Pokročilé oceňování nemovitých věcí

POKROČILÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Ing. Martina Vařechová Ing. Vítězslava Hlavinková, Ph.D. Ing. Pavel Klika, Ph.D. Doc. Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D., Ph.D. Brno 2024 2 Tato publikace je výstupem projektu Národního plánu obnovy Transformace formy a obsahu vzdělávání na Vysokém učení technickém v Brně, NPO_VUT_MSMT-16609/2022. Recenzent: Ing. Monika Doležalová Autorství kapitol Autor 1 Ing. Martina Vařechová – autorství 7, spoluautorství kapitola 5 Autor 2 Ing. Vítězslava Hlavinková Ph.D.– autorství 4, 6, spoluautorství kapitola 5 Autor 3 Ing. Pavel Klika Ph.D.– autorství kapitola 1, 2, 3, 7 Autor 4 doc. Ing. Martin Cupal Ph.D., Ph.D. – autorství kapitola 8 © Vysoké učení technické v Brně 2024 ISBN 978-80-214-6228-1 DOI 10.13164/9788021462281 Publikace „Pokročilé oceňování nemovitých věcí“, jejíž autory jsou Ing. Vítězslava Hlavinková, Ph.D., Ing. Martina Vařechová, Ing. Pavel Klika, Ph.D. a doc. Ing. Martin Cupal, Ph.D., Ph.D., podléhá licenci Creative Commons Uveďte původ-Neužívejte dílo komerčně-Zachovejte licenci 4.0 Mezinárodní Licence. Úplné znění licenčních podmínek je dostupné zde: https://creativecommons.org/licenses/by-ncsa/4.0/. 3 Obsah ÚVOD 4 1. TEORIE CEN 7 2. NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP OCENĚNÍ 31 3. VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP OCENĚNÍ 47 4. POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP OCENĚNÍ 54 5. KATASTR NEMOVITOSTÍ 61 6. OBČANSKÝ ZÁKONÍK – VĚCNÁ PRÁVA K NEMOVITÝM VĚCEM 67 7. OBČANSKÝ ZÁKONÍK – NÁJEMNÉ 73 8. PROCES TRŽNÍHO OCENĚNÍ A TRŽNÍ HODNOTA 80 9. LITERATURA 89 10. POUŽITÉ ZDROJE 90 4 Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí studia v kurzu „Pokročilé oceňování nemovitostí“ na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně. Dříve platný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, stejně jako současně platný zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník dělil věci na věci nemovité a movité. Nemovité věci pak dříve platný občanský zákoník označoval jednoslovným pojmem nemovitost. Současně platný občanský zákoník důsledně používá již pouze pojem nemovitá věc a nemovité věci vymezuje jiným způsobem než dříve platný občanský zákoník. Návazně na pojmy zavedené v novém občanském zákoníku je tak i v tomto textu pro značení nemovitých věcí používáno dvouslovné označení nemovitá věc, s výjimkou případů, kdy použitý zdroj (např. právní předpis či odborná literatura) pracují s pojmem nemovitost. Neznamená to však, že po novele občanského zákoníku by se zejména v praxi přestal pro označení nemovitých věcí používat jednoslovný pojem nemovitost. S pojmem nemovitost se budete i nadále setkávat. Je-li to podstatné, pak podle kontextu musíte zvažovat, zda pod pojmem nemovitost, ale i nemovitá věc, se má na mysli nemovitá věc v pojetí dříve platného či současně platného občanského zákoníku. Používání obou pojmů v praxi nečiní významnější problémy a nemělo by tak činit ani problémy při studiu tohoto textu. Ve studijním textu k předmětu se dozvíte základní informace o oceňování nemovitých věcí. Jedná se především o základní názvosloví a metody oceňování a také jaké jsou možnosti získání korektních podkladů pro ocenění. Text je psán jako distanční studijní opora. Využívá se v něm různých prvků zpětné vazby, jako jsou úkoly, otázky k zamyšlení apod. Text je tedy nutno nejen přečíst, ale skutečně studovat a nenahrazuje základní studijní literaturu, kterou je kniha BRADÁČ, A. a kol. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, 2th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2019. a další odborné prameny, které jsou uvedeny v jednotlivých kapitolách nebo ty, které jsou doporučeny vyučujícím příp. garantem předmětu. Přejeme Vám hodně úspěchů při studiu Ing. Martina Vařechová Ing. Pavel Klika, Ph.D. Ing. Vítězslava Hlavinková, Ph.D. Doc. Ing. Ing. Martin Cupal, Ph.D., Ph.D. 5 Cíl studijního textu Studijní opora je určena především posluchačům kurzu „Pokročilé oceňování nemovitostí“. Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory se zorientujete – v základních právních předpisech, které se váží k oceňování majetku, – v základních přístupech ke stanovení hodnoty nemovitých věcí. Prostudováním textu a vypracováním úkolů v rámci studijní opory budete schopni: – kategorizovat předměty ocenění ve vazbě na právní předpisy ČR, – objasnit vybrané pojmy související s vlastnictvím, – objasnit principy tvorby ceny na trhu, – vysvětlit a popsat obecné přístupy k oceňování majetku, – správně chápat a používat pojmy při oceňování, – samostatně provádět posuzování a hodnocení technického stavu nemovitých věcí a – volit vhodné metody pro jejich oceňování. Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory získáte: – teoretické znalosti potřebné pro oceňování nemovitých věcí a – základní přehled o přístupech k o oceňování nemovitých věcí v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva předmětu: 25 + 15 hodin (teorie + řešení úloh) – 6 Vysvětlivky k ikonám Klíčová slova Úkol k textu Shrnutí Příklad Pro zájemce Otázky a úkoly k zamyšlení Úkol Průvodce studijní oporou Průvodce textem Další zdroje Řešení úkolů 7 1. Teorie cen Po prostudování kapitoly budete znát: – základní právní předpisy, které v ČR souvisejí s oceňováním majetku a služeb. Po prostudování kapitoly budete schopni: – objasnit způsob sjednávání cen, – vysvětlit rozdíl mezi pojmy cena sjednaná a cena určená. – vymezit pojmy cena obvyklá, mimořádná a určená. Prostudováním kapitoly získáte: – základní znalosti o způsobech oceňování upravených zvláštním předpisem pro oceňování. Klíčová slova kapitoly: oceňování, cenové právo, cena, cena sjednaná, cena určená, cena obvyklá, cena mimořádná, cena zjištěná. A) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Průvodce textem: S oceňováním majetku v ČR úzce souvisejí dva základní právní předpisy. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, zkráceně ZOC, a zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, zkráceně ZOM (viz další zdroje uvedené na konci této kapitoly). Společně s prováděcími vyhláškami jsou tyto předpisy označovány jako tzv. cenové právo 1 ). V další části textu se u těchto dvou předpisů seznámíte s vybranými zásadami, které mají úzkou vazbu na oceňování majetku. Před studiem dalšího textu si přečtěte ZOC, zvláštní pozornost věnujte ustanovení § 1 až § 10. Zákon o cenách (ZOC) 2 ) se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen zboží (tzn. výrobků, výkonů, prací a služeb) pro tuzemský trh, zboží z dovozu nebo určeného pro vývoz a vymezuje práva a povinnosti právnických a fyzických osob a pravomoc správních orgánů při uplatňování, regulaci a kontrole cen. Z uvedeného vyplývá, že ZOC se zabývá především problematikou sjednávání cen při prodeji zboží a související problematikou regulace a kontroly cen. Není tedy předpisem, který by se zabýval samotným oceňováním majetku a služeb, tak jak oceňování chápeme v tomto textu. Přesto však obsahuje důležitá ustanovení, se kterými musí být v podmínkách ČR obeznámen každý odhadce majetku. 8 Pro oceňování majetku je zvláště důležité vymezení pojmu cena a zavedená kategorizace cen. Pod pojmem cena se v ZOC rozumí 3 ) peněžní částka, která je a) sjednána při nákupu a prodeji zboží (dále jen sjednaná cena) nebo b) určena podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji, dále jen určená cena (lépe určená hodnota, viz dále kap. B)). Sjednaná cena se ve smyslu ustanovení § 2 až § 13 ZOC stanoví dohodou. Podle okolností se může jednat o cenu volnou nebo regulovanou (viz dále regulace cen). Určená cena (z pohledu teorie oceňování lépe určená hodnota, viz vysvětlení v kap. Chyba! Nenalezen zdroj odkazů.) se stanoví oceněním podle zvláštního p ředpisu, kterým se rozumí zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM) s prováděcí vyhláškou. Další důležité zásady ZOC se týkají způsobu sjednávání cen. Cena se sjednává 4 ) dohodou. Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje. Dohoda o ceně vznikne také tím, že kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po převzetí zboží cenu ve výši požadované prodávajícím. Při sjednávání ceny prodávající ani kupující nesmí zneužít svého výhodnějšího hospodářského postavení k tomu, aby získali nepřiměřený majetkový prospěch. Výhodnější hospodářské postavení (§ 2, odst. 4 ZOC) má prodávající nebo kupující, který není vystaven podstatné cenové soutěži. Nepřiměřený majetkový prospěch (§ 2, odst. 5 ZOC) by získal prodávající nebo kupující tím, že by mj. zneužil výhodnějšího postavení na trhu a: c) prodávající by prodal zboží za cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk získaný na základě uplatnění vyšší ceny prodeje oproti obvyklé ceně, d) kupující by nakoupil zboží za cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů nebo nižší, než je cena obvyklá. Obvyklou cenou pro účely ZOC se pak rozumí (§ 2, odst. 6 ZOC) 5 ) „cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“ Cena se sjednává pro zboží vymezené určenými podmínkami. Pod pojmem určené podmínky se rozumí název a množství zboží, sjednané kvalitativní, dodací nebo jiné dohodnuté podmínky, popřípadě (pokud tak stanoví zvláštní předpis) číselný kód příslušné jednotné klasifikace. Podle určených podmínek mohou být součástí ceny zcela nebo zčásti náklady na pořízení, zpracování a oběh zboží, zisk, příslušná daň a clo. 9 Z uvedených zásad je zřejmé, že při oceňování, obdobně jako při sjednávání ceny, je potřebné stanovit cenu? resp. hodnotu úplnou, zejména vč. příslušných daní příp. cla. Je-li účelné pro ocenění vycházet z historické ceny zboží, je potřeba zohlednit určené podmínky a z ceny zohlednit pouze položky, které z hlediska dalšího nakládání (např. prodeje) ovlivňují výši hodnoty zboží. V některých případech může být předmětem ocenění zboží, u něhož je prováděna státní regulace cen. Tuto je pak třeba rovněž zohlednit i při ocenění. Regulaci cen 6 ) mohou v ČR provádět pouze příslušné cenové nebo místní orgány, a to v případech • je-li trh ohrožen omezením hospodářské soutěže, • při mimořádných tržních situacích, • pro odvod spotřební daně z cigaret, • vyžadují-li to předpisy EU, • u zboží dotovaného z prostředků státního nebo veřejného rozpočtu. Příslušné cenové orgány jsou stanoveny kompetenčním zákonem 7 ). Jedná se o Ministerstvo financí (MF), Ministerstvo zdravotnictví (MZ), Energetický regulační úřad (ERÚ) a Český telekomunikační úřad (ČTÚ). Tyto orgány své regulační předpisy zveřejňují: MF v Cenovém věstníku, MZ ve Věstníku Ministerstva zdravotnictví, ERÚ v Energetickém regulačním věstníku a ČTÚ v Poštovním věstníku. Vydání těchto předpisů se také oznamuje ve Sbírce zákonů. Příslušnými místními orgány jsou kraje a obce. Místní orgán může stanovit jen maximální cenu, ostatní způsoby regulace jsou vyhrazeny pouze cenovým orgánům. Maximální cenu mohou stanovit svým nařízením, které předepsaným způsobem zveřejňují. ZOC rozlišuje tři způsoby regulace cen, které lze účelně vzájemně kombinovat 8 ): 1. Úřední stanovení cen (§ 5 ZOC) – spočívá ve stanovení maximální, minimální nebo pevné ceny. 2. Věcné usměrňování cen (§ 6 ZOC) – spočívá v usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky – může být stanoven • maximální rozsah zvýšení ceny ve vymezeném období, • maximální podíl, v němž je možné promítnout do ceny zvýšení cen určených vstupů, • závazný postup při tvorbě nebo kalkulaci ceny. 3. Cenové moratorium (§ 9 ZOC) – jde o časově omezený zákaz zvyšování cen nad dosud platnou úroveň na trhu daného zboží. Vyhlásit jej smí vláda, a to na dobu nejdéle 12 měsíců. 16 Důležité zásady z hlediska uplatňování ZOM shrnuje Bradáč 15 ) takto: • ZOM se nevztahuje na sjednávání cen (toto ve smyslu ZOC probíhá dohodou; v některých případech však ocenění podle předpisu může být limitující, např. při koupi a prodeji majetku organizační složkou státu). • ZOM neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. • Ustanovení ZOM se nepoužijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování (je-li např. u typů majetku uvedených v § 3 a dalších jiným předpisem předepsáno ocenění podle § 2 ZOM, provede se ocenění obvyklou cenou). • Ustanovení zákona se nepoužijí ani při převádění majetku podle zvláštního předpisu (zákona o velké privatizaci a zákona o půdě). C) Společné poznámky k cenovému právu 1. Shrnutí pojmům, se kterými pracuje cenové právo ČR Průvodce textem: Zrekapitulujme si nyní pojmy, se kterými pracují ZOC a ZOM a doslovná vymezení k níže uvedeným pojmům vyhledejte v právních předpisech. ZOC pracuje s pojmy cena sjednaná a cena určená. Ve vztahu k sjednaným cenám zákon upravuje povinnosti při sjednávání cen, případnou regulaci cen, cenovou evidenci, cenovou kontrolu a přestupky za porušení cenových předpisů. Od roku 2009, vznikne-li podezření, že posuzovaná osoba zneužívá výhodnějšího hospodářského postavení k nepřiměřenému majetkovému prospěchu, vymezuje ZOC i pojem ceny obvyklé. Toto vymezení se využije pro potřeby kontroly cen. Tab. 1: Typy cen a způsobů ocenění podle cenového práva ZOC (zákon č. 526/1990 Sb.) Návazně ZOM (zákon č. 151/1997 Sb.) Cena sjednaná od 2009 ZOC vymezuje i pojem cena obvyklá pro označení cen sjednávaných mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, příp. též pro označení částky stanovené kalkulačním propočtem Cena určená (způsob jejího určení upravuje ZOM) Obvyklá cena Mimořádná cena Zjištěná cena – dle typu majetku se použije způsob a) nákladový, b) výnosový, c) porovnávací, či oceněním podle hodnoty d) jmenovité, e) účetní, f) kurzové nebo ocenění g) sjednanou cenou. 17 Ve vztahu k cenám určeným ZOC odkazuje na zvláštní předpis, kterým se rozumí ZOM. Tento upravuje způsoby oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy a rozlišuje tři základní způsoby oceňování majetku a služeb, kterými jsou ocenění obvyklou cenou, mimořádnou cenou nebo zjištěnou cenou. Pro stanovení zjištěné ceny se použijí způsoby ocenění stanovené v ZOM. Pro tento účel ZOM vymezuje sedm způsobů ocenění uvedených v Tab. 1 pod body a) až g). 2. Komentář ministerstva k určování obvyklé ceny Úkol K problematice stanovení ceny obvyklé pečlivě přečtěte komentář Ministerstva financí ČR 2014-09-25 k určování obvyklé ceny (dostupné z https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/ocenovanimajetku/komentare/komentar-k-urcovani-obvykle-ceny-oceneni-19349 a udělejte si poznámky k jeho obsahu. Po prostudování komentáře si přečtěte komentář k tomuto úkolu. Komentář k úkolu Z obsahu předchozích kapitol jste nejspíše dospěli k názoru, že není příliš významné, zda úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nebo tržní hodnotu věci. Odhlédneme-li od některých rozdílů ve vymezení ceny obvyklé podle ZOM a tržní hodnoty podle mezinárodních oceňovacích standardů, výsledkem posouzení musí být v obou případech směnná hodnota věci, vyjadřující kvalifikovaný názor znalce na výši peněžité částky, která by byla v daném místě a čase dosažitelná při směně daného majetku za předpokladu, že by se jednalo o směnu v rámci obvyklého obchodního styku. Tento mezinárodní standardy charakterizují jako směnu, realizovanou mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jednají dobrovolně, racionálně, jsou na sobě nezávislí a jednají se znalostí trhu. Podle ZOM se dále předpokládá, že výše sjednané ceny by nebyla ovlivněna mimořádnými okolnostmi, které by mohly vést k sjednání ceny, která by neodpovídala běžné výši směnné hodnoty majetku (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, prodej mezi osobami propojenými osobními nebo ekonomickými vztahy), což je i v souladu s IVS. V obou případech je nutno vycházet z analýzy stavu trhu. Dle návazných ustanovení IVS se pak zohledňuje nejlepší a nejvyšší využití majetku. Tento předpoklad se ve vymezení COB výslovně neuvádí, stanoví se však, že znalec musí přihlédnout ke všemu co má cenu vliv. Takovou skutečností nepochybně je i skutečnost, že stávající využití majetku neodpovídá jeho nejlepšímu využití a při jiném (lepším) využití by přinášel vyšší užitek. Taková situace by i při stanovení COB měla vést nejlépe k variantnímu ocenění. Pokud však v úvahách o stanovení směnné hodnoty zohledníme i komentář Ministerstva financí ČR 2014-09-25 k určování obvyklé ceny zjistíme, že názorem ministerstva je, že by zde měl existovat rozdíl, ve vztahu k aplikovatelným metodám použitým pro ocenění. Tento názor sice není v souladu s názory autorů tohoto 18 textu, je však potřebné si uvědomit, že pro určité typy majetku ovlivňuje práci odhadců. V komentáři ministerstva v části druhy cen, str. 3, 4 se k obvyklé ceně podle ZOC i ZOM uvádí, že se jedná o: „Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen).“ Dále pak k vymezení tržní hodnoty se uvádí, že tento pojem: „Je často zaměňován za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (odhad do budoucnosti). Tržní hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové ocenění), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním s cenami obdobných věcí (nemovitostí).“ Lze souhlasit s tím, že pojem tržní hodnota nelze zaměňovat za pojem obvyklá cena podle ZOC. V ZOC tento pojem označuje projevy trhu, zatímco pojem tržní hodnota vyjadřuje výsledek oceňování (viz předchozí text). V Komentáři ministerstva se však pro určení obvyklé ceny podle ZOM preferuje pouze jeden z možných způsobů stanovení směnné hodnoty věci, a to určení jednotkových cen na základě přímého parametrického porovnávání sjednaných cen a jejich následné zpracování metodami statistické analýzy. Preference jedné z možných metod ocenění, tak jak je popsáno v komentáři, je omezující a plně neodpovídá oceňovací praxi. Přímé cenové a parametrické porovnání (dále jen přímé tržní porovnání) je vhodné jen pro ocenění věcí, které mají víceméně homogenní (tedy stejnorodé) vlastnosti a rozdíly mezi užitnou hodnotou posuzované věci a věcí porovnatelných, pro které ceny známe, nejsou příliš významné. Lze jej též použít i pro ocenění věcí, které sice nemají zcela homogenní vlastnosti, avšak rozdíly užitných hodnot lze dobře kvantifikovat. Využívání metod matematické statistiky je pak vhodné jen pro takové věci, pro které lze na trhu zjistit statisticky významný počet prodejů porovnatelných věcí s ne příliš odlišnými vlastnostmi. Pro oceňování věcí, které výše uvedeným charakteristikám nevyhovují (typicky věci nemovité, ale též např. opotřebené stroje, zařízení, automobily apod.) se v praxi vyvinuly další obecně uznávané metody, které též využívají cenových informací, zpracovávají je však vhodnějším způsobem, tak aby byly lépe zohledněny konkrétní vlastnosti předmětu ocenění. Využitím vhodné kombinace více oceňovacích metod se pak dosahuje mnohem věrohodnějších výsledků, než při aplikaci pouze jedné metody využívající pouze přímé tržní porovnání (příklad je uveden v kap. Chyba! Nenalezen zdroj odkazů.). Je tak potřebné si uvědomit, že možnosti použití přímého tržního porovnání závisejí především na dokonalosti trhu. Podle ekonomických teorií dokonalost trhu závisí na homogenitě produktu, informovanosti kupujících a prodávajících (dále jen transparentnosti trhu), na nákladech kupujících na změnu dodavatele a na počtu prodávajících (na velikosti trhu). 19 Podmínkou dokonalosti trhu pak je: 1. dokonalá homogenita produktu obchodovaného na daném trhu, 2. dokonalá informovanost kupujících o všech prodávajících a o cenách, které nabízejí, 3. nulové náklady kupujících v souvislosti se změnou prodávajícího (dodavatele) a 4. velký počet prodávajících. Pouze na takovémto dokonale konkurenčním trhu výrobce nemůže změnami své produkce ovlivnit dosahovanou cenu, protože poptávka po produktu je dokonale elastická, což znamená, že zvýšením ceny by se poptávka po jeho produktech snížila na nulu, naopak i nepatrným snížením ceny by získal celý trh. Na dokonalém trhu se pak dobře prosazuje i zákon jediné ceny. Jak přehledně vysvětluje Mařík, Maříková 16 , pro ocenění věcí, které jsou obchodovány na dílčím trhu, který se v mnohém přibližují dokonalému trhu (např. trhy plodin, surovin) v podstatě není potřebné provádět složitá porovnání, protože spolehlivé informace pro ocenění poskytuje samotný trh a stačí jen přístup k cenovým informacím. Poptávka po činnost odhadců majetku však vzniká především v souvislosti s potřebou ocenění věcí, které mají vlastnosti v různé míře nehomogenní (tedy heterogenní) a jsou obchodovány na trzích s různou mírou nedokonalosti. Z pohledu oceňování pak Mařík, Maříková tamtéž vymezují tři níže uvedené typy tržních situací, které vyžadují i rozdílné přístupy k ocenění (upraveno pro potřeby tohoto textu) • 1. situace: Předmětem ocenění je věc, která je obchodovaná na trhu, který obsahuje zboží jen s jistou mírou nehomogenity (např. nové spotřební zboží, náhradní díly strojů a zařízení, stavební materiál apod.). Daný typ zboží se obchoduje často, avšak všechny ceny se zcela běžně nesledují a zpravidla se i nezanedbatelně liší. V takovém případě lze ocenění dobře založit na tržním porovnání a při ocenění vycházet ze statistického zpracování cen. • 2. situace: Předmětem ocenění je věc, která je obchodovaná na trhu, který obsahuje zboží, které je homogenní jen v omezené míře (typicky nemovité věcí, opotřebené stroje, automobily apod.). Daný typ zboží se obchoduje poměrně často, trh je do značné míry transparentní, avšak trh blízkých substitutů může být i značně omezený. V takovém případě je potřebné cenové informace zjištěné z trhu upravit na kvalitu odpovídající předmětu ocenění a vlastní ocenění založit jak na tržním porovnání, tak i na posouzení užitných vlastností oceňované věci. Jak uvádí tamtéž Mařík, Maříková, u takového typu majetku již „nelze vystačit pouze s metodou (přímého) tržního porovnání, naopak je potřebné využití všech aplikovatelných oceňovacích přístupů, tedy nejen tržně-porovnávacího, ale i výnosového a nákladového. Výslednou indikaci tržní hodnoty pak získat na základě vyhodnocení výsledků všech tří oceňovacích přístupů.“ • 3. situace: Předmětem ocenění je věc, která je obchodovaná na trhu, který obsahuje zboží zcela nehomogenní (typicky obchodní závody). Daný typ 20 majetku se obchoduje nepravidelně, trh je relativně malý, tržní údaje jsou jen omezeně transparentní. V takovém případě metoda přímého tržního porovnání není aplikovatelná. Ocenění je nutno založit na posouzení konkrétních užitných vlastností předmětu posouzení, při kterém se účelně využije informací zjistitelných z trhu. Za situace, kdy se v Komentáři ministerstva pro určení obvyklé ceny podle ZOM preferuje pouze jeden z možných způsobů stanovení směnné hodnoty, je otázkou, jak postupovat při ocenění nemovitých věcí v případech, kdy je ze zákona požadováno stanovení ceny obvyklé, avšak s ohledem na vlastnosti věci a na vlastnosti daného dílčího trhu nelze dosáhnout věrohodných výsledků ocenění pouze aplikací metody přímého tržního porovnání? Na tuto otázku je obtížné odpovědět. • Pokud znalec použije pouze metodu přímého tržního porovnání, dostane se do rozporu s vymezením ceny obvyklé v ZOM. U významně heterogenních typů majetku není totiž schopen přímým porovnáním zohlednit podstatné skutečnosti, které mají na cenu vliv, neboť mezi tyto patří především skutečné vlastnosti předmětu posouzení a skutečné vlastnosti jeho okolí. Je to dáno tím, že s heterogenitou vlastností substitutů majetku se při přímém porovnání významně snižují možnosti věrohodné kvantifikace zjištěných rozdílů. Navíc možnosti porovnání jsou často limitovány velikostí místního trhu s majetkem, který by byl alespoň zčásti porovnatelný. • Pokud znalec použije další vhodné metody, které dokáží zohlednit skutečné vlastnosti předmětu posouzení, dostane se do rozporu s komentářem ministerstva ke stanovení ceny obvyklé. Za této situace lze na základě principu opatrnosti pouze doporučit, aby se v takových případech odhadce se zadavatelem posudku předem dohodnul, zda pro daný účel ocenění je vhodnější ocenění majetku cenou zjištěnou podle ZOM anebo zda je vhodnější vycházet z konceptu tržní hodnoty podle mezinárodních zvyklostí a pro stanovení směnné hodnoty využít i dalších vhodných metod. Další možností je odkázat se na § 2 odst. 3 ZOM, který byl do zákona přidán novelou č. 237/2021 Sb. Zde je uvedeno: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“ Od ledna roku 2021 lze tedy i podle ZOM oceňovat tržní hodnotou, která je v zákoně definována: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala 21 informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.“ Způsoby oceňování dle ZOM se tak přibližují postupu IVS, zákony však stále vyžadují jako primární ocenění „obvyklou cenou“, což je u velkého počtu možného oceňovaného majetku při dodržení definice nemožné. D) Porovnání IVS a ZOM Pro přehlednost a lepšímu porozumění rozdílů mezi definicemi v mezinárodních standardech a českém cenovém právu uvádíme následující srovnání. IVS 104 Zákon 151/1997 Sb. § 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. (2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. (3) V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení 22 (IVS 104, odst. 30.1) Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by měly být aktivum nebo závazek směněny k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci uskutečněné v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informované, uvážlivě a nikoli v tísni. obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. (4) Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. (5) Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška. IVS IVS 105 Oceňovací přístupy a metody Odst. 30.6. Hlavní kroky metody srovnatelných transakcí jsou: Vyhláška k ZOM OBVYKLÁ CENA A TRŽNÍ HODNOTA § 1a Určení obvyklé ceny (1) Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby. (2) Postup určení obvyklé ceny zahrnuje a) výběr údajů do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně od 3 obdobných předmětů na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění, b) srovnávací analýzu údajů z 23 a) určení jednotek porovnání používaných účastníky na relevantním trhu, b) určení relevantních srovnatelných transakcí a výpočet klíčových oceňovacích metrik pro tyto transakce, c) provedení konzistentní srovnávací analýzy kvalitativních a kvantitativních podobností a rozdílů mezi srovnatelnými aktivy a oceňovaným aktivem, d) provedení případných nezbytných úprav oceňovacích metrik pro zohlednění rozdílů mezi oceňovaným aktivem a srovnatelnými aktivy (viz odst. 30.12 písm. d)), e) aplikace upravených oceňovacích metrik na oceňované aktivum, a f) pokud bylo použito více oceňovacích metrik, rekonciliace jednotlivých stanovených hodnot. IVS 105/30.4 Srovnatelné skutečnosti tvoří základ porovnání a bývají označovány také jako jednotky porovnání Např. cena za čtvereční metr, kapitalizační míra Metrika (indikátor, nástroj měření) vypočtený z vyhodnocení srovnatelných transakcí výnosy, míra návratnosti, rozpětí úrokových sazeb, jednotkový licenční poplatek vybraného souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o oceňovaném předmětu ocenění, c) určení základní jednotky pro porovnání a parametrů s významným podílem na výši ceny, určení rozdílů parametrů mezi oceňovanými předměty ocenění a obdobnými předměty ocenění, d) úpravu sjednaných cen v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna, e) výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů a f) určení obvyklé ceny, která vychází z vyhodnocení souboru upravených cen. (3) Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. (4) Nemožnost určení obvyklé ceny podle odstavců 1 a 2 je nutné doložit, zejména uvést postupy, které byly pro zjištění realizovaných cen obdobných předmětů ocenění provedeny, a jejich výsledky. Kroky stručně – IVS a) určí se jednotky porovnání (srovnatelné skut.), b) určí/vyberou se srovnatelné transakce a pro tyto se vypočítají klíčové oceňovací metriky, c) provede se srovnávací analýza podobností a rozdílů, mezi Kroky stručně – vyhláška k ZOM a) (soubor obdobných předmětů ocenění) vyberou se nejméně 3 obdobné předměty ocenění a vytvoří se soubor s údaji o obdobných předmětech ocenění pro porovnání s předmětem ocenění (vyberou se srovnatelné transakce a vytvoří se soubor s údaji o obdobných předmětech ocenění) 24 srovnatelnými aktivy a oceňovaným aktivem d) provede se příp. nezbytná úprava oceňovacích metrik pro zohlednění rozdílů mezi oceňovaným a srovnatelnými aktivy e) a upravené oceňovací metriky se aplikují na oceňované aktivum; f) pokud bylo použito více oceňovacích metrik (výsledkem je více indikací hodnoty), provede se rekonciliace jednotlivých stanovených hodnot. Na veřejných trzích se mohou obchodování zúčastnit všichni potenciální zájemci. Na neveřejných trzích probíhají pouze tzv. přímé neboli smluvní obchody Pozor: IVS k použití pouze tržního přístupu IVS 105, 20.2. Tržní přístup by měl být aplikován a měla by mu být přiznána významná váha za těchto okolností: mj. … existují pozorovatelné časté a/nebo nedávné transakce s podstatně podobnými aktivy… IVS 105, 20.3. Tržní přístup může být aplikován, může mu být přiznána významná váha, avšak při jeho použití by oceňovatel měl posoudit, zda hodnotu stanovenou tržním přístupem není možné potvrdit i • aplikací a vážením případných dalších přístupů. Jedná se mj. o tyto okolnosti: b) provede se srovnávací analýza – porovnají se údaje ze souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o předmětu ocenění (provede se srovnávací analýza podobností a rozdílů mezi srovnatelnými aktivy a oceňovaným aktivem) c) určí se základní jednotka pro porovnání, určí se parametry s významným podílem na výši ceny a určí se rozdíly parametrů mezi oceňovaným a obdobnými předměty ocenění, d) (soubor upravených cen) sjednané ceny se upraví jejich korekcí, v návaznosti na odlišnost předmětu ocenění a obdobných předmětů ocenění; přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna, e) (vyhodnocení souboru upravených cen) výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů a f) z vyhodnocení souboru upravených cen se určí obvyklá cena. 25 • …k dispozici jsou informace o tržních transakcích se srovnatelnými aktivy, tato se však od aktiva oceňovaného liší natolik významně, že informace potenciálně vyžadují subjektivní úpravy,… § 1b Určení tržní hodnoty (1) Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován. (2) Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění, s výjimkou služeb, se přihlíží k možnosti jeho nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné. (3) Údaje použité pro určení tržní hodnoty musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování, včetně použití jednotlivých způsobů oceňování, musí být z ocenění zřejmý a doložený. § 1c (1) Spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty se určí i cena zjištěná. Případné rozdíly v ocenění je třeba náležitě odůvodnit. (2) Odstavec 1 se nepoužije v případě ocenění předmětu zajištění pro účely související s činností banky, zahraniční banky nebo spořitelního a úvěrního družstva.“. 32 Výchozí hodnota HVÝCH (v podmínkách ČR spíše označovaná jako výchozí cena) je vyjádřena v penězích (Kč). Stupeň opotřebení (též amortizace) o (%) se vyjadřuje v procentech a vyjadřuje snížení užitných vlastností oproti stavu výrobku bezvadného nového. Technický stav (též technická hodnota) stavby th (%) se vyjádří podle vztahu th = 100–o a v procentech vyjadřuje zbytek užitečného života věci v porovnání s věcí novou a její prognózovanou životností. Částka odpovídající opotřebení věci O (Kč) se vypočte podle vztahu 𝑂 =𝐻𝑉Ý𝐶𝐻 ∙𝑜/100. Hodnota nákladová HNÁKL se vypočte podle vztahu: 𝐻𝑁Á𝐾𝐿 =𝐻𝑉Ý𝐶𝐻 −𝐻𝑉Ý𝐶𝐻 ∙𝑜/100, resp. po úpravě 𝐻𝑁Á𝐾𝐿 = 𝐻𝑉Ý𝐶𝐻 ∙(100−𝑜)/100 nebo přímo podle vztahu 𝐻𝑁Á𝐾𝐿 =𝐻𝑉Ý𝐶𝐻 ∙𝑡ℎ/100. Poslední vztah si zapamatujte a uvědomte si, že prakticky lze výpočet provést různou formou, podstata výpočtu je vždy stejná. Pro oceňování nemovitých věcí si uvědomte, že nákladovým způsobem lze zjišťovat jen hodnotu stavby. Nákladový přístup totiž nelze aplikovat na ocenění pozemku (rozumí se samotného pozemku bez stavby). Pozemky jsou objekty, které mají přírodní charakter a nelze pro ně stanovit jejich reprodukční pořizovací hodnotu ani stupeň opotřebení. Hodnotu pozemku je proto nutno zjistit jiným způsobem a při aplikaci nákladového přístupu se hodnota nemovité věci zjistí jako součet hodnoty staveb, trvalých porostů a pozemků, jejichž hodnota se zjistí jiným způsobem. B) Zjištění výchozí (reprodukční pořizovací) hodnoty stavby 1. Současné metody zjištění výchozí hodnoty stavby Metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby se liší mírou podrobnosti zohlednění konkrétního způsobu provedení stavby, resp. jejich dílčích konstrukcí, a také způsobem stanovení nákladů na pořízení jednotlivých konstrukcí či stavby jako celku. 33 Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou • individuální cenová kalkulace, • podrobný položkový rozpočet, • výpočet pomocí agregovaných položek, • propočet ceny pomocí cenových ukazatelů. Nejpodrobnější způsob výpočtu, který umožňuje dobré zohlednění skutečného provedení všech konstrukcí stavby i podrobné rozlišením nákladů na jejich pořízení je individuální cenová kalkulace příp. podrobný položkový rozpočet. Jedná se však o výpočty časově náročné, které vyžadují i podrobné znalosti skutečného provedení jednotlivých konstrukcí stavby. Součástí podkladů pro ocenění tak musí být i stavebně-technická dokumentace zachycující skutečné provedení stavby. Výpočet pomocí agregovaných položek umožňuje zohlednit skutečné výměry konstrukcí při jejich standardním provedení. U propočtu pomocí cenových ukazatelů se jedná o metodu umožňující zjištění reprodukčních pořizovacích nákladů bez nutnosti podrobného zjišťování výměr dílčích konstrukcí stavby, čímž jsou možnosti zohlednění konkrétních specifik z hlediska provedení stavby omezené. Jedná se však o výpočet časově podstatně méně náročný než předchozí způsoby výpočtu a tím je i vhodný pro účely oceňování. Individuální cenová kalkulace Jak uvádí Bradáč 18 , „jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné množství pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrží reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. Individuální cenová kalkulace umožňuje i tvorbu jednotkových cen pro dílčí položky. Podstatou této kalkulace je co nejpřesnější zjištění: • materiálových nákladů, které je založeno na zjištění skladby a potřebného množství materiálu, zjištění jeho aktuální ceny a příp. výše dosažitelných slev, • pořizovacích nákladů, které je založeno na analýze dopravních nákladů pro jednotlivé druhy materiálu, • mzdových nákladů, které je založeno na analýze cen konkrétních stavebních a řemeslných prací, pracnosti, nákladů na tzv. neproduktivní práce spojené se skládáním a vnitro staveništním přesunem materiálů, realizací bezpečnostních opatření, úklidem apod., • nákladů vynaložených zhotovitelem na zajištění potřebných strojních zařízení a mechanizace pro vykonání konkrétního druhu práce. 34 V kalkulaci se tyto náklady rozdělují na náklady • přímé (náklady související s množstvím určitého typu konstrukce) a • nepřímé tzv. režie (nelze je vztahovat ke konkrétnímu typu konstrukce), • přiměřený zisk. Přímé náklady se kalkulují jako náklady na materiál, mzdy, stroje a připočítávají se ostatní přímé náklady. Nepřímé náklady se člení na režie výrobní a režie správní. Individuální kalkulace předpokládá dobré znalosti technologií výroby, vyjasněnost podmínek stavění, znalosti v oblasti cen materiálů a prací, v oblasti vlastních nákladů firem, stanovení spotřeb materiálů atd. Výpočet tak vyžaduje velké množství odborných znalostí. Podrobný položkový rozpočet Podstatně jednodušší možností pro stanovení výchozí hodnoty staveb je vytvoření podrobného položkového rozpočtu. Pro jednotlivé položky rozpočtu je stanoven kalkulační vzorec, spotřeba materiálu na jednotku konstrukce, časová náročnost prací vč. dodávek a nákladů na zajištění potřebných strojů. Princip výpočtu je stejný jako výše, zpracovateli kalkulace však odpadá nutnost zadávat velké množství údajů. Na základě projektové dokumentace se zjistí skutečné provedení konstrukcí. Provede se výpočet výměr pro jednotlivé stavební práce. Náklady na provedení jednotlivých konstrukcí se zjistí z databází tzv. „katalogů cen“. Katalogy vydávají a pravidelně aktualizují renomované společnosti jako např. URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s. Případně se tyto stanoví individuální cenovou kalkulací. Náklady na pořízení jednotlivých konstrukcí tvoří položky rozpočtu a stejně jako výše zahrnují veškeré přímé a nepřímé náklady. Metoda agregovaných položek Jedná se o podstatně jednodušší variantu výpočtu výše. Principem této metody je, že hodnota konstrukcí stavby se zjistí pomocí tzv. agregovaných položek, kdy v jedné položce rozpočtu jsou již sloučeny náklady na veškeré související stavební práce, viz příklad níže, kde v 1 položce je agregováno 15 složek stavebních prací. Provedení rozpočtu je tím podstatně jednodušší, možnosti úprav s ohledem na konkrétní provedení se však omezuje. 35 Příklad Ukázka skldby agregované položky je uvedena v Tab. 2. Příklad je převzat ze souboru podkladů Cenová soustava RTS data. Ceník AP-800 agregované položky. Společnost RTS, Brno a.s. 19 Tab. 2 Ukázka skladby agregované položky Pol. 900 40-2131.RAA Plot tl. 15 cm se sloupky 30x30 cm, tvárnice štípaná přírodní, výška 2,0 m Složka Název MJ Množství na 1 m 132201111R00 Hloub. rýh š.do 60 cm v hor. 3 do 100 m3, STROJ. m3 0,32 162201101R00 Vodorov. přemístění výkopku z hor.1-4 do 20 m m3 0,32 274313511R00 Beton základových pasů prostý C 12/15 (B 12,5) m3 0,32 339361111R00 Výztuž a probeton. plot. sloupku 30x30 cm m 0,667 339361211R00 Provázání plotového zdiva tl. 15 cm se sloupkem kus 0,667 339921111R00 Sloup plotový 30x30 cm z bet. tvar. štíp. roh. přírod. m 0,667 339924261R00 Hlavice sloupová z tvarovek sh-40 G, tl. 45, přírod. soubor 0,333 341321210R00 Beton nosných stěn železový C 12/15 (B 12,5) m3 0,0797 341361721R00 Výztuž stěn a příček z oceli 10425 (BSt 500 S) t 0,0033 348922131R00 Zdivo plotové tl.15 cm z tvar. oboustr. štíp. přírod. m2 1,62 348923121R00 Věnec plot. tl.15 cm z tvar. jednostr. štíp. přírod. m 0,9 348924111R00 Stříška plotová pro zeď tl. 20 cm z tvar. štíp. přírod m 0,9 711131101R00 Izolace proti vlhkosti vodorovná pásy na sucho m2 0,5 62832134R Pás asfaltovaný těžký Bitagit 40 mineral V60 S40 m2 0,575 998151111R00 Přesun hmot, oploc. a zvlášt. obj. zděné do 10m t 1,6162 Propočet ceny pomocí technickohospodářských ukazatelů Jedná se o metodu nejjednodušší. Výchozí hodnota se stanoví na základě porovnání oceňované stavby s obdobnou stavbou, jejíž pořizovací náklady známe. Nejčastěji se využívá katalogů cen realizovaných staveb či technicko – hospodářských ukazatelů. Tyto vydává například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s. V katalogu jsou stavby rozděleny podle jejich účelu užívání. Pro každou stavbu jsou uvedeny skutečné náklady vynaložené na její realizaci. Každá stavba je rozdělena na stavební díly (konstrukce), pro které jsou uvedeny jejich cenové podíly. Způsob použití je popsán na internetových stránkách http://www.stavebnistandardy.cz. Výpočet se provádí takto: 1. Zjistí se skutečné provedení oceňované stavby. Na základě zaměření objektu nebo výkresové dokumentace skutečného provedení stavby se vypočte vhodně zvolená výměra charakterizující velikost stavby. U budov se nejčastěji používá obestavěný prostor stavby OP (běžně se výpočet provádí podle ČSN, rozhodující je způsob výpočtu výměr použitý při stanovení cenových ukazatelů v použitém katalogu). 2. V katalogu se vyhledá stavba s obdobným provedením a pro zvolenou výměru se zjistí cenový ukazatel, též jednotková cena JC (u budov nejčastěji cena za m3 obestavěného prostoru). 36 3. Porovná se skutečné provedení posuzované stavby s provedením stavby v katalogu. Pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení a zjištěných rozdílů v provedení oceňovaného objektu a objektu použitého pro porovnání se stanoví korekční koeficient K. 4. Jednotková cena se upraví korekčním koeficientem a vypočte se tzv. jednotková cena upravená JCU podle vztahu JCU = JC . K 5. Vypočte se výchozí hodnota stavby podle vztahu HVÝCH = OP . JCU. Při výpočtu výchozí hodnoty stavby je nutné vycházet z cenové úrovně k datu, ke kterému se ocenění provádí. Pokud pro dané období nelze nalézt vhodný THU, dále se JCU upraví indexem přepočtu cen stavebních prací. Tyto indexy zveřejňuje na svých stránkách Český statistický úřad. Příklad Způsob uvádění údajů v katalozích je uveden v Tab. 3 a v Tab. 4. Příklad je převzat z Technicko-hospodářských ukazatelů společnosti RTS, Brno a.s. 20 Tab. 3: Budovy pro bydlení – orientační ceny za m3 obestavěného prostoru dle konstrukčně materiálových charakteristik 803 - Budovy pro bydlení JKSO Prům. Konstrukčně materiálová charakteristika 1 2 3 4 5 6 7 8 9 801 Budovy občanské výstavby 10400 10080 11570 13530 10600 9065 8630 10600 9115 801.1 Budovy pro zdravotní péči 11500 11820 11670 11010 801.2 Budovy pro komunální služby a osobní hygienu 12475 11850 15860 11040 11150 801.3 Budovy pro výuku a výchovu 10435 7725 9810 9810 8940 15890 801.4 Budovy pro vědu, kulturu a osvětu 12440 7755 13780 17270 12350 11040 801.5 Budovy pro tělovýchovu 11160 9705 14180 7955 12810 801.6 Budovy pro řízení, správu a administrativu 10320 9275 10800 10350 10580 6210 12650 12390 801.7 Budovy pro společné ubytování a rekreaci 10170 9485 10030 10800 14060 8065 8585 801.8 Budovy pro obchod a společné stravování 9800 9580 11000 8815 801.9 Budovy pro sociální péči 8860 11590 9695 7955 6200 Konstrukčně materiálová charakteristika 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 2 svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová 3 svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 4 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 5 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 6 svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk 7 svislá nosná konstrukce kovová 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 9 svislá nosná konstrukce z jiných materiálů 37 Tab. 4: Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v % (též tzv. cenové podíly) Dil Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Zemní práce 2,1 1,7 2,4 3,4 2,1 1,6 0,5 1,0 3,9 0,0 2 Základy, zvláštní zakládání 4,9 3,6 4,9 5,9 5,1 4,1 4,1 4,9 3,9 0,0 3 Svislé a kompletní konstrukce 13,8 11,7 12,0 11,1 13,6 18,5 50,3 24,9 9,5 0,0 4 Vodorovné konstrukce 9,8 6,6 7,2 6,8 10,4 10,4 2,2 15,9 3,7 0,0 5 Komunikace 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,7 0,0 6 Úpravy povrchu, podlahy 5,4 7,0 6,6 4,2 5,3 4,4 2,6 3,4 5,1 0,0 8 Trubní vedení 0,1 0,1 0,0 0,2 0,1 0,3 0,0 0,7 0,4 0,0 9 Ostatní konstrukce, bourání 3,4 2,4 2,7 1,9 3,9 1,9 0,7 0,9 1,9 0,0 V tabulce je uvedeno pouze prvních 8 stavebních dílů dle katalogu. Celá tabulka je uvedena na www. stavebnistandardy.cz. Stanovení výchozí hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky Podobný přístup ke stanovení výchozí hodnoty nákladovým způsobem využívá i oceňovací vyhláška (vyhláška č. 441/2013 Sb. v platném znění). Tato pro jednotlivé typy stavebních objektů stanoví tzv. základní ceny ZC, vyjadřující náklady na pořízení měrné jednotky stavby. Pro budovy, haly, rodinné domy a další to jsou m3 obestavěného prostoru, u plošných staveb m2 zastavěné plochy, u liniových staveb běžné m stavby. Tyto základní ceny ZC byly v cenovém předpisu poprvé stanoveny v roce 1994. ZC je proto nutno upravit na současnou cenovou úroveň vynásobením tzv. koeficientem změny cen staveb Ki (stručně koeficientem inflace), který je vztažený k cenové úrovni roku 1994. Podle typu objektu a konstrukčních charakteristik se určí základní cena ZC. Ta se upraví koeficientem inflace Ki a dalšími koeficienty, pomocí kterých se zohlední rozdíly oceňovaného objektu oproti standardnímu (etalonovému) provedení daného typu stavby. U budov a hal se např. jedná o koeficienty K1 až K5, které zohledňují rozdíly v druku konstrukce (K1), ve velikosti průměrné zastavěné plochy (K2), v průměrné výšce podlaží (K3), ve vybavení stavby (K4) a v poloze objektu (K5) a vypočte se základní cena upravená ZCU podle vztahu 𝑍𝐶𝑈 =𝑍𝐶∙𝐾𝑖∙𝐾1∙𝐾2∙𝐾3∙𝐾4.∙𝐾5 Pokud se při ocenění podle cenového předpisu stanovuje tzv. cena stavby nákladovým způsobem CSN, po stanovení ZCU se tato následně násobí počtem měrných jednotek a cena (lépe hodnota) se sníží o opotřebení. Cena stavby nákladovým způsobem se dále upraví indexem pp, který se vypočte jako součin indexu trhu a indexu polohy. Pro zájemce Postupy při oceňování podle oceňovací vyhlášky se budete podrobně zabývat v předmětu Současné oceňovací předpisy. Již nyní si však všimněte, že vyhláška v pricipu používá obvyklý způsob stanovení hodnoty nákladové, tedy stanoví reprodukční pořizovací náklady a tyto sníží o opotřebení. Vyhláška však specificky 38 pomocí indexu pp již ve výpočtu ceny (lépe hodnoty) nákladové zohledňuje i úroveň dosahovaných prodejních cen. Při obvyklém způsobu stanovení směnné hodnoty se zpravidla u nemovitých věcí používá jiný postup. Aplikují se všechny relevantní metody ocenění. Zjistí se tedy hodnoty užitné vyjádřené hodnotou nákladovou a výnosovou a pro analýzu stavu trhu se běžně použije metoda porovnávací (viz dále). Z takto stanovených hodnot se pak dovozuje směnná hodnota. V případě, kdy úkolem znalce (odhadce) je stanovit jak hodnotu administrativní (podle cenového předpisu), tak i hodnotu směnou (podle jiných právních předpisů), může jako jeden z podkladů pro stanovení směnné hodnoty s výhodou použít v podstatě celý výpočet ceny (lépe hodnoty) nákladové podle cenového předpisu s tím, že zjištěnou částku neupraví indexem pp a stav trhu dále zohlední na základě vlastního průzkumu trhu. 2. Dříve používané metody stanovení výchozí ceny stavby Průvodce textem: Rovněž dříve platné oceňovací předpisy (platné před rokem 1994) používaly nákladový přístup k ocenění majetku. V ČR se pro stanovení hodnoty nové stavby v cenových předpisech používaly nejprve tzv. metoda třídy kvality, později metoda bodovací. Metoda třídy kvality Metoda třídy kvality byla používána ve vyhláškách č. 18/1963 Sb., č. 73/1964 Sb. a č. 43/1969 Sb. Pro jednotlivé typy staveb byly předpisem stanoveny tzv. třídy kvality. Pro rodinné domky a obytné části zemědělských usedlostí se používaly třídy I až IV (nejlepší až nejhorší provedení), pro rekreační chaty I až III, apod. Pro každý typ stavby a třídu kvality bylo popsáno charakteristické provedení hlavních konstrukcí stavby. Podle skutečného provedení jednotlivých konstrukcí oceňované stavy se tyto zařadily do příslušné třídy kvality. Podle převažujícího zařazení konstrukcí se provedlo celkové zařazení stavby do třídy kvality. Podle zjištěného zařazení se návazně na cenový předpis určila jednotková cena stavby. Výchozí cena se pak určila jako součin jednotkové ceny a výměry stavby. U výše zmíněných rodinných domků a obytných částí zemědělských usedlostí se jako výměra uvažoval součet podlahových ploch obytných, příp. i provozních místností. Bodovací metoda Tak zvaná bodovací metoda se v cenových předpisech používala od 1. 1. 1985 do 30. 10. 1994. Poprvé byla použita ve vyhlášce č. 128/1984 Sb., naposledy ve vyhlášce č. 393/1991 Sb. 39 Pro jednotlivé typy staveb byly konstrukce a vybavení rozděleny na jednotlivé znaky. Pro každý znak byly popsány základní varianty provedení, kterým byly přiřazeny body za jednotku výměry stavby. Např. pro rodinné a rekreační domky a rekreační chalupy se používalo 36 znaků. Podle skutečného provedení se pro každý znak stanovil z tabulky počet bodů. U hal a budov se počet bodů stanovil pro každé podlaží a například cena rodinného domku se pak zjistila součtem ocenění jednotlivých podlaží. Podlaží se ocenilo vynásobením hodnoty 1 bodu součtem bodů zjištěných na základě bodového hodnocení podle jednotlivých znaků a plochou podlaží v m2. Hodnota 1 bodu byla 1 Kčs. Z uvedeného je zřejmé, že výchozí hodnotu stavby lze zjišťovat různými způsoby na různé úrovni podrobnosti. Zjištěná hodnota však musí dostatečně dobře vyjadřovat v penězích částku, za kterou lze danou stavbu k datu ocenění pořídit jako novou. C) Výměry nemovitých věcí Náklady na pořízení jednotlivých konstrukcí či celé stavby se odvíjejí od skutečného provedení konstrukcí stavby a jejich výměry, tedy vhodně zvolené charakteristiky vyjadřující množství konstrukce na stavbě. Obdobně platí pro stavbu jako celek. Jako výměry se u nemovitých věcí nejčastěji používají: • zastavěná plocha stavby nebo podlaží, • obestavěný prostor stavby, • podlahová plocha místností, • plocha pozemku, • plocha nebo délka venkovních úprav. Stejně jako náklady na pořízení jednotlivých konstrukcí. lze i výměry staveb zjišťovat na různé úrovni podrobnosti. Při stanovení velikosti stavby lze např. obestavěný prostor zastřešení počítat velmi podrobně jako geometrický tvar tělesa vymezeného vnějšími konstrukcemi zastřešení a horní úrovní stropní konstrukce nad posledním nadzemním podlažím nebo jen zjednodušeným způsobem, při kterém se zohlední jen plocha stavby, výška nadezdívky a výška hřebene střechy (neodečítají se valby, polovalby, nepřičítají se vikýře apod.). Používáme-li výměry pro zjištění hodnoty stavby, způsob jejich stanovení musí vždy vycházet ze způsobu, který byl použit pro výpočet cenových ukazatelů a ten je potřebné zjistit. Způsob stanovení výměr pro potřeby oceňování podle cenových předpisů je uveden ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. v platném znění. Pro ostatní účely se zpravidla používá ČSN 73 4055. Pokyny pro zjišťování výměr pro potřeby rozpočtování bývají uvedené v cenících pro každou položku rozpočtu. Jako výměra pozemku se vždy uvažuje jeho plocha vymezená ortogonálním průmětem do vodorovné roviny. Nepočítá se tedy skutečná plocha, výměra se zjišťuje pomocí geodetických metod a pro potřeby ocenění se zjistí z listu vlastnictví. Naopak u plochy venkovních úprav (například dlažeb, vozovek) se vždy uvažuje 40 skutečná velikost zpevněné plochy. Bude-li celý pozemek pokrytý dlažbou a bude sklonitý, vznikne vždy rozdíl mezi výměrou pozemku a výměrou dlažby. Podrobně je problematika měření a zjišťování výměr popsána v knize Teorie a praxe oceňování nemovitostí v kap. (1). D) Životnost a opotřebení staveb 1. Stáří stavby Stáří stavby se při oceňování uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do doby, ke kterému se ocenění provádí. Stáří se udává v celých rocích a u staveb se počítá jako rozdíl roku, ke kterému se ocenění provádí a roku jejího pořízení. 2. Životnost staveb Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Při posuzování životnosti staveb, příp. doby jejich dalšího trvání, se používají tato pojmy: • předpokládaná životnost – vyjadřuje celkovou předpokládanou dobu užitečného života stavby, • základní životnost – vyjadřuje celkovou předpokládanou dobu užitečného života stavby, která se zpravidla uvažuje na počátku jejího užívání, • zbytková životnost (předpokládaná doba dalšího trvání) – vyjadřuje odhad doby dalšího užitečného života stavby, který se stanoví na základě doby užívání a stavu objektu k datu posouzení, • životnost objektová (též technická) – představuje předpokládanou dobu užívání, stanovenou jen s ohledem na potenciální výskyt objektových mezních stavů, pro které je charakteristické, že 21 : „vznikají důsledkem změny struktury objektu. Důvody jejich vzniku jsou interní, protože mají původ v samotném objektu.“ • životnost environmentální (též morální či ekonomická životnost) – představuje předpokládanou dobu užívání stanovenou s ohledem na potenciální výskyt environmentálních mezních stavů, pro které je charakteristické 22 , že: „vznikají v důsledku změny stavu okolí objektu. Důvody jejich vzniku jsou externí (environmentální), protože mají původ v okolí technického objektu. Může se jednat o změnu požadavků na kvalitu funkcí objektu nebo o změnu požadavků na působení objektu vůči okolí.“ 3. Předpokládaná životnost Délku užitečného života stavby je nutno uvažovat jako veličinu dynamickou (časově proměnnou). Jinou životnost uvažujeme na počátku užívání, jinou v průběhu provozu, kdy již máme dostatek dalších informací o chování objektu během jeho užitečného života a původní odhad můžeme dále zpřesňovat. Příklad 23 Příkladem dynamičnosti prognózování doby užitečného života může být posouzení architektonicky dobře ztvárněného domu pro rodinné bydlení vilového charakteru. 41 V okamžiku kdy se bude jednat o novostavbu ve výborném technickém stavu (technický stav 100 %, morální zastarání 0 %), nebude limitující okamžik vzniku mezního stavu vlastností struktury (jako typu objektového mezního stavu). S ohledem na obvyklý růst technické úrovně a běžné změny požadavků na stavby bude uvažováno se vznikem mezního stavu kvality (jako typu environmentálního mezního stavu) a při ocenění bude uvažována doba užitečného života např. 100 roků. V okamžiku, kdy bude stejná stavba posuzována při stáří např. 80 let po provedené rozsáhlé modernizaci, může být doba užitečného života téže stavby prodloužena např. na 120 let. Při tomto posouzení zvážíme potenciální výskyt mezního stavu vlastností struktury. Ani při stáří 120 let, kdy např. uvažovaný technický mezní stav nastane, nemusí vzniknout mezní stav celého objektu. Může nastat i situace, že stavba získá kulturní hodnotu, např. z důvodu, že původně neznámý architekt se stal světově uznávaným odborníkem. V takovém případě může být účelné přistoupit k náročné sanaci konstrukcí za účelem prodloužení technické životnosti. Z hlediska zvýšení kulturní hodnoty mohou být vynaloženy i nemalé prostředky na uvedení do originálního stavu. Základní úvahy znalce by při každém takovém posouzení měly být v posudku řádně odůvodněny. Z důvodu přezkoumatelnosti by mělo být z posudku též zřejmé, z jakých skutečností znalec při prognózování vycházel. Jedná se především o způsob provedení stavby, její stáří, způsob provádění údržby a oprav, provedené změny stavby (přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace), vyskytující se vady a poruchy. Současně asi nejpoužívanější hodnoty délky základních životnosti staveb jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce: • budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty zděné, monolitické, železobetonové a ocelové – 100 roků, ostatní – 80 roků a méně, • stavby inženýrské a speciální pozemní podle druhu konstrukce – 50 až 100 roků, • vedlejší stavby a garáže zděné – 80 roků, dřevěné oboustranně obíjené a montované – 60 roků, ostatní – 30 až 40 roků, • studny kopané a vrtané nad 150 mm – 100 let, ostatní 50 roků. 4. Životnost přestárlých staveb Pod pojmem přestárlá stavba se při oceňování nemovitých věcí rozumí taková stavbu, která se blíží, nebo již dokonce překročila dobu základní životnosti. Pro stanovení životnosti přestárlých staveb lze využít několika výpočetních metod. • Smejkalova bodovací metoda – tato metoda je doporučena pro stavby, které přesáhly 60 % své základní životnosti. Jsou-li stavby starší než 100 roků, uvažuje se stáří S = 100 roků. Z tabulky uvedené v knize Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí v kapitole 4.3.2 se zjistí součet pomocných bodů K. Z tohoto se pak vypočte doba 48 Míra kapitalizace p (%) – je procentní sazba stanovená v příloze oceňovací vyhlášky. Používá se při oceňování výnosovým způsobem podle oceňovací vyhlášky. Při výnosovém oceňování se na nemovitou věc nahlíží jako na investici, která může přinášet výnos v podobě nájemného, a tedy i zisk. Hodnota věci se zjistí jako součet budoucích příjmů. Jelikož tyto příjmy budou vznikat v budoucnosti, jejich současná hodnota se zjistí tzv. kapitalizací, která je vysvětlena na příkladu níže. Příklad Pokud do banky uložíte částku, jejíž současná hodnota PV (present value) je 10 000 Kč, a to na 5% úrok (u = 5 %, i = 0,05, q = 1,05), její budoucí hodnota FV (future value) se bude zvyšovat podle vztahu FV = PV . qt, kde t udává počet roků, na který je částka uložena. V okamžiku uložení je hodnota uložených peněz (𝐹𝑉0=𝑃𝑉∙𝑞0=) 10 000 Kč. Po prvním roce je hodnota peněz již vyšší a to (𝐹𝑉1=𝑃𝑉∙𝑞1=) 10 500 Kč, po druhém roce (𝐹𝑉2=𝑃𝑉∙𝑞2=) 11 025 a např. v 10. roce (𝐹𝑉10 =𝑃𝑉∙𝑞10 =) 16 289 Kč. Tím, že peníze, které máme k dispozici, se mohou zhodnocovat, stejná částka vyplacená v budoucnosti FV má pro nás nižší hodnotu a tato se vypočítá podle vztahu 𝑃𝑉 =𝐹𝑉/𝑞𝑡. Bude-li Vám nyní (v roce 0) vyplacena částka 10 000 Kč, má pro Vás hodnotu (𝑃𝑉0=𝐹𝑉/𝑞0=) 10 000 Kč. Stejná částka vyplacená za rok má pro Vás menší hodnotu (𝑃𝑉1=𝐹𝑉/𝑞1=) 9 524 Kč, stejná částka vyplacená za dva roky ještě menší (𝑃𝑉2=𝐹𝑉/𝑞2=) 9 070 Kč. Vidíme, že její současná hodnota s časem významně klesá a konverguje k 0. Za 10 let to je (𝑃𝑉10 =𝐹𝑉/𝑞10 =) 6 446 Kč, za 50 let (𝑃𝑉50 =𝐹𝑉/𝑞50 =) 872 Kč, za 100 let již skoro zanedbatelný (𝑃𝑉100 = 𝐹𝑉/𝑞100 =) 76 Kč. (resp. 76,0449). I tato částka by se však při dané úrokové míře zhodnotili za 100 let na (76,0449 . 1,05100 =) 10 000 Kč. Z příkladu výše lze dovodit, že součet každoročně vyplácených budoucích příjmů FV0, FV1, FV3…, kapitalizovaných na současnou hodnotu, je zcela obecně dán vztahem 𝑃𝑉 =𝐹𝑉0 𝑞0+𝐹𝑉1 𝑞1+𝐹𝑉2 𝑞2… a tvoří tzv. nekonečnou řadu. Za předpokladů konstantních příjmů v jednotlivých letech FV0 =FV1 = FV2… = FV lze výpočtový vztah zjednodušit a vypočítat součet této nekonečné řady. Zavedeme-li substituci 1/q = d je zřejmé že se jedná o geometrickou řadu, 𝑃𝑉 =𝐹𝑉∙𝑑0+𝐹𝑉∙𝑑1+𝐹𝑉∙𝑑2…, která je konvergentní pro všechna d < 1, což je při nenulové úrokové míře vždy splněno. Součet této geometrické řady pak lze vypočíst podle vztahu 49 𝑃𝑉 =𝐹𝑉 1−𝑑 =𝐹𝑉 1−1 𝑞=𝐹𝑉∙𝑞 𝑞−1 =𝐹𝑉(1+𝑖) 𝑖. Neuvažujeme-li s příjmem v roce 0, hodnota budoucích příjmů se vypočte podle vztahu 𝑃𝑉 =𝐹𝑉(1+𝑖) 𝑖−𝐹𝑉 =𝐹𝑉 𝑖, což je vztah pro výpočet tzv. věčné renty. Pokud stejně jako výše neuvažujeme s příjmem v roce 0, avšak uvažujeme, že příjmy mohou být proměnné a dosažitelné jen po dobu n roků, jejich současnou hodnotu PV vypočteme podle vztahu: 𝑃𝑉 =∑𝐹𝑉𝑡 𝑞𝑡 𝑛 𝑡=1 =∑ 𝐹𝑉𝑡 (𝑖+1)𝑡. 𝑛 𝑡=1 Aplikujeme-li výše provedená odvození na ocenění nemovitých věcí, je potřebné si uvědomit dvě podstatné skutečnosti: 1. Každoročně přijaté nájemné P představuje jen hrubý výnos. Za účelem dosažení těchto výnosů musí vlastník vynakládat pravidelné i nepravidelné náklady N, spojené s pronajímáním nemovitosti. Zejména musí platit daň z nemovité věci, hradit náklady spojené s pojištěním stavby, náklady na opravy a údržbu, správu nemovitosti a odpisy. Tyto náklady mu výnos (zisk) Z snižují. Budoucí příjmy tak jsou dány jen čistým ročním výnosem podle vztahu Z = P - N. 2. Výnosy neplynou z jistiny, ale z pronájmu nemovité věci. Úrokovou sazby i je třeba nahradit diskontní mírou r (%), příp. při ocenění podle oceňovací vyhlášky mírou kapitalizace p (%). S ohledem na dlouhou dobu užitečného života nemovitých věcí, nejběžnějším způsobem výnosového ocenění je stanovení výnosové hodnoty HVÝN tzv. věčnou rentou podle vztahu 𝐻𝑉Ý𝑁 =𝑃−𝑁 𝑟∙100=𝑍 𝑟∙100. Vztah lze použít pro případy, kdy očekávané výnosy lze považovat jen za nevýznamně proměnné (tedy přibližně konstantní) a současně lze předpokládat, že tyto budou dosažitelné po velmi dlouhou dobu. V případě, že v jednotlivých letech lze očekávat významné rozdíly v budoucích výnosech, příp. je nutno uvažovat s tím, že výnosy budou dosažitelné jen po omezenou dobu, je nutno použít obecnější vztah 𝐻𝑉Ý𝑁 =∑ 𝑍𝑡 (100+𝑟)𝑡∙100 𝑛 𝑡=1 . 50 Další vztahy pro stanovení výnosové hodnoty a postupy při stanovení výnosů jsou uvedeny v knize Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. 25 , 26 Z výše uvedených vztahů je zřejmé, že velmi významný vliv na výslednou hodnotu má správné stanovení diskontní míry. Úrokové sazby, které jsou vydávány bankovními ústavy, vyjadřují výnosnost v podstatě bezrizikové investice. Diskontní míra je pochopitelně ovlivňována i úrovní úrokových sazeb, její stanovení je však podstatně složitější. Podrobně se problematikou budete zabývat v předmětu tržní oceňování nemovitostí. Jedním z možných způsobů je její stanovení na základě analýzy trhu. Pro tuto se pak používá označení míra kapitalizace, která se stanoví podle vztahu 𝑟 = 1 𝑛∑𝑍𝑗 𝐶𝑃𝑗 𝑛 𝑗=1 ∙100, kde značí n počet pozorování trhu (počet porovnatelných objektů, pro který známe jejich roční výnos a cenu dosaženou při prodeji), Zj čistý roční výnos z objektu j, CPj dosažená prodejní cena objektu j. U nemovitého majetku jsou obecně možnosti (způsoby), jak odvodit příslušnou diskontní míru omezenější než například u oceňování podniků. Z hlavního výčtu dle IVS připadají v úvahu pouze dvě, a to: – Pozorované nebo odvozené sazby – zde je základním předpokladem existence dostatečné tržní reprezentace výnosů (zde nájmů) a odpovídajících cen v daném segmentu trhu (viz předchozí odstavce). Ovšem tato metoda většinou naráží na nedostatek dat. – Stavebnicová metoda – se obecně využívá při absenci tržních vstupních údajů a její princip je založen na rizikových přirážkách k sazbě bezrizikové investice v dané ekonomice. Stavebnicová metoda je poměrně obecná metoda využitelná napříč různými druhy majetků, kterou je nutné adaptovat na konkrétní oceňovaný majetek, resp. jeho výnosnost, rizika a potažmo i likvidnost, což jsou základní finanční parametry každého majetku. Adaptace stavebnicové metody pak spočívá ve zohlednění zejména: – Druhu oceňovaného majetku; – Geografická lokace a lokace trhů; – Riziko spojené s projekcí peněžního toku; – Životnost majetku, aj. Při oceňování nemovitých věcí je dle IVS přípustné, aby diskontní míra mohla být stanovena z „bezrizikového“ výnosu upraveného o dodatečná rizika a příležitosti specifické pro daný případ ocenění (tj. obecně budoucí očekávání s pozitivními či negativními dopady o určité pravděpodobnosti). 51 Dle dostupných publikací (např. Zazvonil, 2012) lze stavebnicovou metodu uvažovat jako superpozici rizikových přirážek, míry inflace (event. přirážka za velmi nízkou likvidnost majetku) k míře výnosnosti bezrizikové investice. V metodě však musí být zohledněna i životnost aktiva, tj. u bezrizikové investice musí být určena v souladu s životností (IVS). Doporučené hodnoty či intence rizikových přirážek či srážek pro nemovitý majetek, na rozdíl např. od podniků, kde je možnost rizikové třídy vyhodnotit mnohem lepší, zůstávají i dle odborných publikací spíše na úvaze oceňovatele. Tento přístup je analogický (vycházející především z funkčního principu na kapitálovém trhu) a pro nemovitý majetek tedy spíše podpůrný; odhadnuté hodnoty je tak třeba chápat v kontextu nižší míry přesnosti, než je přístup pozorovaných či odvozených sazeb z příslušného segmentu trhu. Často se tak při užití stavebnicového přístupu využívá komparace a zohlednění rozdílů s nejbližšími substituty, u kterých je naopak diskontní míra dobře odvoditelná z tržních dat. U nemovitého majetku je také třeba zapojit relaci pozemků a staveb, kde samotné pozemky budou mít jistě obecně nižší diskontní míru s ohledem na odlišné životnosti majetku a také možné ekonomické využití měřené ročním užitkem z majetku. U stavebnicové metody je míra kapitalizace součtem hodnot jednotlivých rizik a bezpečné míry výnosnosti. Ik = I1 + I2 + I3 + I4, kde Ik … míra kapitalizace, I1 … bezriziková míra výnosnosti (často PRIBOR dle ČNB, nebo na základě sazeb dluhopisů), I2 … míra inflace (dle ČNB), I3 … Míra rizika (odhad znalce), I4 … Míra návratnosti či ekonomické životnosti (tato hodnota se nepoužívá pro pozemky). Hodnoty I1 a I2 lze získat z dostupných zdrojů. Míra rizika je u nemovitostí zpravidla pouze na vyhodnocení (odhadu) znalce. Znalec vyhodnocuje očekávané skutečnosti, které mohou mít vliv na výnosnost nemovitosti. Rizika mající vliv na výnos nemovitosti lze rozdělit do třech kategorií - technická kvalita nemovitostí (u pozemků se neposuzuje), - ekonomika nemovitosti, - rizika právní úrovně. Technická kvalita se hodnotí u staveb ne u pozemků v závislosti na vybavenosti a stavebnětechnickém stavu. Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou 52 kvalitu stavby. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 % - 4 %, s krokem po 0,5 %. Ekonomika nemovitosti je zpravidla závislá na poloze pozemku, možnost jejího pronajmutí či vyhodnocení četnosti výpadku pronájmu, doba trvání nájemních smluv, stav na trhu s nemovitostmi (nabídka × poptávka). Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Rozpětí rizikové přirážky se obvykle pohybuje v intervalu 0 % - 6 %, s krokem po 0,5 %. U rizikové přirážky právní úrovně se pak vyhodnocuje například, zda pozemek je stejného vlastníka jako stavba na ním umístěná, přístup k nemovitostem, věcná břemena, zástavní práva, zda údaje ve veřejném seznamu odpovídají skutečnosti a podobně. Zdrojem pro některé hodnoty může být: – I1 1 roční PRIBOR (zdroj: https://www.cnb.cz/cs/financni-trhy/peneznitrh/pribor/fixing-urokovych-sazeb-na-mezibankovnim-trhu-depozitpribor/index.html) – I2 Průměrná roční míra inflace v roce 2019 dle ČSU (zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/mira_inflace) Podrobněji je problematika stanovení míry kapitalizace vysvětlena v knize Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. 27 V porovnání s metodou nákladovou si uvědomte, že při oceňování nemovitých věcí výnosovým způsobem je velmi důležité, z čeho výnosy plynou, respektive, co je pronajímáno. Pokud výnos plyne z pronájmu pozemku se stavbou, výslednou hodnotou je pak hodnota pozemku se stavbou, nikoliv jen hodnota stavby. Pokud výnosy plynou pouze z pronájmu stavby a pronájem pozemku je například nákladovou položkou (pozemek jiného vlastníka), potom výsledná hodnota je hodnotou pouze stavby. U výnosového ocenění staveb je často jedním ze základních kroků pro stanovení výnosu z nemovitostí výpočet nájemného. Samotná problematika stanovení nájemného (svým způsobem obrácený výpočet k výnosovému ocenění) není v tomto studijním textu řešena. Jedná se o rozsáhlou problematiku, se kterou se můžete seznámit v základní studijní literatuře, zejména pak v BRADÁČ, A.; a kol. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, 1th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2016. ISBN 978-80-7204-930-1. v kapitole č. 10 – 53 Nájemné z nemovitosti. S problematikou nájemného, stanovení nájemného a problematikou nákladů na provozování nemovitostí se setkáte také v předmětech Správa nemovitostí, Oceňování podle cenových předpisů a Tržní oceňování. Shrnutí: Výnosová hodnota je dána velikostí kapitálu, který by při uložení na danou úrokovou míru v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Nejčastěji využívaným výpočtem je výpočet pro tzv. „Věčnou rentu“. Otázky k textu: a) Vysvětlete významy pojmů úrok, úroková míra, úroková sazba, úročitel. b) Vysvětlete, proč při oceňování nemovitých věcí nepracujeme s pojmem úroková sazba a používáme pojmy diskontní míra či míra kapitalizace. c) Popište, jak se vypočítá hrubý a čistý výnos z nemovité věci. d) Vysvětlete, jak se vypočítá současná hodnota peněžité částky zaplacené v budoucnosti, a jak se vypočítá současné hodnota peněžního toku. e) Pomocí matematického odvození vysvětlete, jak se z obecného vztahu pro výpočet současné hodnoty peněžního toku odvodí vztah pro výpočet věčné renty a jaké předpoklady musejí být splněny, abychom mohli vztah pro věčnou rentu použít. Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. NIČ, M. Odhad hodnoty bytu na podkladě ponukových cien. Soudní inženýrství, 2007, vol. 16, no. 3. ISSN 1211443X BUDÍKOVÁ, M. Statistika I. Brno: Masarykova univerzita v Brně, Ekonomickosprávní fakulta, 2004, 1 ed. ISBN 80-210-3411-4 ČÁMSKÝ, F. Finanční matematika. Brno Masarykova univerzita v Brně, 2004, 124 p., 1 ed. ISBN 80-210-3479-3 54 4. Porovnávací přístup ocenění Po prostudování kapitoly budete znát: – dovodit směnnou hodnotu věci pomocí cenového a parametrického porovnání. Po prostudování kapitoly budete schopni: – vysvětlit princip porovnávacího (komparativního) způsobu oceňování. Prostudováním kapitoly získáte: – základní znalosti pro aplikaci metody přímého a nepřímého porovnání a metody SJTC. Klíčová slova kapitoly: oceňovaný objekt, srovnávací objekt, přímé a nepřímé porovnání, metoda SJTC. A) Porovnávací přístup obecně Průvodce textem: V této kapitole je pozornost věnována třetímu přístupu používanému pro oceňování nemovitých věcí, který je vždy potřebné uplatnit při stanovení směnné hodnoty nemovitých věcí. Jedná se o přístup porovnávací, který je od října 2014 součástí definice obvyklé ceny v § 2 novelizovaného zákona o oceňování majetku „….Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“, uveden jako součást definice obvyklé ceny. Další upřesnění postupu následovalo v novele č. 237/2020 Sb., platné od ledna 2021, „…Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci majetku nebo služby a určí se porovnáním ze sjednaných cen“, což znamená jen realizované ceny a vyloučení inzerce. Nově však byl definován pojmem tržní hodnota, který začlenění inzerce (reprezentující trh) umožňoval, je však podmíněn použitím i další metody (nákladového nebo výnosového) ocenění. Při aplikaci porovnávacího (též komparativního) způsobu ocenění se hodnota oceňovaného objektu dovozuje z hodnoty srovnatelných objektů, pro které jsou známé jejich dosažené prodejní ceny. Vycházíme tedy z hodnoty, kterou konkrétní prodávající a kupující přiřadili porovnatelným objektům při směně (při jejich prodeji a koupi) formou sjednané ceny. Při oceňování znalec řeší tento problém: • Cena posuzované (oceňované) věci, a tedy ani její hodnota, není známá a je třeba ji určit. • Jsou však známé ceny sjednávané při směně věcí porovnatelných CPROD S1, CPROD S2,… CPROD Sn, běžně vyjadřující jejich směnnou hodnotu, příp. lze tyto dohledat. • Posuzovaná a srovnatelné věcí se často velmi podstatně liší svými vlastnostmi i vlastnostmi svého okolí. Z výše sjednávaných cen proto nelze přímo usuzovat na hodnotu oceňované věci. Je tedy potřebné 55 porovnat užitečnost věci oceňované s věcmi, pro které jsou jejich prodejní ceny známé a dovodit hodnotu věci oceňované. • Při stanovení porovnávací hodnoty (HPOR) se vychází z jednoduché úvahy. Jsou-li užitné vlastnosti oceňované věci horší než u věci porovnatelné, pro kterou je prodejní cena známá, bude dosažitelná prodejní cena oceňované věci zpravidla nižší, a nižší tak bude i její porovnávací hodnota HPOR. Naopak, budou-li užitné vlastnosti oceňované věci lepší než u věci porovnatelné, bude dosažitelná prodejní cena vyšší a vyšší bude i její porovnávací hodnota HPOR. • Je zřejmé, že ocenění porovnávacím způsobem je založeno na analýze stavu trhu formou zjištění dosahovaných prodejních cen, a proto lze tímto způsobem přímo dovozovat směnnou hodnotu věci. Metoda však má dvě významná omezení. Lze ji dobře použít jen za předpokladu, že – existuje dostatečně velký soubor porovnatelných věcí, pro které ceny známe. Z jednotlivé ceny by totiž nebylo možno usuzovat na směnnou hodnotu oceňované věci, protože do výše ceny věci porovnatelné se mohly promítnout i mimořádné vlivy, které z jednoho pozorování trhu nelze zjistit, – rozdíly užitných vlastností věci oceňované a porovnatelných nejsou příliš významné, protože jinak by je bylo velmi obtížné (ne-li nemožné) kvantifikovat. Při aplikaci porovnávací metody se u nemovitých věcí používají především tyto dva způsoby porovnávání – přímé a nepřímé. Obě metody však mají některé postupy společné (vytvoření databáze, vyloučení extrémů, kvantifikace odlišností cenotvorných faktorů a odvození ceny oceňovaného objektu, případně vyjádření míry přesnosti odhadu). V ideálním případě by se cena odvozovala pro objekt obdobný, za srovnatelných podmínek, ve stejném časovém období a ve stejném místě. Z tohoto lze také odvodit, že každá odlišnost mezi objektem oceňovaným a srovnávacím je potenciálním kritériem, které může ovlivnit výslednou cenu oceňovaného objektu. Cenotvorný faktor je vlastnost objektu, o které předpokládáme, že cenu ovlivní. Vždy je ale potřeba zkoumat specifické okolnosti daného předmětu ocenění a pro zkoumanou vlastnost vyjádřenou kritériem mít kompletní informace nejen o oceňovaném objektu ale i u všech srovnávacích objektech. Při vyhodnocování je potřeba důsledně dodržovat to, že koeficient odlišnosti zohledňuje odlišnost jen jednoho kritéria (jedné vlastnosti). Koeficientů samozřejmě může být celá řada a záleží nejen na vlastnostech, které chceme posoudit, ale i na tom, že tyto vlastnosti známe u všech prvků databáze i u oceňovaného objektu. 56 Například při ocenění stavebního pozemku určeného k zastavění budeme při sestavování databáze vybírat pozemky určené k zastavění i podle přípustného využití územním plánem a podle napojení na inženýrské sítě. Pokud nebudeme znát informaci o IS u 1 prvku databáze, tak jej vyřadíme. 1. Srovnatelnost Příklad: Které typy staveb jsou nejvíce srovnatelné? Zkuste seřadit následující nemovité věci podle míry srovnatelnosti Bytové domy, rodinné domy samostatně stojící, byty, rodinné domy řadové, řadové garáže, orná půda v jednom půdním celku. Příklad: Lze odvodit cenu řadové typové garáže z ceny garáže typové a zároveň sousedící? Co bude potřeba ověřit? B) Přímé porovnání Průvodce textem: Při aplikaci této metody je primární vytvoření databáze. V této kapitole je pozornost věnována třetímu přístupu používanému pro oceňování nemovitých věcí, který je vždy potřebné uplatnit při stanovení směnné hodnoty nemovitých věcí. Jedná se o přístup porovnávací. Příklad: – Vyhledají se nemovitosti, které jsou porovnatelné s nemovitostí oceňovanou a pro které jsou známé i dosažené prodejní, příp. alespoň nabídkové ceny. Přiměřeně se zjistí jejich vlastnosti a údaje se zpracují do databáze. – Stanoví se kritéria pro porovnávání, přičemž etalonem pro porovnávání jsou vlastnosti oceňovaného objektu a jeho okolí. – Každá nemovitá věc z databáze se porovná s nemovitou věcí oceňovanou a rozdíl užitných hodnot se vyjádří koeficientem odlišnosti, kterým se upraví známé prodejní ceny nemovitých věcí v databázi porovnatelných objektů. – Dosažitelná cena oceňovaného objektu (hodnota porovnávací HPOR) se dovodí ze zpracování souboru upravených cen porovnatelných objektů. 57 Obr. 1: Metoda přímého porovnání 28 Koeficient odlišnosti musí zohledňovat rozdíly mezi nemovitou věcí oceňovanou a objekty použitými pro porovnání, které mají na cenu podstatný vliv. Podstatnými charakteristikami jsou – odlišná velikost vzhledem k oceňované nemovitosti, – rozdíly v provedení a stavu, – rozdíly ve vlastnostech okolí, které vyplývají z rozdílné polohy srovnávaných nemovitostí oproti oceňované. Nemovité věci jsou vždy věci nepřemístitelné a vlastnosti okolí vždy významně ovlivňují jejich hodnotu. C) Nepřímé porovnání vč. metody SJTC Průvodce textem: Metoda nepřímého porovnání (též metoda bazická) je ve srovnání s metodou přímého porovnání sice více pracná, ale opakovatelně použitelná. Její podstatou je vytvoření báze (etalonu) – tedy objektu s definovanými vlastnostmi, který je pak porovnáván s objektem oceňovaným. Lze říci, že ocenění je dvoufázové: 1. fáze odvození ceny etalonu, 2. fáze odvození ceny oceňovaného objektu z ceny etalonu. Pokud jsou ceny odvozeny jako jednotkové a zároveň z tržních hodnot, jedná se o speciální metodu standardizované jednotkové tržní ceny (SJTC). 1. Postup použití metody nepřímého porovnání (též metody bazické) – Stejně jako výše se porovnatelné nemovitosti, pro které jsou známé jejich prodejní ceny. Přiměřeně se zjistí jejich vlastnosti a údaje se zpracují do databáze. – Vymezí se vlastnosti etalonového objektu a stanoví se kritéria pro porovnávání. – Z porovnání vlastností srovnávacích objektů oproti etalonu se dovodí cena standardního objektu obdobně jako u přímého porovnání. – Dosažitelná cena oceňovaného objektu (hodnota porovnávací HPOR) se dovodí z ceny dovozené pro etalon a z porovnání vlastností oceňovaného objektu a etalonu. Nemovitosti srovnávací - prodané, inzerované; známá cena a vlastnosti Úprava na odlišnosti Nemovitost oceňovaná 1 2 3  4 … n 64 B) Stavby a jednotky Průvodce textem: Budova je nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí; v kat. mapě se vyznačuje průnikem obvodu s terénem, u netypických staveb průmětem na terén. Stavba, která je z větší částí podzemní a je určena k samostatnému způsobu využití, se do KN zapisuje se současným zákresem pouze s nadzemní části takové stavby. 1. Stavby hlavní, vedlejší a dočasné Stavbou hlavní souboru staveb se dle § 2 z.č. 183/2006 Sb., stavební zákon rozumí stavba, která určuje účel výstavby souboru staveb. Vedlejší stavbou v souboru staveb se rozumí stavba, která se stavbou hlavní svým účelem užívání nebo umístěním souvisí a která zabezpečuje uživatelnost stavby hlavní nebo doplňuje účel užívání stavby hlavní. Do katastru se zapíše/zakreslí/ i bez návrhu, pokud je zobrazena v ZPMZ (záznam podrobného měření změn) a tento je uložen na katastrálním úřadě a údaje o hlavní stavbě, které je součástí téhož pozemku, jsou již evidovány (není vyžadován doklad o způsobu využití stavby, jak bylo dříve). Dočasná stavba 8 pozor na rozdíl mezi § 1 NOZ a § 2 stav. zákona: Stavební zákon § 2 odst.3) Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. NOZ § 1: (1) Ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného. Příklad: Při dělení pozemku, jehož součástí je stavba hlavní a také vedlejší stavba, a rozdělením se ocitnou na jiných parcelách, je nutné doložit doklady pro zápis stavby dříve vedlejší jako stavby hlavní. 8 BRADÁČ, A. a kol. Soudní znalectví. 1. vyd. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2010. ISBN 978-80-7204-8. 65 Shrnutí: Stavby jsou v katastrální mapě zobrazovány pouze nadzemní části, identifikovány číslem popisným jsou hlavní stavby na parcele, čísla evidenční jsou přidělována garážím a chatám. 2. Jednotky Základní členění je na jednotky bytové a nebytové. Jednotka vznikne až zápisem do KN vložením Prohlášení vlastníka jednotek, který musí obsahovat: Druhy jednotek: – v budově na cizím pozemku, – v budově, která je součástí pozemku, – v budově s právem stavby, – v budově na vlastním pozemku. Při nahlížení do KN je potřeba věnovat pozornost tomu, jak byla jednotka vymezená: – jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů – jednotka vymezená podle občanského zákoníku Upozornění – k evidenci na LV: U jednotky vymezené podle: – NOZ je uváděn spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitostí v bytovém spoluvlastnictví: Dle § 1159 NOZ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Podle NOZ je tedy podíl na společných částech domu součástí jednotky, pozemek pod budovou bude spojen s budovou. na LV dle NOZ se mohou objevovat zápisy skupiny bytů, skupiny nebytových prostorů. Upozornění: jednotka není rovna počtu bytů (více bytů může tvořit jednotku). – zákona o vlastnictví bytů je uváděn podíl na společných částech domu a pozemku: §2 z.č. 72/1994 Sb.-b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Jednotky mají v KN evidované různé způsoby využití: byt, ateliér, garáž, dílna nebo provozovna, jiný nebytový prostor, rozestavěná jednotka, skupina bytů, skupina nebytových prostorů, skupina bytů a nebytových prostorů. Shrnutí: K jednotkám se eviduje: číslo listu vlastnictví, číslo jednotky, údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena; je-li součástí této nemovitosti budova, pak i údaje o této budově, typ jednotky a způsob využití jednotky, typ a způsob ochrany nemovitosti, spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle občanského zákoníku, nebo 66 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, údaje o právech, upozornění týkající se jednotky. 67 6. Občanský zákoník – věcná práva k nemovitým věcem Po prostudování kapitoly budete znát: – Definice – Druhy věcných břemen Po prostudování kapitoly budete schopni: – Definovat služebnosti – Definovat reálná břemena – Definovat právo stavby – Určit závadu na nemovitých věcech Prostudováním kapitoly získáte: – Znalosti občanského zákoníku z oblasti věcných práv k nemovitým věcem Klíčová slova kapitoly: nemovitá věc, absolutní majetkové právo, věcné právo, věcná práva k cizím věcem, právo stavby, věcné břemeno A) Nemovité věci Průvodce textem: V kapitole je definován pojem nemovitá věc a popsány součásti a příslušenství nemovité věci dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. 1. Nehmotná věc a nemovitá věc a její součásti a příslušenství Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen O.Z.), který na rozdíl od zákona č. 40/1964 Sb., platného do 31. 12. 2013 ctí římskou zásadu superficies solo cedit, doslova přeloženou jako „povrch ustupuje půdě“, která vyjadřuje princip, že všechno, co je pevně spojeno s půdou, je její součástí a patří vlastníkovi půdy. Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští. (§ 496 O.Z.) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. (§ 498 O.Z.) 2. Součásti a příslušenství věci Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. (§ 505 O.Z.) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. (§ 506 O.Z.) Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. (§ 507 O.Z.) 68 Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. (§ 509 O.Z.) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. (§ 510 O.Z.) Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. (§ 511 O.Z.) Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. (§ 512 O.Z.) B) Absolutní majetkové právo Průvodce textem: V kapitole je uvedena obecná specifikace věcného práva a jeho rozdělení dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. 1. Věcné právo Věcné právo je nejstarší právní institut. Bylo objeveno již starými Římany před 2 500 lety, takže se jedná o právo prověřené v čase. Právo je to stále platné, aktuální a s určitou dynamikou. Jeho současná úprava je uvedena v třetí části občanského zákoníku, a jsou to absolutní majetková práva. Druhým typem majetkových práv jsou relativní majetková práva, také nazývaná závazková, která jsou uvedená v části čtvrté občanského zákoníku. Tato práva vyplývají ze smluv mezi stranami a zavazují smluvní strany. Závazkové právo nepůsobí vůči všem a nelpí na žádné věci. A je stejně tak silné jako právo věcné. Věcné právo lpí na věci a prosazuje se vůči všem a vzniká až návrhem na vklad na katastr nemovitostí. Existuje silná zásada, že je téměř nemožné omluvit neznalost zápisu v katastru nemovitostí. Je třeba také uvést, že jen takové právo může být věcné, které za věcné právo prohlásí zákon. Nelze si sjednat jakékoliv právo jako věcné, aniž by proto byl nějaký zákonný podklad. Omezený výčet věcných práv má svoji logiku. Věcné právo je absolutní právo a působí proti všem. K odchýlení s účinky vůči třetím osobám může dojít jen tehdy pokud to připouští zákon. Vždy když věcné právo bude lpět na nemovité věci bude samo o sobě věcí nemovitou. Jediný případ, kdy právo prohlásil zákon za nemovitou věc je právo 69 stavby. Je to možná trochu nadbytečné, protože se jedná o věcné právo k pozemku, takže lpí na nemovité věci, v jehož důsledku se stává také věcí nemovitou. Věcné právo může být zřízeno i jinému věcnému právu. Právo stavby – zástava – nehmotná nemovitá věc a zřízení zástavního práva – nehmotná nemovitá věc. 2. Věcné právo k věci vlastní Věcnými právy jsou i věcná práva k věci vlastní. Tato práva k věci vlastní nejsou nemovitá věc. Povaha vlastního práva vylučuje, aby bylo nemovitou věcí. – vlastnické právo Je neomezené právní panství nad věcí, právo věc držet, užívat ji, požívat ji, disponovat s ní, působit na ni, právo vyloučit z téhož všechny ostatní osoby. To vše však v souladu se zákonem a právy jiných osob – podílové spoluvlastnictví Jednu věc vlastní společně více osob, a to prostřednictvím spoluvlastnických podílů každý spoluvlastník má právo k celé věci. Je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka, každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. (Institut podílového spoluvlastnictví je vynález od ďábla). – přídatné spoluvlastnictví Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Zapisuje se do katastru nemovitostí. Platí akcesorita při převodu vlastnického práva. – bytové spoluvlastnictví Je spoluvlastnictví nemovité věci se současným individuálním vlastnictvím spoluvlastníků k reálně vymezeným částem budovy. U „jednotky“ existuje dualita úpravy (jednotky dle ZoVB a dle O.Z.), tj. dvojkolejná úprava, buď je ve vlastnictví vymezený prostor jako jednotka anebo podle současné úpravy je vymezený prostor součástí širšího celku, do kterého vstupuje spoluvlastnický podíl na nemovité věci. To celé je jednotka náležící společně několika vlastníkům – společné jmění manželů Každý z manželů je úplným vlastníkem věci nejsou zde podíly. C) Věcná práva k cizím věcem Průvodce textem: V kapitole jsou podrobněji popsána věcná práva k cizím věcem, tj. právo stavby a věcná břemena dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku 1. Věcné právo k věci cizí věcné právo vždy a nemovitá věc vždy právo stavby - § 1240 a násl. O.Z. 70 věcné právo vždy a nemovitá věc tehdy lpí-li na věci nemovité věcné břemeno - § 1257 a násl. O.Z. zástavní právo - § 1309 a násl. O.Z. budoucí zástavní právo - § 1310 odst. 2 a § 1341 O.Z. podzástavní právo - § 1390 a násl. O.Z. věcné právo tehdy, je-li ujednáno jako věcné a nemovitá věc tehdy, lpí-li na věci nemovité zákaz zcizení nebo zatížení - § 1761 O.Z. zajišťovací převod práva - § 2040 a násl. O.Z. výhrada vlastnického práva - § 2132 a násl. O.Z. výhrada práva zpětné koupě - § 2135 a násl. O.Z. výhrada práva zpětného prodeje - § 2139 O.Z. předkupní právo - § 2140 a násl. O.Z. výhrada práva lepšího kupce - § 2152 a násl. O.Z. ujednání o koupi na zkoušku - § 2150 a násl. O.Z. budoucí výměnek - § 2708 odst. 2 O.Z. vzdání se práva na náhradu škody na pozemku - § 2897 O.Z. Zápis věcných práv do katastru nemovitostí se provádí vkladem. Právo stavby jako jediné věcné právo má svůj samostatný list vlastnictví (LV), ostatní věcná práva se zapisují do části „C“ LV jako zatížení k té nemovité věci, které se týkají (ale právo stavby také). Vyplývá-li z věcného práva k věci cizí oprávnění pro každého aktuálního vlastníka věci panující, zapíše se do části „B1“ listu vlastnictví. 2. Právo stavby Právo stavby je věcné právo opravňující stavebníka mít na cizím pozemku stavbu. (§ 1240 odst. 1 O.Z.) Právo stavby je věc nemovitá; stavba poté je jeho součástí, ale vztahují se na ní přiměřeně i ustanovení o věcech nemovitých. Právo stavby je dočasné, lze jej zřídit maximálně na 99 let. Vydržením lze nabýt právo stavby na 40 let, nikoli absolutně. Existují tři způsoby vzniku práva stavby: a) smlouvou + vklad do KN, b) rozhodnutím orgánu veřejné moci + vklad do KN, c) vydržením. Právo stavby lze zřídit pouze pro stavbu ve smyslu občanskoprávním, pro takovou, která by byla jinak součástí pozemku, umístěnou na povrchu pozemku i pod ním, pro stavbu teprve v budoucnu stavebníkem zřizovanou anebo již existující. 71 Právo stavby se zřídí k pozemku, na kterém vlastník pozemku nebude stavět, nebo na něm stavba není a za podmínky, že jde o pozemek, který bude sloužit nebo slouží k lepšímu užívání jakékoliv stavby (kromě stavby náležející vlastníku pozemku). Překážky vzniku práva stavby: a) dřívější právo příčící se právu stavby, b) nesouhlas případného zástavního věřitele. Právo stavby je převoditelné (zcizitelnost) a lze jej zatížit. Právo stavby je možné rozdělit na vlastnické právo k jednotkám, lze jej převést na právního nástupce stavebníka. Právo stavby je dispozitivní, lze na něj zřídit vzájemné předkupní právo. Trvání práva stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Ke stavbě vyhovující právu stavby má stavebník stejná práva jako vlastník. Lze zřídit výhradu souhlasu vlastníka pozemku k zatížení právem stavby a výhradu souhlasu vlastníka pozemku ke schválení faktického nebo právního jednání stavebníka. Trvání práva stavby lze prodloužit jen se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Po zániku práva stavby je nutno stavebníkovi kompenzovat; není-li jiné dohody pozor, ke kterému datu právo stavby zaniká. Jednotlivá ustanovení jsou uvedena v Části třetí, Hlava II Věcná práva, Díl 5 Věcná práva k cizím věcem, Oddíl 1 Právo stavby, od § 1240 do § 1256 O.Z. 3. Věcná břemena Věcná břemena se dle O.Z. dělí na: – služebnost: vlastník nemovitosti je povinen něco strpět (pati) nebo něčeho se zdržet (omittere). – reálné břemeno: omezení spočívající v povinnosti vlastníka nemovitosti něco konat (facere). Služebnost je pasivní právo (strpět, zdržet se) a lze ji zřídit k jakékoliv věci, možno i k vlastnímu pozemku (ale jen služebnost in rem). Služebnost vzniká smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením (řádným i mimořádným), rozhodnutím orgánu, ex lege, a rovněž jednostranným, právním jednáním. Pro mimořádné vydržení musí uplynout dvojnásobně dlouhá doba. K řádnému vydržení vlastnického práva je potřebná nepřerušená držba trvající 10 let. Lesní pozemkové služebnosti nelze vydržet. Zatížit lesní pozemky lze pozemkovou služebností jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánem veřejné moci. Služebnosti k pozemku plnícímu funkci lesa lze zřídit jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být již při zřízení služebnosti předem určeny. Katalog některých pozemkových služebností uvedených v O.Z.: služebnost inženýrské sítě, 72 opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy. Znění služebností lze definovat mimo zákon, vždy je důležité sjednat smluvně a uvést do katastru nemovitostí. Služebnost užívacího práva poskytuje uživateli právo užívat cizí věc. Služebnost požívacího práva poskytuje poživateli právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky. Služebnost bytu umožňuje byt užívat. Je-li zatížená nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, zapíše se do katastru nemovitostí i služebnost. Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu, není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší. Při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nalézá. Oprávněný ze služebnosti nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena, užívá-li však věc i povinný, přispívá na věc poměrně. Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem a osobní služebnost nelze převést na jinou osobu. K prostoru pod povrchem pozemku lze zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná Katalog služebností v O.Z. je pouze demonstrativní a má dispozitivní povahu Reálné břemeno je aktivní právo (dát, konat) a lze jej zřídit pouze k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí. Zavázán je vždy aktuální vlastník zatížené věci a jeho závazek je ex lege zajištěn hodnotou zatížené věci. Reálné břemeno vzniká smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením (pouze řádným). Existuje silná zásada, že je téměř nemožné omluvit neznalost zápisu v katastru nemovitostí a vždy je na vlastníku nemovitosti uvést stav do souladu s katastrem nemovitostí. Jednotlivá ustanovení jsou uvedena v Části třetí, Hlava II Věcná práva, Díl 5 Věcná práva k cizím věcem, Oddíl 2 Věcná břemena, od § 1257 do § 1308 O.Z. 73 7. Občanský zákoník – nájemné Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: • používat některé základní pojmy občanského zákona, • rozdělit druhy nájemného, • specifika nájemného určitého druhu nemovitých věcí. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: • stanovit adekvátní částku nájemného. • vysvětli odlišnosti druhů nájemného. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: • základní znalosti potřebné pro stanovení výše nájemného, Klíčová slova kapitoly: nájemné, podnájem, náklady na provoz Průvodce textem: V této kapitole je pozornost věnována nájemnému jako jedné ze základních hodnot potřebných pro výnosový přístup ocenění nemovitých věcí. Pro znalost problematiky je třeba mít znalosti předpisů upravující vztah mezi nájemcem a pronajímatelem a znát práva a povinnosti těchto osob v rámci nájemního vztahu. A) Nájem dle Občanského zákona Nájemné je v občanském zákoně č. 89/2012 Sb. řešeno v Části čtvrté – Relativní majetková práva, Hlava II – Závazky z právních jednání, Díl 2 –Přenechání věci k užití jinému, Oddíl 3 - Nájem Pro správné pochopení je třeba se seznámit s některým paragrafovým znění několika ustanovení zákona. § 2201: Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. § 2202: Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. … Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne … § 2203: Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. § 2204: Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. § 2207: Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. 80 8. Proces tržního ocenění a tržní hodnota Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: • Pochopit a aplikovat veškerá ocenění jako proces na tržních principech, • Pochopit specifika tržního ocenění, reflexe postupů účastníků trhu, • Použít analýzu realitního trhu pro účel tržního ocenění. • Zvážit kontribuci všech oceňovacích přístupů do tržní hodnoty Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: • stanovit odhad tržní hodnoty dle procesu tržního ocenění. • vysvětlit a zdůvodnit postup v tržním ocenění. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: • základní znalosti potřebné pro stanovení tržní hodnoty, Klíčová slova kapitoly: proces, tržní hodnota, analýza realitního trhu, rekonciliace Průvodce textem: V této kapitole je pozornost věnována oceňování na tržních principech, a to tak, že vychází již z předchozích kapitol a doplňuje je o elementy čistě tržního ocenění, což jsou zejména datové podklady, analýza realitního trhu a rekonciliace. A) Principy tržního oceňování nemovité věci Výchozí prvky jsou obsaženy v předních kapitolách této opory, tj. standardy hodnoty, metody ocenění a podpůrné metody pro zjišťování např. stavebnětechnického stavu stavby. První zásadní informací v tržním oceňování je to, že obecně nefunguje paradigma stavebnicového či technického přístupu mezi rozsahem ocenění a vlastní indikací ocenění (např. pokud je logistický či komerční areál dobře napojen na dopravní infrastrukturu zřejmě bude z hlediska cenotvorby podstatnější, než kolik obslužných staveb nakonec v areálu bude a můžeme je nákladově ocenit). Systém tržního ocenění nemovitých věcí je nutně dynamický, tj. mění se v prostoru i času. V podstatě si to lze představit jako „umístění nemovitosti“ do likvidního systému trhu s mnoha interakcemi. Umístění nemovitosti na trhu provází spousta efektů: ✓ Prostorový efekt umístění; ✓ Existence a intenzita konkurence; ✓ Zaměnitelnost (substituce) ve spotřebě; ✓ Jedinečnost a podíl jiných aktiv; ✓ Časový efekt; ✓ Návaznosti a interakce dalších elementů (horizontálně, vertikálně); 81 Celá soustava je pak nutně dynamická, obdobně jako hospodářský systém, který provází tržní ekonomiku. Úkol k textu: Uveďte příklad toho, v čem spočívá jedinečnost nemovitosti. B) Proces tržního ocenění Proces tržního ocenění nemovitostí je systematický a logicky uspořádaný analytický postup, využívající osvědčené přístupy, metody, techniky a procedury (či výpočtové modely), vycházející z tržních podnětů a používající tržní data a informace, simulující postupně se formující názory potenciálních účastníků trhu (nikoliv tedy názory odhadce!) na výši tržní hodnoty nemovitostí (Standard VŠE IOM). Oceňovací proces lze rozdělit spíše ve formální rovině do 2 základních fází (Standard VŠE IOM): ✓ Prohlídka oceňovaných nemovitostí na místě samém; ✓ Vypracování ocenění ve formě písemného dokumentu (oceňovací report); Proces tržního ocenění nemovitostí lze také definovat ve čtyřech základních krocích: 1) Deskripce (ohledání, místní šetření + všechny další podklady, i databáze) 2) Analýza (Analýza podkladů: analýza trhu, výběr v databázi, zvolení výpočtového postupu) 3) Vlastní výpočet ceny nemovitosti dle zvoleného postupu (metody a techniky) 4) Syntéza (Finální analýza, Rekonciliace) Úkol k textu: Z dosavadních vědomostí uveďte, co vše potřebujete vědět ze zadání ocenění, neboli zejména fixační parametry ocenění tak, aby ocenění bylo jednoznačné. Proces tržního ocenění nemovitostí je systematický a logicky uspořádaný analytický postup s vazbami, které znázorňuje následující schéma. Tento postup je obecně uznávaný nadnárodně, tedy nikoliv jen v České republice a je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy IVS. 82 Úkol k textu: Uveďte příklad toho, kdy nemovitost nebude v souladu se svým nejlepším a nejvyšším využitím na aktuálním trhu. C) Hierarchie přístupů a metod V tržním oceňování je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy IVS dána jistá hierarchie pro úrovně obecnosti přístupů, metod až k jednotlivým technikám či modelům oceňovacích výpočtů. 83 D) Podklady a databáze pro tržní ocenění nemovitých věcí Podklady z KN: Bezplatné: Katastrální mapa, ortofotomapa, Informativní výpis z KN Zpoplatněné: List vlastnictví, Cenové údaje, Kopie ze sbírky listin Geoportály: Územní plány (grafická a textová část) interaktivní a pdf verze Záplavová území: Prohlížečka záplavových území DIBAVOD dostupná z: http://www.dibavod.cz/70/prohlizecka-zaplavovych-uzemi.html Povodňový plán České republiky s grafickou částí záplavových území dostupný z: http://www.dppcr.cz/html_pub/ Povodňové mapy České asociace pojišťoven dostupné z: http://www.cap.cz/kalkulacky-a-aplikace/povodnove-mapy Mapový portál CDS dostupný z: https://cds.mzp.cz/map/ Google a mapy.cz: Street view někde lze dohledat i starší stav Mapy.cz lze nastavit i starší (2015, 2012, 2006, 2003…) a doložit vývoj stavu objektu LMS (archiválie) https://lms.cuzk.cz/lms/lms_prehl_05.html Vrstva historického ortofota ČR z 50.let 20.st. bude nadále k dispozici na Národním geoportálu INSPIRE Další geoportály a zdroje využitelné podle předmětu ocenění: Aktuální mapa kontaminovaných míst je dostupná na adrese: https://www.sekm.cz Příroda: Natura 2000: http://www.nature.cz/ ÚSES – Územní systém ekologické stability krajiny Nemovité kulturní památky: https://www.npu.cz/ ÚHUL (Ústav pro hospodářskou úpravu lesů): https://www.uhul.cz/ Mapa asociace realitních kanceláří: eviduje: byty nájem, byty prodej, RD prodej: http://www.cenovamapa.eu/ Přehled cenových map stavebních pozemků obcí: https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/ocenovani-majetku/prehled-cenovychmap 84 Pro ocenění zemědělských pozemků: Veřejný registr půdy: http://eagri.cz/public/app/lpisext/lpis/verejny2/plpis/ Farmy.cz: http://www.farmy.cz/cena-pudy/ ČSÚ: https://www.czso.cz/csu/czso/ipc_cr Podklady pro zjištění cen a nájmů: CENY Realitní inzerce (sreality, idnes, místní reality atd.), Vlastní databáze znalce Realizované ceny z KN (CÚ, sbírka listin) Registr smluv Jiné servery (Cushman, Office map, skladuj, atd.) NÁJEM Realitní inzerce, Vlastní databáze znalce, Registr smluv E) Analýza realitního trhu pro účely tržního ocenění Analýza realitního trhu je obecně nejméně věcně upravena ze všech částí procesu tržního ocenění, přitom se jedná o jednu z nejdůležitějších pasáží. Pokud nebude proveden alespoň základní průzkum trhu vedoucí k segmentaci trhu a charakteristice segmentu kvalitativní a kvantitativní, lze těžko očekávat věrohodný a podložený odhad pro tržní hodnotu. Jejím účelem je také odfiltrovat neznámé příčiny cenových relací či různých paradoxů v lokálních segmentacích trhu. Příklad: Tzv. „lokální paradox“ u rezidenční zástavby; klíčem bývá indikace významnějšího rozdílu cenové relace, který má zpravidla nějakou faktickou příčinu (nejčastěji odlišné účastníky trhu při definičně podobném nemovitém majetku (satelitní městečka, rekreační apartmínové zástavby u původních bytových domů aj.)). Analýza realitního trhu využívá určité podpůrné analýzy, jako je SWOT analýza nabídky nemovitostí, Vertikální analýza pro zachycení různých segmentů na různých úrovních (mezinárodní, celostátní, regionální, mikrolokalita) a další. ✓ Základní motivace a úkol analýzy realitního trhu je v oceňování následující: ✓ Nezbytný prvek tržního oceňování (oceňování na tržních principech); ✓ Účelem je odhalení interakcí na daném segmentu trhu, a i širších souvislostí; ✓ Výstupem je elaborát nutně sloužící k ocenění (ostatní není relevantní a je i neekonomické); 85 ✓ Analýza realitního trhu zvyšuje věrohodnost (objasňuje a podporuje) tržního ocenění; ✓ Fixačními parametry analýzy jsou: datum ocenění, místo předmětu ocenění. Dle Standardu IOM VŠE lze vyjádřit význam analýzy následovně: ✓ Již povinnou součástí každého oceňovacího elaborátu pro tržní hodnotu nemovitých věcí; ✓ Cílem analýzy je přehled o situaci na trhu ve vymezeném segmentu, v němž oceňované nemovité věci působí a zároveň získání dat a informací, která po jejich vyhodnocení budou použita v rámci všech tří přístupů k oceňování (stručně řečeno, za jaké ceny se podobné stavby stavějí, za jaké ceny se nemovité věci, pozemky či práva k nemovitým věcem pronajímají a prodávají, jaké jsou v segmentu cenové trendy, zvyklosti apod.); ✓ S přihlédnutím k okolnostem lze některé kroky vhodným způsobem sloučit, případně analýzu trhu (zejména v jednodušších případech) zahrnout do oceňovací části. ✓ Vyjádření hlavní charakteristik podstaty nemovitých věcí a zároveň eventuální vyloučení těch částí, které se na tvorbě hodnoty nepodílí; ✓ Vymezení tržního segmentu, v němž oceňované nemovité věci působí; Doporučené kroky analýzy realitního trhu pro ocenění nemovité věci: 1/ Analýza celkové ekonomické situace ve vztahu k realitnímu trhu; 2/ Analýza celkové situace ve vybraném segmentu trhu; 3/ Analýza nabídky, zaměřená především na její rozsah, kvalitu a na konkurenceschopnost oceňovaných nemovitých věcí ve srovnání s ostatními ve vybraném segmentu nabízenými; 4/ Analýza poptávky, zaměřená především na její rozsah, kvalitu a na okruh potenciálních poptávajících v souvislosti s jejich velikostí, motivy a preferencemi ve vztahu k nemovitým věcem oceňovaným; 5/ Závěr analýzy, shrnující a hodnotící získaná data a informace tak, aby byly použitelné v dalších fázích ocenění. Příklad: Zcela rozdílný stav bývá na trhu s jednotlivými stavebními pozemky s orientací na individuální stavebníky a drobnější investory, oproti situaci na trhu s většími územními celky. Nelze se zde pouze spoléhat na korekci dle výměry, protože z hlediska segmentace se jedná o dva subsegmenty s odlišnými účastníky trhu, kteří mají odlišné preference. 86 Je v podstatě pravidlem, i když pro oceňovatele nikterak pozitivním ve vztahu k postižení reality trhu, že jednotlivé tržní segmenty se tak v rámci celkového trhu s nemovitostmi sami vytvářejí, prolínají se a s vývojem se jejich hranice mění! Příklad: Segmentace rodinných domů na realitním trhu ve městě může vypadat následovně: ✓ Zastaralé typy, ✓ Obytné části bývalých zemědělských usedlostí ✓ Novější typy řadových rodinných domů morálně zastaralých ✓ Starší vily ✓ Moderní novostavby luxusnějšího typu rodinných domů a vil. Finální prezentace analýzy segmentu realitního trhu by měla obsahovat jak kvalitativní charakteristiky, tak i kvantitativní ohodnocení. Příklad: Hodnocení tržního segmentu bytových jednotek střední velikosti může vypadat tak, že se lze omezit pouze na blízké substituty, tedy byty kategorie 3+1 odp. 60-90 m2 se v lokalitě Praha 3 – Žižkov v původní zástavbě v dobrém až plně zrekonstruovaném stavu 150 000 – 175 000 Kč/m2, srovnatelné byty v původní prvorepublikové zástavbě v lokalitě Praha 3 – Vinohrady v dobrém až plně zrekonstruovaném stavu 170 000 – 195 000 Kč/m2. Závěr analýzy realitního trhu musí nutně obsahovat vstupy pro ocenění, tj. musí zvýraznit podstatné body zjištění z relevantního tržního segmentu. Následně se totiž dle těchto vstupů formuje databáze a další úvahy o metodách a technikách ocenění. F) Rekonciliace Po provedení formulace zadání ocenění, získání podkladů a dat, analýze trhu a analýze HABU, provedení oceňovacích přístupů následuje poslední krok (v případě ocenění Tržní hodnotou), a to tzv. rekonciliace neboli finální analýza. V technické rovině se vlastně jedná o získání jedné finální částky z vícero částek (porovnání, příjem, náklady), ale obsahově se jedná o složitější krok. Je nutné velmi dobře charakterizovat konkrétní nemovitou věc, její omezení, její pozici a likvidnost na trhu, její schopnost generovat příjem atd. Teprve poté je možno přisoudit určité kontribuce jednotlivým přístupům ocenění. Rekonciliace je sice úlohou samotného oceňovatele, nicméně jsou určité zásady a doporučení: ✓ Prověřit specifika nemovitosti a jejich promítnutí do všech přístupů; ✓ Prověřit a nevynechat věcná práva k nemovitostem; 87 ✓ Konfrontovat vše provedené s definicí Market Value; ✓ Zkontrolovat výstupy všech 3 app. (rozpětí částky); ✓ Prověřit přístupy z hlediska kvality a hloubky informací; ✓ Který z přístupů odráží nejvíce představu potenciálního kupce? ✓ Prověřit a zkontrolovat předchozí postupy a výpočty; ✓ Je třeba využít i závěry z analýz (ART a HABU); ✓ Využít všechny 3 přístupy znamená obecně maximální věrohodnost ocenění; ✓ Nutno respektovat konkrétní majetek a jeho tržní potenciál; ✓ Čím ↓ tržní potenciál, tím ↑ kontribuce nákladového přístupu; ✓ Vyžaduje jistou zkušenost a schopnost odhadce. Ukotvení v IVS 2017 – IVS 105 Valuation Approaches and Methods: 10.4 „Oceňovatelé by měli uvážit použití více přístupů a metod a ke stanovení hodnoty by měl být brán v úvahu a může být použit více než jeden oceňovací přístup nebo metoda, zejména pokud u jediné metody existují jen nedostatečné faktické nebo pozorovatelné vstupní údaje pro dosažení spolehlivého závěru“. „Pokud se použije více než jeden přístup a metoda, nebo i více metod v rámci jednoho přístupu, měl by být závěr o hodnotě založený na těchto vícero přístupech (nebo metodách) přiměřený a oceňovatel by měl ve zprávě popsat proces analýzy a rekonciliace odlišných hodnot do jediného závěru bez provedení průměrování!“ (single conclusion, without averaging). Z toho vyplývá, že jednak by měl oceňovatel využít zapojení více výsledků pro zvýšení věrohodnosti ocenění a také by neměl pouze průměrovat výsledky, ale především odůvodnit, jak jednotlivé relace částek z použitých přístupů ocenění dávají smysl pro daný případ. Shrnutí: Tržní ocenění nemovitých věcí je dáno v tuzemsku kategorií ceny obvyklé nebo širší a mezinárodně uznávané kategorii nebo standardem ocenění tržní hodnoty. Proces tržního ocenění je třeba respektovat, ale konkrétně ho vyplnit je záležitostí již konkrétního ocenění, o kterém rozhoduje oceňovatel. Přitom se v tržním ocenění opírá o podklady základní a podpůrné, dále o databáze a příp. analýzy. Důležitou součástí je analýza realitního trhu a analýza HABU. V závěru po zvážení a aplikaci všech třech přístupů ocenění je třeba vyhodnotit poslední finální částku jako odhad tržní hodnoty, tj. provést tzv. rekociliaci. Otázky k textu: a) Vysvětlete důležitost analýzy realitního trhu pro účel ocenění? b) Jaký je rozdíl mezi postupem ocenění při ceně obvyklé a tržní hodnotě? 88 c) Jak lze vyhodnotit segmentaci na realitním trhu pro účel ocenění? d) Jaké jsou zásady a doporučení pro rekonciliaci tržní hodnoty? Další zdroje: RATTERMANN, M. R. Valuation by comparison. Residential Analysis and Logic. Chicago: Appraisal Institute, 2007. ISBN 978-0-922154-93-7. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). RICS Valuation standards. London: RICS, 2017. ISBN 978-1-78321-196-8. TEGoVA. European valuation standards 2016 (EVS 2016_The Blue Book). Dostupné na http://www.tegova.org. WYATT, P. Property valuation, London: Wiley-Blackwell, 3rd edition, 2023. ISBN 978-11-197-67-411. ORT, P. Analýza realitního trhu. Praha: Leges, 2019. ISBN 978-80-7502-364-3. ORT, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. ISBN 978-80-87212-77-9. ORT, P., ORTOVÁ ŠEFLOVÁ, O. Oceňování nemovitostí v praxi. Praha: Leges, 2017. ISBN 978-80-7502-234-9. 89 9. Literatura Základní literatura [1] BRADÁČ, A.; a kol. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, 2th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2019. ISBN 978-80-7204-930-1. [2] International Valuation Standards Council. International Valuation Standards 2022. London 2022. [3] SOMMER G., KRÖLL R. Lehrbuch zur Immobilienbewertung, 3. Auflage; Wolters Kluwer Deutschland GmbH, 2010 Koln. 695 p. ISBN 978-3-8041-52021. [4] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. [5] DOLEŽAL, J. A KOL. Nový stavební zákon v teorii a praxi s poznámkami a souv. předpisy, 12.vyd. Praha: Linde, 2006. ISBN 80-7201-626-1. [6] DOLEŽAL, J. A KOL. Prováděcí předpisy k novému stavebnímu zákonu. Praha: Linde Praha, 2007. ISBN 978-80-7201-656-3. [7] RATTERMANN, M. R. Valuation by comparison. Residential Analysis and Logic. Chicago: Appraisal Institute, 2007. ISBN 978-0-922154-93-7. [8] RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). RICS Valuation standards. London: RICS, 2017. ISBN 978-1-78321-196-8. [9] TEGoVA. European valuation standards 2016 (EVS 2016_The Blue Book). Dostupné na http://www.tegova.org. [10] WYATT, P. Property valuation, London: Wiley-Blackwell, 3rd edition, 2023. ISBN 978-11-197-67-411. [11] ORT, P. Analýza realitního trhu. Praha: Leges, 2019. ISBN 978-80-7502-364-3. [12] ORT, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. ISBN 978-80-87212-77-9. [13] ORT, P., ORTOVÁ ŠEFLOVÁ, O. Oceňování nemovitostí v praxi. Praha: Leges, 2017. ISBN 978-80-7502-234-9.