Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodología VDC (Virtual Design & Construction)
Abstract
El presente trabajo desarrolla un framework orientado a promotoras inmobiliarias para la implementación de propiedades Short Term Rentals (STRs), o alquileres de corto plazo en castellano, utilizando la metodología Virtual, Design & Constructio n (VDC). El objetivo principal del framework desarrollado es optimizar tiempos, recursos y beneficios en este tipo de proyectos, respondiendo a la necesidad de un modelo de gestión estructurado que minimice la incertidumbre y maximice el retorno de inversión. Se contextualiza el papel de los STR como una herramienta de inversión que, mediante una adecuada gestión, puede generar ingresos estables y sostenibles. Aspectos como la ubicación, la conformidad regulatoria, la sostenibilidad y la experiencia del usuario se destacan como factores clave para el éxito de estos proyectos. Por otra parte, la metodología VDC se fundamenta en el uso de herramientas tecnológicas y colaborativas para integrar y gestionar los aspectos clave de un proyecto. A través de Building Information Modeling (BIM), se generan modelos tridimensionales que facilitan el control del diseño y la ejecución. Las sesiones ICE (Integrated Concurrent Engineering) promueven la colaboración en tiempo real entre los stakeholders, permitiendo identificar y resolver problemas de forma eficiente. Además, el Project Production Management (PPM) organiza y controla el flujo de trabajo, enfocándose en reducir la variabilidad y mejorar los tiempos de entrega. La implementación de métricas como el Percentage Plan Complete (PPC) permite medir el avance frente a lo planificado, mientras que otras como Task-Ready Metric (TMR) y factores controlables ayudan a anticipar y mitigar riesgos potenciales. El uso de la metodología VDC en proyectos STR ofrece múltiples beneficios. Permite mejorar la eficiencia de los procesos constructivos, optimizar el uso de recursos y reducir los tiempos de ejecución. Además, promueve una mejor comunicación entre los equipos de trabajo y facilita la toma de decisiones basada en datos concretos. Estas ventajas se traducen en una mayor competitividad y rentabilidad, posicionando a las promotoras inmobiliarias como líderes en la implementación de soluciones sostenibles y eficientes. El presente trabajo además propone recomendaciones para la implementación de VDC en proyectos STR, incluyendo estrategias de formación y seguimiento continuo. El marco planteado contribuye a profesionalizar el sector inmobiliario y a posicionar a las promotoras como actores clave en el desarrollo de proyectos sostenibles, rentables y adaptados a las demandas del mercado actual.
Full text
MÁSTER UNIVERSITARIO DE GESTIÓN DE LA EDIFICACIÓN T RABAJO DE FIN DE MÁSTER D ESARROLLO DE UN FRAMEWORK PARA UNA PROMOTORA INMOBILIARIA ESPECIALIZADA EN STR (S HORT T ERM R ENTALS ) DE PEQUEÑA / MEDIANA ESCALA UTILIZANDO LA METODOLOGÍA VDC (V IRTUAL D ESIGN & C ONSTRUCTION ) Proyectista/as: Del Busto Valdiviezo, Ricardo Javier Director/es: Viscarri Colomer, Jesús Convocatoria: Enero-Febrero 2025
1 RESUMEN El presente trabajo desarrolla un framework orientado a promotoras inmobiliarias para la implementación de propiedades Short Term Rentals (STRs), o alquileres de corto plazo en castellano, utilizando la metodología Virtual, Design & Constructio n (VDC). El objetivo principal del framework desarrollado es optimizar tiempos, recursos y beneficios en este tipo de proyectos, respondiendo a la necesidad de un modelo de gestión estructurado que minimice la incertidumbre y maximice el retorno de inversión. Se contextualiza el papel de los STR como una herramienta de inversión que, mediante una adecuada gestión, puede generar ingresos estables y sostenibles. Aspectos como la ubicación, la conformidad regulatoria, la sostenibilidad y la experiencia del usuario se destacan como factores clave para el éxito de estos proyectos. Por otra parte, la metodología VDC se fundamenta en el uso de herramientas tecnológicas y colaborativas para integrar y gestionar los aspectos clave de un proyecto. A través de Building Information Modeling (BIM), se generan modelos tridimensionales que facilitan el control del diseño y la ejecución. Las sesiones ICE (Integrated Concurrent Engineering) promueven la colaboración en tiempo real entre los stakeholders, permitiendo identificar y resolver problemas de forma eficiente. Además, el Project Production Management (PPM) organiza y controla el flujo de trabajo, enfocándose en reducir la variabilidad y mejorar los tiempos de entrega. La implementación de métricas como el Percentage Plan Complete (PPC) permite medir el avance frente a lo planificado, mientras que otras como Task-Ready Metric (TMR) y factores controlables ayudan a anticipar y mitigar riesgos potenciales. El uso de la metodología VDC en proyectos STR ofrece múltiples beneficios. Permite mejorar la eficiencia de los procesos constructivos, optimizar el uso de recursos y reducir los tiempos de ejecución. Además, promueve una mejor comunicación entre los equipos de trabajo y facilita la toma de decisiones basada en datos concretos. Estas ventajas se traducen en una mayor competitividad y rentabilidad, posicionando a las promotoras inmobiliarias como líderes en la implementación de soluciones sostenibles y eficientes. El presente trabajo además propone recomendaciones para la implementación de VDC en proyectos STR, incluyendo estrategias de formación y seguimiento continuo. El marco planteado contribuye a profesionalizar el sector inmobiliario y a posicionar a las promotoras como actores clave en el desarrollo de proyectos sostenibles, rentables y adaptados a las demandas del mercado actual.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 2 ÍNDICE 1 Introducción ................................................................................................................... 7 2 Generalidades ................................................................................................................. 8 2.1 Tema ....................................................................................................................... 8 2.2 Justificación del tema ............................................................................................... 8 2.3 Planteamiento del problema ..................................................................................... 9 2.4 Objetivos de la investigación ................................................................................... 9 2.4.1 Objetivo general ............................................................................................... 9 2.4.2 Objetivos específicos ........................................................................................ 9 2.5 Preguntas/Hipótesis ............................................................................................... 10 2.6 Diseño de la investigación ...................................................................................... 10 2.7 Metodología de la investigación ............................................................................. 10 2.7.1 Forma de consulta de la investigación y recopilación de la información .......... 10 2.7.2 Forma de análisis de la información ................................................................ 10 2.7.3 Forma de presentación de la información ........................................................ 10 3 Marco Teórico .............................................................................................................. 11 3.1 Short Term Rentals (STR) como vehículo de inversión .......................................... 11 3.1.1 Definición de Short Term Rentals (STR) ........................................................ 11 3.1.2 STR’s como vehiculo de inversión .................................................................. 12 3.1.3 Factores de éxito ............................................................................................. 12 3.1.4 Ciclo de vida de la promoción de una STR ...................................................... 13 3.1.5 Normativas y regulaciones .............................................................................. 20 3.1.6 Sostenibilidad e impacto ................................................................................. 21 3.2 Virtual Design & Construction (VDC) ................................................................... 22 3.2.1 Definición de Virtual Design & Construction (VDC) ...................................... 22 3.2.2 Objetivos VDC ............................................................................................... 23 3.2.3 Modelos POP (Product, Organization, Process) ............................................... 24 3.2.4 Building Information Model (BIM) ................................................................. 26 3.2.5 Reuniones ICE (Integrated Concurrent Engieneering) ..................................... 26 3.2.6 Project Production Management (PPM) .......................................................... 28 3.2.7 Last Planner System (LPS) ............................................................................. 28 3.2.8 Métricas .......................................................................................................... 32 3.2.9 El rol del Project Manager en un proyecto VDC.............................................. 34 3.2.10 Herramientas para la implementación VDC .................................................... 35
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 3 3.2.11 Casos de estudio ............................................................................................. 38 3.2.12 Conclusiones parciales .................................................................................... 42 4 Marco Operativo (Desarrollo) ...................................................................................... 43 4.1 Análisis DAFO ...................................................................................................... 44 4.1.1 Análisis DAFO Short Term Rentals ................................................................ 44 4.1.2 Análisis DAFO metodología VDC .................................................................. 44 4.1.3 Análisis DAFO de implementación VDC en proyectos STR ........................... 45 4.1.4 Análisis DAFO Cruzado de implementación VDC en proyectos STR ............. 46 4.1.5 Matriz VIP de implementación VDC en proyectos STR .................................. 48 4.2 Análisis Business Model Canvas ............................................................................ 51 4.2.1 Sinérgia de análisis Business Model Canvas de STRs con metodología VDC . 52 4.3 Identificación de etapas de proyecto ....................................................................... 53 4.4 Identificación de Stakeholders y colaboradores del proyecto .................................. 55 4.5 Aplicación de VDC ................................................................................................ 58 4.5.1 Definición de proyecto STR piloto .................................................................. 58 4.5.2 Workflow de implementación de VDC ........................................................... 61 4.5.3 Definición de Objetivos .................................................................................. 61 4.5.4 Objetivos de producción ................................................................................. 63 4.5.5 Definición de métricas .................................................................................... 63 4.5.6 Definición de factores controlables ................................................................. 65 4.5.7 Mapa de interacciones .................................................................................... 66 4.6 Recomendaciones para aplicación de VDC en proyectos STR ................................ 69 4.6.1 Recomendaciones sobre Objetivos .................................................................. 69 4.6.2 Recomendaciones ICE .................................................................................... 70 4.6.3 Recomendaciones BIM ................................................................................... 70 4.6.4 Recomendaciones PPM .................................................................................. 71 4.7 Conclusiones parciales ........................................................................................... 72 5 Conclusiones ................................................................................................................ 73 6 Análisis de Sostenibilidad ............................................................................................ 75 6.1 Impacto Ambiental ................................................................................................ 75 6.1.1 Riesgos Ambientales....................................................................................... 76 6.2 Impacto Económico ............................................................................................... 76 6.3 Impacto Social ....................................................................................................... 77 6.4 Implicaciones Éticas .............................................................................................. 78 6.5 Objetivos de Desarrollo Sostenible ........................................................................ 79 7 Bibliografía .................................................................................................................. 81
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 4 INDICE DE TABLAS Tabla 1 Foda Cruzado sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) ................................................................................................................................... 47 Tabla 2 Estrategias resultantes de DAFO cruzado sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) ........................................................................................... 48 Tabla 3 Matrtiz VIP sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia,2024) ........................................................................................................................ 50 Tabla 4 Esquema VDC para promociones de STR (Elaboración Propia, 2025) ..................... 62
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 5 INDICE DE IMÁGENES Imagen 3-1 Esquema de trabajo VDC (Del Savio, 2022) ...................................................... 23 Imagen 3-2 Esquema para la estructuración de objetivos de cliente y objetivos de proyecto para proyectos VDC (Del Savio,2022) ......................................................................................... 24 Imagen 3-3 Esquema de Modelo POP donde se describe la relación entre los elementos (Del savio, 2022) ......................................................................................................................... 24 Imagen 3-4 Ejemplo de Modelo POP sobre diseño de edificio de viviendas (Del Savio, 2022) ............................................................................................................................................ 25 Imagen 3-5 Esquema de fases de LPS y sus objetivos principales (Lean Construction Institute, 2025) ................................................................................................................................... 29 Imagen 3-6 Metricas recomendadas en proyectos VDC (Belsvik, 2019) ............................... 33 Imagen 3-7 Fórmulas para cálculo de métricas PPC, TMR y TA (Belsvik, 2019) ................. 33 Imagen 3-8 Diagrama de programas utilizados por el equipo VDC de LiRo (LiRo, 2016) .... 36 Imagen 3-9 Renders de proyecto residencail Tiedemannsbyen felt A Oslo, Noruega ............ 38 Imagen 3-10 Fotos de los Laboratioros de Ingeniería Civil de la Universidad de Lima en Lima, Perú (Del Savio, 2022) ......................................................................................................... 39 Imagen 3-11 Foto aérea de Centro de Binestar Universitario de la Universidad de Lima en Lima, Perú (Eleazar Cuadros, 2022) ............................................................................................... 40 Imagen 3-12 Foto aérea de Bypass sobre Ovalo Monitor en Lima, Perú. (Gestión.pe , 2023) 41 Imagen 4-1 Análisis DAFO sobre propiedades de alquiler de corto tiempo visto desde la perspectiva de promoción inmobiliaria (Elaboración propia, 2024) ...................................... 44 Imagen 4-2 Análisis DAFO de la metodología VDC (Elaboración propia, 2024).................. 45 Imagen 4-3 Análisis DAFO de la implementación de metodología VDC en proyectos STR. (Elaboración Propia, 2025) .................................................................................................. 46 Imagen 4-4 Business Model Canvas de empresa dedicada al alquiler de propiedades de corto tiempo (Elaboración propia,2024) ........................................................................................ 51 Imagen 4-5 Análisis de implicación de metodología VDC en Business Model Canvas de empresa dedicada al alquiler de propiedades de corto tiempo (Elaboración propia, 2025) ..... 52 Imagen 4-6 Gráfico de ciclo de vida de promoción de propiedad de alquiler de corto tiempo (Elaboración Propia, 2025) .................................................................................................. 55 Imagen 4-7 Análisis de Stakeholders para proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) ......... 58 Imagen 4-8 Foto referencial de proyecto hipotético (Extraído de Airbnb, 2025) ................... 59
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 6 Imagen 4-9 Workflow de implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) ................................................................................................................................... 61 Imagen 4-10 Diagrama de relaciones de framework VDC para STRs (Elaboración propia, 2025) ................................................................................................................................... 67 Imagen 6-1 Objetivos de Desarrollo Sostenible que se cumplen en el TFM (Elaboración Propia, 2025) ................................................................................................................................... 79
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 7 1 Introducción El desarrollo de un framework para la promoción de propiedades Short Term Rentals (STRs), o alquileres de corto plazo en castellano, representa un desafío y una oportunidad dentro del sector inmobiliario actual. La combinación de una creciente demanda por alojamientos flexibles y el uso de metodologías innovadoras, como el Virtual, Design & Construction (VDC), permite optimizar los procesos de diseño y ejecución en proyectos de este tipo. El presente trabajo propone establecer una estructura que permita integrar dichas herramientas para garantizar resultados efectivos y sostenibles de acorde a lo que el promotor busque. El problema central radica en la falta de un modelo de trabajo específico que permita gestionar los proyectos STR utilizando metodologías ágiles como la metodología VDC. Los proyectos STR, que dependen del tiempo de ejecución y un correcto manejo de los costos, requieren un enfoque estructurado que garantice la precisión en la información y minimice la incertidumbre durante todas las etapas del desarrollo. El objetivo principal de esta investigación es desarrollar una estructura ejecutiva que optimice y controle de manera eficiente la promoción de proyectos STR. Este marco se fundamenta en la metodología VDC, la cual integra herramientas como Building Information Modeling (BIM), reuniones de diseño colaborativo denominadas sesiones Integrated Concurrent Engineering (ICE) y gestión de la producción del proyecto conocida como Project Production Management (PPM). Además, se busca valorar los beneficios de la metodología VDC y su aplicación en proyectos STR, identificar las sinergias entre ambas áreas y proponer recomendaciones para una implementación efectiva. La investigación se basa en un enfoque descriptivo y analítico. Se realiza una revisión exhaustiva de la literatura sobre STR y VDC, complementada con el análisis de casos de estudio y tendencias actuales. Además, se recopila información de fuentes físicas y digitales. Los datos obtenidos se analizan mediante técnicas comparativas, gráficas y esquemáticas, para garantizar una presentación clara y fundamentada de los hallazgos.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 14 10. Selección de equipos de construcción y FF&E (Furniture, furnishings and equipment) 11. Construcción e instalación de FF&E 12. Ocupación y cierre de proyecto A continuación, se describirán cada una de las etapas del proyecto según lo descrito por The American Institute of Architects en el libro The Architecture Student’s Handbook of Professional Practice del 2016. 1. Idea Primera etapa en la cual el cliente o dueño tiene una idea acerca de un nuevo edificio, renovación o expansión de un edificio. Esta idea de proyecto puede abarcar cualquier escala desde una remodelación simple a una habitación hasta la construcción de un edificio. 2. Planeamiento Estratégico Tiempo estimado de etapa: 2 a 4 meses En esta etapa se define el proyecto, mediante un plan estratégico, dentro del entorno en el que se va a desarrollar teniendo en cuenta que el entorno podrá crecer y cambiar en el futuro. Así mismo se estudian, dependiendo del proyecto, las condiciones de los elemento existentes: instalaciones mecánicas, eléctricas, sanitarias, sistemas contra incendios, acabados interiores, problemas operacionales del inmueble, estar en regla con la normativa, limitaciones de la normativa entre otros Una vez se hayan definido los problemas, el equipo de diseño podrá desarrollar posibles soluciones, costo aproximado y cronograma aproximado para la estrategia de desarrollo. 3. Análisis de factibilidad Tiempo estimado de etapa: 2 a 4 meses En esta etapa se define el alcance del proyecto. En el se establecen: descripción general del proyecto, objetivos del proyecto, tiempos realistas para el proyecto, presupuesto preliminar y se definen los servicios profesionales que se necesitarán. Con ello el cliente podrá visualizar y confirmar si el proyecto es financieramente viable. 4. Selección y organización de equipo de proyecto Tiempo estimado de etapa: 1 a 3 meses En esta etapa se forma el equipo profesional de trabajo el cual comúnmente suele estar formado por 10 o más profesionales
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 15 Usualmente el despacho de arquitectura consolida un equipo unificado y facilita la responsabilidad del proyecto para el cliente. Este equipo suele tener, dependiendo del proyecto, el siguiente equipo: o Arquitectos o Diseñadores de interior o Ingenieros civiles o Ingenieros mecánicos o Ingenieros estructurales o Ingenieros eléctricos o Ingenieros sanitarios o Construction managers o Diseñadores de iluminación o Diseñadores de paisaje o Consultores de acústica o Consultores de telecomunicaciones o Consultores de Food Service & Laundry o Especialistas de quipamiento Adicionalmente, hay es común la existencia de otros agentes usualmente contratados por el cliente que incluyen: o Topógrafo o Ingeniero geotécnico o Contadores o Consultores financieros o Analistas de mercado o Especialistas en ventas y marketing o Agencia de publicidad o Inversores de banca o Abogados o Analistas de trafico o Consultores de impacto ambiental El cliente elige a los profesionales que liderarán el equipo de trabajo (usualmente los arquitectos) y posteriormente ellos elegirán al resto del equipo de diseño.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 16 El proceso de selección, a realizar por el cliente o encargado del proyecto, sugerido es el siguiente: 1. Investigación de equipos de arquitectura/ingenierías con experiencia relevante al proyecto. Se genera una “lista larga” de posibles candidatos. 2. Se envía una invitación a los candidatos para que compartan cartas de interés en el proyecto, referencias e información de proyectos similares en los que hayan trabajado. En la invitación se mencionan la descripción general del proyecto, los objetivos, el programa y los presupuestos y tiempos aproximados. 3. Se revisan las aplicaciones recibidas y se genera una “lista corta” compuesta por entre 4 y 6 candidatos a los cuales se les pide hacer una presentación formal. 4. Se solicita a los candidatos de la “lista corta” enviar información resumida sobre lo siguiente: Entendimiento de la empresa sobre el proyecto. Propuesta de trabajo. Propuesta de cronograma. Indicación de personal clave y consultores que involucrarán indicando experiencia relevante. Propuesta económica. 5. Programación y pre diseño Tiempo estimado de etapa: 1 a 4 meses En esta etapa el equipo de diseño ya conformado se encarga de desarrollar un concepto inicial y un programa arquitectónico basándose en la información de mercado, los objetivos del cliente/dueño, normativas estatales y locales, entre otros. Se especificarán además del concepto: o Cantidad de cada tipo de ambientes. o Dimensiones de requeridas de cada espacio. o Relación entre ambientes. o Servicios requeridos (y el espacio físico que necesitaran): mecánicas, eléctricas, sanitarias, entre otros. o Requerimientos a detalle de equipamientos. Otras tareas adicionales que desarrolla el equipo de diseño durante la confección del programa incluyen:
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 17 o Análisis detallado de las condiciones existentes del área del proyecto. o Desarrollo de planos de existencias: estructurales, arquitectónicas, etc. o Análisis de normativas. o Análisis de referentes. o Análisis de objetivos de sostenibilidad del proyecto Una vez desarrollado el programa arquitectónico y estudios adicionales, estos se unen y modifican la descripción general del proyecto, los objetivos del proyecto y actualizan el cronograma y presupuesto aproximado del proyecto. Con esto resuelto se inician dos actividades claves en paralelo: o Aprovación del uso del terreno. o Busqueda de financiamiento del proyecto. 6. Diseño esquemático (desarrollo ante proyecto) Tiempo estimado de etapa: 2 a 5 meses Objetivos o Principal: Conseguir un concepto y forma entendible y aceptable por el cliente. o Secundarios: acalarar el programa del proyecto, explorar las alternativas de diseño más adecuadas y suministrar una base sobre la cual se pueda analizar el costo del proyecto. Producción o Plano de ubicaión o Plantas arquitectónicas incluyendo plantas de techos. o Elevaciones exteriores e interiores o Dos o más secciones que permitan entender el proycto. o Especificación general de los sistemas y materiales a utilizar. o Resumen de cuadros de áreas o Estimado preliminar de coste de construcción. o Materiales ilustrativos adicionales: renders, modelos 3D y dibujos que ayuden a entender el proyecto. Otros servicios o Estudios energéticos o Estucios de costo de ciclo de vida o Estudios económicos
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 18 o Etc Para finalizar esta etapa, se busca tener la aprobación de los diseños por parte del cliente. Para confirmar esta aprobación se deberá tener una firma con fecha y de esta manera poder pasar a la etapa de desarrollo a detalle del proyecto 7. Financiamiento y aprobaciones de municipalidad Tiempo estimado de etapa: 90 días hasta 24 meses El objetivo de esta etapa es obtener el financiamiento para el proyecto y la aprobación del proyecto con las autoridades competentes. Se inicia desde la etapa de prediseño y es importante hacer énfasis en ella y tener una gestión adecuada dado que en esta etapa se suelen parar los proyectos. 8. Desarrollo de proyecto (desarrollo proyecto) Tiempo estimado de etapa: 2 a 4 meses El objetivo de esta etapa es definir y describir a detalle los aspectos del proyecto para que se pueda desarrollar la documentación para la construcción. Durante esta fase se resuelven todos los detalles no resueltos de la etapa de diseño esquemático. Es importante resaltar que esta fase permite reducir la posibilidad de modificaciones mayores posteriores durante la ejecución del proyecto y podrá reducir la cantidad de errores posteriores. Se desarrollarán a mayor profundidad todos los elementos producidos en la etapa de diseño esquemático además de trabajar detalles específicos como detalles de muros, detalles de piso, detalles de equipamiento, detalles de mobiliario, etc. Adicionalmente, se definen a detalle las ingenierías específicas involucradas en el proyecto: mecánicas, eléctricas, sanitarias y sistemas de anti incendios. Así como en la etapa de diseño esquemático, se requerirá la aprobación formal por el cliente para dar cierra a esta etapa. 9. Desarrollo de documentación para construcción Tiempo estimado de etapa: 3 a 8 meses En esta etapa se desarrollan archivos y documentos específicos para la ejecución del proyecto en campo. Entre ellos se incluyen 4 tipos de documentos: o Dibujos específicos que den información gráfica de como se debe desarrollar la tarea constructiva.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 19 o Especificaciones que determinen la calidad y los estándares a los que se deben de llegar. o Contratos, requerimientos de seguros, condiciones generales que indiquen roles, derechos y responsabilidades de todos los involucrados. o Requerimientos para ofertar los procesos de construcción. 10. Selección de equipos de construcción y FF&E (Furniture, furnishings and equipment) Tiempo estimado de etapa: 2 a 4 meses En esta etapa se eligen a los equipos de construcción y FF&E que se encargarán de la ejecución del proyecto. Usualmente, el arquitecto encargado se involucra activamente en la elección de estos equipos. Existen diversas maneras y acercamientos para la elección de estos equipos, vamos a centrarnos en los dos más relevantes al presente documento de investigación: o Equipo IPD (Integrated Project Delivery, con bases en Lean): en esta manera de armar equipo, el cliente forma una sociedad entre el constructor y el equipo de diseño para así tener una gestión más simple y sin menos trabas. El éxito de este acercamiento está en la elección cuidadosa de las partes del equipo. o Contratación de un Construction Manager: en esta manera de armar equipo, el construction manager funge o bien como consultor para el equipo de diseño o bien como contratista general. 11. Construcción e instalación de FF&E Tiempo estimado de etapa: 1 a 3 años (dependiendo del proyecto puede ser incluso menos) En esta etapa se ejecuta la construcción teniendo en cuenta todo lo desarrollado en etapas anteriores. Durante esta etapa, los arquitectos y el equipo de diseño proveen de controles de calidad y ayudan en la gestión a los equipos de construcción y FF&E. Suelen apoyar a la gestión administrando contratos, revisando ordenes de pago, cambiando ordenes de pago, resolviendo quejas y dudas relacionadas al diseño y contratos y resolviendo dudas en campo de manera presencial. 12. Ocupación y cierre de proyecto Tiempo estimado de etapa: 1 a 6 meses
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 20 Etapa final del proyecto. Se considera un tiempo (dependiendo del tipo y alcance del proyecto) desde la finalización de la obra para pasar inspecciones finales de calidad e inspecciones de la municipalidad, aprender a utilizar las instalaciones, revisar que todo esté operativo y preparar para la puesta en actividad de la propiedad. Se identifican dos tipos de tareas a desarrollar por los arquitectos y el equipo de diseño: o Hacer seguimiento a finalización/corrección de trabajos incompletos y trabajos mal acabados de construcción, mobiliario y equipamiento. o Organizar y transferir información necesaria para la ocupación y mantenimiento de la propiedad. Todos los proyectos pasan por varias o todas las etapas descritas. Los tiempos varían dependiendo de la escala del proyecto y su complejidad, pero siempre se enfrentan a distintas complicaciones del mismo proceso, incluso los proyectos más exitosos. La diferencia entre un proyecto exitoso y uno plagado de problemas no siempre suele ser por una falta de capital financiero del cliente o por las dificultades de la ubicación, pero más bien por la calidad de la planificación y la eficacia de la gestión de un equipo y proceso complejo de proyecto. (The American Institute of Architects, 2016) 3.1.5 Normativas y regulaciones Las propiedades de renta y en especial las propiedades de renta a corto plazo están siendo reguladas en los últimos años con mayor intensidad por las autoridades públicas para cotrolar los posibles efectos adversos y/o compensar efectos problemáticos percibidos por la sociedad. (Economic Commission for Europe, 2022) No se puede describir una serie de problemáticas o normativas específicas para todos los casos ya que cada localidad tiene una problemática particular a su entorno. Pero de manera general la Comisión Económica Europea identificó en 2022 los siguientes tipos de regulación: Control de movimiento poblacional (a través de requisitos de registro) Evitar efectos adversos en la sociedad (estableciento límites en la cantidad de días de renta) Asegurando competición con sectores convencionales de turismo (mediante normas y reglas administrativas) Regulaciones fiscales
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 21 Algunos ejemplos de normativas ejercidas por gobiernos locales en las ciudades de Hong Knog, Londres, New York, París y Sydney recogidos por la Comisión Econpomica Europea en 2022 son las siguientes: La obligación de tener una licencia para rentar cuando el tiempo de renta es menor a 28 días, adicionalmente la contratación de un seguro de hogar para cubrir distintos eventos. Escrituras notariadas y restricciones de propiedad. Ej: el dueño de una propiedad viviendo permanente en ella no está autorizado a rentar por corto tiempo la vivienda o ambientes de ella. Estatutos para copropietarios y/o condominios. Estatutos de regulaciones en constate desarrollo. Usualmente las ciudades aplican una combinación de objetivos cuando definen una regulación. No obstante, es difícil la aplicación de algunas de estas regulaciones debido a la falta de evidencia empírica acerca del impacto de los alquileres de corto tiempo y el potencial efecto adverso de las políticas especialmente duras y restrictivas. (Barron, Kung, & Proserpio, 2021) Según Nieuwland y Van Melik (2020) la realidad en la mayoría de las ciudades es que si bien las regulaciones existen, la ejecución de las mismas es problemáticas y las problemáticas de los alquileres de corto plazo siguen existiendo. 3.1.6 Sostenibilidad e impacto La sostenibilidad en las propiedades de alquiler a corto plazo (Short-Term Rentals, STRs) es un tema cada vez más relevante tanto para propietarios como para huéspedes, ya que la demanda de alojamientos eco-amigables sigue en aumento. Implementar prácticas sostenibles puede hacer que un STR no solo sea atractivo para los huéspedes conscientes del medio ambiente, sino que también ayude a reducir costos operativos y mejorar la rentabilidad. Entre las principales prácticas sostenibles para STRs se destacan: Eficiencia energética: Uso de electrodomésticos con certificación ENERGY STAR, la instalación de termostatos inteligentes, y el cambio a iluminación LED para reducir el consumo de energía. Estos elementos no solo contribuyen a un menor impacto ambiental, sino que también generan ahorros significativos en costos de electricidad. Conservación de agua: Instalación de accesorios de bajo flujo en grifos y duchas, y la promoción de un uso responsable del agua entre los huéspedes mediante mensajes y recordatorios. Estas acciones pueden reducir el consumo de agua y los gastos asociados.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 22 Reducción de residuos: La eliminación de plásticos de un solo uso, el establecimiento de programas de reciclaje, y el uso de productos de limpieza biodegradables y no tóxicos mejoran la huella ecológica de la propiedad. Además, se pueden implementar estaciones de compostaje para los desechos orgánicos. Uso de energías renovables: Propiedades que instalan paneles solares o que optan por proveedores de energía verde pueden reducir considerablemente su dependencia de fuentes de energía fósiles y mejorar su perfil sostenible. Educación de los huéspedes: Proveer a los visitantes con información sobre prácticas sostenibles y sobre la importancia de estas, al igual que sugerir opciones de transporte alternativo o atracciones eco-amigables en la región, fomenta una experiencia de turismo responsable y más consciente del impacto ambiental. 3.2 Virtual Design & Construction (VDC) 3.2.1 Definición de Virtual Design & Construction (VDC) La estructura de trabajo Virtual Design & Construction (VDC) fue acuñada por primera vez en 2001 en el “Center for Integrated Facility Engineerng” (CIFE) de la Universidad de Stanford. El VDC involucra el empleo de habilidades multidiciplinarias que facilitan el cumplimiento y éxito de los proyectos. La estructura de trabajo Virtual Design & Construction se define como el uso multidisciplinario de modelos de diseño y construcción incluyendo a “El Producto”, los procesos de trabajo y la organización del equipo de trabajo diseño-construcción-operación en bien de los objetivos del negocio. (Johnsen, Tadayon, & Memić, 2024) La estructura busca optimizar proyectos integrando herramientas para la eficiencia del tiempo derivadas del Project Management, modelos BIM y metodología ICE (Integrated Concurrent Engineering). Con ello se busca que los Project manager sean más eficientes y eficaces a la hora de la toma de decisiones. Al utilizar estas herramientas, se facilita la identificación y mitigación de potenciales problemas en el proyecto y dentro del equipo de trabajo teniendo presente cuales serían los riesgos potenciales e incluso haciendo pruebas en un entorno virtual antes de probarse en campo. Otro ángulo importante a resaltar sobre la estructura de trabajo es la utilización de modelos basados en Producto (el edificio), Organización (actores involucrados en la definición, diseño, producción y operación del producto o edifico) y Procesos también conocidos como “POP models”. (Johnsen, Tadayon, & Memić, 2024)
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 23 Imagen 3-1 Esquema de trabajo VDC (Del Savio, 2022) Si bien la estructura de trabajo VDC se basa en herramientas tecnológicas, el éxito de su implementación se basa en la aplicación social del mismo entre los actores del proyecto. La iplmentación de VDC sigue un ciclo de “plan-do-check-act” basadas en metodología LEAN. El trabajo con VDC permite el uso e intervención de múltiples stakeholders. Una apropiada selección de stakeholders incluiría: arquitectos, ingenieros, contratistas varios, dueño del proyecto y/o representates, usuarios, proveedores, representativos de la comunidad y miembros del estado y/o municipalidades. (Kunz & Fischer, 2012) 3.2.2 Objetivos VDC Teniendo en cuenta el esquema inicial de jerarquía del esquema de trabajo VDC, los objetivos de cliente y proyecto son una parte clave del proyecto. A partir de esto es que se generan y se disponen las herramientas del sistema. Los objetivos pueden ser diversos y principalmente se definen como: objetivos de control, objetivos de producción y objetivos de proyecto. (Del Savio, Vidal Quincot, Bazán Montalto, Rischmoller Delgado, & Fischer, 2022) A continuación, se presenta un esquema de formulación de objetivos para el esquema de trabajo VDC. Se separa en dos partes: la etapa conceptual y la etapa técnica. La etapa conceptual representa las necesidades del cliente y la etapa conceptual representa el como el proyecto cumplirá con las necesidades del cliente. Sobre las partes del esquema se define lo siguiente: Verb: acción del objetivo What: que es lo que se hará en referencia al objetivo
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 30 Reunir todos los factores principales para comprobar sus interdependencias y acordar la secuencia óptima de actividades. Preparar estrategias de planificación y ejecución Verificar la viabilidad de los recursos disponibles para completar el plan dentro del tiempo estipulado. Identificar hitos relevantes para los clientes y propietarios. 2. Planeamiento de fases Programación y determinación por fases del proyecto basada en plan maestro. El planeamiento de fases deberá: Depender de los hitos del cronograma maestro como base para determinar la apariencia del cronograma. Programar cada fase trabajando hacia atrás a partir de los hitos y señalar las condiciones y requisitos previos necesarios para avanzar de una actividad a la siguiente. Establecer la colaboración necesaria para permitir la realización simultánea de múltiples actividades. Determinar las duraciones de cada actividad al final del proceso para identificar posibles márgenes entre la fecha de inicio calculada según el cronograma maestro y la fecha de inicio real. Utilizar cualquier holgura identificada tras la preparación del cronograma completo de la fase para retrasar el inicio invirtiendo más tiempo en trabajos previos o asignarla a tareas potencialmente variables que involucren mayor incertidumbre. 3. Look-ahead planning Parte más importante del sistema LPS, en donde se prevén futuras incidencias que afecten el desarrollo del proyecto El Look-ahead planning deberá: Asignar un período de 4 a 6 semanas para preparar el cronograma Look-ahead, con el objetivo de proporcionar alertas tempranas sobre las actividades programadas para completarse o iniciarse durante ese período.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 31 Identificar y eliminar las limitaciones necesarias antes de iniciar cada actividad, tales como diseño de contrato, adquisición de materiales, requisitos de mano de obra o requisitos previos de trabajo. Eliminar las limitaciones identificadas para preparar las tareas, permitiendo su inclusión en los trabajos pendientes viables. Proporcionar detalles operativos necesarios para los compromisos, garantizando un enfoque sistemático y eficaz. 4. Programación semanal (Weekly work plan WWP) Parte de planificación a corto plazo del LPS donde se asignan las tareas de la semana. La programación semanal deberá: Establecer un cronograma de nivel operativo y un plan de gestión colaborativo basado en compromisos con una duración de una semana. Incorporar todas las tareas y actividades que deben iniciarse en esa semana específica para mantener las fechas de finalización establecidas en el plan anticipado. Garantizar que únicamente se incluyan en la programación semanal asignaciones de calidad listas para ejecutar, actividades en las que se hayan eliminado todas las limitaciones, se disponga de recursos adecuados y se hayan completado los trabajos previos necesarios. Utilizar las reuniones semanales para fomentar la comunicación, evaluar el progreso del plan anterior, planificar la semana siguiente y analizar la interdependencia entre tareas. Establecer una comunicación bidireccional entre la alta dirección encargados de la planificación para asegurar el progreso eficiente del proyecto. 5. Percentage plan complete (PPC) Es la etapa de aprendizaje de LPS donde se emplea la métrica Percentage plan complete (PPC) expresada en porcentaje. En ella se compara las tareas completadas contra las tareas planificadas para una semana determinada. Además de entender el porcentaje de avance de las tareas, esta métrica permite dar el primer paso hacia el desarrollo y mejora del planeamiento ya que permite identificar las razones para la no finalización de las tareas y poder llegar a las razones base (root causes) detrás de ello. Esta
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 32 métrica es la base para el desarrollo continuo y la reducción de problemas a largo plazo. (Shingate & Hedaoo, 2017) Barreras de Implementación de LPS Las barreras de implementación más comunes observados por Shingate (2017) son las siguientes: Resistencia al cambio Implementación parcial de LPS Presentación incorrecta de la métrica PPC Falta de capacitación para a la implementación de LPS Falta de apoyo de la Alta Dirección Uso inapropiado de información generada durante la implementación Visión a corto plazo y poco trabajo colaborativo 3.2.8 Métricas Otro de los pilares de la metodología VDC son las métricas con las cuales se mide activamente el desempeño del proyecto y sus procesos. Las métricas en proyectos VDC no solo deben usarse para medir los resultados, sino también para medir el desarrollo durante toda la duración del proyecto para mejorar continuamente los procesos del proyecto. Las métricas de los proyectos VDC deben ser indicadores activos o “leading”. (Andersson, Farrell, Moshkovich, & Cranbourne, 2016) Las métricas siempre deben corresponder con las metas y objetivos de los proyectos. (Andersson, Farrell, Moshkovich, & Cranbourne, 2016) En la imagen a continuación, se muestran las métricas que Belsvik, M.R et al (2019) identificaron que deberían utilizarse para la mayoría de proyectos VDC que estén interesados en la mejora continua de sus proyectos. La lista se divide en dos columnas: “Basic métricas for all VDC projects” (columna izquierda) enlista las métricas básicas recomendadas para todos los proyectos VDC mientras que “Suggestions for supplementary metrics” (columna derecha) enlista métricas adicionales que pueden ser requeridas dependiendo del proyecto. Adicionalmente, en la posterior imagen se muestra las fórmulas que se utilizan para calcular las métricas más relevantes.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 33 Imagen 3-6 Metricas recomendadas en proyectos VDC (Belsvik, 2019) Descripción de métricas PPC: expresado en porcentaje, esta métrica mide porcentualmente el avance del proyecto frente a lo planificado. Esta métrica debe ser revisada en cada reunión ICE y para cada entregable planificado en cada nivel de maduración del proyecto. TA: expresado en porcentaje, esta métrica mide porcentualmente la cantidad de tareas que se han realizado anticipadamente durante la semana en relación a tareas de la siguiente semana. TMR: expresado en porcentaje, esta métrica mide porcentualmente la cantidad de tareas que están listas realizarse en relación de cantidad de tareas de la siguiente semana. Imagen 3-7 Fórmulas para cálculo de métricas PPC, TMR y TA (Belsvik, 2019) Number of clashes in BIM: expresado en cantidad de “clashes”, esta métrica mide la importancia de diseñar en el orden correcto y realizar los controles adecuados antes de cada nivel de maduración del proyecto.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 34 Evaluation of meetings: expresado en escala de 1 al 4, es una métrica que mediante la utilización de cuestionarios anónimos busca saber la relevancia y la eficacia percibida de las reuniones ICE. Root causes: expresado en cantidad de causas, es una métrica que mide los tipos de causa de los errores y la cantida de incidencia de los mismos. Causas de los errores se pueden deber a falta de prerrequisitos o capacidad de trabajo. Decisión latency and stickiness: expresado en horas y en cantidad de cambios, es una métrica que mide dos cosas en paralelo: cantidad de horas que demora entre el requerimiento hasta que el stakeholder o cliente toma una decisión y la cantidad de cambios de la misma decisión. 3.2.9 El rol del Project Manager en un proyecto VDC Los Project managers que lideren proyectos que utilicen metodología VDC se enfrentan a diversos retos derivados de la conjunción de tecnologías y técnicas modernas de gestión de proyectos. Según las entrevistas realizadas por Johnsen, Tadayon y Memić (2024) los Project managers de proyectos VDC enfrentarán los siguientes desafíos: Presencia de VDC en los contratos: los contratos de construcción deben especificar explícitamente la necesidad o la oferta de la metodología VDC en el proyecto para que la implementación del mismo sea fructífera y así sea comunicado a debidamente a todas las partes de proyecto. Poco entendimiento entre equipo y stakeholders: durante el inicio del proyecto el poco entendimiento entre las partes puede llevar a problemas para la implementación de la metodología. Los Project Managers deben cerciorarse que todos estén en la misma página. Falta de apoyo al liderazgo: para lograr la transición de procesos tradicionales a la metodología VDC, se necesita apoyar y potenciar al liderazgo del equipo. Integración con procesos tradicionales: las diferentes partes del proyecto pueden no tener las mismas habilidades técnicas requeridas para el trabajo conjunto, estando acostumbrados a procesos tradicionales. Los Project Managers deben cerciorarse que todos estén en la misma página.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 35 Análisis y data management: la gran cantidad de datos generada por la tecnología VDC requerirá al Project Manager poder analizar este gran volumen y poder interpretarlo para tomar decisiones informadas. Se deberá poder discernir entre lo que importa y tomar ventaja de ello. Habilidades técnicas: los Project Manager deberán tener un vasto entendimiento de la tecnología y los programas VDC para poder gestionarlos y sacarle provecho a ello durante el proyecto. Además, mientras haya más avances tecnológicos, el Project Manager se deberá formar continuamente y estar dispuesto y abierto al cambio. Gestión del cambio: al cambiar de un enfoque de procesos tradicionales, el Project Manager deberá asegurarse que todas las partes estén en la misma página. Para ello, los Project managers deberán requerir de los siguientes enfoques y habilidades, sugeridas por las entrevistas realizadas por Johnsen, Tadayon y Memić (2024): Enfoque en la colaboración: los Project Manager deberán enfocarse en la coordinación y comunicación efectiva con equipo remotos, contratistas y stakeholders. Es crucial que todos los miembros del equipo tengan acceso a la misma información en tiempo real para poder lograr implementar VDC en el proyecto. Data Management: los Project manager deben ser capaces de manejar y analizar grandes cargas de datos generados por las herramientas VDC para tomar decisiones informadas. Habilidades técnicas: los Project Manager deberán tener un vasto entendimiento de la tecnología y los programas VDC para poder gestionarlos y sacarle provecho a ello durante el proyecto. Además, mientras haya más avances tecnológicos, el Project Manager se deberá formar continuamente y estar dispuesto y abierto al cambio. Adaptabilidad: los Project Manager deben ser capaces de adaptarse a las nuevas herramientas, procesos y avances tecnológicos de la metodología VDC. Siempre deben buscar estar a la vanguardia de los avances tecnológicos dado que la metodología VDC se encuentra en constante desarrollo y evolución. 3.2.10 Herramientas para la implementación VDC Los softwares utilizados en proyectos VDC se puede dividir en 3 tipos: modelado, análisis y colaboración y software de información. Algunos programas realizan funciones de más de una categoría. (Andersson, Farrell, Moshkovich, & Cranbourne, 2016)
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 36 En la siguiente imagen, se observan los programas utilizados por el equipo VDC de LiRo (explicar quien son liro), en donde se diferencian los tipos de programas por la forma en la cual están circunscritas. Como se observa todos los elementos del proyecto VDC se apoyan en el programa de modelado 3D Revit. Imagen 3-8 Diagrama de programas utilizados por el equipo VDC de LiRo (LiRo, 2016) Software de Modelado Los programas de modelado son utilizados para modelar y construir entornos geométricos con data asociada al modelo. Ejemplos de estos programas de modelado son: Autodesk Revit
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 37 Vectorworks Tekla BIm ArchiCAD Catia Microstation BIM Software de Análisis y Colaboración Los programas de Análisis y Colaboración son herramientas que, en base a los modelos realizados por los programas de Modelado, realizan cálculos de cantidades, marcado de proyectos, programación, resolución de conflictos, verificación de códigos, análisis de flujo, análisis de energía o visualización, entre otros. Ejemplos de estos programas de Análisis y Colaboración son: Rhino Grasshopper Autodesk Naviswork Autodesk 360 Synchro 3Ds Max Innovaya Veo Adicionalmente, algunos programas de modelado, como Autodesk Revit, tienen herramientas de Análisis incorporadas Software de Información Los programas de Información son herramientas que vinculan la información del modelo a plataformas que registran, organizan y hacen seguimiento de la documentación, comunicación y procesos. Ejemplos de estos programas son: Newforma Autodesk 360 Glue Field
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 38 3.2.11 Casos de estudio A continuación, se presentan casos de estudio de proyectos que han involucrado la metodología VDC. Estos casos de estudio se extraen de ….. y está estructurado de manera tal que se resalte la utilización de cada uno de los elementos de la metodología y el resultado de la implementación de la misma. Proyecto Residencial - Tiedemannsbyen felt A – Noruega Imagen 3-9 Renders de proyecto residencail Tiedemannsbyen felt A Oslo, Noruega Ubicación : Oslo, Noruega Presupuesto: 54 millones de USD Descripción: construcción de un complejo de viviendas conformado por 251 departamentos distribuido en 5 bloques Utilización de VDC: o BIM: las partes involucradas (actores y diseñadores) que actualizaron el BIM evaluaron las interferencias y extrajeron la información directamente del modelo (trabajo colaborativo). Esto se tradujo en un modelo BIM de mayor calidad y en un mejor control/manejo de la información. o ICE: se implementó el ICE reuniendo a los actores involucrados en un mismo espacio físico para llevar a cabo la agenda de trabajo.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 39 o PPM: si bien esta metodología aun no existía como tal, se tuvieron sesiones de pull-planning y Last Planner. Además se siguieron métricas como el Percent Plan Complete (PPC) Resultados: reducción del tiempo de diseño en 6 meses e integración completa del equipo de trabajo. Laboratorios de Ingeniería civil – Universidad de Lima – Perú Imagen 3-10 Fotos de los Laboratioros de Ingeniería Civil de la Universidad de Lima en Lima, Perú (Del Savio, 2022) Ubicación: Lima, Perú Presupuesto: 20 millones de USD Año: 2017-2021 Descripción: diseño y construcción de los laboratorios de la facultad de Ingeniería civil de la Universidad de Lima. Este equipamiento ocupa 1.440 m2 y contienen 9 laboratorios y se ejecutaron en 2 etapas: 3 laboratorios en la primera etapa y los 6 restantes en la segunda etapa Utilización de VDC: La implementación VDC ayudó a superar el reto de trabajar en un ambiente de espacio limitado, pudiendo elaborar un plan para su instalación y operación. o BIM: se desarrolló y gestionó un modelo BIM que integraba las especialidades del proyecto requeridas y el equipamiento detallado del laboratorio, elementos cruciales para el desarrollo conceptual del laboratorio.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 46 Imagen 4-3 Análisis DAFO de la implementación de metodología VDC en proyectos STR. (Elaboración Propia, 2025) 4.1.4 Análisis DAFO Cruzado de implementación VDC en proyectos STR El DAFO cruzado es una metodología de análisis que permite relacionar los elementos internos (Debilidades y Fortalezas) con los externos (Amenazas y Oportunidades) de una organización, proyecto o iniciativa. Este análisis se realiza mediante la construcción de una matriz en la que se cruzan estos factores para identificar estrategias clave que potencien el éxito y minimicen los riesgos. Se busca generar combinaciones que optimicen los recursos disponibles y enfrenten los desafíos del entorno. Entre estas combinaciones, destacan cuatro tipos: estrategias ofensivas (fortalezas + oportunidades), estrategias defensivas (fortalezas + amenazas), estrategias de reorientación (debilidades + oportunidades) y estrategias de supervivencia (debilidades + amenazas).
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 47 Tabla 1 Foda Cruzado sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) Oportunidades Amenazas O1. Inteligencia Artificial y Machine Learning puede potenciar no solo la implementación del proyecto con VDC sino también su comercialización online. A1. Riesgos de ciberseguridad al trabajar mayoritariamente en nubes y entornos digitales. O2. Creciente turismo global alineado con tendencias pro ambientales que pueden ser atendidas con metodologías LEAN de VDC. A2. Falta de adopción global que puede traducirse en limitaciones de implementación. A3. Impactos económicos globales. F1-O1. Utilización de IA para potenciar la optimización de tiempos de diseño y la comercialización online del STR acelerando el retorno de la invesión. F1-A2. Reducción en tiempos de diseño y construcción hacen atractivo a terceros la metodología VDC y de esta manera se incentiva su adopción. F1-A3. Planificación eficiente durante diseño e implementación para acelerar el retorno de la inversión y así asegurar la salud del proyecto en tiempos de crisis económicas. F2-O1. Utilización de IA para facilitar el manejo de los costos operativos y de mantimiento favoreciendo el retorno de la inversión. F2-A2. Optimización de costos operativos y de mantenimiento hacen atractivo a terceros la metodología VDC y de esta manera se incentiva su adopción. F2-A3. Optimización de costos operativos y de mantenimiento para asegurar la salud del proyecto en tiempos de crisis económicas. F3-O1. Utilización de IA para facilitar la adaptación a cambios exógenos como el cambio de normativas locales. F3-A1. Incorporación de protocolos de segurdad en archivos por equipos versátiles y adaptables para tener siempre disponible la información sin la necesidad de estar continuamente en la nube. F3-O2. Incorporación de metodologías y elementos pro ambientales por equipos versátiles y adaptables dentro del esquema VDC. F3-A2. Simplificación y distribución de informiación a terceros por equipos versátiles y adaptables para facilitar entendimiento aún así cuando no comprendan o hallan adaptado completamente la metodología VDC. F3-A3. Reducción de recursos por equipos versátiles y adaptables en tiempos de crisis económicas. F4-O1. Utilización de IA para sistematizar diseños en base a experiencias previas de la empresa. F4-A3. Estandarización de proyectos permite reducir costos en distintas áreas lo cual asegura la salud de los proyectos en tiempos de crisis económicas. F4-O2. Incorporación de metodologías y elementos pro ambientales en estandarización de proyectos. D1. Coste añadido inicial en software y hardware D1-O1. Reducción de cantidad de herramientas tecnológicas por sustitución con herramientas de AI que realicen más de una tarea. D2-A1. Implementación de herramientas físicas en las etapas donde sea posible. Por ejemplo, en la etapa de planeamiento utilizando cronogramas impresos durante las sesiones ICE. D2-A2. Capacitación de terceros en herramientas tecnológicas específicas pertinentes a sus actuaciones. D3-O1. Creación de material de soporte asistido por inteligencia artificial para equipos y trabajadores que lo requieran. D3-A1. Capacitación de equipos pertinentes en ciberseguridad. D3-A2. Capacitación de terceros en metodología VDC y como interactuar en equipos que la utilicen. F3. Adaptabilidad de los equipos de proyecto en caso de cambios exógenos como normativas locales. F2. Optimización de costos operativos y de mantenimiento de los STRs favoreciendo el ROI de la inversión. Foda Cruzado Fortalezas F1 .Optimización de tiempos de diseño y construcción favoreciendo el rápido retorno de la inversión. F4. Estandarización de proyectos (diseño, acabados,stock) para reproducción en masa en distintas locaciones. Debilidades D3. Resistencia al cambio de equipos de construcción y mantenimiento (cuando ya se encuentre en operación). D2. Dependencia tecnológica en todas las etapas: planeamiento, diseño, construcción, mantenimiento, comercialización.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 48 A continuación, se ordenan las estrategias por tipo de estrategia: ofensiva, defensiva, re orientativa o de supervivencia. Tabla 2 Estrategias resultantes de DAFO cruzado sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia, 2025) 4.1.5 Matriz VIP de implementación VDC en proyectos STR Con las estrategias resultantes del DAFO cruzado, se procede a indentificar cuales son las más resaltantes y viables para así priorizar los esfuerzos de la directiva. Para ello se desarrolla una matriz VIP.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 49 Una matriz VIP (Viabilidad, Impacto y Probabilidad) es una herramienta de análisis complementaria al DAFO cruzado que priorizar las acciones identificadas según su factibilidad, efecto potencial y probabilidad de éxito. Este enfoque permite jerarquizar las estrategias generadas, optimizando la asignación de recursos y facilitando la toma de decisiones. Al construir una matriz VIP, se evalúa cada estrategia derivada del DAFO cruzado en función de tres criterios principales: Viabilidad, que mide la capacidad técnica, económica y organizativa para implementar la acción. Impacto, que analiza el alcance de los beneficios esperados Probabilidad, que estima las posibilidades de éxito considerando el entorno interno y externo. La puntuación de cada criterio permite clasificar las estrategias en categorías prioritarias, distinguiendo aquellas de alta prioridad (altamente viables, de gran impacto y probabilidad) de las menos relevantes. Esto facilita identificar las acciones que generan mayor valor y contribuyen al logro de los objetivos estratégicos. Se resaltan en verde las estrategias mejor puntuadas que se consideran imprescindibles de tener en cuenta en la aplicación de metodología VDC en proyectos STR.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 50 Tabla 3 Matrtiz VIP sobre implementación de VDC en proyectos STR (Elaboración Propia,2024) Estrategias Viabilidad (1-5) Impacto (1-5) Probabilidad (1-5) Puntaje (1-5) F2-A3. Optimización de costos operativos y de mantenimiento para aseguran la salud del proyecto en tiempos de crisis económicas. 5 5 5 5.0 D3-A1. Capacitación de equipos pertinentes en ciberseguridad. 5 5 5 5.0 F3-A3. Reducción de recursos por equipos versátiles y adaptables en tiempos de crisis económicas. 5 5 4 4.7 F4-A3. Estandarización de proyectos permite reducir costos en distintas áreas lo cual asegura la salud de los proyectos en tiempos de crisis económicas. 5 5 4 4.7 D3-A2. Capacitación de terceros en metodología VDC y como interactuar en equipos que la utilicen. 4 5 5 4.7 F3-O1. Utilización de IA para facilitar la adaptación a cambios exógenos como el cambio de normativas locales. 4 5 4 4.3 F4-O2. Incorporación de metodologías y elementos pro ambientales en estandarización de proyectos. 5 3 5 4.3 F1-A2. Reducción en tiempos de diseño y construcción para hacer atractivo a terceros la metodología VDC y de esta manera se incentiva su adopción. 5 5 3 4.3 F1-A3. Planificación eficiente durante diseño e implementación para acelerar el retorno de la inversión y así asegurar la salud del proyecto en tiempos de crisis económicas. 5 4 4 4.3 F3-A2. Simplificación y distribución de información a terceros por equipos versátiles y adaptables para facilitar entendimiento aún asi cuando no comprendan o hallan adaptado completamente la metodología VDC. 5 4 4 4.3 D2-A2. Capacitación de terceros en herramientas tecnológicas específicas pertinentes a sus actuaciones. 4 5 4 4.3 F3-O2. Incorporación de metodologías y elementos pro ambientales por equipos versátiles y adaptables dentro del esquema VDC. 5 3 4 4.0 F1-O1. Utilización de IA para potenciar la optimización de tiempos de diseño y la comercialización online del STR acelerando el retorno de la invesión. 4 3 4 3.7 D3-O1. Creación de material de soporte asistido por inteligencia artificial para equipos y trabajadores que lo requieran. 4 4 3 3.7 F3-A1. Incorporación de protocolos de seguridad en archivos por equipos versátiles y adaptables para tener siempre disponible la información sin la necesidad de estar continuamente en la nube. 3 5 3 3.7 F4-O1. Utilización de IA para sitematizar diseños en base a experiencias previas de la empresa. 4 3 3 3.3 F2-A2. Optimizar costos operativos y de mantenimiento haciendo atractivo a terceros la metodología VDC y de esta manera se incentivar su adopción. 3 4 3 3.3 D2-A1. Implementación de herramientas físicas en las etapas donde sea posible. Por ejemplo, en la etapa de planeamiento utilizando cronogramas impresos durante las sesiones ICE. 3 2 4 3.0 F2-O1. Utilización de IA para facilitar el manejo de los costos operativos y de mantimiento favoreciendo el retorno de la inversión. 4 2 2 2.7 D1-O1. Reducción de cantidad de herramientas tecnológicas por sustitución con herramientas de AI que realicen más de una tarea. 2 3 2 2.3
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 51 4.2 Análisis Business Model Canvas Para poder entender a mayor profundidad como la metodología VDC puede ayudar o impactar a las promociones STR, se realiza un análisis Business Model Canvas. El Business Model Canvas es una herramienta que permite estructurar y analizar modelos de negocio de manera visual y sencilla. Consiste en nueve bloques clave que representan los pilares fundamentales de cualquier empresa: segmentos de clientes (customer segments), propuesta de valor (value propositions), canales (channels), relaciones con clientes (customer relationship), fuentes de ingresos (revenue stream), recursos clave (key resources), actividades clave (key activities), socios clave (key partners) y estructura de costes (cost structure). Su objetivo es identificar cómo generar, entregar y capturar valor, facilitando la comprensión y mejora del modelo de negocio. Se desarrolla el siguiente modelo sobre las empresas dedicadas a la promoción de STRs: Imagen 4-4 Business Model Canvas de empresa dedicada al alquiler de propiedades de corto tiempo (Elaboración propia,2024)
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 52 4.2.1 Sinérgia de análisis Business Model Canvas de STRs con metodología VDC Sobre el Business Model Canvas realizado, se resaltan los ámbitos en los que la metodología VDC presentaría una mejoría o tendría un impacto: Imagen 4-5 Análisis de implicación de metodología VDC en Business Model Canvas de empresa dedicada al alquiler de propiedades de corto tiempo (Elaboración propia, 2025) Se puede observar en la Imagen 4-5 las áreas que la metodología VDC impacta, a continuación, se explica cada una de ella: Value Propositions o Precios competitivos: al reducirse costos durante la planificación y ejecución, hay la posibilidad de competir con otros alquileres del mismo o diferente tipo diferenciándose por precio sin perder la calidad. Key Activities o Gestión de propiedades: al tener un conocimiento y archivos digitales de los elementos instalados, se puede predecir en tiempo y costo las necesidades de mantenimiento y acondicionamiento. Con ello se puede mejorar la calidad del servicio a prestar por la propiedad, además de reducir el costo de la ejecución de estas labores.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 53 o Adaptación al mercado: al reducirse costos durante la planificación y ejecución, hay la posibilidad de competir con otros alquileres del mismo o diferente tipo diferenciándose y adaptándose al meracdo por precio sin perder la calidad. Key Resources o Portafolio inmobiliario: mejoramiento de las propiedades en base a las necesidades del mercado. o Equipo de gestión: se deberá tener un equipo capacitado para interactuar con las propiedades que trabajen con VDC en las distintas etapas del proyecto Key Partners o Proveedores de servicios: los proveedores de limpieza y mantenimiento que se involucrarán posterior a la ejecución del proyecto deberán poder entender los archivos VDC para sacarle provecho a ellos. Cost Structure o Costos fijos: reducción de costos en el diseño, planificación y construcción de las propiedades. Adicionalmente, se podrán prever los mantenimientos pudiendo así contratar a mejor precio los mismos. o Costos variables: teniendo un comportamiento predictivo de los elementos instalados, se podrá reducir la falla y mantenimiento de los mismos. 4.3 Identificación de etapas de proyecto Las promociones de propiedades de alquiler de corto plazo tienen distintas fases donde distintos stakeholders y colaboradores se ven involucrados. Estas etapas pueden traslaparse entre sí y su duración dependerá del proyecto y su alcance. Algunos proyectos empiezan desde etapas más avanzadas (por ejemplo, la inversión en un piso el cual el proyecto ya se encuentra desarrollado y aprobado listo para ser comprado y ejecutado, se ofrece como parte de la venta del piso). A continuación, se mencionan las principales etapas y actividades principales desarrolladas dentro de ellas, las 4 primeras etapas son mayormente ejecutivas y se centran en crear y poner en el mercado a las propiedades, mientras que las 2 últimas se centran en la operación activa del mismo y sus mejoras continuas. 1. Fase de Planificación y Análisis i. Identificación de oportunidades ii. Análisis de viabilidad iii. Adquisición de la propiedad
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 54 2. Fase de Diseño y planificación técnica i. Desarrollo de concepto arquitectónico ii. Desarrollo de especialidades y validación con arquitectura. iii. Definición de presupuesto del proyecto. iv. Definición de cronograma de ejecución de obra. 3. Ejecución del Proyecto i. Construcción/Reforma ii. Decoración y equipamiento de propiedad 4. Preparación para el Lanzamiento i. Creación de una marca para la propiedad. ii. Generación de contenido audiovisual (fotos, videos, textos y VR). iii. Registro en plataformas de alquiler. iv. Definir estrategia de Captación de clientes. 5. Operación y Gestión i. Gestión Operativa. ii. Monitoreo de desempeño. iii. Atención al cliente. 6. Evaluación y optimización i. Análisis financiero. ii. Mejoras continuas a la propiedad. De las fases descritas, la metodología VDC puede optimizar directamente los tiempos y costos de las fases 2 y 3 sobre diseño, planificación y construcción del proyecto. Aún así, es importante que el Project Manager y el arquitecto principal involucrado en el proyecto estén enterados e involucrados de todas las fases para entender la repercusión de sus áreas de acción sobre el proyecto de manera global. De manera esquemática, teniendo en consideración que dependiendo del proyecto los tiempos pueden tener diferentes extensiones, se propone el siguiente macro cronograma:
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 55 Imagen 4-6 Gráfico de ciclo de vida de promoción de propiedad de alquiler de corto tiempo (Elaboración Propia, 2025) Se resalta en el gráfico el ámbito de aplicación de la metodología VDC. Se observa que son las actividades que toman más tiempo y definen el éxito del proyecto validando la necesidad de optimizar estas etapas. Además, se observa la interacción entre etapas. Pueden suceder en paralelo distintas actividades de las etapas traslapando y mejorando el tiempo de ejecución. 4.4 Identificación de Stakeholders y colaboradores del proyecto Para las inversiones inmobiliarias de tipo STR que se apoyarían en metodologías VDC se identifican los siguientes tipos de Stakeholders y colaboradores los cuales pueden ser más de uno a la vez: Cliente: persona o empresa que adquiere la propiedad y toma decisiones sobre su uso y rentabilidad. o Interéses particulares: rentabilidad de inversión, retorno de la inversión y apreciación del proyecto. Gestor de Propiedades (Property manager): empresa o persona que se encarga de administrar el alquiler y mantenimiento de las propiedades.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 62 Tabla 4 Esquema VDC para promociones de STR (Elaboración Propia, 2025) Objetivos de cliente Objetivos de proyecto Componente Item Descripción Métrica Objetivo ICE_O1: Resolver interferencias identificadas entre los stakeholders #interferencias resueltas/ #interferencias totales >95% ICE_O2: Tener una asistencia adecuada a las sesiones ICE. #participantes en reuniones ICE/ #total de participantes invitados a reuniones ICE >95% ICE_O3: Cumplir con los compromisos acordados durante las sesiones ICE. #problemas resueltos en sesiones ICE/ #problemas planificados para la sesión ICE 100% ICE_FC1: Reuniones en campo para resoluciones de problemas con personal pertinente. ( problemas detectados - reuniones en campo) /problemas detectados >5% ICE_FC2: Recordar importancia de sesiones ICE mediante herramientas digitales (correos electrónicos, mensajes difusión, etc.) y durante las reuniones mismas. Recordatorio de importancia sesiones/ #sesiones 100% ICE_FC3: Itinerario de cada reunión fácil de entender y debidamente repartido a cada participante de las reuniones ICE. Envio de itinerario simplificado/#sesiones 100% Objetivos de producción BIM_O1: Tener un modelo arquitectónico con un mínimo de detalle LOD 400. #elementos arquitectónicos modelados con nivel de detalle LOD 400 o superior/ #elementos arquitectónicos 100% BIM_FC1: clasificación de elementos arquitectónicos por tipo para hacer seguimiento sobre su desarrollo. #elementos arquitectónicos categorizados/#elementos arquitectónicos 100% BIM_FC2: desarrollo de una tabla de seguimiento semanal en base a clasificación de elementos. #revisiones de tabla/#semanas de desarrollo de proyecto 100'% PPM_O1: Incrementar la productividad del desarrollo del proyecto. (elementos arquitectónicos modelados por díaelementos arquitectónicos planificados para modelar por día) /elementos arquitectónicos planificados a modelar por día. >7% PPM_O2: Incrementar la productividad de la ejecución del proyecto. (elementos instalados – elementos planificados a instalar) /elementos planificados a instalar >5% PPM_03: Reducir los costos y desperdicios durante la ejecución del proyecto. (monto gastado a la fecha – monto proyectado a gastar a la fecha) /monto proyectado a gastar a la fecha <10% PPM_FC1: revisión semanal de producción de modelados de los elementos arquitectónicos. (elementos arquitectónicos modelados por díaelementos arquitectónicos planificados para modelar por día) /elementos arquitectónicos planificados a modelar por día. >7% PPM_FC2: revisión semanal de LPS para identificar que tareas se concatenan a futuro. #revisiones de LPS Look ahead planning/#semanas de proyecto 100% PPM_FC3: revisión semanal de los costos de ejecución del proyecto. (monto gastado a la fecha – monto proyectado a gastar a la fecha) /monto proyectado a gastar a la fecha <10% VDC framework Reducir el tiempo en el que el proyecto se coloca en el mercado (diseño, construcción y comercialización) a 2.5 meses, reduciendo costos en la etapa de construcción y minimizando desperfectos de calidad a través de un control de calidad continuo. Poner en el mercado un apartamento de alquiler de corto tiempo atractivo, rentable e innovador en Barcelona para finales de Julio 2025. ICE Objetivos de producción Factores controlables Factores controlables PPM BIM Factores controlables Objetivos de producción
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 63 4.5.3.1 Objetivo de Cliente Según la bibliografía revisada, se plantea el siguiente objetivo de cliente pertinente con el desarrollo y ejecución del proyecto planteado: Poner en el mercado un apartamento de alquiler de corto tiempo atractivo, rentable e innovador en Barcelona para finales de Julio 2025. 4.5.3.2 Objetivo de Proyecto Según la bibliografía revisada, se plantea el siguiente objetivo de proyecto pertinente con el desarrollo y ejecución del proyecto planteado en referencia al objetivo de cliente: Reducir el tiempo en el que el proyecto se coloca en el mercado (diseño, construcción y comercialización) a 2.5 meses, reduciendo costos en la etapa de construcción y minimizando desperfectos de calidad a través de un control de calidad continuo. 4.5.4 Objetivos de producción A continuación, se proceden a plantear los objetivos de producción referente a cada área de conocimiento de la metodología VDC (ICE, BIM y PPM). Estos objetivos asegurarán la obtención de los objetivos de cliente y de proyecto. Los objetivos se codifican representando el área de conocimiento y el número de objetivo del mismo. Objetivos ICE: o ICE_O1: Resolver interferencias identificadas entre los stakeholders. o ICE_O2: Tener una asistencia adecuada a las sesiones ICE. o ICE_O3: Cumplir con los compromisos acordados durante las sesiones ICE. Objetivos BIM: o BIM_O1: Tener un modelo arquitectónico con un mínimo de detalle LOD 400. Objetivos PPM o PPM_O1: Incrementar la productividad del desarrollo del proyecto. o PPM_O2: Incrementar la productividad de la ejecución del proyecto. o PPM_03: Reducir los costos y desperdicios durante la ejecución del proyecto. 4.5.5 Definición de métricas A continuación, se plantean métricas para poder medir el desempeño y cumplimiento de los objetivos de producción planteados. Estas métricas se codifican en relación a los objetivos de producción previamente definidos que referencian a las áreas de conocimiento.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 64 Métricas ICE: o ICE_M1: #interferencias resueltas/ #interferencias totales Valor meta: >95% o ICE_M2: #participantes en reuniones ICE/ #total de participantes invitados a reuniones ICE Valor meta: >95% o ICE_M3: #problemas resueltos en sesiones ICE/ #problemas planificados para la sesión ICE Valor meta: =100% o ICE_M4: (problemas detectados – reuniones en campo)/ Problemas detectados Valor meta: >5% o ICE_M5: Recordatorio de importancia de sesiones ICE/ #sesiones ICE Valor meta: =100% o ICE_M6: Enviado de itinerario simplificado/ #sesiones Valor meta: =100% Métricas BIM o BIM_M1: #elementos arquitectónicos modelados con nivel de detalle LOD 400 o superior/ #elementos arquitectónicos Valor meta: =100% o BIM_M2: #elementos arquitectónicos categorizados/#elementos arquitectónicos Valor meta: =100% o BIM_M3: #revisiones de tabla de seguimiento/#semanas de desarrollo de proyecto Valor meta: =100% Métricas PPM o PPM_M1: (elementos arquitectónicos modelados por díaelementos arquitectónicos planificados para modelar por día) /elementos arquitectónicos planificados a modelar por día. Valor meta: >7% o PPM_M2: (elementos instalados – elementos planificados a instalar) /elementos planificados a instalar Valor meta: >5%
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 65 o PPM_M3: (monto gastado a la fecha – monto proyectado a gastar a la fecha) /monto proyectado a gastar a la fecha Valor meta: <10% o PPM_M4: (elementos arquitectónicos modelados por día – elementos arquitectónicos planificados para modelar por día) / #elementos arquitectónicos planificados a modelar por día. Valor meta: >7% o PPM_M5: #revisiones de LPS Look ahead planning/ #semanas de proyecto Valor meta: =100% o PPM_M6: (monto gastado a la fecha – monto proyectado a gastar a la fecha) / monto proyectado a gastar a la fecha Valor meta: >10% 4.5.6 Definición de factores controlables A continuación, se distinguen los factores controlables de las distintas áreas de conocimiento de VDC que permitirán impactar en el desempeño de las métricas. Estos factores se codifican representando el área de conocimiento y el número de objetivo del mismo. Factores controlables ICE: o ICE_FC1: reuniones en campo para resoluciones de problemas con personal pertinente. o ICE_FC2: recordar importancia de sesiones ICE mediante herramientas digitales (correos electrónicos, mensajes difusión, etc.) y durante las reuniones mismas. o ICE_FC3: itinerario de cada reunión fácil de entender y debidamente repartido a cada participante de las reuniones ICE. Factores controlables BIM o BIM_FC1: clasificación de elementos arquitectónicos por tipo para hacer seguimiento sobre su desarrollo. o BIM_FC2: desarrollo de una tabla de seguimiento semanal en base a clasificación de elementos. Factores controlables PPM o PPM_FC1: revisión semanal de producción de modelados de los elementos arquitectónicos.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 66 o PPM_FC2: revisión semanal de LPS para identificar que tareas se concatenan a futuro. o PPM_FC3: revisión semanal de los costos de ejecución del proyecto. 4.5.7 Mapa de interacciones El mapa de interacciones planteado en la Imagen 4-4 expone de manera gráfica los elementos del sistema VDC y los relaciona entre sí para entender que elementos afectan a cada parte. La dirección del flujo va desde el punto más bajo del mapa hasta el jerárquicamente superior ya que de esta manera se expone que las acciones que hagamos, por ejemplo, con los factores controlables tendrán efecto sobre la obtención de los objetivos del proyecto. Además, se denota que la relación entre los Objetivos Cliente y los Objetivos Proyecto es de ida y venida ya que si bien los Objetivos Proyecto afectan los Objetivos Cliente, estos están por encima en cuanto a toma de decisión y de ellos depende el enfoque global del proyecto.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 67 Imagen 4-10 Diagrama de relaciones de framework VDC para STRs (Elaboración propia, 2025) En el mapa, además de las relaciones directas entre los niveles de objetivos, sus métricas y factores controlables se observan relaciones entre las áreas de conocimiento de VDC. A continuación, se describen de abajo hacia arriba dichas relaciones: Factores controlables ICE -> Métricas ICE. La relación entre los factores controlables ICE y las métricas ICE es directa, de manipularse algún factor se verá reflejado en el cumplimiento de las métricas. Factores controlables ICE -> Métricas BIM. La relación es indirecta, dado que en las sesiones ICE se interactúan con modelos BIM y se programan y monitorean con PPM, mientras mejor sea el desempeño del componente ICE es más probable que se beneficien los componentes BIM y PPM.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 68 Factores controlables ICE -> Métricas PPM. La relación es indirecta, dado que en las sesiones ICE se interactúan con modelos BIM y se programan y monitorean con PPM, mientras mejor sea el desempeño del componente ICE es más probable que se beneficien los componentes BIM y PPM. Factores controlables BIM -> Métricas BIM. La relación entre los factores controlables BIM y las métricas BIM es directa, de manipularse algún factor se verá reflejado en el cumplimiento de las métricas. Factores controlables PPM -> Métricas PPM. La relación entre los factores controlables PPM y las métricas PPM es directa, de manipularse algún factor se verá reflejado en el cumplimiento de las métricas. Métricas ICE -> Objetivos ICE. La relación entre los factores controlables ICE y las métricas ICE es directa, si se cumplen los valores deseables de las métricas se habrá cumplido el objetivo del componente. Métricas ICE -> Objetivos BIM. La relación es indirecta, dado que en las sesiones ICE se interactúan con modelos BIM y se programan y monitorean con PPM, mientras mejor sea el desempeño del componente ICE es más probable que se beneficien los componentes BIM y PPM. Métricas BIM -> Objetivos ICE. La relación es indirecta. Si se cumplen los valores deseables de las métricas BIM, esto supondrá un modelo BIM de mayor calidad que beneficiará el desempeño de los objetivos de las sesiones ICE dado que se apoyan en los modelos BIM. Métricas BIM -> Objetivos BIM. La relación entre los factores controlables ICE y las métricas ICE es directa, si se cumplen los valores deseables de las métricas se habrá cumplido el objetivo del componente. Métricas PPM -> Objetivos ICE. La relación es indirecta. Si se cumplen los valores deseables de las métricas PPM, esto supondrá un seguimiento constante y efectivo de las actividades del proyecto. Con ello las sesiones ICE tienden a ser más sustanciosas y fructíferas. Métricas PPM -> Objetivos PPM. La relación entre los factores controlables ICE y las métricas ICE es directa, si se cumplen los valores deseables de las métricas se habrá cumplido el objetivo del componente.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 69 Objetivos ICE, BIM, PPM -> Objetivos Proyecto. Los objetivos de los componentes ICE, BIM y PPM se desprenden de los Objetivos Proyecto. El cumplimiento de los Objetivos Proyecto dependerá del cumplimiento de los objetivos de los componentes. Objetivos Proyecto -> Objetivos Cliente. La relación es directa, los Objetivos Proyecto son una respuesta a los Objetivos Cliente. Objetivos Cliente -> Objetivos Proyecto La relación es directa y retroactiva, de haber algún cambio en la dirección en los Objetivos de Cliente, estos modificarán los Objetivos Proyecto. 4.6 Recomendaciones para aplicación de VDC en proyectos STR Teniendo en cuenta lo identificado en este capítulo; análisis DAFO cruzado, Business Model Canvas de aplicación de VDC en proyectos STR, etapas de proyecto, Stakeholders y colaboradores recurrentes, esquematización de framework VDC y su aplicación; se procede a generar recomendaciones para la aplicación de la misma en cada uno de los niveles que compone la metodología (objetivos, ICE, BIM y PPM). 4.6.1 Recomendaciones sobre Objetivos A continuación, se proponen recomendaciones generales a la hora de definir objetivos tanto de Cliente, Proyecto y de los componentes VDC en relación a la implementación de proyectos STR. Plantear siempre objetivos SMART (Específicos, Medibles, Alcanzables, realistas y de duración limitada). Estos objetivos SMART deben tener un especial interés en relación al cliente y en lo que busca en relación a la inversión. Involucrar a las partes interesadas pertinentes en la definición de objetivos para que estén alineadas con la propuesta de valor del proyecto. Plantear una revisión periódica de los objetivos para adaptarlos y modificarlos según los avances del proyecto o cambios en el mercado. Tener en consideración los últimos avances en las áreas de conocimiento de las actividades para saber cuál es el potencial y ser coherentes con la ambición de los objetivos planteados.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 70 4.6.2 Recomendaciones ICE A continuación, se proponen recomendaciones sobre el componente de Integrated Concurrent Engineering (ICE) en el uso de VDC en la implementación de proyectos STR. Llevar las sesiones ICE con una agenda clara y simple con metas específicas. No prolongar las sesiones más de 3 horas para garantizar avances sin afectar a la productividad de las partes. Registrar decisiones y acuerdos asignándolas con herramientas de PPM o BIM para hacerles seguimiento. Promover un ambiente colaborativo para facilitar la interacción entre todos los actores: diseñadores, ingenieros, constructores, Project managers, vecinos, etc. Esto siempre en un entorno asistido por herramientas virtuales como BIM. Establecer una fecha recurrente todas las semanas para tener las sesiones ICE, apoyarse de calendarios virtuales (por ejemplo, google calendar) para agendar los mismos. Apoyarse en inteligencia artificial para poder automatizar el procesado de la información y acuerdos resultantes de la sesión. Por ejemplo, se podría usar para las siguientes aplicaciones: o Generación de fechas, pautas, métricas y acuerdos en base a la información discutida en la sesión. o Generación de gráficos en base a texto. o Asignación de tareas, responsabilidades y tiempos en programas de gestión de proyectos tipo Kanban Durante las sesiones, siempre hacer un resumen de como se han ido modificando las métricas de todos los compenentes VDC. Herramientas recomendadas para utilizar relacionadas a sesiones ICE: o Para reuniones virtuales: Microsoft Teams o Zoom o Para creación de pizarras virtuales: Miro o MURAL o Para documentación y seguimiento de tareas: Asana, Notion o Trello. 4.6.3 Recomendaciones BIM A continuación, se proponen recomendaciones sobre el componente BIM en el uso de VDC en la implementación de proyectos STR.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 71 Estandarizar los elementos BIM utilizando un entorno común de datos donde la información del proyecto esté centralizada y accesible por todas las partes. Trabajar una plantillas y nomenclaturas estandarizadas para el proyecto y que sirva para futuros proyectos. Establecer un manual de ejecución BIM para que todo quien interactúe y modifique el proyecto lo haga sabiendo cuales son los protocolos de: modelado, coordinación, actualización de modelos y entrega de información. Esta manual servirá para el presente y futuros proyectos. Tener en consideración los niveles de detalle (en inglés: Level of Detail o por sus siglas LOD) sugeridos para cada etapa del proyecto: o Diseño: LOD 300 o Construcción: LOD 400 o Operación: LOD 500 De tratarse de un proyecto complejo, utilizar herramientas como Navisworks para detectar conflictos (clash detection) entre disciplinas como arquitectura, estructuras e instalaciones. Vincular modelos BIM con bases de datos de costos como CostX o Vico Office para tener estimaciones automatizadas en tiempo real sobre precios. Aprovechar el modelado BIM para realizar análisis acústicos y lumínicos con el fin de maximizar la experiencia del cliente final. Asegurarse que los equipos involucrados en diseño y construcción estén capacitados para utilizar el modelo BIM y herramientas asociadas. Herramientas recomendadas para utilizar relacionadas a modelado y e interacción con BIM: o Modelado de proyecto: Autodesk Revit o Archicad. o Detección de conflictos (Clash detection): Navisworks o Nube (CDE, Common Data Environment): Autodesk BIM 360 o Trimble Connect 4.6.4 Recomendaciones PPM A continuación, se proponen recomendaciones sobre el componente de Project Production Management (PPM) en el uso de VDC en la implementación de proyectos STR.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 78 problemas y toma de decisiones estratégicas. Combinar teoría y práctica ayudó a consolidar una visión profesional y a comprender de manera más profunda las dinámicas del sector de alquileres a corto plazo, preparando para futuros retos en el ámbito laboral. Por otro lado, la implementación de la metodología VDC en proyectos STR puede promover la creación de alojamientos de mayor calidad, lo que beneficia tanto a los viajeros como a las comunidades locales. Al estandarizar las mejores prácticas, se fomenta un desarrollo inmobiliario más sostenible y orientado a las necesidades del mercado, contribuyendo al crecimiento económico local. Por otro lado, este enfoque también puede promover una mayor integración social al ofrecer soluciones que respeten el carácter y la identidad de las comunidades. Por último, vale mencionar que al volverse un vehículo con mayor rentabilidad y un riesgo controlable es posible que los alquileres de corto tiempo se vuelvan atractivo para inversores y esto podría conllevar con la posible gentrificación de ciertas áreas urbanas. La creciente demanda de Short Term Rentals puede incrementar los precios de la vivienda, dificultando el acceso para los residentes locales. Además, una sobreexplotación del modelo podría alterar la cohesión social y generar tensiones entre turistas y comunidades locales. Por ello, es crucial incluir medidas que garanticen un equilibrio entre los intereses económicos y sociales, priorizando el bienestar de las comunidades. 6.4 Implicaciones Éticas En el desarrollo de proyectos de Short Term Rentals (STR), identificar las implicaciones éticas es fundamental para garantizar un enfoque responsable y sostenible. Una de las principales implicaciones éticas es garantizar el cumplimiento normativo y legal en los proyectos STR. Es necesario respetar las regulaciones locales relacionadas con el uso del suelo, la zonificación y los límites de tiempo de alquiler. Ignorar estas normativas puede generar conflictos con las comunidades locales, fomentar prácticas de competencia desleal en el sector turístico y afectar la reputación de los desarrolladores como actores socialmente responsables. Otra implicación ética importante es promover la sostenibilidad ambiental. Los proyectos STR pueden tener un impacto significativo en el medio ambiente, por lo que es esencial incorporar prácticas constructivas y operativas sostenibles. Esto incluye el uso de tecnologías ecoamigables, como sistemas de eficiencia energética y gestión adecuada de residuos, para minimizar la huella ecológica del proyecto. Estas acciones no solo contribuyen al cuidado del
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 79 medio ambiente, sino que también aumentan el valor del proyecto al alinearse con la creciente demanda de los consumidores por opciones más sostenibles. Finalmente, proteger los derechos de los trabajadores y garantizar condiciones laborales justas es una responsabilidad ética clave. Es esencial cumplir con las normativas laborales, evitar prácticas de explotación y garantizar la seguridad de los empleados durante todas las fases del proyecto, desde la construcción hasta la operación. Esto no solo refleja un compromiso con la justicia social, sino que también fomenta un entorno laboral saludable y productivo que beneficia a todas las partes involucradas. 6.5 Objetivos de Desarrollo Sostenible Los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas son un marco global adoptado en 2015 como parte de la Agenda 2030 para abordar los principales desafíos sociales, económicos y ambientales. Compuestos por 17 objetivos y 169 metas, buscan erradicar la pobreza, reducir desigualdades, combatir el cambio climático y promover un desarrollo inclusivo y sostenible. Los ODS integran las dimensiones económica, social y ambiental, promoviendo soluciones equilibradas y universales. Su implementación requiere fortalecer alianzas, movilizar recursos y medir avances mediante indicadores específicos. Este marco global busca garantizar un futuro sostenible para las generaciones presentes y futuras. En retrospectiva, el presente trabajo cumple con los siguientes objetivos: Imagen 6-1 Objetivos de Desarrollo Sostenible que se cumplen en el TFM (Elaboración Propia, 2025)
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 80 A continuación, se describen los objetivos y la medida en la que el trabajo presente las cumple: 8. Trabajo Decente y crecimiento económico o Medida en la que se cumple: mediante la creación de empleos de calidad en los sectores de diseño, construcción y gestión inmobiliaria, fomentando además el turismo sostenible como motor de las economías locales. 9. Industria innovación e infraestructura o Medida en la que se cumple: mediante la aplicación de la metodología VDC se optimiza procesos constructivos y garantiza la resiliencia, eficiencia y sostenibilidad de las propiedades destinadas a alquileres a corto plazo. 11. Ciudades y Comunidades sostenibles o Medida en la que se cumple: al integrar propiedades de alquiler a corto plazo en el entorno urbano de manera armónica, asegurando el acceso a servicios básicos y reduciendo el impacto en las comunidades locales. 12. Producción y consumo responsables o Medida en la que se cumple: optimizando el uso de recursos durante la construcción y operación de las propiedades, minimizando residuos y promoviendo la eficiencia energética y de materiales. 13. Alianzas para lograr los objetivos o Medida en la que se cumple: al establecer colaboraciones entre arquitectos, contratistas, gestores de propiedades y comunidades, alineando esfuerzos hacia objetivos de sostenibilidad compartidos.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 81 7 Bibliografía Andersson, L., Farrell, K., Moshkovich, O., & Cranbourne, C. (2016). Implementing Virtual Design & Construction using BIM. Current & future practices. Routledge. Barron, K., Kung, E., & Proserpio, D. (2021). The effect of home-sharing on house prices and rents. Marketing Science, 23-47. Belsvik, M., Lædre, O., & Hjelseth, E. (2019). Metrics in VDC Projects. Conference of the International Group for Lean COnstruction (IGLC). Borja Bendezú, M., Barcena Serna, M., & Del Savio, A. (2023). Construction process time optimization of a reinforced concrete reaction slab, implementing the VDC methodology. Lima: Universidad de Lima. Cedron Marin, J., & Bustamante Portillo, V. (2023). VDC framework proposal for curtain wall construction process optimization. Lima: Universidad de Lima. Comisión Europea. (2016). COMMUNICATION FROM THE COMMISSION TO THE EUROPEAN. European agenda for the collaborative economy. Corrales Tamayo, J., & Saravia Torres-Llosa, R. (2020). Implementación de la metodología Virtual Design & Construction - VDC en las etapas de Diseño y Construcción para reducir el plazo en proyectos de edificaciones en el Perú. Lima: Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas Tesis de Grado. Corrales, J., & Saravia, R. (27 / Enero / 2020). Implementación de la metodología Virtual Design & Construction - VDC en las etapas de Diseño y Construcción para reducir el plazo en proyectos de edificaciones en el Perú. Lima, Lima, Perú: Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Del Savio, A. (2020). The VDC Dictionary. Recollit de The VDC Dictionary: https://www.vdcdictionary.com/ Del Savio, A., Vidal Quincot, J., Bazán Montalto, A., Rischmoller Delgado, L., & Fischer, M. (2022). Virtual Design and Construction (VDC) Framework: A current Review, Update and Discussion. Applied Sciences. Economic Commission for Europe. (2022). Sharing economy and its effects on housing markets. New York: United Nations. Guesty.com. (2024). The Short-term rental dictionary. Recollit de Guesty.com: https://www.guesty.com/blog/the-short-term-rental-dictionary/ Hussain, M., & Asra, F. (2015). A systematic approach of construction management based on last planner system and its implementation in the construction industry. International Journal of Research in Engineering and Technology. Johnsen, L., Tadayon, A., & Memić, N. (2024). Impact of Virtual Design and Construction (VDC) on the Construction Industry: Changes and Challenges for Project Managers. ScienceDirect, 974-981. Kunz, J., & Fischer, M. (2012). Virtual Design and Construction Themes, Case Studies and Implementation Suggestions. CIFE Woking Paper #097 Version 14 Stanford University. Majumdar, T., Rasmussen, S., Del Savio, A., Johannesdottir, K., Hjelseth, E., & Fischer, M. (2022). A Comparative Analysis of Production Metrics across VDC Implementations. Construction Research Congress 2022. Mandujano, M., Mourgues, C., & Alarcón, L. (2017). Modeling Virtual Design and Construction Implementation Strategies Considering Lean Management Impacts. Computer-Aided Civil and Infrastructure Engineering, 930-951.
Desarrollo de un framework para una promotora inmobiliaria especializada en STR (Short Term Rentals) de pequeña/mediana escala utilizando la metodologúa VDC (Virtual Design & Construction) 82 Merino, A., & Fernandez, D. (2024). Optimization of Design Coordination Processes for a 7Story Multifamily Building Using Virtual Design and Construction (VDC). Lima: Universidad de Lima Tesis de Grado. Quinteros Perez, E., Inciso Mayoria, V., & Del Savio, A. (2023). Time Optimization Proposal for the Design and Execution of Plumbing. Advances in Science and Technology, 183188. Reinholdt Belsvik, M., Lædre, O., & Hjelseth, E. (2019). Metrics in VDC Projects. Annual Conference of International Group for Lean Construction. Rischmoller, L., Deed, D., Khanzode, A., & Fischer, M. (2018). Integration Enabled by Virtual Design & Construction as a Lean Implementation Strategy. Annual Conference of the International Group for Lean Construction (IGLC), 240-249. Ruesta Balcazar, D., Burga Sandoval, S., Del Savio, A., & Majumdar, T. (2023). Construction Process Optimization of Concrete Structural Elements. Advances in Science and Technology, 195-201. Safely.com. (2023). Guide to short-term rental regulations in the US. Safely. Recollit de Safely.com: https://safely.com/articles/guide-to-short-term-rental-regulations-in-theus-2023/ Shingate, N. P., & Hedaoo, M. (2017). Last Planner System - Theory to Implementation. International Journal for Scientific Research & Development. Shirley, N., & Rianne, V. (2020). Regulating Airbnb: how cities deal with perceived negative externalities of short-term rentals. Current Issues in Tourism, 811-825. The American Institute of Architects. (2016). The Architecture Student's Handbook of Professional Practice. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc. Tuesta Schuler, R., & Vicuña Jimenez, M. (2024). PREFABRICATED REINFORCEMENT IN. Lima: Universidad de Lima.