La reforma hipotecaria

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES, JURÍDICAS Y DE LA COMUNICACIÓN Grado en Administración y Dirección de Empresas TRABAJO DE FIN DE GRADO La Reforma Hipotecaria Presentado por M. Elena Horcajo González Tutelado por Juan Carlos Rico Gómez Segovia, Junio de 2019 2 3 ÍNDICE INTRODUCCIÓN…………………………………………………….………………...5 CAPÍTULO 1 EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO 1.1 Concepto y características ......................................................................................9 1.1.1 Concepto ....................................................................................................... 9 1.1.2 Características del préstamo hipotecario ...................................................... 9 1.2 Cláusulas abusivas en contratos de préstamo hipotecario ............................... 13 1.2.1 Concepto ..................................................................................................... 13 1.2.2 Tipos de cláusulas abusivas ........................................................................ 14 1.2.3 Simulación de préstamo hipotecario con suelo y sin suelo ........................ 14 CAPÍTULO 2 EXPANSIÓN ECONÓMICA 2000-2007: BOOM INMOBILIARIO 2.1 Del 2000 al 2007……...…………………………………………………………..19 2.2 Avances hacia la crisis …………………………………………………………..19 CAPÍTULO 3 CRISIS ECONÓMICA (2008 A 2013) 3.1 Antecedentes ......................................................................................................... 25 3.2 Los años 2008 - 2011 .............................................................................................. 26 3.3 Años 2012 y 2013 ....................................................................................................28 CAPÍTULO 4 REFORMA HIPOTECARIA 2019 4.1 Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario .................................. 33 4.2 Disposiciones generales ........................................................................................ 33 4.3 Normas de protección del prestatario: cambios en la ley ................................. 34 CONCLUSIONES .........................................................................................................37 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS: .......................................................................41 APÉNDICE ....................................................................................................................43 4 5 INTRODUCCIÓN El presente trabajo tiene como objeto de estudio realizar un análisis del préstamo hipotecario en la España del siglo XXI. El principal objetivo es analizar un tema de gran actualidad e importancia como es la nueva Ley Hipotecaria, aprobada recientemente en nuestro país como consecuencia de una nueva directiva europea. Es indispensable tener en cuenta la trascendencia que tiene el análisis de la evolución de la economía en estos últimos años para entender los motivos que han llevado a proteger el mercado hipotecario. En este sentido, se ha realizado un esfuerzo para conseguir un equilibrio que integre la protección de los consumidores con la necesidad de mantener la seguridad en el mercado hipotecario. En primer lugar, la intención de este trabajo ha sido aclarar el concepto de “préstamo hipotecario” y sus características más importantes, para examinar después algunas cláusulas abusivas de estos contratos que han motivado la búsqueda de un mercado más transparente y competitivo. En segundo lugar, he centrado el estudio en revisar la situación económica española desde los años 2000 al 2007, años de bonanza económica que fueron el caldo de cultivo donde se fraguó la crisis que estaba por llegar. Analizar las señales que advirtieron de la llegada de esta crisis, de la que todos los indicadores alertaban y ninguno de los implicados fue capaz de parar. Todas las crisis financieras causan importantes pérdidas económicas, veremos como la incertidumbre y el pánico se adueñaron de los mercados y como todos estos excesos condujeron al colapso del sistema financiero. En tercer lugar, he analizado la crisis financiera sufrida en España desde finales de 2007 a 2013 y el papel determinante que tuvo el sector inmobiliario. Veremos como la acumulación de deuda tanto en el sector privado como público y la valoración inadecuada del riesgo por parte del Sistema bancario español fueron claves en esta crisis. Y en último lugar, he concluido el trabajo con el estudio de la nueva Ley de Crédito inmobiliario, cuyo fin último es garantizar un régimen jurídico seguro que proteja estas operaciones. Finalmente me gustaría hacer una reflexión sobre el importantísimo alcance de esta crisis, y como todos los excesos cometidos han conducido al colapso del Sistema Financiero. Ya que este Trabajo de Fin de Grado se centra en el análisis del préstamo hipotecario, abordará las partes implicadas, donde el que presta, prestamista, es una Entidad Bancaria y quien recibe el dinero, prestatario, es una persona física y partiendo de que la hipoteca se realiza sobre una vivienda. 6 7 CAPÍTULO 1 EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO 8 9 Concepto y características 1.1.1 Concepto Para poder acceder a la compra de una vivienda, la mayor parte de las personas acuden a una Entidad Financiera para solicitar un préstamo hipotecario, salvo que cuenten con los ahorros suficientes para acceder a esta sin necesitar financiación. El préstamo hipotecario es un producto bancario donde las Entidades Financieras prestan un dinero a cambio de una garantía que es el propio inmueble (vivienda, plaza de garaje, locales y solares) y del compromiso de devolver esa cantidad de dinero al que se suman los intereses que correspondan. Dado el importe elevado de este tipo de operaciones y el largo plazo que normalmente tienen, además de la garantía personal por la que el prestatario responde con todo su patrimonio presente y futuro, existe una garantía adicional, que es el propio inmueble que se hipoteca. En nuestro país la mayoría de los préstamos hipotecarios se contratan con Entidades supervisadas por el Banco de España, pero existen otros prestamistas (aquellos que prestan dinero a cambio de recibir el capital cedido más unos intereses.) que no se encuentran bajo esta supervisión, como pueden ser prestamistas a título individual. La finalidad del préstamo hipotecario es con mucha frecuencia, para la compra de la vivienda habitual o primera residencia. Existen otros destinos como adquisición de segundas residencias, construcción o rehabilitación de la vivienda, adquisición de locales, garajes, trasteros o terrenos. En este trabajo nos centraremos en el préstamo hipotecario que comercializan las Entidades Financieras para la compra de la vivienda habitual. 1.1.2 Características del préstamo hipotecario Los préstamos para la adquisición de vivienda, dado su elevado importe, tienen dos elementos relevantes: • Precio de la operación: es el tipo de interés que vamos a pagar por el dinero prestado. • Plazo de devolución de la cantidad prestada. En cuanto al plazo de devolución, normalmente consisten en operaciones a largo plazo, por este motivo tienen una garantía adicional a la personal de cualquier otro préstamo, que es la vivienda que se hipoteca. Precisamente el hecho de aportar una garantía hipotecaria permite, por un lado, la posibilidad de que exista un largo plazo de devolución y, por otro, que el precio de esta operación (el interés) sea más barato que cualquier otra financiación. Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de la operación, menor será la cuota a pagar pero mayores serán los intereses a devolver al final de la vida del préstamo, por lo que lo mejor es adaptar los plazos a cada situación. 16 17 CAPÍTULO 2 EXPANSIÓN ECONÓMICA 2000-2007: BOOM INMOBILIARIO 18 19 2.1 Del 2000 al 2007 En un marco de crecimiento y estabilidad de la economía mundial, la economía española no se quedo atrás. Durante estos años y los años previos, el crecimiento del crédito al sector privado se concentró en el sector inmobiliario, el crédito para la adquisición de vivienda tuvo una tasa de crecimiento media anual del 20% y el crédito a las empresas de construcción y promoción inmobiliaria llegó al 29%. En el crédito a las familias para la adquisición de la vivienda se alcanzó su máximo crecimiento anual en diciembre de 2005, llegando al 25%, y el crédito concedido a las empresas constructoras e inmobiliarias alcanzó sus máximos llegando al 44% en diciembre de 2007. En este periodo, en España las condiciones y requisitos para conceder un crédito hipotecario para la compra de vivienda se hacen más fáciles por parte de las Entidades Financieras, la baja tasa de desempleo, la perspectiva de rentas elevadas, los reducidos tipos de interés y las facilidades para acceder al mercado hipotecario favorecieron el aumento de la demanda de viviendas. La oferta de viviendas creció con gran intensidad en respuesta a la demanda existente. Este aumento de la demanda fue posible en gran medida por la facilidad para acceder al crédito hipotecario, tanto por parte de promotores inmobiliarios y constructores como por particulares interesados en la compra de la vivienda. Como ejemplo, el número de personas afiliadas a la Seguridad Social en el sector de la construcción creció en más de un millón y el número de viviendas nuevas en construcción se situó por encima de las 600.000 viviendas. En consecuencia, los precios de las viviendas subieron de forma importante, dando lugar a lo que se conoce como una burbuja especulativa. Esta combinación de factores: crecimiento desproporcionado del sector inmobiliario, elevado endeudamiento de la economía y de las familias fueron creando el caldo de cultivo para la crisis que estaba a punto de llegar. 2.2 Avances hacia la crisis Tanto el Banco de España como el Fondo Monetario Internacional FMI y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos OCDE advirtieron por un lado de la vulnerabilidad de las familias por el alto nivel de endeudamiento, así como la elevada exposición de las Entidades Bancarias en el sector inmobiliario. Cierto es que el Banco de España advirtió de los riesgos de la burbuja inmobiliaria pero, como dice Trías De Bes (2009): “No hubo manera de que le hiciesen caso. Ahora bien, también el Banco de España, a través de la normativa bancaria, podía haber actuado. Con solo limitar la duración de los préstamos hipotecarios a 25 años, en lugar de permitir que alargasen a 30, 40 y hasta 50 años, los precios se habrían contenido mucho más” (TRÍAS DE BES, 2009, p.238) En el sistema financiero destaca la mayor expansión de las Cajas De Ahorros frente a los Bancos, según datos del Banco de España, “entre 2000 y 2007 el crédito concedido por las cajas de ahorros creció un 266%, frente al incremento algo más moderado del 20 concedido por los bancos 182%”.(Fuente: Banco de España). Como muestra el grafico 2-1, en diciembre del año 2000 los bancos tenían un 52% del volumen de crédito en España, frente a un 43% de las Cajas y un 5% de las Cooperativas de Crédito. Esta tendencia se invierte y a finales de 2007, del volumen total de crédito en España, el 49% era de las Cajas, el 46% de los bancos y las Cooperativas de Crédito mantuvieron una cuota estable del 5% Gráfico 2-1: Distribución del crédito según tipo de entidad (en porcentaje) Banco de España. Fuente: Banco de España Por tener una visión general del momento: a finales del año 2000 el volumen total del crédito en España es de 527 mm de euros pasando a 1.692 mm de euros a finales de 2007. Del 2000 al 2008, se abrieron en España 7.056 oficinas, de estas 4.659 son de Cajas de Ahorros, 1.508 de Bancos y 822 de Cooperativas de Crédito. Del 2002 al 2008 se crearon 34.600 puestos de trabajo en el sector bancario de los cuales 27.041 fueron en Cajas de Ahorros, 4.526 en Cooperativas de Crédito y 1.089 de bancos. En el gráfico siguiente podemos ver como evoluciono el crédito al sector privado residente entre los años 2000 y 2007 y como el crecimiento del crédito se situó por encima del crecimiento del PIB. 21 Gráfica 2-2: Crecimiento acumulado del crédito al sector privado residente, precios de la vivienda y PIB real y nominal. Fuente: Banco de España El volumen de préstamos dudosos (préstamos con incumplimientos de pago) en los primeros años de esta etapa fue mínimo empezando su crecimiento a partir de 2005, es en 2007 cuando cambia la tendencia y en 2008 la morosidad de los créditos se agrava. En este momento se observa un crecimiento mayor del crédito dudoso en las cajas de ahorros que en los bancos. Gráfica 2-3: Crédito dudoso al sector privado residente en España. Fuente: Banco de España 22 Al final de esta etapa se observa por un lado el cambio de tendencia en la morosidad y por otro el comportamiento diferente entre bancos y cajas de ahorros. 23 CAPÍTULO 3 CRISIS ECONÓMICA (2008 A 2013) 24 25 3.1 Antecedentes La crisis financiera internacional tuvo sus orígenes a mediados de 2007 en el mercado hipotecario americano con las hipotecas subprime o de alto riego. Los créditos de riesgo subprime son hipotecas de alto riesgo utilizadas para comercializar viviendas a clientes con escasa solvencia económica y por tanto con nivel de riesgo de impago muy alto. Las hipotecas subprime podían ser objeto de venta y transacción económica mediante titulizaciones y transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones, situación que aprovecharon las entidades financieras para mantener sus flujos de efectivo. “Las entidades financieras de algunos países, integrando las actividades comerciales y de inversión, en un ejercicio de ineficiencia extrema, se han apalancado en el crédito internacional para comprar activos tóxicos o conceder créditos indiscriminados, sin una correcta evaluación del riesgo. Los tipos de interés, excesivamente favorables, no han sido capaces de reflejar los riesgos asumidos.”(Alonso Benito, et al. 2014, p.152) El fuerte crecimiento a nivel mundial de los años previos a la crisis estuvo acompañado por una muy baja valoración de los riesgos, tanto en lo relativo al alto precio de los activos como al alto endeudamiento. La crisis en EEUU empezó a notarse a principios de 2006 y fue en agosto de 2007, con la subida de los tipos de interés, cuando la morosidad de estas hipotecas empieza a ser alarmante. La desconfianza empezó al saberse que bancos importantes y grandes fondos de inversión tenían comprometidos activos en hipotecas subprime. Todo esto provoco una reducción de los recursos financieros y restricciones en el crédito. La quiebra del banco de inversión Lehman Brothers en 2008 compromete el sistema financiero del país. La inestabilidad y la desconfianza se extienden rápidamente a todos los mercados dando lugar a la mayor crisis financiera de los últimos 80 años. Se paralizan los principales mercados de financiación lo que llevo al endurecimiento de las condiciones de financiación y la reducción del crédito disponible primero en Estados Unidos y después en Europa. “Todo ello ha derivado en un colapso del sistema financiero mundial, cuyo derrumbe hubiese resultado dramático de no mediar la intervención sistémica de los distintos gobiernos. Nacionalizaciones encubiertas, compra de activos tóxicos, garantía pública de los títulos bancarios, prestamos extraordinarios, operaciones de refinanciación a largo plazo de los bancos centrales….por citar solo algunas operaciones heterodoxas” (Alonso Benito, et al. 2014, p.152) La valoración excesiva del precio de los activos que hacían las sociedades de tasación que relacionaron de forma directa el valor de tasación con los precios de venta, fue un factor determinante en la magnitud de la crisis. Otro factor importante de la magnitud de la situación podemos encontrarla tanto en La evaluación del riesgo por parte de los responsables de las entidades financieras como 32 33 4.1 Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario El jueves 21 de febrero de 2019 el Congreso de los Diputados aprobó la nueva ley de crédito hipotecario publicada en el Boletín Oficial Del Estado BOE con fecha 16 de marzo: Ley 5/2019, adaptando finalmente la directiva europea. El aspecto fundamental de esta ley es garantizar un régimen jurídico seguro que proteja estas operaciones. La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo reconoce que: “la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero,(…)y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.” Esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo de 4 de Febrero de 2014, que España debía haber traspuesto antes del 21 de Marzo de 2016 y por esta demora Bruselas puede sancionar a España con 105.991 euros diarios de multa. “La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial…” Tres aspectos fundamentales de esta Ley son: • Las normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito fomentando un mercado más transparente y competitivo. • El régimen jurídico de los intermediarios de crédito y los prestamistas. • El régimen sancionador en caso de incumplimiento. 4.2 Disposiciones generales La Ley 5/2019 en su Capítulo 1, Artículo 1 dice: “Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. Esta Ley incluye como inmuebles de uso residencial también los trasteros, garajes o cualquier otro que tenga una función doméstica. 34 4.3 Normas de protección del prestatario: cambios en la ley Se pretende con esta ley la implantación de un mercado único europeo, transparente y homogéneo que garantice la máxima protección a las personas físicas que acuden al mercado para obtener financiación hipotecaria y la actitud responsable de las Entidades de Crédito en la concesión de estos préstamos. • Una de las medidas más novedosas de esta Ley es que establece una regulación detallada de la fase precontractual garantizando por un lado que el prestatario tenga toda la información necesaria y por otro que comprenda la carga económica y jurídica del préstamo. • Se le da al notario la facultad de asesorar de forma imparcial al prestatario aclarando todas sus dudas. En esta fase precontractual las notarias adquieren un papel más relevante dando asesoramiento gratuito sobre el préstamo que va a firmar. El notario hará constar que ha prestado el asesoramiento. • Se establecen unas normas de conducta para los prestamistas que deben actuar con honestidad, imparcialidad y transparencia. Por un lado se exige la formación de las personas que analizan y comercializan los préstamos hipotecarios y se prohíben las ventas vinculadas y por otro lado se imponen límites en la política retributiva de manera que no debe estar vinculada al volumen de préstamos contratados. Las Entidades tienen que invertir en la formación de sus empleados para garantizar los conocimientos adecuados demostrando un alto nivel de profesionalidad, valores y principios • Información precontractual de los préstamos hipotecarios: o El prestamista o Entidad bancaria entregara con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato, información personalizada del préstamo mediante la Ficha Europea de Información Normalizada ( FEIN ) para que el prestatario pueda comparar con otros préstamos del mercado y tomar una decisión o Ficha de Advertencias Estandarizadas ( FiAE) donde se informa de elementos relevantes como la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo en caso de impago. o Información clara de a quien corresponden los gastos:  Serán por cuenta del prestatario los gastos de tasación.  y corresponden al prestamista los gastos notariales de escritura de préstamo hipotecario, los gastos de inscripción en el registro y el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. • En caso de subrogación de un préstamo hipotecario por parte de otra entidad, esta deberá indemnizar a la primera en la parte proporcional del impuesto y resto de gastos. • Los prestamistas tienen la obligación de estudiar en profundidad y con rigor la 35 solvencia del prestatario analizando sus ingresos, la situación laboral, ahorros, otras propiedades y deudas siendo supervisado periódicamente por el Banco De España. • Ventas vinculadas: Se prohíben las ventas vinculadas • Préstamos hipotecarios en moneda extranjera: se establece el derecho del consumidor o prestatario a convertir el préstamo a otra moneda, esta moneda será: o La moneda donde recibe sus ingresos o La moneda del Estado miembro donde el prestatario es residente cuando se solicita la conversión • Supresión de todas las cláusulas suelo: Cuando el tipo de interés es variable no se puede establecer limite a la baja, y el interés en estas operaciones no podrá ser negativo. • Reembolso o amortización anticipada: o En préstamos hipotecarios a tipo fijo:  Comisión máxima del 2% del capital amortizado, si la amortización anticipada total o parcial se realiza durante los primeros 10 años de vida del préstamo.  Comisión máxima del 1,5% del capital amortizado, si la amortización total o parcial es posterior. o En préstamos hipotecarios a tipo de interés variable: se podrá elegir entre :  Comisión máxima del 0,25% del capital amortizado, si la amortización anticipada total o parcial se realiza durante los 3 primeros años de vida del préstamo.  Comisión máxima del 0,15% del capital amortizado, si la amortización total o parcial se realiza durante los primeros cinco años de vida del préstamo.  • Se endurecen las condiciones para que las Entidades bancarias lleven a cabo la ejecución de la vivienda. Se producirá el vencimiento anticipado del préstamo si se cumplen a la vez las siguientes 3 condiciones: 1. Que el prestatario este en situación de mora 2. La cantidad de las cuotas pendientes sea al menos: 2.1. En la primera mitad de la vida del préstamo, se podrá reclamar la deuda tras el impago de 12 mensualidades o del 3% del capital concedido. 2.2. En la segunda mitad de la vida del préstamo se podrá reclamar la deuda tras el impago de 15 mensualidades o del 7% del capital concedido. 3. Todo esto una vez que el prestamista le haya reclamado el pago dándole un plazo de al menos un mes. • En el caso de préstamo contratado con una persona física y garantizado mediante 36 hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés que se esté pagando en ese momento más 3 puntos porcentuales, y se aplica sobre el capital vencido y pendiente de pago. • Conversión de préstamo de tipo variable a tipo fijo: la Ley permite convertir estas hipotecas con un coste del 0,15% los tres primeros años y sin coste si la conversión es posterior. Disposición final segunda. Modificación de la Ley 7/1998 de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación: se modifica el párrafo segundo del Apartado 5 del Artículo 5 que queda redactado: “La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho” (Fuente: BOE, Ley 5/2019. p48 ) Los registradores de la propiedad no inscribirán cláusulas que fueron declaradas nulas por abusivas por el Tribunal Supremo. Si los notarios detectan alguna cláusula no transparente o abusiva informaran a las partes contratantes haciendo constar advertencia legal si insisten en su otorgamiento. Esta ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. 37 CONCLUSIONES 38 39 A lo largo de este trabajo se ha podido comprobar como la gran crisis económica sufrida en España a partir del año 2006 tuvo en el mercado inmobiliario uno de sus desencadenantes más potentes, con capacidad para desestabilizar no solo el sistema financiero, sino con unas consecuencias que transformaron sustancialmente los ámbitos económico, social y político. Lo primero que encontramos cuando hablamos de la burbuja inmobiliaria es que no afectó a todos por igual: unos especularon con un bien de primera necesidad -y se supone que un derecho universalcomo es la vivienda y otros fueron víctimas de esta especulación. Por un lado, estaban aquellos que invertían o compraban de forma especulativa, como si se tratase de un activo más, con el fin de ganar dinero en el menor tiempo posible y, por otro lado, estaban todas aquellas familias que alentados por un clima económico favorable y la facilidad de acceso al crédito hipotecario decidieron comprar su vivienda habitual, en pleno proceso especulativo. Todo esto ha tenido y tiene a fecha de hoy una grave resonancia social, política y económica que se plasma en la creciente desigualdad de rentas, altas tasas de desempleo, empobrecimiento de la población y, por consiguiente ha dado lugar a una importante crisis social. Esta crisis ofrece una lectura no solo en términos económicos, sino que ha afectado sustancialmente a la forma de pensar y de vivir de miles de personas. Si nos preguntamos quienes son o fueron los responsables de esta crisis, sin duda, podemos apuntar a todos y cada uno de sus intervinientes: Entidades Bancarias, Bancos Centrales, Entidades Reguladoras, Sociedades de Tasación y, conviene señalar también, a las empresas y particulares que en mayor o menor medida se beneficiaron también de esta situación. Por su parte, los bancos centrales mantuvieron los tipos de interés bajos durante un tiempo excesivo, lo que alentó a muchas familias a la compra de la vivienda. En cuanto a las Entidades Bancarias, tuvieron también una gran responsabilidad, traspasando todas las normas de prudencia financiera y resultando en una política de concesión de préstamos que se puede tildar de irresponsable. A su vez, el Banco de España no fue capaz de anticipar esta catástrofe y las Sociedades de Tasación se dejaron llevar por los altos precios de las viviendas. Así, pues, el comportamiento irresponsable de todos y cada uno de los participantes en el mercado ha motivado la necesidad urgente de crear un marco jurídico y económico que proteja a las economías familiares que son las más vulnerables. Por todo ello nos encontramos entre la inmediata aplicación de una nueva Ley Hipotecaria que pretende recuperar la confianza de los usuarios en las Entidades Bancarias y proteger este mercado tan valioso y necesario para la sociedad. La nueva Ley Hipotecaria entra en vigor el próximo 16 de Junio, tres meses después de su publicación en el BOE- y lleva consigo nuevas reglas del juego, afectando a todos los implicados para llevar a cabo su puesta en marcha. Obviamente, resulta un poco prematuro conocer el alcance de esta reforma en el mercado hipotecario. Por el momento, las Entidades Bancarias y el resto de actores implicados en el proceso tienen que reajustar sus acciones para cumplir la Ley. Parece justificado pensar que se comenzarán a experimentar cambios en el corto medio plazo. Según esta ley, a partir de su entrada en vigor recaen sobre las Entidades todos los gastos de gestoría, notaria y registro, además del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) por lo que es previsible que las entidades repercutan parte de estos 40 gastos al consumidor final a través de un incremento en el precio de las hipotecas. Es posible también que se produzca un endurecimiento en las políticas de concesión de riesgos de las Entidades Bancarias dando lugar a una mayor calidad de las carteras crediticias de las entidades. Otro de los aspectos importantes que recoge la nueva Ley es la formación que se exige o se va a exigir a los empleados de las entidades. La nueva ley habla de “requisitos de conocimientos y competencias” de los empleados de banca, lo que supone un concepto muy genérico y todavía habrá que comprobar hasta dónde se extiende. De momento lo que se desprende de la Ley, es que será el Banco de España quien determine los títulos o certificaciones que serán válidos, los cuales podrán ser emitidos por universidades públicas y privadas o empresas certificadoras. El temario aun está por definir, lo que sí es claro, es que todo el personal que informe o comercialice directamente préstamos hipotecarios, las personas que participen en la valoración del riesgo, quien tome la decisión de concesión de un préstamo y todos aquellos que diseñen o desarrollen productos de crédito inmobiliario tendrán que recibir anualmente formación obligatoria. Para terminar, la Ley trae consigo reformas importantes en su forma y fondo, cuyo fin último es garantizar la transparencia en un mercado tremendamente importante para la sociedad y la estabilidad del Sistema Financiero. Esta Ley pone a nuestro alcance las herramientas para conseguir una mayor seguridad y transparencia en el mercado. 41 Referencias bibliográficas: - Banco de España Guía de acceso al préstamo hipotecario http://www.bde.es (consulta marzo 2019) - Banco de España Informe sobre la crisis financiera y bancaria en España, 2008, 2014. - Banco de España (19/05/2014) “Nota informativa sobre los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas” https://www.bde.es/f/webbde/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/Bri efing_notes/es/notabe190514.pdf (consulta: Abril 2019) - Boletín Oficial del Estado “Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios” https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2011-17015 (consulta: Marzo 2019) - Boletín Oficial del Estado “Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social” https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-5073 (consulta: Abril 2019) - Boletín oficial de las cortes generales “Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”, 11 de diciembre de 2018 http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/BOCG/A/BOCG-12-A-12- 4.PDF (consulta: Abril 2019) - Boletín Oficial del Estado (2013) “Guía de acceso al préstamo hipotecario - Banco de España” (23) https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Fic/Guia_hipote caria_2013.pdf (consulta: Abril 2019) - Boletín Oficial del Estado “Los años de expansión económica: análisis del período 2000-2007” (36-40) https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/OtrasPublicaciones/Fich/I nformeCrisis_Cap1.pdf (consulta: Abril 2019) - Boletín Oficial del Estado “Informe sobre la crisis financiera y bancaria en España 2008-2014” (217) https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/OtrasPublicaciones/Fich/I nformeCrisis_Completo_web.pdf (consulta: Abril 2019) - Los años de expansión económica: análisis del período 2000-2007, pag40 - (https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/OtrasPublicaciones/Fich/ InformeCrisis_Cap1.pdf - García N.E. y Ruesga Benito S.M. (2014) ¿Qué ha pasado con la economía española? La gran recesión 2.0 (2008 a 2013) Madrid : Ediciones Pirámide - González Garagorri, I. Sistema Financiero (2ª ed.) Edita : Centro de Estudios Financieros - Juan Ayuso, Jorge Martínez, Luis A. 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VTO. 1 22/05/2019 671,51 454,84 216,67 99545,16 2 22/06/2019 671,51 455,83 215,68 99089,33 3 22/07/2019 671,51 456,82 214,69 98632,51 4 22/08/2019 671,51 457,81 213,70 98174,70 5 22/09/2019 671,51 458,80 212,71 97715,90 6 22/10/2019 671,51 459,79 211,72 97256,11 7 22/11/2019 671,51 460,79 210,72 96795,32 8 22/12/2019 671,51 461,79 209,72 96333,53 9 22/01/2020 671,51 462,79 208,72 95870,74 10 22/02/2020 671,51 463,79 207,72 95406,95 11 22/03/2020 671,51 464,79 206,72 94942,16 12 22/04/2020 671,51 465,80 205,71 94476,36 13 22/05/2020 671,51 466,81 204,70 94009,55 14 22/06/2020 671,51 467,82 203,69 93541,73 15 22/07/2020 671,51 468,84 202,67 93072,89 16 22/08/2020 671,51 469,85 201,66 92603,04 17 22/09/2020 671,51 470,87 200,64 92132,17 18 22/10/2020 671,51 471,89 199,62 91660,28 19 22/11/2020 671,51 472,91 198,60 91187,37 20 22/12/2020 671,51 473,94 197,57 90713,43 21 22/01/2021 671,51 474,96 196,55 90238,47 22 22/02/2021 671,51 475,99 195,52 89762,48 23 22/03/2021 671,51 477,02 194,49 89285,46 24 22/04/2021 671,51 478,06 193,45 88807,40 25 22/05/2021 671,51 479,09 192,42 88328,31 26 22/06/2021 671,51 480,13 191,38 87848,18 27 22/07/2021 671,51 481,17 190,34 87367,01 28 22/08/2021 671,51 482,21 189,30 86884,80 50 29 22/09/2021 671,51 483,26 188,25 86401,54 30 22/10/2021 671,51 484,31 187,20 85917,23 31 22/11/2021 671,51 485,36 186,15 85431,87 32 22/12/2021 671,51 486,41 185,10 84945,46 33 22/01/2022 671,51 487,46 184,05 84458,00 34 22/02/2022 671,51 488,52 182,99 83969,48 35 22/03/2022 671,51 489,58 181,93 83479,90 36 22/04/2022 671,51 490,64 180,87 82989,26 37 22/05/2022 671,51 491,70 179,81 82497,56 38 22/06/2022 671,51 492,77 178,74 82004,79 39 22/07/2022 671,51 493,83 177,68 81510,96 40 22/08/2022 671,51 494,90 176,61 81016,06 41 22/09/2022 671,51 495,98 175,53 80520,08 42 22/10/2022 671,51 497,05 174,46 80023,03 43 22/11/2022 671,51 498,13 173,38 79524,90 44 22/12/2022 671,51 499,21 172,30 79025,69 45 22/01/2023 671,51 500,29 171,22 78525,40 46 22/02/2023 671,51 501,37 170,14 78024,03 47 22/03/2023 671,51 502,46 169,05 77521,57 48 22/04/2023 671,51 503,55 167,96 77018,02 49 22/05/2023 671,51 504,64 166,87 76513,38 50 22/06/2023 671,51 505,73 165,78 76007,65 51 22/07/2023 671,51 506,83 164,68 75500,82 52 22/08/2023 671,51 507,92 163,59 74992,90 53 22/09/2023 671,51 509,03 162,48 74483,87 54 22/10/2023 671,51 510,13 161,38 73973,74 55 22/11/2023 671,51 511,23 160,28 73462,51 56 22/12/2023 671,51 512,34 159,17 72950,17 57 22/01/2024 671,51 513,45 158,06 72436,72 58 22/02/2024 671,51 514,56 156,95 71922,16 59 22/03/2024 671,51 515,68 155,83 71406,48 60 22/04/2024 671,51 516,80 154,71 70889,68 61 22/05/2024 671,51 517,92 153,59 70371,76 62 22/06/2024 671,51 519,04 152,47 69852,72 63 22/07/2024 671,51 520,16 151,35 69332,56 64 22/08/2024 671,51 521,29 150,22 68811,27 65 22/09/2024 671,51 522,42 149,09 68288,85 66 22/10/2024 671,51 523,55 147,96 67765,30 67 22/11/2024 671,51 524,69 146,82 67240,61 68 22/12/2024 671,51 525,82 145,69 66714,79 51 69 22/01/2025 671,51 526,96 144,55 66187,83 70 22/02/2025 671,51 528,10 143,41 65659,73 71 22/03/2025 671,51 529,25 142,26 65130,48 72 22/04/2025 671,51 530,39 141,12 64600,09 73 22/05/2025 671,51 531,54 139,97 64068,55 74 22/06/2025 671,51 532,69 138,82 63535,86 75 22/07/2025 671,51 533,85 137,66 63002,01 76 22/08/2025 671,51 535,01 136,50 62467,00 77 22/09/2025 671,51 536,16 135,35 61930,84 78 22/10/2025 671,51 537,33 134,18 61393,51 79 22/11/2025 671,51 538,49 133,02 60855,02 80 22/12/2025 671,51 539,66 131,85 60315,36 81 22/01/2026 671,51 540,83 130,68 59774,53 82 22/02/2026 671,51 542,00 129,51 59232,53 83 22/03/2026 671,51 543,17 128,34 58689,36 84 22/04/2026 671,51 544,35 127,16 58145,01 85 22/05/2026 671,51 545,53 125,98 57599,48 86 22/06/2026 671,51 546,71 124,80 57052,77 87 22/07/2026 671,51 547,90 123,61 56504,87 88 22/08/2026 671,51 549,08 122,43 55955,79 89 22/09/2026 671,51 550,27 121,24 55405,52 90 22/10/2026 671,51 551,46 120,05 54854,06 91 22/11/2026 671,51 552,66 118,85 54301,40 92 22/12/2026 671,51 553,86 117,65 53747,54 93 22/01/2027 671,51 555,06 116,45 53192,48 94 22/02/2027 671,51 556,26 115,25 52636,22 95 22/03/2027 671,51 557,46 114,05 52078,76 96 22/04/2027 671,51 558,67 112,84 51520,09 97 22/05/2027 671,51 559,88 111,63 50960,21 98 22/06/2027 671,51 561,10 110,41 50399,11 99 22/07/2027 671,51 562,31 109,20 49836,80 100 22/08/2027 671,51 563,53 107,98 49273,27 52 101 22/09/2027 671,51 564,75 106,76 48708,52 102 22/10/2027 671,51 565,97 105,54 48142,55 103 22/11/2027 671,51 567,20 104,31 47575,35 104 22/12/2027 671,51 568,43 103,08 47006,92 105 22/01/2028 671,51 569,66 101,85 46437,26 106 22/02/2028 671,51 570,90 100,61 45866,36 107 22/03/2028 671,51 572,13 99,38 45294,23 108 22/04/2028 671,51 573,37 98,14 44720,86 109 22/05/2028 671,51 574,61 96,90 44146,25 110 22/06/2028 671,51 575,86 95,65 43570,39 111 22/07/2028 671,51 577,11 94,40 42993,28 112 22/08/2028 671,51 578,36 93,15 42414,92 113 22/09/2028 671,51 579,61 91,90 41835,31 114 22/10/2028 671,51 580,87 90,64 41254,44 115 22/11/2028 671,51 582,13 89,38 40672,31 116 22/12/2028 671,51 583,39 88,12 40088,92 117 22/01/2029 671,51 584,65 86,86 39504,27 118 22/02/2029 671,51 585,92 85,59 38918,35 119 22/03/2029 671,51 587,19 84,32 38331,16 120 22/04/2029 671,51 588,46 83,05 37742,70 121 22/05/2029 671,51 589,73 81,78 37152,97 122 22/06/2029 671,51 591,01 80,50 36561,96 123 22/07/2029 671,51 592,29 79,22 35969,67 124 22/08/2029 671,51 593,58 77,93 35376,09 125 22/09/2029 671,51 594,86 76,65 34781,23 126 22/10/2029 671,51 596,15 75,36 34185,08 127 22/11/2029 671,51 597,44 74,07 33587,64 128 22/12/2029 671,51 598,74 72,77 32988,90 129 22/01/2030 671,51 600,03 71,48 32388,87 130 22/02/2030 671,51 601,33 70,18 31787,54 53 131 22/03/2030 671,51 602,64 68,87 31184,90 132 22/04/2030 671,51 603,94 67,57 30580,96 133 22/05/2030 671,51 605,25 66,26 29975,71 134 22/06/2030 671,51 606,56 64,95 29369,15 135 22/07/2030 671,51 607,88 63,63 28761,27 136 22/08/2030 671,51 609,19 62,32 28152,08 137 22/09/2030 671,51 610,51 61,00 27541,57 138 22/10/2030 671,51 611,84 59,67 26929,73 139 22/11/2030 671,51 613,16 58,35 26316,57 140 22/12/2030 671,51 614,49 57,02 25702,08 141 22/01/2031 671,51 615,82 55,69 25086,26 142 22/02/2031 671,51 617,16 54,35 24469,10 143 22/03/2031 671,51 618,49 53,02 23850,61 144 22/04/2031 671,51 619,83 51,68 23230,78 145 22/05/2031 671,51 621,18 50,33 22609,60 146 22/06/2031 671,51 622,52 48,99 21987,08 147 22/07/2031 671,51 623,87 47,64 21363,21 148 22/08/2031 671,51 625,22 46,29 20737,99 149 22/09/2031 671,51 626,58 44,93 20111,41 150 22/10/2031 671,51 627,94 43,57 19483,47 151 22/11/2031 671,51 629,30 42,21 18854,17 152 22/12/2031 671,51 630,66 40,85 18223,51 153 22/01/2032 671,51 632,03 39,48 17591,48 154 22/02/2032 671,51 633,40 38,11 16958,08 155 22/03/2032 671,51 634,77 36,74 16323,31 156 22/04/2032 671,51 636,14 35,37 15687,17 157 22/05/2032 671,51 637,52 33,99 15049,65 158 22/06/2032 671,51 638,90 32,61 14410,75 159 22/07/2032 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________ ____________ ____ ______________ ___________ TOTALES: 120871,12 100000,00 20871,12 0,00