La recuperacion del centro: oportunidades de recuperación edilicia en el Centro de Montevideo: la Avenida 18 de Julio y manzanas adyacentes

LA RECUPERACION DEL CENTRO Oportunidades de recuperación edilicia en el Centro de Montevideo La Avenida 18 de Julio y manzanas adyacentes Raúl Velázquez, Ángela Perdomo Universidad de la República (UDELAR) – Montevideo – Uruguay Mail: [email protected] RESUMEN Al igual que ocurre en otras ciudades, el Centro de Montevideo ha visto desplazada su vitalidad fundacional. La investigación se propuso develar el paisaje de nuestra principal avenida, frente a esta situación de deterioro. Para ello buscó identificar, relevar y analizar las construcciones de las manzanas frentistas a la avenida 18 de Julio entre Plaza Independencia y Ejido. Culmina señalando las oportunidades de inversión en estructuras existentes poniendo a disposición un catálogo de posibles intervenciones para desencadenar un proceso de revitalización del Centro de Montevideo. En la identificación de edificaciones se utilizaron seis categorías analíticas: fósiles, construcciones subutilizadas, baldíos, esqueletos, edificios públicos degradados y galerías, y se definieron tres estrategias: colmatación, recuperación de fósiles y recuperación de galerías. Se identificaron 114 padrones pasibles de la aplicación de alguna de las tres estrategias. Cuando dos o más de estos padrones son linderos se considera que se está frente a una zona de oportunidad, que habilita a transformaciones de mayor impacto. Palabras clave: Urbanismo. Recuperación, Centro ABSTRACT As is the case in other cities, the Downtown of Montevideo has been displaced it foundational vitality. This research aimed to reveal the landscape of our main Avenue, in relation to the situation found, of continuing deterioration. This sought to identify, survey and analyze the constructions belonging to the 18 de Julio Avenue between Plaza Independencia and Ejido street. The work finishes with investment opportunities in existing structures by providing a catalog of possible interventions to trigger a process of revitalization of downtown Montevideo. In identifying buildings used six analytical categories: fossil, underutilized buildings, vacant, skeletons, degraded public buildings and galleries, and defined three strategies: completion, fossil recovery and recovery of galleries. We identified 114 sites where it is possible the implementation of any of the three strategies. When two or more of these sites are boundaries being considered an area of opportunity, which enables high impact changes. Keywords: Urbanism, Recovery, Downtown 1 TEMA Esta investigación se propuso identificar las oportunidades de actuación en las edificaciones degradadas, vacías o subutilizadas existentes en el Centro de la ciudad, con especial énfasis en las construcciones frentistas a la Avenida 18 de Julio, principal arteria de la ciudad, con el propósito de contribuir a crear nuevas herramientas para la revitalización del Centro de Montevideo. Pese a la capacidad instalada en infraestructura edilicia, servicios y medios de comunicación, nuestro Centro -como el de otras ciudadesha visto desplazada su vitalidad fundacional hacia barrios más calificados, generando una ciudad policéntrica y extendida pero deteriorada en su sector más representativo. La Universidad ha acumulado conocimiento sobre los procesos sociales, económicos, políticos y físicos que han ocasionado la perdida de vitalidad del Centro. Pero aún no se ha consubstanciado esas reflexiones en investigaciones de campo operativas. Es difícil que esta identificación de oportunidades sea realizada desde la administración pública. Ésta actúa habitualmente en forma directa sobre los espacios públicos y de forma indirecta sobre los espacios privados (por vía normativa o por estímulos económicos a los inversores). Los mecanismos de acción directa sobre los espacios privados (como la expropiación) son escasamente utilizados, y las formas de coparticipación público-privado tampoco configuran un recurso habitual de los organismos públicos. Sin embargo, la recuperación de una cantidad importante de edificios de buen valor que hoy están abandonados o subutilizados puede tener un efecto explosivo en aquella deseada recuperación del Centro, toda vez que se estudien posibilidades programáticas y económicas viables de recuperación de los mismos. 2 ANTECEDENTES 2.1 Consideraciones Generales Imagen 1. Plano topográfico de Montevideo con el trazado de la Ciudad Nueva Trazado por Don José María Reyes en 1829 . (Pérez Montero 1942) Desde su original trazado, “la ciudad nueva” -producto del liberalismo post colonialsobre el que se fue generando el área urbana central de Montevideo, se respetó como eje principal la Avenida 18 de Julio, estratégicamente ubicada sobre el punto más alto de la topografía. A sus márgenes se fue configurando el escenario construido de las distintas etapas de una sociedad que crecía, alimentada por las emigraciones europeas atraídas por la prosperidad de un joven país pujante, que transitaba sus años de consolidación republicana. El Centro se fue consolidando como ámbito representativo de una sociedad policlasista, que recibía las influencias europeas y amalgamaba las distintas tendencias arquitectónicas, con una impronta particular que se expresaba en calidades de diseño y materiales que se mantienen aún hoy. La Avenida 18 de Julio fue durante décadas, el lugar de reunión, paseo y trabajo con sus confiterías, grandes tiendas, cines, teatros y edificios públicos a los que concurrían ciudadanos de toda la ciudad, considerándola con orgullo, la representación más elevada de un ambiente urbano democrático. Eje cultural, comercial y de transporte público, fue perdiendo sus condiciones edilicias a partir de un abandono paulatino que transformando el valor residencial original, mantiene no obstante, su presencia simbólica en la memoria colectiva. Con una importante inversión social colectiva, la principal avenida de Montevideo requiere hoy de un nuevo impulso que aprovechando su estratégica importancia, recalifique los sectores que han sido descuidados a lo largo del tiempo. Esta investigación, procura arrojar luz sobre algunas áreas de oportunidad para el proyecto arquitectónico y la inversión privada, identificando las operaciones posibles y rentables que las mismas encierran. 2.2 Marco Conceptual Imagen 2. Vista aérea del Centro de Montevideo y la zona de estudio (Google Earth 2013) El proceso de deterioro de las áreas originalmente centrales es un fenómeno conocido en distintas ciudades del mundo. En respuesta a él se han generado nuevos instrumentos adecuados a cada realidad particular que han logrado, desde las Administraciones Publicas, recuperar esos barrios para la sociedad toda, recuperando así un activo económico de múltiples dimensiones: desde el turismo hasta la inclusión social. En el caso del Centro de Montevideo la consigna recuperar el centro, pese a estar definida como una estrategia prioritaria por la Intendencia de Montevideo desde el Plan de Ordenamiento Territorial de 1997, no ha generado aún resultados similares que tengan efectos notorios sobre la realidad. No obstante, en el transcurso del desarrollo de esta investigación, fue aprobada por el Poder Ejecutivo, el 17 de agosto de 2012, la Ley Nº 18.795 de “Promoción a la Vivienda de Interés Social”, que en el marco de las atribuciones de la Agencia Nacional de Vivienda, concede especiales beneficios tributarios y créditos para la construcción de vivienda de interés social en amplios sectores de Montevideo. En particular, para el área central y la zona de nuestro estudio, define: Promoción de construcción de obra nueva y de acciones sobre el stock existente (reciclaje, ampliación y refacción), sin tope de precio para la venta, 100% de beneficios tributarios para el alquiler. Imagen 3. Definición de zonas de la Ley Nº 18.795 de “Promoción a la Vivienda de Interés Social”. En azul la zona vinculada a la Avenida 18 de Julio. (Intendencia de Montevideo 2013) Es posible entonces, que veamos en los próximos años, un incremento del interés privado por las inversiones en el Centro, para lo cual sería importante contar con algunos instrumentos complementarios de gestión urbanística que aún no se han concretado. El planeamiento urbanístico ha tenido grandes avances en las ciudades del Uruguay -en especial en Montevideo- a partir de los '90 con la aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo (POT) que desencadenó una serie de planificaciones derivadas por zonas especiales a promover desde la Intendencia para la recalificación de barrios consolidados y la regularización de áreas periféricas. Los primeros planes especiales atendieron áreas de preservación patrimonial como Ciudad Vieja, Pocitos, Prado, Barrio Sur, Carrasco y Punta Gorda. O de valor paisajístico como el Plan del Arroyo Miguelete o la Rambla del Cerro. En el caso del Centro, existe la intención de su planificación derivada, por lo cual se consigna su pertenencia a una de las Áreas de Promoción y Planes Estratégicos, señalada como “Plan Especial del Centro”, del cual hasta el momento no se conocen avances. Se debe señalar que durante muchos años el Centro ha quedado librado a los procesos naturales de mercado, perdiendo desde hace décadas sus valores de centralidad social, económica y cultural. Pese a la enorme capacidad instalada en infraestructura edilicia , servicios y medios de comunicación, el Centro ha visto desplazada su vitalidad fundacional hacia barrios más calificados, generando una ciudad policéntrica y extendida pero deteriorada en su sector más representativo. En espacios consolidados a través del tiempo -como es el caso del Centroactuar sobre las construcciones privadas desde una intencionalidad de revitalización urbana tiene sus limitaciones cuando se hace desde la planificación pública. La administración pública actúa habitualmente en forma directa sobre los espacios públicos y de forma indirecta sobre los espacios privados, actuando sobre éstos ya sea por vía normativa o por estímulos económicos a los inversores. Los mecanismos de acción directa del poder público sobre los espacios privados (como la expropiación) son escasamente utilizados en nuestro país, y las formas de coparticipación público-privado tampoco configuran un recurso habitual de los organismos públicos para llevar adelante sus planes. Sin embargo, la recuperación de una cantidad que se ha demostrado importante de edificios de buen valor que hoy están abandonados o subutilizados puede tener un efecto explosivo en aquella deseada recuperación del Centro. Y se entiende además, que es posible, toda vez que se estudien posibilidades programáticas y económicas viables de recuperación de tales edificios, algo que los instrumentos clásicos de planificación urbana no son capaces de hacer. En países donde este tipo de revitalizaciones de áreas urbanas consolidadas y degradadas se ha llevado adelante, ha sido necesario montar oficinas especializadas, estudios de largo aliento y muchos recursos desplegados por una Administración Pública fuerte, en conjunción con intereses privados, motivados ambos por situaciones excepcionales, como ha sido el caso de las Juegos Olímpicos de Barcelona, o la reconversión en áreas habitacionales de terrenos degradados en las zonas portuarias de Londres, Buenos Aires o Lisboa. Para el caso de la vivienda de interés social, es de esperar que la nueva ley Nº18.795, genere un buen impulso a la inversión privada en el sector, atrayendo población residente que sin duda generará externalidades en la actual estructura comercial y de servicios. No obstante, aunque cabe suponer que las mismas serán revitalizadoras, corresponde adelantarse con alguna prospectiva de calidad deseada en el sector comercial que impera hoy como el principal elemento caracterizador del área y --por su ubicación--, de la ciudad en su conjunto. 3 OBJETIVOS 3.1 Objetivo General Contribuir a develar las oportunidades de inversión en estructuras existentes en el Centro de Montevideo para poner a disposición de las Instituciones públicas y privadas un catálogo de posibles intervenciones. 3.2 Objetivos específicos 3.2.1 Identificar, relevar y analizar las construcciones de las manzanas frentistas a la Avenida 18 de Julio poniendo a prueba un método y unos resultados que puedan extenderse al conjunto de la zona Centro. 3.2.2 Proponer estrategias de actuación y cuantificar los metrajes de construcción capaces de ser incorporados al mercado al aplicarlas a las construcciones degradadas, vacías o subutilizadas identificadas en el relevamiento. 3.2.3 Confeccionar un catálogo de todas las construcciones identificadas que pueda ser consultado online. 4 METODOLOGIA Para lograr la identificación de oportunidades de inversión se han cubierto tres etapas metodológicas: 1. Se ha realizado un relevamiento padrón a padrón del total del área considerada. Para ello se definieron ciertas categorías analíticas relacionadas con situaciones edilicias de degradación, abandono o subutilización de las construcciones, y se buscó identificar los padrones en donde tales situaciones edilicias se verificaban. 2. Se realizó un análisis de los datos surgidos del relevamiento y se confeccionó un catálogo con todos los datos disponibles de los padrones incluidos en cada una de tales categorías analíticas. 3. A partir de la consideración de tres posibles estrategias de recuperación o sustitución de las construcciones identificadas se realizó una cuantificación de las posibilidades de inversión –en términos de metros cuadrados construibles o recuperablesde cada una de ellas. Estos datos se agregaron al catálogo ya descripto. 4.1 Trabajo de campo 4.1.1 Área de estudio Se han considerado las 21 manzanas frentistas a la Avenida 18 de Julio, entre la Plaza Independencia y la calle Ejido. La zona queda definida por la Plaza Independencia, la calle Florida, la calle Colonia, la calle Ejido, la calle San José, incluyéndose la primera línea de manzanas a ambos lados de la Avenida. El trabajo tiene previsto continuarse, incluyendo dos filas de manzanas más a ambos lados, hasta las calles Uruguay y Canelones, completando lo que la tradición montevideana considera “el Centro”. Dentro de esta zona se ha realizado el relevamiento referido, identificando los predios y construcciones pertenecientes a por lo menos una de las siguientes categorías: 4.1.2 Fósiles Se denominan fósiles a las edificaciones total o parcialmente abandonadas, las que, como resultado de este abandono, se suelen encontrar en un avanzado estado de deterioro, en ocasiones muy cerca de poder ser consideradas ruinosas. Imagen 4. Fósil en Avenida 18 de Julio. Planta baja ocupada con actividad comercial y plantas altas abandonadas. Elaboración propia En el caso de la zona considerada esta situación suele afectar sobre todo a las plantas altas de construcciones que mantienen actividad comercial en la planta baja. Es frecuente, además, que dichas plantas altas se utilicen marginalmente como depósitos de los comercios de la planta baja. Imagen 5. Fósil en calle Colonia. Construcción en altura completamente abandonada. Elaboración propia 4.1.3 Terrenos baldíos La categoría no incluye solamente los terrenos baldíos propiamente dichos, de los que existen muy pocos casos en el Centro, sino que abarca también a aquellos terrenos utilizados como estacionamientos con estructuras mínimas construidas, las que muy habitualmente se reducen solamente a la fachada, estando el resto del predio a cielo abierto. Imagen 6. Predio baldío utilizado como estacionamiento. Esquina de calle Colonia y Andes. Elaboración propia Aunque estos padrones tienen una actividad económica rentable, se entiende que su utilización está muy por debajo de sus posibilidades y por lo tanto constituyen una oportunidad de actuación. 4.1.4 Padrones subutilizados Se trata en este caso de padrones con edificaciones que están en uso pero de baja altura (uno o dos niveles), por lo cual podrían ser aptas para posibles sustituciones, habida cuenta de la diferencia entre su altura actual y las alturas máximas permitidas por la normativa vigente. Imagen 7. Padrón subutilizado. Construcción de dos niveles en padrón que habilita hasta 36 metros de altura edificada. Esquina de Avenida 18 de Julio y calle Convención. Elaboración propia 4.1.5 Construcciones inconclusas Esta categoría alude a edificios no terminados pero con un avance relativamente importante en su proceso constructivo. Pese a su denominación, no solo trata de identificar estructuras incompletas, sino también edificios cuya terminación se encuentra detenida desde hace tiempo, con un nivel de finalización no habilitada. En cualquier caso, interesa porque son casos donde la situación es propicia a las ocupaciones ilegales. 4.1.6 Edificios patrimoniales degradados Incluye edificios públicos en uso, pero con avanzado deterioro de sus instalaciones. Su identificación y puesta en relevancia, puede movilizar los intereses públicos que contribuyan a dar ejemplo de valorización del área. Imagen 8. Edificio Jockey Club Avenida 18 de Julio. Edificio patrimonial en avanzado estado de deterioro. Elaboración propia 4.1.7 Galerías comerciales Se entendió necesario abrir una nueva categoría específica dentro de edificaciones subutilizadas identificada como Galerías Comerciales, ya que ocupan un capítulo importante dentro del proceso de evolución comercial del Centro. Habiendo sido en su momento de auge una modalidad para facilitar la instalación de paseos comerciales con variada oferta y afluencia de público, fue sufriendo un paulatino abandono por la aparición de la modalidad comercial de los Shopping cerrados ubicados en otras áreas de la ciudad, generando centralidades más locales en barrios más residenciales. 4.2 Análisis Se procedió a realizar un relevamiento planimétrico y fotográfico de las situaciones identificadas. Se analizaron los antecedentes sobre: catastro, normativa, uso actual y condiciones de origen de los padrones y las construcciones relevadas. Se confeccionaron fichas por padrón dentro de cada manzana, explicitando una valoración de los casos catalogados. Estas fichas dieron lugar al catálogo ya mencionado que puede consultarse en los siguientes sitios: http://www.centromvd.com.uy/ o http://tapcentro.blogspot.com/ Hay 22 casos de galerías comerciales en la zona. Siendo un tipo de edificación casi exclusivo del Centro de la ciudad, es –además- un tipo propio de la avenida 18 de Julio ya que todos los casos identificados son frentistas a la avenida. En la actualidad las antiguas galerías sufren procesos mixtos de abandono y vaciamiento por un lado, y surgimiento de nuevas modalidades de comercialización tipo “ferias” por otro. También en algunos casos, los locales comerciales de las galerías son aprovechados por emprendimientos de artesanos o jóvenes atraídos por una renta más conveniente que en otros lugares, pero cuya estabilidad comercial suele ser transitoria cuando no insuficiente para darle “vida comercial” al conjunto. El deterioro general del Centro como lugar de paseo y reunión de actividades de recreación, contribuye a que las Galerías mueran en su actividad en los horarios no comerciales y especialmente la noche y los fines de semana. El paseo de “mirar vidrieras” si bien no ha dejado de existir, no justifica en número de visitantes, el mantenimiento nocturno de amplias áreas que requieren iluminación y seguridad, por lo cual muchas galerías se “cierran” en sus accesos públicos fuera de los días y horarios comerciales. Si bien la construcción de estas estructuras es de relativa buena calidad y surgieron en momentos de proliferación de vidrieras y superficies pulidas, presentan en muchos casos abandono en su mantenimiento e higiene. También la cartelería original ha sufrido envejecimiento o sustitución por otra de menor calidad. Cuando no, permanece envejecida como residuo en locales vacíos o conviviendo con otras de destinos que han ido variando a lo largo del tiempo. Aunque se ha podido vislumbrar últimamente una cierta revitalización comercial --producto del esfuerzo mancomunado de comerciantes y administraciones públicas--siguen habiendo muchos casos de locales vacíos o con una alta rotación de usos que conspiran contra el mantenimiento general, en el marco de instalaciones muchas veces ya obsoletas o deterioradas. 6.8 Zonas de Oportunidad Imagen 15. Zonas de Oportunidad Elaboración propia Se identificaron 18 Zonas de Oportunidad, repartidas de manera bastante homogénea a lo largo del tramo de Avenida estudiado, 12 de ellas sobre la avenida 18 de Julio y casi todas con frente a más de una calle. Estas zonas de padrones vacíos, fosilizados o subutilizados contiguos presentan la posibilidad de actuaciones más complejas y/o de gran porte y por tal razón se entendieron como “oportunidades” donde es posible encarar actuaciones más significativas que la simple intervención padrón a padrón. Por pertenecer a cada una de ellas diversos padrones, es seguro que también habrá diferentes propietarios, con diferentes voluntades, necesidades y situaciones jurídicas, por lo que será necesaria una gestión compleja de estas oportunidades. El análisis particular de las condiciones de estas zonas de oportunidad (propiedad, situaciones jurídicas, etc.), la propuesta de alternativas proyectuales para ellas y el estudio de las posibilidades económicas de concretarlas, serán uno de los objetivos de la continuación prevista de este trabajo de investigación. Zona de Oportunidad 01 Superficie. 2500 m2 / Fachada sobre calle Colonia: 61 metros / Fachada sobre calle Andes: 30 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 18.250 m2 nuevos. Elaboración propia. Zona de Oportunidad 02 Superficie. 1617 m2 / Fachada sobre Avenida 18 de Julio: 42 metros / Fachada sobre calle Convención: 24 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 15.000 m2 nuevos. Refuncionalización: Recupera 2500 m2 Elaboración propia Zona de Oportunidad 03 Recuperación de galerías: Agrega 567 m2 de áreas comerciales Colmatación: Habilita a la construcción de 12.000 m2 nuevos. Elaboración propia Zona de Oportunidad 04 Fachada sobre calle Río Branco 54 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 7.500 m2 nuevos. Refuncionalización: Recupera 1027 m2 manteniendo los usos comerciales de las plantas bajas. Elaboración propia Zona de Oportunidad 05 Fachada sobre Avenida 18 de Julio: 34 metros Refuncionalización y Recuperación de galerías: Recupera 2.200 m2 de áreas comerciales y agrega 2.200 m2 más. Colmatación: Habilita a la construcción de 7.600m2 nuevos. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 06 Refuncionalización: Recupera 5.785 m2 manteniendo los usos actuales de las plantas bajas Colmatación: Habilita a la construcción de 18.400 m2 nuevos. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 07 Fachada sobre Avenida 18 de julio: 25 m Colmatación: Habilita a la construcción de 15.500 m2 nuevos. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 08 Colmatación: Habilita a la construcción de 19.100 m2 nuevos. Recuperación de galerías: Recupera 3.800 m2 de áreas comerciales. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 09 Refuncionalización: Recupera 1.500 m2 de áreas comerciales. Colmatación: Habilita a la construcción de 11.500 m2 nuevos. Elaboración propia Zona de Oportunidad 10 Colmatación: Habilita a la construcción de 5.480 m2 nuevos. Elaboración propia Zona de Oportunidad 11 Fachada sobre calle San José: 37 metros Refuncionalización de Galerías: Recupera 800 m2 de áreas comerciales. Colmatación: Habilita a la construcción de 9.300 m2 nuevos Elaboración propia Zona de Oportunidad 12 Superficie. 740 m2 / Fachada sobre calle Michellini: 30 metros / Fachada sobre calle San José: 24 metros Refuncionalización: Recupera 717 m2 sin modificar los usos comerciales actuales de las plantas bajas. Colmatación: Habilita a la construcción de 18.250 m2 nuevos Elaboración propia Zona de Oportunidad 13 Fachada sobre calle Paraguay: 51 metros / Fachada sobre calle San José: 33 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 9.900 m2 nuevos Elaboración propia Zona de Oportunidad 14 Fachada sobre calle San José. 22 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 5.200 m2 nuevos Elaboración propia Zona de Oportunidad 15 Superficie. 3000 m2 / Fachada sobre Avenida 18 de Julio: 42 metros. Colmatación: Habilita a la construcción de 18.250 m2 nuevos. Recuperación de galerías: Recupera 3.000 m2 de áreas comerciales. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 16 Refuncionalización: Recupera 1.900 m2 manteniendo los usos actuales de las plantas bajas. Colmatación: Habilita a la construcción de 14.500m2 nuevos. Elaboración propia / IMM Zona de Oportunidad 17 Superficie. 2500 m2 / Fachada sobre calle Colonia: 61 metros / Fachada sobre calle Andes: 30 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 16.680 m2 nuevos. Elaboración propia Zona de Oportunidad 18 Fachada sobre calle Ferreira Aldunate: 30 metros Colmatación: Habilita a la construcción de 3.000 m2 nuevos. Elaboración propia 7 CONCLUSIONES 7.1 Catálogo Una primera conclusión que arroja el relevamiento realizado es la insoslayable cuestión de que el trabajo que surgiera de una intuición largamente especulada, excede los límites de la presente investigación, tanto por las dimensiones de lo que se ha podido efectivamente investigar, como por las múltiples aperturas a profundizaciones futuras que presenta. Se ha podido alcanzar un significativo despliegue de información y en especial un exhaustivo trabajo de campo, como para comprobar que las hipótesis iniciales de identificación de áreas de oportunidad para la recalificación del área central, a partir de su principal avenida, se torna una realidad evidente. La apreciación detallada de sus arquitecturas, asociadas a sus sustentos catastrales, sus usos y estado de conservación, constituyen un catálogo inédito de una realidad física –que no por conocida ha sido tan puesta en evidencia--, de particular deterioro y abandono de la centralidad urbana original de la ciudad de Montevideo. El catálogo padrón a padrón elaborado puede consultarse en línea: http://tapcentro.blogspot.com/p/manzanas.html Los ciudadanos se han acostumbrado a observar la Av. 18 de Julio como una vía comercial que ha ido cambiando sus ofertas y atracciones, pero siempre desde una mirada a escala de sus plantas bajas. Las actuaciones públicas tendientes a mejorar el espacio público, las condiciones del tránsito, pavimentos y forestación, solo pueden ser operaciones de maquillaje frente al peso funcional y simbólico de las edificaciones completas. Funcional, en la aparente muerte por abandono de sus capacidades de albergar funciones útiles para la vida humana para las cuales fueran creadas; y simbólica, en cuanto demuestran la apatía, desidia y pobreza de una sociedad que deja caer en progresivo e ininterrumpido deterioro las estructuras físicas que albergaron la riqueza generada en construcción por las generaciones pasadas. Nada menos que en uno de los ámbitos más representativos de la identidad montevideana. Las fichas confeccionadas por padrón en las manzanas que limitan el otrora eje emblemático del trazado de la “ciudad nueva”, identifican con precisión que poco más de un tercio del total podrían ser objeto de atención, siendo su situación de las más críticas. Esto no significa que el resto de los padrones no presenten algún tipo de descuido, sino que cierto tipo de actuación imprescindible sobre los identificados, podría cambiar sustantivamente la vitalidad del área. 7.2 Posibilidades Se identificaron 114 padrones dentro de los 304 que tiene toda el área estudiada, de los cuales 41 son frentistas a la Avenida 18 de Julio. Muchos de estos últimos son linderos y/o tienen salidas por más de una calle, lo que los hace particularmente interesantes para imaginar programas y usos del suelo compatibles con servicios, conjuntos habitacionales y/o equipamientos necesarios para la sociedad y capaces de aprovechar las múltiples ventajas de una infraestructura urbana completa en todos los sentidos. La capacidad potencial de metros cuadrados construidos que se señalan en cada caso, pone en evidencia la oportunidad inmobiliaria que los mismos encierran. Los programas públicos de vivienda para sectores de población joven o jubilados que ya han sido prioridad - -para nombrar solo algunos—,se dirigen especialmente a quienes seguramente no verían el Centro como un lugar de pocas opciones, ya que ofrece todas las ventajas de proximidad de servicios, locomoción, vida comercial, cultural y recreativa. Algunas señales públicas en ese sentido, podrían propiciar las inversiones privadas de promotores que elijan alguna de las oportunidades identificadas en este estudio. En tal sentido, las acciones promovidas desde la Agencia Nacional de Vivienda y los beneficios tributarios a la vivienda de interés social contenidos en la Ley Nº 18795, permiten suponer el inicio de un proceso de renovación que, aprovechando las aún convenientes condiciones de un suelo urbano subutilizado, redunde en una paulatina renovación y/o revitalización del stock edilicio existente. Algunos incentivos tributarios o créditos blandos para la ubicación de consultorios, estudios u oficinas flexibles para recién ingresados al mercado laboral, podía generar una sinergia de atracción de población trabajadora que no encuentra en otras ubicaciones las ventajas de proximidad a entes públicos y buena locomoción que la zona sostiene. La identificación de áreas de oportunidad en las 18 zonas señaladas en este estudio, puede ser una primera aproximación a la posibilidad de investigar los casos concretos involucrados, poniendo la lupa en cada caso para encontrar una brecha con la cual empezar un modelo de gestión que paulatinamente, vaya extendiendo su influencia –por simple contagio--, en la calificación de los predios vecinos. Indicios de interés del mercado se van teniendo, con la presencia de comercios que iniciaran su actividad dentro de los Shopping Center y comienzan a buscar ubicación en esta área. Firmas extranjeras están dando esos pasos señalando el comienzo de una modalidad que ya se ha dado en otras ciudades del mundo: “Volver al Centro”. No es de despreciar el crecimiento constatado de Montevideo como destino turístico, y el hecho de que el paseo por el Centro, es en todos los casos en los que el destino es esta ciudad, mucho más previsible para el viajero que se aloja en la oferta hotelera del área. Circunstancia que los comerciantes de los Shopping están evaluando cada vez más. Cabe suponer que es un proceso que se va a ir acentuando, y del cual no deben de estar al margen las autoridades locales, para poder ponerse al frente de una renovación muchas veces expresada como deseo, pero escasamente instrumentada. 7.3 Los efectos del deterioro Solo para citar algunos números: • Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (en base a registros de DGR, DNC, IMM y del propio INE) para el año 2010, el precio promedio de venta de una unidad en propiedad horizontal en el Centro, era de un 84% del precio promedio del m2 de iguales características en todo Montevideo. • En tanto con respecto a las zonas costeras (Parque Rodó, Punta Carretas, Pocitos, Malvín) el precio de venta en el Centro sería en promedio un 65% menor. • El precio de venta en el m2 del Centro estaría en un 3% por encima de Ciudad Vieja y un 11% por encima del barrio Unión. • Los precios del m2 de comercio equivaldrían a un 70% del precio de venta del m2 de vivienda. • El precio de venta del m2 de comercio en el Centro sería un 65% menos que el promedio para todo Montevideo Según datos de la consultora inmobiliaria Valora citada por el presidente de Grupo Centro, Sr. Nelson Gagliardi (en El País Digital del Domingo 14.08.2011) • En Pocitos, un local comercial próximo al Shopping, vale en promedio por metro cuadrado un 44% más que el metro cuadrado de un local comercial ubicado sobre la Av. 18 de Julio. • En tanto que un local comercial en otra zona de Pocitos, vale un 8% menos que el que se ubica en las proximidades del Shopping y un 41% menos que un local ubicado en el Centro fuera de la Av. 18 de Julio. • En el caso de los alquileres, en Pocitos ocurre que la diferencia es significativamente mayor entre los ubicados en las cercanías del shopping y el resto, suponiendo una brecha cercana al 70%, según Valora. • En el Centro, en cuanto a los alquileres, la brecha es menor y alcanza el 30%, entre la Av. 18 de Julio y los alrededores. El costo del suelo --estimado por algunos operadores inmobiliarios consultados--, incidiría hoy en un promedio del 10% en el costo por m2 de construcción en propiedad horizontal para calidades establecidas por la Ley Nº 18795, lo cual sin duda es un dato no menor frente a los costos de otras zonas de la ciudad. Especialmente en barrios de gran dinamismo inmobiliario, donde los inversores presionan para liberar las normativas de áreas caracterizadas que tienen actualmente alturas protegidas. Sin duda esta situación irá cambiando en la medida que el proceso de revitalización comience a desarrollarse, en función de algunas medidas ya tomadas para la vivienda y de las señales de interés comercial privado constatadas. Sería el momento para pensar una planificación que encauce el proceso en torno a una idea de interés común y de valorización de la inversión social ya instalada, generando los instrumentos de gestión y negociación actualizada que permita adelantarse a los hechos consumados y trabajar en pos de algunos de los episodios urbanos que se estimen valorables para la recalificación urbana. 7.4 Oportunidades Del relevamiento del total de las manzanas frentistas a la Av. 18 de Julio entre Plaza Independencia y la calle Ejido, se deducen valores sorprendentes en la capacidad de construcción, solo teniendo en cuenta las sustituciones posibles y las normativas actuales de edificación. Aun cuando las propuestas de Colmatación, Refuncionalización y Recuperación de Galerías son estrategias de actuación teórica, que -- como toda actuación de índole urbano-territorial se concretaría en el tiempo y en función de los intereses y fuerzas del mercado--, queda verificada en este estudio la capacidad del Centro de ofrecer suelo altamente calificado de la ciudad. Se identificó una capacidad de construcción de obra nueva de 267.140 m2. Que sumada a los 39.249 m2 de recuperación de construcciones actualmente subutilizadas, daría 306.389 m2 de áreas posibles de incorporar al Centro. A ello se agregaría el espacio actualmente ocupado por galerías que es de unos 24.714 m2 de área comercial muchas veces subutilizada o con posibilidades de actualización. En cuanto a las áreas de los predios que tienen algún frente sobre la Av. 18 de Julio, observamos que en sus 41 predios --sobre los 114 del total analizado--, se concentra el mayor porcentaje del suelo considerado apto para operar en las tres categorías: • para Colmatación: 120.990 m2 • para Refuncionalización: 24.248m2 • en Recuperación de Galerías: 20.839m2 En toda el área existen 88 predios (51 fósiles, 31 subutilizados y 6 baldíos), que podrían ser objeto de obra nueva, y si bien algunos pueden ser descartables por sus reducidas dimensiones, en ciertas ubicaciones se pueden anexar dando predios mayores. Sin duda las variables son muchas y el mercado cambia en la medida de que se producen incentivos a la construcción tales como la actual Ley Nº 18.795, por lo cual aunque resulte reiterativo, es necesario remarcar que esta situación está calculada en términos abstractos, sin considerar las particularidades que pueden presentarse en cada caso. Pero es demostrativa de la posibilidad de desarrollo encerrada en una zona aparentemente estancada, pero con todas las condiciones para considerarla un área de oportunidad para su recuperación inmobiliaria. Sin duda el camino no será fácil ni inmediato, pero lo que aparece como demostrado en esta investigación, es que a poco que se busque una aproximación al tema, se abre un sinnúmero de otras dimensiones en las que vale la pena incursionar. 8 BIBLIOGRAFIA 8.1 General Ábalos, Iñaki - Herreros, Juan. Áreas De Impunidad. Ed. Actar, Barcelona 1997. Augé, Marc. Los no lugares. Espacios del anonimato. Ed. Gedisa, 1995. Fernández, Roberto. Derivas. Arquitectura de la Posurbanidad. San Fe, Argentina, 2001. Harvey, David. La condición de la posmodernidad. Investigaciones sobre el origen del cambio cultural. Amorrortu, Argentina, 1990. Koolhaas, Rem et. alt. Mutations, N.York, 2000. Sassien, Saska. The global city: New York, London, Tokio, Princeton University press, 1991. Soja, Edward. 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