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1 TRABAJO FIN DE MÁSTER ESTUDIO DE LA VIVIENDA VACIA: MODELO PARA LA CIUDAD DE ZARAGOZA Autor: José Ángel Martín Jiménez Director: Ángel Pueyo Máster Universitario en Ordenación Territorial y Medioambiental Febrero – Marzo 2013 Departamento de Geografía y Ordenación del Territorio 2 Resumen El proyecto que vamos a tratar aquí nos acerca un poco a la perspectiva que se tiene sobre la vivienda vacía. Un elemento complejo de definir, ya que tampoco está regulado de ninguna manera. Este problema arrastrara otros, que se verán a lo largo del texto. Intentará darnos algunos ejemplos de actuaciones sobre la vivienda en determinados países y ciudades españolas. Finalmente se centrara en el caso de Zaragoza en el cual se intenta enfocar la realización de una metodología muy breve para la aplicación posterior sobre la base de datos. Finalmente se ofrecen una serie de propuestas para mejorar la problemática de la vivienda. Palabras Clave: Vivienda vacía; metodología y alquiler. Abstract The project that we are here to discuss a bit about the prospect that housing has on empty. Defining a complex element, as it is not regulated in any way. This issue dragged others that will be seen throughout the text. Attempt to give some examples of actions on housing in certain countries and Spanish cities. Finally focus on the case of Zaragoza in which attempts to focus the realization of a very brief methodology for subsequent application on the database. Finally we offer a number of proposals to improve housing problems. Key Words: Empty housing; methodology and rent. Índice 1.INTRODUCCION…………………………………………………………………………………………………………………..Pág. 3 2.METODOLOGIA…………………………………………………………………………………………………………………..Pág. 4 3.¿QUÉ ES VIVIENDA?..............................................................................................................Pág. 4 3.1. Clases de vivienda según uso…………………………………….……………………………………………………………..Pág. 5 3.2. ¿Qué es vivienda vacía exactamente?.........................................................................................Pag. 5 3.3. La vivienda vacía como concepto jurídico indeterminado………………………………………………………..Pág. 6 3.4. Datos generales de la vivienda en España………………………………………………………………………………..Pág. 7 3.5. Análisis de la vivienda vacía……………………………………………………………………………………………………..Pág. 10 4. VIVIENDA EN EUROPA……………………………………………………………………………………………………….Pag.15 4.1. Definiciones de la vivienda en algunos países europeos…………………………………………………………..Pág. 16 4.2. Tratamiento de la vivienda vacía…………………………………………………………………………………………………..Pag.16 5. TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA………………………………………………………………………Pag.18 5.1. País Vasco………………………………………………………………………………………………………………………………….Pág. 19 5.2. Zaragoza……………………………………………………………………………………………………………………………………Pág. 21 5.3. Cataluña……………………………………………………………………………………………………………………………………Pág. 21 5.4. Sevilla……………………………………………………………………………………………………………………………………….Pág. 22 5.5. Reflexión sobre la vivienda………………………………………………………………………………………………………..Pág. 22 5.6. ¿Por qué hay vivienda vacia?...................................................................................................... Pág. 24 6. METODOLOGIA PREVIA EN ZARAGOZA……………………………………………………………………………..Pag.26 6.1. Diagnostico………………………………………………………………………………………………………………………………. Pág. 27 6.2. Propuesta para el caso de Zaragoza……………………………………………………………………………………….. Pág. 28 7. PROPUESTAS GENERALIZADAS PARA EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA……………………….. Pág. 29 7.1. Es apremiante mejorar la información estadística sobre vivienda……………………………………………. Pág. 29 7.2. Hay que avanzar en el conocimiento del parque para poder implementar políticas sólidas y duraderas………………………………………………………………………………………………………………………………………..Pag. 30 7.3. Estrategias de actuación……………………………………………………………………………………………………………Pág. 31 8. CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………………………………………Pag.32 3 1.- INTRODUCCION En el presente proyecto tenemos como propósito intentar generar o dar unas pequeñas bases sobre una posible metodología, que sirva para aplicarla al mundo real. Esta metodología está encaminada a la búsqueda de la vivienda vacía. La vivienda vacía es uno de los problemas actuales más preocupantes en la sociedad. En la actualidad se cuentan aproximadamente en torno a los 4 millones de este tipo de viviendas en el parque nacional, pero también es un número que se saca de extrapolación, ya que no hay un cómputo de las viviendas que están realmente vacías, como tal. En enero de este año El País publicó que podía haber hasta 6 millones de viviendas vacías en España según rumores sobre el nuevo censo, sin citar ninguna fuente y explicando que el dato provenía de "algunas fuentes consultadas", sin dar más detalles. Tampoco explicó que una parte de las viviendas vacías son en realidad ruinas abandonadas. Además es un problema que está en crecimiento, debido a la situación que actualmente vivimos. España está inmersa en una crisis financiera y económica que a muchos les está llevando a la ruina y a verse embargados y desahuciados de sus propias viviendas, que se están empezando a sumar al ya elevado número existente. Actualmente están en curso más de 400.000 desahucios, un problema que deriva en muchos otros, como pueden ser personales o económicos derivados, ya que aunque se pierde la vivienda esta se tiene que seguir pagando. Todo esto aumenta el número de vivienda vacía e infrautilizada, mucha de ella en manos de los bancos actualmente y esto genera que los mercados se saturan de una oferta que antes se veía absorbida debido también a una sociedad consumista, en muchos casos por encima de los propios medios. Estos problemas en muchos casos pueden llegar a otro problema social derivado, que es la ocupación de este tipo de viviendas, en algunos casos están totalmente abandonadas, pero en otros casos se tratan de viviendas de segunda residencia, que normalmente se encuentran en las mismas zonas o próximas a grandes áreas de vivienda vacía debido a las circunstancias actuales. Todos estos problemas generados en parte por los mercados y el afán especulativo de algunas clases, han generado un excedente muy superior al requerido, ya que se trataba de un negocio muy prospero e instantáneo. Todo ello nos lleva a tener algunos recursos infrautilizados. Esto nos lleva a la preocupación de la búsqueda real del número de viviendas vacías, para ello en la ciudad de Zaragoza un diputado de IU propuso al partido en el poder, que intentasen encontrar una solución a esta problemática y saber de alguna forma concreta cuantas viviendas vacías se encuentran en la ciudad de Zaragoza. Esta propuesta se genera para posiblemente generar algún tipo de impuesto que grave a estos edificios. Aunque podrían solucionarse en muchos casos con la aplicación de otros tipos de ayudas. Por todo ello, la búsqueda de la vivienda vacía real, es un proyecto para la Ordenación Territorial más que interesante, pero nos vamos a encontrar como veremos en el trabajo con la gran dificultad de tener información previa, y la diversidad de aplicaciones que se dan sobre esta. 4 2.- METODOLOGIA Para desarrollar este proyecto lo primero que debemos realizar es una profundización sobre que se considera vivienda, sus diferentes variantes y también el caso de la vivienda vacía, dentro de España. Posteriormente se buscaran y expondrán cuales son los tratamientos que pueden recibir las viviendas que están vacías en algunos territorios. Se analizaran cuáles son los métodos más adecuados para sacar a flote las posibles viviendas vacías encubiertas en otras categorías. Posteriormente se analizara el panorama de la vivienda vacía en España y algunos aspectos de la vivienda dentro de España para ver cuáles son los territorios más proclives a tener un parque más amplio de viviendas vacías. Por último se intentara generar una metodología de trabajo sobre la cual generar un programa para aplicarlo posteriormente sobre los datos que tienen los ayuntamientos, y sacar realmente el número de viviendas, para ello utilizaremos los datos aportados por el propio ayuntamiento de Zaragoza en un trabajo previo, intentando mejorar los medidores de búsqueda. A partir de aquí empezaría un nuevo campo en la búsqueda de la vivienda vacía y se trataría de mejorar y reducir el número con diferentes medidas, intentando ser estas más laxas y no tan punitivas, al menos es una recomendación, para evitar estos problemas en el futuro. 3.- ¿QUÉ ES VIVIENDA? Según la fuente estadística nacional (INE) se explican que entendemos por vivienda y cuáles pueden ser los tipos que podemos encontrar de esta, principalmente se tratan de familiares (las más comunes, son las que poseen todos los ciudadanos, ya sea como vivienda principal o secundaria) o colectivas (están son aquellas en las que viven de forma conjunta personas que no componen una unidad familiar, menos comunes). “Vivienda: Recinto estructuralmente separado e independiente que, por la forma en que fue construido, reconstruido, transformado o adaptado, está concebido para ser habitado por personas o, aunque no fuese así, constituye la residencia habitual de alguien en el momento censal. Como excepción, no se consideran viviendas los recintos que, a pesar de estar concebidos inicialmente para habitación humana, en el momento censal están dedicados totalmente a otros fines (por ejemplo, los que estén siendo usados exclusivamente como locales ) . (INE) “Vivienda colectiva: Vivienda destinada a ser habitada por un colectivo, es decir, por un grupo de personas sometidas a una autoridad o régimen común no basados en lazos familiares ni de convivencia. La vivienda colectiva puede ocupar sólo parcialmente un edificio o, más frecuentemente, la totalidad del mismo. (INE) “Vivienda familiar: Vivienda destinada a ser habitada por una o varias personas, general pero no necesariamente unidas por parentesco, y que no constituyen un colectivo, según la definición anterior. Las viviendas familiares se incluyen en el Censo de Viviendas, con independencia de que estén ocupadas o no en el momento censal. No se incluyen, en cambio, los recintos construidos 5 inicialmente para viviendas pero que en la época de los Censos se utilizan exclusivamente para otros fines (viviendas que se han transformado totalmente en oficinas, talleres, almacenes..., que son censadas como locales). (INE) 3.1.- Clases de vivienda según uso. “Vivienda principal: una vivienda familiar se considera principal cuando es utilizada toda o la mayor parte del año como residencia habitual de una o más personas.” Las viviendas No Principales pueden ser: a)”Viviendas secundarias: se trata de una vivienda familiar que suele utilizar alguno de los miembros del hogar de forma temporal o esporádica (en vacaciones, fines de semana, trabajos temporales etc.), durante un mínimo de 15 días a lo largo del año, y que no constituye residencia habitual de ninguna persona.” b) “Vivienda desocupada: Una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas, disponibles para venta o alquiler o, simplemente, abandonadas.” c) “Otro tipo: por ejemplo, las destinadas a alquileres sucesivos de corta duración usadas de manera continuada y no estacional (por lo que no deben considerarse secundarias) pero que tampoco constituyen la residencia habitual de alguna persona.” d) Vivienda no principal, para la que no puede determinarse si pertenece a los tipos a), b) o c). Teniendo en cuenta estas definiciones vemos como las viviendas vacías, son todas aquellas en las que en el momento de la realización de la encuesta sobre vivienda, que se realiza cada 10 años, se encuentra desocupada y además no es utilizada como vivienda de segunda residencia o vacaciones, por tanto se está dando el modelo de exclusión, la vivienda vacía no está catalogada como tal, no tiene un apartado en el cual se ponga, y por tanto son las restantes, lo cual siempre puede ser confuso e inexacto. Este tipo de conductas en las que no se especifica si realmente está vacía por miedo a medidas punitivas sobre el impuesto a las rentas o a los bienes inmuebles, genera que tengamos mucha vivienda vacía encubierta en otro tipo. Para ello es necesario la generación de una metodología que pueda ayudar a esclarecer, realmente cuales son viviendas vacías de forma más o menos aproximada. 3.2.- ¿Qué es vivienda vacía exactamente? La definición exacta de vivienda vacía es un concepto difícil de enmarcar, aunque si encontramos una justificación en la documentación estadística a la hora de definirla, bien es cierto, que se debe a una exclusión del resto de apartados. Sería algo como la exclusión del resto de posibles tratamientos de vivienda. 6 Este sería un primer impedimento a la hora de tratar este fenómeno, puesto que sin tener una definición exacta, encontrar el número de viviendas que se encuentran en esta situación, lo hace mucho más complicado. Con esto tenemos que plantearnos cuál puede ser el problema a la hora de definir la vivienda vacía, e intentar desde las instituciones centrales generar una definición desde la cual no se genere una duda y nos pueda esclarecer esto. 3.3.- La vivienda vacía como concepto jurídico indeterminado. Este estudio sobre el uso del parque de viviendas en España tiene entre sus objetivos la elaboración de propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer la optimización de su utilización con criterios sociales, económicos, urbanísticos y territoriales. En principio, cualquier medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o sobre su fiscalidad necesita una definición clara e inequívoca del objeto de actuación. En primer lugar hay que preguntarse si existe una definición jurídica de vivienda; alguna norma legal donde se determine qué es exactamente una vivienda. Con carácter general, lo que más se aproxima a esa definición legal puede estar en la normativa que regula la concesión por parte de los ayuntamientos de la licencia de primera ocupación, que tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones. Para ello el órgano que la otorga habrá comprobado que la construcción ha sido ejecutada de conformidad con el proyecto inicial que le sirvió de base para la concesión de la licencia por la que se autorizó la obra, que ésta se encuentra debidamente terminada y es apta según las condiciones urbanísticas de su destino específico. Sirve la licencia de primera ocupación para controlar si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido, en este caso, el uso residencial, por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de habitabilidad, seguridad y salubridad. Esta licencia, que se exige también para los edificios que hayan sido objeto de ampliación o de modificaciones sustanciales, es necesaria para la contratación definitiva de los servicios de energía eléctrica, agua, gas, telefonía... Como ya se ha dicho, la competencia para el otorgamiento de la licencia es municipal, y requiere la presentación de la certificación de finalización de obra suscrito por los técnicos y visado por el respectivo colegio profesional. La determinación jurídica para que una vivienda pueda considerarse como desocupada o vacía presenta aún mayores dificultades. La experiencia al respecto es reciente, corta y escasa. El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su art.72.4 dice: “Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo y al que resultarán aplicable, en lo no previsto en este párrafo, sus disposiciones reguladoras, se devengará el 31 de diciembre y se 7 liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare.” Así pues, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, pero para ello se requiere del correspondiente desarrollo reglamentario por parte del Ministerio de Economía y Hacienda que determine qué es una vivienda desocupada, dando así cobertura al preceptivo acto administrativo por el que se declara que una vivienda está desocupada. En un borrador de reglamento elaborado en 2004, y que no ha pasado de tal, se definía la vivienda desocupada como “aquella que no tiene condiciones de habitabilidad inmediata”, con algunos criterios adicionales como un año de aviso para la declaración de desocupada, en el que no se han alcanzado unos consumos mínimos de 5 m3 de agua o 15 kw de energía eléctrica.” El Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba a los medios de comunicación9 que “la definición de vivienda desocupada es un concepto jurídicamente indeterminado que cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vacío se puede considerar desde una segunda residencia hasta una vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad”. No parece pues razonable esperar que el Ministerio de Economía y Hacienda tenga previsto el mencionado desarrollo reglamentario. En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 de septiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario de Esquerra Republicana, se indica que no existe plazo previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no contemplarse como prioritario. 3.4.- Datos generales de la vivienda en España En este apartado veremos cómo ha crecido el parque de vivienda en España, también como ha ido variando el precio del metro cuadrado. España tenía un parque de 25.837.108 viviendas a finales del año 2010, según datos del Ministerio de Fomento de España, correspondiendo 17.762.862 a viviendas principales, mientras que el resto, 8.074.246 son viviendas secundarias. Considerando un total de 16,90 millones de familias españolas no alcanzamos la proporción de una vivienda principal por familia. Considerando la cifra global indican un promedio de 1,55 viviendas por familia española, una de las tasas más altas del mundo. Según fuente del Banco de España, el 86% de las viviendas en España son de propiedad, y sólo un 14% se disfrutan en régimen de alquiler o cesión. (Ministerio de Fomento de España, Estimación del Parque de Viviendas, Viviendas principales y no principales por comunidades autónomas y provincias, Serie 2001-2010) La construcción residencial era un importante motor de la economía. La cantidad de dinero que movía y el inmenso número de proveedores que requiere creó una cantidad inmensa de trabajo directo, que a su vez provocó un gran consumo, por lo que se volvía a crear empleo indirecto. Todo ello, sin embargo, terminó en 2008 al estallar la llamada "burbuja inmobiliaria", iniciándose un retroceso económico en todos los aspectos de la economía. El resultado de la explosión de la burbuja fue una brusca caída de la demanda y también una caída de los precios a medio plazo, que se lleva produciendo desde finales de 2007 y que está provocada por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema 8 financiero, causada por la crisis de las hipotecas suprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, debido al deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. El precio de la vivienda, como el de otros bienes, depende de diversos factores entre otros del empleo, los salarios, la evolución demográfica, inmigración, precio del suelo, número de viviendas en construcción y los tipos de interés. El precio medio de la vivienda nueva en España es de 2.589 euros por metro cuadrado, según datos de la Sociedad de Tasación a junio de 2009. Este varía sin embargo dependiendo de la comunidad en la que nos encontremos y también con respecto a las diferentes provincias. La comunidad autónoma con el precio medio más caro es Cataluña, donde el precio medio de los pisos es de 3.707 €/m2. En segundo lugar se encuentra la Comunidad de Madrid, donde se pagan de media 3.405 €/m2. Estas cifras contrastan con los precios de los pisos en las dos comunidades más baratas: Región de Murcia (1.495 €/m2) y Extremadura (1.515 €/m2). Por ciudades, y según datos facilitados por el Ministerio de Vivienda durante octubre de 2009, San Sebastián es la más cara de España, con un precio medio de 3923 €/m2. Tras San Sebastián se sitúan San Cugat del Vallés (3.544,30 €/m2), Barcelona (3.410,20 €/m2) y Guecho. Las capitales de provincia más baratas son Zamora, Cáceres, Teruel, Ávila, Orense y Soria. En la actualidad, tras el estallido de la Burbuja inmobiliaria el precio de la vivienda continúa siendo demasiado alto respecto el salario medio. Sin embargo, el precio de la vivienda usada por ejemplo ya ha bajado a niveles de 2005 y según los analistas es tan solo cuestión de tiempo que ocurra lo mismo con la vivienda nueva Durante esos últimos años, la vivienda llegó a convertirse en la principal preocupación según el barómetro del CIS de septiembre de 2007 desbancando al terrorismo. Grafico1: Tendencia del parque de la vivienda en España entre 1950 y 2009 Fuente: Elaboración propia con datos del Banco de España. 0 5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Parque de Vivienda Parque de Vivienda 9 Grafico2: Incremento medio anual en el parque de la vivienda desde 1950 a 2009. Fuente: Elaboración propia con datos del Banco de España. En estos dos gráficos vemos cómo ha ido incrementándose el parque de la vivienda, pero es el incremento medio anual, el que nos da una mejor visión de la realidad acontecida, y es que en los últimos años se ha producido un incremente de la construcción de esta bastante importante como promedio anual, mientras que hasta el año 2001 no superaba nunca las 500.000 viviendas construidas por año, de 2002 al 2009 la supera, siendo este último año el único que tiene una bajada importante y todo debido a la crisis en la cual estamos inmersos en la actualidad. Otro de los problemas del aumento de la vivienda vacía ha podido ser el precio de esta, que junto a la construcción masiva, ha hecho que sea imposible para muchas personas el no poder optar a una vivienda, debido a las condiciones sociales. En muchos casos los ingresos financieros o económicos son muy inferiores al nivel de vida actual. Por tanto el elevado precio de la vivienda hace que la mayor parte de jóvenes no pueda permitirse comprar o entrar en este mercado hasta entrados unos cuantos años. En el siguiente cuadro vemos como los precios se han ido incrementando hasta el año en el que empezó la crisis, donde estos volvieron a bajar, pero sus bajadas son muy poco significativas y los precios aún siguen elevados. 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Incremento medio anual Incremento medio anual 16 tan elevado porcentaje. Mientras que otras provincias de interior como León, Soria, Ciudad Real o Albacete nos dan el caso contrario, están por encima de la media de su propia comunidad autónoma. En este aspecto la provincia con mayor porcentaje de vivienda vacía seria Cáceres (19,13) y superando también este 19% se encuentran Castellón y Lugo, esta cifra es bastante alta, ya que casi 1 de cada 5 viviendas está vacía. En contraposición tenemos a las provincias con menor porcentaje, es el caso de Álava (8,46) y Guadalajara (9,97). Hablando de las 5 grandes provincias (Madrid, Barcelona, Zaragoza, Vizcaya y Valencia) podemos decir que todas menos Valencia están por debajo de la media española. Si miramos el número exacto de vivienda vacía, los datos cambian, puesto que las grandes provincias y comunidades autónomas incrementarían el número exponencialmente, por eso es mejor tomar este dato con relación al porcentaje que representa. 4.- VIVIENDA EN EUROPA Una vez tenida en cuenta la definición y el tratamiento a nivel español, se quiere realizar una profundización sobre el modelo que se está llevando a cabo en algunos de los países de Europa, tanto en sus definiciones, como en posibles tratamientos a la hora de poner en funcionamiento el stock de la vivienda vacía. 4.1. Definiciones de la vivienda vacía en algunos países europeos . Dinamarca: Una vivienda vacía es una vivienda en la que nadie está censado. Incluye las viviendas vacías habitualmente. Alemania: Una vivienda es considerada como no ocupada si no está ni alquilada ni ocupada por sus propietarios y si no es una vivienda secundaria o de ocio en la fecha de la encuesta. Por lo tanto las viviendas que están temporalmente vacías están incluidas en esta categoría. Grecia: No existe definición oficial. Sin embargo una estructura independiente constituida al menos por una habitación destinada a albergar a un hogar privado que se encuentre vacía el día de la encuesta es considerada como vivienda vacía. Francia: Una vivienda vacía es una vivienda que está destinada a la compra o al alquiler o bien nueva que acaba de terminarse y que no ha sido ocupada en el momento de la encuesta. Incluye las viviendas que están desocupadas habitualmente. Italia: Una vivienda vacía es una vivienda que no está ocupada habitualmente. Holanda: Una vivienda vacía es una vivienda que está destinada a la compra o al alquiler o bien nueva que acaba de terminarse y que no ha sido ocupada en el momento de la encuesta. Austria: Según las encuestas una vivienda vacía es una vivienda que no es residencia habitual. Una vivienda de este tipo es normalmente utilizada como vivienda secundaria por el propietario o como una vivienda de temporada para ser alquilada. 17 Finlandia: Una vivienda vacía es una vivienda que no está ocupada de forma permanente, lo que significa que nadie vive allí legalmente. Esta categoría incluye las viviendas ocupadas temporalmente. Suecia: Las viviendas vacías comprenden las viviendas destinadas a su venta o alquiler, o bien las viviendas nuevas que acaban de ser terminadas y no están todavía ocupadas. Reino Unido: Una vivienda vacía se define como una unidad de vivienda que no está ocupada en un momento determinado. Esto incluye las viviendas que están vacías durante el periodo de mudanza de sus habitantes, que se están rehabilitando, que están a punto de ser demolidas o que están recientemente acabadas pero no han sido ocupadas aún. Con las decisiones dadas de algunos países según sus organismos oficiales, podemos ver como en algunos casos pueden ser similares a las tratadas en el caso español (como en el caso de Italia o Dinamarca), mientras que en otros casos se refieren solamente a algunos tipos de viviendas, como son aquellas que se encuentran en venta o alquiler, o recién construidas y sin haber sido vendidas (Suecia, Holanda o Francia), mientras que tenemos otras que nos incluyen algunos tipos que las españolas excluyen que son las viviendas que son ocupadas donde determinados periodos del año, es decir, un tipo de vivienda secundaria (Reino Unido, Finlandia). 4.2.- Tratamiento de la vivienda vacía. Holanda: 1.- La ocupación de viviendas que estén vacías, desde 2006, es legal, la vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no volverá a estar vacía. 2.- Hay importantes subsidios públicos para pagar los alquileres. Dinamarca: 1.- En los municipios de mayor tamaño se imponen desde los años 50 del pasado siglo hasta hoy mismo multas para los propietarios de viviendas vacías que las mantengan vacías más de seis semanas. 2.- La multa se puede imponer simplemente por no informar al Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacías. Francia: 1.- Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: ayudas a la rehabilitación a los propietarios de vivienda (vinculadas a poner en alquiler la vivienda), desgravaciones fiscales por la rehabilitación y posterior puesta en alquiler de la vivienda e incluso el alquiler obligatorio por parte de los HLM de las viviendas vacantes (con garantías para los propietarios de cobro de los alquileres –no íntegros-) 2.- Tasa sobre viviendas en las ciudades de más de 200.000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones la tasa es del 10% del valor catastral de la vivienda el primer año, el 18 12.5% el segundo y 15% el tercero y posteriores. El dinero recaudado va a parar a un instituto público que rehabilita vivienda. 3.- Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios (solo personas jurídicas) no hayan puesto medios para alquilar esas viviendas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá llegar a los 12 años. Estas viviendas son gestionadas en alquiler por un HLM público. El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado (de la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler, etc.). Reino Unido: 1.- Agencia estatal de vivienda (Empty Home Agency) trata de animar a las autoridades locales a reducir el número de viviendas vacías y media entre las autoridades y los propietarios privados de viviendas. Además de tratar de aprovechar el parque inmobiliario y frenar las viviendas vacías procuran que ningún barrio caiga en la categoría de barrio marginal (unpopular neiboughood). 2.- Incentivos fiscales para los propietarios privados para la compra y rehabilitación de las viviendas vacías. 3.- Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social. 4.- Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas. Vinculado a lo anterior las autoridades locales deben publicar anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías 5.- Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o venta de viviendas que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. Suecia: 1.- La existencia de viviendas vacías implica un aumento de gasto para las autoridades locales, dado que cada vivienda privada vacía incrementar el precio de los alquileres de vivienda protegida y como estos alquileres están garantizados por las autoridades locales, el incremento de viviendas privadas vacías implica mayor coste para el Ayuntamiento en alquiler público. 2.- Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan vivienda en alquiler más barata y así bajar el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios. 3.- Y en último extremo, proceden a demoler las viviendas vacías. Alemania: 1.- Los propietarios pueden ser obligados a realizar trabajos de rehabilitación y frente al incumplimiento caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la propia Administración del Estado (lo que en 2007 propuso Catalunya: la expropiación temporal y el alquiler forzoso) e incluso la expropiación. 2.- En municipios con más del 10% de viviendas vacías la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar. 19 Italia: 1.- Penalización fiscal a las viviendas vacías a imponer por los Ayuntamientos y por un valor del 9 por mil del valor catastral. En muchos de estos estados se llevan a cabo políticas muy restrictivas sobre la vivienda vacía, porque el Estado llega a tener un papel importante en el stock total de vivienda que hay dentro del país, mientras que en el caso español hay una mayor permisividad en todo este aspecto, quizás por el importante número de viviendas vacías que se encuentran en manos de algunas entidades y personas físicas pudientes, lo cual hacen que las políticas que hemos visto anteriormente se vean frenadas. 5.- TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA En este apartado se intenta poner de manifiesto cuales han sido algunos de los modelos utilizados en algunas de las ciudades de España en el tratamiento del problema que estamos tratando en este trabajo. Para ello tendremos en consideración algunas de las iniciativas llevadas a cabo ya en los últimos años, para ver cuál ha sido la metodología empleada y posteriormente se hará una comparativa de estas. En la mayoría de los casos el tratamiento se hizo sobre las estadísticas iniciales que arrojaban los censos estadísticos, con los cuales se hacía un estudio posterior pormenorizado en el cual se tenían en cuanta algunas de las variables de estas viviendas como veremos a continuación. Para tratar de acercarnos a la UE en materia de vivienda vacía (lo que indirectamente supone actuar sobre el mercado de alquiler), en la pasada década se han intentado en España, al menos, tres tipos de estrategias diferentes: el fomento del afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, el favorecimiento de los desahucios con la esperanza de que esto dinamice el mercado privado de alquiler, y la penalización de la situación de desuso de las viviendas. En relación con la primera, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, ha habido cuatro instrumentos de actuación principales: 1. Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía. Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler accesible. Esto supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres más sociales. Como principal ejemplo, podemos citar Bizigune en Euskadi o el Avalloguer en Cataluña. 2. Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada —vacía o no—. Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado. Un ejemplo destacable es la SPA estatal, así como varias agencias locales de intermediación. 3. Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes. Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta personal o precio del alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas en ciclo alcista y no deflacionistas en crisis. Como principal ejemplo, podemos citar la Renta Básica de Emancipación estatal . Este tipo de ayudas se tiene que entender, que no deben ser por siempre, ya que podrían suponer un carga bastante elevada para el Estado, sino que tendría que significar un revulsivo y un impulso para aquellas personas que más dificultad tienen en el acceso de la vivienda. 20 4. Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social . Se trata de ayudas de emergencia social que no deberían existir si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender estas y otras situaciones sociales residenciales. Hay varias CC. AA. que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera significativa. Ocurre como en la anterior ayuda, tienen que tomarse con cuidado y ver cada casa con especial cuidado. A continuación se analizaran algunos casos acontecidos en España, ya sea a nivel provincial, municipal o autónomo. Ya que las políticas con respecto a este fenómeno son de competencia autónoma, y por tanto dentro de cada CC.AA. se dan casos muy diferentes y con avances diferenciados. También en muchos casos son los propios ayuntamiento de alguna de las provincias los que adelantan algún paso sobre el resto. Este aspecto es una de las críticas que se le debe hacer al tratamiento de la vivienda, y es que no haya un ente regulador a nivel nacional, que sería más eficaz a la hora de poner unas bases comunes. 5.1. País Vasco En la Comunidad Autónoma del País Vasco se realiza una encuesta bianual para cuantificar el volumen de la vivienda vacía y clasificarla en una de las siguientes secciones: Vivienda de temporada o segunda residencia, vivienda en oferta (alquiler o venta), y potencialmente gestionable . Por tanto en estas encuestas las segundas viviendas se consideran como vivienda vacía. Según los resultados obtenidos en la encuesta de 2007 el stock de vivienda vacía en el País Vasco era del 5%. Este número se había ido reduciendo desde el 2001 donde el stock representaba el 10%. En esta Comunidad Autónoma, se realiza una encuesta más detallada sobre la vivienda, al realizar la encuesta de manera bianual, por tanto puede corregir con una mayor precisión cualquier posible desajuste, algo distinto que en el resto de España donde las encuestas son cada 10 años, por lo tanto el número de viviendas vacías es muy difícil de calcular. Una vez realizadas las encuestas, en este caso, se intenta determinar el estado de los inmuebles y sus características para así poder aplicar diferentes políticas. La política que se ha seguido en este caso tiene una línea de sostenibilidad y máximo aprovechamiento del parque de vivienda existente, así como de potenciar la vivienda en alquiler, para ello han puesto en marcha el programa “Bizigune”. Su objetivo es dar uso a las 30.000 viviendas vacías existentes dentro de la comunidad, que son aquellas que no han sido utilizadas en los últimos 12 meses y tampoco están en el mercado de alquiler o venta. Las razones más destacables para mantener en desuso las viviendas son; la necesidad de realizar una inversión en reforma; y la desconfianza de los propietarios ante los posibles inconvenientes del alquiler como son (impagos, desperfectos en la vivienda…) En el País Vasco, la Estadística Bianual de Vivienda Vacía (en realidad se realiza cada dos años y no dos veces al año), indica que: 21 “En las secciones urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi, en torno a 54.400 viviendas (7%) se clasifican como vacías, denominación impropia que ha hecho fortuna, y que implica que están siendo utilizadas como segunda residencia (o viviendas temporales) o permanecen deshabitadas.” El Plan de Vivienda Vacía, que se viene aplicando en el País Vasco desde 2002 parte de esa estadística que permite detectar las viviendas vacías “gestionables” (aquellas “que llevan desocupadas más de un año ininterrumpido, no son utilizadas como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el mercado”, localizadas en secciones urbanas.). El Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna18 del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice: “Para determinar la falta de ocupación de una vivienda vacía o permanentemente desocupada la Administración tendrá en cuenta, entre otros, los siguientes factores: a) Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes. b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad. c) Recepción de correo y notificaciones en otros lugares. d) Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas. e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda. f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las Administraciones Públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en materia de vivienda y de los agentes de la autoridad en general. g) Declaraciones de los vecinos próximos. h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitar comprobaciones de la Administración cuando no se desprenda la existencia de ninguna causa verosímil que pueda fundamentarla y cuando consten además otros indicios de falta de ocupación”. Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican también a la concreción del carácter de vivienda vacía: “1. Constituyen el hecho imponible y deberá dar lugar a la declaración administrativa de vivienda desocupada a la que se hace referencia en el artículo 91.2 de esta Ley las viviendas situadas en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las que no habite ninguna persona durante más de trescientos cincuenta días en el curso de un año, salvo que concurra las excepciones reguladas en el siguiente artículo. 2. Se entenderá que está desocupada la vivienda en la que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrón municipal de habitantes por el período establecido en el número anterior, dentro del ejercicio impositivo. b) Que se compruebe dicha situación bien a través de los informes de agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien a través de los datos indiciarios de dicha situación relativos a 22 consumos de suministros básicos como agua, electricidad y análogos. A este respecto se entenderá que la vivienda está en situación de desocupación cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumos inferiores a los que se derivarían de su ocupación por el período establecido en el párrafo anterior, calculados en base [a] la media habitual de consumo por persona y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien en defecto de información más específica podrá considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual el consumo de agua sea inferior a 2,25 metros cúbicos por persona y año, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80 kilowatios/hora por persona y año, y/o el consumo de gas sea inferior a 6 metros cúbicos por habitante y año. c) Los consumos descritos en la letra anterior podrán ser modificados reglamentariamente. Artículo 94. Exenciones Quedan exentos en todo caso del canon: a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de su residencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, en todo caso, deberán justificar documentalmente. b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia. c) las segundas residencias que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia. Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta ahora (algunos están en pleno proceso de trámite para su aprobación y puesta en práctica) chocan frontalmente con la dificultad real de establecer los criterios que permitan determinar con rigor y de manera universal la existencia de una vivienda vacía, como objeto de actuación administrativa. Para que una vivienda pueda ser considerada vacía es necesario que no esté siendo ocupada (según unos criterios de desocupación discutibles y de difícil verificación y fáciles de burlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario pero necesariamente largo. Básicamente, los criterios son la existencia de un hogar empadronado y ciertos consumos mínimos. Es fácil imaginar que estas iniciativas podrían provocar cambios de empadronamiento sin cambio real de residencia y consumos innecesarios. 5.2. Zaragoza En el caso de la ciudad de Zaragoza se ha realizado un pequeño informe sobre uno de los distritos, para observar si el número real que se tenía sobre el stock era cierto. Para ello se tuvo en cuenta el empadronamiento en la vivienda, y también la variable del consumo del agua. Una metodología bastante eficaz de aplicar, aunque quizás no suficiente en determinados casos. Porque se había puesto un consumo mínimo para no ser considerado como vivienda vacía en 100 litros por día, teniendo así el problema de encontrarse con alguna vivienda donde el consumo pueda ser mínimo debido a la tipología de habitantes (como podría ser el caso de vivienda unifamiliar y de persona mayor). Además en estos casos, incluso las viviendas que estén en 23 alquiler, venta o como segunda residencia también se estaban considerando como vivienda vacía si no se llegaba al mínimo. Este estudio arrojo datos sobre el número total de viviendas vacías en el distrito 1 de la ciudad, y se daban diferencias entre el stock que se preveía como inicial y el número real de viviendas que se encontraban sin uso. Así surge este proyecto de búsqueda de una metodología más fiable en la búsqueda del número de viviendas vacías que se encuentran en la ciudad. 5.3. Cataluña La Ley de Derecho a la Vivienda de Cataluña, aprobada el 28 de diciembre de 2007, define vivienda como: “toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente Ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación” ( Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, art. 3,a.) Según la ley citada sobre vivienda (Ley 18/2007) en el caso de Cataluña se preveía un sistema en el que si las viviendas vacías privadas, a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, se rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal del usufructo. O lo que es lo mismo, pueden ponerse en alquiler público forzoso. Pero esta ley fue derogada, algo que dificulta así el poner ese stock de vivienda a la venta o alquiler con mayor facilidad, son decisiones tomadas por parte de los partidos políticos más conservadores y que intentan beneficiar a las clases pudientes con estas medidas proteccionistas. En la actualidad no tiene ninguna metodología aplicable a la búsqueda de las viviendas vacías, aunque al igual que en el caso del País Vasco tienen un organismo que se encarga de poner en el mercado las viviendas que están vacías con unas garantías para sus propietarios, se trata del programa “Avalloguer”. 5.4.- Sevilla El Ayuntamiento de Sevilla en su Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles aprueba el recargo del 50% previsto en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con lo podría convertirse en el primer municipio en el que aplica. En dicha Ordenanza se establece que: “... se entenderá que un inmueble de uso residencial está desocupado con carácter permanente cuando no se encuentre en ninguna de las siguientes situaciones: 24 a) Que constituya la vivienda habitual de su titular en el caso de que éste sea una persona física, o el domicilio social cuando su titular sea una persona jurídica o un ente de los del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. b) Que esté ocupada por algún miembro de la unidad familiar de su titular o por un descendiente que, aun no formando parte de la misma, le dé derecho a practicar la deducción en concepto de mínimo por descendientes en el IRPF. c) Que esté afecta a alguna explotación económica. d) Que esté cedida en su uso a terceros por cualquier título.” Según declaraciones a la prensa del Concejal de Hacienda y Presidencia del Ayuntamiento de Sevilla existen en el municipio unas 40.000 viviendas dadas de alta en el Registro del IBI en las que según el Padrón municipal no hay nadie empadronado. Estas son las viviendas que en principio serán consideradas como desocupadas. 5.5.- Reflexión sobre la vivienda. Esta es una pequeña reflexión que se realiza después de haber visto todo lo que tenemos en los puntos anterior, y sobre los cuales se debería tener especial atención, ya que puede darnos algunos puntos de vista interesantes sobre la problemática que estamos tratando. El desarrollo urbano no puede seguir en manos de la vivienda-inversión La renovación y rehabilitación del parque residencial de los espacios urbanos consolidados forman también parte de la estrategia para frenar la expansión espacial y los incontrolados “consumosdespilfarros” de territorio que vienen caracterizando el modelo urbanizador español. Por razones de sostenibilidad, los planes territoriales y urbanísticos deberían anteponer la renovación y la puesta en uso del parque de viviendas vacías, a los nuevos desarrollos. La normativa urbanística tendría que diferenciar, desde el planeamiento, el uso de “vivienda permanente” de aquellos otros en los que el desarrollo urbano se produce para atender demandas de viviendas de uso estacional. Igual que debería diferenciarse en su diseño y en sus equipamientos una zona de residencia permanente de otra construida para vivienda de temporada; las viviendas de una y otra podrían tener consideraciones diferentes a efectos fiscales y de otro tipo. Casi como norma, en las zonas de expansión de las áreas urbanas la cantidad de viviendas construidas supera ampliamente la previsible demanda endógena. Tras ello están estrategias de desarrollo inmobiliario con las que se busca capturar a la oferta de otros ámbitos en una pugna en la que no todos podrán ganar. El planeamiento municipal, imbuido de principios de competitividad y sin la necesaria concertación territorial, viene propiciando desarrollos residenciales, generalmente excesivos para la demanda actual y futura. La ausencia de racionalidad de este modelo en cuanto al uso de los recursos y del territorio, tiene una lógica aplastante desde una perspectiva económica. Todos quieren ganar la carrera de apropiarse de las ingentes plusvalías que, especialmente en las fases alcistas, genera la urbanización. El desarrollo residencial está gobernado por intereses económicos. La demanda de viviendas, los precios del mercado, dependen más de la coyuntura económica que de las necesidades de 25 alojamiento. Se ha estimado que el 40 por ciento de la demanda de los últimos años ha sido por inversores, pero, como ya se ha dicho (ver nota 3), la idea de inversión está presente inevitablemente en toda la demanda, incluida la que necesita satisfacer su necesidad de alojamiento. Es una realidad que exige profundos cambios en la estructura económica y cambios culturales que pongan al territorio en el lugar de la escala de valores que le corresponde. Será difícil cambiar mientras la vivienda, y en consecuencia el espacio urbano y el territorio, sean el producto financiero preferido por la sociedad española, el objeto de deseo de las apetencias de enriquecimiento fácil. Frente a esta situación, que en sus fundamentos y estructuras es básicamente inmutable a lo largo de los últimos sesenta años, puede resultar ingenuo insistir en que el desarrollo urbano, el uso del territorio, debe conducirse con criterios de racionalidad y de sostenibilidad, a través de los instrumentos de ordenación territorial y planeamiento urbanístico. Son necesarios los planteamientos que restaura la Ley del suelo de 2007 o los que incorpora el proyecto de ley de derecho a la vivienda de Andalucía, al señalar que el planeamiento urbanístico municipal es el instrumento normativo que debe concretar las necesidades de vivienda de calidad digna y adecuada para sus vecinos, al definir la ordenación urbanística del municipio, de acuerdo con sus características y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo. Pero para ello, para que prevalezca la racionalidad y la ética de la sostenibilidad sobre el brillo deslumbrante de las rentabilidades inmediatas, hace falta un mayor bagaje cultural y técnico que ayuden a que prevalezca la voluntad política de implantar en la práctica dichos principios. Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados, de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado: volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc. Sin embargo, nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. En este aspecto vemos como el País Vasco es la Comunidad Autónoma que más avanzado tiene todo lo referente al control de la vivienda vacía. 5.6.- ¿Por qué hay vivienda vacía? Establecida la enorme complejidad del “objeto vivienda”, reconocida también la dificultad aún mayor para concretar el objeto de estudio: la vivienda desocupada o vacía, es necesaria una primera aproximación a las causas que hacen que una vivienda permanezca vacía, con las consiguientes pérdidas de aprovechamiento. Cabe partir de tres premisas básicas: a) Nadie, cualquiera que sea su condición o su circunstancia, querrá renunciar a percibir una renta. Si lo hace habrá que preguntarse por las causas que le llevan a renunciar a ella en perjuicio propio. b) La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rápida revalorización, es apreciada por su valor de cambio. Su revalorización a medio y largo plazo, históricamente constatada, puede favorecer el hecho de que los propietarios minusvaloren las rentas que podrían obtener mediante su arrendamiento. 32 La evidencia, aunque no suficientemente constatada, de una deficiente utilización del parque residencial exige que las AAPP valoren objetivamente la realidad para poder determinar si se está produciendo un uso inadecuado de la propiedad por no respetarse el principio de su función social. Ese supuesto debe vincularse, al menos, a cuatro fenómenos que exigen la atención y la actuación de los poderes públicos: a) La existencia de necesidad insatisfecha de vivienda, b) la especulación urbanística, c) un uso ineficiente del espacio urbano y d) un consumo insostenible de territorio y de otros recursos naturales. Como posicionamiento inicial hay que recordar, a tenor de lo que se viene manteniendo, que en relación con el parque residencial y su utilización es mucho más lo que se ignora que lo que se sabe y por tanto no ha de extrañar que el bagaje de intervenciones públicas sobre la materia haya sido escaso y, sobre todo, poco eficaz. Podría decirse que, hasta el momento, no se ha pasado de algunas medidas aisladas, más conocidas como futuribles que como realidades y marcadas por el rechazo mediático por su carácter confiscador y de dudosa operatividad. Con la excepción de algunas experiencias en la Comunidad Autónoma del País Vasco que ya tienen más de un quinquenio de historia, en el resto de los casos se trata de iniciativas legislativas o de implementación de medidas en estado de gestación o de incipiente vigencia. La mayor parte de las iniciativas se fundamentan en el principio constitucional de la función social de la propiedad y en la conveniencia de dinamizar el mercado de alquiler como proceso necesario para alcanzar un mejor cumplimiento del mandato constitucional de garantizar el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada. En esas líneas podrían inscribirse todas las iniciativas, tanto las que proponen recargos fiscales o incluso la expropiación temporal, como la Ley catalana, como las que por distintas vías de apoyo o de incentivo tratan de poner en el mercado las viviendas en desuso, cooperando con los propietarios (Ayudas a la rehabilitación, Bolsas de vivienda, Agencias de Alquiler...).  Diferenciar de forma inequívoca la vivienda permanente de un hogar del resto de viviendas.  Clasificar las viviendas según los motivos de su modelo de utilización y los ámbitos en que se localizan.  Tratamiento específico para las viviendas No Principales en fusión de usos y zonas. Las viviendas que no se utilizan en absoluto de forma indefinida o durante un periodo que duplique el tiempo medio de venta o alquiler, en áreas con una fuerte demanda de vivienda, deberían ser objeto de algún tipo de intervención sancionadora. Necesidad que es especialmente obvia en el caso de las viviendas que han disfrutado o disfrutan de algún tipo de protección.  Diferenciar tipo de uso de la vivienda desde el planeamiento.  Hay que corregir la insostenibilidad del desarrollo territorial gobernado por la vivienda como inversión.  Mayores esfuerzos en rehabilitación como medio estratégico para un uso eficiente y equitativo del espacio residencial.  Dinamizar el mercado de alquiler. Uno de los aspectos más importantes. 33  Extender las agencias de alquiler, tiene mucha relación con el anterior propósito.  Desincentivar la inversión especulativa de la vivienda, uno de los grandes lastres de lo que tenemos actualmente y el número elevado de vivienda vacía infrautilizada. 8.- CONCLUSIONES La búsqueda de la vivienda vacía es una tarea ardua, que se debe llevar a cabo desde el poder central. Se tienen que generalizar una metodología de búsqueda. Las entidades deben poner todos los medios en la realización de las encuestas pertinentes, el facilitar los datos necesarios… La creación de una metodología hemos visto que es muy difícil, que se pueden aplicar diferentes métodos en el tratamiento de este suceso. Pero partiendo del caso Vasco y el realizado en Zaragoza creo que se tiene un buen modelo de base para la búsqueda de ello. También es bueno concienciar a la población de los problemas que generan las viviendas vacías. No se tiene que ir con el objetivo persecutorio y punitivo desde el inicio, ya que esto hará que la mayor parte de la gente que disponga de viviendas vacías no colabore con los datos. Sin embargo si se ofrecen otro tipo de medidas puede que gran parte de estas viviendas empiecen a entrar al mercado de nuevo y no se queden infrautilizadas, este tipo de medidas empezarían por los alquileres, generar bolsas de vivienda vacía que se vea beneficiada por el respaldo de los entes a través de medidas como las llevadas en algunas ciudades españolas. Creo que también es efectivo el ser más restrictivo a la hora de conceder terrenos dedicados a la inversión especulativa del terreno a través de la construcción, practica más que utilizada en los últimos años y que ha supuesto un aumento increíble de la vivienda vacía. 34 BIBLIOGRAFIA Alvares Barbeito, P. (2008): Reflexiones sobre la fiscalidad de la vivienda vacía en España. AFDUDC, 12. Etxezarreta Etxarri, A. (2010): Vivienda vacía e intervención pública en la comunidad autónoma del País Vasco en el contexto europeo. Revista de Economía Crítica, nº10. Palacios García, A.J. 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