La inmatriculación por doble título público del art. 205 LH: precedentes y regulación actual

Facultad de Derecho Grado en Derecho La inmatriculación por doble título público del art. 205 LH: precedentes y regulación actual. Presentado por: Tomás Arévalo Fernández Tutelado por: Vicente Guilarte Gutiérrez Valladolid, xx de xxxxx de 2021 2 3 RESUMEN: El presente Trabajo analiza minuciosamente el procedimiento de inmatriculación por doble título público regulado en el actual artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Se llevará a cabo un examen de los antecedentes legislativos que han llevado a la regulación definitiva de este procedimiento, que se inició con la Ley Hipotecaria de 1861, hasta la Ley actual de 1946. Merecerá especial atención la reforma efectuada posteriormente a través de la Ley 13/2015, por la que se establecen nuevos requisitos de este procedimiento inmatriculatorio, lo que supondrá una nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En el plano formal, el nuevo artículo 205 LH exige que los dos títulos presentados en el Registro de la Propiedad sean públicos. En el plano temporal, debe existir al menos un año de diferencia entre ellos. Asimismo, la reforma ha profundizado en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Ello ha supuesto la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica como documento indispensable en el proceso inmatriculador. ABSTRACT: This work carefully analyzes the registration procedure for double public title regulated in the current article 205 of the Mortgage Law. An examination of the legislative antecedents that have led to the definitive regulation of this procedure will be carried out, which began with the Mortgage Law of 1861, up to the current Law of 1946. The reform carried out later through the Law 13/2015will deserve special attention, which establishes new requirements for this registration procedure, which will mean a new wording of article 205 of the Mortgage Law. At the formal level, the new article 205 LH requires that the two titles presented in the Property Registry be public. In time, there must be at least one year difference between them. Likewise, the reform has deepened the coordination between the Property Registry and the Real Estate Cadastre. This has meant the incorporation of the descriptive and graphic cadastral certification as an essential document in the registration process. 4 ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN. ............................................................................................................... 6 1.1. Art. 205 LH. ................................................................................................................. 6 1.2. REGULACIÓN COMPLEMENTARIA (ARTS. 298 -302 RH) ............................. 7 1.3. TERMINOLOGÍA ........................................................................................................ 8 1.3.1. Inmatriculación en el Registro de la Propiedad. ...................................... 9 1.3.2. Medios o procedimientos de inscripción. El título público traslativo. 10 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA .............................................................................................. 11 2.1. LA REFORMA DE LA LEY 13/2015 ..................................................................... 14 2.2. EVOLUCIÓN REGLAMENTARIA. ........................................................................ 15 3. REQUISITOS DE LA INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO PÚBLICO DEL ART. 205 LH. ............................................................................................................................ 16 3.1. QUE LAS FINCAS NO APAREZCAN PREVIAMENTE INSCRITAS. ............ 16 3.2. DOBLE TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PUBLICO TRASLATIVO INMATRICULADOR Y TÍTULO PUBLICO PREVIO DE ADQUISICIÓN. .................. 18 3.2.1. El acta de notoriedad. ................................................................................... 21 3.3. EL TRANSCURSO DE UN AÑO ........................................................................... 22 3.4. IDENTIDAD DESCRIPTIVA ................................................................................... 25 3.4.1. La identidad entre el título inmatriculador y el título adquisitivo previo. 26 3.4.2. La identidad entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. ...................... 28 4. CALIFICACIÓN REGISTRAL Y TRÁMITES POSTERIORES. ................................ 36 4.1. CALIFICACIÓN REGISTRAL E INSCRIPCIÓN DE DOMINIO. ....................... 37 4.2. NOTIFICACIONES................................................................................................... 40 4.3. PUBLICACIÓN DE EDICTOS. .............................................................................. 43 5. REGLAS ESPECIALES. ................................................................................................. 44 6. LOS EFECTOS DE LA INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO PÚBLICO DEL ART. 205 LH. ................................................................................................................... 46 6.1. LOS EFECTOS PROTECTORES DISPENSADOS DE ACUERDO CON EL ART. 207 LH. ........................................................................................................................ 47 7. CONCLUSIONES............................................................................................................. 52 8. BIBLIOGRAFÍA. ............................................................................................................... 55 5 LISTADO DE ABREVIATURAS Boletín Oficial del Estado BOE Código Civil CC Dirección General de los registros y del Notariado DGRN Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado RDGRN Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado RRDGRN Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública DGSJyFP Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo Ley 13/2015 Ley Hipotecaria LH Reglamento Hipotecario RH Reglamento Notarial RN Sentencia del Tribunal Supremo STS Artículo Art. Siguientes Ss. 6 1. INTRODUCCIÓN. Es necesario iniciar el trabajo enunciando que esta materia ha sufrido profundas modificaciones como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria. El resultado de dichas modificaciones ha sido la división de la doctrina, generándose de esta manera diversas posturas doctrinales respecto de la interpretación de la nueva Ley Hipotecaria, como veremos a lo largo del trabajo. 1.1. Art. 205 LH. La regulación del título público adquisitivo, como medio inmatriculador, se recoge en el art. 205 Ley Hipotecaria, que dispone lo siguiente: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. 7 Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203”. 1.2. REGULACIÓN COMPLEMENTARIA (ARTS. 298 -302 RH) La enunciada reforma de la Ley Hipotecaria acometida a través de la Ley 13/2015 no ha provocado reforma alguna de los preceptos reglamentarios, manteniendo su redacción original. No obstante, hemos de tener en cuenta lo dispuesto en la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015: “Quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley y, en particular: 1. Los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. 2. La disposición adicional trigésima cuarta de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2005”. Nos interesa especialmente para este estudio el primer inciso de la Disposición Derogatoria única, que implica la derogación tácita de aquellas normas de rango inferior a la ley, es decir, los preceptos contemplados en el RH 8 deben entenderse tácitamente derogados en cuanto contravengan lo dispuesto en la nueva redacción legal en virtud de la Disposición Derogatoria única. En ese sentido, merece especial atención el estudio del art. 298 Reglamento Hipotecario. Dicho precepto indica en su apartado primero lo siguiente: “Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos: 1º. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. 2º. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño”. Este art. 298.1 RH ha suscitado dudas acerca de la admisibilidad y legalidad de las actas, y la doctrina se encuentra dividida entre quienes defienden su derogación y aquellos que consideran su redacción como compatible con lo dispuesto en la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015. A estos efectos, podemos señalar que la Dirección General de los Registros y del Notariado 1 (en la actualidad, bajo la denominación de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) ha admitido la vigencia del art. 298.1 RH, por lo que se acepta el acta complementaria al título público con finalidad inmatriculadora, con apoyo en el art. 209 RH, en los términos que se verán más adelante. 1.3. TERMINOLOGÍA En este apartado se describirán brevemente conceptos esenciales, a los que nos referiremos en numerosas ocasiones a lo largo del trabajo. 1 Vid. Resolución de la DGRN de 19 noviembre de 2015: Fundamentos jurídicos 7º y 8º. 9 1.3.1. Inmatriculación en el Registro de la Propiedad. La inmatriculación puede definirse como el ingreso de una finca o inmueble en el Registro, sin tener el soporte de una ya inscrita. En cualquier caso, este concepto debe matizarse, de modo que la inmatriculación puede entenderse en dos sentidos: a). - La inmatriculación como operación específica de naturaleza registral. b). - La inmatriculación en su aspecto sustantivo. Inmatriculación como operación registral De acuerdo con la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019, “la inmatriculación como operación específica de naturaleza registral implica un primer asiento de inscripción - tanto desde el punto de vista formal como material - de una finca en el Registro, para lo cual nuestro ordenamiento exige una serie de requisitos y condicionantes acordes a dicha operación, al suponer el acceso originario a los libros del Registro de un objeto susceptible de tráfico registral y sustantivo, con base en una parcela de terreno real y material, circunstancia por la cual se impone una debida coordinación con la base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria”. En consecuencia, a través de la inmatriculación se hace constar en el Registro una finca sin antecedentes, que previamente no ha estado ni en todo ni en parte inscrita. La finca que accede por primera vez al Registro empieza con esta inscripción su historial y ha de ser necesariamente una inscripción del dominio de la finca. En ese sentido, recuerda la Resolución de la DGRN de 28 de junio de 2012 que no procede la inmatriculación de una finca cuando ya está inscrita. Finalmente, la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013 señala lo siguiente: “ el sistema registral español se caracteriza por su llevanza a través de la técnica de la inscripción y folio real, de manera que se abre un folio a cada finca (artículo 273 de la Ley Hipotecaria) donde a partir de entonces se hacen constar 16 reglamentario 16 . Las principales consecuencias de esta sentencia fueron dos: no es suficiente que el título del transmitente sea de fecha fehaciente, por una parte, y, por otra, la inmatriculación se practicará con anterioridad a la publicación de los edictos. 3. REQUISITOS DE LA INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO PÚBLICO DEL ART. 205 LH. La reforma llevada a cabo a través de la Ley 13/2015, de 24 de junio, afectó a la redacción legal del art. 205 LH, que contiene la regulación de la inmatriculación por doble título público de fincas que no hayan sido previamente inscritas en favor de persona alguna. En el nuevo art. 205 LH se suman nuevos requisitos; no obstante, la interpretación extensiva de dicho precepto por la Dirección General de los Registros y del Notariado ha llevado a que la práctica inmatriculatoria a través de dicho procedimiento resulte más flexible que con la regulación anterior. 3.1. QUE LAS FINCAS NO APAREZCAN PREVIAMENTE INSCRITAS. El art. 198 LH se refiere en su inciso 5.º a “la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna” como uno de los procedimientos a través de los cuales se podrá llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. El art. 205 LH establece que “El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas”. De esta forma, el legislador pretende evitar por todos los medios la indeseable doble inmatriculación 17 , en pos de una mayor seguridad jurídica, que se refuerza con 16 RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, M.G.; “La inmatriculación en virtud de título público tras la reforma de la Ley 13/2015: análisis crítico”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, n. 760, 2017, pp. 977-978. 17 Explica SÁNCHEZ CALERO que existe doble inmatriculación total “cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios diferentes e independientes el uno del otro”. Por otro lado, el fenómeno de la doble inmatriculación parcial se produce cuando “dos fincas coinciden 17 la regulación de procedimientos legales para los supuestos en que se produzca tal situación. El juicio de identidad de la finca por el Registrador que exige el art. 205 LH no podrá ser en ningún caso discrecional ni arbitral, sino que ha de basarse en criterios objetivos y razonables 18 . En aquellos supuestos en que se produzca la suspensión de la inmatriculación por la apreciación de dudas por parte del Registrador respecto de la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, tras la reforma de la Ley 12/2015, la competencia judicial, en lo que respecta al procedimiento del art. 205 LH, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda y que habría de culminar en forma de sentencia. En resumen, la negativa del Registrador a practicar la inmatriculación pretendida por la vía del art. 205 LH concede dos posibilidades al legitimado para ello: si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral, podrá recurrir judicialmente ante los juzgados de la capital de provincia en que se encuentra sito el inmueble; y si lo que busca es lograr la concordancia entre el registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, podrá acudir a la vía del art. 198 RH 19 . También merece mención especial la protección registral que dispensa el art. 205 LH al dominio público, pues dispone disco precepto que “Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en otra mayor”. Vid. SÁNCHEZ CALERO, F.J. Y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, B.; Manual de Derecho Inmobiliario Registral, 6ª Edición, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2019, p. 107. 18 Vid. Resolución de la DGRN de 24 de enero de 2017. 19 Dispone el art. 198 RH que la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél. Concretamente, cuando se trate de una pretensión de inmatriculación, será de aplicación lo dispuesto en el art. 204 LH, que autoriza la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo. 18 no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación”. De este modo, la protección registral no se limita a aquel dominio público que efectivamente conste inscrito en el registro, sino que se extiende también a aquel dominio público, no inscrito, de cuya existencia tenga indicios suficientes el Registrador 20 . “Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida”. De esta forma, el legislador niega los efectos propios del silencio administrativo e impone la calificación negativa en tales supuestos. 3.2. DOBLE TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PUBLICO TRASLATIVO INMATRICULADOR Y TÍTULO PUBLICO PREVIO DE ADQUISICIÓN. Tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la redacción legal del art. 205 LH dispone exige, para la obtención de la inmatriculación, que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. De la redacción anterior se pueden extraer dos requisitos: un requisito documental y otro temporalque trataremos en el epígrafe siguiente. En cuanto al requisito documental, el mecanismo inmatriculador del art. 205 LH exige la existencia de doble título público. En ese sentido, es preciso que ambos títulos se presenten simultáneamente para que el Registrador pueda calificarlos y decidir si se cumplen o no los requisitos exigidos para esta 20 El art. 9 LH y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 contienen una regulación de la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones graficas previniendo la invasión del dominio público. 19 modalidad de inmatriculación conforme al art. 205 LH 21 . Por supuesto, la calificación anterior se extiende a ambos títulos públicos. Conviene señalar que la inmatriculación de fincas por la vía del art. 205 LH requiere el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es el verdadero dueño. El Registrador debe asegurarse de que las dos transmisiones son reales y efectivas; por ello, debe calificar los títulos y comprobar si se cumplen los requisitos legales o han sido elaborados ad hoc de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial del precepto. Por consiguiente, se exige dos títulos públicos. Ambos títulos públicos lo son de carácter material, que acreditan directamente la adquisición de la propiedad que se transmite o adquiere en virtud de los mismos 22 . Conviene ahora citar la principal diferencia de la redacción actual con respecto de la redacción anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015. En dicha regulación previa se exigían “títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos”. No se requería, por tanto, la previa adquisición por título público por parte del transmitente. Con esta exigencia que se incorpora tras la reforma de 2015 será necesario que el transmitente tenga su derecho reconocido en título público 23 , lo cual contribuye a garantizar una mayor seguridad jurídica. 21 Vid. Resolución de la DGRN de 18 de septiembre de 2018. 22 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 895. 23 Con la nueva redacción se elimina la referencia histórica a documentos “fehacientes”, que había llevado – tanto a doctrina como a jurisprudencia– a aceptar documentos privados de fecha fehaciente al amparo del artículo 1227 CC. No obstante, ya con anterioridad a la reforma, cierta jurisprudencia había corregido dicha interpretación. En aras de dotar a nuestro Ordenamiento de una mayor seguridad jurídica, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, modificó el concepto de “fehaciencia” y, en este sentido, la Sentencia explica que un documento que cumple con los requisitos del artículo 1227 del Código civil acredita frente a terceros la fecha pero no la veracidad de su contenido, es decir, no acredita de modo fehaciente haber adquirido el derecho, de ahí que el documento a que se refiere el artículo 205 LH ha de ser necesariamente 20 En lo que se refiere a la forma documental, ha de tratarse preceptivamente de títulos públicos, que constituyen una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de documentos fehacientes. En el caso del título inmatriculador, además de público, también ha de ser un título traslativo de dominio. En efecto, el carácter traslativo del primer título inmatriculador tiene como finalidad acreditar que aquel que solicita la inmatriculación es realmente un adquirente del derecho de propiedad. En consecuencia, no basta un título que declare la existencia de un derecho de propiedad previo, sino que el título debe justificar la efectiva adquisición de ese derecho 24 . En cuanto al título publico anterior, el art. 205 LH no se pronuncia respecto de su naturaleza, sino que únicamente mantiene que los títulos públicos traslativos deben otorgarse por “personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. De la redacción anterior podemos extraer dos interpretaciones posibles: o bien el título debe acreditar que el transmitente es propietario, o bien dicho título debe ser el que atribuya la propiedad al transmitente. De acuerdo con la actual DGSJyFP, debe aclararse si “mediante título público” es complemento circunstancial del verbo “acreditar” o “adquirir”. Así lo explica el Centro Directivo en la Resolución de 19 de noviembre de 2015: Surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una Sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”. un documento público. Así lo ratificaron las Resoluciones de la DGRN de 23 de enero de 2012 y de 12 de febrero de 2013. 24 RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, M.G.; “La inmatriculación en virtud de título público tras la reforma de la Ley 13/2015: análisis crítico”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, n. 760, 2017, p. 979. 21 Consecuentemente, podrán admitirse títulos públicos no solo adquisitivos, sino también aquellos que sean meramente declarativos o especificativos. 3.2.1. El acta de notoriedad. Según el art. 209 RN, “las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica”. Se trata de documentos públicos en los que el Notario, como fedatario público, emite un juicio sobre la notoriedad de un hecho. Previamente a la reforma operada a través de la Ley 13/2015, operaba el acta de notoriedad conforme a los dispuesto en el art. 298 RH. De esta forma, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna podría practicarse mediante el título público de su adquisición complementado con “un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño”, que supliría la falta de título previo de adquisición. Tras la reforma, el artículo 298 RH debe entenderse tácitamente derogado y, con él, la referencia explícita al acta de notoriedad como instrumento hábil para suplir la falta de título previo de adquisición. Sin embargo, la Dirección General de los registros y del Notariado, en una tendencia flexibilizadora de la inmatriculación, ha introducido matices en cuanto a la admisión del acta de notoriedad en el marco del art. 205 LH: “Ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto 22 reglamentario, tales extremos le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso” 25 . En realidad, lo que rechaza la Dirección General de los Registros y del Notariado no es sino un acta de notoriedad al modo y manera que se entendía bajo la regulación anterior y que tenía por objeto declarar que el transmitente era tenido por dueño. Ahora, sin embargo, el acta de notoriedad será admitido siempre que se utilice para acreditar la adquisición con un año de antelación y se tramitará en los términos del art. 209 RN. Como señala NIETO ALONSO 26 , la Dirección General de los Registros y del Notariado ha recuperado el acta de notoriedad para acreditar que la adquisición previa se ha producido al menos un año antes del otorgamiento del título publico inmatriculador, no siendo suficiente la mera declaración de notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, sino que será preciso que, tras el requerimiento expreso en tal sentido, y la práctica de las pruebas y las diligencias oportunas, el Notario emita formalmente, si procede, juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha. 3.3. EL TRANSCURSO DE UN AÑO Previamente a la entrada en vigor de la ley 13/2015, no existía requisito temporal alguno respecto del lapso temporal que debería transcurrir entre la previa adquisición por el ahora transmitente y la fecha de otorgamiento del título público traslativo inmatriculador. Sin embargo, tras la reforma de 2013, el art. 205 LH hace referencia expresa a “los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. Este requisito constituye una auténtica novedad. Según MERINO ESCARTÍN, la introducción de este requisito pretende dificultar que el procedimiento del art. 205 LH se 25 Vid. Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015. 26 NIETO ALONSO, A., “El acta notarial de notoriedad: la conveniencia de su revitalización en el tráfico jurídico. Algunas de sus aplicaciones frecuentes y relevantes”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2018, núm. 770, p. 3039. 23 convierta en una fábrica de títulos para inmatricular 27 o, en palabras de GARCÍA GARCÍA, un “sistema de inmatriculaciones ad hoc”. Este mismo autor explica que lo que se prohíbe durante ese lapso temporal no son las transmisiones, sino las inmatriculaciones. Y ello es así porque el legislador concibe el expediente de dominio como la regla general en materia de inmatriculación, puesto que reúne mayores garantías que el expediente del artículo 205 LH 28 . Como indica GARCÍA GARCÍA 29 , no cabe dentro del tenor literal del precepto el supuesto de “triple título”, entendiéndose como tal aquella situación en que el transmitente acredite una adquisición de menos de un año de antigüedad, pero unido el dicho periodo en que fue propietario al de su propio transmitente, acreditase la propiedad de dos titularidades anteriores en sendos títulos públicos de al menos un año sumando los periodos de los dos. Sin embargo, tal supuesto no se contempla, pues el actual art. 205 LH exige que el transmitente haya tenido estabilidad durante el menos un año antes de transmitir. En lo que se refiere al cómputo del plazo mínimo de un año, ha de computarse no necesariamente desde las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, es decir, el del título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título publico posterior 30 . La Dirección General explica que no puede ser de otro modo, toda vez que se admite la posibilidad de que el título complementario no sea traslativo de dominio sino meramente declarativo de una adquisición. 27 MERINO ESCARTÍN, J. F.; “Inmatriculación por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria”, Notarios y Registradores (disponible en https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/oficinanotarial/otrostemas/inmatriculacion-por-el-articulo-205-de-la-ley-hipotecaria/, última consulta 8/3/2020). 28 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 887. 29 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 903. 30 Vid. Resolución de la DGRN de 4 de mayo de 2016. 24 A título de ejemplo, la Resolución de 1 de junio de 2017 admite la validez de una sentencia declarativa de dominio, e indica que el dies a quo del cómputo del año lo constituye la fecha declarada probada de adquisición anterior, y no la fecha en la que se dicta sentencia. Por su parte, MARIÑO PARDO 31 señala la especificidad de determinadas situaciones en el ámbito sucesorio, en las que es posible acreditar que se ha adquirido la propiedad al menos un año antes, a pesar de que el título que lo documenta sea posterior. Así, en los títulos hereditarios, el dies a quo lo constituye la fecha de fallecimiento del causante, debido a que la aceptación de la herencia tiene carácter retroactivo 32 . Además, si hubiera una sustitución fideicomisaria, la fecha a partir de la cual comienza a contar el plazo de un año no es la del fallecimiento del sustituto, sino la del fallecimiento del primer causante, según lo dispuesto en el artículo 784 CC. Finalmente, en cuanto al cómputo final del plazo, la Resolución de 16 de noviembre de 2017 establece expresamente que el momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título publico traslativo. Y esta fecha no puede ser otra que la fecha de escritura pública de compraventa, y no la fecha en la que el documento privado anterior de compraventa adquirió fehaciencia por virtud de su liquidación tributaria y conforme al art. 1227 del Código Civil, pues esa adquisición de fecha fehaciente no lo convierte en título público, sino que sigue siendo un documento privado. En efecto, el art. 1227 CC dispone que “la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio”. Pero ninguna de tales circunstancias lo hace ingresar en la categoría cualificada de los documentos 31 MARIÑO PARDO, F.; “La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria”, Iuris Prudente (disponible en http://www.iurisprudente.com/2015/07/la-inmatriculacion-mediante-doble.html, última consulta 29/02/2020). 32 Vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2007 y RRDGRN de 5 de octubre de 2007, de 31 de enero de 2014, de 1 de julio y de 14 de noviembre de 2016, de 25 de julio y de 7 de noviembre de 2018. 25 públicos, definidos de manera clara en el art. 1216 al señalar que “son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley”. 3.4. IDENTIDAD DESCRIPTIVA El art. 21.1 LH 33 ya indica que uno de los elementos indispensables en la configuración de los títulos susceptibles de inmatriculación es la descripción de la finca. En ese sentido, según CURIEL LORENTE, estamos ante un presupuesto imprescindible del sistema de folio real, ya que la descripción de la finca delimita el ámbito material del registro particular 34 . Así. El art. 9. a) LH exige que la descripción de la finca exprese: “(…) su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”. Del art. 9. a) LH se desprende que el fin principal que se pretende alcanzar con la descripción de la finca es conseguir individualizarla en el tráfico jurídico. Es particularmente importante la individualización anterior en el ámbito de la inmatriculación. Por esa razón, el art. 205 LH, tras la modificación llevada a cabo por la Ley 13/2015, obliga, en el marco de la inmatriculación por doble título, a “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título 33 Artículo 21.1 LH: “Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”. 34 CURIEL LORENTE, F.; Inmatriculación. Reanudación del tracto sucesivo. Inscripción de excesos de cabida, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, p. 39. 32 como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble 43 ”. En consecuencia, debe descartase el carácter imprescindible de los elementos ubicados en el interior de la finca a la hora de determinar la identidad referida. Tampoco se extiende la coordinación a la identidad del titular catastral, ni a la identidad de los titulares catastrales colindante mencionados en el título 44 . En definitiva, la identidad que se exige en el art. 205 LH entre descripción del título y la certificación catastral se refiere, en exclusiva, a la descripción de la finca misma. Esta regla es compatible con la presunción que se establece en el art. 3.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario, que determina que “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”. Como consecuencia necesaria, debe entenderse inaplicable el art. 298 del Reglamento Hipotecario, especialmente, cuando dispone que “se incorporará o acompañará al título público de adquisición la certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”. Otra cuestión que no debemos plantear tiene que ver con las consecuencias derivadas de una alteración catastral sobrevenida. Esta situación se refiere a una eventual variación en el tiempo de la delimitación geográfica catastral, para un mismo inmueble y con idéntica referencia catastral, de manera que al tiempo de solicitarse la inmatriculación se hubiese perdido la 43 Vid. Resolución de la DGRN de 23 de junio de 2013. 44 Vid. Resolución de la DGRN de 5 de mayo de 2016. 33 identidad descriptiva inicial entre el título inmatriculador y la situación catastral. Así pues, hemos de plantearnos si la referida identidad exigida entre la descripción de la finca contenida en el titulo inmatriculador con la del inmueble catastral se refiere a la delimitación geográfica catastral del inmueble que existía en el momento de la incorporación de la certificación catastral descriptiva de dicho inmueble al título inmatriculador, o a la delimitación geográfica que exista al tiempo de solicitarse la inmatriculación, es decir, al practicarse el asiento de presentación registral con tal finalidad. Pues bien, la Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, adopta soluciones diferentes según los datos afectados por la divergencia enunciada. En concreto, dispone la resolución citada lo siguiente: “Si el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exigiera identidad entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y en la certificación catastral «incorporada al mismo», podría defenderse que los ulteriores cambios catastrales son irrelevantes a estos efectos, pues sólo habríamos de atenernos al contenido de la concreta certificación catastral incorporada al título, siga o no formalmente vigente, y haya cambiado o no el inmueble catastral. De hecho, este Centro Directivo, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y bajo la vigencia, todavía, del artículo 53. Seis de la Ley 13/1996, había señalado, por ejemplo en su Resolución de 4 de agosto de 2014, que para inmatricular, la certificación catastral había de estar vigente al tiempo del título inmatriculador, aunque ya no lo estuviera al de la inmatriculación. Aunque también es cierto que en otra Resolución posterior, de 15 de diciembre de 2014, se sostuvo que la certificación catastral aportada al Registro ha de estar vigente, pues la normativa reguladora del Catastro le atribuye una vigencia máxima de un año, y tal circunstancia es calificable por el registrador. En el presente caso se incorporó al título inmatriculador de fecha de 29 de octubre de 2009, certificación catastral de 28 de octubre de 2009 en la que consta que la superficie del suelo es de 5.287 metros cuadrados, que es la misma que se hace constar en el propio título inmatriculador. Pero presentándose el mencionado título en el Registro de la Propiedad más de cinco años después, el 7 de enero de 2016, la registradora ha procedido a obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada al 15 de 34 enero de 2016 de la parcela 136 del polígono 20, que es la que se pretende inmatricular, «y de ella resulta que no se corresponde con la descripción literaria contenida en el título inmatriculador, ya que difiere la superficie y algunos de los colindantes y la información gráfica también es diferente a la que aparece en la certificación catastral de 28 de octubre de 2009 incorporada a la escritura»”. En primer lugar, hemos de señalar que la actuación de la Registradora, que solicita, por sí misma, la obtención de nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, ya que, independientemente de que haya transcurrido o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el art. 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, como ya hemos visto, el apartado octavo de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 dispone que “para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes”. En segundo lugar, en cuanto a la calificación de la Registradora tras la observación de la nueva certificación catastral actualizada, resulta acertada. Tomada en consideración la irrelevancia respecto de las diferencias de identidad de algunos de los colindantes, sí que será determinante la alteración catastral sobrevenida en la delimitación geográfica perimetral del inmueble catastral - discrepancias de superficie e información gráfica-, pues, de proceder con la inmatriculación del inmueble conforme a la descripción contenida en la antigua certificación catastral, no se estaría cumpliendo con la finalidad perseguida por la Ley Hipotecaria, de que, en los supuestos de su artículo 205, la finca nazca ya a su vida registral plenamente coordinada, desde el punto de vista geográfico, 35 con el inmueble catastral. Así pues, en el supuesto de confirmarse este segundo defecto, será preceptiva su subsanación para poder practicarse la inmatriculación, ya sea mediante la rectificación del título inmatriculador o mediante la rectificación del propio Catastro. Cuestión diferente hubiera sido que la variación catastral sobrevenida se limitara a otros aspectos, como, por ejemplo, una modificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral, pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. En este último caso, la conclusión del Registrador sería diferente, ya que el inmueble, entendido como una porción poligonal de suelo, seguiría siendo el mismo, y, por consiguiente, la posible divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo, por un lado, y, por otro, la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada, puede ser fácilmente corregida. Dicha anomalía podrá solventarse por medio de una simple instancia con firma legitimada o antes el Registrador, en la que interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, pues, en todo caso, según el art. 9 LH, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, “Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos (…)”. Finalmente, el art. 10.3 LH se refiere a los supuestos en que podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva, haciendo expresa mención de que “únicamente” cabra en dichos casos. En ese sentido, dispone el apartado 3 de dicho precepto que podrá aportarse la representación georreferenciada complementaria en los “Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa”. En 36 el supuesto concreto del art. 205 LH no se existe previsión alguna de admisión de representaciones graficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa. Por consiguiente, “si se pretende inmatricular, conforme al artículo 205 de la Ley, una delimitación perimetral de suelo distinta de la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporte, lo procedente será promover y obtener previamente, conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que ya sí cumpla, en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie, el requisito de identidad con la descripción contenida en el título inmatriculador, tal y como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria 45 ”. En consecuencia, hemos de considerar que no cabe, en principio, certificación grafica alternativa. Sin embargo, existe una excepción a dicha regla, confirmada por la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de modo que “En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales 46 ”. 4. CALIFICACIÓN REGISTRAL Y TRÁMITES POSTERIORES. La inmatriculación por doble título no puede considerarse un mero medio inmatriculador, pues constituye un auténtico procedimiento registral; esto es, no es suficiente con la presentación de los dos títulos públicos junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, sino que se requiere, 45 Vid. Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016. 46 Vid. Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2017. 37 además, la cumplimentación de una serie de trámites 47 . En ese sentido, podemos señalar lo dispuesto en el párrafo quinto del artículo 205 LH: “En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203”. Por consiguiente, de acuerdo con el art. 205 LH, la calificación positiva del Registrador será condición necesaria para la posterior inscripción del dominio. Y, en su caso, una vez practicada la inscripción, el art. 205 LH establece dos tramites posteriores: las notificaciones y la publicación de edictos. Se prevé, por tanto, un sistema de notificaciones, algunas consideradas absurdas por la doctrina -por ejemplo, a los poseedores de hecho, en la medida en que la posesión de hecho no tiene acceso al Registro 48 - y las alertas a través de la aplicación de bases gráficas y edictos 49 . 4.1. CALIFICACIÓN REGISTRAL E INSCRIPCIÓN DE DOMINIO. En primer lugar, hemos de definir el concepto de calificación registral. Para hacer referencia a dicho concepto, FANDOS PONS se expresa en los siguientes términos: un medio por el cual “se comprueba el cumplimiento de los 47 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 922. 48 FANDOS PONS, P.; “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (II): El principio de legalidad; la calificación registral gráfica”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2019, núm. 773, p. 1252. 49 Vid. Resolución de la DGRN de 3 de noviembre de 2015; Apartado sexto. 38 requisitos exigidos por la Ley para el acto o negocio jurídico instrumentado en el título presentado” 50 . Por consiguiente, el Registrador, como autoridad imparcial e independiente, realiza un juicio de legalidad, es decir, efectúa un enjuiciamiento de los títulos presentados con la finalidad de accedan al Registro únicamente aquellos títulos que sean válidos y perfectos, tanto material (art. 2 LH) como formalmente (art. 3 LH) 51 . En consecuencia, la calificación registral es un momento de gran relevancia en el procedimiento registral, pues, en palabras de BARRERO RODRÍGUEZ, “abre o cierra la puerta a las inscripciones solicitadas” 52 . El art. 205 LH exige una calificación positiva por el Registrador. Para alcanzar tal calificación favorable, el Registrador debe valorar varias circunstancias: la naturaleza de los dos títulos públicos que sirven para la inmatriculación, la diferencia de antigüedad de un año entre ellos y la identidad de descripciones entre ambos y con la certificación catastral descriptiva y gráfica 53 . Adicionalmente, tras la reforma llevada a cabo en 2015, la operación de calificación no se limita a aspectos jurídicos, sino que se extiende también a manifestaciones relacionadas con la descripción de la finca 54 . Esta nueva labor 50 FANDOS PONS, P., “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (II): El principio de legalidad; la calificación registral gráfica”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2019, núm. 773, p. 1252. 51 La calificación supone, por tanto, una manifestación del principio de legalidad, y tiene como objetivo proteger la seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles Así lo entiende también el Tribunal Supremo en la Sentencia de 28 de noviembre de 2013, en la que afirma que el principio de legalidad impide registrar títulos que no sean perfectos y válidos, tanto en su vertiente formal (art. 3 LH) como material (art. 2 LH). La legalidad, insiste, se protege mediante el trámite depurador de la calificación (citado por FANDOS PONS, P.; “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (II): El principio de legalidad; la calificación registral gráfica”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2019, núm. 773, p. 1252). 52 BARRERO RODRÍGUEZ, C.; La protección de los interesados en los procedimientos registrales, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2005, p. 66. 53 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 923. 54 PUYAL SANZ, P.; El nuevo régimen de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, Tirant lo Blanch, Valencia, 2016, p. 35. 39 recibe la denominación de calificación gráfica registral, pues consiste, precisamente, en emitir un juicio de legalidad sobre la situación, localización, identificación y delimitación de la finca aportada en el procedimiento de inmatriculación. Es decir, la calificación gráfica tiene por objeto la verificación de la veracidad y exactitud de los datos descriptivos aportados en los dos títulos públicos y en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Por su parte, el Registrador debe contrastar la información aportada con aquella que conste en el Registro y, de esta manera, evitar la invasión de fincas colindantes o del dominio público 55 . Además, como hemos visto, el Registrador, en su labor de calificación, tomará en consideración la descripción catastral vigente en el momento en que se presenten los títulos en el Registro. De este modo, el Registrador podrá comprobar la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral, en los términos del art.10 LH. La calificación positiva sobre todos los requisitos exigidos tiene como consecuencia la práctica de la inscripción. La práctica de la inscripción de dominio -tras la calificación positiva por el Registradorconlleva la inmatriculación de la finca. Como novedad, tras la Ley 13/2015, la representación gráfica también es objeto de inscripción en el sentido técnico-registral del término 56 . Según el art. 9. a) LH, el folio real debe contener: la descripción literaria de la finca, la representación gráfica catastral georreferenciada, la referencia catastral, así como la constancia de la situación de coordinación de la finca con el Catastro, en los términos que establece el artículo 10 LH 57 . Así lo explica el número octavo de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 29 de octubre de 2015, y así lo ha confirmado la práctica registral. 55 FANDOS PONS, P.; “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (II): El principio de legalidad; la calificación registral gráfica”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2019, núm. 773., pp. 1253-1254. 56 DÍAZ FRAILE, J.M.; “Exégesis de la Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, en materia de inscripción de representaciones gráficas”, Boletín del Colegio de Registradores de España, 2015, núm. 23, p. 894. 57 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 923. 40 Finalmente, toda calificación registral en materia de coordinación gráfica, ya sea favorable o desfavorable, debe ser comunicada por el Registrador a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días 58 . 4.2. NOTIFICACIONES. Se establece un sistema de notificaciones a posteriori -tras la inscripción de dominio-. Se contempla una única excepción a este régimen a posteriori, en el párrafo tercero del propio art. 205 LH, de modo que “Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación”. Así pues, en el supuesto de la Administración, y siempre que el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público, se establece la notificación previa. Regresando a la regla general de notificación a posteriori, dispone el art. 205 LH que “En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente”. En ausencia de desarrollo reglamentario aplicable al efecto, DÍAZ FRAILE entiende que el artículo 322 RH, en materia de notificación de calificaciones negativas, y el artículo 353 RH, sobre el lugar y forma de las comunicaciones, ofrecen orientaciones que el Registrador 58 RENTERÍA AROCENA, A.; “La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia”, Notarios y Registradores (disponible en https://www.notariosyregistradores.com/web/ secciones/oficinaregistral/estudios/la-ley-13-2015-de-24-de-junio-reforma-ley-hipotecaria-y-catastro-tres-anosde-vigencia/, última consulta 15/03/2020). 41 puede seguir en la práctica 59 . En cualquier caso, la notificación debe realizarse de forma fehaciente, de tal modo que quede acreditada la recepción de la notificación por los destinatarios. En caso de no poder practicarse la notificación, se realizarán hasta dos intentos en horas distintas, conforme a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; además, se utilizará la publicación en el Boletín Oficial del Estado (en adelante, BOE) conforme a la Disposición adicional 2ª de la Ley 13/2015 60 . Por otra parte, el propio art. 205 LH señala quiénes son los interesados que deben ser notificados: “el poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca”. En primer lugar, debe notificarse al poseedor de hecho de la finca (por ejemplo, un arrendatario). En segundo lugar, a los titulares de cargas, derechos y acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos. LLOPIS se plantea la dificultad que implica conocer la existencia de poseedores de hecho o titulares de cargas, ya que en el Registro no existe ningún tipo de información previa sobre la finca 61 . Tanto el autor citado como GARCÍA GARCÍA coinciden al señalar que, si en los títulos presentados en el procedimiento no consta ningún titular de derechos reales limitados sobre la finca, no será necesario que el Registrador practique esta notificación. En caso de que existan tales cargas o gravámenes, MERINO ESCARTÍN determina que la notificación habrá de practicarse en los domicilios que resulten de los documentos aportados o, en su 59 DÍAZ FRAILE, J.M.; “Exégesis de la Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, en materia de inscripción de representaciones gráficas”, Boletín del Colegio de Registradores de España, 2015, núm. 23, p. 864. 60 GARCÍA GARCÍA, J.M.; La finca registral y el catastro. Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Civitas, Madrid, 2016, p. 926. 61 LLOPIS, J. C., “La inmatriculación por doble título tras la Ley 13/2015”, Notaría Llopis, (disponible en http://www.notariallopis.es/blog/i/1323/73/la-inmatriculacion-por-doble-titulo-trasla-ley-13-2015, última consulta 19/03/2020). 48 desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1992 y de 15 de enero de 2001. Respecto de a quién se protege en el art. 207 LH, en efecto, el precepto citado suspende durante dos años los efectos del artículo 34 LH respecto de la inmatriculación practicada por doble título del artículo 205 LH: “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha” (la de la inmatriculación). El texto original de 1946 hacía referencia a un tercero respecto del cual se suspenderían los efectos protectores, al disponer que “la inscripción de inmatriculación (…) no surtirá efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha”. La doctrina ha discutido acerca de quién es el tercero respecto del cual se produce la suspensión de efectos. Según HERRERO OVIEDO, “el tercero del articulo 207 LH es el sujeto que ostentaba el derecho de propiedad antes de que se produjera la inmatriculación, es decir, el verdadero propietario que no hizo constar oportunamente su derecho en el Registro de la Propiedad 73 ”. Es cierto que el art. 207 LH tiene por objeto la protección del verdadero propietario frente a una inmatriculación realizada por medios poco seguros por quien no es propietario. Sin embargo, el tercero a que se refiere el art. 207 LH sólo puede ser el tercero hipotecario que ha adquirido, directa o indirectamente, del inmatriculante de la finca, así como los derechohabientes sucesivos de ese tercero hipotecario 74 . Esta última sería la interpretación correcta, ya que, precisamente, ante la inseguridad del procedimiento inmatriculador regulado en el art. 205 LH, por su parte, el art. 207 LH impide el juego de la fe publica registral de los posibles adquirientes durante dos años. Destaca DÍEZ-PICAZO que se establece un plazo de vacatio de los efectos de la inscripción en relación con la 73 HERRERO OVIEDO, M.; La inmatriculación por título público: procedimiento y efectos, Dykinson, Madrid, 2006, p.489. 74 ROCA SASTRE, R.M., Y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, L., Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch Casa Editorial, 8ª Edición, Barcelona, 1995, pp. 530-531 (citado por JIMÉNEZ PARÍS, T. A.; El tercero de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, Madrid, 2005, p. 282). 49 posible fe pública registral 75 . Es inexacto pensar que el transcurso de los dos años deviene inatacable y definitiva la posición del inmatriculante. Lo que el art. 207 LH quiere decir es que, solo a partir de los dos años, el adquiriente del inmatriculante que reúna todos los requisitos del artículo 34 LH podrá quedar protegido por la fe pública registral. En ese sentido, de acuerdo con la STS de 21 de enero de 1992, “lo que quiere decir el artículo 207 de la Ley Hipotecaria es que el adquirente del inmatriculante, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no queda protegido hasta transcurridos dos años de la inscripción primaria, pues, así cabe hacerlo de acuerdo con la doctrina científica y por interpretación sistemática del Ordenamiento Jurídico; y ello por la razón de que la fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria ), para poder operar, exige adquirir, en forma onerosa, del titular inscrito con facultades para transmitir el dominio o derecho real de que se trate, y es de lógica incuestionable que no puede atribuirse mejor condición a los títulos intabulados con el procedimiento excepcional del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que a los que lo fueron por procedimientos ordinarios, pues, como dice la doctrina científica, el artículo 207, es un resorte cautelar que emplea la Ley por la desconfianza que entraña aquel procedimiento excepcional, y prueba de ello es que el lapso carencial establecido en el precepto sólo atañe a los regulados por los artículos 205 y 206 del mismo texto, y como quiera que los demandados son los inmatriculantes, no pueden verse protegidos por el principio de fe pública registral”. En consecuencia, quien adquiere del inmatriculante, aunque sea un tercero del artículo 34 LH, no podrá ser mantenido en su adquisición si esta se verifica en el plazo de dos años. Lo mismo se aplicará a cualquier otro adquiriente que durante este plazo adquiera del tercero hipotecario. Así pues, si durante ese tiempo, el propietario real reivindica la finca inmatriculada y adquirida por el tercero, debe prevalecer el derecho del verus dominus y de sus causahabientes. En ese sentido, el artículo 207 LH pretende resolver los conflictos entre el tercero protegido por el art. 34 LH y el verdadero propietario, al cual se protege mediante la suspensión temporal de la eficacia de la 75 DÍEZ-PICAZO, L.; Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen III. Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La posesión, Thomsom-Civitas, 5ª Edición, Pamplona, 2008, p. 411. 50 inscripción. Por su parte, los inmatriculantes no quedan protegidos ni antes ni después de los dos años 76 . En ese sentido, el inmatriculante no puede considerarse en ningún caso como tercero hipotecario, ya que no adquiere su derecho de “persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”, en alusión al propio art. 34 LH. En definitiva, el efecto principal del art. 207 LH es la suspensión durante dos años de la posible eficacia de la fe pública registral, frente al verdadero propietario, de toda adquisición que realice un tercero respecto del inmatriculante o los sucesivos adquirientes de éste. Finalmente, respecto del cómputo del plazo de dos años de suspensión, el art. 207 LH se limita a utilizar la expresión “desde su fecha”, entendiendo por la la de su propia inmatriculación. Las dudas aparecen a raíz de la lectura del art. 298 RH, en relación con los efectos de los edictos. En ese sentido, la redacción del artículo 298 RH, tras la modificación efectuada por la entrada en vigor del Real Decreto 1867/1998, de 4 septiembre, establecía como condición necesaria de la inmatriculación la previa publicación del edicto. En consonancia con la referida redacción del art. 298 LH, “hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos no se iniciará el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley”, es decir, el inicio de la fecha del cómputo del plazo de dos años pasa a ser la de la nota marginal que acredite la publicación del edicto. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 anuló la parte anteriormente indicada de la redacción del artículo 298 LH tras la modificación de 1998, al afirmar que “Mientras en la regulación anterior se preveía que « si no presentase el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará ésta de oficio por nota marginal», con la nueva redacción del precepto la consecuencia de tal defecto es que no se inicia el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley, con lo que se permite la subsistencia indefinidamente de la inscripción aun no habiéndose cumplido con el requisito de la publicación de los edictos exigido 76 Según la Sentencia del Tribunal Supremo 5/2010, de 22 de enero de 2010, “los inmatriculantes no pueden verse protegidos por el principio de fe pública registral”. 51 por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de modo que, si bien quedan en suspenso los efectos del principio de fe pública registral (artículo 207), surte otros efectos como el de legitimación previsto en el artículo 38 de esta misma Ley, y además el párrafo segundo del artículo 298.4 del Reglamento Hipotecario viene a suspender así los efectos de la inscripción durante un plazo incierto («hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos») en contra del precepto categórico del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, según el cual las inmatriculaciones practicadas con arreglo al artículo 205 de la propia Ley surtirán efectos frente a terceros una vez transcurridos dos años desde su fecha, por lo que los párrafos primero y segundo del apartado cuarto del artículo 298 del Reglamento Hipotecario reformado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, al igual que los párrafos quinto y sexto del apartado primero del mismo artículo, deben ser declarado nulos de pleno derecho”. Con la anulación de los dos primeros párrafos del art. 298.4 LH, hemos de considerar que reviven los párrafos 6º y 7º del art. 298. Quinto LH anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 1867/1998. En consecuencia, debe entenderse que la inmatriculación se practicará con anterioridad a la constancia de la publicación del edicto. En ese sentido, el cómputo del plazo de dos años comienza a partir de la nota marginal de la publicación del edicto, retrotrayendo el día inicial del plazo a la fecha en que se haya practicado la inmatriculación, debiendo entenderse que esta fecha es la de la inmatriculación misma y no la del asiento de presentación 77 . Ello significa que, aunque quedan en suspenso los efectos de la fe pública registral, cuyo cómputo no se puede iniciar hasta la publicación del edicto, la inmatriculación sí surte efectos como el de legitimación registral previsto en el art. 38 LH 78 . 77 HERRERO OVIEDO, M.; La inmatriculación por título público: procedimiento y efectos, Dykinson, Madrid, 2006, p. 500. 78 Según FANDOS PONS consiste en la presunción iuris tantum de que lo inscrito existe y pertenece a su titular registral en la forma determinada en el Registro de la Propiedad. Esta definición tradicional debe completarse, tras ley 13/2015, con la extensión de la tutela del Registro a las circunstancias de hecho de la finca. 52 7. CONCLUSIONES. 1ª. La inmatriculación por doble título público se regula en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Esta materia ha sufrido profundas modificaciones como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria. El precepto anterior queda complementado por los artículos 298-302 del Reglamento Hipotecario. 2ª. La enunciada reforma de la Ley Hipotecaria acometida a través de la Ley 13/2015 no ha provocado reforma alguna de los preceptos reglamentarios, manteniendo su redacción original. No obstante, la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015 establece la derogación tacita de los preceptos reglamentarios en cuanto contravengan lo dispuesto en la nueva redacción legal. 3ª. La Ley Hipotecaria de 1861 establece una regulación del procedimiento inmatriculador como una excepción al requisito de la previa inscripción (tracto sucesivo) e introduce el sistema de fechas tope respecto de la antigüedad del título. La reforma de 1869 cambio el requisito de antigüedad del título por el de la antigüedad de la adquisición del derecho por parte del transmitente e introduce propiamente sistema de doble titulación. La Ley Hipotecaria de 1934 termina con la corriente de fechas tope, establece un sistema de publicación de edictos e impone como requisito que la primera inscripción se realizara necesariamente por virtud de título público. Tras la reforma de 1944-46 se consideró el fenómeno inmatriculatorio como un medio inmatriculador propiamente, más que como una excepción al tracto sucesivo. Finalmente, la Ley 13/2015 ha dado al artículo 205 de la Ley Hipotecaria su redacción original. 4ª. La regulación de este medio inmatriculador inmediatamente anterior a la reforma de 2015 se caracterizaba por la exigencia un único título público, el título propiamente inmatriculador, de fecha más reciente. En cuanto al título previo de adquisición, se admitiría cualquier tipo de documento fehaciente – no necesariamente título público -; además, el título previo debía ser FANDOS PONS, P.; “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (I): la vertiente geográfica del principio de rogación”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2018, núm. 768, p. 1896. 53 necesariamente anterior, pero no se exigía ningún tope respecto de su fecha. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, ambos títulos deben ser públicos. Además, se establece como imperativo el transcurso de, al menos, un año, entre ambos títulos. 5ª. El procedimiento inmatriculatorio regulado en el art. 205 LH permite la inscripción de que no hayan sido previamente inscritas en favor de persona alguna. De esta forma, el legislador pretende evitar por todos los medios la indeseable doble inmatriculación. 6ª. El actual artículo 205 LH exige que ambos títulos tengan necesariamente carácter público. En ese sentido, se trata de reforzar el principio hipotecario de legalidad, que exige la veracidad y exactitud de todos aquellos documentos que accedan al Registro de la Propiedad. Por su parte, el título inmatriculador, además de público, también ha de ser un título traslativo de dominio. De esta forma se consigue también la consolidación del dominio, esto es, se incrementa la certeza de que el inmatriculante es el verus dominus de la finca que se inmatricula. En el caso del título público previo, no ha de ser necesariamente un título adquisitivo, sino que se admiten también aquellos que sean meramente declarativos o especificativos. 7ª. A pesar de la exigencia legal de que título previo sea título público, la DGSJyFP ha flexibilizado alguno de los criterios introducidos en la reforma de 2015. En ese sentido, el Centro Directivo ha declarado la admisibilidad del acta notarial de notoriedad como título acreditativo, con lo que se podría llegar a probar la previa adquisición de la finca mediante un documento privado. 8ª. La Ley 13/2015 ha introducido un requisito temporal, de modo que se exige la diferencia de antigüedad de un año entre los dos títulos públicos. La finalidad de esta exigencia es evitar la elaboración de títulos ad hoc. 9ª. El cómputo el plazo mínimo de un año se inicia en la fecha de la previa adquisición documentada en el primer título, y se extiende hasta la fecha del otorgamiento del título publico posterior. 10ª. Se exige la identidad entre el título inmatriculador y el título adquisitivo previo, “a juicio del registrador”. De este modo, se concede cierta flexibilidad y margen de apreciación al Registrador en su calificación. 54 11ª. Se exige también la identidad entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. El objeto de este requisito de identidad no es sino que la finca inmatriculada por la vía del art. 205 LH nazca ya a su vida registral plenamente coordinada, desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. Además, el art. 205 LH exige ahora identidad “en todo caso”, esto es, se precisa de una concomitancia total entre ambas descripciones. 12ª. La negativa del Registrador a practicar la inmatriculación pretendida por la vía del art. 205 LH concede dos posibilidades al legitimado para ello: si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral, podrá recurrir judicialmente ante los juzgados de la capital de provincia en que se encuentra sito el inmueble; y si lo que busca es lograr la concordancia entre el registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, podrá acudir a la vía del art. 198 RH. 13ª. En su caso, una vez practicada la inscripción, el art. 205 LH establece dos tramites posteriores: un sistema de notificaciones y la publicación de edictos. 14ª. La inmatriculación del art. 205 LH no cuenta con el soporte de una titularidad registral previa y, por ello, produce efectos más limitados. Concretamente, los efectos de la inmatriculación se regulan en el artículo 207 LH, que establece una suspensión de los efectos protectores del artículo 34 LH durante dos años. En definitiva, el efecto principal del art. 207 LH es la suspensión durante dos años de la posible eficacia de la fe pública registral, frente al verdadero propietario, de toda adquisición que realice un tercero respecto del inmatriculante o los sucesivos adquirientes de éste. 15ª. La doctrina ha destacado las escasas garantías de este procedimiento, pudiendo dar lugar a dobles inmatriculaciones, enajenaciones ficticias y estafas. En la actualidad, esta debilidad jurídica se ha superado al suprimirse los supuestos especiales regulados en el Reglamento Hipotecario, y al exigirse la conexión catastral. Ese refuerzo se ha visto incrementado con la reforma de 2015, que trata de poner solución a algunas cuestiones controvertidas. 16ª. En los supuestos de inscripción no constitutiva y obligatoria, es indispensable que el ordenamiento jurídico establezca trámites ágiles que no 55 desincentiven la inmatriculación y las sucesivas inmatriculaciones. Sea como fuere, es necesario garantizar siempre la protección del tráfico inmobiliario, y precisamente en ese aspecto el Registro de la Propiedad español se ha situado entre los más eficientes del mundo. 8. BIBLIOGRAFÍA. OBRAS DOCTRINALES ALONSO FERNÁNDEZ; “La inmatriculación de fincas mediante el título público de su adquisición”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1945, núm. 204, pp. 306317. BARRERO RODRÍGUEZ, C.; La protección de los interesados en los procedimientos registrales, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2005. CAMPUZANO Y HORMA, F.; Principios generales de Derecho inmobiliario y legislación hipotecaria, Editorial Reus, 1925. CURIEL LORENTE, F.; Inmatriculación. Reanudación del tracto sucesivo. Inscripción de excesos de cabida, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001. DÍEZ-PICAZO, L.; Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen III. Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. 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