La vivienda vacía en municipios rurales demográficamente vulnerables: estudio comparativo de dos casos andaluces

Volumen 39, nro. 112, noviembre 2024 ISSN 0718-1299 Artículos 112 Cómo citar este artículo: Recibido: 2023-10-23 Aceptado: 2024-09-25 Fernández Rodríguez, J. F., Donadei, M., López Medina, J. M., y de Manuel Jerez, E. (2024). La vivienda vacía en municipios rurales demográficamente vulnerables. Estudio comparativo de dos casos andaluces. Revista INVI, 39(112), 112-145. https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 La vivienda vacía en municipios rurales demográficamente vulnerables. Estudio comparativo de dos casos andaluces Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía (US.20-02). Juan Francisco Fernández Rodríguez Universidad de Sevilla, España, [email protected] https://orcid.org/0000-0003-3253-1191 Marta Donadei Universidad de Sevilla, España, [email protected] https://orcid.org/0000-0003-1620-1459 José María López Medina Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, España, [email protected] https://orcid.org/0000-0001-8844-8560 Esteban de Manuel Jerez Universidad de Sevilla, España, [email protected] https://orcid.org/0000-0002-6548-1699 Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 113 113 113 La vivienda vacía en municipios rurales demográficamente vulnerables. Estudio comparativo de dos casos andaluces Resumen En los municipios en situación de declive demográfico existe un alto porcentaje de vivienda vacía que paradójicamente convive con una insuficiente oferta de vivienda asequible y adecuada para los sectores de población que quieren permanecer en el territorio o establecerse ahí por motivos laborales. Para poner estas viviendas vacías en el mercado a precio asequible y en condiciones de habitabilidad adecuada, un primer paso es identificarlas y caracterizarlas. En el proyecto de investigación Reto Demográfico y Vivienda (REVIVE) se ha aplicado una metodología mixta para identificar y caracterizar la vivienda vacía de los dos municipios elegidos como caso de estudio, Montefrío y Arroyomolinos de León (Andalucía, España). A su vez, se ha analizado la demanda insatisfecha de vivienda, detectada y potencial, calificándola según parámetros como el régimen de acceso o tenencia. De esta forma, se busca determinar si el stock disponible puede servir, tras las acciones de rehabilitación o reactivación, como recurso potencial con el que facilitar la fijación de población en estos municipios. Así, se obtienen como resultados mapas de vivienda vacía en los que se caracterizan las situaciones encontradas y se crean las bases para un trabajo de campo ulterior cuya finalidad es la reactivación de estas viviendas vacías. Las conclusiones del estudio apuntan a que la demanda de vivienda de la población autóctona y de trabajadores y emprendedores puede ser resuelta satisfactoriamente mediante una buena gestión del patrimonio de vivienda vacía, combinando acciones de rehabilitación y de mediación en el alquiler de estas viviendas. A su vez, se apunta a la importancia de realizar diagnósticos que sustenten el desarrollo de estrategias eficaces, lo que en el caso de municipios de pequeño tamaño y población no resulta sencillo por la falta de información consistente con base en la cual realizar estudios de este tipo. Palabras clave: reto demográfico; geolocalización; ámbito rural; producción y gestión social del hábitat. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 114 114 114 Empty Housing in Demographically Vulnerable Rural Municipalities. A Comparative Study of Two Andalusian Cases Abstract In municipalities with a declining population, there is a high percentage of vacant housing that paradoxically coexists with an insufficient offer of affordable and adequate homes for certain residents who either want to remain in town or settle there for work reasons. To put these vacant homes on the market at an affordable price and in adequate living conditions, a first step would be to identify and characterize them. In the research project Demographic Challenge and Housing (REVIVE), a mixed methodology has been applied to identify and characterize vacant housing in the two municipalities chosen as case studies, Montefrío and Arroyomolinos de León (Andalusia, Spain). In turn, the unsatisfied demand for housing, detected and potential, has been analyzed, qualifying it according to parameters such as the access or tenure regime. In this way, the aim is to determine whether the available stock can serve as a potential resource to facilitate the fixation of population in these municipalities. As a result, maps of vacant housing have been created in which the situations detected are characterized and the foundations are set for further fieldwork, aimed at reactivating vacant housing. The conclusions of the study indicate that the demand for housing of the native population and of workers and entrepreneurs can be satisfactorily solved through good management of the vacant housing stock detected, combining rehabilitation and mediation actions in the rental of these homes. At the same time, it points at the importance of carrying out diagnoses to support the development of effective strategies, which, in the case of municipalities of smaller size and population is not easy to do due to the lack of consistent information to carry out this kind of studies. Keywords: demographic challenge; geolocation; rural areas; production and social management of habitat. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 115 Introducción En los últimos años el problema del despoblamiento rural ha emergido como tema de interés prioritario en la agenda política española. El Plan Estatal de Vivienda –2018-2021– (Real Decreto 106/2018, 2018) incluye una línea de acción dirigida a municipios con dinámicas de despoblación. En paralelo, tras haber aprobado el Gobierno de España la Agenda Urbana Española (2019) la cuestión de la insuficiente oferta de vivienda adecuada y asequible empieza a emerger como un obstáculo a resolver para fijar y atraer nueva población en los municipios rurales con dinámicas de despoblación. Así, entre los años 2018 y 2020, en el contexto de la redacción de diferentes planes de desarrollo local de la Agenda Urbana Española (2019) en municipios granadinos de población inferior a 5.000 habitantes, desde la Sociedad Cooperativa Andaluza Hábitat 4 se detecta la escasa atención que solía recibir la temática de la vivienda en estos municipios mientras aparecen problemas relacionados con este ámbito: la existencia de fenómenos de abandono y deterioro del parque de viviendas, así como la dificultad de acceso a la vivienda de la población joven o de los nuevos pobladores de estos municipios. En este contexto, surge la apremiante necesidad de abordar esa demanda insatisfecha teniendo en cuenta aspectos fundamentales como el precio, la ubicación, las condiciones habitacionales y el régimen de tenencia, fomentando la fijación de población en los municipios afectados y contribuyendo a su reactivación atrayendo a nueva población. Para lograr este objetivo es esencial desarrollar estrategias de carácter transversal, integrando la perspectiva de género, la calidad de vida, el acceso a servicios, la acción climática y las políticas de empleo. Ante esta problemática, nace el proyecto de I+D+i “REVIVE: El papel de la vivienda en las estrategias de revitalización demográfica en el medio rural andaluz”, financiado por la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía y desarrollado entre 2020 y 2022. REVIVE tiene como objetivo profundizar en el conocimiento del papel que juega el acceso a la vivienda en los procesos de declive demográfico de los ámbitos rurales, así como el que podría desempeñar en el marco de estrategias integradas de revitalización. El presente artículo se enmarca en este proyecto de investigación, con el objetivo de analizar la situación andaluza a través del acercamiento a dos municipios afectados por problemas de reto demográfico y dificultad de acceso a la vivienda. Para ello se ha analizado la demanda de vivienda existente en estos dos municipios, así como la oferta detectada en su parque de vivienda, prestando atención a la localización y caracterización de vivienda para atender las demandas insatisfechas de población que busca asentarse o permanecer en estas localidades. Este análisis busca determinar si el stock existente, tras las adecuadas acciones de rehabilitación o reactivación, puede servir como un recurso potencial con que atender a las demandas de vivienda asequible y facilitar la fijación y atracción de población a estos municipios. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 116 De esta forma se contribuye a generar conocimiento útil para desarrollar estrategias de intervención destinadas a revitalizar las áreas rurales andaluzas en situación de vulnerabilidad demográfica, bajo la innovación de políticas e iniciativas, públicas y privadas, que faciliten el acceso a la vivienda e impulsen oportunidades para reactivar las economías rurales en el marco de estrategias integradas de resiliencia y transición hacia la sostenibilidad. No obstante, ha de señalarse que, junto con estrategias relacionadas con la mejora del acceso a la vivienda, será necesario trabajar en un marco de regeneración rural (Bindi et al., 2022) que reactive la economía local basada en recursos del territorio y mejorando la conectividad y el acceso a los servicios, pese a que no es el objeto específico de esta investigación. Problemática y estado del arte En el contexto europeo España es un país poco poblado: sus áreas interiores presentan una densidad de población inferior a los 12,5 habitantes/km2, valor comparable solo con países con clima y geografía asociadas a condiciones de subsistencia de extrema dificultad (Bandrés y Azón, 2021; Margaras, 2016) (Figura 1). Esta anomalía en la distribución de su población no se justifica por factores geoclimáticos, sino por la inseguridad asociada al periodo de la Reconquista, que condicionó fuertemente la naturaleza del proceso de colonización, caracterizado por el protagonismo de las órdenes militares como agentes colonizadores que, junto a la escasez de población y una economía orientada a la ganadería, acabaron determinando una distribución espacial de la población caracterizada por una baja densidad de asentamientos (Bishko, 1975; Donadei et al., 2023; González Jiménez, 1992). Aunque durante el siglo pasado se haya experimentado un crecimiento económico y demográfico generalizados, la distribución de esta población, concentrada mayoritariamente en las regiones industriales y del litoral, ha generado una fuerte polarización y consecuentes desequilibrios territoriales (Alarios-Trigueros et al., 2014; Molinero-Hernando, 2021). Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 117 Figura 1. Zonas escasamente pobladas en 2015. Fuente: Margaras, 2016 (Spatial Foresight y University of Geneva, basado en bases de datos de Eurostat GISCO, GADM y EEA). Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 118 Ciertos territorios rurales han conseguido revertir este desequilibrio por estar en el área de influencia de grandes ciudades, costas o ejes de desarrollo (territorios rurales dinámicos, tal y como los define Molinero- Hernando, 2019). Sin embargo, casi toda la España interior (incluidas áreas de Andalucía) ha sufrido un vaciamiento profundo y continuado que ha desarticulado estos territorios convirtiéndolos en espacios rurales estancados o rurales profundos (Molinero-Hernando, 2019). En los últimos años, la preocupación por este problema ha confluido en un creciente despliegue normativo para luchar contra la despoblación en áreas rurales, en el marco de las políticas de cohesión social y territorial (Donadei et al., 2023; Esparcia-Pérez, 2021; Molinero-Hernando, 2021). Analizando este contexto normativo se puede afirmar que la disponibilidad de una oferta suficiente de vivienda adecuada y asequible es un requisito necesario para fijar y atraer nueva población a municipios en situación de declive demográfico. Al mismo tiempo, sin un proyecto de desarrollo rural capaz de fijar y atraer población esta demanda de vivienda no se activa. “Por todo ello, se requiere un abordaje integrado de vivienda y desarrollo alineado con las actuales políticas de transición ecológica justa y generación de resiliencia frente a la crisis global” (Donadei et al., 2023, p. 197). En Andalucía los municipios con menos de mil habitantes presentan un alto porcentaje de viviendas secundarias (33%) y vacías (17%), superando notablemente los promedios regionales. Estos municipios, en situación de vulnerabilidad demográfica, suelen concentrarse en áreas serranas, abarcando una extensa porción del territorio. A su vez, la vivienda antigua en estado de deterioro se concentra en las provincias interiores, que son las más afectadas por el estancamiento o la disminución de la población. Pese a que Andalucía cuenta con una amplia tradición en el desarrollo de políticas de vivienda, el diseño de iniciativas que relacionen reto demográfico y vivienda es aun escaso e incipiente. El Plan VIVE (2020-2023) (Decreto 911/2020, 2020) lo aborda centrándose sobre todo en la población joven, incluyendo además programas de vivienda protegida de autopromoción y ayudas para la adecuación de suelos con destino a viviendas protegidas, especialmente dirigidos a municipios del ámbito rural. A nivel nacional se han implementado diversas iniciativas para abordar el reto demográfico y promover el acceso a la vivienda en áreas rurales afectadas por la despoblación. Una de estas es el Plan Estatal de Vivienda (Real Decreto 106/2018, 2018), que busca evitar la despoblación facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda. En marzo de 2021 el Comisionado del Gobierno para el Reto Demográfico lanzó el plan de medidas ante el reto demográfico, el cual contempla inversiones significativas en la lucha contra la despoblación y la lucha para la garantía de cohesión social y territorial. Este plan incluye medidas específicas para la vivienda, como ayudas a la rehabilitación y mejoras tecnológicas para aumentar la autonomía de las personas mayores. Este marco estratégico, de creciente aplicación a escala municipal en España, está llamado a integrar las iniciativas de vivienda para abordar el tema del reto demográfico en ámbito rural de manera integral. Otras iniciativas públicas a nivel nacional son las Ferias PRESURA mientras que, desde la iniciativa privada, social o mixta, destacan experiencias recientes con resultados incipientes, aunque prometedores: Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 119 • G100 ( https://www.nuevaruralidad.es/ ): busca mejorar la vida en el campo desde distintos ámbitos: educación y formación, vivienda, trabajo, emprendimiento o transporte. • holapueblo ( https://holapueblo.com/ ): plataforma que ofrece un servicio de acompañamiento para generar conexiones entre pueblos con baja densidad y personas emprendedoras, facilitando la viabilidad de los proyectos emprendedores y la fijación de población rural. • Volver al pueblo ( https://volveralpueblo.coceder.org/ ): plataforma que fomenta el asentamiento de población en el medio rural creando un banco de casas, tierras y negocios. • Plan Repuebla ( https://datos.gob.es/es/aplicaciones/plan-repuebla ): propuesta para reactivar zonas rurales generando un banco de viviendas y ofreciéndolas a precio asequible. • Banco de viviendas de Sayago: iniciativa de carácter ciudadano que intenta ofrecer un servicio de asesoramiento a posibles interesados en instalarse en la comarca de Sayago. Estas y otras iniciativas que vinculan vivienda con reactivación económica, resiliencia y revitalización demográfica, han sido identificadas y estudiadas como Buenas Prácticas (Donadei et al., 2023) con el objetivo de extraer claves transferibles en los procesos llevados a cabo en los dos casos piloto en talleres participativos dedicados al diseño de propuestas para la reactivación de los municipios. El papel de la vivienda frente al reto demográfico es, en definitiva, un campo de conocimiento en proceso de construcción al que el proyecto REVIVE busca contribuir, centrándose en la hipótesis de que la reactivación de la oferta de vivienda asequible, con prioridad a la rehabilitación de vivienda vacía en mal estado, es una pre-condición para frenar la despoblación, para atraer y fijar población joven y para hacer frente al reto demográfico en el medio rural en el marco de la transición ecológica, tanto en el sector de la construcción como en el de la energía. En este contexto, la investigación presentada en este artículo se centra en mapear la vivienda vacía en dos municipios andaluces en situación de reto demográfico. El mapeo de vivienda vacía juega un papel clave en el proceso de elaboración participada de planes municipales de vivienda. Su aportación, aunque acotada, es importante en estos procesos en cuanto induce a la reflexión entre los actores implicados: propietarios, demandantes de vivienda asequible, técnicos y políticos municipales. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 120 Metodología Para alcanzar el objetivo de este estudio se define el proceso de trabajo llevado a cabo, vinculado al análisis comparado de casos de estudio, en los que aplicamos la metodología de diagnosis de la vivienda vacía mediante cruce de datos catastrales, censales y de consumo de agua (Fernández Rodríguez y de Manuel Jerez, 2018) y que se utiliza como parte sustancial de la información aportada en la elaboración participativa de planes municipales de vivienda (Fernández Rodríguez et al., 2019a, 2019b). ElEcción dE casos objEto dE Estudio vinculados al proyEcto rEvivE A partir de una investigación a escala autonómica para evaluar el riesgo de la despoblación en los municipios en situación de vulnerabilidad demográfica de Andalucía se identifican dos ámbitos territoriales concretos sobre los que aplicar herramientas metodológicas de carácter participativo. De esta forma, se seleccionaron dos municipios como casos de estudio, atendiendo cuatro criterios: 1) presentar una situación de vulnerabilidad demográfica; 2) presentar potencialidad para la revitalización en base a estrategias integrales de recuperación; 3) contar con una posición geográfica netamente rural, alejada de áreas de influencia de centralidad económica (aunque vinculada a la red de ciudades intermedias de su comarca y a sus servicios supramunicipales); y 4) contar con voluntad de ensayar políticas piloto en la temática del proyecto. Los casos de estudio seleccionados son: Arroyomolinos de León (Huelva) Localizado al nordeste de la provincia de Huelva, limitando con Badajoz, y ubicado dentro del Parque Natural de la Sierra de Aracena y los Picos de Aroche, es uno de los espacios protegidos más importantes de la región. Según el plan de ordenación del territorio de Andalucía (POTA) (2006), Arroyomolinos de León forma parte del tercer nivel del sistema de ciudades, referido a las redes de asentamientos rurales (Figura 2). Su estructura comarcal está desarticulada por la baja densidad de población, la falta de ciudades intermedias y centros rurales que puedan coordinar los asentamientos rurales de la zona y por un sistema de carreteras que prioriza la conexión con el exterior sobre la interna. La selección de este municipio, además, se justifica por la actitud proactiva de la administración local y de la población, que están impulsando procesos de transición ecológica como la creación de la comunidad energética local Arroyo Alumbra. Así, se han generado los primeros acuerdos institucionales para iniciar el proyecto y constituir una primera red de contactos con los actores sociales más activos del municipio. A su vez, en el municipio tiene su sede social AlmaNatura, una empresa social dedicada a la reactivación rural para combatir la despoblación en zonas rurales de España, apoyando a las comunidades rurales a través de Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 127 La actividad agraria del municipio, sin embargo, incentiva nichos de economía ligados a las explotaciones del olivar, el espárrago o las ganaderas intensivas, que demandan mano de obra en temporada y con ello se incentiva la entrada de trabajadores inmigrantes que pasan a radicarse en Montefrío. Caracterización de la demanda en base a la estructura de la población Para poder abordar el problema habitacional de los municipios objeto de estudio resulta necesario caracterizar a la población demandante de vivienda en base a una estructura clara, que posteriormente permita orientar las posibles estrategias y actuaciones a poner en marcha. Por ello, y con base en el trabajo de campo llevado a cabo en el transcurso del proyecto REVIVE, se han podido detectar los siguientes perfiles de demandantes de vivienda (Tabla 1). Situación de la población en relación a la vivienda A partir de la estructura de la población identificada, señalaremos cuál es la situación de la población de ambos municipios respecto a la vivienda. Es importante notar que se detectaron problemas de concordancia entre datos de catastro y del registro de la propiedad o desactualización de la información que han dificultado el desarrollo del estudio. En la Tabla 2 se recogen los principales datos vinculados al régimen de tenencia de la vivienda en ambos municipios. El régimen de tenencia mayoritario en ambos casos es la propiedad en sus distintas modalidades (un 83,95% en el caso de Arroyomolinos de León y un 74,95% en el caso de Montefrío). En ambos municipios, la población que accede a la vivienda en propiedad por compra y que aún tiene pagos pendientes (hipotecas) supone algo más del 13%, mientras que en el caso de Arroyomolinos de León, destaca que un 38,27% de la población haya accedido a la propiedad por herencia o donación. El alquiler supone una opción poco representativa en ambos municipios (apenas un 6% en Arroyomolinos de León y casi un 3,5% en Montefrío), debido en parte a la escasez de stock disponible en este régimen de tenencia y a lo complejo que resulta el acceso a una vivienda mediante un contrato legalmente registrado. Sin embargo, existe una demanda de vivienda en alquiler por parte de distintos perfiles señalados en el apartado anterior, la que no encuentra una respuesta satisfactoria. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 128 Tabla 1. Caracterización de la demanda en base a la estructura de la población. Arroyomolinos de León Montefrío Jóvenes en edad de emanciparse Primera vivienda. Acceso habitual en propiedad (mediante compra o herencia + compra). Primera vivienda. Acceso habitual en propiedad (viviendas unifamiliares en zonas de nuevo crecimiento y algún caso en cortijos en el territorio próximo al núcleo principal). Trabajadores del campo inmigrantes Mayoritariamente hombres del norte de África (Marruecos) en las campañas de la aceituna y el espárrago. Situación 1: Solos. Se alojan en pisos en condiciones de hacinamiento. Situación 2: Con su familia. Terminan fijando su residencia en el municipio. Alquilan o compran en los barrios más antiguos (necesaria rehabilitación). Profesionales vinculados a administración (funcionario y no) Vinculados a los centros educativos, sanitarios o administrativos (vivienda de alquiler temporal). La mayoría suele residir fuera del municipio y acudir a él para trabajar Alumnado en práctica Relacionado con programas formativos como el Campus Rural (vivienda de alquiler temporal). Residentes en estancias cortas procedentes de programas de colaboración con la Universidad de Granada. Nómadas digitales y/o personas emprendedoras Relacionados con los proyectos de AlmaNatura. Estancias cortas (15 días-3 meses). Potenciales nuevos pobladores. Artistas relacionados con la residencia del TarimaLab (estancias cortas). Profesionales que residen en el municipio y teletrabajan (minoría en la actualidad). Segunda residencia/visitantes Personas de ciudad, habitualmente de Sevilla. Hasta hace unos años buscaban vivienda para uso vacacional, pero desde el inicio de la pandemia también para usos pendulares con un reparto del tiempo de disfrute de la vivienda más equilibrado entre la primera y la segunda residencia. Familias nacidas en el municipio que residen fuera pero que regresan periódicamente. La mayoría mantienen las antiguas casas familiares en cortijadas o localizadas en el centro histórico del núcleo principal. Históricamente ha residido parte del año población extranjera procedente del norte de Europa, en cortijos en suelo rústico o casas antiguas en el conjunto histórico que han adquirido y rehabilitado. Las trabas administrativas para la rehabilitación y construcción en suelo rústico y en el Conjunto Histórico, junto con la pandemia, han mermado el interés de este grupo por el municipio. Fuente: elaboración propia. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 129 Tabla 2. Regímenes de tenencia de la vivienda en los casos de estudio. Régimen de tenencia Arroyomolinos de León Montefrío Nro. viviendas %Nro. viviendas % En propiedad por compra totalmente pagada 130 32.10 1100 42.39 En propiedad por compra, con pagos pendientes (hipotecas) 55 13.58 340 13.10 En propiedad por herencia o donación 155 38.27 505 19.46 En alquiler 25 6.17 90 3.47 Cedidas gratis o bajo precio, por otro hogar, la empresa 20 4.94 155 5.97 Otro régimen de tenencia 20 4.94 395 15.22 Total 405 100.00 2.595 100.00 Fuente: elaboración propia. caractErización dEl Estado actual dE la viviEnda, potEncialidadEs y carEncias (satisfactorEs > ofErta) Caracterización general del parque de vivienda municipal El núcleo urbano de Arroyomolinos de León es relativamente reciente, presentando una morfología lineal (municipio de travesía) que se desarrolla a lo largo de la A-434 (Carretera secundaria de Santa Olalla de Cala a Arroyomolinos de León). Ese carácter lineal se repite en muchas de sus calles interiores. Se detectan dos zonas separadas por el Arroyo del Abismo (Figura 5), que física y socialmente se perciben como diferentes: el pueblo y la zona de El Pozo. Los arroyos que atraviesan el municipio lo dotan de una potente red de espacios de huertas con gran potencial como elemento articulador y simbólico. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 130 Montefrío, por su parte, presenta dos modelos urbanos diferentes: por un lado, los asentamientos más antiguos que están incluidos dentro de la delimitación del conjunto histórico, cuyas edificaciones se organizan de forma descendente y escalonada según las curvas de nivel de los cerros de la Villa y El Calvario. Estos barrios, debido a su orografía, se configuran según manzanas estrechas y alargadas de pequeñas parcelas en calles paralelas a las curvas de nivel y con calles transversales de gran pendiente que dificultan la movilidad activa. Por otro lado, los crecimientos a partir de 1970, localizados en la zona este y noreste del núcleo, de orografía más llana, constan de promociones de viviendas unifamiliares adosadas y aisladas y algún edificio plurifamiliar como en la Barriada de la Paz. Basándonos en la antigüedad del parque residencial de ambos municipios debemos advertir que en el caso de Arroyomolinos de León no hay registros de antigüedad de las viviendas construidas con anterioridad a 1941, cuando se generó el registro en catastro. A partir de ese año el 19,8% de las viviendas han sido construidas entre 1941 y 1960 y el 51,9% entre 1961 y 1980 (“Atlas de la edificación residencial”, 2011), contando con solo un 21% construido a partir de 1981, lo que indica que se trata de un parque obsoleto con deficiencias. Tan solo aquellas viviendas que hayan sido objeto de rehabilitación integral, tras la entrada en vigor del “Código Técnico de la Edificación” (2006), cumplirán condiciones de habitabilidad, cosa que es difícil de cuantificar. Figura 5. Arroyomolinos de León con las huertas del Arroyo del Abismo en primer plano. Fuente: autores, abril de 2023. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 131 Figura 6. Viviendas de Montefrío. Fuente: autores, febrero de 2022. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 132 Tabla 3. Situaciones de vivienda detectadas en los casos de estudio. Arroyomolinos de León Montefrío Viviendas de propiedad municipal Cuatro viviendas unifamiliares adosadas, propiedad del ayuntamiento, previamente utilizadas como casas para los maestros. Cerradas y sin uso desde hace 20 años. Edificio de 1.202 m² construidos y tres plantas; actualmente en trámite de cesión de la Junta de Andalucía al Ayuntamiento. Cinco viviendas ubicadas en edificaciones plurifamiliares más dos viviendas en el núcleo de Lojilla (antiguas viviendas de maestros). Necesaria la rehabilitación previa a su puesta en uso. Viviendas en rehabilitación/con necesidad de rehabilitación Considerable número de viviendas en proceso de rehabilitación, la mayoría a través de autoconstrucción sin acompañamiento técnico. Alto número de viviendas que necesitan rehabilitación y adecuación a condiciones de habitabilidad. Alto número de viviendas con más de 50 años de antigüedad que requieren de rehabilitación. Suelen ser adquiridas por inmigrantes (alquiler o compra), cuyos estándares de habitabilidad son menores al igual que sus recursos. En algunos casos se rehabilitan a través de autoconstrucción sin asistencia técnica. Viviendas vacías o segunda residencia Alto número de viviendas vacías o sin un uso continuado (Segunda residencia o alquiler temporal). Viviendas destinadas a uso turístico En los últimos años, un alto número de viviendas de un barrio céntrico, al pie del Castillo, han sido rehabilitadas para uso turístico. Fuente: elaboración propia. Fotos de los autores. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 133 En el caso de Montefrío (Figura 6), a partir de los datos de catastro, se pueden establecer cinco periodos de desarrollo de los núcleos urbanos: edificios residenciales construidos con anterioridad a 1960, con más de 50 años; viviendas construidas entre 1961 y 1980, con más de 40 años y antes de la aprobación de las normas básicas de la edificación NBE-CT-79 (Real Decreto 2429/1979, 1979); viviendas construidas entre 1981 y 1997, con más de 20 años y estando en vigor las normas básicas de la edificación NBE-1980; viviendas construidas entre el año 1998 y el 2007, con más de 10 años de antigüedad y bajo el paraguas de la Ley 38/1999 (1999) de Ordenación de la Edificación (LOE); y, finalmente, viviendas construidas entre 2008 y 2018 con las exigencias de seguridad y habitabilidad marcadas por el “Código Técnico de la Edificación” (2006). De las 2.602 viviendas censadas actualmente un 82,65% se construyeron antes de 1980, es decir 1.939 viviendas tienen más de 40 años de antigüedad. De estas viviendas, más de un 45% son anteriores a 1960 y tienden a presentar problemas estructurales. Además, atendiendo a las distintas casuísticas detectadas en ambos municipios podemos señalar la siguiente clasificación (Tabla 3). Parque de vivienda deshabitado Partiremos de los datos aportados por el censo de población y vivienda 2021 (INE, 2021) que establece los siguientes porcentajes (Tabla 4). Estos datos estadísticos requieren de un estudio exhaustivo que permita detectar con mayor grado de definición el número de viviendas deshabitadas en ámbito municipal, al tiempo que permita geolocalizarlas y caracterizarlas para facilitar la definición de posibles estrategias para su puesta en uso en contexto de demanda de vivienda insatisfecha. Por ello: se realiza un mapeo específico de la vivienda vacía en ambos municipios consultando datos de inmuebles recogidos en catastro cuyo uso sea el residencial; se discretiza entre esos inmuebles aquellos que presentan familias empadronadas; se determina cuáles de esos inmuebles presentan consumo de aguas; y, finalmente, se descartan aquellos posibles inmuebles sobre los que existe duda de su ocupación, como primera o segunda residencia. Así, en el municipio de Arroyomolinos de León se detectan 277 inmuebles potencialmente vacantes, mientras que en Montefrío se localizan 266 (Tabla 5). Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 134 Tabla 4. Estructura del parque de viviendas municipal según datos estadísticos. Arroyomolinos de León Montefrío Vivienda principal 54,50% 55,00% Vivienda secundaria 27,52% 30,00% Vivienda vacía 18,20% 15,00% Fuente: elaboración propia. Tabla 5. Cuantificación del parque de vivienda vacía. Caso Inmuebles catastro Inmuebles con padrón Inmuebles con consumo de aguas Inmuebles en duda Inmuebles potencialmente vacíos Arroyomolinos de León 1814 794 1017 520 277 Montefrío 2244 --- (*) 1068 910 266 (*) Como se señala en el apartado de metodología, en Montefrío no se facilitó desde el servicio municipal correspondiente el dato de inmuebles empadronados, por lo que no pudo introducirse esa variable en el estudio realizado. Fuente: elaboración propia. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 135 Es necesario aclarar que se trata de una primera aproximación, dado que se han encontrado diferentes problemas a la hora de cruzar la información: No se han encontrado datos para discretizar los inmuebles que se usan como vivienda respecto a otros tipos de usos, pues se hizo un primer registro para eliminar los inmuebles muy evidentes (colegio, iglesia, etc.) pero pueden quedar otros de menor entidad que estén vacíos, con uso comercial u oficina. Los datos de consumo de agua, al igual que los del padrón, no venían referenciados según referencia catastral sino por dirección postal. Esto hace que el cruce con los datos del catastro sea más complejo y que puedan surgir errores de localización de algún inmueble. No obstante, representa un buen punto de partida para seguir profundizando en el trabajo, dado que además de la información cuantitativa se obtienen mapas que geolocalizan estos inmuebles dentro de ambos municipios (Figuras 7 y 8). Estos mapas fueron utilizados en los talleres participativos realizados en los dos municipios para empezar a identificar y visualizar la situación de la vivienda vacía y empezar a planificar posibles estrategias de reactivación. Otros espacios de oportunidad Además de la potencialidad de la vivienda vacía para ser puesta en uso y atender a las demandas existentes en los municipios analizados, se apunta a otros elementos singulares que pueden servir como espacio de oportunidad para la puesta en marcha de estrategias de reactivación de los municipios objeto de estudio. Son viviendas cuyo programa necesita adaptación a las necesidades contemporáneas. En general la planta alta bajo cubierta, antes destinada a almacenamiento de alimentos, ofrece oportunidades espaciales de interés (Figura 9). Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 136 Figura 7. Identificación de inmuebles vacíos y potencialmente vacíos en Arroyomolinos de León. Fuente: elaboración propia, realizado a partir de base cartográfica del catastro y DERA, utilizando datos del Padrón municipal, consumo de agua y catastro. Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 143 dEclaración dE autoría: Juan Francisco Fernández Rodríguez: Conceptualización, curación de datos, análisis formal, investigación, visualización, redacción – borrador original. Marta Donadei: Conceptualización, Curación de datos, Análisis formal, Investigación, Metodología, Administración del proyecto, Supervisión, Visualización, Redacción – borrador original. José María López Medina: Conceptualización, Curación de datos, Análisis formal, Adquisición de fondos, Investigación, Metodología, Administración del proyecto, Supervisión, Visualización, Redacción – revisión y edición. Esteban de Manuel Jerez: Conceptualización, Adquisición de fondos, Investigación, Metodología, Administración del proyecto, Supervisión, Redacción – revisión y edición. financiación Este trabajo se ha desarrollado en el marco del proyecto de investigación de I+D+i Reto demográfico y Vivienda en el medio rural andaluz (REVIVE), financiado por Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía a partir de la concesión mediante convocatoria competitiva para 2020, publicada con la Orden de 15 de octubre de 2020 (Referencia: US.20-02). Revista INVI • Vol. 39 No. 112 • pp. 112-145.• Artículos • Noviembre 2024 • ISSN 0718-8358 • https://doi.org/10.5354/0718-8358.2024.72398 144 Referencias bibliográficas Agenda Urbana Española 2019. (2019). Ministerio de Fomento Centro de Publicaciones. https://cvp.mitma.gob.es/agenda-urbana-espanola-2019 Alarios-Trigueros, M., Molinero-Hernando, F. y Morales-Prieto, E. (2014). Nuevos usos residenciales en el espacio rural de Castilla y León. BAGE, 66, 397-422. Arroyomolinos de León. (2024). SIMA - Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. https://www.juntadeandalucia.es/institutodeestadisticaycartografia/sima/ficha.htm?mun=21009 Atlas de la edificación residencial. (2011). Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. https://atlasedificacion.mitma.es/#view=map2&c=indicator Bandrés, E. y Azón, V. (2021). La despoblación de la España interior. Funcas. Bindi, L., Conti, M., y Belliggiano, A. (2022). 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Revista INVI publica contribuciones originales en español, inglés y portugués, privilegiando aquellas que proponen enfoques inter y multidisciplinares y que son resultado de investigaciones con financiamiento y patrocinio institucional. Se busca, con ello, contribuir al desarrollo del conocimiento científico sobre la vivienda, el hábitat y el territorio y aportar al debate público con publicaciones del más alto nivel académico. Director: Dr. Jorge Larenas Salas, Universidad de Chile, Chile. Editor: Dr. Pablo Navarrete Hernandez Universidad de Chile, Chile. Editores asociados: Dra. Mónica Aubán Borrell, Universidad de Chile, Chile Dr. Gabriel Felmer, Universidad de Chile, Chile Dr. Carlos Lange Valdés, Universidad de Chile, Chile Dr. Daniel Muñoz Zech, Universidad de Chile, Chile Dra. Rebeca Silva Roquefort, Universidad de Chile, Chile Editor de sección Entrevista: Dr. Luis Campos Medina, Universidad de Chile, Chile. Coordinadora editorial: Sandra Rivera Mena, Universidad de Chile, Chile. Asistente editorial: Katia Venegas Foncea, Universidad de Chile, Chile. Traductor: Jose Molina Kock, Chile. Diagramación: Ingrid Rivas, Chile. Corrección de estilo: Leonardo Reyes Verdugo, Chile. COMITÉ EDITORIAL: Dra. Julie-Anne Boudreau, Universidad Nacional Autónoma de México, México Dr. Victor Delgadillo, Universidad Autónoma de la Ciudad de México, México. Dra. María Mercedes Di Virgilio, CONICET/ IIGG, Universidad de Buenos Aires, Argentina. Dra. Irene Molina, Uppsala Universitet, Suecia. Dr. Gonzalo Lautaro Ojeda Ledesma, Universidad de Valparaíso, Chile. Dra. Suzana Pasternak, Universidade de São Paulo, Brasil. Dr. Javier Ruiz Sánchez, Universidad Politécnica de Madrid, España. Dra. Elke Schlack Fuhrmann, Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile. Dr. Carlos Alberto Torres Tovar, Universidad Nacional de Colombia, Colombia. 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