Modelo para la gestión del riesgo asociado a los costes globales en fase de post construcción en edificios plurifamiliares destinados a arrendamiento
Abstract
El marco de trabajo de la investigación es la gestión del riesgo asociado a los costes globales de la edificación en la fase post‐construcción. Según la norma UNE‐ISO 31000:2010 Gestión del riesgo ‐ Principios y directrices, el proceso global de gestión del riesgo consiste en el establecimiento del contexto, la identificación, análisis y evaluación del riesgo, así como su posterior tratamiento. Se define riesgo como los incrementos que puedan experimentarse en la cuantía del coste post‐construcción, que tengan repercusión en el objetivo de mantener este coste tan bajo como sea razonable y posible en la práctica. El coste global de una edificación es el conjunto de costes que se generan para el desarrollo de su ciclo de vida, considerando este dividido en tres etapas, pre‐construcción, construcción y post‐construcción. Esta última etapa comienza con la recepción de las obras por parte del promotor respecto del constructor y concluye cuando el edificio se prepara para ser demolido o fuertemente transformado en otro. Los objetivos de la investigación consisten en proponer: - Un modelo de gestión de los riesgos asociados a los costes globales post‐construcción en edificios plurifamiliares destinados a arrendamiento, que sirva de apoyo en la toma de las decisiones de emprender el proceso materialización del edifico y sobre la conveniencia de poner en marcha acciones para reducir los niveles de riesgo hasta donde se consideren tolerables. - Un desglose del riesgo del proyecto en elementos que permitan de una forma más eficiente y pormenorizada su gestión. - Una escala de medida para graduar la severidad del riesgo. - Un método para la puesta en práctica del modelo. La metodología seguida para la consecución de los objetivos ha consistido en: - Determinación de variables ponderadas de influencia sobre el riesgo. Para ello se ha contado con expertos de sector a los que se han realizado consultas empleando las técnicas de entrevista semi‐estructurada y método Delphi para el consenso de opiniones. - En base a la anterior relación de variables se ha estructurado el modelo y se ha establecido la formulación matemática que permite la cuantificación del riesgo. - Valoración del riesgo en diferentes edificios. Para esta labor se ha contado igualmente con expertos. En base a la interpretación de los resultados se ha propuesto una escala de medida de la graduación del riesgo. A tal efecto se ha empleado la regresión lineal con la finalidad de asociar los valores numéricos de riesgo obtenidos, a niveles que definan su severidad expresados en lenguaje natural. - Diseño preliminar del proceso para la aplicación del modelo, el cual se ha experimentado mediante su aplicación a diferentes edificios por expertos. Tras los resultados obtenidos y la experiencia adquirida, se ha revisado la propuesta proponiendo un protocolo de aplicación. Las principales aportaciones de la investigación han sido: - Modelo analítico para la identificación, valoración y evaluación del riesgo, cuya aplicación no reviste complejidad y anticipa a la fase pre‐construcción la severidad de los incrementos en la cuantía de los costes post‐construcción del edificio, permitiendo comprender el origen y causas de dichos incrementos y determinando la necesidad de poner en práctica acciones para reducirlos. El modelo pone de manifiesto situaciones que denotan la presencia de riesgos que han de ser tenidos en cuenta en vistas a reducir sus repercusiones. - Conjunto de variables ponderadas de influencia sobre el coste post‐construcción. - Protocolo y herramientas para la aplicación del modelo. - Escala de medida de la severidad del riesgo que aglutina las diferentes opiniones expertas acerca del significado de los valores del riesgo calculados.
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOS COSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNEN EDIFICIOSPLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO DEPARTAMENTODEEXPRESIÓNGRÁFICAEINGENIERÍAENLAEDIFICACIÓN ESCUELATÉCNICASUPERIORDEINGENIERÍADEEDIFICACIÓN DOCTORANDO: PEDROFERNÁNDEZ‐VALDERRAMAAPARICIO DIRECTORES: DR.D.JUANJOSÉMOYANOCAMPOS DRA.Dª.MªDELROSARIOCHAZACHIMENO
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 3 MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASE DEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOSPLURIFAMILIARESDESTINADOSA ARRENDAMIENTO MEMORIAQUEPRESENTAPEDROFERNÁNDEZ‐VALDERRAMAAPARICIO PARAOPTARALTÍTULODEDOCTOR JUNIO2015 DEPARTAMENTODEEXPRESIÓNGRÁFICAEINGENIERÍAENLAEDIFICACIÓN ESCUELATÉCNICASUPERIORDEINGENIERÍADEEDIFICACIÓN DIRECTORES: DR.D.JUANJOSÉMOYANOCAMPOSDRA.DªMªDELROSARIOCHAZACHIMENO
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 5 RESUMEN Loscostesdeunaedificaciónensufasepostconstrucciónrepresentanunapartefundamental delcosteglobalgeneradoalolargodesuciclodevida.Paraobtenerunoscostes postconstrucciónadecuadosesfundamentalanalizarenlafasepreconstrucciónlas característicasycircunstanciasquerodeanelprocesodematerializacióndeledificio.Se proponeunmodelodegestiónderiesgosparaedificiosplurifamiliaresdestinadosa arrendamientocuyasfinalidadesson:identificarlacausadelosincrementosenlacuantíadel costepostconstrucción,asícomovaloraryevaluarlasrepercusionesdedichosincrementos. Tambiénseproponenunaescaladegradacióndelriesgoyunprotocoloparalaaplicacióndel modelo. Duranteeldesarrollodelainvestigaciónsehacontadoconexpertosenlosdiferentes experimentosdeaplicaciónyenlaobtencióndelosprincipalesparámetrosdelmodelo: variablesponderadasdeinfluenciasobreelcosteynivelesdeseveridaddelriesgo.Las técnicasempleadashansidolaentrevistasemiestructuradaenlasconsultas,elmétodoDelphi paraelconsensodeopinionesylaregresiónlinealparalaasociacióndelosdiferentesvalores numéricosderiesgoobtenidostrasaplicarelmodelo,alosnivelesquedefinensuseveridad expresadosenlenguajenatural,obteniendodeestamaneralaescaladegradacióndelriesgo. PALABRASCLAVE Gestióndelriesgo;Apreciacióndelriesgo;Costespostconstrucción;Riesgopostconstrucción; ISO‐31000. ABSTRACT Buildingcostsinpost‐constructionphaserepresentthemainpartofoverallcostsgenerated throughoutitslife‐cycle.Inordertoobtainappropriatepost‐constructioncosts,itisessential toanalysecharacteristicsandcircumstancessurroundingthebuilding’smaterialisationprocess inpre‐constructionphase.Thisworkproposesamodelofriskmanagementappliedtomultifamilybuildingstobeleased.First,themodelidentifiesthecauseofincreasesinpostconstructioncostssothattheirrepercussionscanbeanalysedandevaluatedafterwards. Second,itisproposedariskscaleaswellasaprotocoltotheapplicationofthemodel. Inthecourseofthisresearch,expertshavecollaboratedintheimplementationofthemodel, likewisetoobtainprincipalmodel’sparameterssuchasweightedvariablesovercostsandrisk severitylevels.Techniquesemployedhavebeenthesemi‐structuredinterviewforenquiries, Delphi’smethodforconsensusofopinionsandlinearregressionsoastoassociatedifferent risknumericalvaluesafterapplyingthemodelwithseveritylevelsexpressedinnatural languageandthentoobtaintheriskscale. KEYWORDS Riskmanagement;RiskAssessment;Post‐constructioncosts;Post‐constructionRisks;ISO‐ 31000.
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 7 AGRADECIMIENTOS DoylasgraciasamisdirectoresdetesisDr.D.JuanJoséMoyanoCamposyDra.DªRosario ChazaChimenoportodalaayudayapoyoquemehanprestadoyporserparamíreferentes enelaspectohumano,profesionalyacadémico. AgradezcoalDr.D.RafaelLucasRuizsugenerosadedicación,sabiasindicacioneseinestimable ayuda.Haberpodidocontarconsusaportacionesydisfrutardesutrato,hasidounadeesas inesperadassorpresasqueteregalalavida. Aloscomponentesdelgrupodeexpertosquehanparticipadoenlassucesivasentrevistasy lasaplicacionesdelmodelo,lesagradezcosugenerosidadporeltiempodedicado, incondicionaldisposición,aportacionesysugerencias.Hasidoparamímuyenriquecedorel habercontadoconellos. AgradezcoalDr.D.RaulFalcónGanforninasusaportacionesyayudaenlaresolucióndelas cuestionesmatemáticas. AloscompañerosdelaEscuelaTécnicaSuperiordeIngenieríadelaEdificacióndeSevilladoy lasgraciasporsuapoyoyánimosdurantetodoesteproceso. Agradezcoamifamiliasucontinuoapoyo,especialmenteamispadres,quesonparamílos mayoresreferentesenelaspectopersonalyprofesional.ALuzporsuscerterasaclaracionesa misconsultasyporsussugerencias.TambiénagradezcoaCarmentodasuayuda,ánimoy apoyopermanente. Loscomponentesdelgrupodeexpertoshansido(ordenalfabético): D.AntonioBenítezOliva. Dr.D.AntonioRamírezdeArellanoAgudo. D.EmilioLuqueSánchez. Dr.D.EnriqueCarvajalSalinas. D.FranciscoBernalOrdóñez. D.HumbertoOrtegaLópez. D.JavierGarcíaFajardo. D.JesúsContrerasCasas. D.JoaquínRoblesdeAcuñaNúñez. Dr.D.JoséAntonioSolísBurgos. D.JoséCarlosVázquezHisado. D.JoséMaríaCabezaMéndez. D.JoséMaríaGuerreroVega. D.JuanGuerreodeMier. Dr.D.JuanJoséMoyanoCampos. Dr.D.JuanManuelMacíasBernal. D.JuanLuisValladaresMárquez. D.LuisRiescoLeal. D.PabloDíazCañete. Dr.D.RafaelLucasRuiz. Dra.Dª.RosarioChazaChimeno.
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 9 …creoquepuedoafirmarque,paralainvestigacióncientífica,nilainteligencia, nilacapacidaddellevaracaboempresasconrigoryexactitudsonfactores decisivosdeléxitoylasatisfacciónpersonal.Másqueestocuentaladedicación yelempeñoensuperardificultades,porquenospermiteafrontarproblemasque quizásotrosmáscríticosyagudosnoseatreveríanaafrontar. RITALEVIMONTALCINI.Elogiodelaimperfección.
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MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 17 1.INTRODUCCIÓN. 1.1.Antecedentes. Estetrabajotienesusantecedentesenunadobleinquietuddeldoctorando,laprimerasurge anivelacadémicodurantelosestudiosdelMásterdeGestiónIntegraldelaEdificaciónenel cursoacadémico2010/2011enlaEscuelaTécnicaSuperiordeIngenieríadeEdificaciónde Sevilla,cuyoTrabajoFindeMáster1seencuadróenlalíneadeinvestigacióndelagestiónde riesgosenlaedificación,abriendouncaminoquelapresentetesiscontinúa.Lasegunda inquietudtienesuorigenaraízdeunadelasactividadesprofesionalesdesempeñadasporel doctorandoenelmarcodelaempresapromotora‐constructora,conmotivodeunadelas actividadesquedesarrollan:lagestióndelapost‐venta. ConelmencionadoTrabajoFindeMástersehizounapropuestasobreelcontenidoyalcance deunserviciodemonitorizacióndeproyectosypagos,quetandeactualidadhaestadoenel sectordelaedificaciónapartirdelestallidodelaactualcrisiseconómica.Latesinaqueensu díasepresentódesarrollabalaactividaddesupervisiónycontrolallevaracabosobreobras cuyaejecuciónseretoma,trashaberquedadoparalizadaspormotivoseconómicosfinancieros.Igualmenteseinvestigaronlosfundamentosconceptualesdeesteservicio,como conjuntodeprocesosrelacionadosconlagestiónderiesgos,que,sibienestetipodegestión tieneunampliorecorridoenotrasindustrias,esdesdehacepocosañoscuandoseha manifestadoconespecialsignificanciaenelsectordelaedificaciónenEspaña,produciéndose unaespecializaciónenlagestióndelriesgoporpartedelosagentesencargadosdeladirección integradadeproyectos,enespecialenlosdeconstrucción(DelaCalzada,2010). 1 El título del trabajo fue: La monitorización de proyectos y pagos en el marco de la Dirección Integrada de Proyectos. La gestión de riesgos del proyecto. Según la Asociación Española de Dirección Integrada de Proyectos (2006) el objetivo esencial de la monitorización de proyectos es el control y monitoreo de los riesgos inherentes al proceso del proyecto y es el servicio profesional que supervisa el cumplimiento de los objetivos del proyecto desde un punto de vista externo, para comprobar el uso correcto de los fondos ajenos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 18 Conrespectoalostrabajosllevadosacaboporeldoctorandoenlaempresapromotoraconstructora,estosserelacionaronconmayoromenoramplitud,contodaslasfasesdelciclo devidadeledificio,partiendodelestudiodeviabilidad,hastalagestióndelapost‐ventay pasandoporlapropiaejecuciónmaterialdelaobra,eldiseñoylagestióndelprocesoensus diferentesfacetas. Estaparticipaciónenlosdiferentesámbitosdelprocesoedificatorio,hizopoderconstataryser conscientedelasrepercusionesquetieneenelproductofinal,y,particularmenteensufase defuncionamiento,lasdecisionesqueseadoptanalolargodelassucesivasetapasdelavida delinmueble. Deestamanera,sepudoapreciarlaimplicaciónquetieneeneledificio,cuestionescomola adecuadasupervisióndelaejecuciónmaterialdelaobraydeldiseño,laseleccióndelos diferentessistemasconstructivosymaterialesaemplearenlaobra,elconocimientodelas característicasycondicionesdelentorno,lacomposicióndelequipoqueparticipa coordinadamentedeformamásomenosdirectaenlamaterializacióndeledificio,la asignacióndeunadecuadovolumeneconómicoalainversión,lasprevisionessobreel adecuadomantenimientodeledificio,etc.Muchasdeestascuestionesserefierena consideracionespreviasalaejecucióndelasobraseinclusoalaelaboracióndeldocumento delproyecto. Elpresentetrabajoproponeunmodeloparalagestióndelriesgoasociadoaloscostes postconstrucción2deedificios,centrándoseenlasetapasrelativasasuapreciación.Segúnla normaUNE‐ISO31000:2010Gestióndelriesgo‐Principiosydirectrices,laapreciacióndel riesgoconsisteenelprocesoencaminadoasuidentificación,análisisyevaluación.Elmodelo propuestoharefundidoyobjetivadodiferentesopinionesdeexpertosdelsectoralosquese hanefectuadociclossucesivosdeentrevistassemiestructuradas,participandoenla configuracióndelapropuestaconsusaportacioneseinformaciones. Buenapartedelosexpertosconsultadostambiénhanactuadocomopotencialesusuariosdel modelomediantesuimplementaciónenlosdiferentesedificiosestudiados.Elnivelderiesgo totalqueseobtienealaplicarelmodeloeselresultadoderefundirlasopinionesdelos expertosparticipantesatravésdedosvíasprincipales:ladefinicióndelasvariablesde influenciaysusponderaciones,asícomoelestablecimientoderangosdeclasificacióndelos nivelesderiesgoglobaldeledificio,loquepermitióunadelasaportacionesdela investigación:lamedicióndelriesgo. 2 La Real Academia Española considera válido el empleo del prefijo post aunque recomienda la forma simplificada pos en palabras compuestas que lo incorporan cuando vaya seguido de letra consonante. Se empleado en el término postconstrucción en lugar de posconstrucción en línea con el uso habitual que se hace del prefijo en otros trabajos de investigación en el sector de la construcción.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 19 Elriesgoesvistohabitualmentecomoalgoabstractoycondiferentessignificadospara diferentespersonas,variandoconelpuntodevista,lasactitudesylaexperiencia,porloquesu mediciónesalgomuycomplejo(Baloi&Price,2003). Paraeldesarrollodelpresentetrabajoseplanteóinicialmenteunmodelodegestióndetodo tipoderiesgosaplicableaproyectosdeedificación.Paraello,deformapreviay simultáneamentealestudiodebibliografía,sellevaronacaboentrevistasconexpertosen diferentesdisciplinasdelsectoralobjetodecambiarimpresionessobreestatemáticay obtenerinformación,puntosdevistasyopinionesacercadelaformadedesarrollarestalínea detrabajo. Duranteesteprocesoseobservóquelabibliografíaexistentesobregestiónderiesgoses ampliaparatodotipodeindustriasysectoreseconómicos.Setuvoencuentaquedadala amplituddeprocesosaincluirenunposiblemodeloadesarrollardeestetipo,quefuera aplicableatodoelprocesodelaedificaciónentodasuamplitud,podríadarseelcasoqueel mismofueratratadodeunaformageneralista. Frutodeunadelasentrevistasmantenidas,enconcretoconelDoctorD.AntonioRamírezde ArellanoAgudo,seplanteólaoportunidaddedelimitarlainvestigacióndentrodelámbitodela gestiónderiesgosauncampodeactuaciónconcreto:loscostesglobalesdeedificaciónen algunadelasetapasdesuciclodevida.Dadoelinterésdeldoctorandoporelanálisisycontrol decostes,alhaberformadoparteampliamentedesuexperienciaprofesional,sedecidió adoptarlacomolíneadetrabajo. Considerandolasetapasdelciclodevidadeunedificiocomopreconstrucción,construccióny postconstrucción,setratóentoncesdeseleccionarunadeellascomomarcodeltrabajoa desarrollar,envistasadelimitarelcontextodelainvestigación. Finalmentesedecidiólafasepostconstrucciónyaquedentrodelaslíneasdeinvestigaciónde costesyriesgoseconsiderólamásnovedosa,siendoademásenlaqueenlosúltimosañosse estánllevandoacabonumerosasiniciativasaniveldeproyecto,alobjetodeestablecer requerimientosparaconseguiredificiosquesecomportendeformamáseficientealolargode suvidaútil.Aunqueestasiniciativassesuscribenprincipalmentealcampodelaeficiencia energética,hayotroscomponentesdeloscostesdeusodeledificioenlosqueesnecesario profundizarenlafasedepreconstrucción,envistasparaconseguirquelacuantíadelos mismosseamásracional. Almargendelasventajasquesuponelaobtencióndeunareduccióndecostes postconstrucción,identificarelriesgodequeestospuedanexperimentarincrementosensu cuantíarespectoaloquefueradeseable,esunainformacióntrascendente,yaquepodráser decisivaalahoradelatomadedecisionesrespectodelaedificación:futurautilización, compra,venta,determinacióndelarentabilidaddeloscapitalesainvertirenelinmueble, viabilidaddelproyecto,comportamientoeficiente,etc.Kangari&Riggs(1989)indicancon referenciaalagestiónderiesgosenproyectosdeconstrucción,queunanálisisderiesgoglobal nonecesariamenteevitarácostes,peroalmenosdaráalosadministradoresunamayorbase racionalsobrelaquetomardecisiones.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 20 Lapresenteinvestigaciónsecentraenelriesgoasociadoaloscostesdelaedificaciónenla fasepostconstrucción.Noobstante,hastallegaraesteobjetivoconcretohuboquepasarpor unprocesoenelquesefueespecificandoyaclarandocómouniramboscomponentesdela líneadeinvestigación:lagestiónderiesgosyloscostesglobalesdelaedificaciónenlafasede postconstrucción. 1.2.Estructuradeldocumento. Eltrabajosehaestructuradoen16capítulosalosqueprecedenelíndiceylos agradecimientos. Los16capítulosqueformanelgruesodelainvestigaciónseagrupanidealmenteentres bloques.Elprimeroconstituyeaspectospreviosaldesarrollodelametodologíayestá formadoporloscapítulos:1.Introducción,2.MarcoTeórico,3.EstadodelaCuestióny4. Objetivos.Elsegundobloqueabarcadelcapítulo5al13.Enelnº5seexponelametodología seguidaparalainvestigaciónyposteriormentesedesarrollaenlossucesivos.Enelúltimo bloque,formadoporloscapítulos14,15y16,serelacionanrespectivamentelasconclusiones, lasfuturaslíneasdeinvestigaciónylasreferenciasbibliográficas. Enesteprimercapítuloseexponenlosantecedentesdelainvestigaciónylaestructuradel documento. Enelcapítulo2setrataelmarcoteóricodepartida.Seexponenlasdefinicionesdeltérmino riesgoquesehanconsideradomássignificativas,asícomounesquemagenéricodelalcance delprocesodegestiónderiesgosenproyectos.Seanalizanlasprincipalesnormativas internacionalessobrelamateriaydiferentesmodelosdegestiónderiesgos. Enelcapítulo3setrataelestadodecuestióndelagestiónderiesgosenproyectos.Sehaceun recorridohistóricosobrelasformasdeabordarestetipodegestiónenproyectosde construcciónyseanalizanotrosmodelosparalagestiónderiesgosnoespecíficosdeeste sectorquesehanconsideradodeutilidadparalainvestigación.Tambiénsetratantrabajos académicosrelacionadosynuevastendenciasenlamateria.Porúltimo,concretandoenlas investigacionessobrelagestióndediferentestiposderiesgosenproyectosdeconstrucción, sehaceunaseleccióndesdeladécadade1990hastalaactualidaddeaquellasquesehan consideradoespecialmentesignificativasporsusaportacionesyformadeestructurarel problema.Paraconcluirestecapítulosehacenreflexionessobrelarevisiónbibliográfica. Partiendodelosantecedentesdelainvestigación,lasinquietudeseneldesarrollodelalínea detrabajoyelestadodelacuestión,enelcapítulo4seplanteanelObjetivoGeneralylos Específicos.Seproponeinicialmenteeldesarrollodeunmodelodegestióndelosriesgos asociadosaloscostespostconstruccióncuyautilidadprincipalseacuantificarelriesgoal objetodedeterminarlanecesidaddeemprenderaccionesparareducirlos.Paratalfinse planteóaportarunaescalaparalagradacióndelriesgoysepartiódeunadefinicióndel términoriesgoadaptadaalcontextodetrabajo.Elpropiodesarrollodelainvestigaciónhizo
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 21 queestadefiniciónfuerarevisadayseajustaraalosresultadosyconclusionesparcialesalas queseibanllegando. Enelcapítulo5seexponelametodologíaseguidaparalainvestigaciónyenloscapítulos6a 13sedetallanlasdiferentesetapasdedesarrollometodológico. Losobjetivosfijadosfueronacompañadosdeincertidumbres,algunasbásicascómoaquétipo deedificioaplicarelmodelo.Otrasfueronmásespecíficas,comoladefinicióndelasfronteras temporalesdelafasepostconstrucciónosielalcancedelapropuestahabríadeabarcartodas lasetapasdelashabitualmenteconstanlosmodelosdegestión.Enelcapítulo6seexponen estasincertidumbres,quefuerondefinidascomocuestionesinicialesalasquedarrespuesta, actuandocomohiloconductordelainvestigación.Algunasdeellasfueronsolventadasenla faseinicialdelproceso.Enotroscasoshuboqueesperaraestarmásavanzado. Enelcapítulo7sedetallanlosprimerospasoseneldesarrollodelametodología.Paraellose diorespuestaaaquellascuestionesinicialesquepermitieroncomenzaradefinirelcontextode lainvestigación,comoquépartidasdelcosteglobaldelaedificaciónformaríanpartedela fasepostconstrucción.Tambiénsecomenzóelprocesodedefinicióndelasvariablesde influencia,poniendoenmarchaunaseriedeactuacionesbásicasquepermitierandefiniruna primerarelación. Unelementofundamentaldeentradaparadeterminarlosparámetrosprincipalesdelmodelo: variablesdeinfluencia,gradodeimportanciadelasmismas,nivelesdeseveridaddelos diferentesvaloresderiesgoobtenidos,nivelesderiesgodelosedificios,etc.,hasidolas opinionesdelosexpertos.Elcapítulo8describelastécnicasempleadasparaobtenerlasyel procesoseguidoparaladeterminacióndelarelaciónpreliminardevariablesponderadas,que, trasunposteriorprocesoderefinado,pasaríanaformarpartedelaformulaciónquepermite obtenerelvalorderiesgo.AtalefectoserecurrióalatécnicadeDelphideconsensoentre expertos,sustituyendolosformulariosdeconsultaporentrevistassemiestructuradas.Ala vistadelosresultadosobtenidosenesteprocesodeconsultasydelpropiodesarrollodela investigación,sellegaronaconclusionesparciales,queimplicaronactualizarladefinicióndel términoriesgoyavanzarenlaresolucióndealgunasdelascuestionesinicialesplanteadasal comienzodeldesarrollodelametodología. Enelcapítulo9sedescribeelprocesodeobtencióndelaformulación,unadecuyas finalidadesesobtenervaloresnuméricosderiesgodeledificio.Previamenteserespondealas cuestionesinicialespendientesderesolver,sedefinenaspectosrelativosalaconfiguracióny operativadelmodelo,talescomolosrequerimientosdelapersonaqueloapliqueoel momentoenelquehacerlatomadedatosyfinalmenteserevisalarelacióndevariablespara suinclusiónenlapropuesta. Traslaformulación,enelcapítulo10sedetallaelprocesosuexperimentaciónmediantela aplicaciónadiferentesedificiosporpartedeexpertos,alobjetodeanalizarlosvalores obtenidos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 22 Enelcapítulo11seespecificanlospasosseguidosparaelanálisiseinterpretacióndelos resultadosobtenidosenlafaseanterior.Comoresultadoparcialsehaceunapropuestade escaladegradacióndelriesgodeledificio,queestablecenivelesderiesgoexpresadosen lenguajenatural,equivalentesalosvaloresderiesgoobtenidostrasaplicarelmodelo.Otro delosresultadosparcialeseslarevisióndelarelacióndevariablesintegradasenla formulación. Enelcapítulo12sedetallaunaprimerapropuestadelmodelodegestiónydelprocesoparasu aplicación.ParaellosesiguenlasdirectricesgenéricasmarcadasalefectoenlasnormasUNEISO31000:2010Gestióndelriesgo‐PrincipiosydirectricesyUNE‐ISO3010:2011Gestióndel riesgo‐Técnicasdeapreciacióndelriesgo,estableciendolasparticularidadesoportunas. Enelcapítulo13sedescribelaexperimentacióndelprocesodeaplicacióndelmodeloen diferentesedificios.Esteprocesoesllevadoacaboporunequipodeaplicacióndiseñadoal efecto.Traslosresultadosobtenidosysuinterpretación,serevisaelprocesoyseproponeun protocolodeaplicaciónqueseverificamediantesuimplementaciónaunedificio. Enelcapítulo14seindicanlasconclusionesdeltrabajo,enel15seexponenlasnuevaslíneas deinvestigaciónyenel16serelacionanlasreferenciasbibliográficas.Finalmenteseincluyen lasrelacionesdetablasyfiguras,elglosarioylosanexos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 23 2.MARCOTEÓRICO. Elpresentetrabajoseencuadradentrodeunadelasáreasdeconocimientodeladirección integradadeproyectos3:lagestiónderiesgos.Ladireccióndeproyectoseslaaplicaciónde conocimientos,habilidades,herramientasytécnicasalasactividadesdelproyectopara cumplirconlosrequisitosdelmismo(ProjectManagerInstitute,2013).Existendiferentes organismos,instituciones,normativasyprofesionalesdelsector,queaportandirectricesy estándaresacercadelafuncióndeladireccióndeproyectos:ProjectManagerInstitute, InternationalProjectManagerAssociation,ProjectInControlledEnvironments,Associationfor ProjectManagement,normaISO21500:2012GuidanceonProjectManagement,etc.La funcióndeladireccióndeproyectossedivideenáreasdeconocimientoogruposdematerias quesegestionandentrodeunmismoproyecto:costo,tiempo,calidad,adquisiciones, recursos,partesinteresadas,etc.Unadeestasmateriasagestionarsonlosriesgos. 2.1.Quéeselriesgo4ysugestión. Existendiferentesdefinicionesderiesgo.LanormaUNE‐ISO31000:2010Gestióndelriesgo‐ Principiosydirectrices,lodefinecomoelefectodelaincertidumbresobrelaconsecuciónde losobjetivos.Elefectoesunadesviaciónrespectoaloprevisto.Losobjetivospuedentener diferentesaspectoscomoelfinanciero,lacalidadolaseguridadysalud,siendoposible aplicarloadiferentesniveles:alaorganizacióncompleta,aunproyecto,unproductooun proceso.ParaelProjectManagerInstitute(2013)riesgoestodoeventoocondiciónincierta que,sisucede,tieneunefectosobre,almenos,unobjetivodelproyecto. Aunqueelmanejodelosriesgosdeunaformaadecuadaesunanecesidaddesdela antigüedad,esdesdemediadosdelsigloXXcuandoaparecenlasprimerasinvestigacionesal 3 De forma generalizada se utilizan diferentes denominaciones para referirse a la misma cuestión: dirección integrada de proyectos, gestión integral de proyectos, dirección o gestión de proyectos o project management. 4 En el capítulo 4. Objetivos se define inicialmente el concepto en el contexto de la tesis.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 24 respectoenelsectordelaconstrucción(Tauron,2014).Alolargodetodoestetiemposehan sucedidonumerososestudiosalrespectoproponiendodiferentestiposdemodelosparasu gestión.Rodrigues‐da‐Silva&Crispim(2014)definenelprocesodegestiónderiesgosenlos proyectoscomounacadenaracionaldeprácticasaplicadaporlosagentesdecisoresmediante lacualseplanificanyejecutanaccionesycontrolanlosresultadosconelfindemantenerla ejecucióndelproyectobajociertascondiciones. Unodeloshitosimportantesenrelaciónconlagestiónderiesgoseslapublicacióndela normaISO31000:2009Riskmanagement‐Principlesandguidelines,yaquehastalafechano existíaunanormaglobalyampliaquepudieseaplicarseatodotipodeempresasysectores,a lolargodetodalavidadeunaorganizaciónyalaprácticatotalidaddelasactividadesdela empresa(Martínez&Casares,2011).Estanormadefinelagestióndelriesgocomoactividades coordinadasparadirigirycontrolarunaorganizaciónenlorelativoalriesgo. Losdiferentesmodelosdegestiónderiesgossonpropuestos,tantoanivelnormativo,como porempresas,institucionesyprofesionalesdelsector.Cadaunadeellosestructurade maneraparticulareldesarrollodeesteproceso.Noobstante,entodossuelehaber coincidenciaenlasetapasquehabitualmentesedanenlagestiónderiesgosdeunproyecto: a) Identificación. b) Análisis. c) Evaluación. d) Tratamiento. e) Seguimiento. Cadaunadelosmodelosexistentesproponeparticularidadesenlaestructurayorganización delasfasesqueformanpartedelprocesoconjunto.Engeneral,elcontenidoyfinalidadde cadafaseeselsiguiente: a)FasedeIdentificación: Setratadelocalizaraquellascircunstanciasquepuedenafectarpositivaonegativamentealos objetivosdelproyecto.Incluyeidentificarlosorígenes,causas,áreasdelproyectoafectadasy posiblesconsecuencias.Elobjetivodeestafaseeselaborarunlistadooregistrodelosriesgos quepuedeincluirlainformaciónadicionalobtenidasobreellos. b)FasedeAnálisis: Seestudianysecomprendenlosriesgos,suscausasyorígenes.Unenfoquehabitualesvalorar laprobabilidaddeocurrenciaylaconsecuenciadesusimpactos.Comúnmenteseasocian ambasvaloracionesaescalastipo1a3,1a5o1a10.Lamagnitudfinaldelriesgosueleserla combinacióndelaprobabilidadyelgradodeimpacto,expresadamatemáticamenteen términosdelproductodeambas:Magnitudfinaldelriesgo=Probabilidad(P)xImpacto(I). Estaformadeobtenerelnivelderiesgotambiéntienesuscríticas.Williams(1996)refiereque elresultadoasíobtenidopuedeserengañosoparapriorizarriesgosenvistasagestionarlos.El
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 25 usodePxI,queesloqueenlaTeoríadelaDecisiónseexpresacomoValorEsperado,tiene suslimitaciones,siendonecesarioconsiderarlasdosdimensiones:probabilidadeimpacto,ya quedelocontrariosepodríanequipararenimportanciariesgosqueimplicanpequeñas consecuenciasconaltasprobabilidadesdeocurrencia,conriesgosconprobabilidadesmuy escasasperodegravísimasconsecuenciasyquedebensertenidosencuentaespecialmente. Enestalínea,Williams(1996)ponecomoejemploloindicadoalrespectoporRunyon´s(1977) quecuestionacómoseríalavidasi,porejemplo,seconstruyerancarreterasparaacomodarla cargamediadetráficoolíneastelefónicasparalademandamedia. c)FasedeEvaluación. Enestaetapaseconsideraelnivelderiesgoanalizadoanteriormenteyseponenlasbasespara tomardecisionesrespectoalanecesidaddeemprenderaccionesenrelaciónalosriesgosa trataryalaprioridaddetratamiento.Laevaluaciónpuedeimplicarnoemprenderaccioneso llevaracabomásanálisis. d)FasedeTratamiento: Seseleccionanlostiposdeaccionesaemprenderyseponenenpráctica.Lasaccionespueden serentreotras,evitarelriesgo,asegurarlo,eliminarlo,transferirloauntercero,asumirloo compartirlo. e)FasedeSeguimiento: Sevigilaelfuncionamientodelasaccionesemprendidasysuefectividad.Setienenencuenta laposibleaparicióndenuevosriesgos,losdemenornivelyloscambiosquepudieran producirseenlamarchadelproyectoquepudieranimplicarlanecesidadderepetirel proceso. Enlossiguientesapartadosseindicanlasparticularidadesquesehanconsideradomás destacablesdelosdiferentesenfoquessobregestiónderiesgos. 2.2.LanormaUNE‐ISO31000:2010Gestióndelriesgo‐Principiosy directrices5. Estanormaproporcionaunenfoquegenéricosobreprincipiosydirectricespara:“…gestionar cualquierformaderiesgodeunamanerasistemática,transparenteyfiable,dentrode cualquieralcanceydecualquiercontexto”(UNE‐ISO31000:2010,p.5). Lagestióndelriesgopropuestaenestedocumentoesaplicableatodalaorganización,áreasy nivelesprincipales,asícomoalasfunciones,proyectosyactividadesespecíficas,porloque puedeutilizarseporcualquierempresa,asociación,grupooindividuo.Lanormanoes específicaparaunaindustriaysectorconcreto. 5 Esta norma es idéntica a la Norma Internacional ISO 31000:2009.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 32 • Planificarlagestiónderiesgos:Sedefinecómollevaracabolasactividadesdegestiónde riesgosdeunproyecto. • Identificarlosriesgos:Sedeterminanlosriesgosdelproyectoysedocumentansus características. • Análisiscualitativodelosriesgos:Sepriorizanlosriesgosatravésdesuprobabilidadde ocurrenciaeimpacto,envistasallevaracaboaccionesposteriores. • Análisiscuantitativodelosriesgos:Seanalizannuméricamenteelefectodelosriesgos sobrelosobjetivosdelproyecto. • Planificarlarespuestaalosriesgos:Sedesarrollanlasaccionesparareducirlosposibles impactosnegativossobreelproyectoymejorarlosaspectospositivos. • Controlarlosriesgos:Seponenenmarchalosplanesprevistospararesponderalosriesgos existentes,sebuscaneidentificanotrosnuevos,semonitorizanlosriesgosquesiguen existiendotraslaimplementacióndelosplanesderespuestayseevalúalaefectividaddel proceso. Laguíadesarrollacadaunodelosprocesosatravésdeunadescripcióndesufinalidadyen baseaunaseriede: • Entradas,quesondocumentos,planesyenunciadosdelosquesesirveelprocesopara poderllevarseacabo. • Herramientasytécnicasqueseaplicansobrelasentradasyseponenenprácticapara obtenerunosresultados,porejemplo,juiciosdeexpertos,gruposdetrabajo,inspecciones, análisis,plantillas,estimaciones,etc. • Salidas,quesondocumentos,accionesyproductosresultadosdelproceso. 2.5.Modelospropuestosporprofesionalesdelagestióndeproyectos. Dentrodelaampliabibliografíaexistenteenestamateria,sedetallanalgunosmodelos propuestoporprofesionalesdelsectorquepresentanenfoquesinteresantes. RafaeldeHerediaScasso(Heredia1999): RafaeldeHerediaesunodelosprofesionalespionerosenlagestióndeproyectosenelámbito nacional.EnsuobraDirecciónIntegradadeProyecto–DIP‐ “ProjectManagement”establece unenfoquedetalladodelprocesodegestiónderiesgosconinteresantesaportaciones,como clasificacionesderiesgos,contenidosdelplandegestióndelriesgo,formatosdereunionesde riesgos,planesdecontingencia,etc.Elautorindicaqueelprocesodebeserinteractivoy continuoydebeconduciradostiposderespuestaanteelriesgo:lasinmediatasylas contingentes.Lasetapasdequeconstaelprocesoson:
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 33 • Identificación. • Análisis‐Evaluación. • ManagementoRespuesta. EnlaIdentificaciónsetrataderecogertodalaexperiencia,conocimientoypuntosdevista relacionadosconlosriesgos.Elautorproponerealizarunlistadosistematizadoporcategorías uorígenesderiesgo.Igualmenteindicalautilidaddeidentificarlapersonaodepartamento queloproduceyelresponsabledefijarunarespuestaalriesgo.Enestafaseproponeuna valoraciónpreviaquecombinelaimportanciadecadariesgoconlaresponsabilidaddecada unodelosagentesensugestión.Enestafasetambiénsedeterminanparacadariesgo,una seriedeescenariosyposiblesconsecuenciasquepuedanimplicar,asícomounosmapasde riesgosparasuanálisisgráfico. RespectoalAnálisis‐Evaluación,elautorindicaquehaderealizarseentérminoscualitativos consultandolaexperienciadeproyectossimilaresoaexpertos.Cuandosetengandatos fiables,esteprocesoserácuantitativo,aunquesegúnelautorestetipodeevaluacionessonde pocaaplicaciónaproyectosdeconstrucciónporcarecerdedichosdatos. EnlafasedeRespuestaseseleccionalamásadecuadaacadariesgo,pudiendoserdetipo anticipadas,comoeliminarelriesgo,reducirlo,transferirlo,asegurarloyaceptarlo.También puedenserdeltiporespuestascontingentescomolautilizacióndeladirecciónintegradade proyectosolaplanificacióndecontingenciasparalascrisis. GregoryHorine(Horine2010): EsteautorproponeensumanualGestióndeproyectosunenfoquesimpleyclarodelproceso degestiónderiesgos,quedivideenlassiguientesfases: • Identificar. • Determinarlaprobabilidad. • Evaluarelimpacto. • Priorizar. • Desarrollarrespuestas. • Lograrlaaceptación • Seguiruncontrol. EnelpasoIdentificar,medianteelperfilolistadoderiesgos,seregistranlosfactoresderiesgo delproyecto. EnDeterminarlaprobabilidadsetratadecuantificarlaincertidumbretantocomoseaposible. Laprobabilidaddequeelfactorderiesgoocurrasedeterminaconescalasdeltipoalto‐medio‐ bajoonuméricastipode1a5ode1a10. EnEvaluarelimpactosedeterminaelimpactopotencialdelosriesgossobrelosfactoresde éxitodelproyecto.Seusanelmismotipodeescalasqueenelpasoanterior.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 34 EnPriorizarsecombinanlaprobabilidadeimpactomultiplicandolosdosvalores.Silaescala utilizadaesdeltipoalto‐medio‐bajo,habráquetraducirlasopcionesavaloresnuméricostipo: 1,2y3.Seconfeccionaunatablaomatrizconlosresultadosyseobtienenlosriesgosmás importantes. EnDesarrollarrespuestasseelaboraunplanderespuestaparacadariesgosegúnlasopciones de:evitación,aceptación,controlypreparación,reducciónytransferencia. EnLograrlaaceptaciónserevisanlasestrategiasderespuestaconlosimplicadosparalograr consistenciayaceptación. EnSeguiruncontrolsevigilaatentamenteelprocesoylosriesgos,tambiénlosmenores,se tienenpreparadaslasrespuestasqueseannecesariasactivaryseestáalertaanteposibles nuevosriesgos. Elautorproponequelavalidezdelprocesonoestáensucomplejidad,sinoenelenfoquede gestiónqueinspira. MarcosSererFigueroa(Serer2010): MarcosSereresunodelosautoresdelámbitonacionalquehatratadoampliamentelagestión deproyectos.EnsumanualGestiónIntegradadeProyectos,proponeunenfoquedelproceso degestiónderiesgosdeaplicaciónpermanente,queserepitealolargodelciclodevidadel proyecto.Constadetresfases: • Identificación. • Análisis. • Acciones. MediantelaIdentificaciónsetratadeencontrartodoslosposiblesriesgosyparaelloplantea tresposiblesvías: - Porlaprocedencia:delcliente,delentorno,deldiseñador,delagestión,etc. - Porlaafectaciónaobjetivos:losqueafectanalacalidad,coste,plazoyfuncionalidad. - Porlacapacidaddelinfluenciadelgestor:riesgossobrelosquepuedeinfluirysobre losqueno. MedianteelAnálisissepretendeconocerenquémedidapuedenafectarlosriesgosysison asumiblesono.EsteAnálisissepuedellevaracabomediante: - Elconocimientodelasrepercusionesprobables,siendolaevaluaciónfinaldela repercusión(ER): ER=(ApreciacióndelaMagnitudxFrecuenciaconquepuedeocurrir)+Implicaciónen objetivos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 35 - Lafasedelciclodevidadelproyectoqueseveráafectadaporelriesgo.Paraelloserá necesariodeterminarelmomentoprobabledelaaparicióndelsuceso,laduraciónde lasituaciónderiesgoyelplazolímitepararesolverocontrolarelriesgo. ConlasAcciones,unavezidentificadosyanalizadoslosriesgos,seponeenmarchaelproceso quepersiguecontrarrestarlasposiblesrepercusiones.Lasopcionesdeactuaciónson: reducción,diversificación,transferencia,eliminación,aseguramientoyasunciónoretención.El procesoimplicaelaborarunlistadodelasposiblesaccioneseidentificarlosresponsablesde ejecutarlas. 2.6.Otrasreferenciasnormativasalagestiónderiesgos. NormaUNE‐ISO21500:2013Directricesparaladirecciónygestióndeproyectos: Estanormaorientasobrelosconceptosyprocesosimportantesrelativosaladireccióny gestióndecualquiertipodeproyectosporcualquiertipodeorganización.Noproporcionaun modelodegestiónderiesgosensí,sinoquerefierelossiguientesprocesosrelativosalriesgo dentrodeladireccióndeproyectos: • Identificarlosriesgos. • Evaluarlosriesgos. • Tratarlosriesgos. • Controlarloriesgos. Tratalosprocesosdesdeunadobleperspectiva: • Gruposdeprocesosparaladireccióndelproyecto:Inicio,planificación, implementación,controlycierre. • Gruposdemateriasparaagruparlosprocesospormaterias:Integración,parte interesada,alcance,recurso,tiempo,costo,riesgo,calidad,adquisicionesy comunicación. Lanormamuestracadaunodelosprocesosdedireccióndeproyectosdeformacruzadaalos gruposdeprocesosymaterias.Losrelativosalriesgoseindicanenlatabla2:
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 36 Gruposde materia Gruposdeproceso InicioPlanificaciónImplementaciónControlCierre Riesgo‐Identificarlosriesgos Evaluarlosriesgos TratarlosriesgosControlarlos riesgos ‐ Tabla2.Procesosdedirecciónygestióndeproyectosrelativosariesgomostradosconreferencia cruzadaalosgruposdeprocesosygruposdematerias. Fuente:elaboraciónpropiaapartirdelanormaUNE‐ISO21500. InformeUNE‐ISOGUÍA73IN:2010Gestióndelriesgo‐Vocabulario: Estaguíaaportavocabulariocomúnrelativoalagestióndelriesgo.Estructuralostérminosque incluyeclasificándolosporbloques,segúnserefieranalriesgo(definicióndeltérmino),ala gestióndelriesgo(definicióndeltérmino,marcodetrabajo,políticayplan),oalprocesode gestióndelriesgo(definicióndeltérmino,comunicaciónyconsulta,parteinteresada, percepción,etc.). Lasdefinicionesquehaceestanormasobrelasetapasyprocesosdegestiónderiesgos tratadosenanterioresapartadossonlassiguientes: • Identificación:Procesoquecomprendelabúsqueda,elreconocimientoyladescripción delriesgo. • Análisis:Procesoquepermitecomprenderlanaturalezadelriesgoydeterminarsu nivel. • Evaluación:Procesodecomparacióndelosresultadosdelanálisisconloscriteriosde riesgoparadeterminarsielriesgoy/osumagnitudsonaceptablesotolerables. • Tratamiento:Procesodestinadoamodificarelnivelderiesgo. • Control:Medidaquemodificaunriesgo.Loscontrolesincluyencualquierproceso, política,dispositivo,prácticauotrasaccionesquemodifiquenunriesgo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 37 3.ESTADODELACUESTIÓN. Lainvestigaciónobjetodeestatesistrataelriesgoasociadoaloscostespostconstrucciónen edificiosresidencialesdestinadosaarrendamiento,enlafasetranscurridadesdelarecepción porelpromotorrespectodelconstructor,unavezfinalizadaslasobrasdeconstrucción,hasta elfinaldesuvidaútil. Traslarevisiónbibliográficaefectuadaseobservaqueexisteabundantedocumentación relativaalagestiónderiesgostantoenproyectosdeconstruccióncomoenotrossectores.Se hanconsultadodiferentestiposdemodelosquetambiénconsiderancuestionesno relacionadasespecíficamenteconeltipodecostestratadosenelpresentetrabajo,no obstantehanservidodeayudaycomoreflexiónenelprocesodeelaboracióndelapropuesta. 3.1.Bibliografíareferentealagestiónderiesgos. Comosehaindicadoanteriormente,sonnumerososlostrabajosrelacionadosconlagestión deriesgos.Estadisciplinatienediferentesenfoquessegúneltipoderiesgosqueseconsideren. Deestamanerasepuedehablardegestiónderiesgoslaborales,financieros,contables,del aseguramiento,delproyecto,etc. Lagestiónderiesgoshasidotratadadesdeantiguo,siendoaplicadatradicionalmentepara abordarasuntosconcretoscomoloseconómico‐financierosylosrelativosalaseguramiento. Enestossectores,estetipodegestiónestáconsolidadadesdeantiguocomoparte fundamentaldelnegocio.Nosucedelomismoenlaconstrucción,dondeapesardesus beneficios,nopareceestarimplantadadeformageneralizada. Ballarín(2008,2010,2012),enunaseriedetrabajosrealizadossobrelahistoriadela cuantificacióndelriesgo,haceunrepasodesdelaantigüedadhastaelsigloXXdecómohan idoevolucionandoestastécnicasdecuantificaciónylainfluenciaquehatenidolagestiónde riesgosenlacontabilidad.Elautorindicaqueunmayorconocimientodelaevolucióndela gestióndelriesgoenlastransaccionescomercialeshamodificadolaformadecontabilizarlos hechoseconómicosacaecidoseneldíaadíadeempresaseinstituciones.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 38 SegúnRosés(2002)elconceptoderiesgoempresarialintegralnopareceunanovedad científica.Sehavenidoutilizandodesdehacesigloscondistintosenfoquesyprácticas,pero siempreaplicadoatemasespecializados,concretosyverticales:riesgofinanciero,de resistenciadeestructuras,desiniestros…ynuncaaplicadoaenfoquestransversales.Parael autor,lagestiónderiesgosnoessolounmétodoquefacilitaomejoralaaplicacióndeciertos conceptosyaconocidosyutilizados.Esquizásunensamblajededistintosconocimientosy métodosqueproducecomoresultadofinalunanuevavisióndelagestiónempresarial. Enelsectordelasfianzas,lagestiónderiesgostieneunampliorecorridoalolargodelosaños. Unhitoimportantefueelestallidodelaactualcrisiseconómica‐financiera.Apartirde entoncessesucedenlasiniciativasencaminadasareforzareltratamientoygestióndelos riesgos.En2008seestablecenlasbasesparalosacuerdosdeBasilea13III,exigiendounamayor calidaddelcapitalalobjetodeaumentarlacapacidaddehacerfrenteapérdidas.Paraelloy entreotrasmedidas,semodificaelcálculodelosriesgosquehastaelmomentosedemostró quenoestabanadecuadamentevalorados. Peronosolamenteenelsectorfinancieroadquirióimportanciaelasunto.Aniveldeempresa igualmentehatomadogranpesoestetipodegestión,especialmenteenlosúltimosañosa raízdeliniciodelaactualcrisiseconómica.Martínez&Casares(2011)ensuartículoElproceso degestiónderiesgoscomocomponenteintegraldelagestiónempresarialafirmanqueestase perfiladeformaglobalcomounaestrategiaqueproporcionaunaimportanteventaja competitivaalasempresasquedisponendeella.Enesteprocesodeincorporacióndeeste tipodetécnicas,hatenidoespecialimportancialapublicacióndelanormainternacionalISO 31000:2009Gestióndelriesgo‐Principiosydirectrices,yaquehastalafechanohabíauna normaquesepudieraaplicaratodotipodeempresas,sectoresyactividades. LapublicacióndecitadanormaISOcontribuyóespecialmentealadifusióndelagestiónde riesgos,creandounmarcodetrabajoconjuntoygenéricoaplicableacualquieralcancey contexto.Esdecir,seproporcionanmediosalasorganizacionesyalaspersonasparaelusode lagestiónderiesgoscomounaherramientadeayudaconlaquealcanzarsusobjetivosy mejorarlaeficienciaenlasoperaciones. Enelámbitodeladirecciónintegradadeproyectos,lagestiónderiesgosesunadelasáreas deconocimientodelasquetradicionalmenteintegranelprocesoglobaldegestióndeun proyecto.Enlosúltimosañoshatomadoespecialimportancialagestiónderiesgosenese sector.DelaCalzada(2010)ensuartículoElprojectseespecializaenlagestiónderiesgos, explicaqueestagestiónconfigurabaunanuevadimensióndelnegociodelasempresasdel sector. 13 Uno de los objetivos de los acuerdos de Basilea es fijar el capital básico de las entidades para afrontar los riesgos de su negocio. El capital básico son los fondos de los que una empresa puede disponer libremente y sin ningún tipo de ataduras para hacer frente a los riesgos que ha asumido.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 39 Conmotivodelaugequeestáexperimentandolagestiónderiesgosenelámbitodela direcciónintegradadeproyectos,estaesunadelasmateriasincluidasdesdeelcurso académico2011/2012,enlaasignaturaGestióndeProcesodelDepartamentodeExpresión GráficaeIngenieríaenlaEdificación,impartidaenelMásterdeGestiónIntegraldela EdificacióndelaEscuelaTécnicaSuperiordeIngenieríadeEdificacióndeSevilla. Dentrodeladirecciónintegradadeproyectosdeconstrucción,Dafas(2010)definelagestión deriesgoscomouncomponentedesumaimportanciaenelsectoryaplicableentodalavida útildelproducto.Implicauncontroldeposiblesfuturossucesosquepuedenafectarde maneranegativaalproyecto.Esunejercicioproactivomásquereactivo,uncontinuoy disciplinarioejerciciodeidentificacióndeproblemasydeposiblessoluciones. Enelsectordelaconstrucciónaparecenlasprimerasinvestigacionessobreelriesgoa mediadosdelsigloXXytienensuorigenenEE.UU. Buenapartedelabibliografíaespecíficasobregestiónderiesgosempleadaenlapresente tesis,hasidoobtenidaenrevistasinternacionalescomoInternationalJournalofProject Management,AutomationinConstruction,RiskAnalysis,ReliabilityEngineeringandSystem Safety,OCLCSystemsandServices,JournalofConstructionEngineeringandManagement, ProcediaTechnology,etc.Algunasdeestaspublicacionesnosonespecíficasdelsectordela construcción,noobstante,alserlastécnicasdegestiónderiesgosválidasadiferentestiposde proyectosyámbitos,sucontenidoesaplicableamúltiplestiposdeproyectosyson habitualmentecitadasenlosestudiosanalizados. 3.2.Antecedenteshistóricos. Enesteapartadoseanalizalaevolucióneneltiempodelasinvestigacionessobregestiónde riesgosenindustriadelaconstrucción.Tauron(2014)enuninteresanteartículotitulado Towardsabettermodellingandassessmentofconstructionrisk:Insightsfromaliterature review,haceunrecorridodesdeeliniciodelasprimerasinvestigacioneshastalosprimeros añosdeladécadade2010.Losaspectosreseñadosporelautorquesehanconsideradomás significativosenlasdiferentesetapas,son: Antesdeladécadade1980: Eliniciodelasinvestigacionessobreriesgosenelsectordelaconstrucción14apareceenla literaturaenelentornode1960,aunquelosorígenesdelanálisisderiesgosdatande3200 añosa.deC.ElcomienzodeestaspublicacionesfuedeformaimplícitaenEE.UU.cuandose investigabanotrascuestionescomocosteyplazo.Enestaépocapredominanlastécnicas 14 Las investigaciones sobre riesgos se refieren al ámbito de la gestión de riesgos dentro de la dirección de proyectos y no en el ámbito de la seguridad y salud.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 40 probabilísticasylasimulacióndeMonteCarlo15.Elriesgosetratacomoestimacionesenlas variacionesdecosteyplazoprincipalmenteylagestióndelriesgocomounaformaparahacer estimacionesmásprecisasenlafasedelicitacionesdeobras.Afinalesdeladécadade1970la gestiónderiesgospasaaseruncomponenteesencialenelámbitodelagestióndeproyectos. Ladécadade1980: Aprincipiosdeestadécadalagestiónderiesgospasaaserunafunciónindependientedela gestióndeproyectosyunobjetivodelasinvestigaciones.Lastécnicasdominantesenel ámbitodelaevaluaciónderiesgossiguensiendolasbasadasenlaTeoríadelaProbabilidady lasimulacióndeMonteCarlo,aunquelaTeoríadelosConjuntosDifusos16seintroducea finalesdeladécadaparaelmanejodelasubjetividadenlaevaluaciónderiesgos.Se desarrollandiferentesmodelostipoprobabilidad‐impacto17.Tambiénseempleanotras técnicascomoPERTyárbolesdedecisión18. 15 Las técnicas probabilísticas son las basadas en la Teoría de la Probabilidad. Esta teoría matemática asigna, mediante diferentes técnicas, valores numéricos a la posibilidad de ocurrencia de un suceso. El autor refiere que Hertz (1964) empleó las distribuciones de probabilidad generadas por ordenador para el estudio de las tasas de retorno de las inversiones en los proyectos. Las distribuciones de probabilidad son funciones que asignan probabilidad de ocurrencia a diferentes gamas de valores que pueden resultar de un experimento. Existen diferentes tipos como la Normal, conocida como “Campana de Gauss”. La simulación de Monte Carlo es una técnica que combina conceptos estadísticos (muestreo aleatorio) con la capacidad de los ordenadores para generar números pseudo-aleatorios y automatizar cálculos (Faulín, 2005). El objetivo de la simulación es extraer conclusiones sobre cierto sistema real sin necesidad de experimentar directamente sobre el sistema en cuestión (Salmerón, 1998). El desarrollo de este método estuvo motivado en problemas demasiado costosos para resolverse experimentalmente o demasiado complejos para ser resueltos analíticamente (Mancilla, 2011). En la simulación se repiten los mismos cálculos básicos un número determinado de veces con diferentes datos simulados y luego se efectúan análisis estadísticos sobre el conjunto de las muestras. Los datos de entrada de los diferentes ensayos se seleccionan automáticamente de forma aleatoria (Prado, 2004). 16 Esta teoría es la relativa a la lógica difusa o borrosa, que es una alternativa a la lógica discreta en el sentido en que usa grados de pertenencia categorial en vez de adscribirse a categorías máximas de orden contrario (todo-nada; blanco-negro). Es una alternativa a la lógica basada en conjuntos discretos que pretende saber si alguien o algo forma parte o no de un conjunto determinado según cumpla ciertas condiciones, mientras que por el contrario, en la lógica difusa, se describen grados diversos de pertenencia y no adscripciones basadas en todo o nada (Cañelllas & Brage, 2006). 17 Este tipo de modelado evalúa el riesgo según la perspectiva habitual de combinación de probabilidad de ocurrencia e impacto o repercusión de los riesgos. La combinación tradicional de estos dos parámetros consiste en el producto de ambos. 18 PERT es un método para la planificación, seguimiento y control de un proyecto, mediante una representación gráfica de la descomposición del mismo en actividades, que para llevarlas a cabo requieren consumo de recursos. Los árboles de decisión y diagramas de influencia son formas gráficas de expresar problemas de decisión. Mediante grafos se indican relaciones entre decisiones, sucesos inciertos y sus consecuencias. Los árboles de decisión son muy expresivos, pero la carga de especificaciones, es decir, el tamaño de la gráfica, aumenta exponencialmente con el número de decisiones y observaciones. Esto significa que la carga de especificaciones se vuelve compleja de tratar incluso para problemas de decisión de tamaño medio (Jensen et al., 2006). Los diagramas de influencia son una alternativa menos compleja a los árboles de decisión.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 41 Ladécadade1990: Lasinvestigacionessobremodeladoyevaluaciónderiesgoscobranimpulsoyseemplean principalmentelaTeoríadelaProbabilidadylaTeoríadelosConjuntosDifusos,aunquese comienzaautilizarlatécnicadelProcesoAnalíticoJerárquico19.Sesiguendesarrollando diferentesmodelosdeprobabilidad‐impactoqueengeneralpuedenemplearasuveztécnicas comolosdiagramasdeinfluencia,SimulacióndeMontecarlooTeoríadelosConjuntos Difusos. Delaño2000al2005: Enestosañosseasisteaunaintensificaciónenlaevaluaciónymodeladodelriesgoenla construcción,alavezqueaumentalacapacidaddelosordenadores.Aparecenherramientas mássofisticadascomosistemasdesoportealadecisión(DSS)20quesematerializanenforma desoftware.Sesiguenempleandoaunqueconmenosfrecuencia,lastécnicasbasadasenla TeoríadelaProbabilidad.ElProcesoAnalíticoJerárquicoylaTeoríadeConjuntosDifusosse continúanempleandoparaelmanejodeproblemascomplejosymaldefinidos.Sesiguen adoptandoampliamentelosmodelosdeprobabilidad‐impacto. Despuésde2005: Apartirdeestafechaseincrementanlasinvestigacionesenlaevaluaciónymodeladode riesgos.Elriesgoestratadomayoritariamentecomounatributoorasgoagestionardel proyectoenlugardeestimacionesdelasvariacionesdecosteyplazo,detalmaneraquela evaluaciónderiesgoshapasadoaformarpartedelprocesoglobaldetomadedecisiones.Se daunaumentoenlacomplejidaddelosmodelosydelossistemasdesoportealadecisión. Comoenetapasanteriores,elclásicomodelodeprobabilidad‐impactoesampliamenteusado. Aparecenvariantesdeesteenelqueseañadenunaterceradimensiónquesesueleasociara losotrosparámetroscomomultiplicadorodivisor.Estasdimensionessonporejemploelgrado decontrolabilidad21delriesgo,capacidaddepredicción,gradodeexposición,capacidadde administración,etc. 19 “El Proceso Analítico Jerárquico (AHP) es una técnica de decisión multicriterio que permite abordar la resolución de problemas complejos en los que se combinan, entre otras cosas, aspectos tangibles e intangibles” (Jiménez & Urmeneta, 1997, p. 26). Esta “herramienta de base matemática… permite estructurar un problema multicriterio en forma visual y construir un modelo jerárquico que representa el problema objeto de estudio” (Martínez et al., 2010, p.35). 20 Un DSS se define como un sistema interactivo basado en computadora que da soporte a los tomadores de decisiones en lugar sustituirlos, utilizando datos y modelos y resolviendo problemas con diferentes grados de estructura (Eom & Kim, 2006). La información que genera sirve a los mandos intermedios y a la alta dirección en la toma de decisiones para que seleccionen la mejor alternativa de solución al problema planteado entre las opciones disponibles. Los DSS no reemplazan a los expertos, sino que apoyan a la toma de decisiones cuyo objetivo es mejorar la efectividad de las decisiones. Estos sistemas intentan ayudar a tomar decisiones difíciles y complejas de una forma racional, basados en modelos matemáticos adecuados (Gramajo et al., 2012, p. 146). 21 Capacidad de control sobre el riesgo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 48 • Principales:comolafrecuenciademovimientosrepetitivosporminutorequeridaenel desarrollodeltrabajo,elesfuerzonecesarioparallevaracabolaacciónoeltiempode recuperacióncuandoexistenperíodosdedescansodentrodeltiempototaldeltrabajo. • Complementarios:comoaspectosdelentornoodelritmodetrabajo. • Multiplicador,queponderaelnivelderiesgoenfuncióndeltiempodeexposicióndiario. Elmétodoanalizadeformaindependientecadaunodelosfactoresderiesgoidentificados.La personaquellevaacabolaevaluaciónasignaunapuntaciónacadafactorsegúnunaescala previstaquevade0a10enunosfactores,pudiendootrosllegaravaloracionesde32puntos. Lafórmuladecálculodelnivelderiesgoemplealosfactoresprincipalesycomplementarios comosumandosyelmultiplicadorcomoponderacióndelnivelderiesgo. Unavezobtenidoelvalordelriesgosegúnlaformulacióndelmétodo,secomparaelresultado conlosvaloresestablecidosporelmismo.Lamatrizdecomparaciónseincluyeenlatabla3. Nivelderiesgo VALORCHECKLISTNIVELDERIESGO ≥22,5RIESGOINACEPTABLEALTO 14,1–22,5RIESGOINACEPTABLEMEDIO 11,1–14RIESGOINACEPTABLELEVE 7,6–11RIESGOINCIERTO 0–7,5RIESGOACEPTABLE Tabla3.ValoresderiesgoChecklistOCRA. Fuente:InstitutoNacionaldeSeguridadehigieneenelTrabajo,TrastornosMusculoesqueléticos. Evaluacióndelriesgoportrabajorepetitivo. Larecopilacióndedatosparadeterminacióndepuntuacionesdelosfactoresderiesgoselleva acabomedianteelusodeunasfichas,dondeelevaluadortraslaobservacióndelpuestode trabajo,recogelasdiferentesyvariadascircunstanciasdelmismoquepermitencalcularel valordelosparámetrosquedefinenlosfactoresderiesgoyasuvezlapuntuaciónobtenida porlosdiferentesfactores,yaquealgunasdeestaspuntuacionesseobtienenmediantela aplicacióndefórmulasindicadasenlasfichas. Unodelosaspectosllamativosdeestemétodoeslaformaempleadaenlatomadedatos. Paraelcálculodelosvaloresparcialesdelosfactoresderiesgo,sellevaacabounprocesode detenidoanálisisyvuelcodelainformaciónenlasfichasdetrabajo.Estosfactoresson ponderadosmedianteelfactormultiplicadordetiempodeexposicióndiariaaltrabajo,quese obtienemonitorizandolascaracterísticasdelatareadesempeñada.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 49 ElmétodoOCRAesconsideradounaherramientadeevaluaciónyfácilaproximaciónalriesgo paraconocerdeformarápidacualeselestadoactualdeunpuestodetrabajo.Enlatesis, conformeavanzabalainvestigacióncobrabamayorfuerzalaopcióndeplantearuna propuestacuyomanejonorevistieracomplejidadynoprecisaralaadquisiciónde conocimientostécnicosespecíficosyestuvierabasadaenlaexperienciayelconocimientopara laobtencióndeunavaloraciónderiesgodeledificio. ManualTécnicoBREEAMESVivienda. BREEAM(2011)esunaherramientautilizadaanivelmundialquepermiteevaluarla sostenibilidaddediferentestiposdeedificios.HaidodesarrolladaporelBuildingResearch EstablishmentdelReinoUnido.EnEspañaelInstitutoTecnológicodeGaliciaesladepositaria delametodologíaBEEAMenEspaña. Mediantelaaplicacióndeestaherramientaporpartedeasesoreslicenciadosseobtieneun certificadodesostenibilidadenlosedificios.Contemplalosprincipalesusosedificatorios existentes:residencial,industrial,comercial,oficinas,sanitario,educativo,etc.Medianteun conjuntodeherramientasyprocedimientos,mide,evalúayponderalosnivelesde sostenibilidadenlasfasesdediseño,ejecuciónymantenimiento. Enestedocumentoconsultadoseanalizóespecialmentelaformaempleadaparaevaluarel parámetroobjetivodelaherramienta,lasostenibilidad,asícomoeldiseñodelaformulacióny metodologíaempleadaparalamedicióndelriesgo. ElmanualBREEAMESViviendaevalúalasostenibilidaddeunaedificaciónrespectoadiez categorías:Gestión,SaludyBienestar,Energía,Transporte,Agua,Materiales,UsodelSueloy Ecología,ContaminacióneInnovación.CadacategoríaestádivididaenRequisitos.Cada Requisitoaspiraaminimizarelimpactomedioambientaldeunaedificaciónnuevao rehabilitadadefiniendounobjetivoquerepresentalasbuenas,omejores,prácticas medioambientalesactuales.Cuandoselograelobjetivo,elasesorasignalospuntosy establecelaclasificacióndeledificio. Porejemplo,enlacategoríaAgua,losrequisitosson:Consumodeagua,Deteccióndefugas importantesyReutilizaciónyrecicladodelagua.DentrodelRequisitoConsumodeaguael objetivoes:Minimizarelconsumodeaguapotableparainstalacionessanitarias,fomentando enusodeaparatossanitariosdebajoconsumo.LospuntosposiblesparaesteRequisitoson3, ycadaunodeestospuntosseobtienemedianteelcumplimientodeunaseriedeítems,como porejemploquelosinodorosdeledificiotengandobledescargaconundeterminadocaudal. ParalavaloracióndeledificioelasesorcomputalospuntoslogradosporcadaRequisitoypor tantodecadacategoría.Cadacategoríatienenunaponderaciónoimportanciarelativa respectodeltotal.Laclasificaciónfinalenfuncióndelospuntosobtenidoses:Sinclasificar, Aprobado,Bueno,MuyBueno,ExcelenteyExcepcional. Algunasdelascuestionesllamativasobservadasenestemodeloson:
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 50 Losparámetrosobtenidosparalaasignacióndepuntossonelresultadodelaexperienciade más20añosdedesarrollodelaherramientayestábasadaenelconocimientoy asesoramientotécnicodeexpertosyeneltrabajo,lasevidenciascientíficaseinvestigación, quealimentancontinuamentesumejoracontinua.Alolargodelanálisisdelestadodela cuestiónsehabíaprevistolaposibilidaddecontarcomoprincipalelementodeentradade informaciónparaeldesarrollodeltrabajo,elconocimientosobrelamateriaylaexperiencia delosexpertosalosqueconsultar.Noobstantenosepodríapretenderllegaraunalcance similaraestaherramientaanalizada,debidoalalimitacióndeltiempodedesarrollodel trabajo,losrecursosdisponiblesynúmerodeexpertosalosqueacceder. BREEAMindicaquecuandonoesposibleutilizarelrigorcientíficoylainvestigación,se recomiendaemplearmedidasprácticassensatasparaminimizarelimpactomedioambiental. Enestemétodo,alolargodelosrequisitoseítemsavalorar,setratandiferentestiposde cuestionesenfocadasalasostenibilidadyqueestánrelacionadasconloscostes postconstrucción,yaqueunapartedeesoscostesestáformadaporlosconsumosenergéticos yderecursos.Elmétodoanalizacuestionesdeámbitosdiferentescomoelcódigodeconducta socialymedioambientaldelosconstructores,lasguíasdelosusuariosdelavivienda,la iluminación,elaislamiento,elimpactodelosmateriales,lossistemasdeconstrucción,la seleccióndelemplazamiento,etc. LavaloracióndelniveldesostenibilidadenBREAMsellevaacaboporasesoreslicenciados querequierendeunaampliaorientacióntécnicaespecífica,yaqueseanalizanyevalúan numerosasvariables. ÍndicededesempeñodelagestióndelriesgoDRMi(DisasterRiskManagmentIndex). ElobjetodeesteíndicepropuestoporCarreñoetal.(2009)eslamedicióndeldesempeñoen lagestióndelriesgodedesastresanivelurbano.Empleainformacióncuyamedicióncarecede unidadeshabitualesoquetienequeserdefinidausandoexpresionesdeltipo:mucho,poco, leve,severo,etc. Laformulacióndelíndicees:DRMi=(DRMiIR+DRMiRR+DRMiMD+DRMiPF)/4. Constadecuatrocomponentesprincipales(IR,RR,MDyPF)opolíticaspúblicas:identificación delriesgo,reduccióndelriesgo,manejodedesastresygobernabilidadyprotecciónfinanciera respectivamente,paracuyadeterminaciónseproponenseisindicadoresponderadosque caracterizaneldesempeñodelagestión.Asuvezparavalorarcadaindicadorseempleancinco nivelesdedesempeño:bajo,incipiente,apreciable,notableyóptimo,asociadoaunaescalade 1a5.Tantolosnivelesdedesempeñocomolospesosdelosindicadoresseobtienenmediante consultasaexpertosyrepresentantesdeinstituciones. AScaleofRisk. GardoniyMurphy(2014)proponenunmodeloconceptualparaclasificarlagravedadde determinadosriesgos,paraasípodercomunicarlos,evaluarlosytratarlosadecuadamente,
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 51 anteladificultadquesuponeparalasociedaddeterminarlagravedaddelosriesgosalosque estásometida:amenazasnaturales,riesgostecnológicos,residuostóxicos,etc. Alenfoquetradicionalparalaevaluacióndelosriesgos,enlosquesecombinalaprobabilidad deocurrenciaylagravedaddelasconsecuencias,losautoresañadenunaterceradimensión,la fuentedelriesgo,quehacereferenciaalosagentesimplicadosencrearymantenerdicho riesgo,detalmaneraqueunriesgoestáenelpuntomásaltodelaescalaoclasificación, cuantomásgravessonsusconsecuencias,mayoressuprobabilidaddeocurrenciaymás moralmenteculpableeselagenteimplicado.Estaesunadelasparticularidadesdeeste modelo,elempleodeconsideracionesmoralesdeltipovoluntariedadyresponsabilidad. Otroenfoquesimilarutilizadoparalaclasificaciónderiesgosconsiderandolosagentes implicadosensugestióneselempleadoporDeHeredia(1999),queproponeunavaloración inicialdelaimportanciadelosriesgosconsiderandolaresponsabilidaddelagenteo departamentoqueproduceelriesgooseresponsabilizadedarlerespuesta. ProjectRiskManagement. Cervone(2009)defineunmodeloparamitigarlosriesgospartiendodeldesarrollodeuna compresióndelosfactoresquecontribuyenalosriesgosdelproyecto.Estainvestigaciónse encuadradentrodelámbitodelosproyectosdebibliotecasdigitales,noobstantesumarco conceptualesaplicableatodotipodeindustriasysectores. Cabedestacarenestetrabajolaterceradimensiónañadidaporelautorparaevaluarla severidadfinaldelriesgo.Sobreelmodelotradicionaldeprobabilidadximpacto,seincluyela discriminación,quecontemplaelimpactodelriesgosobreelconjuntodelproyecto,enlugar deconsiderarloscomounavariableindependiente.Laformulacióndelmodeloqueda planteadadelasiguientemanera: Factorderiesgoglobal=(ProbabilidadxImpacto)/Discriminación. Losnivelesdediscriminaciónrepresentanlaafectacióndelosriesgosalosobjetivosdel proyectoysurangodevaloresson: • Efectoalto(1punto):Losobjetivosseencuentranenriesgoeimplicarácambios obligatorios. • Efectomedio(3puntos):Losobjetivossealcanzaránperoserequierereplanificación. • Efectoalto(5puntos):Nohaygrandescambiosenelplan,losriesgostienenpoca afectación. Asystemsthinkingapproachforprojectvulnerabilitymanagement. VidalyMarle(2012)abordanlagestiónderiesgosenlosproyectosdesdelaópticadela vulnerabilidad,centrándosedeestamaneraenlasdebilidades,enlugardeenlaevaluacióndel riesgoúnicamente.Losautoresdefinenlavulnerabilidadcomolacaracterísticadeunproyecto
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 52 quelohacesusceptibledeserobjetodeactosnegativosqueimpliquenladegradacióndesus valores.Paramodelarlaygestionarlaproponenunprocesodivididoen4fases: • Identificacióndelavulnerabilidaddelproyecto.Consisteenidentificarlosobjetivosdel proyectoentérminosdecreacióndevaloresyloselementosyprocesosbásicosdel proyectoqueseanvulnerables(tareas,agentes,recursos,etc.). • Análisisdelavulnerabilidad.Conllevalaasignacióndeunatasadecontribucióndelos anterioreselementosvulnerablesparalacreacióndevalor,asícomoidentificarlos eventosquepuedandañarlos,analizandotambiénsuresistenciaycapacidadde recuperación. • Planderespuestaalavulnerabilidad.Queincluyeaccionesdeltipotransferir,mitigar, aceptar,etc. • Monitorizaciónycontroldelavulnerabilidaddelproyecto,afindeobservarsu evolución. Losautoresdestacanlagestióndelavulnerabilidadcomounaherramientaprometedorapara lagestióndelrendimientodeproyectoscomplejosyaquepermiteunamejorcomprensiónde losdañosposiblesquepuedanafectaralproyecto. 3.5.Trabajosacadémicosrelacionadosconlagestióndelriesgo. Sehananalizadodiferentesdocumentosquetratanenfoquesrelacionadosconlagestiónde riesgos. Riskmanagementinsmallconstructionprojects. Simu(2006)enmarcaestatesisdelicenciaturaenelprocesodegestiónderiesgosen pequeñosproyectosdelsectordelaconstrucciónenSuecia.Separtedelaproblemática habitualenestaindustriarespectoalincrementocostes,plazosyfallos.Lainvestigaciónse llevaacabomedianteentrevistasaexpertosyabordalosmétodos,herramientasytipode gestiónqueseempleanenestetipodeproyectos,asícomolaproblemáticadelasempresas parasupuestaenpráctica.Elestudioconcluyeentreotrascuestiones,quelosproyectos pequeñoscarecendeunagestiónderiesgossistemática,debidoalescasoencajedelmarco teóricoenlapráctica,observándoseportanto,unabrechaentrelaspolíticasysistemasde gestiónyloquerealmenteseaplica.Otradelasconclusioneseslaimportanciadelos individuosenlagestióndelriesgo,yaqueestasebasaenlamayorpartedeloscasosenlos juiciosindividuales,conindependenciadequeexistaunsistemaimplantado. Propuestametodológicaparalaaplicacióndelaherramientadegestióndeproyectosala optimizacióndelagestióndelriesgodedesastre. AunqueenestatesisdoctoralBravo(2009)abordaunatemáticadiferentealsectordela construcción,cabedestacarelenfoqueparticulardegestióndeproyectosaplicado.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 53 Seplanteacomoobjetivogeneral:“desarrollarunapropuestametodológicaqueproporcione loselementosnecesariosparalatomadedecisionesenlaoptimizacióndelaGestióndel RiesgodeDesastre”(Bravo,2009,p.9). Elobjetivodeestetrabajoincideenlalimitacióndecontarconherramientassistemáticasque facilitenlagestióndeestetipodedesastresenlasociedad,porloquelametodología propuestaseplanteacomounmecanismoparalograrlamejoracontinua.Cabedestacarque paraeldesarrollodedichapropuestaseadoptanlasdirectricesdelProjectManagerInstitute respectoaloselementosprincipalesdelaestructurametodológica,comosonelPortafolio, ProgramayProyecto28.Lafuncióndelagestióndeproyectosenlaestructurapropuestaestá encaminadaalprocesodetomardecisionesdeformaeficiente,evitandoduplicidadesy omisionesdeesfuerzosnecesarios. Lagestiónderiesgosasociadosaunproyectodeconstruccióndeunedificio. Villar(2011)elaboraenestatesinadefindelMásterunametodologíaparalagestióndelos riesgosencostes,plazoycalidad,asociadosalaconstruccióndeunedificioconcreto,el cuarteldelaPolicíaLocaldelapoblacióndeMalgratdeMar.Lametodologíaseguidadivideel procesoenunaplanificacióndelagestión,identificaciónyclasificación,análisis,plande respuestaymonitoreoycontroldelosriesgos.Algunasdelastécnicasmássignificativas empleadasson:revisióndedocumentos,lluviadeideas,entrevistas,listasdechequeoy matricesdeprobabilidadeimpacto.Unadelasconclusionesdelestudioesqueelcostedela gestiónderiesgosespecífica,sehubieracompensadoconlosmayoresbeneficiosobtenidos. MetodologíaGR3PparalagestiónderiesgosenproyectosabordadosporPymes. Marcelino‐Sádaba(2012)proponeenestatesisdoctoralunmodeloglobaldegestiónde proyectosparalaPyme(pequeñaymedianaempresa)yunametodología(GR3P)degestión deriesgosconmotivodelasdificultadesqueencuentranlasPymesparaabordarnuevos proyectos,comoimplantarnuevosproductosonuevascondicioneslegislativasodemercado. Paralaimplementacióndelapropuestasepartendelosdatosgeneralesdelproyectoyse llevanacabounaseriedefases: • Identificaciónderiesgosdelproyecto.Parasudesarrolloseproponentécnicascomola revisióndeladocumentacióndelproyecto,Brainstorming,análisisdebasesdedatos, checklistdecomprobaciónyconsultasaexpertos. • Registroderiesgos,empleándosefichasderiesgos. 28 Estas denominaciones empleadas habitualmente en dirección de proyectos se refieren a: Proyectos: actividades nuevas. Programas: grupos de proyectos relacionados. Portafolios o carteras: grupos de programas y proyectos que pueden estar o no relacionados.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 54 • Análisisyvaloración.ParaestafaseseproponelarealizacióndeunAMFE(AnálisisModal deFallosyEfectos)yparaellosepresentaunformatodelmismoqueincluyedosbloques principales.EnelprimerosepriorizanlosriesgosenbasealcálculodelIPR(Índicede PrioridaddelRiesgo),queseobtienecomoproductodelosimpactosparcialesestimados encoste,plazoyalcancedelproyectoyelniveldeprobabilidad,todosvaloradosenuna escalade1a4.Enelsegundobloqueseregistranlaopcióndetratamientodelriesgo asignadaacadaunodeellosyelnuevocálculodelIPRunavezimplementadalarespuesta. EsteAMFEincluyeasuvezunaclasificacióndelosriesgosentrelasopcionesde:admisible, débil,fuerteeinaceptable,queoscilanentrelosvaloresmínimo(1)ymáximo(256)del IPR. • Controlyseguimiento.Eldesarrollodeestafaseseefectúaenbaseaunosindicadoresy parámetrosdecontrolenelqueseespecificanlaperiodicidadyelresponsabledellevara caboelcontrol. • Cierreyevaluaciónfinal.Enestafasesedaporcerradooficialmenteelproyectoyse registranamododeresumenlosresultadosprevistosyreales,losriesgosprevistosy materializadosyserecogenlasleccionesaprendidas. Cabedestacarqueenestemétodoelpapeldelosexpertostienenunpapelfundamentalenel procesodegestióndelriesgo. Modelodeprediccióndelavidaútildeunedificio:unaaplicacióndelalógicadifusa. Macías(2012)estudiaensutesisdoctoralladurabilidaddelosedificios,enbaseasu vulnerabilidadyporelriesgodecualquiertipoalqueseencuentrasometido.Determinay midelosfactoresqueincidensobrelavulnerabilidadyelriesgoyplanteaunmodeloqueusala TeoríadelosConjuntosDifusosparaobtenerladuracióndelavidaútil. DesarrollodeunmodelodegestiónderiesgossegúnlanormaUNEISO31000parael tratamientodereclamacionesenedificación. Espino(2014)elaboraenestatesisdoctoraluncatálogodelesionesfrecuentesenedificación quesonorigendereclamacionesyproponelaimplantacióndeunmodelodegestiónde riesgosbasadoenlanormaUNE‐ISO31000especialmentedirigidoalDirectordeEjecuciónde Obrayenfocadoalaprevencióndefallos.Paralapropuestaempleaparticularmentelatécnica deAnálisisModaldeFallosyEfectos(AMFE),enelquefinalmenteseobtieneelnúmerode prioridaddelriesgo(RPN)comoresultadodelproductodelaseveridad,laprobabilidadde ocurrenciayladetectabilidaddelfallo.Estostresfactoressevaloranenunaescalaque oscilanentre1y10.ElprocesoesllevadoacaboporunequipotécnicoAMFEformadoporel directordeejecucióny/otécnicosexpertos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 55 3.6.Investigacionessobregestiónderiesgosenelsectordela construcción. Lasinvestigacionesrelacionadasconlagestiónderiesgosenelsectordelaconstrucciónson numerosasyaparecenenlabibliografíaentornoalaño1960(Tauron,2014). Dadaslasnumerosasinvestigacionessobreelriesgoenconstrucción,sehacemenciónauna seleccióndeaquellasquesehanconsideradoespecialmentesignificativasporsus aportacionesyformadeestructurarelproblema.Pararegistrarlosdatosmássignificativosde cadaunodelostrabajosreseñados,sehaempleadounformatoenelqueseespecificanlo siguientescampos: • Investigación:Seincluyeeltítulodelestudioencuestión,indicadoenlafuente consultada. • Autoría:Seindicalaautoríadelainvestigaciónyañodepublicacióndelafuente revisada.Estareseñabibliográficasemuestraampliadaenelrespectivocapítulodela tesis. • Sectordeaplicación:Seindicasiserefierealaindustriadelaconstrucciónoaun subsector. • Problemáticaqueaborda:hacereferenciaalobjetoconcretodelainvestigación. • Descripción:Contenidodeltrabajo. Sehanclasificadosegúnelcriteriocronológicopordécadas,comenzandoenladelosaños 1990. 3.6.1.Décadade1990. INVESTIGACIÓN:ProjectRiskAnalyticAssessmentUsingtheHierarchyProcess. Autoría:Mustafa&Al‐Bahar(1991). Sectordeaplicación:Industriadelaconstrucción. Problemáticaqueaborda:Licitacióndeproyectos. Descripción:EstetrabajoesunodelosprimerosenelempleodelatécnicadelProceso AnalíticoJerárquico(AHP)enlagestiónderiesgos,laquepresentancomounnuevoenfoque paraanalizaryevaluarlosriesgosenlalicitacióndeproyectosdeconstruccióndeunaforma flexibleyfácildeentender.Sirvedeapoyoenlatomadedecisionesmediantelaformulación deproblemasdeunaformalógicayracional. ConelempleodelAHPseproponeunaformadejerarquizarypriorizarlosfactoresque afectanaladecisión,mediantelaasignacióndepesosrelativosalosdiferentesfactores, empleándoseparaellodeunaformaintuitivaynatural,laexperienciayelconocimientode laspersonasquetienenquedecidir.Losautoreslaimplementanenelcasodelaconstrucción
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 56 deunpuentesobreunríoenBangladesh,yalmargendelosresultadosnuméricosobtenidos sobreelnivelderiesgodelproyecto,losautoresrefierenlaimportanciadelpensamiento sistemáticoqueaporta. INVESTIGACIÓN:RiskmanagementperceptionsandtrendsofUSconstruction. Autoría:Kangari(1995). Sectordeaplicación:IndustriadelaconstrucciónenE.E.UU. Problemáticaqueaborda:Actituddelasgrandesempresasconstructorasfrentealriesgo. Descripción:Paraeldesarrollodeltrabajosellevanacaboencuestasmediantecuestionarios, dirigidasalosmayorescontratistasdelpaísysecomparaconuntrabajosimilarefectuadopor ASCE(AmericanSocietyofCivilEngineers)en1979.Seanalizalaasignacióndela responsabilidaddelosriesgosentrecontratistasypropietarios,asícomolaimportanciade dichosriesgosenunaescalade1a10,distribuyéndoseestosvaloresentresnivelesderiesgo: bajo,medioyalto,correspondientesalaspuntuacionesde1a3,de4a7yde8a10 respectivamente.Eltrabajotambiénponedemanifiestoenbuenapartedelosriesgos considerados,uncambioconsiderableenlapercepcióndelniveldeimportancia,conrespecto alaencuestaprecedente. INVESTIGACIÓN:Riskassessmentondevelopmentprojects,thecaseoflostopportunities. Autoría:Jaafarietal.(1995) Sectordeaplicación:Mercadoaustralianodelaedificación. Problemáticaqueaborda:Riesgoenelestudiodeviabilidaddepromocióninmobiliaria. Descripción:Seplanteaunanálisisderiesgosbajolaperspectivadeunpromotordelsectorde laedificación,enconcretoseconsideraunedificiodeoficinasenalquilerubicadoenun atractivoparqueempresarial,enelmarcodelmercadoaustralianodefinalesdeladécadade 1980,caracterizadoporlacaídadelademandayelexcesodeoferta.Paraelloactúanenel estudiodeviabilidaddelapromoción.Elobjetivodelainvestigaciónescomprobarsiun análisisderiesgoprudentepodríahaberllevadoalospromotoresaactuarprudentementey buscarlosmediosparaprotegersecontralosriesgosprincipales.Paraelloseanalizanlosflujos decajadelapromocióndesdeelmomentodecompradelsolaryseestudianhastacinco escenariosdiferentes,llevandoacaboanálisisderiesgos(identificación,cuantificacióny evaluación)encadaunodeellosycomprobandoqueelproyectofuevulnerableadosriesgos principalmente:losconflictoslaboralesycrisisenelmercadoinmobiliario. Lainvestigaciónconcluyequeelusodeformaaisladayúnicaporpartedepromotoresde técnicasparaevaluarlosriesgos,noimplicaestarprotegidosfrenteadecisionesequivocadas, másaun,sinoformanpartedeunanálisisderiesgoglobal.Igualmenterefierenque determinadassituacionesextremasdebenserconsideradaseincluidasenlosescenarios posiblesqueseestudien,sisequierellevaracabounaestrategiaprudente.Elmensajede
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 57 esteestudioindicasegúnlosautores,queunanálisisderiesgosadecuadoenelestudiode viabilidaddelproyectohabríademostradolasdebilidadesdelmismo. INVESTIGACIÓN:Riskanalysisandmanagementinconstruction. Autoría:Akintoye&McLeod(1997). Sectordeaplicación:IndustriadelaconstrucciónenelReinoUnido. Problemáticaqueaborda:Estadodeusodelagestiónderiesgos. Descripción:Elobjetivodeestainvestigaciónesanalizarlapercepcióndelriesgoyelgradode empleodelanálisisderiesgosylastécnicasparagestionarlos.Sebasaencuestionarios enviadosacontratistasdelsectoryempresasconsultorasdegestióndeproyectos. Elestudioconcluyequeelriesgosepercibecomoeventosqueinfluyenenlosobjetivosde costo,plazoycalidad,yquelagestiónderiesgosseapreciacomoesencialparareducirlas pérdidaseincrementarlarentabilidad.Noobstante,manifiestanqueestetipodegestiónse aplicaescasamentedemaneraformaldebidoalafaltadeconocimientosylasdudassobrela idoneidaddeestetipodetécnicasparasuempleoenlaconstrucción.Unodelosprincipales inconvenientesdesuempleoesquecuantomáspotenteysofisticadasea,másdatosytiempo serequiere.Losresultadostambiénindicanqueelanálisisygestiónderiesgosenconstrucción dependenprincipalmentedelaintuición,eljuicioexpertoylaexperienciadeproyectos anteriores. Elautorproponecomoposiblesoluciónalafaltadeuso,laformaciónuniversitariaregladaen lamateriaonoregladaatravésdeasociacionesprofesionales. INVESTIGACIÓN:Riskmanagementintheconceptualphaseofaproject. Autoría:Uher&Toakley(1999). Sectordeaplicación:IndustriadelaconstrucciónenAustralia. Problemáticaqueaborda:Estadodeusodelagestiónderiesgos. Descripción:Elestudiosecentraenlafaseconceptualdelciclodevidadeunproyecto.Los objetivosespecíficosdelainvestigaciónfueron: • Evaluarlosnivelesdecapacidadenlagestiónderiesgosylasactitudeshaciaelcambiopor partedelosprincipalesintervinientes,enlafaseconceptualdelciclodevidadeun proyecto,comoclientes,consultoresyfinanciadores. • Examinardiversosfactoresrelacionadosconlapuestaenprácticadelagestiónderiesgos enlaindustriadelaconstrucción. Paraellollevaronacabounarevisiónbibliográficayencuestasenviadasporcorreoelectrónico aunamplionúmerodeprofesionalesparticipantesenlafaseconceptualdelproyecto. Losdatosseanalizaronestadísticamente,yentreotrascuestiones,losautoresconcluyeron quelaaplicacióndelagestiónderiesgosenlafaseconceptualfuerelativamentebaja, viéndoseimpedidasuadopciónporunaescasabasedeconocimientosyhabilidades motivadosporelbajocompromisoenlaformaciónydesarrolloprofesional.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 64 aunquelamediciónbasadaenlautilidadesperadapuedeproporcionarresultadosmás objetivos,laestimacióndirectaesunmejorindicadorpredictivo. INVESTIGACIÓN:Dynamicmodelingofthequantitativeriskallocationinconstruction projects. Autoría:Nasirzadehetal.(2014). Sectordeaplicación:Construccióndetúneles. Problemáticaqueaborda:Gestiónderiesgosdesobrecostesenlaasignaciónderiesgosen contratosdeejecución. Descripción:Sepresentaunmodelodeasignaciónderiesgosentrecontratistasypropietarios, medianteelcualseidentificanlosriesgosysedeterminalaformaenquepuedenser compartidosdeformaequitativayrealistaentrelaspartes,paraevitarsobrecostosdel proyectofrutodelasestrategiasdelcontratistaportenerqueasumirunilateralmenteel riesgo. Elprocesodeasignaciónseveafectadopordiferentesfactoresderiesgo.Paramanejarla incertidumbreasociadaalosvaloresdedichosfactores,debidoalaausenciageneraldedatos fiablesenlaindustriadelaconstruccióndebidaalcarácterúnicodelosproyectos,elautorusa lalógicadifusabasadaenlasopinionesdeexpertos,consensuadasestasmediantetécnica Delphi.Elmodeloempleadousalaherramientadesimulacióndelcostedelproyectoen diferentesporcentajesdeasignaciónderiesgos,obteniendocomoóptimoaquelenelque minimizaelcostedelproyecto. INVESTIGACIÓN:RiskmanagementinsmallconstructionprojectsinSingapore:Status, barriersandimpact. Autoría:Hwang,B.G.,Zhao,X.,&Toh,L.P.(2014). Sectordeaplicación:IndustriadelaconstrucciónenSingapur. Problemáticaqueaborda:Gestiónderiesgosenpequeñosproyectos. Descripción:Cabedestacarestainvestigacióndebidoaqueanalizaelestadodeaplicaciónde lagestiónderiesgosenpequeñosproyectos,yaquelamayorpartedelosestudiossobre riesgoconstrucciónsecentranengrandesproyectos.Suobjetivoesidentificarlosobstáculos ensuimplementaciónycomprobarsuimpactoenlosresultados.Lametodologíaseguidase basaencuestionariosenviadosporcorreoelectrónicoaexpertosdelsector. Losresultadosindicanquelaaplicacióndeestetipodegestiónaestosproyectosfue relativamentebaja,debidoaunaseriedebarrerascomoelbajomargenderentabilidaddelos mismosolafaltadetiempoypresupuestoparallevaracaboestafunción.Porotroladose ponedemanifiestolaimportanciadelagestióndelriesgoenlamejoradelrendimientodel proyectoentérminosdecosteyplazosdeejecución.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 65 3.7.Reflexionessobreelestadodelacuestiónenlasinvestigacionesde riesgo. Traselanálisisefectuadodediferentesmodelosdegestiónderiesgos,seobservaquees unánimelaopiniónsobrelosbeneficiosqueestaaporta.Estetipodegestiónesunaformade pensaryunafilosofíaquedebepermeartodoelespectrodelasactividadesdelproyecto (Jaafari,2001),aportandoalosadministradoresunamayorbaseracionalsobrelaquetomar decisiones(Kangari&Riggs,1989).Sinembargotambiénseobservanhabitualesreferenciasa laexistenciadeunabrechaentrelateoríaylaprácticaensuempleo. Elusodelagestiónderiesgospasapordistintosenfoquesqueutilizandiferentestécnicasy condiferentesgradosdecomplejidad.Mientrasalgunasrecurrenamodelosmatemáticos complejos,otrasempleantécnicasbasadasenlaestimacióndirectadelriesgoyobtenida comoproductodelaprobabilidaddeocurrenciadeloseventosderiesgoporsuimpacto. Tauron(2014)indicaqueestetipodemodelosdeprobabilidadporimpactosehaimpuestoen losúltimosaños.Noobstante,enlosdiferentesperíodostemporalesqueabarcanlosestudios analizados,seobservanhabitualesreferenciascomunesalasdificultadesparaelempleoenla prácticadetécnicasrelacionadasconlagestiónderiesgos. SegúnAkintoye&MacLeod(1997)elanálisisylagestiónderiesgosenlaconstrucción dependenprincipalmentedelaintuición,eljuicioylaexperiencia.Elautorindicaquelas técnicasempleadasparaelloraravezseutilizandebidoalafaltadeconocimientosyalas dudassobrelaidoneidaddesuempleoenconstrucción. ParaBaloi&Price(2003)apesardelgrandesarrolloexperimentadoenlagestiónderiesgos,se observaunabrechasignificativaentrelateoríaylaprácticadentrodelaindustriadela construcción. LosresultadosdeunestudiodeDallaColetta&deCamprieu(2004)indicanquelapercepción delgradodeéxitodelproyectoestárelacionadoconelniveldeesfuerzoempleadoenel análisisderiesgos,sinembargo,elgradodepercepciónderiesgodeunproyecto,notiene relaciónconelnivelesfuerzodedicadoparaanalizarelriesgo. DeCamprieuetal.(2007)nosrecuerdandiferentesopinionesalrespecto,indicandoqueno hayevidenciasdequelosmodeloscomplejosdegestióndeproyectosproporcionen pronósticosmásexactosquelosmodelosmássimplesqueincorporanreglasintuitivasyque muchosdeellosnohansidoampliamenteadoptadosenlaprácticadebidoasucomplejidad. Enunodelosartículosmásinteresantesanalizadosenlarevisiónbibliográfica,Tauron(2014) concluyequelasdiversasherramientasdeevaluaciónderiesgossufrendebajaacogida, basándoseestaprácticaenlaexperienciaprofesional.Paracorregirestasituación,elautor proponeelempleodealgúntipodeherramientaanalíticasimplequeutiliceelcostedelriesgo comomedidacomúnylaexperienciaprofesionalparacerrarlabrechaexistenteentrela teoríaylaprácticadelaevaluacióndelriesgo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 66 Otrodelosaspectosobservadoseslapresenciadeunaampliavariedaddeescalasparala medicióndelosparámetrosrelativosalriesgo,siendolasmáshabitualeslasqueemplean términosdellenguajenaturaldeltipoalto‐medio‐bajo,queseasocianavaloresnuméricos tipo3‐2‐1osimilar.Tambiénsonhabitualeslasescalasnuméricasenrangosdevalores comprendidosentre1‐3,1‐5y1‐10. Enlaampliamayoríadelosestudioslabasepararecabarlosdatosreferentesalriesgoesla consultaexpertosmedianteencuestas,gestionadasprincipalmentevíacorreoelectrónico,o postalenlosañosdemenordesarrollodelainformática.Laprincipalfuenteempleadaparala identificación,análisisyevaluaciónderiesgoseslaexperienciayeljuicioexperto. Enlosúltimosañoshansurgidotendenciascríticasconlosmodeloshabitualmenteempleados enlagestiónderiesgos.Estasproponenotrostiposdeenfoquesquetratandesuperarlos escollosdelostradicionales,consideradoscomomecanicistasycuyoscriteriosparala aceptacióndelriesgosebasanendatosnuméricos.Porelcontrarioestasnuevastendencias sebasanenlaactitudcolaborativaactivaentretodaslaspartes,laflexibilidadparala adaptaciónalascondicionescambiantesdelosriesgosolaatenciónplenaatodotiposeñales deriesgo,basadaenunapreocupaciónporelfracaso,lassorpresasyloserroresqueen cualquiermomentopuedenpresentarse. Igualmentesehaobservadoquelagestiónderiesgosenconstrucciónseasociamás habitualmenteaobrasdegranenvergadura,mayorcomplejidadyprincipalmenteaproyectos deconstruccionesciviles.DiferentesautorescomoSimu(2006),Hwangetal.(2014)o Marcelino‐Sádabaetal.(2014),nosrecuerdanlosproblemasyfaltadeaplicacióndeestetipo degestiónenpequeñosproyectos.Porlotanto,creemosquesehacenecesariofomentarel empleoformaldetécnicasdegestióndelriesgo,especialmenteenelsectordelaedificacióny enobrasdecualquiertamañoycomplejidad.Paraellocreemosquedebenproponerse herramientascuyaaplicaciónseaasequibleengeneralalosusuariosycuyoempleo, actualizaciónymejora,norevistadificultadestécnicas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 67 4.OBJETIVOS. Elmarcodetrabajodeestainvestigaciónseencuadraenlagestióndelriesgoasociadoalos costesglobalesdelaedificaciónenlafasepostconstrucción.SegúnlanormaUNE‐ISO 31000:2010Gestióndelriesgo‐Principiosydirectrices,elprocesoglobaldegestióndelriesgo consisteenelestablecimientodelcontexto,laidentificación,análisisyevaluacióndelriesgoy suposteriortratamiento,siendoaplicableaunaampliagamadeelementoscomoactividades, proyectos,productos,servicios,estrategiasydecisiones. LanormaUNE‐ISO3010:2011Gestióndelriesgo‐Técnicasdeapreciacióndelriesgoengloba losprocesosdeidentificación,análisisyevaluacióndelriesgobajoladefinicióndeprocesode apreciacióndelriesgo,siendosufinalidad“proporcionarevidenciasbasadaseninformacióny análisisparatomardecisionesinformadas”(UNE‐ISO3010:2011,p.10),enestecaso, decisionessobrelaconvenienciadetratarlosriesgosysobresugestión. Elriesgogeneralmenteesvistocomounconceptoabstractocuyacuantificaciónesmuydifícil (Baloi&Price,2003).LacitadanormaUNE‐ISO31000:2010(p.29)lodefinecomo“elefecto delaincertidumbresobrelaconsecucióndelosobjetivos”siendoelefectounadesviación sobreloprevisto,ylaincertidumbre,“elestado,inclusoparcial,dedeficienciaenla informaciónrelativaalacomprensiónoalconocimientodeunsuceso”(UNE‐ISOGUIA 73:2010,p.6).SegúnelProjectManagerInstitute(2013)riesgoesuneventoque,sisucede, afectaalmenosaunobjetivodelproyecto. Elcosteglobaldeunaedificacióneselconjuntodecostesquesegeneranparasu construcciónyeldesarrollodesuciclodevida,considerandoestedivididoentresetapas, preconstrucción,construcciónypostconstrucción.Laprimeradeellasseconsideraque comienzaenelmomentoenelquesedecideemprenderelprocesodematerializacióndel edificioyterminacuandoseinicialaejecucióndelasobras.Lasegundadelasfasestermina conlarecepcióndelasobrasporpartedelpromotorrespectodelconstructor,ylaúltima,la postconstrucción,concluyecuandoeledificiosepreparaparaserdemolidoofuertemente transformadoenotro.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 68 Lapropuestadelainvestigación,centradaenelcontextodelcostegeneradoporlas edificacionesensuetapapostconstrucción,pretendeserunaaportaciónenelmarcodela gestióndelriesgoquecontribuyaacerrarlabrechaexistenteentrelateoríaylaprácticaenel empleodeestetipodegestiónenedificacionesdecualquiertamañoycomplejidad.Paraello sepretendeproponerunmodelocuyapuestaenpráctica,mantenimientoyadaptacióna cambiosnorevistacomplejidad. Comopuntodepartidadeltrabajosedefineriesgocomotodosucesoocircunstanciacapazde producirvariacionessignificativasenlacuantíadeloscostespostconstrucción. 4.1.ObjetivoGeneral. Conbaseenloexpuesto,elObjetivoGeneraldeestainvestigaciónes: Proponerunmodelodegestiónderiesgosasociadosaloscostesglobalesdelaedificaciónen suetapapostconstrucción.Lafinalidadprevistadelmodelohabrádeserladecuantificarel riesgoyservirdeapoyoenlatomadedecisionesdeemprenderelprocesomaterializacióndel edificioylaconvenienciadeponerenmarchaaccionesparamodificarlosnivelesderiesgo hastadondeseconsiderentolerables. 4.2.ObjetivosEspecíficos. ParaalcanzarelObjetivoGeneralseránecesariodarrespuestaalossiguientesObjetivos Específicos: 1ºProcederaundesglosedelriesgodelproyectoenelementosquepermitandeunaforma máseficienteypormenorizadasugestión.Paraellosepropondráunlistadodevariablesde influenciasobreelcostepostconstrucción. 2ºGraduarlaseveridaddelvalorobtenidodecuantificacióndelriesgotraslaaplicacióndel modeloalefectodeevaluarlaconvenienciadeemprenderaccionesparamodificarlo. 3ºProponerunmétodoparalaaplicacióndelmodelo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 69 5.METODOLOGÍA. Paraeldesarrollodelainvestigaciónseplantealahipótesisdequedurantelafase preconstruccióndeunedificioesposibledeterminarelnivelderiesgoasociadoaloscostes generadosensufasepostconstrucción30.ComoindicalanormaUNE‐ISO31000:2010Gestión delriesgo‐Principiosydirectricesenreferenciaaloselementosdeentradaenlosquesebasa elprocesodegestióndelriesgo,paraeldesarrollodelmodeloestoselementosdeentradase basaránenfuentesdeinformacióncomodatoshistóricos,experiencia,retroalimentaciónde laspartesinteresadas,observación,previsionesyjuiciosdeexpertos. Elobjetivodeproponerunmodelodegestiónderiesgosaplicadoaloscostesdelaedificación ensufasepostconstrucción,fueacompañadodeincertidumbresacercadelaformaenque plantearlo.Comopuntodepartidaparalaconsecucióndelobjetivogeneralydesarrollodela investigación,sepropusounametodologíapreliminarconsistenteenlossiguientespasos: 1. Establecimientodelcontextodetrabajoydeterminacióndevariablesdeinfluencia sobreelcostepostconstrucción.Paraellosellevaríanacaboactuacionespreviasyse aefectuaríanconsultasaexpertosdelsector. 2. Enbasealaanteriorrelaciónseestableceríaalgúntipodeformulaciónmatemática quepermitieralacuantificacióndelriesgo,considerandolascaracterísticasquerodean elprocesodematerializacióndeledificio. 3. Partiendodelaformulaciónanteriorseprocederíaalaaplicacióndelmodeloa diferentesedificios.Atalefectosecontaríaconexpertosdelsector. 4. Interpretacióndelosresultadosobtenidosyestablecimientodeescalasdemedidaque permitierandeterminarlaseveridaddelosriesgos. 30 Como se indicó anteriormente, la fase preconstrucción de un edificio comienza en el momento en el que se decide emprender su proceso de materialización. La fase postconstrucción tiene su inicio con la recepción de las obras por parte del promotor respecto del constructor.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 70 Elesquemametodológicoplanteadoserviríadepuntodeinicioydehiloconductordela investigación,noobstante,elpropiodesarrollodelamismaylasconclusionesparcialesalas queseibanllegando,hizoquelasdiferentesetapasdelproceso,asícomosucontenido, fueranadaptándose. Laestructurametodológicahaquedadofinalmenteestructuradadelasiguientemanera: 1.Fasepreviadeplanteamientodelproblema. Lasincertidumbresinicialesasociadasalobjetivodeproponerunmodelodegestiónde riesgosaplicadoaloscostesdelaedificaciónensufasepostconstrucción,seconcretanenuna seriedecuestionesiniciales(CI)queseenuncianenestafasepreviayseresolveránalolargo delainvestigación.Estascuestionesserefierenaconceptoscomocuálessonlasfinalidades específicasdelmodelo,aquiénsedestinaoaquétipodeedificioaplicarlo. Larespuestaaalgunosdeestosinterroganteshanmarcadolosprimeroshitosdelproceso.En otroscasos,lasoluciónhabrádeesperaraestarmásavanzadoeldesarrollodelmodelo. 2.Primerospasosenladefinicióndelcontextodelainvestigación. Elobjetivodeestafaseescomenzarelestablecimientodelcontextodelainvestigación.Para ellosedarespuestaalascuestionesinicialesconsideradascomomásbásicas,comolas partidasquecomponenelcostepostconstrucciónylasfronterastemporalesdeestaetapadel ciclodevidadeledificio.Tambiénseiniciaelprocesoderesolucióndeunadelascuestiones inicialesprincipales:dequédependenlasvariacionesenelcostepostconstrucción.Atalefecto sedesarrollanactuacionesbásicasquedencomoresultadounlistadopreliminardevariables deinfluenciaquesirvadebaseparadefinirunarelaciónconsensuadaentrelosexpertos. Laprimeraactuaciónbásicaconsisteendeterminardiferentestiposdesituacionesenlasque puedenencontrarselosedificiosterminados.Enbasealaanteriorrelaciónyallistadode partidasquecomponenelcostepostconstrucción,sedeterminaunconjuntodecircunstancias generadorasdecostepostconstrucción,quepermitiránestablecerfactoresgeneralesde riesgoparasudesgloseenunprimerconjuntodevariablesdeinfluencia. 3.Identificacióndelriesgo:determinacióndevariablesdeinfluencia.Entrevistascon expertos. Enbasealanteriorlistadopreliminar,elobjetivoprincipaldeestafaseesobteneruna relacióndevariablesponderadasdeinfluenciaquepermitaenunaetapaposterior,determinar laformulaciónmatemática,atravésdelacualsecuantifiqueelvalorderiesgodeunedificio. Paraellosellevaacabounprocesodesucesivasconsultasaexpertosdelaedificación,al objetodeobtenerunconsensosobrelacomposiciónyponderacióndellistado.Parallegaral consensosesiguelaoperativaplanteadaenelmétodoDelphicomotécnicadeidentificación delriesgo,empleandoentrevistassemiestructuradasenlugardeformulariosdeconsulta.De estamaneraseaprovechanlasventajasqueofreceobtenerinformacióndeformadirecta. Comoresultadodeesteprocesoseobtieneunlistadoampliadodevariablesponderadas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 71 Enestafasesecontinúaelprocesodeconfiguracióndelmodeloyestablecimientodel contextodelainvestigación,medianteelavanceenlaresolucióndediferentescuestiones iniciales,comolaetapadelciclodevidadeledificioenelqueaplicarelmodelooeltipode edificioalquesedestina. 4.Estructuradelmodeloyformulaciónparalacuantificacióndelriesgo. Paraeldesarrollodeestafaseseanalizayespecificaunaseriedeparámetrosrelativosala configuraciónyoperativadefuncionamientodelmodelo,talescomoelmomentoenelque hacerlatomadedatosnecesariaparasuimplementación,cómocontemplarlasrelaciones existentesentrelasvariables,cuáleshandeserlosrequisitosdelapersonaquelleveacabola aplicación,ocuáleselprocedimientoparavalorarelriesgoaportadoporlasdiferentes variables.Tambiénsedarespuestaalascuestionesinicialespendientesderesolver. Seprocedearevisarellistadodevariablesdeinfluenciaobtenidoenlaanterioretapa, desestimandoaquellasconsideradasdemenorimportanciayadaptándoloalosdiferentes requerimientos,resultandounconjuntovariablesconlasqueseprocedeaformular matemáticamenteunmodeloquepermitecuantificarelriesgodeunedificio. 5.Experimentaciónconlaformulaciónmediantelacuantificacióndelriesgoendiferentes edificios. Enestafasesellevaacabounaprimeracomprobacióndelfuncionamientodelaformulación, cuantificandoelriesgoenunaseriedeedificios.Paraellosecuentaconungrupodeexpertos desimilarescaracterísticasalosintervinientesenlaanterioretapadedeterminacióndelas variablesdeinfluencia.Lasimplementacionessellevanacabodeformapresencial,alobjeto depoderobtenerinformacióndirectarelativaalfuncionamientodelmodelo,talcomolas dificultadesenlapuestaenpráctica,opinionessobrelacapacidaddelasvariablespara explicarlaproblemáticaqueseanaliza,convenienciadelosajustesllevadosacaboenla relacióndevariables,necesidaddeincorporarotrasnuevas,etc.Losresultadosobtenidosse procesanyestructuranparasuinterpretaciónenunafaseposterior. 6.Interpretaciónderesultados. Partiendodelosdatosobtenidosenlaetapaanterior,seestablecenmecanismosque permitanasociarlosresultadosnuméricosderiesgodeledificiotrasaplicarelmodelo,auna escalademedidadenivelesderiesgoglobalexpresadosenlenguajenaturaldeltipo,bajo, medio,medio‐alto,etc.,yasuvez,aportarinformaciónsobrelaseveridaddedichosniveles, asícomodesusimplicacionesrespectodelaconvenienciadeponerenprácticaaccionespara modificarlos. Alefectoseestableceunacorrelaciónlinealentrelosresultadosnuméricosylosnivelesde riesgopercibidodeformaglobalenlosdiferentesedificiosporlosexpertos.Paraobtener estosnivelesseefectúanconsultasalosparticipantesenlaetapaanterior.Larectade
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 72 regresiónobtenidapermitedeterminarelnivelderiesgodeunedificioapartirdelosvalores numéricosresultantesdeaplicarelmodelo. Traslaexperienciaadquiridaenlaanterioretapadecuantificacióndelriesgo,otradelas actuacionesemprendidaseslarevisióndelarelacióndevariablesintegrantesdelmodelo,así comosusponderaciones.Paraverificarestarevisiónseprocedeaefectuarunaúltimaronda deconsultasalosexpertos. Larelaciónrevisadadevariablesysusponderaciones,implicaasuvezrecalcularlaescalade medidapropuestaparalainterpretacióndelaseveridaddelosvaloresobtenidostrasla aplicacióndelmodelo. 7.Diseñopreliminardelprocesoparalaaplicacióndelmodelo. Elobjetivodeestaetapaeseldiseñopreliminardelconjuntodeactividadesdelasqueconsta elprocesodeaplicaciónydelasherramientaspropuestasalefecto. 8.Experimentaciónconelmodeloypropuestarevisada. Elanteriorplanteamientoinicialseexperimentamediantesuaplicaciónaunaseriede edificios.Atalefectoseformaunequipodetrabajocompuestopordiferentesexpertos.El análisisdeldesarrollodelprocesoydelosresultadosobtenidospermitirállevaracabolos ajustesnecesariosenelprocesopreliminardiseñado,proponiendounprotocolodeaplicación delmodelo,unaestructuraorganizativayunasherramientasrequeridasalefecto.Finalmente seaplicaelmodeloparacomprobarelfuncionamientodelapropuesta. Conbasealanálisisydiscusióndelosdatos,lascontinuasreflexiones,laobservaciónatenta,la medicióndelparámetroinvestigado:elriesgo,losexperimentosllevadosacaboylacorrección deerrores,lametodologíadescritahapermitidoabordarprogresivamentelasdiferentes incertidumbresdepartidaylasqueseibanplanteando,permitiendoproponeruna formulaciónparaobtenerunvalordelriesgo,unaescalaparasugradaciónyunprotocolode aplicacióndelmodelo. Esquemagráficodelametodología. Enlasiguientefigura2semuestradeformagráficaeldesarrollodelametodología.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 73 Figura2.Esquemagráficodedesarrollodelametodología. 1.Fasepreviadeplanteamientodel problema. 2.Primerospasosenladefinicióndel contextodelainvestigación. 3.Identificacióndelriesgo: Determinacióndevariablesde influencia. 4.Estructuraciónyformulacióndel modelo. 5.Experimentaciónconla formulacióndelmodelomediantela cuantificacióndelriesgoen diferentesedificios. 6.Interpretacióndelosresultados. Enunciadodelasdiferentescuestionesinicialesaresolver (CI). ResolucióndelasCIbásicas. Actuacionespreliminaresquedencomoresultadoun listado p reviode21variables. Llevaracabo3rondasdeCONSULTASAEXPERTOS basadasenelmétodoDelphi+entrevistas semiestructuradas.Seobtieneunlistadode52variables. SecontinúalaresolucióndelasCI. Seconfiguralaestructurayoperativadelmodelo. Serevisaellistadodevariablesestableciendountotalde 32unidades. Enbasealanteriorlistadoseformulamatemáticamenteel modelo. Secompruebaelfuncionamientodelaformulacióndel modeloatravésdesuAPLICACIÓNPORPARTEDE EXPERTOSa4edificios. Seasocianlosresultadosdeaplicarelmodeloaniveles deriesgoglobaltipo:alto‐medio‐bajo.Atalefectose obtieneinformaciónmedianteCONSULTASAEXPERTOS. Conbaseaunmodeloderegresiónlinealseestablecen escalasdemedidaparaevaluarlaseveridaddelosniveles deriesgoglobal. Serevisaellistadodevariablesyseajustanlasescalasde medidaenbaseaestarevisión.Paraelloseobtiene informaciónyseverificalaactuaciónmediante CONSULTAS AEXPERTOS . 7.Diseñopreliminardelproceso paralaaplicacióndelmodelo. 8.Experimentaciónconelmodeloy propuestarevisada Seespecificapreliminarmenteelproceso,lasactividadesy herramientasnecesariasparalaaplicación. Seexperimentalaaplicacióndelmodeloendiferentes edificiosporPARTEDEEXPERTOS. Enbasealosresultadosanterioresyeldesarrollodela experimentación,serevisaelprocesodeaplicaciónyse proponeunprotocolo,unaestructuraorganizativayunas herramientasdeaplicacióndelmodelo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 80 Setratabaportantodedeterminarlosfactoresprincipalesderiesgoparaprogresivamenteir determinandolasvariablesdeinfluencia,segúnseesquematizaenlafigura5. Figura5.Primerpasodelprocesodededuccióndelasvariablesdeinfluenciadelcoste postconstrucción. 7.1.2.Definicióndelasfronterasdelafasepostconstrucción. Otradelascuestionesinicialesadefinirfuelareferentealasfronterasdelaetapade postconstrucción.SiguiendolahipótesisplanteadaporRevueltaetal.(2015)ensulibro ControldeCostesporAnticipación32,eliniciodeestafasesesitúaenelmomentodela recepcióndeledificioporpartedelpromotorrespectodelconstructoryterminacuandoel inmueblesepreparaparaserdemolidoofuertementetransformadoenotroedificio. 7.2.Actuacionespreliminaresquedencomoresultadounaprimera relacióndevariables. EstasactuacionesibanencaminadasadarrespuestaalaCI‐8:Definirdequédependenlas variacionesenlacuantíadeloscostespostconstrucción.Enlosprimerospasosdela investigaciónyhastallegaralapropuestafinal,fueronnumerosaslasincertidumbres existentessobrelapropuestaquesepretendíaplantear.Laprimeradeestas(CI‐1),hacía referenciaalobjetivogeneral:sepretendíaelaborarunmodelodegestiónderiesgosperose presentabandudassobrecuálesseríansusutilidadesespecíficas,¿serviríaúnicamentepara cuantificarelriesgoopermitiríatambiénllevaracabootrasaccionesdelprocesodegestión? Igualmentesedesconocíancuestionescomoaquétipodeedificioseaplicaría,enqué momento,quiénseríaeldestinatario,dequédependeríanlasvariacionesenlacuantíadel riesgo,cómollevaracabolacuantificación,etc.Estascuestionessefueronsolventando conformeavanzabalainvestigación. Paracomenzaryponerlasbasesparadarrespuestaalasdiferentescuestionestodavíapor solucionar,seplantearonunasactuacioneselementalesprevias.Unodelosresultadosdelas mismasfueabrirlapuertaaladeterminacióndelasvariablesdeinfluencia. 32 Los autores proponen un modelo de costes que analiza la problemática de las desviaciones económicas que habitualmente se producen en las obras de construcción respecto al presupuesto inicial: “… el Control por Anticipación pretende dar respuesta a las dificultades esperables durante el desarrollo de las obras antes de que las desviaciones se produzcan”. Relaciónde componentesdel coste postconstrucción Factoresgenerales deriesgo Seconcretanlas variablesdeinfluencia
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 81 Enlafigura6seindicaelesquemadedichasactuacionesymásadelantesedetallan. Figura6.Actividadespreviaselementalesenlaconfiguracióndelmodelo. Comoenestosprimerospasosdelainvestigaciónnosehabíaconcretadoeltipodeedificio sobreelquesedesarrollaríalapropuesta33,antelaamplituddeusosedificatoriosexistentes, destinosdelosinmueblesycoyunturasalasquepuedenversesometidos,lascualespueden producirdiferentestiposdecostespostconstrucción,laprimeraactuaciónpreviaconsistióen definirsituacionesquepuedendarseeninmueblesterminados,amodopuntodepartidapara explicitarelcontextodeltrabajo.Paraefectuarestaclasificación,queseincluyeenelanexo2, seemplearonvarioscriteriosdeclasificación:porusos,pordestino,porcoyunturas,etc. Ademásdecontribuiradeterminareltipodeedificiosobreelquedesarrollarlainvestigación, tambiénsetratódehacerexplícitascategoríasdecircunstanciasquepudierantenerafectación enelcoste,paraasípoderobtenerorientaciónsobrelasvariablesdeinfluencia. Laclasificaciónseanalizósimultáneamentejuntoalosconceptosindicadosenlarelaciónde costespostconstruccióndelanexo1.Seconsideraronigualmentebasesdedatospropiasde 33 Inicialmente se contempló la opción tratada en el Trabajo Fin de Máster que dio acceso al desarrollo de la tesis: inmuebles residenciales cuya ejecución ha quedado detenida por problemas económicos motivados por la actual adversa situación económica y financiera. Aunque esta casuística es de actualidad se desestimaría, ya que se refiere a una situación que previsiblemente en algún momento concluiría. Se pretendía una aportación que su desarrollo y finalidad no estuvieran determinados por coyunturas económicas concretas, sino que pudieran ser aplicables en cualquier situación. ACTUACIONES PREVIAS ELEMENTALES RELACIÓNYADEFINIDA DECOSTESFASE POSTCONSTRUCCIÓN DEFINIRTIPOSDE SITUACIONESEN EDIFICIOSTERMINADOS ANALIZAR CONJUNTAMENTE OBJETIVOS ‐PUNTODEPARTIDADELA INVESTIGACIÓN ‐FIJARELTIPODEEDIFICIO ‐FIJARDEQUÉDEPENDEEL RIESGO ‐ABRIRCAMINOPARA SOLUCIONAROTRAS CUESTIONESINICIALES PRIMERARELACIÓNDEVARIABLES DEINFLUENCIA PRIMER RESULTADO
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 82 estetipodecostesrelativosadiferentesedificios.Estosdatosfueronobtenidosduranteel trabajodeldoctorandoenempresapromotora‐constructora,enelqueunodesus desempeñosfuelagestióndelapost‐venta. Conestaactividadnoseperseguíaobtenerunarelaciónexhaustiva,sinounpuntodepartidaa partirdelcualirobteniendodeformaprogresivalarelacióndevariablesdeinfluencia. Comoresultadodeesteanálisisindividualizadoseobtuvounconjuntode87cuestiones relacionadasocircunstanciasgeneradorasdecostepostconstrucción,comousosdelinmueble, toleranciaalriesgoyactitudesdelosusuarios,tiposdematerialesempleados,tipode mantenimientollevadoacabo,geometríadeledificio,cantidaddesupervisiónllevadaacabo durantelaconstrucción,etc.Ellistadocompletodelascuestionesrelacionadasogeneradoras decosteseadjuntaenelanexo3. Lossiguientespasosconsistieronenrefinarprogresivamenteestelistadode87cuestiones paraobtenerunaprimerarelacióndevariablesdeinfluencia.Estenúmerodecuestiones presentacoincidenciaconelempleadoporZouetal.(2007),loscualesensumodeloparala gestiónderiesgosenlaconstrucciónenChina,parteninicialmentedeuntotalde85riesgos, loscualessonsometidosaunprocesodeverificaciónmedianteconsultasaexpertos, quedandofinalmenteen2534. Elprocesoseguidosemuestraenlafigura7. Figura7.Procesoobtencióndelaprimerarelacióndevariablesdeinfluenciasobreelcoste postconstrucción. 34 Durante el desarrollo de la tesis se llevó a cabo un proceso de contraste con expertos para la obtención de las variables de influencia sobre el coste postconstrucción, obteniendo en la fase final de la investigación 27 unidades. RELACIÓNYADEFINIDA DECOSTESFASE POSTCONSTRUCCIÓN DEFINIRTIPOSDE SITUACIONESEN EDIFICIOSTERMINADOS ANALIZAR CONJUNTAMENTE RELACIÓNINICIALDE87 CIRCUNSTANCIAS GENERADORASDECOSTE POSTCONSTRUCCIÓN LISTADODE7 FACTORESDE RIESGO PRIMERARELACIÓN DE32VARIABLESDE INFLUENCIA
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 83 Partiendodelarelaciónde87circunstanciasgeneradorasdecoste,elsiguientepasoconsistió enanalizarlasyobtenergruposdecircunstancias,ofactoresderiesgo35,queresultaran adecuadosenvistasapodercontrastarcondiferentesexpertossucapacidaddeinfluencia sobreelcostepostconstrucción.Seobtuvounnúmeroreducidodefactoresderiesgo: 1. Característicasfísicasdeledificio:tamaño,antigüedad,uso,dotaciónygeometría. 2. Calidaddelaconstrucción36:tiposdeacabados,calidaddeejecución,cantidadytipode supervisiónllevadaacabo,eficienciaenergéticaydiseño. 3. Coyunturayestructuraeconómicaysocialenelentornoespecíficoydelospropietariosy usuariosdeledificio37. 4. Régimenfiscalylegaldeinmuebleysusinstalacionesfijas38. 5. Diligenciaenlasactuacionesdelosagentesduranteelciclodevidadeledificio39. 6. Circunstanciassobrevenidas40. 7. Tipodemantenimientollevadoacaboeneledificio:preventivoocorrectivo. 35 Como se indicó anteriormente los factores de riesgo son grupos conceptuales de variables, a través de cuyo enunciado se determinan progresivamente las variables. 36 En este trabajo el término construcción hace referencia a un conjunto de operaciones encaminadas de forma coordinada en la misma dirección, como por ejemplo: la gestión integrada del proceso hecha por un director de proyecto y su equipo, pertenecientes o no a la estructura empresarial del promotor del edificio; el diseño arquitectónico y la integración en el mismo de criterios de mantenimiento eficiente; la dirección facultativa de la obra; el control de los materiales; la ejecución material de la obra; la supervisión del proyecto y del proceso; etc. Serer (2010) (p. 41) hace referencia a la construcción en un sentido amplio usando el concepto de corporificación y la define como la operación que nos lleva a la “materialización de una solución”. Introduce este término para: …tratar de situar, en su justa valoración, los esfuerzos realizados por todos los actores que, colaborando de forma particularmente intensa, persiguen la consecución de unos objetivos que sobrepasan ampliamente la idea simple, y sobre todo peyorativamente mecanicista, del término construcción. 37 Se refiere a circunstancias tanto coyunturales como estructurales relacionadas con las operaciones necesarias a llevar a cabo en el edificio como mantenimiento, reparaciones, hacer consumos energéticos normales, etc. Ejemplos de estas circunstancias pueden ser: crisis económica general en el entorno o particular de propietarios y usuarios, así como su nivel socioeconómico, de renta y de ocupación laboral, etc. 38 Aquí se tienen en cuenta cómo puede variar la cuantía del coste postconstrucción como consecuencia del estado legal y régimen fiscal aplicable al inmueble, así como por las variaciones experimentadas en ambas cuestiones. Se refiere a los diferentes impuestos y tasas que gravan los inmuebles y sus componentes fijos y también a los impuestos y tasas administrativas aplicables a las operaciones de las que legalmente sean objeto, como transmisiones de la propiedad, legalizaciones, valoraciones, inspecciones técnicas, certificaciones energéticas, etc. 39 En esta variable se considera la influencia que tiene en el coste global la diligencia con que los agentes intervinientes llevan a cabo las diferentes actuaciones en el edificio a lo largo de su vida útil. El término actuaciones se refiere al uso del edificio y los consumos energéticos que hacen los propietarios y usuarios; la concienciación y predisposición a poner en práctica acciones de mantenimiento; la profesionalidad en el ejercicio de sus funciones por parte de los administradores de fincas, de los técnicos que realizan certificaciones energéticas, inspecciones técnicas de la edificación y legales de diferentes tipos, de los operarios en el ejercicio de las labores de limpieza, mantenimiento y reparación; etc. 40 Son sucesos tales como catástrofes naturales, actos de terrorismo y vandálicos, accidentes, explosiones de instalaciones, etc.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 84 Apartirdellistadopreliminarobtenidodefactoresderiesgoseobservóqueestoseransonlo suficientementeamplioscomoparaquepudierandesglosarse,yaqueincluíanmuchos conceptosrelacionadosconelcoste,porloqueelpasosiguienteconsistióenprofundizaren elanálisisdelosmismosyalcanzarunniveldedetallemayor. Enestalíneaseprocedióanalizandofactorporfactortratandodedesglosarlosenotrosconel suficientepeso,comoparaquefuerantratadosdeformaindependiente.Elresultadodel análisisdelgrupopreliminaranteriordesietefactoresdiolugaraunarelaciónmásextensay desglosadadevariables41deriesgo.Noobstanteconformesefueavanzandoenla investigaciónsurgieronotrasvariablesnoconsideradashastalafecha.Estesegundolistado incluyólassiguientes21unidades: 1. Avancedelavidaútil(efectosdelpasodeltiempo). 2. Usoquesedesarrollaeneledificio. 3. Tamañoydotacióndeledificio. 4. Geometría. 5. Localizaciónyubicación. 6. Condicionesclimáticas. 7. Tiposdeacabadosempleadosenlaconstrucción. 8. Gradodeeficienciaenergética. 9. Calidaddelaejecuciónmaterialdelaobra. 10. Cantidadytipodesupervisiónllevadaacabodurantelaconstrucción. 11. Diseño:proporcionalidadeneltamañoydotación. 12. Diseño:integraciónenelmismodecriteriosparaunmantenimientoyconsumoeficiente. 13. Coyunturayestructuraeconómicaysocialgeneral. 14. Coyunturayestructuraeconómicaysocialparticulardelospropietariosyusuariosdel edificio. 15. Variacionesenelrégimenfiscalaplicable. 16. Variacionesenlanormativalegalaplicablealinmuebleysusinstalacionesfijas. 17. Diligenciaenlasactuacionesdelospropietariosyusuarios(uso,consumoypredisposición almantenimiento). 18. Diligenciayprofesionalidadenlasactuacionesdelosadministradoresypersonasque llevanacabodiferentesactuacioneseneledificio(gestióndelinmueble,actuaciones posteriores,ejecuciónmaterialdelmantenimiento,reparaciones,inspeccioneslegales, etc). 19. Tipodemantenimientollevadoacabo(preventivoocorrectivo). 20. Calidaddelmantenimiento(ejecuciónysupervisión). 21. Acaecimientodecircunstanciassobrevenidas. 41 Recordando la figura 5, en este punto se pasa de factores generales a variables más concretas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 85 8.IDENTIFICACIÓNDELRIESGO:DETERMINACIÓNDE VARIABLESDEINFLUENCIA.ENTREVISTASCON EXPERTOS. Unavezobtenidalaanteriorrelación,lossiguientespasosconsistieronenverificarsiesas variableseranrepresentativasycapacesdeexplicarlaproblemáticaqueseestaba analizando.Tambiénsetratabadeobtenersuponderación,yaqueenelmomentode procederalacuantificacióndelnivelderiesgonotodoslasunidadesaconsiderarpodrían tenerlamismaimportanciarelativa. Serecurrióportantoaconsultaraungrupodedoceexpertosalobjetode: • Obteneruncontrastesobrelasvariablesseleccionadas. • Incorporarodesestimarotrasqueseconsiderasenoportunas. • Determinarsuponderación. • Obtenerunconsensoconrespectoalacomposicióndelarelacióndevariablesysus ponderaciones. • Complementariamente,obtenerinformaciónadicionalydiferentespuntosdevistasobre losconceptosalosquesereferíanlasvariables. Conrespectoalasinformacionesaobtenerduranteelprocesodelasentrevistas,DeHeredia (1999)indicaqueenlasreunionesmantenidasparalaidentificaciónderiesgoshade recogersetodalaexperiencia,conocimientoynuevospuntosdevistasobretodaslas cuestionespresentadasoquesepresentenenelcursodeestasentrevistas. Elperfilprofesionaldelosexpertosquecomponíanelpaneldeparticipantesabarcó diferentesámbitosdeactuaciónrelacionadosconlaedificación:promocióninmobiliaria, administracióndefincas,ejecuciónydireccióndeobras,proyectodeedificaciones,peritación desiniestroseninmuebles,conservaciónymantenimiento,gestiónintegraldelaedificación, explotacióndeinmueblesligadosaactividadeseconómicasydestinadosalarrendamiento,etc.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 86 8.1.Técnicasempleadasenestafase. Paraesteprocesoseemplearoncomotécnicasparalaapreciacióndelriesgolasentrevistas semiestructuradasyelmétodoDelphi.AmbasvienencalificadasenlanormaUNE‐EN 31010:2011Gestióndelriesgo‐Técnicasdeapreciacióndelriesgo,comoMuyAplicablepara suempleoenlafasedeidentificacióndelriesgo42. Enlossiguientesapartadossedetallanalgunasdelasindicacionesmássignificativasparala presenteinvestigaciónreferidasenlacitadanorma,respectoalastécnicasempleadas. 8.1.1.TécnicaDelphi. Seempleaparaobtenerconsensosobreunconjuntodeopcionesmediantelasopinionesde ungrupodeexpertos,queseexpresandeformaindividualyanónima.Elgruponosereúneal objetodequelasopinionesseanindependientesylosparticipantestienenaccesoalasdemás opinionesdeformaprogresiva. Elprocesoconsisteenseleccionarungrupodeexpertosalosqueseleshacenunaseriede preguntasatravésdeuncuestionariosemiestructuradoqueselesenvíadeformaindividual. Lainformaciónobtenida,unavezanalizadaytratadasevuelveadistribuirylosexpertos respondendenuevo,repitiéndoseelprocesohastaquehayaconsenso. Estatécnicatienelasventajassiguientes:semantieneelanonimato,porloquelasdiferentes opinionesseexpresanconlibertad;todoslospuntosdevistatienenlamismaimportancia, evitándoseelefectodepersonalidadesdominantes;seconsiguelaposesióndelosresultados ynoesnecesarioquelaspersonassereúnanenunlugaryhoradeterminada43. Porcontra,tienetambiénsuslimitaciones:esunalaborintensayqueconsumetiempoylos participantesnecesitansercapacesdeexpresarseporsímismosporescritoydeformaclara.44 Estatécnicaesempleada,porejemplo,porNasirzadehetal.(2014)paraconsolidarlaopinión deexpertos,respectoalvalordelosfactoresdeincertidumbrequeafectanenelprocesode asignaciónderiesgosentrelaspartesencontratosdeconstrucción. 42 La norma hace una clasificación de diferentes técnicas utilizadas en la apreciación del riesgo. Para cada una de las fases del proceso de apreciación: identificación, análisis y evaluación del riesgo, clasifica la aplicabilidad de las técnicas según el criterio de: MA= Muy Aplicable, A= Aplicable y NA= No Aplicable. 43 Como se especifica más adelante, en la presente investigación se ha empleado una combinación de ambas técnicas: entrevistas semiestructuradas y método Delphi. Una de las peculiaridades de la metodología empleada se encuentra en este punto, mientras que en la técnica Delphi los cuestionarios semiestructurados se envían a los expertos y no se establece una entrevista cara a cara para responderlos, en la investigación, los cuestionarios no se han enviado sino que se han mantenido entrevistas semiestructuradas con los diferentes expertos en cada una de las rondas del proceso. 44 En la presente investigación esta limitación no se da, ya que se sustituye el envío de cuestionarios a los expertos, por la realización de entrevistas semiestructuradas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 87 8.1.2.Entrevistas. ParaChapman(2001)realizarentrevistassemiestructuradasesunenfoqueprincipalparala identificaciónyevaluacióndelriesgo,siendoestasdosetapasdelproceso,crucialesparala gestiónderiesgosdelproyecto. Parasupuestaenprácticasepartedeunadefiniciónclaradelosobjetivosquesepersiguen, deungrupodeentrevistadosqueseseleccionandelaspartesinteresadaspertinentesyuna seriedepreguntaspreparadas.Enlasentrevistassemiestructuradassepermitemáslibertad paramantenerunaconversaciónconlafinalidaddeexaminarlostemasatratar. Estatécnicaesútilcuandoesdifícilreuniraungrupodepersonasocuandoundebateen gruponoeslomásadecuado.Seusafrecuentementeparaidentificarriesgos. Elprocesoconsisteenformularalentrevistadolaspreguntaspreparadas,quehandeser abiertas,concretas,sencillasyformuladasenlenguajeapropiadoalinterlocutoryrelacionadas únicamenteconelasunto.Sedebetenerprecauciónennoinfluiralentrevistadoyseledebe darlaopcióndeexploraráreasenlasquequieraentrar. Lasventajasmássignificativasdeestetipodeentrevistasesquedantiempoalaspersonas paraconsiderarlaideasobreunasuntoyconlacomunicaciónunoaunosepermiteuna consideraciónmásprofundadelosasuntos.Porcontra,tienelaslimitacionesdequeeltiempo empleadoparaobtenerlasmúltiplesopinioneseselevado,ladesviaciónrespectoaltemaque seanalizasetolera,aldarlaoportunidadalentrevistadodeexploraráreasenlasquequiera entraryesposiblequenoseconsigaestimularlaimaginacióncomoenotrastécnicascomola tormentadeideas. Enlainvestigaciónsehanempleadoestetipodetécnicasporvariasrazones: • Seperseguíallegaraunconsensosobrelacomposicióndelarelacióndevariablesysu ponderación.Atalefectosecontóconungrupodedoceexpertosalosqueseentrevistó personalmente,permitiendodeestamaneramejorarlacalidaddelosdatos,contrastando personalmenteelgradodeimplicaciónylacomprensióndelcontextoporpartedel entrevistado,incrementándosedeestamaneralacalidaddelosdatos.Conelmismo objetivodeobtenercalidadenlosdatos,Kuo&Lu(2013)llevanacabounainvestigación delosriesgosasociadosaproyectosdeconstrucciónenentornosmetropolitanos, basándoseenjuiciosdeexpertosyempleandoparaelloungrupodecincoparticipantes. • Escomplejoreuniralgrupodeparticipantes,especialmenteyaquesellevaronacabo variasrondasdeentrevistasenestafase,porloqueserecurrióalempleodeestaforma deconsultaindividual. • Ademásdeunarelacióndevariablesyunaponderaciónentreellas,setratódeobtener otrotipodeinformación,comodiferentespuntosdevistasobrelacuestiónanalizada, experienciaspersonalessobrecadaunodelasasuntosrelacionados,dificultadesdelos expertoseneltratamientodelaspreguntasformuladas,primerasestimacionessobrela
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 88 valoracióndelnivelderiesgo,oportunidaddeincluiroexcluiralgunadelasvariables,etc. Paralograrlo,enlatécnicaDelphisesustituyeronloscuestionariossemiestructuradospor entrevistassemiestructuradas,mediantelacualsepudorecogertodasestas informaciones. • Mediantelaentrevistacaraacarasetratódefomentarquelosparticipantes profundizaranenelasuntoanalizado,objetivoquesehacemáscomplejosiseutilizaun formatonopresencial,dondeademáspuedenoapreciarseentiemporealelnivelde compromisomostradoporelencuestadoeneldesarrollodelaactividad.Deigualformase evitaunadelasdebilidadesdelatécnicaDelphi,queeslaposibilidaddelosparticipantes pudieranteneralgúntipodeobstáculoparatransmitirsusopinionesdeformaclarapor escrito. Lasentrevistaspresencialesaexpertosseutilizanhabitualmenteenlosprocesosdegestiónde riesgos.Dikmenetal.(2007)proponenunmodelodegestiónderiesgosparaladeterminación delosmárgenesdelasofertasenloscontratosdeobrasdeconstrucciónyempleanesta técnicaparaobtenerinformacióndiversaparaeldesarrollodesupropuesta,comolosfactores deinfluenciaparadeterminarelmargendelaoferta,elniveldeimportanciadedichos factores,asícomolosvaloreslímitesypromediosdelosmismos.TambiénChanetal.(2011) empleanestetipodeentrevistaparaladeterminacióndelosfactoresderiesgoenlos contratosdeconstrucción.Osipova&Eriksson(2013)llevanacaboentrevistas semiestructuradasconlosprincipalesactoresdelproyectoparainvestigarlaaplicaciónde nuevosenfoquesenlagestiónderiesgo,enconcretolagestiónderiesgosconjunta. Ambastécnicaspresentantambiéndebilidades.Laslaboresadesempeñarsonintensasyel tiempoparaobtenerlasdiferentesopinionesyllevaracaboelprocesoeselevado, especialmentecuandoenlasentrevistassemiestructuradassepermitealexpertoexplorar áreasenlasquieraentrar. Comoentodomomentolaactituddelosexpertosfuemuyreceptivaantelaactividadquese lesplanteabayamenudoentrabanenprofundizaryexploraráreasofacetasenlasque mostrabanmásafinidadointerés,huboqueconseguirunequilibrioentrelaobtencióndelos objetivos,lograrquenohubieraunadesviaciónnorazonablerespectoaltemaprincipaly conseguirunaduraciónadecuadadelaactividad.Envariasocasioneseltiempoempleado paraconcluirlasentrevistasfuerondevariashoras,porloqueparacompletarlasserequirió másdeunajornada. Setratóentodomomentodefidelizaraloscomponentesdelpaneldeexpertosyconseguir quefueranlosmismosdoceenlostresgruposdeentrevistasquesellevaronacaboenesta fase.Noobstante,porcuestionesprácticascomoladificultadquesuponíacontarconlos participantesenlastresrondasdeentrevistas,queenocasionesduraronvariashoras,unode losentrevistadosnoparticipóentodoelprocesoyfuesustituidotrasconcluirlaprimerade lasentrevistas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 89 8.2.Entrevistasconlosexpertos. 8.2.1.Procesoparallevaracabolasentrevistas. EnestaetapadeIdentificacióndelriesgo:determinacióndevariablesdeinfluencia,sellevaron acaboentresrondasdeentrevistas.Enlaprimerasepartiódelarelaciónpreviade21 variables45yaraízdelasaportacioneshechasporlosexpertossobrenuevasvariablesy descomposiciónoagrupacióndelasexistentes,seredactóunanuevarelaciónconlaquese procedióaunasegundaentrevista.Unavezprocesadoslosnuevosresultadosobtenidosse incorporaronlasrespuestasdadasporlosexpertosysellevóacabounaterceraentrevistaen laqueseaportaronlasrespuestasdetodoslosparticipantesalefectodetratardellegaraun consensoentreelgrupo.Elesquemadelprocesoseguidoseindicaenlafigura8. Figura8.Esquemadelprocesodeconsensoentreexpertos. 8.2.2.Primerarondadeentrevistas. Enlaprimeraentrevistaelprocesoconsistióinicialmenteentransmitiralexpertolas indicacionesnecesariassobreelcontextoenelquesedesarrollabaestaactividadylos objetivosqueseperseguíanconlamisma.Seaportóunahojadeinstruccionesparaquefuera leídaporelparticipanteantesdelinicio.Noobstante,seobservóqueantelaposibilidadde quenoquedaransuficientementeclaraslasindicacionesincluidaseneldocumento,seoptó portransmitirlasverbalmente,estableciendoundiálogosimultáneoconelexpertopara verificarquesecomprendíaelcontexto,elcontenidoyobjetivosdelaentrevista.Las indicacionesaportadasfueron: 45 La obtención de esta relación se indica en el apartado 7.2. Actuaciones preliminares que den como resultado una primera relación de variables. 1ªEntrevista2ªEntrevista3ªEntrevista Relaciónde partidade21 variables Nueva relación ampliadade variables Relaciónanterior connuevas variablesy respuestasvisibles Datos procesados Respuestas incluidas
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 96 Comentarios: • Posibilidaddetratarconjuntamenteeltamañoylageometría. • Algunasvariablessonmuycompactasyadmitendesglose. • Convenienciadeconsiderarlasrelacionesentrevariables. • Posibilidadconsiderarelusocomopúblicooprivado. • Posibilidadconsiderarlosacabadosdesdealpuntodevistadelaadecuaciónalfin previstoyentorno. • Posibilidadconsiderarelrégimendetenenciadelinmueble:arrendamientoo propiedad. • Posibilidadconsiderarelmantenimientopreventivopredictivo. • Posibilidadconsiderarelmomentodesdeelquesecomienzaallevaracaboel mantenimientopreventivo. • Posibilidadconsiderarlaubicacióncomourbanaydecosta. • Posibilidaddesepararlasvariablestamañoydotación. • Importanciadeconsiderarlainfluenciaquetieneeneledificiosisuusoactuales diferentedelprevistoinicialmenteylaadecuacióndelnuevousoalinicial. • Importanciadelaactituddelpromotorparavelarporcuestionesqueredundenen beneficiodeledificioadesarrollar. • Necesidaddeconcretaruntipodeedificioparapoderestudiarelefectodelas variablesdeformaconcreta. • Eneltamañoydotación,posibilidaddeconsiderardeformaseparadaeledificiodelas zonasanexasquedisponga. • Posibilidaddeconsiderarenquécomponentedelcosteglobalinfluyecadavariable. Continuandoconelanálisisprogresivodelasvariablesdeinfluencia,enbasealas informacionesrecabadas,seprocedióarevisarellistadoinicialdelas21unidades.Se añadieronotrasnuevasindicadasporlosexpertosysereorganizaronlasexistentes, desglosando,agrupandoyvolviendoaredactaralgunasdeellas,todoelloenbasealas indicacionesdadasporelgrupodeexpertos,elcontinuoestudiodefuentesdocumentales,las reflexionespropiashechastraslarecopilacióndedatosyelanálisisdelasdiferentes informacionesobtenidas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 97 Elresultadoesesteprocesoderevisiónyampliacióndellistadoinicialde21variablesfueuna nuevarelaciónde50unidades,queenlassiguientesetapassefiltraríanmediantelas puntuacionesdelosexpertosdeformasucesiva.Enesteprocesodeirdefiniendo progresivamentelasvariablessepasóenprimerlugarde87cuestionesocircunstancias generadorasdecostepostconstruccióna7factoresderiesgoydeaquía21variables,para pasarposteriormentea50unidades. Comoelformatoutilizadodeentrevistafuelasemiestructurada,sefomentóentodo momentoalosentrevistadosqueexpresansuopinión,afindeobtenervariablessignificativas einformacionesquecontribuyeranalaconfiguracióndelmodelo.Apriori,50unidades resultóserunacantidadelevada,comoasífueindicadoporlosexpertos,noobstantecomose estabanllevandoacabodiferentesprocesosdevaloracióndelaimportanciadelasmismas,a travésdelaspuntuacionesobtenidasseobtendríainformaciónquepermitiríasucesivamente desestimaraquellasquefueranconsideradascomopocosignificativas. Enlabibliografíaespecíficahayotroscasosenlosqueseusancantidadeselevadasde variables.Porejemplo,Dikmenetal.(2007)ensumodelodegestiónderiesgopara determinacióndelosmárgenesdelasofertasencontratosdeobrasdeconstrucción,sebasa en41factoresquepuedenafectaralvalordedichomargen. Ellistadodelas50variablesresultantesfueelsiguiente: 1. Usourbanísticodelinmueble. 2. Cambiodeusogeneralizadoenelinmueblenoprevistoinicialmente. 3. Antigüedad. 4. Localización. 5. Importanciapolítica,socialyadministrativadelapoblación. 6. Ubicaciónespecíficadentrodelalocalidad. 7. Condicionesclimáticas. 8. Gradodeprotecciónysingularidadarquitectónicadelinmueble. 9. Tamaño. 10. Dotaciónyprestacionesdeledificioexceptozonasverdes. 11. Geometríadeledificio. 12. Existenciadeelementossingularesenelinmueble. 13. Característicasgeotécnicasdelsuelodelinmuebleysuentornoespecífico. 14. Circunstanciaseninmueblescolindantes. 15. Régimendeprotecciónpública. 16. Titularidadpúblicaoprivada. 17. Gradodeconsolidacióndelentornoespecífico. 18. Cambiosenelentornoespecífico. 19. Cantidadyconservacióndelainfraestructurayequipamientoenelentornoespecífico. 20. Categoríaedificatoriadelosinmueblesdelentonoespecífico. 21. Existenciadezonasverdesenelinmueble. 22. Existenciadepersonalcontratado. 23. Existenciadeagentesencargadosdelagestióndelinmueble.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 98 24. Intensidaddeuso. 25. Constructibilidad50complejadeledificio. 26. Calidaddelaejecuciónmaterial. 27. Tiposdeacabadosempleadosenlaconstrucción. 28. Durabilidaddelosmaterialesempleados. 29. Integracióneneldiseñodecriteriosparaunmantenimientoyconsumoeficiente. 30. Cantidadytipodesupervisiónllevadaacabodurantelaconstrucción. 31. Gradodeeficienciaenergética. 32. Categoríaedificatoriadelinmueble. 33. Eventualidadesocurridasenlagestióndelprocesoprevioaluso. 34. Actitudesdelospropietariosyusuarios. 35. Diligenciayprofesionalidadenlasactuacionesdelosadministradoresypersonasque llevanacabodiferentesactuacioneseneledificio. 36. Tipodemantenimientollevadoacabo:preventivoocorrectivo. 37. Calidaddelmantenimientollevadoacabo. 38. Alcancedeloscontratosdemantenimiento. 39. Tipodeusuario:propietariooarrendatario. 40. Gradoderotacióndeusuarios. 41. Nivelsocial,culturalycívicodelosusuarios. 42. Niveleconómicodelosusuarios. 43. Nivelsocio‐económico,culturalycívicoenelentornoinmediato. 44. Coyunturayestructurapolítica,económicaysocialgeneral. 45. Régimenlegalaplicableycambiosnormativosqueafectenalinmueble. 46. Estadolegaldelinmueble. 47. Políticadeviviendaaplicableenloreferenteasubvencionesyayudas. 48. Régimenfiscalaplicableycambiosenlosimpuestosquegravanlosinmuebles. 49. Financiaciónempleadaenlaadquisicióndelapropiedadoelderechodeuso. 50. Acaecimientodecircunstanciassobrevenidas. 8.2.3.Segundarondadeentrevistas. Laanteriornuevarelacióndevariablesserviríadebaseparalasiguienterondadeentrevistas conelgrupodeexpertos.Estaactividadcontinuabaelprocesodeconsensoparala determinacióndelarelaciónfinaldevariablesponderadas.Parallevarlaacaboseconfeccionó unlistadoqueincluíaladefinicióndelasdiferentesunidadesyunaseriedeconceptos relacionados.Estosconceptostratabandeaportarsugerenciasatenerencuentaalahorade lavaloración,sobreposiblescircunstanciasgeneradorasdecostepostconstruccióno 50 Constructibilidad se define aquí en la línea de lo referido por Serer (2006): “Capacidad que tiene el diseño de una Unidad de Actuación para ser más o menos construible por métodos razonables”.. En esta línea, Vidal et al. (2007) tratan la complejidad del proyecto como causa subyacente de muchos riesgos, por lo que la identifica como un problema crucial en el campo de la gestión de proyectos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 99 cuestionesquepusierandemanifiestolasrelacionesentrevariables.Losconceptosno pretendíanserunarelaciónexhaustiva,sinosimplesllamadasdeatención.Alfinaldellistado devariablesseincluyóunapartadoalobjetodeincluirsugerenciasacercadeposiblesnuevas variablesaconsiderar. Aligualqueenelanteriorgrupodeentrevistas,antesdelcomienzosedieronunaseriede indicacionesalosparticipantesparaprocederaldesarrollodelaactividad.Aunquela composicióndelpaneldeexpertosfueprácticamentelamismaqueenlaprimerarondade entrevistas,yportantoyaestabanfamiliarizadosconelcontextodelainvestigación,através delasindicacionestransmitidassetratódeasegurarqueelobjetivodelaactividadquedaba claro.Sehizohincapiéenquelasvaloracionesaefectuarconsiderabanlacapacidaddelas variablesparaproducirvariacionessignificativasenlacuantíadelcostedeunaedificaciónen sufasepostconstrucción.Igualmenteserecordaroncuestionescomolasfronterastemporales quedelimitaneliniciodelafasedepostconstrucción,lacomposicióndeloscostes comprendidosenestafaseyqueelrangodevaloresposiblesoscilabaenunaescalade0a551. Amododeejemploseindicaconlaprimeradelasvariables:Usourbanísticodelinmueble,la informaciónaportadaalosexpertosrelativaalasvariables,sudefiniciónyconceptos relacionados,adjuntándoseellistadocompletoenelanexo5: Variable: 1.Usourbanísticodelinmueble. Definición: Ejemplosdeusosurbanísticosenelcontextodelatesisson:residencial,comercial,oficinas, industrial,hostelero,cultural,etc.Sehaconsideradoqueelusoesprincipal,esdecir,quese desarrolladeformageneralizadaenelinmuebleconmayorintensidadyextensiónqueotros compatiblesquedeformasecundariatambiénpuedandesarrollarseeneledificio. Conceptosrelacionadosconlavariable: •Tipologíaedificatoriadentrodeunmismousourbanístico,porejemplo:residencialvivienda unifamiliaradosadaoaislada,plurifamiliarenmanzanaobloqueentremedianeras,etc. •Normativadeaplicación:urbanística,medioambiental,sanitaria,ordenanzasmunicipales, etc. •Requerimientoslegalesparacadauso. 51 Las indicaciones completas transmitidas a los expertos se incluyen en al apartado 8.2.2. Primera ronda de entrevistas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 100 Inicialmente,dentrodelformatodelaactividad,sepretendíaquefueraleídoalentrevistado estelistadoampliadode50variablesconsusdefinicionesyconceptosrelacionados.Setrataba deaclararelsignificadodelasdiferentesunidadesenelcontextodelainvestigación,al objetodehacermásconcretalavaloracióndecadaunadeellas.Noobstante,dadala amplituddelcontenidodelainformaciónsuministradayenevitacióndequelasentrevistas duraranexcesivotiempoysupusieranlapérdidadeinterésporpartedelexperto,semodificó laformadeproceder. Seconsideróqueenlamayoríadeloscasoslosparticipantesestabanfamiliarizadosconel contextoysehabíacontrastadoenanterioresentrevistaslasdificultadesmásimportantesque seapreciabanenlainterpretacióndelcontenido.Porloquefinalmenteseprocedióporparte deldoctorandoaleereltítulodecadavariableyhacercomentariospuntualessobrela definiciónylosconceptosrelacionados,bienainstanciasdeentrevistadorocuandoel entrevistadoparecíadudarosolicitabaalgunaaclaración.Noobstante,duranteeldesarrollo delaactividadelexpertodisponíadeunacopiadelafichadondedisponíalainformación completa,lacualseinvitóairconsultandoconformeseenunciabancadaunadelasvariablesy susrespectivasinformacionesanexas. Enestaocasiónelformatoutilizadotambiénfueeldeentrevistasemiestructurada,porloque sedabalibertadalparticipanteparaexploraraquellasáreasqueconsideraraoportunas, tratandosiempredenoinfluirensuopinión. Elnúmerodeexpertosentrevistadosenestaocasiónfueigualmente12.Lacomposicióndel grupofueprácticamentelamismaqueenlaprimeraronda.Únicamentefuesustituidoun expertoantelasdificultadesprácticasquesuponíasuparticipación.Elnuevoentrevistado disponíadeexperienciaprofesionalsimilaraladelosdemásmiembrosdelgrupo.Elgruesode lasentrevistassedesarrollóalolargodelmesdeseptiembrede2013. Elanexo6incluyelasfichasdelasentrevistasconindicacióndelaspuntuacionesasignadasa cadaunadelasvariablesylasprincipalesinformacionescomplementariasycomentarios indicadosporlosexpertoseneltranscursodelaactividad. Latabla6muestraelresultadodelconjuntodepuntuacionesasignadasporlosexpertosylas mediasaritméticasdelasmismasporcadavariable.Larelaciónestáordenadasegúnel criteriodelvalordelasmediascalculadasenordendescendente. 2ªRONDADEENTREVISTAS.VALORACIONESDEEXPERTOSYMEDIASARITMÉTICASDERESULTADOS. NIVELDEIMPORTANCIADELAS50VARIABLES. (M=mediaaritméticadelaspuntuaciones) VARIABLES EXPERTOS 123456789101112M 29. Integracióneneldiseñodecriteriospara unmantenimientoyconsumoeficiente.4,003,003,004,003,503,005,005,005,003,004,503,003,83 2. Cambiodeusogeneralizadoenelinmueble noprevistoinicialmente.4,004,501,003,003,504,005,004,004,003,003,755,003,73 30.Cantidadytipodesupervisiónllevadaa4,002,002,003,004,504,004,004,004,502,504,505,003,67
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 101 2ªRONDADEENTREVISTAS.VALORACIONESDEEXPERTOSYMEDIASARITMÉTICASDERESULTADOS. NIVELDEIMPORTANCIADELAS50VARIABLES. (M=mediaaritméticadelaspuntuaciones) VARIABLES EXPERTOS 123456789101112M cabodurantelaconstrucción. 26.Calidaddelaejecuciónmaterial.4,003,004,003,005,003,004,003,005,002,504,502,753,65 28.Durabilidaddelosmaterialesempleados.4,004,002,003,004,504,004,004,005,003,004,002,253,65 37.Calidaddelmantenimientollevadoacabo.3,004,002,503,004,004,004,004,005,002,504,003,003,58 24.Intensidaddeuso.3,002,003,003,004,003,005,003,004,003,004,505,003,54 41.Nivelsocial,culturalycívicodelosusuarios.3,003,002,502,004,504,004,005,005,002,503,003,503,50 27.Tiposdeacabadosempleadosenla construcción.4,004,002,002,004,503,004,004,005,002,504,002,253,44 7.Condicionesclimáticas.3,004,004,002,003,504,003,003,005,002,504,003,003,42 34.Actitudesdelospropietariosyusuarios.3,002,003,003,004,503,004,004,005,001,503,003,503,29 38. Alcancedeloscontratosde mantenimiento.2,252,001,003,004,503,004,005,004,002,504,004,003,27 36. Tipodemantenimientollevadoacabo: preventivoocorrectivo.3,003,001,504,004,502,004,003,505,001,504,002,753,23 40.Gradoderotacióndeusuarios.3,004,001,503,004,004,003,003,004,502,503,002,753,19 31.Gradodeeficienciaenergética.2,004,002,002,003,503,003,004,004,003,004,503,003,17 1.Usourbanísticodelinmueble.2,003,002,004,004,003,001,004,003,502,004,005,003,13 25.Constructibilidadcomplejadeledificio.3,002,001,003,004,003,004,004,004,501,505,002,003,08 35.Diligenciayprofesionalidadenlas actuacionesdelosadministradoresypersonas quellevanacabodiferentesactuacionesenel edificio. 3,003,002,003,004,503,004,002,005,001,003,503,003,08 42.Niveleconómicodelosusuarios.1,003,003,002,004,003,002,004,004,503,002,005,003,04 39.Tipodeusuario:propietariooarrendatario.3,003,001,002,004,004,002,004,004,002,004,502,503,00 8.Gradodeprotecciónysingularidad arquitectónicadelinmueble.3,004,003,003,003,002,002,002,005,002,003,502,502,92 44.Coyunturayestructurapolítica,económica ysocialgeneral.2,001,003,003,003,504,004,004,004,500,503,501,752,90 13. Característicasgeotécnicasdelsuelodel inmuebleysuentornoespecífico.4,002,003,002,004,001,003,501,004,004,001,005,002,88 10.Dotaciónyprestacionesdeledificioexcepto zonasverdes.2,003,001,502,004,003,002,002,004,503,005,002,002,83 4.Localización.2,002,004,502,003,003,002,005,004,001,501,503,002,79 11.Geometríadeledificio.3,002,002,503,004,504,002,001,004,002,503,002,002,79 23.Existenciadeagentesencargadosdela gestióndelinmueble.3,003,002,502,004,002,003,003,003,002,005,001,002,79 3.Antigüedad.1,001,003,502,004,001,001,003,005,003,504,503,502,75 12.Existenciadeelementossingularesenel inmueble.3,001,751,003,004,003,003,001,004,002,002,502,002,52 21.Existenciadezonasverdesenelinmueble.2,002,001,002,003,003,003,002,004,001,002,005,002,50 16.Titularidadpúblicaoprivada.1,003,001,003,003,504,002,003,004,002,502,000,002,42 22.Existenciadepersonalcontratado.3,001,001,002,004,502,003,002,003,001,502,503,002,38 49.Financiaciónempleadaenlaadquisiciónde lapropiedadoelderechodeuso.3,000,003,002,003,503,002,001,004,001,001,005,002,38 43. Nivelsocio‐económico,culturalycívicoen elentornoinmediato.1,000,001,502,004,002,003,003,004,001,503,002,752,31 48. Régimenfiscalaplicableycambiosenlos impuestosquegravanlosinmuebles.2,002,002,502,004,003,002,001,002,501,503,002,002,29 9.Tamaño.1,002,001,002,002,003,004,501,004,002,002,002,502,25 45. Régimenlegalaplicableycambios normativosqueafectenalinmueble.1,001,002,002,004,003,003,000,004,001,003,003,002,25 47.Políticadeviviendaaplicableenloreferente asubvencionesyayudas.1,001,503,002,004,001,001,002,002,502,252,503,002,15 6.Ubicaciónespecíficadentrodelalocalidad.2,001,002,503,001,502,002,002,004,501,501,502,002,13 14.Circunstanciaseninmueblescolindantes.2,002,002,501,002,002,002,001,005,002,002,002,002,13
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 102 2ªRONDADEENTREVISTAS.VALORACIONESDEEXPERTOSYMEDIASARITMÉTICASDERESULTADOS. NIVELDEIMPORTANCIADELAS50VARIABLES. (M=mediaaritméticadelaspuntuaciones) VARIABLES EXPERTOS 123456789101112M 5.Importanciapolítica,socialyadministrativa delapoblación.1,000,002,002,003,502,003,002,004,501,001,503,002,13 32.Categoríaedificatoriadelinmueble.1,001,001,003,003,502,001,001,004,002,004,001,002,04 15.Régimendeprotecciónpública.1,000,003,502,003,002,002,002,004,502,001,001,002,00 50.Acaecimientodecircunstancias sobrevenidas.1,000,502,003,002,002,005,001,002,501,001,003,002,00 19.Cantidadyconservacióndela infraestructurayequipamientoenelentorno específico. 1,001,002,003,002,002,002,000,004,002,002,002,001,92 18.Cambiosenelentornoespecífico.2,000,001,502,002,002,002,001,004,002,002,002,001,88 46.Estadolegaldelinmueble.1,002,001,003,003,003,001,000,003,001,501,002,751,85 17.Gradodeconsolidacióndelentorno específico.2,000,501,002,003,002,003,001,003,001,501,002,001,83 20.Categoríaedificatoriadelosinmueblesdel entonoespecífico.2,000,001,001,003,002,003,000,003,001,501,501,001,58 33. Eventualidadesocurridasenlagestióndel procesoprevioaluso.2,000,501,002,002,002,001,001,003,000,502,001,501,54 Tabla6.Segundarondadeentrevistas.Valoracionesdeexpertosymediaaritméticaderesultados. Ponderacióndelas50variables. Traselprocesodelasentrevistas,ademásdelaspuntuacionesasignadasalasvariables,se obtuvieroninformacionescomplementarias,entrelasquefigurabandosnuevasvariablesa considerar: • Niveldecompromisotécnicoyeconómicodelpromotorconeledificioaconstruir. • Modulabilidaddelaconstrucción. Estasfueronindicadasporlossendosexpertosyseincorporaríanposteriormentealarelación devariablesempleadaenlatercerarondadeentrevistas. Compromisotécnicoyeconómicodelpromotorhacereferenciaalaactituddeesteagente paravelarporcircunstanciaspreviasysimultáneasalaelaboracióndelproyectoque redundenenlaidoneidaddelproductoterminado,talescomolaadecuadadeterminacióndel programadenecesidades,larealizacióndeestudiosdemercadoyelconocimientoprecisode cuestionescomo:lascaracterísticasgeotécnicasdelsuelo,lassituacióndelosinmuebles colindantes,lacomposicióndelequipotécnicodelproyectista,etc.Igualmenteserefiereala disposiciónlosmedioseconómicossuficientesparapromoverunedificiodelascaracterísticas previstasypodersatisfacerlasactuacionesnecesariascontraídasensucompromisoconel proceso.Esdecir,esunconjuntodeaccionesvoluntariasdelpromotor,encaminadasala tutelaefectivadelprocesodematerializacióndeledificio,queredundenenlacalidaddel productofinal.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 103 Modulabilidadserefiere,segúnelenunciadoydefiniciónaportadosporelexperto,ala cualidaddeunedificioparaobtenereficienciaenlaslaboresdelimpieza,mantenimiento, reposiciones,reformaseimplantacióndenuevoselementos,especialmentelasinstalaciones. Estacualidadseobtienemedianteundiseñoadecuado. Respectoalformatoseguidoenlaconsulta,fueigualmenteeldeentrevistasemiestructurada, porloquesimultáneamentealarespuestadeloscuestionariosporpartedelosexpertos,se manteníaunaconversaciónsobrecuestionesrelacionadasconlainvestigación.Estos comentariosfueronmotivodereflexionesporpartedeldoctorandoalolargodetodoel procesodeinvestigaciónysirvierondeayudaalaconfiguracióndelosparámetrosclavesde lapropuestadelmodelo,comoeltipodeedificioobjetodelmodelo,destinatarioymomento deaplicación.Loscomentariosmássignificativosyconsideracionesaportadosporlos participantesenlaentrevistaseindicanacontinuación,estosaparecenincluidosenlasfichas derespuestadelanexo6: • Posibilidaddenoconsiderarenesteestudioloscostesfinancieros. • Posibilidaddecontemplardealgunaformalosincrementosdecosteporreformas estéticas,gustosuobsolescencia. • Posibilidaddenoconsiderarlavariable32:Categoríaedificatoriadelinmueble. • Posibilidaddellevaracaboagrupacionesdevariables.Elnúmerodeunidades contempladasesextenso. • Necesidaddeconsiderarcuestionesreferentesalascircunstanciasurbanísticasdel entornoquepudieranafectar. • Loscambiosnormativoshanafectadoespecialmenteenlosúltimostiemposyesposible quesiganalmismoritmoloscambios. • Lasrelacionesentrelasvariablessonnumerosaseimportantes. • Importanciadelconocimientodelnegocioporpartedepromotor,oensudefecto,de asesoramientoespecífico. • Especificareltipodeedificioparaconcretarlasrespuestas. 8.2.4.Tercerarondadeentrevistas. Unavezrecopiladoslosdatosyprocesados,elsiguientepasoconsistióentransmitiralos expertoslosresultadosobtenidoshastalafecha,conlafinalidaddelograrunconsenso respectoalasvariablesylaimportanciarelativadecadaunadeellas.Unadelas informacionescomplementariasquesehabíaobtenidoduranteelprocesodeentrevistasfue queelnúmerodevariablesexistentes,resultabaexcesivamenteamplioparasuinclusiónenel modelo.Porlotantohabríaqueconsiderarundeterminadonúmerodeunidadesquefueralo
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 104 suficientementeampliocomoparaexplicarlaproblemáticaqueseanaliza,peroasuvez pudierasermanejadoconfacilidad. Esporelloqueunadelasfinalidadesdelconsensoexpertofueraobtenerunarelación priorizadadevariablesquepermitieradesestimaraquellasdemenorrepresentatividad,es decir,quesuscomportamientosmanifestaranunaescasacapacidadparaproducir incrementossignificativosenlacuantíadelcostepostconstrucción. Antesdecontinuarconladescripcióndelprocesoparallevaracaboestaactividad,hayque indicarque,comosemencionóanteriormente,enlasdosentrevistasanterioresseobservó quelosexpertostendíanúnicamenteaconsiderarlaimportanciadelosincrementosenla cuantíadelcostepostconstrucción,enlugardelasvariacionespositivasynegativas.Esta circunstancia,unidaaquelamayorpartedelosesfuerzosenlaevaluaciónderiesgosenel campodelaconstrucciónseconcentranenlosasociadosconlaposibilidaddepérdidas,se optófinalmenteporconsiderarúnicamenteelriesgocomoincrementosenelcoste postconstrucción. Continuandoconelprocesoseguidoenlainvestigación,seelaboróuncuadroresumendonde figurabanlasdiferentespuntuacionesasignadasporcadaexpertoenlaanteriorsegundaronda deentrevistas.Laidentificacióndelasrespuestasdecadaunodelosparticipantesdentrodel cuadrosehizoconunnúmero. Unavezquesefacilitabadichocuadroderesultadosalosexpertos,selesindicabaqué númeroentrelosdelgrupocorrespondíaalentrevistadoencuestión,paraqueasícada participantepudieracompararsusrespuestasconladelosdemáscomponentesdelpanel.Se indicabaigualmentequeelobjetivodeestanuevaactividaderaanalizarlaspropiasrespuestas conrespectoalasdelgrupo,ysiseestimabaoportuno,seprocedieraareconsiderarsu opinión. Juntoalascasillasdelatablacorrespondientealasrespuestassedejabaunacolumnaen blancopara,llegadoelcasoytrasanalizarlasdemáspuntuaciones,asignarunanueva valoraciónalasvariables.Enelanexo7seincluyelafichaadjuntadaalosexpertosparael desarrollodeestaactividad52. Enelcuadroderespuestasaparecíanlasdosnuevasvariablessurgidastraslaanteriorronda deentrevistas,porloqueseindicóigualmentealosparticipantesqueasignaranpuntuacióna lasmismas.Comoestasdosvariablessurgieronenlasúltimasetapasdelprocesodeconsenso entreexpertos,únicamentefueronpuntuadasunavez,coincidiendoconlatercerarondade entrevistas.Apesardeelloseestimaquelarepercusióndeestacircunstanciaesescasa,ya queposteriormentesellevaríanacaboaplicacionesdelmodelopropuestoenelqueserían analizadaslasdiferentesvariablesytambiénsecontrastaríansufuncionamientoycapacidad paraexplicarlaproblemáticaqueseestabainvestigando. 52 En la ficha del anexo aparecen las descripciones de las variables abreviadas, no obstante en la información aportada a los expertos se incluía la descripción completa de cada una de las variables.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 105 Paracompletarestaactividadsepretendiódartiemposuficientealosentrevistadospara poderanalizarsusrespuestasrespectoalasdelgrupoconlaposibilidaddereconsiderarlas. Comonoparecíatenerelmismosentidoacompañarpresencialmentealexpertoenelproceso deanálisis,elformatoutilizadofuefacilitarlatabladerespuestasalosparticipantesbien presencialmente,omediantesuenvíoporcorreoelectrónico.Paraasegurarquenohabía dudassobrelafinalidaddeestafase,seexplicólamismadeformaverbal,personalmenteen elmomentodelaentregadeladocumentación,obienmedianteconversacióntelefónicaen aquelloscasosenviadosporcorreo.Deestamanerasepretendíatenerconstanciadirectade queelexpertoquedabaenterado.Estaactividadsellevóacaboalolargodelmesdeoctubre de2013.Lacomposicióndelpaneldeexpertosparticipantesfuelamismaqueenlaanterior segundarondadeentrevistas. Enelanexo8semuestranlastablasconlasrespuestasinicialesyreconsideradasdecadauno delosparticipantes. Unavezrecabadaslaspuntuacionesdelosexpertosseprocedióarecalcularlasmedias aritméticasdelasrespuestasreconsideradasyseordenaronlas52variablesporordende importanciarelativa.Elresultadosemuestraenlatabla7. Otrainformaciónsolicitadaalosparticipantesenestaactividadfuelaindicacióndeaquellas variablesqueseconsiderarancomomásimportantesdentrodelarelación53.Paraello,enel cuadroderespuestasaportado,seincluyóunacasillaanexaacadavariabledondepoder señalarlas.Elresultadosemuestraenlatabla8.Enestaocasiónnofueposibleobtenerla informaciónporpartelosexpertosparticipantesnº11y12,porloqueaparecenlos resultadoscorrespondientesalos10restantes. 53 Esta información sería empleada en etapas posteriores de desarrollo del modelo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 112 Sobreestohaydiferentespuntosdevista.SegúnWard(2003)losprocesosdegestiónde riesgosprovocanunenfoquerestringidodelaincertidumbre,debidoenparteala consideracióndelriesgocomoamenazayargumentaquesemejoraríaestetipodegestióncon unenfoquedeincertidumbreenlugarderiesgo,prestandoademásunamayoratenciónalas oportunidades. 8.4.Otrasreflexionesenbasealasentrevistasrealizadasconlos expertos. Laconclusióndelasentrevistasylosrespectivosdatoseinformacionescomplementarias recabadas,tambiénpermitierondarsoluciónalaCI‐4:Fasesdelprocesodegestiónderiesgos queabarcaríaelmodelo.Tambiénpermitióavanzarigualmenteenlaresolucióndelas cuestionesinicialesCI‐5:Momentodelciclodevidadeledificioenelqueseaplicaelmodelo, CI‐6:TipodeedificiosobreelqueaplicarelmodeloyCI‐7:Destinatarioprevisto. 8.4.1.Fasesdelprocesodegestiónderiesgosqueabarcaríaelmodelo(CI‐4). Comoseindicóaltratarelmarcoteóricodepartida,losdiferentesmodelosoenfoquesde gestiónderiesgosexistentesson,enlíneasgenerales,coincidentesenlasprincipalesetapas delasquedebeconstarelproceso:identificación,análisis,evaluaciónytratamientodelos riesgos.Cadaenfoqueplanteaalgunasparticularidadesyvariacionesalrespecto.Porejemplo, lanormaUNE‐EN31010:2011(p.12)marcaunaetapainicialdeEstablecimientodelContexto, enlaque:“…sedefinenlosparámetrosbásicosparagestionarelriesgoyseestableceel alcanceyloscriteriosparaelrestodelproceso”. Elplanteamientoinicialparaelalcancedelmodelofueeldelacuantificacióndelnivelde riesgodeledificio,noobstante,alolargodelainvestigaciónseperfilódichoalcance, decidiéndosequedardelimitadoalaapreciacióndelriesgo,quecomprendelasfasesde identificación,análisisyevaluación.Adicionalmenteaportaríainformaciónparasuposterior tratamiento. 8.4.2.AvancesenlaresolucióndeCI‐5:Momentodelciclodevidadeledificioenel queaplicarelmodelo. Hastaestafasededesarrollodelametodología,parallegaralarelacióndelas52variablesno sehabíadiscriminadorespectoalcriteriotemporal,esdecir,respectodelmomentodelciclo devidadeledificioenelqueaplicarelmodelo.Porejemplo,enlavariableTipode mantenimientollevadoacabo:preventivoocorrectivo,seestabasuponiendoqueparahacer unavaloraciónsobreestacuestión,habríadeconocerseeltipodemantenimientoquese estabarealizando,esdecir,habríadeestarsesituadodentrodelafasedeusodeledificio.Lo mismosucedíaconActitudesdelospropietariosyusuarios,Diligenciayprofesionalidadenlas
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 113 actuacionesdelosadministradoresypersonasquellevanacabodiferentesactuacionesenel edificio,etc. Unadelascuestionesfundamentalesdelagestiónderiesgosesqueladeteccióndelos mismoshadellevarseacaboenelmomentomástempranodelciclodevidadeledificio.Serer (2010)indicaqueelnivelderiesgoesdecrecientedesdelasetapasinicialesdelproyectohasta supuestaenmarcha,siendoelriesgomuyaltoenlafasedeestudiosprevios,porloque proponequedesdeestemomentosedebaprocederaidentificar,analizaryactuar.ParaZhou etal.(2008)elpensamientoderiesgodeberíacomenzaralprincipiodelproyectoynoenla fasededesarrollo. Uher&Toakley(1999)afirmanquelafaseconceptualdeunnuevoproyectodeconstrucción eslamásimportante,yaquelasdecisionestomadasenestafasetiendenatenerunimpacto significativosobreelcosto,porloquelagestióndelriesgopuedejugarunpapelimportanteen elcontroldelnivelderiesgosymitigacióndesusefectos.Segúnlosautores,unpaso significativoenlagestiónderiesgostuvolugarcuandoen1993elgobiernodeNuevaGalesdel Surrequirióaplicarestetipodegestiónalosproyectosdepresupuestomayorde5millones dedólares,estableciendoeneldocumentoRiskManagementGuideline(NSWPublicWorks Department,1999)quelagestiónderiesgosdebecomenzarenlaetapadeplanificación estratégicadeunproyectoycontinuardurantetodasuvida. ParaHanetal.(2008)lagestiónderiesgostradicionalmentesehaaplicadoenlosproyectosde construccióneneláreadelaseguridadlaboralygestióndecostesyplazosdeejecución,no obstante,suáreadeaplicaciónsehaampliadoaotroscamposcomolaejecucióndeofertas, estudiosdeviabilidad,evaluacionesdedesempeñoymanejodecontingencias,reflejandolos diversosfactoresqueabarcantodaslasfasesdelciclodevidadelproyecto.Lagestióndel riesgoseconvierteenunaparteintegraldegestióndeproyectosyjuegaunpapeltan importantequesuaplicaciónvamásalládelámbitotradicionalquenormalmentesecentraen lafasedeconstrucción.Porloquepuedeseraplicadaampliamenteendiversoscamposde tomadedecisionesrelacionadasconlosproyectosdeconstrucción,porloquesusefectos aumentancuandoelfocoestápuestoenlaetapainicialdeunproyecto. Shangetal.(2005)indicaquelaevaluaciónderiesgosenlafasedediseñoespocotratadacon respectoalasnumerosasinvestigacionesllevadasacaboenelámbitodelriesgodelproyectos yqueactuardeestamanerapermiteponerenprácticaaccionesapropiadasantesdeque realmentesematerialicenloseventosderiesgo. PorsuparteZayedetal.(2008)proponenunmodelodegestiónderiesgosenproyectosde carreterasprevistoparaserusadoenlafasedelicitación,permitiendoclasificarlosproyectos desdelaperspectivadelriesgo. Elmodeloadesarrollarenlatesishabríadepoderaplicarsepreferiblementeenlasfasesmás tempranasdelmismo.Lomásefectivoalrespectoseríaquelaaplicaciónpudieseproducirse desdeelmomentoenqueseplantealaposibilidaddellevaracabounprocesode materializacióndeunedificio.Paradeterminarelmomentodeaplicaciónhabríade
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 114 considerarsequeseríanecesariodisponerlainformaciónsuficientesobrelosconceptosalos queserefierencadaunadelasvariables. Enalgunoscasosestainformaciónestaríadisponibleencualquiermomentoyenotroscasos habríaprevisionessobrelamisma.Porejemplo,sieledificiolopromueveyconstruyeuna empresapromotora‐constructoraquesecaractericeporsuampliaexperienciaenelsectory sucuidadoyesmeroenlaejecucióndelasobras,paraprocederavalorarelriesgodeforma previaalaconstrucción,sepodríanhacerprevisionesfundadassobreaquellasvariables referentesyrelacionadasconelprocesodeobra.EnelcasodeConstructibilidadcomplejadel edificio,CalidaddelaejecuciónmaterialyTiposdeacabadosempleadosenlaconstrucción,se podríaestimarquelacalidadresultantedelaconstrucciónseríaprevisiblementemejorypor tantohabríamenosriesgodeincrementosdecostepostconstrucción,quesilamismaobra fueraejecutadaporunaempresaconfaltademediostécnicos.Lomismosucedeconlostipos deacabadosempleados.Sepodríaestimarqueesepromotor‐constructorseesmeraríaenla seleccióndeunosmaterialesadecuadosyportantoelriesgoseríamenorqueenotras opcionesdonde,porcualquiermotivo,nosedieraeseesmeroenlaseleccióndemateriales. Deloanteriorsedesprendequeenelmomentoenelqueseapliqueelmodeloparavalorarel riesgodeunedificioquesepretendeconstruir,habráinformacionesquesirvandebaseparala valoración,queseanhechosyacontrastadosyenotroscasosseránprevisiones.Lacuestión fuedeterminarunasvariablesquesealinearanconelmomentoenelquesepreveaaplicarel modelo.Enestecasoesnecesariotenerencuentaquemientrasmástardeseaplique,más certerasseránlasinformacionesdisponiblespararesponderalascuestionesalasquehacen referencialasvariables,peromenosposibilidadhabrádecambiaraquellascircunstancias origenderiesgo,yaqueseránhechosqueyahansucedido,oriesgosqueyasehan materializado. 8.4.3.AvancesenlaresolucióndeCI‐6:Tipodeedificioalquesedestinaelmodelo. Unadelasideasbásicasquesetuvoencuentaenelprocesodedefinicióndelmodelofueque eldestinatariodelmismohabríadetenerinformaciónsuficientedelprocesode materializacióndeledificioensuconjunto,yaquelasvariablesserefierenacuestiones relacionadasconlasdiferentesfacetasdedichoproceso,comoeldiseño,laconstrucción,el mantenimiento,losmaterialesausar,losusuariosdeledificio,lascaracterísticasdelos inmueblescercanosydeloshabitantesdelentorno,etc. Estacuestiónentrañabaunaseriedeparticularidadesqueesprecisoanalizar.Suponiendoun edificioresidencialplurifamiliarqueunpromotorconstruyeconlafinalidaddedestinarloala ventadelasviviendas,lomáshabitualencondicionesnormalesesqueunavezestévendido, elpromotorsedesvinculedelagestiónyusodelmismo.Estoquieredecirqueel comportamientodealgunasdelasvariablesdelmodelo,serándesconocidasporelpromotor unavezentregueelinmueblealoscompradores,obiennoseasuobjetivoelconocerlasy establecermecanismosparasucontrol,comoporejemplolorelacionadoconel mantenimiento.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 115 Aunquepuedaserprevisiblequeendeterminadasocasioneslaactituddelosusuariosnosea excesivamentediligenteconrespectoalasactividadesdemantenimiento,tampocopuede afirmarsedeformadefinitiva.Eladecuadomantenimientodependeráigualmentedelaactitud delgestoroadministradordelinmueble.Estaactitudpuedeserestimadaaprioriporel promotor,enelcasodedisponerinformaciónsobreaquiéncorresponderánestasfunciones, aunquelainformaciónnoseráposibledisponerlaentodosloscasos.Esdecir,hay determinadascuestionesdelafasedeusodeledificio,queseescapandelacapacidadde hacerprevisionesydelcontrol. Encualquiercaso,aunqueelpromotorpudiesehacerestimacionesacercadel comportamientodelasvariablesqueformanpartedelafasedeusodeledificio,puede sucederquenoestéinteresadoenconocerelnivelderiesgodeledificio,yaqueesa informaciónpuedenoestarrelacionadaconlosobjetivosdeventadelinmueble.Puedeser tambiénqueelpromotornopresteunaespecialatenciónalaposibleexistenciadeun determinadoniveldesfavorablederiesgoyaquenoseráél,elquetengaqueasumirdeforma directalasconsecuenciasdelosposiblesincrementosquepuedanproducirseenlacuantíade loscostespostconstrucción.Deformamayoritarianosueleobservaseporpartedelpromotor unaactituddirigidaalograrunproductoconconnotacionespositivasdesdeelplanodel mantenimiento,exceptoenlossupuestosenqueseancoincidenteslafiguradelpromotory usuario(Carvajal,1997). Loanteriornoquieredecirqueentodosloscasosesoseaasí,yaqueunresultadodela evaluacióndelnivelderiesgodeledificoquearrojevaloresadecuados,podráserempleado comoargumentodeventaobiencomounaactitudqueveleporlaresponsabilidadsocial corporativadesuempresa.Encualquiercasoenelcontextodeestatesissecontemplael supuestoprevisibleyhabitual,encasodeviviendasenventa,dequeelpromotorse desvinculedeledificioensufasedeusoypuedanotenerelmismointerésenlograrunos nivelesderiesgobajos,quesifueseélmismoaexplotareledificioensufasedeuso.Porlo tantolasprevisionesdelmodelosehanenfocadoaedificiosenlosqueexistauninterésdela personaquepromueveeledificio,enobtenerunosnivelesderiesgocontrolados,alseresta personalaqueloexploteocedasuexplotaciónauntercero,porloqueloscostes postconstrucciónsonenamboscasosunelementoaconsiderardeformaespecialenla gestióndelinmuebleensufasedeuso. Enestepuntocabíanvariasposibilidadesrespectoaledificioobjetodeaplicacióndelmodelo, porejemplo,sedescorporativas,dondeloscostespostconstrucciónseránprevisiblemente analizadosdeformapreviaalafectaralarentabilidaddelnegocio.Tambiénsebarajóla posibilidaddeedificiosdestinadosaexplotacioneseconómicasyedificiosdeviviendas destinadasaarrendamiento.Enesteúltimousotambiénseconsideróqueelresidencialesel másrepresentativodentrodelparquedeinmuebles. Porotroladohayqueconsiderarquelaeleccióndeuntipodeedificioconcreto,noimplicaría queelmodelonosepudieradestinarigualmenteaotrostiposdeedificacionescomolas anteriormenteindicadas.Enalgunoscasoslaconstruccióndelmodeloseríamuysimilar,
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 116 consistiendoenelajustedelasvariablesysusponderaciones,cuestionesquepuedenformar partedefuturaslíneasdeinvestigación. 8.4.4.AvancesenlaresolucióndeCI‐7:Destinatariodelmodeloypersonaencargada deaplicarlo. Otradelascuestionesqueimplicóreflexionesenelplanteamientodeunmodeloparala apreciacióndelriesgo,fueaquiéniríadestinadoelmismoyquiénseríaelencargadode aplicarlo. Conrespectoaldestinatario,estepodríasercualquierpersonainteresadaenconocerlos efectosquetieneenelcostepostconstrucciónlascaracterísticasycircunstanciasquerodean alprocesodematerializacióndeledificio. Partiendodeesto,elprimerinteresadodebieraseraquellapersonaqueasumieraloscostes postconstrucción,esdecir,elpropietarioousuariodeledificio.Encualquiercaso,el destinatario,parapoderefectuarunaevaluacióndelriesgomediantelaaplicacióndelmodelo, deberíaposeerlainformaciónnecesariarelativaalprocesodematerializacióndelinmueble,lo cualnoesfactibleparatodoslosposiblesdestinatarios. Enelcasodeunavivienda,elpropietarioyusuariodelamismanoestaríaencondicionesde obtenerpartedelainformaciónalaquehacenreferencialasvariables,porejemplo,Calidad delaejecuciónmaterial,yaquepuedendarsevariascircunstancias:nohaberlacontrastadoin situ,notenercapacidadescomoparahacerestimacionesmediantelaobservacióndelaobra terminada,notenerconocimientossuficientescomoparahacerestimacionesderiesgoen baseadeterminadasvariablescomolasdeperfiltécnico,osimplementenodisponerenla mayoríadeloscasoslainformaciónnecesaria. Lapersonaencargadadeaplicarelmodelo,debieraseraquellaqueposeyeralainformación necesariasobreelprocesoparahacerestimacionessobreelcomportamientodelasvariables. Podríaserelmismopromotordeledificio,eltitulardeexplotarlooalgunapersonadelegada porellosparadesarrollarestafunciónyquedispusieralamismainformación. Enbaseaestasreflexiones,otradelascondicionesparapoderllevaracabolaaplicacióndel modelo,esdisponerdeconocimientostécnicosyexperienciasuficientescomoparahacer estimacionessobreelcomportamientodelasvariablesteniendoencuentalascaracterísticas deledificio. Algunasdelasvariablesinicialmenteprevistashacenreferenciaaldiseño,lascaracterísticas delosacabados,lapresenciadeelementossingularesylacalidaddelaconstrucción.Conlos datosdisponiblessobreelprocesoyempleandoelmodelo,lapersonaqueloaplicahabríade determinarsilasanteriorescaracterísticassonsusceptiblesdeproducirincrementos significativosenlacuantíadelcoste,esdecir,silascircunstanciasdelprocesocontempladasen lasvariables,puedentenerafecciónyenquémedida,enelcomportamientodelfuturo edificioenloqueacostepostconstrucciónserefiere.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 117 Veamosunejemplodeltipoderazonamientoquedebierallevaracaboeldestinatario.El diseñodeunrevestimientodelaenvolventedeledificioconunaplacadodeunapiedra naturalfrágilyporosa,previsiblementesupondráunmantenimientomayorqueun revestimientodefábricadeladrillovistoconvencional,porlotanto,elnivelderiesgohabríade sermayorenuncasoqueenotro.Además,loscostesdemantenimientoenelcasodel revestimientodeesapiedranatural,engeneralpodríanserelevados,esdecir,coneste materiallasrepercusionesenlosincrementosenlacuantíadelcostepostconstrucciónque podríanproducirse,encomparaciónconotrasalternativas,seríanenlíneasgenerales considerables.Porlotanto,enestascondicioneselnivelderiesgopodríaestimarse,por ejemplo,comoelevado. Igualmentesucedeconlasvariablesquehacenreferenciaalequipodediseñodeledificio.Si seestáplanteandolaposibilidaddepromoverunedificiodeviviendasdestinadasalalquilery elpromotordelmismoconocelascaracterísticasdelequipotécnicoalqueencargaráeldiseño ysabequetieneespecialcuidadoconlaeleccióndeunossistemasconstructivosymateriales acordesalascircunstanciasyusodelinmueble,sepodrápreverqueelriesgodeincrementos significativosenlacuantíadelcostepostconstrucciónporcuestionesreferentesalequipode diseñoesapriorireducido.Enestecaso,aunqueelpromotordeledificionohayacontratado alequipotécnicoenelmomentodehacerlavaloración,disponelainformaciónsuficientea prioricomoparahacerestimacionessobreelriesgo. Unprincipiogeneralenlagestiónderiesgosesqueestosdebenserresponsabilidaddelos máscapacitadosparacontrolarlosygestionarlos(Cooperetal.,2006).Porloqueelproceso devaloracióndelriesgolollevaráacabolapersonaquedisponelainformaciónnecesariay tieneconocimientostécnicosyexperienciasuficientecomoparahacerestimacionessobreel riesgoenbasealosdatosdisponiblesoalasprevisionesquepuedanhacersesobrelas cuestionesalasqueserefierenlasvariables. 8.4.5.Otrasconsideracionessobrelarelacióndevariablesyelmodelo. Larelacióndepartidade52variablesresultóser,segúnlaapreciaciónpersonalyelcontraste conlosexpertos,losuficientementeampliacomoparanopodersermanejadaconcomodidad enunafaseposteriordeapreciacióndelosnivelesderiesgo.Igualmenteseobservóque algunasdelasvariablespresentabanestrechasrelacionesconotrasohacíanreferenciaa conceptossimilares,loqueimplicódificultadesporpartedelosexpertosenelmomentode procederasuponderación. Enconsecuenciaalgunasdelasvariableseransusceptiblesdeagruparseentresí,como: Nivelsocial,culturalycívicodelosusuarios‐Niveleconómicodelosusuarios. Localización‐Importanciapolítica,socialyadministrativadelapoblación‐Ubicaciónespecífica dentrodelalocalidad. Porelcontrario,otraspodríandesglosarsecomoIntegracióneneldiseñodecriteriosparaun mantenimientoyconsumoeficiente.Pudiendosersudesgloseenalgunasdelasrestantes
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 118 variables,como:Tiposdeacabadosempleadosenlaconstrucción,Durabilidaddelos materialesempleadosoGradodeeficienciaenergética,yaqueestasserefierenacuestiones aconsiderarenlafasedediseñodeledificio. Portodoelloseevidenciólanecesidadderevisaryhacermásexplícitaslasvariablesque formaranpartedelmodelo,detalmaneraquefueraninequívocas,esdecir,nodeberíahaber confusionesalinterpretarsusignificado.Cadaunatendríaquehacerreferenciaaconceptos concretosquequedaranclaramenteespecificadosysobrelosquenohubieramargende dudas,independientementedelaslógicasrelacionesquepudieranexistirentrelasvariablesy queademáshabríandeserconsideradasconvenientemente. Elconjuntodevariablesaseleccionardebieranserlasquemejorexplicaranlaproblemática quesetratayseincluiríanenelmodelotalcualestuvieranenunciadasobienhaciendolas oportunastransformaciones,agrupacionesodesglosesnecesarios. Enresumen,tantolasvariablescomoelmodelo,habríandeserdiseñadosteniendoencuenta lasdiferentescuestionesplanteadas: • Relacióninicialdevariables. • Ponderacionesobtenidassobrelaimportanciarelativadecadaunadeellasenlas entrevistasmantenidasconlosexpertos. • Momentodelciclodevidadelinmuebleenelquesepudieraimplementar(CI‐5). • Tipodeedificioalquesedestinaelmodelo(CI‐6). • Destinatariodelmodelo(CI‐7). • Elprocesodeaplicaciónnodebierarevestircomplejidadalahoradeponerloen práctica,yaquedelocontrariosecorreríaelriesgodequeperdieraelinteréscomo herramientadeaplicaciónenlapráctica.SegúnTauron(2014),lapropuestade modelossencillosesunodelosretosparasalvarlabrechasignificativaexistenteentre lateoríaylaprácticaenlagestiónderiesgos. • Lasinformacionescomplementariasobtenidasdurantelasentrevistasconlos expertos,queaportaríandirectricesparaelplanteamientodelmodelo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 119 9.ESTRUCTURADELMODELOYFORMULACIÓNPARALA CUANTIFICACIÓNDELRIESGO. Conlosdatosrecabadoshastaelmomento,especialmentelarelacióninicialdevariables ponderadas,enestaetapasellevóacaboelprocesodedefinicióndelascuestiones fundamentalesreferentesalaconfiguraciónyoperativadefuncionamientodelmodelo,entre ellassuformulaciónmatemática.Atalefectoseanalizaronunaseriedealternativas, estableciéndosefinalmenteunaformulaciónquerelacionabalasponderacioneslasvariables conlosresultadosdelanálisisposteriordelnivelderiesgoaportadoporcadaunadeellasen unedificio.Lasponderacionesdelasvariablesseobtuvieronenlafasedeentrevistasconlos expertosylosresultadosdelanálisisdelnivelderiesgoseobtendríanenunafuturafasede aplicacióndelmodelo.Esteesquemadefuncionamientoquedareflejadoenlafigura11: Figura11.Esquemafuncionamientodelmodelo. Alcomienzodeestafasesecontabaconunosparámetroscondicionantesocuestiones inicialesplanteadas,comoeltipodeedificio(CI‐6)odestinatarioprevisto(CI‐7),cuyasolución seiríanincorporandoeneldesarrollodelmodeloconformeavanzabaeltrabajo.Deestaforma sedefiniríaprogresivamenteunaherramientaunadecuyasfinalidadeseslaapreciacióndel riesgodeunedificioconcreto,esdecir: RELACIÓNDEVARIABLES PONDERADASINCLUIDAS ENELMODELO SE RELACIONA A RIESGOAPORTADOPORLAS VARIABLESSEGÚN CARACTERÍSTICASDEL EDIFICIO RIESGO TOTAL DEL EDIFICIO RESULTADO OBTENIDASENLASRONDASDE ENTREVISTASCONEXPERTOSAOBTENERENLASAPLICACIONESDEL MODELOAEDIFICIOSCONCRETOS
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 120 • Identificaraquellascircunstanciascapacesdeproducirincrementossignificativosde costepostconstrucción. • Analizarestascircunstancias,desarrollandounacomprensióndelriesgoyvalorando elnivelqueaportanalriesgoglobaldeledificio. • Evaluarelriesgo,esdecir,compararloconloscriteriosquesehayanestablecidoal objetodedecidirsisonnecesariasponerenmarchaaccionesparareducirelnivel. SegúnlanormaUNE‐ISO31000:2010,dentrodelasetapasdelprocesodegestióndelriesgo: establecimientodelcontexto,identificación,análisis,evaluaciónytratamiento,laapreciación delriesgoeselprocesoglobaldeidentificación,análisisyevaluacióndelriesgo.Entreotros beneficios,proporcionaalaspersonasquetomanlasdecisiones,unamejorcompresióndelos riesgos.Enelcontextodelatesis,riesgoesunsucesopotencial:elincrementoenlacuantíade loscostespostconstrucción. Endiferentesmodelosdegestiónderiesgosanalizadosenlarevisiónbibliográfica,es habitualqueparaladeterminacióndelniveldelriesgoseestablezcandostiposde valoraciones: • Laprobabilidad(P)dequesematerialice. • Elimpacto(I)oconsecuenciasquesupondría. Detalmaneraqueelriesgofinal(R)eselproductodelaprobabilidadporelimpacto: R=PxI Lu&Yan(2013)dividenlossistemasdeevaluacióndelriesgopercibidoendostipos: • Directos.Sonmétodostradicionalesdondelacuantificacióndelriesgopercibidose obtieneenbaseaconsultasaexpertosconpreguntasreferentesalnivelderiesgode determinadasvariables. • BasadosenelTeoremadelaUtilidadEsperada.Paralamediciónsepreguntaalos expertossobrelaprobabilidaddeocurrenciadelriesgoysobresuimpacto,asociando lasposiblesrespuestasaescalasnuméricasyelcálculodelriesgoseestablececomoel productodeambosfactores. Tauron(2014)indicaqueestetipodemodelosdeltipoprobabilidadporimpactoseha impuestoenlosúltimostiempos. Enelmodeloplanteado,paraladeterminacióndelnivelderiesgoseconsiderandos parámetros: • Importanciarelativadelasvariables(Im),oponderación.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 121 • Repercusión(RI)delosposiblesincrementosexperimentadosenlacuantíadelos costespostconstrucción.Enaquelloscasosenlosquehayimposibilidaddeestimarlas repercusionesporfaltadeinformación,enlugarderepercusiónsehaceuna estimacióndelaincertidumbre. Detalmaneraqueelnivelderiesgo(R)aportadoporcadavariableeselproductodesu importanciarelativadelasvariablesporlarepercusión: R=ImxRI Elnivelderiesgoglobaldeledificioeslasumadelosriesgosparcialesaportadosporcada variable. Comoseindicóenlafigura11,laimportanciadelriesgosehacalculadoenlasrondasde entrevistas‐Delphimantenidasconlosexpertosyseconsiderarácomounparámetrofijoen laformulaciónasociadaalmodelo.Larepercusióndelriesgo,oincertidumbreasociada,la estimaeldestinatarioenlasdiferentesaplicacionesdelmodeloaedificiosconcretos. Ladeterminacióndelarepercusióndelosposiblesincrementosenlacuantíadelcoste postconstrucción,queesdeformadirectaporpartedeldestinatario,pretendeestimarlos efectosdelcomportamientodelasvariablesenelcostepostconstrucción,esdecir,el destinatariodelmodelo,alaplicarloaunedificio,estimaquérepercusionestienencadauna delasvariablesenelcostepostconstrucciónconsiderandoelconjuntodecircunstanciasque rodeanelprocesodematerializacióndeledificio. Porejemplo,analizandolavariableDurabilidaddelosmaterialesempleados,siseprevéel empleodeundeterminadomaterialmuypocoduradero,eldestinatarioharáunaestimación decómopodrárepercutirelmismoenlosincrementosdecostepostconstrucción,por ejemplo,debidoaunmayornúmerodereposicionesoenunmayormantenimientopor desgaste.Siestematerialpocoduraderotieneescasarepresentacióneneledificio,podrá estimarseunaescasarepercusión.Porelcontrario,sielmaterialestáimplantadodeforma generalizadaeneledificio,larepercusiónestimadapodríaserconsideradacomoelevada. Ladeterminacióndelaincertidumbreasociadaalosposiblesincrementosenlacuantíadel coste,sellevaacabocuandonoesposiblehacerestimacionessobreelcomportamientodelas variables,debidoalaausenciadedatosoinformacionesfiables,oporlaimposibilidadde establecerhipótesis‐objetivo. EnelejemploanteriordelavariableDurabilidaddelosmaterialesempleados,siseestá analizandolarepercusiónenloscostespostconstruccióndeundeterminadomaterial novedosodelquenosetieneexperiencia,niesposibleobtenerreferencias,lapersonaque aplicaelmodeloestimaráenestecasoelniveldeincertidumbreasociadoalosposibles incrementosenloscostespostconstrucción.Noobstante,enelcontextodelmodelo,basarla apreciacióndelriesgodeformamayoritariaenlaincertidumbre,implicalaconvenienciade reconsiderarlacantidadytipodeinformacióndisponible.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 128 agentedispondríalainformaciónnecesariaparapoderllevaracabolagestióndelriesgo.En estecasotambiénhabríaunarelacióndirectaentrelaspersonasquetomanlasdecisiones relativasalprocesodematerializacióndeledificioylasqueintervienendeformaactivaenla fasedeusodelinmueble.Estoimplicaquedichaspersonasposeanuninterésdirectoenel comportamientodelcostepostconstrucción,permitiéndolespoderemprenderaccionespara modificaraquellascircunstanciasquesonsusceptiblesdemejorarespectoalriesgo. Sehaconsideradoqueeledificioalquesedestinaelmodeloseadenuevaplantao rehabilitación. 9.4.3.Destinatarioprevistodelmodelo(CI‐7). Teniendoencuentaeltipodeedificioprevisto,seconsideróqueeldestinatarioeselpromotor oexplotadordelmismo.Estoesindependientedesilaexplotacióndelarrendamientolalleva acaboelpropiopromotorolavaacederauntercero.Tambiénpodríasercualquierotra personainteresadaquedispusieralainformaciónnecesaria. Elmodelopropuestopretendecontribuiralaracionalizacióndeloscostesdeledificioensu fasepostconstrucción.Elplanteamientosehallevadoacaboenbasea:untipodeedificio,un momentoenelquepuedeseraplicadoyundestinatarioquedispongadelainformación suficientesobreelprocesodematerializacióndeledificioparapoderaplicarlo. Comoseindicóenanterioresapartados,unaalternativaseríaqueeldestinatariofueseel usuarioy/opropietariodelavivienda,encasosdeedificiosenlosquelasunidadesse comercializanenrégimendeventaenlugardeenarrendamiento.Esdecir,aquellapersona quetengaqueasumirprincipalmenteloscostespostconstruccióndelinmueble.Hayque considerarqueelusuarioigualmenteestaríainteresadoentenerunosmenorescostesdeuso ensuviviendaporloquepodríasereldestinatario. Enestecasoelmodelopodríaseraplicadodeformapreviacomounaherramientapara compararopcionesdecompraenbasealriesgoexistente.Estaposibilidadteníalaobjeciónde queprevisiblementeesteagentenoestuvieraencondicionesdepoderobtenerlainformación suficienteacercadelprocesocomoparahacerestimacionesdelriesgo.Supongamosqueun compradordisponedeestaherramientaparadecidirlaadquisicióndeuninmuebleentre variasopcionesconlafinalidaddeusarlooalquilarlo.Lomásprobableesquenoestéen disposiciónderecabarlainformaciónsuficienteonotengalasconocimientosnecesarios. Recordemosqueunadelosrequerimientosparapoderponerenprácticaelmodelo,esposeer conocimientostécnicosyexperienciasuficientescomoparahacerestimacionesdelriesgo. 9.5.Requerimientosdeldestinatarioparalaaplicacióndelmodelo. Losanterioresapartadosnosllevanaunasconclusionesacercadelosrequisitosnecesariospor partededestinatarioparapoderllevaracabolaaplicacióndelmodelo.Estossonlos siguientes:
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 129 • Disponerdeexperienciasuficienteenelprocesodematerializacióndelaedificación, asícomodesufuncionamientoensufasepostconstrucción,comoparahacer estimacionessobrelasrepercusionesdelcomportamientodelasvariables. • Disponerdelainformaciónnecesariasobreelprocesodematerializacióndeledificio, parapoderhacerestimacionessobrelasrepercusionesdelcomportamientodelas variables. • Disponerdecapacidadparapoderestablecerhipótesis‐objetivossobreaquellos parámetrosalosqueserefierenlasvariablesydelosquenosedisponeinformación. 9.6.Procesoseguidoenladefinicióndelasvariables. Unavezespecificadaslascuestionesrelativasalaconfiguraciónyoperativadelapropuestay estardefinidaslasdiferentescuestionesiniciales,elprocesodedefinicióndelmodeloimplicó reflexionarsobrelarelacióndepartidade52variablesylasinformacionescomplementarias recibidasalolargodelprocesodeentrevistasmantenidasconlosexpertos. Zouetal.(2007)ensuinvestigaciónsobrelosriesgosasociadosalaconstrucciónenChina llevancabounaencuestapilotodelaqueseobtienenunaseriedevariablesinicialesquese sometenaunprocesoderefinadoenbasealaretroalimentacióndelasinformaciones obtenidas.Enaquelcasosepasaronde85variablesa25.Enlapresenteinvestigaciónlas87 circunstanciasgeneradorasdecostepostconstrucciónquedaronprogresivamente transformadasalfinaldelprocesoen27variables. Paraellosellevaronacabodiferentesprocesosdetratamientodelarelaciónde52unidades, queconsistieroneneliminación,integraciónydesglosedevariablesexistentesydefiniciónde nuevasunidades.Ellistadodevariablesresultantedeestosprocesosseríapuestoaprueba mediantelaaplicacióndelmodeloadiferentesedificiosyconsultasalosexpertos.Elesquema delprocesoseguidohastaladefinicióndelas32variables57queseincluyeronenlaversióndel modeloquesirviódebaseparalaaplicaciónlosdiferentesedificiosestudiados,seindicaenla figura13. 57 La versión final del modelo incluye 27 variables, que resultaron tras el proceso de revisión de las 32 unidades, tras la fase de puesta en práctica.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 130 Figura13.Procesodefinicióndellistadodevariablesaincluirenelmodelopartiendodelosresultados obtenidosenlafasedeentrevistasconexpertos. 9.6.1.Eliminacióndedeterminadasvariables. Segúnlasobservacionesdelosentrevistados,unnúmeroelevadodevariablessupondría dificultadesensumanejoparalapersonaqueaplicaseelmodelo.Portantoseeliminaron aquellasque,segúnlaspuntuacioneseinformacionescomplementariasaportadasporlos expertos,carecíanderelevanciasignificativaparaexplicarlaproblemáticaqueseinvestigaba. Algunasdelasvariableseliminadas,aunrefiriéndoseaconceptossusceptiblesdeproducir incrementosenlacuantíadelcostepostconstrucción,abarcabancircunstanciassobrelasque eldestinatario,encondicionesnormales,notendríacapacidaddecontrol,comoRégimenlegal aplicableycambiosnormativosqueafectenalinmuebleoRégimenfiscalaplicableycambios enlosimpuestosquegravanlosinmuebles. Dentrodelprocesodegestiónderiesgos,Serer(2010)sugiereconsiderarlacapacidadde influenciadelgestorenlosriesgos.Enaquelloscasosenlosquepuedeinfluirconmucha dificultadonopuedeinfluir,quesonprincipalmentelosreferidosasituacionesodecisionesde ámbitogubernamental,socialoeconómico,elautorproponequelagestióntambiéndebe actuar,peroadeterminadosniveles,porejemploconociendoloqueseestáarriesgandosise correunriesgo. Enestecaso,lanoconsideracióndeestetipodevariablessobrelasquenohaycapacidadde controlyademáshanobtenidobajasponderacionesenlasentrevistasmantenidasconlos expertos,noimplicaqueseancuestionesquenotenganinfluenciaenloscostes postconstrucción,niquenohayaqueconsiderar.Enestecaso,sehanexcluidodesu formulación,pormotivosdeoperatividadensufuncionamiento. Rondas entrevistas‐ Delphi Informaciones complementariasdelos expertos Listadode52variables Parámetros condicionantes delmodelo Eliminaciónvariables Integraciónvariables Desglosevariables Definiciónotrasvariables Listadode32variables Cuestionesinicialesyrelativasaconfiguraciónyestructura
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 131 Lasvariablesanuladassegúnestecriteriofueronlasqueseindicanacontinuaciónjuntoasus ponderaciones,lascualesfueronobtenidastraselprocesodeconsensoentreexpertosenel tercergrupodeentrevistas: 16.Titularidadpúblicaoprivada. 2,29 47.Políticadeviviendaaplicableenloreferenteasubvencionesyayudas. 2,27 49.Financiaciónempleadaenlaadquisicióndelapropiedadoelderechodeuso. 2,25 9.Tamaño.2,21 48.Régimenfiscalaplicableycambiosenlosimpuestosquegravanlosinmuebles.2,17 50.Acaecimientodecircunstanciassobrevenidas. 2,13 14.Circunstanciaseninmueblescolindantes. 2,13 45.Régimenlegalaplicableycambiosnormativosqueafectenalinmueble. 2,08 5.Importanciapolítica,socialyadministrativadelapoblación. 2,04 32.Categoríaedificatoriadelinmueble. 1,96 15.Régimendeprotecciónpública.1,96 19. Cantidadyconservacióndelainfraestructurayequipamiento enel entorno específico. 1,92 20.Categoríaedificatoriadelosinmueblesdelentonoespecífico. 1,67 33.Eventualidadesocurridasenlagestióndelprocesoprevioaluso. 1,58 EnlainvestigaciónllevadaacaboporDikmenetal.(2007)sobrelagestiónderiesgosenla estimacióndelosmárgenesdeofertaencontratosdeconstrucción,separtedeunlistado inicialdefactoresderiesgovaloradosenunaescalade1a5,enelqueseeliminanaquellas variablesquetienenmenorrepercusión,considerándoseparaelloaquellasqueobtienenuna puntuaciónmenorde3.Enlainvestigaciónobjetodelatesisnosefijóunumbralapartirdel cualseeliminabanlasvariables,sinoqueseanalizaronindividualmenteconsiderandola convenienciadesuinclusiónenelmodelo. Deestamanerafueronincluidasalgunasvariablesconpuntuacionessituadasenelrangode puntuacióndelasvariableseliminadas,comoeselcasodeUbicaciónespecíficadentrodela localidad,queobtuvounavaloraciónde2,13ypasaríaaformarpartedeLocalización‐ Ubicación,porhacerreferenciaaconceptosmuysimilares. TambiéneselcasodeotrasvariablesdemenorpuntuacióncomoGradodeconsolidacióndel entornoespecífico,CambiosenelentornoespecíficoyEstadolegaldelinmueble.Losconceptos alosquesereferíanseconsideraronaldefinirlanuevavariableCircunstanciasurbanísticas delentorno.Estaseincluyóalavistadelasinformacionesobtenidasporlosexpertosenla anteriorfasedeentrevistas,respectoalaconvenienciadecontemplarlascircunstancias urbanísticasdelentornoquepudierantenerafectaciónenelinmueble,comocambiosdeuso enedificioscercanosquepudieranafectaralinmueble,cambiosenelestadolegaldel inmueblesurgidoscomoconsecuenciaenlalegislaciónurbanística.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 132 Otrodeloscriteriosseguidosparalaeliminacióndedeterminadasvariables,fuesuno alineaciónconlosparámetrosdelmodeloreferentesalascuestionesiniciales:tipodeedificio, destinatarioprevistoymomentodeaplicación.Porejemplo,aldefinirseeltipodeedificio objetodelmodelo,plurifamiliardestinadoaarrendamiento,sesuprimieronaquellasvariables quenoerancompatiblesconelmismo,comoTipodeusuario:propietariooarrendatario. Deigualforma,altomarcomoreferenciaelmomentodelciclodevidadeledificioprevisto paralaaplicación,lasvariablesActitudesdelospropietariosyusuariosoDiligenciay profesionalidadenlasactuacionesdelosadministradoresypersonasquellevanacabo diferentesactuacioneseneledificio,implicabanlaobservacióndeactitudesdeestosagentes enlafasedeusodelinmueble,loquepresentabaincompatibilidadconlaprevisiónde posibilidaddeimplementacióndelmodeloenlasfasesmástempranasdelciclodevidadel edificio. Porlotanto,estasvariablespodríansertransformadasenotrasqueserefirierana circunstanciasenbasealascualessepudieranhacerprevisiones,talescomoporejemplo Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosusuariosoGradodeidoneidaddelsistema previstodegestióndelinmueble.ReferentealavariableAntigüedad,sesuprimióyaqueel modeloseconsideróparaedificiosdenuevaplantaorehabilitación. Lasvariablessuprimidas,segúnestecriteriodeincompatibilidadconlosparámetros definidoresdelmodeloreferentesalascuestionesiniciales,fueron: 37.Calidaddelmantenimientollevadoacabo. 38.Alcancedeloscontratosdemantenimiento. 36.Tipodemantenimientollevadoacabo:preventivoocorrectivo. 1.Usourbanísticodelinmueble. 23.Existenciadeagentesencargadosdelagestióndelinmueble. 3.Antigüedad. 9.6.2.Integracióndevariables. Anteelelevadonúmerodevariablesinicialmentecontempladasyteniendoencuentalas dificultadesobservadasenelmanejodelasmismasporlosexpertos,sellevóacabo integracionesdevariasunidades. Seobservóenlosentrevistados,queenelmomentodeasignarpuntuaciónalasvariables paraobtenersuponderación,endeterminadasvariablesquehacíanreferenciaaconceptos similaresnoseañadíabeneficiossignificativosaltratarlasmismasdeformaseparada,porel contrario,lainformaciónparecíaredundante.Porejemplo,eselcasodeNivelsocial,cultural ycívicodelosusuariosyNiveleconómicodelosusuarios,quefinalmentequedaríanintegradas enunasolavariable:Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosusuarios. Comoseindicóanteriormente,otrasdelasvariablesintegradasfueron:Localizacióny Ubicaciónespecíficadentrodelalocalidad,quepasaronadefinirsecomoLocalización‐ Ubicación,alhacerreferenciaaconceptossimilares.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 133 9.6.3.Desglosedevariables. Medianteesteprocesosetrataronaquellasvariablesquehacíanreferenciaaconceptoslo suficientementecompactosparaserincluidosenelmodelocomounasola.Paraeldesglosede lasvariablestambiénsetuvoencuentalasconsideracionesindicadasenapartadosanteriores, respectodelmomentodeaplicacióndelmodeloylaconvenienciadeanticiparalasfases preconstrucciónelanálisisdelasvariables. Deestamanera,lavariableCalidaddelaejecuciónmaterial,sesubdividiríaenvarias,que entreotrasserían:Tiposdeacabados,materialesysistemasconstructivosaemplearenlas fachadasdeledificio,Idoneidadtécnicayeconómicadelasempresasqueintervienenenla ejecución,Supervisiónadicionalalalegalllevadaacabodurantelaconstrucción,Idoneidad delproyectista,Controlejercidodurantelaelaboracióndelproyecto,Idoneidaddeladirección facultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes,Supervisióngloballlevadaacabosobre aspectostécnicosdelproyecto,SalvedadesyreservasincluidasenlosinformesOCTemitidos hastafecha,etc. OtrodesglosefueelllevadoacaboenTiposdeacabadosempleadosenlaconstrucción.Se considerólaespecialrepercusiónquelasfachadasdeledificiotienenenloscostesde mantenimiento,constatándoseigualmenteestaideaenlasentrevistasmantenidasconlos expertos.Porlotantopasóadefinirsecomodosvariables:Tiposdeacabadosymaterialesa emplearenlasfachadasdeledificioyTiposdeacabados,materialesysistemasconstructivosa empleareneledificio,exceptofachadas. Porotrolado,lavariableNiveldecompromisotécnicoyeconómicodelpromotorconeledificio aconstruir,quedódesglosadaenEstablecimientodelcontextoporpartedelpromotory Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. 9.6.4.Definicióndenuevasvariables. Alolargodelaconfiguracióndelconjuntodevariablesqueformaríanpartedelmodelose definieronnuevasunidadesyotrasseredefinieronensuenunciado.Enlasiguientefasede aplicacióndelmodelosecontrastaríaelfuncionamientodelasmismas. Esteprocesoimplicólareflexióndelatrascendenciaquetienenenlaprácticacuestiones específicascomolosconsumosenergéticos,elmantenimientodeascensoresylalimpiezadel edificio,porloqueseconsiderólaconvenienciadeconsiderardeterminadasnuevasvariables oredefiniralgunasdelasexistentes,comolasreferentesalaeficienciaenergéticadelas instalaciones,dotacióndelasmismasyelaislamientodeledificio.Deestamanera,se incluyeronvariablescomo:Aislamientodelaenvolventedeledificio. Dentrodeesteprocesorelativoalasnuevasvariablesseredefinieronyampliaronalgunasde lasiniciales,detalmaneraquehicieranreferenciaeincluyeranvariosconceptosya consideradosenlarelacióninicial,queporsísolostendríanmenortrascendenciacomopara
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 134 constituirunasolavariableenelmodelo.Porejemplo,Existenciadezonasverdesenel inmuebleyExistenciadepersonalcontratado,pasaronaintegrarserespectivamenteen: • Presenciaeneledificiodezonascomunesespeciales. • Cantidadytipodedotacionesdeledificio. Laprimerasereferíaalainclusiónenelinmuebledeespacioscomozonasverdes,deportivas, deesparcimiento,reuniónyrestauración,piscina,etc.,ylasegundaalasdotacionesno incluidasenzonascomunes.Ambasaclaracionesfueronindicadasexplícitamenteenla documentaciónomaterialquehubieradedisponerlapersonaqueaplicaraelmodelo,afinde deslindarclaramenteelsignificadodecadavariableenevitacióndesolapamientosenla valoracióndelriesgo. OtradelasvariablesredefinidasfueGradodeeficienciaenergética,quepasóaenunciarse comoEficienciaenelconsumoenergéticoyderecursosdelasinstalaciones,tratandode obtenermayorconcreciónensudefinición. 9.7.Listadodevariablesaincluirenlaformulaciónparalacuantificación delriesgo. Trasllevaracabolosprocesosantesindicadosseobtuvounarelacióndevariablesqueserviría debaseparalafasedepuestaenprácticadelmodeloenedificiosconcretos.Estarelaciónes: 1. Eficienciaenelconsumoenergéticoyderecursosdelasinstalaciones. 2. Aislamientodelaenvolventedeledificio. 3. Geometríadeledificio. 4. Modulabilidaddelaconstrucción. 5. Tiposdeacabadosymaterialesaemplearenlasfachadasdeledificio. 6. Tiposdeacabados,materialesysistemasconstructivosaempleareneledificio, exceptofachadas. 7. Elementossingularesenelinmueble. 8. Constructibilidadcomplejadeledificio. 9. Idoneidadtécnicayeconómicadelasempresasqueintervienenenlaejecución. 10. Establecimientodelcontextoporpartedelpromotor. 11. Compromisoeconómicoporpartedelpromotor.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 135 12. Idoneidaddelproyectista. 13. Controlejercidodurantelaelaboracióndelproyecto. 14. Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 15. Supervisióngloballlevadaacabosobreaspectostécnicosdelproyecto. 16. Volumendeinversióndestinadoalprocesodeconstruccióndeledificio. 17. SalvedadesyreservasincluidasenlosinformesOCTemitidoshastafecha. 18. Supervisiónadicionalalalegalllevadaacabodurantelaconstrucción. 19. Intensidaddeuso. 20. Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosusuarios. 21. Gradoderotacióndeusuarios. 22. Gradodeidoneidaddelsistemaprevistodegestióndelinmueble. 23. Previsionestécnicasyeconómicassobreelmantenimientodeledificio. 24. Gradodeprotecciónysingularidadarquitectónicadelinmueble. 25. Presenciaeneledificiodezonascomunesespeciales. 26. Cantidadytipodedotacionesdeledificio. 27. Localización‐ubicación. 28. Condicionesclimáticas. 29. Característicasgeotécnicasdelsuelodelinmuebleysuentornoespecífico. 30. Nivelsocio‐económico,culturalycívicoenelentornoinmediato. 31. Circunstanciasurbanísticasdelentornoespecífico. 32. Coyunturayestructurapolítica,económicaysocialgeneral. Estarelaciónseincluyóenlaestructuradelmodelo,noobstante,comoenfasesposteriores, seprocederíaalaimplementacióndelmismoanalizandodeestamaneraelfuncionamiento delasvariables,yensucasosellevaríanacabolosajustesnecesariosenlaanteriorrelación. Losconceptosalosqueserefierenlasunidadesanterioreshabríandeserclaramente especificadosalobjetodenogenerardudasaldestinatariosobreelsignificadodelasmismas ylascuestionesatenerencuentaalahoradevalorarelriesgo,esdecir,deberíanser inequívocas.Comoformatoparatrasladardeformaconcisayclaraaldestinatarioel significadodecadaunadelasvariables,seoptóporlaestructuradeladocumentación aportadaalosexpertosenfasesanteriores.Enlainformaciónadisponerporpartedel
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 136 destinatariofiguraríaelenunciadodelasvariables,ladefinicióndelasmismasyunaseriede conceptosrelacionados. Enladefiniciónseespecificaríanaquellascuestionesalasquesereferíancadaunadelas variablesyenbasealascualeshabríadeefectuarselavaloracióndelriesgo.Losconceptos relacionadosincluiríanunabreveseriedecuestionesquepodríansertenidasencuentapara cuantificarelnivelderiesgodeledificio.Eranenunoscasossugerenciassobrecuestionesque podríanconsiderarseenlosedificiosenestudio,yaquepodríancondicionarelnivelderiesgo. Enotroscasoseranlasposiblesconsecuenciasdeunriesgoquesehabíamaterializadoypor tantosehabíaconvertidoenfuentedeincrementodeloscostespostconstrucción. Comoejemplo,lavariableGeometríadeledificiosedefinióenlainformaciónaportadacomo: Formayvolumetríadeledificio.Enlosconceptosrelacionados,figuraban:complejidad geométrica,altura,longituddeledificio,flexibilidadparacambios,regularidad,orientación, compacidad,porcentajedehuecos,iluminaciónnatural.Estoshacíanreferenciaaconceptos quepodríanestarpresentesyanalizarseenlosedificiosobjetodeaplicacióndelmodeloyque podríancondicionarelnivelderiesgoyportantolavaloracióndelmismo.Otroconcepto relacionadodelaanteriorvariableera:Patologíasydefectosdeconstrucción.Enestecasose referíaaconsecuenciasderiesgospotencialesyseincluíancomosugerenciasdeposibles incrementosenlacuantíadelcostepostconstrucción. Seindicaacontinuaciónellistadodelasdiferentesvariables,consudefiniciónyconceptos relacionados: Variablenº1:Eficienciaenelconsumoenergéticoyderecursosdelasinstalaciones. Definición:Cantidaddeenergíayrecursosconsumidosporlasinstalacionespara establecerunrégimendefuncionamientonormal. Conceptosrelacionados:Envolvente.Dotacióndeinstalaciones.Ascensoreseficientes. Dispositivosahorradoresdeagua.Luminariasdebajoconsumo.Aljibesysistemasde aprovechamientodeaguas.Medicióndeconsumosindividuales.Máquinasyaparatos debajoconsumoeléctrico.Tiposdecombustibles.Secadoderopasinconsumo energético. Variablenº2:Aislamientodelaenvolventedeledificio. Definición:Cantidadytipodeaislamientodelaenvolventedeledificio. Conceptosrelacionados:Aislamientotérmicoyacústico.Porcentajedehuecos. Acristalamientos.Puentestérmicos.Clima.Orientación. Variablenº3:Geometríadeledificio. Definición:Formayvolumetríadeledificio. Conceptosrelacionados:Complejidadgeométrica.Altura.Longituddeledificio. Flexibilidadparacambios.Regularidad.Orientación.Compacidad.Porcentajedehuecos. Iluminaciónnatural.Patologíasydefectosdeconstrucción. Variablenº4:Modulabilidaddelaconstrucción. Definición:Cualidaddeunedificioparaobtenereficienciaenlaslaboresdelimpieza, mantenimiento,reposiciones,reformaseimplantacióndenuevoselementos.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 137 Conceptosrelacionados:Accesibilidadalosdiferentespuntosdeledificio.Registros. Huecosdepaso.Facilidaddelimpiezadeledificio.Modulabilidadenloselementospara reposicioneseficientes. Variablenº5:Tiposdeacabadosymaterialesaemplearenlasfachadasdeledificio. Definición:Característicasytiposdelosacabadosymaterialesaemplearenla construccióndelasdiferentesfachadasdeledificio. Conceptosrelacionados:Durabilidad.Mantenimiento.Reposiciones.Representatividad delmaterialosistema.Resistenciaaldesgaste.Formasdeejecución. Variablenº6:Tiposdeacabados,materialesysistemasconstructivosaemplearenel edificio,exceptofachadas. Definición:Característicasytiposdeacabados,materialesysistemasconstructivosa emplearenlaconstrucciónexceptofachadas. Conceptosrelacionados:Durabilidad.Mantenimiento.Reposiciones.Representatividad delmaterialosistema.Resistenciaaldesgaste.Formasdeejecución. Variablenº7:Elementossingularesenelinmueble. Definición:Existenciadecomponentesincluidosenlaconstruccióndeledificiotales comocarpinterías,decoraciones,mobiliario,revestimientos,instalaciones,etc.,que presentanciertasingularidad. Conceptosrelacionados:Elementosdediseño.Obsolescencia.Caducidad. Disponibilidad.Reposiciones.Mantenimiento. Variablenº8:Constructibilidadcomplejadeledificio. Definición:Niveldecomplejidadtécnicaquesuponelaconstruccióndeledificio. Conceptosrelacionados:Complejidaddelageometría.Elementossingulares.Patologías. Defectosdeconstrucción.Reposiciones.Mantenimiento. Variablenº9:Idoneidadtécnicayeconómicadelasempresasqueintervienenenla ejecución. Definición:Idoneidaddelasempresasintervinientesparallevaracabolaejecuciónde lasobrasdeledificioanalizado. Conceptosrelacionados:Contratistaprincipal.Subcontratistas.Patologías.Defectosde construcción.Supervisión.Controldecalidad. Variablenº10:Establecimientodelcontextoporpartedelpromotor. Definición:Actituddelpromotorparavelarporcircunstanciaspreviasysimultáneasala elaboracióndelproyectoqueredundenenlaidoneidaddelproductoterminado,tales comolaadecuadadeterminacióndelprogramadenecesidades,larealizaciónde estudiosdemercado,elconocimientodecuestionescomo:lascaracterísticas geotécnicasdelsuelo,lassituacióndelosinmueblescolindantes,lacomposicióndel equipotécnicodelproyectista,etc. Conceptosrelacionados:Patologías.Defectosdeconstrucción.Supervisión.Control. Variablenº11:Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. Definición:Actituddelpromotorparaponeradisposiciónlosmedioseconómicos suficientesparapromoverunedificiodelascaracterísticasprevistasypodersatisfacer lasactuacionesnecesariascontraídasensucompromisotécnico Conceptosrelacionados:Disponibilidadderecursos.Mediosnecesarios.Calidaddel producto.Patologías.Defectosdeconstrucción. Variablenº12:Idoneidaddelproyectista.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 144 Comosehaindicadoalolargodeltexto,lasvariableshandeserconsideradasdeforma holística,esdecir,hedetenerseencuentasielefectodeunaspuedecompensareldeotrasy viceversa. Veamosunejemplodevaloracióndelriesgo.Sesuponeunedificioplurifamiliardestinadoa arrendamiento.Elpromotordelfuturoinmuebleactúaademáscomoconstructoryse caracterizatécnicamenteporlacalidaddelasobrasqueejecuta.Cuentahabitualmenteconel mismoequipotécnicoparaeldiseñoydirecciónfacultativadelaconstrucción.Esteequipo tieneexperienciaenestetipodeproyectosyconocelasnecesidadesycostumbresdel promotorporlostrabajosrealizadosconjuntamente.Pordiferentesmotivos,eledificio diseñadotieneunaconstructibilidadcompleja,esdecir,tieneunadificultadtécnicaelevada paraejecutarloconlosmedioshabituales. Alahoradevalorarelriesgototalquesuponeestaactuación,seiránanalizandovariablepor variable,considerandocadaunadeellas,yenfunciónlascaracterísticasdelcontextose estimaránlasrepercusionesquetienenlasvariablesenelcostepostconstrucción, consideradasentérminosdeincrementoensucuantía. SiseanalizalavariableConstructibilidadcomplejadeledificio,conformeaumentaladificultad técnicadelaejecución,endeterminadascondiciones,puedeaumentarlasposibilidadesde queseproduzcandefectosoerroresenlaobraquesuponganunosincrementosenloscostes postconstrucciónmotivados,porejemplo,porreparacionesquehayaquerealizarenlafase deusodeledificio59. Paravalorarelriesgoconsiderandoporestavariable,eldestinatariodelmodelo,esdecir,el promotoroexplotador,consideraráladificultadtécnicaelevadadelaejecución,ycomolas variableshandesertenidasencuentadeformaholística,habrádeanalizarigualmenteel restodecircunstanciasquerodeanelcontexto. Deestamanera,comoeldestinatarioesunpromotor‐constructorquecuentaconlosmedios técnicosyorganizativosnecesariosparalaejecuciónyademásdisponedeexperienciaydeun equipodediseñoydireccióndeobraconcapacidadsuficienteparaestetipodetrabajos, probablementevaloraráelriesgoaportadoporlavariableConstructibilidadcomplejadel edificiodeformadiferenteasilaobranolaejecutaraélmismo,sinounaempresaconescasos mediosydelaquenotienereferencias,másaunsielequipodediseñoydirecciónfacultativa nodispusieradedichaexperiencia.Lavaloracióndelriesgoporpartedeldestinatarioserá probablementediferenteenuncasoqueenelotro. 59 Este razonamiento no pretende referirse a las construcciones complejas en términos de aconstructividad, en la línea de lo indicado al respecto por Araujo (2004). El autor indica en referencia a los edificios de formas complejas: “… las soluciones técnicas tendrán que dirigirse necesariamente a hacer viable algo planeado con absoluta indiferencia de las leyes físicas…Solo desde una profunda formación técnica puede buscarse la arquitectura adecuada. No se trata de buscar nuevas formas aleatorias, sino de derivarlas del conocimiento y la razón…”
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 145 9.8.3.Consideracionessobrelasdiferentesvaloracionesquesellevanacaboenla propuestadelmodelo. Elmodelocombinarádostiposdevaloraciones,porunlado,laobtenidaenlasentrevistas mantenidasconexpertos,queindicalaponderacióndelasvariablesoimportanciarelativaque tienecadaunaenelconjunto.Estaactuarácomodatoenelprocesoaseguirparaefectuarlos cálculos.Laotravaloracióneslaestimacióndelnivelderiesgoquecadavariableaporta.Estala efectúaeldestinatariodelmodeloolapersonaporéldesignada,alaplicarloaunedificiopara calcularsuriesgototal. Paralaprimeravaloraciónnosehatenidoencuentalascaracterísticasdelcontextode materializacióndeledificio,peroparalasegundasíhayqueconsiderarlas.Enelprimercasolo quesevaloraescómodeimportanteescadaunadelasvariablesensímisma,mientrasqueen elsegundocasosevaloraquéafectacióntienedichavariableenloscostespostconstrucción dentrodelcontextodecadaedificioenestudio. Enestetrabajoelfactordeponderacióndelasvariablessehadefinidoigualmentecomo factorderiesgolatente60,alexpresartambiénunacantidadderiesgoexistenteaunquela variableseavaloradaconriesgobajo,puntuación1,alimplementarelmodelo.Porejemplo, considerandolavariableIntensidaddeuso,sialaplicarelmodeloaundeterminadoedificio, fuesevaloradaconunriesgobajo,equivalenteaunapuntuaciónnuméricade1,alestarla variableponderadaconsufactorderiesgolatente:3,54,apesardehabersidovaloradaconla puntuaciónmásbaja,existeunriesgopotencialqueleconfieredichofactor61.Esteriesgo potencialseasimilaaunadeterminadacantidadderiesgoquesiempreexistealllevarseacabo lavaloraciónmedianteestimacionesypodernomaterializarseestas. Enlafigura15seindicaelesquemadelasvaloracionesqueformanpartedelmodelo: 60 A lo largo del texto se emplea los dos términos: ponderaciones y riesgo latente, haciendo referencia al mismo concepto. 61 Una vez formulado el modelo, se asociarán la puntuación y el factor de riesgo latente para obtener el riesgo parcial aportado por la variable.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 146 Figura15.Valoracionesqueformanpartedelmodelo. Lasumadelosriesgosaportadosporcadavariable,ponderadosporsufactorderiesgolatente indicaelniveltotalderiesgodeledificio.Elesquemadeesterazonamientosemuestraenla figura16. VALORACIONES QUEFORMAN PARTEDEL MODELO PONDERACIÓN DELAS VARIABLESO FACTORDE RIESGOLATENTE RIESGODECADA VARIABLE • LALLEVARONACABOLOSEXPERTOSPREVIAMENTEALA FORMULACIÓNDELMODELO • ESUNDATOFIJOENLAFORMULACIÓNDELMODELO • LALLEVAACABOELDESTINATARIOCADAVEZQUE APLICAELMODELO • VARÍAENFUNCIÓNDELASCARACTERÍSTICASDEL CONTEXTO EXPRESATAMBIÉNUNRIESGOPOTENCIAL EXPRESAELNIVELDEREPERCUSIÓNQUETIENE LAVARIABLEENELCOSTEPOSTCONSTRUCCIÓN (INCREMENTOSENSUCUANTÍA) PONDERA ASU VEZ A
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 147 Figura16.Esquemadeobtencióndelriesgototal. 9.8.4.Formulación. Comosehaindicadoanteriormente,paralaobtencióndelaformularasociadaalmodelose disponendedosescalasdemedida,unaeslaponderacióndelasvariables,ofactorderiesgo latente,cuyovaloroscilaentre0y5yotraeselriesgoestimadodecadavariable,quese tradujodelaescalaordinal:bajo,medioyalto,alaescalanumérica:1,2y3respectivamente. Enlaformulaciónaproponersetratabadecombinarambasescalasparadeterminarelriesgo parcialquecadavariableaportabaalriesgototaldeledificio. Paralacombinaciónentreelfactorderiesgolatenteylavaloracióndelriesgoaportadopor cadavariableseoptóenprimerlugarporhomogeneizar62losdiferentesfactores,para posteriormentemultiplicarlosporelriesgoaportadoporcadavariable,obteniendoasíel riesgoparcialaportado: LlamandoFRialosfactoresderiesgolatentedecadaunadelasvariables,para homogeneizarlossedividenlosmismosentreelmenordelosvaloresdedichosfactores, obteniendoelfactorderiesgolatentehomogeneizado: 62 Esta homogeneización se llevó a cabo para ajustar el orden de las magnitudes de los valores resultantes. PONDERACIÓN VARIABLE1 OFACTORDE RIESGO LATENTE1 VALORACIÓN DELRIESGO APORTADO PORLA VARIABLE1 SECOMBINA CON RIESGOPARCIAL APORTADOPOR LAVARIABLE1 = PONDERACIÓN VARIABLEN OFACTORDE RIESGO LATENTEN = ... ... ... ... RIESGO TOTAL DEL EDIFICIO SECOMBINA CON VALORACIÓN DELRIESGO APORTADO PORLA VARIABLEN RIESGOPARCIAL APORTADOPOR LAVARIABLEN
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 148 FR1FR1/FRMIN=FRH1 FR2FR2/FRMIN=FRH2 ……… FRNFRN/FRMIN=FRHN con: FR1=factorderiesgolatentedelaprimeravariable. FR2=factorderiesgolatentedelasegundavariable. … FRN=factorderiesgolatentedelaúltimavariable. FRMIN=menordelosvaloresdelosfactoresderiesgolatente. FRH1=factorderiesgolatentehomogeneizadodelaprimeravariable. FRH2=factorderiesgolatentehomogeneizadodelasegundavariable. … FRHN=factorderiesgolatentehomogeneizadodelaúltimavariable. Acontinuaciónsemultiplicaelfactorderiesgolatentehomogeneizadoporlavaloracióndel riesgoqueaportacadavariable,segúnlaestimaciónquehagaeldestinatariodelmodeloola personaencargadadeaplicarlo,yseobtieneelriesgoparcialaportado: FRH1*VRA1=RP1 FRH2*VRA2=RP2 … FRHN*VRAN=RPN con: VRA1=Valoracióndelriesgoaportadoporlavariableprimera. VRA2=Valoracióndelriesgoaportadoporlavariablesegunda. … VRAN=Valoracióndelriesgoaportadoporlaúltimavariable. RP1=Riesgoparcialaportadoporlavariableprimera. RP2=Riesgoparcialaportadoporlavariablesegunda. … RPN=Riesgoparcialaportadoporlaúltimavariable.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 149 Obtencióndelriesgototaldeledificio. Elriesgototaldeledificioeselsumatoriodelosriesgosparcialesaportadosporcadaunadelas variables: RT=RP1+RP2+…+RPNEc.[1] con: RT=Riesgototaldeledificio. Enresumen,elesquemadelaformulaciónasociadaalmodeloseindicaenlafigura17. Figura17.Esquemadeformulaciónparalacuantificacióndelriesgo. Comoseindicóanteriormente,las32variablesqueintegranlaformulaciónprovienendeun procesoderevisiónytransformacióndelas52unidadesobtenidasenlassucesivasrondasde consultasaexpertos,porloqueelenunciadodelasmismasnosoncoincidentesentodoslos casosconlasvariablesincluidasenlarelacióninicial,esporloquesusfactoresderiesgo latenteoponderaciones,fueronasignadosenesoscasosdeformainicial,afaltadeser obtenidosennuevasentrevistasconexpertosallevaracaboenlafasefinaldela investigación. Paralaasignacióninicialdelosfactoresderiesgolatentedeaquellasvariablesnoincluidasen larelacióninicial,seoptóporconsiderarlamediaaritméticadelaspuntuacionesenaquellos casosdevariablesqueintegrabanaotrasohacíanreferenciaaconceptossimilares,comopor ejemplo: FACTORESDE RIESGO LATENTE(FR)O PONDERACIÓN DELAS VARIABLES FACTORESDE RIESGOLATENTE HOMOGENEIZADOS (FRH) RIESGO PARCIAL APORTADO PORLAS VARIABLES ( RP ) RIESGO TOTAL DEL EDIFICIO (RT) HOMOGENEIZARLOS MULTIPLICARLOS PORLAS VALORACIONESDE RIESGO DELASVARIABLES (VRA)SUMARENTRES Í OBTENIDOSENLAS ENTREVISTASCON EXPERTOS:DATOEN LAFORMULACIÓN OBTENIDASPOR ELDESTINATARIO ALAPLICAREL MODELO
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 150 VariablesinicialesPiVariablefinalPf Nivelsocial,culturalycívicodelosusuarios 3,33 Nivelsocial,cultural,económicoycívicode losusuarios3,23 Niveleconómicodelosusuarios3,13 Dotaciónyprestacionesdeledificio exceptozonasverdes2,79 Cantidadytipodedotacionesdeledificio2,60 Existenciadezonasverdesenelinmueble 2,67 Existenciadepersonalcontratado2,33 Localización2,83 Localización‐Ubicación2,48 Ubicaciónespecíficadentrodelalocalidad 2,13 Cambiosenelentornoespecífico1,88 Circunstanciasurbanísticasdelentorno1,80 Gradodeconsolidacióndelentorno específico1,75 Estadolegaldelinmueble1,77 Nota:Pi=Ponderacionesiniciales.P f =Ponderaciones finales(mediaaritméticadelasiniciales) Enloscasosdedefinicióndenuevasvariablesdefinidasseasignódirectamenteelfactorde riesgolatente,elcualsesometeríaaconsideraciónporpartedelosexpertosenunaetapa posterior.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 151 10.EXPERIMENTACIÓNCONLAFORMULACIÓN ASOCIADAALMODELO:CUANTIFICACIÓNDELRIESGO ENDIFERENTESEDIFICIOS.ELANÁLISISDELRIESGO. Enestafasesellevaronacaboexperimentosconlaformulaciónasociadaalmodelo,mediante suaplicaciónadiferentesedificiosdeviviendasplurifamiliaresdestinadosaarrendamiento,al objetodecalcularelvalordelriesgosegúnlaformulaciónplanteada. Deformapreviaaladescripcióndelprocesoseguidoparalavaloración,sehacenalgunas consideracionessobrelosvaloresextremosderiesgo,latécnicaempleadayelformatode documentacióndispuestaparaponerenprácticaelmodelo. Paraeldesarrollodeestaetapasecontóconungrupodeexpertosdesimilarescaracterísticas quelosparticipantesenelprocesodelasanterioresentrevistasenlasquesedeterminaronlas variablesdeinfluenciaysusponderaciones. Losperfilesprofesionalesdelosparticipantesabarcabandiferentesámbitosdeactuación relacionadosconlaedificación:promocióninmobiliaria,diseño,ejecuciónydireccióndeobras, peritacióndesiniestroseninmuebles,conservaciónymantenimientodeedificaciones,gestión integraldelaedificación,explotacióndeinmueblesligadosaactividadeseconómicasy tambiéndestinadosaarrendamiento,etc. Setratódeconseguirquelacomposicióndelpaneldeexpertosfueralamismaquelaque participóenlafasededeterminaciónyponderacióndelasvariables,yaqueestaban familiarizadosconlainvestigación.Estonofueposiblecompletamentedebidoaladificultad decontarcondeterminadosexpertos,porloquesellevaronacaboalgunasnuevas incorporaciones. Paraestasactividades,losparticipantesyanoactuabansolocomoentrevistados,sinotambién comopotencialesdestinatariosdelmodeloenlassucesivasvaloracionesdelriesgoaportado porcadavariable,dentrodelprocesodeapreciacióndelriesgodeledificio.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 152 Anteriormente,enlainvestigacióndeKartam&Kartam(2001),sellevaacabounadoble participacióndelosexpertos.Losautoresanalizaronlosriesgosenlaindustriadela construcciónkuwaitíyparaelloprocedieronaefectuarconsultasaexpertos,loscualesno intervinierondeformaúnicaenelproceso,sinodoblemente,esdecir,tantoenlafasede determinacióndelosriesgosqueformaríanpartedelcuestionarioaemplear,comoenlafase derespuestaadichocuestionario. Enlainvestigaciónobjetodelatesisseprocediódeformasimilar,detalmaneraquebuena partedelosparticipantesenlasdiferentesactividadesqueformaronpartedelaaplicacióndel modelo,tomaronpartetambiénenelprocesodeconsensoparaladeterminacióndelas variablesdeinfluenciaysusponderaciones. Elformatoadoptadoparallevaracabolamayorpartedelasactividadesconsistióen entrevistassemiestructuradasenlasquenosoloseobtuvierondatosnuméricossobrela valoracióndelriesgo,sinotambiénpuntosdevista,observacionesycomentarios. Conestaformadeactuarsepersiguiólarecopilacióndeinformaciónentiemporealsobreel funcionamientodelmodelo,lasdificultadespararesponderalascuestionesplanteadas,la relaciónentrevariablesylabondaddelajustellevadoacaboenetapasanterioresdondela relacióndelas52unidadesiniciales,quedóconstituidaprovisionalmentepor32,trasun procesoenelquealgunasdeellassedesestimaron,transformaron,combinarono desglosaron. Enestafaselaoperatoriaconsistióenlavaloracióndeformaindividualizadadecuatro edificiosporelgrupodeexpertos.Elúltimodelosinmueblesconsistíaenunavariantedel tercero,enelquemodificaronalgunasdelascaracterísticasdelcontextoalobjetodeanalizar lasensibilidadadichoscambios. Unavezfueronconcluidassucesivamentelasvaloraciones,seprocedióallevaracabola mismapruebaporpartedeldoctorandoysecompararonlosresultadosconlosobtenidospor losparticipantes. Enlatabla9semuestranlascaracterísticasdelosexpertosqueparticiparonenlas implementacionesdelmodeloaloscuatroedificios.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 153 CARACTERÍSTICASDELOSEXPERTOSPARTICIPANTES Nºexpertosparticipantes: 13 Ámbitodeactuaciónprofesionaldelosexpertos(losexpertospueden tenervariasespecialidades) Nºexpertos Diseñoenedificación‐construcción 6 Direccióndeobras12 Promocióninmobiliaria4 Rehabilitación/Restauracióndeedificaciones 2 Gestióndeinmuebles 2 Mantenimientodeedificaciones 3 Peritacióndesiniestrosenedificación 3 Nºañosdeexperiencialaboralmediaporexperto:30 Compaginanenelmomentodelaentrevistaladocencia universitaria/investigaciónyelejercicioprofesional:8 Titulacionesuniversitarias:Nºexpertos Ar q uitecturaTécnica/A p are j ador/In g enieríaenEdificación 9 Ar q uitectura5 Historia1 Doctor/a 4 Catedrático / a2 Nºexpertosquedisponendedobletitulaciónuniversitaria:3 Tabla9.Característicasdelosexpertosparticipantesenlafasedeexperimentaciónconla formulación. 10.1.Consideracionessobrelosvaloresextremosderiesgo. Antesdeanalizarelprocesodevaloracióndelriesgoenedificiosconcretosseconsideran algunascuestionesprevias. Lasposiblesalternativasdevalorasignablesenelprocesodeapreciacióndelriesgoacada variableson:riesgobajo,medioyalto,consuequivalencianuméricarespectivade1,2y3.El posibleriesgomínimoymáximoenunedificioequivaleavalorarelriesgoentodaslas variablescomobajoyaltorespectivamente.Estosetraduceenunaspuntuacionesde1y3en lasvariablesencadacaso. Aplicandolaformulaciónantespropuesta(Ec.[1])seobtienenunosvalorestotalesderiesgo de55y165,quesonrespectivamentelossumatoriosdelosresultadosdemultiplicarcada unodelosfactoresderiesgolatentehomogeneizados(ponderacioneshomogeneizadas)porel riesgoestimadoencadavariable,considerandoesteúltimoconelvalormínimode1ymáximo de3respectivamente(figura18ytabla10).
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 256 VARIABLE15 SUPERVISIÓNGLOBALSOBREASPECTOSTÉCNICOSDELPROYECTO Definición ConjuntodesistemasdesupervisiónycontrolejercidosbiendeformalegalporelOCT,obien adicionalmenteporelpromotordeformadirectaodelegada,queseprevénllevaracabo sobreaspectostécnicosdelproyecto,comocálculosdeestructuraseinstalaciones, cumplimientosnormativos,mediciones,etc. Observaciones Serefierealaidoneidadyproporcióndelcontenidodelconjuntodesistemasdesupervisióny controlqueseprevénllevarsobreaspectostécnicosdelproyecto. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 11Idoneidaddelasempresasqueintervienenenlaejecución. 12Idoneidaddelproyectista. 13Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 14Revisiónysupervisiónllevadaacabodurantelaelaboracióndelproyecto. 16Supervisiónadicionalllevadaacabodurantelaconstrucción. 17Compromisoextra‐económicoporpartedelpromotor. 18Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Exigenciasacumplir.Calidaddelproducto.Patologías.Defectosdeconstrucción.Seguridady facilidaddeutilización.Accesibilidad.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 257 VARIABLE16 SUPERVISIÓNADICIONALLLEVADAACABODURANTELACONSTRUCCIÓN Definición Supervisiónsobrelaejecuciónindependientedelaquellevaránacaboladirección facultativa,elOCTyloslaboratoriosdecontroldecalidaddelosmateriales.Controlejercido sobrelosmaterialesdeejecuciónadicionalmentesobreunprogramadecontrolquese considerenormalrespectoalascaracterísticasdelaobra. Observaciones Serefierealaidoneidadyproporcionalidaddeunasupervisiónadicionalalalegalquevelapor lacalidaddelaobra.Puedeserejercidaporelpersonaltécnicodelpromotoroporempresas consultorasespecializadasdelegadas. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 11Idoneidaddelasempresasqueintervienenenlaejecución. 12Idoneidaddelproyectista. 13Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 14Revisiónysupervisiónllevadaacabodurantelaelaboracióndelproyecto. 15Supervisióngloballlevadaacabosobreaspectostécnicosdelproyecto. 17Compromisoextra‐económicoporpartedelpromotor. 18Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Exigenciasacumplir.Calidaddelproducto.Patologías.Defectosdeconstrucción.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 258 VARIABLE17 COMPROMISOEXTRA‐ECONÓMICOPORPARTEDELPROMOTOR Definición Actituddelpromotorparavelarporcircunstanciasqueredundenenlaidoneidaddelproducto terminado,talescomoelcompromisoconlaeficienciaylassolucionesproporcionadas;la adecuadadeterminacióndelprogramadenecesidades;larealizacióndeestudiosdemercado; elconocimientodecuestionescomolascaracterísticasgeotécnicasdelsuelo,lassituaciónde losinmueblescolindantes,lacomposicióndelequipotécnicodelproyectista,etc. Observaciones Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 11Idoneidaddelasempresasqueintervienenenlaejecución. 12Idoneidaddelproyectista. 13Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 14Revisiónysupervisiónllevadaacabodurantelaelaboracióndelproyecto. 15Supervisióngloballlevadaacabosobreaspectostécnicosdelproyecto. 18Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Exigenciasacumplir.Calidaddelproducto.Patologías.Defectosdeconstrucción.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 259 VARIABLE18 COMPROMISOECONÓMICOPORPARTEDELPROMOTOR Definición Actituddelpromotorparaponeradisposiciónlosmedioseconómicosnecesariospara podersatisfacerelprogramadenecesidadesylasactuacionessurgidasaraízdesus compromisos. Observaciones Estaactitudesadicionalalasolvenciaeconómicadelpromotor.Serefierealadisposición paradotardelosmedioseconómicosnecesarios. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 11Idoneidaddelasempresasqueintervienenenlaejecución. 12Idoneidaddelproyectista. 13Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 14Revisiónysupervisiónllevadaacabodurantelaelaboracióndelproyecto. 15Supervisióngloballlevadaacabosobreaspectostécnicosdelproyecto. 16Supervisiónadicionalllevadaacabodurantelaconstrucción. 18Compromisoextra‐económicoporpartedelpromotor. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Recursosnecesarios.Exigenciasacumplir.Calidaddelproducto.Patologías.Defectosde construcción.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 260 VARIABLE19 PREVISIONESTÉCNICAS,ORGANIZATIVASYECONÓMICASSOBREELMANTENIMIENTO DELEDIFICIOYSUGESTIÓN Definición Previsionesconcretasacercademediostécnicos,económicosyorganizativosconlosque sevanacontarparallevaracabounmantenimientoeficientedeledificio,enfocadoa reducirlasactuacionescorrectivasylaprobabilidaddeincrementosenloscostes postconstrucción. Observaciones Estavariablevaloralosindiciosdelfuturomantenimientodeledificio.Serefieretambién alasprevisionesdeaportaciónalosusuariosdeinstruccionesprácticasyfácilmente entendiblessobreoperacionesbásicasnecesariasdemantenimiento,supervisión, consumoeficienteyactuaciónencasodeavería,independientementedelaaportaciónde otrosmanualesgeneralesdemantenimientoyusodelinmueble Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 4Accesibilidadenlaslaboresdelimpiezaymantenimiento. 5Acabados,materialesysistemasconstructivosaemplearenlasfachadasdel edificio. 6Acabados,materialesysistemasconstructivosaempleareneledificio,excepto fachadas. 7Elementossingularesenelinmueble. 11Idoneidaddelasempresasqueintervienenenlaejecución. 12Idoneidaddelproyectista. 13Idoneidaddeladirecciónfacultativadelasobrasyotrosagentesintervinientes. 14Revisiónysupervisiónllevadaacabodurantelaelaboracióndelproyecto. 15Supervisióngloballlevadaacabosobreaspectostécnicosdelproyecto. 16Supervisiónadicionalllevadaacabodurantelaconstrucción. 17Compromisoextra‐económicoporpartedelpromotor. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Eficiencia.Planesyprogramasdemantenimiento.Contratosdemantenimiento.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 261 VARIABLE20 INTENSIDADDEUSO Definición Niveldeintensidaddeusodeledificio. Observaciones Serefierealaintensidadenelusodeledificiotantoensuszonascomunes,privativase instalaciones.Esindependenciadelgradoderotacióndeusuarioseneledificio. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 1Eficienciadelasinstalacionesdeledificio. 6Acabados,materialesysistemasconstructivosaempleareneledificio,excepto fachadas. 9Zonascomunesespeciales. 10Dotacionesdeledificio. 19Previsionestécnicas,organizativasyeconómicassobreelmantenimientodeledificioy sugestión. 22Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosusuarios. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Densidaddeviviendas.Dotaciónescasadeinstalacionesenproporciónalaocupación. Existenciadezonasdetránsitointensopúblicooprivado.Exposiciónaldesgaste.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Impuestosytasas. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 262 VARIABLE21 GRADODEROTACIÓNDEUSUARIOS Definición Númerodevecesquecambiaelusuariodeunedificioporunidadtemporal. Observaciones Serefierealgradoderotaciónconindependenciadelaintensidaddeuso. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 6Acabados,materialesysistemasconstructivosaempleareneledificio,excepto fachadas. 19 Previsionestécnicas,organizativasyeconómicassobreelmantenimientodeledificioy sugestión. 22Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosusuarios. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Exposiciónaldesgaste.Reposiciones.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Cambiotitularidadinstalaciones. • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 263 VARIABLE22 NIVELSOCIAL,CULTURAL,ECONÓMICOYCÍVICODELOSUSUARIOS Definición Nivelsocial,cultural,económicoycívicodelosfuturosusuariosdeledificio. Observaciones Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 1Eficienciadelasinstalacionesdeledificio. 10Dotacionesdeledificio. 19Previsionestécnicas,organizativasyeconómicassobreelmantenimientodel edificioysugestión. 20Intensidaddeuso. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Reclamaciones.Diligenciaeneluso.Actitudes.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 264 VARIABLE23 GRADODEPROTECCIÓNYSINGULARIDADARQUITECTÓNICADELINMUEBLE Definición Gradodesingularidadarquitectónicadeledificio,estéreconocidaonoporlanormativa urbanística. Observaciones Hacereferenciaalaprotecciónysingularidaddeledificiopormotivos,históricos,artísticos, patrimoniales,tipológicos,etc. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 5Acabados,materialesysistemasconstructivosaemplearenlasfachadasdeledificio. 6Acabados,materialesysistemasconstructivosaempleareneledificio,excepto fachadas. 19 Previsionestécnicas,organizativasyeconómicassobreelmantenimientodeledificio ysugestión. 24Ubicación. 25Condicionesclimáticas. Otras. Conceptosrelacionadosconlavariable Protecciónpatrimonial.Elementosprotegidos.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Impuestosytasas. • Consumosygastos. • Personal. • Mejoras. • Reparaciones. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 265 VARIABLE24 UBICACIÓN Definición Localizacióngeográficayubicaciónconcretadelinmuebledentrodelalocalidadalaque pertenece. Observaciones Esindependientedelascondicionesclimáticasquesetratanenotravariable.Considera tambiénlascaracterísticasdelosinmueblescolindantes,comouso,conservación, mantenimientoytipología. Variablesaconsiderarquepuedenaumentaroreducirelriesgoaportado NºVariable 5Acabados,materialesysistemasconstructivosaemplearenlasfachadasdeledificio. 19 Previsionestécnicas,organizativasyeconómicassobreelmantenimientodeledificio ysugestión. Otras Conceptosrelacionadosconlavariable Diferentestiposdecontaminación.Vigilancia.Vandalismo.Orientación.Categoríadelavía públicaparaelpagodeimpuestos.Otros. Conceptosposiblesorigendecostepostconstrucciónmotivadoporlavariable • Mantenimiento. • Impuestosytasas. • Personal. • Mejoras. • Otros. Notasehipótesis‐objetivodelriesgoaportadoporlavariable
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 272 Seprocedióaexperimentarendossesionesdetrabajocon10edificios.Paralaseleccióndelos inmueblessepartiódeconstruccionesexistentessobrelasqueseestablecieronencadacaso, suscaracterísticasylasdelcontextodematerialización.Losexperimentosserealizaronde formapresencialentreelaplicadorprincipalylosdecontrasteenelmesdemayode2015. 13.1.Experimentopreliminardeaplicacióndelmodelo. Antesexperimentarconelgruesodelosedificiospropuestos,seprocedióconunprimer experimentoconlafinalidaddeobservarelfuncionamientodelprocesodiseñado.Duranteel desarrollodelasesiónseprodujeroncomentariosentrelosparticipantes,tantoensupapel deprofesionalesaplicadoresdelmodeloauninmuebleconcreto,comodeexperimentadores deunaherramientapropuestatrasunperiododeinvestigación. Lospasosseguidosparaeldesarrollodelaprimerasesiónconjuntadetrabajofueronlos siguientes: 1. Exposiciónporpartedeldoctorandodelobjetivodelaactividadeindicacióndelrol desempeñadoporcadaunodelostresparticipantes.Explicacióndelosconceptos generalesdelmodeloeinstruccionesparaeldesarrollodeltrabajo. 2. Explicacióndeladocumentaciónaportadaparaeldesarrollodelaactividad.Esta documentaciónconsistióen: • Fichasdeacompañamientodelasvariablesparaelcálculodelvalordelriesgo90. • Plantilladecálculodevalorderiesgototaldeledificio(anexo14). • Enunciadodelascaracterísticasdelcasoaestudiar. 3. Lecturaporpartedeldoctorandodelascaracterísticasdeledificioysucontextode materialización. 4. Cálculodelvalorderiesgototaldeledificiomediantelaplantilladecálculo. 5. Finalizacióndelasesión. ElobjetivodelosanteriorespasosfuecompletarlaetapadeIdentificaciónyanálisisdel riesgoporpartedelostresaplicadores.LasetapasdeEstablecimientodelcontextoy Evaluacióndelriesgocorrespondenalaplicadorprincipal.Laprimeradeestasdos,espreviaa lasesióndetrabajoconjuntaylasegundasellevaacabounavezrecabadoslosresultadosde laactividadporpartedelosaplicadoresdecontraste. 90Incluidas en al apartado 12.1.2. Identificación y análisis del riesgo.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 273 13.1.1.Actividadespreviasporpartedelaplicadorprincipalalasesióndetrabajo conjunta. ElobjetivodelaetapadeEstablecimientodelcontextoesladefinicióndeaquellosparámetros internosyexternosdelaorganizaciónopersonaquepromueveeledificio,quepuedaninfluir elnivelderiesgo.Paradejarconstanciadocumentaldelarealizacióndeestaetapase proponenlosdocumentos:Fichaderecomendacionesparaelestablecimientodelcontextoy Fichaderecomendacionesparaladeterminacióndecriteriosderiesgo,lascualesseadjuntan enlosanexos12y13respectivamente. DentrodelEstablecimientodelcontextointernounadelascuestionesaconsideraresla definicióndequiénesseránlaspersonasencargadasdelaaplicacióndelmodelo.Sufinalidad espodertenerencuentaposiblesdiferentespuntosdevistasobreelriesgoapreciado.Para dejarconstanciadocumentaldelosaplicadoresdecontrasteelegidos,hadeindicarseenel apartadoObservacionesdelaFichaderecomendacionesparaelestablecimientodelcontexto. OtradelasactividadesdesarrolladasenlafasedeEstablecimientodelcontextoeslaDefinición deloscriteriosderiesgo,mediantelacualseexplicitanloscriteriosqueseaplicanparaevaluar laimportanciadelriesgo.Comoseindicóanteriormente,elmodeloproponeunosumbrales genéricosdeseveridaddelriesgoasícomounasvariablescríticasysusumbralesde aceptabilidad.Lalabordedefinicióndeestoscriterioscorrespondealaplicadorprincipal.Enel edificioenestudioesteaplicadoradoptólosmismoscriteriosquelospropuestosdeforma generalenelmodelo,conlaparticularidaddeconsiderarinaceptableunposiblenivelderiesgo globaldeledificioconsideradocomomedio‐alto,segúnlagráficadecorrespondenciavalorde riesgo‐nivelderiesgoqueseacompañaplantilladecálculo.Paradejarconstanciadocumental dedichocriteriohadecumplimentarseelapartadoUmbralesalternativosdeaceptabilidaddel riesgodelaFichaderecomendacionesparaladeterminacióndecriteriosderiesgo. Laúltimadelassub‐etapasdelaqueformapartelaetapa1deEstablecimientodelcontexto91, esladeEstablecimientodelashipótesis‐objetivo.Comounadelascaracterísticasdeledificioa estudiarfuequeelproyectodeejecuciónnoseencontrabaredactado,nisehabíarealizado aúnelestudiogeotécnicoysolosecontabaconinformacionesdelpromotorrelativasal sistemadecimentación,trasanalizarlascaracterísticasdeledificioaestudiar,elaplicador principalestableciólasiguientehipótesis‐objetivo92: 91 Como se indica en la figura 29 estas sub-etapas son: • Establecimiento del contexto externo. • Establecimiento del contexto interno. • Definición de los criterios de riesgo. • Establecimiento de hipótesis-objetivo. 92 Al margen del proceso que se estaba siguiendo para el desarrollo de la actividad, en este punto se abrió el debate acerca del tipo de información a suministrar a los aplicadores de contraste. Inicialmente se previó que las hipótesis-objetivo pudieran ser fijadas tanto por el aplicador principal como por los de contraste. No obstante se llegó a la conclusión de que en vistas a dotar de la máxima uniformidad en la información dispuesta para la aplicación del modelo, una de las labores encomendadas al aplicador
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 274 Elsistemadecimentaciónprevistopormurospantallaylosasobrepilotesesadecuado paraesteedificio,asícomoparaeltipodesuelosobreelqueseasientayparaelnivel freáticoexistente.Estaafirmaciónsefundamentaenlasinformacionestrasmitidaspor elpromotortraslaexperienciaadquiridadeedificioscercanos,dondenohansupuesto problemasconocidos. Laalternativaaladeterminacióndelahipótesisporfaltadeinformaciónbasadaen experienciasfavorablessimilares,podríahabersidoafaltadeunestudiogeotécnicoque confirmaralaconvenienciadeestetipodecimentación,unaltogradodeincertidumbresobre elriesgoenlasvariablesreferentesalossistemasconstructivosautilizarycaracterísticasdel suelosobreelqueseasientaelinmueble,loquesepodríahabertraducidoenunriesgoalto asignadoadichasvariables. Paradejarconstanciadocumentaldedichahipótesis‐objetivo,estahadeindicarseenlaFichas deacompañamientodelasvariablescorrespondientealavariablenº6:Acabados,materiales ysistemasconstructivosaempleareneledificio,exceptofachadas. Finalmente,paracompletarlasactividadespreviasporpartedelaplicadorprincipalalasesión detrabajoconjunta,secalculóelvalorderiesgodeledificiomedianteelempleodelaPlantilla decálculodevalorderiesgototaldeledificio(anexo14). 13.1.2.Desarrollodelasesióndetrabajoconjunta. Unavezreunidoslostresaplicadoresparalasesióndetrabajoconjunta,traslaexposiciónpor partedeldoctorandodelobjetivodelaactividadeindicacióndelroldesempeñadoporcada unodelostresparticipantesysehizounrecordativodelosconceptosnecesariospara procederaldesarrollodeltrabajo. Posteriormenteseindicóalosaplicadoresdecontrasteladocumentaciónquerequeríanpara llevaracabolaIdentificaciónyanálisisdelriesgo:Fichasdeacompañamientodelasvariables paraelcálculodelvalordelriesgoyPlantilladecálculodevalorderiesgototaldeledificio. Sedetallaronlascaracterísticasdelcontextodematerializacióndeledificioatravésdela lecturadelossiguientesdatos: principal es la determinación de estas hipótesis. De esta manera, la preparación de la información lo más completa posible a suministrar a los aplicadores de contraste es una tarea previa a la implementación del modelo que corresponde al aplicador principal.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 275 EDIFICIOOBJETODEESTUDIO:EXPERIMENTONº1DELPROCESODEAPLICACIÓN. Uso:Residencialdestinadoaalquilerdelargaduración.Obradenuevaplanta. Localización:BarriodeNervióndeSevilla.ZonaentornocalleLuisMontoto.Calleprincipal Superficies:Suelo1000m2.Construidasobrerasante6200m2. Configuración:Plantabaja+6.Cuatroplantassótanodeaparcamientosdestinadosalaventa yalquiler.55viviendas(1,2y3dormitorios).Plantabajadestinadaalocalescomercialesque ocupalatotalidaddelaparcela.Cubiertacomunitariaparaubicaciónunidadesexteriores instalacióndeaireacondicionado,tendederoyplacassolares.Configuraciónarquitectónicay diseñoadaptadoalosparámetrosurbanísticosdelazona.Parcelarectangularde aproximadamente40x25,situadaenesquinaconfachadaprincipalde40mconorientación norte,dandoaavenidaprincipaldeancho35myfachadasecundariade25morientadaal oeste,dadoacalledeancho15m.Elrestodelperímetrodelaparcelaestáocupadopor edificiosmedianeros,cuyoestadodeconservaciónnopresentaaparentementeproblemas significativos.Elporcentajedehuecosdefachadaeselevado,siendoensumayoríabalcones. Lasdimensionesdeloshuecossonengeneralmedio‐altas.Disponede5patiosdeluces. Calidades,materialesysistemasconstructivos:Estructuradehormigónconforjados reticulares.Soleríasexterioresdecubiertaypatioscerámicasde14x28.Fachadasexteriores aplacadasdepiedracalizafijadacongrapasmetálicasyadhesivo.Elaplacadodisponede determinadospequeñosrelievesdecorativos,formadodiferentesplanos. Carpinteríadealuminioconvencionalcondobleacristalamientoylacadaencolor.El aislamientoylacomposicióndelaenvolventeeslanecesariaparasatisfacerlos requerimientosdelCTE.Noseprevénsistemasespecialesymediosespecíficosrelacionados conlaeficienciaenergética,exceptolasplacassolares. Laszonascomunesseprevéndecorarlasconmaterialesdecalidad:mármoles,zócalosdel mismomaterial,estucos,aplacadosyluminariasdecorativas.Losacabadosdelasviviendas seprevénconcalidadesmásconvencionalesaunquedegamamedia‐alta:soleríasde mármol,carpinteríainteriorbarnizada,alicatadoscerámicosysoladosdegresennúcleos húmedos. Lacimentaciónprevistaesdemurospantallasylosadehormigónsobrepilotes.Elpromotor informaquelaexperienciadeedificiosconocidossituadospróximos,indicaqueniestetipo decimentaciónnielnivelfreáticohanpresentadoproblemassignificativosconocidos. Instalaciones:Dotaciónmedia‐altadeinstalaciones.Eledificiodisponededosascensores. Aireacondicionadocentralporviviendasistemainverter.Aguacalientesanitariaporplacas solaresycalentadordeapoyodegasnatural.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 276 Característicasdelosagentes:Edificiopromovidoporuninversorparticularqueostentala propiedaddelinmuebleydeseadestinarloalarrendamiento.Laconstrucciónseprevéque seaejecutadaporunagranempresaconstructoradeámbitonacional.Enlaeleccióndela empresaconstructoraprimaránloscriterioseconómicos.Paralaadjudicaciónseprocederáa unasubasta. Paralaeleccióndelproyectistasehainvitadoaungrupodeestudiosparaquepresenten ideasyofertadehonorarios,conlapremisadequesepretendeunaimagendeedificioclásico yconunadensidaddeviviendasmedia‐alta.Elestudioganadorestáformadopordos proyectistasjóvenesquehanganadorecientementeunconcursodeunedificiodeviviendas dedimensiónmedio‐grande.Nodisponendeunaampliaexperienciaentrabajospromotores privados,aunqueseestimaquedebesersuficiente.Sehaelegidoesteestudioporlaidea presentada,queseadaptaalaideadelpromotorytambiénporelprecioofertado.Dirección facultativadesimilarescaracterísticas. Control:HaycontrolporpartedelOrganismodeControlTécnico(OCT)paraelsegurodecenal ynoseprevéotrotipodesupervisión,apartedelaejercidaporladirecciónfacultativa. Datosdelentorno:Entornoconsolidado.Elaccesorodadoalaubicaciónessencillo.Laedad delparquedelasedificacionesdelentornoesmedia,secombinanedificiosdeuna antigüedadde30añosaproximadamenteconotrosmásrecientes. Lascaracterísticasgeotécnicasdelsuelosondeescasacapacidadportante,aunqueesta característicaseráconsideradaconvenientementeenelproyectoatravésdel correspondienteestudiogeotécnico. Elnivelsocioeconómico,culturalycívicodelentornoesengeneralmedio.Elpúblicoobjetivo esdeclasemediaydemedianaedad.Segúnlosdatosaportadosporunestudiodemercado realizadoalefecto,seprevéquelosarrendamientosseandelargaduraciónynosedéunalto gradoderotaciónenlasviviendas,aunquehayenlascercaníasvarioscentrosuniversitarios delosqueseestimaquesurgiránclienteshabituales,aproximadamenteun25%dela ocupación. Datosdelproceso:Elpromotorhaobtenidofinanciaciónparalaobra,aunquesepresta especialatenciónanorebasarlacantidadderecursosasignadosaesteproyecto. Laexplotacióndelarrendamiento,lagestiónposteriordeledificioasícomoelmantenimiento, losllevaráacaboelpropiopromotorconsusmedios,yaquedisponedeotroedificioen alquiler,porloquedisponedeciertaexperienciaenlamateria.Paraellodisponedeuna mínimaestructuraorganizativaadaptadaalasnecesidadesdelnegocio. Elmomentodeaplicacióndelmodelosesuponequeesprevioalaredaccióndeldocumento delproyecto.Seconsideraquepartedelainformacióndispuestaesobtenidadeun anteproyecto.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 277 Unavezdetalladaslascaracterísticasdeledificio,seprocedióalaIdentificaciónyanálisisdel riesgo,siendosufinalidadidentificarlosposibleseventosderiesgoyvalorarlos93.Comoseha indicadoanteriormente,parallevaracaboestaactividadlosaplicadoresdecontraste dispusierondelasFichasdeacompañamientodelasvariables94ydelaPlantilladecálculode valorderiesgototaldeledificio(anexo14).Hastaestarfamiliarizadoconlaoperativade funcionamientodelmodelo,paracompletarlaetapaesnecesarioqueelaplicadorprocedaen primerlugaralalecturadelafichadeacompañamientodecadaunadelasvariables95y posteriormenteasignarunvalorderiesgoalasmismas. Unavezcompletadaslasplantillasdecálculoporpartedelosaplicadoresdecontraste,la sesiónsedioporfinalizada. Lasiguientedelasfasesdelametodologíadeaplicacióndelmodelo,Evaluacióndelriesgo,se llevóacaboposteriormenteporpartedelaplicadorprincipal. 13.1.3.Contrastedelasvaloracionesderiesgo. Elresumendelosresultadosobtenidostrasaplicarelmodeloeneledificioobjetodel experimentonº1eselsiguiente: AplicadorValorderiesgoobtenido Principal47,83 Decontrastenº142,13 Decontrastenº242,18 Trasloscálculosdelvalorderiesgodeledificioseprocedióporpartedelaplicadorprincipalal contrastedelosresultados. Losresultadosdetalladosdelaactividadsemuestranenlatabla34. 93 Para llevar a cabo la valoración se asignan a cada una de las variables un nivel de riesgo. 94 Estas fichas se incluyen anteriormente en el apartado 12.1.2. Identificación y análisis del riesgo. 95 Como se ha indicado en anteriores ocasiones, en la ficha de las variables figuran los siguientes apartados: enunciado, definición, observaciones, relación de variables a considerar que pueden aumentar o disminuir el riesgo aportado, conceptos relacionados con la variable, conceptos posibles origen de coste postconstrucción motivado por la variable y notas e hipótesis objetivo del riesgo aportado por la variable. En este último apartado el aplicador principal hace constar las hipótesis-objetivo referentes a la variable en cuestión, así como cualquier otra nota aclaratoria que considere oportuno.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 278 Tabla34.Resultadosdelexperimentonº1delprocesodeaplicacióndelmodelo. RL=Ponderaciónhomogeneizadadelasva ri a bl e s . R=Riesgoasignadoporelaplicadoralasvari a bles. RP=Riesgoparcialaportadoporlasva ri a bl e s :RL*R RL R RP R RP R RP R RP Variablesrelativasaldiseñoyprogramadeledificio: 1 Eficienciadelasinstalacionesdeledificio. 1,45 1 1,45 1 1,45 1 1,45 1 1,45 2 Aislamientodelaenvolventedeledificio. 1,43 1 1,43 1 1,43 1 1,43 1 1,43 3 Geometríadeledificio. 1,12 1 1,12 1 1,12 1 1,12 1 1,12 4 Accesibilidad en las labores de limpieza y mantenimiento. 1,27 1 1,27 1 1,27 1 1,27 1 1,27 5 Acabados, materiales y sistemas constructivos a emplearenlasfachadasdeledificio. 1,55 3 4,65 3 4,65 2 3,10 3 4,65 6 Acabados, materiales y sistemas constructivos a empleareneledificio,exceptofachadas. 1,42 1 1,42 1 1,42 1 1,42 1 1,42 7 Elementossingularesenelinmueble. 1,09 1 1,09 1 1,09 1 1,09 1 1,09 8 Compleji daddelaejecucióndeobra. 1,28 1 1,28 1 1,28 1 1,28 1 1,28 9 Zonascomunesespeciales. 1,33 1 1,33 1 1,33 1 1,33 1 1,33 10 Dotacionesdeledificio. 1,3 4 2 2,68 1 1,34 1 1,3 4 22,68 Variablesrelativasalacalidaddelaconstrucción: 11 Idoneidad de las empresas que intervienen en la ejecución. 1,52 2 3,04 1 1,52 1 1,52 1 1,52 12 Idoneidaddelproyectista. 1,5 4 1 1,54 2 3,08 2 3,08 2 3,08 13 Idoneidad de la dirección facultativa de las obras y otrosagentesintervinientes. 1,53 1 1,53 1 1,53 2 3,06 2 3,06 14 Revisión y supervisión llevada a cabo durante la elaboracióndelproyecto. 1,31 1 1,31 1 1,31 2 2,62 2 2,62 15 Supervisión global llevada a cabo sobre aspectos técnicosdelproyecto. 1,26 1 1,26 1 1,26 1 1,26 1 1,26 16 Supervisión adicional llevada a cabo durante la construcción. 1,36 1 1,36 1 1,36 1 1,36 1 1,36 Variables relativas al promotor y explotador del edificio y alprograma: 17 Compromi so extra ‐económico por parte del promotor. 1,45 2 2,90 1 1,45 1 1,45 1 1,45 18 Compromi soeconómicoporpartedelpromotor. 1,47 1 1,47 1 1,47 1 1,47 2 2,9 4 19 Previsiones técnicas, organizativas y económicas sobreelmantenimientodeledificioysugestión. 1,54 2 3,08 1 1,54 1 1,54 2 3,08 Variablesrelativasalusoyusuarios: 20 Intensidaddeuso. 1,4 4 1 1,44 1 1,44 1 1,4 4 11,4 4 21 Gradoderotaci óndeusuarios. 1,23 2 2,46 1 1,23 1 1,23 1 1,23 22 Nivel social, cultural, económico y cívico de los usuarios. 1,32 1 1,32 1 1,32 1 1,32 1 1,32 Variablesrelativasacuestionesinherentesaledificioysu entorno: 23 Grado de protección y singularidad arquitectónica delinmueble. 1,11 1 1,11 1 1,11 1 1,11 1 1,11 24 Ubicación. 1,00 1 1,00 1 1,00 1 1,00 1 1,00 25 Condicionesclimáticas. 1,40 2 2,80 1 1,40 1 1,40 2 2,80 26 Característicasgeotécnicasdelsuelo. 1,2 4 1 1,24 2 2,48 1 1,2 4 11,2 4 27 Coyuntura y estructura política, económica y social general. 1,25 1 1,25 1 1,25 1 1,25 1 1,25 47,83 42,13 42,18 49,48 VARIABLES PLANTILLADECÁLCULODELNIVELDERIESGOGLOBALDELEDIFICIO VALORDERIESGOTOTALDELEDIFICIO: Aplicador de contraste2 Aplicador de contraste1 Revisión Aplicador principal Gráficode correspondencia: Valorderiesgoobtenido tras aplicarelmodelo‐ Nivelglobalderiesgo. ALTO Nivelderies g o g lobaldeledificio Valorderiesgototaldeledificio 36 45 55 65 75 109 BAJO MEDIO ‐ BAJO MEDIO MEDIO ‐ ALTO
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 279 Recordandoalgunosdeloscampossignificativosqueaparecenendichatabla: RL=Ponderaciónhomogeneizadadelasvariables. R=Riesgoasignadoporelaplicadoralasvariablesduranteeldesarrollodelexperimento. RP=Riesgoparcialaportadoporlasvariables,calculadosegúnlafórmula:RL*R. Aplicadorprincipal:Datosrelativosalmismo. Aplicadordecontraste1:Datosrelativosalmismo. Aplicadordecontraste2:Datosrelativosalmismo. Revisión:DatosdeRrevisadosporelaplicadorprincipalrespectoasuspuntuacionesiniciales, traselanálisisdelaspuntuacionesyargumentacionesdelosaplicadoresdecontraste. Paraprocederaldesarrollodeestaetapa,seanalizaronlosresultadosdelosaplicadoresde contrasteylasobservacionesycomentariosrealizadosenlafasedecumplimentacióndela plantilladecálculodelvalorderiesgoporpartedeestosaplicadores.Enbaseaesteanálisis,el aplicadorprincipalrevisólasasignacionesderiesgodelasvariablesefectuadasporél, obteniéndosefinalmenteunligeroincrementodelvalorderiesgodesde47,83a49,48. 13.1.4.Evaluacióndelriesgo. ElobjetivodelafasedeEvaluacióndelriesgoesservirdeayudaenelprocesodetomade decisionesestableciendoquériesgoshandesertratadosylaprioridadparaimplementarel tratamiento. EnlaEvaluacióndelriesgosecomparanlosdiferentesriesgosobtenidosalolargodelproceso deaplicacióndelmodelo:riesgosparcialesaportadosporlasvariablesyriesgoglobaldel edificio,conlosnivelespreestablecidoscomonoaceptablesfijadosenelEstablecimientodel Contexto‐Definicióndeloscriteriosderiesgo. Loscriteriosderiesgosfijadosporelaplicadorprincipalparaesteedificioanalizadofueron básicamentelosmismosquelosgenéricospropuestosenelmodelo.Recordandodichos criterios: • Elnivelderiesgoglobalseconsiderainaceptableoaceptableperoconunos incrementosprevistosenelcostepostconstrucciónconrepercusioneselevadas, cuandoelnivelderiesgoglobaldeledificioobtenidotienenlacalificacióndealto.En estecasoseconsideróelcriterioparticulardeconsiderarinaceptableunnivelglobal calificadocomomedio‐alto. • Elnivelderiesgoglobalseconsiderainaceptableoaceptableperoconunos incrementosprevistosdecostepostconstrucciónconrepercusioneselevadas,cuando
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 280 algunadelasvariablesconsideradascomocríticasalcancesuumbraldeaceptabilidad. Esteumbralseconsideracuandoelriesgoparcialaportadoseavalorado,almenos, comomedio. • Respectoalnivelderiesgoparcialaportadoporlasdiferentesvariablesnocríticas,un nivelaltoimplicaemprenderaccionesyunomediotambiénpuedeimplicarlo dependiendodelacapacidaddecontrolquesetienesobrelosriesgos96ydela proporcionalidaddedichasacciones. Considerandolosresultadosmostradosenlatabla34,losdatosfinalesparaprocederala EvaluacióndelriesgosonlosdelacolumnaRevisión,queequivalenalosresultadosfinales asignadosporelaplicadorprincipaltraselanálisisdelosresultadoseinformacionesobtenidas durantelasesióndetrabajoconlosaplicadoresdecontraste. Considerandoloscriteriosderiesgo: • Elvalorderiesgoglobalobtenidoes49,48queequivalesegúnlagráficade correspondenciaincluidaenlatabla34,aunnivelglobalmedio‐bajo,queaunqueestá cercanoalnivelbajoeimplicaríaenestecasoserpropicioengeneral,requiererevisar conprecauciónlosriesgosaportadosporlasvariablesqueplanteenlaconvenienciade posiblesmejorasymodificacionesdenivel. • Lavariablecríticanº12Idoneidaddelproyectista,alcanzasuumbraldeaceptabilidad, alhabersidovaloradaconunriesgomedio,equivalentealapuntuación2.Loque equivaldríaaunnivelderiesgoglobalinaceptable. Porlotantosegúnesteúltimocriterioderiesgo,seránnecesariasaccionesparareducirelnivel deriesgoendichavariable.Aunqueelobjetivodelmodelonoesespecificarlasaccionesa ponerenprácticamodificarlosriesgos,enelcasodelexperimentonº1sepropusieron medidasconcretasporpartedelaplicadorprincipal,queconsistieronenaumentarla supervisióndurantelafasederedaccióndelproyectoparaverificarquelassoluciones proyectadasfueranproporcionadasrespectodelpuntodevistadelriesgo. Respectoalcriterioderiesgoreferentealaportadodeformaparcialporlasvariables,enla tabla35seindicandiferentesaccionespropuestasenaquellasvariablesenquelavaloración deriesgoes,almenos,correspondienteamedio,consuequivalentenumérico2. 96 Hay riesgos que escapan de la capacidad de control del destinatario, como por ejemplo los provenientes de variables como Condiciones climáticas.
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 281 Tabla35.Resultadosdelexperimentonº1delprocesodeaplicacióndelmoldeo,conindicaciónde actuacionesprevistasparareducirelriesgo. RL=Ponderaciónhomogeneizadadelasvari ables . R=Riesgoasignadoporelaplicadoralasvariables. RP=Riesgoparcialaportadoporlasvariables:RL*R RL R RP R RP R RP R RP Actuaciones Variablesrelativasaldiseñoyprogramadeledificio: 1 Eficienciadelasinstalacionesdeledificio. 1,45 1 1,45 1 1,45 1 1,45 1 1,45 2 Aislamientodelaenvolventedeledificio. 1,43 1 1,43 1 1,43 1 1,43 1 1,43 3 Geometríadeledificio. 1,12 1 1,12 1 1,12 1 1,12 1 1,12 4 Accesibilidad en las labores de limpieza y mantenimiento. 1,27 1 1,27 1 1,27 1 1,27 1 1,27 5 Acabados, materiales y sistemas constructivos a emplearenlasfachadasdeledificio. 1,55 3 4,65 3 4,65 2 3,10 3 4,65 Cambiarsistemadefachada osujección 6 Acabados, materiales y sistemas constructivos a empleareneledificio,exceptofachadas. 1,42 1 1,42 1 1,42 1 1,42 1 1,42 7 Elementossingularesenelinmueble. 1,09 1 1,09 1 1,09 1 1,09 1 1,09 8 Complejida ddelaejecucióndeobra. 1,28 1 1,28 1 1,28 1 1,28 1 1,28 9 Zonascomunesespeciales. 1,33 1 1,33 1 1,33 1 1,33 1 1,33 10 Dotacionesdeledificio. 1,34 2 2,68 1 1,34 1 1,34 2 2,68 Revisarnºdeescensores Variablesrelativasalacalidaddelaconstrucción: 11 Idoneidad de las empresas que intervienen en la ejecución. 1,52 2 3,04 1 1,52 1 1,52 1 1,52 12 Idoneidaddelproyectista. 1,54 1 1,5 4 23,0823,0823,08 13 Idoneidad de la dirección facultativa de las obras y otrosagentesintervinientes. 1,53 1 1,53 1 1,53 2 3,06 2 3,06 14 Revisión y supervisión llevada a cabo durante la elaboracióndelproyecto. 1,31 1 1,31 1 1,31 2 2,62 2 2,62 15 Supervisión global llevada a cabo sobre aspectos técnicosdelproyecto. 1,26 1 1,26 1 1,26 1 1,26 1 1,26 16 Supervisión adicional llevada a cabo durante la construcción. 1,36 1 1,36 1 1,36 1 1,36 1 1,36 Variables relativas al promotor y explotador del edificio y alprograma: 17 Compromiso extra‐económico por parte del promotor. 1,45 2 2,90 1 1,45 1 1,45 1 1,45 18 Compromisoeconómicoporpartedelpromotor. 1,47 1 1,47 1 1,47 1 1,47 2 2,94 Aumentarsupervisión proyectoparaevitarerrores yomisiones,dadalas limitacionesdepresupuesto 19 Previsiones técnicas, organizativas y económicas sobreelmantenimientodeledificioysugestión. 1,54 2 3,08 1 1,54 1 1,54 2 3,08 Ajustarlaestructura organizativadelpromotor paraelmantenimiento Variablesrelativasalusoyusuarios: 20 Intensidaddeuso. 1,44 1 1,4 4 11,4411,4411,4 4 21 Gradoderotacióndeusuarios. 1,23 2 2,46 1 1,23 1 1,23 1 1,23 22 Nivel social, cultural, económico y cívico de los usuarios. 1,32 1 1,32 1 1,32 1 1,32 1 1,32 Variablesrelativasacuestionesinherentesaledificioysu entorno: 23 Grado de protección y singularidad arquitectónica delinmueble. 1,11 1 1,11 1 1,11 1 1,11 1 1,11 24 Ubicación. 1,00 1 1,0 0 11,0011,0011,0 0 25 Condicionesclimáticas. 1,40 2 2,8 0 11,4011,4022,8 0 26 Característicasgeotécnicasdelsuelo. 1,24 1 1,2 4 22,4811,2411,2 4 27 Coyuntura y estructura política, económica y social general. 1,25 1 1,25 1 1,25 1 1,25 1 1,25 47,83 42,13 42,18 49,48 VALORDERIESGOTOTALDELEDIFICIO: Aplicador de contraste2 Aplicador de contraste1 Revisión Aplicador principal Supervisarlaredaccióndel proyectoyverificarquelas solucionesproyectadas seanproporcionadas VARIABLES PLANTILLADECÁLCULODELNIVELDERIESGOGLOBALDELEDIFICIO Gráficodecorrespondencia: Valorderiesgoobtenidotras aplicarelmodelo‐ Nivelglobal deriesgo. ALTO Nivelderies g o g lobaldeledificio Valorderiesgototaldeledificio 36 45 55 65 75 10 9 BAJO MEDIO ‐ BAJO MEDIO MEDIO ‐ ALTO
MODELOPARALAGESTIÓNDELRIESGOASOCIADOALOSCOSTESGLOBALESENFASEDEPOSTCONSTRUCCIÓNENEDIFICIOS PLURIFAMILIARESDESTINADOSAARRENDAMIENTO 288 Unavezcomparadoslosriesgosidentificados,elaplicadorprincipalreconsiderará,sifuera necesario,laasignacióninicialderiesgollevadaacaboporél,obteniendodeestamanerauna valoraciónrevisadadelriesgo.Tambiénpodránserreconsideradosloscriteriosderiesgo establecidos. Elvalorderiesgofinalmenteobtenido,secorresponderáconunnivelderiesgoglobalsegúnla gráficadecorrespondenciavalorderiesgo‐nivelderiesgo. FasedeEvaluacióndelriesgo. Laúltimafaseconsisteenlacomparacióndelosriesgosrevisadosconloscriteriosderiesgos establecidos,alefectodedeterminarsisonnecesariasaccionesparareducirlos.Eltrabajose complementaconlaindicacióndelasaccionesrequeridasparareducirelriesgo,aunquedicha actividadnosecontempladentrodelobjetivodelmodelo,yaqueseránespecíficasparacada edificioenconcreto. 13.4.Puestaenprácticadelprotocolodeaplicacióndelmodelo. Lapropuestadeprotocolofinalparalaaplicacióndelmodeloseexperimentóenunedificio.El equipodeaplicadoresfueelmismoqueenlosexperimentosrealizadosenlafaseanterior:el aplicadorprincipal,cuyasfuncionesfuerondesempeñadasporeldoctorando,ydos aplicadoresdecontraste,cuyosdatosseindicaronenlatabla33. Lascaracterísticasdeledificioestudiadosonlassiguientes103: Característicasrelativasaldiseñoyprogramadeledificio: Destino:alojamientosprotegidosenalquilerdestinadosapersonasconrecursoslimitadosy necesidadestemporalesdevivienda.Edificiodepromociónpúblicadeobranuevaubicadoen Huelvaensuzonaperimetralsur,enlasinmediacionesdelpoloquímico.Sesitúaexento respectoalosedificioscolindantes. Lacalledondeseubicaesdeanchomedioydefácilacceso.Parceladeformarectangulary geometríaplanadeaproximadamente1000m2Fachadasprincipalesorientadasalestey oeste.Superficieconstruidasobrerasante5000m2aproximadamente. Plantabaja+6.Sótanodeaparcamientosdestinadosaalquileryusorotatorioporlosvecinos delascercanías.90viviendasaproximadamente(1y2dormitoriosconunbaño)desuperficie útilaproximada50m2. 103 Estas características se encuentran agrupadas en los mismos bloques conceptuales que las variables de influencia.
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