Análisis estadístico del sector inmobiliario español

Facultad de Ciencias Trabajo Fin de Grado Grado en Estadística Análisis estadístico del sector inmobiliario español Autor: Juan José Martínez Santamaría Tutores: María Teresa González Arteaga Ricardo Josa Fombellida 1 2 Resumen: En este TFG se analiza en profundidad el mercado inmobiliario español. España sufrió una gran crisis que repercutió en muchos sectores y uno de los más dañados fue el sector inmobiliario. Se procede a estudiar lo acontecimiento desde el año 2005 hasta el 2020 desde un punto de vista estadístico. Para la realización de este análisis se utilizan datos del Ministerio de Fomento de España. Los datos disponibles son del precio medio y del número de viviendas vendidas para primera mano y segunda mano. Se analizan los datos, desde un punto de vista descriptivo, diferenciando la obra nueva de la segunda mano a nivel provincial, para las cincuenta provincias de España, y las ciudades autonómicas de Ceuta y Melilla. Todos los análisis se realizan con el software estadístico R. Una parte interesante del trabajo es la realización de un análisis de series temporales para Castilla y León. 3 4 Abstract: This end-of-degree project tries to analyze the Spanish real-estate market in depth. Spain suffered an important crisis which had an effect on many sectors. Therefore, the real-estate was one of the most affected. From an statistical point of view, it proceeds to look into what happened between the years 2005 and 2020. Data from the Ministry of Development have been used to carry out this analysis. The provided data are about the average price and the amount of sold first and secondhand housing. The breakdown, using a descriptive view, has distinguished between new and second-hand construction at provincial level in the fifty provinces in Spain and the autonomous cities of Ceuta and Melilla. R statistical software is used throughout the project. An interesting part of this study is the analysis of the time series in Castilla y León. 5 6 Índice Capítulo 1. Introducción ................................................................................................ 8 Capítulo 2. Herramientas de uso ................................................................................ 10 Capítulo 3. Datos del mercado inmobiliario español ................................................... 12 3.1 Principales fuentes de datos oficiales ........................................................ 12 3.2 Datos y software.. ............................................................................... ……15 Capítulo 4. Análisis exploratorio de los datos .............................................................. 20 4.1 Análisis exploratorio de las variables .......................................................... 20 4.1.1 Total de transacciones ................................................................ 20 4.1.2 Precio medio en las viviendas .................................................... 26 4.2. Análisis comparativo del mercado inmobiliario por provincias ................... 33 4.2.1 Provincias con mayor número de viviendas vendidas ................. 34 4.2.2 Provincias con menor número de viviendas vendidas................. 39 4.2.3 Provincias del “Norte de España” ............................................... 42 4.2.4 Provincias del “Sur de España” .................................................. 48 4.2.5 Comunidades Autónomas uniprovinciales .................................. 54 Capítulo 5. Análisis de series temporales para Castilla y León ................................... 58 5.1 Análisis descriptivo .................................................................................... 58 5.2 Modelo de Holt-Winters ............................................................................. 63 5.2.1 Metodología ................................................................................ 63 5.2.2 Número total de viviendas transmitidas de primera mano ........... 64 5.2.3 Número total de viviendas transmitidas de segunda mano ......... 68 5.2.4 Precio medio de las viviendas de primera mano ......................... 73 5.2.4 Precio medio de las viviendas de segunda mano ....................... 76 Capítulo 6: Conclusiones ............................................................................................ 80 Índices de Ilustraciones, Figuras y Tablas……………………………………………82 Capítulo 7: Referencias .............................................................................................. 88 Anexo: ........................................................................................................................ 90 7 8 Capítulo 1. Introducción “El requisito más importante para que un objeto sea considerado bello, es que cumpla con el propósito para el que fue concebido” Antonio Gaudí, sobre la construcción de la Sagrada Familia. (Molina, 2021)[1] Esta es la célebre frase con la que Gaudí, uno de los arquitectos más famosos de la historia, habló sobre la construcción de la Sagrada Familia de Barcelona. Así vamos a comenzar este TFG, analizando el pasado para mirar al presente. Nos centramos en como afectó la crisis económica del 2008 al sector inmobiliario en España. “El boom inmobiliario”, “La época dorada del ladrillo” o “La Burbuja Inmobiliaria” son algunos de los términos que se han venido usando a lo largo de los años para referirse en el sector inmobiliario a lo acontecido en la primera década del siglo XXI hasta ese fatídico año 2008. (Mollejo, 2010)[2]. Desde el año 2008 hasta el año 2016 los precios en la vivienda tendieron a bajar mientras que a partir de ese momento se observó una recuperación, dando tal y como califican los expertos, finalización a la crisis de 2008. Este trabajo aporta un análisis del mercado inmobiliario para poder predecir lo que sucederá llegado el año 2021. Se analiza la crisis desde un punto de vista estadístico y sobre uno de los sectores más afectados a nivel económico. Uno de los objetivos es encontrar la diferencia entre las viviendas de obra nueva y de segunda mano. En el mercado inmobiliario podemos estudiar las variables del precio medio de las viviendas por cada región y el número total de las viviendas transmitidas, para ello dividiremos las viviendas entre viviendas de primera transmisión o viviendas de segunda transmisión. Los datos disponibles para la consecución de los objetivos marcados datan del primer trimestre del año 2005 hasta el tercer trimestre del año 2020 para el número de viviendas y desde el primer trimestre de 2010 hasta el tercer trimestre del año 2020 para el precio medio de las viviendas transmitidas. Los principales objetivos en este TFG son: • Explicar cómo afectó la “burbuja inmobiliaria” con el paso de los años a las diferentes provincias y estudiar si acontece lo mismo para las distintas zonas de España. • Observar las diferencias entre el número de viviendas vendidas de obra nueva y de segunda mano desde el año 2005 hasta el año 2020. • Comparar el precio medio de las viviendas de obra nueva y el precio medio de las viviendas de segunda mano en las 50 provincias de España, Ceuta y Melilla. • Analizar en profundidad los datos del mercado inmobiliario de Castilla y León y comparar las nueve provincias para estudiar el precio medio de la Comunidad y el número de viviendas vendidas, tanto en obra nueva como en segunda mano. 15 Ilustración 8 Captura de pantalla de los datos obtenidos en Excel Los datos son trimestrales desde el año 2005 hasta el tercer trimestre del año 2020. Una vez que empezamos a trabajar con los datos, se observa que los municipios inferiores a 25.000 habitantes se quedan fuera del estudio y no son adecuados para analizar el sector inmobiliario con los objetivos marcados. La provincia de Burgos consta de 371 municipios y en este estudio tan sólo se contabilizan 3 municipios de dicha provincia, por lo que se considera buscar una alternativa a estos datos. Ver [5] Se considera que el archivo de datos para municipios de más de 25.000 habitantes es poco representativo en algunas provincias que contienen muchos municipios inferiores a 25.000 habitantes, por lo que se considera oportuno buscar datos alternativos. 3.2 Datos y software “El principal truco para cometer buenos errores es no esconderlos, especialmente de sí mismo (Daniel Dennet).” (Juárez, 2021). Ver [6] Con esta frase del célebre filósofo Daniel Dennet, se pretende hacer constar la importancia a la hora de la elección de los datos correctos y cómo se han ido eligiendo datos hasta encontrar los datos más enriquecidos para el estudio que se pretende. En la página web de datos del Ministerio de Fomento (MITMA) en la pestaña de Actividades y Servicios se encuentran los datos definitivos en el apartado “Estadísticas de precios de suelo urbano”. 16 Ilustración 9 Captura de pantalla del Ministerio de Fomento (https://apps.fomento.gob.es/BOLETINONLINE2/?NIVEL=2&ORDEN=36000000) A continuación, se seleccionan los ficheros que se consideran más adecuados para el objetivo fijado en este TFG. El apartado “1. Número total de transacciones de suelo por comunidades autónomas y provincias” consta de los datos provinciales del número de viviendas vendidas en obra nueva y del número de viviendas vendidas de segunda mano. El apartado “4. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por comunidades autónomas y provincias” contiene los datos provinciales del precio medio de cada provincia de España y de Ceuta y de Melilla. Estos ficheros contienen los datos de cada provincia tanto para la obra nueva como para la segunda mano. Estos dos archivos aportan una gran información, contienen los datos de todas las provincias de España además de Ceuta y de Melilla y también vienen agrupados por comunidades autónomas. El objetivo de este estudio es analizar el mercado inmobiliario en España desde el año 2005 por lo que se obtienen los datos de las viviendas vendidas y del precio medio para cada una de las provincias. 17 • Tratamiento en Excel Una vez descargados los datos de gran volumen con los que se va a proceder, se procesan los cuatro ficheros. Estos datos vienen definidos en pestañas por años y se intuye que las primeras 13 líneas del Excel pueden generar problemas por los logotipos, por lo que, en definitiva, se opta por su eliminación. La Ilustración 10 muestra uno de los cuatro ficheros que trataremos con Rstudio. Ilustración 10 Captura de pantalla de los datos originales descargados • Tratamiento en Rstudio Para el análisis de los datos, lo primero que se debe hacer es la lectura de los datos. Para ello se usa la librería “readxl” y se procede a leer los cuatro archivos Excel (ilustración *) Ilustración 11 Código en R para la lectura de datos 18 Con el objetivo de analizar los datos, se procede a identificar las filas que pueden generar duplicidades, como lo son las filas que contienen los datos de las comunidades autónomas. Dichas filas son el sumatorio de todas las provincias de su comunidad. Quedarán exentas de dicha eliminación las comunidades uniprovinciales como pueden ser la Comunidad Foral de Navarra o la Comunidad Autónoma de Madrid. Ilustración 12 Código en R con provincias sin duplicidad Las variables que se utilizarán en este trabajo serán estas cuatro. • TOTprimPROVINCIAS: recoge el número total de viviendas vendidas de primera mano en las 50 provincias de España y las ciudades autónomicas de Ceuta y Melilla. • TOTsegPROVINCIAS: recoge el número total de viviendas vendidas de segunda mano en las 50 provincias de España, y las ciudades autónomicas de Ceuta y Melilla. • PMprimPROVINCIAS: recoge el precio medio de las viviendas vendidas de primera mano en las 50 provincias de España y las ciudades autónomicas de Ceuta y Melilla. • PMsegundaPROVINCIAS: recoge el precio medio de las viviendas vendidas de segunda mano en las 50 provincias de España y las ciudades autónomicas de Ceuta y Melilla. . 19 20 Capítulo 4. Análisis exploratorio de los datos En este capítulo, se realiza un análisis exploratorio de los datos. El objetivo de este estudio es encontrar patrones, identificar relaciones entre las diferentes variables y empezar a encontrar respuestas a nuestras preguntas de investigación. Para las variables numéricas usaremos el comando summary() dado que este comando nos da los principales estadísticos descriptivos (mínimo, máximo, primer y tercer cuartil, media y mediana). 4.1 Análisis exploratorio de las variables En este apartado, se procede al análisis de las variables en todas las provincias de España. Buscaremos patrones y relaciones entre variables, desgranando los datos entre primera y segunda mano, precios medios y total de transacciones. 4.1.1 Total de transacciones En esta parte del análisis, se describen las variables observando como hay provincias que destacan por encima del resto tanto en el gráfico de “Obra Nueva o Primera Mano” como en el de las viviendas de “Segunda Transmisión o Segunda Mano”. El diagrama de cajas es la mejor forma de representar gráficamente las variables para de una forma rápida e intuitiva poder apreciar visualmente la distribución y sus resúmenes como son la media, la mediana, los cuartiles o el máximo y el mínimo. Ilustración 13 Código R para la realización de diagramas de cajas • Total de transacciones de primera mano En el diagrama de cajas (Figura 1) se observa el total de viviendas vendidas para la obra nueva en todas las provincias y ciudades autonómicas. 21 Figura 1 Diagrama de cajas del nº total de transacciones de viviendas de primera mano Tal y como se aprecia en la Tabla 1, las provincias de Madrid y Barcelona tienen los datos más altos en viviendas de obra nueva al ser las provincias con mayor volumen de habitantes. La provincia de Alicante se ubica como la segunda provincia con más obra nueva de España después de Madrid (5097,6). La media de Alicante (3230,8) la sitúa ligeramente superior a la de Barcelona (2574,7). Barcelona Alicante Madrid Min. 615.00 0 693.000 854.000 1 st Qu. 1044.500 1090.500 2145.500 Median 1 554.000 1 490.0 00 361 3.000 Mean 2574.731 3230. 806 509 7.687 3 rd Qu . 36 37.50 0 5890.500 838 1.000 Max 7044.000 1001 4.000 1 2299.000 Tabla 1- Estadística resumen del total de transacciones de primera mano El mapa de España de la Figura 2 muestra el valor mínimo de las viviendas vendidas de obra nueva para todas las provincias de España. Destaca la Comunidad de Madrid y se observa cómo Alicante y Barcelona son dos provincias que en el trimestre más bajo de venta de viviendas de obra nueva, su color se intensifica. Alicante cuenta con el dato de 693 viviendas vendidas de obra nueva en el trimestre que menos viviendas vendió de obra nueva. 22 Figura 2 Mapa de España con el valor mínimo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva Las tres provincias que aparecen en la Tabla 2, son las tres provincias con los datos más bajos de España: Soria, Ceuta y Melilla. La provincia de Soria tiene 84 viviendas vendidas de obra nueva por trimestre, algo superior a las ciudades autónomas de Ceuta (36,7) y Melilla (68,8). Ceuta Melilla Soria Min. 1.00 000 10.00000 0.0 1 st Qu. 7.00000 35.00000 28.5 Median 2 3.00000 52.00000 53. 0 Mean 36 .76119 68.86567 84.0 3 rd Qu . 50.5000 0 73.00000 137.5 Max 210.00000 388.00000 308.0 Tabla 2- Estadística resumen del total de transacciones de primera mano En el mapa de España llamado Figura 3 se observan los valores del trimestre que más viviendas se vendieron por cada provincia. Vuelve a destacar Madrid con 12.299 viviendas vendidas de obra nueva en el cuarto trimestre del año 2006. Entre las provincias con menor valor aparece Soria con 308 viviendas vendidas de obra nueva en el tercer trimestre del 2006. 23 Figura 3 Mapa de España con el valor máximo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva • Total de transacciones de segunda mano Se observa en la Figura 4 cómo Madrid y Barcelona tienen más transmisiones de segunda mano que el resto de las provincias de España. También destacan las provincias de Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla y Murcia entre el resto de las provincias. 24 Figura 4 Diagrama de cajas del nº total de transacciones de viviendas de segunda mano Al analizar el total de transacciones para la segunda mano destaca el valor bajo de la media de la provincia de Alicante (7.326,00) al compararlo con las referencias de Madrid (12.512,58) y Barcelona (10.839,87). (Ver Tabla 3) Barcelona Alicante Madrid Min. 4203.00 2867. 000 476 5 . 00 1 st Qu. 6727. 50 4898.000 7990.00 Median 10296.00 7326.000 13226.00 Mean 10839.87 7156.731 12512.58 3 rd Qu . 14249.00 9 173.000 16577.50 Max 22520. 00 123 51.000 21638.00 Tabla 3- Estadística resumen del total de transacciones de segunda mano En la Tabla 4 se muestran los valores más bajos de España, donde se observa la provincia de Soria y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. La región donde menos viviendas se han vendido de segunda mano es Ceuta (con una media de 117,1) seguido de Melilla (117,9) y ya con casi el doble de las viviendas vendidas de segunda mano, con una media de 200,5 viviendas por trimestre se encuentra la provincia de Soria. Ceuta M e lilla Soria Min. 32.0000 44.0000 74.0 000 1 st Qu. 82.500 0 71.0000 1 44.0000 Median 115.0000 95.0000 183.00 00 Mean 1 17 .1045 117. 92 54 200.5522 3 rd Qu . 144.000 0 120.0000 232.00 0 Max 218.0000 360.0000 534.0000 Tabla 4- Estadística resumen del total de transacciones de segunda mano 31 En la Figura 11 se visualizan los trimestres con el valor mínimo del precio medio de las viviendas de segunda mano en todas las provincias. Las 7 provincias de la Tabla 7 son las que más destacan sobre el resto de España en este mapa. Se aprecia que el precio medio del norte de España en sus trimestres mínimos es superior al de las provincias del centro-sur de España. Así las comunidades autónomas de Extremadura y Castilla la Mancha tienen los precios más bajos de España. Figura 11 Mapa de España con el valor mínimo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano Hay un total de 13 provincias en España, cuyo precio medio es inferior a 1.000€/m2, para viviendas de segunda mano. Una curiosidad es que ninguna de las 13 provincias pertenece al grupo analizado anteriormente como las viviendas menos vendidas tanto de obra nueva como de segunda mano: Soria, Ceuta y Melilla. Estas 3 provincias tienen un precio medio de venta para viviendas de segunda mano de 1099,4€/m 2 para Soria, tienen 1743 €/m 2 para Ceuta y 1549€/m 2 para Melilla. (Ver Tabla 8). Tabla 8- Estadística resumen del precio medio de segunda mano Jaen Teruel Ávila León Zamora Albacete Ciudad Re al Cuenca Toledo Badajoz Caceres Lugo Ourense Min. 769.5 725.0 785.1 841.1 819.9 884.2 700.7 748.6 789.2 832.6 796.7 799.1 908.0 1st Qu. 802.9 778.5 824.8 870.4 851.1 918.2 760.1 780.3 805.6 856.4 836.4 830.6 939.1 Median 819.1 797.4 955.9 892.7 874.7 938.9 776.2 798.7 829.7 869.1 858.7 852.0 950.5 Mean 859.9 828.3 936.2 938.4 910.5 988.8 816.1 834.4 901.5 886.3 879.1 879.7 984.2 3rd Qu. 894.0 879.1 1103.5 989.0 957.5 1059.9 903.2 846.8 998.0 897.2 903.3 893.5 1008.3 Max 1058.9 985.2 1250.8 1142.3 1094.1 1226.7 992.0 1008.8 1187.3 1013.4 1060.7 1052.8 1179.9 NA´s 32 Según los resultados obtenidos podemos concretar que el precio medio de una vivienda en una provincia no tiene una dependencia del número de viviendas vendidas en esa misma provincia. Los ejemplos que más claros de esta afirmación son Alicante, Soria, Ceuta y Melilla, explicados en la Sección 4.1. En la Figura 12 se muestra el valor del trimestre con el precio medio de cada provincia más alto, donde se pueden ver las trece provincias de la Tabla 8 de color amarillo. Se observa en color más rojizo las tres provincias del País Vasco, Madrid y Barcelona, como las provincias que mayor precio de mercado tienen las viviendas de segunda mano en sus máximos históricos del precio medio. Figura 12 Mapa de España con el valor máximo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano 33 4.2. Análisis comparativo del mercado inmobiliario por provincias Este apartado se centra en estudiar los datos según el precio medio y el número de viviendas transmitidas, ya sean de primera o de segunda transmisión. Para ello, se hacen comparaciones gráficas con diagramas de cajas y se centra el estudio en analizar la variabilidad y los puntos atípicos en las diferentes provincias de España. Se agrupan las diferentes provincias mediante el objetivo marcado en este TFG. • Provincias con mayor número de viviendas vendidas (Cataluña, C.A de Madrid, C. Valenciana) • Provincias con menor número de viviendas vendidas (Extremadura, Soria, Ceuta y Melilla). • Provincias del “Norte de España” (Galicia, Asturias, Cantabria y el País Vasco). • Provincias del “Sur de España” (Andalucía, Murcia y Castilla la Mancha) • Comunidades Autónomas Uniprovinciales. (C.A. de Madrid, R. de Murcia, Asturias, Cantabria, La Rioja, Navarra, Baleares, Canarias, Ceuta y Melilla.) Para la realización de los gráficos que se utilizan a continuación se usa el programa R. Para combinar de una forma más visual e intuitiva se generan los cuatro gráficos en la misma ventana. Estos son: • Precio medio de las viviendas vendidas de obra nueva • Precio medio de las viviendas vendidas de la segunda mano • Número total de viviendas vendidas de obra nueva • Número total de viviendas vendidas de segunda mano Ilustración 15 Código R para generar diagramas de cajas En este apartado también se utilizarán series temporales. Una serie temporal es una secuencia de N observaciones equidistantes sobre una característica en el tiempo. El análisis de series temporales permite visualizar de forma más simple e intuitiva los datos a lo largo de un periodo de tiempo y por lo tanto permite hacer pronósticos muy útiles sobre la evolución futura de la característica observada. Se disponen de 43 datos de cada una de las provincias de España. Los datos obtenidos registran datos trimestrales desde el primer trimestre de 2010 hasta el tercer trimestre de 2020. Las variables serán segregadas entre viviendas de obra nueva y viviendas de segunda mano. También se segrega entre el precio medio de la provincia y el número total de viviendas transferidas en cada uno de los periodos a estudiar. 34 Se comparan los datos provinciales con los datos de las comunidades autónomas con el objetivo de identificar semejanzas y diferencias. Se utilizará el comando “ts” que pertenece a la librería “tseries”. La instrucción ts convierte un objeto a serie temporal. Los datos están distribuidos con una escala temporal de forma trimestral. Ilustración 16 Código R para la representación de una serie temporal 4.2.1 Provincias con mayor número de viviendas vendidas En este apartado se estudian las tres provincias con mayor número de viviendas vendidas: Barcelona, Madrid y Alicante. Para la realización de un análisis comparativo de mercado se procede a estudiar las 3 comunidades a las que pertenecen dichas provincias. Se incluye la comunidad autónoma de Madrid (Madrid), la comunidad autónoma de Cataluña (Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona) y la comunidad Valenciana (Alicante, Castellón y Valencia). Dentro de las posibilidades que nos proporciona el programa R, se generan nuevas ventanas para combinar de una forma más visual e intuitiva y poder ver a la vez los cuatro gráficos correspondientes al precio medio de la primera mano, al precio medio de la segunda mano, al número de transacciones de la primera mano y al número de transacciones de la segunda mano. En la Figura 13 se observa que Madrid y Barcelona son las provincias más caras, superando de media los 2.500€/m 2 de obra nueva (2.565€/m 2 en Madrid y 2.532€/m 2 en Barcelona). En el precio medio de segunda mano Madrid (2.274 €/m 2 ) también supera a Barcelona (2.162 €/m 2 ) 35 Madrid Barcelona Girona Lleida Tarragona Alicante Castellón Valencia 1000 1500 2000 2500 3000 Primera Mano-Precio Medio Precio Medio Madrid Barcelona Girona Lleida Tarragona Alicante Castellón Valencia 1000 1500 2000 2500 Segunda Mano-Precio Medio Precio Medio Madrid Barcelona Girona Lleida Tarragona Alicante Castellón Valencia 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Primera Mano-Total Vendidas Total de Transacciones Madrid Barcelona Girona Lleida Tarragona Alicante Castellón Valencia 0 5000 10000 15000 20000 Segunda Mano Total de Transacciones Provincias con mayor número de transacciones Figura 13 Diagrama de cajas de las provincias con mayor número de viviendas vendidas de España Alicante es la segunda provincia que más viviendas ha vendido, por encima de Barcelona, aunque en la segunda mano Barcelona está por encima de Alicante y Valencia que destacan sobre el resto de las provincias de estas comunidades autónomas (Castellón, Girona, Lleida y Tarragona). La Figura 14 muestra las series temporales de precios medios de viviendas vendidas en las comunidades autónomas de Madrid, Cataluña y la comunidad Valenciana. Madrid y Barcelona tienen gráficos muy similares, tanto para obra nueva como para segunda mano. Se observa una disminución del precio medio hasta el año 2013, momento en que se produce una estabilidad. Posteriormente se observa un ligero crecimiento hasta el año 2015. Después se observa una recuperación, que será más pronunciada para el gráfico de Madrid que para el gráfico de Barcelona. En el primer trimestre del año 2014, Madrid marca su mínimo del precio mínimo de primera mano (2.252,40€/m 2 ) y se observa el crecimiento hasta el tercer trimestre del año 2020, donde se establece su máximo. (3.000,20€/m 2 ). Barcelona marca su precio mínimo en el primer trimestre de 2013 del precio mínimo de primera mano (2.222,40€/m 2 ), mientras que para la segunda mano el precio medio mínimo se sitúa en el primer trimestre de 2015 (1.865,10€/m 2 ) 36 C.A.de Madrid Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2000 2200 2400 2600 2800 3000 Primera Mano Segunda Mano Barcelona Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2000 2400 2800 Primera Mano Segund a Mano Girona Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1400 1600 1800 2000 2200 Primera Mano Segunda Mano Lleida Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1000 1200 1400 1600 Primera Mano Segund a Mano Tarragona Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1400 1600 1800 2000 Primera Mano Segunda Mano PRECIO MEDIO-CATALUÑA Comunidad Autónoma Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1800 2000 2200 2400 2600 Primera Mano Segund a Mano Figura 14 Serie temporal con el precio medio de las viviendas en Cataluña y Madrid Por otro lado, están las provincias de Girona, Lleida y Tarragona, que experimentan un ligero crecimiento para la serie temporal de primera mano de obra nueva a partir del año 2014. Para la serie de precio medio de segunda mano, estas tres provincias mantienen los precios medios de las viviendas constantes hasta el 2020. En las series temporales del número de viviendas vendidas que se muestra en la Figura 15 se observa la estacionalidad, donde el primer trimestre del año es el trimestre más bajo. Durante tres años se construyeron más viviendas de obra nueva que de segunda mano en Madrid. Este hecho coincide con el mínimo de viviendas vendidas de segunda mano en la Comunidad de Madrid (4.765 viviendas en el tercer trimestre del 2008). Todas las provincias tienen un decrecimiento hasta el año 2008, donde se producen sus mínimos. Desde el año 2008 hasta el primer trimestre de 2020 se tiene una tendencia creciente. Las provincias de Tarragona y Lleida desde el año 2007 hasta el año 2009 han experimentado un decrecimiento que hizo que se vendieran más viviendas de primera mano que de segunda mano. 37 C.A.de Madrid Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 5000 10000 15000 20000 Primera Mano Segunda Mano Barcelona Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 5000 10000 15000 20000 Primera Mano Segund a Mano Girona Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 Primera Mano Segunda Mano Lleida Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 2000 Primera Mano Segund a Mano Tarragona Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 5000 Primera Mano Segunda Mano TOTAL VENDIDAS-CATALUÑA Comunidad Autónoma Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 5000 15000 25000 Primera Mano Segund a Mano Figura 15 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas en Cataluña y Madrid La Figura 16 muestra la serie temporal con el precio medio de las viviendas vendidas en la Comunidad Valenciana y la Figura 17 muestra la serie temporal del número total de las viviendas vendidas en la Comunidad Valenciana. La Comunidad Valenciana fue una de las grandes afectadas en “La crisis del ladrillo”, las fuertes inversiones en construcciones de obra nueva que se hicieron en el litoral valenciano provocaron esa caída desde el año 2010. (Ver Delgado, 2016)[7]. Provincias como Alicante estaban a la cabeza de España en el número de viviendas vendidas (10.014 viviendas de obra nueva en el segundo trimestre de 2006 y 12.351 viviendas de segunda mano en el segundo trimestre del 2004), pero el precio era uno de los más bajos del país y provocaba que se venderían tantas viviendas como en Madrid o Barcelona. Las viviendas compradas en Alicante eran compradas como segunda residencia aprovechando sus buenas temperaturas. 38 Comunidad Autónoma Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 Primera Mano Segunda Mano PRECIO MEDIO-COMUNIDAD VALENCIANA Alicante Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1300 1400 1500 1600 1700 Primera Mano Segunda Mano Castellón Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1000 1200 1400 1600 1800 Primera Mano Segunda Mano Valencia Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 Primera Mano Segunda Mano Figura 16 Serie temporal con el precio medio de las viviendas vendidas de la Comunidad Valenciana Castellón experimentó un fuerte decremento como se observa en la Figura 17 en el valor de viviendas, siendo la más barata de las tres provincias. La provincia de Alicante, aunque también bajo, ha experimentado un crecimiento en el precio de la obra nueva después del cuarto trimestre del 2014 (1.404,80€/m2), donde se ubica su mínimo, debido a que sigue siendo una de las provincias con mayores ventas de viviendas. La tendencia alcista para el número total de viviendas vendidas de segunda mano se registra después del tercer trimestre de 2008 cuando las tres provincias muestran sus registros más bajos. (1.237 en Alicante, 588 en Castellón y 2.438 en Valencia) (Ver Figura 17) 39 Comunidad Autónoma Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 5000 10000 15000 20000 25000 Primera Mano Segunda Mano TOTAL VENDIDAS-COMUNIDAD VALENCIANA Alicante Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Primera Mano Segunda Mano Castellón Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 Primera Mano Segunda Mano Valencia Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Primera Mano Segunda Mano Figura 17 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas en la Comunidad Valenciana 4.2.2 Provincias con menor número de viviendas vendidas En este apartado se eligen las 5 provincias con menor número de viviendas vendidas en España. En el Apartado 4.1 se hace constar que Ceuta, Melilla y Soria eran las tres provincias con menor número de viviendas vendidas. Badajoz y Cáceres son las siguientes en menor número de viviendas vendidas y tienen un precio medio por debajo de estas tres provincias. Se puede concluir que en Badajoz y Cáceres se venden más viviendas que en Soria, Ceuta y Melilla, pero los precios medios de las viviendas vendidas en Badajoz y Cáceres están por debajo de estas tres provincias. (Ver Figura 18) 40 Badajoz Cáceres Soria Ceuta Melilla 0 500 1000 1500 2000 Primera Mano-Precio Medio Precio Medio Badajoz Cáceres Soria Ceuta Melilla 0 500 1000 1500 Segunda Mano-Precio Medio Precio Medio Badajoz Cáceres Soria Ceuta Melilla 0 500 1000 1500 Primera Mano-Total Vendidas Total de Transacciones Badajoz Cáceres Soria Ceuta Melilla 0 500 1000 1500 2000 Segunda Mano -Total Vendidas Total de Transacciones Las provincias con menos transmisiones de España Figura 18 Diagrama de cajas de las provincias con menor número de transacciones de viviendas de España Se observa la tendencia decreciente del precio medio de las viviendas de obra nueva en Extremadura hasta el mínimo en el primer trimestre del año 2016 (887,40€/m 2 ). En el caso de Ceuta y de Melilla, podemos considerar una recuperación total del precio de la obra nueva, situando su precio medio de las viviendas de obra nueva en precios semejantes al año 2010. (Ver Figura 19). 47 Comunidad Autónoma Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 1000 2000 3000 4000 5000 Primera Mano Segunda Mano TOTAL VENDIDAS-PAIS VASCO Alava Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano Gipuzkoa Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano Bizkaia Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 500 1000 1500 2000 2500 3000 Primera Mano Segunda Mano Figura 25 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas en el País Vasco La provincia de Álava muestra varios picos entre el periodo del año 2010 hasta el año 2012 como el segundo trimestre del año 2010, con una fuerte caída hasta el cuarto trimestre del año 2011 y otra caída hasta el cuarto trimestre del año 2012. (Ver Tabla 9). 1_2010 1.188 2_2010 1.510 3_2010 275 4_2010 792 1_2011 216 2_2011 426 3_2011 413 4_2011 1.050 1_2012 226 2_2012 312 3_2012 507 4_2012 1.172 1_2013 116 2_2013 159 3_2013 89 4_2013 149 Tabla 9- Número de viviendas vendidas de primera mano en la provincia de Álava 48 4.2.4 Provincias del “Sur de España” En el apartado del “Sur de España” se pretende observar las diferencias y semejanzas las dos comunidades más grandes del sur de España, Andalucía y Castilla la Mancha. Ambas comunidades tienen diferencias entre sus provincias y queremos observar las semejanzas en cuanto al precio medio de sus provincias en obra nueva y segunda mano. También queremos observar el número de viviendas vendidas en obra nueva y segunda mano para todas las provincias y cómo han evolucionado en el tiempo. Como se observa en la Figura 26, Málaga es la provincia que tiene los precios más elevados (precio medio de 1.839,34 €/m 2 para las viviendas de obra nueva y de 1.655,46 €/m 2 para las viviendas de segunda mano). También esta provincia tiene el número de transacciones de viviendas más elevado. Esta afirmación concuerda tanto en la obra nueva como en la segunda mano. Se aprecia que la provincia con los precios medios más bajos tanto de obra nueva como de segunda mano es la provincia de Jaén (1.065,19 €/m 2 para las viviendas de obra nueva y 859,90 €/m 2 para las viviendas de segunda mano). El número de transacciones de viviendas en la provincia de Jaén está en niveles semejantes a las provincias de Huelva y Córdoba y un poco por debajo de Granada, Cádiz y Almería. Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 Primera Mano- Precio Medio Precio Medio Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla 800 1000 1200 1400 1600 1800 Segunda Mano- Precio Medio Precio Medio Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla 0 1000 2000 3000 4000 5000 Primera Mano- Total Vendidas Total de Transacciones Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla 2000 4000 6000 8000 Segunda Mano- Total Vendidas Total de Transacciones Andalucía Figura 26 Diagrama de cajas de la Comunidad Autónoma de Andalucía La comunidad autónoma de Castilla La Mancha tiene a su capital, Toledo, como la provincia con mayor volumen de transacciones de segunda mano (con una media trimestral de 1.378 viviendas vendidas de segunda mano). (Ver Figura 27). 49 Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo 0 500 1000 1500 Primera Mano-Precio Medio Precio Medio Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo 800 1000 1200 1400 1600 Segunda Mano-Precio Medio Precio Medio Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo 0 1000 2000 3000 4000 Primera Mano-Total Vendidas Total de Transacciones Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo 500 1000 1500 2000 2500 Segunda Mano Total de Transacciones Castilla la Mancha Figura 27 Diagrama de cajas de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha Toledo se sitúa también como la provincia que más ha vendido de primera mano, con una media trimestral de 980 viviendas vendidas de obra nueva. Ciudad Real, es la segunda provincia con mayor venta de viviendas de obra nueva, con 621 viviendas de media. Todas las provincias mantienen precios muy similares de viviendas de obra nueva. El precio medio de la obra nueva en toda la comunidad se ubica entre los 1.000 €/m 2 y los 1.500 €/m 2 el metro cuadrado. La provincia de Guadalajara es la que tiene el precio medio de las viviendas de segunda mano más elevado (con una media de 1.173,19 €/m 2 ), siendo la única provincia de la comunidad que supera los 1.000 €/m 2 . La comunidad autónoma de Andalucía, al sur de España consta de 8 provincias, por lo que se opta por incluir una ventana con 9 gráficas donde en la posición central se comparen todas las provincias con las series temporales de la Comunidad Autónoma. (Ver Figura 28). 50 Almería Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1400 1600 1800 Primera Mano Segunda Mano Cádiz Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1300 1500 1700 1900 Primera Mano Segund a Mano Córdoba Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 500 1000 1500 2000 Primera Mano Segunda Mano Granada Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1100 1300 1500 Primera Mano Segunda Mano Comunidad Autónoma Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1400 1600 1800 Primera Mano Segund a Mano PRECIOS MEDIOS-ANDALUCIA Huelva Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1100 1300 1500 1700 Primera Mano Segunda Mano Jaén Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 800 900 1000 1200 Primera Mano Segunda Mano Málaga Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1600 1800 2000 2200 Primera Mano Segund a Mano Sevilla Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1400 1600 1800 Primera Mano Segunda Mano Figura 28 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas en Andalucía Las provincias de Almería, Huelva y Jaén muestran semejanzas en las dos series temporales, tanto en la de primera mano como en la de segunda mano. Se observa una tendencia decreciente hasta el año 2014. Jaén baja desde el primer trimestre del 2010 de tener un precio medio para las viviendas de obra nueva de 1.287,8 €/m 2 a 998,10 €/m 2 en el primer trimestre del año 2014. En el mismo periodo de 4 años, la provincia de Huelva baja su precio medio para viviendas de obra nueva de 1.681,6 €/m 2 a 1.260,10 €/m 2 . La provincia de Almería también sigue esta misma tendencia de caída desde 1.761 €/m 2 hasta 1.396,5 €/m 2 . Estas tres provincias han experimentado una caída superior al 20% en 4 años en el precio medio de sus viviendas de nueva construcción entre el primer trimestre del año 2010 y el año 2014. Las provincias de Sevilla, Granada y Cádiz decrecen hasta el año 2014 y ligeramente crecen sobre todo en la primera mano de Cádiz y Granada. Y por último nos encontramos el caso de Málaga, que es la ciudad que mejor se ha recuperado de la caída donde vemos que su precio actual se aleja mucho del mínimo de finales de 2013. Nos fijamos en el caso atípico de la primera mano de Córdoba donde durante muchos años ha estado la segunda mano más cara que la primera y observamos como el precio de la vivienda de primera mano no ha caído ni ha subido tanto, se ha mantenido constante en el tiempo. En la Figura 29 se observa cómo la evolución de ventas de primera mano ha sido similar en todas las provincias de la comunidad. Mientras la construcción de obra nueva se mantenido en mínimos en los últimos años, la venta de viviendas de segunda mano ha aumentado desde el año 2010 con una tendencia alcista. 51 Almería Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 Primera Mano Segunda Mano Cádiz Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 Primera Mano Segund a Mano Córdoba Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 2000 Primera Mano Segunda Mano Granada Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 2000 3000 Primera Mano Segunda Mano Comunidad Autónoma Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 5000 15000 25000 Primera Mano Segund a Mano TOTAL VENDIDAS-ANDALUCIA Huelva Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 2000 Primera Mano Segunda Mano Jaén Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano Málaga Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 2000 4000 6000 8000 Primera Mano Segund a Mano Sevilla Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 1000 2000 3000 4000 5000 Primera Mano Segunda Mano Figura 29 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas en Andalucía En la serie temporal del número de viviendas vendidas para la segunda mano se observa que las series marcan dos zonas con periodos mínimos, el primer periodo es en el primer trimestre del 2009 y el segundo periodo es el primer trimestre del año 2012. • Provincias que marcan sus mínimos del precio medio de la segunda mano en el primer periodo de mínimos. Granada con 923 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 3 er trimestre del año 2008. Almería con 815 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 1 er trimestre del año 2009. Málaga con 2413 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 1 er trimestre del año 2009. • Provincias que marcan sus mínimos del precio medio de la segunda mano en el segundo periodo de mínimos. Jaén con 492 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 3 er trimestre del año 2012. Sevilla con 1564 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 3 er trimestre del año 2012. Cádiz con 1063 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 1 er trimestre del año 2013. Córdoba con 509 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 1 er trimestre del año 2013. Huelva con 511 viviendas vendidas de segunda mano marca el mínimo de la serie en el 1 er trimestre del año 2013. 52 El volumen de viviendas que ha tenido la provincia de Málaga supone el 30% de todas las viviendas vendidas en Andalucía. Jaén y Huelva son las provincias de Andalucía con menor volumen de viviendas vendidas tanto para la primera mano como para la segunda mano. La ciudad más cara para vivir es Málaga (1.839,34 €/m 2 de media para las viviendas de obra nueva y 1.655,46 €/m 2 de media para las viviendas de segunda mano) y a su vez es la provincia de Andalucía donde se han vendido un mayor número de viviendas. Sobre todo en los últimos años predominando la venta de viviendas de segunda mano en dicha provincia. La Figura 30 muestra la evolución del precio medio de las viviendas de Castilla La Mancha. Las series temporales muestran patrones similares. Comunidad Autónoma Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 900 1000 1200 1400 Primera Mano Segunda Mano Albacete Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 900 1100 1300 1500 Primera Mano Segund a Mano Ciudad Real Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 700 800 900 1000 1100 1200 Primera Mano Segunda Mano Cuenca Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 800 900 1000 1200 Primera Mano Segund a Mano Guadalajara Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1000 1200 1400 1600 Primera Mano Segunda Mano PRECIO MEDIO-CASTILLA LA MANCHA Toledo Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 800 900 1100 1300 1500 Primera Mano Segund a Mano Figura 30 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas de Castilla la Mancha En cuanto al precio medio, se observan dos tendencias. La primera bajista, hasta el año 2014, con un decrecimiento continuo. Desde el año 2014 hasta el año 2020 se ha estabilizado del precio, tanto para las viviendas de obra nueva como para las provincias de segunda mano. Las provincias de Guadalajara y Toledo son las dos provincias donde menor diferencia de precio se aprecia entre la primera mano y la segunda mano. 53 Comunidad Autónoma Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 2000 4000 6000 8000 Primera Mano Segunda Mano Albacete Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 200 400 600 800 1000 Primera Mano Segund a Mano Ciudad Real Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 500 1000 1500 2000 Primera Mano Segunda Mano Cuenca Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 200 400 600 800 1000 Primera Mano Segund a Mano Guadalajara Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 200 400 600 800 1200 Primera Mano Segunda Mano TOTAL VENDIDAS-CASTILLA LA MANCHA Toledo Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 Primera Mano Segund a Mano Figura 31 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas de Castilla la Mancha En la serie temporal del número total de viviendas vendidas en la comunidad autónoma de Castilla la Mancha (Ver Figura 31) se observa su estacionalidad. Se aprecia una tendencia creciente desde el año 2009 en las viviendas de la segunda mano. La provincia de Guadalajara alcanza el mínimo en el primer trimestre del 2019 con 191 viviendas vendidas de segunda mano y experimenta un crecimiento hasta el cuarto trimestre de 2019 con un total de 1.167 viviendas vendidas de segunda mano, lo que supone un crecimiento del 610% en 10 años. La serie temporal del número total de viviendas vendidas de primera mano desde el primer trimestre del año 2008 decrece hasta el cuarto trimestre del año 2013. Desde el año 2013 se estabiliza en los valores mínimos siendo constante durante los últimos 10 años. Albacete muestra su máximo para la serie temporal del número total de viviendas vendidas de la primera en el segundo trimestre del 2010 con 1.096 viviendas vendidas y su mínimo en el primer trimestre del 2013 con tan sólo 60 viviendas vendidas de obra nueva. 54 4.2.5 Comunidades Autónomas uniprovinciales En esta sección se procede a comparar la variación del precio y del número de viviendas con el paso de los años en las comunidades autónomas con una única provincia. En la Figura 32 se excluye la Comunidad de Madrid, dado que el elevado precio medio de la Comunidad hace que no se aprecie correctamente la diferencia del precio medio entre el resto de las provincias. Asturias Cantabria Murcia Navarra La Rioja Ceuta Melilla Balears Las Palmas 0 500 1000 1500 2000 2500 Primera Mano-Precio Medio Precio Medio Asturias Cantabria Murcia Navarra Rioja Ceuta Melilla Balears Las Palmas 0 500 1000 1500 2000 2500 Segunda Mano-Precio Medio Precio Medio Asturias Cantabria Murcia Navarra La Rioja Ceuta Melilla Balears Las Palmas 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Primera Mano-Total Vendidas Total de Transacciones Asturias Cantabria Murcia Navarra La Rioja Ceuta Melilla Balears Las Palmas 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Segunda Mano -Total Vendidas Total de Transacciones Comunidades autónomas Uniprovinciales Figura 32 Diagrama de cajas con las comunidades autónomas uniprovinciales La región de Murcia es la provincia con mayor número de transacciones inmobiliarias tanto para la primera mano como para la segunda mano con una media de 1.923 viviendas vendidas de obra nueva en cada trimestre y 3.196 viviendas vendidas de media de segunda en cada trimestre. Baleares tiene una baja venta de viviendas de obra nueva con 840 viviendas vendidas al trimestre de media y un gran volumen para la segunda mano con 2.819 viviendas vendidas. En la comparativa entre Canarias y Baleares se observa que el precio medio 55 tanto de la obra nueva como de la segunda mano es más elevado para Baleares. En cambio, se construyen más viviendas de obra nueva en Canarias que en Baleares,con una media trimestral de viviendas vendidas de obra nueva en Canarias de 982, frente a las 840 de Baleares. Para la realización del gráfico de la Figura 33 se incluye a la Comunidad de Madrid para observar si es semejante al resto de provincias de España. Cantabria Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1400 1600 1800 2000 Primera Mano Segunda Mano PRECIO MEDIO-COMUNIDADES UNIPROVINCIALES Asturias Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1400 1600 1800 2000 Primera Mano Segund a Mano La Rioja Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1200 1400 1600 1800 Primera Mano Segunda Mano Navarra Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1300 1400 1500 1600 1700 1800 Primera Mano Segunda Mano R. de Murcia Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1000 1200 1400 1600 Primera Mano Segund a Mano C.A.de Madrid Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2000 2200 2400 2600 2800 3000 Primera Mano Segunda Mano Ceuta y Melilla Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1600 1700 1800 1900 2000 Primera Mano Segunda Mano Islas Canarias Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1300 1400 1500 1600 1700 Primera Mano Segund a Mano Islas Baleares Año Viviendas 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1800 2000 2200 2400 2600 2800 Primera Mano Segunda Mano Figura 33 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas de las comunidades uniprovinciales En primer lugar, se ve cómo Madrid y las Islas tiene mucha similitud. Todas coinciden con el mínimo de la serie temporal del precio medio en las viviendas de segunda mano en el cuarto trimestre del 2012 (Madrid con 1.962,40€/m 2 , Baleares con 1.781,40€/m 2 y Canarias con 1.247,10€/m 2 ). En segundo lugar, las 3 comunidades experimentan una tendencia creciente hasta precios similares al año 2010, por lo tanto, podemos decir que se ha producido una recuperación en el precio en estas tres provincias. Asturias, Cantabria, la Rioja y Murcia también tienen gráficos similares, dado que se percibe cómo ninguna de las cuatro provincias ha conseguido subir los precios después de la caída del año 2014, situándose tanto la obra nueva como la segunda mano en precios mínimos. Ceuta, Melilla y Navarra llevan una tendencia continuista y mantienen los precios medios tanto de obra nueva como de segunda mano. En la Figura 34 se representa la serie temporal del número de viviendas vendidas de primera mano y de segunda mano para cada Comunidad. Se observa la semejanza en las diferentes regiones de España. En la serie temporal del número total de viviendas vendidas de segunda mano se ha producido una recuperación en todas las provincias de España desde el 2010. 56 Cantabria Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 2000 2500 Primera Mano Segunda Mano TOTAL VENDIDAS-COMUNIDADES UNIPROVINCIALES Asturias Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 Primera Mano Segund a Mano La Rioja Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano Navarra Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano R. de Murcia Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 3000 5000 Primera Mano Segund a Mano C.A.de Madrid Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 5000 10000 15000 20000 Primera Mano Segunda Mano Ceuta y Melilla Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 100 200 300 400 500 Primera Mano Segunda Mano Islas Canarias Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 3000 5000 7000 Primera Mano Segund a Mano Islas Baleares Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 1000 2000 3000 4000 5000 Primera Mano Segunda Mano Figura 34 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas de las comunidades uniprovinciales Se aprecia que la serie temporal del número total de viviendas vendidas de obra nueva ha tenido un descenso del número de viviendas vendidas, en algunas de las provincias mantuvo sus picos como se observa en Navarra o la Rioja, pero todas han terminado cayendo. Podemos concluir que todas las comunidades de España han seguido la misma tendencia y se encuentran en mínimos. 63 Avila Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 200 400 600 800 Primera Mano Segunda Mano Burgos Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 200 400 600 800 1000 Primera Mano Segund a Mano León Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segunda Mano Palencia Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 200 400 600 800 Primera Mano Segunda Mano Salamanca Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segund a Mano TOTAL VENDIDAS-CASTILLA Y LEÓN Segovia Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 100 300 500 700 Primera Mano Segunda Mano Soria Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 100 200 300 400 500 Primera Mano Segunda Mano Valladolid Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 500 1000 1500 Primera Mano Segund a Mano Zamora Año Viviendas 2005 2010 2015 2020 0 100 200 300 400 500 600 700 Primera Mano Segunda Mano Figura 40 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas de Castilla y León 5.2 Modelo de Holt-Winters En esta sección se estudia por separado cada una de las cuatro series consideradas para Castilla y León. • Número de viviendas transmitidas de la obra nueva • Número de viviendas transmitidas de la segunda mano. • Precio medio de las viviendas vendidas de la obra nueva. • Precio medio de las viviendas vendidas de la segunda mano. 5.2.1 Metodología La descomposición de una serie temporal significa separar sus componentes constituyentes, que pueden ser un componente de tendencia y un componente irregular, si se trata de una serie estacional, también tendrá un componente estacional. En este apartado, se descomponen las cuatro series temporales de la comunidad autónoma de Castilla y León para describir la tendencia y la estacionalidad de la serie temporal. 64 Se parte de la base, que una serie temporal (X t ) se puede escribir en función de una componente de tendencia (T t ), de una componente estacional (S t ) y de un error(a t ). Modelo aditivo: Xt = T t + S t + a t Modelo multiplicativo: X t = T t × S t × a t La tendencia modeliza el comportamiento a largo plazo de la serie, la componente estacional modeliza el comportamiento periódico de la serie y el error representa a la parte impredecible de la serie. (Peña, 2005) [9] • Modelo Holt-Winters de suavizado exponencial El modelo de Holt-Winterss tiene como objetivo pronosticar los datos de la serie temporal para series con tendencia y variación estacional. Se utilizan los valores promedios ponderados de todos los valores anteriores donde los pesos decaen exponencialmente desde el valor histórico más reciente al más antiguo. En la ilustración 17 se muestran expresiones para las distintas componentes y para la predicción. Ilustración 17 Componentes del modelo Holt-Winters (https://programmerclick.com/article/74641787472/ ) 5.2.2 Número total de viviendas transmitidas de primera mano La Figura 41 muestra las series anuales, un valor para cada trimestre y una línea para cada año. La serie temporal del número de viviendas vendidas de obra nueva comienza en los años del “Boom Inmobiliario” (la serie comienza en el año 2004). Se observa como los primeros años analizados, se vendieron un mayor número de viviendas tal y como se concluyó anteriormente. 65 Figura 41 Serie temporal del número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León En la Figura 42 se muestra una extracción de la serie de la Figura 41 para comparar los periodos 2004-2008 y 2016-2020. Figura 42 Serie temporal para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en los periodos 2004-2008 y 2016-2020 en Castilla y León 66 Se aprecia como el número de viviendas vendidas, de obra nueva en Castilla y León, en los años 2004-2008 es 5 veces superior que en los años 2015-2020. Por lo que podemos concluir que se están construyendo menos viviendas de obra nueva que en el periodo comprendido entre 2004 y 2008. La Figura 43 muestra una descomposición clásica de la serie del número de viviendas transmitidas de obra nueva en la que se observa la tendencia estimada alcanza su máximo en el año 2007 y una tendencia bajista hasta el año 2014 seguida de unos años de estabilización. El componente estacional de la serie se representa en el tercer panel de la Figura 43 entre los valores 300 y -300. Figura 43 Descomposición de la serie del modelo aditivo para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León Trimestre Seasonal Q1 -177.40117 Q2 88.78945 Q 3 - 213.73711 Q4 302.34883 Tabla 10- Tabla de contenido con la componente estacional para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León 67 El modelo Holt-Winters de suavizado exponencial persigue el objetivo de predecir los siguientes valores, a través de la tendencia y la estacionalidad. El modelo Holt-Winters utiliza la función Holt-Winters de R y se obtienen los valores óptimos de las constantes de suavizado de las expresiones de la Ilustración 17. Alpha: 0.4856886, beta : 0.2408071, gamma: 0.3703885. En este modelo se predice mediante el comando “predict” los siguientes 5 valores para el cuarto trimestre del 2020 y el año 2021. Se muestra en la Ilustración 18 el código del lenguaje R para el modelo de predicción Holt-Winters. Ilustración 18 Código R para el modelo de predicción Holt-Winters En la Figura 44 se muestra la predicción de los valores estimados para el año 2021 de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva para la comunidad de Castilla y León y los valores ajustados según el modelo ajustado de Holt-Winters. Figura 44 Modelo Holt-Winters ajustado a la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León 68 Se observa en la Tabla 11, mediante el modelo Holt-Winters, que el número de viviendas de obra nueva en Castilla y León se va a incrementar con los próximos trimestres. El primer trimestre del año se observa que es el trimestre con menor venta de viviendas de obra nueva por año. En la comparativa entre el cuarto trimestre del 2020 y el cuarto trimestre del 2021, se observa un incremento del 10,019%. Año Trimestre Fit Upr Lwr 2020 Q4 713.1219 2133.271 - 70 7.0272 2021 Q1 4 91.7442 2149.845 - 1166.3564 2021 Q2 592.8937 2540.627 -1354.8400 2021 Q 3 577.2280 2858.698 - 1704.2423 2021 Q4 784.5709 3585.402 -2016.2602 Tabla 11- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León 5.2.3 Número total de viviendas transmitidas de segunda mano La venta de viviendas de obra nueva desde el 2013 no superó las 1.000 viviendas al trimestre en toda Castilla y león. La venta de viviendas de segunda mano no ha sufrido un bajón tan importante, siendo enero del 2013 con 1964 viviendas vendidas de segunda mano el único trimestre con valor por debajo de 2.000 viviendas vendidas. En la Figura 45 se muestra la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en la comunidad autónoma de Castilla y León. La Figura muestra la evolución de la serie desde el año 2004 para cada trimestre hasta el año 2020. Se observa un dato atípico en el segundo trimestre de 2020, aunque una vez visto el tercer trimestre entendemos que el cierre de notarías, oficinas inmobiliarias y sucursales bancarias debido al Estado de Alarma y al primer encierro por el COVID en Castilla y León nos hacen entender que fue un punto atípico dentro de la serie temporal. Ver [16] 69 Figura 45 Serie temporal para el número de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León Desde el año 2006 al año 2008 el número de viviendas de obra nueva y el de segunda mano en Castilla y León fue muy similar en una cifra siempre cercana a las 6.000 viviendas al trimestre. Llegó la caída de la obra nueva en el año 2010. La segunda mano se mantuvo en el mismo número de viviendas vendidas hasta el año 2016, con un crecimiento importante. Esto nos lleva a comparar los periodos del 2004-2008 al 2009-2014 (Ver Figura 46). Como se observa en la Figura 46, en los años del Boom (2004-2008) la venta de viviendas fue la más elevada, y cuando llegaron los años de crisis ese volumen fue bajando de forma sustancial tal y como se observa en la Figura 45. 70 Figura 46 Serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en los periodos 2004-2008 y 2009-2014 en Castilla y León La Figura 47 muestra los datos observados, la tendencia, la estacionalidad y el error de la serie del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León. La tendencia muestra una fuerte caída hasta el año 2009, una leve recuperación con otra caída cercana al mínimo del año 2009 y una fuerte recuperación a niveles del máximo de 2006. La componente estacional de la serie viene representada en el tercer panel de la Figura 47 y sus valores varían entre +600 y -400. 71 Figura 47 Descomposición de la serie del aditivo para el número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León Trimestre Seasonal Q 1 - 418.81146 Q2 58.53594 Q3 -280.59271 Q 4 640.86823 Tabla 12- Tabla de contenido con la componente estacional para el número de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León. En la Figura 48 se muestra la predicción de los valores estimados para el año 2021 de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano para la comunidad de Castilla y León según el modelo ajustado de Holt-Winters. El modelo utiliza la función Holt-Winters de R y se obtienen los valores óptimos de las constantes de suavizado de las expresiones de la Ilustración 17. Alpha: 0.5135424, Beta : 0, Gamma: 0.1382699. 72 Figura 48 Modelo Holt-Winters aditivo aplicado a la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León Como muestra la predicción de valores del método Holt-Winters que se muestra en la Figura 48 durante el año 2021 se va a mostrar una subida del número de viviendas vendidas de segunda mano para la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El número de viviendas vendidas estimadas para el cuarto trimestre de 2021 en segunda mano es de 6.468 tal y como se aprecia en la Tabla 13. Se observa un crecimiento del número de viviendas del 0.757% anual. Año Trimestre Fit Upr Lwr 2020 Q4 6420.199 8018.756 4 824.642 2021 Q1 5251.084 7044.739 3457.430 2021 Q 2 5588.307 7560.258 3616.356 2021 Q3 5687.815 7823.227 3552.403 2021 Q 4 6468.799 8796.625 4140.974 Tabla 13- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León 79 80 Capítulo 6. Conclusiones En este trabajo de fin de grado se ha realizado un análisis en profundidad del mercado inmobiliario en cuanto al número de viviendas vendidas desde el año 2004 hasta el año 2020 y para el precio medio de las viviendas vendidas desde el año 2010 hasta el año 2020. Se han cumplido los objetivos marcados inicialmente. Se ha realizado una búsqueda de los datos a través de las principales fuentes de información como son el Instituto Nacional de Estadística, la Junta de Castilla y León y el Ministerio de Fomento. Tras ello se han realizado un análisis exploratorio de los datos extraídos del Ministerio de Fomento, un análisis comparativo de los datos en las diferentes provincias de España y un análisis en profundidad de las series temporales de Castilla y León. Con los análisis realizados se llegan a las siguientes conclusiones: 1. Madrid, Barcelona y Alicante son las tres provincias que más viviendas venden tanto de obra nueva como de segunda mano. 2. Ceuta, Melilla y Soria son los tres territorios que menos viviendas venden tanto de primera mano como de segunda mano. 3. Siete provincias de España tienen el precio medio de la obra nueva por encima de los 2.000 €/m 2 . Estas provincias son Baleares, Barcelona, Madrid, Álava, Gipuzkoa, Bizkaia y Ceuta. Tan sólo una provincia supera los 3.000€/m 2 : Gipuzkoa. 4. Las provincias del Norte de España tienen un mayor precio medio de las viviendas que las del Sur de España. 5. Las provincias que tienen costa tienen un precio medio más elevado que las provincias interiores, a excepción de Madrid. 6. Para la obra nueva, el precio de las viviendas desde el año 2010 ha ido cayendo hasta el año 2014, manteniéndose en mínimos desde entonces. El número de viviendas vendidas tuvo un máximo en el año 2008 y desde entonces se ha mantenido en decrecimiento hasta el año 2016. 7. Para la segunda mano, el precio de las viviendas desde el año 2010 hasta el año 2014 ha disminuido mientras que el número de viviendas vendidas de segunda mano ha ido subiendo desde el año 2014, aunque los precios desde ese año siguen manteniéndose en mínimos. 8. En Castilla y León las tres provincias con mayor venta de viviendas son Valladolid, Burgos y León. La provincia con el precio medio más elevado para las viviendas de obra nueva es Soria, siendo a su vez la provincia con menor número de viviendas vendidas tanto para la obra nueva como para la segunda mano. 9. Se estima que el número de viviendas vendidas de obra nueva en Castilla y León va a incrementarse en un 10,019% anual en 2021 mientras que el crecimiento para la segunda mano es del 0,757% anual. 10. Se estima que el precio medio de las viviendas vendidas de obra nueva en Castilla y León va a decrecer hasta 1.188,089€/m 2 mientras que para la segunda mano el valor decrecerá hasta los 1.115,611€/m 2 en 2021. 81 82 Índice de ilustraciones Ilustración 1 Descarga del software R ........................................................................ 10 Ilustración 2 Logo interfaz Rstudio .............................................................................. 11 Ilustración 3 Logo INE ................................................................................................. 12 Ilustración 4 Logo de la Junta de Castilla y León ........................................................ 13 Ilustración 5 Captura de la página web de la Junta de castilla y león .......................... 13 Ilustración 6-Logo del Ministerio de Fomento .............................................................. 14 Ilustración 7-Captura de Pantalla de la página web del Ministerio de Fomento ........... 14 Ilustración 8 Captura de pantalla de los datos obtenidos en Excel .............................. 15 Ilustración 9 Captura de pantalla del Ministerio de Fomento ....................................... 16 Ilustración 10 Captura de pantalla de los datos originales descargados ..................... 17 Ilustración 11 Código en R para la lectura de datos .................................................... 17 Ilustración 12 Código en R con provincias sin duplicidad ............................................ 18 Ilustración 13 Código R para la realización de diagramas de cajas ............................. 20 Ilustración 14 Código R para la realización de los diagramas de cajas ....................... 26 Ilustración 15 Código R para generar diagramas de cajas .......................................... 33 Ilustración 16 Código R para la representación de una serie temporal ....................... 34 Ilustración 17 Componentes del modelo Holt-Winters ................................................. 64 Ilustración 18 Código R para el modelo de predicción Holt-Winters ............................ 67 83 Índice de figuras Figura 1 Diagrama de cajas del nº total de transacciones de viviendas de primera mano ................................................................................................................. 21 Figura 2 Mapa de España con el valor mínimo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva ....................................................... 22 Figura 3 Mapa de España con el valor máximo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva ....................................................... 23 Figura 4 Diagrama de cajas del nº total de transacciones de viviendas de segunda mano ................................................................................................................. 24 Figura 5 Mapa de España con el valor mínimo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano .................................................. 25 Figura 6 Mapa de España con el valor máximo del nº total de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano .................................................. 26 Figura 7 Diagrama de cajas de los precios medios de las viviendas de primera mano 27 Figura 8 Mapa de España con el valor mínimo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva .................................................. 28 Figura 9 Mapa de España con el valor máximo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de obra nueva ................................... 29 Figura 10 Diagrama de cajas de los precios medios de las viviendas de segunda mano .......................................................................................................................... 30 Figura 11 Mapa de España con el valor mínimo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano .............................. 31 Figura 12 Mapa de España con el valor máximo del precio medio de viviendas vendidas de cada provincia en viviendas de segunda mano .............................. 32 Figura 13 Diagrama de cajas de las provincias con mayor número de viviendas vendidas de España .......................................................................................... 35 Figura 14 Serie temporal con el precio medio de las viviendas en Cataluña y Madrid 36 Figura 15 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas en Cataluña y Madrid ............................................................................................................... 37 Figura 16 Serie temporal con el precio medio de las viviendas vendidas de la Comunidad Valenciana ...................................................................................... 38 Figura 17 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas en la Comunidad Valenciana ...................................................................................... 39 Figura 18 Diagrama de cajas de las provincias con menor número de transacciones de viviendas de España .......................................................................................... 40 Figura 19 Serie temporal con el precio medio de las viviendas en Extremadura, Soria, Ceuta y Melilla. .................................................................................................. 41 Figura 20 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas en Extremadura, Soria, Ceuta y Melilla ................................................................... 42 Figura 21 Diagrama de cajas de las comunidades autónomas de Galicia, Asturias, Cantabria y País Vasco ..................................................................................... 43 Figura 22 Serie temporal del precio medio de las viviendas transmitidas en Galicia, Asturias y Cantabria .......................................................................................... 44 Figura 23 Serie temporal con el número total de viviendas transmitidas en Galicia, Asturias y Cantabria .......................................................................................... 45 Figura 24 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas en el País Vasco ................................................................................................................ 46 Figura 25 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas en el País Vasco ................................................................................................................ 47 Figura 26 Diagrama de cajas de la Comunidad Autónoma de Andalucía .................... 48 84 Figura 27 Diagrama de cajas de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha ....... 49 Figura 28 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas en Andalucía .......................................................................................................... 50 Figura 29 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas en Andalucía .......................................................................................................... 51 Figura 30 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas de Castilla la Mancha .......................................................................................................... 52 Figura 31 Serie temporal con el número total de las viviendas vendidas de Castilla la Mancha .............................................................................................................. 53 Figura 32 Diagrama de cajas con las comunidades autónomas uniprovinciales ......... 54 Figura 33 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas de las comunidades uniprovinciales ............................................................................. 55 Figura 34 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas de las comunidades uniprovinciales ............................................................................. 56 Figura 35 Series temporales de precio medio y el número total de viviendas transmitidas tanto para obra nueva como para segunda mano para Castilla y León. ................................................................................................................. 58 Figura 36 Variación interanual de las series temporales con el precio medio de las viviendas vendidas de obra nueva y de segunda mano de la comunidad de Castilla y León ................................................................................................... 59 Figura 37 Variación interanual de las series temporales con el número total de viviendas vendidas de obra nueva y de segunda mano de la comunidad de Castilla y León ................................................................................................... 60 Figura 38 Diagramas de cajas de variables del sector inmobiliario en Castilla y León 61 Figura 39 Serie temporal con el precio medio de las viviendas transmitidas en Castilla y León ................................................................................................................ 62 Figura 40 Serie temporal con el número total de las viviendas transmitidas de Castilla y León .................................................................................................................. 63 Figura 41 Serie temporal del número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................................................................................... 65 Figura 42 Serie temporal para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en los periodos 2004-2008 y 2016-2020 en Castilla y León .................................... 65 Figura 43 Descomposición de la serie del modelo aditivo para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................................... 66 Figura 44 Modelo Holt-Winters ajustado a la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................... 67 Figura 45 Serie temporal para el número de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León .............................................................................................. 69 Figura 46 Serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en los periodos 2004-2008 y 2009-2014 en Castilla y León ............................... 70 Figura 47 Descomposición de la serie del aditivo para el número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................................. 71 Figura 48 Modelo Holt-Winters aditivo aplicado a la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................. 72 Figura 49 Serie temporal para el precio medio de las viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León .................................................................................... 73 Figura 50 Descomposición de la serie del modelo aditivo para el precio medio de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................... 74 Figura 51 Modelo Holt-Winters aplicado a la serie temporal del precio medio de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................... 75 Figura 52 Serie temporal para el precio medio de las viviendas transmitidas de segunda mano de Castilla y León ...................................................................... 76 85 Figura 53 Descomposición de la serie del modelo aditivo para el precio medio de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................. 77 Figura 54 Modelo Holt-Winters aplicado a la serie temporal del precio medio de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................. 78 86 Índice de tablas Tabla 1- Estadística resumen del total de transacciones de primera mano ................. 21 Tabla 2- Estadística resumen del total de transacciones de primera mano ................. 22 Tabla 3- Estadística resumen del total de transacciones de segunda mano ............... 24 Tabla 4- Estadística resumen del total de transacciones de segunda mano ............... 24 Tabla 5- Estadística resumen del precio medio de primera mano ............................... 27 Tabla 6- Estadística resumen del precio medio de primera mano ............................... 28 Tabla 7- Estadística resumen del precio medio de segunda mano ............................. 30 Tabla 8- Estadística resumen del precio medio de segunda mano ............................. 31 Tabla 9- Número de viviendas vendidas de primera mano en la provincia de Álava ... 47 Tabla 10- Tabla de contenido con la componente estacional para el número de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................... 66 Tabla 11- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................................... 68 Tabla 12- Tabla de contenido con la componente estacional para el número de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León. ............................ 71 Tabla 13- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................................. 72 Tabla 14- Tabla de contenido con la componente estacional para el precio medio de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................... 74 Tabla 15- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de obra nueva en Castilla y León ................................................... 75 Tabla 16- Tabla de contenido con la componente estacional para el precio medio de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................. 77 Tabla 17- Predicción de los valores de la serie temporal del número total de viviendas transmitidas de segunda mano en Castilla y León ............................................. 78 87 88 Capítulo 7. Referencias [1] Molina, X. (24 de Enero de 2021). Psicología y mente. Obtenido de Psicología y mente: (https://psicologiaymente.com/reflexiones/frases-antoni-gaudi ) [2] Mollejo, J. (31 de Octubre de 2010).”Los restos del naufragio” La verdad. Obtenido de la verdad: (https://www.laverdad.es/murcia/v/20101031/region/restos-naufragio- 20101031.html ) [3] Salvador, R. (19 de 03 de 2019). ”La construcción de vivienda protegida en España sigue en mínimos históricos” La Vanguardia, Obtenido de La Vanguardia: (https://www.lavanguardia.com/economia/20190319/461117102673/viviendaproteccion-oficial-espana.html ) [4] Monge, P. (24 de Septiembre de 2020). “España tiene menos de una vivienda social por cada 100 habitantes, lejos de las cuatro de la UE” El País. Obtenido de El País: (https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/09/24/economia/1600970058_119777.html ) [5] Estudio realizado en el INE-Base sobre la provincia de Burgos. 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