Contributos para o Regime Económico-Financeiro do Solo e Ordenamento do Território: Simulações para o Município de Bragança

Contributos para o Regime Económico-Financeiro do Solo e Ordenamento do Território - Simulações Emília Malcata Rebelo 1 Índice 1. Introdução, objectivos e pressupostos……………………………………………………...2 2. Tipificação das tipologias estudadas…………………………………….............................3 3. Metodologias e respectiva aplicação………………………………………………………..4 3.1. Determinação da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação………………………4 3.1.1. Cálculo do coeficiente C3 para o Município de Bragança…………………………..…7 3.1.2. Cálculo do Valor Unitário da Taxa para a realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas……………………………………………………………………9 3.1.3. Cálculo do coeficiente C3 para o Município de Bragança……………………………11 3.2. Determinação da Edificabilidade Média do Município……………………...……...…..12 3.2.1. Determinação da edificabilidade média Municipal e do valor da edificabilidade média Municipal valorada usando uma aproximação ao valor médio do solo para os diferentes tipos de usos constante da carta de valores fundiários do Município…………..12 3.2.2. Determinação da edificabilidade média Municipal e do valor da edificabilidade média Municipal valorada usando o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis……………………………………………………………………………….……........14 3.3. Afetação social das mais-valias gerais atribuídas pelos Planos………………………...15 3.3.1. Cálculo do Valor Perequativo Médio com base na diferença entre a edificabilidade concreta permitida e a edificabilidade abstrata média do Município, valorada por uma aproximação do valor médio do solo para os diferentes tipos de uso constante da carta de valores fundiários do Município (Proposta A)……………………………………………….15 3.3.2. Cálculo do Valor Perequativo Médio com base na diferença entre a edificabilidade concreta permitida e a edificabilidade abstracta média do Município, com base no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (Proposta B)…………………………………………..17 3.4. Afetação social decorrente da taxação de empreendimentos de maior dimensão, com objetivos comerciais, industriais, turísticos ou de serviços………………………………….19 3.5. Determinação do Valor da Contribuição Especial……………………………………...21 2 1.Introdução, objetivos e pressupostos Os objectivos principais deste trabalho consistem em:  Aplicar as propostas efectuadas no relatório anterior, referentes ao cálculo da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação (TMUE), e comparar os valores obtidos com os decorrentes da aplicação das Taxas Municipais actualmente em vigor;  Determinar as edificabilidades abstractas médias municipais e os respectivos valores, de acordo com o estabelecido no respectivo Plano Diretor Municipal, adotando valores de solo adequados para os respectivos tipos de usos;  Determinar as edificabilidades concretas médias de determinadas intervenções urbanísticas e os respectivos valores, de acordo com o estabelecido nos planos territoriais respectivos, adotando valores de solo adequados para os respectivos tipos de usos;  Calcular o valor das Contribuições Especiais decorrentes da realização de empreendimentos com forte impacto sobre as áreas envolventes, e cálculo dos valores das respectivas externalidades (positivas ou negativas);  Determinar os montantes envolvidos na afectação social de mais-valias atribuídas pelos planos, com base no estabelecimento de valores perequativos médios;  Determinar os valores da afectação social resultantes da taxação de empreendimentos de maior dimensão, com objectivos comerciais, industriais, turísticos ou de serviços; No sentido de se atingirem os objectivos enunciados, adotaram-se os seguintes pressupostos:  Escolha de diferentes tipos de operações urbanísticas, representativas de quatro tipologias distintas (como edificação e como loteamento): habitação unifamiliar, habitação multifamiliar, habitação multifamiliar com edifícios ou comércio, e edifícios industriais  Escolha de diferentes tipos de uso do solo: habitacional, comércio e serviços, e/ou industrial;  Seleção de concelhos com diferentes localizações, dimensões e características, e com Planos Diretores Municipais aprovados em alturas diferentes; No entanto, atendendo à complexidade das tarefas a desenvolver e à escassez de tempo, neste relatório, em vez de se efectuar uma análise exaustiva de diversos planos directores 3 municipais, respetivos regulamentos, relatórios, mapas de ordenamento e de condicionantes, e de informação estatística diversa, optou-se por uma metodologia que permitisse comparar: • o desempenho dos parâmetros atuais com os propostos; • a análise comparativa de diferentes cenários (operações urbanísticas); • o teste da aplicabilidade das alternativas metodológicas propostas. Neste sentido, para além da análise de exemplos de operações urbanísticas representativas, efectuou-se uma análise baseada em “benchmarks”, balizando os valores dos parâmetros e, consequentemente, dos resultados. 2.Tipificação das tipologias estudadas As tipologias analisadas referem-se a:  • Habitação unifamiliar – construção • Habitação multifamiliar – construção • Habitação multifamiliar e serviços – construção • Industrial – construção • Loteamento - habitações unifamiliares • Loteamento - habitações multifamiliares • Loteamento - habitações multifamiliares e serviços • Loteamentos industriais Na operação urbanística correspondente à construção de moradias do tipo unifamiliar, a área foi seleccionada recorrendo aos dados do Instituto Nacional de Estatística. De acordo com os dados de 2009, existem mais de 5,7 milhões de alojamentos familiares clássicos em Portugal continental. Dos 30 587 edifícios  licenciados nesse ano, 14 799 corresponderam licenciamentos de construções novas  para habitação familiar do tipo moradia e 1 125 corresponderam a  licenciamentos de novos edifícios de habitação colectiva, correspondendo os restantes a edifícios destinados a serviços, a comércio e a outros fins (INE,  2010). Determinou-se a área média para este tipo de tipologia – aproximadamente 210 m 2 - através do quociente entre o valor médio dos prédios transaccionados em Portugal (102 555,00€), e o custo médio de construção de 487,20€ 4 para o mesmo ano, de acordo com a Portaria n.º 1545/2008, de 31 de Dezembro. O mesmo tipo de abordagem foi adotado em relação aos edifícios destinados, à habitação multifamiliar. No que se refere aos loteamentos habitacionais, uni e multifamiliares, e industriais não existem dados disponíveis que permitam delinear uma situação exemplificativa, tendo-se considerado, para cada tipologia de operação urbanística, áreas médias de intervenção considerando-se um número de lotes compatível com as necessidades de áreas para cedências e de acordo com os índices de impermeabilização correntes. Além disso, consideraram-se ainda tipologias de loteamento mistas e loteamentos industriais, de forma a poder aplicar os mesmos parâmetros a tipologias distintas. 3. Metodologias e respectiva aplicação Seguidamente apresentam-se os diversos passos das metodologias propostas, sendo aplicadas ao estudo do Município de Bragança. Correntemente estou a desenvolver a aplicação desta metodologia a outros municípios da Região Norte (Braga, Esposende, Santo Tirso e S. João da Madeira).  3.1. Determinação da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação Com base nos regulamentos municipais de urbanização e edificação de diferentes municípios, começou por se efectuar um levantamento dos factores intervenientes na definição de Taxa Municipal de Urbanização e nas respectivas fórmulas de cálculo. A aplicação destas fórmulas às diferentes tipologias de operações urbanísticas selecionadas conduziu aos respectivos valores das taxas de urbanização. Seguidamente procedeu-se à aplicação da fórmula de cálculo da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação proposta (TMUE), ponderando o parâmetro relevante de acordo com a utilização efetiva do espaço urbanizado e suscetível de urbanização (atendendo aos usos reais e previstos do solo). De acordo com Regulamento Municipal de Urbanização, Edificação e Taxas do Município de Bragança, a taxa municipal de urbanização é calculada de acordo com a seguinte fórmula: TMU = AC x C x K 5 em que: AC – é a área de construção ou de ampliação C – é o valor por metro quadrado de construção ou ampliação, de acordo com os valores tabelados pelo município K – é o coeficiente de incidência infraestrutural, a que corresponde o valor de 1,0 se a operação se encontrar servida por rede de abastecimento domiciliário de água e rede de saneamento, 0,5 se não for servida por nenhuma das infraestruturas indicadas, e 0 para as situações de excepção definidas Apresentam-se seguidamente os valores dos parâmetros e das taxas municipais obtidas para cada uma das tipologias consideradas neste estudo, em que se consideraram os valores mínimo e máximo previstos para o parâmetro K: AC (m2) K C (€/m2) TMU 210 0,5 14,21 1.492,05 € 210 1 14,21 2.984,10 € 4200 0,5 14,21 29.841,00 € 4200 1 14,21 59.682,00 € 4200 0,5 14,21 29.841,00 € 4200 1 14,21 59.682,00 € 1000 0,5 7,11 3.555,00 € 1000 1 7,11 7.110,00 € 2100 0,5 1,58 1.659,00 € 2100 1 1,58 3.318,00 € 12600 0,5 1,58 9.954,00 € 12600 1 1,58 19.908,00 € 12600 0,5 1,58 9.954,00 € 12600 1 1,58 19.908,00 € 10000 0,5 1,58 7.900,00 € 10000 1 1,58 15.800,00 € Tipologia Habitação multifamiliar e serviços - construção Industrial - construção Loteamento - habitações unifamiliares Loteamento - habitações multifamiliares Loteamento - habitações multifamiliares e serviços Loteamentos industriais Habitação unifamiliar - construção Habitação multifamiliar - construção A Proposta A apresentada baseia-se no uso da fórmula de cálculo da Taxa Municipal pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas (TRIU), actualmente utilizada pelo Município de Lisboa. TRIU = ((A x C3) + (25 x L x E)) x VU TRIU em que: A – Superfície de pavimento (medida em m 2 ) acrescida pela operação de loteamento, urbanização, e edificação, por categoria de utilização do espaço urbano 6 C3 – Coeficiente que diferencia as intervenções de acordo com a localização (qualificação do espaço urbano estabelecida no PDM). O valor para cada categoria de espaço é obtido a partir da matriz seguinte: C3 Habitação, Turismo, Equipamento, Terciário, Indústria e Logística Espaços a consolidar 3.0 Espaços consolidados 4.0 L – número de lugares de estacionamento acima do mínimo estabelecido no RPDM, para a operação urbanística E – Coeficiente adicional a aplicar ao número de lugares de estacionamento acima do mínimo estabelecido no RPDM, que consta da seguinte tabela: E (de acordo com as zonas estabelecidas no RPDM) Estacionamento Zona A 2.0 Zona B 1.5 Zona C 0.0 Zona D 1.0 Embora a Proposta B se baseie no cálculo das diferenças de edificabilidade posterior e anterior a determinada operação urbanística, propõe também (à semelhança da Proposta A) a sua valoração pelo valor unitário médio dos custos de manutenção, realização e reforço de infraestruturas urbanísticas (VU TRIU ). Por esta razão, e também pelo facto de haver necessidade de adaptar os parâmetros C3 e o valor unitário da taxa para a realização, reforço e manutenção de infraestruturas às características de cada Município, as propostas A e B vão ser fundidas numa única aplicação. Admite-se que as áreas de edificação de acordo com as tipologias se referem a aumentos de áreas de edificação. Não se considerou a provisão de estacionamento acima do mínimo previsto nos planos, atendendo a que seria necessário um estudo mais exaustivo a nível dos projectos e no próprio terreno. No entanto, os valores obtidos para a TMUE sem a consideração do 7 estacionamento estão abaixo dos valores que poderão ocorrer na prática uma vez implementada esta nova formulação da taxa. 3.1.1. Cálculo do coeficiente C3 para o Município de Bragança Na proposta de Revisão do Plano Diretor Municipal de Bragança aparecem as seguintes propostas de afectação dos espaços (expressos em hectares) aos diferentes tipos de usos: Parcial Total Tipo I 384,8 Tipo II 32,1 Tipo III 49,7 Tipo IV 593 Tipo V 616,8 Tipo VI 507,7 156,1 4,1% 151,4 4,0% Tipo I 2,3 Tipo II 49,4 Tipo III 12 Tipo IV 299,2 Tipo V 19,9 134,2 3,5% 187,7 4,9% 622,5 16,3% 3818,8 100,0% Estrutura ecológica urbana Total de solo urbano Espaços de indústria Solo urbaniz ado Solo cuja urbaniz ação seja possível progra mar Espaços urbanizados 382,8 10,0% Espaços de equipamento Espaços de indústria Subcategorias de espaço % Área (ha) 2184,1 57,2% Espaços urbanizados Espaços de equipamento Neste caso os espaços consolidados correspondem ao solo urbanizado e os espaços a consolidar correspondem ao solo cuja urbanização é possível programar. Nas zonas de solo urbanizado utilizou-se um coeficiente C3 de 1,12, que corresponde ao produto das percentagens correspondentes aos usos do tipo I, II, III, IV, V e VI pelo respetivo índice máximo de utilização permitido pelo Regulamento do Plano Director Municipal: 8 O mesmo procedimento foi seguido em relação aos solos urbanizáveis, tendo conduzido a um coeficiente C3 de 0.8: 15 3.3. Afetação social das mais-valias gerais atribuídas pelos Planos 3.3.1. Cálculo do Valor Perequativo Médio com base na diferença entre a edificabilidade concreta permitida e a edificabilidade abstrata média do Município, valorada por uma aproximação do valor médio do solo para os diferentes tipos de uso constante da carta de valores fundiários do Município (Proposta A) Na tabela seguinte está sistematizado o cálculo da edificabilidade média para as diferentes operações urbanísticas em estudo, dada pelo quociente entre o somatório do produto das áreas por tipos de uso ponderadas pelos respetivos coeficientes de edificação e pelos valores correspondentes, e a área total dos empreendimentos. São também apresentados os valores perequativos mínimos e máximos para cada situação, resultantes da aplicação de taxas de 20% e de 60%, respetivamente, sobre o valor da diferença em relação à edificabilidade média (cujo valor é de 1,96 €/m 2 , conforme explicado anteriormente): 16         % <&       % <&                                                                                                                            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Cálculo do Valor Perequativo Médio com base na diferença entre a edificabilidade concreta permitida e a edificabilidade abstracta média do Município, com base no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (Proposta B)  Nesta metodologia vão-se calcular os valores mínimo, médio e máximo da edificabilidade permitida nas operações urbanísticas em estudo, bem como as taxas perequativas mínimas e máximas. Estas correspondem à aplicação de percentagens de 20% e 60%, respetivamente, sobre os valores dos diferenciais máximos e médios entre as edificabilidades concretas permitidas nas operações urbanísticas e as correspondentes edificabilidades médias municipais, calculadas de acordo com o mesmo processo: 18                                                                                                                                                  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Afetação social decorrente da taxação de empreendimentos de maior dimensão, com objetivos comerciais, industriais, turísticos ou de serviços Neste caso considera-se uma operação loteamento, compreendendo habitações multifamiliares e serviços, cuja área prevista é de 50 000 metros quadrados. Considera-se que a área excedente à área de implantação contém os espaços de equipamentos e arruamentos nas mesmas proporções que os previstos pelo Plano Director Municipal. Calculam-se os valores patrimoniais tributários potenciais, aplicando a fórmula e os parâmetros de cálculo previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Aos valores obtidos são, depois, subtraídos os valores correspondentes à aquisição de solo não edificável (com limites de 15% e 45% do valor das edificações, de acordo com o artigo 45º (Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção) do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, respetivos custos de infraestruturação (considerando a VU TRIU anteriormente calculada de 14,3 €/m 2 ) e a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação (balizada pelos valores de C3 mínimo e máximo calculados anteriormente). Obtêm-se, deste modo, os valores finais da edificabilidade mínima e máxima para as edificabilidades máximas e médias. Atendendo á proximidade entre os valores finais da edificabilidade mínima e máxima para as situações homólogas nos dois cenários, a taxa sobre empreendimentos especiais mínima e máxima é calculada aplicando aos valores da edificabilidade taxas de 30% e de 60%, respetivamente, conforme estabelecido no artigo 35º do anteprojecto do regime económico-financeiro do solo e ordenamento do território. 20                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              $+: ,$=$+:;%=7>%-(      1%*%&%%:;( 7(  1%*%&%%:;( 89(  1%*%&%%#$%%*&( 7(  1%*%&%%#$%%*&( 89(  1%*%&%%>%&$&%:'+%%&%) 1%*%&%%>%&$&%:'+&-) >&( &+$&8&%( 7(  C +%A%* % $+: ?%+$&%&$;'( ) ?%%9%%&%D8%%( &; ?%&&C2C2E2 1%*%&%%=$&( %&%8% 1%*%&%%*%&;( 7(  1%*%&%%*%&;( 89(  7%( 89( %$;'!) 7%( 89( %$&:; 6 <( %( 89( %  ( 89(  *%*+%( 7( '( 89( ) *%*+%( 89( '( 89( ) *%*+%( 7( '( A) *%*+%( 89( '( A) 9+%%( %%( %&%%( 7( '!) 9+%%( %%( %&%%( 89( '!) .( !>( A%*F% ,$+: &( &+$&8&%( 89(  %*+%( A%( &')'( 7( ) %*+%( A%( &')'( 89( ) %*+%( A%( &')'( A) ?%%( &;E8%=%&% .( !>( 89( %*F% .( !>( 89( %*F% .( !>( A%*F%  ( 7(  1$&%*%&$&$;  21 3.5. Determinação do Valor da Contribuição Especial O quadro anterior (que se repete parcialmente em seguida) permite calcular os valores das externalidades máxima e média decorrentes da identificação de uma área de influência de um grande empreendimento correspondente ao quíntuplo da área fundiária inicial. Estas externalidades são positivas e calculam-se através da diferença entre o valor da edificabilidade média na área alargada e o valor da edificabilidade média municipal, calculada de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre imóveis (estes valores mínimo e máximo foram calculados em relação ao valor máximo e médio das externalidades). Sendo assim, os proprietários fundiários deste empreendimento deverão pagar as contribuições especiais calculadas, o mesmo acontecendo com os proprietários fundiários da área alargada, que deverão efectuar um pagamento proporcional às respetivas áreas edificadas. Tipo I Tipo II Tipo III Tipo IV Tipo V Tipo VI Tipo I Tipo II Tipo III Tipo IV Tipo V 11,7 11,8 11,8 11,8 11,8 11,8 11,7 11,7 11,7 11,8 11,8 871,7 876,0 876,0 876,0 878,2 878,2 868,5 871,7 871,7 876,0 878,2 441,7 443,9 443,9 443,9 445,0 445,0 440,1 441,7 441,7 443,9 445,0 5910,0 1160,0 7826,7 11160,0 8785,0 8785,0 5722,5 8410,0 7576,7 1160,0 6250,0 130,8 131,4 131,4 131,4 131,7 131,7 130,3 130,8 130,8 131,4 131,7 392,3 394,2 394,2 394,2 395,2 395,2 390,8 392,3 392,3 394,2 395,2 66,3 66,6 66,6 66,6 66,7 66,7 66,0 66,3 66,3 66,6 66,7 198,8 199,8 199,8 199,8 200,2 200,2 198,0 198,8 198,8 199,8 200,2 84513 16588 111921,3333 159588 125625,5 125625,5 81831,75 120263 108346,3333 16588 89375 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 56000 461.396,5 532.198,7 436.865,4 389.198,7 424.599,8 424.599,8 461919,8856 425.646,5 437.563,2 532.198,7 460.850,3 43.445.840,8 43.727.802,1 43.632.468,7 43.584.802,1 43.725.782,7 43.725.782,7 43.287.994,8 43.410.090,8 43.422.007,4 43.727.802,1 43.762.033,2 461.461,0 532.263,5 436.930,2 389.263,5 424.664,8 424.664,8 461.984,1 425.711,0 437.627,7 532.263,5 460.915,3 43.446.034,3 43.727.996,5 43.632.663,2 43.584.996,5 43.725.977,7 43.725.977,7 43.288.187,6 43.410.284,3 43.422.200,9 43.727.996,5 43.762.228,2 138.438,3 159.679,1 131.079,1 116.779,1 127.399,4 127.399,4 138.595,2 127.713,3 131.288,3 159.679,1 138.274,6 26.067.620,6 26.236.797,9 26.179.597,9 26.150.997,9 26.235.586,6 26.235.586,6 25.972.912,5 26.046.170,6 26.053.320,6 26.236.797,9 26.257.336,9 Valor máximo da edificabilidade municipal, de acordo com o CIMI (€) 96,9 0,0 64,9 64,8 48,8 48,8 96,9 96,8 64,9 48,5 40,7 Valor médio da edificabilidade média municipal, de acordo com o CIMI (€/m2) 34,2 0,0 22,9 22,8 17,2 17,2 34,2 34,1 22,9 17,0 14,4 2,3 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,4 2,4 174,3 175,2 175,2 175,2 175,6 175,6 173,7 174,3 174,3 175,2 175,6 88,3 88,8 88,8 88,8 89,0 89,0 88,0 88,3 88,3 88,8 89,0 Valor da externalidade numa área 5 x maior (€) (máximo) 77,5 175,2 110,3 110,4 126,9 126,9 76,9 77,6 109,4 126,7 134,9 Valor da externalidade numa área 5 x maior (€) (média) 54,2 88,8 65,9 66,0 71,8 71,8 53,9 54,3 65,4 71,8 74,6 Valor mínimo da contribuição especial (20%) (máxima) 15,5 35,0 22,1 22,1 25,4 25,4 15,4 15,5 21,9 25,3 27,0 Valor máximo da contribuição especial (40%) (máxima) 31,0 70,1 44,1 44,2 50,7 50,7 30,7 31,0 43,8 50,7 54,0 Valor mínimo da contribuição especial (20%) (média) 10,8 17,8 13,2 13,2 14,4 14,4 10,8 10,9 13,1 14,4 14,9 Valor máximo da contribuição especial (40%) (média) 21,7 35,5 26,4 26,4 28,7 28,7 21,5 21,7 26,2 28,7 29,9 Valor da edificabilidade média numa área 5x maior (€) (mínimo) Valor da edificabilidade média numa área 5x maior (€) (máximo) Valor da edificabilidade média numa área 5x maior (€) (média) Tipos de solo Solo urbanizado Espaços urbanizados Solo cuja urbanização seja possível programar Espaços urbanizados Custos de infraestruturação TMUE mínima TMUE máxima Valor final da edificabilidade mínimo (máximo) Valor final da edificabilidade máximo (máximo) Valor final da edificabilidade mínimo (médio) Valor final da edificabilidade máximo (médio) Taxa sobre empreendimentos especiais mínima (30%) Taxa sobre empreendimentos especiais máxima (60%) Valor da edificabilidade média permitida (€) (mínimo) Valor da edificabilidade média permitida (€) (máximo) Valor da edificabilidade média permitida (€) (média) Área de implantação + área adjacente VPT com 15% do valor máximo das edificações VPT com 45% do valor máximo das edificações VPT com 15% do valor médio das edificações VPT com 45% do valor médio das edificações Loteamento - habitações multifamiliares e serviços