Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb)

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES GRADO EN GRADO EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB) Trabajo Fin de Grado presentado por José Manuel Macías González, siendo el tutor del mismo el profesor Jesús Sánchez Montero. Vº. Bº. del Tutor: Alumno: D. Jesús Sánchez Montero D. José Manuel Macías González Sevilla, 5 de Junio de 2018 GRADO EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES TRABAJO FIN DE GRADO CURSO ACADÉMICO [2017-2018] TÍTULO: SAREB AUTOR: JOSÉ MANUEL MACÍAS GONZÁLEZ TUTOR: JESÚS SÁNCHEZ MONTERO DEPARTAMENTO: DEPARTAMENTO DE ECONOMÍA APLICADA I ÁREA DE CONOCIMIENTO: MATEMÁTICAS FINANCIERAS 1 Resumen: La crisis internacional provocada en 2007, resultado de la globalización financiera, el descontrol y engaños a los mercados, provocó que las economías menos estables cayeran en una importante depresión. Por ello, la confianza en los mercados se redujo al mínimo, los créditos cesaron y las personas bajaron las tasas de consumo. Definitivamente, la crisis más profunda de la historia, con grandes repercusiones en todos los sectores. Por ello, se tomaron medidas, entre las que destaca, lo que nos atañe, la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), también denominado Banco Malo (Bad Bank), ya que se encargó de adquirir todo los Activos financieros tóxicos y los Activos Inmobiliarios procedentes de las hipotecas impagadas. Con un Plan de Desinversión a lo largo de 15 años, desde 2012 que nace hasta 2027 que se prevé la desinversión total. Abstract The Financial Crisis of 2007, provoke as result as financial globalization, free credits and uncontrollable stock-market, caused the less stable economies to fall into a major depression. Therefore, confidence in the markets was reduced to a mínimum, credits ceased and people lowered their consumption rates. Definitely, the deepest crisis, with great repercussions. Therefore, measures were taken, among wich, what concerns us, the creation of Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), also known as Bad Bank, since it was in charge of acquiring all toxic financial assets and real state assets from unpaid mortgages. With a Disinvestment Plan of 15 years, since 2012 it is born until 2027 that total desinvestment is expected. Palabras claves SAREB, Banco Malo, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, Crisis 2007 Keywords SAREB, BAD BANK, The Financial Crisis of 2007, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria 2 ÍNDICE 1. Introducción, Objetivos y justificación de la relevancia del tema ......................................... 3 2. Capítulo 1: Situación económica desde la crisis de 2007 a la actualidad ........................... 4 2.1. Crisis económica ................................................................................................ 4 2.1.1. Cronología de la crisis: Aspectos claves ........................................ 4 2.2. Crisis económica en España ........................................................................... 9 2.2.1. Sector inmobiliario ....................................................................... 11 2.3. Situación de la Banca en España ................................................................... 12 2.3.1. Reestructuración bancaria ........................................................... 12 3. Capítulo 2: Creación de SAREB ........................................................................................ 14 3.1. ¿Qué es SAREB? ....................................................................................... 14 3.1.1. Misión, Visión y Valores ............................................................... 14 3.1.2. Órganos de gobierno ................................................................... 15 3.1.3. Ética y Gobernanza ..................................................................... 19 3.1.4. El modelo de Negocio de SAREB ................................................ 20 4. Capítulo 3: Evolución de SAREB .................................................................................... 22 4.1. Evolución de la cartera.................................................................................. 22 4.2. Compromiso sostenible ................................................................................ 27 5. Capítulo 4: Actualidad de SAREB ................................................................................... 29 5.1. Situación financiera actual ............................................................................. 29 5.2. Previsión a corto plazo .................................................................................. 33 6. Consideraciones finales, conclusiones y recomendaciones .................................................. 34 7. ANEXO I: Noticias relevantes sobre SAREB ........................................................... 35 8. Bibliografía y referencias ......................................................................................... 37 3 1. INTRODUCCIÓN, OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA RELEVANCIA DEL TEMA No puede pasar desapercibido a lo largo de 10 años de crisis, los inicios, visto desde un punto de vista a posteriori y siendo ventajista, y las consecuencias que ha tenido las decisiones que se han tomado desde todos los estamentos sociales. La elección del tema es un intento de explicar de una manera clara y concisa, teniendo en cuenta los detalles de relevancia, la entrada en la crisis financiera de 2007 y como afecta particularmente a España. Para así centrarnos en el tema que nos atañe, SAREB, como consecuencia del daño que España ha sufrido en su economía durante estos años y una forma de escape, para así reflotarnos después de caer en la miseria, económicamente hablando. Entendemos que es importante ser plenamente conscientes de la realidad que provocó un acontecimiento económico sin precedentes, tanto a nivel internacional, como a nivel nacional, y comprender la situación particular comunitaria y más en particular la situación de España. La situación particular de nuestro país, es posiblemente una de las complejas de toda la Comunidad Europea, ya que durante estos años de crisis teníamos dos frentes abiertos, por un lado la crisis internacional de activos financieros tóxicos, que posteriormente se abordará más particularmente y la burbuja inmobiliaria provocada por gobiernos no previsores, que también haremos especial hincapié. Nos preguntaremos, por la situación inmediatamente anterior al estallido de la crisis internacional y cómo se gestiona desde diferentes ámbitos, ya que esto condiciona las decisiones y la profundidad particular de la crisis en España, que hoy día en 2018, seguimos recuperándonos. SAREB nace en 2012, copiando modelos de negocio híbridos, privado-público, ya existente en diferentes países europeos, es destacable que somos los penúltimos de Europa en crear éste mecanismo de recuperación y desahogo financiero. Dedicándose, SAREB, a la adquisición de todos los Activos financieros y Activos Inmobiliarios procedentes de hipotecas impagadas, de los Bancos españoles especialmente afectados por la crisis. De igual manera, este mecanismo no tiene un efecto inmediato y tenemos que esperar hasta mediados de 2015 para observar picos de impactos positivos. 4 2. CAPÍTULO 1 SITUACIÓN ECONÓMICA DESDE LA CRISIS DE 2007 A LA ACTUALIDAD La situación anterior a la creación de SAREB es remarcable, tendremos en cuenta el periodo desde 2007, entrada de la crisis a nivel internacional, hasta la actualidad. 2.1. CRISIS ECONÓMICA La crisis económica que estalla en 2008, vino gestándose para muchos autores desde años antes, dando lugar a un mercado desregularizado, inundado de liquidez y con unos tipos de interés bajos, una burbuja inmobiliaria mundial, y unos créditos de alto riesgo en aumento. Añádase el déficit público y comercial de Estados Unidos. Lo que diferencia esta crisis respecto a las anteriores es que lleva la etiqueta “made in USA”, extendida rápidamente al resto del mundo. El país más rico del mundo vivía por encima de sus posibilidades.(Stiglitz, 2010). El mecanismo de contagio del que más se ha hablado, quizás por intereses de ciertos medios, ha sido el financiero. Pero la realidad nos dice que no fue el más importante de los mecanismos. Existen tres cuestiones destacables que ocasionan potencialmente la crisis: En primer lugar la contracción del crédito interno en el sector financiero, provocado principalmente por los títulos “podridos”. La segunda concierne al momento y la violencia del estallido de la burbuja inmobiliaria en muchos países del mundo en los cuales existía la burbuja, por ejemplo, en Europa, el caso de Irlanda y España. La tercera cuestión se refiere a los efectos antagónicos de las políticas de tasas de interés y tasas de cambio adoptadas por los principales países.(Chesnais, 2009). 2.1.1. Cronología de la crisis: Aspectos claves La crisis comienza con el anuncio de pérdidas de algunos de los principales bancos estadounidenses a finales de 2007. La credibilidad de algunos activos financieros, cuya rentabilidad se encuentra vinculada a la evolución de los pagos hipotecarios sobre activos reales que están reduciendo su valor (hipotecas subprime), supone un desequilibrio en el corto plazo amenazador, ya que estos activos financieros se encuentran distribuidos por los sistemas financieros de diferentes países importantes, lo cual implica una reducción del valor de los balances de muchas entidades bancarias y financieras. Esta situación que inicialmente se da en Estados Unidos, se expande en primer lugar a Reino Unido, donde se admite que la crisis hipotecaria les afectará, lo cual hace caer el precio de la vivienda en más de un 20%. Adicionalmente, algunos bancos franceses suspenden fondos de inversión por encontrarse “contaminados” por este tipo de valores. Comienza aquí una carrera para frenar los efectos devastadores de la situación, de manera que los países toman medidas cuyo objetivo es incrementar el crédito en los mercados, pero la desconfianza entre inversores agudiza la situación. Muchas entidades bancarias siguen anunciando pérdidas, colocándose así en riesgo de 5 quiebra. El sistema financiero de la mayoría de los países desarrollados cae en picado, llegando a Europa, por lo que el Banco Central Europeo se ve obligado a hacer la mayor intervención en el mercado monetario que ha realizado hasta la fecha. Toda esta situación sufre graves críticas, debido a que queda en evidencia la necesidad de la intervención en los mercados por parte de los estados, debido a la falta de regulación existente. No obstante, esta situación comienza a trasladarse desde el sistema financiero a la economía real, generando aumentos del desempleo en los Estados Unidos que, sumados a lo elevado de los costes de rescate, comienza a desbocar los déficits públicos. Esto es sólo el principio de los efectos económicos. La potente demanda de los países emergentes (particularmente Brasil, Rusia, India y China), genera un incremento del precio del petróleo, que el verano de 2008, alcanza los 146 dólares el barril de Brent. El panorama se ensombrece particularmente para países dependientes de energía exterior, como España, lo cual deriva en otro problema, crecimiento del déficit exterior. La situación coloca a las empresas industriales de todos los sectores en una encrucijada, ya que no son capaces de obtener liquidez para mantener su actividad normal. Unido a la desconfianza de los consumidores sobre el sistema financiero y sobre la evolución del mercado de trabajo, les lleva a un comportamiento precavido respecto de sus decisiones de ahorro y consumo, de manera que éste segundo se ve drásticamente reducido, lo cual conlleva la caída de uno de los componentes del PIB con mayor peso y acentúa los problemas de depresión y aumento de tasas de desempleo. A finales de 2008, se reúne el G-20 (foro de cooperación, cuyo objetivo principal es mantener la estabilidad financiera internacional) y acuerda una mayor cooperación para incrementar la regulación del sistema financiero a nivel mundial. La solución pasa porque el sector público tome las riendas de un mercado que no se ha autorregulado y se encuentra en el núcleo de los problemas. Durante 2009 el protagonismo lo asumen las políticas de estímulo de la demanda. El Keynesianismo vuelve a ser protagonista. La solución parece ser el impulso del gasto público unido a una política monetaria de reducción de los tipos de intereses que estimule la inversión. En poco más de un año, el Euribor se redujo del 5,3% al 1,2%. Sin embargo, los resultados no parecen muy halagüeños, de forma especial en dos sentidos: sigue atacándose a los mercados europeos, particularmente a los que tienen como moneda el euro, y la confianza en los mercados no está reestablecida. Si es cierto que, el volumen de deuda pública en muchos países es abultado y su coste creciente en el tiempo y que, la deuda privada en algunos países llega a ser superior al PIB, lo cual limita la credibilidad sobre la solidez de los sistemas financieros. No obstante hay un detalle que no hay que pasar por alto, y es que mientras la Unión Europea se centra en el saneamiento de las cuentas públicas para recuperar la confianza en los mercados (tanto el control del déficit como de la deuda pública), y de robustecer el euro para así crecer. Mientras los Estados Unidos tratan de impulsar el crecimiento primero y moderar la negativa evolución de las cuentas del sector público después, de manera que, el coste de estos ajustes no es tan elevado para el dólar como para el euro. Por lo que se refiere al crecimiento en Europa, la trayectoria que se seguía desde años atrás mostraba una senda situada entre el 3% y el 4% de aumento anual del PIB. Sin embargo la crisis económica ha generado contracciones que van más allá de los 8 puntos porcentuales en menos de dos años. No obstante, durante el bienio 2011-2012 el crecimiento tiende a ser lento. Las secuelas de la crisis van más allá de los indicadores tradicionales sobre las variables económicas al uso, ha generado inestabilidad política y mayor exclusión 6 social, que posee su origen en el aumento de las tasas de pobreza o de los indicadores de desempleo.(Mesa, 2012). En 2012 la zona del euro vuelve a sufrir otro revés, a diferencia de Estados Unidos que se mantiene estable en el crecimiento (podemos observar estas oscilaciones en el gráfico 1), esto deriva en la crisis de la deuda en Grecia, donde se vive un ambiente especialmente pesimista, y se produce efecto contagio en España, Portugal e Irlanda (llamados los “PIGS”, los países más afectados de la Unión Europea). También se notaron los efectos en Bélgica, Holanda y Eslovenia, aunque en menor medida. Gráfico 2.1.1.1. Crecimiento del PIB per cápita de la Unión Europea y Estados Unidos. Fuente: Banco Mundial. Sin embargo, a pesar de que el Fondo Monetario Internacional reconoce una recuperación anémica de Estados Unidos, afirma que hay economías con superávit comercial en las cuales recae la responsabilidad de generar una mejor dinámica en la demanda agregada que acelere las tasas de recuperación rápida y sustentables en términos de crecimiento de la economía mundial. La Organización Internacional del Trabajo revela que, aunque se ha presentado una débil recuperación económica, los mercados laborales siguen estancados, la tasa de desempleo a nivel mundial se sostiene en 2013 en un 6% y existen 202 millones de desempleados, cifra que supera en 5 millones la del año inmediatamente anterior, y lo más preocupante es la poca absorción del mercado laboral de la mano de obra juvenil; en este caso la cifra promedio de desempleo mundial se ubica en 13,1%, según la Organización Internacional del Trabajo.(Manrique Joya & Santos Varón Guzman, 2015). Las evidencias acerca de los desiguales resultados de la dinámica de globalización y de la crisis entre los distintos grupos de población son inequívocas. Las aportadas por el investigador Barnko Milankovic (2016) o por el Credit Suisse Research Institute´s Global Wealth Report (2016) revelan que durante las últimas décadas se ha reducido la desigualdad de la distribución de la renta y de la riqueza entre países, 7 reflejando los favorables efectos de la integración económica global para las economías menos avanzadas, pero ha aumentado en el seno de los mismos, de forma marcada en algunas economías avanzadas, EE.UU., Francia, Reino Unido o España entre otras. En algunas de las economías desarrolladas, a la desigualdad regresiva en la distribución de la renta y de la riqueza se añade la inquietud sobre la viabilidad de lo que hoy se conoce como estado del bienestar, o incluso de los sistemas públicos de pensiones. En la encuesta del FMI de “World Economic Outlook”, se destaca como un número de empleos de cualificación media se habían perdido como consecuencia del cambio tecnológico desde el comienzo de los noventa. Junto a ello, los desiguales resultados de la crisis económica de 2007 no habían hecho sino agudizar el deterioro de las condiciones de vida de una gran parte de la población en las economías avanzadas. El resultado ha sido “una desilusión creciente con la globalización”, y “el riesgo ya palpable de emergencia de inquietudes que puedan propiciar decisiones políticas proteccionistas bajo la presión creciente del escepticismo acerca del comercio, la inmigración y los acuerdos multilaterales”. Consecuencia de todo ello es el argumento de la desafección respecto a las instituciones, internacionales, europeas y nacionales, en no pocos países desarrollados. Los indicadores derivados de distintas encuestas o los específicos del Eurobarómetro (gráfico 1.2.) así lo ponen de manifiesto. No solo en Grecia, donde la confianza en la UE ha caído al 15%, desde el 60% antes de la crisis, sino también en Francia, Alemania o incluso en España. A ese distanciamiento de las instituciones europeas se añade el no menos preocupante que los ciudadanos defienden frente a los partidos políticos nacionales: frente al 65% de los europeos que no confían en ellos, en 2016 esa cifra se situaba en el 90% en Francia, Grecia, Portugal o España. La elevada abstención registrada en muchas de las elecciones recientes es también un indicador al respecto. Las críticas también se extienden, no solo en Reino Unido, al funcionamiento de las propias instituciones europeas, a la percepción de burocracias igualmente alejadas de los intereses de las mayorías, carentes según muchos ciudadanos de la suficiente legitimidad social y alejada de esa retórica de progreso que la ha acompañado desde su creación. Gráfico 2.1.1.2. Confianza en la UE % de encuestados que confían en la UE. Fuente: Eurobarómetro (Comisión Europea), Credit Suisse. El consenso entre los economistas es amplio: las barreras al comercio reducen el 14 3. CAPÍTULO 2 CREACIÓN DE SAREB SAREB, creada en noviembre de 2012, para el saneamiento del sistema financiero y reactivar el mercado inmobiliario español. Permite a nueve entidades, de las que adquieren 200.000 activos, reducir el riesgo promotor de sus balances y a su vez mejorar la confianza de los mercados de capitales en la banca española, derivando a reducción de costes financieros y la reactivación del crédito. La mayor parte del capital es privado, 55%, mientras que el 45% está en manos del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). 3.1. ¿QUÉ ES SAREB? SAREB se constituye como parte de las condiciones mencionadas anteriormente, Memorando de Entendimiento (MoU), suscrito entre las autoridades españolas e internacionales, para ayudar a la restructuración y recapitalización del sector bancario español. El acuerdo establece la creación de una sociedad gestora a la que transferir los inmuebles adjudicados y préstamos al promotor de las entidades que atravesaban mayores dificultades debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario, con el objetivo de liquidar de forma ordenada los activos en un período de 15 años, hasta noviembre de 2027. Del total de 200.000 activos adquiridos, el 80% eran préstamos al promotor y el 20% inmuebles. Nace con una Misión, Visión y Valores muy concretos y estructurados, orientados al objetivo del que hemos hablado con anterioridad, liquidar los activos en 15 años. 3.1.1. Misión, Visión y Valores En primer lugar hacemos referencia a la Misión: “Desinvertir los activos en un plazo máximo de 15 años, optimizando su valor. SAREB debe asegurar su viabilidad como empresa para cumplir con los compromisos adquiridos con accionistas, inversores y la Sociedad en conjunto” Podemos observar como principalmente, la Misión refleja, su objetivo máximo, la desinversión en 15 años, pero sin dejar atrás la optimización de los activos adquiridos. En segundo lugar, se define la Visión: “SAREB es una empresa privada dedicada a cumplir el mandato público que le ha sido encomendado, contribuyendo al saneamiento del sector financiero y de la economía española. En este proceso es clave la cualificación profesional y ética de sus empleados” En la definición podemos observar que aunque siendo una sociedad privada, tiene un enfoque social marcado, haciendo referencia tanto a la economía en general española como a la ética de sus empleados. 15 Por ello, en último lugar debemos hacer mención a sus Valores, de los cuales resalta 3:  “Integridad: Supone asumir que las actuaciones y comportamientos preservarán los estándares éticos de la cultura empresarial de SAREB”  “Transparencia: SAREB asume el compromiso de una comunicación abierta de sus políticas y procedimientos, consciente de que actúa bajo la mirada atenta de la Sociedad en su conjunto”  “Compromiso cívico: La compañía opera bajo estándares éticos y con criterios socialmente responsable” Finalmente, de nuevo hacen especial énfasis en el compromiso social de la empresa. 3.1.2. Órganos de Gobierno Es muy importante para entender la estructura de gobierno de SAREB, la llamada supervisión, la cual la llevan a cabo los siguientes organismos:  Banco de España.  CNMV (Organismo de registro de los Fondos de Activos Bancarios).  Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.  Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.  Banco Central Europeo (como observador). A continuación se procederá a especificar con detalle cada órgano de gobierno y los integrantes. En primer lugar, debemos tener en cuenta la estructura de la propiedad, detallando los accionistas o participantes más significativos de la entidad. Gráfico 3.1.2.1. Partícipes en la estructura de la propiedad (en %). Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. La estructura de la administración de la entidad podemos observar varios puntos de interés, para entender la estructura de la empresa. Se detallan los miembros máximos y mínimos de miembros posibles en el órgano de administración, siendo estos 15 como máximos y 5 como mínimos. A continuación, podemos observar la información relativa al número de consejeras 16 que integran el consejo de administración, así como la evolución en los últimos 4 años. Gráfico 3.1.2.2. Número de consejeras en el consejo de Administración (en %). Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. Otro punto a tener en cuenta son las comisiones del consejo: Gráfico 3.1.2.3. Comisiones del Consejo. Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. Por último se representará la composición pormenorizada de cada comité: Gráfico 3.1.2.4. Comité de Auditoría. Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. 17 Las funciones establecidas en la normativa aplicable, para el Comité de Auditoría, son las siguientes: 1. Sistema de control interno. 2. Información Financiera Regulada, teniendo tal consideración los estados financieros anuales (individuales y, en su caso, los consolidados), los intermedios, y en cualquier otra prevista en la normativa vigente. 3. Auditor de Cuentas o Sociedad de Auditoria. Gráfico 3.1.2.5. Comité de Retribuciones y Nombramientos. Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. Al igual que el Comité de Auditoría, este Comité es un órgano colegiado establecido por el Consejo de Administración, entre cuyas funciones se encuentran las siguientes: 1. Informar de la política general de retribuciones e incentivos para los miembros del Consejo de Administración y personal directivo. 2. Proponer al Consejo de Administración, para que éste a su vez presente su propuesta a la Junta General, la remuneración de los miembros del Consejo de Administración. 3. Garantizar el cumplimiento de los requisitos previstos en la normativa aplicable y en los Estatutos Sociales para el ejercicio del cargo de miembro del Órgano de Administración de la Sociedad. 4. Evaluar el perfil de las personas más idóneas para formar parte de los distintos Comités y elevar las correspondientes propuestas al Consejo de Administración. 5. Elevar al Consejo las propuestas de nombramiento de Consejeros independientes e informar sobre las propuestas de cese de los mismos así como sobre el nombramiento de los restantes Consejeros. 18 6. Informar con carácter preceptico sobre la propuesta de reelección de Consejeros. 7. Evaluar previamente la propuesta de nombramiento, o en su caso, reelección del Presidente del Consejo de Administración. 8. Proponer, al Presidente del Consejo de Administración, el nombramiento o, en su caso, reelección del Secretario y Vicesecretario del Consejo. 9. Revisar anualmente la calificación de cada Consejero entre las diferentes categorías. 10. Informar los nombramientos y ceses de integrantes de la alta dirección. Gráfico 3.1.2.6. Comité Ejecutivo. Fuente: Informe anual de gobiernos corporativos. Las funciones delegadas en el Comité Ejecutivo están representadas conforme al artículo 249.bis de la Ley de Sociedades de Capital, el Comité Ejecutivo tiene delegadas todas aquellas facultades legal y estatutariamente delegables por el Consejo de Administración, aunque su actividad se centra en la aprobación de operaciones de negocio. El Comité Ejecutivo reporta todas sus decisiones y acuerdos al Consejo de Administración, informando previamente a todos los Consejeros del orden del día previsto para cada sesión del Comité Ejecutivo. Los miembros del Consejo que no lo sean también del Comité Ejecutivo asisten como invitados a sus sesiones de manera rotatoria, para lo que son convocados por el Presidente. El Comité Ejecutivo se reúne cuantas veces sea convocado por su Presidente y con carácter general, se reúne de forma quincenal. Desde su constitución en el mes de marzo de 2017, se ha reunido un total de 8 ocasiones, analizando 29 propuestas, todas ellas relacionadas con el negocio recurrente de SAREB, y en particular, sancionando operaciones de Desarrollo, Promoción e Inversión. En relación con la forma de la convocatoria, la formación de los miembros del Comité Ejecutivo, sus nombramientos y el acceso de la documentación y/o información se realiza mencionando anteriormente para el Consejo de Administración. 19 3.1.3. Ética y Gobernanza SAREB, a pesar de no cotizar en bolsa, ha adoptado las mejores prácticas de Buen Gobierno Corporativo aplicables a las sociedades cotizadas. Su régimen normativo es más estricto que el de una sociedad anónima estándar. Además, todos los trabajadores de SAREB están sujetos a un exigente Código de Conducta cuyos principios emanan de los valores corporativos de integridad, transparencia y compromiso cívico. Dentro del Código de Conducta son destacables los Estándares Éticos, en el que los empleados han de cumplir con el contenido del Código, el cual se fundamenta en éstos estándares:  “EL respeto a la dignidad de la persona y a los derechos que le son inherentes. SAREB está comprometida con la aplicación del contenido de la Delegación Universal de los Derechos Humanos del Pacto Mundial de Naciones Unidas, al que se encuentra adherida formalmente.  El respeto a la igualdad de las personas y a su diversidad, lo que requiere, respecto de todo tipo de relaciones personales y profesionales derivadas de los negocios y actividades, un comportamiento respetuoso y equitativo en el que no tienen cabida actitudes discriminatorias por razón de sexo, origen ético, credo, religión, edad, discapacidad, afinidad política, orientación sexual, nacionalidad, ciudadanía, estado civil o estatus socio-económico.  El estricto cumplimiento de la legalidad, que exige asumir sin excepciones la obligación de observar la legislación aplicable a las actividades de SAREB y a las actuaciones relacionadas con ellas.  La objetividad e imparcialidad profesional en todas nuestras decisiones y actuaciones.  La honestidad en todas nuestras actuaciones y la intolerancia a cualquier forma de corrupción.” Obviamente, para el cumplimiento de los compromisos de comportamiento ético se requerirá una conducta responsable, que exige responsabilidad en las acciones, tanto institucional como individual, estrictamente ajustada a los principios y criterios del Código, y una actitud responsable, que implica a los empleados en la identificación, inmediata comunicación y resolución, en su caso, de actuaciones éticamente cuestionables. Existe, asimismo, una política de prevención de conflicto de intereses que garantiza la integridad de todas las operaciones que aprueba el Consejo de Administración. En el año anterior, 2017, esta política se ha aplicado hasta en 45 ocasiones. El área de Auditoria Interna es la encargada de vigilar el cumplimiento de las normas éticas orientadas a la prevención de delitos, la protección de datos y la detección de otros riesgos. En lo que respecta a la gobernanza. SAREB se ha dotado de protocolos de seguridad para minimizar el riesgo a fallos en sus procesos, sistemas o empleados. En vista del manejo extensivo de datos sensibles, la compañía ha adoptado también sistemas de control de información financiera y de la valoración de activos. 20 Todo lo anterior se orienta no sólo a la seguridad, sino también a la eficiencia de los procesos internos de SAREB, que debe llevar a cabo en un tiempo limitado una ingente de tarea desinversora. 3.1.4. Modelo de Negocio de SAREB El modelo de negocio es fácilmente definible a través del siguiente gráfico (4.1.4.1), en el además podemos advertir la evolución del balance de la empresa desde su creación hasta final de 2017, también la cancelación de deuda durante estos años. Gráfico 3.1.4.1. Modelo de Negocio de SAREB. Fuente: Factsheet SAREB. En el gráfico es importante destacar las prioridades estratégicas hasta la fecha límite marcada por SAREB para la desinversión completa de todos los activos adquiridos en 2012. En cuanto al modelo de negocio, no apreciable en el gráfico anterior, SAREB se trata de una empresa creada para un bien social, de ahí que el 45% de la propiedad sea pública, por tanto, adaptan los intereses de los accionistas privados en conveniencia a los intereses sociales. Son más que conocidos los acuerdos con diferentes colectivos públicos facilitando la creación de empleo y la creación de viviendas sociales. A continuación, gracias a los siguientes gráficos, se observa el impacto nacional en este sentido. 21 Gráfico 3.1.4.2. Distribución de Empleos Indirectos. Fuente: Impacto Socioeconómico de SAREB. Gráfico 3.1.4.3. Cesiones a Ayuntamientos. Fuente: Impacto Socioeconómico de SAREB. El impacto social de SAREB no es puntual, a lo largo de los 6 años de existencia es fácilmente identificativo a lo largo de toda la extensión del territorio nacional. 22 4. CAPÍTULO 3 EVOLUCIÓN DE SAREB Se ha de tener en cuenta que SAREB no ha sido la primera empresa de sus características, a nivel internacional, ya podemos detectar como se han creado desde 1992 en Suecia, con Retriva and Securum, sociedades similares con buenos resultados y utilidad, posteriormente y con iguales resultados se han creado por toda Europa, aunque con mayor fuerza desde la crisis de 2007. Gráfico 4.1. Referencia Internacional. Fuente: SAREB. 23 El gráfico deja ver la importancia de la crisis de 2007, para estas sociedades, ya que prácticamente todas se crean por el impacto directo de ella en Europa. Antes de entrar en materia de manera específica, recorreremos los 5 primeros años de historia de SAREB mediante “Hechos Destacados”: En el año 2012, exactamente en noviembre se crea SAREB, y en diciembre de ese mismo año ya se suscribe la primera deuda subordinada, además de recibir los activos de BFA-Bankia, Catalunya Banc (CX), Banco de Valencia, Novagalicia Banco y Banco Gallego. Tenemos que irnos a febrero de 2013 para que se produzca la segunda suscripción de deuda subordinada, completando así sus recursos propios con 4.800 millones de euros (1.200 millones de euros en capital y 3.600 millones de euros en deuda subordinada). Por otro lado, se reciben los activos de Liberbank, Caja 3, CEISS y BMN. Hay que considerar que en mayo de 2013 se crea el Código de Conducta de SAREB, instrumento muy importante para el desarrollo profesional de la Sociedad. Pero no es hasta agosto de 2013, cuando SAREB cierra la primera operación institucional con la adjudicación de la cartera “Bull” al fondo de capital de riesgo H.I.G. Capital. Además desde bien temprano, en octubre de este mismo año, deja ver su finalidad social con la creación de un parque de 4.000 viviendas sociales. A lo largo de marzo de 2014 se anuncia un saneamiento de 259 millones de euros en la cartera de préstamos, vislumbrando una mejora notable de la situación nacional y por consiguiente de SAREB. En julio se firma el primer convenio de cesión de vivienda social. Ya para diciembre de 2014, SAREB se encomienda a cuatro gestores inmobiliarios o servicers, con gran experiencia en el sector, como son Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. La inclusión de estos gestores da resultados contundentes en apenas 3 meses, ya que en marzo de 2015 se produce un nuevo saneamiento de la cartera de préstamos por valor de 719 millones de euros. Esta inclusión también se deja ver en la gestión general de la sociedad, lanzándose este mismo mes una nueva web corporativa, que muestra todos los inmuebles en comercialización de la compañía. En octubre de 2015 se publica la Circular del Banco de España que establece los criterios para la valoración de activos de SAREB, muy importante para una compañía que no cotiza en bolsa. Y en noviembre se anuncia por primera vez la promoción de suelos pertenecientes a la sociedad. 2016 confirma la buena línea que esta siguiente la empresa, produciéndose en marzo el saneamiento de la cartera hasta el momento más abultado hasta la fecha, 2.044 millones de euros en provisiones. Debemos considerar el impacto de la Circular del Banco de España que obliga a la compañía a convertir 2.171 millones de euros de deuda subordinada a capital. No es hasta abril de 2016 cuando concluye la migración de información de la cartera de activos adjudicados a cada uno de los cuatro servicers (Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia). No por ello SAREB deja de aliarse con diferentes promotores inmobiliarios, tal como hizo en septiembre, y gracias a ello desarrolla un total de 19 suelos de uso residencial en régimen de coinversión y permutas. En diciembre gracias a los cambios en la normativa contable, SAREB refleja los deterioros contra el patrimonio, en lugar de cargarlos contra los resultados. Además 30 de los deterioros en una Cuenta de Ajustes por Cambios de Valor que forma parte del patrimonio neto de la compañía y que no se tiene en consideración a efectos de las causas de reducción de capital y de disolución de la sociedad. La evolución del deterioro en SAREB, pone de manifiesto que las minusvalía se concentran en aquellos activos financieros que no cuentan con garantías reales eficaces, o que directamente no están respaldados por ninguna garantía, es decir, que son préstamos con un valor nulo salvo que se demuestre lo contrario. No obstante, las estimaciones que se realizan para la cartera de activos inmobiliarios constatan la existencia de una plusvalía de 694 millones de euros, un 9% de su valor neto contable. (Informe anual SAREB, 2017). La Cuenta de Resultados que se muestra a continuación sigue las paustas del Plan General Contable (PGC). Gráfico 5.1.1. Comparación de las Cuentas de Resultados Contables: 2017 y 2016. Fuente: Informe de Actividad de SAREB. Si se tiene en consideración la totalidad de los cobros y devengos, la cifra de ingresos de sus operaciones con activos financieros e inmobiliarios se eleva a 3.814 millones de euros en 2017 y un margen bruto de 748 millones de euros que corresponde en su mayoría a los activos financieros. 31 A estos importes, es necesario sumarles, tanto en ingresos como en márgenes, un total de 19 millones de euros (en concreto a la línea de gestión y venta de inmuebles) adicionales en 2017 y 27 millones en 2016 que se corresponden con la actividad de la compañía (correcciones de valor, ingresos por resolución de contratos, cobros de activos en servicing). En este contexto, el ejercicio 2017 se ha cerrado con una cifra de negocio total que asciende a 3.883 millones de euros, ligeramente por debajo de los 3.923 millones resultantes en el ejercicio anterior. No obstante, el margen bruto ha alcanzado los 767 millones de euros, un 16% superior a los 664 millones de euros. La mayor parte de los ingresos, 2.623 millones de euros, se ha obtenido de la gestión y comercialización de los activos financieros, en tanto que 1.191 millones corresponden a activos inmobiliarios. Así, SAREB ha obtenido en 2017 un margen de ventas superior al del año anterior, a pesar del menor volumen de ingresos en el año.(Informe anual SAREB, 2017) Los gastos no financieros de la sociedad ascienden en 2017 a 683 millones de euros, misma cantidad que en 2016. De ellos, el 35% se corresponde con las comisiones derivadas de los contratos de gestión, administración y comercialización con los servicers. Entre los gastos de estructura hay que considerar el importante esfuerzo económico soportado por SAREB anualmente para mejorar la información de sus activos, que incluye en 2017 la actualización de una parte importante de las tasaciones. Todo ello mayoritariamente para dar cumplimiento a la exigencia regulatoria de valoración de la cartera. 32 Gráfico 5.1.2. Gastos de Estructura (Millones de Euros): 2017 y 2016. Fuente: Informe de Actividad de SAREB. Desde su origen, en noviembre de 2012, SAREB ha reducido el importe de la deuda senior emitida para su constitución en 12.906 millones de euros, el 25,4%, de los cuales 3.050,5 millones de euros corresponden al ejercicio 2017. SAREB ha continuado en 2017 cumpliendo con el pago de la deuda emitida para la adquisición de los activos que constituyen su cartera, así como con el pago de los intereses generados. Durante este periodo se ha cancelado un total de 3.050 millones de euros de deuda senior con cargo a la caja generada en 2017. Adicionalmente, hay que tener en consideración la amortización de 889 millones de euros pertenecientes a la “escrow account” (según lo dispuesto en el contrato de suscripción de la deuda senior) y la subsanación del perímetro traspasado a SAREB por valor de 30,5 millones de euros. Los costes financieros de la deuda de la compañía desde su creación ascienden a 4.197 millones de euros, de los cuales 2.780 millones han ido a parar directamente a entidades cedentes de los activos de SAREB en concepto de intereses. A cierre de 2017, SAREB mantiene un volumen de capital y deuda subordinada que asciende a 1.734 millones de euros, que junto con las reservas de 1.751 millones de euros, conforman un patrimonio total de recursos propios por valor de 3.485 millones de euros.(“SAREB,” 2012). 33 5.2. PREVISIÓN A CORTO PLAZO La Sociedad afrontó el ejercicio 2017 como el año de consolidación de todo lo avanzado en los años precedentes protagonizados por las migraciones. Una vez estabilizada y fortalecida su nueva estructura no sólo interna sino externa, en lo que los nuevos servicers está ya a plena actividad tanto por cerrar sus tareas técnicas como por ir tomando el efectivo control de los activos. El 2018 se presenta como un ejercicio de reforzamiento de estos mensajes, de mayores exigencias en la medida en que la cartera pueda ofrecer menos ámbitos de liquidez que en años precedentes. Para ello se ahonda en un más exhaustivo conocimiento y segmentación de la cartera que permita enfocar las acciones comerciales a aquellos segmentos más proclives a la transacción a unos precios competitivos. Se propondrá un modelo de procesos basado en las tareas como unidad básica para a través de su agregación según los productos crear esquemas ágiles no solo en su gestión diaria, sino en la capacidad para modificarse y reinventarse ágilmente según las necesidades. Mantendrán la estrategia de información, este conocimiento de la cartera irá más allá del cumplimento regulatorio. El plan de Negocios de la Sociedad cuenta con un horizonte temporal que contempla toda la vida de la compañía y que es el objeto de actualización anual. Dicho plan lo basan en proyecciones de los flujos de caja de la compañía derivados de la desinversión de los activos en función del importe que se espera recuperar de cada activo en la fecha de desinversión. Por lo que se refiere a la evolución del merado esperada para 2018, parece evidente que, a pesar de la fragmentación del mercado inmobiliario y superado en el primer trimestre la crisis de cierto vacío gubernamental así como un mayor optimismo sobre la resolución del conflicto político en Cataluña, se observa cierta recuperación a nivel general, en la que se va ampliando, aunque sin llegar a todo el territorio nacional, los movimientos que se evidenciaron en 2017 en submercados como Madrid, Barcelona y provincias de costa mediterránea en los activos de tipo residencial. Lo que igualmente ha promovido la aparición de sociedades inmobiliarias con expectativas de salida a bolsa en el medio plazo. Figuras tales como socimis, en las que SAREB ya es un jugador aventajado con la sociedad Témpore Properties de inminente salida a cotizar. En conjunto, la consolidación de expectativas positivas en la coyuntura macroeconómica, la infraestructura creada, la fuerte capacidad operativa de los canales de venta minoristas creadas por SAREB, la mejora en la información de activos en términos de segmentación y liquidez, y sobre todo la dinamización comercial propia de los servicers una vez hayan tomado el control efectivo de las carteras migradas debe permitir alcanzar en 2018 cifras de negocios claramente mejores a las del año 2017, tanto en volúmenes como en márgenes. Todo ello sin olvidar los principales riesgos del negocio, tales como: Crisis en el mercado patrimonial (precios, ocupaciones, impagos), descensos en la valoración de activos, adormecimiento financiero y escasez de liquidez, impacto de posibles cambios en la legislación fiscal/lega, etcétera. (“Impacto socioeconómico de Sareb,” 2017). 34 6. CONSIDERACIONES, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES SAREB es un proyecto híbrido público-privado, como tal, ha sufrido de una serie de transformaciones internas que no han favorecido al desarrollo normal y lógico de su actividad, añadido a la incertidumbre del entorno en el momento de su creación y mala gestión en un primer momento por parte de los administradores de la Sociedad, provocó un lento posicionamiento en el mercado, por lo que han necesitado de 5 años, desde 2012 hasta 2017, para tener un impacto realmente positivo apreciable a nivel social y a nivel rentabilidad. Aunque ciertamente ha tenido una evolución lenta, la Sociedad empieza a despuntar por encima de otras empresas del sector inmobiliario, creciendo en el último año por encima del 7%. Entendemos que los buenos resultados son consecuencias directas de su gestión y las decisiones tomadas a lo largo de estos 5 años, creado alianzas fuertes con sus proveedores y dejando parte de su gestión a empresas experimentadas en el sector inmobiliario, gracias a sus servicers. Obviamente, tenemos que tener en cuenta el momento actual de la economía española que crece por encima de la media europea, al 3%. Aunque, ciertamente el mercado inmobiliario español no termina de lanzarse, sigue aletargado debido a las secuelas que ha dejado la crisis del 2007. Nos permitimos, a posteriori, sin sonar ventajista, considerar haber tomado medidas ante situaciones de crisis con carácter preventivo y no tener que llegar a situaciones como las vividas en 2007, que tuvimos que esperar hasta 2012, para desarrollar este mecanismo de liquidez bancaria. Otros países europeos, desarrollaron estas sociedades en 2008, justo cuando eran realmente conscientes de que estábamos inmersos en una situación comprometida económicamente hablando. Finalmente, hacer una reflexión: “Los políticos son el reflejo de las personas que representan, empecemos el cambio desde los cimientos”. 35 7. ANEXO I: NOTICIAS RELEVANTES SOBRE SAREB Noticia 1: “Sareb promueve la construcción de 783 viviendas en grades ciudades españolas” La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, promoverá la construcción de 783 viviendas y 1.200 garajes en trece suelos que están ubicados en grades ciudades españolas, en los que ha identificado una destacada oportunidad comercial. (24/11/2015). Noticia 2: “Colau traga y firma con la Sareb la cesión de 200 viviendas “sin privilegios”” Sareb firma con el Ayuntamiento de Barcelona la cesión temporal en usufructo de 200 viviendas, que serán destinadas a afrontar situaciones de emergencia. (16/12/2015). Noticia 3: “Peritos del Banco de España elevan a 46.000 millones el rescate de Bankia por incluir la Sareb” Los peritos del Banco de España señalan en un nuevo informe presentado a la Audiencia Nacional, que el rescate público de Bankia fue superior a las cifras conocidas. Según los expertos, el coste superaría los 46.000 millones de euros; muy por encima de los 22.500 millones conocidos, por incluir los activos traspasados a la Sareb. (04/04/2016). Noticia 4: “Sareb pondrá a la venta 4.100 viviendas de precio medio por toda España” Sareb cuenta actualmente con una cartera de unas 4.100 viviendas en distintas fases de construcción, repartidas por toda España y que saldrán al mercado a un precio medio, según detalló el director de Desarrollo Inmobiliario del denominado banco malo, Andrés Benito. (26/01/2017). 36 Noticia 5: “Urbas se dispara un 20% tras refinanciar sus deudas con Sareb” La novación de deudas con la Sareb minora el pasivo pendiente de pago de Urbas y además repercute positivamente en su resultado financiero. (09/03/2017). Noticia 6: “Sareb pone a la venta 3.716 viviendas desde 17.000 euros hasta 394.417 euros” Sareb ha puesto a la venta 3.716 viviendas nuevas ubicadas en 16 comunidades autónomas y con precio entre 17.000 euros y casi 400.000 euros en el marco de su campaña “Casas de estreno”, que durará tres meses. (16/05/2017). Noticia 7: “Sareb contrata a Renta 4 y Clifford Chance para asesorar la salida a Bolsa de su socimi” La Sociedad de Gestión de Activos Procedente de la Reestructuración Bancaria, ha contratado a Renta 4 como asesor global para la salida a Bolsa de la Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (socimi) que planea crear para finales del año 2017, mientras que Clifford Chance será el asesor legal de la operación. (09/06/2017). Noticia 8: “La banca acelera la venta del exceso de ladrillo heredado de la crisis” El sistema financiero enajenó solo en 2017 casi el doble de lo que vendió entre 2012 y 2016. La tendencia se mantendrá a lo largo de este año 2018. (11/02/2018). 37 8. BIBLIOGRAFÍAS Y REFERENCIAS Chesnais, F. (2009). El fin de un ciclo. Alcance y rumbo de la crisis financiera. Retrieved from http://www.rebelion.org/mostrar.php?tipo=5&id=Fran%E7ois Chesnais&inicio=0 E. Ruiz-Hidalgo. (2015). Colau traga y firma con la Sareb la cesión de 200 viviendas. Invertia. Retrieved from www.invertia.com EFE. (2015). Sareb promueve la construcción de 783 viviendas en grandes ciudades españolas. Eldiario.es. Retrieved from https://www.eldiario.es/economia/Sarebpromueve-construccion-viviendas-espanolas_0_455654925.html ELboletin. (2017). Urbas se dispara un 20. E.B. Retrieved from https://www.elboletin.com/mercados/146647/urbas-dispara-bolsa-refinancia- deuda-sareb.html Europa Press. (2017). 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