Evolución del sector de la construcción y del sector inmobiliario en España.

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES. GRADO EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS. EVOLUCIÓN DEL SECTOR DE LA CONTRUCCIÓN Y DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA. Trabajo fin de grado presentado por María José Jiménez Rivero siendo el tutor del mismo el profesor Francisco Javier Santos Cumplido. Vº. Bº. del tutor: Alumna: D. Francisco Javier Santos Cumplido Dª. María José Jiménez Rivero Sevilla, Noviembre de 2019. GRADO EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS. FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES. TRABAJO FIN DE GRADO. CURSO ACADÉMICO (2018-2019) TÍTULO: EVOLUCIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA. AUTORA: MARÍA JOSÉ JIMÉNEZ RIVERO. TUTOR: D. FRANCISCO JAVIER SANTOS CUMPLIDO. DEPARTAMENTO: ECONOMÍA APLICADA I. ÁREA DE CONOCIMIENTO: ECONOMÍA APLICADA 1 RESUMEN: Este trabajo lo realizo con el objetivo de analizar la evolución de la construcción y la evolución del sector inmobiliario en España en un periodo que abarca desde 1985 hasta la actualidad. Identificaremos las causas y las consecuencias y las principales actividades sobre las que tienen influencia a lo largo de estos años. Para ello, comenzaremos definiendo los conceptos de forma básica para luego adentrarnos en las diferentes etapas en las que se divide su paso por la economía. Destacaremos sobre todo la situación de auge que se vivía antes de la crisis en ambos sectores, las causas que dan lugar al estallido de la crisis económica española, su situación de descenso en esta etapa, y, por último, la breve actual recuperación de la construcción y de la actividad inmobiliaria. PALABRAS: España; crisis económica; sector de la construcción; sector inmobiliario. 2 3 ÍNDICE. 1.INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………..7 1.1 Objetivos…………………………………………………………………………...7 1.2 Metodología………………………………………………………………………..7 2. MARCO TEÓRICO……………………………………………………..……………9 2.1 Conceptos básicos…………………………………………………………………. 9 2.2 Actividades relacionadas con la construcción…………………… ………………..11 2.3 Principales actividades donde influyen ambos sectores…………. ………………..12 3. EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA. (1985-2016) …………….17 3.1 Papel de los sectores de la economía en España…………………………………..17 3.2 Periodo de 1985-1991……………………………………………………………. 18 3.3 Crisis en la construcción (1992-1994) ……………………………………………. 21 3.4 Periodo de auge en la construcción (1995-2007) ……………………………........ 24 3.5 La gran crisis en el sector de la construcción: 2007-2016……………………….. 29 3.6 La breve recuperación de la construcción en la actualidad…………………………33 4. EVOLUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Y EL ESTALLIDO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA…………………………………………………………. 35 4.1 Antecedentes del 1986 a 1997……………………………………………………. 35 4.2 Formación de la burbuja inmobiliaria. (1998-2003) ……………………………... 38 4.3 Estallido de la burbuja inmobiliaria. (2004-2008)……………………………….. 39 4.4 La crisis en el sector inmobiliario y, la actualidad. (2008-2018)………………… 42 5. CASOS PARTICULARES. LAS MEJORES EMPRESAS NACIONALES EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y EN EL SECTOR INMOBILIARIO………… 47 5.1 Mayor empresa nacional en el sector de la construcción…………………………. 47 5.2 Mayor empresa nacional en la actividad inmobiliaria…………………………….. 49 4 6. CONCLUSIONES………………………………………………………………..… 53 7. BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………………. 55 ÍNDICE DE GRÁFICOS. - Tabla 1: PIB y VAB en la construcción………………………………………………. 19 -Tabla 2: Ranking mundial sectorial de empresas dedicadas a la construcción…………47 -Tabla 3: Principales magnitudes financieras (ACS)…………………………................48 -Tabla 4: Ranking de empresas dedicadas al sector inmobiliario…………………….…50 -Tabla 5: Principales magnitudes financieras (Merlin)………………………………….51 -Figura 1: Esquema general del proceso-proyecto construcción………………………..10 -Figura 2: Proceso productivo de una empresa inmobiliaria…………………………….11 -Gráfico 1: Ocupados en construcción e incremento intertrimestral. (2008-2018)……...14 -Gráfico 2: Evolución del número de ocupados en actividades inmobiliarias…………...15 -Gráfico 3: Las notas de la construcción y las actividades inmobiliarias en cada área…15 -Gráfico 4: Peso en el PIB (%)………………………………………………………….17 -Gráfico 5: Peso en el empleo (%)……………………………………………………....18 -Gráfico 6: Evolución del empleo total y de la construcción (1985-1991)…………….. 19 -Gráfico 7: Viviendas iniciadas y terminadas en España………………………………..20 -Gráfico 8: Consumo aparente de cemento. Periodo de 1985 a 1991……………………21 -Gráfico 9: Formación bruta de capital fijo……………………………………………...22 -Gráfico 10: Evolución de visados de viviendas y número de viviendas terminadas……23 -Gráfico 11: Consumo aparente de cemento…………………………….………………23 -Gráfico 12: Consumo aparente de cemento……………………………….……………25 -Gráfico 13: VAB en la construcción…………………………………………………...25 -Gráfico 14: Ocupados en el sector de la construcción………………………………… 26 -Gráfico 15: Evolución de la composición de la inversión nominal por tipos de activos..27 5 -Gráfico 16: Número de viviendas libres iniciadas y terminadas………………………..28 -Gráfico 17: Número de viviendas terminadas………………………………………….28 -Gráfico 18: Número de viviendas terminadas………………………………………….31 -Gráfico 19: Consumo aparente de cemento…………………………………………….31 -Gráfico 20: VAB en el sector de la construcción……………………………………….32 -Gráfico 21: Número de ocupados en la construcción…………………………………..32 -Gráfico 22: Precio viviendas. Salario. IPC……………………………………………..35 -Gráfico 23: Esfuerzo de las familias para comprar una casa……………………………37 -Gráfico 24: Evolución de los tipos de interés de los créditos-viviendas………………..38 -Gráfico 25: Evolución precio vivienda vs hipotecas…………………………………...39 -Gráfico 26: Evolución de hipotecas sobre viviendas…………………………………...40 - Gráfico 27: Esfuerzo de las familias para comprar una casa…………………………...40 -Gráfico 28: Evolución del precio de las viviendas (euros/m2)………………………....41 -Gráfico 29: Viviendas nuevas terminadas, vendidas y diferencia acumulada………….41 -Gráfico 30: Evolución de hipotecas sobre viviendas…………………………………...42 -Gráfico 31: Evolución de las hipotecas constituidas vs hipotecas canceladas………… 43 -Gráfico 32: Evolución de los precios de la vivienda en España………………………. 44 -Gráfico 33: Evolución de la tasa interanual de vivienda nueva y de segunda mano.… 44 -Gráfico 34: Evolución de la tasa interanual de la compraventa de vivienda libre y protegida………………………………………………………………………………..45 -Gráfico 35: Cartera por países…………………………………………………………49 -Gráfico 36: Valor bruto de activos. (% sobre el total 2018)…………………………….51 12 tradicionalmente en la construcción con actuaciones resistentes se ve apartado en este terreno al comienzo del siglo actual, primero por el acero, y luego por el hormigón. (Álvarez y Arriaga, 2005). Por tanto, es un sector muy dependiente de la construcción que se ha visto influenciado de manera negativa por la gran caída de la construcción a lo largo de estos años. Sin embargo, subsectores de la madera como el embalaje, la tonelería, y el envase, han ido creciendo de forma considerable a partir de 2010, pues estos dependen más de otras actividades como son el comercio y la exportación de mercancías. Mientras que subsectores dependientes de la construcción como los muebles, el parquet, las puertas de madera, entre otros, han descendido como consecuencia de la crisis económica de 2009 (AEIM, 2014). El sector del vidrio es otro sector principal para la actividad constructora. Este ha tenido en los últimos años un gran progreso, pues su insistente optimización, el progreso de las láminas con mayor resistencia y los costes competitivos han favorecido determinados proyectos constructivos. Cualidades como la dureza, el brillo y su transparencia dan lugar a que sea un material ejemplar para el encerramiento de edificios. En la construcción se utiliza principalmente para las fachadas, otras zonas externas de la obra, o incluso para separaciones en el interior. (Hildrebrandt gruppe, 2016). La energía eléctrica es otro sector imprescindible para las obras de construcción, pues posibilita el uso de maquinarias, herramientas, equipos, la iluminación, entre otros. Entre las empresas que mayor energía consumen se encuentran las de cemento, las de siderurgia, las empresas químicas, entre otras. El sector de la construcción, sin embargo, es un sector que en comparación con los demás consume poca energía situándose con unos porcentajes muy bajos. 2.3 Principales impactos del sector de la construcción. En cuanto a los impactos del sector de la construcción y de la actividad inmobiliaria se pueden destacar principalmente los que produce sobre el medio ambiente y la tecnología. En primer lugar, el impacto en el medioambiente se debe a que la actividad constructora extrae sus materias primas del entorno natural y su producción tiene como principal escenario ese entorno natural. Los materiales de construcción como la madera, el cristal, aluminio son extraídos de la propia corteza de la tierra a base de destrucción. Además, la construcción de la estructura de una vivienda, o un edificio consume una gran cantidad de energía, algo que afecta 13 también al medio ambiente. Los impactos sistemáticos que provoca ésta con la utilización de los camiones o máquinas de motor son otra de las consecuencias. Se puede concluir que la construcción de viviendas o edificios generan un gran impacto en el medio ambiente por lo que con el tiempo se optan por materiales y recursos sostenibles que generen un menor impacto. Entre estos destacan: el reciclaje y uso de ciertos materiales sostenibles, el uso de energías eficientes como la calefacción etc. En segundo lugar, hay que destacar el impacto en las tecnologías, puesto que el sector de la construcción se ha considerado siempre como el más tradicional y donde la innovación siempre se ha situado en un segundo plano. En la actualidad, este sector está en continuo crecimiento, buscando nuevas innovaciones que supondrán una transformación en la construcción. Se adoptan nuevas técnicas como los edificios inteligentes que permiten reducir los costes y problemas de espacios, el “escáner láser” que proporciona unas instrucciones minuciosas del terreno, los robots, los drones, la impresión 3D, entre otros. En definitiva, estas tendencias permiten a las empresas incrementar su productividad, cumplir con los plazos de entrega y mejorar la calidad de sus obras. Asimismo, con la utilización de materiales innovadores se permite una reducción del impacto medio ambiental con su respectiva reducción en costes. Por otra parte, el sector de la construcción y el sector inmobiliario influyen también en determinadas variables del mercado de trabajo, tales como la tasa de paro y el volumen de empleo. En el caso español, donde el sector es muy relevante, ese impacto ha sufrido grandes oscilaciones como consecuencia del ciclo económico. En 2018, la construcción vuelve a rescatar cifras que no alcanzaba desde hace unos 6 años. “El sector da empleo a 1.215.200 trabajadores en España, lo que supone un aumento del 5,5% en comparación con el primer trimestre. Este incremento es el más pronunciado en 10 años, según el análisis de Randstad sobre el sector de la construcción y su evolución durante la última década” (Cid, 2018). Fue el sector que más sufrió las consecuencias de la crisis, produciéndose un descenso de un 52,9% de la ocupación. 14 Gráfico 1: Ocupados en construcción e incremento intertrimestral. (2008-2018). Fuente: Randstad a partir de datos del INE. Se puede concluir, que después de tantos años de oscilaciones con bajas cifras en el empleo vuelve a alcanzar máximos de 2012, superando los 1,2 millones de asalariados. Este sector es uno de los que crea empleo con mayor velocidad. Además, se puede asociar también al crecimiento que ha tenido ese empleo con la creación de nuevas empresas afiliadas a la Seguridad Social. En cuanto al sector inmobiliario, “el empleo en actividades inmobiliarias ha crecido en 2019 un 18% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar 160.500 ocupados.” (2019). Se puede afirmar que alcanza unas cifras grandiosas, pero la crisis también afectó a este sector de forma significativa. El paro aumenta durante estos trimestres al mismo tiempo que la tasa de actividad disminuye. Actualmente, el empleo en la inmobiliaria vuelve a alcanzar cifras que no alcanzaba desde 2008 con un incremento de un 18%. 15 Gráfico 2: Evolución del número de ocupados en actividades inmobiliarias. Fuente: INE, ejeprime. En cuanto al impacto del sector inmobiliario en la calidad de vida, influye por la falta de una vivienda a precios asequibles lo cual genera un impacto negativo en la sociedad, en la igualdad, e incluso en el bienestar de las personas. Por tanto, hay que adaptarse a las realidades nuevas que vienen. (CEST 2019). Gráfico 3: Las notas de la construcción y las actividades inmobiliarias en cada área. Fuente: Bankia. 16 La digitalización, uno de los términos más utilizados en la actualidad, también tiene cierta influencia sobre los dos sectores analizados. Las empresas españolas están cada vez progresando más en cuanto a la digitalización, pero son las empresas constructoras y las actividades inmobiliarias las que peores puntuaciones presentan respecto a este término. “En definitiva, la entidad asegura que solo el 4,4% de las empresas de la construcción analizadas son competitivas en términos de digitalización, frente al 78% que se encuentran en una posición mejorable y al 17,6% que no son competitivas.” En cuanto a las empresas que desarrollan actividades inmobiliarias, “el informe explica que el 19,5% de las empresas analizadas recibe la calificación de ‘no competitivas’, mientras que un 10,7% logra alcanzar la competencia digital y el 69,9% tiene una posición mejorable.” (Alarcos, 2017). Se puede observar que las empresas de ambos sectores son más competitivas en análisis de la web, herramienta que les permite adaptarse a los gustos de los clientes, además de conocer y saber sus hábitos, en SEO, y en seguridad. (Alarcos, 2017). 17 3. EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA. (1985-2016). 3.1 Distribución sectorial de la economía en España. En la distribución sectorial de la economía española, destaca actualmente el gran peso del sector servicios y la disminución que ha sufrido el sector secundario. Esto no siempre fue así. En los años 70 y 80 la importancia de la industria y la energía estaban por encima del 25%. Desde 1970, el sector de la industria pierde peso en el PIB ganando a partir de ese momento peso el sector servicios. Así que, se puede afirmar que España es una economía donde predominan el sector terciario en el que se pueden encontrar las actividades que realizan las inmobiliarias. En cuanto al sector de la construcción, ha sido una actividad perteneciente al sector secundario que desde 1970 se ha mantenido casi uniforme pasando en esta época de un 8,8% del PIB a un 5,6% del PIB en 2016 (Pampillón, 2017) Gráfico 4: Peso en el PIB (%) Fuente: Elaboración propia con datos del INE (2017). En cuanto al empleo, a partir de 1970, la industria empieza a perder peso, mientras que en el sector servicios, (donde destacamos la actividad inmobiliaria), ha ido en aumento la población empleada. Con respecto a la construcción, hasta 2005 tuvo un gran aumento en la participación de empleados, pero esto sufre un giro y empieza a disminuir como consecuencia de la crisis, además, de sufrir una caída en la producción. En 2016, tanto el sector de la construcción como el sector servicios pierden peso con respecto a años anteriores. (Pampillón, 2017). Agricultura y pesca Industria y energía Construcción Servicios 18 Gráfico 5: Peso en el empleo (%). Fuente: Elaboración propia con datos del INE (2017) 3.2 Periodo de 1985-1991. Uno de los éxitos de la economía de este periodo de tiempo fue la adhesión de España a la Comunidad Económica Europea (CEE) el 1 de enero de 1986. Con ello, se temía una recesión inicial, o la desaparición de algunos subsectores de la economía española, cosas que no sucedieron. Dominaron los efectos dinámicos de la liberalización ordenada y con ello el correspondiente aumento de la competencia que sirvió de estímulo para la mejora de la eficiencia de la economía española. Con esta incorporación, la economía española gozaba de un estado de protección y confianza que impulsó intensamente la inversión tanto interna como externa. (Pagés, 2005). En los cinco años anteriores a la entrada en la CEE, es decir, de 1981 a 1985, el PIB español había crecido a una tasa anual acumulativa media del 1,8%, por debajo de la comunitaria en el mismo periodo, 2,1%. En los cinco años siguientes, de 1986 a 1990, el crecimiento medio del PIB español fue del 4,8%, casi dos puntos por encima del comunitario, 2,9%. Además, aumenta también el comercio total, creciendo más rápidamente las importaciones que las exportaciones. (Pagés, 2005). Con respecto al sector de la construcción, se produce una evolución cíclica en el empleo con un incremento importante de su ocupación y de su peso durante este periodo de expansión. Sus variaciones (positivas y negativas) son siempre mayores que las del total de la economía y que la mayoría del resto de los sectores. En este periodo, la construcción Agricultura y pesca Industria y Energía Construcción Servicios 19 creó casi 600 mil empleos netos y su peso pasó del 7,3% al 10,3% del empleo total aumentando su ocupación a un ritmo más rápido que el total de la economía. Gráfico 6: Evolución del empleo total y del empleo en la construcción (en miles de personas) de 1985 a 1991. Fuente: Elaboración propia a partir de datos del EPA (INE). Con respecto al impacto en el VAB, en este periodo se inicia un cambio coyuntural general que tiene lugar sobre todo en los últimos meses de 1985 donde el ritmo al que este sector crece fue muy cuantioso, alcanzando un 8,5% de promedio, y con cimas extraordinarias como la que se dio en 1989 con un 13,7%. En la tabla 1, observamos como en este periodo se produce un aumento del PIB y del VAB tras la etapa de crisis vivida de 1975 a 1984. Tabla 1: PIB y VAB en la construcción. PERIODOS PIB (porcentaje de aumento) VAB (porcentaje de aumento) Etapa crítica (1975-1984) 16,1 -21,2 Etapa recuperación (1985- 1991) 26,3 63,4 Periodo total (1975-1991) 46,6 28,8 Fuente: Elaboración propia con datos de Carreras Yáñez 1992. 0 5000 10000 15000 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 Empleo total Empleo construcción 20 Otro elemento clave de la construcción es la construcción de viviendas, pues a partir de 1983, la política gubernamental da un cambio que genera un impulso de acceso a la propiedad. Sobre todo, es a partir de 1985 cuando se da una desgravación fiscal para la compra de viviendas sin ningún requisito. Es en la segunda mitad de los años 80 cuando se produce un fuerte crecimiento económico hasta 1991, cuando tiene comienzo la recesión consecuencia del comienzo de una crisis crediticia y la dificultad de financiación para esta actividad. En el gráfico 7 podemos observar por tanto la recuperación en el sector de la construcción de las viviendas terminadas. (Tatavull de la Paz y Sánchez, 2012). Gráfico 7: Viviendas iniciadas y terminadas en España. Fuente: Ministerio de Fomento (Revista de Estudios Empresariales. Segunda Época). Otro de los indicadores importantes que nos puede ayudar a analizar el auge de la construcción en esta época es el crecimiento del consumo aparente de cemento pasando de 1022,47 miles de toneladas en 1985 a 2736,21 miles toneladas que alcanzó en 1991 como podemos ver en el gráfico 8. 21 Gráfico 8: Consumo aparente de cemento. Periodo de 1985 a 1991 Fuente: Oficemen (Agrupación de fabricantes de cemento de España). 3.3 Crisis en la construcción (1992-1994). En este periodo se destaca la crisis económica vivida en España donde la economía entra en una etapa de declive lo cual afectó también a la construcción. Fue una crisis corta y se salió de esta devaluando la moneda incluso hasta tres veces en 1993. Con ello, se evitó la devaluación interna que consistía en una serie de ajustes de precios internos y una devaluación de los salarios. Dos consecuencias de esto es que genera incrementos de competitividad en aspectos monetarios y además evita los cambios en la estructura productiva de las empresas. (Fernández Daniel, 2017). 28 Gráfico 16: Número de viviendas libres iniciadas y terminadas. Fuente: Elaboración propia con datos obtenidos de “El País”. Para poder observar con más detalle las cifras comentadas anteriormente entre las diferencias de viviendas libre y protegidas terminadas en este periodo observamos el gráfico 16. Gráfico 17: Número de viviendas terminadas. Fuente: El País. Este crecimiento de la economía española se asienta sobre un mercado en crecimiento promovido por la construcción, la actividad inmobiliaria y su inversión en bienes vinculados. Pero esta expansión tanto del sector de la construcción como de la economía se frenó por el comienzo de la burbuja inmobiliaria. Entre 2007 y 2008 tiene comienzo un periodo de dificultades para la economía española y el sector de la construcción. 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1995 2000 2005 Iniciadas Terminadas 29 3.5 La gran crisis en el sector de la construcción: 2007-2016. Esta etapa se caracteriza por unos años de crisis en la economía española consecuencia de una crisis mundial que también se vive en este periodo. Esta fase se inicia con el estallido de la burbuja inmobiliaria, principal motivo que da lugar a la crisis financiera en Estados Unidos en 2007. Los primeros indicios de esta crisis financiera internacional comienzan a observarse a mediados del año 2007, los cuales se esparcieron rápidamente por todo el mundo. En Estados Unidos, donde se dio una etapa de alto crecimiento en el sector inmobiliario, en 2007 se produce un reajuste de este sector que tiene lugar cuando la morosidad de los altos riesgos comienza a darse con intensidad. Este cambio en el sector inmobiliario junto con una perspectiva de agotamiento del ciclo de expansión conllevó a una revisión al alza de la percepción del riesgo por parte de los inversores y de disminuciones en los precios de los activos financieros. El resultado fue una paralización de algunos de los mercados de financiación, incluyendo los interbancarios. Además, se generaron, problemas de liquidez y solvencia. Ello conllevó a un endurecimiento de las condiciones de financiación al sector privado en primer lugar en Estados Unidos y posteriormente en otras economías, incluyendo las del área del Euro y España. En un entorno de alta integración y complicadas interconexiones entre los entes financieros se extiende con gran velocidad a todos los activos, mercados…dando lugar a la mayor crisis global. El endurecimiento de las condiciones de financiación, y la menor disponibilidad del crédito hizo que una gran cantidad de empresas redujeran de una forma drástica sus niveles de empleo. (Banco de España). ¿Cómo afectó todo esto a la economía española? A partir de 2007, comienza en España un retroceso en la actividad de la construcción que se intensifica en el 2008, y que se prolonga hasta 2015. Esta disminución de la economía perjudica sobre todo a las variables macroeconómicas, aunque también incide en otros aspectos. (Autiero, 2010). Los bancos españoles, al principio parecía que iban a soportar bien la crisis producto de la regulación que el Banco de España había promovido para distanciarlos de las hipotecas basuras de EEUU y para que contaran con reservas genéricas. Aun así, se contaban con una gran cantidad de préstamos a corto plazo y que después del colapso que sufrió el mercado interbancario le obligaban a reducir crédito. Con la llave de los créditos cerrada, 30 la burbuja de la construcción empezó a explotar y con ello a originar un aumento del paro. (Page, 2013). Las cifras y los estudios económicos muestran con bastante precisión que el sector de la construcción tiene un comportamiento cíclico en las economías de mercado. Se muestra, por tanto, que después de una fase de expansión se ha producido una caída de la actividad más rápida e intensa que en las etapas anteriores. Un dato que nos muestra la disminución de esta actividad es el número de empresas que cierran y dejan dicha actividad. “Entre 2008 y 2009 se dan de baja un gran número de empresas, equivalente al 23% de las que cesan su actividad en esos dos años, alcanzando una cifra superior de cierre en el segundo año.” (Autiero, 2010). Además, el sector continuó descendiendo su actividad en los años 2010 y 2011 entre 15% el primero año y en torno a un 5% el segundo año. Desde que estalla la burbuja inmobiliaria en 2007 se paraliza completamente la construcción de viviendas. Se pasó de construir más de 850.000 viviendas en un año a 350.000 en 2013 y 2014 (según datos del Ministerio de Fomento) y para considerar un mercado más o menos saludable y eficaz nos deberíamos situar en 150.000 viviendas, según expertos. El número de viviendas terminadas continúa disminuyendo hasta 2016. En ese año, el número de viviendas construidas terminadas fue de 29.230 viviendas lo que supone una reducción de un 13,7% si lo comparamos con el año anterior. La falta de suelo finalista donde levantar nuevas viviendas, así como el retraso en la concesión de licencias de obras fueron dos de los factores que provocaron eso. “El número de pisos terminados en España puso fin en 2015 a ocho ejercicios de caídas, por lo que en 2016 podríamos volver a terreno negativo. Desde el máximo de 2007 (597.632 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (39.891).” (Sanz, 2016). 31 Gráfico 18: Número de viviendas terminadas. Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento. Además, la retracción del sector de la construcción está notoriamente plasmada en la evolución del consumo aparente de cemento que disminuye desde los 5261,72 miles de toneladas en 2007 hasta 796,18 miles de toneladas en 2016 como se observa en el gráfico 19. Gráfico 19: Consumo aparente de cemento. Fuente: Oficemen (Agrupación de fabricantes de cemento de España). 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Número de viviendas terminadas 32 Estos problemas que padece el sector se transcriben en una disminución de la tasa de crecimiento VAB en la construcción alcanzando mínimos en 2010 como refleja el gráfico 20. Además, en este sector al empleo también le sucede algo semejante. La gran caída de este sector y el consecuente descenso de su actividad influye con gran capacidad en el aumento del paro español al ser un sector con una gran capacidad de arrastre. Gráfico 20: VAB en el sector de la construcción. (Tasa media anual de crecimiento). Fuente: Elaboración propia con datos del INE. Gráfico 21: Número de ocupados en la construcción. Fuente: Elaboración propia con datos del INE. -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 VAB Construcción 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 miles de ocupados (media anual) 33 La evolución de la economía española pasó de convertir un país donde predominaba la agricultura a un país donde la construcción y el sector terciario pasaron a tener una gran importancia. La construcción se ha visto influenciado por el ciclo de la economía. Tras esta gran crisis en la que se ve inmerso, se puede observar que en los últimos años la construcción obtiene un pequeño crecimiento que irá aumentando según previsiones en los últimos años. 3.6 La breve recuperación de la construcción en la actualidad. Según el periódico digital, se puede afirmar la recuperación que sufre el sector de la construcción generando 120.000 millones a lo largo del año 2018, superando en un 7% los datos del ejercicio anterior. En cuanto a los distintos tipos, fue la edificación residencial la que tuvo un mayor aumento (10,4%), mientras que la obra civil creció un 3,6% después de años de caídas. (Periodista Digital, 2019) Se produjo un incremento de empresas dedicadas a la construcción de un 6,3% llegando a alcanzar una cifra de 80.000 empresas. En el empleo de la construcción también se observa una recuperación registrándose 4.647 parados menos que el año anterior. Además, presenta también avances en internet, como la venta online, sector que era escaso en dicha actividad. (Periodista Digital, 2019). 34 35 4. EVOLUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Y EL ESTALLIDO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA. El sector inmobiliario se caracteriza, al igual que el sector de la construcción, en que el desarrollo de su actividad es procíclico con una influencia significativa en la economía española. En este sector nos centraremos en el hecho más importante como es el estallido de la burbuja inmobiliaria con un horizonte temporal que abarca desde 1996 hasta 2014 pero que aún continúa generando consecuencias en nuestra economía. Además, también presenta un significativo “efecto de arrastre” en otras actividades y en otros sectores como en la vida laboral, en la recaudación de impuestos, en el área financiera, entre otros. 4.1 Antecedentes del 1986 a 1997. Es a partir del año 1986 hasta el año 1991 cuando el mercado residencial español entra en una fase expansiva después de cinco años de recesión. En esta fase se incrementó el precio de la vivienda cada año un 22.4% por lo que el salario que las familias destinaban al pago de la hipoteca paso de un 41.7% a 61%. Este incremento en el pago conlleva un esfuerzo para las familias, síntoma típico de la burbuja inmobiliaria. Gráfico 22: Precio viviendas. Salario. IPC. Fuente: INE Una de las causas de este boom inmobiliario fue el incremento en la demanda y la escasa oferta de parque inmobiliario. 36 Otra de las características fueron una favorable evolución de la macroeconomía, con un incremento del Producto Interior Bruto (PIB) que dio lugar a la creación de empleo; una importante demanda de inversión, que durante este “boom” fue sobre todo patrimonialista, a diferencia del siguiente periodo, en el que tuvo una gran intervención la inversión especulativa. Además, debido a los años anteriores donde la situación económica era nefasta y era complicada la compra de una vivienda, y un más fácil acceso a los créditos hipotecarios. Este “boom” también tuvo otras peculiaridades, como el fomento por parte de la Administración, la aparición de la demanda en la sección de la vivienda turística y el alto nivel de los tipos de interés real. En 1985, España se encontraba estancada debido a dos crisis consecutivas del petróleo una en el año 1973 y otra 1979. Así como con un 20% de tasa de desempleo. El Gobierno español para salir de esta crisis apostó por la construcción (sector que precisa mucha mano de obra) para lograr la recuperación económica, persiguiendo con ello un incremento del PIB, un mayor desarrollo del estado de bienestar y que España se aproximara al nivel de la Unión Europea. Para lograr esto el Ministro de Economía y Hacienda (Miguel Boyer del PSOE), estableció las siguientes medidas: incremento de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda habitual o no, liberalización de los contratos de alquiler para poner en el mercado las viviendas desocupadas y poder transformar las viviendas en negocios. En este periodo del 86 al 91, hubo una gran demanda de viviendas en la costa debido a la desgravación fiscal del Decreto de Boyer, así como la entrada en España en la Comunidad Económica Europea, atrayendo a la inversión extranjera. Este modelo económico consiguió un incremento del PIB por el incremento de la creación de empleo y la subida de salarios, por lo que se tuvo que elevar el tipo de interés para reducir la inflación. El aumento de interés de los créditos hipotecarios no afectó a la demanda de viviendas ya que se alargaron los plazos de las hipotecas y se amplió la cuantía máxima de los créditos. Pero a pesar de todo ello la oferta de vivienda fue insuficiente debido a los tipos de interés y a la insuficiente creación de suelo urbano por parte de los Ayuntamientos (carecían de medios humanos y materiales, y aumentar la cantidad de suelo suponía obtener menos ingresos por su venta). 37 Es así como, debido a todo ello, el esfuerzo que en esta época realizan las familias para pagar una vivienda se encuentra situada en torno a una media de 3 años, así lo observamos en el gráfico 23. Gráfico 23: Esfuerzo de las familias para comprar una casa. Fuente: Elaboración propia con datos del Banco de España. Dentro de esta etapa podemos destacar un periodo de estancamiento que abarca desde 1992 hasta 1997, reduciendo considerablemente las transacciones debido al estado de recesión de la economía, el elevado tipo de interés (gran esfuerzo de las familias para el pago de la hipoteca) y la supresión de la desgravación fiscal a las segundas viviendas. Sin embargo, las viviendas de costa usadas se incrementaron debido a familias que no podían hacer frente al pago de la hipoteca de su segunda vivienda. La crisis de este segmento provocó la desaparición de algunas empresas promotoras y a otras las puso en apuros por lo que muchas de ellas renunciaron a construir en zonas turísticas. En este periodo del 92 al 95 aumentó la oferta de vivienda VPO, debido también a la escasa oferta del mercado libre. Esta recesión no llego a adquirir el estatus de crisis debido a las reformas del 94 al 97 que incluían la disminución de la intervención del Estado en la economía, la eliminación de las restricciones a la competencia en distintos sectores (energético, telecomunicaciones, etc.) la liberalización del mercado de trabajo y la racionalización del gasto público. 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Años de salario 44 Gráfico 32: Evolución de los precios de la vivienda en España. Fuente: Elaboración propia con datos de tinsa. En cuanto a los tipos de viviendas actuales destacamos por un lado la vivienda nueva o de segunda mano; y por otro lado la vivienda libre o la vivienda protegida. En cuanto a las primeras la evolución a lo largo de este periodo es algo similar, destacando sobre todo la gran diferencia que comienza a principios de 2014 hasta 2016 donde se opta más por una vivienda de segunda mano (alcanzando esta una tasa de variación interanual de casi un 44%), frente a la vivienda nueva que presentó en 2015 una tasa de variación negativa aproximadamente de un 42% como se muestra en el gráfico 33. Gráfico 33: Evolución de la tasa interanual de vivienda nueva y de segunda mano. Fuente: INE, epdata. 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 precios euros/m2 45 En cuanto a las viviendas libre o protegidas podemos decir que en este periodo siguen una evolución semejante. En el gráfico 34, se puede destacar la gran tasa de crecimiento que alcanzan las viviendas protegidas tanto en el año 2010 de un 60%, como en el año 2013 alrededor del 50%. Gráfico 34: Evolución de la tasa interanual de la compraventa de vivienda libre y protegida. Fuente: INE, epdata. En la actualidad nos encontramos en una fase de recuperación. Esto es debido a “los bajos tipos de interés junto con las mejoras perspectivas del mercado residencial y el mantenimiento de la confianza de los consumidores en niveles relativamente elevados han propiciado el incremento de la demanda” (BBVA Research, 2018) 46 47 5. CASOS PARTICULARES. LAS MEJORES EMPRESAS NACIONALES EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y EN EL SECTOR INMOBILIARIO. 5.1 Mayores empresas nacionales en el sector de la construcción. El ranking sectorial a nivel mundial de empresas dedicadas al sector de la construcción está encabezado por una empresa China, alcanzando un año más ACS el primer puesto de entre las empresas españolas. Tabla 2: Ranking mundial sectorial de empresas dedicadas a la construcción. (Ventas en millones de euros. 2018). 1. CSCEC (China) 153.601 2. CREC (China) 94.823 3. CRCC (China) 93.509 4. CCCC (China) 62.585 5. Vinci (Francia) 43.519 6. MCC (China) 37.081 7. ACS (España) 36.659 8. Bouygues (Francia) 35.555 9. Daiwa (Japón) 29.249 10. Samsung (Corea) 23.983 11. SCG (China) 21.842 12. Lennar Corp 17.368 13. Aecom (USA) 16.938 14. Eiffage (Francia) 16.890 15. Skanska (Suecia) 16.741 37. Acciona (España) 7.509 43. FCC (España) 5.989 47.Ferrovial (España) 5.737 58. Sacyr (España) 3.796 Fuente: Global Powers of Construction. Deloitte, a partir de Periódico expansión. Entre el ranking de empresas constructoras a nivel mundial destacan cinco empresas españolas (ACS, Acciona, FCC, Ferrovial, y Sacyr). 48 ACS es la constructora española que encabeza el ranking, pero por debajo de empresas chinas y francesas, perdiendo esta fuerza para el avance frente a las demás que destacan por su dominio en ventas y rentabilidad. Esta empresa española ocupa el séptimo puesto, uno menos que el año anterior, con 36.600 millones de euros de ventas. Encontramos siete constructoras españolas situadas entre las 100 mejores del mundo. Estos grupos constructores no logran escalar posiciones, exceptuando a Sacyr, que sube al puesto 58, nueva por encima de la posición que ocupaba en el ranking de 2017. Esto se debe a que los grupos españoles siguen estando por debajo de la media mundial de la rentabilidad. (Morán, 2019). España, por tanto, presenta una muy buena situación en facturación internacional del mundo, ocupando el segundo lugar. Se pasó de unas constructoras que facturaban entre un 60%-80% dentro de las fronteras nacionales, a unos grupos donde sus mayores ingresos procedían del extranjero. “ACS, que en 2009 facturaba el 26% en el extranjero y ahora el 87%; Acciona, que pasó del 24% al 56%; o Sacyr que fue del 21% al 51%.” Aunque muchos de estos grupos no han logrado obtener los niveles alcanzados antes de la crisis, su apuesta por el comercio exterior hizo que pudieran seguir con su actividad. (Barciela, 2018). Así que, ACS al ser una de las principales empresas líder en el sector de la construcción, se caracteriza por presentar negocios en más de 30 países y por contar con una gran plantilla, que en 2018 alcanzaban los 68.000 trabajadores. Tabla 3: Principales magnitudes financieras. Millones de euros 2017 2018 %Var. Ventas 27.221 28.875 +5,7% Bº Bruto de explotación (EBITDA) 1.620 1.773 +9,4% Bº Neto de explotación (EBIT) 1.044 1.198 +14,8% Bº Neto 387 469 +21,4% Fuente: Elaboración propia a partir de Grupo ACS. 49 Observamos en el gráfico 35 como ACS diversifica su actividad en los distintos países centrando su cartera de negocio sobre todo en América del Norte. Gráfico 35: Cartera por países. Fuente: Elaboración propia con datos de ACS. Esta gran empresa desarrolla todos estos proyectos a través de modelos de construcción directa para clientes, tanto privados como de las instituciones, o mediante modelos de colaboración público-privado, en las que ACS abarca toda la cadena de valor del negocio, desde la concepción del proyecto hasta la financiación, su construcción, puesta en marcha y explotación. Estas tareas las lleva a cabo a través de las principales empresas del grupo y sus importantes filiales como: Dragados, Hochtief, Iridium, Cimic, Turner. (Grupo ACS, 2019) 5.2 Mayores empresas nacional en la actividad inmobiliaria. Analizaremos en este caso el ranking sectorial a nivel nacional de empresas españolas dedicadas a la promoción inmobiliaria. Entre las 15 mejores empresas españolas, el primer puesto lo ocupa la empresa Merlin. América del Norte América del Sur Asia Pacífico España Resto Europa 50 Tabla 4: Ranking de empresas dedicadas al sector inmobiliario. Capitalización bursátil (miles euros) 1. MERLIN 5.066.478 2. INM. COLONIAL 4.133.514 3. METROVACESA 1.682.091 4. AEDAS 1.062.940 5. NEINOR 1.027.065 6. LAR ESPAÑA 705.988 7. REALIA 586.775 8. QUABIT 193.393 9. INM. DEL SUR 174.810 10. CEVASA 162.777 11. RENTA CORP. 104.914 12. ARIMA 90.057 13. MONTEBALITO 41.815 14. NYESA 35.433 15. URBAS 12.536 Fuente: Elaboración propia a partir de Bolsa de Madrid. En cuanto a la empresa que encabeza el ranking, Merlin, tiene como actividad principal adquisición, la gestión, la operación, y la rotación selectiva de activos inmobiliarios terciarios principalmente en España, y en menor medida, en Portugal, donde piensa que hay un gran mercado que conquistar y se marca una serie de objetivos a alcanzar. “Se propone lograr los 1.500 millones de euros de activos en el corto plazo y llegar hasta los 2.000 millones entre 2022 y 2023 con el objetivo de conseguir que el 15% de los ingresos procedan de Portugal, frente a un 9% que aportó dicho mercado el año pasado”. (Cortinas, 2019) “Es la empresa más grande con activos valorados en más de 12.000 mil millones de euros. Su cartera se compone en un 50% de oficinas y casi el 40% corresponde a centros y locales comerciales.” (Sevillano, 2019) Esta información se contrastará en el gráfico 36. 51 Gráfico 36: Valor bruto de activos. (% sobre el total 2018) Fuente: Elaboración propia a partir de Merlin y Blomberg. El objetivo de rentabilidad de esta empresa se basa en remunerar al accionista, el cual consiste, en repartir dividendos anuales y crear valor por medio del incremento del EPRA NAV de la sociedad. En la tabla 5 analizaremos las principales magnitudes de Merlin. Se observa como los ingresos y el ebitda obtienen una variación positiva, frente al resultado neto con una variación negativa. En la empresa también predomina el crecimiento en 2018 del ratio de ocupación en 80 puntos, alcanzando un 93,4%. Tabla 5: Principales magnitudes financieras de Merlin. 2017 2018 VAR (%) INGRESOS 469,4 499,7 +6,5% EBITDA 392,6 403,7 +2,8% RESULTADO NETO 1.100,4 854,9 -22,3% Fuente: Elaboración propia a partir de Merlin y Bloomberg. Ventas Otros Oficinas Centros comerciales Logístico "High street retail" 52 . 53 6. CONCLUSIONES. Se puede concluir, que tanto el sector de la construcción como el sector inmobiliario han estado relacionados y han seguido el ciclo marcado por la economía española. Ambos sectores se veían influenciados por los distintos periodos de crisis vividos, los cuales caían posteriormente, volviendo a su recuperación cuando el ciclo económico comenzaba su auge. El sector de la construcción ha sufrido una variación en estos años y numerosos cambios a nivel económico, político o en la sociedad, entre otros. Se llega a un ambiente donde la industria fue disminuyendo poco a poco su participación en el PIB mientras que el sector servicios fue incrementándola, una economía donde predominan los servicios junto con la construcción a nivel de producción. Era un sector que llevaba a cabo una mano de obra poco cualificada, salarios bajos y poca inclusión en desarrollo tecnológico, dando lugar a inconvenientes para competir. Su importancia en España se ha ido destacando a lo largo de todo el trabajo, junto con su influencia en las distintas partes de la economía. Además, las empresas españolas de construcción suelen posicionarse en las primeras posiciones en un ranking mundial. Tras la crisis de 2009, el sector de la construcción comienza a crecer a partir de 2016 volviéndose a convertir líder europeo en este sector. Esta recuperación sigue en 2018 e incluso se sigue evolucionando en el 2019, basándose tanto en un aumento de creación de empleo, como en mayores aportaciones al PIB, dando lugar también a un aumento de empresas constructoras españolas. Dentro de este sector se puede destacar el papel que juega la actividad inmobiliaria cuya actividad también sigue y se ve afectada por la crisis económica española. En la década de los 90 tiene lugar la gran burbuja inmobiliaria, dando lugar a un alto crecimiento de esta actividad en todos sus aspectos (empleo, aportación al PIB, número de empresas, recaudación de tributación, entre otros), donde todos se ven beneficiados. Pero posteriormente tiene lugar el estallido de la crisis inmobiliaria que afecta a toda la sociedad y pone en marcha ajustes para corregir esta situación. Un periodo que se alarga hasta siete años de caídas de tasas, disminuyendo incluso su actividad hasta un 95,5%. Tras estos años, en 2016 empieza de nuevo a crecer su actividad, pero sin alcanzar aun en la actualidad los altos niveles que presentaba antes del estallido de la crisis. 60