Avaliação Imobiliária e sua Relação com a Depreciação dos Edíficios

Avaliação Imobiliária e a sua relação com a Depreciação dos Edifícios ANTÓNIO JOSÉ DE SOUSA PEREIRA Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL — ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES Orientadora: Professora Doutora Maria Helena Póvoas Corvacho JANEIRO DE 2013 MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 20012/2013 DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Tel. +351-22-508 1901 Fax +351-22-508 1446  [email protected] Editado por FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO Rua Dr. Roberto Frias 4200-465 PORTO Portugal Tel. +351-22-508 1400 Fax +351-22-508 1440  [email protected]  http://www.fe.up.pt Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil - 2012/2013 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2013. As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o ponto de vista do respetivo Autor, não podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em relação a erros ou omissões que possam existir. Este documento foi produzido a partir de versão eletrónica fornecida pelo respetivo Autor. À Emília, minha mulher Ao António e à Carolina, meus filhos “O homem é do tamanho do seu sonho” Fernando Pessoa Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios i AGRADECIMENTOS Na fase final deste trabalho expresso um sentido agradecimento à minha orientadora, Professora Maria Helena Corvacho, pelos ensinamentos, apoio, disponibilidade e forma compreensiva como me acompanhou. Aos meus pais, irmãs e sobrinhos, pela referência que são e pelo apoio incondicional em todos os momentos. Aos meus sogros pela companhia e estímulo. À engenheira Cristina, pelo apoio e incentivo. A todos os que, mesmo de forma anónima, estão comigo. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios ii Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios iii RESUMO Uma das causas mais imediatas da depreciação será o envelhecimento. Trata-se de um fenómeno natural que afeta e está presente em praticamente todos os elementos e dir-se-á que é praticamente inevitável. A sua ocorrência nos objetos e elementos que fazem parte do nosso dia a dia, mais ou menos visível e de forma mais ou menos acentuada, função de vários fatores, dita a sua degradação tendo como consequência mais ou menos imediata perda de função, degradação do aspeto e valor até se considerar económica e funcionalmente inviável. A depreciação constitui assim um fator que não pode ser negligenciável nos procedimentos de análise valorativa de qualquer bem móvel ou imóvel dado que está relacionada com o processo que decorre desde o seu melhor desempenho à inutilidade prática. Nesta dissertação procede-se o estudo dos bens imóveis e de entre estes, os que fazem parte do parque edificado neste particular da depreciação. A depreciação tem sido objeto de abordagens diversas no âmbito de vários processos económicos nomeadamente no que se refere à sua relação direta e determinante na avaliação de imóveis para efeitos hipotecários, legais, fiscais, contabilísticos, determinação de carteiras de valores e expropriações. É assim inegável a sua importância, sendo determinante na determinação do valor final de um bem. Considerando-se contudo que os diferentes métodos de cálculo para além de diversos, conduzem também a resultados diversos, é efetuada uma análise comparativa dos respetivos resultados. A partir desta análise, numa segunda fase, apontam-se formas de melhorar/uniformizar estes métodos ajustando o cálculo da depreciação ao tipo de imóvel em estudo. Nesta perspetiva esta dissertação tem como objetivo melhorar o modelo que se considera mais evoluído no cálculo da depreciação. Analisados os diferentes modelos nos resultados a que conduzem e respetiva variabilidade, constata-se que há um processo evolutivo, servindo os anteriores de base à formulação dos seguintes, desde o modelo linear ao modelo de Ross-Heidecke. Com base neste princípio, utiliza-se este método ou modelo para formular a proposta de melhoria, assentando este objetivo nos estudos mais recentes realizados, comprovando-se a possibilidade de tratar o edifício não como um todo, mas procedendo à sua decomposição nos seus elementos construtivos, especificandoos e caracterizando-os. Verificando-se que o fator tempo ou idade do imóvel é determinante no cálculo da depreciação, entrando como variável em todos os métodos, foi dada especial atenção à sua análise com base nos estudos avançados existentes para o cálculo da vida útil estimada dos elementos construtivos, introduzindo para o efeito o Método Fatorial. Conhecidos os coeficientes de depreciação de cada elemento construtivo é determinado o coeficiente de depreciação global, cujo resultado reflete, de forma mais especifica e por isso mais rigorosa, as características de cada elemento construtivo. Sabendo-se da importância em continuar e aprofundar os estudos neste tema, no final desta dissertação apresentam-se as conclusões relativas à simulação do novo modelo e propostas de desenvolvimento futuro. PALAVRAS CHAVE: depreciação, avaliação, vida útil, vida efetiva, estrutura de custos. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios iv Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios v ABSTRACT One of the more immediate causes of the depreciation is aging. It is a natural phenomenon that affects and is present in virtually all elements and will tell that it is virtually inevitable. Its occurrence in the objects and elements that are part of our everyday lives, more or less visible and more or less pronounced, depending on several factors, said its degradation resulting in more or less immediate loss of function, degradation and value aspect to consider economic and operationally feasible. Depreciation is thus a factor that can not be negligible in evaluative analysis procedures of any movable or immovable property given which is related to the process that runs from your best performance to practical uselessness. This dissertation proceeds to the study of real estate and of these, those who are part of this particular building stock depreciation. Depreciation has been the subject of various approaches under various economic processes in particular as regards its direct and decisive in the evaluation of properties for mortgage purposes, legal, tax, accounting, determination of portfolio values and expropriations. Thus its undeniable importance, being decisive in determining the final value of a property. Considering however that the different calculation methods besides different, also lead to different results, is performed a comparative analysis of the respective results. From this analysis, a second phase point is how to improve / standardize these methods calculate the depreciation adjusting the type of property being studied. In this perspective this dissertation aims to improve the model that is considered more evolved in the calculation of depreciation. Analyzed the different models that lead to the results and respective variability, it appears that there is an evolutionary process, serving as the basis for the previous formulation of the following from the linear model to the model of Ross-Heidecke. Based on this, uses this method to make or model of the proposed improvement, this objective becoming in more recent studies, demonstrating the possibility of treating non building as a whole, but proceeding with its decomposition in its entirety constructive, specifying them and characterizing them. Noting that the time factor or age of property is crucial in the calculation of depreciation, entering as a variable in all methods, special attention was given to analysis based on advanced studies exist for the calculation of the estimated useful life of building elements, introducing to the effect the Factorial method. Known, the coefficients of each building element is determined the overall depreciation coefficient, whose result reflects a more specific and therefore more accurate, the characteristics of each design element. Knowing the importance to continue and deepen the studies on this topic at the end of this dissertation presents the findings on the simulation model and the new proposals for future development. KEYWORDS: depreciation, assessment, life, life effective cost structure. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios xii ÍNDICE DE TABELAS Tabela 2.1 - Tipos de Obsolescência (adaptado da norma ISO 15686-1 (2000) ……………………………....17 Tabela 2.2 - Duração Mínima da vida de projeto (Norma ISO 15686- (2000)) ………………………………....18 Tabela 2.3 - Vidas úteis de projeto para edifícios (Norma CSA 5478-95) ……………….……………………....19 Tabela 2.4 - Vida útil versus vida residual. Adaptada de FIKER (2005: 52/53) – Brasil.….……………………...20 Tabela 2.5 - Coeficiente de Vetustez (CIMI) ….…………………………………………………..……………...23 Tabela 2.6 - Valores para “C” (adaptado de Artur A.Bezelga, A.Borges Leitão, M.Reis Campos – 2000)……...25 Tabela 2.7 - Depreciação física/ Tabela ROSS-HEIDECKE (%)….……………………………………………...26 Tabela 2.8 - Valores do facto “K”- % acumulada de depreciação (adaptado de Artur A. Bezelga, A.Borges Leitão, M.Reis Campos – 2000)…………………………………………………….…………………………....28 Tabela 2.9 - Valores do facto “K”- % acumulada de depreciação (adaptado de Artur A. Bezelga, A.Borges Leitão, M.Reis Campos – 2000)…………………………………………………………………….…………....29 Tabela 4.1 - Coeficiente de afectação(Redacção dada pela Lei nº 53-A/2006, de 29/12) …….………………...41 Tabela 4.2 - Coeficiente de qualidade e conforto ( Lei nº 53-A/2006) ….……………………...………………...43 Tabela 4.3 - Coeficiente de Vetustez (CIMI)….…………………………………………………….…………….44 Tabela 5.1 - Síntese dos dados obtidos na CRP ….……………………………………………………………..49 Tabela 5.2 - Composição do empreendimento …………………………………………...……………………...50 Tabela 5.3 - Valores unitários de mercado adotados (€/m2)….……………………………………...…………..51 Tabela 5.4 - Determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) Pelo Método de Mercado (€/m2)…….....52 Tabela 5.5 - Determinação do valor do terreno (Vt) - Método do Valor Residual….………..…………………...53 Tabela 5.6 - Determinação da situação global de obra pela estrutura de custos - Bezelga A.A.(1984)……….…54 Tabela 7.1 - Parâmetros indicativos do peso da localização do terreno no valor total de um investimento (Alexandre J. e Gonçalves P. (2008)) ….………………………………………………………………………...69 Tabela 7.2 - Caracterização resumo do edifício …….…………………………………………………………....70 Tabela 7.3 - Calculo do fator de depreciação global (KG) ….…………………………………………….……...70 Tabela 7.4 - Determinação do fator de depreciação global (KG) do edifício em estudo ….……………………...72 Tabela 7.5 - Determinação do fator de depreciação global (KG) do edifício em estudo ….……………………...74 Tabela 7.6 – Resumo dos Resultados….………………………………………………………………………...76 Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios xiii SÍMBOLOS E ABREVIATURAS PVT – Presumível valor de transação CRUARB – Comissariado para a Renovação Urbana da Área Ribeira – Barredo IST – Instituto Superior Técnico CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis NBR – Denominação de Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas ISO – International Organization for Standardization CSA - Guideline on Durability in Buildings VUR – Vida Ùtil de Referência VUE – Vida Útil Estimada IRC – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas SNC – Comissão de Normalização Contabilistica RAD – Regime de Amortizações e Depreciações CMVM – Comissão de Mercados de Valores Imobiliários PH – Propriedade Horizontal EVS – European Values Standard IVSC - International Valuation Standards Council TEGoVA - European Group of Valuers Associations VBR – Valor Baseado no Rendimento PDM – Plano diretor Municipal Vt – Valor do Terreno Cc – Custos de construção Cd – Custos diretos Ci – Custos indiretos ESL-Estimate Service Life K – Coeficiente de depreciação KG – Coeficiente de depreciação global Vi – Valor inicial Vr – Valor residual D – Depreciação u – Vida efetiva ou atual n – vida útil Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios xiv Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 1 01 INTRODUÇÃO 1.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Em tese, todos os bens têm uma utilização limitada e vão perdendo as suas características, quer sejam físicas, por força da sua antiguidade e do desgaste; quer sejam funcionais (falta de capacidade para servir, obsolescência ou desuso). Há ainda influências de natureza extrínseca que podem ter a ver, por exemplo, com a alteração do tipo de licenciamento. Figura 1.1 - Edifício novo “versus” edifício depreciado Como a melhor utilização e a sua plena eficácia ocorre quando os bens se encontram no estado de novo, é fácil entender que, à medida que vão sendo utilizados, as suas características originais vão sendo reduzidas, ocorrendo desgaste, envelhecimento ou decadência dos seus componentes, até atingir a inviabilidade económica. Ao final desse espaço de tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento de perda de utilização, ainda existe um item a ser considerado que se denomina valor residual, que é o valor resultante do reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil, ou no caso de um imóvel, o seu provável valor de transação (PVT) inclui o valor do terreno, sendo, no limite, este o valor residual a considerar. A análise e cálculo do processo de depreciação baseia-se em metodologias diversas, adiante esplanadas, de rigor mais ou menos discutível, apontando todas para uma evolução gradual, linear ou parabólica, da degradação e consequente depreciação do edifício. Há contudo neste processo, à Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 2 semelhança de outros fenómenos físicos, exceções que fogem deste principio. A título de mero exemplo refere-se a obra de requalificação da Praça de Lisboa, antiga Praça do Anjo, no Porto. Esta intervenção urbana teve como objetivo a requalificação e dinamização de uma área degradada do núcleo histórico da cidade do Porto, inserida na área de intervenção do então designado CRUARB. O projeto foi desenvolvido tendo por base um programa que incluía uma área destinada a estacionamento, nos dois pisos inferiores e uma área superior destinada a fruição e comércio, com espaços abertos e protegidos, então designado como “Shopping dos Clérigos”. A obra de construção teve o seu início no ano de 1989, tendo sido concluída no ano de 1992. A idade atual deste empreendimento é por conseguinte de 20 anos. Trata-se de um edifício cujos moldes construtivos se podem considerar correntes, muito embora tenha em si particularidades que à data da construção terão sido algo particulares e até inovadoras, nomeadamente no que se refere às coberturas da galeria comercial, executadas nos termos das atuais e cada vez mais faladas coberturas ajardinada. A estrutura geral foi executada em betão armado, sendo na área de aparcamento em estrutura porticada dotada de lajes fungiformes e lajes aligeiradas préesforçadas nas coberturas da galeria comercial. As paredes e tetos exteriores ficaram em betão aparente ou parcialmente revestidas a granito. Os pavimentos exteriores, dando continuidade à tradição da baixa, foram revestidos a micro-cubo de calcário e basalto. Seguindo as mesmas referências da baixa portuense o edifício central, inicialmente destinado a salão de chã e posteriormente, por questões comerciais, convertido em pizzaria, foi executado em estrutura metálica e vidro com duas claraboias abobadadas muito comuns em edifícios históricos da baixa. Toda esta descrição não serve senão para demonstrar que todo o sistema construtivo e bem assim a qualidade construtiva, dado ter sido edificado por umas das empresas com melhores credenciais na construção de qualidade na cidade do Porto (william Graham), eram garantia de solidez e durabilidade, para uma intervenção que se pretendeu confundida com o espaço exterior, executada nos mesmos materiais e com a intenção de envelhecerem da mesma forma pausada e durável no tempo. Tal não aconteceu… e eis que decorridos 20 anos da sua construção, grande parte deste empreendimento sofreu uma degradação rápida assumindo contornos de espaço abandonado, em ruínas que não fora os tapumes colocados pela autarquia portuense, envergonhavam toda a envolvente histórica, ironicamente a mesma que 20 anos atrás se pretendia mais visível e valorizada com esta intervenção. Associada a esta degradação surge a inevitável depreciação e obsolescência , que à semelhança de outros contextos, passará também a afetar a malha urbana mais próxima, pelo degradação da imagem e ambiental desta área da cidade. A questão que se poderá colocar : Porque motivo ou motivos este empreendimento sofreu este processo de degradação, depreciação e obsolescência de forma tão evidente e acelerada, sabendo-se que toda a envolvente envelhece de forma natural ? Uma das respostas estará na sua desadequação à função comercial pretendida e de praça frequentada. O fator abandono implica a degradação natural dos elementos por falta de utilização, mas também por vandalismo, seguindo-se um processo cíclico de degradação acelerada motivada pelo afastamento dos utilizadores e por uma depreciação cada vez mais acentuada, não obstante tratar-se de um edifício situado numa zona nobre da cidade do Porto, com referencias históricas e arquitetónicas únicas. A depreciação do imobilizado devida a todos os fatores que a motivam (degradação física, funcional ou obsolescência e económica) é no caso concreto difícil de avaliar, não seguindo como referem as regras mais comuns aplicáveis, do ponto de vista matemático uma função linear ou parabólica, tendo logo à partida o fator vida útil, um dos mais importantes nesta análise, falseado para edifícios deste tipo construtivo. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 3 Figura 1.2 - Vista geral – obra preservada e em pleno uso Figura 1.3 - Vista geral – obra degradada e depreciada Outras exceções a considerar neste processo de análise têm a ver com as construções ou edifícios históricos, referindo-se dois exemplos que, encerrando algum radicalismo, ajudam por outro lado a perceber como o fator tempo influi não só no processo de degradação física como também introduz novos conceitos na forma como o fator depreciação influi a valoração do imóvel. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 4 Figura 1.4 - Anta de Sta. Marta - Penafiel – Imóvel classificado como monumento nacional Esta estrutura megalítica pré-histórica destinada a enterramentos, será porventura aquela que nos permitirá recuar mais no tempo na arte de erigir ou de construir algo utilizando materiais retirados da natureza, no caso grandes blocos em granito. Refere-se este exemplo pelo seu inegável valor histórico e patrimonial ditado pela sua idade e raridade, mas também para se proceder a uma abordagem e análise ao fator construtivo. À sua idade imemorial está associada à sua quase preservação plena, introduzindo-se aqui o conceito em estudo da depreciação. Todavia verifica-se que não obstante tratar-se de uma obra sujeita mais que nenhuma outra ao fator tempo, num ponto topograficamente elevado e sujeito a condições atmosféricas agrestes, mantém-se salvo questões relacionadas com a área envolvente, praticamente inalterada. Esta circunstância advém desde logo da resistência do material construtivo, do seu caráter natural, mas também e julga-se que essencialmente da utilização de um único material nesta construção, julgando-se obviamente, não ter havido outros neste tipo de construções. Desta forma quer-se significar que um dos fatores que introduz degradação mais ou menos acelerada num edifício será a multiplicidade de materiais utilizados na sua construção. Quanto maior for o número de elementos construtivos e respetivas origens, maior e mais rápido será o processo de degradação do edificado. Assim temos associados dois aspetos: a degradação e o valor final função da depreciação sofrida no tempo. A uma degradação pouco acentuada como a verificada neste exemplo, não obstante a idade, está associado um valor, no caso incalculável não só porque se consegue ter nos nossos dias algo intacto ao longo dos tempos, mas também e conforme referido, pela inegável raridade que como se sabe é outro fator que de forma determinante define o valor de um bem, podendo este no limite ser incalculável. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 5 Figura 1.5 - Ruínas do Solar de Magalhães (Amarante) – Imóvel classificado como de Interesse Público O edifício identificado na figura, classificado como de Interesse Público, tem a sua data de construção estimada na segunda metade do Sec. XVI. Após ter sido incendiado aquando das invasões francesas, o que restou da sua construção foram as paredes mestras que se mantêm conservadas até aos nossos dias. Muitos outros exemplos existem, referindo-se este pelo facto de estar reduzido ao que poderíamos designar para um edifício corrente de “valor residual”. Contudo, este caso pela sua história não obedece às regras correntes que estão presente no processo de valoração afetado de depreciação. Leia-se a placa evocativa “ …Melhor que qualquer monumento fabricado depois…”. Tendo ultrapassado os limites definidos para a vida útil de um edifício com estas características construtivas, há um valor intrínseco, eventualmente não contabilizável, que tem a ver não só com as referências históricos e patrimoniais, mas também de memória de um povo, de uma época que não é repetível. A este propósito refere-se a tese de mestrado de Alemão, D. (2008). Avaliação de Imóveis Antigos – O caso da Baixa Pombalina . defendida no IST, onde , em termos resumidos se conclui que para estes tipo especifico de edifícios históricos, não é possível aplicar as metodologias correntes de avaliação e concretamente o método preconizado no CIMI. 1.2. O ESTADO ATUAL DA ARTE Há várias metodologias ou critérios de cálculo da depreciação. Entre estas metodologias, a mais expedita para o cálculo do percentual de perda atual, é o método ou conceito de depreciação linear, que consiste em considerar que ocorre uma perda constante de valor ao longo da vida útil do bem. Os métodos de cálculo da depreciação utilizados para fins fiscais e contabilísticos seguem regras mais lineares, dado o objetivo de criar metodologias que se pretendem equitativas e aplicáveis à generalidade do território nacional, atendendo não só aos diferentes tipos de imóveis mas também à diversidade e características do território, para o qual são definidos fatores de afetação. Prescinde-se assim de uma análise da depreciação mais rigorosa caso a caso, pretendendo-se em contrapartida Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 6 métodos mais automáticos e no final mais homogéneos de cálculo, baseados em fórmulas tipo, tabelas e critérios pré definidos. Não obstante a sua utilização para fins contabilísticos ter base legal, no mercado imobiliário a metodologia de cálculo da depreciação linear não se mostra a mais adequada dado que os imóveis não se depreciam da mesma forma, existindo diversos fatores que resultam em observações fáceis de serem constatadas, como o caso de duas edificações com a mesma idade apresentarem características físicas bastante distintas uma da outra. Entra aqui de forma muito influente a sensibilidade, experiência e análise do avaliador. A prática tem sido a de utilizar por um lado os métodos impostos pelos normativos legais, mais lineares e tabelados ou outros métodos baseados em expressões matemáticas mais ou menos desenvolvidas (Kwentzle, média de Ross, e Ross-Heidecke). Há neste processo vários fatores em jogo, o primeiro deles é o fato que a depreciação pode ser de ordem física ou funcional, sendo que no primeiro grupo está o desgaste decorrente da ação do tempo, motivado pelas características do imóvel, as patologias decorrentes de fatores ambientais, materiais e uso e ainda as avarias bruscas acidentais. Num segundo grupo surge a inadequação, decorrente de falhas de conceção, a superação, o obsoletismo devido a novas técnicas e a anulação decorrente de inaptidão aos fins para os quais foi concebido. Essa conceção traduz-se materialmente por meio do Método de Ross-Heidecke, que procura combinar as duas vertentes formadas pela idade e estado de conservação, cujos princípios se apoiam no facto de que a perda de valor não pode ser integralmente recuperada com manutenção. As reformas apenas prolongam a vida útil, concluindo-se que um bem ou imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que um bem conservado. Das pesquisas bibliográficas efetuadas no âmbito deste trabalho não foi possível encontrar informação relevante relacionada com esta temática. Conclui-se que a depreciação é um assunto com pouco estudo e publicações no nosso país. Há duas teses algo recentes que abordam esta temática sob perspetivas diferentes. A tese já referida de Alemão, D. (2008), dedicada ao estudo da avaliação de imóveis antigos na Baixa Pombalina, onde é realizada uma abordagem à depreciação deste tipo de edifícios, enquadrada no âmbito do CIMI. Conclui em termos resumidos que aos edifícios históricos não são aplicáveis os coeficientes de vetustez e os modelos atualmente conhecidos. A tese de Pimenta, J.(2011) dedica-se ao estudo dos modelos clássicos de estudo e cálculo da depreciação, apresentando um modelo que tem por objetivo melhorar o rigor do método de RossHeidecke, baseado no principio de que o cálculo da depreciação pode ser melhorado se efetuado a partir dos elementos construtivos constituintes de um edifício. 1.3. INTERESSE E JUSTIFICAÇÃO DA DISSERTAÇÃO Na determinação do valor de um imóvel o cálculo da depreciação é abordado de forma algo lateral, com configuração estimativa, sendo comum considerar um processo que se desenrola ora de forma linear, quadrática com a aplicação de fórmulas mais ou menos complexas, sem que haja uma ideia do rigor deste processo. Ora sabendo-se que o valor da depreciação pode influenciar significativamente o valor final do imóvel, o seu cálculo deve ser efetuado reduzindo ou anulando desvios, procurando o valor mais rigoroso do imóvel. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 7 Desta forma há todo o interesse em analisar e se possível melhorar os métodos atualmente aplicáveis, realizando uma análise comparativa e crítica dos resultados obtidos por exemplo para um mesmo imóvel função da utilização dos diferentes métodos, avaliando a amplitude e desvios resultantes. O interesse e justificação desta dissertação, reside assim essencialmente na abordagem e proposta de melhoria de um tema pouco desenvolvido, pouco estudado, pouco publicado, cujo interesse e importância se vê como inegável dada a sua influência, dir-se-á determinante, no processo da análise financeira ou avaliação de qualquer bem móvel ou imóvel. Há um conjunto de procedimentos comumente aceites e regularmente aplicados nos processos de avaliação, tidos como suficientes neste processo. Esta temática também pode ser considerada na linha de estudo do processo de reabilitação dos edifícios. De facto, referindo-se em particular a depreciação física dos edifícios, associada à sua degradação, verifica-se que tem uma relação muito próxima com as necessidades de reabilitação. Conhecendo-se modelos matemáticos que permitam traduzir o processo de depreciação de determinado imóvel, podem ser, a partir destes, determinadas as necessidades e os custos de reabilitação correspondentes. Na curva que traduz o processo de depreciação do imóvel, representada no capítulo 2 (fig.2.9), cada intervenção de reabilitação, parcial ou global, introduz um “salto” correspondente ao custo de reposição a novo, sendo também este a depreciação sofrida pelo elemento construtivo ou pelo edifício. Estes conceitos mostram-se de forma determinante na ocasião de investir em imóveis, uma vez que existem aqueles que sofrem uma depreciação mais rápida que outros. Um apartamento ou habitação sofre em regra uma depreciação mais rápida que uma fração comercial. Uma construção pré-fabricada em madeira deprecia-se mais rapidamente que a mesma construção seguindo moldes construtivos convencionais. A depreciação sendo um aspeto determinante na determinação do valor de um imóvel em determinada fase da sua vida útil, serve também como fator que permite avaliar se é mais vantajosa a opção de realizar obras de reabilitação no imóvel, que na maior parte das vezes não resolvem a sua obsolescência ou aspetos funcionais e práticos, ou optar por comprar um imóvel novo dotado de outras características mais atuais não só do ponto de vista construtivo mas também arquitetónico e funcional. Há por conseguinte todo o interesse em conhecer a forma como envelhecem os edifícios e quais os custos associados a este processo. 1.4. OBJECTIVO E METODOLOGIA DA DISSERTAÇÃO São objetivos desta dissertação referir e justificar a importância do estudo da depreciação e efetuar uma análise critica sobre a abordagem atual a este tema, concretamente no que se refere aos modelos de cálculo atualmente usados, apresentando sugestões que permitam explorar e melhorar os seus resultados. Para o efeito e como metodologia efetuar-se-á: • Caracterização, importância e enquadramento do tema; • Caracterização do estado atual do seu estudo e aplicação; • Metodologias e conceitos associados; • Levantamento e caracterização dos modelos de cálculo atualmente utilizados; Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 14 no setor da construção civil e consequentemente no setor imobiliário. A redução abrupta do crédito bancário e as condições mais exigentes com que é praticado, associada a debilidade das empresas que operam no terreno e ao aumento da taxa de desemprego, o excesso de oferta no mercado imobiliário, motivaram uma baixa muito acentuada na procura por incapacidade de compra. A uma oferta elevada associada a uma procura muito reduzida, para não dizer nula em algumas áreas geográficas, resulta numa baixa de preços dos imóveis e consequente valor, que se calcula no último ano na casa dos 9% . O inquérito à avaliação bancária do Instituto Nacional de Estatística (INE) revela uma diminuição de 84 euros nos valores médios dos alojamentos, em termos homólogos, e uma redução de 0,8 por cento relativamente ao valor observado em janeiro (1.063 euros/metros quadrado). Na região de Lisboa, o valor médio da avaliação em fevereiro de 2012 registou uma diminuição de 134 euros (-9,6 por cento, face ao mês homólogo), enquanto na Área Metropolitana do Porto caiu 7,6 por cento (menos 82 euros). O valor médio da avaliação dos apartamentos diminuiu 9,3 por cento (variação de -8,5 por cento em janeiro), com todas as regiões a apresentarem diminuições homólogas. O valor médio de avaliação das moradias também desceu, mas de forma menos acentuada, recuando 3,7 por cento, o que significa uma redução de 38 euros. O inquérito à avaliação bancária na habitação para efeitos da concessão de crédito resulta de dados recolhidos junto de nove instituições financeiras, correspondendo a cerca de 90 por cento do montante total de crédito à habitação concedido entre 2011 e 2012. Em termos gerais este estudo revela que o valor médio da avaliação bancária baixou 7,4 por cento em fevereiro face ao mês homólogo de 2011, para 1.055 euros por metro quadrado, sendo o decréscimo mais expressivo na Área Metropolitana de Lisboa. Por outro lado são cada vez em maior número as retomas de imóveis por parte das instituições de crédito e execuções fiscais levadas a cabo pelo Ministério das Finanças. Esta circunstância motiva por um lado processos de alienação dos imóveis em asta pública com preços base de licitação muito baixos, mas por outro com a retoma de imóveis usados, afetados na sua conservação e pelo facto de estarem devolutos nas fases posteriores de retoma ou execução fiscal, provoca nestes uma degradação por falta de utilização acelerada, sabendo-se da falta de capacidade e meios para que as instituições detentoras dos mesmos procedam a obras de reabilitação. Figura 2.5 - Evolução dos valores médios da avaliação bancária de habitação (INE) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 15 2.3VIDA ÚTIL DE UM BEM Devido a um conjunto de aspetos e variáveis múltiplas relacionadas com a vida útil dos elementos, cujo estudo e inter-relação prosseguem por parte dos agentes que lidam com este conceito, não há para o mesmo uma definição clara. Verifica-se contudo haver um intervalo de convergência para os aspetos essenciais relacionados com a vida útil. Não sendo objetivo principal desta dissertação este estudo, utilizar-se-ão alguns dos estudos e definições já conhecidos a este propósito, sem uma preocupação de questionar ou ir muito além dos mesmos. A vida útil constitui uma variável independente, determinante no cálculo da depreciação de um imóvel. Daí a abordagem feita neste capítulo. 2.3.1. CONCEITOS RELACIONADOS De forma sintética a vida útil de um bem (móvel ou imóvel) traduz a sua durabilidade. Nos mesmos termos a Norma Brasileira NBR 14653-1 (Procedimentos gerais de avaliações de bens) define vida útil como o prazo de utilização funcional de um bem. Na norma ISO 15686-1 (2000), a vida útil é definida como o período de tempo, após instalação, durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo os requisitos de desempenho mínimo aceitável de uma propriedade crítica. O Decreto – Regulamentar nº 25/2009, de 14 de Setembro de 2009, alterado pela Lei nº 64-B/2011 de 30 de Dezembro, que estabelece o Regime das Amortizações e Depreciações, no seu Artigo 3º, ponto 1, refere: “A vida útil de um elemento do ativo depreciável ou amortizável é, para efeitos fiscais, o período durante o qual se deprecia ou amortiza totalmente o seu valor, excluído, quando for caso disso, o respetivo valor residual”. Outros conceitos mais desenvolvidos definem vida útil de um bem como sendo o espaço de tempo entre a entrada em serviço desse bem e o posterior abate para desmantelamento e reciclagem. Intervalo de tempo, que sob determinadas condições, começa num dado instante, regularmente entrada ao serviço ou função e termina quando a taxa de avarias se torna inaceitável ou quando o bem é considerado irreparável no contexto operacional, técnico ou económico. Balaras et al (2005) consideram, de uma forma mais específica e exigente, a vida útil de um componente de construção o período de tempo após a instalação ou construção, durante o qual todas as propriedades atingem ou superam o desempenho mínimo aceitável. A norma canadiana CSA S478-95 “Guideline on Durability in Buildings” refere a vida útil como o período de tempo real durante o qual o edifício ou qualquer um dos seus componentes cumpre os seus objetivos sem custos imprevistos ou interrupções para manutenções e reparações. Ripper (2003), numa palestra sobre o desempenho das construções refere que a “vida útil de uma construção é o período durante o qual esta conserva os requisitos estabelecidos em projeto quanto à segurança, funcionalidade e estética, sem custos inesperados de manutenção (reparação). Nas definições e conceitos referidos estão patentes e vincados três aspetos que caracterizam por si a vida útil: tempo, desempenho e custos. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 16 2.3.2 . DURABILIDADE O estudo e previsão da vida útil de um sistema construtivo implica o conhecimento da durabilidade dos componentes ou dos materiais que o constituem. Gomes e Ferreira (2009) “ Uma construção é durável se for capaz de desempenhar as funções para que foi concebida, durante o período de vida previsto, sem que para tal seja necessário despender custos de manutenção e reparação imprevistos. A durabilidade, sendo caracterizada pela vida útil de um conjunto de materiais e componentes, desempenha uma função importante para a obtenção duma construção sustentável” A norma ISO 15686 define durabilidade como sendo a “capacidade de um edifício ou de uma parte de um edifício de desempenhar a sua função durante um determinado intervalo de tempo, sob ação dos agentes presentes em serviço” acrescentando uma nota importante de que “esta não é uma oportunidade intrínseca de um produto ou componentes, mas sim uma característica que depende das condições a que está sujeito, em serviço”. A norma canadiana CSA S478-95 refere: “durabilidade é a capacidade de uma construção ou qualquer um dos seus componentes para realizar as funções requeridas no seu ambiente de serviço, durante um intervalo de tempo, sem custos imprevistos para manutenção ou reparação” Nos conceitos enunciados continuam a ser referidos o tempo, o desempenho e os custos como variáveis determinantes na definição de durabilidade. Não há contudo concretização quanto ao período de tempo em concreto, podendo ser diverso. 2.3.3. OBSOLESCÊNCIA O conceito de obsolescência não significa por via direta degradação física do bem ou imóvel. Está contudo relacionada e é também um problema de vida útil. Trata-se de um processo que ocorre devido a um processo de desatualização, que pode no limite, por obsolescência do projeto e dos métodos construtivos deixar de cumprir com o nível de desempenho exigido. Como problema que é de desajuste relativamente às exigências do utilizador ou da sociedade de uma forma mais ampla, exige, para que não ocorra ou para que sejam minimizados os seus efeitos que haja um conhecimento projetado no tempo que permita a nível de conceção evitar ou atrasar este processo de obsolescência. Na norma ISO 15686 o conceito de obsolescência é definido como “a perda de aptidão de um determinado item para desempenhar satisfatoriamente as suas funções devido a alterações no nível de desempenho exigido”. A mesma norma, define três tipos de obsolescência nos edifícios: a funcional, a tecnológica e a económica. A sua ocorrência é sintetizada e tipificada na tabela seguinte: Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 17 Tabela 2.1 - Tipos de Obsolescência (adaptado da norma ISO 15686-1 (2000) Tipo de Obsolencia Ocorrência Tipica Exemplos Funcional A função em causa já não é requerida Processo industrial obsoleto, instalações desnecessárias, divisória removida (em escritórios, por ex.) Tecnológica Alternativas atuais com melhor desempenho, mudança de padrões de uso Mudança do isolamento térmico para um melhor desempenho, mudança para caixilharias mais estanques Económica Item ainda totalmente funcional mas menos eficiente e económico que novas alternativas Mudança do sistema de aquecimento Dado tratar-se um conceito lato e algo indefinido há outras classificações que lhe podem ser atribuídas como a obsolescência de localização, legal, estética, ambiental e de imagem (Akivuori 1999) Pelo referido, verifica-se que a obsolescência ocorre devido a múltiplos fatores variáveis ao longo do tempo, do ritmo e conceitos sociais, tendências estéticas, entre outras. Trata-se por isso de um conceito algo relativo, de difícil mensuração e previsão a médio e longo prazo. No entanto a forma de evitar os seus efeitos passa pelo conhecimento e estudo destas tendências, prevendo-as e adotando medidas para minimizar e se possível anular os seus efeitos na vida útil do elemento ou bem. 2.3.4. FIM DA VIDA ÚTIL Considera-se que a vida útil de um elemento de construção está no seu limite quando este deixa de desempenhar de forma adequada e capaz as funções que lhe são exigidas. O “fim da vida útil”, pelas variáveis que envolve, é um conceito de definição algo complexa. Em termos gerais, o fim de vida útil é o momento em que a função para a qual a construção e os seus componentes foram previstos deixa de ser cumprida. De modo a clarificar e facilitar a sua definição, Hovde e Moser (2004) divide as propriedades de um elemento de construção em exigências de segurança, função e aparência, considerando o fim de vida útil quando uma dessas exigências deixar de ser cumprida. Assim para cada uma delas, a exigência é cumprida se: Segurança: a integridade do elemento de construção é mantida no nível padrão de segurança; Função: a função desejada é cumprida; Aparência: a aparência esperada é verificada. A segurança é um critério fundamental, tendo por isso um nível de exigência superior ao dos outros critérios. No entanto, as propriedades estéticas são apresentadas como o grupo que mais rapidamente atinge os níveis mínimos, sendo assumido que estas correspondem muitas vezes às propriedades condicionantes da vida útil (Sousa (2008), Silva (2009)). Este conceito pode ser definido graficamente, fazendo uma comparação das diferentes degradações destes três conjuntos de propriedades e indicando diferentes níveis mínimos de exigência para cada um. Graficamente e esquematicamente a relação entre estas propriedades tem a uma representação próxima da que se apresenta a seguir. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 18 . Figura 2.6 - Degradação esquemática dos diferentes grupos de propriedades (Silva (2009)) 2.3.5 . VIDA ÚTIL DE PROJETO A vida útil de projeto ou tida como referência para a realização de estudos tendo por base os requisitos de durabilidade pretendidos para o edifício variam função de vários aspetos relacionados com as suas características e dos elementos que o constituem, tendo como consequência a variabilidade da vida útil. A norma ISO 15686-1 (2000) define vida útil de projeto como sendo “ a vida útil considerada pelo projetista como base para as suas especificações ” Há uma forma particular de definição de vida útil de projeto, tendo por base as exigências e espectativas do utilizador do edifício. Esta definição faz parte da norma canadiana CSA S478-95 “Guideline on Durability in Buildings” que a define como sendo “a vida útil especificada pelo projetista de acordo com as espectativas (ou requisitos) dos donos do edifício ou construção” As tabelas que se seguem fazem a síntese da vida útil de projeto para edifícios, função das suas características e dos elementos constituintes. Tabela 2.2 - Duração Mínima da vida de projeto (Norma ISO 15686- (2000)) Vida útil de projeto do edificio Elementos inacessíveis ou estruturais Elementos de manutenção dificil ou onerosa Elementos facilmente substituíveis Instalações de serviços e trabalhos exteriores Ilimitada Ilimitada 100 40 25 150 150 100 40 25 100 100 100 40 25 60 60 60 40 25 25 25 25 25 25 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 19 Tabela 2.3 – Vidas úteis de projeto para edifícios (Norma CSA 5478-95) Pese embora deslocada da nossa realidade construtiva, FiKER, no seu livro Manual das Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 2ª edição. São Paulo: Pini, 2005 definiu a tabela onde relaciona a classe, o tipo e o padrão do edifício, atribuindo para cada caracterização ou vida útil em anos e o valor residual em percentagem do valor do imóvel. Este valor residual é tido por norma como o valor do terreno, que se considera não sofrer depreciação. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 20 Tabela 2.4 - Vida útil versus vida residual. Adaptada de FIKER (2005: 52/53) - Brasil CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL (ANOS) VALOR RESIDUAL (%) RESIDENCIAL BARRACAO Rustico 5 0 Simples 10 0 CASA Rustico 60 20 Proletário 60 20 Económico 70 20 Simples 70 20 Médio 70 20 Superior 70 20 Fino 60 20 Luxo 60 20 APARTAMENTO Económico 60 20 Simples 60 20 Médio 60 20 Superior 60 20 Fino 50 20 Luxo 50 20 COMERCIAL ESCRITORIO Económico 70 20 Simples 70 20 Médio 60 20 Superior 60 20 Fino 50 20 Luxo 50 20 ANGARES Rustico 60 20 Simples 60 20 Médio 80 20 Superior 80 20 Apesar de descriminado, o quadro apresenta um valor residual praticamente igual. Tal é explicado por se convencionar que, no limite, o valor residual de um imóvel corresponde ao terreno onde se localiza, a que corresponde um rácio de 20% do seu valor global. O CIMI fixa 25%. No capítulo sete abordarse-á de novo este assunto. O conceito de vida útil das edificações está diretamente ligado ao intervalo de tempo contado da data de instalação ou da colocação em serviço “i”, correspondendo no caso dos edifícios à data de emissão do alvará de licença de utilização ou da data de ocupação tido para efeitos fiscais como sendo a data a partir do qual o edifício está a ser utilizado em todas as suas capacidades, podendo ainda não ter sido vistoriado e emitido o competente alvará de licença de utilização; até ao momento em que o serviço prestado economicamente “e” pelo bem deixa de ser economicamente interessante MOREIRA (1997:219). Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 21 Ou seja, na eventualidade das despesas operacionais de um imóvel se igualarem à sua capacidade de gerar receita, a sua vida útil, segundo este principio, terá chegado ao fim. A figura a seguir ilustra este principio ou condição. Fig. 2.7 - Causas de depreciação MOREIRA (1997:219) 2.4. IDADE DO IMÓVEL A idade de um imóvel encerra em si vários conceitos, dependendo da base de referência relativamente à qual é calculada ou do normativo legal que a define. 2.4.1. IDADE EFETIVA Para um edifício concluído corresponde ao período de tempo decorrido desde a sua entrada em serviço até à data em análise. Dado que a análise ao processo de depreciação pode também ser efetuada em edifícios não concluídos, interrompidos em fase de construção, a idade será considerada a partir do momento da interrupção dos trabalhos, sendo, para efeitos do cálculo da depreciação, necessário proceder à análise da situação de obra nas suas componentes construtivas, através da designada “decomposição de custos” como mais adiante será referido. 2.4.2. IDADE FISCAL Nos termos previstos no CIMI, no seu Artigo 44º, a idade fiscal para o cálculo do coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação. 2.4.3. IDADE RESIDUAL A idade residual será o resultado da diferença entre a vida útil do edifício e a sua idade efetiva ou atual. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 22 2.5. CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO FISICA. METODOLOGIAS DISPONÍVEIS A depreciação física ( perda de valor devido à deterioração física) de um imóvel é determinada com base na seguinte expressão geral: D = K (Vi-Vr) (2.1) Em que: D – Depreciação acumulada (€) K – Fator de depreciação acumulada Vi – Valor inicial do imóvel (€) Vr – Valor residual do imóvel (€) (Vi-Vr) – Valor depreciável (€) Cálculo do valor actual: Va = Vi – K (Vi-Vr) (2.2) 2.5.1. DEPRECIAÇÃO LINEAR O cálculo da depreciação pelo método linear assenta no principio de que há uma perda constante do valor do imóvel sendo proporcional ao seu número de anos de vida , seguindo uma de função reta. O coeficiente de depreciação segue a expressão: (2.3) Em que: u – Idade efetiva ou atual do imóvel n – Vida útil do imóvel Depreciação acumulada e linear: Esta metodologia é usualmente utilizada e aceite para o cálculo da depreciação dos móveis ou imóveis no âmbito fiscal e contabilístico. 2.5.1.1. Depreciação à luz do CIMI (coeficiente de vetustez) De acordo com o Artigo 44º do CIMI o coeficiente de vetustez, assume os coeficientes constantes da tabela seguinte: Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 23 Tabela 2.5 - Coeficiente de Vetustez (CIMI) (Redacção dada pelo artigo 93.º da Lei 64-A/2008, de 31 de Dezembro; anterior corpo do artigo) Anos Coeficiente de vetustez Menos de 2 1,00 2 a 8 0,90 9 a 15 0,85 16 a 25 0,80 26 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40 O coeficiente de vetustez permite calcular o valor atual do prédio, descontada a parcela relativa à depreciação. No capítulo 4.1.5, no processo de avaliação, será novamente referida e utilizada esta tabela. 2.5.1.2. Depreciação pelo Regime das Amortizações e Depreciações O Regime de Amortizações e Depreciações, ponto 1, do Artº 4º, é referido: “ O cálculo das depreciações e amortizações faz-se, em regra, pelo método das quotas constantes.” Também o art.º 30.º do Código do IRC, define, no seu n.º 1, que a regra de cálculo das depreciações/amortizações é o método das quotas constantes (método da linha reta, de acordo com o SNC). Podem ainda ser aplicados métodos de depreciação e amortização diferentes dos indicados nos números anteriores, desde que, mediante requerimento, seja obtido o reconhecimento prévio da Direção Geral dos Impostos. Fig. 2.8 - Anexo ao RAD (extrato das tabelas de depreciação anual) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 30 intensa pelo desgaste e depreciação do edifício. O traçado superior (obras importantes) traduz isso mesmo. Nesta situação há uma circunstância excecional que provocou uma depreciação de mais de 50% no valor do imóvel quando o mesmo tem uma idade efetiva de cerca de 20% da sua vida útil. Considerando uma vida útil estimada de 60 anos esta circunstância ocorreria ao fim de 12 anos de vida do edifício. Trata-se de uma circunstância anómala só explicada por um acidente ou erro de conceção grave. Neste contexto introduz-se o exemplo de depreciação física acelerada referido no ponto 1.1, explicada não pela degradação e desgaste natural dos elementos construtivos, mas por um fator que se entende particularmente lesivo na conservação de qualquer edifício, o abandono. O abandono surge no essencial como consequência de uma desadequação ou obsolescência do edifício. Não sendo um aspeto particularmente estudado, sabe-se que influencia decisivamente o envelhecimento natural de qualquer edifício, devido à inexistência de ações de manutenção e conservação do imóvel. Este fenómeno é particularmente notado em edifícios ou obras não concluídas, pela maior exposição dos elementos. Isso mesmo foi concluído no XI Simpósio Nacional de Auditoria de Obras Públicas – Foz do Iguaçu – Paraná – Brasil. Tendo por base DANTAS, 1998, a representação gráfica da depreciação pode ser realizada função da idade e do custo. Figura 2.13 - Síntese da representação gráfica das funções de depreciação física (DANTAS,R.A.(1998)) Em que: CG – Custo global CR – Custo residual D – Depreciação num determinado período da vida do imóvel n – Vida útil do imóvel Entende-se como mais apropriado que às designações CR e CG correspondam não custos mas valores, dado que a depreciação é calculada sobre o valor depreciável do imóvel. Por definição de Elísio R. (2008): Custo – Valor intrínseco, (gastos necessários à produção de um bem equivalente); Preço – Quantia mobilizada numa transação real; Valor – Medida monetária que o mercado está disposto a pagar por um bem; pressupõe o conhecimento do custo e do preço. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 31 03 NORMAS, REGULAMENTOS E RECOMENDAÇÕES 3.1. INTRODUÇÃO Nos últimos anos tem havido um cuidado crescente em normalizar procedimentos, não só no âmbito dos processos de sistemas de gestão da qualidade, cada vez mais generalizados em todos os processos produtivos e de investigação, visando processos de melhoria contínua, mas também na organização e regulamentação nas áreas do saber, aglutinando estudos e publicações em áreas específicas. No sector da construção têm sido inúmeras as normas e regulamentos publicados nas últimas duas décadas, com a transposição para a legislação nacional de diretivas, regulamentos e normas europeias, visando assim uma uniformização e regulamentação uniforme no espaço europeu. Relativamente ao tema base desta dissertação, a depreciação, não há ainda legislação especifica e normas que regulamentem o seu cálculo e condensem num diploma único a sua aplicação. Para o exercício de perito avaliador em Portugal não há legislação específica que regulamente esta atividade. Sendo o conceito de vida útil essencial ao cálculo e estudo da depreciação, verifica-se que para o primeiro há um conjunto vasto de estudos, trabalhos, normas e regulamentos; não se verificando o mesmo para a segunda. Continua a ser considerada em diplomas distintos, sem estudos de base conhecidos que justifiquem as tabelas ou critérios presentes nesses diplomas. Verifica-se assim que este conceito abordado no CIMI é substancialmente diferente da forma como é abordado no Regime das Amortizações e Depreciações, sendo que ambos são diplomas de base ao cálculo contributivo para efeitos de impostos e/ou contabilísticos. Não seguindo estes dois diplomas legais, a forma de calcular a depreciação de um imóvel pode ser diversa e de acordo com os métodos atualmente correntes, aplicados ao cálculo de avaliações para os mais diversos fins, nenhum deles sustentado ou regulamentado por normas nacionais ou europeias, Há assim, para o estudo e cálculo da vida útil de um elemento ou de um bem, estudos diversos, regulamentos e normas, mas não se conhece, de forma normalizada e regulamentada, para além dos métodos correntes, como esse bem se deprecia ao longo da sua vida útil. 3.2. CÓDIGO DO CIMI O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) publicado pelo Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro, tem uma vocação tributária e fiscal. Define contudo as regras a que devem obedecer as avaliações fiscais de prédios rústicos e urbanos e entre estes, os novos e os antigos prédios já avaliados à luz dos diplomas anteriores. Não se pode por isso considerar uma norma ou regulamento especialmente dedicado à depreciação. No entanto e conforme referido na nota introdutória, trata-se de um dos poucos documentos publicados que aborda e define regras para o cálculo da depreciação dos imóveis avaliados. Sendo expedito nesta temática, tem em si tabelas de onde se extraem fatores que afetarão o valor patrimonial tributário. Entre esses fatores releva o designado coeficiente de vetustez (Artº 44º) que traduz (muito embora referido ao valor residual) a depreciação física do imóvel função da sua idade fiscal. A idade do imóvel é enquadrada em intervalos de tempo, aos quais corresponde um determinado coeficiente de vetustez. Por outro lado define outros coeficientes: o coeficiente de Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 32 localização (Cl) e o coeficiente de qualidade e conforto (Cq) que traduzem em alguns aspetos a depreciação por fatores ambientais e por obsolescência. Em suma, não sendo um diploma dedicado em exclusivo a este tema da depreciação, aborda-o e define regras para a sua contabilização no âmbito da avaliação para efeitos fiscais. 3.3. REGIME DAS AMORTIZAÇÕES E DEPRECIAÇÕES Aquando da publicação da alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (Código do IRC), destinado a enquadrar para a legislação nacional as normas internacionais de contabilidade (NIC), nos termos do artº 3º do Regulamento nº 1606/2002, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 19 de Julho e ainda da aprovação do Novo Sistema de Normalização Contabilística (SNC), que adaptou as NIC na ordem jurídica interna, foi publicado o diploma regulamentar corporizado no Regime das Amortizações e Depreciações, publicado por Decreto-Regulamentar nº 25/2009, de 14 de Setembro. Neste diploma são definidos os elementos depreciáveis e amortizáveis e ainda a respetiva base de cálculo e os métodos aceites para efeitos fiscais. Trata-se de um diploma específico de enquadramento essencialmente contabilístico, com regras próprias na determinação da depreciação, mas que normaliza neste âmbito procedimentos e critérios, tendo como objetivo maior equidade contabilística e fiscal. Da mesma forma que no código do CIMI este diploma não utiliza métodos de cálculo específicos que permitam cálculos mais ajustados à especificidade do bem. Em contrapartida tem tabeladas as taxas de depreciação a aplicar a cada bem em função do tempo. Por outro lado, nos termos do ponto 3, do Artº 4º, abre a possibilidade à aplicação de outros métodos de depreciação e amortização desde que cumpram os limites e condicionantes estabelecidos neste diploma. 3.4. CÓDIGO DAS EXPROPRIAÇÕES Desde 1986 que a legislação sobre expropriações está reunida num único código que regulamenta todo o processo expropriativo, com o objetivo de uniformizar não só os critérios de avaliação como clarificar os princípios aplicáveis. Estes objetivos nem sempre foram atingidos, tendo sido aprovado pela Lei 168/99 de 18 de Setembro, o Código das Expropriações que define as regras de expropriação por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições de bens imóveis e os direitos a eles inerentes. Os seus artigos 74º e 77º foram entretanto alterados por força da entrada em vigor da Lei 13/2002, de 19 de Fevereiro, que define o novo estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais. Neste âmbito, o Decreto Lei nº 125/2002 de 10 de Maio, alterado pelo Decreto Lei nº 95/2009 de 27 de Abril, define e regula as condições exigidas para o exercício das funções de perito e árbitro. 3.5. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAÇÕES URBANAS Este diploma legal, publicado em 1951, manteve-se praticamente inalterado até 2003. Embora tenha sido considerado ao longo destes anos o regulamento por excelência no âmbito do licenciamento, projeto, construção e jurídico; trata-se de um conjunto de normas algo desajustadas dos critérios e exigências atuais no que toca à segurança, arquitetura, urbanismo e qualidade das edificações. Não faziam parte deste regulamento matérias atuais relativas à durabilidade, manutenção e conceitos como vida útil e depreciação. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 33 Com o objetivo de tornar este regulamento mais adaptado à realidade, foi apresentada proposta de revisão em 2003, o Regulamento Geral das Edificações (RGE), que atualiza a versão anterior, criando globalmente um novo regulamento, com um âmbito de aplicação mais amplo no que diz respeito ao tipo de edifícios e definição das intervenções. Passa assim a referir aspetos da atualidade relacionados com a energia, ambiente, sustentabilidade, manutenção e durabilidade, vida útil, gestão da qualidade e defesa do consumidor. Relativamente a conceitos afins da depreciação, nomeadamente no que se refere à vida útil e durabilidade dos edifícios, refere o seguinte: Nos termos do Artigo 117º, nº 1, “a vida útil de uma edificação corresponde ao período em que a respetiva estrutura não apresenta degradação dos materiais, em resultado das condições ambientais, que conduzam à redução da sua segurança estrutural inicial, nomeadamente nas secções criticas dos elementos estruturais principais.” Nos termos do mesmo artigo 117º, nº 2, “ durante a vida útil de uma edificação devem realizar-se atividades de inspeção, manutenção e reparação, nomeadamente em relação aos diversos componentes da edificação que tenham durabilidade inferior à vida útil”. Nos termos do nº3 “ a vida útil de cada componente da edificação deve ser definida pelo respetivo fabricante com base em características de deterioração obtidas pela experiência da respetiva utilização. São ainda formuladas propostas a ter em consideração no projeto de execução quanto à conceção com durabilidade das novas edificações e das intervenções do nível IV, para a vida útil definida. Não obstante tratar-se de uma proposta visando atualizar o RGEU relativamente a critérios atuais nos aspetos referidos, não veio a ter aplicação prática. 3.6. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL NO ÂMBITO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA O exercício da atividade de perito avaliador não tem a nível nacional legislação geral que regulamente esta atividade, permitindo que o seu exercício se faça de forma algo anárquica e por agentes que não possuem habilitações mínimas para o efeito. Há contudo legislação mais específica, dirigida a determinados procedimentos. A Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) tem o Regulamento Nº 8/2002, alterado pelo Regulamento Nº 1/2005, relativo aos designados “Fundos de Investimento Imobiliário”, onde são definidas as regras para o registo, certificação, habilitações e formas de exercício da profissão dos peritos avaliadores. O Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março de 2002 Aprova o novo regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, revogando o Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 323/97, de 26 de Novembro. Esta revisão do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário (FII) pretende situar-se numa linha de continuidade com a reforma de 1995, desenvolvendo, com base na experiência adquirida, a evolução então iniciada, bem como, na sequência dos objetivos subjacentes à aprovação do Código dos Valores Mobiliários, em 1999, dotar o regime jurídico de acrescida simplicidade e flexibilidade, sem prejuízo de medidas de rigor e inovação. Neste sentido, restringe-se o âmbito do diploma às questões essenciais de regime, deixando para a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) o respetivo desenvolvimento por via regulamentar, cujo objeto e conteúdo são agora ampliados, de modo a permitir uma mais rápida adaptação e atualização, em função da evolução do próprio mercado. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 34 Por outro lado, sem prejuízo dos aspetos comuns de regime, diferenciam-se as exigências a aplicar aos fundos abertos e fechados e, dentro destes, aos fundos objeto de subscrição pública e particular, e criase um novo tipo de fundos, designado «fundos mistos». Foram ainda publicadas algumas portarias, mais específicas, por exemplo para acesso à carteira de avaliadores do Ministério da Justiça. A Portaria Nº 240/2008 de 17 de Março, alterada pela Portaria nº 449/2009 de 29 de Abril, que aprova o plano do curso de formação que integra o concurso de recrutamento de peritos avaliadores, da autoria do Centro de Estudos Judiciários; a Portaria nº 241/2008 de 17 de Março, que, no mesmo âmbito aprova as provas de acesso para efeitos de seleção dos candidatos a peritos avaliadores. Refira-se ainda a Portaria nº 788/2004 de 9 de Julho, que define os cursos superiores que habilitam ao exercício da atividade de perito avaliador. 3.7. ORGANISMOS E PUBLICAÇÕE INTERNACIONAIS NO ÂMBITO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA O International Valuation Standards Council (IVSC) é uma organização do setor privado, independente e sem fins lucrativos, constituída nos EUA e com sede em Londres. O (IVSC) desenvolve e promove padrões técnicos e éticos no âmbito da realização de avaliações. O IVSC é responsável por desenvolver os padrões internacionais de avaliação e orientação técnica. Para garantir que o interesse público seja efetivamente protegido também interage com outros corpos ativos na regulação dos mercados financeiros para garantir que as questões de avaliação são adequadamente compreendidas. O IVSC Standards Board é responsável pelo desenvolvimento e manutenção dos padrões internacionais de avaliação e orientação técnica nesta área. O European Group of Valuers Associations (TEGoVA) é uma associação pan-europeia de organismos profissionais a trabalhar para normas, ética e qualidade no mercado imobiliário e avaliação. Representa os interesses dos avaliadores qualificados de 48 organismos profissionais de 28 países. Além de estabelecer padrões para o cliente, representa os interesses dos seus membros. Este organismo fornece ainda um canal exclusivo para novas oportunidades de negócio nesta área. A Norma Brasileira (NBR 12721/2006) - Esta Norma fixa as condições exigíveis para avaliação de custos unitários e elaboração de um orçamento de construção para edifícios a constituir em condomínio, O European Valuration Standart (EVS) é uma pubilicação dirigida à área da avaliação no espaço europeu que, entre outros aspetos, destaca na legislação da União Europeia as origens de conceitos como "valor de mercado" e "valor de empréstimo hipotecário", ou a definição de "avaliador de ativos" para as regras de auxílios estatais, ou ainda, no âmbito da Diretiva da UE Requisitos de Capital, o conceito de "avaliador independente”. O EVS 2012 está dividido em três partes: na Parte I contém Normas de Avaliação europeia e sua aplicação, na Parte II contém a legislação da União Europeia pertinente para avaliação de imóveis e na Parte III uma série de documentos técnicos. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 35 04 ABORDAGEM AO PROCESSO DE AVALIAÇÃO 4.1. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 4.1.1 NOTA INTRODUTÓRIA Não sendo objetivo primeiro desta dissertação o estudo da avaliação, far-se-á neste capítulo a caracterização geral das metodologias utilizadas de forma a enquadrar o estudo da depreciação dos imóveis e a sua influência no valor final da avaliação. Figura 4.1 – Classificação das metodologias de Avaliação Imobiliária (adaptado de Diogo, A. (2008)) De entre estas metodologias far-se-á uma abordagem às técnicas analíticas por serem usualmente as mais utilizadas. Ao efetuar-se uma abordagem estática no âmbito do processo de avaliação de um imóvel, pretende-se significar que esta avaliação é perfeitamente datada, sendo os pressupostos presentes à sua elaboração Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 36 válidos para essa data ou intervalo de tempo suficiente curto para que não ocorram alterações na conjuntura económica ou circunstâncias físicas que caracterizam o imóvel. Considera todas as rúbricas do investimento (despesa/receita) a preços da data da avaliação. É pressuposta a realização do investimento numa conjuntura isenta de inflação. Há por conseguinte implícita nesta designação a ideia de que o investimento tem uma vida instantânea ou, ultrapassado um determinado lapso de tempo, não muito longo, os pressupostos que estiveram presentes e sustentaram determinado relatório de avaliação deixam de ser válidos, porque alterados e consequentemente a avaliação realizada. Segundo Júlio A. e Paulo G. (2008) “ No genérico, o objetivo da avaliação de qualquer bem consiste na determinação do valor (montante) pelo qual se estima que será transacionado entre entidades sem interesses especiais no imóvel que não sejam unicamente a compra/venda. Logicamente admite-se que a propriedade esteja isenta de quaisquer ónus/encargos, e, que a transação tenha sido devidamente publicitada num universo amplo…” 4.1.2 MÉTODO DO CUSTO DE REPOSIÇÃO Resumidamente o “Método do Custo de Reposição” cujo resultado representa o “valor do custo”, corresponde ao somatório dos custos dos componentes que constituem um bem. O “Método do Custo de Reposição” ou “Método do Custo” é ainda designado por “Método do Investimento”, “Método do Custo de Substituição”, “ Método do Custo de Reprodução”. Neste método o investimento associado está relacionado com uma alteração do bem. Há por parte do promotor uma ação de construção, alteração ou melhoramento das condições do bem. Trata-se de um método aplicável e aconselhável à avaliação de bens com características específicas fora do mercado mais representativo, não havendo qualquer inconveniente que possa também ser aplicado em imóveis mais comuns. Entre os imóveis cuja avaliação poderá ser efetuada por este método estão os imóveis raramente transacionados e em muitos casos não vocacionados para o lucro, referindo-se a título de exemplo: hospitais, edifícios escolares, museus, castelos, edifícios prisionais, e de uma maneira geral edifícios históricos. No “Método do Custo” a estrutura de custos associados inclui de forma genérica os custos diretos (custos do terreno e da construção, custos de projetos e fiscalização, custos de gestão do empreendimento) e os custos indiretos devidos aos encargos inerentes à construção (encargos administrativos, encargos com a comercialização e eventualmente, porque não é consensual nos agentes avaliadores, encargos financeiros). Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 37 Entre outros considerandos e justificações, pode seguir de forma condensada, a título de exemplo, a seguinte estrutura: Custo da Construção (Cc) 1ª e 2ª Fases Piso Finalidade área Custo/m2 Parcial Total Cave Garagem 1.221,00 200,00 244.200,00 R/Chão Habitação 1.202,00 500,00 601.000,00 1º Andar Habitação 1.202,00 500,00 601.000,00 Recuado Habitação 1.029,00 500,00 514.500,00 1.960.700,00 3ª Fase Piso Finalidade área Custo/m2 Parcial Total Cave Garagem 708,00 200,00 141.600,00 R/Chão Habitação 570,00 500,00 285.000,00 1º Andar Habitação 570,00 500,00 285.000,00 Recuado Habitação 433,00 500,00 216.500,00 90,00 200,00 18.000,00 946.100,00 2.906.800,00 Projecto e Fiscalização 3% 87.204,00 2.994.004,00 Encargos Administrativos 7% Cc 203.476,00 Encargos Financeiros 8% Cc 241.264,40 Comercialização 3% Cc 87.204,00 531.944,40 3.525.948,40 10% Cd+Ci 391.772,04 Valor Baseado no Custo 3.917.720,44 4.363.000,00 445.279,56 445.000,00 * Vt / PVT 10% Area Bruta Const 6.918,00 Cc / PVT 67% €/m2 630,67 * Vt/PVT - baixo - explicado pela relativa Área Terreno 11.254,00 interioridade e área da parcela €/m2 39,54 Custos Directos Valor do Terreno (Vt) Método do Valor Residual PVT - Método de Mercado Total dos Custos Directos Ligação entre corpos Custos Indirectos Total dos Custos Indirectos Margem Cd+Ci Custo de Construção Rácios Cc Custo do Terreno (Ct) Figura 4.2 - Método do Custo – Exemplo de folha de Cálculo (extrato de relatório do próprio (2008)) 4.1.3 MÉTODO DE MERCADO O método de mercado, também designado de método comparativo, assume-se como um preceito valorativo fundamentado e tendo por base a comparação com valores idênticos recolhidos na área de mercado do bem em avaliação. O método exige por isso a existência de um mercado que ser quer representativo e tipificado para o tipo de imóvel que se pretende valorar. O ato de comparar pressupõe condições que permitam essa comparação exigindo a existência de variáveis da mesma índole. Não é correto tomar como base comparativa (de forma direta) por exemplo, valores de moradias para avaliar ou valorar frações habitacionais constituídas em regime de propriedade horizontal, ou tomar valores de escritórios para parâmetros valora tórios de frações comerciais ou armazéns. Em suma, o “Método de Mercado” exige o tratamento prévio e seletivo dos dados recolhidos na área do mercado onde se integra o imóvel. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 38 É assim fundamental a realização de um trabalho de pesquisa e recolha de dados criterioso e com um volume que se considere estatisticamente significativo de informações imobiliárias, contextualizadas em termos quantitativos e qualitativos. Estes serão os critérios base para a formação de uma base de dados que contemple o máximo de informação em conformidade com o imóvel que se pretende avaliar. A título de exemplo refere-se: Para frações em PH podem-se recolher dados relativos ao preço global e deste retirar o preço unitário (mais fiável e significativo em termos comparativos), área de construção, tipologia, localização do imóvel, situação, existência de aparcamento automóvel, características do projeto,… Para armazéns os dados mais importantes para além do preço global e unitário, serão a área de construção, área do lote, pé-direito, tipo de estrutura, acessos/interland, localização, ponte rolante,…. O enquadramento geral do método comparativo pressupõe para o objecto a avaliar a determinação do designado “valor de mercado” (presumível valor de transação – PVT) segundo as recomendações do EVS (European Valuration Standart 2003), capítulo IV e do IVSC (International Valuration Standard Comitteé) que admite o imóvel vendável no curto prazo. O critério a utilizar é do “Maior e Melhor Valor de Uso” , conforme definido na EVS de 27-03-2004, onde é definido como sendo “ O uso mais provável, física e financeiramente possível, adequadamente justificado e legalmente permitido que dará como resultado o maior valor para o bem em análise”. Na prospeção de mercado os valores obtidos fornecem ao avaliador o valor de venda dos imóveis tendo por base a amostra recolhida, que após tratamento estatístico com vista ao cálculo da variável (dependente e explicada) ou do valor unitário correlato. Neste trabalho é fundamental a experiência do avaliador para uma seleção prévia da amostra e interpretação dos dados, seguindo como norma as seguintes fazes: 1. Conhecimento do objeto da pesquisa (o bem em análise); 2. Preparação e planeamento da pesquisa, com a seleção das variáveis; 3. Trabalho de campo com a recolha de dados; 4. Processamento, análise e exploração de dados; 5. Interpretação e explicação dos resultados, obtendo nesta fase o modelo para comparação; 6. Fundamentação e elaboração do relatório de avaliação. O tratamento dos dados a amostra faz-se com recurso a dois tipos de modelo: • Homogeneização por fatores, de forma a obter dados homogéneos e comparáveis, seguindo-se o tratamento estatístico com recurso a um processo iterativo de seleção/exclusão de amostras pelo “Critério de Chauvenet”. • Homogeneização por regressão linear, que consiste em explicar a variação de uma variável dependente (preço unitário por ex.) a partir de um conjunto de variáveis independentes. Basicamente consiste em achar a linha reta que melhor se ajusta ao número de observações feitas, pelo método dos mínimos quadrados. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 39 4.1.4 MÉTODO DO RENDIMENTO O “Método do Rendimento” também designado por “Método Analítico”, “Método Indirecto”, “Método de Exploração”, ou “Método da Capitalização do Rendimento” é utilizado para bens ou imóveis geradores de rendimentos periódicos (mensal, anual, sazonal, etc,…). A propriedade, ou o imóvel são entendidos nos princípios deste método como bens aos quais estão associados determinados rendimentos, efetivos ou potenciais, sendo disso exemplos a renda de uma loja, de um apartamento, de um armazém ou um rendimento fundiário de uma determinada parcela de terreno com características agrícolas ou florestais. Todos os bens geradores de rendimento são passíveis de serem avaliados com base neste método, realçando-se contudo que dada a disparidade das rendas praticadas e desatualização no universo do mercado de arrendamento, não ser em muitos casos este o método mais adequado para a avaliação de prédios urbanos, podendo ser contudo uma forma complementar de avaliação conjugada com outros métodos, nomeadamente com os métodos atrás enunciados. A essência do método poderá ser entendida segundo Ruy F. (2008) “…Toda a renda constitui um rendimento para o senhorio, mas nem todo o rendimento é expresso em termos de uma renda. O proprietário de uma vinha poderá arrendá-la mediante a contrapartida do recebimento de uma renda convencionada mas, se ele próprio quiser explorá-la, poderá também usufruir dum rendimento, função da produtividade da terra e dos preços dos produtos cultivados e posteriormente adquiridos diretamente pelo consumidor e/ou intermediários”. Os conceitos de “renda” e “ rendimento” são assim, muito próximos entre si, mas refletem processos remuneratórios diferentes. Segundo Elísio R. (2008) O modelo teórico de desenvolvimento do cálculo do valor dos bens a calcular pelo “Método do Rendimento” baseia-se na capitalização a taxas consideradas adequadas, geralmente enquadradas pela matriz das taxas praticadas pelo mercado homólogo, dos bens gerados pelos bens avaliados. Designando: VBR – Valor dum bem calculado com base no respetivo rendimento; R - Rendimento anual gerado pelo mesmo bem; Fc - Taxa de capitalização; Tc - Fator de capitalização; O método baseia-se na seguinte equação: VBR = R x Fc; Sendo os rendimentos gerados periódicos, geralmente mensais, R = 12 x Rm , sendo Rm a renda mensal efetiva ou potencialmente gerada pelo bem. A igualdade é assim transformada em: VBR= 12 x Rm x Fc Seguindo alguns princípios financeiros, nomeadamente no conceito de atualização, que se resume a dois conceitos: Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 46 Figura 4.4 - Análise de investimento – Exemplo de folha de cálculo síntese do método “discount cash flow” Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 47 05 ESTUDO DE CASO 5.1. AVALIAÇÃO DE EDIFICIO COLETIVO Não sendo, como já referido, objetivo primeiro desta dissertação o tratamento do tema “avaliação”, o exemplo que se apresenta neste capítulo serve para referenciar alguns aspetos tidos como variáveis determinantes na análise circunstancial dos imóveis, da depreciação sofrida e da sua influencia no valor final do bem. O exemplo apresentado refere-se a uma avaliação real, cuja data de alguns dados, nomeadamente valores de mercado, se manteve propositadamente desatualizada como forma de acautelar qualquer influencia no mercado atual deste imóvel, sabendo-se que este aspeto não interfere no estudo e na análise critica que se pretende introduzir. Trata-se de um imóvel que ainda na fase de construção foi objeto de suspensão dos trabalhos, tendo ficado construtivamente em fases diferentes. Este aspeto considera-se relevante dado constituir mais uma variável que em regra não é considerada no âmbito do estudo da depreciação aplicada de forma uniforme ao edifício. Por outro lado e como já referido sabe-se que o efeito da depreciação é particularmente severo em edifícios inacabados. É neste contexto que se fará o estudo do primeiro caso, nomeadamente da influência dos diversos métodos disponíveis no cálculo da depreciação e do resultado final na avaliação. 5.1.1. OBJETIVOS E RECOLHA DE DADOS RELEVANTES Pretende-se determinar o Presumível Valor de Transação (PVT) do bem (edifícios e terreno), no seu estado atual ou em “ uso continuado”. Para o efeito proceder-se-á à determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) do bem atendendo ao seu “Maior e Melhor uso”, tendo por base as recomendações constantes das EVS (European Valuation Standards 2003 – 4.03.27) segundo as quais: “O uso mais provável, física e financeiramente possível, adequadamente justificado e legalmente permitido que dá como resultado o maior valor do bem avaliado”. 5.1.2. AVALIAÇÃO (SEM CONSIDERAR A DEPRECIAÇÃO) Os edifícios existentes implantam-se numa parcela de terreno, com uma área sobrante generosa. O valor do terreno será avaliado utilizando o “Método do Valor Residual”, dado que na envolvente mais próxima não há mercado suficientemente representativo, cujo volume de transações permita uma base de referência satisfatória para que seja possível aplicar o método comparativo para determinação do respetivo custo. Nesta perspetiva, o seu valor será obtido a partir da seguinte equação: V t = PVT– Ct em que: Vt – Valor do terreno Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 48 PVT – Presumível valor de transação (edifícios existentes) Ct – Somatório de todos os custos que se prevê vir a ser suportados pelo empreendimento V atual = V edifícios no seu estado atual ( afetados dos fatores de depreciação) 5.1.2.1. Metodologia • Estudo e conhecimento do bem em análise; • Planeamento e preparação do estudo ou pesquisa a realizar; • Recolha de dados através do trabalho de campo; • Escolha, análise e caracterização das amostras recolhidas na zona de influência do bem em estudo; • Homogeneização da amostra de forma a tornar os dados comparáveis, utilizando para o efeito o modelo de homogeneização por fatores; • Tratamento estatístico da amostra, utilizando para o efeito o Critério de Chauvenet e distribuição T-Student, para determinação dos intervalos de confiança para cada uma das variáveis em estudo; • Avaliação estática do Imóvel com a determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) utilizando para o efeito as relações entre o Método de Mercado e o Método do custo considerando o Maior e Melhor Valor de Uso. De considerar: • A determinação do valor atual dos edifícios existentes, implica o cálculo do seu estado construtivo e valor da respetiva depreciação, decorrente do estado de abandono a que foram sujeitos; • Aplicação do Método do Valor Residual para determinação do valor do terreno; 5.1.2.2. Levantamento de dados e pressupostos assumidos Para a concretização dos objetivos referidos, foi realizado o levantamento possível dos dados documentais e urbanísticos para caracterizar com o devido rigor o prédio e o contexto do meio urbano e imobiliário onde se insere. Para uma abordagem bem fundamentada do processo de avaliação foi efetuada visita ao local e diligências entretanto efetuadas aos serviços de urbanismo da Câmara onde se localiza. Efetuou-se um levantamento complementar das características dos blocos em construção através da análise e levantamento de extratos do respetivo projeto de arquitetura, quanto às tipologias e áreas que comportam. Foi consultado o regulamento do Plano Diretor para avaliação da capacidade construtiva do local. Foram obtidas cópias dos extratos que constam do relatório. A sua caracterização e medição é realizada com medidas obtidas a partir do projeto de arquitetura. Entende-se contudo que o levantamento realizado a partir dos elementos disponíveis são suficientes para a sua caracterização e avaliação. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 49 5.1.2.3. Identificação do bem Figura 5.1 - Fotos do exterior e do interior do imóvel. Tabela 5.1 - Síntese dos dados obtidos na CRP Urbano Coberta Descoberta Norte Sul Nascente Poente ( * ) - Edificio com três frentes e 4 pisos ( ** ) - Logradouro Rua 2 1800 (*) Área (m2) ARTIGO ( Conservatória do Registo Predial ) Confrontações Nº 9454 (**) 7.375 Rua 3 Rua 4 Rua 1 Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 50 Tabela 5.2 - Composição do empreendimento CAVE ANDAR RECUADO Tip Area (m2) Tip Area (m2) Tip Area(m2) 93 95 162 93 95 115 93 95 139 93 95 139 1ª-2ª 10 T2 104 10 T2 104 7 T2 139 27 T2 FASE 104 104 139 104 104 196 64 lug 104 104 garagem 104 104 111 114 1 T3 136 1 T3 136 2 T3 1.139 1.150 1.029 71 71 85 3ª 3 T2 82 3 T2 87 3 T2 86 10 T2 FASE 82 87 94 2 T3 120 2 T3 120 1 T2 94 4 T3 125 125 480 490 359 Área total 4.647 R/CHÃO 1º ANDAR 5.1.2.4. Características da localização Figura 5.2 - Localização e referenciação do imóvel Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 51 A área envolvente caracteriza-se por ter uma ocupação urbana de baixa densidade, onde predominam moradias unifamiliares, com blocos coletivos dispersos com um número máximo de 3 pisos. Neste local o espaço urbano é designado no Regulamento do PDM como “Área Expansiva”, com potencial construtivo, numa zona de transição de espaço urbano para espaço rural. Os acessos são razoáveis e o nível de infraestruturação baixo. O local é interior e com exposição reduzida embora muito próximo do centro da localidade (aproximadamente 700m), o que permite usufruir dos equipamentos existentes nesta localidade e um acesso rápido ao IC e Auto Estrada. Pode por isso e reunindo todos estes fatores, considerar-se o local como tendo Boas Potencialidades de Mercado. 5.1.2.5. Aspetos construtivos O edificado segue os moldes construtivos correntes: Estrutura em betão armado, alvenarias em tijolo vazado (duplas na envolvente e simples nas paredes divisórias), redes interiores de águas residuais em tubagens de PVC, rede de abastecimento de água em polipropileno, revestimentos de paredes e tetos em estanhado e estuque. O revestimento das fachadas exteriores, execução no bloco correspondente à 1ª e 2ª fases, é em material cerâmico tipo “Cinca”. A interrupção dos trabalhos e consequente abandono da obra, provocaram, por efeito dos agentes atmosféricos, degradação nos diferentes materiais aplicados. Este efeito será considerado na determinação da depreciação. 5.1.2.6. Prospeção de mercado Para aplicação do Método de Mercado, efetuou-se prospeção de mercado, centrada na área da localidade. Foram recolhidos dados relativos às frações que compõem este empreendimento: Apartamentos com tipologias T2 com 93m2 e 104m2, T3 com 120m2 e 135m2, por serem estas as mais frequentes e representativas. Os dados recolhidos incidiram ainda sobre outras variáveis (dependentes e independentes) determinantes no valor do bem, nomeadamente: Área, idade, localização e valor . A prospeção foi realizada com inquirição de empresas do ramo imobiliário e consulta a sítios da Internet, com preferência para empresas imobiliárias locais. As amostras recolhidas pretenderam-se representativas da realidade do mercado local. Juntam-se em anexo elementos relativos à prospeção de mercado e tratamento de dados, referindo-se o resumo dos resultados obtidos: Tabela 5.3 – Valores unitários de mercado adotados (€/m2) T2 (93m2) T2 (104m2) T3 (120m2) T3 (135m2) L. Garagem Arrecadação 820,00 797,00 783,00 775,00 5.500,00 2.000,00 HABITAÇÃO Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 52 5.1.2.7. Método de mercado ou comparativo Dado tratar-se de um edifício coletivo destinado à habitação, com um mercado bastante representativo na zona, entre os métodos enunciados, o mais adequado à determinação do seu PVT (Provável Valor de Transação) é método de mercado ou comparativo. A aplicação do método ao bem avaliando baseia-se nos pressupostos de que a propriedade será transacionada entre entidades sem interesses especiais no imóvel que não sejam a compra e a venda e de que esta está, na sua totalidade, isenta de qualquer ónus. Considerou-se que a parcela de terreno não reúne condições de fracionamento e por isso tem o seu valor integrado ou diluído no valor do empreendimento. Dado que o empreendimento se desenvolve em três fazes distintas, o cálculo será efetuado para cada uma das fases sendo o valor final apurado correspondente ao respetivo somatório. Tabela 5.4 - Determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) Pelo Método de Mercado PISO FINALIDADE ÁREA (m2) CUSTO/M2 PARCIAL TOTAL Cave Garagem 1.221,00 250,00 305.250,00 8 T2 Habitação 752,00 820,00 616.640,00 19 T2 Habitação 2.302,00 797,00 1.834.694,00 2 T3 Habitação 272,00 783,00 212.976,00 4.547,00 Cave Garagem 708,00 250,00 177.000,00 10 T2 Habitação 839,00 820,00 687.980,00 4 T3 Habitação 490,00 783,00 383.670,00 244,00 500,00 122.000,00 2.281,00 90,00 250,00 22.500,00 22.500,00 Àrea bruta total 6.918,00 PVT 4.362.710,00 4.363.000,00 Ligação entre os 2 corpos Edificio correspondente à 1ª e 2ª fases 2.969.560,00 1.370.650,00 Edificio correspondente à 3ª fase Áreas Comuns Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 53 5.1.2.8. Método do custo de reposição Tabela 5.5 - Determinação do valor do terreno (Vt) - Método do Valor Residual Custo da Construção (Cc) 1ª e 2ª Fases Piso Finalidade área Custo/m2 Parcial Total Cave Garagem 1.221,00 200,00 244.200,00 R/Chão Habitação 1.202,00 500,00 601.000,00 1º Andar Habitação 1.202,00 500,00 601.000,00 Recuado Habitação 1.029,00 500,00 514.500,00 1.960.700,00 3ª Fase Piso Finalidade área Custo/m2 Parcial Total Cave Garagem 708,00 200,00 141.600,00 R/Chão Habitação 570,00 500,00 285.000,00 1º Andar Habitação 570,00 500,00 285.000,00 Recuado Habitação 433,00 500,00 216.500,00 90,00 200,00 18.000,00 946.100,00 2.906.800,00 Projecto e Fiscalização 4% 116.272,00 3.023.072,00 Encargos Administrativos 6% Cc 174.408,00 Encargos Financeiros 7% Cc 203.476,00 Comercialização 3% Cc 87.204,00 465.088,00 3.488.160,00 8% Cd+Ci 303.318,26 Valor Baseado no Custo 3.791.478,26 4.363.000,00 571.521,74 572.000,00 * Vt / PVT 13% Area Bruta Const 6.918,00 Cc / PVT 67% €/m2 630,67 * Vt/PVT - baixo - explicado pela relativa Área Terreno 11.254,00 interioridade e área da parcela €/m2 50,83 Cd+Ci Custo de Construção Rácios Cc Custo do Terreno (Ct) Custos Directos Valor do Terreno (Vt) Método do Valor Residual PVT - Método de Mercado Total dos Custos Directos Ligação entre corpos Custos Indirectos Total dos Custos Indirectos Margem Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 54 5.1.3. DETERMINAÇÃO DO VALOR ATUAL (EM USO CONTINUADO)………………………………………………………..…… Para a determinação do valor do prédio em “Uso Continuado ou atual”, ter-se-á numa primeira análise, de projetar o valor em função do volume de obra executado em cada uma das fases, afetandoo posteriormente da depreciação sofrida devido ao abandono. Este é um dos aspetos que se pretende introduzir neste estudo, sabendo-se que no processo de afetação da depreciação não é considerada a situação física do imóvel no que diz respeito à sua fase construtiva. As variáveis independentes correntemente consideradas são no essencial duas: a vida útil do imóvel “u” e a sua vida efetiva ou idade “v”. No método de Ross-Heidecke é introduzida uma variável adicional: o estado de conservação do imóvel “C”. Para além destas entende-se como determinante caraterizar o estado construtivo do imóvel, sabendo-se que o ato de avaliar não incide somente em edifícios acabados, novos ou em uso. Por outro lado, com base em estudos já efetuados, sabe-se que a paralisação do processo construtivo penaliza fortemente o imóvel em termos de depreciação física. Refere-se a este propósito o estudo divulgado no XI Simpósio Nacional de Auditoria de Obras Públicas Foz de Iguaçu – Paraná – Brasil, intitulado “ Calculo do dano ao erário em obras paralisadas: Proposta metodológica do TCE-RJ à luz das normas brasileiras de avaliação”. Em termos resumidos: Um imóvel com uma vida útil estimada de 60 anos, com um período de paralisação dos trabalhos de 10 anos, ainda na fase de construção da estrutura e alvenarias, sofre uma depreciação de cerca de 32 % do valor investido. Para edifícios em fase de construção determinar a sua situação construtiva é fundamental. Vem assim a propósito referir o estudo sobre a “estrutura de custos em edifícios de habitação – edifícios com estrutura reticulada em betão armado” de Bezelga A.A (1984). Com base neste estudo foi executada uma folha de cálculo que permite, função do peso relativo de cada fase da obra, determinar a situação geral da mesma em termos percentuais do volume global de trabalhos a realizar e consequente do seu valor. Para o empreendimento em estudo chegou-se assim à seguinte situação de obra: Tabela 5.6 - Determinação da situação global de obra pela estrutura de custos - Bezelga A.A.(1984) BLOCO % OBRA REALIZADA 1º e 2º Fases 60% 3ª Fase 35% Ligação entre Fases 35% Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 55 % Actual Peso Act. Peso % Actual Peso Act. Peso % Actual Peso Act. Peso 1. Movimento de terras 0,00 3,0 0,00 1,2 0,00 4,0 2. Fundações 9,0 7,0 6,5 2.1 Fundações propriamente ditas 0,00 3,6 0,00 4,5 0,00 3,5 2.2 Pavimento térreo 0,00 2,4 0,00 1,3 0,00 1,5 2.3 Paredes até ao pavimento térreo 0,00 3,0 0,00 1,2 0,00 1,5 3. Superestrutura 17,0 18,0 23,0 3.1 Pilares 0,00 2,7 0,00 3,0 0,00 3,6 3.2 Vigas 0,00 4,9 0,00 5,5 0,00 5,7 3.3 Paredes 0,00 0,0 0,00 1,2 0,00 0,0 3.4 Lajes e outros elementos 0,00 9,4 0,00 8,3 0,00 13,7 4. Alvenarias 10,0 11,0 9,0 4.1 Alvenarias interiores 0,00 4,5 0,00 4,0 0,00 3,5 4.2 Alvenarias exteriores 0,00 5,5 0,00 7,0 0,00 5,5 5. Cobertura 10,0 7,0 7,0 5.1 Estrutura da cobertura 0,00 3,5 0,00 2,0 0,00 1,5 5.2 Revestimentos e outros elementos 0,00 6,5 0,00 5,0 0,00 5,5 6. Vãos exteriores 8,0 8,0 11,0 6.1 Guarnecimentos 0,00 1,1 0,00 0,9 0,00 3,1 6.2 Caixilhos e portas (incluíndo aros) 0,00 4,7 0,00 4,5 0,00 5,6 6.3 Vidros 0,00 0,6 0,00 0,6 0,00 0,5 6.4 Estores e outras protecções 0,00 1,6 0,00 2,0 0,00 1,8 7. Vãos interiores 3,5 3,9 1,0 7.1 Aros e guarnecimentos 0,00 0,7 0,00 0,9 0,00 0,3 7.2 Portas 0,00 2,8 0,00 3,0 0,00 0,7 8. Rede de águas 2,2 2,7 1,5 8.1 Canalizações 0,00 1,4 0,00 1,7 0,00 0,9 8.2 Torneiras 0,00 0,8 0,00 1,0 0,00 0,6 9. Instalações de esgotos e ventilações 4,0 3,7 3,0 9.1 Fossa séptica 0,00 1,9 0,00 1,2 0,00 1,5 9.2 Tubagem de esgoto e ventilação 0,00 1,4 0,00 1,5 0,00 1,0 9.3 Outros elementos 0,00 0,7 0,00 1,0 0,00 0,5 10. Instalação eléctrica 4,0 4,3 4,0 10.1 Tubagem e caixas 0,00 1,5 0,00 1,4 0,00 1,7 10.2 Enfiamentos 0,00 1,0 0,00 1,0 0,00 1,3 10.3 Outros elementos 0,00 1,5 0,00 1,9 0,00 1,0 11. Elevadores 0,0 0,0 0,0 11.1 Portas e guias 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 11.2 Cabine e máquinas 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 12. Revestimento de escadas e galerias 1,2 1,8 1,8 12.1 Revestimento de degraus, patins e pavimentos 0,00 1,2 0,00 1,0 0,00 1,5 12.2 Revestimento inicial de paredes e tectos 0,00 0,0 0,00 0,4 0,00 0,3 12.3 Revestimento final de paredes e tectos 0,00 0,0 0,00 0,4 0,00 0,0 13. Revestimento inicial de paredes e tectos 6,0 8,8 5,5 13.1 Rebocos interiores (ou rev. inicial interior) 0,00 3,3 0,00 6,0 0,00 2,8 13.2 Rebocos exteriores (ou rev. inicial exterior) 0,00 2,7 0,00 2,8 0,00 2,7 14. Revestimento final interior de paredes 4,5 4,8 3,2 14.1 Lambris das zonas húmidas 0,00 1,8 0,00 2,1 0,00 0,9 14.2 Restante revestimento interior das paredes 0,00 2,7 0,00 2,7 0,00 2,3 15. Revestimento final interior de tectos 0,00 1,1 0,00 1,5 0,00 0,8 16. Revestimento final exterior 0,00 3,3 0,00 1,6 0,00 3,2 17. Revestimentos iniciais de piso 0,00 0,6 0,00 0,8 0,00 0,4 18. Revestimento final de piso das zonas secas 0,00 3,0 0,00 3,7 0,00 1,3 19. Revestimento final de piso das zonas húmidas 0,00 1,4 0,00 1,1 0,00 4,0 20. Equipamento de cozinha e lavagem 0,00 2,8 0,00 2,5 0,00 2,2 21. Equipamento de casa de banho 0,00 1,4 0,00 2,1 0,00 0,9 22. Diversos 2,5 2,0 4,2 22.1 Outras carpintarias 0,00 0,4 0,00 0,4 0,00 0,3 22.2 Outras serralharias 0,00 0,7 0,00 0,4 0,00 2,4 22.3 Outras cantarias 0,00 0,2 0,00 0,2 0,00 0,0 22.4 Roupeiros 0,00 1,0 0,00 0,9 0,00 1,3 22.5 Instalações de evacuação de lixos 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 22.6 Instalação de gás 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 22.7 Outros elementos 0,00 0,2 0,00 0,1 0,00 0,2 23. Arranjos exteriores 0,00 1,5 0,00 2,5 0,00 2,5 Lista de actividades Classe 1 Classe 2 Classe 3 Figura 5.3 - Determinação da estrutura de custos em edifícios de habitaçãoA. A. Bezelga (1984) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 62 Conforme referido, os dados relativos à estrutura de custos, não obstante terem resultado de um estudo exaustivo (Bezelga, A. (1984)), atendendo aos novos métodos construtivos, necessitam de atualização. A determinação da idade efetiva pode obter-se de forma rigorosa dado estar compreendida entre datas que podem ser bem definidas, no caso e a título de exemplo a idade de emissão do Alvará de Licença de Utilização e a data de realização do processo de valoração ou avaliação . Quando ao fator de conservação, está tabelado (quadro---), podendo-se considerar aceitável para os diferentes estágios do edifício. Relativamente à vida útil dos elementos construtivos, há fatores diversos que influem na sua determinação. Não obstante estar tabelada (vida útil de referência), é sempre de difícil determinação podendo o seu erro ser significativo em elementos da estrutura de custos com peso significativo, como é o caso dos elementos estruturais. Nestes termos e seguindo a metodologia referida de decomposição do edifício na sua estrutura de custos, propõe-se melhorar a influência que o fator “vida útil” tem no modelo em estudo, utilizando para o efeito o Método Fatorial. Importa no entanto previamente sustentar a formulação do método e justificar o princípio segundo o qual é válida a decomposição do edifício nas suas diferentes fases, tendo como objetivo o cálculo da depreciação parcial de cada uma delas e a partir destas o cálculo da depreciação global permitindo a valoração atualizada do imóvel. Utilizar-se-á para o efeito o estudo realizado sob o tema “Depreciación Física de Las Edificaciones: Un nuevo enfoque para el cálculo” de Echeverría M.*,Figuera R*., Reyes S., Tiso A.(1999), combinando as premissas do método de depreciação por componentes e as constantes do método das Depreciação observada (Rojo Y Torrescoto, 1998). 7.2.1. INCIDÊNCIA DAS PARTES COMPONENTES DO EDIFICIO Vi edifício = (7.2) em que: Vi edifício – Valor inicial ou custo de reposição a novo do edifício; – Valor inicial ou custo de reposição a novo de cada componente do edifício n – Número de partes ou componentes do edifício Da mesma forma, o valor residual do edifício corresponde à soma dos valores residuais das suas partes: Vr edifício = (7.3) Definem-se assim as percentagens de influencia ( xi ) de cada componente do edifício a partir da seguinte expressão: (7.4) Substituindo nesta equação as equações (7.2) e (7.3) obtém-se: (7.5) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 63 7.2.2. DEPRECIAÇÃO DOS COMPONENTES E DEPRECIAÇÃO GLOBAL DO EDIFICIO Por analogia à equação (7.2) (Vi edifício – Dt edifício) = (7.6) (Vi edifício – Dt edifício) – Valor inicial ou custo de reposição a novo, menos a depreciação do edifício - Valor inicial ou custo de reposição a novo menos a depreciação de cada componente (i) do edifício. Obtém-se assim a partir da equação (7.2): Dt edifício = (7.7) Dt edifício – Depreciação total do edifício – Depreciação da cada componente do edifício De onde se conclui que a soma das depreciações das componentes é igual à depreciação total do edifício. Pode-se assim relacionar a depreciação total do edifício (Dt) com as depreciações parciais (di) através da seguinte expressão: K edifício .(Vi edifício – Vr edifício) = (7.8) Sendo: K edifício – Fator de depreciação total do edifício - Fator de depreciação de cada componente A partir da equação (7.4), obtém-se: K edifício = (7.9) O coeficiente de depreciação para o edifício (K edifício) é igual ao somatório dos produtos da cada um dos coeficientes ( ) de depreciação relativos a cada componente do edifício, multiplicados pelo fator de incidência ( ). Prova-se assim a possibilidade de aplicar a folha de estrutura de custos Bezelga, A. (1984), como forma de decomposição do edifício nas suas componentes. Pode-se assim determinar o coeficiente de depreciação de cada componente do edifício, sendo para isso necessário conhecer a idade efetiva de cada componente e a respetiva vida útil. Para o efeito utilizar-se-á o Método Fatorial numa forma mais simplificada, tendo como objetivo melhorar o rigor da expressão (7.1). Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 64 7.2.3. ESTIMAÇÃO DA VIDA ÚTIL DOS COMPONENTES DE UM EDIFICIO UTILIZANDO O MÉTODO FATORIAL Não sendo objetivo primeiro deste trabalho o estudo das metodologias de previsão da vida útil dos materiais, aplicar-se-á o método fatorial previsto na norma ISSO/CD 15686-1 duma forma que se pretende objetiva e simplificada, tentando explicar desta forma até que ponto a sua aplicação na determinação da vida útil estimada pode melhorar os resultados no cálculo do fator de depreciação do edifício. Assim, a expressão a seguir para o cálculo da vida útil estimada (VUE) é a seguinte: VUE=VUR x A x B x C x D x E x F x G (7.10) Sendo: VUR – Vida útil de referência A – Fator relativo à qualidade dos materiais; B – Fator relativo ao nível de qualidade do projeto; C – Fator relativo ao nível de qualidade de execução; D – Fator relativo ao nível de qualidade do ambiente interior; E – Fator relativo ao nível de qualidade do ambiente exterior; F – Fator relativo às características do uso; G – Fator relativo ao nível de manutenção; Para determinação da vida útil de cada elemento VUEi foi elaborada folha de cálculo para sete níveis de qualidade, aos quais correspondem determinados fatores, alteráveis em função do nível de qualidade e características do elemento construtivo. O propósito deste cálculo fatorial e respetivo escalonamento é servir de primeira base teórica à introdução deste método no cálculo do fator de depreciação por elemento construtivo e posterior fator de depreciação global. Fazendo uso da base de dados e metodologia propostas por Ana,Pinto. e Fernandes Jorge. (2011) pode-se ir mais além na especificação do elemento construtivo e respetivo cálculo fatorial. Método Fatorial simplificado Vida útil estimada por componente ( ESL-Estimate Service Life) VUE=VUR x A x B x C x D x E x F x G Fatores A . B . C . D . E . F . G (0,8 -1,2 . Adimensionais) Nível de qualidade A B C D E F G Excelente 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 3,583 Muito Bom 1,2 1,2 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,728 Bom 1,1 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 1,0 1,331 Regular 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,000 Inferior 0,9 0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,729 Mau 0,8 0,8 0,8 1,0 1,0 1,0 1,0 0,512 Muito Mau 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,210 Figura 7.1 - Valores dos Fatores para a estimação da vida útil (Echeverria M., Figuera R., Reyes S.,Tiso A.) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 65 7.2.4. EVOLUÇÃO DOS FLUXOGRAMAS DE CÁLCULO DO FATOR DE DEPRECIAÇÃO GLOBAL 7.2.4.1. Modelo de ROSS-HEIDECKE Da análise ao fluxograma que traduz o modelo de Ross-Heidecke, verifica-se que este se baseia em dados globais do edifício em estudo, o que, associado ao facto destes dados serem tabelados e resultarem de uma escolha algo relativa por parte do agente avaliador, produz resultados finais de rigor discutível. Conforme já referido o processo de depreciação envolve variáveis e fatores diversos, sendo de difícil definição um modelo matemático que reproduza todas as circunstâncias que determinam ou influenciam este processo. Percebe-se assim que o estudo do mesmo, numa primeira análise, possa ser realizado em termos gerais. Esta circunstância não impede porém que se evolua dentro da mesma estrutura matemática para estudos mais detalhados de cada uma das variáveis independentes, pretendendo-se desta forma melhorar o rigor dos resultados, reduzindo desvios. É nessa perspetiva que surgem os modelos seguintes. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 66 7.2.4.2. Modelo de ROSS-HEIDECKE aperfeiçoado por Pimenta, J.(2011) . Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 67 7.2.4.3. Modelo de ROSS-HEIDECKE - Proposta de melhoria aos modelos anteriores aplicando o Método Fatorial n Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 68 7.2.5. SÍNTESE TEÓRICA DO MODELO PROPOSTO. Decomp. de custos Peso relativo do elemento Idade atual (u) Vida Útil de referência (n) Produto de fatores Vida útil estimada (VUE) Estado de conservação (C) Fator de depreciação (%) (anos) (anos) (adm) (anos (%) (%) Parcial Global E 1 u1 n1 PF 1 VUE 1 C1 K1 E1•K1 E2 u2 n2 PF 2 VUE 2 C2 K2 E2•K2 E3 u3 n4 PF 3 VUE 2 C3 K3 E2•K2 … … … … …… … … Ei u i ni PF i VUE i Ci Ki Ei•Ki Fator de depreciação ponderado KG= Ei•Ki Figura 7.2 - Folha de cálculo - síntese teórica do modelo proposto O valor do imóvel no seu estado físico atual é dado pela expressão (2.2): Va = Vi – KG (Vi - Vr) Em que: Vi – Valor inicial do imóvel Vr – Valor residual em fim de vida KG – Fator de depreciação global Sendo: (Vi - Vr) – O valor depreciável, correspondente ao valor do edifício ou da construção. Vr – No limite corresponde ao valor do terreno, que se convenciona não ser depreciável do ponto de vista físico. Assim, para determinação da parte depreciável do imóvel, convém conhecer o rácio correspondente ao terreno dado pela expressão: (7.11) em que: T – valor do terreno PVT – presumível valor de transação do imóvel Este rácio está tabelado em função das características e localização do terreno (Alexandre J. e Gonçalves P. (2008) – “Avaliação de terrenos” Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 69 Tabela 7.1 – Parâmetros indicativos do peso da localização do terreno no valor total de um investimento (Alexandre J. e Gonçalves P. (2008)) Nos termos do ponto 1 do Artigo 39º do código do CIMI, Vt por m2 é considerado como 25% do valor da construção por m2. Este preceito enquadra “Vt” nos tipos (F) ou (G). Desta forma, do ponto de vista percentual, a expressão (2.2) que dá o valor atual do imóvel, toma o seguinte valor: Va=Vi - KG (Vi-Vr) Va = 100% - KG (100%-25%) Va = 100% - KG (75%), sendo a base depreciável do edifício 75% do valor do prédio. Não obstante este preceito do CIMI, no processo de valoração de um edifício, deve ser considerada a tipologia do espaço, enquadrando Vt no respetivo tipo. Por norma e em termos médios, os avaliadores, na falta de elementos que caracterizem o lote e área envolvente atribuem ao indicador do valor da localização o rácio de 20%, mais conservativo que o preceituado pelo CIMI justificado pelo facto de ter aplicação a todo o território nacional. A título de exemplo, considere-se o lote de terreno com as seguintes características: • Localizado em perímetro urbano, com boas vistas; • Arruamento pavimentado, dotado de passeios; • Servido por redes de abastecimento de água, águas residuais e eletricidade. Neste caso porque enquadrava-se no Tipo “B”, com o rácio mais elevado dado dispor para além de infraestruturas básicas, de arruamento com passeio e boas vistas. Estas duas últimas características implicam que o rácio a considerar seja de 14%. A base depreciável do edifício, no limite, será assim de 86%. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 70 7.2.6. APLICAÇÃO PRÁTICA Para teste dos modelos referidos apresenta-se como exemplo uma moradia unifamiliar construída na década de oitenta. Pretende-se que nos aspetos essenciais, nomeadamente no sistema construtivo e programa arquitetónico, seja representativa da construção para habitação própria erigida nesta época e ao alcance da maioria dos portugueses. Trata-se de uma construção com uma área bruta de construção total de 180m2, dois pisos (meia cave destinada a arrumos e andar destinado à habitação) com um nível de qualidade que se classifica como “regular” (ver figura 7.1). Tem estrutura em betão armado, não porticada, apoiando em paredes resistentes. Esta moradia foi objeto de obras de requalificação em 2005 e 2009, pretendendo-se determinar o coeficiente de depreciação global e, no final, qual a relação, função dos três modelos aplicados, entre o seu valor atual e o valor inicial. Na tabela seguinte sistematiza-se no essencial as características do imóvel (edifício e terreno). Tabela 7.2 – Caracterização resumo do edifício Idade Cave Gar/arr 6. 1º Andar Hab 6.2 8 6.3 8 8. 8.1 8 8.2 8 16 3 Idade atual 23 anos Nível de qualidade Tipologia do Espaço D Indicador do valor da localização (Vt) 19% Torneiras Revestimento final exterior REGULAR Obras de reabilitação Caixilhos e portas Vidros Tipo Piso Fim Estrutura de Custos Elemento construtivo Vaos exteriores Moradia unifamiliar Classe I3 Rede de águas Canalizações 7.2.6.1. Modelo de Ross-Heidecke K= + x C Neste modelo o edifício é tratado como um todo, sendo as variáveis independentes globais. Para o caso em concreto assumem os seguintes valores: Conjugando as tabelas 2.3 e 2.4, considera-se que a vida útil espectável (n) para este edifício é de 60 anos. O estado de conservação (C) foi enquadrado na situação de “reparos simples”, tendo por base a tabela 2.8. Nestes termos, sistematizando o cálculo, resulta: Tabela 7.3 – Calculo do fator de depreciação global (KG) Idade atual ( u ) VUesp ( n ) u/n Estado de Conservação (C) (anos) (anos) (%) (%) 28 60 46,67% 8,09% 39,54% Fator de depreciação Global (KG) (%) Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 71 Com base no indicador do valor de localização estipulado e considerando que o imóvel no fim da sua vida útil tem um valor residual igual ao valor do terreno, obtém-se para valor atual: Va=Vi - KG (Vi-Vr) Va = 100% - KG (100%-19%) Va = 100% - 46,13% (100% - 19%) Va = 100% - 37,36% Va = 62,63% Em 28 anos o edifício sofreu uma depreciação global de 37%, tendo o seu valor atual reduzido a 63% do valor inicial. 7.2.6.2. Modelo introduzindo na fórmula de Ross-Heidecke a decomposição de custos (Bezelga A.A) e o método fatorial na determinação da Vida Útil Estimada (VUE). Atendendo às características do edifício em estudo, foi efetuada a decomposição de custos para a classe I3. A vida útil de referência para cada um dos elementos construtivos foi obtida a partir da tabela anexa, adaptada da tabela em construção no âmbito dos trabalhos da comissão “CIB W80 Prediction of Service Life of Building Materials and Components”. Para simulação deste modelo, foram construídas a Tabela 7.4 (Pag.72) e a Tabela 7.5 (Pag.74), compreendo duas fases: • Numa primeira fase é efetuada a decomposição de custos e o realizado o cálculo da vida útil estimada pelo Método Fatorial, mantendo os restantes pressupostos (idade atual e coeficiente de conservação) do cálculo do fator de depreciação global pelo método de Ross-Heidecke (Tabela 7.3). • Numa segunda fase é seguido o mesmo principio, mas escalonando as idades atuais dos diferentes elementos construtivos, função também das intervenções de renovação e reabilitação realizadas. • Para os diferentes elementos construtivos é avaliado o estado de conservação, sendo-lhe atribuído o respetivo coeficiente (Tabela 2.6, Pag.25). Para estes deve ser estabelecida correspondência com classificação qualitativa dos fatores para estimação da vida útil (Fig.71.,Pag.63). Pretende-se com estes procedimentos estabelecer, por um lado, uma comparação direta entre o modelo simples de Ross-Heidecke, a aplicação da decomposição de custos e o cálculo pelo Método fatorial. Por outro lado pretende-se avaliar os resultados obtidos pela possibilidade adicional de escalonar as idades de cada elemento construtivo e respetivo coeficiente de conservação. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 78 Tendo como ponto de partida não questionar a construção deste modelo matemático, centrou-se a atenção no tratamento das variáveis independentes, buscando formas de lhe atribuir mais rigôr. Um estudo recente aplicou ao método a decomposição de custos de A.A. Bezelga. À abordagem do edifício na sua globalidade, segue-se por esta proposta, o seu estudo considerando o edifício decomposto nos seus componentes. Sabendo-se que neste particular a depreciação global é igual à soma da depreciação das partes ou componentes do edifício, este estudo revelou existir uma diferença de resultados significativa, com um desvio de cerca de 30%, entre utilizar a expressão de RossHeidecke aplicada à globalidade do edifício e a sua aplicação a cada um dos seus componentes. Sendo as variáveis independentes deste modelo, a “vida efetiva” ou “vida atual”, a “vida útil”, o estado de conservação do imóvel e de uma forma mais indireta o designado “valor depreciável”, que depende do valor residual do imóvel em fim de vida. Sabendo-se que a vida efetiva ou atual é um dado objetivo, pretendeu-se dar mais rigor ao estudo da variável “vida útil” muito influente neste processo de cálculo e no respetivo resultado final. Para o efeito introduziu-se no seu cálculo o “método fatorial” numa versão mais sistematizada e escalonada, sem contudo excluir a possibilidade de ir mais além quanto ao detalhe e rigor na sua utilização. Associa-se assim à decomposição do imóvel ou edifício nas suas componentes, a possibilidade de determinar para cada uma destas componentes a sua vida útil estimada (VUE), a partir da vida útil de referência e da combinação de fatores, combinação esta função da classificação qualitativa dada ao elemento construtivo em causa. Consegue-se assim uma desmultiplicação da expressão nos elementos construtivos que constituem o edifício e respetiva influencia função do seu “peso” relativo. Por outro lado, é permitida uma diferenciação e atribuição de variáveis mais adequadas ao elemento construtivo (vida atual, vida de referencia e estado de conservação). Ao maior rigor obtido por esta pormenorização, relativizando o facto de se tratar de variáveis tabeladas, no limite atribuídas a sentido; é introduzida a possibilidade de proceder ao cálculo da Vida Útil Estimada (VUE) de forma mais sustentada. O maior risco associado à utilização de um maior número de variáveis, contrapõe-se o facto de serem utilizados procedimentos e métodos já largamente estudados e por isso mais fundamentados, nomeadamente no que se refere ao Método Fatorial (Figura 7.1) Com vista a avaliar quantitativamente a aplicação do modelo proposto, foram realizadas duas simulações. Numa primeira simulação são considerados os pressupostos do modelo original mantendo inalterados os dados relativos à idade atual do edifício e estado de conservação, considerando só a decomposição com base na estrutura de custos e aplicando o Método fatorial. Para este caso obtém-se, relativamente ao modelo original um desvio absoluto para o valor do fator de depreciação global (KG) de cerca de 20%, o que se considera significativo. Na segunda simulação utiliza-se o mesmo principio, considerando porém as características de cada elemento construtivo no que se refere à idade atual e ao seu estado de conservação. Na definição qualitativa deste último estabeleceu-se relação com a definição qualitativa para a atribuição dos fatores modificadores do Método Fatorial (Figura 7.1, Pag. 64). O desvio obtido por esta via para o fator de depreciação global (KG) foi de cerca 13%. No modelo aperfeiçoado por Pimenta, J.(2011) com a introdução só da decomposição de custos, a diferença para o modelo de Ross-Heidecke foi de 30%, explicado também por ter uma estrutura de custos mais resumida e valores para a vida útil de referência superiores aos utilizados neste estudo Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 79 retirados da tabela em construção no âmbito dos trabalhos da comissão “CIB W80 Prediction of Service Life of Building Materials and Components. Conclui-se assim, com base nos pressupostos atrás referidos, que esta metodologia para além de melhorar o rigor obtido a partir do modelo de Ross-Heidecke, corrige o desvio obtido por via da utilização só da decomposição de custos introduzida por J. Pimenta. Reconhecendo-se que este tema justifica continuados estudos, entende-se que com base nos dados disponíveis foi atingido nesta fase o objetivo de melhorar os métodos existentes para o cálculo do fator de depreciação e consequente depreciação. 8.1. PROPOSTAS DE DESENVOLVIMENTO Relativamente à metodologia em estudo há aspetos passíveis de serem aperfeiçoados e atualizados. Sendo a decomposição de custos baseada em estudos realizados na primeira metade da década de oitenta, verifica-se uma certa desatualização à realidade construtiva atual, justificando-se novos estudos que enquadrem e atualizem esta metodologia; não só quanto ao ajuste da sua estrutura, mas também no tocante à abrangência dos edifícios a serem estudados. O método fatorial referido de forma algo genérica no ponto 7.2.3, pode ser incorporado na metodologia de cálculo da depreciação de forma automática e aprofundada, referindo-se a título de exemplo a dissertação de Ana, Pinto. e Fernandes Jorge. (2011). Os valores utilizados para a vida útil de referência, sendo obtidos a partir de estudos efetuados por organismos diversos a nível internacional e por isso mais detalhados, não incluem algumas das metodologias construtivas correntes no nosso país, obrigando à estimação de alguns dos valores utilizados. Todo o estudo apresentado se circunscreve à designada depreciação física. Sendo o processo de depreciação muito influenciado por outros fatores referidos no início desta dissertação, nomeadamente de ordem funcional, ambiental e económica; o modelo de cálculo deveria incluir em si variáveis que, função das condições arquitetónicas, localização e conjuntura económica, permitissem de uma forma mais sistematizada e sustentada, caraterizar este processo, deixando de ser resultado da experiencia e sensibilidade do agente avaliador. Para além das conclusões anteriores referirem melhoramentos nas metodologias atuais, é assumido que todo o processo relativo a esta temática tem múltiplos aspetos que podem ser mais estudados e aprofundados, não excluindo o estudo do próprio modelo matemático. Para a concretização destes objetivos será necessária a aplicação dos estudos já existentes, conjugados com estudos no terreno, analisando o comportamento dos edifícios e o seu processo de envelhecimento função das variáveis já utilizadas (tempo e estado de conservação) e outras que de forma mais direta e indireta influem neste processo (projeto, características construtivas, utilização, localização, condições ambientais, condições sócio-económicas,…). Por outro lado, a explanação apresentada deve ser mais sistematizada e condensada, tornando o processo de entrada de dados e análise dos resultados mais acessível. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 80 Para os edifícios antigos, designadamente com valor histórico e patrimonial, deve ser mais estudado e aprofundado o processo de progressão do fator depreciação. Sabendo-se que deixa de ter influência a partir de determinada idade no processo de valoração do imóvel, não são conhecidos de forma fundamentada os fatores e o modelo que determinam ou aproximam esta data. Independentemente das circunstâncias económicas, atualmente desfavoráveis ao mercado imobiliário e a todas as atividades relacionadas, nomeadamente no que se refere à atividade de avaliação imobiliária, o estudo e aprofundamento do processo de depreciação é algo que se entende como de crucial importância, nomeadamente porque se relaciona com outros aspetos que são determinantes no conhecimento e caracterização do património edificado. Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 81 BIBLIOGRAFIA [1] Artur A. Bezelga, A.Borges Leitão, M.Reis Campos, Avaliação Novas Perspetivas – Qualidade e Responsabilidade na Avaliação (Março de 2000). [2] Alemão, D. (2008). Avaliação de Imóveis Antigos – O caso da Baixa Pombalina . Dissertação de mestrado, IST. 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Curso de Especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário – Método de Mercado ou Comparativo (2008) [20]http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp#, acedido em Junho [21]Diogo, A. (2008). Avaliação de Imóveis Antigos. O caso da Baixa Pombalina. Dissertação de mestrado, IST. [22]http://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUESdest_boui=133 293568&DESTAQUESmodo=2, acedido em Junho [23]http://pominvest.blogspot.pt/2012/03/avaliacao-imobiliaria-depreciacao.html , acedido em Novembro [24] Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) – Decreto-Lei Nº 269/94 de 25 de Outubro [25] Vilhena A., Pedro J., Paiva J., Coelho A., Bento J.- Métodos de Avaliação das Necessidades de Reabilitação (PATORREB 2008) [26]http://usinacon.com/depreciacao/DEPREC.pdf, acedido em Dezembro [27]Júlio A. e Paulo G. Curso de Especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário – Avaliação de Terrenos (2008) [28]Pimenta,J.(2011). 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Avaliação Imobiliária e a sua Relação com a Depreciação dos Edifícios 84 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) A1.1 Redes de abastecimento de água Redes subterrâneas 30 15 60 34 34 14,5 0,95 Redes subterrâneas 40 25 60 44 44 13,8 0,95 PVC 20 15 60 27 20 18,6 0,92 Zinco 15 10 60 23 18 18,3 0,92 A1.3 Tanques e reservatórios 35 15 75 40 37 26,2 0,96 A1.4 Sistema de drenagem 35 40 60 48 47 8,4 0,93 A2.1 de apoio Betão 45 20 150 56 49 38,3 0,96 A2.2 Pavimento 35 15 60 37 37 17,3 0,98 Betuminoso 20 5 60 25 24 15,7 0,95 poliestireno 25 15 60 28 25 15,3 0,97 PVC 20 15 60 27 23 15,8 0,92 FPO 20 15 60 27 21 17,2 0,93 EPDM 20 15 60 26 22 15,7 0,93 HDPE 20 15 60 32 20 24,7 0,87 A2.4 Fundação em pedra solta 80 60 100 80 80 28,3 1,00 A2.5 Muro de contenção Betão 50 30 60 51 54 12 0,99 Betão 55 30 60 51 55 13,4 0,93 Pedra 60 30 100 63 60 28,7 0,98 Tijolo 80 30 150 83 80 42,3 0,99 Aço 45 30 60 45 45 13,8 1,00 Betão 55 30 100 58 55 21,6 0,98 Tijolo 80 30 150 83 80 42,3 0,99 Alven de Pedra 60 30 100 63 60 28,7 0,98 Betão Celular 45 30 60 46 47 15,2 0,98 A. CONSTRUÇÃO DE EDIFICIOS A2 A3 Construção de paredes A3.1 A3.2 Fundações e lajes A2.3 Avaliação de qualidade A1 Construção de pipelines A1.2 Redes de drenagem de águas residuais e águas pluviais Sistemas gerais Elementos de suporte vertical Paredes estruturais Pilar Sintético Impermeabilização ao nível do pavimento Extrato 1 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Betão 50 30 100 55 51 24,0 0,96 Madeira 40 30 60 41 42 15,8 0,98 Aço 30 30 60 40 30 17,3 0,00 Varanda em consola 60 30 150 72 63 46,2 0,95 Laje Betão 45 30 60 45 45 17,3 1,00 Prelaje 50 30 100 56 50 28,8 0,96 Leves com potenciómetros 60 60 100 73 60 23,1 0,00 Alveolar pré-esforçado 60 30 100 63 60 28,7 0,98 Viga metálica Aço 45 30 60 45 45 13,8 1,00 Chapas onduladas Aço 55 40 100 62 57 22,8 0,94 Madeira 30 20 60 36 33 17,1 0,93 Madeira resistente 75 60 150 85 75 35,6 0,94 metal 50 30 100 55 50 25,9 0,96 madeira 60 15 60 49 60 22,5 0,00 MLC 35 20 60 39 39 17,4 0,95 Betão 45 30 60 45 45 17,3 1,00 Misto Madeira-Aço 65 30 150 76 67 45,1 0,95 Madeira resistente 40 20 60 40 40 20,0 1,00 Paineis de madeira em agregados 20 20 60 33 20 23,1 0,00 Contraplacado 20 20 60 33 20 23,1 0,00 Aço 50 30 100 56 52 26,4 0,96 Betão 70 45 150 83 73 42,7 0,94 Madeira 45 30 60 45 45 12,2 1,00 Aço 45 30 60 45 45 21,2 1,00 Betão 45 30 60 45 45 21,2 1,00 Madeira 45 30 60 45 45 21,2 1,00 A4.4 Alvenaria Betão 55 27 150 63 57 38,4 0,97 A4.5 Estrutura ou armação 60 30 100 63 60 35,1 0,98 Escadas Vigas Apoio da cobertura Interior Exterior Elementos de suporte horizontal Estrutura do telhado A. CONSTRUÇÃO DE EDIFICIOS Avaliação de qualidade A4 Construção de Pisos e Telhados A4.1 A4.2 A4.3 Extrato 2 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Volume constante 15 12 27 18 18 5,7 0,89 Conduta dupla 15 12 37 19 16 9,2 0,92 Várias zonas 15 12 24,5 17 16 4,5 0,92 Uma zona 15 12 20 16 16 2,9 0,94 Volume variável 15 12 20 16 16 3,2 0,93 Volume e temperatura variáveis 15 12 21,5 16 16 3,6 0,93 B1.2 Unidade da bobina do ventilador 20 15 30 21 21 6,2 0,96 Ar-Ar 10 10 20 13 11 4,4 0,00 Aplicação água-ar-geotérmica 10 10 20 12 11 4,3 0,00 Origem - Água 10 10 21 14 13 5,8 0,00 Aplicação água-água - geotérmica 10 10 20 13 11 4,3 0,00 Ar-arrefecido 15 15 20 17 15 2,9 0,00 Telhado 15 10 20 16 17 4,1 0,94 Água refrigerada 15 10 20 16 17 4,2 0,93 B1.5 Unidade de ar condicionado - Ar quente 20 15 27 22 23 5,4 0,93 B1.6 Unidade de condensados - Bomba de calor 20 15 31 22 20 8,2 0,94 B1.7 Difusores 20 20 25 22 20 2,9 0,00 B1.8 Split DX sistema 15 15 20 19 20 2,4 0,00 Unidade de tratamento do ar Bomba de calor Unidade DX Avaliação de qualidade B1 Equipamento Técnico - Aquecimento B1.1 B1.3 B1.4 Extrato 3 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Metal 35 5 50 35 36 12,1 0,99 Madeira 30 20 60 32 30 14,8 0,98 Ceramica 40 10 80 42 41 21,4 0,99 mármore 30 30 30 30 30 0,0 0,00 PVC 25 25 25 25 25 0,0 0,00 base de fibras 30 15 50 33 33 12,9 0,96 Alvenaria Gesso 25 20 40 29 28 6,7 0,91 No isolamento Gesso 35 25 50 36 36 7,9 0,98 Plática 10 1 30 14 14 8,5 0,93 Mineral 15 1 30 17 17 7,9 0,97 Verniz 20 10 40 22 20 11,5 0,97 Tijolo 40 30 80 48 43 21,7 0,92 Pedra 65 30 150 76 67 45,1 0,95 Betão aparente 60 30 80 57 60 25,2 0,97 C1.3 Paredes cortina e claraboia (varanda) Vidro 30 20 60 34 31 13,8 0,96 C1.4 Barreira pára-vapor 20 15 20 18 20 2,9 0,00 Painel rigido Poliuretano 35 20 60 39 38 19,3 0,95 Lã de vidro 35 20 60 38 36 14,7 0,97 Lã de rocha 40 20 60 42 43 17,2 0,98 A granel 40 20 60 40 40 18,3 1,00 C. REVESTIMENTO DE PAREDES EXTERIORES C1.5 Revestimento - Tapume Paredes Isolamento térmico e acústico Paredes ventiladas Pinturas Em rolos Avaliação de qualidade C1 Fachadas C1.1 C1.2 Extrato 10 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Argila 45 30 100 51 49 16,1 0,96 Betão 55 20 120 58 56 25,2 0,99 Fibrocimento 35 20 100 40 37 20,5 0,97 Ardósia 65 50 100 70 70 19,1 0,95 Betuminosos 20 20 20 20 20 0,0 0,00 Zinco 35 35 50 40 38 7,1 0,00 Cobre 45 35 100 53 45 24,0 0,94 Madeira 50 30 100 58 50 29,9 0,95 Ripado 25 20 50 29 27 10,2 0,93 PVC 20 9 50 24 22 12,9 0,96 Polyester 20 15 30 22 20 7,6 0,94 Aluminio 25 25 25 25 25 0,0 0,00 Cobre 45 35 100 53 45 24,0 0,94 Zinco - Titanio 45 35 100 56 45 29,8 0,91 Pre-pintado 20 20 20 20 20 0,0 0,00 Aço Inox 30 25 35 30 30 7,1 1,00 Cobert aço 35 20 50 37 38 14,0 0,97 metal laminado 30 25 50 33 30 11,5 0,94 Fibrocimento 35 20 50 36 37 12,9 0,98 Vidro 25 10 30 22 25 10,4 0,92 extensiva 20 10 30 20 20 10,0 1,00 intensiva 20 10 30 20 20 10,0 1,00 Zinco 20 15 30 22 22 7,6 0,93 Cobre 35 15 100 46 35 37,3 0,93 PVC 20 15 30 21 21 6,9 0,95 Zinco 20 15 30 22 22 7,6 0,93 Cobre 35 15 100 46 35 37,3 0,93 PVC 20 15 30 21 21 6,9 0,95 D. COBERTURAS D1.2 D1.3 Produtos para coberturas Sarjeta pluvial D1.1 Avaliação de qualidade D1 Cobertura Telhas Lajes Cobertura verde Extrato 11 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Sob proteção pesada 20 5 60 25 24 15,7 0,95 Soldada 25 7 60 27 26 16,1 0,98 Sob cobertura verde 30 15 90 39 33 29,7 0,94 No jardim 25 15 60 31 28 16,9 0,94 Sob proteção rigida 25 15 60 31 28 15,4 0,94 Polyester 25 15 60 28 25 15,3 0,97 PVC 20 15 60 27 23 15,8 0,92 TPO 20 5 60 24 20 17,7 0,97 EPDM 20 5 60 24 21 16,4 0,97 Placas rigidas Poliuretano 50 20 60 43 50 20,8 0,92 em rolos Lã de vidro 35 20 60 38 37 16,4 0,96 a granel Lã de rocha 40 20 60 40 40 18,3 1,00 D2.4 Isolamento da laje Poliestireno 35 20 60 38 35 20,6 0,97 PVC 30 13 60 31 31 11,6 0,98 Madeira 30 14 56 33 32 10,2 0,97 Aluminum 35 18 60 37 37 12,9 0,98 madeira 25 14 60 31 30 12,0 0,94 Metal 30 20 40 31 31 8,0 0,98 madeira 40 20 80 49 44 23,2 0,93 Metal 35 10 80 40 38 23,9 0,97 madeira 25 20 60 30 27 13,6 0,94 Metal 25 15 60 28 26 12,5 0,97 Madeira 25 15 40 26 26 7,5 0,97 Metal 30 15 50 31 31 11,5 0,98 PVC 20 15 40 24 23 8,5 0,92 madeira 25 20 40 30 29 8,0 0,89 Metal 30 20 40 32 33 9,3 0,96 PVC 25 20 40 28 25 8,7 0,94 E1.4 Hardware 15 15 30 20 15 8,7 0,00 Aço Inox 15 11 20 16 18 4,7 0,93 Aluminio 20 20 30 23 20 5,8 0,00 Betão armado 35 23 50 36 36 11,5 0,98 E1.3 E1.5 Cega Claraboia De rolamento Janelas, portas e janelas (Velux) Portas Persianas e cortinas Exterior Interior Avaliação de qualidade D. COBERTURAS E1 Impermeabilizantes Betuminosos Impermeabilização sintética Isolamento térmico e acústico D2 Elementos Incorporados no Telhado D2.1 D2.2 D2.3 Grades E. ACABAMENTOS DO EDIFICIO Pavimentos e Janelas E1.1 E1.2 Extrato 12 ADAPTAÇÃO DE TABELA EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DOS TRABALHOS DA COMISSÃO "CIB W80 Prediction of Service Life Of Building Materials and Components" Família Cod. Família de Produtos Sub-familia Cod. Sub-Família de Produtos Tipologia Material Vida Útil de Referência (VUR) VUR Min VUR Max VUR Medium VUR (média entre valores extremos) Desvio Padrão µtriang(x) Ceramica 35 10 100 38 35 26,0 0,98 Mármore 35 30 40 35 35 7,1 1,00 Grês 35 30 40 35 35 7,1 1,00 Parquet 45 15 100 47 45 19,9 0,99 linoleum plastico 15 10 50 21 19 10,6 0,93 Perede - alcatifa tissue 10 7 25 13 13 5,6 0,91 ceramica 30 10 60 32 30 18,2 0,98 madeira 40 25 60 43 43 20,2 0,96 Plástica 10 1 30 14 14 8,5 0,93 Mineral 15 1 30 17 17 7,9 0,97 E3.2 Verniz 20 10 40 22 20 11,5 0,97 E3.3 Manchas 10 4 40 17 13 13,7 0,91 ceramico 30 5 60 33 33 19,1 0,97 majolica 15 5 30 17 17 12,3 0,96 plaster 60 60 60 60 60 0,0 0,00 plastic0 10 5 15 10 10 4,1 1,00 Poliestireno 15 5 15 13 15 5,0 0,00 Tecido 10 5 15 10 10 4,1 1,00 Papel de parede 10 5 20 11 11 4,6 0,96 madeira 30 5 80 36 34 23,6 0,96 E4.1 Produtos de separação Paredes leves 35 30 60 40 37 14,1 0,92 madeira 60 30 80 59 60 16,8 0,99 Gesso 35 20 60 38 38 15,7 0,96 metal 45 30 100 53 48 24,3 0,95 PVC 40 30 50 40 40 14,1 1,00 Fibras minerais 20 20 50 30 20 17,3 0,00 Texteis 35 20 50 35 35 21,2 1,00 Divisórias e tectos falsos E4.2 Produtos para tetos falsos ou tetos suspensos E. ACABAMENTOS DO EDIFICIO Pavimentos resilientes Roda-pé E2 E3 E4 Avaliação de qualidade Revestimento de paredes interiores E3.1 Pinturas E3.4 Revestimentos de parede Pavimentos E2.1 E2.2 E2.3 Piso endurecido Extrato 13