 8 (suelo urbano, suelo de reserva y suelo rústico) como la herramienta b ásica de plan e a miento a c onfigurar por los n uevos “ P lanes G enerales ” con amplias discrecionalida des , se inst aura la “ t écnica de la reparcelación ” 9 como primera institución eq uidis trib ut iva, aunqu e limit ada a ámbitos muy re ducidos ( ámbitos de ejecución ) . Ilustr ación 1. 3 Esquema conceptual Clasificación de Suelo LS56 Nota: A. - Suelo Urbano, B. - Reserva Urbana, C. - Suelo R ústico 6 El estatu to de la propiedad de l suelo viene a s er un límite a l carácte r mono polístico y expansivo del der echo de pr opiedad, que se establece sólo cuan do la propiedad rec ae sobre el bien s uelo, y que se alca nza fijando la ca pacidad de con tener edificaciones que e l mis mo tiene atri buida por el Plane amiento ur baní stic o, den tro del marc o delim itado p or las d irectr ices so bre la ordena ción d el ter ritorio que vie nen establecidas en las leyes, y demás dispo siciones de carácter ge neral, emanadas del poder público. Se cuantifica en metros - techo y se conoce e n el ámbito de l Dere cho administra tivo como a prov echamiento ur banístico o derec ho al aprove chamiento urbanístico y , en e l ámbito de l derec ho civil, s e le re laciona con el ius a edifica ndi. (W ikiped ia) 7 El término plusvalí a hace referencia también al au mento del valor del suelo a causa de accione s urbanísticas o ejecuc ión de obras públicas por parte de la adm inistra ción públ ica, y no por los pro pietar ios del sue lo. (Wi kipedia) . 8 “CLASIFICACIÓN DE SUELO: Co nstituye una técnica para diversificación del régimen urbanístico del suelo a tr avés de su división en clases por r azón del de stino urba nístico fundamental del mismo” . (PONS - DEL ARCO, 2009, p .108). 9 “REPARCEL ACION URBANÍST ICA: Se entiende po r repar celación la oper ación urbaníst ica consist ente en la a grupación o ree st ructuración de fincas, parcelas o solares incluidas en el ámbito de una unidad de e jecución, para su nueva división ajustada a los instru mentos de planeamiento de ejecución, con adjudi cación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en pro porción a sus respectivos derech os” (art. 1 00, núm. 1 , LOUA). (PONS - DEL ARCO, 2009, p. 482). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 33/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Fuente: El suelo e n la legislación urban ística española, Ánge la Matesanz P arellada Madrid (Espa ña), septiembr e de 20 09. Ley 19/19 75, de 2 de ma yo, de ref orma de l a Ley sobr e Régi men del Su elo y Ordenación Urbana (LS75) y Real Decre to 1346/ 1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régi men del Suel o y Ordenación Urbana ( TRL S76). Esta ley consol ida definitivamente el sistema urbanístico basado en e l planeamie nto y lo desarrolla en toda su extensión aprobándose en consecuen cia el Reglamento de Planeamient o (RD 2159/1978), el Reglamento d e Gestió n Urba nística (RD 3288/1978), el Reglamento de Disciplin a Urbanística (RD 2187/1978), así como el previamente aprob ado Reglamento de Repar celaciones de Suelo ( D 1006/1966), con l o que se cie rra el círculo de las discipli nas propias del urbanismo , constituy endo hasta la fecha la única reglamentación aprobada a nivel es tat al . Dichas regulaciones acotan la discreciona lidad mun icipal y se instauran los “ estándares dot acionales ” 10 propios de cada desarrollo como d eterminaciones cuantitativas m ínimas de ca lidad u rbana, equipamientos y z onas verdes. Esta ley sustituy e el suelo de reserva urbana por el de urban izable e introduce el “ concept o de prog ramación ” diferenci ando entre “ programado ” y “ no programa do ” como referencia a una secuencia de puesta en carga de los suel os. Crea la técnica del “ aprovechamient o medio ”, como expresión del contenido económico de la propi edad, hab ilitando su distribu ción equitativa ent re propietarios ( amplian do el ámb ito al su elo urbanizab le programado) y asign ando un “ porce ntaje de pa r tici pa ción de la comunidad e n dichas plu svalías ” (10 %) como una de las manifestaciones directas de la función social de la propiedad . 10 “ESTÁND ARES UR BANÍST ICOS: Cr iterio s materiale s de o rdenac ión dirig ido s a la Adm inistra ción, que nece sari amente han de se r atendidos po r el plan c on la fina lidad de ase gurar un mín imo inde rogable de calidad de v ida, ga rantizando as í, en una c ierta me dida, l a existencia de parques y zonas verdes, templos, centros docentes, asistenciales y sanitarios, aparca mientos, densidad máxima d e vivi end as, etc. (Delg ado Bar rio)”. ( PONS - DEL ARCO, 2009, p. 221). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 34/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. La ejecución del planeamient o se realizará bajo los denominados “ sistemas de gestión ” 11 , que desde entonc es y hasta ahora se dividen en Expropiación, Cooper ación y Co mpens ación, identi ficando los di ferentes ni vele s de inter vención y prevalencia pública. Ilustr ación 1. 4 Esquema conceptual Clasificación de Suelo LS75 Nota: A . - Suelo Urbano, B. - Suelo Urbanizable (b1 Programado, b2 No Programado), C. - Suelo No Urbani zable (c1 Reserv a, c2 Bien excepci onal, c3 Bien Pro ductor) Fuente: El suelo en la legislación urbanística española, Ángela Matesanz Parellada Madrid (España), se ptiembre de 2009. Ley 8/1990, de 25 de Julio, sobre Reforma del régimen urb anístico y valoraciones d el suelo y Real Decreto L egislativo 1/1 992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refu ndido de l a Ley sobr e el Régim en del Suelo y Ordenación Ur ban a, (T RLS92). Esta ley introduce e l concepto de “ adquisic ión gradual de l os derechos ” d e los propietarios sometido al cumplimiento de los deber es inherentes a las distintas clases de suelo , como un a secuencia evolutiva por efecto de la tra nsformación, al suelo se le asignará diferentes valores por etap a alcanzada . Po r otro lado, el incumplimient o de los plazos establecidos para el desarrollo implicar ía una reducción gradual de la valoración de los suelos. Se crea la técnica d el “ apr ove cham iento tip o ” , muy parecida al “ medio ” de la legislación ant erior, aunque ampliando su marco al suelo “ urbano no consolidado ” y a dmitien do la té cn ica equ idis trib utiv a de las “ transferencias de apro vec hami en to ”. Igualment e se crea el concep to de “ áreas de reparto ” para l a equidistribució n de beneficios y cargas c onsiguiendo l a adscripción de “ sistemas generales ” a 11 “SISTEMA S DE E JECUCIÓ N: Puede n defin irse, dice Mer elo Abe la (ob. cí t. pág1 04), «como las divers as regul acione s legalm ente establecida s para la eje cución juríd ica (cu mplimie nto de l os dejar es de cesió n y equidis tribuc ión ) y material organiz ación y, en su caso, edificac ión del p laneam iento, de ntro de cada ámb ito delim itado al efecto »”. (PO NS - DEL ARCO, 2009, p.533). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 35/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. obtener, así como la configuración de una may or participac ión (15%) de la comunidad e n las plusvalí as generadas. Ilustr ación 1. 5 Esquema conceptual Clasificación de Suelo LS90 Nota: A. - Suelo Urbano, B. - Suelo Urbanizable (b1 Programado, b2 No Programado), C. - Suelo No Urbani zable (c1 Reserv a, c2 Bien excepci onal) Fuente: El suelo en la legislac ión urba nís tica española, Ángela Matesanz Parellada Madrid (España), septiembre de 2009. Sentencia del Tri bunal Constitu cional 61/97 de 20 de marzo La hoy ya célebre s entencia 61/97 declaró p or inconst itucional la n ulidad de la mayor part e de las di sposiciones de la l ey anterior por invadir competen cias exclusivas de l as Comunidades Autó nomas, en conc reto la competenci a sobre urbanismo y ordenac ión del territori o, entendiendo q ue ni siquiera ten ía valor subsidiario en defecto de aquellas la legislaci ón estatal , ya que las competencias son exclusivas de las Comunidades Autón omas, lo que obligó a la mayoría de las autonomías a definir y asumir su propio marco legislat ivo. La Ley 6/1 998 de 13 de abril, de Ré gimen del su elo y val oraciones (LS98) La nueva ley estat al, trata de no pre con figurar un sistema que condici one l as competencias auton ómicas (ex art. 149.1.1 . º CE) , al mismo tiempo que defin e las condiciones mínimas de igu aldad para todas ellas (estatuto jurídico básico de la propiedad) , de entre s us notas más caracter ísticas destacan. La desvincul ación inicia l de la propiedad del suelo con la obligación del desarro llo urbanístico, en este sentido se da entra da (aunque marginal) a un nuevo agente en el desarrollo de suelo, el “ agente urbanizador ”, que como empr esa urbanizadora gestiona externament e los desarrollos urbanísticos ajenos. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 36/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Se define el “ suelo urbanizable como residual ” y se habilit a el “ su elo no urbanizable comú n ”, no exclu ido del des arrollo por razones de protecc ión ambiental , como susce ptible de s er transformado, creando así una inmensa bolsa de reserva para futuros desarrollos, mecan ismo que en todo caso debía ser regulado por cada legislación aut onómica. Se reduce la partici pación de la comunidad en l as plusvalías hasta un 10% de los aprovechami entos, sin perjuicio de que dicho porcentaje pudiera e ximirse de contribuir a los costes asociados al desarro llo, es decir, la administr ación actuan te debía participar con d icho porcentaje en las cargas urb anísticas a no ser que la respectiva l egislación e stabl ecier a una red ucción, cue stión q ue nunca fue correctamente entendida ni a plicada . Se prescinde de artificios valorativos (por n iveles de desarrollo) y de redu cciones coercitivas del m ismo ( por incump limie ntos ) y se asume el valor de mercado com o el v alor de referencia más objetivo. Con todo , est a ley, principalmente liberalizadora, trató de no pre configurar un sistema concreto, sin o más bien dar u n marco de flexib ilidad suf iciente para que las respectivas comu nidades autón omas, ahora autént icamente competent es, pudieran configurar su propio derecho urbaníst ico sin excesivas limitaciones qu e pudieran dar origen a nuevos pro nunciamientos de co nstitucionali dad. Ilustr ación 1. 6 Esquema conceptual Cla sif icación de Suelo LS98 Fuente: El suelo en la legislación urbanística española, Ángela Matesanz Parellada Madrid (España), septiembre de 2009. Ley 8/20 07, d e 28 de mayo , de suelo (LS07 ) y Real Decret o Legislativo 2/2008 , de 20 de j unio (T RLS08) y posteriormente, Real Decreto Legislativ o 7/20 15, de 30 de octubre, por el que se apru eba el Te xto Refundi do de la Ley d e Suelo (TRLS 15) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 37/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Esta nueva l ey de suelo rompe con muc hos de lo s conceptos históricamente asociados al urbanismo tradicio nal, centrán dose más en un nuevo sistema de valoraciones con “ renuncia a toda expectativ a urbanística” lo que garantiza al no regular la clas ifica ci ón de su elo. Sobre la base de esta nu eva ley de suelo, ya se han aprob ado sendos textos refundidos, Rea l Decreto Legisl ativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS08) y posteriorme nte, Rea l Decreto Legis lativo 7/201 5, de 30 de octu bre, por el que se aprueba el Texto Ref undido de la Ley de Suelo y R ehabilitación Urbana (T RLS15) , el primer o para integrar los preceptos que aún queda ban vigentes del Real Decre to Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundi do de la Ley sobre Régimen del Suelo y O rdenación Urbana, y la segunda para integrar la normativa d e la Ley 8/2013, de 26 de junio, de r ehabilitac ión, r egen eración y renovación urban as. En cual quier caso, e sta ley se a lej a del tr ata mient o trad icion al de las legis lacio nes anteriores y asu me de pleno el ámbito competencial reservado al Es tado, a est e respecto no dej a ninguna duda la propi a exposición de moti vo s de la le y, al indi car que: "N o es est a u na ley u rba nística sin o un a ley refer ida al r égim en de l sue lo y a la igua ldad e n el eje rcic io de los der echos c onstit uc ionales a él a sociados , e n lo que a tañe a l os int ereses cuy a ges tión está cons tituci onalmen te encomendada al Estado. Pero esos der echos co nstituci onale s afectado s no son sól o el de propi edad sino también otros como el de participación ciudadana en los asun tos públi cos, el de libr e empresa , el der echo a u n medi o ambiente adecuado y, sobre todo, el d erec ho a u na vivienda digna y adecuada, dado que es la propia Cons titución la que vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectiv idad del derecho a la vi vienda. El lo conllev a la adopci ón de un nuevo enf oque de la materi a que se tradu ce incl uso e n un nuevo leng uaje, qu e huye de los térmi nos urbanísticos tradicio nalmente acuñados, para evitar su posible i ntromisión en competencias que se han atribuido por nuestra Constitución a las CC. AA. y han sido ratificadas por el propio Tribunal Constit uciona l. Ello p uede evitar las incerti dumbr es que se h an producid o con l a publi cación de l os últi mos texto s legal es del suelo , a la espera de la decisión del refe rido Tribunal. No obstante, ello, acaso por la refe rida innovación conceptual, la Ley es de ardua lectura y de difícil aprehensión e n algunos de s us apartados , sobr e todo en las cuestio nes referi das a la valoración. Para ello, se pres cinde po r primera v ez de r egular técnica s espec íficam ente urbanísticas, tales como los tipos de planes o l as clases de su elo , y se evita el uso de l os tecn icismos prop ios de el las par a no pr efigura r, siqui era sea indi rectam ente, un concreto model o urbaní stico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco co mún" . Por otro lad o, int roduce por primera vez den t ro de las leg isla cio nes urba nístic a s estatales una “ reserva mínima de suelo para viviend as de protecció n pública” (30% d e la edif icab ilida d res iden cial) , todo ello s in perjuicio de que tal experiencia ya había sido pu esta en práctica por algunas legislaciones au tonómicas José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 38/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. en la mater ia . Por otro lado incrementa igu almente la horqu illa de part icipación de la comu nidad en las plus valías , estableciendo un ran go de 5 a 15% de los aprovech amientos de ref erencia . Ilustr ación 1. 7 Esquema conceptual Clasificación de Suelo LS07 Fuente: El suelo en la legislación urbanística española, Ángela Matesanz Parellada Madrid (España), septiembre de 2009. Esta ley d eja claro los límit es compet enciales , entre el E st ado y las Comu nidades Autónomas, en cuanto a las funciones propias de cada administración , cuestión q ue ya quedó zanjada por la STC 61/1997. Con todo y a efectos aclarat orios, el Fun damento de D erecho (FD) 24 de la citad a STC 61/1997 afirma que , “(...) e l Estado no puede impo ner los medios o instrumentos urbanísticos en que puedan a rticu larse las co ndicion es bás icas de ejercicio del d erech o y del cumplim ient o del deber a que se ref iere el art . 149.1 .1.º CE (ár eas de repa rto; sist emas g enerale s adscri tos; cará cter indi sponib le de las á reas; etc. ). Medio s o instr umentos que p ertenec en a la libre o pción del l egislad or autonómi co en mat eria urba nística , por más que, en d etermi nado s supuesto s, pu edan co nsider arse como u na con secuenci a ca si nece sari a de la conce pción del derecho de p ropied ad subya cente a aquel las co ndicio nes bá sicas, com o el establ ecimi ento de zonas o áreas de reparto en las que hacer realidad la equidistribución y los deberes básicos. Pero la d efini ción del r égi men jurí dico de tales técnica s e instr umen tos q ue, de sde lueg o admi te configur acione s diversa s, for ma parte, p ues, de l a compe tencia autonó mica en materi a urbaní stica . El Estado , como hemo s veni do admiti endo, y d adas las ca racterís ticas pecu liar es del régimen jurídico de la propiedad del s uelo, puede to mar cier tos pu ntos de ref erencia para fijar las con dicion es bás icas d el apro vecha miento urban ístico, en cuant o derech o - deber, tales como los g randes su puestos o t ipos de su elo baj o el per fil de la inexist encia , prog res iva ad quisic ión o consol i dación del derecho de propiedad urban a. Lo que no puede hacer, sin embargo, como aquí sucede, es imponer una concreta técnic a o def inir el régim en j urídic o de lo s inst rum entos u rba nístic os a su serv icio , pues de acep tarse una inter pretació n tan ex pansiva d el art. 14 9.1.1.º C E en relaci ón con l as competenci as autonómi cas en ma teria d e urb anismo , restar ía a las Comuni dades A utóno mas una compe tenci a merame nte resi dual, d e desarr ollo menor, que no se co mpadece con el o rden constit ucional de distribución de com p etenci as” . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 39/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Por tanto y como primera aproximación, el reparto de competencias entr e el Estado y las Comunidades Autónomas (enten dido como competenc ias exclusivas de c ada administración) , en relación a las áreas funcionales propias del urbanismo, ser ía n: A) Comp etencia d el Est ado . L e comp ete fund amental ment e la defi nici ón del e statuto d e la propied ad urbana y las cons ecuenci as inmedi atas del mismo en el cumpl imiento de l os deber es inherente s a la funci ón soci al. De acuerdo con esto, la normativa estatal d ebe de reg ular fundament almente l as sig uient es materias: • El estatuto de la propiedad urbana y lo que es inherente a la misma, los derechos y deberes d e los afec tados p or el pr oceso urb anizado r. • Las valor aciones del suelo. • Los procesos de e xpropiación. • Los supue stos indemn izatorios po r alteracion es del plane amiento, vinculacion es singular es u otr os supues tos. • Los criteri os pro cedimen tales. • Las relaciones urbanismo / Registro de la Propiedad. B) Compet encia d e las Co munida des A utónomas . Tiene n compe tencias l egisla tivas sobr e ordenació n del territor io urb anismo y viv ienda. Le s cor respond e el u rbanismo , es d ecir, l a ordenació n de la ciudad, en sus fac etas tradi cion ales de pl aneami ento y gesti ón, fundamen talment e las sig uientes ma terias : • En materia de Planea mien to : l as disti ntas cla ses de i nstrum entos de planeamiento, la formulación y elaboración de los planes, el distinto contenido de cada uno d e ellos. • En materia de Gestión : las disti ntas f ormas de ejecuci ón del pl aneamie nto , sistema s de actua ción, m ecanismo s de equi distri bución de benefici os y ca rgas, etc . • En materi a de Dis ciplin a : di stinto s acto s someti dos a l icencia , inf raccione s urbanísti cas y pr ocedimie nto sanci onador , etc. ”. (Bueso , 20 07, p.8 ). Por tanto y como afir ma Enrique Bueso, la nueva ley acept ando estric tamente el nuevo marco competencial, en los términos expresados , reniega de la termin ología y conceptualización urb anística tradicion al y afronta su cometido , desde una perspectiva cuasi descriptiva y renunci ando a prejuzgar un marco regulatorio siq u iera su bsidia rio , fuera d e sus co mpetenc ias . No obst ante, esta no ha sido la const ante de las anteriores regulac iones estat ales de la materia, por un lado, porque no ex istían compet encias aut onómicas antes de la con stit ución de las aut onomías y por otra , porque aún después, si empre se consideró que e l Estado tenía c ompetencia s urbanísticas de carácter suplet orio sobre los aspectos fu ndamentales que conf iguran el urbani smo (Planeamient o, Gestió n, D iscip lina ) . Pues bien , a c ontinuación, se analizará l a res puesta que, a lo s parámetros urbanísticos bás icos, hoy propios Comunidades Autónom as, dieron las disti ntas legis lacio nes urb aníst icas es tat ales y que fueron la base del diseñ o que cad a legis lació n fue aport ando en la estructura jurídica urbanísti ca. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 40/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.1.1. 2. LA C LASIFICACIÓN DE SUELO. Siguie ndo a José Fariñ a Tojo y José Manuel Nardo en sus comentario s sobre EL PLANEAM IENTO URBANÍST ICO ESPA ÑOL pertenecien tes al Libro blanco de la sostenibilidad en el planeamiento urbanístico españ ol : “ El planeamiento urbanístico ha determinado en España, de manera t radicional, el contenido del derecho d e prop iedad. Es ta premi sa for mó par te de las suc esivas L eyes de S uelo d esde la primera de 1956 hasta llegar a su depuración máxi ma en la Ley 6/1998, de 13 de a bril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en la actualidad ya derogada por la vigente Ley de Suelo. También esta doctrina ha sido acogida de for ma unánime por todas las Comunidades Autónomas en sus correspo ndi entes Leyes 12 . (Fariñ a y Naredo, 2010, p19). Por tanto, la clasificación de suelo determina el cont enido propio del derecho de propiedad, s obre esta base Ángela Matesanz Parellada en “El su elo en la legisl ación urbanística españ ola” , d isting ue el d iferente tratamiento ofrecido por las dist intas legis lacio nes ( cf r. ): Ley sobre Régimen del Suelo y Orde nación Urb ana, de 12 de mayo de 195 6 (LS56) “ En el tit ulo segund o, ‘‘Régime n urbanís tico del s uelo’’, de la ley definitiva, aprobada en el 56, se det allaba la calific ación u rbanístic a, en la que se recogía la divis ión que e l Plan de Ordena ción hacía del suel o de los munici pio s. Ademá s, segú n expo nía el a rtícul o 71, es la q ue conf ier e los derechos y deberes a l a propiedad a travé s de es ta divi sión de su elos. La ley cla sific aba el t erritor io de lo s muni cipio s en tres tipos d e suel o: Urbano, de Reserva urbana y Rus tico . En aquello s , sin Pl an Ge neral, si n emb argo, se d istin guía úni camen te entre suelo Rus tico y Urb ano ” 13 . (Mates anz, 2009, p27) . Ley 19/19 75, de 2 de ma yo, de ref orma de l a Ley sobr e Régi men del Su elo y Ordenaci ón Urba na (LS75) y Re al Decr eto 1346/ 197 6, de 9 de abril , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régi men del Suelo y 12 “Esta cue stión es importa nte, po rque ha permi tido al le gislado r esta tal inc idir e n el urba nismo a través de la fij ación del estatuto jurídico básico del derecho de propiedad , en éste ca so, compe tencia del Es tado po r vir tud del ar tículo 149 .1,1ª d e la Cons tituci ón española. Una de s us más renombr adas atribucione s en este á mbito fue la que permitió al legisla dor estatal deter minar criterios básicos de clasificación del suelo, a los efe ctos de ordenar sobre ellos los derechos y deberes de los propietarios”. (Fariña y Nar edo, 2010, p19) . 13 “ Suelo ur bano: El s uelo urbano c ompre ndía aquellos terreno s que estaban i nc luidos en el perí metro del casco; “se ctores urbanizados a medida que la c onstr ucción ocu pe dos te rcera s partes de la supe rficie e dificable del polígo no” (LS5 6, art. 12), lo s urbaniz ad os y los que se urbanizarían e n un corto plazo de tiempo (s egún un Pla n P arcial de O rdenac ión). Se defi nía un lí mite, a l menos físic o, muy cla ro: e l perímetro del casco establecido por el Plan General, dentro del cual se llevarían a cabo los Planes de Reforma Interior, bien por cue stiones de salubridad o bie n por motivacio nes e stéticas. Como única limitación figura ba el no poder ser edificado si no se cumplían las condiciones de solar, y en tal c aso deberá edificar los solares, bajo l a carga de expropiació n. Como único deber, la cesión de terrenos para vial es, parques y jard ines y el c osteamie nto de la urbaniz ación co mo pago ‘ ‘justo’’ a lo s benefic ios obte nidos de ella (LS5 6, ar t.114). Suelo de reserva urbana: Aquello s terreno s que el Plan Gener al recogía para s er urbaniz ados, pero que no se incluían e n la defin ición de l suelo urbano (LS56, art. 6 4). Compre ndidos cl aramente e ntre el pe rímetro de l casco y el pe rímetr o urbano de finido por el Plan Gene ral , serán o bjeto de lo s proye ctos y plane s de extensió n, no pu diendo r ealizar en ello s un uso dis tinto al espe cifica do por e l Pla n Ge ne ral. No se de talla en e ste cas o al igua l que e n el anter ior ning ún tipo de estatu to o de ber, a e xcepción de las o bligator ias ce sio nes. Suelo rústico: E l sue lo rustico segú n esta le y era e l su elo sob rante, es decir , el que no ≪ fuer a incluib le en n inguno de los ar tículo s precedent es ≫ (LS56, art. 65). Es por tanto un suelo sin d efinir, aun que si se recogía e n el Plan de O rdenación U rbana, que debía de limit ar el perímetr o urbano par a la aplicac ión fuer a del mismo de las normas s ob re sue lo rustico (LS56 , art. 9 ). Es el o tro, el resto ”. (Matesa nz, 2009, p18) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 41/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.1.1. 3. PLUSVALÍAS vs. ESPECUL ACIÓN DEL SUELO. Podemos deci r que los conceptos “e spe culación y plu sva lía ” , respo nden a un mismo fin, la obtención de réditos p or la inversión asoc iada a la estimación d e fluctuaciones e n los precios de los bienes, l a diferenc ia esen cial ent re especulac ión y plusvalía podr í a responder a la forma de obtención de dichos réditos, la especulación está di sociada del proceso productivo mi entras que la plusvalía es consecuencia del mismo. “Los orí genes de l a especula ción na cen con la posesi ón sin co mpeten cia de un p roducto único - solar o parcela - por parte de un propietario , el cual puede plantear el incremento de precio , apropi ándose d e las renta s de antici paci ón deriv adas d el uso y ben efici o futuro que ese solar pueda producir a su propietar io, valiéndose de su situación en el mercado” ( Ga rcía - Bellido , 1993 , p. 1 92). Quizás este haya sido la esen cia natural del desarrollism o urbanístico , especialme nte en las últimas déca das, pero también la mayor de sus lacras. “ Todas la s legisl aciones urbaní sticas ha n luchad o o tra tado de l uchar contr a la esp eculaci ón del suelo . Desde la legisl ación del suel o de 1.9 56, e ste ha si do un o de s us pri ncipal es motiv os y de l os princip ios recto res que l as han pl anteado ” (Quesad a, 2006, p.253). Este principio informador del urban ismo histórico “La luch a contra la especulación” ha sido arduamen te reiterado, e specialmen te en las d iferentes exposiciones de motivos y escasamente alcanzado , a la vista de los resultados. Ley sobre Ré gimen del Suelo y Or denació n Urbana, d e 12 de mayo de 1956. L a Exposición de Moti vos de la LS 56 sobre Régime n del Suelo y Ordenación Urbana , ya establecí a en sus orígen es , en su apartado I que, “Todo ello, unido a la sugestión ejerc ida por los proyectos a corto plazo, tentadores siempre para quienes aspiran a decorarse con efímeros triunfos aparentes, y a la c arencia de una opinión celosa del desarrollo de las ciudades, ha m otivado la falta de previsión en lo que respecta a l a for mación de reservas d e suel o, para l a escalo nada ex pansi ón de los núcleo s urbanos; la irradiación desmesurada del perímetro de extensión de las ciudades, en las que al construi rse arbi traria mente se crea n super ficies d e urbani zación desprop orcio nadas e inasequib les p ara lo s limita dos rec ursos económi cos di sponibl es par a su fina nciaci ón; la especulaci ón del suelo, qu e malog ra toda ordenac ión urbana, sustrae prematuram ente terren os a la agricult ura y, al exig ir por los todavía n o urbanizad os precio s de s olar, co loca a los adqu ire ntes en difíc iles co ndic iones de cont rib uir a la obra urban izadora ” . Superar l os de fectos d e la a ctual si tuació n es el propósi to de este p royecto de L ey, en el que se articula la política del suelo y la ordenación urbana ”. (EM LS56) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 48/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Parece que la idea primigenia, a pesar de abrir la puerta a la finan ciación privada, era la ejecu ción del p laneamient o de forma aut óno ma por la prop ia administrac ión, para lo que el incremento d el valor de los terrenos const ituía una barrera insalvable, en este s entido s e expresa igualmente la e xposición de motivos al indica r. “ Si el ideal de la empr esa urba nística p udiera ser que todo el suelo necesario para la expansión de las pob laciones fuera de propiedad pública, media nte justa adquisici ón , para ofr ecerle, una vez urbani zado, a q uienes desear en ed ificar , la solució n sin emb argo no es viable en España. Requeriría fondos extraordinari amente cuantioso s que no pueden s er desvi ados de otros objetivos nacionales, y causaría grandes quebrantos a la propiedad y a la iniciativa privada ”. (EM LS56) Lo que hubier a implicado la constitución de grandes patrimo nios públicos de suelo que coadyuvaran a la conten ción especulativa, c uestión inabarcable entonc es y ahora. “A este re specto Martín Mateo ha e scrito “con esta s res ervas públ icas de suelo se esperab a crear una ma sa de suelo que sat urase la demanda . Como es s abido el mercado d el suelo es olig opólico, po cas mano s lo contro lan y d etermi nados op erador es pued en, de alg una man era , orientar l os pr ecios. Es so bre todo inevita ble, q ue algu nas lo caliz acion es, los centros urbano s, se paguen precios rígidamente fijados por los propietarios. Sin embargo, en las zo nas de expansión , en la peri feria se contaba que co n la creaci ón de l os Patri moni os Público s de Suel o se increm entase l a oferta , equil ibránd ose de al guna maner a el merc ado. Pero todo ello ha tenido, sa lvo excep ciones , poca tras cende ncia, esto s mec a nismo s no han funci onado ”. ( Medi na , 2009, p.6) Se está refiriendo a los Patri monios Públicos d e Suelo como inst rumentos reguladores del mercado, ejerciendo s us funciones sob re la base de la renuncia a las plusvalías gen eradas, para lograr su s objetivos, la contención del precio especulativo. El apartado III de la Exposición de Motivos de la LS 56 identifica los problemas a abordar en este sentido, “ a) La retenci ón de t erren os por pr opie tarios qu e no urbani zan n i edifi can ni a cceden a enajenar sus terren os, para urbanizar y construir, a precios de justa estimación. . . Lo ci erto e s, sin embar go, que s uelen pr etender se prec ios de esp ecul ación en l ugar d e precios r eales, y en tanto se co nsiguen o no, se hace i mposi ble o se dem ora la movilizaci ón de la pr opied ad territori al, es d ecir, se i mpide l a parcela ción, v enta y ed ific ación a precios razonables (…) . b) La imposibilidad de disponer de terrenos amplios para destinarlos a espacios libres en interés del embel lecim iento y de l as condi ciones sanitar ias de lo s núcleos ur banos . c) La falta d e distr ibuci ón equit ativa del aum ento d e valor d el suel o , que debe ser afectado , en pri mer lugar, a a mortizar los terreno s nece sarios p ara vías y espacios l ibres; en segundo término, al pago de las obras de u rbanización, y, p or último, atribuido justamente a los propietarios, de suerte que d esaparezcan, en lo posible, la s desigualdades actuales, demandas d e conceder l a edi ficació n intens iva a uno s mientra s se nieg a o se li mita ex cesiva mente a otros ”. (EM LS56) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 49/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Y final mente se plantean las soluciones, al establecer una valoración de los suelos asociada a la propia clasificaci ón, así lo indica cuando afirma en el mismo punto III, “ La valoración del suelo constituye punto capital en la orden ación ... E l tráfico sobr e terrenos no se op era, por otra parte, en un r égimen de com pete ncia per fecta , en el q ue pueda deci rse que l a ley e conómi ca del mer cado de termi na natural ment e un pre cio justo que excluya l egítima mente to da inter venció n. Proc ede, pues, apoy ar las va loracion es en fundamen tos objeti vos, por l o que en la Ley s e distingu en los v alores inicia l, expectan te, u rbaníst ico y comer cial ”. (EM LS56) Manifestando finalment e el alcance de cada una de las categorías. “El valor in icia l es el de todo ter reno s obre el cu al no se haya ej ercido ni nguna acci ó n urbanística . El valor expec tant e corresp onde a l as posi bili dades real es de edifi cación de utilización urbana, referidas al momento de la valoración (…). El valor urbaníst ico se es tima en una pro porci ón del coste previsi ble de la ed ificaci ón per mitida en ca da terreno , según la naturaleza de las zonas y el grado de urbanización. Finalm ente, en determinados casos es just o reconocer valores come rciales , fijados con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa ”. (EM LS56) Ilustr ación 1. 9 Gráficos de estud ios preparativos y explicativos d e la Ley del Suelo. Valoraciones 24 Fuente: D e Terán, 1978 Con todo no parece que la intención última de la ley fuera la efectiva luch a contra la especulación , sin o más bien la r eprobación de esta man ifestación, en este sent ido se expr esa D e Terán . “(…) los r edact ores de l a Ley d el Suelo tuvie ron el suf icient e talento para compr ender q ue, en el contexto so cio - eco nómico - pol ítico actua l la lucha con tra l a especul ació n no tiene dema siado 24 Nota: “ A. Precio r ústico; B . Valor inic ial aume ntado e n la plusva lía co nsecue ncia (a. D e la situ ació n, b. De l planea miento aprobado e n ritmo, c. De las rea lizacione s dentro de los año s inmedia tos); C . Por un co eficie nte de co st e de la e dificación pe rmitida; D . Consecue ncias de las ofertas y las de mandas ”. (De Tera n, 1978) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 50/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. sentido , y se lim itaron a incluir un os artíc ulos que indirectam ente aludía n a la misma” . ( De Terá n, 1982, p.314). Ley 19/19 75, de 2 de ma yo, de ref orma de l a Ley sobr e Régi men del Su elo y Ordenación Urb ana y Real De creto 134 6/19 7 6, de 9 de abr il, por el q ue se aprueb a el Text o Refundido de la L ey sobre Régi men del Su elo y Ordenación Urba na. La Ley 19/1975, se configu ra como una necesidad inmediata ant e la falta de respuesta de su predecesora ante los problemas e speculativos gene rados, en este sentido la exposición de motivos y a alerta sobre la situación en su punto III, al indicar que, “La Ley del Su elo (del 56) basó su política antiespeculativa fundamentalmente en la capacidad de los patrim onios públicos de suel o para ser utili zados co mo regul ador es del mer cado y en la normativa sobre enajena ción forzosa d e solare s sin edi ficar. La i nsuficiencia de estos instrumentos, tal como han sido concebidos, no ofrece lugar a dudas. Esa elevaci ón exce siva d e los precios d el suel o ha tenido como gr avísi mas secuel as no só lo el encarecimi ento de la vi viend a en toda s sus ca tegorí as (…) , sino, además, la indebida apropiación por propietarios privados de una parte importante de las plusvalías derivadas del proceso de urbanización. La escasa cuantía de las cargas exigidas por la legislación urbanístic a y la notoria insuficiencia de los correctivos fiscale s han permitido la consolidación en manos privadas de importantes benefi cios ir renuncia blement e públ icos ”. (EM LS 75 ). Parece que se inicia una lucha cont ra la especulación por medio de reduc ir la plusvalía accesible por el prop ietario de suelo, e st o se articula median te el aumen to de la cuantía de las c argas asociad as al desarrollo, lo que parece indu cir a pensar que se renuncia, en parte, a un p atrimonio municipal de s uelo con voc ación preponderante anti especulativa, y se sustituye por un increment o de las carg as asociadas a los desarrollos como sist ema de recuperación de las plusvalías “irre nunciabl eme nte públi cas” y por una flexibilización del mercado de suelo mediante la introducción de una amplia of erta, sometida a secuencias de programación, así parece ext raerse del pun to IV de la propia exposición de motivos. “Lo s Planes Ge nerales M unici pales d e Ordenació n se conc iben ahor a como pla nes abierto s, sin plazo d e vigenci a fijo , evo lutivo s y no ho mogén eos, que permi tan, d e una p arte, l a incorporación de imprevistos, la asimilación del margen de imprevisibilidad para exi gencias nuevas o cambiantes, y de otra, la diferenciación de las pr opuestas del propio planeamiento co n tratamien to di verso pa ra la s misma s, en cuanto a fijeza y con creció n, según se pro gra men” . (EM LS 75). En este senti do se pronuncia n igualmente al gunos autores, “ La respues ta de la l ey fue la creac ión del suelo no programado , cuy o ámbi to espac ial d e este tipo de suelo, de urb anizaci ón mer amente posibl e, pod ría tener , si n los co mpro misos d el de “reserva urbana ” una gran a mpli tud, confi ándose en este sentid o que es a oferta d e sue lo era una base imp ortan te con tra la e specula ción. A esta medida se le a compañ ó el r escate d e una g ran José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 51/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. parte de las plusvalías urbanísticas en forma de suelo edificable, que constituirá además la base de los patrimonios municipale s de suelo , con la cesión del 1 0% del apro vechami ento medi o ”. (Quesada, 2006, p.256). Ley 8/1990, de 25 de Julio, sobre Reforma del régimen urb anístico y valoraciones d el suelo y Real Decreto L egislativo 1/1 992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refu ndido de l a Ley sobr e el Régim en del Su elo y Ord ena ción Ur bana . Al igual que la ley 19/1975, la nue va ley 8/1990 establecía en el primer punto de su Preámb ulo l a iden tific ación del p ro blema, con el sigu iente tenor. “ El fuert e increm ento del pr ecio d el su elo , que excede d e cual quier l ímite raz onabl e en muchos lug ares, y su r eperc usión en los pre cios fi nales de las vi viendas y , (…), es hoy m otivo de seria pre ocupación para los pod eres pú blico s , q ue debe n promo ver las condi cione s necesarias para c onsegui r un a utili zación d el suel o de ac uerdo con el i nterés general e impedi r la especul ación ”. (Preámbul o LS90) Tras la identificación d el problema se reconocía ig ualmen t e la inefectivi dad de las soluciones aplicadas hasta la fec ha, con especial referen cia a l TR LS76 y a la entelequia de lo s patrimonios públi cos de suelo : “(…) la Ley sob re Régim en del Suelo y Ordenac ión Urbana , texto refundido aprobado por Real Dec reto 1346/1976, de 9 de abril ) se ha rev elado insu ficie nte por la ex cesiva permisivida d de que disfru tan los prop ietarios d el suelo , que son los llamados en primer térmi no a realizar l as tareas de urbanización y edificación, y por la rigidez, cuando no ausencia, de los instru mento s de que di spone la A dministra ción pa ra hacer fren te al incump limi ento po r los parti culares de los pl azos señalad os para la ejecuci ón de di chas tareas, para incrementar los patrimoni os púb licos de sue lo en medi da suf icien te para i ncidir en la r egulaci ón del mercad o inmobiliario o para adscribir superficies de suelo urbanizable a la construcción de viviendas de protección oficial ”. (Preámbul o LS90 ) No obstante, la ley parece identificar e l origen del problema en la apropiación prematura de las plusvalías futuras derivadas del planeamiento, reflejo de lo cual queda present e en el pun to III de su preámb ulo, sin perjuicio d e reclamar un nue vo incremen to de la partic ipación de la c omunidad en dichas plusvalí as hasta e l 15% del aprovech amiento de referenc ia. “ Un esque ma posi tivo co herente h a de pa rtir del reco noci miento a toda p ropied ad inmu eble , como inh erente a ella, de u n valor qu e refleje s ólo su rendimient o (rea l o potenc ial), (… ), s in co nside ración algu na a su po sibl e util izaci ón urba níst ica . Las plusvalías imputable s só lo a la clasifi cación y cali ficación urbaní sticas y , consec uente ment e, a los aprovecha mien tos resulta ntes deriva n del planea miento , (… ) , habiendo de darse en todo caso cumplim iento al prec epto const itucional (a rtículo 47. 2), según e l cual «la Comun idad partic ipará en las plusv alías q ue gener e la acció n urbaní stica de lo s entes p úbli cos ” . (Preámbul o LS90) Así se instaura , de nu evo, u n régimen de valoraciones que permita acceder a las plusvalías gradual mente, en tanto que se cumplen los deberes urbanísticos José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 52/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. inherent es al destino ur banístico del suelo, median te el sig uien te art ific io (valor inicial y valor urban ístico) que ya se de svela en el punto IV, “ El régi men de val oracio nes que se conti ene en el Título I I extrae las co nsecu encias in herente s al sistema de consolidación gradual de las facultades urbanísticas. Ante todo, hay que destacar el mante nimiento de la dualidad d e criterios de la legisla ción vigent e, si bien c on la matización de que el valor inicial se aplica tanto al suelo no urbanizable como al u rbanizable no programado; incluso el urbanizable programado, si aún no se ha ultimado el desarrol lo del plan eam iento p reciso, s e valora por ref erenci a a este va lor in icial . E l derecho a urbanizar, que se adquiere, como se rec ordará, mediante la aproba ción de l planeamiento más espe cífico de los q ue sean exigi bles según la clas e de suel o, agrega al valor in icia l el 50 por 10 0 del co ste estimado d e la urbanización, salvo que se trate de suelo urbano, en cuyo caso sería absurda la pretensión de aplicar valores iniciales (… ) . En caso de pérdida de est e derecho , el valor aplicab le es, lóg icamen te, el i nicial , salvo , nuevame nte, en suelo urba no , en que la va loraci ón se h ará en fun ción del ap rovecha mient o atribu ido por el pla nea miento ante rior , siempre que no exceda del 50 por 100 del atribuido por el nuevo pla neamien to, que ju ega en todo caso como tope máximo ” . (Preámbulo LS90) No obstante, e sta cuantificac ión de los apro vechamientos a efect os valorativos, la propia valoración queda t rasladada a la normativa fiscal (entiéndase cat astral) , según el pu nto IV del preámbulo. “ El derec ho al apro vechami ento urba nísti co se valor a por apl icació n del val or fiscal, q ue se obtiene d etermi nando el valor básico uni tari o de repercu sión del polí gono, en ate nción a l uso y tipología edificatoria característicos resultantes de la orde nación y ponderando la situació n de la parcela dentro de cada polígono. De est e m odo, s e con sag ra el cr iter io de q ue la leg islaci ón y el planeamiento urbanísti co suministran sólo aprovechamientos, mientras que su valorac ión co ncreta es funci ón de la no rmat iv a fis cal ”. (Preámbulo LS90) A estas alturas, parece patente ya la incapac idad de las corporac iones municipales , como agentes prevalen tes, en la gestión urban ística sobre la bas e de patrimoni os munic ipales de s uelo, q ue per mitiera incid ir decididamente en el precio de la vivienda, para pasar, t ras su constatac ión, a un “ urbanismo con certado ” en donde el gestor (a hora privado) asegurara , a trav és del deber de urbanizar , la reversión de parte d e las plusvalías a la c omunidad, por tanto, como consecuenc ia evidente, se fuerz a un incremento de las mismas . La Ley 6/1998 de 13 de abril, de Régimen del suelo y v aloracio nes De nuevo qued a patente el prob lema de la e speculac ión del suelo como realidad presente y agrav ad a , en est e sentido la nueva ley se muest ra muy crítica con el planteamiento y los resu ltados alcanzados por su predecesora , apuntando una posible soluci ón , así lo manifiesta el pun to 1º de la exposición de motivos, “La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio llevó esta l ínea de tendenci a a sus últi mas conse cuencia s y su fra caso, que hoy es imposible ignora r, re clama una enérgica rectifi cación cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexib ilida d que, de un lad o, elimine los factores de rigidez que se han i do acumulando ”. (EM LS 98). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 53/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Y expone sus so luciones ya en el punto 2 º, “La pres ente L ey preten de fac ilitar e l aum ento de l a oferta d e suelo , hac iendo pos ible que todo el suelo q ue tod avía no ha sido inco rporad o al proc eso urban o, en el que no concurran razones para s u preserva ción ” . (EM LS 98) . Esta visión expan siva, además viene refor zada por la renuncia a artific iales sistemas de valorac ión, pasando a ident ificar un ún ico valor, “el valor de mercad o” asimilándolo con el “valor por comparación” y así lo exp resa contund entemente en el punto 3º. “En lo que co ncierne a los criteri os de val oraci ón del suelo , la Ley ha o ptado po r establecer un sistema que t rata de r eflej ar con la mayor exacti tud posi ble el valor real q ue el mercado asigna a cada t ipo de suelo, renun ciando así formalmente a toda clase de fórmulas a rtificiosa s que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y consti tuyen u na fuent e intermi nable d e confl ictos, pro yecta ndo una s ombra d e injusti cia qu e resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación. Se elimin a as í la act ual duali dad d e val ores, inic ial y u rban ístico , a l a que habían quedado ya red ucidos l os cua tro val ores di ferentes que e stableci ó en su día l a versió n pri mera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de aho ra, no ha brá ya s ino un s olo v alor, el valor qu e el bien tenga realm ente e n el merca do d el suelo , único va lor que pued e reclamar pa ra sí el califi cativo de j usto que exi ge inexcusa bleme nte toda o peració n expropiatoria. A partir de este principio bási co, la Ley se limita a establecer el méto do apl icable para la d eterminaci ón de ese v alor, e n funció n, clar o está, de la clase de suelo y, en consecuen cia, del rég imen ju rídi co apl icable al mismo y d e sus car acter ística s concr etas”. (EM LS 98). Varias son y han sido las técnicas habilitad as y los sistemas de valoración adoptados, vari as las clasi ficaciones de s uelo y la ge stión de sus tie mpos, mayor es o menores rangos de oferta y de intens idad administrativa t anto en los mecanismos propios de los pa trimonios público s de suelo, como en la partici pación de la comunidad en la s plusvalías, diferentes los mom entos de adquisici ón de los aprovechamientos y la intensidad d e las cargas, tod o ello para eliminar la espec ulación d e la e cuaci ón. “E p ur si muove ”. “ Sin em barg o, la especu lación s igue pr esen te ( entre otras razones porque) la financ iación de los Ayuntami entos sig ue sie ndo, desd e princip ios de sig lo el pr oblema a r esolver p or parte de la Admini straci ón, ta nto estat al (e n sus compete ncias de v alor ación ), como a utonó mic as (en l a s legisl aciones g enerale s del suel o), y muni cipa l (en su plan eami entos y or denacion es) ”. (Quesada, 2006, p.259). Ley 8/2 007, de 28 d e mayo , de suelo y Real Decret o Legislati vo 2/2008, de 20 de j unio (T RLS08 ) y posteri ormente, Real Decreto Legisl ativo 7/2015, de 30 de octubr e, por el qu e se aprueba el Texto Refundi do de la Le y de Suelo ( TRLS15) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 54/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. La ley de suelo 8/2007 de 28 de mayo , ta mbién ide ntif ica el prob lema d e la especulación como el más acuciante dentro del ámbito urbanístico, n o obstante, desde la conscienci a de una limita ción competencial, se abstrae de contenido s propiamente urbanísticos para alcanzar soluciones, así lo expresa en el primer punto de la exposició n de motivos cuando indica, “(…) desde e sta concret a persp ectiva , que compet e plena mente al legi slador estat al, la clasif icaci ón ha c ontribu ido histór icam ente a la inflación de los valores del suelo , incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las deter minac iones urba nísti cas de l os po deres púb licos y, por ende, ha fomentado también las prácti cas especulativas , co ntra la s que d ebemo s luchar por imperativo con stitucional ”. (EM LS 2007) . Y así co ntinúa, c omo ya es costumbre en nuest ra tradición legislativa, c on el reproche a la antigu a l ey por no haber sabi do paliar los procesos especulativos, si no más bien foment arlos, así se constata en el pr imer pu nto de la e xpos ició n de motivos: “(…) la liber alizació n del suelo no puede fundarse en una clasificació n indiscriminada , sino , sup uesta una clasi ficaci ón resp onsabl e del suelo urbanizable necesario par a atender las neces idades económicas y so ciale s, en la ap ertu ra a la libr e compet encia de la iniciat iva pr ivada para su urbanización y en el arbitrio de medid as efectivas contra las práctica s es peculativas, obs tructiv as y r etenedo ras d e suelo, de ma nera qu e el suel o co n destino urbano se ponga en uso ágil y efectiva mente ”. (EM LS 2007). La vanguardia de la luch a especulativa se plantea sobre la reducción del suelo urbanizable y en la s valoracion es , desprendidos ya de su vis urbaní stica y, por tanto, se abandon a el “valor por compar ación” para imp lantar el “valor de sustitución”, como e l más justo y adecuado a la s ituación actu al del terreno, evitando las plusv alías extemporáneas. Así lo asevera e n el punto V de l a exposición de motivos al referirse al Título III sobre valor aciones, “ Y es la propia Constitución la que extrae expresamen te – en esta co ncreta ma teria y no en otras – del valor de la justicia un manda to dirigido a los poder es pú bli cos pa ra impedir la especulaci ón. E llo es p erfect amente p osibl e desv inculan do clas ificación y valor ación. Debe val orarse l o que h ay, n o lo que el plan dice q ue pued e llega r a hab er en un futuro inci erto . En co nsecu encia, y con in dependen cia d e las cla ses y ca teg orías urbanísti cas de suelo , se par te en la Ley de la s dos si tuacion es básicas ya mencionadas: hay un su elo rural , esto es, aquél que no está fun cionalmen te integra do en la trama urban a, y o tro urbanizado , entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadam ente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así q ue sólo en el segund o dicha naturaleza integra su d estino urbaní stico , porque di cho destino y a se ha hecho realidad. Desde esta perspec tiva, los crit erios de valorac ión est ablecidos pe rsiguen dete rminar con la n eces aria objet ivid ad y se guri dad j uríd ica e l valo r de sust itución del inmueble en el me rcado por otro s imilar en su m isma s ituac ión ”. (EM LS 2007). Es por eso que p arece identif icarse u na suerte de reg reso al pasado en el ámbit o valorativo, qu e podría tener como obje tivo preparar grandes ac tuaciones expropiatorias. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 55/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. “ Las valor aciones se realiz an vol viendo en gran medid a a lo prevenid o en el Tex to Refundido de 1992, huyendo de la inclusió n en las v alorac io nes de exp ectati vas urbanísticas , en cumplimie nto de los pri ncipi os conte mplados en l os artícu los 9 .3 y 47 de la Constitución, de seguridad jurídica y de prohib ición ex presa de l a especul ación . Esto permitirá a las administracion es poder actuar mediante expropiación, sin pagar expectativas, que paradójicamente ge neran ellas en la mayoría de los supuestos ” . (Bueso, 2007, p.52). No olvida tampoco est a ley, como las ant eriores (a excepción de la del 98) , incrementar las cargas a sop ortar por los nuevos desarrollos , tanto en la neces aria reserva de un porcentaje de suelo (30%) para la construc ción de viviendas con algún tipo de prot ección, como el inc remento de la hor qu illa de part icipación de la comunidad en la s plusvalías (5 - 15%) instando de nuevo a los p at rim onios púb licos de suelo a qu e ejerzan su función social, así como un a actuación ac tiva en la interdicció n de la especul ación. Con todo , parece que el balance final no es muy positivo y que la lucha contra la especulación es un i deal deseable , siempre que en sí misma no const ituyera la bas e esencial del sistem a, este n uevo planteamien to ya r ezumaba en la ment e de Cerdá desde el pr incipio. “La genera ción de pl usvalí as urbanística s es lo que justifi có a Ildefonso Cerdá el hac er partici par a los propieta rios en la s cesi ones y en l os coste s de la urbani zació n del Ensa nche de Ba rcelo na. No obstante, en principio, la previsión legal era la expropiación de los te rrenos, para dar paso a la gestión pública, directa o indirecta, para la ejecución de la urbanizac ión y poner en valor las parcelas e difi cables, si endo una reivi ndicació n de los pr opietari os la de p artici par en el proceso , eludiendo la ex propia ción. Así podemo s afir mar que el final del Si glo XIX, es el i nicio del sistem a de iniciativa privada para la ejecución de urbanización pública”. ( Martí , 2015, p.636). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 56/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.1.1. 4. EL PRINCIPIO DE EQUIDI STRIB UCIÓN. La equidistribución e n la Doctri na El principio de equi distribución ha sido una consta nte en el devenir de las legislaciones urbanísticas, encontrando man ifesta ciones muy similares en t odas ellas, apoyadas por la doctrina jurispru dencial que a lo largo de los años se ido materializando al respecto . En este se ntido se pronun cia Anto nio Pé rez Marí n, en sus “ Estudio s de de recho urbanístico”, al afirmar. “ Un recorr ido histórico por las Leyes de Suelo, abreviadamente hablando, nos permite afirmar con rotundid ad que e l repa rto eq uita tivo de ben efic ios y cargas ha s ido y s igue s iend o la piedra angular de l Urbanismo . Y ha sid o y sig ue sien do recono cido desde la Ley de 1 956 – para la inmensa mayoría de la doctrina - a la que nos sumamos”. (Pérez Marín, 2006, p.279). Otras posturas son contrarias a t al principio, Baño León, en su análisis “Un plan jurídico de reforma para los Planes Urban ísticos”. “ El derech o a la ig uald a d del art. 14 CE no cubre c on toda evidenc ia el dere cho a u n aprovec ham iento y edif icab ilidad igua litari o . Debería desterrarse l a idea de igualdad en l a planificación, sin perjuicio de que el plan como toda actividad de la Ad ministración pueda estar sujet a al control de arbitrariedad. Los planes locales establecerían la asignación de edificabilidades en función de parámetros purament e urbaní sticos , de acuer do co n el model o de ci udad defendida por el munici pio si n más limitaci ones que l as deriv adas de l as exig encias a mbie ntales y de protec ción del patri monio histórico. Esto supone la de saparición del principi o de igualdad en el aprovecha miento urbanístico en el suelo urbanizable . Un cambio radical de perspectiva que ineludiblemente comportaría un notable incremento de la discrecionalidad del planificador sería pasto fácil de la crítica política demagógica”. (Baño León, 2017, p. 47 - 51) La equidistribución e n la jurisprudenci a del Tribunal Supremo. En la línea mayoritaria apunt ada anteriorment e , se asent ó el pr inci pio jurisprudencial de “ Equidistribución E xterna ”, entendida c omo aquella que se predica den tro del P lan Genera l en la f ase de pl aneamient o frente a la “ Equidistribución Interna ” que es la pres ent e en la fase de ejecu ción med iante proyectos de equ idistribución para cada actuación urban ística. “ El mandato de equidistribución "en cada actuación urbanística" es la forma mínima y elementa l de ga rantiza r la igual dad en tre prop ietarios r econdu cible a la comp etenci a estatal ex art. 149. 1.1 CE . Sentencia de 19 octubr e 2011 ” (FD6, Recur so de Casa ción nú m. 5703/2008) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 57/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. El artí culo 12.2 .2. b) del te xto refund ido de l 76 ( TRLS76 ) establecía , referido a l suelo urbanizable pr ogramado , la siguiente necesi dad. “Fijació n del apro vechami ento medio de l a superficie to tal y , en su caso, p or sectore s en funci ón de las inten sidades y usos glo bales señal ados a l os terren os no destina dos a v iales, pa rques y jardines públicos y demás s ervici os y dotaci ones de in terés gener al, hom ogeneiz ados seg ún sus valor es relativ os”. Por tanto, aparece aquí, en primera instanc ia, el concepto de homogeneización , referido a los usos globales y comparados respect o de sus “valores relativos”. Para Mart ín Crespo , “S i entend emos la ex presi ón “homo geneiz ado” seg ún sus v alores relativ os como la n ecesi dad de co mpara r entre sí estas tan disti ntas si tuacion es, ap reciamo s la necesi dad real de establ ecer, sobr e cad a calif icación del suelo una cu antifica ción de l os usos lucra tivo s que para ell a se proponen qu e sea o bjetivamen te y compar ativ amente justa s ” . (M ARTI N CRES PO , 1976 , p. 19). Así el Reg lament o de Planeamie nto ( RPU ) para el desarrollo de la Ley sobre Régimen del Suelo y Or denación Urbana (R eal Decreto 2159 /1978, de 23 de junio) estableció los concretos procedimientos a desarrollar para la obten ción del aprovechamiento med io , así el artíc ulo 30 dete rmina , para el suelo urbanizable programado , que deberá fijarse el aprovech amiento medio de la su perficie total y de la de cada uno de l os sectores, si fuesen vario s, del suelo necesar io en cada cuatrienio, en función de las intensidades y usos globales que se señalen en los terrenos, que no est én dest inados en el Plan General a vial es, parq ues y jardin es públicos y de más servici os y dotaciones de interés ge neral. Así mism o , impone la homogeneización de dichos usos según s us valores rela tivos. Para ello se deberá r ealizar la as ignación de usos globales a las dife rentes zon as, fijando las intensi dades correspondientes a dichos usos. Esta asignaci ón podrá efectuarse con carác ter excluyente o alternativo sie mpre que en este último caso los usos que resulte n definitivamente el egidos por los correspondi entes Planes Parciale s sean compatibles e ntre sí y se ase gure el equ i librio de los usos, de sus intensidades y del equipa miento de infra estructuras y se rvicios. Por su lado para la ponderación de los usos seg ún sus valores relat ivos, se in st itu ye una suerte d e “coeficientes de homogeneización” en el art ículo 31 ; P ara cada zona, un coeficient e mediante e l cual s e exprese el v alor que e l Plan at ribuye a cada uso con relación a los demás y para cada sector, un coeficiente mediante el cual se refl ejen global mente las difer encias existentes e ntre los distintos sectores. Una vez calculado el aprovechamiento c orrespondiente a cada uso, se procede al cálcu lo del ap rovechamiento del área de ref erencia (zon a, sector, suelo urbanizable) y pos teriormente a la obtención del aprovechamient o medio de la misma, así en concre to estable ce e n el m ismo ar tículo una homog eneiza ción e n José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 64/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. escala de manera qu e, el “ aprovec hamie nto de c ada zon a ” será el resultado de multiplicar su supe rficie por la edificabilidad correspondi ente, (expresada e n metros cuadrados edificables por cada metro cuadrad o de s uelo, y por el coef icient e de homogeneiz ación obtenido según se señ ala en el número 2 de es e artículo), el “ aprovech amient o del sector ” lo constituirá la suma de los aprovechamientos que correspondan a to das las zonas e n él incluidas, e l “ ap rove cham ien to m edio del sector ” se obtendrá dividiendo su aprovechamiento entre la supe rficie tota l de l sector, el “ aprovechamiento d el suelo urbanizable pro gramado ” en cada cuatrienio lo con stituirá la suma d e los aprovechamientos de todos los sectores en que pudier a es te su elo es tar d ividido , el “ aprovecha miento medio del su elo urbanizabl e progra mado ” par a cada cuatrieni o se obtendrá dividiendo su aprovechamiento entre la superficie tota l del suelo programado para dich o cuatrienio. “ El proce dimiento en su aplic ación f i nal será sec tor a secto r, pero inicialmente se plantea para que exista equil ibri o en su conjunto , en tod o el suelo ur bani zable y concreta mente en el lla mado “progra mado” y a que es el q ue el planea mien to genera l contro la y or dena estr uctur almente (calific ac iones inten sidades globa les, etc.. .), sin cuy as deter minacio nes care cería de argume ntaci ón el mecani smo pl anteado ”. (Q uesada , 200 6, p.36 ). El aprovechamient o tipo en la Ley de Suelo de 19 90 y Re al Decr eto Legislativo 1/1 992, de 26 d e junio, por el que se apru eba el Texto Refundido de la Ley s obre el Ré gimen del Suelo y Or denación Urbana La nueva ley y el posterior Tex to Ref undido de la Ley sobre Rég imen del Suelo y Ordenación Urbana, ad mit e n e l marc o con ceptu al de l a ley del 7 6, maquilla nd o la concepci ón del aprovechamiento medio, ahora d enominado aprovechamiento t ipo, para que despliegue sus efectos en un os ámbitos territor iales con vencionales denominados “ áreas de reparto ” y extendiendo su aplicación al suelo urbano. Las simili tudes son de tal calado que am bas legislaciones pueden coexisti r perfectamen te, de modo qu e no se produzca un a quiebra en el sistema, a este respecto da fe en el punto noveno del preámb ulo de la ley al est ablecer q ue, “En efec to, incl uso en l os muni cipio s sujetos í ntegra mente a l nuevo sistema , no todos lo s preceptos legales podrá n ten er virtua lidad inmed iata, sino que és ta queda demora da hasta que el planteamiento incorpore las nuevas determi naciones sobre los aprovech amien tos tip o y el pr ograma d e actua ción se aco mode a l as exig encias l egal es. A este respecto, ha parecido prudente, para evitar la parálisis de la ejecución del planeamiento en vigor, huir de un proceso de adaptación obligatoria del mismo y prever la incorporación gradual, sin trauma s, de l as nueva s dispo siciones , cuando se re visen l os prog ramas de l os actu ale s planes o s e aprueben nu evos i nstrumen tos con ese carác ter”. Todo ello sin perjuici o de la aplicabilidad inmedi ata de la nueva configuració n del derecho al aprov echamiento bas ada en el cu mplimiento gradual de los deb eres asociados, tal como queda manifestado a continu ación, José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 65/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. “Ello no debe impedir, sin embargo, que el esquema de adquisición gradual de f acultades urbanísti cas, b asado e n el cu mplimi ento de los r especti vos deber es en los pl azos es tabl ecidos a l ef ecto, se a plique d esde la entrada en v igor de la ley, ya que es consusta ncial a la nueva configuración básica del derecho de propiedad”. El sistema se articula sobre nuev os ámbitos territoriales, las áreas de reparto y las unidades de ejecución, prescin di endo del papel pr epond erante que en l as legislaciones anteriores habían tenido los sectores. Respecto de su cál culo, este qued a estableci do en los artículo s 32 a 34, en donde se fijará para cada área de reparto un aprovechamiento tipo cuyo cálculo depende rá de la clase de suelo en cuestión, para el urbano el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprove chamiento lucrativo t otal, incluido el dotac ional privado, expresad o siempre en metros cuadrados cons truibles del uso y tipo logía edificatoria caract erísticos, por su su perficie total excluidos los terrenos afe ctos a dotac iones públi cas ya existe ntes. En suelos urbaniz ables, el Plan General o el Programa de Act uación Urbanística, según los casos, fijará el aprovechamient o tipo de cada área de reparto divid iendo el aprovechamiento lucrativo t otal de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados co nstruibles del uso ca racterístico , por la superficie total del área, siendo el sistema de ponderación relativa de los us os de las diferentes zo nas, en relación siempre con el característico, simila r al determinado para el urbano. Finalmente pormenori za con mención a los Planes Parcia les (aunque sin hacer referencia alguna a Sect ores), respetand o la ponderación fijada por e l Plan Gener al, (establecie ndo la ponderación re lativa de los u sos pormenorizados y t ipologías edifi catori as result antes de la subzo nifica ción que conte ngan, con r efere ncia igualmente al uso y tipología edificatoria caract erísticos ). Finalmente en el a rtí culo 35 rea liza una ac robacia jurídica al establecer aprovechamiento tipo a suelos no incluidos en áreas de reparto, en concreto determina que en suelo urbano, cuand o se hubieran delimitado varias áreas de reparto, el aprovech amiento tipo aplicab le a los terrenos destinados a sistemas generales no incluidos en ellas será el promedio de los aprov echamientos tipo de dichas áreas, debida mente pondera dos en función de su superficie respectiva, referido siempre al uso residencia l. Por tanto , aunq ue la concepci ón del aprovechamiento tipo no es nueva, si lo es s u modelización, que con carácter expansivo s e extiende al su elo urbano y a l urbanizable no programado. Como especia lidad la Disposición Adici onal Segunda, respecto del cá lculo del aprovech amiento med io , a los efectos de lo establecido en la disposición transitor ia primera y para el suelo urbano en que no son aplicables la definición d e áreas de José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 66/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. reparto ni el aprov echamiento tipo, el aprovechamient o medio de un a unidad de ejecución se calculará dividie ndo l a edific ab ilidad tot al, inc luida la do tacio nal privada correspon diente a la misma, pr eviamente homogen eizadas con los coeficientes de pon deración relativ a que se definan, por la superfi cie total de la unidad de ej ecución, excluido s los terrenos afectos a dotaciones públ icas, de carácter general o local, y a existentes. El aprovechamient o medio - tipo La Ley 6/ 1998 de 13 de abri l, de R égimen del suelo y valor aciones Como ya se ha manifestado profu samente, la sentencia STC 61/1997, anula por incompeten te la l egislac ión anterior, dan do pautas claras a esta nu eva legislación, para abstenerse de regular materias propias del urban ismo y la ordenación del territorio, razón por la cual esta legislación renuncia a la regulación d e técnicas específicas que pueda n prej uzgar una configuración que solo le es propia a las legis lacio nes aut onómica s. Así la ley 6/1998 solo determina dent ro de sus límites ( El est ablecimient o de las condiciones bási cas que garanticen l a igualdad en el ejercici o del derecho de propiedad urbana ), el fin ú ltimo a alcan zar, ( el reparto equitativo de ben eficios y cargas derivadas d el planeamiento ), ex artículo 5 , como principio informador derivado de la Constitución, refiriéndose en t odo caso al concepto genérico de aprovechamiento , para determin ar el correspondiente a la com unidad por su participación en l as plusvalí as generadas. El aprovechamient o medio o ti po en las legisl aciones autonó micas En este sentido y siguiendo el Fundame nto de Derecho 2 4 de la propia sentencia 61/1997, “No obs tante , y en coher enci a con cuan to se ha ve nido a firmando , ha de subr ayars e que el Estado no pu ede impo ner los medios o i nstrumento s urban ísticos en q ue puedan ar ticula rse las condicio nes bá sicas de ejercic io del derecho y del cumpli miento del de ber a que se refi ere el art. 149.1.1 .º CE (áreas de repa rto; siste mas generale s adscri tos; cará cter i ndisponi ble de la s áreas; etc.) 26 . Pero la d efini ción del r égi men jurí dico de tales técnica s e instr umen tos q ue, de sde lueg o admi te configuraciones divers as, forma parte, p ues, de la c ompe tenci a auto nómi ca en materi a urbanísti ca ” . (FD 24, STC 61/1997 ). Abundando en e l alcance disponi ble por las Comunidade s Autonómicas , cada u na de las cuales ha adaptado sus respectivas l egislaciones , s obre la inercia y calado que 26 “Medios o instr umentos que pe rtenecen a la libre opción del le gislador autonó mico en mater ia urbanística, po r más que, en dete rminados supuestos, pue dan considerar se como una c onsecuenc ia casi ne cesaria de la concepció n del der echo de pr opiedad subyacente a aq uell as condiciones básicas, como el estableci miento de zonas o áreas de reparto e n las que hacer r ealidad la e quidistribució n y los deber es básic os”. (FD 24, STC 61/1997) . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 67/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. cada una d e las legislacio nes estatales ha teni do, así se detecta una dicotom ía entre las que derivan hacia la téc nica del aprov echamiento medio pr opio del Tex to Refundido de 1976, con as ociación a sect ores y las que se acogen a la más rec iente técnica del aprovecha mi ento tipo, asociado a las áreas d e reparto con ex pansión al suelo urbano, no obstante , t ambién se encuent ran propuestas int ermedias combinando ambo s sistema s . E n concreto y de acuerdo con Franci sco BLANC Clavero y Fel ipe Iglesias Gonzál ez, en “La gest ió n urbanística en la legislación au tonómica” 2003, al e stab lecer las concretas técnicas asumidas por cad a Comunidad Autónoma, destacan, “R esulta alta ment e sorpre ndente qu e un númer o cual ificad o de legisl aciones u rbanísti cas autonómicas hayan utilizado la denomin ación de a prov echamien to medi o para acoger , precisa mente, l a técnica d el apro vechami ento ti po en su in tegri dad. Esta circu nstan cia se pro duce en l as legi slaci ones urb anísti cas de La Rioja ( Ley 5/2006 , a rtícul os 125 a 129 - actualizado) , Castilla y León (Ley 5/1999, a rtículo 107 - actuali zado ), Aragón (Ley 3/ 200 9, artí culo 1 25 - actualizado ), Canarias (DLeg 1/2000, artículo 60) y Andalucía (Ley 7/2002, artículo 60). En todos e stos supuestos, el aprovechamiento m edio resulta aplicable al suelo urbano y se d efine r eferido a l uso carac terísti co, por lo que, en esen cia, pu ede identifi carse co n la téc nica del aprov echamie nto tipo reg ulad o en la nor mativa estatal. Algo simila r ocu rre en la le gislación urbanís tica mad rile ña, que acuña los conc eptos d e “ apr ovecha mien to uni tario ” y “ coeficiente d e edif icabil idad ” definiéndo se éste como el cocien te de la su ma de l as sup erficies edifi cable s de toda s la s zonas urba nística s de or denación pormenori zada incluid as en el sec tor entr e la super ficie de suelo del sector y de las red es públi cas a él a dscrita s (artí cul o 39 .7.c) Ley 9/20 01). Idéntica dinámi ca se produ ce en aquel las l egisla ciones ur banística s aut onómica s que i ntegran las técni cas de a provec hamiento tipo y del á rea de re parto, manten iendo s u deno minaci ón or iginaria; as í ocurre en la legislación navarra (Ley 35/2002, arts. 101 y siguientes), e n la legislac ión de Cas tilla - La Mancha ( RD 1/ 2010 , artículos 70 y 71 - actuali zado ), en la legislación gallega (Le y 2 /2016 , artícul os 97 y 98 - actualizado ). En la legi slación va sca (Ley 2/ 2006 - actualizado ), y en la normativa urbanística b alear ( Ley 2/2014 - actualizado ), la mención se hace a la “edificabilidad urbanística media” y a la “edificabilidad media ponderada” respectivamente, como una manifestación del genéri co aprovecha mien to urbanís tico, a sociado al ámbi to de los se ctores y unidade s de ejecu ción. En las norma s urbaní sticas au tonómi cas, apr obadas reci entem ente, d etect amos una te ndencia a simplif icar l as técnica s de equi distri bució n, habla ndo sen cill amente d e aprove chamiento urbanísti co y t omando como ámbitos de ref erenci a tradici onal es los fí sicos (v .g.: s ectores p ara suelo urbanizable y unidad d e actuación para suelo urbano). Ejemplos p aradigmáticos de esta situación son l os de las l egisla ciones ca talana (a rtículos 3 7 y siguientes del DL 1/2010 - actualizado ) y mur ciana (Ley 1 3 /20 15 – actualizado) , q ue relaci ona e l apro vechami ento d el sector con el apro vechami ento de ref erenc ia fi jado en el Plan Gener al) ”. (BL ANC - I GLESIAS , 2003, p.12) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 68/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.1.1. 6. ÁMBITOS DE EQ UIDIS T RIBUCIÓN . Los ámbitos de equidistribuc i ón, en u n senti do ge nérico , podría n defini rse, siguiendo a Santos Díez como, “ Los ámbitos de dete rmin ación de l aprov echami ento d e refer encia s ea cu al sea s u denom inació n y fo rma de d elim itaci ón - , genér icame nte, l as áreas de reparto, podrían definir se como ámbito s físico s, norma lmen te defini dos y deli mitados po r el planea mient o general (pero que p ueden ser ap roba dos por a cto admi nistrati vo por procedi miento esp ecífi co), en que se divide tanto el s uelo urbano como e l urbanizable, para cada uno de los cu ales se fija un aprovechamiento de referencia (tipo, medio, total, etc.), el cual ha de servir de base para la determina ción de la cua ntía d el aprov echamien to subj etivo por atri bución que corres ponde a lo s propietarios de los terrenos que se in cluyen en (o se adscri ben a) cad a una de el las; todo el lo como dis ponga la le gislación aut onómica.( cfr. SANTOS DÍEZ , 1999:495 - 6) ”. En este senti do varias han sido l as conceptua ciones y alca nces de los ám bitos de equidistribución en la s difere ntes legislaci ones, denotando una tendenci a expansiva hacia una equi distribución global . Ley sobre Régimen del Suelo y Orde nación Urb ana, de 12 de mayo de 195 6 (LS56) La primer a ley de suelo, no contemplaba un sistema comple to de equidistri bución, pero garantizaba un a mínima equidad entre los pro pietarios d e los concretos desarrollos a trav és de la instituc ión de la reparcelac ión, que a la postre se postulará hast a nuestros tiempos c omo una de las más longev as y el máximo exponen te de la equidist ribución in terna o en ejecución de planeamient o. Real Decreto 1 346/19 76, de 9 de abril , por el que se aprueba el Text o Refundido de la Ley so bre Régime n del Suel o y Ordenaci ón Urbana ( TRLS7 6 ) El TRSL76, estableció un ám bito muy amplio de equi distr ibuci ón, he cho espec ialme nte sign ificat ivo al trat arse de la primera inc ursión sistematizad a de equiponderación en sede d e planeamiento , en este s entido el ar tículo 12.2.2.2 establece todo e l suelo urbanizabl e programado , como el propiamente originar io del aprovechamiento medio, sin perjuicio de su posible implementac ión en otros tantos aprovechamientos medios para los correspondientes sectores que lo conforman 27 . 27 Artículo 12.2.2.2 TRLS76: “Además de las determinaciones de carácter general, los planes generales deber án contener las sigui entes. E n suelo urbaniz able pro gramad o. Fijación d el aprovecham iento medio de la superficie tot al y, en su caso, po r sectores e n función de las Intensidades y usos globales señalados a lo s terrenos no destinados a viales, parques y jardines públicos y de más servicios y dotaciones de int erés g eneral, homogeneizados según sus valores re lativos”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 69/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. En este mismo se ntido se pronuncia el consecuente a rtículo 3 0.b del Reglamento de Planeamien to , para el desarrollo de la Ley s obre Régimen del Suelo y Ordenac ión Urbana (Real Decreto 2159/1978), añad iendo en la escala de cálculo los diferent es cuatrienios en dond e los sectores pueden estar encuadrados 28 . Y tanto cada uno de los sectore s a desarrollar por sus corresp ondientes Planes Parciales para el suelo u rbano programado (artículo 32 RPU ) 29 c omo los ámbitos propios de los Prog ramas de Actuación Urbanís tica para el no progra mado (artículo 35 RPU ) 30 deberán tener una estructura homogénea qu e permitan la adecuada inserción dentro de la estruc tura urbanística general y en su caso constitu yan una unidad urban ística integrada. Por tanto, se crea una estructuración territorial en escala qu e permite desagregar diferentes ámbitos para la d eterminación de los ap rovechamientos correspondientes, al tiempo que se p uedan igualmente acumular para alcan zar coeficiente s medios sobre los que habilita r comparacio nes, así se definen zonas, polígonos, sectores, cuatrienios y suelos urbanizables prog ramados o no. Real Decreto Legisl ativo 1/19 92, de 26 de junio, por el que s e aprueba el Texto Refundid o de la Ley so bre el Régimen d el Suelo y Ord enación Urba na (TRLS9 2) El TRLS9 2 encomienda a los P GOU s la delimitación de áreas de reparto com o ámbito de e quidistribución por excelencia en su artículo 72.2.b, resultando curioso que a continuación estable zca igualmente la necesida d de fijar el aprovechamiento 28 Artículo 30 .b RPU : “En e l suelo urbaniz able progra mado, el Plan Ge neral de Ordenació n deberá conte ner, además de las determinacione s de carác ter gener al, las siguiente s. Fijac ión del ap rovec hamiento m edio de la superficie total y de la de cada uno de los sectores, si fuesen varios, del s uelo necesario en cada cua trienio, en fu nción de las intensida des y usos globales que se seña len en los terr enos, que no estén de stinados en el Plan Ge neral a viales, p arque s y jardines públicos y demás servicios y dotaciones de interés general, homogeneiz ando dichos uso s según sus valo res re lativos”. (Se hace notar que el Artículo 30, párra fo b) derogado po r el Real Decr eto 304/199 3, de 26 de feb rero , por el que se apr ueba la tabla de vigencias de los R eglamentos de Planeamie nto, Ge stión Urbanís tica, Disciplina Urbanística, Edificación Forzosa y Registro Munic ipal de Solares y R eparce lacio nes, en ejecuc ión de la disp osición f inal ún ica de l Texto re fundido de la Ley sobr e el Régimen de l Suelo y O rdenación Ur bana ) . 29 Artículo 32 RPU : “ La divis ión d el suelo urbanizable programado en sectore s deberá establecerse de forma tal, que éstos constituyan unidades geográficas y urbanísticas que permitan un desarrollo adecuado en Planes Parcia les. Cada sector habrá de se r objeto de un Plan Parcial cuya ejecuci ón se realizará en uno o va rios polígonos. Los terrenos incluidos d entro de cada sec tor tendrán ca racterísticas urbanísticas homogéne as y su perímetro estar á delimitado por situacione s de planeamiento e xistentes, por sistemas gene rales d e comunicació n, por espacio s libres de Plan G enera l o por elemento s naturale s, definidos de forma que gar anticen una a decuada i nserción d el sector dentro de la estructura urbaníst ica general del Plan. En todo caso, cada sector tendrá las dimensiones necesarias para pe rmitir la reserva de las dotaciones pre vistas en este Reglamento”. 30 Artículo 35 RPU : “Los Pr ogramas de Actuación U rbanístic a podrán abarc ar, de acuer do con las magnitude s mínimas a que se refiere el apartado c ), 2º, del artículo anterior , parte del ter ritorio d e una zona, una de ellas completa o varias zonas o partes de ellas, siempre que, en todo ca so, cons tituyan u na unida d ur banística integ rada, ente ndiendo por tal aque lla que r esuelva en sí mism a la tota lidad de los problemas ur banístico s inherente s a su imp lan tación y funciona miento or gánico, ta l y como se def inen en e l artículo 7 1.2 de e ste Reglame nto”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 70/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. tipo correspondiente respect o del suelo urbanizable y en su caso, del suelo urbano, en lugar de referirlo a las inmed ia tament e determinadas áreas de repart o 31 . Así parece intuirse una aproximación a la idea q ue ya estaba presente en el anterior TRLS76 , respecto de un aprovechamiento medio para todo e l suelo urban izable, ampliándolo también al suelo urbano. Como dato curioso, menciona la referen cia a la DA 1ª en donde su punto 3º establece como e specialidad de la Ley e l no ser obligator ias, para m unicipios de menos de 25.000 habitantes, las dispo siciones rela tivas a delimitación de área s de reparto, cálculo del aprovechamiento tip o y definición del aprovech amiento susceptible de apropiación 32 , salvo que se disponga lo contrario. Con todo y respect o de la delimit ación de las men cionadas áreas de repart o, el artículo 94 TRLS 92 establece la cuantificación de las mi smas, pudiend o concretarse inicialmente tantas como sean nec esarias, tanto para suelo urbano como urbanizable 33 , dichas áreas de reparto inc luirán los sist emas generales adsc ritos e incluso podrán ser discontinuas . T odo ello supeditado a u na serie de reglas en funció n d e la respec tiva clasif icac ión de sue lo, a. - En suel o u rbano quedarán excluidos de las ár eas de reparto los terrenos destinado s a sistemas ge nerales adscritos o incluidos en él y c uando las circunstanci as lo aconsejen podrá co nsiderarse la totalidad de est e suelo como una sola área de reparto. b.- En suelo urbaniz able , los sectores cuyo planeamiento p arcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y l os sistemas g enerales adsc ritos o incluidos en aquellos para su gestión, integrarán una sola área de reparto. 31 Artículo 72 .2.b TRLS92 : “Los Plane s Generale s Municipales de Ordenación co ntendrán las sig uientes determinacio nes: De limitación d e áreas de reparto de ca r gas y benefic ios y fija ción de lo s apro vechamientos tipo en s uelo urban izable y, e n su cas o, en suelo urbano, d e conform idad con lo esta blecido e n el capítu lo sig uiente y e n la d isposic ión adici onal prim era”. 32 DISPOSICIÓN ADICIONAL PR IMERA, Especialidades de aplicación de la Ley “1. - Las normas co ntenidas en la presente L ey relativas a delimitación de áreas de re parto, cálculo del aprove chamiento tipo y de f inició n del aprove chamiento s usceptible de apropiación de confo rmidad con lo dispuesto en el artícu l o 27.1 y 2, será n de ap licaci ón, en los municipios s uperiore s a 50.0 00 habitantes, e n las capi tales de pr ovincia y e n los munic ipios co mprendidos e n los ento rnos met ropolitanos delimitados po r la Comunidad Autónoma co rrespo ndiente. 2. - Será igualmen te de aplic ación lo estable cido en e l número a nterior en los municipios c omprendidos e ntre 25 .000 y 50 .000 habitante s, salvo que las Comunida des A utónomas, c uando las cir cunstancia s lo aconsejen, excluyan a municipios, que no sean capitales de provincia de tal ap licac ión. 3. - E n los munic ipios de po blación infer ior a 25 .000 habitantes no s erán obligator ias, en suelo urbano, las nor mas contenidas e n el número 1 , salvo que las Comunidade s Autónomas, por sí o a instancia de los r espectiv os Ayun tamie ntos, dis pongan lo contrario”. 33 “Artículo 94 T RLS92. D elimitació n de á reas de repar to. 1. - L os ins trumento s de p laneamien to g enera l delimitar án p ara la to talidad del suelo ur bano una o varias ár eas de re parto de cargas y beneficios, co n inclusió n o no de los sistemas ge ne rales adscritos o en esta clase de suelo, s egún disponga la legislación urbanística aplicable . 2. - Todos los terrenos cl asificados com o suelo urb anizable y los af ectos a sistemas ge nerales adscritos o en esta clase de suelo para su ob tención, deberán que da r incluidos en áreas de r eparto, cuya delimitación se hará confo rme a lo que est ablezca la legislació n urbanístic a apli cable. 3 . - Para delimitar las áreas de reparto se aplicarán las siguientes reglas: a. - En suelo ur bano quedar án excluido s de las áreas de reparto los ter renos destinados a sistema s generales adscritos o incluidos e n él. Cuando las c ircunstancias lo aconseje n podrá considerarse la totalidad de este suelo como una sola área de reparto. b. - En suelo ur banizab le , los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscr itos o incluidos en aquellos para su gestión, integrarán una sola área de reparto. c. - En sue lo urbaniza ble no programado , los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística con los sistemas generales adscritos o incluidos en el sector o sectores que se delimiten, integrar án una sola área de reparto. d. - En suelo apto para urbanizar , e n la forma que establezcan las normas subsidiarias de planeamie nto”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 71/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. c.- En suelo urbani zable no programado , los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbaní stica con los si stemas gene rales adscritos o incluidos en el sector o sectores que se delimiten, int egrarán una sola área de reparto. Dichas áreas de reparto será n aut ónomas. d.- En suelo apto para urbanizar , en la forma que establezcan las normas subsidiarias de planeamiento. En donde como dato curioso el artículo 11.3 establece l a falta de nece sidad de progr amación respecto de los mi smos. Se hace notar que p or el Re al D ecreto - Ley 5/ 1996, de 7 de junio , de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de C olegios profesionales, quedó supr imida la distinción en tre suelo urban izable programado y n o programado, refun diéndose ambas clase s de suelo, pasando a constituir am bas “ suelo urbanizable ” , lo que parece inducir a pensa r que tras el RDL 5/1996 solo ex istiría un aprov echamiento tipo para todo el suelo urbanizable. L a técnica tanto del aprovechamient o medio como tipo, son muy similares en su concepción en donde ape nas se intuyen diferenci as más allá de los ámbito s de aplicación, el suelo urbaniz able programado en el TRLS76 y en las áre as de reparto en el TRLS92 con extensión al suelo urbano. “ En base a es tos pri ncipio s se pued en estab lecer los si guient es criteri os: • Definición de áreas o zonas de orden ación que, en base a la historia y reali dad existente, determine n el si stema d e ordenaci ón, la ti polo gía y el uso global como elem entos car acterí stico s determinantes del ámbito, en donde todas estas características de intensidad y uso produce n zonas homogéneas en cuanto a los parámetros de edificabilidad. Sobre esta s ár eas el plan eami ento gen eral que d etermi na el Ár ea de R eparto ha brá estab leci do las condi ciones de modi ficaci ón, o preserv ació n del ámb ito o de par te de él. En e ste ám bito l os coeficien tes de relació n o pondera ción se en cuentra n equil ibrado s. • El número de Áreas de Reparto, es p roporcional al criterio de equidistribuc ión, una sola Área supone un mayor equilibrio de cálculo por lo que t ratará de igualar tod os los siste mas, tipologías y usos . Sin embargo, este principio de igualdad global pondrá en crisis el concepto histórico de ciuda d existe nte ya que se crearán de sigual dades entr e las di ferentes ár eas homogénea s de l a ciudad. Cuantas más áreas de reparto se establezca n existirá más desig ualdad hasta el lí mite que si cada área de reparto coincide con cada parcela, se pondría en crisis la propia área. • Las Áreas d e Reparto co mo ámbit os de gestió n deben s er adecua das par a el no estableci mient o de deseq uili b rios entre los diferen tes suelos y zonas. El Área de Repart o, al igual q ue ocurre en la uni dad de actua ción, deb er permi tir actua ciones e conó micamen te rentable s. Algunos autores han destacado, (P orto Rey 1992, Balles teros Fernández y otros : 1992) la relac ión del Área de Reparto y los polígonos fiscales, cuya relación parece obvia, en tanto que estos debe n haberse d elimitad o en funci ón de las car acterísti cas homo génea s y con posterioridad al Plan General. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 72/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Si los po lígo nos fiscale s, tal y como expresa el ar tículo 71. 2 de la LS90 se fijan por parte de la Administración Tributaria para cada Polígono Fiscal en base al aprovechamiento del valor básico unitario de repercusión correspondien te al uso y tipología edificatoria ca racterísticos, resultantes de la ordenación urbanística, cualquiera que sea la intensidad de dicho uso y corregido en función d e su si tuación concr eta den tro del mismo , es pat ente q ue la de limi tación del Pol ígono Fiscal es una conse cuenci a del Á rea de Rep arto. La legisl ación d el suelo d el año 9 8, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, no acomete este aspecto, pasando su regu lación a las que, en cada caso, establezcan las Comunidades Autónomas ”. (Quesada, 2006, p.68 - 71). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 73/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. establecido o pre visto su desarrollo por unida des de ejecución, y entre estas última s dif eren cia las que tenga n as ignado un área de reparto o no, en c aso negativo se aplicará el artícu lo 55.2 LOUA 40 , mientras que si tienen asignad a área de reparto les será de aplicac ión el artículo 55. 1 LOUA 41 , para los primeros el ayuntamiento se gara ntiza el 10% del a provech amiento objet ivo, mientras que para los segundos será el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto. Cabe mencionar de ntro de los SUNC asistem áticos y sin asignación de área de reparto, la especi alidad establecida en el punto 3º del mismo ar tículo 55 42 , en Con carácte r general la gestión urbanística e n el suelo urbano no consoli dado y e n suelo urban izable con orde nación porme nor izada , se lleva a cabo de forma sistemática en unidades de ejecución por la aplicación de los sistemas de compensación, en el que la in icia tiva corresponde a los particulares, de cooperación y expropiaci ón, en los que la iniciativa co rresponde a la Adminis tr ación urbanís tica actua nte. Las actuaciones asistemáticas en suelo urbano son aquellas que no consisten e n la ejecución global o integral del planeamien t o en un ámbito espacial delimitado al efecto. Frente a la ejecución sistemática, llevada a cabo a tra vés de unidades de ejecució n y por distint os sistemas, las actuaciones asistemáticas se dan en ámbitos espaciales de reducidas dimensio nes localizados en el suelo urbano no consolidado donde no es posible actuar sistemáticamente ni siquiera a través del re curso de la delimitació n de unidades de ejecució n discontinua s”. (He rnánde z, 20 08, s/n). 40 “Artículo 55.2 LOUA - 2. El régi men del sue lo urbano no conso lidado no inc luido en un idades de ejecució n es el sig uiente: A) Los terr enos está n legalmente vinculado s a la edific ación y al destino pr evisto por la o rdenación urbanística, a sí como, en su cas o, afectado al cumpli miento por s us pr opietarios de los de bere s pendientes de entr e los enume rados e n el art ículo 51 de esta Le y , según las determina ciones de l instr umento de planeamiento. A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo urbanizable en el artículo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el aprovechami ento lucra tivo correspondi en te a la participació n del municipio s erá del d iez por ciento del apr ovechamiento medio del ár ea de re parto cor respondiente, o , en caso de no estar incluidos los ter renos en n ingún área de repar to, del ap rovec hamiento obje tivo que tuviera n asignado; tod o el lo de acuerdo con los criter ios establecidos por el Plan Gene ral de Ordenación Urbanística. B) Los prop ietarios t ienen derech o al novent a por cient o del aprovec hamient o medio del área de repa rto o, en ot ro ca so, al no venta por ciento del aprovecha miento ob je tivo. A los efectos de la materializ ación del aprove chamiento a que alude el párr afo anterior, podrá autorizarse la edificación aun cuan do la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de so lar, siempre que se cumpl an los siguiente s requis itos : a) La cesión de l suelo corre spondiente a l aprovechamie nto urbanís tico imputable al municipio por razón de su pa rticipación e n las plusvalías y la adquisición, en su caso, mediante transferencias de apro vechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes económicos. b) Asunción expr esa y for mal por el pro pietario de los compro misos de pro ceder a la r ealizació n simultánea de la urbaniza ción y la edificació n; de for malizar las ce siones aún pendie ntes; así co mo de no ocupar ni utilizar la e di ficación ha sta la to tal terminación de las obras de urbanizació n, la materialización de las cesiones pendientes y e l efectivo funcionamiento de los servicios correspondientes. El compromiso de urbanizació n comprende necesar iamente, además de las obras que afecten a la vía o vías a que de frente la parcela, las correspondientes a todas la s demás infraestructuras, nuevas o co mplementarias a las existentes, necesar ias para la prestación de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que e stén en funcio namiento , así como el refuerzo de estas redes, si fue ra preciso para la corre cta utilización de los servic ios públicos. El compromiso de no o cupación ni ut ilización inc luye el de la consignac ión de t al condición, c on idé ntico conteni do, en cu ant os negocios jurídicos se celebre n con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso, disfrute o disposició n sobre la edificac ión o parte de ella. c) Prestación de garantía en cuantía s uficiente para cubrir el co ste de ejecución de las obras de urbanización comprome tidas. C) Los ter renos obtenidos po r el municipio e n virtud de ce sión obligato ria y gratuita por cualquie r concepto están afectado s a los de stinos previstos po r el plane amiento urban ístico ”. 41 “Artículo 55.1.LOUA - Régimen del suelo urbano no conso lidado. 1. El régimen urbaníst ico del s uelo ur bano no cons olidado para el que la orde nación urba nística e stablezca o prevea la delimi tac ión de unidades de e jecución e s el propio del sue lo urbanizabl e orde nado, salvo que es té sujeto a la aprobac ión de algún instr umento de planeamiento de desarrollo, en cuyo ca so será el establecid o para el suelo urbanizable se ctorizado. Podrán autorizarse actos de cons trucción, edificación e instalación en parc elas, aun antes de ultimar la urbaniz ac ión, sie mpre que se cumplan los sigu ientes requisito s: a) Firmeza e n vía administr ativa del instrumento de equidi stribució n entre lo s propie tarios de la u nidad de e jecución de los beneficios y las cargas derivados de la orde nación urbanística, cuando dicha dis tribuc ión res ulte ne cesaria . b) Aprobació n defini tiva del pro yecto de ur banización de la unida d de ejecuc ión. c) La previsib ilidad, apr eciada por el municipio e n función del estado r eal de las obr as de urbaniz ación, de que al tiempo de la termina ció n d e la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que a dquiera la condición de solar. Será pre ceptiva la forma lizaci ón del aval que garanti ce suficien temente l as obras pe ndientes de ejecutar. d) Asunción expr esa y for mal por el prop ie tario de l comprom iso de no o cupación ni ut iliz ación de la c onstrucció n, edif icación e instalac ió n hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcio namiento efectivo de los correspondientes servicios, as í como del compromiso de consignac ión de esta co ndición con idéntico contenido e n cuantos negoc ios jurídico s realice c on tercer os, que impliqu en traslación de facultades de uso , disfrute o disposición sobr e la construcción, edi ficación e instalación o parte s de las mism as. e) No podrá c oncederse licencia mu nicipal de pri mera o cupación has ta que no estén final izadas las obras de urbanizaci ón”. 42 “Artículo 55.3 LOUA - 3. El rég imen de l suelo urbano no conso lidado p rev isto en el a rtícu lo 45 .2.B).c) se rá e l establec ido en el apartado 2. No obstante, las ce siones de suelo proce dentes serán: José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 80/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. referencia a los suelo estableci dos en el artículo 45.2.B.c 43 , ( es decir suel o urbano no consolidado que precisen de una actuación urbanística de mejora dotacional, por causa de un incremento del aprov echamiento objetivo de rivado de un aument o d e edificabilidad, densida d o cambio de uso, respecto del aprovechamiento preexisten te ) , en estos casos la participac ión de la comunid ad en las plusvalías será del 10% de ese diferen cial. “ Contra la aplicació n de esta s técnicas e n suelo urb ano consol ida do se manifiesta Porto Rey («Incid encia pr áctica d e la nuev a Ley en lo s instru mento s de pl aneamien to y equidistr ibució n en los períodos general y transitorio», Rev. de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 161, año 1998, pág . 170) quien afirma que « en el suelo urbano consolidado por la urbanización las áreas de r epar to son i nefec tivas, en virtud del re sultado de i ntegrar lo d ispuesto en lo s arts . 14.1 a contr ario y 28.3, de los que se ded uce que el pr opietar io no cede suelo y tiene d erecho al aprovecha miento establ ecido por el pl anea miento p ara cad a terr eno con creto y no a u n porcentaje, aunque sea el 100 por 100 del aprovechamiento tipo»; asimismo, afirma (ibídem) que «queda si n efecto el sist ema de transf erenci as asist emática s, si estuv iese con temp lada en el planeami ento , porque el prop ietario no cede ni su elo ni su co ntenido » ” . (BL ANC -IGLESIA S, 2003, p.12) Por otro lado ten dremos el SUNC a desarrolla r por actuaciones Sistemát icas, entre ellas se diferencia las qu e requieran de ordenación pormenoriza da, de las que no, o en otras palabras , dependiendo de que tenga pen diente la tramitac ión de alg ún instrumen to de plan eamiento par a establecer su ord enación, su trat amiento ex artículo 55.1 será d iferente, aplicándose al pri mero el régimen jur ídico equival en te al suelo urbanizable or denado (SUrbO) del a rtíc ulo 54 44 y al segundo el régimen del a) La superficie de suelo para do taciones en pro porción con el incr emento de apro vechamiento urbanís tico sobr e el aprove chami ento preexist ente, q ue preferen temente s e ubica rá en el área ho mogénea. Cuando e l grado de ocupació n por la e difica ción del ár ea haga inviable s u ubica ción to tal o par cial, se pe rmitirá u bicar las dota ciones e n un e ntorno próximo, siempr e que és tas re sulten c oherentes, funcionales y accesibles. Los suelos ne cesarios para mantener la propor cionalidad y la calidad se calcularán conforme a la media dotac ional resultante de la zona de suelo urbano en la que estén inclui dos, y los que resulten de mantene r la proporcio nalidad y suficie ncia de lo s sistemas generales alcanzada en el municipio” . 43 “Artículo 45 LOUA - Suelo urbano . 2. En esta clase de suelo, e l Plan Gener al de Ordena ción Urbanística, o e n su caso el Plan de Orde nación Inter municipal, e sta blecerá las siguiente s catego rías: B) Suelo urbano no cons olidado, que compre nde los te rreno s que adscriba a esta clase de suelo por precisar una actuación de transformación urbanística debida a a lguna de las siguiente s circunstancias: c) Precisar de un incre mento o mejora de dotaciones, así co mo en su caso de los servicios público s y de urbanización existentes, por caus a de un incre mento de l aprovec hamiento o bjetivo deriva do de un aumento de edificab ilidad, dens idad o de cambio de uso que el in stru mento de planeamiento atribuya o reco nozca en parcelas integr adas en áreas homogé neas respecto al ap rovechami ento preexi stent e”. 44 “Artículo 54 LOUA - Régimen del suelo urbanizable ordenado . 1. La apro bación de la o rdenación de tallada del suelo urbaniz able deter mina: a) La vinculación legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del secto r, en el marco de la correspondiente unidad de ejecució n. b) La afecta ción legal de los ter renos al cumplimie nto, en los términ os prev istos por el sistema d e ejecu ción que se fije al efec to, de la distribución justa d e los beneficios y c argas entre los pro pietari os y de los deberes en umerados en el artículo 51 de esta Ley , tal como resulten pre cisados por el instrume nto de planeamien to. c) El dere cho de lo s propietarios al aprove chamiento urbanístico resultante de la aplicación a las superficies de sus fincas originarias del noventa por ciento de l aprovecha miento me dio del área de re parto, bajo la condició n del c umplimiento de los de beres e stablecidos e n e l artículo 5 1, así c omo a ejercita r los der echos determina dos e n el artícu lo 50 de esta L ey. d) La afecta ción leg al de los te rre nos obtenidos po r el mun icipio, e n virtud d e ces ión obligato ria y gr atuita por c ualquier c oncepto, a los destinos pr evisto s en el ins trumento de planeamie nto. 2. Las cesio nes de ter renos a favo r del municip io o Adminis tración act uante co mprenden: a) La superficie total de los sistemas g enerales y demás dotaciones corr espondientes a viales, aparcamientos, parqu es y jardi nes, centr os d ocentes, equipamientos deportivo, c ultural y social, y los precisos para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos pre vistos. b) La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, prec isa para materializar el die z por ciento de l aprovec hamiento medio del áre a de reparto . Cuando se just ifique por el instrumento de planea miento, esta ce sión podr á sustituirse , mediante r esolució n motivada, por el abono a la Admin istración de su valor e n metálico, tasado en aplicac ión de las r eglas leg ales pe rtine ntes. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 81/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. suelo urbanizable s ectorizado (SUr bS) del artícu lo 53 45 , aunque en cualquier de los dos casos los po rcentajes de cesión serán los mismos, no así el resto de deberes y fa cultades. En cualqui er caso, son deberes y l imitaciones gener ales propia s de los distintos regímene s urbanísticos del suel o: a) La aprobación definitiva de los proyec tos de reparcelación que la ejecución del planeamiento requiera. b) El c ump limiento efe c tivo d e las ce sione s gratu itas d e terr enos y de apro vechami ento en favor del Municipio legalmente exigibles. c) La ejecu ción co nforme a l plan eamiento de las o bras de ur baniza ción cor respo ndiente s a la unidad de ej ecució n o a la pa rcela, en su caso. d) La s ujeción del uso d e los su elos a l destino prev isto con las esp ecifica ciones cua litat ivas y cuantita tivas d e su calif icació n urban ística. Todo ello sin perj uicio de las especialida des propias de cada ti po de suelo , se adjunta tabla indicativa de los dif eren tes regímenes urbaní sticos presentes e n la LOUA respecto del suelo urban o y urbanizable . Cuando ex ista sue lo des tinado a v iviend a prote gida, en virtud de la re serva prevista en e l artíc ulo 10.1.A).b) , el cu mplimien to de este deber se materializará nece sariamente en los terr enos calificados para tal fin. c ) La super ficie de suelo cor respondi ente a los e xcedentes de aprove chamiento . Dichos e xceso s se podrá n destinar a compensar a propietarios afectados por sistemas ge nerales y re stantes dotaciones, así como a propietarios de t errenos con un aprovechamie nto o bjetiv o inferior al susceptible de apropiación en el área de re parto, y podrán sustituirse por otros aprovechamientos de igual valor urbaníst ico, o por su equiva lente eco nómico. 3. No es posible, co n carácter general, la realización de otr os actos edificat orio s o de implantac ión de us os antes de la terminació n de la s obras de urbanizac ión que los previstos e n el artículo anterio r. Sin embar go, podr á autoriz arse la re alizació n simultá nea de la urbanización y edificació n vincula da, siempr e que se c umplan los re quisi tos e stablecido s en e l apartado 1 del artículo siguien te”. 45 “Artículo 53 LOUA - Régimen del s uelo urbanizab le no sector izado y sector izado. 1. Mientra s no cuenten con ordenac ión pormeno rizada, en l os terr enos de s uelo urbaniz able no se ctor izado y urba nizable sectoriz ado sól o podrán autorizarse las construcciones, obras e instalacione s correspondientes a infraestructuras y ser vicios públicos y las d e naturalez a provisio nal regul adas e n el aparta do 3 d el artícu lo anter ior. 2. Sobre la clase de suelo urbanizab le no secto rizado po drán autoriz arse actu aciones de interés p úblico cuando concur ran los supuesto s de utilidad pública e interé s social. En este caso se estará a lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de esta Ley para el desarr o llo de e stas actuaci ones en sue lo no ur banizable”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 82/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilustr ación 1. 10 Secc ión 3 ª - Capítulo II - Tí tulo II: RÉGIMEN URBANÍSTICO LOUA CLASE SUELO TIPO SUELO A CTUA CI ÓN (S/A) ORDENACI ÓN (O/S) ÁMBITO EQUIDIST RIBUCIÓN (AR/NO) LIMITAC IONES ÁREAS DE REPARTO COMENTARI OS PARTICIPACIÓN DE LA COMUN IDAD EN LAS PLUSVALÍAS ARTÍCULO APLICACIÓN LOUA Sección 3ª - Ca pítulo II - Tít ulo II: R ÉGIMEN URBANÍSTICO L OUA URBANO (SU) CONSO LIDAD O (C) SIN ACTUACIÓN NECESARIA ORDENADO SIN AR NO APLICA Equivale a SU NC ASISTEMÁTICO, exc cesiones y a provechamient os 0% 56 NO CONSOLIDADO (NC) ASISTEMÁTICAS (sin UE) ORDENADO SIN AR NO APLICA Art. 45.2.B.c. ( por incremento del AO, De nsidad o Uso), Sin determi nación de Unida des de Ejecució n 10% AO (diferencial sobre preexistente) 55.3 AR AR INDEPENDI ENTES Se desarrollan sin Unida des de Ejecución, sin ordenación y áre a de repar to 10% AM A R (Transferencias de Aprovechamiento y Reservas d e Aprovechamiento) 55.2 SISTEMÁTICAS (con UE) ORDENADO AR AR INDEPENDI ENTES Equivale a SUrbO (art.54 ) 10% AM A R 55.1 NO ORDENA DO Equivale a SUrbS (art. 53) URBANIZA BLE ORDENADO (O) SISTEMÁTICAS (con UE) ORDENADO AR DIFERENCIAS + - 10% AM No requi eren I nstrum ento de Ordenación previo, implic a la determi nación de Unida des de Ejecució n 10% AM A R 54 SECTORIZADO (S) NO ORDENA DO Requier en Instr umento de Ordenación previo, implic a la determi nación de sec tores 10% AM A R 53 NO SECTORIZADO (NS) Sin parámetros urbanísticos, equivale a SNU 10% AM AR Fuente: E laboració n pro pia Sobre la cit ada est ructura , la LOU A determin a los parám etros característicos de la definición de su p ropio modelo, so bre la base de la inercia ya desar rollada por las legis l aciones previas, especi a lment e de la s L ey es de S u elo del 7 6 y del 9 2, y en este sent ido establ ece el concepto de los difere ntes tipos de aprove chamiento y lo aplica a los ámbitos propi os de la equidi stribución, “ las áreas de reparto” p ara las cu ales establ ece la fij aci ón d e los “ aprovechamie ntos medios ” correspondientes a cada u na, a los que se lleg ará por aplic ación de l as herramientas de la homogeneización de aprovechamient os “los coeficientes de homogeneización” , para la equ iponderació n y distribución de los mismos “equidistribuci ón ” . En el Cap ítulo II, s ección 5ª , se estab lece las det erminacion es propias de l as ár eas de reparto y el aprovechamiento . P artiendo en el artículo 58 LOUA de la premisa d e que los Planes Generales d e Ordenación Urbana o simila res ins trumentos de planeamien to gener al , establecerán p ara la totalidad del suelo urban izable sectoriz ado y ordenado, una o varias áreas José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 83/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. de reparto, com prensivas de sector es completos y de l os sistemas general es incluidos o a dscritos a los mismos. Por ta nto, cada área de reparto qu edará constituida por un número indeterminado de sectores com pletos y de los sistemas ge nerales que se le hayan asignado, principalment e para su obten ción . En el caso de t ratarse de un Plan de Sectorización igu almente se impone la de limit ac ión po r el m ismo de uno o vario s sectores en suelo urbanizable no sectorizad o (SUNS) con arreglo a idéntico criterio . P or otro lad o, p ara la t otalidad del suelo urbano no cons olidado, también se establecerá una o varias áreas de reparto, pudie ndo incluir o, en su caso, adscri bir a ellas terrenos destinados a sistemas generales 46 . De igual manera, e n el sue lo urba no no conso lidado , los Pla nes Esp eciales y, e n su caso, los Planes P arciales de Ordenac ión podrán ajustar la delim itación del área d e reparto correspondiente, excluyendo de ella los terrenos para los que se mantengan las condiciones de edificación exi stentes y aplicando a los restante s el aprovechamiento medio fi jado por el Plan General de Ordenac ión Urbanística o e l Plan de Ordenación I nterm unic ipal . Quizás esta pueda ser l a causa de que las determinaci ones relativas a las áreas de reparto sean consideradas para el suelo urbaniz able, ( ex artículo 10. 1.A.f ) , como determinaci ones estructurales , mient ras que, para el suelo urbano no con sol idado, tienen carácter de ordenación pormenorizada (Artículo 10.2.A.b). Una vez determinadas las áreas de reparto, deben dotarse de cont enido mediant e la asignación de aprovechamiento, para ello y de forma previa se deb en establec er las zonas de usos glob ales presentes en el munici pio, con sus respe ctivas calificaciones y asignación de tipologías, sobre las qu e se materializarán las intensidades que se hayan de terminado, una vez cumplido s los deberes urbanísticos asoci ados a cada ti po de suel o. Por tanto, u na vez cuantificadas las áreas de reparto present es en el plan, así com o los sectores asigna dos a cada una , junto con los sistemas generales que deban quedar incluido s o adscri tos y su concreta zonificaci ón, c on las int ensid ades correspon dientes de r efer encia, se está en disposició n de calcular los aprovechamientos, para lo cual se obtiene n las edificabili dades totales de ca da zona, sector y área de reparto, siendo n ecesario transformarlas en unidad es de medida homogén eas, sea cual sea su denominación , en la LOUA “metros cuadrados de uso y tipología característico ”, t odo ello por aplicación de los coeficientes de homogeneización correspon dientes, que no son sino los que ponderan los valores relativos de cada uso y tipología frent e al uso y tipología característico del ámbito de referencia p ara obtener unidades de aprovechamiento homogéneas . 46 Especial mención se hace co mo excepción al hecho de que podr án excluirse de las áre as de reparto las parcelas de suelo urbano no consolidado, que compre ndan suelos q ue precise n una actuació n de transfor mación urba nística pa ra incre mentar dotacio nes, consti tuyendo cada parcela el ámbito espacia l de atribución del apro vechamiento. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 84/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Así se obt iene el aprovechamiento objetivo de cada zona, sector y área de reparto, como un total absoluto de aprovechamiento u rbanístico propio de los diferentes ámbito s, dichos aprovechamientos como valores abs olutos pu eden transformarse en coeficie ntes al repercut irlos por la superficie de suelo constitutiva del propio ámbito (enten diéndose in cluid os los sistemas generale s asignados) , así se obti ene el denomina do en la LOUA “ aprovechamiento medio ”, qu e es una ma gnitud comparable entre diferent es ámbitos (incluso trasversalment e) a los efectos de asegurar un mismo aprovechamient o materializable para t odo propietario (90%) , sin importar las u bicación de sus aportaciones, el uso o tip olog ía a sign ado, o la s intensidades determinadas. En est e sentido y como cuest ión previa, parec e conven iente despeja r los conc eptos básicos de apr ovechamiento, según l o estableci do en el artículo 59 de l a LOUA , a cuya dicción inicial le han si do aña didos lo s puntos 1º y 5 º. “ 1. Se en tiende por aprovechamiento urbaní stico el parámetro que delimita el contenido económi co del derecho d e prop iedad de un suelo conc reto. Su de termi nación se prod uce mediante l a apl icació n de lo s valor es de r epercusi ón de dichos suelos a las ed ificab ili dades correspondientes a cada uso asignado por el planeam iento, actualizados en el momento de su determina ción. 2. Se entiend e por a provech amien to objet ivo la su perfici e edifi cable per mitida por el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado, medida en metros cua drad os de te cho pond erados en funció n del v alor d e repercu sió n correspo ndi ente al uso, tip ología y e dificabilid ad at ribuidos a l mismo. 3. Se entie nde po r aprovechamiento subj etivo l a superficie edificable, medida en m etros cuadrados d e tec ho pond erados en f unció n del val or de reper cusió n correspo ndient e, qu e expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, al que la persona propietaria tendrá derecho tra s el cum plimi ento de lo s deberes urbanísti cos l egal mente esta blecido s. 4. Se en tiende po r aprov echa miento m edio la superficie con struible de l uso y tipología caracterí stico q ue el planea mien to estable ce por cada metro cuadrad o de suel o perteneci ente a un área de repart o, a fin de garantizar a todos los propiet arios de terre nos incluidos o adscrit os a la misma un aprovec hami ento subj etiv o idénti co, con in depende ncia de l os dif erentes aprovecha mien tos objeti vos que el Plan per mita mat erial izar en sus t errenos. 5. Se enti ende po r aprove chami ento pree xistent e el aprovechamiento atribuido por el planeamiento vigente, en el momento anterior a la aprobación de la nueva ordenación contempl ada e n el Plan y u na v ez descon tado s los deb eres y cargas ur baní sticas qu e, en su caso, se en cont r aran pe ndi entes de sati sfacer. En caso de ausencia de ed ificabilidad preexistente, se computará como tal la media de la edificabilidad del us o mayoritario correspon dient e al área hom ogénea o zona d el suel o urba no en la que l a parcel a se e ncuen tre i ntegrada ”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 85/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilustr ación 1. 11 Aprov echamien to tip o, objet ivo, sub jetivo Fuente: Ap rovech amiento ur baníst ico, He rnández Jiménez , Hilario y otro s, 2008, Ed itorial L A LEY - LA LEY 403/2 008 Este nuev o apartado 5º del artículo 59 LOU A en relación al también nuev o apartado 1º, parece indi ca r la introducc ión d e una nueva conce pción e n cuanto a la valoración del aprove chamiento, en tanto que para el preexiste nte indica que corresponde a a quel que estuvi er a atribuido de forma previa a la nueva ordenación y lo que es más impor tante , con el matiz de “una vez de scontados los deberes y cargas urbaní sticas” que estuvie ran pendiente s. Así, según el apartado 1º, siendo el aprove chamiento urbanísti co, el que deter mina el contenid o económic o de la pro piedad y obten iéndose est e mediante la ap licació n del método residual “valores de repercusión”, correspondi entes al uso asignado, podemos inferir que los valores residu ales qu e posteriormente se pon drán en relación para obt ener los co eficien tes de h omogeneiza ción, son los valor es residu ales “ netos ” , es decir una vez desco ntados los correspo ndientes costes de urbanización pen dientes. Este mat iz puede ser trans cendente, ya que desvela la esen cia misma que podría armonizar las diferentes conce pciones históri cas sobre el cálculo de lo s aprovechamientos, todo ello bajo la hipótesis de que la legislac ión del 76 en ten día aplicab le a l “valor residual bru to”, derivados de los d iferentes u sos y tipologías , un coeficient e de loca li zación o sit uación, denominado “ de sector” , en do nde se descontaba los diferentes costes de urbanización , para obtener la fórm ula comparativa del “valor residual net o” . P or otro lado , la legis lació n del 92 esta blec ía únicam ente un coefic iente de uso y tipo logía, bajo la pres unción de que los valore s comparables p odrían ser directamente dichos valo res residuales ne tos por aplicación del mét odo residual est ático a los valores de repercusión , una vez descontados l os costes de cesi ón y urbanización pendi entes, de forma similar a la expuest a en la nueva redacción del artículo 59 .5 de la LOUA para los aprovech amientos preex istent es 47 . 47 Esta argumenta ción, const ituye una co njetura libre de l autor . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 86/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Con todo el artículo 60 de la LOUA , est ablece la forma de deter minar el aprovech amiento medi o correspondiente a cada área d e repart o, nótese que utiliz a la t ermino logía de la l ey de l 76, es tab leciend o la LOUA que, e l Plan Genera l de Ordenación Urban ística y, en su caso, el Plan de Orden ación Intermunicipal, as í como el Plan de Sectorización, d eterminarán, mediante coefici entes unitarios d el uso característico 48 y, en su caso, de la tipología, el aprovechamient o medio correspondiente a cada área de reparto que delimiten . El cálculo de di cho aprovechamiento m edio dependerá de la concreta clasi ficación de suelo , de la forma siguiente: “a ) En el suelo u rbanizab le sector izado y ord enado , el aprov echamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo total del se ctor o sectores que formen p arte del área, e xpresado en metro s cuadrad os con struibl es del uso caract erísti co y, en su caso, de la tipologí a, entre la superficie total de dicha área, incluida la de los s istemas generale s adscri tos. b) En el suelo urbano no consolidado , el aprovechamiento medio de cada área de repart o se obtendrá dividiendo el aprov echamien to obj etivo total , expresado en metro s cuadrad os constr uibles del us o caracterís tico y, en su caso, de la t ipología, in cluido e l dotaciona l privado, entre la superf icie total del área, in cluid a la de lo s si stemas gen eral es adscr itos po r el planeami ento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino ”. Por tant o, e l sistema es esenc ialment e simil ar ent re los d iferentes tipos de s uelo, sin perjuicio de queda r exc luidas del cálculo las dotaciones afectada s a su destino a los efectos de l suelo urbano no consoli dado. El valor alcanz ado con d icho cálcu lo, qu e inic ia lment e es lib re , t endrá para el cas o del suelo urb anizable (u ord enado) una limit ación clara , establecida en el propio artículo 60.c LOUA, para el caso de qu e s e def in a más de un área de reparto , “ las diferencias de aprovech amientos medios entre las áre as de reparto no podrán ser superior es al diez por cient o ” , y como excepción sobrevenida a dicha limita ción es tab lece “ s alvo que se trate de ámbi tos que, en razón de los usos previstos o de sus propias característ icas, aconsejen u n tratamiento diferen ciado. Esta salvedad será asimism o de aplicación a municipios con redu cido crecimiento, a fin de fac ilita r la gest ión del planeamie nto urb anístico ” . Ilustr ación 1. 12 Aprov echamien to urba nístic o 48 Nótese que no se indica con clarida d cuál es el uso y tipología caracter ístico, n i el c oncret o ámbito par a su identifica ción, au nque tradiciona lmente s e ha entendido que hace re ferencia a cada una de la s áreas de repar to, aunque también podr ía ente nderse como el caracter ístico de todo e l suelo ur banizab le o el resultante de cada clase de sue lo . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 87/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Fuente: Ap rovech amiento ur baníst ico, He rnández Jiménez , Hilario y otro s, 2008, Ed itorial L A LEY - LA LEY 403/2 008 Y finalmente establece que para el caso de dicha limitac ión (equili brio de AM) , entendida como regla general , ( a pesar de no queda r estable cida para el suelo urbano ) , deberá regul arse en el co rrespondient e reglament o , aún pe ndient e de elaboración . Con ello se alcanza , o se trata de alcanzar , la eq uidis tribu ció n de beneficios y cargas deri vadas del p laneamiento urbaní stico, en su ac epción de equi distribución externa (página 53 y ss.) , aunq ue con un a lcance limi tado, en e ste se ntido se manifi estan a lgunos plane s gene rale s . “Ha de señal arse que, co n las ár eas de reparto, si bien no se realiza u n verdadero repart o de beneficio s y carg as, ( ya que esta labor s e pospone a la fase de l a ejecución ma teri al del planeamiento) en cambio, sí se realiza u na primera aproximación al principio de ig ualdad, sin la cual no se pod ría llevar a cabo aquél. El objetivo de las áreas de reparto es por tanto fijar el aprovechamiento medio (la LOUA vuelve a retomar la antigua terminología del TRLS - 76) que va a serv ir de base pa ra concr etar el derecho edi ficab le (aprov echamien to subje tivo ) de los pro pietari os inclui dos en las mis mas. E n definiti va, tie nen como objeti vo el cálculo y fi jación d el apr ovecha miento medio corresp ondient e que sirva de base para la determinación del derecho edificable corresponde a los propietarios incluido s en la s mismas y a la administración actuante por su participación en las plusvalías reales o po tenci ales creada s po r la acció n urbanísti ca de pl aneamie nto. Desde esta s consi deracio nes, el estab leci miento de las áreas de r epa rto, la fi jació n de los aprovecha mie n tos medio s son deter minacio nes de especi al tra scenden cia, por que d e su aci erto va a depender tanto la viabilidad como la igualdad del orden urbanístico establecido po r el Plan General . La viabilidad del Plan, porque el Aprovechamiento Medio debe contribuir a posibilitar la ejecució n del mi smo ( y, por tanto, a la materiali zación de los fines públicos que toda ordenación debe con tener ) median te el reconoci mien to de u na rent abi lidad que puede p atrimo nial izar el propietario o en su caso, agente urbanizador, p or su incorporación al proc eso urbanizador. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 88/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. La igualdad del orden urbanístico implantado por el plan eamiento general también depende d e las deter mina ciones relativ as a la d elimi tación de áreas d e rep arto y def ini ción d e aprovecha mien tos medio s, porq ue sob re la base de ellos se debe procurar la solidaridad generali zadas y glob al de benefici os y ca rgas, y no r educida só lo a pequeño s á mbitos d e ordenació n, y permi te, final mente, e stable cer el dere cho de l a Administ ració n a la recupera ción de plusvalías”. (PGOU 2006 del Puerto de Santa María). Finalmente r especto de los coeficientes de homogeneización u tilizados por la LOUA y descritos en su artículo 6 1, ( sin perjuicio de su transcripci ón previa y su posterior anális is ) , solo reseñar que el modelo ref unde la d icción que h istóricamen te se les di o en la L ey del 76 y del 92, que sin perjui cio de no constituir un decálogo exhaustivo , establece tanto un coeficiente de uso y tipología como uno de localización bajo la premisa fundamen tal , que queda reflejada a p ie de l a rt ículo 61 , en donde se indica que todos ell os “deberá motivarse en su proce dencia y proporcionalidad”, lo que indu ce, a “ sensu contrario ” , a que cual quier desviaci ón de valor que pudiera ident ificarse y que quedara motiva da en su procedencia y proporcio nalid ad , debería de corregirse, median te la aplicación d e un coefi ciente de ponderación , que la neutralizara . “ Artículo 61 LOUA . Coefici ente s de uso y tipolo gía. 1. El Pl an General de Or denaci ón Urb anística y, e n su ca so, el Plan de O rdenaci ó n Intermu nic ipal , así como el Plan de Sectorización, establecerán justificadamente un coeficiente que expres e el valo r que a tribuye a ca da us o y tipología edi ficato ria en rel ación con lo s demás. Ta mbién po drán est ablecer un coeficiente para cada área urbana o sector , en función de su s ituación en l a estructura t erritorial . 2. Cuando el Plan Genera l de Ord enación Urbaní stica, el Pla n de Ordenació n Intermunici pal o el Plan de Sectorización prevean, dentro de un área de re parto, usos o, en su caso, ti pologías diferenci ad os que p uedan dar lugar a ren dimien tos ec onómicos , cost e y mant enimi ento de las infraestructuras muy diferentes , en el cál culo d el aprov echamien to medi o deber án utiliz arse coefi cientes d e pon deración que val oren estas ci rcun stancias . 3. A falta de coefic i entes di ferenci ados, s e util izarán l os valores relat ivos de reper cusión d e los terreno s par a logr ar la fina lidad equidistr ibutiv a que la fi jación de coefici entes deb e perseguir, de acue rdo a los criterios fijados por la n ormativa técnic a de valoración cata stral. 4. El Plan General de Or denaci ón Urb anística o, e n su caso , el Plan de Or denació n Intermuni cipal o el Plan de Sectori zació n deberán, a simis mo, es tablecer coefi cientes cor rector es específi cos al o bjeto d e comp ensar a aquell os prop ietario s de su elos d estinados a viviendas de protección oficial u o tros reg ímenes de pr otecci ón públ ica u otr os usos de inter és socia l. 5. El instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para la ejecució n en el á rea urban a o sector corresp ondie nte podrá concretar y, en su caso, fijar, respetando los cr iterio s del Pl an General d e Ord enación Ur banística o del Plan de Or denació n Inte rmunicipal, la ponderación relativa de los us os pormeno rizados y t ipologías edificatorias resultantes de la ordenació n que est ablezca , así com o las qu e reflej en las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del espacio ordenado. No podrá en ningún caso disminuir el aprove chamiento objetivo ot orgado por el planea miento general. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 89/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. básicas de la igual dad en el ejercicio de los derechos y el cumplimi ento de los correspondie ntes deberes constitucio nale s. Respecto de la Disposici ón Transitoria 1 ª, se establece , en su pu nto pr imero una regla tempora l de carácter excepci onal, que indica que si dicha rese rva de suelo (establecida en e l artículo 20.1.b TRLS15 ), no ha sido traspuesta a l as correspondie ntes l egislaciones autonómicas a día 1 de Julio de 2008, les será de aplicación directa la reserva est ablecida en la presente ley 54 . No obstante acto se guido establece una serie de preci siones sobre la exenc ión y compensación, esta última de carácter dispo sitivo , de difíc il cu ant ificac ión: “ a) Estarán ex entos d e su apli cación l os instrum entos d e ordenació n de lo s municipios de menos de 10.000 habitan tes en los que, en los d os últimos años anterior es al del inicio de s u proced imiento d e aprobac ión, se hayan au tor izado edif icac ione s residenciales para menos de 5 viviendas por cada mil habitantes y año , sie mpre y cuando dicho s i nstrumento s no or denen actua ciones r esidenci ale s para más de 10 0 nueva s vivi endas; así como los que tenga n por ob jeto actuaci ones de ref orma o mejora de la urbaniza ción ex istente en las que el uso res idencia l no alca nce las 200 vivi endas. b) Los ins trumento s de ord enación podrán compensar motivadam ent e minoraci ones de l porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización no dirigidas a atender la demanda de primera residen cia pr evista por ellos con increm entos en otras de la misma ca tegoría de su elo ”. Da la imp res ión , según la dicción del pu nto b) que di chas compensacio nes se podrán realizar entre diferen tes sectores o áreas de reparto, dentro s iempre de la misma categoría de suelo, lo que n o parece correspond erse con exactitud con las capacidades propias de los instrumen tos de ordenación, razón por la cu al parece que lo que se está habilitand o es la posibili dad de que el Plan General u otros i nstrumen tos de planea miento gener al (Planes de Sectoriz ación) puedan establecer sistemas de co mpensación entre l os diferentes sector es o áreas, de ntro de su propio ámbito territori al, respecto de las reservas destinadas a viviendas de protección p ú blica. El carácter di spositivo de dicha co mpensación, parece tener orige n en la imposibilidad de preconfigurar específicos instrumentos y técnica s equidistributivas, desde las competencias estat ales, razón por lo cual tan solo anima a que dichas técnicas pueda n ser previ stas por las le gislaciones autonó micas. No obstante lo dispuesto en el apartad o anterior, la Disposición T ransitoria , en su punto segundo estab lece que durante un plazo máximo de cu atro años a contar desde la entrada e n vigor de l a Ley 8/2013, de 26 d e junio , (de re habili tación, 54 “ Disposición transitor ia primera. Aplicación de la reser va de suelo para vivienda pro tegida y regla temporal excepcion al. 1. Sin perjuic io de lo dispuesto en el apartado siguien te, la r eserva pa ra vivienda pr otegida e xigida en la l etra b) del apar tado primer o del artículo 20 de esta ley se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigo r de la Le y 8/2007, de 28 de may o, de Suelo, en la fo rma dispuesta por l a legis lación so bre o rdenación te rritor ial y urbanística. En aquellos casos e n que las comunidades autónomas no hubie ren establecido reservas iguales o s uperiores a la que se establece en la letr a b) del apar tado pri mero del artículo 20 de es ta ley, desde el 1 de julio de 2008 y hasta su adaptación a la misma, será directamente aplicable la reser va del 30 por ciento previst a en esta ley ”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 96/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. regeneración y renov ación urbanas), las comunidades autónomas podrán dejar en suspenso la apl icación de lo dispu esto en la letra b) del apartado primero del artículo 20 de esta le y, es decir , la concret a reserva de s uelo co n destino a viviendas de protecci ón pública , dete rminando e l período de suspensi ón y los instrumen tos de orden ación a que afecte, siempre que se c umplan, como míni mo, los siguie ntes requisitos: “a.- Q ue los citad os instrume ntos just ifiquen la e xistencia d e un por centaj e de viv ienda protegida ya constru ida y sin vender en el Mu nicipio, s uperior a l 15 por ciento de las vivi endas proteg idas pr evistas o resul tante s del pla neamie nto vig ente y una evid ente despropo rción entr e la r eserva l egalmen te exig ible y la demanda real con posibilidad de ac ceder a dichas viviendas. b. - Que dicho s instrumentos de ordenación no hayan sido aprobados definitivamente antes de la entrada en vigor de esta ley o que, en el caso de haber sido aprobados, no cuenten aún con la aprob ac ión definitiva del proyecto o proyectos de equidistribución necesario s”. Por tanto a pesar de la bo ndad inicial de habilitar una posible suspensión de las reservas de Vivienda de Protección Pública ( VPP ) , en aquellos mun icipio s con escaso dinami smo inmobi liario , ( espec ialme nt e el refe rido a las vivie ndas de protección públi ca , quizás por el hecho de q ue en muc hos casos s u precio e n venta sea superior al del producto residencial libre), dicha expectativa queda anul ada ante la exigencia de los requisitos mí n imos mencionados, siendo en todo caso necesaria adicionalment e , su habilitación por las respectivas comun idades autónomas y que dich os instrumentos de orden ación (entiendo q ue se refiere a Planes Generales ), sean de nu eva aprobación. Con todo y a los ef ecto s de ent ender el alcanc e de la conc eptu alización del régim en de reservas de viviendas de pr otección pública, se a djunta tabla e squemática de la s condiciones gene rales de las que pa rticipan las vivi endas de protecci ón pública al amparo del RD 233/201 3, Plan E stata l de Vivie nd a 2013 - 2016 . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 97/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilust ración 1. 14 Viviendas Protegidas Cuadros Comparativos Plan Estatal Planes Autonómicos Fuente: Soc iedad d e Tasa ciones. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 98/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ley 7/200 2, de 17 de dici embre , de Orde nación Urbanística de And alucía ( LOUA ) y Ley 13/20 05, de 11 de n oviem bre, de m edidas par a la vivi enda protegida y el suelo (LM VPS). Como precisión i nicial destacar que la Le y 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de And alucía, qu e también intro duce las reser vas de suelo con destino a viv iendas de protecc ión pública, es mu y anterior a la ley est atal de suelo y por descont ado de sus sucesivos text os refundidos, razón por la cu al es precio valorar el esfu erzo y la audacia que s e tuv o al abordar dichas reservas sin el soporte de un a legislación estat al que , a la post re y segú n lo mencionado anteriormente en la Disposi ción Final Segund a, institucionali za dichas reservas con carácter de co ndiciones bási cas de la i gualdad en el ejercici o de los derec hos y el cumplimiento de los cor respondientes debe res constitucio nales. La L OUA ya establec ía en el encabez amiento de su exposición de mo tivos como un o de sus princ ipales fines. “hacer efe ctiv o el manda to cons titucio nal co ntenido en el ar tícu lo 47 de l a Const ituci ón, en orden a garantizar el acceso a una vivienda digna . Pa ra ello , desd e el en tendimi ento de l urbanismo co mo una f unción p ública, s e avanzó en los me canismos de inter vención pública en el mercado de l sue lo, media nte la regula ción d e diversos instrumentos a fin de facilitar la disponibilidad de su elo para las pol íticas públicas de viv ienda y de agi lizar los proceso s de transfo rmació n del sue lo”. Y a estos ef ectos continúa di ciendo, “Entre esto s mecan ismos , la Ley de Or denación Urb an ística de Andalucía recoge (…) la necesida d de que l os Plan es de O rdena ción Ur baníst ica de todo s los mu nicip ios conte ngan las dispo sicion es que ga rant icen el su elo sufic iente pa ra vivi endas de protec ción oficial u otros r egíme nes de protec ción pú blica ” Es ta determinación legitimadora ( prin cipio c on stit ucion al) ha s ido recogida por varias legislacion es urbanísticas, por ejemplo , la andaluza , al introd ucir e n el artículo 10.1.A) b) qu e: “A) En todo s l os munici pios b) En cada ár ea o sec tor con uso resi denci al, las r eservas d e los terrenos equival entes, al men os, al tre inta por cien to de la edifi cabilida d resi dencia l de dicho ámbito para s u desti no a viv iendas d e protecci ón ofici al u otro s regím enes de protecci ón públ ica.” Con la L MVPS de 2005 , según se indic a en la exposición de motivos, “se modifica n diversos prece ptos a fin de fomentar la disposición de suelo para la constru cción de vivienda pr otegida. E n particula r, se extiende a todos los municipios l a obligación de reserv ar al menos el trei nta por cie nto de la edifica bilidad residencial de cada área o sector con uso residencial para su destino a viviendas de protecció n oficial u otro s regímenes de pro tección públi ca”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 99/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Así se prete nde de una pa rte, que la reserva suficie nte de viviendas sujetas a al gún r égimen de pro tección pública venga objetivada en funci ón de las edifi cabilidades residenciales en l ugar de los aprovecham ientos objeti vos (d icción origin aria de l a LOUA) que se prevean en ca da muni cipio, con indepe ndencia de que sea o no de relevancia terr ito ria l (dicción origin aria de la LOUA), ya que los cálculos resu ltantes en aplicación d e la reserva respecto de los apr ovechamientos result aba desmesurada e n términos de edificabi lidad . Todo ello s in p erjuicio de que se a d mita la posibilidad de que el PG OU pueda excepcionar e sta obligación, en f unción de los da tos obtenidos de los respectivos “ Planes M unicipales de V ivienda ” que adquieren (al menos teóricamen te) gra n protagonismo, e n es te sentido el actu al artículo 10.1.A.b de la LOUA , estab lece, “Artícu lo 10.1.A. b ( párr. 2º) : Si, del es tudi o de las n ecesida des pr esentes y futura s de l a población, el Plan Mun icip al de Viv ienda y Suelo arroja una demanda de vivien da protegida aco gida al Plan Andaluz de Vivi enda y Suelo infe rior a l por centaje de r eserva est ablecido en el párrafo anterior, l a diferencia hasta alcanzar éste deberá destinarse a viviendas sujetas a algún rég imen de protección municipal que, al menos, l imi te su precio máx imo en v enta o alquil er y establ ezca l os requ isitos q ue han de cump lir l os d estinatari os de l as misma s, en el mar co de l o estable cido en l a legisl ación reg ulador a del derecho a la vivienda en la Com unidad Autónoma de Andalucía. Dicho régimen de protección municipal deberá quedar establecido en el citado Plan municipal ”. Con l o qu e parece da r cabida a una subvariedad de vivie nda protegida estable cida a nivel mu nic ipal, s in p erju icio d e que dicha “categoría” pueda asimilars e a las antiguamente denominadas Viviend as de Iniciativa Municipal y Autonómica (VIMA). Con tod o , puede darse tamb ién el caso de que no existan los preceptivos P lan es M unicipales de V ivienda (PMV ) , a cuyo efecto la reserva será hecha en su totalidad al tipo de viviendas protegidas contempl adas en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 55 . Igualment e se establec e la po sib ili dad d e que el PGOU, ex ima tot al o p arcia lmen te de la obli gación de reserva, si empre que se cumplan dos requisitos fundame ntales, primero que los concretos sectores tengan una densidad inferior a 15 viviend as hectárea y que adem ás su tipolog ía no sea apta ( se hace notar qu e no indica idónea) para la construcció n de este tipo de viviendas. “Artícu lo 10 .1.A.b . ( párr. 5º). El Plan General de Ordena ción Urbanística podrá ex imir t otal o parc ialme nte d e esta obligación a secto res o área s de refo rma in terior concretos que tengan una densidad inferior a quin ce vivi endas por he ctárea y que, ademá s, por su tipo log ía no se consid ere n aptos para la construcción de este tipo de viviendas ” . 55 “Artículo 10.1 .A.b. (parr 3º) LOUA . En el supuesto de ausencia de Plan M unicipal de Vivienda y Sue lo, o de f alta de pr e visión en el mismo del régime n de protec ción municipal referido en el párrafo anterio r, la reserva de vivienda protegida, a la que hace r eferencia este apartado, será com o mínimo del treinta por cien to, des tinándose í ntegra mente a vivien das pro tegidas aco gidas al Plan Andaluz de Vivie nda y Suelo” . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 100/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Todo ello sin perjuicio de la necesidad de compensar di cha exención en el resto de áreas y se ctores, de form a que se ase gure una di stribución equi librada en el conjunto de la ciudad de este tipo de vivie ndas, y al mismo t iempo fav orecer la cohesión social y evitar la segregación territor ial de los ciudadan os por razón de su nivel socioeconómico . “Artícu lo 10 .1.A.b . ( párr. 5º). El Plan General preverá su compensación mediante la integración de la reserva que corresponda en el resto del municip io, asegurando su distribución equilibrad a en el conjunto de la ciudad ” . Todo es to en la línea de lo ya apunt ado respecto de la legislación es tatal, sin perjuicio de establ ecer en última instancia una excepción de la exce pción al admitir tambié n que , en caso de revisiones o modifica ciones de planeamiento se pu eda sustituir esa compensación en ot ros sectores por un increment o en la cesión de aprovechamientos al ayuntamiento hasta el 20% del aprovec hamiento medio a consecuencia del incremento de las pl usvalías asociada s, lo que en mi opi ni ón no tiene mucho sen tido, ya qu e más parece una penali zaci ón que una compensación 56 . Todo este sistema de reservas, un tant o complicado, además está s ometido a la concurrencia de varios cond icionantes o requis itos, ( de localización, temporal, d e cualif icac ión, form al y una limit ac ión de materialización ). 1. - Re quis ito de lo cal izac ión : La s ección 4ª sobre d eterminaciones c omplementar ias de ordenación, programación y gestión , estable ce la obligatoriedad de predeterminar no solament e la obligatori edad de asign ar al ayunt amiento necesariam ente vivien das de protec ción pública, sino además l a de localizar su ubicación exacta, que en todo caso deberá ser aprobad a por la propia administración , lo que parece que si n duda da rá lugar al juego de coefi cientes de localización en sede de ordenació n pormenorizada para tratar de evitar que a las mejores localizaciones finales les correspondan los uso menos rentables . “Artículo 17.8 Or denación d e áreas urb anas y sectores . 8. Los instrumentos de planeamiento urbanístico qu e contengan la ordenación detallada localiza rán en el á r ea y sector los ter renos en los q ue se con cret en las res erv as a las que se ref iere el art ículo 10.1. A).b) de esta Ley, califi cando el su elo nec esario pa ra di cha reserva con el uso pormenorizado de vivienda protegida. 2. - Requisito temporal : Los planes de ordenación deberán en todo caso f ijar el límite temporal de inicio y fin de di chas viviendas, so pena de pro cederse por expropiaci ón en caso de incumplimiento. 56 “Artículo 10.1 .A.b. parr 5º LOUA. Excepcionalmente, en el caso de revisiones parciales o modificaciones, e n lugar de dic ha compensación en e l resto d el municipio , la innovación c orrespondie nte podrá co ntemplar j ustifica damente un increm ento de la c esión de terr enos hasta un m áximo del veint e por ciento en cumplimie nto de l debe r conte mplado en el artíc ulo 51 .1.C) .e) de es ta Ley, a los ef ectos de compe nsar las plusva lías generadas por dicha exención. En los sector e s de suelo ur banizable esta excepc ión, y el co rrelativo increme nto del po rcentaje de cesió n, sólo se podrá l levar a e fecto s i se jus tifica, e n el co njun to del P lan Ge neral de Ordena ción Ur banística , que la dis ponibili d ad de sue lo calificado para tal final idad es suficiente para abastece r las necesidades pre sentes y futuras d e viviendas protegidas co nforme al Plan Municipal de Vivienda y Suelo”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 101/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. “Artículo 18.3. c Previsi ones so bre las uni dades d e ejecuci ón, si stema de actuaci ón y pla zos. c ) En las área s o sectores q ue conteng an reserv as de ter renos para vivienda s protegi das, el Plan Gener al de O rdenaci ón Urb anísti ca o, en s u defec to, el i nstrumen to d e planea miento q ue contenga l a ord enación d etall ada especi ficará l os plaz os par a el in icio y t ermin ación d e estas viviendas…” Adicionalment e dichos plazos no podrán ser aleatorios ni j ustificarse en función del interés particular de l os propietar ios o promot ores redactores del documento de ordenación, ya que en todo caso requerirán , sin per juici o de l a preceptiva aprobación municipal, del informe f avorable de la Con sejería, lo que sin duda obligará a un trámite más, implicando a la administración a utonómica. “…plazos que deberán contar con info rme f avorab le de la Consejer ía com petent e en materia de vivienda , que lo ha de emitir en un plazo máximo de tres meses, transcurrido el cual se entenderá aprobado el plazo que contenga el instrumento de planeamiento”. 4. - Requisito f ormal: Para el caso de innov aciones de planeamiento q ue, entre otras, eximan de la obligatori edad de la reserva de VPP , deberá obten er se dictamen favorable del Consejo Jurídico C onsultivo de Andalucía. “ Artículo 36. 2.c.2ª LOUA. Régimen de la inn ovación de la ordenac ión estab lecida por los instrume ntos d e planea mient o. 2. Sin p erjuicio de lo di spuesto en el apa rtado ant erior, en l a innov ación se at enderán l as siguient es regl as particul ares de ordenaci ón, do cumenta ción y p rocedimi ento: c) De proced imien to: 2.ª Las modificac iones que tengan por objet o una diferente zon ificación o uso urban ístico d e parques, j ardines o e spacio s lib res, dotacio nes o eq uipami entos, así como las que eximan de la obligat orieda d de res ervar t erren os con e l fin prev isto en el art ículo 10 .1.A).b ), requeri rán dict amen fa vorable del Con sejo C onsult ivo de An d alu cía . Respect o a e stas modifi cacione s no cabrá la susti tución mo netar ia a la q ue se refier e el artí culo 55 .3.a) ”. 3. - Re quis ito de c ual ific ación : L a resera de suelo par a VPP (30% de la edificabilidad residencial), deberá materializarse, en cuanto a la parte correspondient e a la participación de la comunidad en las pl usvalías (10% Am), con un mínimo del (50% de las vivi endas) con de stino a grupos de menor ni vel socioeconóm ico. “Artículo 17.8 (pa rr2º) LOUA El cincuent a por cient o, o en su caso el porc ent aje q ue establezca el Plan Mun icipal de Vivienda y Suelo, de las vivi endas qu e se pr evean en los su elos donde se l ocalice e l diez por cie nto de ces ión del apro vecha miento m edio del á rea de repa rto qu e le corresponda a la Administración habrá de destinarse a los gru pos con m enor ín dice d e renta que s e det erminen en los co rres pondien tes p lanes y p rogra mas de vi viendas protegidas ”. Dicha cuanti ficación puede a carrear disfuncion es sobrevenidas en su cálculo, ya que por un lado hay qu e conjugar porcentajes refe ridos , al apr ovechamiento medio, a l a edificabilidad resi dencial y a la densidad de viviendas, todo ello sin prejuzg ar el José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 102/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. hecho de q ue al ayun tamiento s e le teng a que adju dicar neces ariament e usos lucrativos corr espondientes a vi viendas de protecci ón públi ca. 5. - R equis ito d e mater ia lizac ión : Au nque la norma general imp lica la cesión del suelo correspond iente a la participa ción de la comu nidad en las plusv alías, existe l a posibilidad ex. Ar tículo 54 LOUA de materializar dich a cesión, mediant e resolución mo tivada, por el abo no en metálico de s u valor, y c omo ya es h abitual como excepción a l a excepción , no se ad mite dicha posi bilidad en el caso de tra tarse de suelos destinos a vivie ndas de protecci ón pública. “ Artícu lo 54. Régim en del s uelo urbaniza ble orde n ado. 2. Las cesio nes de ter renos a favor del munici pio o Ad ministraci ón actua nte compr enden : b) La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el diez por ciento del aprovec hamiento medio del área de reparto . Cuando se justifiqu e por el in stru mento d e planeam ient o, esta cesión podrá sus tituirs e, mediant e re solu ción m otiva da, p or e l abo no a la Ad mini strac ión d e su valor en metálico , tasad o en apli cación de l as reglas legal es pertin entes. Cuando exista suelo de stinad o a vivie nda proteg ida, en virtud de la rese rva prev ista en el art ículo 10 .1.A). b), el cum plimien to de est e deb er se m aterial izará necesar iamen te en l os ter renos ca lifi cados para ta l fin ” . Por último, para reforz ar la seguridad jurídica de los age nt es públicos y privados se establece qu e necesariamen te sea el Plan Ge neral de Ord enación Urb anística , o en su caso, el Plan de Orden ación Intermun icipal o el Plan de Sectori zación , el que recoja los coeficient es correctore s, al objeto de comp ensar a quiene s tengan la propiedad de suel os destinados a vivi endas de protecci ón oficial u otros regímenes de protecció n pública. Así el neces ario mecan ismo de c ompensación es el men cionado coef icien te corrector del artículo 61.4 de la LOUA . “4. El Plan Gen eral de O rdenació n Urb anística o , en su ca so, el Plan de Or denación Intermunicipal o el Plan de Sectorización deb erán , asimi smo, establ ecer c oefic ient es correctores especí ficos a l objeto d e compens ar a aque llos propi etarios d e suelos destinad os a vi viendas de pr ote cción ofi cial u otros r egímenes de protec ción públ ica u otros uso s de inter és soci al”. Todo lo mencionado hasta el momento parece responder a la vía principal de resera de terrenos co n destino a vi viendas de protecci ón pública, sin pe rjuici o de que se pue dan articular desde la administración act uante ot ros mecanismo s que ref erimos sucin tamente a continuación. 1- El mismo artícu lo 10.1. A.b, establece además de las reservas pertinen tes y ya comentadas la posibilid ad de que la administración con sidere oportu no c onst ituir una suerte de alojamient os transitorios d e promoción pública en su elos de equipamie ntos públicos, lo que no parece encajar con su avidad dentro de las ya comentadas tipologías y usos residenciale s correspondientes a las VPP , ni con los potenci ales fines luc rativos que parec e despren derse del término “a lojamientos ”, José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 103/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. aunque si deja claro que dichos alojamientos no podrán considerarse viviendas ni tampoco protegi das, sino más bien si mplemente equipa mientos de prom oción pública. “Artículo 10.1.A. b. ( párr. 4º). En ningún caso computará como reserva de vivienda protegida la edificabilidad asignada a alojami entos t ransito rios d e promo ción públi ca que s e impl anten en suelo de equ ipamiento público”. Sin duda será la jurisprudencia la que tendrá que valorar el correcto en caje de dichos “alojamientos”, ya que en todo caso, también un suelo dotacional privado podría destinarse con el mismo ef ecto a alojamientos , en ese caso de promoción privada. Para finalizar las vías de reserva de terrenos para v iviend as de protección pública, solo mencion ar el mecanismo den ominado prec isamente “Reser vas de terrenos ” del artículo 73 de la LOUA . En dicho artícul o se menciona la capacida d, n o solo municipal sino de cualquier otra administración su perior, a través de los P lanes Genera les o de O rden ación de l Territor io, de est ablece r, en cu alquier clas e de suelo , r eservas de terren os para su adquisición (se entie nde por expro piación tras l a declaración de uti lidad pública) , con destino a viviendas de pro tección públi ca . “ Artículo 73. Reserv as de t errenos . 1. Los Planes de Ordenación del Territorio, las actividades de planifi cación de la Junta de Andalucía que tengan la consideración de Pl anes con Incidencia en la Ordenación del Territor io y el Plan Genera l de Orden ación Ur banística podrán establecer en cualquier clase de su elo rese rvas d e terrenos d e posible adquisición para la constitución o ampliación de los patri moni os públi cos de su elo. 2. El objeto de estas r eservas será , de ac uerdo c on la cl asifi cació n de los suelos, el siguient e: a) En suelo urbano que cuente con ordenaci ón detallada, gar antizar una oferta de suelo e i nmueb les sufi cient es con destino a la ej ecuci ón o reh abil itación de vivienda s de prote cción ofic ial u otros r egímen es de pro tección p ública, a sí como los equip amien tos que cor res pondieren . b) En suelo urbanizable y en el urbano no consolidado , la c onsecuci ón d e cualesqui era d e los fi nes e stableci dos en el artí culo 69 de e sta Le y, para usos residen ciales, industri ales, t erci arios y de eq uipamien tos. E n caso d e uso residen cial , el destino p redom inante de los te rrenos reserva dos s erá el d e vivi endas suj eta s a algún régi men d e prot ección oficia l u otros r egímen es de pro tección p ública. c) En suelo no urbanizable, crear reservas de sue lo para actuaciones públ ica s de vivi endas en aquel las z onas don de s e prev ea el c recimi ento d e la c iudad, siendo e l dest ino predom inant e el de vivien das suj etas a algún r égimen d e protección p ública , o para otros usos industriales, terciarios o turísticos, sa lvo que la finalidad d e la reser va sea la d e contri buir a la pro tección o preser vaci ón de las caracterí sticas del suelo no urbani zable o d e cumpli r determina das funcio nes estratégicas de orde nación o vertebración territorial ”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 104/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Con ello se cie rra el círculo de opcio nes, condiciones, re quisitos y excepciones relativas a las reservas de suelo, no sin antes recalcar la amplia discreci onalidad que se le con fiere a los P lanes Munic ipales de Viv ienda, en las determin aciones relativas a los usos con de stino a v iviendas de pro tección pú blica. Con todo es cierto q ue la Junta de Andal ucía está haciendo un es fuerzo por homogeneizar las disposiciones propi as de dichos planes (PMV ), subvenci onando su elaboración , a la par que se ponen a dispo sición de l os municipios “ model os guía ” para su elaboración, as í como indicación de los parámetros básicos y estadístico s necesarios para poder alcanzar algún grado de homogen eidad en las conclusiones alcanzadas por tod os ellos. No haremos aquí mención explíc ita a las determinaciones establecidas en la l egislación and aluza de vivienda, por prol ífica y por exceder e l ámbito expositivo d e la presente t esis, no sin dejar reseñado el conju nto de normativas de aplicación en Anda lucía. NORMATIVA ANDALUZA EN MA TERIA DE VIVIENDA: • Ley 1/2010, de 8 de marzo, Regul adora del Derecho a la Vivienda en Andalucía. • Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de l a función socia l de la v ivie nda. • Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. • Decret o 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viv iendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinada s disposiciones de la Ley 13/200 5, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivie nda Protegida y el Suelo. • Decre to 237/2 007 , de 4 de septie mbre, po r el que se dictan med idas ref eridas a los ocupantes, sin título, de viviendas de promoción pública pertenec ientes a la Comunidad Autónoma de Andalucía y a la amortiza ción anticipada del capital pendiente por los adjudica tario s. • Decreto 377/2000, de 1 de septiembre, por el que se regula el acceso a la propiedad de las viviendas d e pr omoción pú blica cuy o régi men de tene ncia s ea el arrend amien to. • Decreto 376 /20 00, de 1 de septi embre, p or el que se reg ulariz a la ocupac ión de determinadas viviendas de promoción pública a adjudicar en régime n de arrendamiento o acceso diferido a la propiedad en la Comunidad Autónoma de Andalucía. • Decreto 3 78/20 00, de 1 de septiemb re, po r el que se dictan normas es pecia les pa ra facilitar la amortización anticipada a los titulares de viviendas de promoción pública cedidas en régime n de venta con pre cio ap lazado , acogida s a reg ímenes de pro tección anter iores a l Real Dec reto 3148/1978, de 10 de noviembre. • Decreto 1 /2012 , de 10 de ener o, por e l que se aprueba el Reglament o Regulador de los Registro s Públi cos Mun icipale s de Dema ndan tes de Viv ienda Pr otegid a y se modific a el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía. • Decreto 218 /20 05, de 11 de octubr e, por el que se apr ueba e l Regla ment o de infor ma ción al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. • Decreto 1 71/20 14, de 9 de diciembr e, por el que se r egula el Obser vator io de la Viviend a de Andalucía. • Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las perso nas consumido ras y usua rias en la contr atació n de pré stamos y créditos hip otecario s sobr e la vivie nda Finalmente, e igualmen te a afectos simplement e expositivos, adjunt amos un esquema de l a actual configuración de las categor ías de Viviendas de Protección José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 105/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Tabla 1.1 Esquema valoraciones catastrales I (TINSA) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 112/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Tabla 1.2 Esquema valorac iones catastrales II (TIN SA) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 113/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.2.2. VALORAC IÓN PARA GA RANTÍA S ECO. (Valora ciones Financie ras) 57 . Regulada por la ORDEN EH A/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica l a Orden ECO/805/200 3, de 27 de marzo, sobre normas de v aloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades finan cieras modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y la Orden E HA 564/2008, siendo de aplicación siempre qu e el valor de tasación se ut ilice para alguna de las finalidade s siguientes: • Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertur a de títulos hipote carios e mitido s por las entida des, pro motor es y constr uctor es a que se refiere e l artículo segund o del Rea l Decr eto 68 5/1982 , de 17 de marzo , por el que se desa rrolla n determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecari o. • Cobertura de la s provi siones té cnica s de las e ntidad es aseg uradora s exig ida en el Real Decre to 2486/1 998, de 2 0 de nov iemb re, por el que se aprueb a el Reglamen to de Ordena ción y Supervi sión de los Seguros Privados. • Deter minac ión del pa tri monio de las in st itucio nes de inv ersió n colectiv a inmob iliaria s reg uladas en e l Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/198 4, de 26 d e diciembr e, regula dora d e las Insti tucio nes de In versión C olectiva . • Deter minac ión del p atrimo nio inmobi liario de los Fond os de Pens iones regul ados en el Real D ecret o 1307/1 988, de 30 de sep tiembre, p or el que se a prueba el Regla mento de Plan es y Fo ndos de Pensiones . Esta Normativa plantea el método resid ual por los dos pro cedimientos: • Cá lculo dinámico, mediante análisi s de inversiones con v alores actuali zados mediant e una tasa de descuento aplicada al horizonte tempor al de la operación. • Cálculo estático, median te análisis de inversiones con val ores actuales. El método resi dual sólo se podrá aplicar median te el procedimiento est ático, a los solares e inmu eble en rehabil itación en los que se pueda comenz ar la edificaci ón o rehabilitación en un plazo n o superior a un año, así como a los solares edificados. Mediante es te método s e calcula r á un valor técn ico que se den ominará valor residual, qu e permite d eterminar tant o el valo r de mercado de un det erminado b ien como su valor hipotecario. De esta manera, se calcula el valor del suelo mediant e la expres ión: Fórmula 1.2 M étodo R es idu al E stático (ECO) 𝐅𝐅 = 𝐕𝐕𝐕𝐕 ( 𝟏𝟏 − 𝐛𝐛 ) − 𝚺𝚺 𝐂𝐂𝐂𝐂 Siendo: 57 Explicació n sobre la base de , SERRA GEST A, Eduardo. ( 2017 ). “BREVE E XPLICACIÓ N DE LAS NOR MAS ESPAÑOL AS ECO/80 5/ 2003”, Compañía Hispania de Tasacione s y Valoraciones, s.a. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 114/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. F = Valor del terre no. VM = Valo r del inmueb le en l a hipó tesis de edifi cio termin ado. b = Margen o benefic io neto del promotor en tanto por u no. Ci = Cada un o de los pag os necesa rio consi dera dos. El margen del promotor (b) se fija atendiendo al más habitual de promocione s de similares característic as y emplazamiento , siguiendo las recomend aciones establecidas en l as tabla s de la DA6 ª. Tabla 1.3 Benefi cios prom oción ( Bb) Fuente: DA6ª ORDEN EHA/564/2008, de 28 de fe brero Respecto de los pagos o gastos nec esarios (Ci) se rían por su parte: • Costes de construcción por contrata. • Impuestos no r ecuperabl es y ar anceles. • Honorarios técnicos . • Licencias y tasas de constru cción. • Primas de los seguros obligatorios de la edific ación. • Gastos de administración del promotor. • Gastos de Comercial ización. • Gastos financieros. • Otros gastos ne cesarios. Siendo su apli cac ión práctica y su formulación muy similar (con algunas puntualizaciones que no so n procedentes para l os fines perseguidos) a la ya planteada por la normativa catast ral , arrojando resultados similares. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 115/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.2.3. LEY EST ATAL DE SUELO. (Va loraciones U rbanísticas ). Este tipo de valoraciones, t ienen por objeto: • La verificac ión de la s opera ciones de rep arto de b eneficio s y cargas u otras preci sas para l a ejecución de la ordenaci ón territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial d e facultad es o d eberes pr opios d el derecho d e propied ad, en d efecto de a cuerdo e ntr e todos los suj etos a fectados . • La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motiv e. • La fija ción d el p recio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas. • La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. Siendo su normativa de aplicación: • Ley de 6 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa (LEF). • Real Decre to Legi slativo 7/2 015 , de 30 de octubr e, por el que se apru eba el tex to ref undido d e la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. • Real Decr eto 149 2/201 1, de 24 d e octubre , por el que se aprueb a el R eglamen to de va lora ciones de la Ley de Sue lo, co mo d esarr ollo del t ex to refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legisl ativo 2/2008, de 20 d e junio. A pesar de qu e el sistema de v aloraciones de la nuev a ley de suel o establece el principio de valorar “ lo que ha y ” y no “ lo que podrá haber ” en u n futur o inci ert o, lo cierto es que habilita el método residual estátic o para ciertos supuest os. Para la valoración del suelo urbanizado qu e no está edificado, se considerarán como uso y edificabilidad d e referencia los atrib uidos a la parcela por la ordenación urbanísti ca, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún ré gimen de prote cción que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos n o tienen asignada edif icabilidad o u so privado por la o rdenación urbanística, se l es atribuirá la ed ificabilidad media y e l uso mayoritar io en el ámbito espacial ho mogéneo en la q ue la ordenación urbanística los haya incluido. Se aplicará a di cha edificabilidad el valor de repercusión del suelo se gún el uso correspondiente, det erminado por el método residual estático. Y según el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, para la valoraci ón en situación de suel o urbanizado que no esté e dificado, se estará a l o dispuesto e n el artículo 22, y para la valoración del suelo en el desarrollo de actuaciones de tr ansformac ión urbanísti ca sometidas al régimen de equi distribución de be neficios y cargas, se estará a lo dispuesto en el artículo 27. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 116/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Estableciendo el artícu lo 22 del citado reglamento respec to de la valoración en situación de suelo urbanizado n o edificad o, o si la ed ific ació n exis ten te o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ru ina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de r eferencia determi nada según lo dispuesto en e l a rtículo anteri or, es decir, el valor de repercusión del su elo según el uso correspo ndiente, de acuer do con la s iguie nte e xpresió n: Fórmula 1.3 Valor del suelo u rbanizad o no e dificado 𝑽𝑽𝑽𝑽 = ∑𝑬𝑬𝑬𝑬 𝒙𝒙 𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑬𝑬 Siendo: VS = Valor del su elo urbanizado no edificado, en euros por metro cuad rado de suelo. Ei = Edificabilidad correspondiente a c ada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edifica bles por me tro cuadra do de suel o. VRSi = Valor d e repercusi ón del suelo de cada uno d e los usos consi derados, en euros po r metro cuadrado edificable. Los valores de repercusión de l suelo de cada uno de lo s usos consider ados a los q ue hace referencia el apartado an terior, se determinarán por e l método residu al estático de acue rdo con la siguiente expre sión: Fórmula 1.4 M étod o R es idu al E stático ( L ey S uelo ) Siendo: VRS = Valo r de repercu sión del suelo en euros p or metro cuadr ado edi ficabl e del uso considerad o. Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considera do del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado e dificable. K = Coe ficiente que p ondera la total idad d e los gastos g eneral es, inclui dos l os de fina nciación , gestión y promoc ión, así como el ben eficio empresarial normal de la ac tividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Vc = V alor de la construcción en euros por metro c uadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar l os costes d e ejecu ción mater ial de la obr a, los gasto s gene rales y el beneficio indus trial del cons tructor , el impo rte de los tri butos q ue grav a n la construcción, los honorarios profesion ales por proyectos y direcc ión de las obras y otros gastos necesarios p ara la construcció n del inmuebl e. Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de ac uerdo con los si guientes cri terios: José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 117/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. a) Podrá reducirse h asta un mínimo de 1 ,20 en el ca so de terrenos en situación de urbani zado destinados a la construcció n de viviendas unif amilia res e n mun icipio s con esc asa d iná mica in mobi liar ia, v ivien das sujetas a u n régimen de protecc ión qu e fije v alores má ximos de v enta qu e se aparten de manera su stancial de los valores medios del me rcado residencial, naves i ndustriales u otras e dificaciones vinculadas a explotaciones econ ómicas, en razón de fac tores objetivos que j ustifiquen l a reducción del co mponente de gastos gene rales como so n la calidad y la tipología edificator ia, así como una men or dinámica del mercado in mobiliario en la zona. b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos e n situación de urbanizado destinados a promocio nes que en razón de fac tores objetivos como puedan ser, la extraordinaria loc alización, la fuert e dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la t ipología edif icatoria, el plazo previ sto de comercializaci ón, el riesgo previsi ble, u otras característic as de la promoción, justifiquen la a plicación de u n mayor com ponente de gast os generales. Y por su parte el artículo 27 del Reglamento, establece respect o de la valoración del suelo en régi men de equidi stribución de be neficios y cargas que , en la ejecución de actuaciones de transformación urban ística en la que los propietarios ejercitan la facultad de pa rticipar en régi men de e quitativa distri bución de bene ficios v ca rgas, y salvo existencia de acuerdo espe cífico suscrito por l a totalidad de los mismo s con la finalidad d e ponderar las propie dades afectadas entre sí , o en su caso , con las aportaciones del promo tor de la act uación o de la Admin istración actu ante, el suelo se tasará por el valor qu e les correspondería te rminada la ej ecución, en los términos es tablecidos en el artícu lo 22 ant eriorment e mencionad o, es decir , por el método residual estático. Por tanto, las tres legislaciones principale s respecto de la valor ación de suelo, aplican simil ares criterios respecto de l método residual estático, siendo la diferenc ia fundamental entre ellas , el ámbito de apl icación en func ión de la concreta final idad de la valoración. Sin perjuicio de lo genérico de la explicación, se adjunta cuadro pormenorizado las situaciones y métodos valorativos aplicables a efectos de aportar una v isión de conjunto de la normativa de aplicación (f uente: TINSA). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 118/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Tabla 1.4 Esquema valoraciones urbanísticas (TINSA) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 119/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 120/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3. CAPÍTUL O 3.- PRE SUPUESTO S DE PLANEA MIENTO EN LA DETERM INACIÓN D E AP ROVECHA MIENTOS . P ara poder equidistribuir a nivel de planeamien to, se hace necesario ident ificar las variables qu e alteran el valor de los aprovechamient os en sede de planeamie nto, estas alteraciones del valor pueden produci rse por diver sas causas, si endo una de las más important es las discrecionalidade s establecidas en las dete rminaciones de los parámetros básicos qu e , en sede de planeamiento g eneral , se adoptan . Estas alteraciones se producen principalment e por la presenc ia d e indetermi naciones que básica mente pueden ser de dos clases , la pr imer a sería la falta de parametrización h omogénea de diferentes conceptos básicos de aplic ac ión , y por otra parte como consecuencia de la propia sistemática equidistri butiva derivadas de la s determinaciones adoptadas por el planificador. Dichas alteraciones de valor, int roducidas por el planificador al “i nterpretar y aplicar” , deben ser en todo ca so , c ompensadas al planificar, en caso contrario sería el prop io p lanif icado r e l que gen erara d isfunciones de valor por efecto de la implantación de u n plan equidistribui do que trata de evitarlas. En este sentido y siguiendo el informe sobre las áreas de reparto y el aprovechamiento medio prov isional del PGO U 2006 del Puert o de Santa María, se establece: “El Planeamiento General ordena de manera integral el territorio municipal atendiendo a los interese s gene rales de l a poblaci ón, sin e mbargo, d icha orden ación urban a conlle va la produ cción d e ine vitab les d esigu aldad es en la dis tribu ción d e lo s bene ficios y cargas que se derivan de la misma , al atri buirse d iferen tes usos, i ntensid ades de u sos, tipolo gías edificatorias, etc. a las distintas zonas del territorio. El recon ocimien to de esta rea lidad y su p retensi ón de el imin ar los ef ectos n o equidis trib u tivos es uno de los objetivos de la legislación e spañola de los últimos tiemp os ”. ( PGOU 2006 del Puerto de Santa María). Por tanto, ant es de pasar a describir los coefici entes de homogeneizac ión, es necesario de jar sentadas una serie de premisas previa s, que permitan determinar el valor de los aprovechamientos mediante una sist emática homogénea , así como identificar la s posibles variables que puedan afectar a dicho val or, sistematizándolas e n la medida de lo posible , ese trabajo nos permitirá homogeneiz ar posteriormente v alores con criterios siempre justificados. La exigencia i gualitaria que impo ne el principio de justa distri bución de benefici os y cargas se ha de proyec tar, de modo horizon tal, a las dist intas fas es de adopción de decisiones, desde el pla neamiento a la gestión y a la ejecuc ión, así lo establece la José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 121/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3.2. Determina ciones sobre “ L AS ÁREA S DE REP ARTO ”. La fijación de las Área s de Repart o, tienen también una compone nte discrecio nal, de manera que todo e l suelo cl asificado com o urbanizabl e puede co nstituir o bien una única área de reparto o varias, no obstante, parece lógi co asumi r la exis ten cia de algú n cr iter io qu e agil ice o fa cilit e la labo r de id entif icac ión y f ijaci ón de la s mismas . “ Las Áreas d e Reparto so n espa cios “conv enci onales” , no regula dos geom étricame nte, d e suelos clasifi cados po r el pl aneamie nto como ur banos o urba nizables, y en donde su característica princip al es la d e tener un mismo a prove chamien to tip o, concep to que se mi de en metros cuadrados construido de un uso y tipología característ ico por cada metro cuadrado de suelo y cuyo objeti vo es el del repar to equitativo de cargas y ben efici os ”. (Quesada, 2006, p. 47). En este sentido las áre as de reparto podrían identificarse con lo s polígonos de valor catastral uniforme, que permitiría n una mejor determ inación del uso y tipología característico d e dicha áre a de reparto. Ilustr ación 1. 18 Zonas de Valor ( catastro) Fuente: Elabo ración p ropia O definirlas medi ante su asignació n a los corre spondientes distri tos censales, que agrupan zonas homogéneas ident ificadas u sualment e como barrios de la ciudad y que, no solamente constitu yen unidades sociológicas más o menos homogén eas, sino que habi litan el acceso a numer osas estadísticas que permitir ía n evaluar el comportamiento de cada zon a o área. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 128/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilustr ación 1. 19 Distr itos S evilla Fuente: h ttps: //com mons .wik imedia .org/w /ind ex.ph p?cur id=51 495 96 Otras opciones para el establecimiento del ámbit o de las áreas de reparto fueron estudiadas por En rique Porto R ey en su “Delimitación de áreas de repart o y establecimiento de aprovechamie ntos tipo como técnica s urbanísticas instrumental es para la equidistri bución de cargas y benef icios y concre ción de los aprovechamientos edif icatorios sus ceptibles de apropiac ión p or los propietarios de suelo ”. Cualquiera de e stos criterio s es aceptable, o cualquier otro que se considere necesario adoptar como la predo minancia de determinados u sos homogéneos (que determinar ía la calificació n de los mismos) o la previsibilidad de de sarrollo temporal (que determinaría l a secuenc ia temporal para su desarrollo), t eniendo cad a uno características propias, virtudes y desventajas . En cualqui er ca so, d ado que el área de reparto p arece ser el ámbit o por excelen cia del procedimien to de equ id istrib uc ión en los últimos años, sería de interés para evitar varianzas significativas de valor, que fuera la del imit ación del p olíg ono fiscal de la ponencia de val ores el inicialment e empleado . En este sentido también se pronuncia la LOUA al estab lecer, r especto de los coe ficientes de hom ogeneizaci ón, “Artícu lo 61 .3. LOUA “A falta de co eficient es di ferenciado s, se utili zarán l os valo res relati vos de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad e quidistributiva que la fijación de coeficien tes debe perseguir, de acuerdo a los criterios fijados por la norma tiva técnica de valoración catastral”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 129/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Sin perjuicio de lo comentado, las determinacion es sobre las áreas de reparto tiene una comp onente más cuantita tiva que cual itati va, de form a que a mayor núme ro de áreas de reparto se puede considerar que existirá men or grado de equidistribuc ión, por tanto la aplicación de un sistema u otro debería en tod o caso prefijarse para evitar d iscrecionalidades e n su determinación , o su excesivo fraccionamiento p ara evitar excesivas varianzas en los diferenciale s de los aprovechamientos medios de u nas a otras, o bien aceptar u n aprovechamiento medio a nivel global o mun icipal (común para todo el suelo urbanizable o global para todas las c lases de su elo ) y posteriormente diseñ ar tantas áreas de repar to como se consideren oport unas referidas toda s ellas a dich o aprovechamiento medio munic ipal , habilitand o las técnicas de compen sación opor tunas , en es ta misma l ínea se pro nuncia Daniel Antúne z . “El apro vechami ento med io se c onv ierte as í en el ref eren te, teóri came nte justo , al que se tien e derecho en una ciert a proporción común a todos. Sin embargo, el valor absolu to y la unidad edifica toria de referen cia pue den ser muy di versas d e un á rea de r eparto a otra lo q ue, uni do a la posibili dad de diseñar muchas áreas de reparto de pequeño tamaño, puede hacer perder to da virtual idad al refer ente del aprovech amien to medio. El contro l sobre e stas posi bil idades tan amplias en el di seño de las áreas de r epar to puede ar ticul arse de d iferentes modo s, como pueden ser : - Es tablecie ndo criterio s desde l a ley que ori enten el di seño de l as áreas de r eparto ( sobre to do en suelo urbano) y permitan un control judicial de la potestad discrecional. - Establ eciend o regl as que l imi ten la di screci onalida d en la s delimit aci ones de l as ár eas d e reparto (v. gr . todos «los sectores c uyo planeamiento parcial deba a probarse en un mismo cuatrieni o y los si stemas gener ales ad scrito s o inclui dos en el sec tor o sector es que se delimiten, integrarán una sola área de reparto», art. 94.3.b TRLS /1992). - Establecie ndo o modulando las dif erencias máxi mas ad misibl es en los v alores o btenido s para el aprov echamiento medio d e diferente s áreas de r eparto. Esta p arece s er el úni co camino que adopta la LOUA y, aun así, lo ha ce con ampl ias exc epcio nes y bajo una reg ulació n un tant o defectuo sa”. ( ANT ÚNE Z , 2004, p.462). Por tanto , a mayor nú mero de áreas de reparto , menor grado de equidad distr ibut iva y s iendo esta cuantificación una atribución discrecion al de planeamien to, est a es generadora d e desviacione s de v alor, y así aunque la ley habilita a la administración para fijar difer entes áreas de reparto con ciertas desviaciones de valor, respecto de la fijac ión del aprovech amiento medio, ello n o quiere decir que di chas desvia ci ones no deban compensa rs e por aplicación de técnicas tangenci ales que las e quilibren (v . g. Compe nsación de costes, exe nción de participación en la ejecución de SS.GG., o la utilización del porcentaje de participación de la comunidad en la s plusvalías ( 10% ) , incrementándolo o reduciénd olo en fun ción del porc enta je de exceso o d efecto del ap rovech amiento medio de cada área respecto del medio de todo el suelo urbanizable). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 130/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3.3. Determina ciones sobre “ L OS SECTORES ”. Una de las mayores indetermina ciones q ue existe n en la act u alidad en el campo del urbanismo es la falta d e conceptualización homogén ea de los parámetros bási cos de aplicación y en m uchos casos d e su cuantifica ción, así la defi nición de sector y de las partes en que se descompo ne un sector y de cómo cu a ntif icar y ref erencia r los parámetros de rivados de los sectore s (edificabilidad, densidad, aprovechamiento), sigue siendo una cuestión pendiente de homog eneiz ar. Su correcta determinac ión a efectos de aprovech amiento, no viene afectada tant o por su delimi tación espacial, que en todo caso debería poder con stituir una unidad independien te, ( tanto en su ejecución c omo en su acceso a las in fraestructuras básicas del municipio ) , como a su descomposici ón en diferentes zona s o subzo nas , afectadas cada una d e ella s p or dist intos parámetros urb anísticos , a efectos de edificabilidad y apro vechamie nto. Estas áreas podrían coin cidir con las dis tint as “ zonas de ordenación ” por un lado y con los “ sistemas g enerales ” (incluidos o adscritos , por otro) o lo que es lo mismo , la suma de todas las zonas de ordenación incluidas en el sect or constituirían la base sobre la qu e se apli carían los di ferentes coefici entes de edifi cación (uno para cada zona en función de su tipología), c onstituyendo todas ellas una superfi cie q ue deno minaremos “ Superfici e Comput able del Sect or ” siendo aquellas áreas generadora s de edificabi lidad y por otro lado tendríamos los “ Sistemas Ge ner ale s Incluidos ” en el sector , que junto con l a super ficie a nterio r constitui rían l a “ Superficie Incluid a del Sect or ” , que a su vez junto con los “ Siste mas Generales Adscritos ” al mismo sector , const ituir ían la “ Sup erf icie Ad scr ita ( o total) del Sector ” . Así podemos desglosar el Sector en “Zonas de Ordenación” (SZ) , “Superfi cie Comput able del Sect or” (SCS) , “Superfi c ie Incluida en el S ector” (SIS) y “Superfic ie Adscrita al Sector” (SAS), según el sigu iente esqu ema . Ilustr ación 1. 20 Ámbit os su bdivis ión Sect or Fuente: Elaboración propia R SCS SCS SAS SIS SSG G S GA T O S GI José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 131/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Por tanto, se podría con si derar a efectos de cálculo l as siguientes ámbitos : • La sup erf icie zona l (SZ), es aquella que dent ro de un sector conc reto se identifica por su asignación a una ordenanza de zona o tipología con creta, a la que se le a signa las condici ones concretas de edifi cación (R,I,T,O ) , en donde un “ índice de edificabilidad zonal ” (iez) identificara la int ensidad asignada a cada zo na o subzona . • La superficie computable del sector (SCS) es aquella qu e genera edifi cabili dad y que i nicial mente hay que urb anizar , es la sup e rficie c ons titu ida todas las superficie s de tipología zonal (SZ), a la s que aplicados l os correspondie ntes índices de e dificabilidad, dan com o resultado las i ntensidades o edificabilidades de cada uso y tipología en el sector y cuy o sumatorio es la edific a bilidad total del sector , que podría nominarse co mo índic e o coefic ient e “índice o coeficient e de edificab ilidad neto” (ien). • La superficie incluida en el sector (SIS) es la an terior (SCS) más los sistemas gene rales incluido s (SGI), que a veces habrá que ejecutar a cargo del sector y a ve ces no, dependie ndo de la configura ción establecida en las determinaciones del plan general o plan de sectorización. Se hace notar que no t oda esa superficie (SIS) g enerará edificabilidad , tan s olo la incorporada a la sup erficie computable del sector (SCS ) , aunque en todo caso puede referenciarse la edificab ilidad al SIS, nominarse como índice “índice o coeficiente de edific abilidad bruto” (i eb). • La superficie adscrita al s ector (SAS) será la superficie anterior (SIS) más los sistemas gene rales adscri tos a dicho sec tor (SGA), que por regl a general serán ext eriores y su ejecu ción no su ele ser a c argo del sec tor, au nque pueden ser ejecutados a cargo de todos los aprovech amientos del área de reparto al que pertenece el sec tor , t odo ello igualmente dependien do de la configuración establecida en las determi naciones del pl an general o plan de sectori zación. Se hace notar que no toda esa superficie (SAS) gen erará edificabilidad, tan solo la incorporada a la superficie comput able del sector (SCS) , en donde la referencia a la edificabilidad podría nominars e como índice “índice (to tal o global) o c oeficiente de e dificabilidad del s ector” (ies). Estas u otras denom inaciones son posi bles, tanto de los diferentes ámbitos, c omo de los coeficientes, lo realmente importan te es la armonizac ión para que la denominación y la asignación de parámet ros sea siempre la misma. No obstante, lo anterior resp ecto a la necesaria urban ización o no de los sistemas generales , e l artíc ulo 1 13 de la LOUA estab lece: José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 132/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. “Artículo 113. Gasto s de urba nizaci ón. 1. La inclusión en el proces o urbanizador y edificatorio a desarrollar en una un idad de ejecución impone leg alm ente a l a propi edad del suel o, con car ácter real, l a carga del l evanta miento d e la parte propo rcional de todo s lo s costes d e urbani zaci ón corre spondi entes a los s iguiente s concepto s: j) Las de urb aniza ción de lo s s istema s gen erale s y cualesqui era o tras carg as suplemen tarias que se impo ng an a los t errenos, cuando así se h aya est ableci do en el Plan G eneral de Ordena ción Urb anísti ca”. Todos estos sistem as generales, tanto incl uidos como adscri tos, participan del aprovechamiento al igual q ue la superficie comput able del sector y por tanto e l aprovechamiento (entend ido como aprovechamiento medio) del se ctor ( ams ) incluye en su denomi nador las super ficies correspondientes a SCS+SGI+SGA, sal vo contadas excepciones en suelo urbano no cons olidado en donde se detraen l as superficies co rrespondientes a do taciones afectas a su destino. Su correcta determinac ió n y defin ición es por tant o de enorme int erés para p oder establecer una sistemática ade cuada y homogé nea predicabl e a los diferentes planeamien tos. Por ta nto, inicia lmen te la SC S gen era edifica bilidad y aprovech amiento, los SGI y los SGA solo “ generarán ” aprovechamiento, pero no edificabilida d. E l cálculo de la edificabilidad global o de aprovech amiento total de un área o sector, requiere tener preestablecido con garantías homogéneas, t anto los coeficientes a aplicar para cada u no de los par ámetros como l as superficies a las que deben aplicarse dichos parámetros, de manera que diferenc ias en las superficies adoptadas , darán lugar a soluci ones diferen tes con la misma denominación, es precisame nte la descoordinació n y falta de homogenei dad en dichos parámetr os o su nome nclat ura uno de las mayores dificultades de la homogen eización de valores y aprovechamientos, ya qu e el cómput o final de las mismas dif iere unas d e otras para casos similar es. Otras legislacion es auton ómicas, como la antigua ley valenciana (LR AU94), establecían en su art ículo 2 del an exo al Reglamento de Plan eamient o de la Comunid ad Val encia na ( RPCV ) , “(…) so lo son computab les p ara cal cular el tec ho edif icable l os terr enos incl uidos en su ámbi to. O lo que es lo mis mo, los te rrenos qu e queda n fuera del ámbi to de un sector (co mo serí a un elemento de la Red Pri maria adscrito al mis mo) no compu tan a efe ctos de det erminar s u techo edifica ble. Ell o sin per jui cio de q ue los elem entos d e la Re d Primar ia ad scrita a l sec tor se d eban ceder (no urbanizar salvo previsi ón expresa previ sta en el Plan Gener al), y entren e n el cál culo del Apro vechami ento Tip o del Área de Repa rto corresp ondi ente. Aplica ndo este criterio a la Re d Primar ia sup one qu e aquel los ele mentos que está n dentr o de l os lími tes del se ctor , sí que ge neran tec ho edi ficabl e. Por el contrario, los que quedan fuera no generan techo edifica ble. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 133/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Por ta nto, l a Red Primaria Incluida en el sector computa a efectos de edificabil idad y la Red Primaria adscrita no” (Stuyck, 2001, p.69). Esta solución adop tada por la legislación val enciana, dif iere con la obtenida en la práctica en Andal ucía, en que los si stemas generales i ncluidos, en aquella , “ generaban ” igualm ente edifi cabilida d, mie ntras q ue en A ndalucía i nicial mente, no . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 134/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3.4. Determina ciones sobre “ E L USO Y TIPOLOG ÍA ”. La definición pormenorizada de las tipologías presen tes es de gran importan cia, ya que las ponderaciones de los valores se realizan fun damentalmente en función de las tipologías presentes, asign ar tipologías in correctamente a v alores relativos de repercusión puede alterar en gran medida los resultados reales. “La ordenaci ón, si guiendo l os criteri os bási cos propues tos pa ra el desar rollo del crecim iento y evolución de la ciudad, habrá establecido las diferentes zonas de ordenación urba nís tica, tan to para las áreas consolidadas como para las áreas de crecimiento, vacantes en el momento del plan, proponiendo en cada zona unos parámetros urban ísticos sobre la parcela, la intensidad de la edific ación, la posición en la parcela y su vo lumet r ía, así como uno s usos do minante s y compati bles e incompa tibles, como co ndici ones de l a edi ficaci ón en el suelo co nsoli dado y l as condiciones para la tran sformación de los suelos urbanos no c onsolidados y urbanizables”. (Quesad a, 200 6, p. 9 4). Esta exposi ci ón id entifica el pr oceso de zonifi cació n, aunque e n primer lugar parece conven iente determinar , qu é deb emos entender por Uso y Tipolog ía, cuántos son y cuáles son las caracterís ticas diferenc iadoras de cada uno de ellos, todo ello con el interés de det er minar los concept os de referencia a la hora de integrar un sistema. Homogeneizar dichos criterios se hace necesario para garantizar la equidad a la hora de asignar usos y ti pologías, que a la postre serán los que que den ident ifica do s con un coeficiente re ferenciado al predominante y por tant o determinan tes d el cálculo de los aprovechamientos . Los Colegios Ofici ales de Arquitectos suelen estable cer un listado de tipologías edificatorias para f ijar los p recios de ejecución material de las mismas , no obstant e, dicha clasificaci ón viene establ ecida no tanto po r las difere ncias intrínsecas de dichas tipología s, sino más bien por las diferencias e conómicas que l a edificación que cada una de ellas pueden acarrear. También alg unas ex periencias e n este sen tido se h an realizado en otras comunidades, de e ntre las que destacamo s, las tablas que con preci sión metodológica vienen referidas en la ORDEN de 26 de abril de 1999, por la que se aprueba el Reglamento de Zon as de Ordenación Urbaníst ica de la Comunidad Valenc ian a, publicado en el (DOG V Nº 3488 de 5 de ma yo de 1999 ), en donde se establec ían de forma cat egorizada los posibles usos y tipol ogías identificables a modo de manual metodológico, perf ectamente aplicable también al ámbito andalu z. Como expone dich a Orden e n su preámbulo, “ La escasez de reglamentación sobre las zonas de orde nación ocasiona una profusión y heterog eneidad de regu lacion es de la s misma s cuesti ones d esde lo s diferen tes pl anes municip ales, que i nevitab lement e conll eva conf usión y d ificul tad en su int erpreta ción José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 135/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Por el contrario, la sistematización, la estandarización y la bús queda de un lenguaje común, genera transparencia y homogeneidad, respetando siempre, la idi osincrasia y la autonomía munici pal.” . Dicho est udio establece u na exhaust iva def inición y concreci ón de los conceptos habitua lmente utili zados en la elabor ación d e una orde nanza urba nísti ca, busca ndo una unificación terminológica en esta materia. Conceptos que se definen , con independencia de las zonas a l as que se pueden aplicar, sin perjuicio de qu e en alguna zona haya que matizar alguno de ellos, e incluso, que se i dentifiquen los conceptos o parámetros de finidos como necesar ios, opcionales o incompatibles en relac ión con las distintas zonas de ordenación. La configuración de las z onas regulada por el Reglamento se basa en la concepción de qu e la zona de ordenación es el resultado de la inter relación de tres variables urbanísticas: el sistema de orden ación, la tipología edificatoria y el uso global. Tabla 1.5 Zonas de Ordena ción Fuente: Reglame nto de z onas de o rdenación ur banística de la Co munidad Vale nciana Con estas variables e l Reglamento c rea un marco en el qu e pueden encu adrarse todas las tipolo gías posibles. Dentro de ca da zona de ordenación será el Plan el que concret e qué elementos y qué carac terístic as interv ie nen en su s zonas má s específicamente . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 136/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. En una primera aproximación el Reglamento de Zonas estable una definición de los diferentes u sos en los siguien tes términos : Usos globales: Se considera uso global el uso predominante de las e dificaciones de un área determinada. Los usos globa les se difere ncian en las categ orías siguie ntes: residencial, indus trial y terciario , (y a hora en Andalucía también el T urístico). • Uso r esid encial: Se i ncluyen en el uso resi dencia l las ac tivid ades de r esidenci a d e persona s, excepto las resid enci as de cará cter co lectivo . • Uso industrial: Se incluyen en el uso industrial todas las actividades destinadas a la obtención, elaboración, transform ación, reparación, almacenamiento y distribu ción de producto s, incl uso los tal leres ar tesanal es. • Uso te rciar io: S e incluyen en el uso ter ciario todas las activ idades relaci onadas co n servici os de tipo comerci al, ofi cinas, recr eativ o, residen cias co lectivas , aparcamientos y similar es. • Uso turístico: El uso glob al turís tico es a quél qu e habilita la implan tación, de forma mayoritaria en relación a la edifi cabilidad total del área o sector, de los alojamientos qu e se regulan en la legis lación t urístic a en los q ue concurran lo s princi pios de uso exclusi vo y unidad de ex plo tación tal es como ho teles y hoteles - apar tamentos, con independencia de que el Plan General de Ordenación Urbanística prevea su compatibilidad con otros usos. Tipología: Estableciendo por últim o el Reglament o una d efinic ión de tip olog ía o zona de ordenación en su artículo 78: “Se consi dera una zona d e orden ación urbanísti ca a un área qu e pres enta u n tej ido urbaníst ico c aracter ístico y difer encia do . Constituye el ámbito de aplicación de una dete rminada n ormativa urbanística”. Quedando finalm ente definidas ca da una de ellas por la inclusión de ca da una de las característi cas presentes en l as respecti vas tipologías, • residencia l ma nzana co mpacta • residencia l ma nzana cer rada • resid encia l unif ami li ar b loque exento • resid encia l plu rifa mil iar blo qu e exen to • residencial unifamiliar bloque adosado • residencial plurifamiliar bloque adosado • resid encia l plu rifa mil iar vo lume n espe cíf ico • residencia l plur ifamil iar volum en conte nedor • industr ia l/ter cia rio ma n zana compacta • industr ia l/ter cia rio blo que exento • industrial/terciario bloque adosado • tercia rio vo lu men e specíf ico • terciario volumen c ontenedor Y g ráficamente, según sus características en el cuad ro adjunto: José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 137/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilustr ación 1. 21 Estándares urbanís tico s (RP CC.AA. Va lenciana ) Fuente: elaboración propia sobre la base del RP Con todo, también l os diferentes colegios d e arquitect os determinan mediante un cálculo simplificado los correspondientes presupuesto s estimati vos de ejecución materia l de lo s distintos tipos de obr as de urbanizaci ón, el COAS de Sevill a los establece para 2015 según el cuadro adjunto. Tabla 1.9 C álcu lo simp lifica do presu pue stos ej ecució n mat erial ( COA S) Fuente: C OAS CRITERIO S D E APLICACIÓN 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 ZV EQ RV+AV PARCELAS José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 144/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. (1) Se re fiere a la urbaniz ación de u n ter reno v irgen, con to dos los se rvicio s conte mplados e n la legis lación so bre s uelo y/o proyecto de u rbanizaci ón. La valora ción del c uadro se apli cará a la sup erficie total d el polígono o terr eno a urba nizar. (2) Se re fiere a la urbaniz ación de una calle o similar, c on todo s los se rvicios co ntemplado s en la legis lación s obre sue lo y /o proyecto de obra civil. La valor ación del cuadro se aplicará a la superficie estric ta ocupada por la calle o afectada por la obra. (3) Se ref iere a cuand o en el proyect o de ajar dinamiento s ólo se cont emplan los corres pondi entes elem entos veget ales. La valoración del cuadro se aplicará a la superficie total afe ctada por el proyecto. (4) Se ref iere a cuand o en el proy ecto de a jardinamien to, ade más de los elem entos ve getales, s e co ntemplan o tros e leme ntos, tales como bancos, setas luminosas, pér golas, etc. La valoración del cuadro se aplicará a la superficie total afectada por el proyecto. (5) Se ref iere a cu ando en el proyec to de un conjunto o co mplejo (re sidencial, pa rroqui al, dep ortivo, d ocente, e tc.) se h an valorado los edifici os, la urbanización, el ajardinamiento, etc., según sus apar tados y aún quedan cier tas zonas en tre las ya contabilizadas (espacios intersticiales) a la s que se dotan de un cier to tratamiento (pav imentac ión, adecentam iento, or nato , etc.). La valoración del cuadro se aplicará a la superficie estricta ocupada por e stas zonas o espacios. Se hace notar por tanto que, en cualquier caso, a mayores í ndices de e dificab ilid ad, mayores serán los costes de urbanización por metro cuadrado de suelo a urbanizar. Al igual que con el coeficiente de edificabil idad, es necesari o establecer a que parámetro de superf icie se ha de ap licar los cos tes de urbanizac ión, en este sen tid o se ha entendi do igualmente que dichos coste s unitarios han de ser apli cados a la superficie urbanizad a de hecho, lo que equivale a aplicarla a la Superfici e Comput able del Sector ( SC S) , la fijación de dicha unida d de superfici e es importante, ya qu e a diferent es super ficies se rán difer entes los costes t otales aú n incluso aplicando v alores unitarios idénticos. E fecto subli minal del coeficie nte de edificabilidad de las diferentes zonas de ordenación o de la edi ficabilidad total de l sector es sin d uda el incremento de los costes de urbanización, mayores intensidades comport an mayores costes y aunque aparentemente unos compensarían los otros , la verdad es que ese diferenc ial solo se predica de l os costes ya que los aprovecham ientos apro piables por l os p ropietarios del ámbito en cuestión no viene determinado por el aprov echamiento objetivo correspon diente al sector, sin o por el aprovech amiento medio común a las diferentes áreas o sectores qu e conforman el área de reparto , lo qu e como se ha visto no sería común, son l os costes de urbanizació n . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 145/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3.7. Determina ciones sobre “ INCLUSIÓN O ADSCRIPCIÓN DE SISTEMA S GENERALES ”. Hasta la ent rada en vigor de la LS98 podía afirmarse que la obten ción de los sistemas ge nerales , según el TRLS76, no se prod ucía de forma gra tu ita, en est e sentido Ricardo Est évez Goytre indic a , en relación con el artículo d e González - Berenguer Urrutia “El su elo para sistemas generales no se adquiere grat uitamente jamás”. “Es razonable que el legislador de 1976 dispusiere que, al tratase de actuaciones llamadas a satisfa cer las nece sidades colect ivas, de l conjun to del tér mino mun icipa l, su cost e se sufraga ra con cargo al pres upuesto general de la Corporaci ón”. ( ESTÉVEZ GOYT RE , 2001, p. 117). De lo que s e deduce en l as propias pa labras de Go nzá lez - Bereng uer. “De todo lo d icho se ded uce qu e no hay má s cesión gr atui ta en el urba nismo e spañol q ue la del porcentaj e del ap rovecha miento m edio o ti po y la de sue los para do tacio nes loca les en s.u.p . (instrum entad as estas úl timas s iempre a través d e los si stemas) ” . ( GONZÁL EZ - BEREN GUER , 1993, p. 75 y ss). A partir de la LS98 , Iñaki Lasagabas ter identifica el tratamient o y la conceptualización que se le ha dado a los sistemas generales desde entonc es . “Los siste mas gener ales, al dar respue sta a todo el á mbito municipal o a una gran parte de él, exigen qu e el co ste de su o btenci ón se di strib uya entre toda la ciud adanía . Si por el cont rario se está ante un pequeño vial, peatonal o de circulación rodada, o ante la construcción de la infraestr uctura de tendid o eléctrico o de suministro de agua a una vivienda o a un grupo de viviendas determinado, en este caso las responsabili dades de los propietarios de los terrenos son diferen tes y a que los b enefici ados po r la constr ucci ón de esas i nfraestr uctura s son lo s res iden tes de ese á mbito . El suelo d estin ado a l as dotac iones p úbli cas de cará cter g eneral o local se ob tiene gra tuitam ente por la A dministraci ón, con car go a aqu ellas áreas, sectore s o unida des de ejecu ción a l as que el planeamiento haya adscrito esas dotac iones o sistema s generale s local es. Es deci r que el suelo se obtiene por la Administ ración de forma gratuita c on cargo a los propietarios del ámbito en cuestió n. Si el pl aneamien to no i ncluye d etermi nados si stema s gen erales o loca les e n ninguna actua ción urbanísti ca int egrada, l a Admin istraci ón deb erá obten er esos terreno s median te la ex propi ación o cualquier otro sist ema no convencional. Los sist emas p ara la o btenci ón de e stos terreno s par a las do tacion es púb licas puede n ser diverso s, así l os casos d e e xpropiaciones reali zadas antes de la aprobación del plan eamiento correspon dient e o la técni ca de l a ocupa ción di recta, qu e requi ere la d etermina ción p revi a de edificabilidad urbanística y la asignación a los titulares de los terrenos ocupados. En estos cas os se está haci endo r eferenci a a la obtenci ón de l os terren os, pero no a la constru cció n de la infraestr uctura que va sob re esos terrenos ” . (LASAGABASTER, 2008, p.40 - 41). Este solía ser el criterio mayoritario h asta la fecha, sin perjuicio de que parece e star allanándose el terreno, en las n uevas legislacion es urbanísticas, hacia un a ejecución José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 146/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. de los sistema s generales a cargo , bien de l tot al de los su elo s susceptibles de ser urbanizados, bien a cargo de las concretas áreas o sectores en donde se encuentra n adscritos. Con todo, se ha establecido en la tabla adjunta, las posibles opci ones de parametrización de los Sistemas Genera les en relaci ón a 5 características principales . La definición previa de cómo ent iende, categoriza y ad scribe sistemas generales l a correspondient e legislación urbanística y el P GOU , es necesaria para poder proceder posteriorment e a evaluar a que variables de valor quedan afectadas . Inicialment e se entie nde qu e todo sistema general “ gener a o participa ” en el aprovechamiento , ya que así vi ene establecido , entre otras, en la Ley anda luza del suelo (art ículo 58 de la Ley número 7/2002, de 17 de diciembre, de Orde n ació n Urbanística de Andalucía ) cuando se les incluye en los ámbitos susceptibles de equidistribución. “1. El Plan Ge neral d e Ordenación Urbanística y, en lo que proceda, el Plan de Or denación Intermu nici pal, deli mitarán : a ). - P ara la totalidad del suelo urbanizable sectorizado y ordenado una o varias áreas de reparto, comprensivas de se ctores compl etos y de los sist emas genera l es incluid os o ads critos a los m ismos. b). - Para la totalidad del s uelo urbano no consolidado una o v arias áreas de reparto, pudiendo incluir o, en su caso adscri bir a el las terre nos desti nados a sistema s gener ales”. Por lo que parece quedar claro que los sistemas generales forman parte del área de reparto que es la unidad territorial d e reparto de aprovechamient os, m ás preciso es el artíc ulo 6 0 de la L OUA al dec ir, “b). - E n el suelo urbano no consolidado, el aprovecha miento m edi o de cada área d e repart o se o btendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo tot al, expresado en metros cuadrados con struibl es del uso car acterís tico y, en su caso , de la tipol ogía, i ncluid o el do tacio nal privado, entre la superficie total del área, incluid a la de lo s sist ema s ge n erales a dscrito s por el pla nea miento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino” . Para poder evaluar, como concibe cada planeamiento el comport amiento de sus sistemas gener ales, se han ca tegorizado las posi bles situacio nes en dos grandes grupos (situacio nes comunes y poco comunes) en función de la mayor o menor presencia en los distin tos p lanes generales . Aceptando a priori la categorizaci ón de los sistemas dent ro de los comúnmente presentes según la tabla adjunta , pa ra despejar la sistemática de adscr ipción tan solo habrá que resolve r la determin ación adoptada con respecto a la carac terística C3 y por tanto solo ten dremos que despejar la sigu iente incógn ita, ¿Generan edificabilidad lo s SS.GG.?, y si l a respuesta es af irmativa ¿En qué casos? José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 147/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Por ello sobre la tabla adjunta se ha mostrado en recuad ro rojo, las tipologías de SS.GG. que no son frecuentes y por tanto podrían responder a un a mala identificación y caracterización por p arte del planificador. Igualmente se ha identificado con un recuadro ver de las tipologías más com unes, para las que solo queda despejar la respuest a adoptada por el planif icador a las dos cuestiones anteriores. Tabla 1. 10 Categor ización Sist emas Ge neral es Fuente: Elaboración propia Estas determinaciones asociadas al tratamient o de los sistemas generales, deben ser estable cidas a priori por los diferentes pl anes generales, todo ello si n perjuicio de que puedan ser obj eto de tratamiento glob al a nivel au tonómico para favorecer una homogeneidad de tratamiento, al estilo de lo que ya otras comunidades autónomas han realiz ado desde hace tiempo ( se adjuntan determinaciones de tratamiento de los sistemas generales o redes primarias por la Direcci ón G eneral de Urbanismo y Ordenación Territoria l de la CC.AA. Valenciana). T e st de c ategoriza c i ón SS GG: 1.- Gene ra n E difica bi l i da d l os S GI? C1 C2 C3 C4 C5 2. - S e ejec ut a n lo s S S G G a carg o d el sect or ? C L AS E Gen er a Am ( af ec ta a CCSGA ) Gene r a E dif ( af ec ta a CCSGA , CCSGE y CCE D) Eje cu ció n ( af ec ta a C C S I y CCSGE ) T I POL OG Í A ( af ec ta a C C S I ) SSGG ADS SI NO NO DO T SSGG ADS SI NO NO ZV SSGG ADS SI NO NO RV SSGG I NC SI N O N O DOT SSGG I NC SI NO NO ZV SSGG I NC SI NO NO RV SSGG I NC SI N O SI ZV SSGG I NC SI N O SI RV SSL L I NC SI SI SI ZV SSL L I NC SI SI SI RV SSGG ADS SI NO SI DO T SSGG ADS SI NO SI ZV SSGG ADS SI NO SI RV SSGG I NC SI NO SI DO T SSGG I NC SI SI SI DOT SSGG I NC SI SI NO ZV SSGG I NC SI SI NO RV SSL L I NC SI SI NO DO T T i e ne l a c ons i de ra c i ón de SL SSL L I NC NO SI NO DO T SSL L I NC NO NO NO DOT Ú n i co s SU N C DA D ( Dota cione s Af e c ta s a s u de s t ino) E xc e pci ona l me nte poc o comune s C ATEGOR I Z AC ION Y TR ATAMI EN TO DE SI STEMAS GENERALES CAR ACT ER Í ST I CAS Suele n e j e cuta rs e me dia nte una cuota en me tá li co por Ua pa ra todos los s ec tore s , en cas o c on trario s e a plica la f orm ula CC S GE ( DOT xCCSI/ ZV x1/R V x2 ) SS GG o asi m il ad o a SSL L E s el i ns trume nto pri nci pa l pa ra compens a r ex c- def de a provecha mie nto y obtene r un A O equipa ra do a l A M E s el i ns trume nto s ecunda rio por l a limit ación de la as ig n ación Poc o c omune s Com une s T i e ne l a c ons i de ra c i ón de SL José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 148/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. Ilustr ación 1. 22 Forma d e cóm puto de l a Red Primar ia (CC. AA. Va lenc iana) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 149/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. La LOUA por su part e no esclarec e ni el tra tamiento ni la cuantifi cació n de los sistemas gen erales y s e remite a l artícu lo 10.A .c, dentro de las det erminacio nes que han de contener lo s planes ge nerales: “c) Los sist ema s genera les co nstituid os por la red básica de r eserva s de terr enos y const ruccio nes de de stino dot acion al p úbl ico que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y ga rant icen la calid ad y fun cion alida d de los princ ipale s es pacio s d e uso colec tivo. C omo mín imo deberá n compr ender las r eserv as precisa s par a: c.1. P arques, j ardines y espacios libres públicos en propo rción adecuada a las necesidad es socia les act uales y previsibl es, que deb en respetar un estánd ar mínim o entre 5 y 10 metros cuadrados por habitante, a determinar reglamentariamente según las carac terísti cas del mu nici pio. c.2. Infra estru cturas, servic ios, do tacion es y equ ipamie ntos que , por su carác ter supramun icipa l, por su fun ción o d estino esp ecífico , por sus dimen siones o p or su posición estratégica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarro llo urbanístico de todo o part e del término municip al. Sus especi fica ciones se de termina rán de acu erdo con los requisitos de calidad urbanística relativ os, e ntre otr os, al empla zami ento, o rgan izació n y tra tamien to qu e se ind iquen en esta Ley y que p uedan estab lecerse regla mentar iamen te o por las direct rices de las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística. ” Por tanto, los siste mas generales, ta nto en su concep tualizació n, como en su cuantificación queda n ambi guamente reconoci dos y poco explici tados e n la LOUA . “Sigui endo la doctrina d e lo s Trib unales, el cr iterio d e que los siste mas gen erales no se establece n por la ampli tud que e n sí mi smo tiene n, si no por el papel o f unción qu e desarr olla n en la concr eta estr uctura urb anística en que se en cuentra n, y e n ella hab rá que tener en cuen ta si atiende a toda la comunidad o solamente a parte de ella. El tipo de plan donde están co ntenidos puede ser indicativo del carácter de la dotación , pero en ningún caso es defini tivo. Es cierto que los instr um entos de planea mien to gener al so n los qu e definen lo s sis temas g eneral es. Si de sde e sos instr ument os se qui ere c onstrui r y ejec utar e l sistema g eneral , será pr eciso q ue en el los esté sufici enteme nte desa rroll ado o pr ecisar án de un plan especial que lo real ice. Si se trata d e una dotaci ón loca l serán en ca mbio el pl aneamient o de desarr ollo el que normalmente lo definirá. Una dotaci ón o si stema g eneral ser á norm almente una i nfraestru ctura en l a que sol ame nte se financia el su elo dond e se va a localizar, per o no la infraestructura en sí misma. Una dotación local en ca mbio p uede signi ficar l a financi ación del suelo en sí mismo, de la in fraestruct ura y además del equip amiento. Así sería el caso d e un equi pamien to consi stente en jard ines o en un pa rque infantil ”. (LASAGABAS TER, 2008, p.43 - 44) . Se adjunta una aprox imación de la cuan tif icació n de los estándares de sistemas generales de espacios libre en las diferentes legislacion es auton ómicas como marco José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 150/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. de referencia , resultando una media aproximada del 30% de la su perficie tota l de sistemas dotaci onales, asi gnada a siste mas generale s . Ilustr ación 1. 23 Estándar espacios libr es por vivienda Fuente: Trabajo de Investigación del grupo “La institucionalizació n de la sost enibil idad en el planeamiento urbano”, dirigido por Agustín Hernández Aja y José Manuel Naredo. Curso 2006 - 07. Programa de doctorado: “Periferias, sostenibilidad y vitalidad urbana”. E.T.S. de Arquitectura. Universidad Politécnica de Madrid ”. Por tanto, una mayor o menor cu antificación de los sistemas generale s adscritos a un sector, implica difer idamente una menor o mayor cuantificación de los cost es de urbanización asoc iados por el mero hecho de su asignación, as í sobre dos se ctores de igu al sup erficie y aprovechamient o medio , u na mayor asignación de sist emas generales a un sector im plicaría una m enor superfici e de impla ntación de sistem as locales y por tanto un menor coste de urbanización por unidad de aprovechamiento. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 151/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. 1.3.8. Determina ciones so bre “ EJECUCIÓN DE SISTEMAS GENERALE S ”. Finalmente, con resp ecto d e los s istemas g enerales, c ada plan general d eberá determinar la obligatori edad o no de ejecutar los sistemas g enerales a cargo del sector afectado, ent re todos los sectores del área de reparto o simplemente no exigir su ej ecución por cauces urba nísticos. “Obteni dos los terr enos por la Admi nistraci ón comp etente , la sigui ente cuesti ón es de terminar quién satisface los gast os de construir el acceso roda do o peatonal, las infraestruct uras para el suministr o de agua y elec tri cidad o l os equi pamien tos dota cionales que si rvan a es e se ctor, como cen tros educa tivos, cultur ales , etc. La normativa urbanística ya ha establecido cuáles son l as cargas de urbanización, es decir la s oblig aciones de fi nanciaci ón de do tacion es públ icas de car ácter gener al o local q ue se deben financiar cuando se procede al desarrollo urbanístico de determinados ámbitos de la ciudad. La financi ació n de la co nstr ucción d e las d otacio nes p úblicas s e regul a en la s ley es de ur banis mo, pudiendo afirmarse con carácter general que los sistemas generales o dotaciones públicas generales no se financian con cargo a la urbanización a la que están adscritos . Sí se financia en cambio, con cargo a l a urbanización en la que estén adscrito s o inclui dos, las d otacio nes públ icas l ocales. Las norma s urbaní sticas p ermite n encon trar precep tos si milares d onde se e stabl ecen com o cargas d e urba nizaci ón que af ectan a la u nidad de ejecuci ón l as obra s de v iali dad, const rucció n de aceras, accesi bil ida d de personas con movilidad reducida , canalizaciones, obras de saneamiento, alcantarillas sumideros, señalándose en algunas normas también la obligación de financiar en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución la construcción de colector es y estaciones depuradoras. También puede prev erse con carg o a la un idad de ejecuci ón las obras d e infraest ructu ras y ser vicio s que s ean ext eriores a la unidad , pero que sea n preci sos par a realizar una conexión adecuada con dicha unidad de ejecución , así como otras cargas suplemen tarias que se i mpon gan a los terreno s. Esto s son l os gas tos que or dinari amente l a s normas es tablecen como car acterís ticos d e las urb anizaci ones”. (LA SAGABA STER, 20 08, p.41 - 42). Para despejar la sistemática en relac ión a la ejecución , tan solo hab rá que resolver la determinación con respecto a la característ ica C4 de la tabla anterior , sobre si los sistemas gene rales deben se r ejecutados y en qué caso s. No obstan te, la postura tradicion al al respect o, mencionada hast a el momento, par ece estar cambiado con la s nuevas legi slaciones urbanísti cas, especial mente en el artículo 16. 1 del TRLS15 , exigiendo en muc hos casos la ej ecuci ón total o parcial de los sistemas ge nerales a ca rgo de la actuaci ón urbanística, en la misma línea parece pronunciarse el artículo 113 LOUA, que es su apartado 1.j) al establecer, José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 152/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Planea miento Urb anístico Andaluz. (Especial referencia a las V iv ienda s de P rotección Pública ) ”. “Artículo 113. Gasto s de urba nizaci ón. 1. La inclusión en el proces o urbanizador y edificatorio a desarrollar en una un idad de ejecución impone leg alm ente a l a propi edad del suel o, con car ácter real, l a carga del l evanta miento d e la parte proporcional de tod os los costes de urbanización correspondientes a los siguientes concepto s: j) Las de urbanización de los siste mas generales y cuales quiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan G eneral de Ord enac ión Urba nísti ca”. E n este sentido h ay que recordar la postura jurispruden cial al respecto, manifestad a en la Sen tencia d e 5 diciembre 2012, c orrespond iente al Recu rso de Casación 1314/2011: “Entre lo s deb eres leg ales q ue se i mpone n en las a ctua ciones de tran sformaci ón ur banísti ca (Artículo 16.1 c) del TRLS0 8) es tá el de co stear y, e n su caso, ejecutar las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente entre las que se in cluy en tanto las infr aestructuras de "conex ión" con las redes gen erales de ser vicio como los sistemas gen erales ” . (FD4, Recurso d e Casación 1314/2011) . Y continúa diciendo: “Así lo ha mantenido la jurisprudencia de esta Sala del Tr ibunal Supremo en las Sentencias d e fechas 22 de noviem bre de 2007 (recurso de casac ión 10196/2003 ) y 18 de se ptiembre de 2009 (r ecurso de casa ción 30 24/20 05 ), que reco gen la doctrina d eclar ada en aquél la pri mera de 5 de mar zo de 2 007 , i nterpr etación q ue debe ser man ten ida para las actuaciones llevadas a cabo durante la vigencia de dicha Ley 6/ 1998 , aun cuando la vigente Ley de Sue lo 8/2007, de 28 de mayo, y su Texto Refundido, aprob ado por Real Decreto Legislativo 2/2008 , de 20 de junio, hay an establ ecido en sus resp ectivo s artícu los 16. 1 a ) y c ), q ue las ac tuacio nes de transformación urbanística comportan, según su natur aleza y alcance, el deber legal de entregar a la Admini straci ón comp eten te el suelo reserva do para v iales, espaci os libr es, zona s verdes y r esta ntes dotaciones públicas inclu idas en la propia actuación o adscritas a ell a para su obtenció n, así co mo el deb er de cos tear y, e n su caso, ejecutar todas l as obra s de urban izació n. La regulaci ón estab lecida r especto de los sistema s gene rales, por lo que aho ra imp orta, en cuanto a l a cesión d e los ter renos co rrespo ndient es y, en s u caso, a s u ejecu ción o costeami ento de su ur bani zación, en l a Ley d e Suelo 8/2 007, de 2 8 de mayo, y en el actu al TRLS 2008 es dif erente a la que se con templ aba en la an teri or Ley 6/1 998, de 13 de abril (…) . ( …) La cesió n a la Administr ación d e los te rrenos prev isto s en el pl aneami ento par a dotaci ones pública s compr ende tan to a las que ti enen "carácter local " como a la s que tie nen car ácter de "sistema ge neral ", inclui dos esto s último s en la propia actuación o adscritos a e lla para su obtenci ón. En el aparta do c) de e se artí culo 16 .1 se establ ece, com o deber l egal de l a promo ción, el de costear y , en su caso , ejecu tar toda s la s obras de ur baniza ción pre vistas en la a ctuaci ón correspon diente. No se excl uye, po r tanto, en es e precept o el coste cor respond ient e a las obra s de urbaniz ació n de los siste mas general es p revistas en la actuació n cor respondi ente, como ya se había apuntado por esta Sala en la antes citada STS de 2 de julio de 2012 ” . (FD5, Re curs o de Casación 1314/2011). Cuestiones como si los SS.GG. generan o no aprovechamiento ya está n despejadas (en todo caso generan o p articipan del aprov echamiento med io ) y por otro lado la categorización de i ncluido o adscrito es más bien físi ca que voluntarista (sal vo contadas ex cepciones). José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 153/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. Ilustr ación 2. 3 Munici pios est udiad os Índic e Favore cedor de l Diseñ o Fuente: Caballero Vallés, J, 1992 “ El reparto igual atorio d e cargas y b enefici os es uno de los obj etivos fu ndamen tales d e la Le y del Suelo del 76. Así , el Tex to Refu ndido en su Título pre liminar (denominado de fin alidades y campo de aplicación de la Ley) artículo tercero apartado 2 b) dice que la competencia urbanís tica en orden al régime n urbaníst ico compren derá el imped ir la desigua l atribuc ión de los beneficio s y carg as del pl aneamien to ent re los p ropietar ios afectad os e impo ner l a justa distrib ución de los mismo s. Para lograr este objet ivo en el suelo urbanizable programado, no propuesto para el re sto de los tipos de su elo, l a citada Ley expresa en su artículo 12, apartado 2.2.b) las determinaciones que los pla nes general es co ntendrán con r especto al suelo ur bani zable pr ogram ado. El aprovecha mien to medio , como i nstrum ento d e gestió n para un r eparto equi tativo de l as carg as y benefici os, se p lantea má s en pro fundida d en el artí culo 84 apar tado segundo , en el cual se fija la necesidad de indicar el aprovechamiento me dio no sólo de la totalidad del suelo urbanizable programado, sino de cada uno de los sectores que se divida el mismo. Caballero Vallés, define por su pa r te, com o factor fa vor ecedor en el d iseño d e un sec tor, al cociente entre el índi ce de apro vechami ento del sector y el pro ducto del coste u nitario de urbanización del sect or considerado por los gast os financieros y de promoción de dicho sector. 𝑭𝑭 . 𝑭𝑭 . 𝑫𝑫 = 𝒂𝒂 𝑪𝑪𝑪𝑪 ∗ 𝑮𝑮𝑭𝑭 a: Índice de aprovec hamient o, igual al aprove chami ento total p artido por la superfi cie ne ta del sect or Cu: Costes unitari os del sec tor GF: Índic e de gastos financ ieros y d e prom oción Se denomi na co mo índi ce fa vorecedor en el diseño de un s ector, al cocien te entr e el facto r favorecedor del diseño del sector y el factor favorecedor me dio ponderado del cuatrienio considerad o. I.F.D = F.F.D pp / F.F.D. med PG Si el ín dice es may or que la unida d, el se ctor se en cuentr a favor ecido po r el diseño , en caso contrario estaría perjudicado por las condiciones de partida en el diseño ”. (Caballero Vallés, J, 1992 ) José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 256/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. 2.2.1. 3. COEFICIENTES DE PONDERACI ÓN DE CARGAS ( CPC). N i la técn ica de la “ carga u nitaria de reparto ” , ni el “ índ ice fav orecedor del d iseño ” , son ins trume ntos contemplados por la LOU A , todo ello sin perjuicio de que al responder al principio de equidistribución en sentido genérico , y espec íficamente d e las cargas , deban ser te nidos en cuenta como futuras propuestas dese ables. Es cierto que la LOUA no ins taura con claridad dichos mecanism os, no obstante , trataremos de id ent ific ar algunas de las dif er encias relativ as a las cargas, tratando de incorporarlas al s istema equidistribu tivo, con las herramient as que nos proporciona , haciend o las correspondiente s propuestas . Para iniciar este t ema debemos retrot raernos , tal como menciona E nrique Porto Rey en sus “ Comentarios a la Ley de Ordenación Urbanística d e Andalucía ” ( coordinado por Venancio Gu tiérrez Colom ina – Thomson , 2004) respect o del apartad o 1 del a rtícu lo 61 de la LOUA : “A contin uació n se refi ere al esta blecimi ento, co n cará cter po testati vo, de un coefici ente p ara cada área urbana o secto r atendi endo a su si tuació n en rel ación co n la estruc tura terr itori al lo que, no esta ndo r ecogido en la TRLS/19 92, se toma del artícul o 31 .1.2º.a ) del R eglam ento d e Planea mien to”. (PORTO REY, 2004, p 465) Nótese que el comentario se basa en la hip ótes is de q ue la leg islac ió n and aluz a es esencialmente sim ilar a la que ya establ ecía el TRLS 199 2, no obsta nte , sobre est e punto pa rece declinar la L OUA hacia el TRL S 76 y más con cretamente al artículo 31f del Reglament o de Planeamient o de 1978, en des arrollo del mis m o , en dond e se instituyeron l os coeficientes de pondera ción de cargas . Pues bien , esta advert encia es im p ortant e , ya que dicho artícul o 31 REAL DECRET O 2159/1978 , de 23 de jun io, que aprueb a el Reglament o de Planeamient o para desarrollo de la Ley sob re Régimen del Suelo y Ord enació n Urbana (B.O.E. 15.09.78 y 16.0 9.78), fue parcialmente de rogado por la tab la d e vigencias aprobada por el Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero, en ejecuc ión de la Disposició n Final Única del Texto re fundido de la Le y sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Rea l Decreto legislativo 1 /1992, de 26 de junio , e n donde en el Nº 1 del Anexo se indica ron como dero gados los sigui entes artícul os de este te xto: "8; 30, b); 31 ; 90,f); 92,g); 93.1,f); 104; 107; 108; 109; 110; 111; 112; 113; 114; 119; 141.3; 142.2 y 3; 147.4; 155.1 y 2, párrafo segundo; 161.3, y 166, pár rafo tercero". No obstante, esta t abla puede en tenders e afectada por la STC 61/1997 , ya que d icho Real Decre to fue aprobado en ejecución de la disposició n final única del TRLS 92, que a la postre fue anulado , casi en su tota lidad , por la sentencia 61/199 7 del José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 257/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. Tribu nal C onst ituc ional, lo que p lant earía s u posib le rev ivis cen cia y a plicab ilid a d supletoria a la LOUA . Esta posibilid ad ya fue explorada y confirmada por otras comunida des autónomas (v.g. Castil la León) en situación semejante a la de Andalucía, en donde resolvier on la justifica ción de su aplicabili dad por medio de la “ CIRCULAR de 30 de mayo de 1997, de la C onsejería de Medio A mbiente y Ord enación d el Territori o ” , sobre criterios para la aplicación del régimen jurídico u rbanístico tras la Sentenc ia del Tribuna l Cons titucio nal 61/1997 , de 20 de m arzo , en l os si guiente s térm inos. “Por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero, se aprobó la tabla de vigencias de los Reglamentos Urbanísticos de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, Reparce laciones, Plan eamiento, Gestión y Dis ciplina, en cumplim iento del m andato de la Disposición Final única del Texto Refundido de 1992. Esta tabla de vigencias ha quedado e n gran medida sin ba se justificadora, ya que l as derogaci ones q ue contie ne pu eden en t enderse como producidas en realidad por el propi o Texto de 1992 , que l as orde na y ju stifica, mientra s que el Real Decre to única ment e habrí a acl arado, o si se quiere, interpretado en aras de la seguridad jurídica, las de rogaciones ya producidas. A tal efec to se impone un estudi o de los precep tos cit ados en la tabl a de vig encias, pa ra identifi car los que pu edan e ntender se recup erados, por lo que pued e apunt arse la vigenc ia de los sigui ent es art ícu los: Del Reglamento de Planeamiento Urba nístico, aprobado por Real Decreto 158/1978, de 23 de junio: artícu los 30.b) y 31, sobre cálcu lo del ap rovechami ento med io en s uelo urbani zab le ; 90.f ), 92.g ) y 93.1.f ), sobre determi nacion es de las No rmas Comp lem entarias y Subsidiarias de Planeamiento; 107 a 114 y 155, 2º párr afo, sobre los P .D.T.C.; 142.2 y 3, sobre los P.A.U. ; 147.4, so bre Pl anes Esp eciales d e Mejo ra de ám bito coma rcal” . De igual manera se pronuncia Ric ardo Estévez Goytre, en su “Manual Práctico de Planeamiento Urbaníst ico” en donde analiza la cuestión de la vigencia de lo s arts. 30 - b) y 31 RPU, en d onde i ndica que no par ece habe r inco nvenie nte en su aplicación, habida c uenta de la natu raleza normativa de los Plane s y de que el marco de la técnica est á ya prefija do legalme nte en el T R76 ( Cfr. Estévez Goy tre, 1998, p 151 y ss). Cosa distinta e s que “las normas jurídi cas no adquieren su vigencia por el mero hecho de la derogaci ón de aquellas qu e las eliminaron del mundo del Derecho, tal y como dice el artículo 2.2 del Código Civil, [por lo qu e] sería más correcto afirmar que los preceptos derogad os por la tabla de vigencias no recobran su vi gencia automática mente” . (Estévez Goytre, 2005, p 86). S iguiendo estos mismos criterios interpretat ivos, podríamos considerar la aplicabilidad supl etoria del a rtículo 31 de l RPU78 , más allá de su reviviscencia automática, siempre que se dieran una serie de condiciones para su habilitaci ón por parte de la LOUA . José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 258/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. Dichas condici ones para la h abil itac ión del art ícu lo 31 del R eglamen to d e Planeamien to de 1978 serían : 1. - Que el Regla mento de Pla neamiento esté expresa mente cons iderado como de aplicació n supletoria p or la legisl ación urbanísti ca autonómica (D.T.9ª LOUA ). “Disposi ción tr ansitori a nove na. Legisla ción a plicab le con carác ter supl etori o. Mientras no se produzca su desp laza miento po r el desar roll o regl amentario a q ue se ref iere l a disposición final única, seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma supletori a y en l o que sea c ompatib le con la pr esente L ey y otra s dispo siciones v ig entes, la s siguient es: a) Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planea mien to”. 2. - Que se instaure por la legislac ión urbanística el sistem a de aprovec hamient o medio y no tipo (artíc ulo 59.4) , similar al de l TRLS76. “Artículo 59 LOUA . 4. Se en tiende po r aprov echa miento m edio la superficie con struible de l uso y tipología caracterí stico q ue el planea miento estable ce por cada metro cuadrad o de suelo perteneci ente a un área de reparto, a fin de garant izar a todos los propietarios de t errenos i ncluid os o adscri tos a la misma un aprovec hami ento subj etiv o idénti co, con ind epende ncia de lo s dif erentes aprovecha mien tos objeti vos que el Plan per mita mat erial izar en sus t errenos” . 3. - Que se habilit e a los sectores c omo áreas susceptible s de equipon derar (artículo 60.a) “Artículo 60 LOUA . Determi naci ón del apr ovechami ento m edio . El Plan Genera l de Ord enación Urba nística y, en su ca so, el Pl an de Orde nación I ntermunici pal, así como el Plan de S ector izació n, deter minarán , medi ante coef icien tes unitario s del uso caracterí stico y , en su caso , de la tipolo gía, el aprov echamien to medi o corresp ondie nte a cad a área de reparto que delimiten, realizando su cálculo en la forma siguiente: En el suelo urbanizable sect orizado y ordenado, el aprov echamient o medio de cada área de reparto se obtendrá divid iend o el apr ovecha mient o obj etivo tot al del sector o sect ores que formen part e del ár ea , expresado en metros cuadrados construibles del uso caracterí stico y , en su ca so, d e la tipo logía , entre la su perfi cie total de dicha área, incluida la de los siste mas general es ads critos” . 4. - Que s e instaure en la no rma tiva auto nóm ica un coeficiente de sector (artículo 61,1 LOUA ), que permita aplicar supletoriament e el punto 2º del artículo 31 del RPU78 . “artículo 6 1.1 LOUA . El Pla n General d e Ordenació n Urbaní stica y, en su caso, el Plan de Ordenació n Inter munici pal, a sí como el Plan de S ector izaci ón… podrá n establ ecer un coeficiente para cada área urbana o sector , en función de s u situación e n la estru ctura territo rial”. Por tanto , podríamos af irmar que actualmente el art ículo 31 del RPU78 , podría estar perf ectament e vigente en Andalucía con carácter su pletorio , en tant o no se José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 259/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. oponga a l as disposiciones de la LOUA ( y según se ha comentad o parece perfectamen te encua drabl e en el sis tema esta blecido por la misma ), o se aprueb e un Reglamen t o de Planeami ento específico p or la Junta de Andalucía , en desarrollo de la LOUA . Llegado a e ste punto, r eproducimos el artículo 31 del REAL DECRETO 2159/1978, de 23 de junio, d el R e glamento d e Planeamien to . “Artíc ulo 31 (Ap licable s upletoriam ente). 1. A los efec tos pr evistos en el apa rtado b) del artícu lo anter ior se es tablecer á: 1º Para ca da zona, u n coefi ciente m edian te el cual se ex prese el v alor que el Plan a tribuye a cada uso con rela ción a lo s demás. 2º Para cada s ector, u n coef icient e med iante el cual s e ref lej en globa lment e las diferen cias ex istentes ent re los dist intos sector es, det erminad as por las sig uient es circunstancias: a) Situación respecto a los sistemas generales y demás elementos urbanos signif icativos. b) Caract erís ticas d el su elo y su incid encia en el c osto de la urb aniza ción y de la edifi cación . c) Cualqu ier otra circunst ancia q ue a e stos efect os se con sider e de pa rticu lar relevan cia. 2. El co eficien te de h omog eneización de cada zona se obtendrá multiplic ando el coeficiente que le haya sido asignado con arre glo a lo dispuesto en el ap. 1º del n úmero anterior, por el coeficien te que cor respond a al secto r dond e esté situ ada. Es te coefi ciente pod rá ajusta rs e especí fi camen te para al guna z ona concr eta en la que co ncur ran circu nstan cias espe ciales, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa. 3. El aprovechamiento de cada zona será el resultado de multiplicar su superficie por la edificabilidad corres pondiente, expresada en metros cuadrados edific ables por cada metro cuadrado d e suel os, y por el coef icien te de ho mogenei zaci ón obteni do seg ún se s eñala en el número 2 d e este artí culo. 4. El aprovechamiento de un sector lo con stituirá la suma de los apro vechamiento s que correspondan a todas las zonas en él incluidas. El aprovechamiento medio de cada sector se obt endrá dividiendo su aprovechamiento por la superfici e total del sec tor. 5. El aprovechamiento del suelo urbanizable programado en cada cu atrien io lo constit uirá la suma de l os ap rovecha mien tos de todos l os sec tore s en qu e pudiera est e suelo estar di vidi do. El aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado para cada cuatrienio se obtendrá divid iendo su aprovech ami ento por la sup erficie tot a l del suelo programado para di cho cuatrienio. 6. Los terr enos incl uidos e n suelo urbani zable p rograma do desti nados en el Plan General a implantar sist emas gener ales se co nsider arán, a l os efectos p reveni dos en e ste artí culo, de aprovechamiento nu lo. 7. La a signac ión de coefici entes a las distinta s zon as y sectore s deberá ser razona da exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. Los coefici ente s serán i guales o menores q ue la uni dad”. José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 260/596 “H omogeneización de A provechamientos y C argas en el Pl anea miento Ur baníst ico Andaluz. (Especial referencia a las V ivienda s de P rotección Pública) ”. Se abre así la p osib ilida d de compensación de gastos en l as dos faceta s indicadas al principio de este ca pítulo, por un lado, aquellas cargas específi cas de los sectores por condiciones conc retas de carácter natural o jurídico, pero propias del sector, que serán ponderadas en b ase al c oeficien te de lo calización del coste, entendido como parte del coefi ciente de situación que establece el artículo 61.1, y que se enfila con la natu raleza del antiguo coeficiente de “sector” estab lecido por el Texto Refundido de la Ley de Suelo del 76 y reforzado por la ap licac ión s uplet oria d el artículo 31 del R eglament o de Planeamiento . “(…) debe n reflej ar el rendi miento econó mico neto del uso , para l o que se d ebe tener en cuent a tanto lo positivo (su valor en venta), como todo lo negativo o carga que conlleve el ponerlo en el mercad o (co ste materi al d e produ cción del uso: co stes to tales l igad os a la edi fica ción, a la urbanización, a la gestión, gastos y beneficios de promoción de suelo urbanizado y de producto inmobilia rio final, indemn izaciones, cargas adicio nales c omo la reper cusió n en la finan ciación de los sist emas gener ales o el man tenimien to de l a urbani zaci ón o la edi ficaci ón...)”. ( ANTÚ NEZ , 2004, p.470). Y, por otro lado, aquellas otras cargas asociadas al desarrollo d e los sectores derivadas de concretas soluci ones de ordenación que el p lanificador a det erminado en su model o de ciudad . En concreto, l os coeficientes deriva dos de discrecionalidades de pl aneamiento, serían aquellos que se coh onestan con las solucione s adoptadas, estable cidas en las determinaci ones del PGOU y que afect an a variables que fun damentalmen te introducen sobrecoste s y c onsecuentemen te una depreciación del valor n eto del aprovechamiento, por t anto, son los coefi cientes que neutrali zan dichas disfunciones de valor, y que, al menos en su proc edencia , son perfect amente just ifica bles . “En defini tiva, el coef icien te de ponder ación tien e como obj etivo hacer equi valente s económi camen te (rendi miento económico d el uso l ucrativo ) los dif erentes uso s, tipolo gías y su diferen te localiz ación en la estru ctura terri toria l, desde l a premi sa de q ue estas difer enci as son generada s como con secue ncia de d iscreci onali dad de la ord enación pr opuesta po r el pla n”. ( ANTÚ NEZ , 2004, p.471). Esta afirmación es important e, en cuanto a los coeficient es de ponderación d e cargas, ya que di chas cargas , podrían no ser el reflejo de las caract erísticas naturales o físicas de l os terrenos, ni siqu iera consecuencia de las características jurídicas de lo s mismos, también podrían no derivarse de l poder de decisi ón del propietari o o promotor ( que incrementa los costes para mejorar la calidad urban a de la un idad de ejec ución en la qu e debe mat erializar sus apr ovechamien tos ) , ni reflejo del poder disp ositivo del propietario fi jado en un Convenio Urbanístico , ti en e orig en, en muc has ocasiones, en decisio nes de planea mient o, de nivel sup erior, qu e afectan directament e al valor de los aprovech amientos, por las prevision es estab lecida s en el plan “ ab init io”. Es precisa mente por est a razón p or la que indepen dientemen te del sist ema que s e establezca para el uso de lo s coeficientes de ponder ación de cargas, bi en vía José Cubells Puchades Sevilla, Mayo 2017 261/596 [Document text truncated for crawler view.]