Los arrendamientos rústicos

1 Facultad de Derecho Grado en Derecho Los arrendamientos rústicos Presentado por: César García Navarro Tutelado por: Félix Calvo Vidal Valladolid, xx de xxxxx de 20xx 2 RESUMEN En este Trabajo de Fin de Grado se realiza un estudio detallado de los arrendamientos rústicos. En primer lugar nos pondremos en situación analizando los arrendamientos rústicos con una perspectiva histórica, viendo su evolución a lo largo del tiempo. Después, nos centramos en el siglo XX y, más concretamente, en la normativa posterior a la entrada en vigor de la Constitución Española de 1978. Analizaremos con mayor detalle la Ley de Arrendamientos Rústicos del año 2003, teniendo en cuenta su última modificación del año 2015. Situaremos los arrendamientos rústicos en la perspectiva y momento actual, dentro del marco de la Unión Europea. Tendremos en cuenta las vicisitudes de hoy en día con las problemáticas de la agricultura actual y su impacto en los arrendamientos rústicos. Las fincas rústicas y su convivencia con las nuevas fuentes de energía renovables, sobre todo analizando las placas solares. Estudiaremos, para concluir, dos sentencias de conflictos actuales que se dan en situaciones reales a la hora de aplicar dicha Ley de Arrendamientos. PALABRAS CLAVE Ley de Arrendamientos Rústicos, fincas rústicas, arrendamiento rústico, agricultura. 3 ABSTRACT The following Final Undergraduate Thesis seeks to comprehensively study farm leases. In order to contextualise said topic, farm leases will be analysed from a historical point of view, observing their evolution through time. Having done so, this study will move on to focus on the 20 th century, paying special attention to the regulations applied from the entry into force of the Spanish Constitution in 1978 onwards. Additionally, the Spanish Farm Tenancy Act of 2003 will be thoroughly explained while considering its last modification in 2015. Farm leases will then be studied within the European framework and taking into account the current situation. Similarly, the difficulties arisen from today’s problems in modern agriculture will also be kept in mind, considering their impact on farm leases too. In the same trend of thought, rural properties and their relationship with renewable energy sources, solar panels mainly, will as well be observed. Finally, two court judgments resulting from current conflicts in real situations in which the Farm Tenancy Act is applied are also analysed as a way to conclude. KEY WORDS Spanish Farm Tenancy Act, rural properties, farm leases, agriculture. 4 ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………...…...7 2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS……………………………...……………8 3. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS……………………….....................…10 3.1 Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos……....10 3.2 Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos…...…12 3.3 Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003…………………………………………………………………...12 4. ANÁLISIS DETALLADO DE LA LEY 49/2003, DE 26 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS CON SU ÚLTIMA MODIFICACIÓN DEL 31 DE MARZO DE 2015 …………………………14 4.1 Características generales………………………………………………..14 4.2 Concepto arrendamiento rústico y disposiciones generales…….…….14 4.3 Capacidad de las partes…………………………………………………16 4.4 Forma…………………………………………………………………….18 4.5 Duración…………………………………………………………………19 4.6 Renta……………………………………………………………………..20 4.7 Gastos y mejoras………………………………………………………...21 4.8 Enajenación de la finca arrendada: derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente…………………………………………….….....24 4.9 Cesión y subarriendo……………………………………………………26 4.10 Terminación del arrendamiento…………………………………….….27 4.11 Aparcerías………………………………………………………………..28 4.12 Normas procesales…………………………………………………...…29 5. PROBLEMÁTICAS EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Y SOLUCIONES APORTADAS………………………………………………..33 5.1 Envejecimiento de nuestros agricultores………………………….…...33 5.2 Precio de las fincas rústicas…………………………………………….33 5.3 Precio de los arrendamientos rústicos…………………………………33 5.4 Falta de relevo generacional……………………………………………34 5.5 Soluciones aportadas por el legislador…………………………………35 6. LA POLÍTICA AGRARIA COMUNITARIA EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS………………………………………….37 5 7. NUEVOS APROVECHAMIENTOS DE LAS FINCAS RÚSTICAS QUE PONEN EN PELIGRO LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS ………40 8. JURISPRUDENCIA…………………………….…………………………….43 9. CONCLUSIONES…………………………………………………………….47 10. BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………..…….49 6 ABREVIATURAS LAR Ley de Arrendamientos Rústicos CE Constitución Española CC Código Civil INE Instituto Nacional de Estadística LEF Ley de Expropiación Forzosa PAC Política Agrícola Común RPB Régimen Pago Básico UTA Unidad de Trabajo Agrario FEOGA Fondo Europeo de Orientación y Garantía Agrícola UCD Unión de Centro Democrático PSOE Partido Socialista Obrero Español PP Partido Popular 7 1. INTRODUCCIÓN Nuestro derecho tiene sus raíces en el Derecho Romano por ello podemos decir que los arrendamientos nacen con la Locatio Conductio que equivale al actual arrendamiento. Al estudiar los arrendamientos rústicos se trata de resolver mediante un contrato agrario los problemas que pueden surgir entre el propietario de una finca y quien realmente la explota y la trabaja, es decir, el poseedor. Desde comienzos del siglo XIX se fueron promulgando diversas leyes que trataban de liberalizar los arrendamientos rústicos, esta idea es recogida por el Código Civil (CC) que solamente regulaba esta materia en cuatro artículos. Tendremos que esperar hasta la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) de 15 de marzo de 1935 para poder ver el arrendamiento rústico como un contrato para la empresa agraria y proteger la actividad agraria por primera vez 1 . Se comienza a estructurar el contrato de arrendamiento rústico como un elemento fundamental para conseguir una reforma agraria y a la vez dar una estabilidad al agricultor y defender sus derechos frente al propietario de la tierra. En los arrendamientos rústicos sea ha ido produciendo poco a poco una evolución legislativa con numerosas leyes destacando el Reglamento de 26 de abril de 1959 por su perfección técnica 2 . Será ya con la Constitución Española (CE) de 1978 cuando se vuelve a regular esta materia con la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980. Posteriormente se promulgaron diversas leyes como la Ley de 1995 de modernización de Explotaciones Agrarias hasta llegar a la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. Dicha Ley 49/2003 vigente actualmente fue reformada por la Ley de 30 de noviembre de 2005 y por la Ley de 31 de marzo de 2015 de Arrendamientos Rústicos. Realizaré un análisis detallado de la LAR basándome como objeto de estudio la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos y su última actualización en el año 2015. Analizaré la situación actual del arrendamiento rústico y sus problemas actuales. 1 MANRIQUE PLAZA, J. Arrendamientos Rústicos. Fundación Matritense del Notariado, 1997. p.9 2 MANRIQUE PLAZA, J. Op. cit., p.10. 8 2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS Nuestro derecho tiene sus raíces en el Derecho Romano y por tanto aquí podemos encontrar el nacimiento de los arrendamientos rústicos. Los arrendamientos rústicos tienen su origen en la “locatio conductio” romana y más concretamente en el contrato de colonato. Y aún hoy en día se mantiene el concepto expresado en ella e incluso hasta la regulación. Ya en Roma además de los arrendamientos que por aquella época les había de cinco años existían otros de mayor duración que parecían prácticamente perpetuos o incluso que duraban mientras viviese el arrendador y el arrendatario. Esto se basaba en el carácter personal del arrendamiento pues nacía de una acción personal. Pudiéndose enajenar la tierra arrendada y salvo pacto en contra supondría el fin del arrendamiento. Llegada la Edad Media en el derecho de Castilla el Código de las Siete Partidas continúa manteniendo la tradición romana. Diferenciando entre el arrendamiento ordinario y el arrendamiento de larga duración 3 . Esta forma de regular el arrendamiento rústico de las Partidas se mantendrá en el tiempo hasta casi la codificación. En los siglos XVII y XVIII hubo disposiciones donde se reflejaba la preocupación por la renta que se pagaba en estos arrendamientos. Pero sin una tendencia uniforme en su regulación y con poca certeza en ella como era característico del Antiguo Régimen. Será en las Cortes de Cádiz en 1813 cuando se produce una desamortización de los arrendamientos y se eliminan los derechos de preferencia, de tasa, y tanteo de las fincas rústicas 4 . Posteriormente esto fue abolido pero se vuelve a restablecer en 1836. En el período siguiente se irá instituyendo el contrato de arrendamientos rústicos como un contrato que queda sujeto a la libertad de las partes no dando privilegio a ninguna de ellas (esto lo encontramos en el proyecto de 1836). 3 CABALLERO LOZANO, J.M. Comentario de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Dykinson, 2004. p.23. 4 CABALLERO LOZANO, J.M. Op. cit., p.24 9 Posteriormente se puede observar como parece en los diversos proyectos unos nuevos contenidos como la exigencia de forma, contratos por seis años o más tiempo, inscripción en el Registro de dicho contrato. Ya dentro del Código Civil se volverá a los contratos de seis años exigiéndose también una forma y su inscripción como una manera de proteger a los arrendamientos inscritos. Además el arrendamiento se deberá hacer por un tiempo determinado y por un precio cierto. Se da más libertad para contratar. Será en el primer tercio del siglo XX cuando comienzan a aparecer las primeras legislaciones especiales sobre arrendamientos rústicos. Cabe destacar la Ley de 1935 de 15 de marzo donde por primera vez se ve el arrendamiento rústico como un contrato agrario. Se pretendía dar una mayor estabilidad al agricultor dando mayor duración al arrendamiento y fijando unas prorrogas, también se incluía el retracto en favor del arrendatario y la aparcería. Después hubo diferentes reformas en 1940, 1942 y 1954 entre otras. Destacando el Reglamento de 1959 por sus características técnicas 5 . Se llego prácticamente a prorrogar indefinidamente los arrendamientos rústicos. Y ya llegamos a nuestra época constitucional y la legislación posterior a la CE de 1978. El contenido fundamental en materia de arrendamientos rústicos se encuentra en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980. Ley que posteriormente fue modificada por la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias y afecto dicha modificación a la parte correspondiente a la duración de los contratos. Con posterioridad la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 derogó los artículos 123 a 135 de esta Ley de 1980. En el año 2003 la Ley 49/2003 de 26 de noviembre regula de nuevo los arrendamientos rústicos y ha sido modificada por la Ley 30 de noviembre de 2005 y la última modificación del 2015. Estableciendo como novedad la Ley del 2003 el plazo mínimo para los arrendamientos rústicos en 3 años, cuando anteriormente era de 5 años. 5 MANRIQUE PLAZA, J. Op. cit., p.10. 16 “Quedan exceptuados de esta ley: a) Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola. b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato. c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable. d) Los que tengan como objeto principal: 1.º Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario. 2.º Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos. 3.º La caza. 4.º Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado. 5.º Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal. e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.” 4.3 Capacidad de las partes Como un arrendamiento que es se necesita la capacidad de administrar para poder realizarle como así indica el CC donde se regulan los arrendamientos rústicos y urbanos desde el artículo 1546 al 1579 CC. La capacidad de las partes se encuentra regulada en el capítulo 2 en su artículo 9 LAR sobre capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento. Podrán los arrendamientos rústicos realizarse entre personas físicas o jurídicas definiendo en su apartado primero lo que se entiende como agricultor profesional que según esta ley se 17 atenderá a los ingresos que tenga y al tiempo de trabajo que dedique a esta actividad que ha de ser como mínimo de un 25% del total que realice. En este artículo se habla de la condición de agricultor profesional pero se entiende que esta condición solo se exige en los casos previstos en esta ley, pero en la práctica cualquier persona física con capacidad general para contratar puede ser arrendatario, no existiendo previstas sanciones para esta situación y junto a esto no se pide ninguna prueba a la hora de realizar el contrato de que se cumple esta condición (en cambio en las personas jurídicas si se requiere que esta actividad agraria este en su objeto social). Podrán ser arrendatarias también las Administraciones Públicas y las cooperativas agrarias. En el caso de que el arrendatario sea una persona jurídica deberá tener incluido en su objeto social el ejercicio de la actividad agraria. De esta forma facilitan el acceso de las personas jurídicas a esta ley puesto les bastará con que dentro de sus objeto social figure la actividad agraria para así poder ser arrendatarias, exigencia escasa pero que les permite acceder a la tierra 16 . Por lo tanto resulta muy sencillo a estas empresas salvar el requisito de la capacidad que lo solucionan con una modificación en sus estatutos para incluir esta actividad en ellos o incluso creando una sociedad instrumental 17 . Como particularidad en el caso de que un menor sea el propietario de la finca o explotación podrá poner fin al contrato cuando se emancipe y si ha transcurrido la duración mínima del contrato que según el artículo 12 LAR se establece en 5 años. Limitan los arrendamientos impidiendo arrendar más fincas a los arrendatarios cuando su explotación exceda de 500 hectáreas en secano o 50 hectáreas en regadío y en explotaciones ganaderas un máximo de 1000 hectáreas. También se excluyen y por tanto no podrán ser arrendatarios a las personas y entidades extranjeras exceptuando los casos de los apartados A, B y C del punto 7 del artículo 9 LAR para miembros de la Unión Europea, que tengan residencia permanente en España y 16 GARCÍA PÉREZ, R., Comentarios al artículo 9.1 a 9.4 LAR. p. 172 17 ZUMAQUERO GIL, L. Regulación del contrato de arrendamientos rústicos en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre: régimen jurídico y competitividad. Revista de derecho agrario y alimentario, segunda época numero 73. p.145. 18 aplicando por último el criterio de reciprocidad para personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás estados que apliquen ese criterio a los españoles. Estas limitaciones a la extensión de las explotaciones agrarias según algunos autores podrían ser eliminadas dando paso a una regulación más abierta y liberal que facilitase el aumento de dichas explotaciones y estimulase la oferta haciendo a estas más competitivas al tener un mayor número de hectáreas permitiendo al agricultor sumar nuevas parcelas a su explotación y poder amortizar de una manera más eficiente su maquinaria. Además se está limitando el cultivo de fincas en arrendamiento cuando no se limita la posesión de dichas fincas en régimen de propiedad 18 . Pero por otra parte expertos mantienen la postura del legislador puesto que si no se estableciese alguna limitación esto podría perjudicar seriamente a las explotaciones agrarias familiares puesto que podrían aparecer grandes corporaciones que se beneficiarían de la acumulación de superficie en manos de un solo arrendatario. Esta medida en la práctica no es tan efectiva como puede parecer en un principio puesto que aunque se limita la aparición de grandes corporaciones que pueden llegar a tener arrendadas superficies muy elevadas de terreno, estas si lo hacen, eludiendo la LAR y aplicando a su favor el Código Civil donde no se establece ningún tipo de limitación 19 . No hay que olvidarnos de que la LAR no establece la nulidad de los contratos de este tipo ni su resolución por este motivo cuestión que si aparecía regulada en la LAR de 1980 en su artículo 76 aunque en su día tuvo escasa repercusión y poca aplicación por los tribunales. 4.4 Forma Regulado en el artículo 11 de la LAR. Se establece la libertad de forma aunque deberá constar en todo caso por escrito. Tanto arrendador como arrendatario podrán realizar dicho contrato formalizándolo en documento público y si lo desean proceder a constituir el inventario. Este inventario es de carácter obligatorio siempre que el arrendamiento sea de una explotación completa. 18 GIL-ROBLES Y GIL-DELGADO, J.M., Comentarios a la Ley de Arrendamientos Rústicos. Madrid 1981. p.286 19 ZUMAQUERO GIL, L. Op. cit., p.157 19 Se presume salvo prueba en contrario que existe un contrato cuando el arrendatario este en posesión de la finca. Si no está concretado el importe de la renta se supone que será aproximadamente el equivalente del mercado de la zona o comarca. Cuando se enajene una finca rustica que se halle arrendada deberá figurar en escritura pública su estado actual señalando específicamente si se encuentra arrendada o no dicha finca que se pretende enajenar. El punto anterior referente a la escritura pública es de carácter obligatorio para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. 4.5 Duración El tiempo de duración del contrato de arrendamiento rústico se regula en el artículo 12 LAR. Se establece la duración mínima del arrendamiento en cinco años siendo nula toda clausula que incorpore un periodo inferior a este. Es decir, si las partes no establecen una duración mayor se entiende que el contrato finaliza a los 5 años. Pero con una particularidad se necesita que se realice la notificación previa por parte del arrendador para que esto suceda, es decir, transcurridos los cinco años si el arrendador quiere finalizar dicho contrato deberá notificar de forma fehaciente al arrendatario el fin del contrato con un año de antelación. En el caso del arrendatario es diferente puesto que si no pone la finca a disposición del arrendador cuando se cumple el plazo se entenderá que automáticamente se prórroga el contrato por otros cinco años. Estas prórrogas se sucederían indefinidamente hasta que se produzca la denuncia del contrato. Al añadir la ley el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento se vuelve a incorporar el plazo de duración mínima que establecía La Ley de Modernización de las 20 explotaciones agrarias de 1995 donde se disminuye de seis a cinco años la duración mínima del contrato. Este plazo se ve claramente reforzado al añadir a mayores de esto un sistema de prórrogas facultativas de cinco años cada una que se aplican mientras el arrendador no realice una denuncia del contrato 20 . Por ello podemos ver que la extinción del contrato no es automática por el transcurso del plazo fijado en el contrato siendo imprescindible la actuación del arrendador o arrendatario. Esta normativa pretende proteger al arrendatario aunque también hay quien asegura que no es conveniente fijar un plazo puesto que se está quitando flexibilidad al mercado de arrendamientos. Si bien es verdad que se necesita un cierto número de años, que según los expertos este plazo quinquenal sería suficiente, para poder el arrendatario amortizar las inversiones que haya realizado sobre todo las mejoras estructurales unido a una mayor estabilidad que le ofrece el saber que este contrato tendrá una cierta duración puesto que junto con la amortización del capital aportado existen cultivos que necesitan un mayor plazo de tiempo para desarrollarse o realizar inclusive una rotación de cultivos. Por otra parte la duración mínima no perjudicara al arrendatario puesto que aplicando el artículo 24 D de la LAR mantiene la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato cuando acabe el año agrícola siempre y cuando lo notifique un año antes al arrendatario. Para el arrendador tampoco es un plazo demasiado largo puesto que se ha eliminado el sistema de prórrogas forzosas que recogía la LAR de 1980 donde se podía llegar a una duración de 21 años 21 . 4.6 Renta Aparece regulada en el capítulo 5 artículo 13 al 16 de la LAR. La renta se tiene que fijar en dinero, teniendo libertad las partes para estipularla. También podrá fijarse solo en especie o parte en especie y parte en dinero. De ser así se convertirá todo en dinero. 20 ZUMAQUERO GIL, L. Op. cit., p.148 21 ZUMAQUERO GIL, L. Op. cit., p.150 21 Como establece el artículo 13 LAR las partes pueden establecer el sistema de revisión de rentas que ellos prefieran, si en el no se detalla un índice de variación se tomara la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Si la renta fijada no es por año si no que es una cantidad alzada por todo el tiempo de duración del arrendamiento, esta cantidad se divide por su duración para determinar así la cantidad que hay que pagar cada año. Como establece el artículo 14 LAR este pago que se realiza de forma anual será en metálico y se realizara por años vencidos en el domicilio del arrendatario en defecto de la existencia de un pacto o costumbre aplicable, pues prevalece la forma y el lugar pactados. El articulo 15 LAR regula el pago de cantidades asimiladas a la renta, es decir, las cantidades que pague el arrendador y que sean repercutibles al arrendatario por disposición legal este podrá exigirlas desde el momento en el cuál las abona explicando el concepto y el importe. Estas cantidades la ley en el caso de impago las considera equivalentes al impago de la renta. Prescribiendo el derecho a repercutirlas al año de haber realizado el pago el arrendador. En lo referente al contrato de seguro según el artículo 16 LAR se estará a lo acordado por las partes y si no hay nada establecido el arrendatario puede asegurar la producción de la finca o explotación. En este caso podrá repercutir al arrendador una parte proporcional a la relación entre la renta y el total asegurado cuando le comunique el seguro concertado. 4.7 Gastos y mejoras Regulado en los artículos 17 a 21 LAR. Las dos partes intervinientes en el contrato de arrendamiento de finca rústica no se pueden oponer a las obras o mejoras que tenga que realizar una de las partes ni tampoco a las reparaciones. Estas se tendrán que hacer buscando en todo momento el menor perjuicio posible ya que si se realizan en determinada época del año pueden causar unos daños que podrían evitarse si 22 se realizasen en distinta época por eso se procurarán llevar a cabo en los momentos que menos daño causen a no ser que no se puedan atrasar y se tenga que realizar de inmediato. En las fincas rústicas se tendrán que realizar las reparaciones que se necesiten para su conservación y estas correrán a cuenta del arrendador que tendrá que hacerse cargo de ellas sin poder aumentar la renta con motivo de estas reparaciones ya que sin ellas la finca no estaría en las condiciones óptimas para obtener el objetivo que se persigue con su arrendamiento. En el caso de que estas obras, necesarias, no las realizase el arrendador una vez que se lo hubiese comunicado el arrendatario, este último tiene derecho a reclamarlas judicialmente y puede elegir entre una disminución de la renta pactada o también podría realizar estas reparaciones a su costa y una vez realizadas se le descuenten estos gastos de las rentas que debe al arrendador o en último lugar si no le interesase el arrendatario puede llegar a resolver el contrato de arrendamiento. En el caso de que estas reparaciones no se realizasen y el arrendatario sufriese algún daño o perjuicio este puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. En relación con la fuerza mayor cabe señalar que si la finca arrendada sufriese daños que no pueden ser objeto de indemnización el arrendador no tendrá que hacer frente a estos daños si superan la cantidad de la renta que se paga por lo que el arrendatario podrá reducir la renta o finalizar el contrato haciéndoselo saber al arrendador de forma escrita 22 . El arrendador tiene que hacer frente a las reparaciones, obras o mejoras, junto a las mencionadas anteriormente, a todas aquellas que sean exigibles por ley, por sentencia judicial, por un acuerdo de carácter firme realizado por una comunidad de regantes para la modernización de los regadíos para lograr una mayor eficiencia y aprovechamiento del agua en estas parcelas mediante la actualización del método usado para regar. Estas reparaciones, obras o mejoras en el caso de que pueden acarrear un gran cambio en la finca arrendada suponiendo que produzca un aumento de la producción por encima de lo natural, en este caso el arrendador podrá aumentar la renta en proporción al beneficio obtenido por el arrendatario y si este no estuviese de acuerdo con el aumento de la renta debido a la revalorización de la finca podrá rescindir el contrato. 22 Articulo 18.3 LAR actualizada en 2015. 23 El arrendatario tiene que realizar por su cuenta las reparaciones, obras o mejoras que por su actividad le correspondan o sean impuestas por sentencia judicial o decisiones administrativas de carácter firme o por acuerdo de carácter firme de una comunidad de regantes para mejorar el método utilizado para el riego de la finca 23 . Aunque todo esto sea costeado por el arrendatario este no tiene derecho a que se le baje la renta ni a que se le amplié la duración del arrendamiento salvo pacto entre las partes, resolución judicial o decisión administrativa firme. También hay que hacer referencia a la imposibilidad del arrendatario de modificar la finca arrendada debiendo este de conservarla tal y como se la encontró al comienzo del arrendamiento no pudiendo retirar ningún arbusto que se encuentren en ella ni tampoco tapar las zanjas existentes ni derribar paredes o vallas que limiten la propiedad ni tampoco realizar el cercado de la finca con vallas o paredes, todo esto se podrá ver alterado en el caso de que las partes hayan llegado a un acuerdo expreso que se lo permita 24 . Esta imposibilidad se basa en el artículo 1561 CC que nos señala que el arrendatario tiene que devolver la finca tal y como se la encontró al comienzo del contrato de arrendamiento. En este tema hay una pequeña excepción que consiste en el caso de que se tenga que realizar alguna modificación para el paso de la maquinaria agrícola empleada en su explotación debido a sus grandes dimensiones. Durante dicho arrendamiento las obras realizadas en la finca así como las mejoras se presume que las ha realizado el arrendatario. Si debido a las obras y mejoras realizadas durante el arrendamiento la finca sobre las que se han realizado incrementa su valor el arrendatario cuando finalice su contrato si esto se ha producido podrá pedir el arrendador un indemnización por el incremento del valor de la finca, pero con la condición de que estas mejoras hayan sido realizadas con el consentimiento del arrendador. Por lo referente a las mejoras útiles y voluntarias reguladas en el artículo 21 de la LAR sean de la naturaleza que sea en principio se estará a lo acordado por las partes al realizar el contrato y en su defecto a la regulación del CC para el poseedor de buena fe. 23 Según el artículo 19.1 LAR actualizada en 2015. 24 Según el artículo 20.2 LAR actualizada en 2015. 24 El arrendatario informando previamente al arrendador podrá realizar obras que faciliten el acceso en el interior de la finca, es decir, en los edificios que sirvan de vivienda siempre y cuando no perjudiquen a la estructura del edificio. Y cuando finalice el contrato deberá reponer la vivienda a su estado original si se lo exige el arrendador 25 . Podemos decir que esta ley establece un criterio subjetivo por el cuál tanto el arrendador como el arrendatario están facultados para realizar las mejoras y permitir una parte a otra que las realice. Estas inversiones pueden conducir a que la finca aumente su producción y por ello se revalorice. Al reconocer el crédito a favor del arrendatario por las mejoras que ha realizado se produce un refuerzo en el régimen de garantías y se promueven dichas mejoras en las fincas sobre todo en materia estructural. 4.8 Enajenación de la finca arrendada: derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente Se encuentra regulado en el capítulo VII artículo 22 LAR. La persona que adquiere una finca rústica queda automáticamente subrogada en todos los derechos y obligaciones del arrendador además deberá mantener el contrato por el tiempo que falte de la duración mínima que establece el artículo 12 LAR que se establece en cinco años. Cuando se transmite una finca rústica (en cualquiera de sus formas) que esta arrendada el arrendatario que tenga la condición de agricultor profesional o entidad comprendida dentro del articulo 9.2 LAR (sociedad agraria, cooperativa…), el transmitente deberá comunicar a dicho arrendatario su intención de enajenar informándole del contrato que pretende realizar. Dicho arrendatario dispone de 60 días hábiles desde que es notificado para poder adquirir la finca en iguales condiciones 26 . Si no es notificado dispondrá del mismo plazo para ejercitar su derecho de retracto desde que tenga conocimiento de tal operación realizada. 25 Según el artículo 21 párrafo II LAR actualizada en 2015. 26 Según el artículo 22.2.2 párrafo II LAR actualizada en 2015. 25 Deberán notificarse también al arrendatario la escritura de enajenación para qué pueda así realizar el retracto o la adquisición preferente. Esta notificación que se realiza al arrendatario deberá justificarse para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la finca. Estos derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente no podrán efectuarse en el caso de transmisión a título gratuito ni cuando se produzca una permuta de fincas rústicas. Estos derechos son preferentes excepto en el caso de fincas colindantes donde se estará a lo establecido en el articulo 1523 CC que da preferencia estos últimos. En el caso de que una misma finca se utilice para diversas actividades se estará en el tanteo y en el retracto al aprovechamiento principal teniendo preferencia el agricultor joven y en caso de que hubiese varios será preferente el de mayor antigüedad en el arrendamiento. Llegado el caso de que fuesen varios los arrendatarios de una misma finca se tendrá en cuenta el derecho de tanteo y retracto en la parte que corresponda a cada uno y priorizando al agricultor joven y al más antiguo. Si en una finca solo se arrienda una parte de ella, estos derechos solo se ejercerán en relación a esa parte. También es de aplicación el artículo 24 e LAR cuando se produce la sucesión en el arrendamiento rústico por muerte del arrendatario y de no haber una designación de sucesor el derecho de tanteo y retracto recae que ostente la condición de joven agricultor y si fuesen varios tendrá preferencia el más antiguo. En cuanto a este tema del tanteo y retracto hay autores que opinan que estos derechos suponen una limitación a las facultades de disposición del propietario, puesto que este no puede disponer del bien libremente. Alegando que esta legislación es intervencionista y dificulta la liberalización del mercado de fincas rústicas pues supone un impedimento para que una finca pueda entrar incluso en el mercado inmobiliario 27 . En cambio podemos entender que el legislador al introducir estos derechos lo hace motivado por la intención de facilitar el acceso a la propiedad de las personas que ya están labrando estas tierras, es decir, de los arrendatarios aunque suponga una cierta limitación a la autonomía y la libre circulación de bienes. 27 ZUMAQUERO GIL, L. Op. cit., p.159. 32 Por lo referente a los criterios y requisitos formales se establece en esta ley que tanto el arrendador como el titular de la finca o explotación deberá comunicar a los órganos correspondientes de sus comunidades autónomas el contenido de dichos contratos remitiendo una copia al Registro general de arrendamientos rústicos que se establezcan puesto que este Registro tendrá carácter informativo y público y estará adscrito al Ministerio de Agricultura Pesca y Alimentación 29 . Con respecto a los derechos de producción agraria y otros derechos en cuanto a la percepción del derecho de pago único u otros que puedan recibirse como consecuencia de la Política Agrícola Común en los temas de los arrendamientos rigen las normas comunitarias aplicables en esta materia y llegado el caso las correspondientes normas autonómicas. Sin perjuicio de la libertad que tienen las partes contratantes al realizar dicho acuerdo 30 . Por lo referente a los contratos que están vigentes a la entrada en vigor de esta ley se establece en la disposición transitoria primera que los contratos de arrendamiento y aparcería que estén vigentes a la entrada en vigor de esta ley se regirán por las normas aplicables en el momento en el que se celebro dicho contrato 31 . En el caso de los procesos judiciales y extrajudiciales pendientes a la entrada en vigor de esta ley se seguirán tramontando por la legislación que entonces les fuese aplicable. Y por último se establece como disposición derogatoria que quedan derogadas todas aquellas normas de igual o inferior rango que se opongan a esta ley. 29 Según la Disposición adicional tercera de la LAR actualizada en 2015. 30 Según la Disposición adicional cuarta de la LAR actualizada en 2015. 31 Según la Disposición transitoria primera de la LAR actualizada en 2015. 33 5. PROBLEMÁTICAS EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Y SOLUCIONES APORTADAS 5.1 Envejecimiento de nuestros agricultores En nuestro campo se puede ver como a lo largo de esta última década se han ido perdiendo autónomos en el sector agrario lo cual ha producido un abandono de la actividad agraria. Todo ello unido a un progresivo envejecimiento y a que cada vez los jóvenes apenas se incorporan a este sector cuando las personas que están activas se jubilan. Paulatinamente esta situación va empeorando debido a que tenemos por un lado la falta de modernización de estas personas de avanzada edad que no innovan en sus explotaciones y que llegas a cierta edad tampoco las llegan a arrendar a los jóvenes agricultores por lo que estos no tienen acceso a la tierra. 5.2 Precio de las fincas rústicas Junto al problema mencionado anteriormente cabe hablar aquí que actualmente el precio de la tierra en España alcanza máximos históricos, se calcula que el precio medio de una hectárea en España es de 10.124 euros 32 . Nada que decir sobre el precio de dicho terreno cuando se trata de regadío o de cultivos en invernaderos donde estas cifras pueden multiplicarse y llegar a alcanzar más de 100.000 euros. Una vez planteado esto se puede observar cómo dado el elevado coste de la tierra parece que la forma más sencilla para un nuevo agricultor de aumentar su explotación es a través del arrendamiento de fincas rústicas ya que de esta forma dispone de la tierra a cambio del pago de una renta, lo cual es mas asumible debido al menor coste. Muchas veces se tiene que recurrir a esta figura debido a que los propietarios de la tierra tienden a ser reacios a su venta ya sea porque no se quieren deshacer de su patrimonio o porque lo ven como un valor seguro para en un futuro tenerse asegurada la vejez. 32 Noticia La Razón. “El precio medio de la tierra se sitúa en España en 10.124 euros por hectárea, un 0,5% menos en 2020”. 34 5.3 El precio de los arrendamientos rústicos El precio de estos arrendamientos a modo orientativo en nuestra comunidad podemos comprobarlos entrando en la página de la Junta de Catilla y León donde se establecen unos cánones de arrendamiento rústico para el periodo 20122020 realizados por la Conserjería de Agricultura, Ganadería y Desarrollo Rural junto con el Servicio de Estudios, Estadística y Planificación Agraria. Estos cánones nos pueden servir de modo orientativo para realizar una aproximación al precio de los arrendamientos rústicos en nuestra comunidad. Este canon de arrendamiento se define en la página de la Junta como el pago que realiza el arrendatario al propietario de la finca durante el tiempo que dura el acuerdo. Los precios se han establecido no mediante una media aritmética sino aplicando un coeficiente de ponderación dependiendo de cada provincia y teniendo en cuenta su superficie y tipología del terreno. Y teniendo en cuenta también el destino de la finca según sea de regadío o secano o se dedique al cultivo de la vid. Los precios siguiendo las pautas indicadas anteriormente oscilan entre los 91 euros por hectárea en León para tierras de labor de secano hasta los 176 euros por hectárea que se pagan por las tierras de labor de secano en Burgos 33 . Esto motiva que los jóvenes en las poblaciones rurales tengan menos posibilidades de acceder a cultivar estas parcelas que en muchas ocasiones siguen en manos de personas jubiladas. 5.4 Falta de relevo generacional Cuando hablamos de relevo generacional en la agricultura y ganadería y que este relevo puede ayudar a fijar población en el medio rural tenemos que tener en cuenta la problemática anterior, es decir, el arraigo que tienen los agricultores mayores a sus fincas y lo poco propensos que son a realizar arrendamientos. Estos agricultores mayores en muchos casos esperan hasta llegado el momento en que físicamente no pueden seguir realizando las tareas agrícolas para plantearse un arrendamiento. 33 Junta de Castilla y León. Agricultura y Ganadería. Estadística e Información agraria. Estadística agraria. Estadísticas agropecuarias. Cánones de arrendamientos rústicos. 35 Viendo esta situación es de esperar que en los próximos años se produzcan una oleada de jubilaciones. Pero aun así no está garantizado el relevo generacional puesto que por cada autónomo menos de 25 años hay 22 autónomos en la agricultura que han cumplido los 55 años. 34 En el año 2005 el 35% de los autónomos de este sector eran mayores de 55 años, hoy en día se alcanza aproximadamente el 40%, lo que significa que 4 de cada 10 explotaciones están dirigidas por personas que se encuentran en el límite de su vida laboral. Esta problemática está causando un grave daño en el medio rural que se ve amenazado demográficamente llegando a la despoblación que se podría revertir si los jóvenes del medio rural pudiesen tener oportunidad de arrendar tierras para así poder quedarse en el campo y no tener que marcharse de los pueblos. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) el envejecimiento de la población rural es notable puesto que esta población tiene una media de edad comprendida entre los 60 y los 65 años 35 . Todo esto unido a otro factor que también sucede como es el desinterés de los jóvenes nacidos en el medio rural que no sienten atracción por esta actividad ya sea agrícola o ganadera. 5.5 Soluciones aportadas por el legislador Esta situación que se da en el campo el legislador pretende regularla y solventarla con las actuales leyes de arrendamiento. Se pretende que el mayor número de personas posibles accedan a las explotaciones y así sustituyan a aquellas personas encargadas de una explotación familiar 36 . Unido también a la falta de sucesores en la explotación ha hecho que se pierdan activos agrarios e influyan en el legislador a la hora de exigir la profesionalidad en el arrendamiento, aunque esta profesionalidad no aparece muy marcada en la regulación actual. 34 Noticia Diario ABC “El campo español envejece y pierde otros 1700 autónomos en un año”. 35 ZUMAQUERO GIL, L. Op. cit., p.146. 36 Según Exposición de motivos de la LAR actualizada en 2015. 36 Esta priorización de la profesionalidad aparece en la actual LAR en su artículo 9. En la ley se habla del agricultor profesional. Con esta regulación el legislador pretende que las explotaciones agrarias sean viables y también sean competitivas, que cualquier persona pueda dedicarse a esta actividad como modo de vida. Además de la incorporación de este termino de agricultor profesional en la LAR hay otras muchas medidas que incentivan la movilidad de las explotaciones facilitando que desde la posición de arrendatario se pueda dar una mayor estabilidad a los cultivos introduciendo una duración mínima de los contratos de cinco años y las sucesivas prórrogas facultativas lo cual ofrece una mayor estabilidad también a la hora de incorporarse jóvenes a este sector. Vista toda la problemática que existe para lograr que los jóvenes se incorporen al campo se está intentando que estos muestren un mayor interés por continuar la labranza de fincas rústicas en los pueblos, por ello desde la Junta de Castilla y León se está concediendo una serie de ayudas para lograr el objetivo de que los jóvenes se queden en el campo a través de unas subvenciones y ayudas para aquellos que se incorporen a la agricultura con menos de 40 años y lo hagan por primera vez en esta actividad para la cual tienen que tener acreditados una serie de conocimientos unidos a una formación en esta actividad 37 . Para que estos jóvenes puedan optar a esta línea de subvenciones y ayudas tienen que aceptar el compromiso de mantener las explotaciones durante cinco años y ser agricultor activo para que se le pueda conceder esta incorporación al campo. Esto se encuentra íntimamente relacionado con los arrendamientos rústicos debido en gran medida que como estos jóvenes en muchas ocasiones no pueden disponer en régimen de propiedad de la superficie necesaria para que alcancen la Unidad de Trabajo Agrario (UTA) la cual necesitan tener si quieren acceder al máximo de las subvenciones otorgadas por la Junta de Castilla y León, por lo que tienen que recurrir en multitud de ocasiones al arrendamiento rústico para poder alcanzar estas cifras de hectáreas. Los jóvenes agricultores una vez logran el arrendamiento de las fincas rústicas tienen garantizado por la LAR que van a poder cumplir el compromiso de mantener esa explotación durante cinco años al tener la garantía del plazo mínimo de cinco años que se 37 Junta de Castilla y León. Agricultura y Ganadería. Desarrollo rural. Ayudas de incorporación y modernización agraria. 37 fija en el artículo 12 LAR donde se nos señala que no podrá tener una duración inferior a los cinco años. 6. LA POLÍTICA AGRARIA COMUNITARIA EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Con la entrada de España en la Unión Europea en el año 1986 España se incorpora a la política de la Unión. La Política Agrícola Común (PAC) de la Unión Europea pretende conseguir una mayor modernización en las explotaciones y por otra parte que el mercado de los productos agrícolas este más organizado 38 . Estos fines se encuentran dentro del Fondo Europeo de Orientación y Garantía Agrícola (FEOGA), que pretende que no solo el agricultor tenga un buen nivel de vida similar al de otros sectores sino también que los productos alimenticios se produzcan en cantidades suficientes para abastecer el mercado. La Unión Europea a través de diferentes Reglamentos ha desarrollado políticas de ayuda al medio rural a cargo del FEOGA. Se pretende por un lado la mejora de las explotaciones agrarias y además ayudar a las zonas más desfavorecidas y por lo tanto menos desarrolladas o a zonas con dificultades estructurales. Con estas políticas de la Unión Europea se pretende frenar la despoblación del medio rural, ayudando al agricultor y además a su entorno, es decir, favoreciendo el desarrollo rural. España ha tenido que ir adaptando su legislación para así poder incorporar la normativa europea. Se pretende en nuestro país por un lado que las explotaciones sean viables y además facilitar que se labre la tierra incorporando un régimen de cesión temporal para que el agricultor pueda iniciar o mejorar su explotación. 38 Comisión Europea. Alimentos, agricultura, pesca. Políticas clave. Política agrícola común. Ayuda a la renta. El pago básico. 38 Con estos fines vemos medidas que se han tomado paulatinamente como son la unidad mínima de cultivo, el retracto entre colindantes y la concentración parcelaria tan necesaria para conseguir unas fincas de mayor tamaño que aporte una rentabilidad más alta evitando así el excesivo número de parcelas en manos de un propietario pero de pequeño tamaño cada una. Por lo referente a la cesión se han tomado medidas como son el contrato de arrendamiento rústico y la aparcería en las sucesivas LAR. Dentro como estamos de la Unión Europea y teniendo en cuenta la política agraria de esta, es decir, dentro de la Política Agrícola Común (PAC) establecida con el fin de apoyar a los agricultores y de mejorar la productividad agrícola entre otros fines nos encontramos con el llamado régimen de pago básico (RPB). Este pago básico es un régimen de ayuda para mejorar la renta de los agricultores. Sin entrar en muchos más detalles técnicos de la clase de pagos estos se pueden resumir como el pago básico y el régimen de pago único por superficie. Llegamos a que la base del régimen de pago básico que son los derechos de pago asignados a los agricultores 39 . Por lo general cada hectárea da derecho a un derecho y anualmente se concede una ayuda en virtud de dicho RPB a cada agricultor. De tal forma que se activan dichos derechos anualmente y se les abono una cantidad monetaria a cada agricultor. Además de estas ayudas nos podemos encontrar con otras a mayores de estas para los jóvenes agricultores consistentes en un incremento del 50% del RPB de los primeros 90 derechos que declaren 40 . Pues bien estos derechos asignados van a estar en muchos casos relacionados íntimamente con los arrendamientos rústicos puesto que cuando se realiza un contrato de arrendamiento rústico en muchos casos no solo se arrienda la finca sino que también pueden arrendarse estos derechos conjuntamente con la finca arrendada. 39 Comisión Europea. Alimentos, agricultura, pesca. Políticas clave. Política agrícola común. Ayuda a la renta. El pago básico. 40 Junta de Castilla y León. Estadística e Información agraria. Información agraria. Jóvenes. Guía de ayudas para jóvenes. 39 Por lo que se estaría realizando una cesión de derechos al arrendatario por parte del arrendador por el periodo de duración del arrendamiento. Para realizar esta cesión de derechos junto con el arrendamiento rústico se deben de cumplir unos requisitos y realizar unos trámites que en nuestra región se encuentran regulados por la Junta de Catilla y León. Para poder hacer una cesión de derechos en Castilla y León se deben de cumplir una serie de requisitos establecidos que son: - En primer lugar la explotación agraria debe encontrarse en Castilla y León por lo menos la mayor parte de su superficie. - Estos derechos de pago básico se cederán dentro de la misma región del RPB bien sea por venta, arrendamiento o cualquier otra forma que admita nuestro derecho. - Estos arrendamientos de fincas rústicas se puede realizar con o sin derechos, pero si se realizan con derechos se tienen que realizar obligatoriamente la cesión de estos. - Se tiene que cumplir el requisito de la que la persona receptora de estos derechos, en el caso del arrendamiento seria la parte arrendataria la que tendría que cumplir el requisito esencial de ser un agricultor activo por lo que una persona que no fuese agricultora no podría ser receptora de estos derechos excepto en caso de herencia. Entre otras condiciones. 40 7. NUEVOS APROVECHAMIENTOS DE LAS FINCAS RÚSTICAS QUE PONEN EN PELIGRO LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Estos surgen a finales del siglo pasado se comenzaron a explotar las energías renovables siendo hoy en día cuando estas están más en auge. Desde hace bastante tiempo en la PAC se propuso integrar dentro del mundo rural una serie de propuestas que mejorarán a su vez la producción de energía alternativa que ayudase a la agricultura e introducir prácticas sostenibles que supusiesen verdaderos cambios en los métodos utilizados en la agricultura. Todos estos cambios vienen recogidos en el llamado “Libro Verde” que es un documento de 1985 donde se hace una reflexión por parte de la Comisión de la PAC 41 . Dentro de este marco de facilitar prácticas sostenibles y mejorar las producciones nos encontramos con que el suelo rústico puede ser aprovechado para la instalación de sistemas de producción de energía eléctrica como son los “huertos solares”. Con estos paneles se pretende la captación de luz solar. Aquí aparece la problemática que está azotando al campo español que supone su instalación en tierras de cultivo agrícola. Tenemos dos opciones instalar paneles para el autoconsumo o para después vender la producción a la red. En el primer caso se suministra energía para el autoconsumo facilitando así al empresario agrícola ya sea propietario o arrendatario una producción de energía con la que pueda cubrir sus necesidades y poder por ejemplo extraer agua del subsuelo para su uso en fincas rústicas de regadío sin depender de los combustibles fósiles de la red eléctrica lo cual supone un elevado coste para la explotación que puede llegar a hacer inviable continuar con el riego. Se produce una mejora en la sostenibilidad de la explotación. 41 GARCÍA-MORENO RODRÍGUEZ, F. Transición ecológica y desarrollo rural. Aranzadi, 2021. p.131. 41 Si no centramos en el segundo caso se ve como están proliferando una multitud de empresas que están instalando paneles solares en las fincas rústicas. Estas empresas persiguen el mayor beneficio sin importar los terrenos en los que se instalan estos paneles. Lo ideal sería instalarlos en terrenos de inferior calidad y por lo tanto menos rentables y productivos. La legislación sobre esta materia ha sido cambiante dando lugar a una cierta incertidumbre. Por lo referente al autoconsumo de energía eléctrica de origen fotovoltaico que se genera en la propia explotación que puede suponer un beneficio en cuanto a la reducción del coste en el caso también de los arrendamientos. Con la Ley 24/2013 aparecieron los llamados peajes también conocido como el “impuesto del sol” que en realidad supuso un paso atrás puesto que no hacia rentable este sistema. Por lo cual para intentar solucionar este problema el Real Decreto 15/2018 estableció unas medidas de transición energética y posteriormente en el año 2019 se volvió a regular el autoconsumo de la energía eléctrica quitando los obstáculos existentes 42 . Por lo referente a la producción de energía de origen fotovoltaico destinada al mercado surge el problema de que hay que instalar los paneles solares en un bien inmueble rústico, estas instalaciones ocupan una superficie que se dedica a la explotación agrícola lo cual supondría que como ocupa la totalidad de la finca no se podría seguir cultivando ni tampoco se podría arrendar por la vía del arrendamiento rústico dada su imposibilidad de poderse cultivar. Estos cambios suponen por un lado un gran cambio en el paisaje pero también una nueva fuente de recursos económicos para los propietarios del suelo. Pasamos de unas rentas de menor cuantía que reciben los propietarios de las fincas a unas rentas que pueden llegar a multiplicar las rentas normales que se reciben por una finca rústica. Todo esto hace inviable a los agricultores y ganaderos poder competir con estos precios y por lo tanto esto da lugar a que sus explotaciones no puedan crecer vía el arrendamiento rústico. 42 GARCÍA-MORENO RODRÍGUEZ, F. Op. cit., p. 135 48 los arrendamientos rústicos ya que se pasa a incrementar el número de estos en un alto porcentaje. Pero el verdadero cambio legislativo se produce con la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. Esta Ley cambia la duración de los arrendamientos de los cinco años a tres años por lo cual tuvo una gran polémica y provoco protestas por parte de los agricultores puesto que alegaba que con un plazo tan corto de tiempo era insuficiente para amortizar las inversiones realizadas en la actividad agraria. Este plazo fue reformado por la Ley del 2005 y partir de este momento se ha mantenido el plazo de cinco años en los arrendamientos rústicos. El nuevo plazo de cinco años es el adecuado para amortizar las inversiones y sacar un beneficio real. Así puede el arrendatario plantearse realizar más mejoras e inversiones. Toda la legislación actual sobre arrendamientos rústicos pretende dinamizar el mercado de la tierra y servir de instrumento para movilizar las tierras y recursos agrarios facilitando la modernización del sector siendo a su vez competitivo. Se protege a los arrendatarios con los derechos de adquisición preferente y se comienza a hablar de la condición de agricultor profesional. Esta protección al arrendatario se ha mantenido hasta la actualidad puesto que mantiene los derechos de tanteo y retracto que le favorecen. Hoy en día se pretende fomentar la incorporación de los jóvenes a la agricultura tan necesaria para la continuidad de las explotaciones. Además de todas las legislaciones que intentan proteger y modernizar los arrendamientos rústicos hemos visto como hoy en día se pone en peligro esta figura por el boom inmobiliario y por las energías renovables que están llenando nuestros campos de aerogeneradores y placas solares que pueden acabar con el campo español tal y como le conocemos. Pero nunca perdemos la esperanza puesto que aunque los agricultores se estén envejeciendo también hay muchos jóvenes que se están incorporando o se van a incorporar a la agricultura. Con estas nuevas y jóvenes incorporaciones se verá una mayor modernización del campo y garantizara la continuidad de esta figura del arrendamiento rústico a pesar de las amenazas que padece. 49 10. BIBLIOGRAFÍA Libros • CABALLERO LOZANO, J.M. Comentario de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Dykinson, 2004 • DE CASTRO VITORES, G. Y MUÑIZ ESPADA, E., La normativa de arrendamientos rústicos. Reflexión y propuestas para un nuevo debate. 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Normativa española • Código Civil. • Constitución española • Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos. • Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. • Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003 50 WEBGRAFÍA • Noticia Diario ABC “ El campo español envejece y pierde otros 1700 autónomos en un año” https://www.abc.es/economia/abci-campo-espanol-envejece-y-pierde-otros-1700autonomos-202001060230_noticia.html • Junta de Castilla y León. Agricultura y Ganadería. Desarrollo rural. Ayudas de incorporación y modernización agraria. https://agriculturaganaderia.jcyl.es/web/es/desarrollo-rural/ayudas-incorporacionmodernizacion-agraria.html • Junta de Castilla y León. Agricultura y Ganadería. Estadística e Información agraria. Estadística agraria. Estadísticas agropecuarias. 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