Proyecto de creación y análisis de viabilidad de una empresa de gestión urbanística municipal

1 TRABAJO FINAL DE CARRERA PROYECTO DE CREACIÓN Y ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE UNA EMPRESA DE GESTIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL Autor: Ana Marta Llohis Sánchez. Directora: Alicia Mateos Ronco Licenciatura: Administración y Dirección de Empresas Cullera, Marzo de 2012 2 3 A mis padres, por apoyarme siempre incondicionalmente y por tener tanta paciencia conmigo. A mis amigos, que siempre me han escuchado y animado constantemente, y en especial a ti, que aunque estás lejos se que siempre tengo tu apoyo. 4 5 INDICE 1.- INTRODUCCIÓN 15 1.1.- RESUMEN 16 1.2.- OBJETO DEL PROYECTO FINAL DE CARRERA. 17 1.3.- OBJETIVOS. 18 1.4JUSTIFICACIÓN DE ASIGNATURAS. 19 2.- DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA 21 2.1.- CONVENIENCIA DE LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE GESTIÓN URBANÍSTICA. 22 2.2.- DESCRIPCIÓN DE LA ACTIVIDAD. 27 2.3.- ELECCIÓN DE LA MODALIDAD DE EMPRESA Y SU FORMA JURÍDICA. 36 2.3.1.- Modalidad de empresa. 36 2.3.2.- Características de la sociedad mercantil. 38 2.3.3.- Forma jurídica. 39 3.- ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA EMPRESA. 46 3.1.- CAPACIDAD DE ACTUACIÓN. 47 3.1.1.- Relaciones jurídicas. 47 3.1.2.- Regulación de contratos. 50 3.1.3.- Instrucciones internas del procedimiento de contratación. 51 3.2.- ACTIVIDAD URBANIZADORA. 57 3.3.- OBTENCIÓN DEL BENEFICIO ECONÓMICO. 59 6 4.- EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 66 4.1.- CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR. 68 4.2.- IMPORTANCIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN LA ECONOMÍA ESPAÑOLA. 70 4.3.- EVOLUCIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 72 4.3.1.- Los ciclos del sector de la construcción. 72 4.3.2.- Estudio de las variables económicas. 73 4.4.- LOS SUBSECTORES DEL LA CONSTRUCCIÓN. 79 4.4.1.- Subsector Edificación. 79 4.4.2.- Subsector Obra Civil. 79 4.4.3.- Evolución de los subsectores de la construcción. 80 4.5.- EL MERCADO DE LA OBRA PÚBLICA. 83 4.5.1.- Evolución de la licitación pública. 84 4.5.2.- Licitación por tipo de obra. 85 4.5.3.- Licitación por tipo de administración. 87 4.5.4.- Licitación en la Comunidad Valenciana. 88 4.6.- LA SITUACIÓN URBANÍSTICA EN CULLERA. 91 4.6.1.- Evolución del planeamiento urbanístico. 91 4.6.2.- Situación urbanística actual. 94 5. ORGANIZACIÓN Y RECURSOS HUMANOS. 97 5.1.- ESTRUCTURA ORGANIZATIVA DE LA EMPRESA. 98 5.1.1.- Organigrama de la empresa. 100 5.1.2.- Funciones de la organización. 100 5.2.- RECURSOS HUMANOS DE LA EMPRESA. 104 5.2.1.- Planificación del personal. 104 5.2.2.- Análisis y diseño de los puestos de trabajo. 105 7 5.3.- RECLUTAMIENTO, SELECCIÓN, CONTRATACIÓN Y RETRIBUCIÓN. 112 6. ASPECTOS JURÍDICO-FISCALES 115 6.1.- RÉGIMEN FISCAL. 116 6.2.- TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN. 119 6.2.1.- Fase Jurídico-Administrativa. 119 6.2.2.- Fase Jurídico-Privada. 122 6.3.-TRAMITES DE PUESTA EN MARCHA. 127 6.3.1.- Trámites fiscales. 127 6.3.2.- Tramites laborales. 128 6.3.3.- Otros trámites. 129 7. PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO 130 7.1. PLAN DE INVERSIÓN. 131 7.1.1.- Inversión en inmovilizado material. 132 7.1.2.- Inversión en inmovilizado intangible. 134 7.1.3.- Amortización del inmovilizado 135 7.2. PLAN DE FINANCIACIÓN. 137 7.3. PREVISIÓN DE INGRESOS Y GASTOS. 140 7.3.1.- Previsión de ingresos. 140 7.3.2.- Previsión de gastos. 140 7.4. PLAN DE TESORERÍA. 144 7.5. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS. 148 7.6. BALANCE DE SITUACIÓN PREVISIONAL. 153 8 7.7. ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO. 158 7.7.1.- Situación patrimonial. 158 7.7.2.- Ratios de Liquidez. 161 7.7.3.- Ratios de endeudamiento. 162 7.7.4.- Análisis de la rentabilidad 164 7.7.5.- Análisis de la inversión 166 8. CONCLUSIONES 169 9. BIBLIOGRAFÍA 172 10. ANEXOS 175 9 LISTA DE ACRÓNIMOS Y ABREVIATURAS. LBRL Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases sobre Régimen Local. RD 1169/1978 Real Decreto 1169/1978, de 2 de mayo, sobre creación de Sociedades Urbanísticas por el Estado, los Organismos Autónomos y las Corporaciones Locales. Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. LUV: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana. Reglamento de Servicios Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales. TRLBRL Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el q ue se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local. LSC Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital. CUSL Cullera Urbana, Sociedad Limitada. LCSP Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público PAI Programa de Actuación Integrada RDL 4/2004 Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Ley de Haciendas Locales Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Haciendas Locales 16 1.1RESUMEN. En este trabajo se realiza un plan de empresa para implantar una empresa de gestión urbanística creada por un ente público en el municipio de Cullera (Valencia). La actividad de dicha empresa es la gestión urbanística para desarrollar el planeamiento urbanístico del municipio. La idea de este proyecto surge por mi experiencia de trabajo como administrativo en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Cullera. De esta forma pude adquirir un conocimiento general de cómo funciona la gestión urbanística. Además en estos momentos de crisis, en que la iniciativa privada es muy escasa, creo que sería conveniente dotar al Ayuntamiento de una herramienta que le permitiera desarrollar su planeamiento sin ser tan dependiente de la iniciativa privada. Las empresas mercantiles de capital público, permiten una mayor agilidad en los trámites y por tanto una mayor eficiencia, ya que no están tan burocratizadas como los entes públicos. En este trabajo se intenta plasmar la idea del proyecto mediante un plan de empresa, explicando todo el proceso necesario para crearla, haciendo una descripción detallada del funcionamiento de la empresa y por último un estudio de la viabilidad del proyecto. 17 1.2OBJETO DEL PROYECTO FINAL DE CARRERA. El objeto de este proyecto final de carrera es la creación de una empresa de gestión urbanística municipal que sirva de apoyo al Ayuntamiento de Cullera para poder llevar a cabo de forma más eficiente su planeamiento urbanístico. Para ello estudiaremos la forma más conveniente de crear dicha empresa y estudiaremos las diferentes formas jurídicas que puede adoptar, así como las actividades que puede realizar y su capacidad de actuación tanto en el sector público como en el privado. Analizaremos su estructura organizativa y recursos humanos necesarios, sus especiales trámites de constitución y puesta en marcha al ser una sociedad mercantil de capital público, así como la legislación específica por la que se debe regir su actividad. Por último realizaremos un estudio económico-financiero de su actividad urbanizadora, los servicios que ofrecerá y como obtendrá su beneficio económico y la viabilidad económica del proyecto. 18 1.3.- OBJETIVOS. El principal objetivo de este proyecto es analizar una empresa mercantil de capital público como instrumento para la gestión de los servicios públicos, así como realizar todo el proceso de constitución de una sociedad mercantil y su puesta en marcha. Por tanto los objetivos de este trabajo son: - Dar a conocer como se gestionan los servicios públicos a través de una sociedad mercantil pero de capital público. - Analizar todas las ventajas que ofrece este tipo de empresas para los ayuntamientos. - Describir la amplitud de actividades que puede llevar a cabo. - Dar una visión del urbanismo y de la gestión urbanística, actividad a la que se dedicará la empresa. - Analizar la estructura de la empresa y los recursos humanos necesarios. - Determinar las particularidades de su creación y de tratamiento fiscal y el marco legislativo en el que actúa. - Analizar la viabilidad de la empresa a través de un plan económicofinanciero y conocer los beneficios que obtendrá y como los puede reinvertir. 19 1.4.- JUSTIFICACIÓN DE ASIGNATURAS. La realización de los diferentes epígrafes del proyecto se ha basado en las siguientes asignaturas cursadas en la Licenciatura de Administración y Dirección de Empresas: Descripción de la empresa  Introducción a los Sectores Empresariales: para explicar el área de actividad de la empresa.  Derecho de la Empresa y Legislación Laboral y de la Empresa: para determinar el tipo de empresa que se va a crear y sus características, así como el marco legal en el que se engloba. Actividad de la empresa.  Economía de la Empresa: se estudiará el entorno económico donde operará la empresa y las relaciones empresariales con su entorno.  Introducción a los Sectores Económicos: en el sector construcción nos ayuda a tener una visión global del entorno de la empresa.  Contabilidad Analítica: para analizar las posibilidades de la actividad de la empresa en su obtención del beneficio económico teniendo en cuenta los costes y poder tomar decisiones acertadas.  Dirección Estratégica y Política de la empresa: para decidir si la actividad a la que se va a dedicar cumple con los objetivos de la empresa y marcar nuestra estrategia de actuación. El sector de la construcción:  Introducción a los Sectores Empresariales: para hacer una introducción del sector de la construcción. 20  Dirección Estratégica y Política de la empresa: para analizar el mercado en el que vamos a trabajar como su crecimiento, tendencias y poder adaptarlo a nuestros servicios y saber las necesidades del mercado. Organización y Recursos Humanos:  Dirección de Recursos Humanos: en este epígrafe nos hemos basado prácticamente solo en esta asignatura ya que abarca a la perfección la organización de la empresa. Nos ha servido para crear su organigrama, su estructura organizativa según el servicio que presta la empresa, los recursos humanos necesarios así como su selección y retribución. Aspectos Jurídicos-Fiscales.  Gestión Fiscal de la empresa: hemos podido estudiar un impuesto muy importante para nuestra empresa que es el impuesto de sociedades y la bonificación que obtiene.  Derecho de la Empresa y Legislación laboral y de la Empresa: para saber cuales son los pasos a seguir a la hora de llevar a cabo la creación de una empresa. Plan Económico-Financiero.  Dirección Financiera y Contabilidad Financiera: para saber las inversiones que se van a realizar en inmovilizado así como las posibles formas de financiación mediante recursos propios y ajenos, parar poder comenzar con la actividad de la empresa.  Contabilidad Financiera y Contabilidad General y Analítica: han sido de gran utilidad para hacer una previsión de el balance de situación, la cuenta de pérdidas y ganancias, plan de tesorería, etc., muy importantes para poder analizar posteriormente la viabilidad de la creación de esta empresa. 21 2.- DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA. 22 2.1.- CONVENIENCIA DE LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE GESTIÓN URBANÍSTICA. Los municipios han ido asumiendo progresivamente un mayor protagonismo en materia urbanística, puesto que, para dotar a los ciudadanos de una mayor calidad de vida, se ven en la necesidad de intervenir en unos escenarios que, hasta hace bien poco, se dejaba por muy diversas razones, en manos de la iniciativa privada. Las ciudades han ido creciendo y dotándose de equipamiento públicos y viales, allí donde el mercado inmobiliario ha creído conveniente en función de sus Intereses, con la consiguiente merma en la obtención de suelo público para la construcción de dotaciones comunitarias y un crecimiento desigual y descompensado de la ciudad. Resulta evidente que la iniciativa privada, ha sido y es, el motor dinamizador del urbanismo en las ciudades, aunque, como resulta lógico desde el punto de vista empresarial, no siempre centra sus actividades en las áreas que al Ayuntamiento le pudiera interesar para realizar una planificación ordenada del crecimiento de la ciudad, puesto que, bien por las fuertes cargas que conllevan algunas localizaciones, por unos usos específicos escasamente lucrativos, por la imposición o existencia de equipamientos que condiciona algunas zonas urbanas, etc, la iniciativa privada las rehúye. Es por estas razones por las que las Corporaciones se están viendo obligadas a intervenir en la gestión urbanística de sus ciudades, especialmente en los sectores antes indicados, y que se estimen necesarios para una ordenación urbanística adecuada y equilibrada, con el fin primordial de compensar las apatías o desinterés de la iniciativa privada en los mismos. 23 Por otra parte, no asumir las actuaciones estructurales, tanto en materia de infraestructuras y sistemas generales o locales para equipamientos públicos, que señala el vigente Plan General de Ordenación Urbana sería, aparte de una grave dejación de funciones, un importante riesgo de convertir un documento tan importante y trascendente como el Plan General de Ordenación Urbana en un mero instrumento que sirva de base solo para otorgar licencias urbanísticas a particulares y poco más.  Situación actual de la gestión urbanística. Los municipios a través de sus órganos ordinarios no pueden llevar a cabo actuaciones de gestión urbanísticas, entendidas en el sentido de ejecutar todo lo necesario para mejorar las condiciones de vida de los vecinos, teniéndose que limitar a la prestación de aquellos servicios mínimos de tramitación y aprobación del planeamiento privado, tramitación de licencias urbanísticas, etc.. Por ello, las actuaciones tendentes a la planificación urbanística y su posterior ejecución del planeamiento, es una tarea residual en relación al resto de tareas que desarrolla diariamente el personal adscrito al mismo. La gestión de este modo, ha quedado siempre sujeta a actuaciones puntuales, esporádicas, aisladas, sin continuidad, ni personal adscrito específicamente, ni programación alguna al respecto, con el agravante de tener que compatibilizar en tales casos, varias tareas técnicas y/o administrativas a la vez, lo que evidencia la poca o nula trascendencia que se ha dado a la gestión urbanística por parte de la administración. En ocasiones se ha recurrido a encargos de algunas actuaciones aisladas a algunos profesionales ajenos a la administración municipal, y de cuya eficacia, en ocasiones, se pude dudar a la vista de los resultados de algunos encargos que se han realizado por las diferentes corporaciones. 24 La necesidad, en la creación de una sociedad mercantil de gestión urbanística, viene dada, no por el fracaso del servicio de urbanismo del ayuntamiento en la gestión urbanística, sino por la incapacidad del mismo para dar más de sí, aquejado de los vicios que padece la administración, la excesiva burocratización de los procedimientos, que provoca una lentitud exasperante, sobretodo cuando se pretende afrontar “con urgencia” el desarrollo de un Programa de Actuación Integrada, una reparcelación, un convenio urbanístico que evite una expropiación, etc., puesto que sólo la contratación de un equipo ajeno al Ayuntamiento para que realice cualquier proyecto de los descritos, por pequeño que sea, requiere de unos trámites de contratación que conllevan un tiempo, por lo que se tarda incluso más. Si a todo ello, le añadimos la repercusión que implica con otros Departamentos municipales, como Hacienda, Tesorería, Intervención, Recaudación, etc. (el seguimiento y tramitación de cuotas de urbanización, contribuciones especiales, etc.) el realizar la gestión urbanística dentro de la organización actual del Ayuntamiento, podemos entender el porqué de la escasa gestión realizada hasta la fecha y el relativo fracaso de la misma, debido a lo apuntado anteriormente, el choque con la estructura tradicional de los diferentes negociados y los vicios que aquejan a la administración municipal.  Objetivos de la gestión urbanística. La calidad de vida de los ciudadanos desde el punto de vista urbanístico se valora con arreglo a factores como, el precio del suelo para edificar, el precio de las viviendas en venta, la oferta de vivienda que plantea el mercado inmobiliario, la mejora en las dotaciones de servicios públicos, la creación de espacios libres comunitarios, la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas, la protección del medio ambiente, la protección paisajística, la recuperación de los entornos históricos y culturales que posee la ciudad y su termino municipal, etc. 25 La superficie de suelo urbano para edificar es responsabilidad directa del ayuntamiento, puesto que incide directamente en el precio del suelo y por tanto en el coste final de viviendas, equipamientos, edificios industriales, de servicios, etc. Por ello, contar con suficiente oferta de suelo, implica, automáticamente una rebaja o cuanto menos una ralentización del proceso inflacionista en el precio de las edificaciones finales. Por tanto el escaso suelo urbano vacante, tanto en el casco antiguo como en la zona turística y la enorme dificultad que existe en algunos sectores, conlleva que su desarrollo se encuentre bloqueado, ya que para la iniciativa privada no resulta atractiva o rentable por cuestiones mercantiles. El ayuntamiento debería de ejecutar directa o indirectamente algunos sectores estratégicos, en aras a un crecimiento ordenado de la ciudad, y evitar el incremento de la especulación como ocurrió en años anteriores. Esta circunstancia afecta tanto a suelo urbano, residencial o industrial y hasta el suelo no urbanizable de régimen común, de uso eminentemente agrícola, sin aprovechamiento lucrativo alguno, que podría recalificarse. Para obtener suficiente suelo edificable y poderlo poner en el mercado es necesario afrontar urgentemente la gestión del vigente Plan General de Ordenación Urbana, y más conveniente aún la de redactar un nuevo Plan que se adapte a la situación actual de Cullera, de modo que se determine el ritmo de su desarrollo para propiciar una gestión urbanística coordinada y a un ritmo que evite la especulación y los desordenes inmobiliarios que se producen cuando la gestión se deje, en su totalidad, en manos de la iniciativa privada y del mercado que esta impulsa. Esta situación actual demanda una gestión urbanística que garantice la coordinación de los diferentes sectores y tipos de suelo, con las demandas reales 32 urbanizador, etc. En resumen, dicen cómo se ha de gestionar el proceso de ejecución de la ordenación urbanística. Algunos de estos instrumentos son los programas de actuaciones integradas, proyectos de urbanización, proyectos de reparcelación, etc. Además de poder elaborar los instrumentos de gestión urbanística, podrá incoar el procedimiento para que, previos los trámites necesarios, se llegue a la aprobación definitiva del plan, con la capacidad de poder ser adjudicataria de éstos.  Llevar a cabo la ejecución de obras de urbanización y todas aquellas actividades encaminadas a la transformación del suelo, así como instituirse como agente urbanizador. Es la actividad urbanizadora en el sentido más amplio, ejecutando todas las obras necesarias para transformar el suelo para que sea apto para edificar, reformar el suelo que ya está edificado, realizar obras de infraestructura, dotarla de servicios, etc. La sociedad también puede instituirse como agente urbanizador. Por una parte elabora el programa para la urbanización y por otra, puede convertirse en el agente urbanizador del programa, siendo responsable de financiar y garantizar la ejecución de las obras y compensaciones necesarias para poder llevar a cabo el programa elaborado.  La gestión del patrimonio del suelo. La finalidad del patrimonio municipal del suelo tiene como fin genérico regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento. Y como fin específico los bienes del patrimonio municipal del suelo, una vez incorporados al proceso de 33 urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico. La sociedad se encargará de llevar la gestión patrimonial del suelo. El titular del patrimonio municipal será siempre la Entidad local, pero será la sociedad quien gestione los bienes integrantes, o los que se adhieran a este.  Actuaciones en materia de vivienda. Pueden realizar no solo viviendas nuevas de promoción de protección oficial sino también de promoción libre, además pueden llevar a cabo la rehabilitación y remodelación urbana y la administración del patrimonio edificado4. Principalmente este tipo de sociedades debido a que su objetivo es el interés general realiazan fundamentalmente viviendas de protección oficial, para favorecer el acceso a la vivienda a los ciudadanos. La actual Ley del Suelo5 así como la Ley Urbanística Valenciana6 obliga a destinar una parte proporcional del suelo en los proyectos urbanísticos para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. OBJETO SOCIAL Una vez visto la gran amplitud de actividades que puede realizar dentro del urbanismo vamos a concretar cual será su objeto social en función de las actividades que se quieren llevar a cabo, basándose en ejemplos de otras 4 Según el art. 3. b) RD 1169/1978 y art. 25 LBRL. 5 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (en adelante Ley del Suelo) 6 Ley 16/20056, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante LUV). 34 sociedades que ya están funcionando7 y que se adaptan al objeto social que se desea para la sociedad objeto de estudio. El objeto social es muy importante ya que define las actuaciones que podrá desarrollar y se incluirá en los estatutos de la empresa y en la escritura de constitución. Objeto social: a) La gestión, administración y ejecución de convenios y acuerdos que el Ayuntamiento de Cullera suscriba con otras Administraciones, entidades, públicas o privadas, o particulares cuyo objeto se encuentre relacionado con la gestión, promoción o rehabilitación de todo tipo de viviendas. b) La promoción de viviendas, en especial la de protección pública, la gestión, administración, conservación e inspección de viviendas e inmuebles, fincas, solares, conjuntos urbanísticos o terrenos adquiridos por su cuenta, que le sean transferidos o encomendados por el Estado, la Comunidad Valenciana, por el Ayuntamiento de Cullera, o por cualquier otra persona jurídica, pública o privada. c) La gestión, promoción y explotación del patrimonio que el Ayuntamiento de Cullera le encomiende o acuerde transferir a titularidad de esta sociedad. d) Estudios urbanísticos, incluyendo en ellos la redacción de todo tipo de instrumentos de planeamiento y gestión, planes y programas de ordenación, proyectos de urbanización y de reparcelación, y la iniciativa para su tramitación y aprobación. e) La realización de todas las actividades que atribuye la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, a la figura del urbanizador. 7 Empresa de gestión urbanística y servicios de Alboraya, S.L., Empresa municipal del suelo de Leganés, S.A., Empresa municipal de Suelo y Vivienda de San Sebastian de los Reyes, Empresa municipal de Suelo y Vivienda de Segovia, S.A. 35 f) Actividad urbanizadora que puede alcanzar tanto la promoción propia, la promoción de preparación del suelo y renovación o remodelación urbana como la de realización de obras de infraestructura urbana, y dotación de servicios, para la ejecución de los planes y programas de ordenación. g) Gestión y explotación de obras y servicios resultante de la urbanización, en caso de obtener la concesión correspondiente. h) Realizar cualesquiera otras funciones e actividades que se le encomienden por el Ayuntamiento de Cullera y que guarden relación con su cometido urbanístico o puedan contribuir al mejor logro de su objeto social. 36 2.3.- ELECCIÓN DE LA MODALIDAD DE EMPRESA Y DE SU FORMA JURÍDICA. Una vez descrita la actividad a la que se va a dedicar la empresa, pasamos a analizar cual será la modalidad de empresa que adoptará para poder llevar a cabo dichas actividades y la forma jurídica que adoptará. 2.3.1.- Modalidad de empresa. En primer lugar, vamos a ver cuáles son los diferentes entes legitimados para poder crear una sociedad municipal de gestión urbanística. Estos entes pueden ser, el Estado, Entidades Locales, el Instituto Nacional de Urbanización y demás Organismos autónomos con funciones urbanísticas que estén facultados para crear este tipo de sociedades8. Por lo tanto, la Entidad Local, tiene facultad para crear una sociedad municipal de gestión urbanística, pero además, hay que ver las diferentes posibilidades de constitución que se pueden realizar. Pueden ser constituidas por cualquier nivel de la Administración, sólo o con la participación de los otros. Es decir, los municipios pueden perfectamente constituir cada uno su propia sociedad urbanística, pero pueden hacerlo también uniéndose a otros municipios, a las Diputaciones, a las Comunidades Autónomas, al Estado, o a las instituciones autónomas dependientes de cualquiera de estas administraciones. También pueden asociarse con entidades privadas, formando así las sociedades mixtas. De estas diferentes posibilidades se elige la constituida por un único ente local, que es su único socio y es el que aporta íntegramente el capital social, por lo tanto, la modalidad de empresa será la sociedad mercantil de capital íntegro local. La razón de la elección de esta modalidad de sociedad, es porque a través de ella se puede prestar de forma directa un servicio público local, como es la gestión 8 Regulado en el artículo 1 del RD 1169/1978. 37 urbanística y además puede actuar en el mercado de bienes y servicios en competencia con el sector privado, desarrollando un papel muy importante, como es el de cubrir las necesidades sociales y velar por el interés general, debido al carácter público de su socio fundador. Se podría constituir, como hemos visto, por varios entes públicos, pero el control a la hora de decidir las actuaciones que se quieren llevar a cabo en el municipio, sería menor. Además, el ente más cercano al ciudadano y que conoce mejor sus necesidades, y su desarrollo urbanístico mas propicio, es el Ayuntamiento, por ello se decide crear la sociedad con este único ente público. Al tratarse de una sociedad mercantil ofrece una agilidad de gestión imprescindible para el buen funcionamiento de la actividad en sí misma y para el mantenimiento de sus resultados económicos; y de otra parte se requiere una plena coordinación en el Ayuntamiento para que la sociedad gestora siga una política concordante con las directrices municipales. En concreto la elección de la sociedad mercantil para la gestión urbanística se plantea para obtener ventajas en los siguientes aspectos: − Eficacia: agilidad y rapidez a la hora de reaccionar frente a la demanda ciudadana. − Eficiencia: en la calidad y cantidad de servicios prestados a los ciudadanos y ahorro económico en la gestión de los servicios. − Fiscalidad: ya que dichas sociedades tienen ventajas fiscales que estudiaremos con más detenimiento. − Financiación: ya que no dependen únicamente de la financiación pública sino que pueden obtener recursos externos. 38 2.3.2.- Características de la sociedad mercantil. Las sociedades mercantiles para prestar servicios públicos, y en este caso concreto la gestión urbanística, tienen las siguientes características: a) Naturaleza mercantil. Es una sociedad con capital público, pero dotada formalmente de autonomía patrimonial y funcional, y sujeta al ordenamiento jurídico privado, salvo en algunas materias como de control financiero o contratación, en que se le aplica el derecho público. Las sociedades mercantiles locales deben de ser de responsabilidad limitada, es decir, que la responsabilidad patrimonial del ente que la crea se limita al capital aportado, ya que tiene personalidad jurídica independiente de su administración matriz. El artículo 85 ter.2. de la LBRL establece para las sociedades locales “La sociedad deberá de adoptar una de las formas de sociedad mercantil de responsabilidad limitada, y en la escritura de constitución constará el capital, que deberá ser aportado íntegramente por la entidad local o un ente público de la misma”· b) Capital público mayoritario. Es necesario que el capital social sea íntegramente público, ya que así se recoge en la legislación urbanística para poder actuar con el carácter de sociedad pública y obtener las ventajas inherentes a ella en su actuación. c) Carácter urbanístico. Puede realizar todas las actuaciones de planificación y gestión urbanística, en un sentido muy amplio y únicamente limitada a las actuaciones que impliquen ejercicio de autoridad, reservado a la administración pública. 39 Entre otras muchas tiene capacidad de actuación en promoción y gestión de viviendas, desarrollo y gestión de suelo, construcción y gestión de toda clase de equipamientos, etc. d) Carácter instrumental. Ya que es un medio propio de la entidad local y a través de la cual le puede realizar encargos o encomiendas de gestión que no están sometidas a la legislación de contratación pública. 2.3.3.- Forma jurídica. La forma jurídica de este tipo de sociedades viene regulado por la legislación9, debe de adoptar alguna de las formas de sociedad mercantil de responsabilidad limitada, es decir, podrá ser una sociedad anónima (en adelante S.A.) o de responsabilidad limitada (S.L.). Como el capital será aportado íntegramente por la entidad local, en ambos casos, será unipersonal. Entre las dos posibles formas jurídicas, S.A. o S.L., regulados en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, (en adelante LSC) hemos elegido la S.L., para decidir esta elección hemos tenido en cuenta los siguientes factores: - Necesidades económicas para su constitución, si elegimos la S.A. el capital social mínimo es de 60.000,00 €, mientras que para la S.L. se exige como 9 Según el artículo 89 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales(en adelante Reglamento de Servicios), 85 ter de LBRL o el art. 103 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local (en adelante TRLBRL). 40 mínimo un capital de 3.000,00 € por lo tanto para poder constituirse se necesita menos capital. - Para constituirse la sociedad como S.A., el capital debe estar íntegramente suscrito y desembolsado en un 25%, sin embargo en la S.L. tiene que estar íntegramente suscrito y desembolsado el 100% del capital, en este caso no afecta si es S.A. o S.L., ya que las sociedades mercantiles de capital íntegramente público deberán tener suscrito y desembolsado íntegramente el capital social en el momento de la constitución. - En la S.A. el capital social está formado por acciones que pueden cotizar en el mercado de valores, en la S.L. está formado por participaciones que no cotizan en el mercado de valores, en este caso no se van a vender acciones en el mercado, ya que la legislación que rige este tipo de sociedades no lo permite, porque la titularidad de las acciones debe de ser íntegramente del Ayuntamiento, es decir, pública. - En el caso de que se quisieran hacer aportaciones no dinerarias, como por ejemplo que el Ayuntamiento le de algún terreno para que lo urbanice, en la S.L. no necesita el informe de un experto para que lo valore, en la S.A. si que es necesario, por lo que se reducen gastos.(art. 21 LSC) - La gestión de la sociedad es más simple en sus trámites y su organización en una S.L. y la S.A. tiene un régimen de administración más complicado y con mayor control. La denominación de la empresa será Cullera Urbana, Sociedad Limitada (C.U.S.L., en adelante). Una vez elegida la forma jurídica, hay que tener en cuenta que estará sujeta a las normas de derecho privado que rigen el funcionamiento de las sociedades 41 mercantiles, pero tendrá ciertas excepciones en que se aplicarán las normas de derecho público.  Definición Es una sociedad de carácter mercantil en la que el capital social está dividido en participaciones, que será aportado íntegramente por la Entidad Local  Características - Tendrá un único socio que será la Entidad Local, por lo tanto será una sociedad limitada unipersonal. - La constitución se formaliza mediante escritura pública y posterior inscripción en el Registro Mercantil adquiriendo personalidad jurídica propia. - El capital social no será inferior a 3.000-,00 euros que estará suscrito y desembolsado íntegramente en el momento de la constitución10. - Las participaciones sólo podrán ser suscritas por la Entidad Local y son intransmisibles11. - Las aportaciones sociales podrán hacerse en dinero o en cualquier clase de bienes y derechos valorables económicamente.  Órganos de la sociedad Como toda sociedad anónima estará regida por la Junta General y el Consejo de Administración, pero al tener carácter público existen especialidades en relación con las sociedades de carácter privado, como en su composición, competencias y funcionamiento que se regirán por la Ley de Sociedades de Capital pero también 10 Según el artículo 89.3 del Reglamento de Servicios 11 Según el artículo. 5.3 del RD 1169/1978 y artículo 89.2 del Reglamento de Servicios. 48 a) Relación entidad local-sociedad urbanística. Es una relación instrumental, ya que la entidad local crea un medio propio que es la sociedad de la cual es propietaria ya que está constituida por capital público de la entidad, y que la utiliza para ejercer sus competencias y actividades en relación con el urbanismo. Dentro de las relaciones que mantiene la entidad con la sociedad podemos distinguir dos tipos, las relaciones estables, habituales y ordinarias que se concretan en su objeto social y los encargos específicos de determinadas prestaciones que de forma excepcional le encomienda la entidad. En el primero de los supuestos la sociedad podrá realizar directamente aquellas actuaciones que estén incluidas en su objeto social, sin necesidad de un expreso y concreto encargo, por lo que le permite y habilita llevar a cabo la actividad material correspondiente, ya que dicha sociedad se ha creado para que asuma las actividades y servicios fijados por la entidad. Así la sociedad realizará al gestión del servicio público como se indica en el artículo 8 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público (en adelante LCSP) que tras definir este tipo de contrato indica literalmente: “las disposiciones de esta Ley referidas a este contrato no serán aplicables a los supuestos en que la gestión del servicio público se efectúe mediante la creación de entidades de derecho público destinadas a este fin, ni aquellos en que la misma se atribuya a una sociedad de derecho privado cuyo capital sea, en su totalidad, de titularidad pública”. En resumen esta sociedad es una forma de gestión directa del urbanismo y se relaciona con su entidad fuera de la normativa de contratación pública, lo que conlleva a que sea un instrumento ágil para la entidad al no tener que realizar un 49 contrato con la sociedad cada vez que realice una actuación contemplado en su objeto social. En el segundo supuesto, la entidad puede realizar una encomienda o mandato de gestión a su sociedad para realizar una determinada prestación, este encargo quedará fuera de la normativa contractual pública ya que se trata de una sociedad instrumental cuyo capital es íntegramente público. Así, según se establece en la legislación18 la sociedad podrá realizar actividades de carácter material, técnico o de servicios, que sean de competencia de la entidad, ya sea por razones de eficacia o cuando no posea los medios suficientes para llevarlos a cabo. Además, al ser la sociedad un medio propio de la entidad, los negocios jurídicos que le encargue quedan fuera del ámbito de la LCSP. b) Relación sociedad urbanística-terceros. Cuando la sociedad se relacione con el sector privado mediante encargos de actuaciones o contratos, debe de acogerse a la LCSP. El régimen de contratación con terceros se encuadra en el artículo 3.1.d) de la LCSP, que somete a este tipo de sociedades a la legislación de contratos públicos. Esta ley distingue tres categorías de sujetos que presentan un diferente nivel de sometimiento. A estos efectos, la sociedad se inserta en la categoría de ente del sector público que, no teniendo carácter de administración pública, es considerado poder adjudicador. En consecuencia, los contratos que celebre tendrán la consideración de contratos privados, sujetos con ciertos matices a las prescripciones de la LCSP, variando a 18 Art. 15 Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y art. 4.1.n) en relación con el art. 24.6 de la LCSP. 50 su vez, su nivel de sometimiento en función de que el contrato esté calificado como sujeto o no, a regulación armonizada. 3.1.2.- Regulación de Contratos. Los contratos sujetos a regulación armonizada vienen definidos en el artículo 13 de la LCSP, son en general aquellos contratos de obras, concesión de obras públicas, suministro y servicios que superen ciertas cuantías (estipuladas en los artículos 14 a 17 de LCSP) y que debido a que son cantidades muy elevadas se sujeta a la directiva europea y conlleva una mayor regulación. A la hora de realizar un contrato la ley distingue dos fases: la preparación del contrato, cuyas normas se establecen en el Libro II de la LCSP y la selección del contratista y la adjudicación del contrato, regulado en el Libro III de la LCSP. En resumen la realización de contratos por estas entidades la podemos clasificar en: A) Contratos sujetos a regulación armonizada. Su preparación se realizará conforme a lo dispuesto en el artículo 121 LCSP mediante un establecimiento de prescripciones técnicas y preparación de pliegos para los contratos. La adjudicación se realizará conforme al artículo 174 LCSP y por las normas establecidas en el Capítulo I del Libro III del Título I de LCSP. Dichos contratos no son muy comunes en las sociedades mercantiles creadas por las entidades locales, ya que se trata de contratos de unas cuantías muy elevadas, por ejemplo en el caso de un contrato de obra que supere los 5.278.000 €. 51 B) Contratos que no están sujetos a regulación armonizada. La adjudicación de estos contratos, que tienen igualmente el carácter de contratos privados, de conformidad con el art. 175 de LCSP, estará sometida, en todo caso, a los principios de publicidad, concurrencia, transparencia, confidencialidad, igualdad y no discriminación. Dicho precepto, en su apartado b), obliga al órgano competente a la aprobación de unas instrucciones internas en las que se regulen los procedimientos de contratación para la adjudicación de los contratos, de forma que quede garantizada la efectividad de los principios mencionados anteriormente. En cumplimiento de dicho artículo se realizan las siguientes instrucciones internas (basadas en la Ley de Contratos del Sector Público) que a continuación se detalla, y que a parte de regular los procesos de contratación de la empresa, también son de gran ayuda a las empresas que quieran ser adjudicatarias de contratos, pudiendo informarse de los trámites y formalidades necesarias. 3.1.3.- Instrucciones internas del procedimiento de contratación. La mayoría de los entes públicos así como las empresas municipales de gestión urbanística tienen unas instrucciones internas para la realización de contratos que se rigen por la legislación y la adaptan a su forma de actuar pero siempre dentro del marco legislativo vigente. Por tanto, se han redactado unas instrucciones internas para la empresa basándonos en ejemplos de otras entidades y empresas. INSTRUCCIONES INTERNAS POR LAS QUE SE REGULAN LOS PROCEDIMIENTOS DE CONTRATACIÓN EN LA EMPRESA CULLERA URBANA, S.L. 52 La empresa municipal Cullera Urbana, S.L. se regirá en su contratación con terceros por la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público y por las siguientes instrucciones:  De carácter general. - Con el fin de asegurar la transparencia y el acceso público a la información, difundirá en su página de internet institucional integrada en la propia del Ayuntamiento de Cullera, la actividad contractual de la sociedad a efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 42 de la LCSP. - El perfil del contratante de C.U.S.L., en materia de contratación contendrá, entre otras, estas instrucciones internas, anuncios de información previa, licitaciones abiertas o en curso y documentación relativa a las mimas, apertura de ofertas, adjudicaciones provisionales, definitivas, modelos de ayuda y cualquier otra información útil que el órgano de contratación considere oportuno incluir. - En todas las adjudicaciones de contratos se respetarán los principios de publicidad, concurrencia, transparencia, confidencialidad, igualdad y no discriminación. - No se divulgará la información facilitada por los empresarios que estos hayan designado como confidencial, en particular a los secretos técnicos o comerciales y a los aspectos confidenciales de las ofertas, así como los datos de carácter personal en cumplimiento de la Ley de Protección de datos de carácter personal, todo ello en cumplimiento del principio de confidencialidad. 53 - El orden jurisdiccional civil será el competente para resolver las controversias que surjan entre las partes en relación a la preparación, adjudicación, efectos, cumplimiento y extinción de estos contratos. - El órgano de contratación podrá ser indistintamente el Alcalde-Presidente o el Gerente de C.U.S.L, que deberán dar cuenta al Consejo de Administración y a la Junta General de todas aquellas contrataciones que se realicen.  Contratos menores. Para la realización de los contratos menores sólo se deberá dar cuenta de la contratación al Consejo de Administración de C.U.S.L. y este a la Junta General en la primera reunión celebrada tras la contratación. - Son aquellos cuyo importe es inferior a 50.000 € (IVA excluido) que podrán ser adjudicados directamente por C.U.S.L. a cualquier empresario con capacidad de obrar y que cuente con habilitación profesional necesaria para realizar la prestación. - Para la tramitación de los contratos menores solo será necesaria la aprobación del gasto por parte del órgano de contratación, previo informe emitido por el Interventor certificando la existencia de crédito suficiente para la contratación así como la incorporación de la factura emitida. Si se trata de un contrato de obras además deberá de adjuntarse un presupuesto y en su caso el correspondiente informe de supervisión.  Contratos no sujetos a regulación armonizada. El órgano de contratación elaborará un pliego en el que se establecerán, las características básicas del contrato, las modalidades de recepción de las ofertas, 54 la documentación, tanto jurídica como técnica que deba ser presentada junto con la oferta, los aspectos susceptibles de negociación o los criterios de adjudicación, el tratamiento de las ofertas desproporcionadas cuando así se establezca, la normalización del contrato, el régimen de garantías, así como el cumplimiento, efectos y extinción de los mismos y cualquier otro extremo que el órgano DE contratación considere necesario estipular. Los pliegos una vez aprobados, serán públicos en la página web de C.U.S.L. Contratos de obras, servicios y suministros de cuantía superior a 50.000 € y no superior a 206.000 € y contratos de servicios de cuantía superior a 206.000 € comprendidos en las categorías 17, 21, 22 y 27 del Anexo II de la Ley de Contratos del Sector Público. Se solicitará oferta al menos a tres empresas capacitadas para la realización del contrato, en caso de no ser posible se deberá justificar razonablemente en el expediente. La adjudicación se realizará a la oferta más ventajosa en razón a los criterios o aspectos susceptibles de negociación que consten en los pliegos. La perfección del contrato se realizará con la aceptación de la oferta por parte del órgano de contratación. Contratos de obras de cuantía igual o superior a 206.000 € y no superior a 2.000.000 €. Se utilizará el procedimiento negociado con publicidad, que se insertará en la pagina web de C.U.S.L. en la sección del Perfil del contratante. 55 Además se podrá publicar en prensa o diarios oficiales y acordarse que el importe de los gastos de estos anuncios sea de cuenta del adjudicatario. En el Pliego de Condiciones Particulares se determinarán los aspectos económicos y técnicos que serán objeto de la negociación con las empresas y que determinarán la adjudicación del contrato. Se deberá preseleccionar al menos a cinco empresas de los posibles ofertantes, en caso de que exista suficiente concurrencia. Entre las empresas preseleccionadas el órgano de contratación podrá adjudicar o bien articular un procedimiento negociado con dichos ofertantes, con el fin de adaptar sus ofertas a los requisitos indicados en los pliegos, en la información relativa en el perfil del contratante o en los posibles documentos complementarios, con el fin de identificar la oferta más ventajosa. La valoración de las ofertas dará lugar a una propuesta de adjudicación que se elevará al órgano de contratación para que adjudique. Contratos de obras de cuantía superior a 2.000.000 € e inferior a la cuantía establecida para contratos de regularización armonizada. Se utilizará el procedimiento abierto, anunciándose en el Perfil del Contratante y todo empresario interesado podrá presentar una proposición, quedando excluida toda negociación de los términos del contrato con los licitadores. Contratos urgentes. Independientemente de la cuantía, se tramitarán por el procedimiento negociado con publicidad indicando en los pliegos la reducción de plazo y debiendo justificar la urgencia hecha por el órgano de contratación. 56 Se podrá acordar el comienzo de la ejecución del contrato aunque no se haya formalizado este, siempre que se haya constituido la garantía definitiva. 57 3.2.- ACTIVIDAD URBANIZADORA. El Ayuntamiento de Cullera, a través su sociedad municipal de capital íntegramente público “CULLERA URBANA, S.L.” (C.U.S.L), actuará como agente urbanizador de un Programa de Actuación Integrada (en adelante, PAI) mediante gestión directa. Según el art. 117.4 de la LUV la ejecución de las actuaciones integradas es siempre pública, correspondiendo a la administración decidir su gestión directa o indirecta. En este caso se elige la gestión directa, a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público como es en el caso de C.U.S.L. La sociedad como agente urbanizador realizará las gestiones necesarias para llevar a cabo el PAI pero no realizará las obras de urbanización sino que será mediante licitación pública, por lo tanto subcontratará la ejecución de la obra. El coste de llevar a cabo la realización de un PAI como agente urbanizador comprende todos aquellos conceptos a los que el urbanizador debe atender, conforme a las obligaciones que asume para la ejecución de la actuación, según el art. 127.2 LUV estos conceptos que debe asumir son los siguientes, que se incluyen en la proposición jurídico-económica del Programa: - Presupuesto de licitación de la obra de urbanización. - Coste de proyectos: coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos. - Gastos de gestión del urbanizador, que se calcula en un porcentaje de la suma de los conceptos anteriores. - Beneficio empresarial del urbanizador, que no podrá superar al 10% de la suma de los conceptos anteriores. 64 - El 50% de la obra ejecutada. (2.652.970,66 €) - El 50% de la dirección facultativa (31.835,65 €) Total = 44.651,36 + 2.652.970,665 + 31.835,65 = 2.729.457,67€ Al total de los gastos se le aplica el 6% del beneficio empresarial Beneficio empresarial = 163.767,46 € TOTAL cargas de urbanización = 2.893.225,13 € AÑO 3 El segundo año se repercutirá: - Los gastos de gestión, que se calcula que tendrán un importe del 20% del total. (44.651,36 €) - El 40% de la obra ejecutada. (2.122.376,53 €) - El 40% de la dirección facultativa (25.468,52 €) Total = 44.651,36 + 2.122.376,53 + 25.468,52 = 2.191.496,41€ Al total de los gastos se le aplica el 6% del beneficio empresarial. Beneficio empresarial = 131.549,78 € TOTAL cargas de urbanización = 2.324.046,19 € La empresa obtendrá por la prestación de servicios los ingresos de las cargas de urbanización, de los cuales, tendrá que pagar el coste de la ejecución de obra a la empresa que se le adjudique, por tanto el beneficio que obtendrá del PAI no será el total de las cargas de urbanización sino que habrá que 65 descontar el coste de la ejecución de obra. También se deberá tener en cuenta todos los costes inherentes al desarrollo de la actividad de la empresa. Teniendo en cuenta únicamente el coste de la ejecución de la obra podemos obtener una orientación del beneficio de la empresa con la ejecución del PAI. Tabla 2. Beneficio neto del PAI. AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 TOTALES INGRESOS 935.685,83 € 2.893.225,13 € 2.324.046,19 € 6.152.957,15 € COSTES 633.044,13 € 2.652.970,66 € 2.122.376,53 € 5.305.941,32 € BENEFICIO 302.641,7 € 240.254,47 € 201.669,66 € 847.015,83 € 66 4.- EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 67 Aunque la empresa se crea para prestar un servicio público local, que es la gestión urbanística, no significa que no pueda actuar en el mercado libre de bienes y servicios en concurrencia con el sector privado19. En cualquier caso, la empresa, tanto si presta un servicio público como si vende en el mercado de bienes y servicios que no tengan tal calificación, debe prestar servicios de naturaleza económica, ya que tal naturaleza se desprende del carácter mercantil de la sociedad. Por tanto la empresa por una parte prestará servicios que le serán encargados directamente por la Entidad Local, es decir, servicios públicos, pero también podrá operar en el mercado libre, compitiendo con otras empresas, ofreciendo los mismos servicios. La empresa siempre atenderá prioritariamente los servicios que le encargue la Entidad Local, se ocupará de la gestión urbanística del municipio de Cullera que ocupará prácticamente toda su actividad y también podrá participar en el mercado libre mediante la realización de proyectos u obras sobretodo a través de la licitación pública. Tanto si presta directamente un servicio público, sin competir con otras empresas, como si lo hace en el mercado libre, deberá de tenerse en cuenta el entorno en el que actúa y las características de este. Por ello vamos a realizar un análisis general del sector en el que operará, el sector de la construcción. 19 Según el artículo 128 de la Constitución Española y artículo 96 del Texto Refundido de la Ley de Bases de Régimen Local. 68 4.1.- CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR. El sector de la construcción ejerce una importante influencia en los procesos de crecimiento y desarrollo del ciclo económico debido a los efectos que produce en la actividad de otros sectores que son proveedores de productos intermedios y a otros sectores al proporcionar las infraestructuras necesarias para el mejor desarrollo del resto de las actividades, como obras civiles, viviendas, obras públicas, etc. Es decir, genera un efecto de arrastre como por ejemplo un edificio necesitará ventanas, ascensores, sanitarios, mobiliario, etc. Una parte importante del crecimiento económico nacional es debido al sector de la construcción, tanto por sus efectos directos en el crecimiento de la producción como en la generación de empleo, así como sus efectos indirectos, ya que su mayor o menor dinamismo repercute directamente en el crecimiento de la actividad y el empleo de otros muchos sectores que son proveedores de bienes intermedios del sector de la construcción. Intervienen una gran diversidad de profesionales de diversas especialidades, como profesionales liberales (arquitectos, técnicos, ingenieros, industriales, etc), administraciones locales y provinciales, empresas constructoras, asesorías jurídicas y fiscales, consultorías, bancos, cajas, notarios, registradores, empresas de intermediación en el mercado inmobiliario, etc. El comportamiento del sector es procíclico, ya que sus expansiones y contracciones son coincidentes con algunos desfases del ciclo económico general. Es un sector heterogéneo y fragmentado, con un gran número de empresas. En el año 2011, según datos del Directorio Central de Empresas, el número de empresas en el sector de la construcción era de 3.250.576, siendo el 95,20% trabajadores autónomos y microempresas de menos de 10 trabajadores, el 4,03% pequeñas empresas (entre 10 y 49 trabajadores) y el resto son medianas y grandes empresas, el 0,16%. 69 Desde que se puede iniciar la obra hasta obtener el output hay un gran desfase temporal, que conlleva a un desequilibrio entre oferta y demanda, esto es debido a que desde que se obtiene el suelo, se realizan los proyectos y se realiza la obra y las gestiones pertinentes una vez terminadas, transcurre mucho tiempo. Figura 3. Proceso de transformación de suelo / Gestión Urbanística. Fuente: ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), (2011) 70 4.2.- IMPORTANCIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN LA ECONOMÍA ESPAÑOLA. En todas las economías el sector construcción tiene un papel clave en su evolución y desarrollo. Asimismo, en todos los procesos de crecimiento económico la actividad constructora ha tenido siempre un notable protagonismo, de forma que no sólo en dichas fases se convierte en un sector clave, sino que lo sigue siendo también cuando las economías alcanzan cierto nivel de madurez. La dotación de viviendas, la rehabilitación del equipamiento residencial, la construcción de instalaciones para albergar el resto de las actividades productivas y, por supuesto, la dotación de infraestructuras, constituyen elementos sustanciales para la modernización y el sostenimiento de las economías, de sus centros urbanos, del sistema de comunicaciones, del turismo y otras actividades, favoreciendo no sólo la eficiencia del resto de las actividades productivas sino el logro y mejora del bienestar de la sociedad. La construcción representa en la mayoría de las economías avanzadas entre el 7 y el 12 % del PIB. Pero, además, el sector arrastra y estimula la producción de un gran número de ramas de actividad que le proporcionan inputs muy variados e imprescindibles, que van desde los productos de canteras y el cemento y sus derivados, la de maquinaria y equipamientos, y las numerosas actividades productivas que permiten complementar y finalizar las obras. En el caso de la construcción residencial hay que referirse, por ejemplo, a las instalaciones de todo tipo en las viviendas (electricidad, agua, conducciones, puertas y ventanas, etc.), a las que se suman más tarde los equipamientos de dichas viviendas (mobiliario, equipamiento doméstico, etc.). En las construcciones no residenciales y en las de obra civil, la construcción precisa de nuevo un amplio conjunto de materiales básicos, a los que se 71 suman las instalaciones complementarias o las señalizaciones de las grandes infraestructuras, entre otros. En el caso de España, ese importante papel ha sido especialmente destacado la última etapa expansiva iniciada a mediados de la década de los 90, durante la cual la construcción ha actuado como el principal protagonista y motor del crecimiento económico, tanto de forma directa como indirecta. Esto ha obedecido a diversos factores, entre los que se puede mencionar la caída de los tipos de interés hasta mínimos históricos tras la incorporación a la Unión Económica y Monetaria, la aportación masiva de mano de obra procedente de la inmigración y la financiación procedente de los fondos estructurales europeos. 72 4.3.- EVOLUCIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 4.3.1.- Los ciclos del sector de la construcción. El sector construcción tiene unas oscilaciones cíclicas que con mayor o menor intensidad, están presentes en la economía y le afectan dependiendo si el sector de la construcción se encuentra en fase creciente, regresivo, etc. La actividad constructora ha pasado por varias fases diferenciadas que han hecho mella en la economía española, y que pasamos a describir de forma resumida: - Periodo 1960-1975: fue una fase de mayor crecimiento del sector y que no llegó a igualarse hasta mediados de los noventa. - Periodo 1975-1984: se caracteriza por la primera crisis del sector, en la cual hubo una elevada destrucción de empleo y de empresas del sector que hizo que disminuyera su peso en el conjunto de la economía española, aunque esta tuvo un leve crecimiento. - Periodo 1985-1993, en este periodo hay crecimiento del sector debido principalmente a la inversión en infraestructuras a partir de la integración de España en la Unión Europea y por la construcción residencial, creando un “boom” especulativo pero durante 1991 y 1993 se vuelve a registrar un proceso recesivo, con una elevada destrucción de empleos y reducción de empresas constructoras. - Periodo 1994-2006: en estos años se llega a alcanzar el máximo en 2006 crecimientos a tasas superiores al 5% real y una intensa creación de empleo y de empresas constructoras, basado en una especulación inmobiliaria. - Periodo 2006-2010: que dará lugar al proceso recesivo y de profunda crisis del sector debido a la burbuja especulativa que se produjo desde 2003 hasta 2007, de una expansión desbocada de la edificación de viviendas. 73 Como hemos podido constatar a partir del 2007 se inicia en España un retroceso en la actividad del sector en su conjunto, que se agrava en 2008 y que continúa hoy en día. Esta caída del sector se manifiesta en las principales variables macroeconómicas y en otros aspectos de la economía española que pasamos a analizar. 4.3.2.- Estudio de las variables económicas. Como podemos observar en el siguiente gráfico la evolución del Valor Añadido Bruto (VAB, en adelante) de la construcción desde 1996 a 2006 ha tenido un aumento muy significativo en la participación de la construcción en el Producto Interior Bruto (en adelante, PIB), desde un 6,5% en 1996 a un histórico 10,8% en 2006. Grafico 1. Participación del VAB de la construcción en el PIB (en %) 0 2 4 6 8 10 12 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 % VAB C onstrucción en P IB Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN (Asociación de Empresas de Obras Públicas de Ámbito Nacional), (2011) 80 Estos dos grandes subsectores a veces son coincidentes en sus ciclos de expansión o recesión y otras no, ya que cada uno depende de factores diferentes que afectan a su actividad. 4.4.3.: Evolución de los subsectores de la construcción. Para ver cómo han evolucionado los diferentes subsectores se han recogido los datos de las respectivas tasas interanuales de variación de la inversión en construcción, tanto en su conjunto, como las tasas que registran respectivamente, la edificación y la obra civil. Tabla 3. Producción interna de construcción por subsectores (Porcentajes de variación interanual en términos reales) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 EDIFICACIÓN -Residencial -No residencial - Rehazmant. 3,5 4,0 12,0 4,0 6,2 11,0 4,0 2,5 8,5 14,0 6,0 4,0 6,2 9,0 6,5 2,5 4,4 4,0 5,0 4,5 3,1 2,0 2,5 5,0 2,8 3,0 2,0 3,0 3,2 5,0 1,0 2,5 5,0 9,0 -1,0 4,0 5,4 8,5 4,0 1,0 3,4 4,0 2,5 3,0 -9,1 -13,5 -6,0 -4,5 -17,4 -24,0 -13,5 -11,0 -9,3 -16,5 -4,5 -4,0 OBRA CIVIL -6,0 7,0 9,0 7,0 10,0 9,0 7,0 6,0 8,5 7,5 5,5 4,5 2,5 -13,5 TOTAL 1,0 6,4 8,7 6,4 5,8 4,6 3,9 4,0 6,0 6,0 4,0 -5,1 -11,0 -10,8 Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN (2011) Si trasladamos los datos del cuadro a los siguientes gráficos podemos ver con más claridad cómo dentro del subsector de edificación es el segmento residencial el que durante el periodo 2004-2007 ha crecido mucho más que el resto de los segmentos del subsector, lo que hace que el crecimiento total del subsector edificación se mantenga en un crecimiento moderado. Mientras que a partir del 2007 se produce un descenso en todos los segmentos del subsector edificación siendo más intenso en la edificación residencial que arrastra de una forma más acusada que el resto de segmentos a unos niveles negativos de crecimiento muy bajos, registrando en 2009 un -17,4%. 81 Gráfico 6. Producción interna de la edificación y sus segmentos (en %). Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN (2011) Si comparamos la evolución del crecimiento real de la producción interna de los dos subsectores con el total de la economía vemos cómo durante el periodo 2004-2007 se mantiene en tasas positivas en ambos subsectores y por tanto en el total del sector. En cambio es, como hemos visto también en el anterior gráfico, el sector edificación y en concreto el segmento de edificación residencial el que aporta unas tasas elevadas de producción interna negativas que arrastra al total del sector. Sin embargo el subsector de la obra civil aunque a partir de 2006 desciende su crecimiento se mantiene positivo hasta el 2010 y tiene un menor retroceso que la edificación. El sector de la construcción perdió peso en términos relativos hasta 2004 pero ha incrementado su peso en 2008 y 2009 debido a que la 82 crisis no ha afectado tan directamente a la obra civil como a la edificación residencial. Gráfico 7. Producción interna de la edificación y obra civil comparado con el total de la economía (en %). Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2011) 83 4.5.- EL MERCADO DE LA OBRA PÚBLICA. Vamos a pasar a analizar con más detenimiento el mercado de la obra pública donde operará básicamente la empresa. En primer lugar realizaremos un estudio de la obra pública en la economía española y brevemente de la Comunidad Valenciana y concretaremos la situación del a obra pública en el municipio de Cullera, donde actúa la empresa objeto de estudio. Las infraestructuras públicas son un factor clave en la evolución de cualquier economía. Primero, porque producen efectos de arrastre sobre el resto de sectores proveedores de la construcción y segundo porque a medio y largo plazo contribuyen a la mejora competitiva del país y proporcionan un aumento del bienestar y de la estabilidad social. Tiene un efecto multiplicador sobre la iniciativa privada, creando mayor dinamismo económico, innovación y competitividad, que aprovecha los momentos favorables del ciclo económico para crecer a buen ritmo y que minimiza los efectos negativos de los ciclos más bajos como el actual, en el que el negativo clima financiero sumado a la recesión en la construcción residencial requieren de un respaldo público adicional. La obra pública depende en gran medida de los factores políticos, de los presupuestos comunitarios, generales, autonómicos y locales, y la mayor o menor inversión en obra pública repercute directamente en el crecimiento económico así como en la competitividad de nuestros mercados. Ya sea de forma directa o por medio de concesiones que estimulan la iniciativa privada, las administraciones deben de proveer y mantener Infraestructuras que beneficien a la economía. Ya que las inversiones que realiza tanto el Estado como las administraciones autonómicas y locales tienen un efecto de arrastre sobre los sectores proveedores de la construcción que repercute en el aumento de la actividad y la capacidad expansiva en la productividad y competitividad, del país, las comunidades y los municipios. 84 4.5.1.- Evolución de la licitación pública Si analizamos las inversiones en licitación pública en España en los últimos años, de todas las administraciones públicas en obra civil y edificación (anexo 1) se aprecia que en la licitación pública el volumen total de inversión en términos reales registró un notable crecimiento durante la fase expansiva, gracias al desarrollo de los distintos planes ejecutivos de inversión como el Plan Estratégico de Infraestructuras de Transporte, el Plan Nacional de Calidad de las Aguas, y la disponibilidad de recursos financieros de los diversos entes públicos, con la especial contribución de los fondos comunitarios. Sin embargo aunque se ha mantenido la inversión gracias a las inversiones del Fondo Estatal de Inversión Local durante el año 2009 y del Fondo Estatal para el Empleo y la sostenibilidad Local en el año 2010, se inicia un ajuste debido al deterioro de las cuentas públicas y a la progresiva disminución de los fondos europeos. Gráfico 8. Inversión en licitación pública (miles de euros) Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) 85 Por tanto durante los años 2008 y 2009 ha habido cierta estabilidad en la inversión pública y ha sido la que ha servido parcialmente para mitigar la caída del conjunto del sector construcción, pero durante el año 2010 se ha producido una contracción de la inversión de la Administración pública aunque intentaron contener este descenso mediante la continuación de los Planes Estatales mencionados anteriormente, en el que se invirtió 8 mil millones de euros en el Fondo Estatal de Inversión Local y que lo continuó en 2010 con una inversión de 5.000 millones de euros. En 2011 la inversión en licitación pública marcó el mínimo en 15 años en el sector, en el año 2010 hubo una inversión de 26.209.196 € mientras que en año 2011 se reduce en un 50% llegando solo ha invertirse 13.754.593 €. Las perspectivas en los siguientes años no son muy positivas ya que durante estos últimos tres años se ha reducido la licitación pública en un 62% y se siguen realizando disminuciones en las asignaciones presupuestarias para la obra pública. 4.5.2.- Licitación por tipos de obra Dentro de la licitación pública podemos diferenciar entre las obras de ingeniería civil y la edificación no residencial. En el gráfico 3., podemos ver que la mayor parte de las licitaciones corresponde a la ingeniería civil, entre un 70 y 75% y el resto corresponde a edificación. Tanto la obra civil como la edificación aumentaron su volumen a lo largo del periodo de expansión, aunque el efecto recesivo de 2007 fue notable en ambos pero mayor en la edificación. 86 Gráfico 9. Inversión licitación pública en Edificación y Obra Civil (en miles de euros) Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) Durante el año 2010 la obra civil registró valores más bajos que atenúan la diferencia con la edificación, aunque sigue siendo más significativa en el conjunto de las licitaciones. Gráfico 10. Licitación pública por tipo de obra (en miles de euros) Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) 87 En el gráfico 10 se pude ver cómo la mayor relevancia del conjunto de licitaciones públicas se centra especialmente en las infraestructuras de transporte, que han ido ganado peso con el transcurso del tiempo, siendo las inversiones más elevadas en carretas, vías urbanas e infraestructuras ferroviarias (impulsadas por la implantación de las líneas de alta velocidad). El resto de licitaciones alcanzan menor importancia, como el caso de urbanización que representa un 20% de media o las infraestructuras hidráulicas con un 10%. La reducción que se ha producido en obra civil a partir de 2007 hasta la fecha, ha afectado menos a las licitaciones en infraestructuras de transporte, pero en el resto, sobretodo en estos dos últimos años, 2010 y 2011, la reducción en inversión en obra civil y edificación ha sido bastante acusada. 4.5.3.- Licitación por tipo de administración. La inversión en licitación pública de las diferentes administraciones públicas ha sido bastante similar, aunque la administración general ha tenido una presencia superior durante los años 2007 y 2008. Los tres tipos de administración aumentaron su inversión de licitaciones durante el periodo 2004-2006, aunque desde entonces sólo lo ha hecho la administración general, sobretodo por las empresas estatales dependientes del Ministerio de Fomento (ADIF, SEITTSA, AENA, etc.). Sin embargo en el año 2009 hay un cambio de esta tendencia, ya que el importante recorte presupuestario sufrido en la administración general, básicamente en el Ministerio de Fomento, y el aumento especialmente de los ayuntamientos con la implantación del Plan Estatal de Inversión Local. 88 Gráfico 11. Licitación pública por tipo de administración (en miles de euros). Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) 4.5.4.- Licitación en la Comunidad Valenciana. Si se estudia la obra pública por comunidades hay que tener en cuenta la extensión del territorio y la densidad de la población, ya que cuanto mayores son más licitación se consigue. En el caso de la Comunidad Valenciana podemos apreciar en el siguiente gráfico como a partir del 2004 hay un gran aumento en la inversión en la obra pública consiguiéndose en 2006 casi duplicar la cifra de licitación del 2004, pero a partir de 2007 la licitación disminuye como en el conjunto de la economía y es durante los años 2010 y 2011 cuando mayor es el descenso. 89 Gráfico 12. Licitación pública en la Comunidad Valenciana (en miles de euros). Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) La Comunidad Valenciana representa una participación media del 8,2% sobre el total de la licitación en España durante el periodo 2007-2010, pero en 2010 representa sólo un 7% y en 2011 disminuye a un 6,4% un porcentaje muy bajo para la importancia de nuestra comunidad en el conjunto de la economía. Grafico 13. Licitación por tipo de obra en la Comunidad Valenciana (en miles de euros). Fuente: Elaboración propia con datos del SEOPAN. (2012) 96 debido a la falta del desarrollo de los suelos urbanos industriales de ambas márgenes del río. - Urgencia en la gestión municipal para adecuar vías públicas de competencia municipal que soportan un tráfico intenso y muy variado, como la carretera al Faro y la carretera al Marenyet y al Estany. - La necesaria dotación de suelo, en régimen de edificación abierta, para la implantación de hoteles, que ya se ha previsto en el PAI de la Vega. Estas son las características elementales que el municipio tiene que afrontar en materia de desarrollo urbanístico y que se pretende llevar a cabo con la creación de “CULLERA URBANA, S.L.” (C.U.S.L) 97 5. ORGANIZACIÓN Y RECURSOS HUMANOS 98 5.1.- ESTRUCTURA ORGANIZATIVA DE LA EMPRESA. Uno de los aspectos más importantes para que una empresa desarrolle de forma óptima sus actividades y poder cumplir sus objetivos es que tenga una estructura organizativa y unos recursos humanos adecuaos para conseguir dichos objetivos. En este punto vamos a diseñar la estructura organizativa de la empresa así como las necesidades de recursos humanos. La estructura organizativa de la empresa es el modo en que se coordina y distribuye el trabajo mediante el diseño de una estructura formal de tareas y autoridad para realizar las actividades de la empresa. Para ello determinamos las actividades que son necesarias para conseguir los objetivos fijados, dichas actividades se agrupan en una estructura lógica y dichas actividades y los puestos de trabajo se asignan a las personas. Mediante el organigrama de la empresa podremos tener una visión de cómo será la estructura formal de la empresa reflejando de modo gráfico el orden y la jerarquía dentro de la empresa. Dependiendo del tipo de empresa habrá que diseñar un tipo de estructura organizativa, de modo que se repartan de manera adecuada las actividades y responsabilidades de cada trabajador, con el fin de facilitar la realización de las actividades, mediante la labor en equipo y una coordinación entre ellos. Para decidir qué tipo de estructura se adapta mejor, tenemos que ver cuáles son las actividades que realiza la empresa y ver cuál es la forma de organizarla para poder lograr un mayor rendimiento. Dichas actividades (en resumen) son las siguientes: 99 - Elaboración de Planes de Ordenación y de instrumentos de gestión urbanística, que consisten en la redacción de los proyectos técnicos, en los cuales es necesario asesoramiento jurídico y económico, la tramitación de dichos planes e instrumentos y la dirección de las obras. - Obras de urbanización y transformación del suelo, también se requiere la redacción de proyectos técnicos, con asesoramiento jurídico y económico, y realizar los trámites correspondientes para la contratación de dichas obras y su dirección. Constituirse como agente urbanizador. - La gestión del patrimonio del suelo. Como podemos ver se dedica, en resumen, a la planificación de sistemas urbanos que requiere de un equipo multidisciplinar, que involucra a diferentes profesionales ya que cada actividad requiere de conocimientos diferentes, es decir, se necesita de un grado de especialización para cada una de ellas. Por lo tanto, la estructura que mejor se adapta es la funcional en la que los departamentos están agrupados de acuerdo con la naturaleza de las funciones que van a realizar, por lo que se aprovecha la preparación y las aptitudes profesionales del personal donde puedan lograr un mayor rendimiento. En esta estructura funcional, las relaciones laterales serán muy importantes debido a que cada actividad o servicio que se preste conlleva una tarea técnica, jurídica, administrativa y/o económica. Por ejemplo en la realización de un proyecto de urbanización, se debe realizar un proyecto técnico; unas condiciones legales que debe de cumplir, en cuanto a procedimientos administrativos; y los aspectos económicos que se derivan de la realización del proyecto, etc. Por lo tanto los departamentos deberán estar interrelacionados para llevar a cabo una única actividad o servicio. 100 5.1.1Organigrama de la empresa. El organigrama de la organización representa de una forma gráfica cómo es la estructura de la empresa. Del organigrama podemos extraer tres aspectos fundamentales, que son: la relación de jerarquía, el tipo de actividad que desempeña cada unidad de trabajo, y cómo se relacionan entre si. Figura 5. Organigrama de la empresa. Fuente: Elaboración propia. Dentro de la organización las actividades se agrupan en distintas unidades para ser coordinados y organizados entre sí, agrupándolas según los conocimientos y funciones que requieran. De ahí que la estructura de esta empresa sea la departamentalización funcional, donde en cada departamento se realizan actividades de carácter técnico, económico, jurídico o administrativo. 5.1.2.- Funciones de la organización. Las funciones que se realizan dentro de la organización y las relaciones tanto laterales como horizontales son las siguientes: GERENCIA DEPARTAMENTO TÉCNICO DEPARTAMENTO JURÍDICO-ADMINISRATIVO DEPARTAMENTO ECONÓMICO DIRECTOR TÉCNICO TOPOGRAFO INDUSTRIAL ASESOR CONTABLE 101  Gerencia La gerencia representa a la sociedad frente a terceros y coordina todos los recursos a través del proceso de planeamiento, organización, dirección y control para lograr los objetivos establecidos. Para ello se hace valer de la ayuda de los órganos de la sociedad, la Junta Directiva y el Consejo de Administración, así como de todos los departamentos de la empresa.  Departamento jurídico-administrativo Está en contacto muy estrecho con la gerencia para coordinar el funcionamiento administrativo de la empresa y homogenizar y coordinar los registros de entrada y salida, es decir, los que genera la propia empresa, así como del asesoramiento jurídico También está en contacto con todos los departamentos para poder coordinar la tramitación de los expedientes que se generan en cado uno de ellos. - Asesoramiento en materia jurídica, de todas las gestiones que se realicen en la empresa, sin perjuicio del asesoramiento legal encomendado al Secretario General. - Asesoramiento jurídico-administrativa en la tramitación de los expedientes de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.  Departamento Técnico: El departamento técnico realizará las siguientes actividades: - Redacción de los instrumentos de planeamiento urbanístico de iniciativa municipal, incoación, tramitación y propuesta de resolución de los expedientes relativos a estos instrumentos de planeamiento. 102 - Redacción de instrumentos de gestión urbanística de iniciativa municipal, incoación, tramitación y propuesta de resolución de los expedientes relativos a estos instrumentos de gestión. - Informe y supervisión de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de gestión urbanística, de iniciativa particular. Incoación, tramitación y propuesta de resolución de dichos instrumentos. - Redacción de proyectos para realizar obras de urbanización y transformación del suelo, así como la dirección de dichas obras.(Proyectos de urbanización, proyectos de reparcelación, proyectos de expropiación, proyectos de obras públicas, etc). - Proporcionar información urbanística en general. La realización de estas actividades estará supervisada por el gerente y se planificará y coordinaran las tareas junto con el responsable del departamento técnico. También estará en coordinación con los demás departamentos para las cuestiones económicas y jurídicas de estas actividades.  Departamento económico: - Contabilización de toda clase de ingresos y gastos que se generen en la empresa. - Contabilidad financiera. - Confección y pago de nóminas. - Información económica y financiera que sea necesaria para la toma de decisiones, tanto en orden político como de gestión. - Proporcionar los datos necesarios para la formación de la cuenta general de la empresa, así de como de las cuentas y documentos a disposición de la Intervención Municipal y del Tribunal de Cuentas. 103 - Seguimiento de la ejecución del presupuesto en términos financieros, de acuerdo con las normas generales y las dictadas por el Pleno del Ayuntamiento. Estas funciones estarán supervisadas por el gerente y por el Interventor de la Corporación Municipal, cuando corresponda. También estará en coordinación con el departamento jurídico-administrativo y técnico, cuando la naturaleza del acto, documento o expediente lo requiera. 104 5.2.- RECURSOS HUMANOS DE LA EMPRESA. Una factor muy importante, en cualquier empresa, son los recursos humanos, por lo tanto hay que planificar bien las necesidades de estos para asegurarnos el número suficiente de personal, con la cualificación necesaria, en los puestos adecuados, en el tiempo oportuno, para que la empresa obtenga unos rendimientos óptimos. 5.2.1.- Planificación de los recursos humanos. Para planificar los recursos humanos necesarios para la empresa se deben analizar y pronosticar los siguientes aspectos: - Se debe tener en cuenta la actividad de la empresa, que es fundamentalmente la elaboración y tramitación de planes y proyectos urbanísticos, por lo que se necesita de un equipo técnico especializado para la elaboración de dichos proyectos, y de personal para su tramitación en materia económica y de legislación. - Según las metas que se proponga la empresa, reflejado en la previsión temporal de proyectos a realizar, nos dirá qué personal es necesario. Dicha previsión será confeccionada por el gerente, en colaboración con el Consejo de Administración, que reflejará la política que se quiere seguir y los proyectos que crea más oportunos realizar. - El presupuesto es uno de los aspectos que condiciona la posibilidad de contratar el personal. En este caso, no se dispone de un gran presupuesto para el inicio de la actividad, por lo que está condicionada a él. - También se debe tener en cuenta la estructura organizativa que hemos confeccionado para la empresa y que nos da una visión de las necesidades de recursos humanos. 105 Ahora debemos confeccionar la demanda de recursos humanos. Para ello se ha tenido en cuenta los aspectos analizados anteriormente, y se ha obtenido el siguiente resultado: En la gerencia de la empresa una persona y el siguiente personal en cada departamento: - Departamento Técnico, tres personas. - Departamento Económico, una persona. - Departamento Jurídico-Administrativo: una persona. Esta es una primera aproximación de la demanda de recursos humanos, que concretaremos seguidamente en el análisis y diseño de los puestos de trabajo. 5.2.2.- Análisis y diseño de los puestos de trabajo. El proceso de análisis de los puestos de trabajo consiste primeramente, en reunir toda la información posible acerca de las características de los puestos que se deben cubrir y posteriormente poder diseñar cada puesto de trabajo con su descripción y especificaciones, tales como sus funciones, responsabilidades y obligaciones que se derivan del mismo, las actividades y tareas que conlleva cada puesto y la formación necesaria para desarrollar el mismo de una forma eficaz. Lo que se pretende es realizar un análisis de cada puesto y no de las persona que lo va a desempeñar. Una vez diseñados los puestos podremos tomar decisiones a la hora de seleccionar, reclutar y remunerar a las personas que ocuparán estos puestos de trabajo. A la hora de analizar y diseñar los puestos de trabajo hemos tomado como referencia algunas empresas parecidas a la que queremos crear y lo hemos adaptado a nuestras necesidades. 112 5.3.- RECLUTAMIENTO, SELECCIÓN, CONTRATACIÓN Y RETRIBUCIÓN. La empresa aunque sea de capital público y en algunos aspectos se rija por el Derecho Público, en el caso de su personal, no tendrá la condición de funcionario, sino que será personal laboral y se regirá por el Derecho Privado en general, y en particular, por el Derecho del Trabajo. En el único caso en que se regirá por el Derecho Público será en la contratación laboral respecto a, publicidad, objetividad, mérito y capacidad.  Reclutamiento En primer lugar hay que hacer el reclutamiento, que es el proceso mediante el cual se genera un grupo de candidatos cualificados para los puestos de trabajos que hemos definido anteriormente. Hemos citado anteriormente que, la empresa en las relaciones con su personal se regirá por el derecho privado en general y por el derecho del trabajo en particular, sin embargo al tratarse de una sociedad cuyo capital está formado exclusivamente por fondos públicos, pertenece íntegramente a la Administración Pública. Según el artículo 103 de la Constitución la Administración Pública debe servir con objetividad los intereses generales, por lo tanto aunque no es la propia Administración la que sirve estos intereses lo hace a través de una sociedad municipal. Esto significa que debe cumplir esta objetividad en el contrato de su personal adaptándose a los principios de publicidad, objetividad, mérito y capacidad20. La publicidad de la oferta de empleo se realizará mediante un anuncio en un periódico de difusión provincial y local y en el tablón de anuncios de la 20 Art.19 de la Ley 30/1984, de 2 de agosto, de medidas para la reforma de la Función Pública. 113 Corporación Local. En este anuncio se especificará los requerimientos necesarios para poder optar a los puestos ofertados, así como el desarrollo de la fase de selección.  Selección y Contratación La selección del personal corresponde al Consejo de Administración, que está compuesto por miembros de la Corporación en Pleno y por miembros que no pertenecen a la Corporación y que son elegidos por su capacidad para la gestión de los negocios de la empresa, y por su presidente que es el Alcalde de la Corporación. Antes de empezar con las pruebas de selección se comprobará que todos los aspirantes cumplen con los requisitos exigidos. Las pruebas de selección serán las siguientes: 1ª.- Prueba de capacidad, que consistirá en desarrollar de forma escrita las cuestiones pertinentes según el conocimiento específico necesario para cada puesto de trabajo. Una vez realizada esta prueba solo pasarán a la siguiente los que la hayan superado. 2ª.- Entrevista personal, en la que se valorarán, junto con el currículo, la capacidad y las aptitudes de cada persona para cubrir el puesto de trabajo. Una vez realizadas las pruebas, el Consejo de Administración se reunirá y decidirá qué personas van a ser contratadas por la empresa. Una vez seleccionado el personal para la empresa ésta puede utilizar cualquiera de los contratos laborales que ofrece la legislación vigente. En principio el tipo de contrato será temporal de seis meses y si la persona responde adecuadamente a las necesidades de la empresa se le realizará un contrato de duración indefinida. 114  Retribución La retribución del personal se adaptará a lo fijado en el presupuesto que aprobará la Junta General. El criterio que se seguirá para definir la retribución del personal en la empresa estará basado en el puesto de trabajo, para lograr una equidad interna. Según las funciones y responsabilidades que tenga que asumir cada trabajador en su puesto serán valoradas y cuantificadas. El salario de cada puesto estará formado por un salario base, que será la retribución fija mensual. En este tipo de empresas cuya actividad principal es la gestión urbanística está muy condicionada a los cumplimientos de los plazos, esto conlleva a que en ocasiones se les exija un mayor rendimiento y deban dedicar más horas de las establecidas para cumplirlos. Por lo tanto se intentará gratificar al personal mediante algún complemento de productividad o, o mediante retribuciones no dinerarias como días libres. Al elegir este tipo de retribución y un tipo de contrato indefinido lo que se pretende es que el personal se sienta seguro y participe en los objetivos de la empresa, ya que el personal al percibir que el aumento del esfuerzo lleva aparejado un aumento de la recompensa incrementa su productividad. Este sistema de retribución será aplicado a todo el personal de la empresa ya que todo el personal, cada uno realizando las tareas que le corresponden, contribuyen al servicio final que ofrece la empresa, es decir, el rendimiento total de la empresa depende del rendimiento de cada persona en la empresa y los grupos que forman. 115 6. ASPECTOS JURÍDICO-FISCALES 116 6.1.- REGIMEN FISCAL. En el régimen fiscal de estas sociedades hay que tener en cuenta un impuesto muy importantes que tienen una gran influencia en las empresas que es el Impuesto sobre Sociedades (en adelante ISS). Este impuesto en el caso de las prestaciones de servicios, cuando son de competencia municipal, y son explotados por el sistema de empresa de capital íntegramente público, tiene una bonificación muy importante que pasamos a comentar.  IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. El impuesto de sociedades es un tributo de carácter directo que grava la renta de las sociedades y que viene regulado en el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante RDL 4/2004). Según el art. 7 del RDL 4/2004, las sociedades mercantiles públicas son sujeto pasivo del ISS, por lo que la cuota tributaria se determinará de la misma forma que en el caso de las sociedades mercantiles privadas. La empresa comenzará sus actividades durante el año 2012, las novedades legislativas de carácter fiscal aprobadas por el Real Decreto Legislativo 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público establecen un tipo de gravamen del 25% para las empresas cuya cifra de negocios sea inferior a 10 millones de euros, en los primeros 300.000 € de la base imponible y del 25% a partir de los 300.000 €, que es nuestro caso. No obstante y a diferencia de las sociedades privadas, el RDL en su artículo 34 establece una bonificación especial por prestación de servicios públicos de competencia local. 117 Así en el art. 34.2 de la ley reguladora del impuesto establece que “tendrá una bonificación del 99% la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas de la prestación de cualquiera de los servicios comprendidos en el apartado 2 del artículo 25 o en el apartado 1.a, b y c del artículo 36 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, de competencias de las entidades locales territoriales, municipales y provinciales, excepto cuando se exploten por le sistema de empresa mixta o de capital íntegramente privado.” Por tanto esta sociedad cumple los requisitos de dicho artículo, ya que no es una empresa mixta, ni su capital es íntegramente privado, sino que es público y la prestación del servicio de esta empresa esta recogido en el artículo 25 en su apartado “d) ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística; promoción y gestión de viviendas; parques y jardines, pavimentación de vías públicas urbanas y conservación de caminos y vías rurales.”, como se ha comentado a lo largo de este estudio. Como conclusión podemos establecer que aunque al prestar el servicio a través de la sociedad sus operaciones están sujetas al ISS, la cuota que deberá pagar es muy reducida ya que tiene una bonificación del 99% de su cuota íntegra y se considera como otra de las ventajas de las empresas mercantiles de capital público que gestionan servicios locales.  Cálculo del impuesto devengado. En la norma de valoración nº 13 del Plan General de Contabilidad (RD 1514/2007) se establece que el impuesto corriente es la cantidad que satisface la empresa como consecuencia de las liquidaciones fiscales del impuesto sobre el beneficio relativas al ejercicio y las deducciones y otras ventajas fiscales en la cuota del impuesto, darán lugar a un menor importe del impuesto corriente. 118 Por tanto de acuerdo con dicha norma el impuesto devengado, que será el importe que se cargará a la cuenta 630 Impuesto sobre beneficios, se calculará de la siguiente forma: Tabla 4. Calculo del gasto por Impuesto sobre sociedades Beneficio antes de impuestos ± Diferencias permanentes = Resultado contable ajustado x Tipo de gravamen = Impuesto bruto - Deducciones y bonificaciones = Gasto por Impuesto sobre Sociedades Tomando como referencia el beneficio antes de impuestos de la cuenta de pérdidas y ganancias que se calculará en el epígrafe 6.5, vamos a calcular el gasto por impuesto de sociedades de los tres primeros años de ejercicio de la empresa. Tabla 5. Impuesto sobre Sociedades con previsión a tres años. AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 Beneficio antes de impuestos ± Diferencias permanentes 129.235,82 0 75.177.22 0 34.512,69 0 = Resultado contable ajustado x 25% 129.235,82 x 25% 75.177,22 x 25% 34.512,69 x 25% Impuesto bruto - Deducciones (99% Impuesto bruto) 32.308,95 31.985.86 18.794,30 18.606.36 8.628,17 8.541,89 = Gasto por ISS 323.09 187,94 86,28 119 6.2.- TRAMITES DE CONSTITUCIÓN. El procedimiento de constitución de la sociedad se desarrolla en dos fases diferenciadas, en cuanto al tiempo, normativa de aplicación y efectos. - La primera de ellas, de carácter jurídico-administrativo, tiene por objeto la formación de la voluntad de la Entidad Local para la constitución de la sociedad mercantil. Al ser un acto de un organismo público está sujeta al derecho administrativo, por lo que está reglada y se realiza mediante un expediente de municipalización del servicio. - La segunda fase, de carácter jurídico-privada, sujeta al derecho mercantil con la formalización del contrato propiamente societario, que da origen a una nueva personalidad jurídica de naturaleza mercantil, mediante el otorgamiento de la escritura pública de constitución ante notario y su inscripción en el Registro Mercantil. 6.2.1. Fase Jurídico-Administrativo En esta fase, de lo que se trata es de justificar la conveniencia de constituir una sociedad municipal de gestión urbanística. La finalidad de dicha sociedad debe ser la de prestar un servicio con objetividad de los intereses generales, es decir, debe responder a una finalidad de interés público. Para ello, se debe demostrar que mediante el ejercicio de la actividad económica que va a desarrollar la sociedad, su finalidad es el interés público. Esta fase se realiza a través del “expediente de municipalización”, el procedimiento a seguir consta de las siguientes actuaciones21: a) Acuerdo inicial de la Corporación designando una Comisión de Estudio que estará compuesta por miembros de esa Corporación y por personal técnico. 21 Regulado en el artículo 97 del TRLBRL y, en el artículo 86 de la LBRL. 120 En primer lugar, se realiza la propuesta de Alcaldía por la cual se incoa expediente administrativo, para determinar si es factible la constitución de una sociedad de gestión urbanística municipal y para ello se propone la constitución de una Comisión de Estudio. La Comisión de estudio estará formada por miembros de la Corporación, y suelen estar formadas por el Alcalde, el Secretario e Interventor Municipales, y dos o tres concejales. Los concejales que formen parte de esta comisión deben ser aquellos cuyas concejalías tengan que ver con la sociedad en cuestión. En este caso, sería conveniente que fueran la concejalía de urbanismo, servicios económicos y patrimonio, que son los que más relación tendrán con dicha sociedad. Por otra parte, también deberá estar formada por personal técnico, este debería estar formado por el Jefe del Servicio de Urbanismo y el Arquitecto Municipal. b) Redacción de una Memoria, por la Comisión. El plazo de realización de dicha memoria por la Comisión Especial será de dos meses. Esta Memoria deberá incluir los aspectos social, jurídico, técnico y financiero de la actividad económica. En el aspecto social se deberá contemplar las soluciones que se dan para poder remediar las deficiencias actuales del servicio así como las ventajas que reportará a los usuarios. En el aspecto jurídico se determinará la forma de gestión y los casos en que deberá cesar la prestación del servicio. También deberá de incluir los Estatutos de la Empresa que han de regir el funcionamiento de la sociedad. En el aspecto técnico las bases técnicas para la implantación del servicio donde se detalle las instalaciones necesarias. 121 Y por último, en el aspecto financiero se deberá realizar un estudio comercial del servicio, para poder reflejar los costes y beneficios previstos. También se debe de acompañar un proyecto de precios del servicio, y en la fijación se tendrá en cuenta que es lícita la obtención de beneficios aplicada a las necesidades generales de la Entidad Local como ingreso de su Presupuesto, sin perjuicio de la constitución que se haga de fondos de reserva y amortizaciones. c) Exposición pública de la Memoria. La Memoria deberá ser aprobada provisionalmente por la Corporación en Pleno antes de ser expuesta al público. Una vez aprobada se somete a exposición pública durante un plazo no inferior a 30 días hábiles, a contar desde la publicación del anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia (B.O.P.), en un periódico de gran difusión y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, durante los que podrán formularse las observaciones que se tengan por convenientes. d) Aprobación definitiva del proyecto por el Pleno de la Entidad Local. Una vez finalizada la exposición pública, la Corporación en Pleno, aprobará definitivamente el proyecto de constitución de una sociedad de gestión urbanística municipal. En el caso de que durante la exposición pública se hayan presentado observaciones, será la Corporación en Pleno quien decidirá la estimación o desestimación de las observaciones presentadas, previa consulta a la Comisión de Estudio, debido a que es la que mayor conocimiento tiene del proyecto y por tanto puede valorarlas mejor. 128 En el artículo 82 la Ley de Haciendas Locales enumera los sujetos que están exentos de este tributo, entre los que se encuentra la empresa ya que es un sujeto pasivo que inicia el ejercicio de su actividad en territorio español y está exento durante los dos primeros periodos impositivos. 3º.- Declaración Censal. Manifiesta el comienzo de la actividad de la empresa y permite a Hacienda comunicar los datos generales de la actividad, para las opciones de IVA y la situación tributaria. El plazo para su solicitud es de 30 días a partir del otorgamiento de la escritura de constitución y tiene una validez de seis meses hasta que se retire la tarjeta de identificación fiscal definitiva. 6.3.2.- Tramites laborales. Para poder funcionar la empresa necesita establecer unas obligaciones laborales y de Seguridad Social para poder dotarse de sus recursos humanos, según el ordenamiento vigente, estas son: 1º.- Inscripción de la empresa en la Seguridad Social. Comunicación a la Delegación Provincial de Trabajo la apertura del Centro de Trabajo. Si en treinta días no se comunica es porque se está autorizada dicha apertura. Inscripción en la Seguridad Social ante la agencia correspondiente del Instituto Nacional de la Seguridad Social. En esta inscripción a parte de los datos concretos para su identificación se deberá de incluir la entidad aseguradora para cubrir las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales del personal a su servicio, que puede ser la misma Seguridad Social o mediante un convenio de asociación ante una colaboradora de la 129 gestión o Mutua Patronal donde habrá de obtener el número que le corresponda al tramitar el alta. 2º.- Alta de los trabajadores. Se debe solicitar de las Oficinas del Instituto Nacional de Empleo los trabajadores que necesite, pero no es obligatorio si no hay oficina de empleo en la localidad, como es nuestro caso, o si no nos lo facilitaran en tres días. Por lo que en este caso no lo solicitaríamos. Una vez seleccionado y contratado a los trabajadores se dispone de cinco días, desde la iniciación del contrato, para solicitar la afiliación de los trabajadores en la Dirección Provincial o agencia del Instituto Nacional de la Seguridad Social. 3º.- Comunicación de la apertura del Centro de Trabajo. Se debe comunicar en el plazo de 30 días siguientes al inicio de la actividad la apertura del Centro de Trabajo y proceder a la adquisición y sellado de los siguientes documentos: Libro de Matrícula de Persona, de Visitas y el Calendario Laboral. 6.3.3.- Otros trámites En el Ayuntamiento de Cullera donde se van a llevar a cabo las actividades de la empresa se deberá solicitar la Licencia de apertura de establecimiento que acreditará que las instalaciones proyectadas son adecuadas a la normativa urbanística vigente y a la reglamentación técnica según la actividad que realicen que en nuestro caso es una actividad inocua (aquellas que no producen molestias ni daños). 130 7.- PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO 131 Es muy importante, una vez se han establecido los objetivos generales de la empresa, saber qué recursos han de utilizarse para conseguirlos y cómo gestionarlos. Para ello debemos realizar un plan económico-financiero y poder estudiar la viabilidad económica de nuestro proyecto y ver si es factible la creación de la empresa. Además en nuestro caso, es necesario justificar la inversión y la financiación necesaria, como vimos en el punto 5.3. Trámites de constitución, ya que debe quedar reflejada en la redacción de la memoria para ser aprobada posteriormente por el Pleno de la entidad. En dicho plan económico financiero realizaremos el plan de inversión y financiación, previsión de ingresos, gastos y de tesorería, las cuentas de pérdidas y ganancias y balance de situación, un análisis de la rentabilidad económica y por último un análisis de la viabilidad de la inversión a través del valor actual neto y tasa interna de rentabilidad. No se realizará un estudio de la rentabilidad financiera, dado que al ser una empresa pública dicha rentabilidad no es su principal objetivo. 7.1. PLAN DE INVERSIÓN. En este punto vamos a ver todas las inversiones que son necesarias para poder comenzar con las actividades de la empresa, es decir, el activo necesario. Comprende las inversiones en inmovilizado material e inmaterial, que son los elementos patrimoniales que adquiere la empresa para poder llevar a cabo la actividad y que permanecen de forma duradera en la empresa. 132 7.1.1.- Inmovilizado material. Está compuesto por los elementos patrimoniales tangibles, muebles o inmuebles que en nuestro caso estarán formados por:  Instalaciones Técnicas. La sede de la sociedad será en un local alquilado que anteriormente era una inmobiliaria por lo que ya tiene una instalación eléctrica adecuada para nuestra actividad pero que deberá de hacerse algunas modificaciones para ampliarla, ya que se van a instalar más ordenadores y conexiones a internet de las que había anteriormente,. El local ya dispone de una instalación de aire acondicionado y calefacción por lo que es una inversión menos que deberemos realizar. Será necesario hacer las siguientes inversiones: Tabla 6. Inversiones en instalaciones técnicas. INSTALACIONES TÉCNICAS COSTE Instalación eléctrica 654,00 € Instalación telefonía 782, 00 € COSTE 1.436,00 € × 18% IVA 258,48 € TOTAL 1.694,48 € Fuente: Elaboración propia.  Construcciones El segundo año como se prevé que se dispondrá de beneficios compra el local donde estaban alquilados por un coste de 110.000 €, del que un 10% corresponde al valor del suelo. 133 Tabla 7. Inversión en local comercial LOCAL COMERCIAL COSTE Construcciones 99.000 € Terrenos y bienes naturales 11.000 € COSTE 110.000 € × 18% IVA 19.800 € TOTAL 129.800 € Fuente: Elaboración propia.  Equipo informáticos Todos los trabajadores de la empresa necesitan de unos equipos informáticos completos para poder realizar su trabajo, ya que se dedican en su mayoría a tareas de gestión y redacción de proyectos, seguimientos de obras, control de servicios, etc. Tabla 8. Inversiones en equipos informáticos. EQUIPOS INFORMÁTICOS CANTIDAD COSTE UD. COSTE Ordenadores sobremesa 6 572,50 € 3.435,00 € Impresoras laser multifunción 3 389,10 € 1.167,00 € Impresora planos (PLOTTER) 1 2.540,00 € 2.540,00 € COSTE 7.142,00 € × 18% IVA 1.285,56 € TOTAL 8.427,56 Fuente: PC Coste Cullera. 134  Mobiliario Cada trabajador también deberá tener una mesa de trabajo completa, así como estanterías para archivar los documentos que se generen. Tabla 9. Inversiones en mobiliario. MOBILIARIO CANTIDAD COSTE UD. COSTE Mesas para ordenador 6 135,00 € 810,00 € Sillas 6 57,60 € 345,60 € Armarios 2 85,42 € 170,84 € Estanterías 2 57,50 € 115,00 € COSTE 1.441,44 € × 18% IVA 259,45 € TOTAL 1.700,89 € Fuente: Elaboración propia. En total el primer año será necesario realizar una inversión en inmovilizado material de 11.822,93 € (IVA incluido). 7.1.2.- Inmovilizado intangible. Está compuesto por los elementos patrimoniales intangibles que en nuestro caso estarán formados por todas las aplicaciones informáticas necesarias para realizar las tareas de la empresa. Según la tarea de cada trabajador necesitará disponer de unos programas informáticos concretos que son los siguientes: 135 Tabla 10. Inversiones en programas informáticos. INMOVILIZADO INTANGIBLE Nº LICENCIAS Nº LICENCIAS COSTE Open Office * 0 0 0 Windows XP 6 119.99 € 719,94 € Conta Plus Profesional 2007 1 245,50 € 245,50 € Autocad 1 7.200,00 € 7.200,00 € Antivirus Panda 5 34,95 € 209,70 € COSTE 8.375,14 € × 18% IVA 1.507,52 € TOTAL 9.882,66 € Fuente: PC Coste Cullera. * En el caso de la aplicación del Microsoft Office se utilizará el OpenOffice.org que tiene las mismas funciones y es gratuito y no se necesita licencia. 7.1.3.- Amortización del inmovilizado. El inmovilizado lo podemos amortizar, según el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, mediante el coeficiente lineal máximo o por el periodo máximo, la empresa ha decido amortizar mediante el coeficiente lineal máximo. Las amortizaciones del inmovilizado intangible y del material se representa en las siguientes tablas: 136 Tabla 11. Amortización del inmovilizado material. Coste Coeficiente lineal máximo Periodo máximo TOTAL Equipos informáticos 7.142,00 25% 8 1.785,50 Construcciones 99.000,00 2% 100 1.980,00 Mobiliario 1.441,44 10% 20 144,14 Instalación eléctrica 654,00 € 8% 25 52,32 Instalación telefonía 782, 00 € 12% 18 93,84 TOTAL 4.055,80 Hay que tener en cuenta que el local comercial se adquiere durante el segundo año. Tabla 12. Amortización del inmovilizado intangible. Coste Coeficiente lineal máximo Periodo máximo TOTAL Aplicaciones informáticas 8.375,14 € 33% 6 2.763,80 € 137 7.2.- PLAN DE FINANCIACIÓN. Ahora pasamos a ver cuál será el capital necesario para poder hacer frente a todas las inversiones que hemos previsto en el plan de inversión y los gastos que puedan surgir y no podamos financiarlos con los ingresos. Los recursos propios con los que contamos son el capital social que se desembolsaran en la constitución de la sociedad. Como vimos en el punto 2.2.2.- Forma jurídica, el capital mínimo social deberá ser 3.000 € que aportará el Ayuntamiento de Cullera de sus Presupuestos, ya que el capital social de esta empresa por sus características específicas debe de ser íntegramente de titularidad pública. En un principio se quería aportar un capital social mayor pero debido a la crisis que se sufre en estos momentos y que perjudica de forma muy acusada a las Haciendas locales se ha decidido invertir el mínimo capital social y se espera que dicha sociedad prospere por si misma y pueda capitalizarse vía reservas o realizar ampliaciones de capital. Pero para la inversión en inmovilizado que acabamos de ver, así como para hacer frente a los gastos que se originen hemos optado por pedir un préstamo bancario, ya que sobretodo durante el primer año hasta que tengamos ingresos deberemos de hacer frente a todos los pagos que se originen, como salarios, seguridad social, arrendamientos, etc., es decir, recurriremos a financiación ajena. Se decide solicitar un préstamo de 60.000 € cuyas características son las siguientes:  Importe: 60.000 €  Años: 10  Comisión de apertura: 1,5 % 144 7.4.- PLAN DE TESORERÍA. Realizar un plan de tesorería es muy importante para saber cuánto efectivo tiene la empresa para hacer frente a los compromisos de pago. Es conveniente tener un saldo de tesorería positivo, ya que así podemos saber que con la financiación elegida y con las previsiones de ventas de la empresa podremos hacer frente a todas las inversiones realizadas y a los pagos. Al realizar un plan previsional de tesorería sabremos qué capacidad tenemos de generar efectivo y sabremos si tenemos déficit o superávit a corto plazo y así poder actuar en consecuencia. El plan de tesorería que vamos a realizar será del primer año desglosado por meses, ya que debido a la actividad que depende mucho de los trámites a realizar para redactar y aprobar los proyectos del PAI, es difícil saber cuándo se tendrán ingresos, pero hemos seguido el plazo de ejecución del proyecto y así tener una predicción mas realista. Durante este año los primeros meses no tendremos ingresos, ya que hasta que no se realicen los proyectos no podemos emitir las cuotas de urbanización. En los dos años siguientes, que será cuando se realice prácticamente la totalidad de la obra, dependeremos de los ingresos de las cuotas de urbanización y de los beneficios obtenidos, conforme vaya la empresa ejecutando la obra y emitiendo las cuotas. Se han estimado dos posibles escenario que podrían darse, uno que presenta la situación más realista y otro más pesimista, así como su evolución durante los tres años objeto de estudio. Se explicará con más detalle el escenario más probable y lo iremos comparando con el escenario más pesimista. 145 Tabla 18. Plan de Tesorería del primer año. Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Sept Oct Nov Dic ENTRADAS Préstamo 60.000,00 Fondos propios 3.000,00 Ventas 135.700,00 135.700,00 575.557,26 TOTAL ENTRADAS 63.000,00 135.700,00 135.700,00 575.557,26 SALIDAS Activo Fijo 21.704,42 Trabajo realizado por otras empresas 265.500,00 369.443,26 Gastos financieros 1.500,00 1.441,28 Pagos cuota préstamo 2.348,83 2.407,55 Arrendamientos 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 826,00 Servicios bancarios 852,00 Sueldos y salarios 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 Seguridad Social 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 2.360,00 Suministros 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 295,00 Primas de seguro 1.053,00 Gastos constitución 4.720,00 Liquidación IVA 48.392,67 Impuesto sobre sociedades TOTAL SALIDAS 41.810,42 13.481,00 13.481,00 13.481,00 13.481,00 17.329,83 13.481,00 13.481,00 278.981,00 13.481,00 13.481,00 41.810,42 Entradas-Salidas 21.189,58 -13.481,00 122.219,00 -13.481,00 -13.481,00 118.370,17 -13.481,00 -13.481,00 -143.281,00 -13.481,00 -13.481,00 140.391,50 Caja 21.189,58 7.708,58 129.927,58 116.446,58 102.965,58 221.335,75 207.854,75 194.373,75 51.092,75 37.611,75 24.130,75 164.522,25 146 De este plan de tesorería se tienen en cuenta las siguientes previsiones: Respecto a los ingresos por las cuotas de urbanización suponemos que los propietarios, como promotoras o constructoras, no tendrán tanto problema a la hora de pagar sus cuotas, sin embargo los propietarios individuales tendrán mas dificultades, sobretodo debido a la crisis actual, aunque en general afecta a todos nuestros clientes por lo que durante el primer año se prevé que se dejará de cobrar un 13% del total de las ventas y, durante el segundo y tercer año en que las cuotas de urbanización son más elevadas, se dejará de cobrar un 7,5%% y un 10% respectivamente de los ingresos previstos. Como podemos ver hasta marzo no obtenemos ningún ingreso, por eso se decidió pedir un préstamo para poder empezar la actividad de la empresa, ya que sino no podríamos hacer frente a los gastos iniciales de la actividad. No es hasta final de año cuando se obtienen la mayoría de los ingresos. En el mes de marzo y junio se ingresan las cuotas relativas a los proyectos del PAI, y en el mes de diciembre la parte que queda por redacción de proyectos y de honorarios por dirección de obra del 10% de la obra ejecutada el primer año. Los trabajos realizados por otras empresas corresponden al 10% de la obra ejecutada que asciende a 633.044,13 € que se abonarán a la empresa constructora de la urbanización y de la rehabilitación, pero se prevé que el primer año se pague sólo un 17,70 % de la previsión de gastos. Durante el segundo y tercer año se pagará un 7,17 % y 10,76 % respectivamente, de la previsión de gastos en concepto de trabajos realizados por otras empresas. La liquidación del IVA es trimestral, pero para simplificar la hemos calculado en base a los totales anuales. Tiene más IVA repercutido que soportado por eso sale a pagar en la liquidación del IVA. 147 El plan de tesorería anual para los tres años en el escenario más probable es el siguiente: Tabla 19. Plan de Tesorería (IVA incluido). Entradas de dinero AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 Ventas 982.657,26 € 3.315.991,10 € 2.720.427,85 € Préstamo 60.000,00 € - - Fondos propios 3.000,00 € TOTAL ENTRADAS 1.045.657,26 € 3.315.991,10 € 2.720.427,85 € Salidas de dinero AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 Activo fijo 21.704,42 € 129.800,00 € - Trabajos realizados por otras empresas 634.943,26 € 3.052.071,81 € 2.466.307,12 € Arrendamientos 9.912,00 € - - Primas de seguro 1.053,00 € 1.068,79 € 1.084,61 € Gastos financieros 2.941,28 € 2.700,49 € 2.447,50 € Pagos cuota préstamo 4.756,38 € 4.997,17 € 5.250,15 € Servicios bancarios 852,00 € 864,78 € 877,75 € Salarios 120.000,00 € 121.827,00 € 123.654,40 € Seguridad Social 28.320,00 € 28.751,16 € 29.182,44 € Suministros 3.540,00 € 3.593,10 € 3.646,99 € Gastos de constitución 4.720,00 € - - Impuesto sobre sociedades 0,00 € 323,09 € 187,94 € 148 Liquidación IVA 48.392,67 € 22.898,69 € 35.726,26 € TOTAL SALIDAS 881.135,01 € 3.368.896,08 € 2.668.365,16 € Entradas - Salidas 164.522,25 € - 52.904,98 € 52.062,69 € CAJA 164.522,25 € 111.617,27 € 163.679,96 € En el escenario pesimista consideramos que tendremos menores ingresos debido a que el margen de beneficio que se aplica es de un 2% sobre el total de las cuotas de urbanización. En el anexo 3 encontramos el desglose de las cuotas de urbanización (IVA excluido), en el que los ingresos son menores (ya que tiene sólo un 2% de beneficio sobre las cuotas) pero los costes son los mismos, ya que la ejecución de obra es la misma que en el escenario más probable. En la tabla 20 (Anexo 3) tenemos el plan de tesorería, en el que podemos ver como el resultado es inferior, sobretodo en los dos últimos años, en que las ventas son inferiores y los pagos (en concreto a la empresa urbanizadora) son prácticamente los mismos que en el otro escenario. 7.5. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS. La cuenta de pérdidas y ganancias refleja el funcionamiento de la empresa que genera la percepción de unos ingresos y la realización de unos gastos y de cuya diferencia surge el resultado del periodo analizado. Vamos a hacer un análisis de la cuenta de pérdidas y ganancias durante los tres primeros años en el escenario más probable. 149 Tabla 21. Cuenta de Pérdidas y Ganancias. CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 A) OPERACIONES CONTINUADAS 1. Importe neto de la cifra de negocios b) Prestación de servicios 2. Aprovisionamientos c) Trabajos realizados por otras empresas 3. Gastos de personal a) Sueldos, salarios y asimilados b) Cargas sociales 4. Otros gastos de explotación a) Servicios exteriores 5. Amortización del inmovilizado 935.685,83 (633.044,13) (120.000,00) (28.320,00) (17.305,00) (4.839,60) 2.893.225,13 (2.652.970,66) (121.827,00) (28.751,17) (4.978,579) (6.819,60) 2.324.046,19 (2.122.376,53) (123.654,40) (29.182,44) (5.053,03) (6.819,19) A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+2+3+4+5) 132.177,10 77.878,13 36.960,19 6. Gastos financieros a) Por deudas con terceros (2.941,28) (2.700,49) (2.447,50) A.2) RESULTADO FINANCIERO (6) (2.941,28) (2.700,49) (2.447,50) A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A1+ A2) 17. Impuesto sobre beneficio 129.235,82 (323,09) 75.177,64 (187,94) 36.512,69 (86,28) A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO 128.912,73 74.989,70 34.426,41 La cuenta de pérdidas y ganancias se puede formular de varias formas, la de las tablas anteriores es clasificando los gastos por su naturaleza. A continuación preparamos la cuenta en forma de lista, preparada para el análisis, para poder tener una visión más clara dividiendo todos sus ingresos y gastos tal y como sigue: 150 Tabla 22: Cuenta de Pérdidas y Ganancias elaborada para el análisis. AÑO 1 % AÑO 2 % AÑO 3 % VENTAS 935.685,83 100,00 2.893.225,13 100,00 2.324.046,19 100,00 - Coste Ventas 633.044,13 67,65 2.652.970,66 91,70 2.122.376,53 91,32 MARGEN BRUTO 302.641,70 32,34 240.254,47 8,30 201.669,66 8,68 - Costes Fijos - Otros gastos 153.159,60 17.305,00 15,85 2,36 157.397,77 4.978,57 5,44 0,17 159.656,03 5.062,78 0,69 0,22 BAII 132.177,10 39.37 77.878,13 2,69 36.960,19 1,59 - Gastos financieros 2.941,28 0,31 2.700,49 0,09 2.447,50 0,10 BAI 129.235,82 13,81 75.177,64 2,60 34.512,69 1,48 - Impuestos sociedades 323,09 0,03 187,94 0,01 86,28 0,003 BENEFICIO NETO 128.912,73 13.78 74.989,70 2,59 34.512,41 1,48 Al realizar la cuenta de pérdidas y ganancias se han tenido en cuenta las siguientes suposiciones:  En las ventas se ha consignado el importe neto de la cifra de negocios que son los ingresos generados por la actividad principal de la empresa, así como el coste que supone las ventas que en nuestro caso son los trabajos realizados por otras empresas. Durante el primer año vemos que las ventas son inferiores a los dos siguientes años, pero también el coste de ventas es mayor, el primer año supone un 67,65% mientras que en los dos siguientes años supone alrededor del 90%, por eso el margen bruto es superior el primer año en proporción a los años siguientes. Esto es debido a que durante el primer año se realiza la redacción de los proyectos del PAI por el personal de la empresa y tiene menores costes de la subcontratación de trabajos realizados por otras empresas, ya que como vimos 151 en la planificación de la ejecución del PAI, se ejecuta sólo un 10% de la obra, por tanto los costes de ventas son inferiores, y durante los dos años siguientes se ejecuta un 50 y 40% de la obra, aumentando estos considerablemente.  Los costes fijos están formados por los gastos de personal y seguridad social así como las amortizaciones del inmovilizado. Vemos cómo los gastos de personal aumentan en torno al 1,5% y como consecuencia la seguridad social, pero sin embargo representan cada año un porcentaje menor respecto a las ventas, ya que estas aumentan mucho en los dos últimos años. En el caso de las amortizaciones durante el primer año es menor que en los siguientes años, ya que en el segundo año se adquiere el local donde estaban alquilados.  En otros gastos se incluyen los servicios bancarios, primas de seguro, suministros, arrendamientos y gastos de constitución. En el primer año son mayores los gastos, ya que se incluye los gastos de constitución, tributos y arrendamientos que durante los siguientes años no existen, por lo que disminuyen los gastos en los sucesivos años. Además comprobamos que tiene unos gastos muy bajos en proporción a las ventas. Los gastos que mayor importe suponen a la empresa es el pago por los servicios prestados por otras empresas y al personal de la empresa, que es indispensable para poder llevar a cabo nuestra actividad.  El beneficio antes de intereses e impuestos disminuye muy poco respecto al beneficio antes de impuestos, esto es debido a que la empresa tiene unos gastos financieros derivados de préstamo bajos, ya que no está muy endeudada. 152  Respecto al impuesto sobre sociedades hay que apuntar que es inferior debido a la bonificación que tiene del 99% de la cuota que le correspondería pagar por impuesto de sociedades y que es una gran ventaja que tienen las empresas mercantiles de capital público (como vimos en el punto 6.1) Del análisis de la cuenta de resultados observamos como aumenta el porcentaje que sobre las ventas representa el coste de ventas, y este aumento no se ve compensado por la disminución en los gastos fijos y en la partida de otros gastos, lo que conlleva a que el beneficio antes de intereses e impuestos disminuya cada año. Al contrario que otras empresas, esta empresa obtiene un mayor beneficio durante el primer año, esto es debido como hemos explicado anteriormente, a que tiene que subcontratar menos, pero deberá conseguir ofrecer más servicios que le supongan un beneficio para que la empresa se mantenga en el futuro. Respecto al escenario pesimista en la tabla 23 (Anexo 3) se recoge la cuenta de pérdidas y ganancias en la que se refleja que los costes son muy elevados respecto a las ventas, por lo que el margen de beneficio es menor. En el primer año se obtiene beneficio ya que los costes son menores debido a que ha ejecutado sólo un 10% de la obra y el coste es menor. Sin embargo en los dos años siguientes, que ejecuta un 40 y 50% de la obra de urbanización, los costes son mucho más elevados y sumados a los demás costes superan el margen bruto, por lo que tiene pérdidas. 153 7.6.- BALANCE PREVISIONAL El balance es un estado contable que refleja la situación patrimonial de la empresa. Se compone de los bienes, derechos, deudas y recursos propios que tiene la empresa en un momento dado. El balance previsional, como se ha indicado anteriormente está compuesto por el activo y el patrimonio neto más pasivo, que a la vez está dividido en masas patrimoniales que agrupan los elementos similares según el plazo de realización. A continuación pasamos a elaborar el balance previsional para los tres primeros años así como su análisis: