El área residencial de Los Bermejales (Sevilla)

El área residencial de Los Bermejales (Sevilla) José Carlos Babiano, Pedro Bermúdez, Javier Grondona y Carlos López El planeamiento A finales de la década de los setenta la ciudad de Sevilla termina las obras de defensa hidráulica con la denominada Corta de la Cartuja al oeste y la apertura del nuevo cauce del Guadaira al sur. Con estas iniciativas quedan integradas en las zonas protegidas 430 Has. nuevas en la Isla de la Cartuja y 350 Has . en los Bermejales. Junto a esto. las ya iniciadas operaciones del Nuevo Pino Montano. con 11 O Has . a.1 norte, y Polígono Aeropuerto. con 756 Has. al este, completan las posibilidades de crecimiento de la ciudad. La decisión. a principios de los ochenta. de localizar la Exposición Universal de 1992 en los terrenos de Cartuja. deja como únicos suelos totalmente vacantes y disponibles para un desarrollo urbano de nueva creación a los terrenos de los Bermeja les. colindantes a la zona de expansión de la ciudad en los años veinte. A pesar de su clasificación en el Plan General de 1962 como Suelos de Reserva Urbana y tener aprobado el Plan Parcial desde 1973 habían quedado al margen·de su urbanización debido a la imposibilidad legal de su enajenación por los propietarios, el Hospital de la Sangre de Utrera. En 1982. la Adaptación del PGOU a la Ley del 75. recoge los suelos como urbanizables. programándolos para el cuatrienio 1986-1 990, y determina la redacción de un nuevo Plan Parcial. En 1983. el Ayuntamiento de Sevilla delimita un polígono de Reserva de Suelo. procediendo a la expropiación de 11 O Has. El resto del suelo sigue de propiedad de la Diputación Provincial. El proceso de redacción del nuevo Plan General de Sevilla se inicia en el año 1985 determinando importantes actuaciones The "Los Bermejales" residential area (Seville) At the end of the 1 970s. Seville f1n1shed 1ts hydraulic defence wo r ks w1th the 1nclus1on w1thin the protected zones of the area known as ··Los Berm eJa l es·· T he latter. which was regarded as an urban reser ve by the 1962 EL OESAAAOU.O DEL Pl.ANEAMIENTO A PARTIR Ctl P.G.O.U. - P\anes de inicinlfli muriciplf redactados D ==~ e Meiora Urbana redadados - :=~~ ~ITMri:iplil actualmenteen CJ ~ ~i;: ,~ ~ púbicli redaciad os {no D Planes de inicidw priv9ds redaclados - Plal'\95 redactados no previstos pcr el P G O.U O :a"ue.!~~ == ::s;:,:~mer CJ ~~ ~ ~ == ~:SJC:r:~ IÓ ;;•mer El planeamiento desarrollado a partir del PGOU (1990). u) w ...1 <( u z w o Cii w a: "' <( w a: <( "' ~ w :::> z 28 estructural es. Desde el punto de vista viario se tr aza la circunvalación Sur. que divide los Bermejales en dos zo n as: el norte residencial. de 11 O H as .. y el sur industrial. de 240 H as .. el nuevo acceso al puerto y la vía pa rque del Guadaira. La nueva ci rcunvalación que conecta las radiales de la ciudad permite incorporar como vía urbana el tr amo de la N-IV continu ación de la Avda. de la Palmera y colindante con la zona residencia l. El nuevo acceso al puerto li be ra el ante ri or. que se constituye como vía urbana que conecta a la nu eva zona con el Parque Urbano y con el borde oeste del Sector Sur consolidado. La variante ferroviaria del puerto libera los terrenos colindant es permitiendo la creación de u na cua li ficada zo na industrial y la eiecución del Parque Urbano de los Bermeiales en el borde occident al de la zona residencial. Todas es t as i mpo rtantes operaciones estructurant es. que originan una comp leta r ed de relaciones. y la remodelación del Sector Sur consolidado permiten int eg r ar la pieza de los Bermeiales en el continuo urbano. impidien do el caráct er poligonal del área residencial que tenía en el planeamiento anterior. El sector sur de Sevill a. Master Plan. was stlll vacant in the m1d-e1ght1es when 1t was expropriated by the Cl!y Counc1I. The 1987 Master Plan class1f1ed 1t as an area that could be bu1lt upon. and la1d down the bases for 1ts subsequent development. Furthermore. 1t set forth importan! structural works such as the new southern bypass. wh1ch d1v1des the land 1nto two halves. res1dent1al to the north and industrial to the south. and the new road and rall accesses to the port of Una vez adoptadas es t as decision es. se en ca rga un es tudio previo de ordenación que permita cu an tifi ca r y pr opo ner la es tructura básica de la pieza. Tr as la aprobación de fi nitiva del PGOU en 1 987 el Se rvicio de Pl aneamiento de la Gerencia de Ur ba nismo elabora un documento de aproximación a su desarro ll o en el que se es tud ia el Sector Sur de la ciudad. como ár ea identifi ca bl e y do tada de es truc tur a propia. a fin de relacionar los proyectos concretos que ya se es taban redactando. t an to por pa rte de otras Administracion es como d el propio Ayuntamient o. con la correcta es tructu ra de los planes especiales y pa rciales y la de estos ent re s í. Este es tu dio permite. a una escala más adecuad a. resol ve r luego en ca da proyecto o Plan el sistema intermedio del Sector Sur de una manera coherente y o rd enada. tanto en el espacio como en el tiempo Esta for ma de actuar se ha generali za do en o tr as zo n as de la ciudad. como Triana o el corredor ferrovia ri o. lo que ha permitido en zo n as de especial complejidad. la coordinación de la ejecución Sevllle. Th1s. together w1th the 1mpor- tant network of links w1th the c1ty 1tself. means that .. Los Berme¡ales·· has come to form pa rt of the urban fabric. thereby preventing 1ts becom1ng a ··res1- dent1al estate··. wh1ch 1s what had been foreseen 1n the prev1ous plann1ng scheme. Alter the new Master Plan had been passed. the Urban Development Department of Sev1lle Town Hall drew up a development strategy based on the si multán ea de los sistemas generales. l as infraestructuras básicas y el planeamiento. Esta forma de d esa rrollo permite que en el proceso de redacción del Plan eamiento de los Bermejales queden fijados. tanto en su trazado como en su forma. los bordes de la zona residencial por el sur y oeste con la Ci rcunvalación y los nuevos accesos al Pu erto y al norte y es te con las con ex ion es y enlaces con el r es to de la ciudad. Siguiendo con es ta forma de desarrollo del Plan. se inicia la redacción del planeamiento parcial en los Bermejales con un Avance que comprende la tot al id ad de los suelos residencial es. dividiéndose posteriormente en los dos planes parciales previst os en el Pl an General. El modelo de ciud ad que entonces se plantea. y que. en parte. es esbozado por el PGOU . tie nd e a buscar la complejidad de re la cion es inherente a los me jor es trozos urbanos. huyendo tanto de formaciones banales de isotropia formal o funcional como de la manida recurrencia a extrapolar de su contexto tipologías de en sa nche. El planteamiento se puede res umir en cinco aspectos: búsqueda de la comp l ej idadstudy of bread problem areas in the c1ty. preparing the 1ntermed1ate structure. coordinat1ng the s1multaneous execution of the general systems, bas1c 1nfrastructures and planning. Thus, a start was made on drawing up the part1al plan far the "Los BermeJales" res1dent1al area. 1ncluding 1t 1n a study of the southern sector so as to later develop a J01nt advance of the part1al plans 1nto wh1ch 1t was d1v1ded . The model that was put forward diversidad. estructura reticular como orden interno de lo anterior. la posición y forma de los espacios libres como vertebradores de la mo rf ología general y de cada zona. la resolución formal de los bo rd es y su con ex ión al resto de la ciudad. y la variedad tipológica tanto ed ificator ia como del viario. La estructura básica vie ne determinada por las preexistencias que condicion an tanto un cierto orden interno (en cuanto hab ía voluntad de relación con la pequeña barriada Elcano que ocupa parte del sector. integrándola en la pieza) como la posición y dirección de las conexiones a los ejes viarios preexistentes: SE-30. N-V. y prolongación de la Avda. de su Em inencia y antiguo Cauce del Guadaira. Esto origina un sistema de ejes ortogonales. paralelos y perpendiculares al Cauce. que se conectan a la prolongación de la Avda. de la Palmera (N - IV ) en dos puntos. cruces existentes con el resto de la ciudad. Este sistema direccional se articula geométricamente en su aproximación a los bordes oeste y su r. La es tructura básica. se complem en ta con otr as vías para. de una pa rt e. reforzar el papel centr al de los espacios libres y de otra Tratamiento del borde oeste. Imagen. tended to seek the complex relat1on- sh1ps inherent in the best urban sect1ons. and the way in wh1ch 1t was set out may be summarized under f1ve aspects. namely the search for com - plex1ty and d1vers1ty; a reticular structure as an interna! layout. the pos111on and shape of free spaces to hold the morphology together. the formal reduct1on of edges and the1r connect1on w1th the rest of the c1ty. and the typolo- 91cal va ne ty 29 30 El 1ard1n lineal central Tratamiento del manzanario base Imagen fragmentar la pieza por subzonas de entidad suficiente para su posterior urbanización y edi fi cación. Los espacios libr es se sitúan en relación directa con el viario b ás ico y las actividades terciarias. vertebrando la es tructura urbana morfológica y funcional. Cada una de esas su bzonas generadas se ordena atendiendo a su posición relativa dentro de la pieza. a su relación con las preexistenci as. a l as subzonas y al progra ma tipol ógico previamente esbozado. Básicamente se utilizan ci nco tipologí as: a) Bloques de viviendas colectivas en cinco crujías y cinco plant as más bajo comercial que apoyan el eje central. b) Bloques de viviendas colectivas en dos/t r es crujías y cuatro plantas que forman la base del manzanario. c) Bloque exe nto de viviendas colectivas o u so terciario y cuatro plantas. que formalizan los bordes de toda la operación. d) Viviendas unifamiliares en hilera y dos/t r es plantas de al tura. asociadas a los bloques lineales o a los exentos. e) Viviendas unifamiliares aisladas y dos/tres plantas de altura. que forman la transición entre el manzanario y el borde oeste o enlazan con la colindante barriada de Heliópolis al Norte. Finalmente. las manzanas se ordenan con va rias de las tipologías. en la mayor parte de los casos. para lograr la diversidad de la imagen urbana y adecuar se a las preexistenci as . The bas1c structure 1s determined by those already ex1st1ng wh1ch g1ve rise to a series of orthogonal axes. parallel and perpendicular to the former bed oí the Guadaira. be1ng complemented by a secondary sytem of roads that fragment the area 1nto sub-zones large enough to be later developed and built upon The free spaces are s1tuated 1n a direct relat1on w1th the bas1c roadway system and tert1ary act1v111es F1ve typolog1es are used ......... , ....... ..,- ... .,. ... .. -1 La urbanización .. .. '• "' . -· , '·1 ., 1 ·li -!iü . - ~ '=>€. ~· ~~ .. " --. . " ' "' C ( .. ' ; ;.. . .. ... ..., .. •" . < ~ ~ ~ -1~ .,¡ · ~ lfj 1. '"" ~ < '" L --- . .: . ,- ' .. -~ ..... • .;...,,...,4-':: • ~...,.. ' ,, ; e -.,i . L La urbanización entendida como úl timo y definitivo paso para la ejecución del Pl an no hace sino apoyar la idea de ciudad que en éste se define aportando nuevos matices con los elementos que le son pr op ios. A nivel de viario se definen tres grupos de vial es dif erentes tanto en su función como en su diseño y que respond en a una jerarquización clara: • En primer lugar el viario básico. que divide el Plan en paquetes diferenciales. Su función es la de canalizar los recorridos del acceso a la zona y distribuirlos siguiendo los ejes principales. así como relacionar los distintos paquet es. La calzada tiene una mayor dimensión que el resto del viario que se ve apoyada por a) Blocks of collect1ve dwelilngs in f1ve corridors and f1ve storeys plus shops at ground level b) Blocks of collect1ve dwellings 1n two/three comdors and four storeys e) Four-storey block w1thout collect1ve dwell1ngs or tert1ary use d) Terraced onefamily dwellmgs w1th two/three floors e) Detached one-family dwell1ngs w1th two/three floors The blocks are set out w1th severa! S1tuac1ón de Los BermeJal es en 1987 . Estructura básica Los espacios libres y los equipamientos. Mor fología urbana acer as amplias y plantaciones de arbolado de gran porte. • En segundo lu gar el via ri o secun da rio. complementario del primero y cuya tarea es distribuir internamente las zo n as homogén eas ca nali za ndo los recorridos locales. En es te viario se loca li zan los accesos a los aparcamientos colec ti vos de c ad a manzana. Su sección de quince metros de anchura. parte de una calzada de dimensiones es trict as con dos carril es y bandas de aparcamiento laterales, con el arbolado incluido en dichas bandas. El dimension am iento y ca r ác ter inciden en la voluntad de que su u so no sea alte rn ativo al viario básico. El arbolado en es te caso es de porte mediano y los ace ra dos de menor dimensión. • En tercer lugar se defin en una serie de calles que podrí ad1fferent types 1n order to obtain d1ver- s1ty and to f1t 1n w1th what already ex 1sts Devel opment complements the characterist1cs already there; thus the bas1c system of roads 1s des1gned w1th w1 der roadways and pavements as well as large -s 1zed trees. the secondary system. w1th a w1dth of 1 5 metres. is where garage accesses and driveways are located. and a two-lane road and car park w1th trees. separat1on and the mos denominar restringidas o de u so compartid o. Se trata de los viales que se apoyan en las viviendas en hilera y en las parcelas de viviendas pa readas aisladas. de 1 2 m y 1 O m de ancho. Su función a nivel de tráfico rodado es es trictamente de acceso a las mismas. Su carácter es fundamentalmente peatonal y de estancia. restringiendo el paso a vehículos de resident es. para lo cual se defin en con un canal estrecho central y dos bandas laterales no simétricas pa ra aparcamiento y paseo. utilizando para todo ello un mismo material de acabado. el adoquín de hormigón. y unas ra santes muy pocos diferenciadas. El arbolado singular y diverso. los bancos. farolas peatonales y otros elementos de mobilia ri o urbano limitan las zonas que pueden invadir los vehículos. Su conexión con el via ri o secundario se resuelve mediante pequeñas rampas que refuerzan la condición local. casi privatizada de estas ca lles que nunca funcionarán como calles de tráfico pasante. En lo que se refiere a los espacios libres del Plan. se encuentran muy vinculados al viario básico distinguiéndose tres áreas de espacio público o El eje centr al tratado como Jardín lineal en el que se concentra la actividad de relación de la zona de manzanas ce rradas. Se le asigna un papel de paseo reforzado por elementos lineales en un lateral y de estancia en toda la banda ce ntral en la que se incluyen zonas de juego. un kiosco ba r. fuentes. recorridos diversos y lugares propiamente de estancia. Dicho eje queda rematado en el su r por una plaza ajardinada cuyo diseño lo relaciona direc ta mente con el eje central del cual es final. o El Jardín situado en el norte junt o al acceso desde la N-IV y englobado en una banda de equipamientos paralela al antiguo cauce del Guadair a. En su formalización se ha perseguido una id ea de conjunto en la que establecieran distintos ámbitos con funciones diferenciadas. zo na s deporti vas. zonas de estancia ajardinadas. zo na de juegos. área de es tancia junto a un kiosco bar. etc. Unos ej es clar os ordenan el conjunto dividiéndolo en l as zonas an t es mencionadas y se pone especial cuidado en la localización y formalización de los accesos. El espacio se encuentra acotado en sus límit es norte y es te y se cr ea una topografía que enrique'ce el tratamiento del jardín o Por último. una se r ie de espacios de tamaño más reducido que se loca li za n persiguiendo objetivos diversos aunque siempre atent os a la cualificación del espacio urbano y a su morfología. Su carácter en cualquier caso es más localist a. potenciando la estruc tur ac ión de los distintos paquet es residencial es. shared streets. twelve metres w1de and of an eminently pedestrian nature The free spaces are d1v1ded 1nto three areas. namely the central axis. treated as a lineal garden w1th play and rest zones. the north garden wh1ch also 1ncludes a sports area. and a few small local gardens The Part1al Plan for the first four-year period has b.een camed out by means of expropria11on. and from a f1nanc1al/ econom1c s1andpo1nt the tendency has 31 l-;. El planeamiento parcial de Los Bermejales (perspectiva). 32 El planeamiento parcial de Los Bermejales (maqueta). La gestión La ejecución del Pl an Parcial correspondi en te al primer cuatrienio se ha previsto por el sistema de expropiación, en correspondencia con l as actuaciones rea li zadas con anterioridad. Desde el punto de vista económico-financiero se ha tendido al eq ui librio económico de la operación, según las siguientes magnitudes: Gastos Mili. ptas . - Coste de reposición del suelo: 800 - Gastos de urbanización 2 .000 - Gastos financieros: 450 TOTAL 3. 250 Ingresos Mili. ptas. - Por venta de suelo para viviendas : 2 .500 750 - Por venta de suelo terciario : TOTAL 3.250 El programa de viviendas ha s id o el siguiente Situación de ejecución del SeclOI' Norte. Junío 1991. been towards an econom1c balance: land expenses. development and fo· nanc1al costs = sale pnce of the land T h1s has been d1fferent for each type of dwelhng. O pesetas for the public type. 2.5 00 pts I sq m for the protected type and 25.00 pts /sq m for the free type The development pmcess 1s no.r1 pract1cally complete. whde 90 per ceni ol the building work os eother under construct1on or nego11a11on Viviendas Precio venta suelo Número Porcentaje Millones Porcentaje - Viviendas de promoción pública (0 ptas .fm2 t) 375 15 % o % - Viviendas de protección oficial (2 500 ptas./m2 t) 1.500 60 % 400 16 % - Vivienda libre (25 000 ptas ./ m2 t) 625 25 % 2.100 84 % Los agent es escogidos para el desarrollo del programa de viviendas han sido la Comunidad Autónoma para las viviendas de promoción pública y empresas estatales o cooperativas con carácter de promotor público para l as viviendas de protección ofici al y libres a precio tasado y subasta libre para el resto de las viviendas. con ob li gación de comenzar la construcción en el plazo de un año. En la actualid ad. la urbanización básica y parte de la secundaria ha sido concluida. El 50 por 100 de la edificabilidad residencial y terciaria está en construcción, otro 40 por 1 00 ha solicitado la licencia y el 1 O por 1 00 restante sigue de propiedad municipal. El Plan Parcial correspondiente al segundo cuatrienio está aprobado definitivamente. Programa y superficies 1 .e r cuatrienio : Sector . . . . . . . . . . . . . . 540 . 000 m2 100.0 % Espacios libres.... . . .. 57 . 687 m2 10 .7 % Viario . . . . . . . . . .. . • . 150 . 000 m2 27.8 % Equipamiento ... . . , . . . 94 .5 77 m2 17.5 % · Privado .. .. .. .. . .. .. . 237 . 736 m2 44,0 % N• total de viviendas ... . Densidad .......... .. Edificabilidad bruta . . .. . Edificabilidad neta med ia Ocupación bruta . . .. .. . 22 cuatrienio : Sector .... . .... · Espacios libres ........ ·· Viario ....... . ....... Equipamiento ....•.... Privado . .... ..... .. .. N2 t otal de viviendas ... . Densidad .. .. ....... . Edificabilidad bruta . . . . . Edificabilidad neta media Ocupación media ...... . 2. 556 univades 4 7.33 viv./Ha . 0.665 m2/m2 1.50 m2 /m 2 0.2 m2 /m 2 338 . 500 m2 100.0 % 44 . 738 m2 13.2 % 4. 625 m2 25 .0 % 67 . 290 m2 20.0 % 142 . 17 0m2 42.0 % 1. 871 univades 55 viv ./ Ha. 0.7 m2 /m 2 1.66 m2 /m 2 0.25 m2/m2 José Carlos Babiano Alvarez, Pedro Bermúdez González, Javier Grondona España y Carlos López Canto Arquitectos 33