Análisis territorial del crecimiento y la crisis del sector de la construcción en España y la Comunidad Autónoma de Andalucía

5 issn imp eso 0250-7161 | issn digi al 0717-6236 Recibido el 29 de ab il de 2011, ap obado el 2 de agos o de 2011 E- mail: Al onso Fe nández, [email p o ec ed] | Es ella C uz, [email p o ec ed] Es e a ículo es esul ado de los abajos ealizados en el P oyec o de In es igación “Gobe nanza e i o ial y con o mación espacial de des inos u ís icos. Discu sos, p ocesos y dialéc icas en di e en es escena ios” (Re CSO 2010–20284), inanciado po el Minis e io de Ciencia e Inno ación de España. Plan Nacional de I+D+i 2008–2011. VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 | ARTÍCULOS | ©EURE Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis del sec o de la cons ucción en España y la Comunidad Au ónoma de Andalucía Al onso Fe nández-Tabales. Uni e sidad de Se illa, Se illa, España. Es ella C uz. Uni e sidad de Se illa, Se illa, España. esumen | España ep esen a un caso excepcional a escala mundial de c ecimien o del sec o de la cons ucción y subsec o de la i ienda desde los úl imos años del siglo pasado has a 2007, a pa i del cual el sec o se pa aliza y a as a al conjun o de la economía española. Se p esen an los p incipales asgos y da os del p oceso, así como un diagnós ico de sus ac o es explica i os. Te i o ialmen e se desciende al caso de Andalucía, donde el enómeno ha sido especialmen e in enso. La me odología se basa en la selección, desa ollo y aplicación de indicado es es adís icos, a escala p o incial pa a el caso español y coma cal pa a el andaluz. Los esul ados son p esen ados ca og á icamen e y alo ados según la incidencia en los e i o ios. Finalmen e, la discusión se cen a en el compo amien o de los dis in os e i o ios an e el enómeno. Al espec o, es posible con i ma que aquellos que con mayo in ensidad se han o ien ado hacia la cons ucción han sido pos e io men e los más a ec ados po la c isis, y plan ea el pelig o de que el p oceso pueda einicia se en el u u o. palab as cla e | me cado inmobilia io, expansión u bana, c isis económica. abs ac | The cons uc ion and housing sec o has been e y impo an in Spain, and was an excep ional case o g ow h o he economy in he coun y up o 2007, when he wo ld c isis began and he Spanish economy ell sha ply. The main cha ac e is ics, da a, and a diagnos ic o he p ocess be o e and du ing he c isis a e analysed in his pape . Andalucia, a Spanish au onomous egion whe e he phenomenon has been especially se e e, is discussed in dep h. The me hodology is based on he applica ion o some s a is ical indica o s a p o incial and egional scale and he esul s a e p esen ed using ca og aphic me hods o es hei incidence in he e i o y. Finally, he discussion ocuses on he places whe e he phenomenon is mo e signi ican . To his ega d, i is possible o con i m ha e i o ies whe e he cons uc ion sec o was mo e in ensi e un il 2007 a e he a eas mos a ec ed by he c isis, and ha he e a e isks ha his p ocess migh s a o e in he u u e. key wo ds | eal s a e ma ke , u ban sp awl, economic c isis. 6©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 In oducción El a ículo iene como obje i o p incipal analiza con un en oque e i o ial el p o- ceso de c ecimien o y pos e io c isis del sec o de la cons ucción en España du- an e la p ime a década de es e siglo. Pa a accede a un mayo ni el de de alle en el análisis, se descende á en escala al caso de la Comunidad Au ónoma de Andalucía, donde el enómeno ha enido una especial ele ancia. Po úl imo, se o ece una p opues a de indicado es álidos pa a la e i o ialización de los p ocesos, su análi- sis y la ob ención de conclusiones de ca a al u u o. Pa a odo ello, las p egun as básicas de in es igación que se plan ean son: - ¿Cons i uyen los casos español y andaluz una singula idad cien í icamen e e- le an e en los escena ios eu opeo y mundial, debido a los asgos cuan i a i os y cuali a i os del p oceso de c ecimien o y pos e io c isis del sec o de la cons- ucción? - ¿Puede a i ma se que una ma cada o ien ación de las es uc u as socioeconó- micas y e i o iales hacia el sec o de la cons ucción, an o en los ámbi os locales como coma cales, las hace se iamen e ulne ables a los cambios de la coyun u a? - Desde el pun o de is a me odológico, ¿ esul a adecuado el conjun o de indi- cado es u ilizado pa a el a amien o del ema obje o de es udio? Singula idades cuan i a i as y cuali a i as del caso español La exis encia de ciclos económicos inculados al sec o de la cons ucción no es algo nue o en la expe iencia española. Du an e la segunda mi ad del siglo XX y p incipios del XXI, la economía española ha es ado ma cada po p ocesos de auge en el sec o de la cons ucción, pese a que las ci cuns ancias sean muy di e en es, según el pe iodo analizado. El p ime boom, ca ac e izado po la cons ucción de más de 500.000 i iendas anuales, se egis ó en la década de 1960, uno de los mo- men os de mayo c ecimien o del sec o has a que empezó la ecesión ligada a la p ime a c isis pe ole a de 1973. T as esa coyun u a, que a ec ó de mane a gene a- lizada a oda Eu opa, se p odujo una nue a ase de expansión en la segunda mi ad de los ochen a, un impo an e c ecimien o especula i o y de p ecios impulsado, en buena pa e, po la in ensa ac i idad in e so a en in aes uc u as que u o luga a pa i de la in eg ación de España en la Unión Eu opea, así como po la in e sión en cons ucción esidencial, aunque es a úl ima no supe ó las 400.000 i iendas anuales (Na edo, 2004; Cuad ado-Rou a, 2010). En la ac ualidad, la expe iencia española p esen a, an o po el acele ado c e- cimien o del sec o de la cons ucción desde inales del siglo pasado has a 2007, como po el b usco colapso del mismo en años pos e io es, un caso excepcional en el escena io eu opeo y mundial, así como espec o de las an e io es c isis i idas en el país. Su singula idad se de i a, en p ime luga , de la magni ud y ci cuns ancias que 7 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE han acompañado al úl imo pe íodo alcis a, mucho más acusadas que las ya i idas en el país hace décadas, como se mos a á más adelan e. Un da o muy signi ica i o al espec o es que en el año 2006 se cuan i icó una ci a ce cana a las 670.000 i iendas lib es iniciadas, la más al a del pe íodo de auge. En segundo luga , el caso español es no able po la in ensidad del impac o de la c isis inancie a que, si bien se inició en el ex e io (Es ados Unidos), alcanzó en el caso español una i ulencia e in ensidad que solo pueden explica se po el inadecuado modelo de c ecimien o igen e en el momen o (Be na dos, 2009), el cual se ha demos ado insos enible en el iempo. La consecuencia ac ual es que España es á expe imen ando dos c isis supe pues- as: la de i ada del p oceso de up u a de la bu buja inmobilia ia ocasionada po el modelo de desa ollo económico de la úl ima década; y la gene ada po la c isis económica inancie a in e nacional, con g an epe cusión sob e el sis ema banca io nacional y con las conocidas consecuencias de endeudamien o po las que es án a a esando el Es ado y las Comunidades Au ónomas. El ca ác e singula de la expe iencia española puede se demos ado a pa i de un conjun o de esul ados es adís icos ( an o cuan i a i os como cuali a i os), cuya selección se p esen a a con inuación. En p ime luga , desde la mi ad de la década de los años no en a has a el año 2007, la economía española se ca ac e izó po a a esa un po en e ciclo expansi o, con c ecimien os anuales del PIB supe io es al 3%, lo que cons i uye la a iación posi i a más acusada del PIB espec o del es o de países de la UE-12, has a que se p odujo el cambio de endencia económica mundial en el año 2008. Exis e ac ualmen e un ele ado ni el de coincidencia en la li e a u a cien í i- ca (Na edo, 2006; Rod íguez López, 2007; Ga cía-Mon al o, 2009) ace ca de la no able in luencia que ha enido en es e c ecimien o la p og esi a basculación del modelo económico español hacia el sec o de la cons ucción, pa eciendo inne- gable que el acele ado inc emen o del peso p opo cional del mismo no puede se ajeno al esul ado global. A es e espec o, la singula idad del caso español queda bien e lejada en los da os que Eu os a p opo ciona con elación al olumen de población empleada dedicada a es a ac i idad económica. Si se ealiza es e análisis en é minos absolu os pa a el año 2006, España, I alia, F ancia, Alemania y Reino Unido son los países que encabeza ían el anking de mayo núme o de empleados en es e sec o .1 En é minos ela i os, los esul ados son aún más impo an es: el 14,17% de la población española dada de al a en la Segu idad Social es aba emplea- da en el sec o de la cons ucción, aspec o en que ocupa el segundo luga después de Luxembu go (18,29%). De o ma pa alela, y como consecuencia di ec a de la e olución an e io , as el es allido de la c isis el p o agonismo del sec o de la cons- ucción en la des ucción de empleos ha sido muy ele an e. Así, a modo de ejem- plo con los úl imos da os conocidos, de la caída de a iliados a la Segu idad Social en 2010, ci ada en 218.857 pe sonas, el 90% p ocedía del sec o de la cons ucción (Teso e ía Gene al de la Segu idad Social, 2011). 1 España: 2.797.500, I alia: 1.844.895, F ancia: 1.651.546, Alemania: 1.498.760, Reino Unido: 1.393.461. Valo es apo ados po Eu os a pa a el año 2006 (unidad: pe sonas). 8©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 El auge del sec o de la cons ucción en los p ime os años del siglo se hace pa en e al compa a se su e olución c onológica con la del es o de amas de la ac i idad: en da os ela i os, omando el año 2000 como base 100, se obse a cómo la cons ucción aumen ó su alo añadido b u o (VAB) en la economía española en 43% en e los años 2000 y 2007 (Ins i u o Nacional de Es adís ica [INE], a ios años), siendo con di e en- cia la ac i idad que ha expe imen ado un inc emen o más acusado en dicho in e alo. Po o a pa e, el sec o de la cons ucción en España p esen a una se ie de ca- ac e ís icas que lo han di e enciado de la mayo ía de los países de la Unión Eu o- pea. Una de las más des acables se e ie e a que el p incipal olumen de cons uc- ción se ha basado en ob a nue a, an o en i ienda como en ob a pública; de es a o ma, según da os del Obse a o io de la Sos enibilidad de España (2009), el alo más al o de nue as i iendas cons uidas se ob u o en el año 2006, con la ci a de 18.000 i iendas nue as po cada millón de habi an es, en e a las 5.000 i iendas po cada millón de habi an es de los Es ados Miemb os de la UE. Según las úl imas es adís icas p opo cionadas po el Minis e io de la Vi ienda, el pa que inmobi- lia io español aumen ó en 4.095.448 nue as i iendas en el pe íodo 2001–2008. Igualmen e, un da o signi ica i o del pa que de i iendas español espec o del es o de países eu opeos que apa ece ecogido en el in o me Housing S a is ics in he Eu- opean Union (Dol & Ha ne , 2010), es que desde el año 2005 se egis an los alo- es más al os e e idos al indicado “núme o de i iendas po cada mil habi an es” En es e sen ido, en el año 2008 se cuan i icaban en España 544 i iendas po cada mil habi an es, seguida de la ex República Democ á ica Alemana y Finlandia, con 537 y 531 i iendas po cada mil habi an es, espec i amen e (si bien pa a alo a adecuadamen e es os da os hay que ene en cuen a, como se amplia á y p ecisa á en epíg a es pos e io es de es e a ículo, que buena pa e de dichas i iendas son esidencias secunda ias, y que o a pa e conside able pe enece a población ex- anje a que las u iliza una pa e del año). T as es os años de ingen e c ecimien o del pa que inmobilia io, el descenso de las ci as a pa i del cambio de endencia en 2007 ha esul ado de g an b usque- dad. En es e sen ido, esul an muy signi ica i os los da os p opo cionados po la Ag upación de Fab ican es de Cemen os de España (O icemen) con elación a la en a de cemen o g is, la que pasó de 45.226.394 Tm a 24.578.608 Tm en e los años 2007 y 2009, es o es, un po cen aje de dec ecimien o de 45,65%. Igualmen e de in e és son los da os e e idos a i iendas lib es iniciadas en Es- paña, al y como se mues a en la g á ica de la Figu a 1. Como indican los úl imos da os disponibles, el núme o de i iendas lib es iniciadas en 2010 no llega al 10% de la ci a alcanzada en 2006 (Minis e io de Fomen o). De hecho, el da o egis a- do en 2010 (63.090 i iendas) no encuen a p eceden es en la se ie es adís ica de dicho Minis e io, que o ece da os desde 1990. Con elación a la demanda de i ienda, es no able la caída expe imen ada a pa - i de la segunda mi ad de 2007, con un aumen o de las di e encias en e las i ien- das e minadas y las i iendas endidas de nue a cons ucción. En ese con ex o, el s ock de i iendas e minadas no endidas acele ó su c ecimien o, gene ando en 2005 un pa que ap oximado de 200.000 i iendas, el cual ha aumen ado has a al- 9 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE canza una ci a es imada de 687.523 unidades al 31 de diciemb e de 2010 (Minis- e io de Fomen o, 2011). Esa in ensa caída del sec o ambién queda e lejada en las ci as de ansacciones de i iendas, las cuales mues an un descenso en las en as de 53,60% en e los años 2007 y 2010 en España, según las es adís icas publicadas po el Minis e io de Fomen o, educción que en la Unión Eu opea solo se ha is o supe ada po el caso i landés (-68,21%) (Dol & Ha ne , 2010). O o indicado de in e és que e leja la caída del sec o es el e e ido a los p ecios de la i ienda lib e, los cuales han expe imen ado una a iación nega i a de 15,40% en e los p ime os imes es de 2008 y 2011. Figu a 1 Núme o de i iendas lib es iniciadas en España (2004–2010) 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 años nº i iendas lib es uen e elabo ación p opia a pa i de da os del Minis e io de Fomen o. Sín esis de ac o es explica i os del p oceso Un p oceso que egis a las magni udes an e io men e expues as di ícilmen e pue- de se gene ado po un solo ac o o un conjun o simple de los mismos. En e ec o, en es e caso puede pe cibi se una compleja e in incada ed de causas in e elacio- nadas, cuyo a amien o equie e un en oque ansdisciplina . A con inuación, y con las sal edades señaladas, se o ece una sín esis de dichas causas, es uc u adas emá icamen e. Causas inancie as En el me cado esidencial, las en idades inancie as ienen el decisi o papel de p o- po ciona inanciación pa a la adquisición de suelo, cons ucción de inmuebles y comp a de i iendas. Es as ci cuns ancias con ie en a las en idades inancie as en 10 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 agen es de e minan es del ciclo inmobilia io, al condiciona la o e a u u a y de- manda ac ual de i iendas. De es e modo, puede a i ma se que las causas inancie as son las que mayo incidencia han eje cido inalmen e en la dinámica inmobilia ia, y especialmen e en los i mos del p oceso. Des aca pode osamen e el muy a o able con ex o de bajos ipos de in e és impe an es du an e el pe iodo examinado, los cuales han posibili ado unas excelen es condiciones de inanciación pa a la comp a de inmuebles (po pa e del consumido inal) o pa a el emp endimien o de p o- yec os de u banización y cons ucción (po pa e de los agen es p omo o es). De hecho, como a i mó ya emp anamen e uno de los más p es igiosos especialis as en la ma e ia, “la incidencia expansi a de la baja del ipo de in e és sob e la demanda inmobilia ia [en España] apo a un ejemplo modélico de la in e acción en e los aspec os inancie os y los inmobilia ios” (Na edo, 2002, p. 12). De al in e acción exis en abundan es p eceden es in e nacionales que a i ican el diagnós ico, e e- enciados po la li e a u a cien í ica: Co ea del Su a inales de los ochen a y p in- cipios de los no en a (Kim, 1999); Reino Unido du an e los ochen a y siglo ac ual (Meen, 1996; Hamne , 2009); I landa a inales de los no en a y comienzos de la década siguien e (S e enson & Young, 2006); Es ados Unidos (Shille , 2008). Pa a el caso de España hay ambién a ios es udios de ecien e da a (Ga cía Mon- al o, 2009; Rod íguez López, 2009; Tal a ull de la Paz, 2010; Pa eja-Eas way & Sánchez-Ma ínez, 2011). En e ec o, en la p ime a mi ad de la década pasada se han con abilizado en España los ipos de in e és más bajos de los úl imos cincuen a años (Rod íguez López, 2007, p. 84), con alo es es ablecidos en con inuo descenso po el Banco Cen al Eu opeo, has a llega a si ua se en e 2003 y 2005 en o no al 2%. Tal si ua- ción con as a abie amen e con la década an e io , en la que las asas hipo eca ias alcanza on en España ci as es ables en e el 12% y el 15%. A ello se ha unido un inc emen o no able en los plazos medios de de olución de los p és amos hipo eca- ios (unos ein icinco años, pe o llegando en algunos casos a los cua en a y has a a los cincuen a años), la ele ación en la elación p és amo/ alo y la p ác ica ausencia de es icciones c edi icias. De odo es o puede conclui se que las condiciones del c édi o pa a la adquisición y p omoción de i ienda han sido las mejo es de la his- o ia de España desde que hay cons ancia es adís ica. Es as condiciones de inanciación han sido, asimismo, de e minan es pa a una ele ación igualmen e his ó ica del p ecio de la i ienda (con las consiguien es alzas en los bene icios de los agen es p omo o es, p incipal mecanismo dinamizado de la oleada cons uc i a). Ello se explica po el hecho de que en el me cado de la i ienda el p ecio del p oduc o no iene de e minado po la dialéc ica o e a-demanda, o po una olun ad o disposición a paga un p ecio (en unción de la calidad del p oduc o, hábi os de consumo, e cé e a), sino que se es ablece a pa i de la “capacidad lími e de pago” de la demanda, ele ándose muy po encima de los cos es pa a ace ca se al “ echo de capacidad adquisi i a de la población” (Ocaña, 2009, p. 358). A pa i de es e hecho, es ácil deduci que las his ó icas condiciones del me ca- do hipo eca io se han aducido en una acusada ele ación de la capacidad adquisi i- 11 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE a en amplias capas de la población (medida co idianamen e en la mensualidad que se paga po el p és amo hipo eca io), cimen ándose así un ingen e p oceso de ad- quisición de i iendas, pese a la ele ación acele ada de su p ecio. A ello se une que las condiciones a o ables de inanciación han sido igualmen e dis u adas po las emp esas cons uc o as y agen es p omo o es, que de es a o ma han podido a on- a con mayo acilidad y meno es cos es inancie os sus ope aciones inmobilia ias. De hecho, es a o ien ación de las en idades inancie as españolas hacia el p és amo a la p omoción inmobilia ia, no an o al p és amo a comp ado es, ha colocado a al- gunas de ellas en di ícil posición as el colapso del sec o en 2008. En los ejemplos más ex emos —como en el conocido caso de la Caja de Aho os de Cas illa-La Mancha en ma zo de 2009—, se ha llegado a la necesidad de su in e ención po el Banco de España, lo que ha obligado a que o as en idades emp endan ápidos p ocesos de usión o abso ción pa a e i a simila desenlace. Po su pa e, la coyun u a de bajos ipos de in e és, aducida en una escasa en abi- lidad de los depósi os banca ios, unida a una educción del a ac i o de las in e siones bu sá iles du an e el pe iodo, ha con ibuido de o ma mani ies a a di igi la p ác ica o alidad del aho o nacional hacia la adquisición de suelo o inmuebles, en los que la e alo ización anual po la acele ada subida de p ecios auspiciaba bene icios no o- iamen e supe io es a los o ecidos po las es an es o mas de in e sión. Jun o con ello, se ha desincen i ado el aho o (a es e espec o, bas e eco da que du an e más de ein icua o meses a mediados de la p ime a década del siglo los ipos hipo eca ios descendie on po debajo de la in lación, igu ando po an o a in e és ne o nega i o [Ca uana, 2005]), con lo que se alimen ó odo el mecanismo expansi o del sec o . En es e sen ido, cabe des aca como ac o explica i o la ex ensión de la concep- ción según la cual la i ienda se ans o ma de bien de uso en bien de in e sión, o incluso de especulación. Es e hecho —la adquisición de i iendas no an o con el obje i o de su u ilización (ya sea como esidencia p ima ia o secunda ia), sino pa a la ob ención de bene icios con su en a pos e io — no es en absolu o no edoso ni p i a i o del caso español (Whi ehead, 2006; No is & Wins on, 2010), pe o alcanzó dimensiones espec acula es a mediados de la p ime a década del siglo en España. La causalidad del mismo ya ha sido en buena pa e señalada al a a de la incidencia de la e olución de los ipos de in e és, a lo que cabe añadi el a lo amien- o de “dine o neg o” gene ado po la en ada en igo del eu o, y la di ícilmen e demos able —pe o algo más que anecdó ica— llegada a España de capi ales p o- ceden es de edes in e nacionales de ac i idades ilegales. Todo ello pe mi e explica la p esencia de la inalidad in e so a, más allá de la lógica demanda de uso, como uno de los p incipales mo o es del p oceso, con la consiguien e ele ación a i icial de los p ecios de la i ienda, que a la ez e oalimen a el mecanismo y casi impo- sibili a el acceso a la misma de la demanda eal, en especial la que busca adqui i el bien inmueble pa a la o mación de nue os hoga es. En es a dinámica ha enido pa icula ele ancia lo que algunos au o es (Mal- pezzi & Wach e , 2005) ienen denominando “compo amien o miope” de los pa icipan es en el me cado de la i ienda, los cuales ci an sob emane a sus expec- 12 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 a i as de bene icio in e so en el his o ial de p ecios ecien es del sec o , con iando en que las endencias alcis as, e iden es a co o plazo, se sigan man eniendo y les pe mi an liquida bene icios median e la en a del bien an es del es allido de las conocidas “bu bujas inmobilia ias” (S e enson & Young, 2006). Bas e pa a e leja la dimensión del enómeno en España que pa a inales de 2008 se es imaban en 997.652 las i iendas acías no endidas, de las que 449.111 se si uaban solo en la cos a medi e ánea y a chipiélago balea (Minis e io de la Vi ienda, 2009), como mues a inequí oca del des ase en e o e a y demanda eal y de la magni ud de ecu sos a apados as el es allido de la bu buja. Causas demog á ico-p oduc i as Los ac o es demog á ico-p oduc i os son los más e iden es —po así deci lo, los más “na u ales”— en el inc emen o del pa que de i iendas, y su incidencia en el caso español es ácilmen e cons a able (si bien no explican la magni ud del enómeno). En e ec o, du an e el inal de la década de los no en a y la p ime a mi ad de la siguien e, la economía española p esen ó asas de c ecimien o del PIB muy no a- bles, supe io es al 3% in e anual: ellas alcanza on, sob e un índice base 100 pa a el año 2000, una ci a p opo cional de 126,1 pa a el PIB de 2007 (INE, 2009), lo que se adujo en una mejo a gene alizada de los ni eles de en a y empleo, con un des- acable inc emen o de la población ac i a. Ello ha signi icado pa a g andes con in- gen es de población la posibilidad de accede al me cado de la i ienda, bien pa a la adquisición de una p ime a esidencia, o pa a cambia a mejo la an e io men e poseída o inco po a una segunda esidencia acacional. Todo ello, lógicamen e, ha dinamizado el sec o inmobilia io, con pau as bien conocidas y es udiadas en o os países (Englund & Ioannides, 1997; O ok & Te ones, 2005). De o ma pa alela e in e elacionada con lo an e io , se egis a un conside able inc emen o demog á ico, impulsado esencialmen e po la llegada de inmig an es, que en la década de 1995 a 2005 se ci ó en unos cua o millones de pe sonas, casi el 10% de la población o al (INE, 2007), en un p oceso absolu amen e inédi o en la his o ia de España. Es e eno me lujo inmig a o io ha p esionado de di e en es o mas el me cado de i iendas, como co esponde a su p opia he e ogeneidad: po una pa e, los inmig an es p o enien es de países con meno ni el de desa ollo, enidos en busca de abajo, han ocupado los es a os más bajos de dicho me cado ( undamen almen e alquile es, pe o al e i aliza es e segmen o ambién coope an al inc emen o de los p ecios y los bene icios del es o del pa que inmobilia io; y ello sin desp ecia la comp a de i iendas po pa e de los mejo si uados); po o a, es án los p oceden es de países eu opeos más desa ollados, en pa icula jubilados que ijan su esidencia en España, cuya singula idad y no able incidencia equie en se a adas con mayo de enimien o a con inuación. El enómeno en sí es bien conocido, siendo el hecho di e encial del caso español las magni udes alcanzadas y la cele idad con que se ha desa ollado. Consis e en la llegada de población de edad a anzada (de ahí la exp esión “ge on oinmig ación” con la que ha sido designada), ya jubilada, p oceden e de países con ele ado ni el de desa ollo, 13 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE que adquie en esidencias en las zonas li o ales y u ís icas españolas, si bien p og esi- amen e han ido aden ándose en el in e io (Fe nández-Tabales & Mendoza, 2007). Las mo i aciones del p oceso son di e sas, debiendo ci a se en e ellas la con- o abilidad climá ica del li o al español (po ello se los cali ica ambién de “inmi- g an es climá icos” [Requejo, 2005]), la buena imagen u ís ica de España en esos me cados, la es abilidad mone a ia y segu idad ju ídica de i adas de la in eg ación en la UE y la Zona Eu o, el di e encial de p ecios de la i ienda, aún a o able a España, la acilidad de desplazamien o a los países de o igen g acias a uelos low- cos , así como la no able mejo ía de las comunicaciones in e io es españolas; o, po úl imo, la impo an e segu idad en odos los aspec os (segu idad ciudadana, sis e- ma sani a io, segu idad alimen a ia, de echos del consumido , e cé e a) que España o ece a es as poblaciones de edad a anzada, en aja compe i i a esencial en e a des inos eme gen es del Medi e áneo, con mejo es p ecios pe o meno es ni eles de desa ollo socioeconómico y e i o ial. Es a ealidad obliga a con ex ualiza cada ez más las coyun u as españolas en el ámbi o in e nacional eu opeo; es deci , nos en en amos a la necesidad de cam- bia la escala de diagnós ico de los p oblemas e i o iales que, aunque con decisi a in luencia en lo local, encuen an algunos de los p incipales ac o es explica i os de su génesis en la escala sup anacional. Es e hecho, ambién esencial en odo lo ela i o a las luc uaciones de los ipos de in e és, se mani ies a en oda su ascen- dencia en el ac o aquí a ado, con ci as que cabe cali ica de espec acula es. Las en adas de capi al ex anje o pa a comp a de inmuebles en España en los años de mayo auge, así como su co espondencia p opo cional con el PIB nacional de los di e en es años, se indican en Cuad o 1. Cuad o 1 En adas de capi al ex anje o pa a comp a de inmuebles en España, 2002–2006          ( )     2002 6.043 millones 0,83 2003 7.072 millones 0,90 2004 6.650 millones 0,79 2005 5.495 millones 0,60 2006 4.766 millones 0,48 uen es Banco de España, INE y elabo ación p opia. Así pues, no es a iesgado a i ma que la demanda ex e io , jun o con la llegada de capi ales de in e sión ex e nos al sec o inmobilia io, han sido ac o es de e minan es de la oleada u banizado a y en la ele ación de los p ecios en los úl imos años, muy es- 20 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 icaciones e ela de iciencias en la calidad de la acción plani icado a, si bien no es es a una emá ica que se a e en es e a ículo. - Relación en e incidencia labo al del sec o de la cons ucción (2006) y e o- lución del desempleo pos e io (2006–2008). La aplicación de es e indicado da como esul ado el es ablecimien o de una ipología de municipios según su compo amien o al espec o, poniendo en elación el po cen aje de empleos en la cons ucción sob e el o al de empleos del municipio, con el pos e io inc emen o o descenso del desempleo global en el mismo. Con ello se in en a mos a el ni el de ulne abilidad en sus es uc u as socioeconómicas expe- imen ado po aquellas á eas que han mos ado mayo dependencia hacia la ac i idad cons uc o a. En conc e o, se o ece una ipología de coma cas con seis ca ego ías, esul ado de combina dos a iables: · P opo ción del empleo en la cons ucción sob e o al de empleos, en 2006. Se dis ingue en e municipios con ma cada dependencia del sec o (po en- cima del p omedio egional, ci ado en 15%) o educida dependencia (po debajo del 15%). · Incidencia del inc emen o del desempleo en e 2006 y 2008. Se dis ingue en e municipios con incidencia mode ada (c ecimien o del desempleo po debajo del 20%); incidencia in ensa (inc emen o en e el 20% y el 50%); e incidencia muy in ensa (c ecimien os supe io es al 50% en el pe iodo). Escalas de a amien o de los da os y ag egación e i o ial de los esul ados Los indicado es an e io men e p esen ados han sido calculados a escala municipal (en Andalucía exis en 770 municipios). No obs an e, pa a ap ecia y alo a mejo algunos p ocesos y endencias, esul a con enien e la conside ación de lec u as e- i o iales de en oque más amplio o meno singula ización en casos pun uales mu- nicipales; es po ello que aquí se o ecen dichas lec u as e i o iales, basadas en la ag upación de municipios. Es as ag upaciones se sus en a án en c i e ios ales como: - La ag egación coma cal de municipios. Pa a ello se u iliza á la base coma cal asen ada en los es udios del In o me de Desa ollo Te i o ial de Andalucía, en sus ediciones p ime a y segunda (Zoido, 2001; Zoido & Ca a aca, 2005). Es a base coma cal se ep esen a en la Figu a 3. Se o ecen los mapas coma cales co espondien es a cada una de las a iables (excep o en los casos de “IBI de Na u aleza U bana. Base Imponible” y “Modi icaciones pun uales de planea- mien o”, al conside a que p esen aban escasa signi icación en su ag egación coma cal). - La ag upación de los da os coma cales po g andes unidades e i o iales. El p opósi o es ex ae conclusiones ace ca del compo amien o de las a iables en unción de una lec u a e i o ial, basada en los g andes conjun os espacia- les que o o gan ca ác e di e enciado a sus e i o ios o coma cas componen- es. En conc e o, se han dis inguido cua o g andes unidades e i o iales. Al 21 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE ag upa se los da os coma cales en unción de las mismas, es as unidades son: · Li o al. · Aglome aciones u banas. · Á eas ag ícolas in e io es. · Á eas se anas. - La ag upación de los municipios según su amaño poblacional. El obje i o es deduci pau as de compo amien o di e enciadas no an o po la localización de los municipios, sino po su dimensión (poblacional, en es e caso). Pa a es e in se a a conside a la siguien e clasi icación de olúmenes poblacionales, que simpli ica la es ablecida po el Ins i u o Nacional de Es adís ica. · Municipios con población has a 2.000 habi an es. · De 2.001 a 10.000 habi an es. · De 10.001 a 50.000 habi an es. · De 50.001 a 100.000 habi an es. · De 100.001 a 500.000 habi an es. · Más de 500.000 habi an es. Figu a 3 Base coma cal uen e In o me de Desa ollo Te i o ial de Andalucía. Resul ados: Dis ibución e i o ial de los indicado es en Andalucía y alo a- ción de la misma Es e epíg a e, o ien ado a di e encia el compo amien o con elación a la ac i idad cons uc o a de las di e en es subunidades del e i o io andaluz, se es uc u a en es apa ados co espondien es a los obje i os señalados con an e io idad: o ien a- 22 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 ción municipal hacia la ac i idad inmobilia ia, dinámica del me cado de la i ienda y epe cusiones de la in ensidad de la ac i idad cons uc o a. a) O ien ación municipal hacia la ac i idad inmobilia ia El p ime indicado conside ado es el o al de lo ecaudado po el Impues o de Bie- nes Inmuebles de Na u aleza U bana pa a cada municipio en 2006. Es a p ime a ap oximación pe mi e ap ecia la dis ibución del alo iscal del pa que inmobi- lia io en el e i o io, lógicamen e muy dependien e del amaño poblacional, aun- que ma izado po las di e encias en el alo de los inmuebles. Consecuen emen e, des aca la ue e p esencia de las g andes aglome aciones u banas (Se illa y Málaga, sob e odo), con una ap eciable des iación posi i a en las á eas li o ales más diná- micas, debido al ele ado alo p omedio alcanzado po sus pa ques inmobilia ios, ales como la Cos a del Sol Occiden al, el Ponien e Alme iense o la Bahía de Cádiz. Mayo p ecisión desde el pun o de is a cuali a i o o ece el siguien e indica- do , la p opo ción po cen ual que signi ica la ecaudación del IBI de Na u aleza U bana sob e el mon an e o al del p esupues o municipal (mapa coma cal en Fi- gu a 4). Es e aspec o e is e no able impo ancia, debido a que e ela el g ado de dependencia que las haciendas locales p esen an espec o de la ibu ación de i ada de su pa que inmobilia io, ac o es e que no puede se igno ado a la ho a de expli- ca la oleada de expansión u banizado a que ha eco ido Andalucía y España en los úl imos años. El mapa e ela cómo, sal o alguna excepción en el in e io u al, son las co onas me opoli anas de las g andes aglome aciones y las á eas con mayo p esencia de u banizaciones u ís ico- esidenciales (ya sea en el li o al: Cos a del Sol Occiden al, Bahía de Cádiz, Cos a No oes e de Cádiz; o en algunas á eas de mon aña: es ación de esquí de Sie a Ne ada) las que p esen an alo es más ele a- dos, demos ándose así su coincidencia con las á eas en las que más in enso ha sido el c ecimien o u banís ico desde comienzos de la década. Es as pau as se co esponden con los alo es p omedio po g andes unidades e i o iales, en e los que des aca la muy ele ada ci a alcanzada po el conjun o de á eas li o ales (17,51% del p esupues o municipal) y u banas (14,16%), que las coloca en una si uación de ma cada dependencia espec o de es a uen e de inan- ciación. En ese aspec o es án a una amplia dis ancia de las á eas se anas (9,44%) y ag ícolas in e io es (8,82%), si bien los p omedios alcanzados po es as, siemp e ce canos al 10%, no pueden se cali icados de educidos, debido a los ele ados alo- es globales que mues a el conjun o egional. Como úl ima co obo ación, se apo a el Cuad o 3, en el que se dis ingue una cla a co elación posi i a en e la dimensión poblacional del municipio y su ni el de dependencia p esupues a ia espec o de los ing esos de i ados del IBI, en co- espondencia con la mayo concen ación de población y ac i idad u banizado a en el li o al y g andes aglome aciones u banas, en e al p edominio de núcleos pequeños en las á eas in e io es. 23 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE Figu a 4 P opo ción IBI u bana (Base Cuo a) sob e el o al del p esupues o municipal. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i de Di ección Gene al del Ca as o. Minis e io de Economía y Hacienda. Sis ema de In o mación Mul i e i o ial de Andalucía (SIMA), Ins i u o de Es adís ica de Andalucía (IEA). Cuad o 3 P opo ción IBI u bana (Base Cuo a) sob e el o al del p esupues o municipal (2006). Po in e alos de población del municipio In e alos de población % IBI u bana / p esupues o municipal <2.000 5,32 2.001 < 10.000 9,60 10.001 < 20.000 10,82 20.001 < 50.000 13,35 50.001 < 100.000 16,02 100.001 < 500.000 16,65 > 500.001 14,08 uen e elabo ación p opia a pa i de Di ección Gene al del Ca as o. Minis e io de Economía y Hacienda. Sis ema de In o mación Mul i e i o ial de Andalucía (SIMA), Ins i u o de Es adís ica de Andalucía (IEA). En cuan o al Índice de Función Residencial No Pe manen e (mapa coma cal en Figu a 5), se mues a una ma cada in ensidad en el núme o de unidades ca as ales de uso esidencial po habi an es de de echo (o, en é minos equi alen es, en el 24 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 olumen p opo cional del pa que de i iendas des inadas a usos es acionales) en aquellas á eas con no able p esencia de a ac i os desde el pun o de is a del u is- mo y el ocio. En e ellas, las á eas li o ales con pene ación hacia el in e io pa a en abiliza la comodidad climá ica, así como las á eas se anas con ele ada calidad ambien al; espacios es os —en conjun o— en los que se han ex endido de mane a masi a las esidencias secunda ias de uso acacional (si bien cabe señala que, en algunas á eas se anas, la p esencia des acable de i iendas acías o desocupadas, esul ado del éxodo u al, puede di icul a la in e p e ación de los esul ados). En conc e o, des acan con los alo es más ele ados la Cos a del Sol, an o Occiden al como O ien al (el municipio de Benaha ís alcanza el máximo alo de Andalucía, con 1,58 i iendas po cada habi an e de de echo), la Cos a T opical G anadina, el Le an e Alme iense y la Cos a de Huel a, en e las li o ales; y los pa ques na u ales de Sie a Ne ada, Sie a de A acena y Picos de A oche, Cazo la-Segu a-Las Villas, y Sie a de G azalema, en e o os. Todo ello en con as e con las á eas ag ícolas y aglome aciones u banas del in e io , cuyas condiciones na u ales y paisajís icas, así como los modelos de ocio asociados a las mismas, p opician un educido núme o de i iendas acacionales. Figu a 5 Índice de unción esidencial no pe manen e, 2008. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i de Di ección Gene al del Ca as o. Minis e io de Economía y Hacienda. Sis ema de In o mación Mul i e i o ial de Andalucía (SIMA), Ins i u o de Es adís ica de Andalucía (IEA). Es as di e enciaciones se cons a an en el esumen de alo es po g andes unida- des e i o iales, en el que los esul ados de las á eas li o ales (0,59) se dis inguen ní idamen e del es o de á eas, con simila es da os pa a á eas u banas (0,43) y u a- 25 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE les (0,42) (en p incipio poco p opicias a las esidencias secunda ias po mo i os de ocio) y una le e alza en lo ela i o a las se anas (0,48). Po el con a io, no se obse an pa ones muy de inidos en la clasi icación de alo es po amaño municipal, al combina se en los mismos in e alos núcleos de á eas li o ales y u banas, con compo amien os opues os en es e indicado . So- lamen e des acan los al os alo es alcanzados po los municipios muy pequeños (menos de 2.000 habi an es), ya que suelen localiza se en ámbi os de sie a con un pa que inmobilia io de escaso olumen, po lo que la p esencia de un cie o núme o de esidencias secunda ias o i iendas desocupadas —no necesa iamen e muy ele- ado— puede aumen a de o ma muy no able el esul ado inal. En lo que espec a a los indicado es basados en el empleo, esenciales pa a la ex- plicación de las epe cusiones sociales del enómeno en es udio, se apo a en p ime luga el peso del empleo en el sec o de la cons ucción sob e el o al del empleo en el municipio en 2006 (mapa coma cal en Figu a 6). En lo e e en e a es e, hay que des aca el ele ado p omedio alcanzado pa a el o al andaluz, ce cano al 15% del o al de empleos, en cla a mues a de la ma cada o ien ación hacia la cons ucción alcanzada po la es uc u a sociop oduc i a andaluza. A escala local, casi escien- os municipios p esen an más del 20% de empleo en el sec o de la cons ucción, y has a ocho municipios de más de 10.000 habi an es supe an el 30%. Los alo es más ele ados se localizan en una segunda línea de li o al ce cana a las á eas u ís icas más adicionales, así como en la co ona me opoli ana ex e na de las g andes aglo- me aciones y en á eas se anas con signi ica i o c ecimien o esidencial- u ís ico. Figu a 6 Empleo en la cons ucción sob e el o al del empleo en el municipio, 2006. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i del Regis o de la Segu idad Social. 26 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 De es a o ma, el mapa ci ado mues a cómo las á eas con mayo es alo es, con más del 22,5% del o al de empleos adicado en la cons ucción, se ubican en la Alpuja a Alme iense, la Sie a de las Nie es malagueña, y el Le an e Alme iense y su p olongación al in e io . Ello se explica po el hecho de se espacios insc i os o ce canos a á eas li o ales de po en e desa ollo esidencial- u ís ico (hacia las que los abajado es pueden di igi se en desplazamien os de base dia ia), a lo cual se suma que se a a de ámbi os con cie o desa ollo del esidencialismo en los úl i- mos años, como esul ado de sus p opios alo es na u ales y paisajís icos. Jun o con lo an e io , des acan en el mapa las ele adas ci as alcanzadas po bue- na pa e de las coma cas andaluzas, siendo escasas las ag upables en los in e alos in e io es. Ello se e con i mado po los da os acumulados po g andes unidades e- i o iales, en los que, jun o al espe able p ime luga ocupado po las á eas li o ales (18%), des aca el segundo pues o alcanzado po las á eas ag ícolas in e io es. Con 15% del o al de empleos, es as supe an a las u banas y se anas (ambas con 12%), en cla a demos ación de has a qué pun o la basculación del me cado labo al hacia el sec o de la cons ucción ha sido un enómeno ampliamen e ex endido en e los di e en es espacios geog á icos andaluces, con ela i a independencia de la es uc- u a p oduc i a p eexis en e. La an e io conclusión se e ue za en el análisis de los da os po amaño del municipio, el cual o ece como esul ado la gene alización de los ele ados alo es egis ados, que aba can la casi o alidad de in e alos (sólo Se illa y Málaga se colocan po debajo del 10% de los empleos en e los municipios de más de 500.000 habi an es). Los alo es máximos se encuen an en las ca ego ías in e medias (mu- nicipios en e 10.000 y 100.000, con ci as ce canas o supe io es al 17%), pe o con da os que incluso en los municipios más pequeños se ap oximan al 15%, en una nue a demos ación de la ya ci ada basculación del me cado labo al. Es os da os se comple an, desde un en oque c onológico, con el indicado de E o- lución del núme o de empleados en la cons ucción en e 2000 y 2006 (mapa de la Figu a 7). A es e espec o, el c ecimien o ha sido de al magni ud que en casi la mi ad de los municipios andaluces (375 municipios, que en conjun o albe gan el 27% de la población), el inc emen o ha supe ado la duplicación, con un epa o e i o ial muy diseminado, si bien des acan po sus alo es los ámbi os insc i os o ce canos a las mayo es aglome aciones u banas, donde lógicamen e el c ecimien o cuan i a i o de la cons ucción ha sido más in enso. Tales se ían los casos de la Vega de Se illa y el Co edo de la Pla a, en la p o incia de Se illa, y el Ponien e G anadino y la co- ma ca de Los Mon es, en la p o incia de G anada, jun o a la Alpuja a Alme iense, que alcanzan los alo es más ele ados como consecuencia de sus educidos ni eles de pa ida en el año 2000. Es a idea se con i ma en la ag upación po g andes unidades e i o iales, en la que se cons a a cómo es p ecisamen e en las á eas ag ícolas in e io- es donde mayo es i mos de c ecimien o se han egis ado (218, omando como base 100 los da os del año 2000), debido al educido ni el de base ya señalado. De nue o, sin emba go, llaman pode osamen e la a ención los in ensos c ecimien os expe imen- ados po la o alidad de á eas (se anas: 179; li o ales: 167; u banas: 160). 27 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE Figu a 7 E olución de empleados en la cons ucción 2000–2006. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i del Regis o de la Segu idad Social. En e ec o, el Cuad o 4, po amaños de población, mues a una cla a elación in e sa en e dimensión del municipio e inc emen o p opo cional del núme o de empleados en el pe iodo, e idenciando que han sido los municipios pequeños de ámbi os u ales y se anos, con escasa ac i idad cons uc o a an es de la p esen e década, los que se han inco po ado con un i mo más in enso —p opo cionalmen- e a su población— a la oleada inmobilia ia que ha eco ido Andalucía. Cuad o 4 E olución del núme o de empleados en la cons ucción (2000 – 2006). Po in e alos de población del municipio In e alos de población E olución empleados (2000 Base cien) <2.000 216,36 2.001 < 10.000 205,61 10.001 < 20.000 206,87 20.001 < 50.000 174,00 50.001 < 100.000 173,76 100.001 < 500.000 143,14 > 500.001 146,29 uen e elabo ación p opia a pa i de Segu idad Social. 28 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 b) Dinámica del me cado de la i ienda El p ime o de los es indicado es seleccionados, T ansacciones de i iendas en 2006 (mapa de la Figu a 8), mues a el ele ado dinamismo alcanzado po dicho me cado en las aglome aciones u banas y á eas li o ales. Se a a de un compo a- mien o es echamen e inculado a la endencia egis ada hacia la conside ación de la i ienda como un bien de in e sión (cuando no de especulación) an es que un bien de consumo, con el esul ado de sucesi as comp a en as de los bienes in- muebles con alzas p og esi as en los p ecios. De es a o ma, se ap ecia con cla idad el peso di e enciado de las g andes capi ales y su en o no (Se illa y Málaga), así como ámbi os li o ales con in ensa u banización (como la Cos a del Sol Occiden- al). Ello se e idencia igualmen e en el análisis po g andes unidades e i o iales, que o ece en las g andes aglome aciones u banas an as ansacciones de i ienda (84.353) como en la suma de los o os es conjun os e i o iales (si bien hay que eco da que en la ca ego ía de aglome aciones u banas se in eg an ámbi os que igualmen e p esen an ca ác e li o al, ales como Málaga, Bahía de Cádiz, Campo de Gib al a , Huel a o Alme ía). Consecuen emen e, si se conside an los da os con elación a la población de los municipios, apa ece á la lógica co elación posi i a espe able en e olumen de población y núme o de ansacciones. Figu a 8 T ansacciones de i ienda, 2006. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i del Minis e io de la Vi ienda. 29 Fe nández-Tabales y C uz | Análisis e i o ial del c ecimien o y la c isis… | ©EURE El pun o de in lexión de es a dinámica se p oduce a pa i del es allido de la c isis económica, de o ma que —como se mues a en el segundo indicado de es e epíg a e “Va iación de las ansacciones de i iendas en e 2006 y 2008” (mapa de la Figu a 9)— en dicho pe iodo se p oduce una caída muy ex endida de las ansaccio- nes, des acando que a lo la go del li o al andaluz son excepcionales los municipios en los que haya aumen ado el núme o de las mismas. De hecho, son muy escasas las á eas en las que c ece el núme o de ansacciones as el año de máximos que signi- icó 2006. Además, suelen se espacios de escasa signi icación numé ica en é minos absolu os en e a una ma cada caída en las á eas li o ales, en especial las o ien ales, donde an e io men e la expansión ue mayo . Igualmen e, el análisis po g andes unidades e i o iales e idencia que son las á eas se anas (88) y ag ícolas in e io es (84), con meno dinamismo en el pe iodo p e io, las que alcanzan alo es más al os —o menos bajos, cab ía deci — en e a unos ámbi os li o ales que ma can los mí- nimos andaluces con unos alo es p omedios de 60, y aglome aciones u banas con 67, conside ando los da os de 2006 como base 100; y ello en un con ex o gene al en el que ninguno de los g andes conjun os e i o iales alcanza a iguala dicha base. En consonancia con lo an e io , el Cuad o 5 mues a cómo en buena medida son los municipios de meno población los que p opo cionalmen e egis an me- jo es compo amien os, en especial en el ango en e 2.000 y 10.000 habi an es, en e a la caída de las á eas más pobladas. Figu a 9 Va iación de ansacciones de i ienda, 2006–2008. Base coma cal uen e elabo ación p opia a pa i del Minis e io de la Vi ienda. 36 ©EURE | VOL 39 | NO 116 | ENERO 2013 | pp. 5-37 Leal, J. (2007). 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