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1 Trabajo Fin de Grado BURBUJA INMOBILIARIA: ESTUDIO TERRITORIAL DE SUS CAUSAS Y CONSECUENCIAS Autor: ADRIÁN VICENTE AGUSTÍN Director: D. JESÚS CLEMENTE LÓPEZ Facultad de economía y empresa Año 2014 2 BURBUJA INMOBILIARIA: ESTUDIO TERRITORIAL DE SUS CAUSAS Y CONSECUENCIAS Realizado por: Vicente Agustín, ADRIÁN Dirigido por D. Jesús Clemente, profesor en la facultad de Ciencias Económicas y Empresariales en la Universidad de Zaragoza ADMIÓN Y DIRECCINISTRACIÓN DE EMPRESAS. UNIVERSIDAD DE ZARAGOZA España vivió la “década dorada” de su economía entre los años 1995 y 2007, con el sector inmobiliario como motor económico y reflejando datos y estadísticas que nunca antes se habían alcanzado. Paralelamente, el resto de la economía española gozaba de una salud inmejorable en este periodo. Sin embargo, dicho crecimiento se frenó repentinamente y dio lugar a una de las mayores crisis económicas que ha vivido nuestro país. Los motivos son abundantes y variados; no obstante, las entidades financieras jugaron un papel importante en la creación de la “burbuja inmobiliaria”, gracias a las malas decisiones en la prestación de créditos hipotecarios, tanto a las inmobiliarias como a los hogares. En la totalidad del país, se produjo una especulación en el mercado inmobiliario gracias a las facilidades que otorgaron los bancos, escenario que llegó a una situación límite en el año 2007. A partir de esta fecha, la construcción se paralizó y con ella, también la economía española. No obstante, aquellas regiones españolas con mayor actividad económica y donde la construcción de viviendas fue mayor, han sufrido mayores consecuencias del “pinchazo de la burbuja inmobiliaria”, mientras que otras comunidades que no otorgaron tanta importancia a este sector supieron sobreponerse en mejor medida a la caída de la actividad económica. 3 ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN ..................................................................................................... 4 2. ÉPOCA EXPANSIVA DE LA BURBUJA INMOBILIARIA ................................ 6 2.1 MOTIVOS DE LA EXPANSIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO ................... 6 2.1.1 Causas directas .............................................................................................. 7 2.1.2 Causas Indirectas ......................................................................................... 11 2.2 ESTUDIO POR COMUNIDAD AUTÓNOMA ................................................. 15 2.2.1 Hipotecas concedidas .................................................................................. 15 2.2.2 Importe de las hipotecas concedidas ........................................................... 16 2.2.3 Precio por m² ............................................................................................... 17 3. PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA .............................................. 20 3.1 CAUSAS DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA ................... 22 3.2 ESTUDIO POR CC.AA. ..................................................................................... 32 3.2.1 Número de transacciones por CC.AA. ........................................................ 32 3.2.2 Precio por m² ............................................................................................... 34 3.2.3 Tasa de paro ................................................................................................. 36 3.2.4 Transacciones e hipotecas constituidas ....................................................... 38 3.2.5 Tasa de paro y trabajadores en la construcción .......................................... 40 3.2.6 Stock de vivienda nueva pendiente de venta en España. La importancia del litoral mediterráneo........................................................................ 43 3.3 ¿PUDO HABERSE EVITADO? ........................................................................ 46 4. CONSECUENCIAS DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA .. 48 5. CONCLUSIONES ................................................................................................... 52 6. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 54 7. ANEXO ..................................................................................................................... 56 4 1. INTRODUCCIÓN El siguiente trabajo, con título “BURBUJA INMOBILIARIA: UNA VISIÓN GENERAL DE LAS CAUSAS Y CONSECUENCIAS”, hace referencia a uno de los acontecimientos más importantes que ha vivido España en sus últimos años. Surge por el interés del autor por este sector, el inmobiliario, cuyo crecimiento fue notable y cuya caída ha sido todavía más importante. La sociedad española ha experimentado como en los últimos años, la tasa de paro se ha disparado, la economía se ha paralizado, hemos visto como numerosas agencias inmobiliarias han desaparecido, así como cuantiosas sucursales bancarias cerraban sus puertas, entidades financieras que se fusionaban, etc. Por ello, toda la sociedad ha hablado y mucho sobre este fenómeno, ya que en mayor o en menor medida afectado a la mayoría de los hogares españoles. Sin embargo, esto no quiere decir que cada uno de los afectados sepa todas las causas, estadísticas y consecuencias de la ‘burbuja inmobiliaria’. Es por esta razón por la que se ha realizado este trabajo, con el objetivo de acercar al ciudadano una visión sencilla y clara de lo sucedido, desde el comienzo de la expansión del sector inmobiliario hasta el declive del mismo. Al hablar de burbuja inmobiliaria debemos conocer a qué nos estamos refiriendo. Este fenómeno ocurre cuando existe una especulación en el precio de un producto (en este caso una vivienda), aumentándolo respecto a su valor real de forma considerable. Este aumento del precio se produce sin un motivo lógico aparente, ya que se basa en la especulación del comprador: adquirir la vivienda para después venderla a un precio más elevado. Se hace referencia a un acontecimiento que ha afectado a los ahorros de los españoles, ahorro tanto de las economías domésticas, del sector empresarial y de las Administraciones Públicas. El endeudamiento para pagar las viviendas (muchas secundarias) ha sido tan elevado que actualmente no podemos hacer frente a nuestras obligaciones de pago. Por tanto, ha afectado a las entidades bancarias, que ven como sus préstamos no son devueltos. También ha afectado al empleo, ya que un sector importante se dedicaba a la construcción, ya sea de manera directa o indirecta. Con este trabajo, el lector podrá tener una valoración certera y completa de lo sucedido con el ‘ladrillo’ en la última década en España. Incluso, se hacen continuas 5 referencias individualizadas a cada una de las comunidades autónomas, con el objetivo de diferencias los diversos comportamientos de cada región y que el lector identifique en qué lugar se muestra su comunidad en comparación con el resto. Se verá, por tanto, que el sector inmobiliario no ha seguido el mismo curso en todas las regiones españolas, y que unas se han visto mucho más afectadas que otras. Respecto a la estructura del trabajo, aporta dos bloques perfectamente diferenciados. El primero, hace trata la época de creación de la ‘burbuja inmobiliaria’ aproximadamente desde la última década del siglo XX hasta mediados de la siguiente década. En él, se explican las causas que nos llevaron a esa situación haciendo especial hincapié en las facilidades proporcionadas por el sistema bancario. Además, se completa este apartado con una comparación del crecimiento de las regiones españolas, teniendo en cuenta parámetros como las hipotecas concedidas o el precio de la vivienda. En el segundo bloque se analiza la etapa posterior, aquél momento en la que la burbuja llego a su punto máximo y comenzó la caída del sector inmobiliario en España. En él, se explican los porqués del ‘pinchazo’ de la ‘burbuja’ y de nuevo se hace una comparación entre comunidades autónomas, donde se analizarán aquellas regiones que han sufrido en mayor medida sus consecuencias y aquellas que han conseguido mitigar en parte sus efectos. Por último, en este apartado se añade una pequeña reflexión sobre si la burbuja inmobiliaria pudo haberse evitado o igual no convino que se frenara. 6 2. ÉPOCA EXPANSIVA DE LA BURBUJA INMOBILIARIA España, en la última década del siglo pasado y a comienzos del actual, experimentó una fase de fuerte crecimiento de su economía, muy ligado al sector de la construcción. Podemos observar cómo, según datos del Instituto Nacional de Estadística, en los últimos años de siglo y los primeros del siguiente el PIB de la economía española creció en torno al 4.5% anual, el empleo crecía también sobre el 4 y el 5 por cien, la tasa de inflación no superaba el 1.5% y los tipos de interés nominales y reales eran muy bajos. Todas estas condiciones económicas no hacían más que favorecer el inicio de un nuevo auge inmobiliario en España. Y así fue. Como muestra el Banco de España (Informe Anual 2007), entre los años 1998 y 2007 el número de viviendas subió casi un 30% (29.6%), hecho similar al experimentado en el precio de las mismas que superaba casi el 100% en términos reales. En este periodo se consideraba a la vivienda un activo barato, gracias en gran medida a las mejoras de las condiciones bancarias y al aumento del periodo de amortización de los créditos hipotecarios. Nos encontramos ante uno de los problemas más graves de la crisis Española y ante uno de sus principales causantes. A continuación se detalla el proceso que se ha seguido y nos adentraremos en los detalles del mismo. 2.1 MOTIVOS DE LA EXPANSIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Entre los causantes que favorecieron el auge del sector inmobiliario en nuestro país, se pueden agrupar en dos grupos diferenciadores. El primero, hablará sobre aquellas causas que tengan una relación e incidencia directa sobre el mercado inmobiliario, mientras que el segundo grupo analizará aquellas causas que influyan sobre la vivienda de forma indirecta. 7 2.1.1 Causas directas I. Muchos catalogan el inicio de la burbuja inmobiliaria en la aprobación de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. A partir de este momento, todo terreno podía ser edificable y la construcción de viviendas aumento vertiginosamente. Este panorama legal favorable vino acompañado por una mala actuación de las entidades financieras a la hora de asumir riesgos en forma de financiar a compradores. Se concedió financiación a todo aquel que lo reclamara, financiando incluso la totalidad del precio e incluyendo incluso otros bienes ajenos a la vivienda. II. Sin duda alguna, el sector financiero ha jugado un papel importante en la creación de la burbuja inmobiliaria mediante la concesión de préstamos hipotecarios. Los bancos proporcionaron un elevado nivel de liquidez tanto a demandantes como promotores inmobiliarios, favoreciendo el aumento de la demanda y oferta de viviendas en la primera década de siglo. Según el informe elaborado por Catalunyacaixa “Informe sobre la coyuntura económica (2006)”, y tal como podemos ver en el gráfico 2.1.A, el crédito interno global en España en el año 1995 fue de 325.035 millones de euros, mientras que en el año 2005 era de 1.243.524 millones de euros. En este último año, el crédito interno representaba el 137.5% del PIB nominal de la economía española. Por otro lado, el saldo concedido a los hogares españoles en el año 1995 fue de 52.639 millones, por los 412.549 millones del año 2005. De esta forma, en este periodo el crédito concedido a las familias españolas supuso un aumento del 19.2% anual en términos medios, y representaba el 28.6% del crédito interno total de España. Como marca el informe de Catalunyacaixa, casi tres cuartas partes del crédito concedido a los hogares fueron destinados a la adquisición de una vivienda. Estos datos se pueden apreciar en el gráfico 2.1.B. 8 Gráfico 2.1.A. Total crédito interno en España (1995-2005). * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Catalunyacaixa a partir del BDE Gráfico 2.1.B. Total crédito a los hogares en España (1995-2005). * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Catalunyacaixa a partir del BDE Este aumento de las facilidades crediticias tiene como principal causa el aumento del nivel de competencia dentro del sistema bancario a finales de siglo y comienzos del siguiente. Las entidades financieras se encontraron ante una situación en la que los territorios en los que operaban se les quedaban pequeños debido a la creciente competencia, provocando que la cuota de mercado dentro de esos territorios se viera afectada a la baja. 6% 11% 16% 21% 26% 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Millones de euros VALORES ABSOLUTOS TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Millones de euros VALORES ABSOLUTOS TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL 9 Como medida para contrarrestar esa situación, los directivos de las entidades financieras (principalmente cajas de ahorros) encontraron en la expansión territorial y diversidad geográfica la mejor forma para conseguir beneficio en el corto y medio plazo. Esto se pudo llevar a cabo gracias al cambio regulatorio bancario y a la liberalización del sistema financiero español. Según el Banco de España en su artículo “Estabilidad Financiera” (2008), el número de oficinas bancarias en España entre el periodo 1984-2007 aumentó en un 50%. Se estima de forma más visual en el gráfico 2.1.C. Gráfico 2.1.C. Variación del número de oficinas y tasa de variación interanual en España (1984-2008) * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Banco de España Para que estas políticas de expansión tuvieran éxito, las nuevas oficinas debían proporcionar una rentabilidad a la entidad en el menor plazo posible mediante la captación rápida de clientela. Estos nuevos clientes fueron principalmente promotores inmobiliarios a los que les financiaban la construcción casi en su totalidad o incluso el 100% de la inversión, con unos tipos de interés muy bajos. Ante estas agresivas políticas comerciales y de expansión territorial de las cajas de ahorros, los bancos y entidades financieras de mayor tamaño vieron como su cuota de mercado se reducía. Como solución, optaron por modificar sus políticas comerciales para contrarrestar esta situación mediante la mejora de las condiciones de financiación y disminución de exigencias en los créditos, tanto a promotores como a familias. Por otra -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 30.000 32.000 34.000 36.000 38.000 40.000 42.000 44.000 46.000 48.000 50.000 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Uds NÚMERO DE OFICINAS TASA DE VARIACIÓN 16 Gráfico 2.2.1.A. Número medio anual de hipotecas concedidas en España por Comunidades Autónomas (1995-2005). * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Catalunyacaixa a partir del INE Como podemos observar, son las principales Comunidades (Andalucía, Cataluña, Com. Valenciana y Madrid) las que abarcan la mayor parte de las hipotecas concedidas en el periodo de tiempo estudiado, concretamente más del 64% del total del país. Entre ellas, la que más destaca es Cataluña con 135.540 hipotecas concedidas de media anual entre los años 1995 y 2005. En la tabla media se encuentran la mayoría de Comunidades, entre las cuales no destaca ninguna por encima del resto. Sin embargo, sí que destaca alguna comunidad pero en el sentido contrario: La Rioja, Navarra y Cantabria son ejemplos en los que ha habido un reducido número de hipotecas concedidas. 2.2.2 Importe de las hipotecas concedidas Es importante analizar al mismo tiempo la cantidad pagada por esas hipotecas. Hemos visto en el apartado anterior que la concesión de préstamos hipotecarios fue uno de los principales causantes de la burbuja. Por ello, analizaremos a continuación hasta qué punto creció el valor de las hipotecas. Como explica Catalunyacaixa (2006), en el periodo 1995-2005 el importe otorgado en las hipotecas creció a mayor ritmo que el número de las mismas, 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 Uds 17 ocasionando así un cambio al alza en el precio por m², relación que veremos más adelante. En el gráfico 2.2.2.A. se muestra la evolución en términos anuales del importe medio de las hipotecas concedidas en cada Comunidad Autónoma. Gráfico 2.2.2.A. Evolución del importe medio de las hipotecas constituidas en España por Comunidades Autónomas (1995-2005). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Catalunyacaixa Observamos que son las Islas Baleares (13,60%), País Vasco (11,90%) y Andalucía (11,50%) las comunidades que han sufrido un mayor aumento desde el año 1995 hasta el 2005, mientras que en el caso contrario se encuentran Asturias (8,20%), Extremadura (7,90%) y Galicia (7,80%). En este caso, al contrario que con el número de hipotecas creadas, su importe se elevó de manera ostensible cada año en todas las comunidades, sin haber una gran diferencia entre las mismas. 2.2.3 Precio por m² El siguiente aspecto que cabe la pena analizar es el precio pagado por la vivienda, siendo el precio/m² la variable más adecuada para este estudio. En el gráfico 2.2.3.A. se muestra la evolución porcentual del precio/m² en cada comunidad en el periodo 19952005, mientras que en la Tabla 1 del anexo se adjunta más información donde se recogen los datos año a año en cada comunidad. 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18 Gráfico 2.2.3.A. Evolución del precio por metro cuadrado en España por Comunidades Autónomas (1995-2005). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística Aquellas comunidades que han visto incrementado el precio de sus viviendas en mayor medida son las Islas Baleares (21,19%), Murcia (19,19%) y la Comunidad Valenciana (17,78%). En el caso contrario, se encuentran Navarra (10,11%), Castilla y León (9,41%) y Galicia (9,17%). A partir de estos datos cabe destacar que, si bien es cierto que hay diferencias entre comunidades, la evolución alcista anual del precio por m² en España ha sido de un 15,78% en el periodo comprendido desde 1995 hasta 2005. En términos absolutos, en dicho periodo el precio se ha duplicado en todas las comunidades e incluso triplicado en alguna de ellas. Una vez recogidos los datos sobre estas variables, a continuación estudiaremos la relación existente entre ambas. Según el informe de Caixacatalunya, el aumento del importe fue mayor que el aumento del número de hipotecas, de forma que tiene una consecuencia inmediata en el precio pagado por el metro cuadrado de cada vivienda. Es decir, el aumento del precio/m² viene condicionado por el mayor importe medio de las hipotecas. Para mostrar esta relación entre ambas variables, en el gráfico 2.2.3.B se utiliza un mapa de dispersión que refleje en el eje de ordenadas el importe medio de las hipotecas 0% 5% 10% 15% 20% 25% 19 y en el eje de abscisas el precio/m². Gráfico 2.2.3.B. Mapa de dispersión entre el importe medio de las hipotecas constituidas y el precio por metro cuadrado. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Caixacatalunya A partir de este gráfico podemos apreciar una relación lineal entre ambas variables. De esta forma, aquellas comunidades con el importe medio más elevado poseen además el precio por metro cuadrado más elevado, como son el caso de Madrid, País Vasco y Cataluña. En el caso opuesto se encuentran Murcia y Extremadura. El resto de comunidades alternarán valores según la relación de proporcionalidad que presenten. Aragón Asturias Islas Baleares Cantabria Castilla y León Cataluña Com. Valenciana Galicia La Rioja Madrid Murcia País Vasco 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% Importe medio Precio/m² 20 3. PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Hasta ahora el trabajo ha tratado el increíble crecimiento del sector inmobiliario en España en la anterior década. El siguiente apartado da paso al estudio de las razones por las que España ha experimentado la explosión la burbuja inmobiliaria creada en años anteriores y que ha ocasionado una caída vertiginosa de la demanda de viviendas, así como del precio de las mismas. Para contextualizar esta situación, conviene decir que el final del crecimiento inmobiliario no se produjo de manera brusca y repentina, sino que desde finales del año 2006 comenzaron a observarse los primeros rasgos de recesión. En ese momento, el mercado encontró un punto de saturación en el que la demanda ya no era superior a la oferta, por lo que se empezó a generar un número de excedentes de viviendas sin vender. Con el objeto de comprender mejor la magnitud de la caída del sector inmobiliario en nuestro país, a continuación mostraremos dos gráficos en los que muestren, uno la caída de la construcción de viviendas construidas (gráfico 3.A), y otro la evolución descendente del precio (gráfico 3.B). Gráfico Cap.3.A. Evolución del número de edificios y viviendas terminadas en España a partir del año 2008. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 Unidades EDIFICIOS Y VIVIENDAS TERMINADAS 21 Gráfico Cap. 3.B. Evolución del precio de las viviendas en España a partir del año 2008. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística Podemos observar con claridad la evolución descendente de estas dos magnitudes desde el año 2008. Incluso podría hablarse de un descenso en picado del 2008 al 2010, amortiguándose levemente a partir del 2011 pero siguiendo una tendencia negativa constante. Los motivos por los que España vio interrumpida su crecimiento inmobiliario son numerosos y variados. Si bien algún factor ha tenido una mayor importancia que otros, todos y cada uno de ellos ha ayudado a que la burbuja alcista del sector inmobiliario se pinchara y provocara una oleada de consecuencias negativas para el sector y la economía española. A continuación trataremos de analizar cuáles han sido estos factores. 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 €/m² PRECIO DE LAS VIVIENDAS 22 3.1 CAUSAS DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Los principales causantes que provocaron el declive del sector inmobiliario en España se muestran analizados en el siguiente punto: 1. Incremento insostenible de los precios Como se ha podido analizar anteriormente, los precios han ido evolucionando en las últimas décadas, creciendo hasta valores desorbitados. Como en toda burbuja, la escalada de precios debe llegar a un punto en el que resulte insostenible: los compradores de viviendas observan que ese precio ya no lo pueden asumir y deciden no comprar la vivienda. Comienza a producirse un efecto en el que la demanda de vivienda es inferior a su oferta. A partir de este momento los precios se estacan e incluso tienden a bajar. A partir de este momento, los especuladores que anteriormente habían inflado el precio del activo inmobiliario debido al continuo crecimiento de los precios, observan que los precios ya no suben o que incluso descienden. Por ello, ya no deciden seguir en su proceso de compra inmobiliaria, sino que ahora optan por vender sus activos lo más rápido posible antes de que tengan que venderlos a un precio inferior más adelante. Por estos dos factores, los precios de las viviendas en España comenzaron aumentar de forma más leve en el año 2007, donde alcanzaron cifras desorbitadas y la inversión en vivienda comenzó a disminuir explosiva y progresivamente a partir del año 2008, tal y como puede observarse en los gráficos 3.1.A y 3.1.B. Gráfico 3.1.A. Variación del precio de la vivienda en España (1995-2011). * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Banco de España -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 23 Gráfico 3.1.B. Evolución del porcentaje de la inversión en vivienda en relación con el PIB en España (1995-2011). * Cuadro: elaboración propia * Fuente: Banco de España 2. Hipotecas subprime Sin duda alguna, existe un fenómeno ajeno a la economía española que tuvo sus repercusiones sobre los aspectos antes mencionados. Las hipotecas subprime quizás no sean un causante directo del pinchazo inmobiliario español, pero sí tienen su importancia respecto al peso e importancia de los efectos acontecidos. Entendemos por hipotecas subprime aquellas hipotecas que nacieron en Estados unidos que tienen implícito un alto nivel de riesgo, principalmente por ser concedidas a personas con dificultados para acometer el pago de la deuda. Además, debido a este riesgo, el tipo de interés asumido es muy superior al convencional. Si a este hecho se le añade que son concedidas a personas con ingresos esporádicos y sin bienes para garantizar el pago se incrementa todavía más el riesgo asumido por la entidad financiera. Este tipo de prestación crediticia tuvo su éxito durante los primeros años, donde los préstamos eran devueltos por las familias mediante trabajos que iban obteniendo y mediante ingresos irregulares. Esta situación era viable gracias a: - Tipos de interés muy bajos 4% 6% 8% 10% 12% 14% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 24 - Continua revalorización de la vivienda - Situación económica favorable Sin embargo, a principios de 2007 convergen dos factores que resultarían decisivos en el devenir de las hipotecas subprime. El primero, el mercado inmobiliario en Estados Unidos comienza a estancarse, las viviendas ya no se venden con la misma facilidad y los precios se estancan e incluso descienden. El segundo, la Reserva Federal decide subir los tipos de interés. Este hecho sería determinante, ya que las entidades financieras se ven obligadas a endurecer sus condiciones respecto a intereses para compensar esta situación. Como las hipotecas ya estaban establecidas sobre los límites de devolución del particular, este mayor endurecimiento provocó el aumento notable de impagos. Además, debido a la bajada de los precios, los particulares observan como quizás estén pagando más de lo que realmente vale su vivienda, y comienzan a plantearse dejar de pagar sus hipotecas. Los efectos de los impagos tuvieron sus consecuencias inmediatas sobre aquellas entidades financieras que se habían centrado en este tipo de actividades. Se hubiera quedado ahí de no ser porque dichas entidades financieras acudieron a financiación exterior (nacional e internacional) mediante la emisión de células (obligaciones) donde ofrecían suculentas rentabilidades, con el objetivo de seguir prestando “créditos basura” y ampliar su negocio. Estas obligaciones fueron adquiridas por entidades de todo el mundo, cegadas por la gran rentabilidad ofrecida, desde fondos de inversión y diversas entidades financieras. Por tanto, el sistema financiero estadounidense y también a nivel internacional se contaminó directa o indirectamente de esta práctica hipotecaria. En el momento en el que a comienzos del año 2007 se produjeron impagos prácticamente al mismo tiempo de las hipotecas subprime, las consecuencias sobre el sistema financiero estadounidense no tardaron en aparecer. Por ello, y volviendo al tema que nos ocupa, las cajas y bancos españoles comenzaron a encontrar dificultades para encontrar financiación extranjera, lo que les obligó a endurecer sus condiciones de financiación en la concesión de préstamos. Por tanto, la crisis originada se trasladó en mayor o menor medida a Europa, provocando un efecto cadena sobre la situación financiera internacional. 25 3. Subida de los tipos de interés Con el objetivo de de combatir la inflación que se venía dando en la zona Euro hasta el año 2006 del 2,5% y del 4% en España, en dicho año el Banco Central Europeo (BCE) subió el “precio del dinero” hasta el 3%. De este modo, el BCE abandonaba la postura de mantener los tipos de interés fijos en el 2% (El País, agosto de 2006). Las razones según el BCE se razonaban por el mayor precio establecido en las fuentes de energía (crudo principalmente), provocando que los precios variasen al alza de forma progresiva y peligrando su estabilidad. Por ello, y por el incremento que se estaba generando de la masa monetaria en la zona Euro, el BCE decidió subir los tipos de interés en un 3%. Dato nada despreciable si se tiene en cuenta que la última subida ocurrió 2 meses atrás, cuando se había seguido un proceso de subida de los tipos cada tres meses. Los efectos que esta medida tienen sobre las hipotecas son inmediatos. Al subir los tipos de interés, los tipos variables de las hipotecas suben y, por tanto, el importe a pagar cada mes. Esto se debe a la relación directa que mantienen los tipos de interés oficiales con el Euribor. Consecuencia de ello, se refleja una mayor dificultad para vender viviendas, así como un mayor tiempo transcurrido entre una venta y otra. 4. Fuerte contracción del crédito En economías que tienen una mayor dependencia de las entidades financieras, como el caso de la española, la expansión o contracción del crédito tiene una importancia significativa en la evolución de la economía, ya que la evolución del crédito y del Producto Interior Bruto tienen comportamientos similares. Por ello, resulta interesante analizar este apartado como característica principal del proceso de recesión que está viviendo actualmente nuestro país. Como hemos visto en apartados anteriores, España vivió durante la última fase de crecimiento económico un proceso continuado y elevado de concesiones de créditos, que se paralizó bruscamente a partir de este año. Si bien España no estaba excesivamente “infectado” por el efecto de las hipotecas subprime estadounidenses, el sistema bancario español tenía sus propios problemas internos como la comentada concesión excesiva de préstamos y el apalancamiento con dinero extranjero. 32 3.2 ESTUDIO POR CC.AA. En anteriores apartados el trabajo ha analizado la evolución del sector inmobiliario en el conjunto del país, evaluando las características y las causas que han llevado a España a la situación de incertidumbre y caída de la demanda inmobiliaria de hoy día. En este apartado estudiará estos datos desde la perspectiva de las Comunidades Autónomas españolas, donde nos encontraremos aspectos similares entre ellas pero también algunos diferentes dependiendo de diversos factores. Veremos un primer análisis sobre los datos de oferta y demanda de viviendas, para observar cuáles han sido las comunidades más afectadas por el pinchazo de la burbuja. Una vez obtenidos estos datos, realizaremos recogida de información respecto a temas como localización geográfica, precio de la vivienda y número de trabajadores de la construcción, con el objeto de observar si estas variables han influido o no en la evolución descendente del sector inmobiliario y la influencia sobre el mismo. Este es el principal objetivo de este apartado, analizar la existencia de relaciones causa-efecto entre dos variables. Para ello, elaboraremos un diagrama de dispersión que nos muestre, a partir de una línea de tendencia positiva o negativa, si dichas variables han influido sobre la caída de las transacciones. Nuestra variable control o variable independiente será la variación sufrida en las transacciones de viviendas, representada en el eje de abscisas. En el eje de ordenadas, mostraremos el resto de variables dependientes. 3.2.1 Número de transacciones por CC.AA. El objetivo perseguido en este apartado es analizar aquellas variables que hayan podido influir sobre la caída de transacciones inmobiliarias desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Por ello, primero se muestran los datos relativos a las transacciones inmobiliarias de viviendas por comunidades obtenidos a partir del Ministerio de Fomento. Si bien podremos observar gracias al Instituto Nacional de Estadística los datos con mayor detenimiento en la Tabla 2 del anexo, esta tabla nos muestra que son las comunidades de Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid son las que mayor número de compra venta de viviendas realizaron entre los años 2007 33 y 2013, en valores absolutos. Por el contrario, las comunidades que menos transacciones realizaron fueron Ceuta y Melilla, La Rioja y Cantabria. A partir de estos datos, podremos calcular la tasa de variación anual que han experimentado cada una de las comunidades, con el objetivo de comparar posteriormente la influencia o no de una variable sobre la otra. Esta tasa de variación la podemos observar en el gráfico 3.2.10.A., tomando el año 2007 como referencia del último año de expansión inmobiliaria. Gráfico 3.2.1.A. Evolución de la variación de las transacciones en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Ministerio de Fomento Se observa la clara tendencia descendente en el conjunto del país respecto a las transacciones efectuadas entre 2007 y 2013, concretamente en España de media al año han bajado un 9.15%. A la hora de diferenciar entre comunidades, si bien no hay diferencias significativas, sí puede observarse mayores y menores bajadas entre ellas. Por ejemplo, el caso más evidente es el de la Comunidad de Madrid (-7.12%) como la comunidad con menor descenso de transacciones, y Asturias (-10.98%) como la comunidad del lado opuesto. Las comunidades con mayor variación que siguen a Asturias son Cantabria (-10.96%), Castilla-La Mancha (-10.35%) y Murcia (-10.27%). Por otro lado, comunidades con una variación media por debajo de la nacional son País -12% -11% -10% -9% -8% -7% -6% -5% 34 Vasco (-8.51%), Cataluña (-8.58%) y Navarra (-8.71%). 3.2.2 Precio por m² Una vez obtenidos los datos referidos al número de transacciones, procederemos a analizar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en cada comunidad, en el mismo periodo, utilizando como variable el precio por metro cuadrado. Si Bien en la Tabla 3 del anexo están todos los datos detallados para cada año y comunidad, en el gráfico 3.2.2.A observamos la variación anualizada que ha experimentado el precio de la vivienda de forma esquemática y visual. Podemos observar como son las comunidades de Cataluña, Madrid y País Vasco las que presentan mayor precio por metro cuadrado, mientras que Extremadura, Canarias y Murcia se encuentran en el lado opuesto. Gráfico 3.2.2.A. Variación del precio de la vivienda por metro cuadrado en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Ministerio de Fomento A partir de este gráfico observamos que Asturias (-5.91%), Comunidad Valenciana (-5.73%) y Castilla y León (-5.64%) son las comunidades que han experimentado mayor bajada anual media del precio de sus viviendas. Por el lado opuesto se encuentran Andalucía (-3.48%), País Vasco (-3.41%) y CastillaLa Mancha (-2.94%). -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 35 Recogidos todos los datos necesarios, podemos analizar a continuación si el mayor precio del m² ha influido en estos años sobre el número de transacciones de viviendas. Este análisis lo observamos en el gráfico 3.2.2.B, mapa de dispersión cuyo eje de abscisas refleja la variación anualizada del precio, y el eje de ordenadas refleja la variación anualizada en transacciones. En este gráfico de dispersión, cada uno de los puntos muestra el lugar en el mapa donde se encuentra cada comunidad, permitiendo poder dibujar una línea de tendencia. En el conjunto de comunidades, la correlación entre las variables es positiva, de forma que cuanto mayor es la caída del precio, mayor es la caída de las transacciones. Este es un aspecto importante para comprender el gráfico, ya que ambas variaciones se muestra en datos negativos. En el caso de Aragón, el punto de correlación en el mapa se encuentra en un lugar medio, incluso por debajo de la media. Por tanto, las variaciones en el precio no afectan de forma tan significativa a la variación en las transacciones como puede suceder en otras comunidades. Gráfico 3.2.2.B. Mapa de dispersión entre la variación de transacciones y la variación del precio de la vivienda. * Gráfico: elaboración propia Andalucía Canarias Asturias Aragón Cantabria Castilla-La Mancha Cataluña Extremadura Com. Madrid Murcia País Vasco Com. Valenciana -7% -6% -6% -5% -5% -4% -4% -3% -3% -2% -12% -11% -10% -9% -8% -7% -6% Δ PRECIO Δ TRANSACCIONES 36 Cabría añadir que, si bien es cierto que existe una relación directa entre ambas variables en el conjunto de comunidades, observamos ciertos comportamientos de alguna comunidad autónoma que se alejan de la tendencia del conjunto. Es decir, existe una correlación débil que afecta a la importancia del efecto producido de una variable sobre la otra. Unas de las comunidades que provocan este hecho son la Comunidad de Madrid y Castilla-La Mancha. Resumiendo, sí podemos exponer una relación causa efecto entre el precio de la vivienda y el número de transacciones. Esta relación es positiva, de forma que, entre 2007 y 2013, a mayores caídas del precio de las viviendas, mayores caídas del número de transacciones. Es decir, esté gráfico lo que muestra es la vuelta al equilibrio del mercado inmobiliario entre las transacciones y el precio pagado por las viviendas. No obstante, esta relación observada en el conjunto de comunidades de España, se ve alterada en casos concretos como la Comunidad de Madrid. Es decir, es posible que existan otras variables además del precio de la vivienda que hayan tenido un peso significativo sobre la variación de las transacciones de viviendas. 3.2.3 Tasa de paro Esta variable será la segunda variable que utilicemos para analizar las posibles influencias sobre las transacciones de viviendas. Es un aspecto que ha tenido mucha relevancia sobre los efectos que han causado la crisis financiera en España y la burbuja inmobiliaria en particular. Por ello, merece la pena tratar este tema. Al igual que se ha hecho con el precio de viviendas, en la Tabla 4 del anexo se muestra los datos referidos a la tasa de paro en cada comunidad autónoma a lo largo del periodo comprendido entre 2007 y 2013 obtenidos a partir del Instituto Nacional de Estadística. A partir de estos datos, se ha elaborado el gráfico 3.2.3.A., que expone aquellas comunidades con mayor y menor variación anualizada respecto a su tasa de paro, desde el año 2007 hasta el año 2013. 37 Gráfico 3.2.3.A. Variación de la tasa de paro en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística A la vista de los resultados, en dicho periodo Aragón (43,87%), Castilla-La Mancha (42,22%) y Murcia (41,24%) son las comunidades que más han visto incrementada de media anual su tasa de paro. Por el contrario, Asturias (26,21%), País Vasco (22,69%) y Extremadura (22,59%) son las regiones donde menos ha aumentado el paro. Observamos que todas las comunidades ven aumentada su tasa de paro en más del 20% cada año, llegando algunas de ellas a sobrepasar el 40%. De hecho, vemos grandes diferencias entre las comunidades más a la izquierda del gráfico respecto a las de la derecha, ya que el aumento de la tasa de paro anual casi llega a duplicarse en unas comunidades respecto a otras. El siguiente paso es analizar si la variación al alza de la tasa de paro ha afectado de alguna manera al número de transacciones en el mismo periodo. A simple vista, parece lógica la relación entre ambas variables. No obstante, lo analizamos en el gráfico3.2.3.B, mapa de dispersión cuya variación de la tasa de paro se encuentra en el eje de ordenadas, mientras que la variación de las transacciones en el eje de abscisas. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 38 Gráfico 3.2.3.B Mapa de dispersión entre la variación de la tasa de paro y la variación del número de transacciones. * Gráfico: elaboración propia Podemos observar como efectivamente existe una relación lineal entre ambas variables: a mayor tasa de paro, mayor es la caída en las transacciones de viviendas. Esto es debido a que a mayor tasa de paro, menos renta percibe la población y mayor nivel de inseguridad adquieren, lo que provocaría una tendencia negativa en la compraventa de viviendas. 3.2.4 Transacciones e hipotecas constituidas El siguiente tema a analizar es si el número de hipotecas constituidas entre los años 2007 y 2013 ha influido sobre la compraventa de viviendas en dicho periodo. Parece lógica la relación entre ambos factores, puesto que la compra de una vivienda en la mayoría de los casos se puede llevar a cabo gracias a un préstamo hipotecario concedido por el banco, debido a la magnitud económica de la operación. Es decir, el comportamiento normal del mercado sería que cuantas menos hipotecas se concediesen, menos poder de compra tendría la población para asumir un gasto tan grande. Empecemos este apartado observando dicha evolución de las hipotecas constituidas en las comunidades autónomas españolas, gracias al gráfico 3.2.4.A. Andalucía Aragón Asturias Cantabria Cataluña Madrid Murcia País Vasco Com. Valenciana 20% 25% 30% 35% 40% 45% -12% -11% -10% -9% -8% -7% -6% Δ PARO Δ TRANSACCIONES 39 Gráfico 3.2.4.A. Evolución de la variación del número de hipotecas constituidas en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). Tasa de variación anualizada. * Gráfico: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística Vemos como en la totalidad de regiones españolas, las hipotecas constituidas descendieron en el periodo analizado. No obstante, existen grandes diferencias entre comunidades: en comunidades como la valenciana y Castilla-La Mancha, las hipotecas cayeron un 101,13% y 95,75% respectivamente, mientras que en Navarra y el País Vasco apenas llegaron al 40%. Requieren especial atención las comunidades más afectadas (Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Murcia), puesto que acaparan gran parte de la caída hipotecaria total en España. Solo en la Comunidad Valenciana, descendieron desde 21.710 hipotecas constituidas en 2007 hasta las 2.687 en 2013, suponiendo una caída total del 707,90 %. Esta variable parece tener una incidencia directa en el número de transacciones de viviendas. Esta relación la podemos analizar en el gráfico 3.2.4.B. Vemos como existe una relación lineal creciente entre ambas variables: cuando mayor es la caída de las hipotecas concedidas, mayor es también la caída de las transacciones de viviendas. -120% -100% -80% -60% -40% -20% 0% 40 Gráfico 3.2.4.B. Mapa de dispersión entre la variación del número de hipotecas constituidas y la variación del número de transacciones. * Gráfico: elaboración propia Entre los casos más destacados se encuentran las comunidades de Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha, que se encuentra en la parte superior derecha del mapa de dispersión. Estas son las regiones que han visto caer en mayor medida sus transacciones inmobiliarias a causa de la caída de las hipotecas. La principal causa radica en que debido a la magnitud económica que supone la adquisición de una vivienda, la concesión de hipotecas suele ser la única opción de financiación para realizar la operación. 3.2.5 Tasa de paro y trabajadores en la construcción En este apartado analizaremos si el número de personas activas en el mundo de la construcción antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria incidirá sobre el efecto en las tasas globales del número de parados. A simple vista parece lógica la relación entre ambas variables; no obstante, veremos si esta relación lógica se cumple. Extrayendo datos relativos al periodo comprendido entre el 2007 y el 2013 a partir del Instituto Nacional de Estadística, obtenemos las siguientes estadísticas en cuando al peso relativo en el año 2007 del sector de la construcción sobre el número total de ocupados, reflejadas en el gráfico 3.2.5.A. Andalucía Aragón Asturias Cantabria La Rioja Castilla-La Mancha Cataluña Galicia Com. Madrid Murcia País Vasco Com. Valenciana -120% -100% -80% -60% -40% -20% 0% -12% -11% -10% -9% -8% -7% -6% Δ Transacciones Δ Hipotecas 41 Gráfico 3.2.5.A. Porcentaje de población activa del sector de la construcción en España por Comunidades Autónomas (2007). * Gráfico: elaboración propia * Fuente: INE Puede observarse como en la mayoría de comunidades autónomas los trabajadores en el sector de la construcción representaban más del 10% del total de población activa. Únicamente el País Vasco y las Ciudades Autónomas se muestran por debajo de esta cifra. Si bien no existen diferencias significativas entre unas y otras, comentar que en la cabeza se encuentran comunidades como Murcia, Castilla-La Mancha y las Islas Baleares, mientras que en la cola se encuentran País Vasco y las ciudades autónomas. La segunda variable objeto de estudio se refleja en el gráfico 3.2.5.B, que muestra la evolución de la tasa de paro en cada comunidad autónoma desde el año 2007 hasta el año 2013. 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 48 4. CONSECUENCIAS DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA La forma más directa y sencilla de ejemplificar los resultados de la burbuja inmobiliaria los encontramos en los llamados ‘pueblos fantasma’: lugares donde en un principio se comenzaron a construir grandes urbanizaciones, y donde el parón de la construcción los ha dejado semivacíos y, en algunos casos, a mitad de construir. El caso más conocido es el de la urbanización de Seseña, donde solo el 40% de las 13.500 viviendas construidas están ocupadas (RT Actualidad, 2013). A Seseña le siguen ejemplos como Ciudad Valdeluz, Vista Alegre (Madrid) o los pueblos de Alfoz. A continuación nos adentraremos en diversos factores sobre la economía: Destrucción de empleo La consecuencia más inmediata de la crisis inmobiliaria repercute sobre el número de trabajadores. Anteriormente, hemos visto la importancia del sector de la construcción en la economía española y, por consiguiente, el número de trabajadores en este sector. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en el cuarto trimestre de 2007 alrededor de 2.700.000 personas formaban parte del sector de la construcción, mientras que en el cuarto trimestre de 2013 apenas llegaba al millón de personas. Es decir, en esos siete años, se destruyeron cerca de 1.700.000 puestos de trabajo directamente como consecuencia de la crisis inmobiliaria, dentro de un país cuya población activa asciende a 16 millones. Para consultar las cifras exactas, acudir a la Tabla 7 del anexo. Desaparición de agencias inmobiliarias Junto con la destrucción de empleo, es la reacción adyacente a la burbuja inmobiliaria. Concretamente, desde el año 2006 (punto más alto del sector inmobiliario) hasta el año 2013, cerca del 85% de las agencias inmobiliarias se han visto en la necesidad de cerrar, lo que supone más de 100.000 empleos destruidos (www.inmobiliario.com). Este cierre de agencias, tuvo su punto álgido al comienzo de la burbuja, en los años 2007 y 2008, donde cerraron la mitad de las mismas. Esto se debe al exceso de oferta que existía respecto a la demanda, por lo que se vieron obligadas a cerrar para que el mercado llegara a un equilibrio. Solo aquellas con años de experiencia en el sector y con un músculo financiero fuerte, y aquellas especializadas en vender un producto determinado, pudieron hacer frente a la crisis y mantener su 49 negocio. Menores ingresos para el estado El aumento del paro tiene dos efectos negativos sobre las arcas del estado. El primero, deja de ingresar dinero: menores ingresos vía Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y menores ingresos vía Impuesto sobre el Valor Añadido como consecuencia de la bajada del consumo. El segundo efecto, aumenta sus obligaciones de pago a causa de los mayores pagos por prestaciones de desempleo. Vemos, por tanto, que este apartado supone uno de los mayores problemas a los que se enfrenta el Estado, debido a la magnitud de destrucción de desempleo que ha originado la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera en España. Caída drástica del precio de las viviendas Hemos visto como el pinchazo de la burbuja supuso que la demanda de vivienda a partir de ese momento disminuyera notablemente, ocasionando por tanto un exceso de oferta de viviendas. Debido a la diferencia entre la oferta y la demanda, la caída de los precios para equilibrar el mercado ha sido tremendamente drástica. Concretamente, según fuentes del Ministerio de Fomento, desde el año 2007 hasta el año 2013 el precio por m² de la vivienda cayó un 36% de media en España. Esta consecuencia sobre los precios, sin embargo, en necesaria para restablecer el comportamiento natural del mercado. Tanto el precio de venta como el de alquiler habían alcanzado niveles desorbitados provocando que muchas compañías y pequeños negocios no pudieran hacer frente a dicho gasto. Por ello, cuanto antes se equilibre el mercado de precios, antes se podremos comenzar la recuperación. Sin embargo, el sector inmobiliario es muy poco líquido, las transacciones inmobiliarias llevan mucho tiempo y son difíciles de realizar. Es por esta razón por lo que la corrección del mercado pueda llevar mucho tiempo. Problemas de solvencia para cajas y bancos En apartados anteriores hemos visto como los bancos y cajas de ahorro ayudaron a la expansión inmobiliaria mediante la concesión de préstamos hipotecarios. Préstamos concedidos a particulares y promotoras que, después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, no pueden hacer frente al pago de su devolución. El sector inmobiliario se 50 encuentra entonces ante una alta morosidad, que según datos del Banco de España, alcanzó en el año 2012 el 20%, cuando la morosidad en general estaba en torno al 8%. Las entidades bancarias se encuentran entonces ante un problema de impagos en las devoluciones de préstamos, que en su lugar el pago ha sido realizado en ‘especie’, sustituido por viviendas cuyo valor ha sufrido una bajada importante respecto a su valor inicial. Las viviendas desde este momento pasan a ser propiedad de los bancos. Consecuencia de ello, muchos bancos tienen valoradas esas viviendas en sus balances a un valor desorbitado en la actualidad, que tienen imposible vender a ese precio. La respuesta de los bancos ante la morosidad consiste en provisionar sus propios fondos ante eventuales impagos de sus clientes. Resultado inmediato de esta medida resulta la disminución de préstamos a otros sectores, ya que ahora tienen menos posibilidades de prestar dinero. Incluso, el poco dinero disponible destinado para concesión de créditos es para vender sus propios activos en forma de vivienda. Según casastristes.org en su artículo “Burbuja inmobiliaria española y su relación con la crisis económica actual”, los bancos “están intentando vender sus viviendas lo más caras posibles y por ese motivo la poca financiación que dan es para vender cuanto antes las viviendas que tienen en sus balances, en lugar de destinarlos a la creación de empresas en la economía productiva. Efectos colaterales sobre la economía Desde el punto de vista de las familias, después de la crisis financiera ha aumentado la inseguridad e incertidumbre de las economías domésticas, provocando un cambio en sus decisiones de gasto en consumo y aumentando el ahorro. Por otro lado, la bajada en la valoración de sus activos inmobiliarios que ahora están valorados a un precio muy inferior al que lo compraron, también repercute en la valoración de las familias sobre la riqueza que posee, alterando sus decisiones de gasto a la baja. Además de la incertidumbre y de la disminución de la sensación de riqueza, el consumo de las economías domésticas se ha visto afectado por la destrucción de empleo y su consecuente bajada de renta doméstica. Dado el elevado peso que tenía el sector inmobiliario, esta bajada de renta puede afectar al conjunto de la demanda interna de la economía. 51 Otra consecuencia sobre la economía resulta la bajada de la productividad de la economía española. Durante la expansión de la construcción, este era el sector más rentable y donde invertir todos los recursos de capital y humanos, dejando de lado otros sectores con mayor productividad y valor añadido en el que dirigir nuestra economía. Como dice Torres López, J., en España se ha llevado a cabo una utilización muy intensiva de la mano de obra con muy poca innovación en actividades de escaso valor añadido como, principalmente, la construcción, las vinculadas al turismo y los servicios. Como consecuencia última, nombrar la poca cualificación de la sociedad española. El ‘boom’ del ladrillo ocasionó que la mayoría de trabajadores de la construcción recibieran suelos muy elevados, por encima incluso que profesiones técnicas y especializadas que requieran años de formación universitaria. Es decir, se alentaba a que una persona joven se dedicara a la construcción en lugar de estudiar, por el hecho de que en la construcción se cobraban suelos muy elevados. Después del pinchazo de la burbuja, nos encontramos con una sociedad muy poco preparada para ejercer puestos de trabajo cualificados, sin formación y sin experiencia en otros sectores con mayor valor añadido, lo que repercute de forma negativa sobre el nivel competitivo del país. 52 5. CONCLUSIONES Una vez realizado el análisis objeto de estudio de este trabajo, llegamos a una serie de conclusiones que, si bien en otros trabajos referidos al mismo tema también se nombran, en éste trabajo las mostramos de forma simple, concisa y clara de acuerdo a las intenciones iniciales del trabajo, cuya finalidad consiste en acercar al ciudadano una visión cercana a lo que sucedió en el sector inmobiliario en los últimos años en España. Observamos como la ‘burbuja inmobiliaria’ no se creó de manera inmediata, sino que fue fruto de diversos factores que a lo largo del tiempo provocaron una situación insostenible. Dichos factores se debieron, principalmente, a malas actuaciones por diferentes organismos; por ejemplo, la ley sobre régimen del suelo y valoraciones en el año 1998, la concesión incesante y creciente de créditos desde el año 1995, la bajada de los tipos de interés, etc. Todos estos factores, al mismo tiempo, se juntaron con el agotamiento de la economía, cuyo ciclo de expansión estaba llegando a su punto más alto, y que necesitaba de un nuevo periodo de recesión, tanto a nivel nacional como internacional. Esta mezcla explosiva provocó que nuestro país sufriera graves consecuencias, con motivo de los problemas estructurales de años anteriores. Entre dichos problemas, destaca la gran importancia que se dio al sector de la construcción, en detrimento de otros cuyos beneficios hubieran proporcionado mayor competitividad al país. Este hecho, se manifestó claramente en las facilidades para con la construcción, principalmente en forma de concesiones de préstamos hipotecarios. Este quizá sea el mayor propulsor del crecimiento de este sector, ya que es en muchos casos la única vía para adquirir una vivienda. Vemos como las principales consecuencias de la burbuja inmobiliaria se produjeron gracias a las grandes facilidades en los créditos hipotecarios en forma de bajos tipos de interés. La sociedad española vivió por encima de sus posibilidades gracias a las entidades bancarias, y ahora está pagando ese exceso en forma de endeudamiento desorbitado, numerosas viviendas sin dueño y sucursales financieras cerradas. Sin embargo, llama la atención que, si bien todas las regiones españolas han sufrido los efectos del ‘ladrillo’, hay ciertas comunidades que han sabido gestionar mejor que otras la crisis inmobiliaria. Después del ‘pinchazo’, hay una clara tendencia 53 de las regiones mediterráneas a estar en peores situaciones, destacando a Murcia y la Comunidad Valenciana. En el mejor de los casos, destaca el País Vasco, que siempre se encuentra en situaciones favorables respecto al resto. Otras, pueden ser también la Comunidad de Madrid y las zonas del norte de España. Los efectos de ‘boom’ inmobiliario en España son numerosos y tan fuertes que han creado cuantiosos problemas económicos. Sin embargo, ha dejado una generación que anteriormente se dedicaba a la construcción muy poco formada y sin estudios, lo que provoca que las capacidades competitivas de la clase trabajadora en España se vean disminuidas, problema incluso más grave que los anteriores. Una vez realizado el trabajo nos queda hacernos una reflexión acerca de la ‘burbuja inmobiliaria’. Durante la época de expansión, ninguna entidad, organismo o ente puso freno al crecimiento de la construcción, posiblemente debido a que todos los estamentos obtenían beneficios con ello, independientemente de los efectos que provocara. Lo que nos lleva a la siguiente reflexión: ¿habremos aprendido de nuestros errores? La respuesta a esta pregunta es imposible de adivinar y únicamente con el paso del tiempo obtendremos el resultado. Sin embargo, según datos de la oficina estadística comunitaria Eurostat, en el presente año 214 el sector de la construcción creció en España un 42,4 % interanual, el porcentaje más elevado de Europa. Es difícil averiguar si volveremos a cometer el mismo error que en el pasado, pero este dato nos revela que vamos camino de ello. 54 6. BIBLIOGRAFÍA 1. Montalvo, J.G (2013): “Dimensiones regionales del ajuste inmobiliario en España”. La economía de las regiones españolas en la crisis, nº 138. Diciembre – 2013. 2. Banco de España (2007): “Desaceleración y reequilibrio de la economía española: el ciclo inmobiliario y el funcionamiento del mercado de trabajo”. Capítulo 2. Informe Anual 2007. 3. Catalunyacaixa (2006): “Crédito hipotecario y nuevas hipotecas en España”, Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006. 4. Delgado, J.; Saurina, J., y Townsend, R. (2008) “Estrategias de expansión de las entidades de depósito españolas. Una primera aproximación”. Banco de España. Estabilidad financiera, núm. 15. 5. Banco de España (2007): “Desaceleración y reequilibrio de la economía española: el ciclo inmobiliario y el funcionamiento del mercado de trabajo”. Capítulo 2. Informe Anual 2007 6. Catalunyacaixa (2006): “Crédito hipotecario y nuevas hipotecas en España”, Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006. 7. G. Corsetti, Michael P. Debereux, John Hassler, Gilles Saint-Paul, Hans-Wener Sinn, Jan-Egbert Sturm, Xavier Vives (Agosto 2011). “IESE Occasional Papers. OP-193. ``España´´, IESE Business School”. 8. Banco de España (2011): “1. Rasgos Básicos”. Informe Anual 2011. 9. Ayuso, J. (2013). “Un análisis de la situación de crédito en España”. 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(2009). “La crisis financiera internacional y la economía española”. Universidad de Valladolid. Febrero 2009. 34. www.casastristes.org 35. www.expansión.com. 36. www.burbuja.info 56 7. ANEXO Tabla 1. Evolución del precio por metro cuadrado en España por Comunidades Autónomas (1995-2005). 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Andalucía 510 507 513 541 591 666 772 896 1.058 1.277 1.469 Aragón 583 593 585 622 719 828 938 1.070 1.190 1.386 1.593 Asturias 643 669 683 712 774 856 941 1.046 1.161 1.313 1.461 Islas Baleares 592 603 643 749 940 1.145 1.333 1.457 1.587 1.747 1.972 Canarias 593 620 671 736 841 964 1.082 1.174 1.288 1.411 1.566 Cantabria 738 746 764 771 822 921 1.081 1.226 1.364 1.513 1.687 Castilla y León 631 632 647 679 726 797 868 937 1.017 1.152 1.285 Castilla-La Mancha 505 517 530 533 562 608 677 767 874 1.030 1.233 Cataluña 746 764 791 847 964 1.092 1.225 1.355 1.543 1.805 2.013 Com. Valenciana 484 503 520 558 619 701 796 922 1.066 1.216 1.431 Extremadura 399 412 410 427 453 487 539 595 662 759 865 Galicia 603 608 619 652 673 726 781 846 937 1.060 1.210 Com. Madrid 1.090 1.081 1.054 1.063 1.125 1.251 1.431 1.723 2.066 2.407 2.706 Murcia 426 430 444 476 510 573 664 776 915 1.154 1.326 Navarra 737 747 788 812 875 1.014 1.127 1.216 1.314 1.411 1.556 País Vasco 920 952 950 1.012 1.180 1.429 1.647 1.853 2.080 2.261 2.514 La Rioja 603 615 617 620 708 795 922 1.044 1.160 1.256 1.419 * Tabla: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística Tabla 2: Número total de transacciones Inmobiliarias de viviendas en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 Andalucía 42.849 28.871 22.358 22.263 16.817 14.211 16.308 Aragón 5.840 4.096 3.665 3.768 2.315 2.027 2.231 Asturias 4.922 3.702 2.371 2.957 1.927 1.423 1.635 Islas Baleares 5.442 3.091 2.371 2.736 2.208 1.715 2.081 Canarias 9.969 6.379 4.545 4.888 3.570 3.719 3.948 Cantabria 3.365 2.470 2.213 2.099 1.398 763 1.048 Castilla y León 12.159 8.295 6.744 7.602 4.846 3.676 4.225 Castilla-La Mancha 11.305 8.753 5.953 6.095 4.257 3.391 4.613 Cataluña 27.861 15.230 13.898 16.083 11.226 9.745 11.675 Com. Valenciana 31.443 19.629 15.133 16.201 11.919 1.055 13.374 Extremadura 4.287 3.913 3.154 2.934 1.983 1.565 2.071 Galicia 9.680 7.394 5.971 6.495 4.027 2.810 3.467 Com. Madrid 20.029 13.954 14.378 15.700 11.328 8.289 9.779 Murcia 8.774 6.600 5.126 4.270 2.734 2.052 2.676 Navarra 2.165 1.713 1.681 1.472 1.334 757 946 País Vasco 6.643 5.281 4.431 5.831 4.527 2.584 3.327 La Rioja 1.974 1.436 1.226 1.095 655 451 688 Ceuta y Melilla 512 313 290 335 204 187 200 TOTAL NACIONAL 209.218 141.116 115.930 122.822 87.279 69.420 84.289 * Tabla: elaboración propia * Fuente: Ministerio de Fomento 57 Tabla 3: Precio de la vivienda en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). * €/m²2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 Andalucía 2.498 2.383 2.243 2.018 1.940 1.799 1.614 Aragón 3.089 2.980 2.681 2.444 2.300 2.092 1.810 Asturias 2.844 2.574 2.343 2.309 2.260 2.100 1.909 Islas Baleares 2.690 2.609 2.531 2.329 2.326 2.192 1.955 Canarias 2.091 2.122 1.988 1.821 1.782 1.691 1.564 Cantabria 2.821 2.832 2.734 2.599 2.446 2.260 2.063 Castilla y León 2.249 2.206 2.086 1.756 1.923 1.535 1.347 Castilla-La Mancha 2.195 2.144 1.951 2.009 1.653 1.804 1.661 Cataluña 3.732 3.705 3.327 3.262 2.977 2.683 2.375 Extremadura 1.682 1.772 1.673 1.712 1.586 1.466 1.336 Galicia 2.302 2.353 2.098 2.129 2.028 1.893 1.753 La Rioja 2.509 2.550 2.285 2.255 2.076 1.911 1.657 Com. Madrid 3.720 3.651 3.392 3.154 2.971 2.795 2.540 Murcia 2.144 2.031 1.916 1.732 1.651 1.555 1.396 Navarra 3.371 3.210 2.850 2.603 2.485 2.294 2.039 País Vasco 4.323 4.168 3.957 3.808 3.737 3.551 3.233 Com. Valenciana 2.369 2.216 2.024 1.855 1.758 1.671 1.495 TOTAL NACIONAL 2.901 2.823 2.541 2.366 2.255 2.098 1.890 * Datos referidos a enero de cada año * Tabla: elaboración propia * Fuente: Ministerio de Fomento Tabla 4. Tasa de paro en España por Comunidades Autónomas (2007-2013). 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 Andalucía 12,8% 17,8% 25,4% 28,0% 30,4% 34,6% 36,3% Aragón 5,2% 7,1% 12,8% 14,8% 17,1% 18,6% 21,3% Asturias 8,5% 8,5% 13,4% 16,0% 17,9% 21,8% 24,0% Islas Baleares 7,0% 10,2% 18,1% 20,4% 22,0% 23,3% 22,4% Canarias 10,4% 17,4% 26,2% 28,7% 29,7% 33,0% 34,1% Cantabria 5,9% 7,2% 12,0% 13,9% 15,3% 17,7% 20,6% Castilla y León 7,2% 9,5% 13,8% 15,8% 16,7% 19,7% 21,7% Castilla-La Mancha 7,6% 11,6% 18,8% 21,0% 22,9% 28,5% 30,1% Cataluña 6,6% 9,0% 16,3% 17,8% 19,3% 22,7% 23,4% Com. Valenciana 8,8% 12,1% 21,2% 23,3% 24,5% 27,7% 28,6% Extremadura 13,1% 15,2% 20,6% 23,1% 25,1% 33,0% 33,7% Galicia 7,6% 8,7% 12,6% 15,4% 17,4% 20,7% 22,1% Com. Madrid 6,3% 8,7% 14,0% 16,1% 16,7% 19,0% 20,2% Murcia 7,6% 12,6% 20,7% 23,3% 25,4% 27,9% 29,4% Navarra 4,8% 6,7% 10,9% 11,9% 12,9% 16,2% 18,1% País Vasco 6,1% 6,5% 11,0% 10,6% 12,0% 14,9% 15,8% La Rioja 5,7% 7,8% 12,8% 14,3% 17,0% 20,5% 19,9% Ceuta y Melilla 14,3% 16,0% 21,1% 21,9% 23,1% 26,8% 30,3% TOTAL NACIONAL 8,3% 11,3% 18,0% 20,1% 21,6% 25,0% 26,4% * Tabla: elaboración propia * Fuente: Instituto Nacional de Estadística