Změny předpisů pro oceňování věcí nemovitých od 1. ledna 2024

Citace: BRADÁČ, Albert a POLÁK, Petr. Změny předpisů pro oceňování věcí nemovitých od 1. ledna 2024. Online. Soudní inženýrství. 2023, roč. 34, č. 02, s. 63-73. ISSN 2788-2764. Dostupné z: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.6 3. DOI: doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 *Korespondenční adresa autora: [email protected] Přijato do redakce: 24.12.2023 Publikováno: 28.12.2023 Copyright: © 2023 The Author. This work is licensed under Attribution 4.0 International. To view a copy of this license, visit: http://creativecommons.org/licenses /by/4.0/ 63 Ročník 34 • 02/2023 Stavebnictví • Civil engineering Změny předpisů pro oceňování věcí nemovitých od 1. ledna 2024 Amendments to the valuation of immovable property from 1 January 2024 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.*, Ing. Petr Polák Abstrakt V článku jsou uvedeny a komentovány hlavní změny v oceňování nemovitostí, které přináší novela oceňovací vyhlášky k 1. lednu 2024. Klíčová slova: Nemovitost, nemovitá věc, stavba, právo stavby, pozemek, věcné břemeno, cena. Abstract The article lists and comments on changes in real estate valuation, which are also amended by the Valuation Decree as of January 1, 2024. Keywords: Property, real thing, building, construction law, land, easements, price. Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 64 1 ÚVOD K 1. lednu 2024 nabývá účinnosti vyhláška Ministerstva financí č. 434/2023 Sb., jež novelizuje vyhlášku č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., č. 188/2019 Sb., č. 488/2020 Sb., č. 424/2021 Sb. a vyhlášky č. 337/2022 Sb. Účelem předkládaného příspěvku je seznámit čtenáře podrobněji s touto novelou, včetně důvodů, jež k jejímu vydání vedly. V příspěvku jsou místy použity výňatky z důvodové zprávy MF ČR [4]. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. má obecnou povahu; vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování. V podrobnostech odkazuje u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, jímž je oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., upravující způsoby ocenění, základní ceny, koeficienty, přirážky a srážky pro oceňování pozemků, staveb, trvalých porostů, práva stavby, věcných břemen, újmy a jiných majetkových práv. Pro objektivnost oceňování nemovitých věcí je třeba tuto vyhlášku pravidelně aktualizovat v návaznosti na vývoj cen na trhu s nemovitými věcmi v České republice. Při aktualizaci základních cen v novele oceňovací vyhlášky Ministerstvo financí jako zpracovatel vychází z analytického vyhodnocení údajů o realizovaných cenách nemovitých věcí. Takto získané informace o cenách a jejich vývoji na trhu s nemovitými věcmi jsou vzájemně porovnávány a dále upravovány pro účely aktualizace vyhlášky. Pro aktualizaci byly použity ceny získané od bankovního sektoru a z jiných zdrojů, aktualizaci koeficientů změny cen staveb poskytuje Český statistický úřad. Zpracovatel v novele oceňovací vyhlášky rovněž řeší a zohledňuje připomínky vznesené odbornou veřejností, pokud jsou opodstatněné nebo přínosné pro objektivitu určovaných cen, a lze je aplikovat pro obecné použití. Hlavní úpravy dané novelou se týkají oceňování některých nemovitých věcí a spočívají: • v rozšíření tabulky základních cen zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek o nově zavedené bonitované půdně ekologické jednotky; • v každoroční aktualizaci základních cen stavebních pozemků u vyjmenovaných obcí, jejich oblastí a některých okresů, a základních cen některých staveb pro ocenění porovnávacím způsobem; • v aktualizaci tabulky úprav základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 2 tak, aby bylo umožněno zohlednit odlišný nárůst cen u některých nevyjmenovaných obcí. Zpracovatel ocenění musí vždy zařazení do kvalitativního pásma znaku v posudku odůvodnit včetně použité výše jeho hodnoty, tak jak vyžaduje oceňovací předpis; • v úpravě intervalu v tabulce č. 3 Indexu polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, pro znak č. 7, řádek II., sloupec kvalitativního pásma pro budovy pro obchod a administrativu; • v aktualizaci koeficientů změny cen staveb Ki; • v rozšíření Hlavních půdně – klimatických jednotek pozemků pro výmladkové plantáže; • ve vypuštění tabulky č. 5 s pozemky nevhodnými pro výmladkové plantáže v příloze č. 44 a • v upřesnění textu pod tabulkou č. 2 u příloh č. 24, 25, 26 a 27. 2 K JEDNOTLIVÝM USTANOVENÍM V příloze č. 2 oceňovací vyhlášky v tabulce č. 1 jsou aktualizovány základní ceny za m2 stavebního pozemku ve vyjmenovaných obcích, jejich oblastech a okresech. Změny oproti loňské verzi oceňovací vyhlášky viz pro Prahu obrázek 1, pro zbytek ČR viz obrázek 2 a obrázek 3. Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných: v tabulce č. 1 přílohy č. 2 byla hodnota u znaku O3 tabulky č. 2 přílohy č. 2 změněna v řádku V a v řádku VI tak, aby ve vazbě na polohu obce bylo u těchto položek umožněno zohlednit odlišnou úroveň cen stavebních pozemků: Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 65 Označení znaku Název znaku Hodnota koeficientu … … … O3 Poloha obce … … … V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 0,85 - 1,00 VI. V ostatních případech 0,60 - 0,80 Původní znění: V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 1,00 VI. V ostatních případech 0,80 Obrázek 1 Změny základních cen stavebních pozemků 2023/2024 v tabulce č. 1 v příloze č. 2 oceňovací vyhlášky – Praha [Autor] Figure 1 Changes in basic prices of building plots 2021/2022 in Table No. 1 in Annex No. 2 to the Valuation Decree - Prague [Author] Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 66 Obrázek 2 Změny základních cen stavebních pozemků 2023/2024 u vyjmenovaných obcí resp. jejich částí v tabulce č. 1 v příloze č. 2 oceňovací vyhlášky – část 1 [Autor] Figure 2 Changes in basic prices of building plots 2023/2024 in the listed municipalities resp. their parts in Table No. 1 in Annex No. 2 to the Valuation Decree - Part 1 [Author] Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 67 Obrázek 3 Změny základních cen pozemků 2023/2024 u vyjmenovaných obcí resp. jejich částí v tabulce č. 1 v příloze č. 2 oceňovací vyhlášky – část 2 [Autor] Figure 3 Changes in basic prices of building plots 2023/2024 in the listed municipalities resp. their parts in Table No. 1 in Annex No. 2 to the Valuation Decree - Part 2 [Author] Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 68 Příloha č. 3, tabulka č. 3 – Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu ve znaku č. 7, v řádku II., byla upřesněna hodnota číselného rozpětí ve sloupci „i - Budovy pro obchod a administrativu“ tak, aby její úroveň odpovídala druhu a účelu stavby na pozemku: Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Druh a účel stavby na pozemku Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Stavby pro rodinnou rekreaci Budovy pro školství a zdravotnictví Budovy pro obchod a administrativu a b c d e f g h i … … … … … … … … … 7 Osobní hromadná doprava,* I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m -0,07 -0,07 -0,01 -0,05 -0,10 II. Zastávka od 201 do 1000 MHD – špatná dostupnost centra obce -0,01 až -0,06 -0,01 až -0,06 0 -0,01 až -0,03 -0,01 až -0,06 III. Zastávka do 200 m včetně MHD – dobrá dostupnost centra obce, 0 až 0,02 0 až0,02 0,00 0 až 0,01 0 až 0,02 IV. MHD – centrum obce 0,03 0,03 0,00 0,02 0,03 Původní znění: II. Zastávka od 201 do 1000 MHD – špatná dostupnost centra obce -0,01 až -0,06 -0,01 až -0,06 0 -0,01 až -0,03 0,01 až -0,06 Pozemky zemědělské (§ 11 ZOM, § 6 OV) – jak výše uvedeno, příloha č. 4, týkající se základních cen zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, byla rozšířena o nově zavedené bonitované půdně ekologické jednotky, které poskytlo Ministerstvo zemědělství. Obrázek 4 pro zajímavost ilustruje podíl jednotlivých BPEJ v procentech podle ceny v jednotlivých obdobích (nejedná se přitom o vážený průměr, ale o procenta z počtu položek BPEJ v příloze č. 4 – viz tabulka 1). Tabulka 1 Statistika přehledu bonitovaných půdně-ekonomických jednotek (BPEJ) v příloze oceňovací vyhlášky v jednotlivých obdobích [Autor] Table 1 Statistics of the overview of credit-rated land-economic units (BPEJ) in the annex to the valuation decree in individual periods [Author] Období Do roku 2022 2023 2024 Minimum Kč/m2 1,15 1,15 1,15 Průměr Kč/m2 5,24 5,12 5,24 Medián Kč/m2 4,62 4,45 4,62 Maximum Kč/m2 19,79 19,79 19,79 Počet tříd BPEJ 2 172 2 455 2 996 Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 69 Obrázek 4 Rozložení jednotlivých BPEJ podle základní ceny [Autor] Figure 4 Breakdown of individual BPEJs (certified soil ecological units) according to base price [Author] Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem (§ 12 ZOM, § 7 OV) – beze změn, přílohy rovněž beze změn. Pozemek vodní plochy, jiný pozemek (§ 13 ZOM, § 8 a 9 OV) – beze změn, přílohy rovněž beze změn. U nákladového způsobu ocenění staveb (§ 10 až 30 OV) došlo opět ke každoroční aktualizaci koeficientů změny cen staveb Ki v příloze č. 41. Obrázek 5 znázorňuje průběh koeficientu od roku 1994; u průměru se zde jedná o prostý aritmetický průměr hodnot z přílohy č. 41. Úprava aktualizuje hodnoty koeficientů změn cen staveb - Ki (meziroční inflační koeficient nárůstu cen stavebních prací), které každoročně poskytuje v hodnotách za 1. pololetí aktuálního roku Český statistický úřad na základě vývoje cen ve stavebnictví. Obrázek 5 Vývoj koeficientu změny cen staveb Ki v letech 1994 – 2024 [Autor] Figure 5 Evolution of factor changes in prices of constructions Ki in the years 1994 to 2024 [Author] 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Ki Rok Maximum Průměr Minimum Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 70 Porovnávací způsob ocenění vybraných druhů staveb (§ 34-38) – text nezměněn, nové jsou hodnoty základních cen ZC v přílohách č. 24 až 27. Na grafech, viz obrázek 6 až obrázek 10 je uveden vývoj ZC od roku 2009, kdy bylo ocenění porovnávacím způsobem zavedeno, do roku 2024 (dříve tzv. IPC – indexovaná průměrná cena; s přechodem na ZC a změnou metodiky zřejmě souvisejí skoky od roku 2013). U průměru se zde opět jedná o prostý aritmetický průměr hodnot z příslušných příloh. Aktualizace byla provedena na základě analýzy údajů, které dříve poskytovala Ministerstvu financí územní pracoviště Finančních úřadů v návaznosti na ustanovení § 33 odstavec 3 zákona o oceňování majetku. Ty však po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí tyto údaje nemají, proto byly tyto údaje nahrazeny daty a údaji o jejich převodech na trhu, získanými z katastru nemovitostí a z dalších zdrojů. Obrázek 6 Vývoj základních cen ZC u porovnávací metody v letech 2009–2024; rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky [Autor] Figure 6 Evolution of basic prices ZC with comparative methods in the years 2009-2024; family houses, vacation cottages and recreational houses [Author] Obrázek 7 Vývoj základních cen ZC u porovnávací metody v letech 2009-2024; rekreační a zahrádkářské chaty [Autor] Figure 7 Evolution of basic prices ZC with comparative methods in the years 2009-2024; recreational and gardening cottages [Author] Obrázek 8 Vývoj základních cen ZC u porovnávací metody v letech 2009-2024; byty [Autor] Figure 8 Evolution of basic prices ZC with comparative methods in the years 2009-2024; flats [Author] Obrázek 9 Vývoj základních cen ZC u porovnávací metody v letech 2009–2024; garáže [Autor] Figure 9 Evolution of basic prices ZC with comparative methods in the years 2009-2024; garage [Author] V příloze č. 24, 25, 26 a 27 v textu pod tabulkou č. 2 se za slovo „došlo“ vkládají slova „ke změně“: a) … * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s, který se vypočte podle vzorce: 𝑠 = 1 − 0,005 × 𝑦 , kde: y…………………stáří stavby v rocích, 1 a 0,005 …...konstanty Přitom platí, že nejnižší hodnotou koeficientu s je 0,6. Ročník 34 • 02/2023 Znalecká činnost • Expert activities DOI: https://doi.org/10.13164/SI.2023.2.63 71 Je-li stavba po celkové rekonstrukci, pak za stáří stavby pro stanovení hodnoty koeficientu s se považuje počet let od kolaudace této rekonstrukce plus 15 let. Za celkovou rekonstrukci se pro tento účel považuje stavba, u níž došlo ke změně alespoň 60 % objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení. K celkové rekonstrukci starší 50 ti let se nepřihlíží. Je-li stavba s nástavbou, přístavbou, popřípadě se stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50 % a které by se podle stáří zařadily do jiné kategorie oproti původní části stavby, lze hodnotu koeficientu s, příslušejícího původní stavbě, zvýšit o hodnotu 0,01 až 0,1. Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. Tabulka 2 Přehled meziročních přírůstků průměru ze základních cen u porovnávacího způsobu ocenění v letech 2010-2024 [Autor] Table 2 Overview of annual growth averages from basic prices by reference to the valuation in the years 2010-2024 [Author] Obrázek 10 Vývoj meziročního přírůstku průměru základní ceny u porovnávací metody v letech 2010–2024 [Autor] Figure 10 Evolution of annual increase in the average basic price by comparison methods in the years 2010-2024 [Author] Lesní porosty: Beze změn, včetně příslušných příloh. Rok 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 2022 2023 2024 Garáže 4,45 4,23 2,26 1,46 -26,46 -8,45 -7,99 13,13 5,03 0,74 -3,1 26,6 33,99 9,76 Byty 7,68 5,54 2,67 2,19 -18,34 -6,4 0,74 11,8 2,86 26,2 7,14 12,17 19,18 38,49 Chaty 4,39 11,74 3,73 1,18 -28,0 -6,43 -3,31 -2,16 -15,75 9,39 -4,32 18,10 29,41 49,42 Rodinné domy, rekreační chalupy a domky 1,05 4,62 0,02 1,55 -24,8 -8,96 -1,93 6,58 -12,29 8,82 0,97 8,12 14,63 37,86 Přírůstek průměru ze ZC u porovnávacího způsobu ocenění staveb v daném roce oproti roku předchozímu (%)