Los estudios de viabilidad en la edificación : una evaluación de los solares de la zona "EIXAMPLE"
Abstract
El objetivo general del proyecto es ver el desarrollo realizado en el procedimiento de análisis de viabilidad, tanto comercial como económico-financiera de las promociones inmobiliarias, estudiando el mercado, para analizar cual es la mejor oferta para la demanda existente en el momento de decidir llevar a cambio la promoción, teniendo en cuenta los posibles gastos, las ventas previstas y la financiación más idónea, y calculando en último lugar el beneficio estimativo que se pueda obtener, estudiando la conveniencia de afrontar o no una promoción de viviendas nuevas. En el caso del presente trabajo se toma como ejemplo a desarrollar la viabilidad de una promoción inmobiliaria en el distrito L'Eixample de la ciudad de Valencia, concretamente en el barrio de Ruzafa.
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[Escribirtexto] LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLA EDIFICACIÓN UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA “EIXAMPLE” ProyectoFinaldeGrado EscuelaTécnicaSuperiordeIngenieríadeEdificación ModalidadCientíficoTécnico Autor:VioletaRubioUriarte DirectorAcadémico:MªCarmenLlinaresMillán Curso2010‐2011
1 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” INDICE CAPITULOI:ANÁLISISDELAVIABILIDADINMOBILIARIA..................................................5 I.1.INTRODUCCIÓN..........................................................................................................5 I.1.1.Justificacióndeltrabajo.......................................................................................5 I.1.2.Laestructuradeltrabajo...................................................................................10 I.2.OBJETIVOS................................................................................................................13 I.3.REVISIÓNTEÓRICA...................................................................................................17 I.3.1.¿Quéesunestudiodeviabilidad?....................................................................17 I.3.2.Necesidaddelestudiodeviabilidadenelsectorinmobiliario..........................18 I.3.3.Estudiodeviabilidaddesdeelpuntodevistacomercial..................................19 I.3.4.Estudiodelaviabilidaddesdeelpuntodevistafinanciero..............................43 I.4.METODOLOGÍAEMPLEADA......................................................................................69 CAPITULOII:RESULTADOSVIABILIDADCOMERCIAL.......................................................75 II.1.ESTUDIODELMACROENTORNO............................................................................75 II.1.1.Descripcióngeográfica....................................................................................75 II.1.2.Descripcióndesarrollourbanístico...................................................................78 II.1.3.Factoresmedioambientalesyclimatológicos.................................................82 II.1.4.Factoresdemográficos.....................................................................................85 II.1.5.Factoreseconómicos........................................................................................92 II.1.6.Factorespolíticos..............................................................................................99 II.1.7.Factoresjurídicos............................................................................................103 II.1.8.Factoressocio‐culturales................................................................................108 II.2.ESTUDIODELMICROENTORNO.............................................................................111 II.2.1.Descripcióndelazona....................................................................................111 II.2.2.Descripcióndelascaracterísticasdelazona.................................................116 II.2.3.Descricióndelaofertainmobiliaria................................................................128 II.2.4.Descripcióndelademanda............................................................................141 II.2.5.Comparaciónentrelaofertaylademandaresultantes.................................153
2 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.3.DECISIONESSOBRELAPROMOCIÓN.....................................................................157 II.3.1.Tipodepromoción.........................................................................................157 II.3.2.Elprecio..........................................................................................................158 II.3.3.Lapublicidad...................................................................................................162 CAPITULOIII:RESULTADOSVIABILIDADECONÓMICA‐FINANCIERA.............................165 III.1.DESCRIPCIÓNDELSOLAR....................................................................................165 III.1.1.Ubicación.......................................................................................................165 III.1.2.Circunstanciasurbanísticasdelsolar.............................................................167 III.1.3.Preciodeventadelsolar...............................................................................170 III.2.DESCRIPCIÓNDELAPROMOCIÓN.......................................................................171 III.3.ESTUDIODECOSTES.............................................................................................173 III.2.1.Gastosdelsolar.............................................................................................173 III.2.2Gastosdeconstrucción..................................................................................176 III.2.3.Gastosasociadosaloshonorariosfacultativos.............................................179 III.2.4.Gastosdelicenciasyautorizaciones.............................................................182 III.2.5.Gastosdeseguroseimpuestos.....................................................................185 III.2.6.Gastosdegestión..........................................................................................187 III.2.7.Gastosdecomercialización...........................................................................189 III.2.8.Gastosfinancieros.........................................................................................190 III.2.9.Distribuciontotaldelosgastos.....................................................................193 III.4.ESTUDIODEINGRESOS.........................................................................................195 III.5.ANÁLISISDELACUENTADERESULTADOS...........................................................199 III.5.1.Cuentaderesultados.....................................................................................199 III.5.2.Criteriosderentabilidadestáticos................................................................200 III.6.ANÁLISISDELFLUJODECAJA...............................................................................203 III.6.1.Flujodecaja(cash‐flow)................................................................................203 III.6.2.Criteriosderentabilidaddinámicos..............................................................205 III.7.ACCIONESCORRECTORAS....................................................................................207 III.7.1.Aportaciónporsociosdel80%delcapitalnecesarioyelrestofinanciarlocon unpréstamotipofrancés.........................................................................................207 III.7.2.Aportaciónporsociosdel80%delcapitalnecesarioyelrestofinanciarlocon unacuentacrédito....................................................................................................209
3 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” III.7.3.Aportaciónporsociosdel80%delcapitalnecesarioyelrestofinanciarlocon unpréstamotipoamericano....................................................................................211 III.8.ANÁLISISDESENSIBILIDAD...................................................................................213 III.8.1IncrementomáximodelPEM.........................................................................213 III.8.2.Reducciónmáximadelospreciosdeventa..................................................215 III.8.3.Variaciónenelpréstamohipotecario...........................................................218 III.8.4.Retrasodeventas..........................................................................................221 CAPITULOIV:CONCLUSIONES........................................................................................225 IV.1.VIABILIDADCOMERCIAL.......................................................................................225 IV.2.VIABILIDADECONÓMICO‐FINANCIERA................................................................231 ANEXOS............................................................................................................................237 BIBLIOGRAFIA..................................................................................................................249
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5 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” CAPÍTULOI: Análisisdelaviabilidadinmobiliaria Enestecapítulosepresentanlosapartadosreferentesalainformacióngenérica propiadecualquierproyectoquehagaunestudiodeviabilidadinmobiliaria,esdecir, unaintroducciónquenosjustificaelporquédetalestudioenundistritodeValencia, comoesL’Eixample;unosobjetivosquenosmarcanlospasosgeneralesaseguircomo losfinesaobtenerencualquierestudiodeviabilidad;asícomoinformaciónquedefine laparteteóricadeltrabajoencuestión,sobreconceptosdeltemadelpresenteproyecto sinconcretarquezonadeintervenciónseestudia,yporúltimolametodología empleadaalahoraderealizarelestudiodeviabilidadaplicadoaldistritoL’Eixamplede Valencia. I.1.INTRODUCCIÓN I.1.1.JUSTIFICACIÓNDELTRABAJO. LaComunidadValencianaesunadelasregionesqueexperimentaunajustemás largoyduroduranteestacrisis. ElajusteentérminosdeempleohasidodrásticoenlaComunidadValenciana debidoalmayorpesodelaconstrucción,especialmentelaresidencial,respectoalresto deregionesespañolas. Tambiénhainfluidoenelascensodelparolaincidenciadelacrisisenelsector turístico,quetambiéntieneunpesosuperioralamediaenterritoriovalenciano.
6 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Enelsectordelaconstrucción,ladestruccióndeempleoparecehabertocado fondo,registrándoseenestesectorelmayoraumentodelnúmerodeparados. Perootroaspectodelacrisisinmobiliariaresultatodavíamáspreocupante.A pesardeladrásticareduccióndelosvisadosparaconstruirnuevasviviendas,las residenciasdenuevaconstrucciónsiguenacumulándose.Lospromotoreshanestado prorrogandosuspólizasdecréditoconlasentidadesfinancieras.Ylosbancosycajashan restringidolospréstamosaparticularesportemoraimpagos.Lospreciosdelavivienda, lógicamentehancaído,respectoalosmáximosalcanzadosenlaprimeramitadde2007. Comoconsecuenciadelaflexibilidadalabajadelospreciosdelavivienda,seha reducidoelritmodeacumulacióndesobreoferta,peronolohadetenido.Lasviviendas denuevaconstrucciónsiguenacumulándoseyeseexcesodeofertaaúnessignificativoy presionalospreciosalabaja. Elelevadorecursoalcréditoacumuladoporlospromotoresyfamilias valencianasesotradelasclavesdeladifícilrecuperación. Lacrisisnosolamentehaafectadoalsectordelaconstrucciónyaldeturismoen laComunidadValenciana,sinoalaindustria,quetambiénesimportanteennuestra comunidad. UnaúltimanoticiadadaporelperiódicoElMundo,noshabladelosefectosdela crisisenlasempresasdelaindustriavalenciana,indicándonosqueesactualmentela cuartacomunidadmásperjudicada.Lacaídadelconsumoanivelgeneral,perotambién laestrechavinculaciónquealgunasactividadesproductivasguardanconlaconstrucción, yqueportantoahorasevenafectadasporelparóninmobiliario,afectanconclaridadal mercadolaboralenlaindustria.Aprincipiosdefebrerodeesteaño2011,dehecho,el 60%delosexpedientesderegulacióndeempleo(ERE)deextinciónsolicitadosporlos empresariosypendientesderesoluciónenlaComunidadValenciana,procedíandela industria,segúndatosdelaDirecciónGeneraldeTrabajoalosquehatenidoaccesoeste periódico. Aprincipiosdelmespasadohabía37EREsolicitadospendientesdeun pronunciamiento,ydeesetotal,22correspondíanaactividadesindustriales.Textil, calzado,madera,vidrioycerámica,fabricacióndemaquinaria,dematerialdetransporte ometalurgiaeranalgunasdelasactividadesdelasfirmasquehansolicitadoundespido colectivo.Mientras,enlaconstrucciónvalencianasepresentaronsietesolicitudesde despidocolectivo.
7 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” OtrosdatosactualesquecorroboranlamalasituacióndelaComunidad ValencianaconrespectoaotrascomunidadessonlasfacilitadasporelperiódicoEl Mundo: “Laeconomíaespañolahacaídounadécimaen2010,segúnestimacionesdela FundacióndelasCajasdeAhorros(Funcas),perodeformadesigual.Laeconomía valencianacaeun0,35%,solosuperadaporAndalucía,AsturiasyCanarias. Funcasacompañalasestimacionesdecrecimientoen2010conuninformesobrela evolucióneconómicadelascomunidadesautónomasdesde2000.Elinformerevelaque elgravedeteriorodelaindustriamanufactureravalenciana,losdenominadossectores tradicionales,arrastraalabajalarentamediayalejaalaComunidadValencianade Europa.Nisiquieraelcrecimientodelsectordelaconstrucciónantesdelfrenazo registradoafinalesde2007compensaesacaída. ElinformedeFuncasapuntaqueelPIBporhabitantedelaComunidadValencianaeraun 92,7%delamediaespañolaen2000ycaeal87,8%en2010.Delamismamanera,siel poderestimadodecompradelosvalencianosalcanzabael94%delamediaespañolaen 2000,diezañosmástarderepresentaapenasel88%.ConrespectoaEuropa,la evoluciónesparalela,larentaregionalbrutadelosespañolesestáenlamediaeuropeay ladelosvalencianossequedaenel88%”. Aunqueyaestamosconlacrisisdesdeel2008,yestamosconcienciadosensu recuperación,ellasigueahí.AunquelosestudiosfinancierosdelaCámaradeValencia nosindiquenunaestabilidad,tambiénsevaticinaquedichosucesonoseproducirá inmediatamente,niconfacilidad,nideigualformaenlosdistintossectores,como acabamosdever.Porejemplo,lasprevisionesparaelfinaldeesteaño2011sonquela industriayelsectorserviciosserecuperaránentodaslascomunidadesautónomas, mientrasquelacrisisseguiráenlaconstrucción,especialmenteenExtremadurayla ComunidadValenciana. Sehadetenerclaroquedifícilmenteserepitaráelboominmobiliarioproducido enlaComunidadValencianaantesdeestacrisis,cuyosefectoshansidodevastadores: Laconstrucciónseconvirtió,antesdelacrisis,enlaprimeraindustrianacional. EspañasuperóenconstruccióndeviviendasaFranciayAlemaniajuntasymetióalpaís enuna"locuraconstructiva"quehafavorecidolaaparicióndeciudadesdormitorio.La crisisdelaviviendahadejado,segúnlosúltimoscálculosdelInstitutoNacionalde Estadística,enlaComunidadcasi450.000viviendasvacíasyunnúmeroincontablede solaresdondeensudíaseplanificaronfincasquenosehanllegadoaconstruir.
14 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Realizarunestudiodelmicroentornodelazonaobjetodeestudio,en nuestrocaso,deldistritoL’Eixample,concretamenteenelbarriode Ruzafa.Sepretendevereldesarrollodelanálisisrealizadoenlazona referentealaofertainmobiliariaydelademanda. - Definirlaspolíticasdeprecio,productoypromociónmásadecuadasala zonaanalizada,siendolosresultadosdelosestudiosrealizadosenla viabilidadcomerciallabaseparaello. - Setratadeconocerelmercadoatravésdelosestudiosdelmacroentorno ydelmicroentornoparadesarrollarlasestrategiasdemarketing inmobiliariomásadecuadas. Ensegundolugar,continuandoconelprocedimientodedesarrollodelanálisisde viabilidad,secomentanlosobjetivosespecíficosdelsiguientepaso,laviabilidad económico‐financiera: - Definirelprocedimientodeactuaciónpararealizarestudiosdeviabilidad desdeunpuntodevistaeconómico‐financiero,explicandodeforma teóricaporunaparte,yviendouncasoprácticoconlapromoción inmobiliariaelegidaparaelpresentetrabajo. - Hacerunanálisisdetalladodelarentabilidaddelapromocióna desarrollarsobreelsolarseleccionado,enestetrabajosetratadeun solarsituadoenelbarriodeRuzafa,atendiendoalosresultados económicos. - Hacerunanálisisdelarentabilidaddelapromociónadesarrollarsobreel solarseleccionado,enelbarriodeRuzafa,ateniendoalosflujosdecaja, esdecirhaciendounestudiodelosposiblesgastosyconlainformación facilitadaporelestudiodeviabilidadcomercial,vercualeselritmode ventasysusposiblesganancias. - Hacerunanálisisdelasfuentesdefinanciaciónnecesariasparael desarrollodelapromocióninmobiliariaysuposiblecoste,basándoseen lainformaciónfacilitadaporelestudiocomercialrealizadocon anterioridad.
15 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Hacerunanálisisdeconclusionesconrespectoalapromoción inmobiliariaadesarrollar,queenestecasoessobreunsolarenelbarrio deRuzafa,deldistritoL’Eixample,enlaciudaddeValencia. Estosseránlosprincipalespuntosuobjetivosadesarrollarenelpresenteproyectopara poderllegaracomprenderelfuncionamientodetalestudio,comercialyeconómico‐ financiero,aplicadoespecíficamentealsectorinmobiliario,puestoquelatemáticadela viabilidadesaplicableamuchosotrossectoresdelmercado.
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17 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.REVISIÓNTEÓRICA Enesteapartadotrataremosla“parteteórica”delproyecto:quéesunestudio deviabilidad,enquéconsiste,lospasosaseguirentérminosgenerales,sufinalidadyla necesidaddesuuso,etc.Esdecir,seexplicarádeformateóricaelmétodoutilizadopara elestudiodeviabilidaddenuestroejemplodepromocióninmobiliariaeneldistrito L’EixampledeValencia. I.3.1.¿QUÉESUNESTUDIODEVIABILIDAD? Viabilidadeslacualidaddeviable(quetieneprobabilidadesdellevarseacaboo deconcretarsegraciasasuscircunstanciasocaracterísticas). Ladefinicióngeneraldeunestudiodeviabilidades“investigaciónyanálisis detalladosquepermitendeterminarlaconvenienciafinanciera,técnicaodeotraclase deunproyectodado”. Otraformadeexplicarloseríacomoelestudioqueintentapredecireleventual éxitoofracasodeunproyecto.Paralograrestopartededatosempíricos(quepueden sercontrastados)alosqueaccedeatravésdediversostiposdeinvestigaciones. Setratadeunrecursoútilantesdelainiciacióndeunaobraodellanzamientode unnuevoproducto.Deestemodo,seminimizaelmargendeerroryaquetodaslas circunstanciasvinculadasalosproyectossonestudiadas. Elestudiodeviabilidaddeunapromocióninmobiliariaserealizaendospartes,la primeraeselestudiodeviabilidaddesdeelpuntodevistacomercial,omás comúnmentedenominadoestudiodemercado,dondesellegaaunasconclusionesque sirvenparalarealizacióndelasiguienteparte,elestudiodeviabilidaddesdeelpuntode vistaeconómico‐financiero.
18 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.2.NECESIDADDELESTUDIODEVIABILIDADENELSECTOR INMOBILIARIO Comobienessabidoelsectorinmobiliarioennuestropaísnoestáatravesando sumejormomento,esmás,lacrisisinmobiliariaesunarealidad,disminuyendolas ventasdelsectorconsiderablementeasícomolagrandemandadelaquegozabahace unosaños. Esto,unidoalosproblemasdecréditosylacargahipotecariaquesoportanlas familiasenlaactualidad,hacequelosprofesionalesagudicensuingenioparanocaeren lasredesdel"cierreforzoso". Esahoracuandoelmarketingenfocadoalsectorinmobiliariocobramás importanciaquenunca. Así,elclientetomamásprotagonismoenlasoperacionesdecompra‐ventade inmuebles,superándoseaquellostiemposendóndeelcomercialinmobiliario "empujaba"asusclientesafirmarloscontratos,debidoalagrandemandaexistente, bajoellema"Cierrerápidolacompradelaviviendaporquetengotresclientes esperandoparalacompradelamisma". Hoyendía,lasinmobiliariasseestánintentandoquitarlamalareputaciónque vienenarrastrandolosprofesionalesdelsectordesdehaceyamuchosaños,endónde sólolesinteresabavender,venderyvendercomopremisafundamental,sinteneruna mínimaatenciónconelcliente. Porestemotivolascosashancambiado,lamovilizacióndelasinmobiliarias "supervivientes"antelacrisisdelsectorsehacelatente,ycadavezsehablamásdela atenciónalcliente,delasnecesidadesrealesquedemanda,debuscarclientes,asícomo desaberycontrolarlos“números”ytiemposdecostedelarealizacióndela promoción,cotejandoconlasposiblesdemandasestudiadasdelmercado.Porellocada vezseaplicamáslosestudiosdeviabilidadcomovíaindispensableparahacerefectivas lasventasdelasfuturaspromociones.
19 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.3.ESTUDIODEVIABILIDADDESDEELPUNTODEVISTACOMERCIAL: Podemosdefinirlo,entérminosgenerales,comounaherramientadela formulacióndeproyectosqueidentificalademandadeindividuos,empresasuotras entidadeseconómicasafindediseñarlamejoroferta,talquepermitalapuestaen marchadeunproyectoysatisfagalasnecesidadesoelimineunproblemadeungrupo deinvolucrado. Laviabilidadcomercialsebasaprincipalmenteentresfactoresfundamentales queaumentanlaposibilidaddequetenganéxitoelproductoquelanzamos,dichos factoresson: - Elproductoseasuperiorydiferentealdeloscompetidores. - Conocerelmercadoytenerestrategiasdemarketingconvenientes. - DesarrollaradecuadamentelasestrategiasdeI+D(Investigacióny Desarrollo). Aplicandoestosconceptosaldesarrollodeunapromocióninmobiliaria, incidiremosbásicamenteenelconocimientodelmercadoydelasestrategiasde marketingmásconvenientes. Podemosdefinirelmercadocomolarelaciónestablecidaporlasfuerzasdela ofertaylademanda,dondeloselementosquelocomponentessonprincipalmente: - Consumidorylademandadelmercado. - Laoferta. - Lacompetencia. - Loscanalesdecomercialización. - Elprecio. - Losdistribuidores. Elestudiodemercadoimplicaelconocimientodelossiguientesfactores,tanto paraunapromocióninmobiliariacomoparacualquierotrotipodeproducto:
20 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Planificarlaimplantacióndelproyecto. - Conocerlosmediosparallegaralosusuariosdelosbienesyservicios. - Ratificarlaexistenciadeunanecesidadoproblema. - Identificarlosriesgos. - Identificarlaofertaylademanda. - Diseñarunproducto/bienoservicio,ennuestrocasolapromoción. Elobjetivodelproyectoeseldegenerarunaofertaquetiendaasatisfaceresa demanda,elestudiodemercadodeberesponderatrespreguntasbásicas;quién, cuánto,yaquéprecioscompraráoenquécondicioneslapoblaciónbeneficiaria accederáalbienproducidoporelproyecto. Paracrearlasestrategiasdemarketing(definicióndelproductoinmobiliario,su precioysuformadecomunicación)hemosdeconocerelmercado.Estainvestigación tienecomoobjetivo,ademásderesolverproblemascomodeterminarlazonamás adecuadaparauntipoespecificodevivienda,prevenirdificultadescomoelaumentode lacompetenciaoloscambiosdelentornoquesepuedanproducir. Elobjetivodeesteestudioesdedefinirconlamayorprecisiónposibleeltipode productoquevaaserofertadoporelproyecto.Lasespecificacionestécnicasnosayudan adeterminarlacalidaddelbienaserproducido,aestimaralospreciosprobablescon mayorexactitudyabrindarloselementosdeanálisisnecesariosparalosestudios técnicosyfinancierosquedeberánserdesarrolladosacontinuacióndelestudiode mercado. Paraconocerelmercadohemosdeestudiarenprimerlugar:elmacroentorno dellugardondequeramosubicarnuestrobien,esdecir,eláreademercado,tantoenlo relacionadoasuscaracterísticasgeográficas,comosociales,económicasydemográficas adeterminar,conrespectoaunplanogeneraldelazonadondeseubicarála promoción,quenosayudanadeterminarconmayorprecisiónlapotencialidaddel mercado,yeventualmenteincorporarmecanismosparaselectivizarointencionalizarla ofertadebienesaaquellosgrupossocialesquemáslonecesitan. Ensegundolugar,secontinuaráconelestudiodelmicroentorno,dondese trataráotrosaspectoscomolademanda,laoferta,lospreciosylacomercializaciónde
21 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” losbienes,peroreferidosaunplanomásconcretoconrespectoalaubicaciónde nuestrapromociónaestudiar,esdecir,seanalizatalesfactoresconrespectoaun perímetrodeterrenomenosamplio. Aplicadoalestudiodelapromocióndelpresenteproyecto,enelestudiodel macroentornoseanalizarálosfactoresanteriormentecitadosconrespectoalaciudad deValencia,mientrasenelestudiodelmicroentornolosfactoresseránconrespectoal propiodistritodondeubicaremosnuestrapromoción,L’Eixample. Yconellodespuéssedesarrollarálasestrategiasadecuadas.Lasestrategiasque expondremosseránúnicamentelasdeProducto,PrecioyComunicación. Amododeesquema,lasaccionesdemarketingcomentadaslaspodemos expresardelasiguientemanera: Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.0.AccionesdemarketingrealizadaseselEstudioComercial” Estasaccionesnohansidomuydadasenelsectorinmobiliario,porrazonestales comolaexistenciadeunademandamayorquelaoferta,yestohacíaquesevendiera casitodoaunqueelproductoseaonoelmásapropiado.Otrarazónimportantees,que alnohaberinformaciónestadísticaprecisa,dejabaalosmercadosinmobiliariospoco fiablesyclaros.Asimismootrofactorquehainfluidosonlaslimitacionesporpartede lasAdministracionesenpuntoscomoelsuelourbanizable,usosfinales,alturas permitidas,ayudasauntipodeterminadodeviviendas,políticasfiscales….
22 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.3.1.ESTUDIODELMACROENTORNO ElestudiodelMacroentornoeselestudiodelosfactoresdelentornogenérico, queafectanatodaslasempresasdelsector,comoyasehaexplicadoconanterioridad. Losfactoresmásimportantesaanalizarpararealizarunestudioconlamayor precisiónposiblealahoradeconocerelmercadoquenosinteresa,seránlos comentadosacontinuación: - Losfactoresdemográficos,enlosqueseobservayanalizaelcrecimientode lapoblación,elenvejecimientodelamisma,lanatalidadeinclusola poblacióndistribuidaporedadesysexos.Estefactorinfluyetantoenel númerodeviviendasdemandadascomoensutipología. - Losfactoreseconómicoscomolarentadisponible,losciclos,eltipode interés,etc.Ésteúltimoesprimordialporqueafectaalaoferta(alafectara suscostesfinancieros)yalademanda(alencareceroabaratarlospréstamos hipotecarios). - Losfactorespolíticos,suintervenciónestatalenelsectorconlaaplicaciónde lasayudasparacubrirlasnecesidadesdealojamientodelapoblacióntanto enrégimendepropiedadcomodealquiler. - Losfactoresjurídicos:legislaciónurbanística,PlanesdeOrdenación,permisos necesariosparalaactividadinmobiliaria,etc. - Losfactoressocio‐culturales:movimientosecologistas,nivelcultural, divorcios,cambiossociales,etc. Estosfactoresnosdaninformaciónsobrelapoblaciónconsumidoray/o beneficiaria,conrespectoasucontingenteactual,tasadecrecimiento,estructura, distribuciónporgruposdeedad,sexoycapacidaddepago,dispersióngeográficay tendenciasycambiosoperadosenlaestructuraeconómicaenlosúltimosaños. Justificarelinterésporelproducto;señalarlosconvenios,acuerdosotratados nacionalesoautonómicosexistentes;analizarlaeconomíadelsectorquetratamosyde otrossectoresinfluyentesenelentorno;eindicarlasdisposicionesnacionalesy/o autonómicasqueregulanlaimportanciadeestetipodebien. Tambiénhayotrosfactoresquepuedaninfluirenlaeleccióndeltipode promoción,comopuedeserlosclimatológicosolosdelmedioambienteogeográficos
23 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” delentorno,tododependerádelgradodeinformaciónquesenecesiteparalaelección deltipodepromoción. Todosestosdatoslospodemosencontrarestadísticamenteenorganismos oficialescomoelINE(InstitutoNacionaldeEstadística),MinisteriodeEconomíay Hacienda,MinisteriosdeFomento,ComunidadesAutónomas,BancodeEspaña,Banco HipotecariodeEspaña,AsesoresInmobiliariosInternacionalesetc. Elprocedimientoenesteestudioesrealizarindependientementedecadafactor, unabúsquedadeinformaciónactualtantoenlossitioscomentadosanteriormente, comoennoticias.Analizarlaycontrastarlaviendográficasydatosestadísticosanuales, parallegaraunasconclusionesenunprincipioindependientesencadafactor.Alfinal todasensuconjuntodebeninfluirenlatomaposteriordedecisionesdelapromocióna estudiar. I.3.3.2.ESTUDIODELMICROENTORNO RespectoalestudiodelMicroentorno,podemosdecirqueeselestudiodirigido aloselementosantescomentados:lademanda,laoferta,losprecios,la comercializaciónylosproveedoresqueafectandirectamentealasempresas,asícomo lascaracterísticasdelazona. DESCRIPCIÓNDELAZONA: Enprimerlugarconvieneconocerlascaracterísticasdelazonaenelentorno particulardelazonadondeseubicarálapromocióninmobiliaria,esdecir,loscomercios ysustipos,sitieneonozonasverdes,losequipamientosqueseencuentranenellugar, eltráficoyquezonasdeaparcamientotiene,asícomoeltransportepúblico,lostiposde edificaciónquecompone,ennuestrocasolostresbarriosdeldistrito,eltipodevías,si sonestrechasoanchas,losmonumentoshistóricosquetengan,asícomoedificios culturalesyeducativos,etc. Estarecopilacióndedatosserealizaconfotografíasyrellenandounasfichas, fichasdezona,dondeseespecificalosaspectosrelevantesdelazonadondeseubicará elfuturoinmueble.
30 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Volumendeoferta(nºtotaldeviviendas). - Ritmodeventas(stocksinvender,fechadeentrega,mesesenventa,media mensualdeventas). - Dotacionescomunes(jardines,piscina…). - Calidadesdeconstrucción(calefacción,mueblesdecocina,armarios empotrados,carpintería,solados,sanitarios…). - Producto(aquellosmásrepetidosdelosquequedanporvender.Osiqueda solountipodevivienda,comocuantomásaltalaplanta,máscaro, elegiríamoselpreciodeunaplantaintermedia). - Precioycondicioneseconómicas(precioalcontado,porm2,delosgarajesy trasterosopcionales,hipoteca,tipodeinterés…). - Decisionessobrelacomunicación(oficinadeventasapiedeobra,vallas,piso piloto,folletos,radio,prensa…). EnelsegundopasodeObtencióndelainformaciónnosdecantamosporuna fuentedeinformaciónmixta,esdecir,laencuestaofichadeoferta. Cuandoseleccionamoslamuestra,lohacemosdeterminandolazonadeestudio conuncriteriotantoterritorial(estableciendolazonageográfica)comotipológico (áticos,viviendasdeVPO,adosados…). Larecogidadeinformaciónserealizatambiénatravésdeltrabajodecampopor mediodecorreos,teléfonos,entrevistapersonaletc.Laúltimaeslamásusada.El investigadorpuedepresentarseenlapromocióncomotaldiciendoquerealizaun estudioobienpuedeiralasoficinasdeventashaciéndosepasarporuncomprador potencial.Sitomalaprimeraopciónesmásdifícilconseguirresultados,yaqueel encuestadopuedenegarseacontestaroresponderincorrectamenteparadespistar.Sin embargo,sitomalasegundaopción,esmáscomplicadoyaquesuponequetendríaque memorizartodaslaspreguntasyrespuestasydespuésrellenarlosdatos. Enesteúltimométodohayquetenerencuentayconocerlostecnicismosdela construcciónutilizadosporlosvendedores,comoporejemplo,cuandohablandela superficie,sidicenqueunpisotiene100m²construidoshemosdesabersienesa
31 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” superficieestánincluidasonolasterrazas,oun50%,osisehasumadolaparte proporcionaldelaszonascomunes,etc. Parapodercompararunasofertasconotrashemosdeusarunoscoeficientes correctoresyponertodaslassuperficiesalmismonivel.Losmásusadossonpor ejemplo:parapasardeunasuperficieútilaunaconstruidapropia,sehademultiplicar por1,15.Siqueremospasardeunaútilaunaconstruidaconcomunessemultiplicapor 1,3ysipasamosdeunasuperficieconstruidapropiaaunaconstruidaconcomunesse multiplicaporunvalorentre1,12y1,15. Lainformaciónqueesmáscomplicadasabereselritmodeventas,ylos vendedoressuelentenerestrategiasenlasqueafirmanquelapromociónseesta vendiendomuybien,aunqueesonosiempreseaverdad. ElsiguientepasoconsisteenelTratamientoyanálisisdelosdatos,queconsiste enresumirtodalainformaciónquehemosobtenidodelaencuestaofichadeoferta. Primeramentehacemosunarevisiónunoporunodeloscuestionariosque posteriormentedepuramos.Despuésrealizamoslacodificaciónenlaqueadjudicamos unsímboloonºacadarespuesta.Actoseguidorealizamoslatabulaciónenlaque conseguimoslaestadísticasnecesariasenlaqueseresumelainformación. ElúltimopasodelestudiodelaofertaeslaInterpretacióndelosresultadosy presentacióndelasconclusiones,dondeeltécnicoquerealizólasencuestasofichas procedearedactarelinformeaclaratoriodelosresultados. Parapresentarlosdatostenemosdosformasdehacerlos.Unaesconelanálisis comparativo(haceruncuadroenelqueenlaparteizquierdaseponenlasunidadesa compararcomoáreasgeográficasyenlaotrapartesecolocanparámetrosquehemos recogidoennuestrotrabajodecampo);Otraformaeslazonificación(dondesezonifican geográficamenteconmanchasenlosplanossegmentadosasílosterritorios). Unavezhayamosrealizadolapresentacióndelosdatosprocedemosasu interpretación,ylamejorformadehacerloesestudiarelritmodeventas,porqueeso nosfacilitaráhacerunrankingdeventasysacarconclusiones.Alinterpretarelritmode ventastenemosencuentaspuntoscomo: - Lafechadeentrega(indicaqueelproductosehavendidobiensiseha colocadotodoenelmomentoenquesehaterminadoyentregadolaobra).
32 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Elritmomensualdeventas(indicacuantasventassehanvendidodemediaal mesencadazonaopromoción). - Elporcentajemensualvendido(silaobradurademedia18meses,las promocionesquevendenporencimadeun5,5%almes,teóricamentepodría liquidarsuproductoantesdeentregarlo). Enelpresenteproyectoparalarecopilacióndeinformacióndelasofertasseha utilizadounaplantilladefichadeofertaapropiadaparaelanálisisdelproducto inmobiliariocentradoenundistritodelaciudaddeValencia. Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.3.Fichatipodeoferta” Otraimportanteinterpretacióndelosresultadosesestudiarconjuntamente indicadorescomercialescomoporejemploelpreciodeventa,elritmomensualde ventas,plazosdeentrega,condicionesdepago,canalesdedistribución,etc.
33 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.3.3.DECISIONESSOBRELAPROMOCIÓNINMOBILIARIA: Comoyahemosmencionadoconanterioridadparaestimularlademanda,la finalidadprimordialesproporcionarunproductoadecuadoalasnecesidadesdel consumidor. Paralaeleccióndeeseproductoidóneoatravésdelosdatosobtenidosenlos estudiosdelmacroentornoydelmicroentornosetendráquetomarunoscriterios,unas decisionesdelascaracterísticasdelproductoinmobiliariomásconvenienteyrentable. Decisionesqueseránprimordialesparaloscálculosnuméricosdelaviabilidad económico‐financiera,queseráelúltimopasoaestudiarparaconcretarlaviabilidadde lapromocióninmobiliaria. Lasprincipalesdecisionesquesetomansobreelproductosonalgunasenlasque destacamos:viviendasderentalibreoVPO,unifamiliaresoplurifamiliares,tamañoy distribuciónidóneadelapromoción,productosadicionalesofertados(garajes, trasteros…),dotacionesyservicioscomunesdelapromociónyelniveldecalidadque ofrecido. ParatomarestasdecisionestenemosquetenerencuentaelCiclodevidadel productoasícomolosElementosdiferencialesdelaPromociónfrentealacompetencia. Elciclodevidadelproductoeselciclobiológicodelmismoenelmercado viéndolocomounservivo.Elproductoinmobiliariotieneunaintroducciónmuyrápiday unacolaeneltiempomuyprolongada.Paraentenderlomejorlafigura1.4quese exponeacontinuaciónsirvecomoejemplo: Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.4.Ciclodevidadeunapromocióninmobiliaria”
34 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Enlafiguralacurvatanelevadadelprincipioindicaqueseproducengrandes ventassielproductoeseladecuado.Sepuedeproducirventasfuertesalcomienzo siempreycuandonohayaerroresimportantesenlaoferta. Lasventajasdecomprarprontosonqueseextiendenlosplazosparapagaryse puedenelegirlasmejoresalturas,vistasyorientaciones. Encambiolacosacambiasihablamosdeedificiosmuyescondidos,lejosdelpaso deltráficoomalsituado.Sihayvisitasperonoseproducencontratacionespuedenser causadoobienporfallosdeofertasofallosdelequipodeventas. Básicamentelaestimacióndelciclodevidadenuestroproductoesta condicionadoporelritmodeventasprevisto. RespectoalosElementosdiferencialesdelaPromociónpodemosdecirquela diferenciacióndelproductoconsisteenmostrarelproductocomosifueraúnico, dejandoclaroquenohayotroigual,yasíelconsumidorsiquiereunodeesas característicashadecomprarelnuestro. Unproblemaquetieneladiferenciaciónenelsectorinmobiliarioesla localizaciónpuestoqueexisteescasezdesuelo,locualobligaaconstruirensuelo urbanizadoynodondequieraelPromotor.SinembargoelPromotortiene diferenciadoresdelproductocomolacalidad,buenadistribución,luminosidad,…,con losqueatraeralosclientes. Lascompañíassiquierendiferenciarsuoferta,debenacompañaraproductos conciertosatributoscomolaatenciónalcliente,garantíasparaelcomprador,facilidad decontrataciónyfinanciación,confianzaenlapostventa,etc. Otrodiferenciadormuyimportanteeslamarca,lacualesunamuybuena estrategiacomercial.Seproducenmayoresventassilamarcatienebuenaimagen,silas empresassonprestigiosasyporlascaracterísticasdiferencialesdelproducto. Anteriormentenoeraasí,perohoyendíalamarcatieneunbuenvalor reconocidoenelmercadoymuchosprofesionalesdelsectoryatomanmedidas adecuadasrespectoaesto.Actualmentehayunagransensibilizaciónhaciaelclienteyel cuidadodelnombrecomercial;sehacomprobadoquemuchagentecompraporla confianzadelamarca,yquesiempreentredosofertasprevaleceladelamarcamás conocida.Además,silamarcaesapreciada,hacequeseahorreenpublicidadyaque
35 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” requieremenosesfuerzoparaqueseaconocida,yserárecomendadaaotrosposibles compradores. Poresoesmuyimportanteelconceptodefidelidad,yaqueconestolosclientes estáncontentosynospuedenrecomendaraamigosofamiliares. Lomáspositivoescomunicardesdelamarcadiferenciadoresdelproducto,como laubicaciónolatipologíadelproducto.Asimismoelnombreesmuyimportante también,debiendoprestaratenciónparasucorrectaelección. I.3.3.4.DECISIONESSOBREELPRECIODELAPROMOCIÓNINMOBILIARIA: Unodelospuntosprimordialesdelmarketingeslafijacióndelpreciodeventa. Deestepreciodependelaventadelproducto,suritmoylaclasedelclientepotencial.La capacidaddecompradelosclientes,laofertacirculante,elritmodeventas,yloscostes queinfluyeneneldesarrollodelapromoción,sonlospuntosenlosquesebasala estimacióndelprecio. Parasabersielprecioesviabletenemosqueteneranalizadalaviabilidad económico‐financieradelapromoción.Elritmodeventasseríamuylentosielprecioes muyaltoyestocausaríaunmayorcostefinancieroydeoportunidad.Sinembargo,siel preciosedaalabajacausaríaconflictosconlosprimeroscompradoresyperjudicaríala imagendelpromotor,ademásdequesupondríabeneficiosmenoresdelosposibles. Cuandosefijaelpreciodeunapromocióndeviviendassehandeteneren cuentasiesunapromocióndeventalibre(quenoestásujetaaningúnrégimende protecciónoficial)ounapromocióndeprotecciónoficial(locontrarioaladeventalibre queestásujetaaunasdeterminadasnormasdecaráctertécnico).Laprimeratieneun preciodeventaquesefijaenfuncióndelarepercusióndelsuelo,lascalidadese instalacionesdeledificioyportantoelcostedeejecuciónmaterialporm².Paralos preciosdelocalesygarajes,vanenfuncióndelospreciosdelazona.Lasegunda promociónsecaracterizaporqueestasujetaaunReglamentodeUsoyunprecio máximodeventa. Paraobtenerelpreciofinaldelproductoseusanunosmétodosdefijaciónde precio.UnodeesosmétodoseselMétodoBasadoenlosCostes.Estemétodoconsiste en,teniendounainformacióncontable,obtenerdichopreciofinalapartirdelosdatos
36 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” deloscostes.Dentrodeestemétodosedistinguetresclases:costemásmargen, margenenelprecioymétododelbeneficioobjetivo. ElCostemásmargeneselcálculodeloscostesunitariosdelosproductosy sobreestosseaplicaelmargendemaneraporcentual. PV=CTU+Margensobreelcoste PV:PreciodeVenta CTU:CosteTotalUnitario CTU=CVU+(CF/PP) SiendoCVU:CosteVariableUnitario;CF:CosteFijoyPP:Producc.Planificada ElMargenenelprecioesquenoseaplicaelmargensobreloscostessinosobre elmismoprecio. PV=(MargenxPV)+CTU ElMétododelbeneficioobjetivoeselquepartedeunoscostesydeuna cantidaddeactividadapartirdelacualsepartenlosdiversoscostesyfijandoun beneficioaobtener,sefijaelpreciofinal. PV=CVU+(CF+BO)/PP BO:BeneficioObjetivo Esteúltimométodosepuedeusarconjuntamenteconel“umbralde rentabilidad”queeslacantidadmínimaquelaempresahadecomercializarparacubrir loscostes.Sufórmulaeslasiguiente: Q=CF/(PV‐CVU) Q:Niveldeproducciónenelumbralderentabilidad ElsegundométodousadoparaobtenerelpreciofinaleselMétodobasadoenla Competenciaquecomosupropionombreindica,secentraenelcaráctercompetitivo delmercadoyencomoactúanelrestodeempresasfrentealoquehacemos.Aquíse tienenencuentaloscostescomolímiteinferiordelprecio.Enestegrupopodemos
37 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” destacarelmétododeLicitaciónopropuestaselladaqueconsisteenqueelcomprador determinadeantemanolascaracterísticasycondicionesquequieredelproductoylo ofertahaciéndolopúblicoavariosproveedores.Alahoradefijarelprecio,losque conseguiránlaventaseránlosque,enrelaciónacalidad/precio,ofertenelpreciomás barato.Paracalcularelpreciosehacepormediodelallamadaesperanzamatemática degananciaenlaquesebuscaelprecioquemaximiceelproductoentreelbeneficiodel niveldelprecioylaprobabilidaddequelaofertaseaelegida. Siguiendoenestemismométodobasadoenlacompetenciapodemoshablar tambiéndelMétodoapartirdelnivelactualdepreciosquesebasaenlasituación actualdelospreciosydelasreaccionesdeloscompetidoresfrentealassubidaso bajadasdelprecioquerealicemosnosotros.Ademássetieneencuentalareaccióndela demanda.Consisteenquelaempresa,frentealoscambiosdepreciodelcompetidor, piensasilesigueendichoscambiososequedaenelnivelactualdeprecios.Paraellola empresaestudiadistintoscasosenlosquemodificaonosusprecios.Estopuede resultarunpococomplicado,peronoesasíyaquesepartedelasituacióndelproducto enelmercadoydelapercepcióndelmismoporpartedelosconsumidores.Unejemplo seríasiunaempresaquetieneunproductodecalidadysuprecioessuperioraldelos competidores,siestosúltimossubensusprecios,dichaempresatendráquesubir tambiénlossuyosparamantenersureferenciadecalidadfrentealosdemás. PorúltimoeltercermétodoparalaobtencióndelpreciofinaleselMétodo basadoenlaDemanda,enelqueseanalizaloscomportamientosdelademandafrente adiferentesestímulos.Porelcontrario,ladificultaddeestemétodoeslaobtenciónde informaciónparallevaracabodichosestímulos,puestoqueesmuycomplicadoconocer lasdemandasopreferenciasdelosconsumidores.Dentrodeestemétododestacamos elanálisismarginalistayelvalorpercibido.Elprimeroseusacuandolasempresasson capacesdeconocerlacurvadelademandadelosproductosenelmercado.Asimismo puedenverlaevolucióndedichademandaenfuncióndelprecioyelbeneficioqueda cadaventaadicionalqueseproduzcaenelmercado.Delamismaformacalculanel precioyasímaximizanlasventasdelproducto. Hablandodelvalorpercibidosepuededecirqueestábasadoencomolos consumidoresevalúanlainformaciónqueobtienendelosdiversosproductosyservicios. Elconsumidorpercibelosproductosconunascaracterísticasqueélcreequetiene dichosproductosyapartirdeahílosvaloradeformadistinta.Asíelcomprador identificalaimportanciaqueélmismodaalascaracterísticasdelosproductosy entoncesseestableceunprecioparaunproductoquetengaelvalordelmismo.
38 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Esteeselúnicométodoenelquesehacerreferenciaalvalordelproductocomo untodoparaelconsumidor. Asimismoestemétodonosproporcionaunareferenciadecómopercibeel consumidornuestroproductofrentealoscompetidores,dejándonosclarolas característicasquenosdiferencianellosydándonosventajaalahorademodificaral alzalospreciossinmodificarlarelaciónprecio/valor. Estemétodoesválidocuandoseintentafijarunpreciofrenteamuchos productosdedifícilcomparaciónytambiéncuandosonproductosampliados,quenose puedencompararysepuedenvenderaunpreciodiferenteporqueelconsumidorlos percibecomodistintos. I.3.3.5.DECISIONESSOBRELACOMUNICACIÓNDELAPROMOCIÓNINMOBILIARIA: Dentrodelmarketingunadesusvariables,eslacomunicación,lacuáldisponede unosinstrumentosparatransmitirlainformacióntalescomolaPublicidad,laPromoción deVentasylafuerzadeVentas.Lafuncióndedichosinstrumentosesladecomunicara personas,gruposuorganizaciones,unaofertaquesatisfagatantoalosoferentescomo alosdemandantes. Lacomunicaciónesunfactor,juntoconlasdemásvariantesdelmarketing,que influyeparaalcanzarlosobjetivosdedichomarketingquenoseríanalcanzablessila comunicaciónfuesedescoordinada. Elmarketingnoessolamentepublicidadyventa,sinoqueestatambiénformada porotrasáreasdelaactividadcomercialdelaempresa,simplementelacomunicaciónes lavariablemásconocida. LaPublicidaddelasPromocionesInmobiliariassepodríadefinircomola “transmisióndeinformaciónimpersonalyremuneradarealizadaatravésdeunmedio decomunicación,dirigidaaunpúblicoobjetivo,conlafinalidaddeestimularlademanda deunproductoocambiarlaopiniónocomportamientodelconsumidor”. Paraelconsumidorlapublicidadesunadelasprincipalesfuentesde información.
39 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Parahacerunacampañapublicitariasehandetomarlasdecisionesquesecitan enesteesquema(procesopublicitario): 1. Objetivospublicitarios. 2. Presupuestopublicitario. 3. Creatividadpublicitaria. 4. Selecciónyplanificacióndemedios. 5. Evaluacióndelaeficacia. Losobjetivospublicitariossepuedenresumirendospreguntas:¿Cuálesel objetivodelacampaña?(determinaelobjeto,elproductoysuscaracterísticasy ventajas,mejorarsuimagen…..)y¿Aquiénnosdirigimos?(determinaelpúblico objetivo,segmento/sdemercadoaalcanzarconlaacciónpublicitaria). Elpresupuestopublicitarioeslainversiónquehacemosenlapublicidadyafecta alasventas.Cuantomayorsealainversión,supuestamentemayorseránlasventas. Ladecisióndelpresupuestosepuederealizardevariasformascomopor ejemplo:lopuedehacerlagerenciabasándoseensuexperiencia,enfuncióndela competencia,medianteunporcentajedeventaspasadas,segúnelpresupuestoanterior cogiendounacantidadcomoladelañopasadoaumentándolosegúnelíndicegeneraly porúltimoenfuncióndelosobjetivosdeunacampañasumandoloscostesdeésta. Cuandoelpresupuestoestáhechosehadedistribuirmediantedifusióny mensaje.Sudistribuciónsueleserdeun15%encreaciónyproducciónyun85%en difusión. Lacreatividadpublicitariasedefinecomolacreacióndelaideabasedel mensaje,supresentaciónysuproducción.Cuandocreamoslaidea,decidimosqué vamosadeciryelegimosparaellounmensajeinformativo. Durantelapresentacióndelmensajesetomandecisionesrespectoalestilo (narracióndeunahistoria,comparación,demostración,escenasdelavida),tono (humorístico,nostálgico,dramático)yformatopublicitario(tamaño,color,
46 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” LasoperacionessujetasalIVAsonlasentregasdebienes(terrenosedificables, urbanizados,edificacionesetc.)ylasprestacionesdeservicio(ejecucionesdeobraetc.). Elsujetopasivoseránlaspersonasfísicasojurídicas(empresariosoprofesionales)que realicenlasentregasdebienes.Eltipoimpositivoparalaentregadeterrenosesdel 18%. Enunapromocióninmobiliaria,enlamodalidadITPelsujetopasivoesel adquiriente.Labaseimponibleestaformadaporelvalorrealdelbientransmitidoytipo impositivoesvariablesegúnlaComunidadAutónoma.EnlaComunidadValencianaes del7%.Lasoperacionessujetasaesteimpuestosonlatransmisiónonerosadebienes inmueblesporactos“inter‐vivos”exceptolasrealizadasporempresariosoprofesionales enelejerciciodesuactividadempresarial.Encambiolasoperacionesexentassonlas queseproduceunatransmisióndesolaresylacesióndederechodesuperficiepara construiredificiosenrégimendeVPO. EnlamodalidadADJelsujetopasivoeseladquirientedelbienoderechoobien laspersonasquesolicitenlosdocumentosnotariales.Labaseimponibleseselvalor declaradoyeltipoimpositivo(variableencadaComunidad)enlaComunidadValenciana esdel1%.Asimismolasoperacionesexentasaéstesonlasescrituraspúblicasotorgadas paraformalizaractosycontratosrelacionadosconVPO. Enunaoperacióndecompraventa,puedeestargravadaporIVAoITP,pero nuncaporambasalavez.YsiunaoperaciónestasujetaaITP,éstanopuedeestar gravadaporADJ. OtroimpuestomuyimportanteeslaPlusvalíaquegravaelaumentodevalorde losterrenosdenaturalezaurbana,impuestoporlatransmisióndelosmismosenun periodomáximode20años. Elsujetopasivodeesteimpuestoeseladquiriente(entransmisioneslucrativas)y eltransmitente(enlastransmisionesonerosas).Sucuotaíntegraeslaresultantede multiplicarlabaseimponibleporeltipoimpositivo(variablesegúnayuntamientosinque excedadel30%;enValenciaesdel29%). Labaseimponibleestádeterminadaporelaumentorealdelvalordelosterrenos ysecalculapartiendodelvalorcatastraldelinmuebleenelmomentodelatransmisión. SobreestevalorseaplicaunporcentajedefinidoporcadaAyuntamientosinqueeste puedasermayordelossiguientesvalores:periodode1a5años(3,7%);periodohasta 10años(3,5%);periodohasta15años(3,2%)yperiodohasta20años(3%)‐
47 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” EnelAyuntamientodeValenciapara2005sonestosporcentajes:periodode1a 5años(3,1%);periodohasta10años(3%)yperiodohasta20años(2,9%). Elvalorqueobtenemosdeestaoperaciónsemultiplicaporlosañostotalesen losquesehanproducidoelaumentodevalor(max.20años). PorúltimoexistenotrogastoscomoelLevantamientoTopográfico (Levantamientoyreplanteodeplanos,DeslindesyAmojonamientos),Estudios Geotécnicos(detallandonaturalezaypropiedadesdelterreno)yCertificadosde CalificaciónUrbanística(documentooficialqueindicaelrégimenurbanísticodeuna finca,unidaddeejecuciónosector). 2. CONSTRUCCIÓN: Enestepuntohemosdeconsiderar:elCostedeObra,elCostedelaUrbanización Interior,LaRetencióndeGarantíayelIVASoportado. Enelcostedelaobraprimeramentehemosdeestimarelcostedela construcciónyennuestroestudiodeviabilidadempezaremosconunacosteaproximado dedichaconstrucciónrealizadoporelconstructor(PEC),enelqueestánincluidosgastos comocontrolesdecalidad,seguridadysalud,gastosgeneralesdelconstructory beneficioindustrial.Otraestimaciónposibleeslarealizadaporelarquitecto denominada(PEM).ElcoeficientedelPECesun20%queeldelPEM. LosColegiosdeArquitectos,paralaestimacióndelPEM,partendeunprecio basede525€/m2yaplicandiferentescoeficientessegúneltipodemunicipio,calle, alturadeledificioetc.Asimismosehandecalculargastoslatasadeobtenciónde licenciasdeobrayelICIO. Estospreciossuelenserbajosrespectoalarealidadyparapasardeestevaloral PEChemosdesumarlosgastosdecontroldecalidad(1%y3%sobreelcoste), seguridad,salud(1,5%y3%sobreelcoste)etc.,propiosdelPEC. ElMinisteriodeEconomíayHacienda,paralaestimacióndelPEM,confecciona periódicamente,diversosestudiosdemercadoacercadelosvaloresdelsueloydela edificaciónenmuchosmunicipios. LoscoeficientesdelColegiodeabogadosqueaplicansonlosdelafigura1.7siguiente.
48 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.7.Coeficientesparalaobtencióndelospreciospormetrocuadrado SegúnColegiodeArquitectosdeValencia” ParaestimarelcostedeunaobraseusanlosMódulosBásicosdeConstrucción (MBC).Estoscosteshacenreferenciaacostesdeejecuciónmaterialdetipodeviviendas colectivasdecarácterurbanoenmanzanacerrada.EstosMóduloslosdetallamosenel siguientecuadro: Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.8.Valordelaconstrucción.CirculardelaDirección GeneraldelCatastro1/04/08” Silatipologíadelaobraesdiferentealamencionadaanteriormente,seaplicaal MBCdelatablaanterior,elcoeficientequelecorrespondadeacuerdoalatabladel RD 1020/1993,de25dejunio,enlasqueseespecificanlasdiversascategoríasconstructivas (Lacategoría1eslamáximacalidadylacategoría9eslamínima). DentrodelCostedelaObradeterminaremoslaformadepago,lacualsepuede hacersegúnlasfasesdeobraterminadaoatravésdepagossegúnlaobraejecutada. TodoestosehacemedianteCertificacionesdeObrayesmuyimportanteteneren cuentaelritmodelaobra.
49 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Acontinuaciónsedetallalosritmosmediosdeejecucióndelaobra(figura1.9). Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.9.Ritmosmediosdeejecución” RespectoalCostedelaUrbanizaciónInterior,hacemosreferenciarealmenteala urbanizacióninteriordelaparcela(callespeatonales,jardinería,piscina…)ydeunaparte concretadeurbanizaciónexteriorhechaporelPromotorcomopavimentodealguna calleosaneamiento. LaRetencióndeGarantíaesfrecuenteyaquelaDirecciónFacultativa,unavez terminadalaobra,haceunavisitadecomprobacióndefuncionamientoydela pertinenteterminacióndelaobra.Automáticamenteseabreelperiododegarantíaen elqueelconstructoresresponsabledelosposiblesdefectosoerroresarepararo subsanar.RazónporlacualelPromotorretieneencadacertificaciónentreun5%yun 10%parasubsanarposiblesdesperfectos.
50 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” ElIVASoportadosueleserdeuntiporeducidodel8%siemprequesedenlas siguientessituaciones: - Jurídicamentehayauncontratodeejecucióndeobra. - HayauncontratoentrePromotoryContratista/s. - Elobjetodeloscontratossealaconstrucciónorehabilitación. - Lasconstruccionesseanviviendas(incluidoslocales,anejos,garajes….). 3. HONORARIOSFACULTATIVOS SegúnlaLey7/1997,de14deabril,demedidasliberalizadoresenmateriade suelodeColegiosProfesionales,loshonorariosreguladosporColegiosprofesionales paralaintervenciónprofesionaldearquitectos,arquitectostécnicoseingenieros desaparecenypasanateneruncarácterorientativo.Acontinuaciónsemuestranlas tarifasdehonorariosorientativospropuestassegúnlosColegiosProfesionales. ARQUITECTO: Loshonorariostotalesserecomiendanquesedeterminenmediantelasiguiente fórmula. H=SxMx(F1xF2xF3x…xFi) DondeSeslasuperficiedecadausodistintoenm²,Meselimportede honorariosbaseyFisonloscoeficientescorrectores. Aefectosdesupercepción,loshonorariospodríandistribuirsedelasiguiente manera:45%porProyectoBásico,25%porProyectodeEjecución,25%porDirecciónde obray5%porLiquidaciónyRecepcióndelaobra.
51 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” INGENIEROS: Enfuncióndelostrabajosrealizados,elporcentajeasignadoalhonorarioes orientativo.Porejemplo,parainstalacioneseléctricasesun3,5%,deaireacondicionado un6%,paradeteccióndeincendiosun7%ygruposelectrógenoses5%. Hayquetenerencuentaademásenloshonorariosapagaraltécnicoencargado deredactarelproyectotécnicodereddetelecomunicacionesenelinteriordelos edificiossiguiendolossiguientesbaremos. - SielnúmerodeviviendasNesmenorde100: Redaccióndelproyecto:402,68x18,03xN Direccióndeobraycertificado:402,68x12,02xN - SielnúmerodeviviendasNesmayorde100: Redaccióndelproyecto:402,68x16,23xN Direccióndeobraycertificado:402,68x12,02xN ARQUITECTOSTÉCNICOS: Loshonorariosquehabitualmenteestosprofesionalescobranporencargarsede ladireccióndelaejecucióndelaobracorrespondenal30%deloshonorariosdel arquitecto. Elarquitectotécnicotambiénpuedeencargarsedelasactuacionesenmateriade seguridadysalud.Elencargoglobaldeestasactuacionesconllevaunoshonorariosa determinar,segúnrecomendacióndelColegio,delasiguienteforma: H=SxMxPxCa DondeSeslasuperficieconstruida,Meselimportebasedehonorarios,Pesel coeficientedeponderaciónyCaeselcoeficientedeactuaciónenfuncióndelIPCquesu valores1,06.TantoMcomoPseobtienendelatablaadjuntadaacontinuación,figura 1.10.
52 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” MóduloM Superficietotalconstruida(enm2) Hasta200 9,50 Entre200y238 1900/superficietotal De238a400 8,00 Entre400y413 3200/superficietotal De413a600 7,75 Entre600y705 4650/superficietotal De705a1000 6,60 Entre1000y1148 6600/superficietotal De1148a2000 5,75 Entre2000y2347 11500/superficietotal De2347a3000 4,90 Entre3000y4083 14700/superficietotal De4083a5000 3,60 Entre5000y6207 18000/superficietotal Másde6.207 2,90 CoeficientedeponderaciónP Responsabledeseguridadapiedeobra 1,00 Encargadoapiedeobra 1,10 Sinencargadoapiedeobra 1,25 Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.10.TablaparaobtenerMyP” Loshonorariospodríandistribuirsedelasiguienteforma:30%correspondientea lafasedecoordinacióndurantelaelaboracióndelproyectoy/oredaccióndelEstudiop EstudioBásicodeSeguridadySalud,70%restante,porcoordinacióndeseguridady saluddurantelaejecucióndelaobra,delcualel30%sepercibiríaalaformalizacióndel ActadeAprobacióndelprimerPlandeSeguridadySaludyel70%porcertificaciones. Finalmente,loshonorariosacobrarporencargarsedelaredaccióndecontrolde calidadasciendenal20%deloshonorariospercibidosporladireccióndelaejecuciónde laobra. 4. LICENCIASYAUTORIZACIONES Laslicenciasquesehandepediralahoradeconstruirsondos:lalicenciade obraylalicenciadeprimeraocupación.
53 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” RespectoalaLicenciadeObra,elcostequeconllevalaobtencióndelamisma,se componedelpagodelaTasa(correspondientealaprestacióndeserviciostécnicosy administrativosdelacompetenciamunicipal)yelpagodelImpuestosobre construcciones,InstalacionesyObras(impuestoqueoscilaentreun2,4%yun4%). LastarifasdelasTasasenValenciasegradúanenfuncióndelPEMdelaobra paralaquesepidelalicencia.Paralicenciasdenuevaplantaseaplicanlastarifasdel siguientecuadro: Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.11.TasaparalaobtencióndelaLicenciadeobra” EncambiolaLicenciadeOcupacióneslaqueautorizaelusodelosedificioso instalaciones.Sucostedependedecadaayuntamiento,peroeldeValenciatieneun costedel10%delatasadelalicenciadeObra. PorotroladoelcostevaríasilaobraesunaObranuevaosiesunaDeclaración deDivisiónHorizontal.Laprimeratieneunoscostestalescomoarancelesnotariales,el AJD(1%delvalordelaobranueva)yarancelesdelregistrodepropiedad(escritura original+pagodelimpuesto). LasegundatienelosmismoscostesquelaObranueva.Ladiferenciaestáenque enéstasetieneencuentaestosgastossobreelvalordelsuelomáselvalordela construcción(reduciéndolosun70%desuimporte). OtrosgastosimportantessonlaTasadeVPOylaCéduladeHabitabilidad.
54 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” EnlaTasadeVPOsegenerandoscostes.Unodelpagodelatasaparaconseguir laCéduladeCalificaciónProvisional(previoalasobras)yotrodelpagodelatasapara conseguirlaCéduladeCalificaciónDefinitiva(unavezterminadaslasobras).Estastasan varíansegúnlaComunidadAutónoma. LaCéduladeHabitabilidadesuncertificadoenlaqueseindicalainspeccióny reconocimientoefectuadosenlaviviendaaefectossanitarios.Paraconseguirdicho certificadosehadeabonarunatasaquetambiénvaríasegúnlaComunidadAutónoma. EnlaComunidadValencianalatasadelacéduladehabitabilidad,pagadaporel Promotor,tieneunascaracterísticasenlascualeselsujetopasivosonlospropietariosy cedentesdeloscuartos,localesyviviendasqueseanocupadosporellosoporterceras personasamododeinquilinosoconceptoanálogo.Labaseimponibleeselresultadode multiplicarlasuperficieútildelaviviendaolocalporelmódulobásicovigenteenel momentodelaexpedicióndelacédula.Porlotantolacuotaapagarserálabase imponibleporeltipoimpositivo(0,021%),siendoéstanomenosde5,70€ynomásde 113,88€. 5. SEGUROSEIMPUESTOS AcercadelosSegurosobligatoriossehadecontratarunapólizadeSegurode ResponsabilidadDecenalenelqueseobligaalPromotorasuscribirunsegurodedaños materialesodañosdecauciónyasegurardurante10añoslaindemnizacióndelosdaños materialesocasionadosporviciosodefectosdelaconstruccióndecimentación, soportes,vigasetc. Dichosegurosehadecontratarantesdeempezarlasobrasyporesoel PromotortienequecontratarademásunserviciodeunOrganismoControlTécnico (OCT),quehadeestarhomologadoporlacompañíadeseguros. Elprimergastoocasionadoporlacompañíadesegurosesunaprimaprovisional ydedepósito.Laprimadefinitivaseestablecealfinaldelaobra. Elimportedelcapitalaseguradoesdel100%delcostefinaldelaejecución materialdelaobra. Laestimacióndeloscostesvaríasegúnlaclasedeobraarealizarysonentornoal controltécnicoun0,5%,elPEMun1%,lapólizadelseguroun0,7%ydelPEMun1,2%.
55 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Haciendoreferenciaalosimpuestos,hablamosdelIAE(ImpuestodeActividades Económicas)yelIBI(ImpuestosobreBienesInmuebles). ElIAEesunimpuestoquegravacualquieractividadempresarial,profesionalo artística.Losqueestánexentosdeesteimpuestosonlossujetospasivosqueiniciensu actividadensueloespañoldurantelosdosprimerosperiodosimpositivosylos empresariosoautónomosquetenganunacifranetadenegocioinferiora1.000.000€. Hay3clasesdecuotas(nacionales,provincialesymunicipales),peroenla promocióninmobiliariasolosedalamunicipal.Lacuotaquesepagaeslaresultantede sumarlacuotadeactividad(segúnlaactividadqueseejerce)+lacuotadesuperficie (cálculosegúnlasuperficiedeloslocalesusadosparalaactividad). Lacuotadeactividaddependedelapromociónylastarifassedetallanenel siguientecuadro: Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura1.12.LaactividaddePromocióndeedificacionessegúnlaCNAE” LoscostesdeestaactividadsedivideenCuotafija(éstasesumaalacuotade superficiedellocaldondeseejercelaactividad)yenCuotaVariable(cuandose formalizanlasenajenacionesdecualquiercontratoyformadepagoyelPromotordebe presentaralaAdministraciónTributariadeclarandolavariacióndem2aedificaro edificados,urbanizadosoaurbanizardentrodelprimermesdecadaañonatural).Sies unaVPOlacuotavariableserádel50%delaqueresulte. EstosimportesaumentanporelCoeficientedePonderación(determinadosegún elimportenetodelacifradenegociosdelaempresa),ElCoeficientedesituación(escala decoeficientesestablecidasporlosayuntamientosqueponderanelestadofísicodel
62 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Requisitos Paraelaborarelflujodecajaesnecesarioconocer: - Elniveldeinversiónaserrealizado,durantelafasedeejecucióndel proyecto; - Lavidaútildelproyecto; - Lavidaútildecadacomponentedelasinversiones,ysusperíodosde reposicióndeequipamientosypartes; - Laevolucióndelingresoesperadaparaelproyecto,durantetodasuvidaútil; - Laevolucióndeloscostosfijosyvariablesenfuncióndelaproducción prevista. - Elvalorderecuperaciónqueseesperaobtenergraciasalaventadela chatarra,alfinaldelavidaútildelproyecto. Flujodecajaincremental Paraevaluarunaopcióndeproducciónmáslimpiaseránecesarioreformularlaen términosdesuimpactolíquidosobrelosingresosylosegresosdecajadelaempresa. Cualquierpropuestadeesetipodeberáserexpresaentérminosdeunflujodecajadela opciónenanálisisenrelaciónaunflujodecajadelprocesoinicial. Enestecasoloqueinteresasonlosflujosincrementales;estoes,ladiferencia entrelaopciónenanálisisyelprocesoinicial.Portanto,primerosonestimadoslos flujosdecajaaserutilizadosdelprocesoasermodificadoydelaopcióndeproducción limpiayposteriormenteescalculadoelflujodecajaincrementalresultante. Laevaluacióndelflujodecajaincrementaleslaquedeterminaráenúltimo análisis,silaopciónseráonoviableparalaempresa. Valeresaltarqueeseflujodecajaincrementaleselquepresentalasentradasde cajarelevantesaserconsideradasparaevaluarlosbeneficiosdelaopcióndeproducción máslimpia.
63 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.3.4.4.CUENTADERESULTADOS Lacuentaderesultadoseselestadofinancieroquereflejaelresultado económico,beneficioopérdida,obtenidoporlaempresaalolargodeundeterminado periododetiempoyparaellorecogelosingresosylosgastosproducidosenunperiodo detiempodeterminado.Permiteademásconocercómoydóndesegeneróelbeneficio. Hayquetenerencuentaelpuntodeequilibrioopuntomuertoqueeselnivelde ventasqueconsiguecubrirexactamentetodosloscostesdelasactividades.Excederesa cifraimplicaobtenerbeneficiosynollegarsignificaoperarenpérdidas.Eselpuntoenel cualsecruzanlarectadeingresosylarectadecostestotales.Esteconceptosueleser útil,entreotrascosas,paralaestimacióndelimpactoenlarentabilidaddedistintas circunstanciaseconómicas. Talycomoanalizamosaldefinirestavariable,losflujosnetosdecajaseobtienen deladiferenciaentrelosingresosocobrosporventasdecadaperiodoylosgastoso pagosnecesarioparallevaracaboesasventas.Esunarepresentaciónfieldeloqueésta tieneydebeenuninstantedetiempoenconcreto,siendoporellounavisiónestáticade lamisma. Ladiferenciaentrelosingresosytodoslosgastosnecesariosparaproduciréstos seconoceconelnombrede"beneficioantesdeintereseseimpuestos".Siaéstele restamoselpagoporlosinteresessoportadosporladeuda,determinamosel"beneficio antesdeimpuestos".Finalmente,unavezdeducidosdelBAIloscorrespondientes impuestos,obtenemosel"beneficioneto"delapromoción. I.3.4.5.ANÁLISISDELARENTABILIDAD Larentabilidaddeunproyectoesmedidausandolosflujosdecajaincrementales (entradasdecajamenossalidasdecaja)paracadaañodeladuracióndelproyecto. Lostresmétodosstandardparalamedicióndelarentabilidadson: - PeríododeRecuperacióndelCapital(payback) - TasaInternadeRetorno(TIR) - ValorNetoActual(VNA)
64 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” PeríododeRecuperacióndelCapital ElPeríododeRecuperacióndelCapitalparaunproyectoeseltiempoquelleva pararecuperarelgastodecapitalutilizadoparainiciarelproyecto.Esconocidotambién porPeríododeRetornoyPayback. LafórmulaparaelcálculodelPeríododeRecuperacióndelCapitaleslasiguiente: Períododerecuperacióndelcapital=inversióndecapital/flujoincremental anual. Elmétododelperíododerecuperaciónesrecomendadoparaevaluaciones rápidasderentabilidad.Siestuvieranenvueltasinversionesgrandes,sesigue normalmenteunanálisismásdetallado. Lasprincipalesdesventajasdelusodeestemétodoson: - Suponequelaempresapresentauncuadrofinancierohomogéneodurante todasuvidaútil,deformaqueellucroseráconstante. - Noinformaalinversorsobrelasumatotaldeloslucrosrecibidosdurantela vidaútildelaempresa. - Noconsideralosefectosdeltiemposobreelvalordeldinero. ValorNetoActual(VNA)yTasaInternadeRetorno(TIR) Latasainternaderetorno(TIR)yelValorNetoActual(VNA)sontécnicasparala determinaciónelarentabilidadenlacuallosflujosdecajasonmantenidosconstantes(y descontados).Muchasempresasusanestosmétodosparaclasificarproyectosque concurrenarecursosfinancieros.Lalocacióndefondosdecapitalparaunproyecto puededependerdelhechodequeelproyectoseacapazdegenerarflujodecaja positivosuficientedespuésdelperíododegarantía,unretornoaceptablesobrela inversión.TantolaTIRcuantoelVNAllevanenconsideraciónelvalordeldineroenel tiempodescontandoelflujolíquidodecajaproyectadodelflujodecajaactual. EnelmétododelValorNetoActual,secalculaelvaloractualdelflujodecaja incrementaldelaopcióndeproducciónmáslimpiaenperspectiva,atravésdelusode unaTasaMínimadeAtractividad,osea,apartirdeunatasadeinteresesquesea
65 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” consideradacomosatisfactoriaenfuncióndelosingresosydelosgastosfuturos.Sieste valorespositivo,lapropuestadeinversiónseráatractiva,casocontrario,sedebebuscar otraalternativa. Elvalorfinal(indicadordeméritodelproyecto)sellamabeneficioneto actualizadooValorNetoActual.SiemprequeeseVNA,estimadoaunatasadeintereses (tasamínimadeatractividad),seasuperioracero,elproyectopresentaunmérito positivo.Enlacomparaciónentredosproyectosodosalternativasdeunmismo proyecto,elmejor,enprincipio,esaquelconmayorVNA. LafórmulageneralparaelValorNetoActuales: VNA= n jj )i( lincrementa_caja_de_flujo 01‐I Donde: n=vidaútildelproyecto i=tasadeintereses(TasaMínimadeAtractividad) 1/(1+i)j=factordedescuentoasercalculadoporañoaunatasadeinteresesi I=inversión Estosignificaqueparadeterminarelvalordellucrolíquidoactualizado,sesuman todoslostérminosdeflujodecajaincremental(1+i)j,paracadaperiodo,durantela vidaútildelproyecto,ydeesasumasesubstraeelvalordelasinversiones. ElvalorNetoActualesunbuencoeficienteparaladeterminacióndelméritodel proyecto,unavezquerepresentaenvaloresactualeseltotaldelosrecursosque permanecenenmanosdelaempresaalfinaldetodasuvidaútil.Enotraspalabras,el VNArepresentaelretornonetoactualizadogeneradoporelproyecto. ElVNAnoestomado,deunamanerageneral,comoelcriteriobásicoparala determinacióndelméritodelproyecto,debidoaladificultadendeterminarelvalor exactodelatasadedescuentoaseraplicadaparalaactualización.
66 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Parauninversor,elcostodecolocarunaciertacantidaddecapitalenun proyectocorrespondealquedejadeganaralnoaprovecharotrasalternativasde inversiónviables. Enotraspalabras,parauninversorelcostodecapital,ocostodeoportunidaddel capital,esellucroqueteóricamentepierdeporutilizarelcapitaleneseproyecto.Así,el costodeoportunidaddelcapitalpuedeserdefinidocomolatasaderentabilidadqueel capitalpuedeganarenlamejoralternativadeutilización,ademásdelproyecto.Enese caso,paraactualizarlosflujosdelproyecto,elevaluadordebeutilizarcomotasade intereseslatasaderentabilidaddelamejoralternativadeinversióndisponible,osea, unaTasaMínimadeAtractividad.Entretanto,ladeterminacióncorrectadeesatasa presentacasisiempredificultadesparaelinversoryparalosproyectistas. Paraevitaresasdificultadesenladeterminacióndelatasadeintereses(Tasa MínimadeAtractividad),queesenúltimainstanciaunadecisiónpersonalporpartede losinversores,seutilizaelprocesoconocidocomoTasaInternadeRetorno(TIR),que tienelacaracterísticadeserdeterminadasolamenteatravésdelosdatospropios (internos)delproyecto.Sinembargo,enelprocesodedecisiones,esatasatienequeser comparadaconlastasasdeotrosproyectosoconlatasamínimadeatractividad. LaTIRpuedeserdefinidacomolatasadeinteresesqueconviertealVNAiguala cero. SuponerqueenlafórmuladelValorNetoActual VNA= n jj )i( lincrementa_caja_de_flujo 01‐I Elvalordeidelatasadeinteresesseaconsideradocomounaincógnita,yqueel VNAseaconsideradocero:VNA=0. Lafórmulasetransformaa: 0= n jj )i( lincrementa_caja_de_flujo 01‐I,o n jj )i( lincrementa_caja_de_flujo 01=I
67 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Latasainternaderetornoescalculadaapartirdelospropiosdatosdelflujode cajadelproyecto,sinlanecesidaddearbitrarunatasadeintereses. Latasainternaderetornoesunademostracióndelarentabilidaddelproyecto,y cuantomayorsealaTIR,másventajaspresentanelproyectoentérminosactuales. LaTIRsirveparacomparardiferentesproyectosentresi,yparacompararloscon la“rentabilidadgeneral”posibleenlaeconomía.Esarentabilidadgeneralpuedeser consideradaparaunaempresa,comolatasamínimadeatractividad.Ciertamenteque unaopcióndeproducciónmáslimpiaparaseraceptable,debetenerunaTIRnunca inferioraestatasa. Porejemplo,silaTIRencontradaesde71,8%,muchosuperioralaTasaMínima deAtractividadconsideradade20%,entoncessereafirmaelméritodelproyecto. LaTIRmuestradosgrandesventajas: i)nopresentalasdificultadesdelosdemáscriteriosdeevaluacióndeproyectos, queexigenconsideracionessobrevariablesexternasalosdatosdelproyecto,comoesel casodelastasasdeintereses. ii)porlasemejanzaentreelconceptodetasainternaderetornoyelconcepto tradicionalderentabilidaddeunainversión. Sinembargo,laTIRrevelaalgunasdesventajasquenolepermitenserel instrumentoabsolutoenlaseleccióndeproyectos,unavezque: i)enelcasodeproyectoscongrandesdiferenciasentrelosvaloresdelas inversiones,puedenocurrircontradiccionesentreloscriteriosdeTIRyVNA.Esoocurre porqueunpequeñoproyecto(bajainversión)puedepresentarunaaltatasainternade retorno,masaúnasítenerunreducidovalorpresente; ii)laexpresiónmatemáticaquepermiteladeterminacióndelaTIRllevaen ciertoscasosasolucionesmúltiplesysinsentido,loquenoescompatibleconelobjetivo dedefinirelméritoyclasificarelproyecto.Esoocurresiemprequeelflujodecajase comportedeformanotradicional,ocurriendoalternanciasdeflujospositivosy negativos.Esloqueocurreenelcasodeproyectosqueexigengrandessubstituciones (inversiones)durantesuvidaútil,demaneraqueenunoomásperiodosdesu funcionamientoladiferenciaentrelasentradasylassalidasseanegativa.
68 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Paraanálisisentrealternativasdeunmismoproyectoyentreproyectossin grandesdiferenciasdeinversión,laTIResgeneralmenteaceptadacomoelmejor instrumentoenladeterminacióndelméritodeproyectos. I.3.4.6.ACCIONESCORRECTORAS Lasaccionescorrectorasseusancuandounproyectopuedeserrentable económicamente,ysinembargo,noposeerlosrecursossuficientesenunmomento determinadoparapoderafrontarlasobligacionesdepasivo.Enestecaso,lasfuentes financierasutilizadassonadecuadasencuantoasucoste,peronoencuantoasu distribución.Éstaesunasituaciónquedesgraciadamente,sueleserbastantecomún cuandonoserealizaunaadecuadagestiónfinancieradelaempresa. Esbuscarsolucionesfinancierasparasolventarelproblemaderecursosenlos mesescríticoscomoporejemploaportacióndecapitalporpartedelossociosousaruna cuentadecrédito. I.3.4.7.ANÁLISISDESENSIBILIDAD Eselestudiodelosposiblesescenariosenlosquesepuedeencontrarel promotor,comoporejemploqueseproduzcaunincrementodelPEM,unretrasode ventasounareduccióndelosprecioseventaporlacrisisenelsector.
69 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” I.4.METODOLOGÍAEMPLEADA Lasecuenciadetrabajosseguidaparalaobtencióndelainformacióndelosdos estudiosdeviabilidad,implicaquelasprimerasfasesseanlasnecesariasparala realizacióndelestudiocomercialenprimerlugar,salvoconlabúsquedadelsolar.El ordendelostrabajosrealizadossonlossiguientes. I.4.1.RECOPILACIÓNINICIALDEINFORMACIÓNDELAZONA Seobtuvoenprimerlugarinformaciónpreviaporinternetconsultandolapágina degooglemapsylawebdelAyuntamientodeValenciaparasabersuubicación.,los barriosqueloforman,quetieneasualrededor,ysitieneonopuntossingulares. SevisitóconcretamentelawebdeurbanismodelAyuntamiento,estudiando referentealacartografía,losmapasdelPGOUenlaseccióndePlaneamiento Urbanísticodelawebyobteniendoplanosparausarenlosestudiosrealizados. I.4.2.BUSQUEDAINICIALDESOLARESENVENTADELDISTRITO Serealizóunaprimerabúsquedadesolaresdisponibleconsultandonumerables websinmobiliariascomoidealista.es,Bancajahabitat.com,comprarcasa.com. Trasnohabertenidoéxito,seutilizanlawebdeurbanismodelAyuntamientode Valencia,accediendoalosplanosdedelPGOUdelaseccióndeplaneamientoygestión, ylasvistasfacilitadasporgooglemaps,parapodertenerunaideaenplanodelos posiblessolareslibresexistentes.Asísupimosquézonassondondeseubicanlossolares. I.4.3.ANALISISINSITUDELDISTRITOYBUSQUEDADEUNSOLAR Visitadeldistritoencuestión,contomadedatosfotográficosybúsquedade posiblessolaresdisponiblesconinformacióninsituparaposteriorcontacto.
70 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Seanalizóeltipodeedificaciónmásfrecuente,eltipodevías,losequipamientos tantopúblicocomoprivado,quéedificiossingularesy/oconocidosseencontrabanenel distrito,lostiposdecomercio,eltráfico,losespaciosabiertos,etc. Estatomadedatospreviaserealizótomandofotosdeloqueseconsideraba importanteyapuntandolasituacióneinformacióndecontactodelossolaresenventa paralaposterioreleccióndelsolar. I.4.4.RECOPILACIÓNESPECÍFICADEDATOSPARAELESTUDIOGLOBALDELA ZONA Paraellonosservimosdelassiguientespáginasdeinternet. PáginawebdeldepartamentodeEstadísticadelAyuntamientodeValencia (www.valencia.es/estadistica).Enellaseencontrólosdatossobrelademografía,el censodelasactividadeseconómicas,sobreelsectorinmobiliarioydiversosdatos estadísticosdelúltimoañosobrelaciudaddeValencia. Sebuscaronartículosenwebdenoticiascomoenelmundo.com,elpais.com,las provincias,ellevante,etc.Artículosquehablarandelaactualidadeconómicaysocialde laciudaddeValencia.AsícomolainformaciónúltimadelaCámaradeValencia. I.4.5.DESCRIPCIÓNDETALLADADELAZONA Seconsultaronpáginasdeinternetpararellenarunasfichasqueconcentraban lascaracterísticasdelazonadividaenbarrios.Estafichafueelaboradaconanterioridad deformacomúneneltaller30dePFG.EstudioviabilidadenlaedificacióndelaETSIE. UPV.Dichaspáginasseresumenacontinuación. UnafuelapáginadeldepartamentodeurbanismodelAyuntamientodeValencia. Utilizadayaconanterioridad,sulaaplicacióndeinformaciónurbanísticaenplanos. Dondeseencontródiversosdatos,comoporejemplo,ladensidaddelaactividad económica,elnúmerodeviviendasdeprotecciónoficial,elniveldecontaminación acústica,etc.Enellatambiénaparecensituadostodosloscentroseducativos,loscentros desalud,bibliotecas,museos,teatros,centrosdeportivos,paradasdetransporte urbano,etc.
71 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” LapáginadelaConselleriadeSanidad(www.san.gva.es),paraverloscentrosde saluddelazona. I.4.6.ANÁLISISDELAOFERTA Enprimerlugarsebuscó,víainternet,enlasprincipalesinmobiliarias, informacióndepromocionesdeobranueva. Trasfaltaderesultados,serecorriólazonadenuevo,visitandolasinmobiliariasy buscandopromocionesenconstrucciónconvalladopublicitarioqueaportase informacióndecontacto. Puestaencontactoconlosoferentesdelainformaciónobtenidamediante teléfono,visitadesuweb,contactoporemailyvisitaenoficinashaciéndosepasarpor uncompradorinteresado. Recopilacióndetodalainformaciónposiblenecesariaparanuestroestudio,en cuestiónderitmodeventas,stockdisponible,calidadesconstructivas,formasde financiación,fechadefinalizacióndeobras,etc. Aquítambién,conestainformaciónobtenida,serellenaporcadapromociónuna fichaelaboradadeformaconjuntaeneltaller30dePFG,Estudioviabilidadenla edificacióndelaETSIE.UPVdescribiendoloimportantepararealizarlapartedelestudio correspondiente. I.4.7.ANÁLISISDELADEMANDA Eltaller30dePFG,estudiodeviabilidadenaedificacióndelasESTIE,UPVfacilitó unmodelodeencuestaparadistribuirlaentrelagenteypoderconocersuspreferencias alahoradecomprarunavivienda,asícomolascaracterísticasconstructivasmínimas necesarias.Serealizaron67encuestasdistribuidasequitativamenteporbarrio.Se realizaronporlazonadeintervenciónagenteconocedoradeldistritoyconedades comprendíasentrelos20y65años. Unavezrealizadasseprocedióalanálisisytratamientoestadísticodelosdatos, eliminandoaquellosquepudieranofrecerdudasoquefueranincorrectos.
78 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.1.2.DESCRIPCIÓNDESARROLLOURBANÍSTICO. Lapoblación,fundadasobreunapequeñaisladelríoTuria,noempezóacrecer hastaelsigloIII. LosdistintosperiodoshistóricosylasituacióngeográficadeValenciahadejado huellaensuestructuraurbana.Valenciatuvosuorigenenla“oportunidaddeunrío”, comoafirmóVicençMaríaRosellóensulibro(MedioCentenardeCiudadesValencianas, 1984),yporellossupaisajeurbanoestamuyligadoaél.Elloseobservaenelcentro histórico:elcardoydecumanusdelaépocaromanaconunatramaaproximadamente ortogonaldealgunascalles,restosislámicosdemurallas,elvaciodelasdefensas medievalesderribadas,edificiosdeconquistadores,iglesiasycatedrales,lonjasy palacios…dandolugaraunosbarriosdistintivosdelrestodelaciudad. Laciudadsedesarrollóentornoal718,dondeelcentrodeellaestabaformado porcallesestrechasysinuosasyseguíaun"esquemadeanillossuperpuesto"y"un ciertotrazadoradial"queuníaelcentrocívicoconlaspuertasdeaccesodelamuralla. ElsigloXVIIIeselmomentohistóricoenelquelanuevaclasedominante,la burguesía,intentaráimponersumodelodeciudad:unespacio"nuevo,sanoy decoroso".CasilocontrariodeloqueveníaaserporentonceselnúcleodeValencia, unaciudadahogadaporlasmurallasconsusproblemasdeinfraestructurasbásicas. EsenelsigloXIX,cuandoValenciasedisponíaaensancharse,aconstruiruna nuevaciudadconformadaporlosbarriosburguesesmásalládelasviejasmurallasya derribadas(1865). Apartirdeestemomento,en1946,aparecióelprimerPlanGeneralde OrdenacióndeValencia,élylasposterioresversioneshansidolosresponsablesdel desarrollourbanísticohastadíadehoyenValencia. Enconsecuencia,haciendounadescripcióncronológica,elcrecimiento urbanísticodelaciudadseaconteciódelasiguientemanera. Elprimerdesarrollodelaciudad,apartirdelcentrohistórico,siguióunmodelo radioconcéntrico,conlosdosprimerosanillosdecircunvalaciónyexpansiónurbana descentralizadaenelcinturóndelospueblos,enfatizandolaurbanizacióndeedificación dealtadensidad.
79 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Laciudadsiguiócreciendoradialmenteconcentrándoseenlosprincipalesejesde accesoyestructuradoporelsegundocinturónderonda.Sematerializantresnuevos anilloscircularesconautovíasradialeshastaelcorazóndelaciudad,unaautopista oeste‐esteocupandoelcaucedelTuriaquequedaralibreconlaejecucióndelPlanSur (proyectodedesvíodelcaucedelríoTuria)yotranorte‐sursobreplayaypuerto. Eldesarrollourbanísticotambiénsecentrómástarde,porcarenciade infraestructurasbásicas,enlaszonasdelaciudadqueestabanaisladasporestaren mediodelahuertaoporbarrerasfísicascomolasvíasdeltren,dotándolassobretodo deescuelas,zonasverdesyequipamientos,dejandoenunsegundoplanoladotaciónde suelourbano,cosacontrariaaloqueocurrióeneldesarrolloanteriordelcentrodela ciudad. AsimismosellevóacaboelconvertirelantiguocaucedelrioTuriaenunespacio verdeyabierto,“elJardíndelTuria”,sudisposiciónlinealatravésdetodalaciudad, desdeMislatahastaelpuerto,apartedesuponerunpulmónverdeyuncentrode atracciónurbana,facilitasuusoporloshabitantesdelosbarriosdeambosmárgenes. Inicialmenteelsueloindustrialseordenodemaneradispersaysin infraestructuras.Entiemposposteriores,siguiendolapolíticadecontenerelcrecimiento urbanoydeexpandirseacostadelahuerta,secalificódesuelosurbanizablesciertos sectoresperiféricosdelaciudad:Benimaclet‐Orriols,SanIsidro,Ademuz,Malilla‐Fte, SanLuisyEspaciosdelEste,porserhuecosdelaexpansióndesordenadaanteriory espaciosindustrialesobsoletos. OtrasintervencionessingularesquesufrióValenciasonlassiguientesa comentar: DestruccióndepartedelespacionaturaldelSaler:hipódromo,enormes infraestructurasdelaurbanizaciónyalgunastorresdeviviendas. Ampliacióndelpuerto,paraunanuevarelacióndeValenciaconsufachada costera,conrespectoalespacionaturaldelaAlbuferaalsuryalnorteseordenalalínea costeradegradadaconelPaseoMarítimo: Mejorasurbanísticasdepuntosclavesdelaciudad:elJardíndelTuria, rehabilitacióndelcentrohistórico,elpaseomarítimo,lazonadelaciudaddelas ciencias,elnuevocampusuniversitario,elParquecentral.
80 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” IncorporacióntotaldelúltimocinturónconcéntricodeValencia,queesloque conocemoscomolaRondaNorteyBulevarSur. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.4.PlanodelosDistritosdeValencia” LaCiudaddeValenciasedivideadministrativamenteen19distritos,enumerados detalformaqueeldistrito1eselcorrespondientealcentrodelaciudadysiguiendola numeración,másomenos,conelcrecimientourbanísticoquehasufridolaciudad, comoseobservaenlafigura2.4.
81 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Asuvez,cadadistritosedivideenbarrios,resultandoparalaciudaddeValencia untotalde87,entrebarriosypedanías(adjuntamosplanodeValenciaysusbarriosen lafigura2.5). Fuente:http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Val%C3%A8ncia‐Barris.png “Figura2.5.PlanodelosBarriosdeValencia”
82 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.1.3.FACTORESMEDIOAMBIENTALESYCLIMATOLÓGICOS. SegúnelcentrodeestadísticadelpropioAyuntamientodeValencia,y basándonosenlosdatosdelasgraficasobtenidos,queacontinuaciónsemuestra (adjuntamosgráficosenlasfiguras2.6,2.7,2.8,2.9y2.10),podemosllegarala conclusiónquelaciudaddeValenciasecaracterizaporserunclimasuaveyhúmedo,y sutemperaturamediaanualconrespectoalaño2009,esdeunos18,8°C,mientrasque segúnlasúltimasinformaciones,habajadodichatemperaturamediaa13,2°C. Aunquelosdatosobtenidosesténreferidosalaño2009,podemosasegurarque laclimatologíaennuestraciudad,nohasufridoenestosaños,unavariación considerableparallegaraestasconclusiones. ValenciaposeeunclimamuyfavorableconrespectoaotrasciudadesdeEspaña, sintemperaturasextremas,salvocasospuntalesenlosmesesdejulioyagosto,donde sesuelenregistrarlospicosdetemperaturamásaltosdelaño,superioresalos30°C,es decir,unperíododealmenos3díascontemperaturasanormalmenteelevadas,los cualespuedenprovocarlosdenominadosgolpesdecalor.Mientrasqueeninvierno,los picosmínimosnosuelenllegaralos0°C.Deestemodolosmesesmásfríossoneneroy febrero,ylosmáscalurososjunio,julioyagosto. Lasprecipitacionesanuales,conmínimosmuymarcadosenverano(tresmeses secos,dejunioaagosto),ymáximosenlosmesesdeotoño(deseptiembrea noviembre,porelefectodelfenómenometeorológicodenominadocomogotafría,ya queelclimamediterráneotambiénesunclimaconlluviasestacionales). OtrorasgocaracterísticodelclimadeValencia,esquelaciudadcuentaentre250 y300díasdesolalaño,característicamuyfavorableenlavidadiariadelciudadano. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.6.Últimosdatosdel2011”
83 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figuras2.7y2.8.DatosclimatológicosyTemperaturamediamensualdel2009” Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.9.Horasdesolyporcentajedeinsolaciónmensualdel2009” Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.10.Climográmadel2009”
84 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Encuestiónalmedioambiente,Valencia,disponedenumerososparquesyzonas ajardinadas,porejemploelJardínBotánico,elParquedelOeste,losJardinesdelReal (másconocidoscomoJardinesdeViveros)yelJardíndelTuria(comúnmentellamadoel Río)demásde6,5kmdevegetación.Disponede5,3m²desuperficieverdepor habitante,unadelastasasmásbajasdelasgrandesciudadesespañolas. Sepuededecirquelagranmayoríadelosvialesdelaciudaddisponedezonas ajardinadas,yárbolesenmayoromenormedida.Valenciaesunentresijodeciudady vergel,entresusparques,jardinesyhuertasasualrededor,comoseobservaenlafigura 2.11. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.11.Espaciosdezonaverde,enValencia,en2009”
85 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.1.4.FACTORESDEMOGRÁFICOS. ActualmentelapoblacióndeValenciasepuededescribirdelasiguienteforma, talcomoafirmaelAyuntamientodeValenciaensupáginaweb. “LaciudaddeValenciacuentaactualmenteconuntotalde815.440habitantesyesel centrodeunaextensaáreametropolitanaquesobrepasaelmillónymedio.Representa el16%delapoblacióndelaComunidadValencianayesportamañodemográfico,la terceraciudaddeEspañadespuésdeMadrid(3.255.944habitantes)yBarcelona (1.621.537habitantes). AlolargodelsigloXXlaciudadhamultiplicadoportresymediasupoblacióninicial, siendolosperiodosdemáximocrecimientodemográficolosaños1930‐1940yladécada delossesenta.EnlosprimerosañosdelsigloXXIlaciudadestáexperimentandouna dinámicademográficamuypositiva,impulsadaporlosmovimientosmigratorios,así comoporunrepuntedelanatalidad. Elprogresivoaumentodelaesperanzadevidaylareduccióndelafecundidad experimentadaapartirdelosañossesentasehanreflejadoenunapirámidedeedades queseestrechaensubaseyseensanchaenlapartesuperior,conunpesocrecientede lasgeneracionesdemayoredad.Noobstante,elcrecimientodelosúltimosañosha llevadoaunensanchamientodelabasedelapirámide.Lapoblacióndelaciudades relativamentejoven,conun19%desusefectivosenlasgeneracionesde15a29añosy un33%enlasde30a49años”. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.12.Pirámidedepoblación.Comparación1900y2010”
86 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Enlosúltimoscincoañosvalencianohaexperimentadounaevoluciónnotable delapoblación,sehamantenidoestable,superandolos800.000habitantes,esdecir,no sehaproducidocrecimientosbruscoscomoocurrióenlosañossetentayochenta.Sus aumentoscadaañodeestosúltimoscomentadososcilanenvaloresdemilesde habitantes. Ladensidaddepoblaciónsecentraenlaszonasdelextrarradiodelaciudad, entrelosdoscinturonesurbanísticosmásperiféricosdelaciudad,comosereflejaenla figura2.13queseadjuntaacontinuación.Estosdatosnosdanaentenderquela concentracióndepoblaciónesmayoralrededordelazonaquesehacomentadoal principiodeestepárrafo,conestosequieredecirquehahabidounaevoluciónen cuantoaladensidadconrespectoaañosanteriores,principalmenteporcausadel “boom”deventadeviviendas,queValenciasufrióhaceunosaños,quehaciaquela gentesefueraaviviralextrarradio,entreotrossitios,pormayordisponibilidadde mejoresofertasdeviviendasaniveleconómicoydeprestaciones. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.13.Densidaddepoblaciónenel2009”
87 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” ConlosdatosfacilitadosporlaseccióndeestadísticadelAyuntamientode Valencia,ladiferencia,ennúmero,demujeresyhombresnoesgrande,másbienlo contrario,teniendounosporcentajesquevaríanconrespectounoalotrotansólodel2‐ 4%,sepuededecirqueValencia,entérminosgenerales,tieneelmismonúmerode mujeresquedehombres,enlosúltimosdosaños,esdecir,sucrecimientohasido similar. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.14.Evoluciónmensualdelamigraciónregistrada” Apesardelamigracióndelapoblación,apueblosdealrededorporcausadel “boom”constructivoconpreciosprohibitivosdentrodelaciudad,Valenciahasufridoen el2007mayormovimientoinmigratorioqueemigratorioconunadiferenciademásde 1.500habitantesenelmesdeenero,viéndosequeconformepasanlosmesesel movimientoinmigratoriotienesentidodecreciente,analizándoloanualmente, acercándosealmovimientoemigratorioperosiempreconvaloressuperioresaeste último.Encambiolaemigración,desdeel2007hastamitaddel2010,semantiene dentrodelmismointervalo,sinsufrircambiosdehabitantes,pormeses,demásde1000 habitantes.
94 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” estimadodecompradelosvalencianosalcanzabael94%delamediaespañolaen2000, diezañosmástarderepresentaapenasel88%.ConrespectoaEuropa,laevoluciónes paralela,larentaregionalbrutadelosespañolesestáenlamediaeuropeayladelos valencianossequedaenel88%”. “Lacrisiseconómicaestágolpeandocondurezaalaindustriavalenciana.Lacaídadel consumoanivelgeneral,perotambiénlaestrechavinculaciónquealgunasactividades productivasguardanconlaconstrucción,yqueportantoahorasevenafectadasporel paróninmobiliario,afectanconclaridadalmercadolaboralenlaindustria.Aprincipios defebrero,dehecho,el60%delosexpedientesderegulacióndeempleo(ERE)de extinciónsolicitadosporlosempresariosypendientesderesoluciónenlaComunidad Valencianaprocedíandelaindustria,segúndatosdelaDirecciónGeneraldeTrabajoa losquehatenidoaccesoesteperiódico”. “LaComunidadValencianaesunadelasautonomíasespañolasdondemáscreceelparo desdehacemeses.Yentrelasestadísticasquegoteanenlosúltimosmesessobre distintosaspectosdelaevolucióneconómica,unaresumeespecialmentelasituación:la economíavalencianaapenaslogróuncrecimientodel0,5%en2008,conrespectoalaño anterior,elpeordatoautonómicoregistradoanivelnacionalsegúnlosdatosde ContabilidadRegionalde2008publicadosporelInstitutoNacionaldeEstadística(INE). Elcrecimientoesinferiornosoloalamediaespañola(1,2%)sinoaladelaUnión Europea(0,9%)”. “Elmenordinamismodelaeconomíavalencianaseexplicaprincipalmenteyenprimer lugarporunafuertecaídadelaindustria,queregistróunretrocesodel6,9%,segúnel INE.Laindustriaes,traslosservicios,elsectorquemásaportaalPIBvalenciano(por encimadelaconstrucción),un13,9%concretamente.Lacaídadelaindustriaeslamás acusadaanivelautonómico.Aestasituaciónsesumaelparóngeneraldela construcción,queenlaComunidadValencianacayóun3,5%.Laconstrucciónaportóen 2008el11,3%delariquezaautonómica.Lacaídadeactividad,pesealretroceso,fue superadaporotrasautonomías.Elsectorservicios,mientras,mantuvociertotono,al crecerun2,7%,datoalgoinferioraldelamayorpartedeautonomías.Elgrancajónque esserviciosaportaun62,4%alPIBvalenciano.Laeconomíavalencianaregistróun crecimientonegativodel0,4%enelúltimotrimestredelañopasado.
95 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Eldeteriorodelaeconomíavalenciana,quecrecióun2,6%enlosprimerostresmesesde 2008,un1,4%enelsegundotrimestreyun0,7%eneltercero.Estatendencia decrecientellevóalaeconomíaaregistrarunretrocesodel0,4%enelúltimotramodel añopasado. ElestudiodelINE,porotrolado,tambiénreflejaqueelcrecimientomediodela economíavalencianaentre2000y2008fuedel3,05%,pordebajodelamediaespañola del3,13%.Eldesglosedelcrecimientoeconómicoenlosúltimosañostambiénmuestra cómofueen2000cuandolaautonomíaregistróelmayorcrecimiento,un5,6%(igual queen1998),seisdécimasporencimadelamediaespañola. Deotraparte,larentapercápitadelosvalencianossesituóelañopasadoen21.468 euros,pordebajodelamediaespañola,quesefijóen24.000euros. LaGeneralitattambiéndefendióqueelratioentredeudayPIBdelaComunidad Valencianasemantieneenlosnivelesde2004.Desde1998laComunidadValenciana mantieneelratiodeuda/PIBmásaltodeEspaña.Elaño2008locerróconun11,4%”. Además,conlosdatosfacilitadosporlaCámaradeValencia,elanálisisdela economíavalencianacontinúaconlosiguiente: LaComunidadValencianaeslacuartaautonomíaespañolaentérminosde ProductoInteriorBruto(PIB),representandoel9,7%delaproduccióntotaldeEspaña, siendoademásunadelaszonasdemayorcrecimientoyactividad,segúnlaCámarade Valencia. Podemosconcretarqueenel2010,segúnlosdatosestadísticosdelawebdel Ayuntamiento,laactividadprincipaldeValenciaes“comercioyservicios”conun65,9% deltotaldeactividades,seguidade“profesionalesyartistas”conun21%, “construcción”conun9%e“industriales”conun4,1%,comoyasehacomentadoantes ”agriculturayganadería”representaun0%. Laevolucióndelsectordelaconstrucciónenlaúltimadécadahasido espectacular,entodoelámbitodelaComunidadValenciana,incluyendoValenciaysu extrarradio.Detalformaquerepresentóenelaño2008másdel12%delPIBregional. Peroapartirdeentonces,elboominmobiliariocomenzóadecaer,influyendo, lógicamente,enlaeconomíavalenciana.
96 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Duranteelperíodo1995‐2007,laeconomíavalencianaexperimentóunelevado crecimientoeconómico,delaformaqueelrestodeEspaña.Entre2003y2007,la economíavalencianahacrecidoaunritmoligeramenteinferioralamediaespañola (3,3%demediaenlaC.Valenciana,frenteal3,5%demediaenEspaña).Sinembargo, traselcomienzodelacrisisinternacionalen2008,esollevoaqueenel2009seredujera notablementelaactividadeconómica:‐4,3%,unadelasmásintensasdetodaslas autonomíasespañolas,mientrasquelaeconomíaespañoladescendióun3,9%. Peroenlaprimeramitadde2010,laeconomíadelaComunidadValenciana,y porlotantoladeValencia,hasufridounarecuperacióndelaactividad. Además,elritmodecaídadelPIBvalencianodurantelaprimeramitadde2010 sehayamantenidoporencimadelamediaespañola,principalmenteporlossiguientes motivos: Lademandaexternaalolargode2009sehadesvanecido,debidoalanotable recuperacióndelasimportaciones.Anivelnacionallaaportaciónsiguesiendopositiva. Losmercadosexterioressehanconvertidoenelprincipalmotordelarecuperacióndela actividadindustrialvalenciana,antelacrisisdelmercadointerior.Perotambiénlas importacioneshanexperimentadounanotablerecuperación,alalcanzarunincremento del17,6%hastaabril,tasaquecasiduplicalamedianacional(9,8%),ysupera ampliamenteelcrecimientodelasexportaciones.Enconsecuencia,elsaldocomercial valencianohavueltoaserdeficitario(‐142,7millonesdeeuros). LafaltademandainternahasidodemenorintensidadqueenelrestodeEspaña. Elaumentodelasimportacionesdeautomóvilesydeotrosbienesdeconsumo(textil, electrodomésticos,muebles,etc.),cercioranunatodavíademandadeconsumo valenciano. Sehaproducidoconrespectoalacrisisunarecuperacióndelaproducción industrialenloscincoprimerosmesesde2010,destacandolasindustriasdequímica, textil,materialdetransporte,azulejoymaterialyequipoeléctrico.Sinembargo,la industriadelmueble,delamaderaylademaquinariayequipomecánico,siguen descendiendoensuactividad. Porelcontrario,larepercusióndelaindustriaenlainversiónyelempleo,no reflejabeneficioinmediato,porcausadelexcesodecapacidadquellevalaindustria comoconsecuenciadelasinversionesdeañosatrás.
97 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” LaactividadconstructoraenlaComunidadValencianasigueinmersaenuna profundarecesión,estoesporcausadequeelnúmerodeviviendasiniciadassecontrae un65%enelprimertrimestre(respectoalmismoperíododelañoanterior),los certificadosdefindeobratambiénsereducenun29%hastaabrilylafabricaciónde cementogrisenlazonadellevanteespañolcaeun31%hastamayo,siendoademásla zonadondelacaídaesmayor. Además,laterminacióndelasobrasmunicipalesdelPlandeImpulsoLocalylas medidasdeausteridaddelgastopúblicoparareducireldéficittienenunefectonegativo sobrelaobrapública. Contrariamente,elaumentodeldesempleoenelsectorconstructivohadejado desertanvertiginosoenel2010,inclusoaretrocedidoun‐3,1%enelsegundotrimestre de2010conrespectoaltrimestreanterior.Estosdatospuedenexpresarqueseestá produciendounareduccióndelapoblaciónactivadeestesector,alavezqueun trasvasehaciaotrasactividadesproductivasdelaeconomíavalenciana. EnlaComunidadValenciana,ydesdelasmodificacionesurbanísticasenValencia potenciándolo,elturismosehaconvertidoenunserviciomuyimportante.Lodatos ofrecidosporlaCámaradeValenciamuestranunaligerarecuperaciónconrespectoal añoanterior. Elcomerciominorista,experimentóduranteelprimertrimestrede2010una mejoría,peronoseharepetidoenelsiguientetrimestre.Elíndicedecomercioalpor menordelaComunidadValencianaregistraenlosmesesdeabrilymayounacaída mediadel2,1%entérminosreales,frenteal‐1,7%registradoenelprimertrimestre. Encuantoalaactividaddeltransporte,elpuertodeValenciasigueliderandoel transportemarítimoenelmediterráneoespañol,conunincrementodeltráficodel5,1% hastamayo,duplicandolatasamedianacional.EltráficoenelpuertodeCastellónseha mantenidoestable,mientrasqueenelpuertodeAlicanteharetrocedidoun8%. Eltráficoaéreosehaincrementadodeformasimilarenlosaeropuertosde AlicanteyValencia,entornoal2,7%,inclusoapesardelosnegativosefectosquesobre estetipodetransportetuvolanubevolcánicaenlosmesesdeabrilymayo.Asimismo, lasmercancíastransportadasporvíaaéreahanregistradounnotablecrecimiento,que enelcasodelaeropuertodeValenciahasuperadoel20%interanualenloscinco primerosmesesde2010.
98 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Elsistemafinancierocontinúasufriendolosefectosdelacrisiseconómica.Enel primertrimestrede2010losdepósitosenelsistemabancariohancaídoun3,7% respectoalmismotrimestrede2009,tasaqueduplicalaqueseregistraenelconjunto delsistemabancarioespañol.Tambiéncaeamayorritmoelvolumendecréditosdel sistemabancarioalsectorprivadovalenciano:‐1,8%enelprimertrimestre. Ladestruccióndeempleosehamoderadoenelprimertrimestrede2010,con unatasainteranualnegativadel5,8%,queaunasísiguesiendomuyelevada.Con respectoaltrimestreanterior,elnúmerodeocupadosseredujoen29.500personas. Servicios,yenmenormedida,industria,sonlossectoresdondeelcomportamientodel empleomejoraenelprimertrimestre. LosdatosdeafiliadosalaSeguridadSocialreflejantambiénunaevolución similar.Siguenretrocediendoalolargodelprimersemestredelaño(‐4%),aunritmo superioralamediaespañola(‐2,6%),aunquedeformamásmoderadaqueunañoantes. Elmayordeteriorodelmercadolaboralvalencianosehatraducidoenun incrementomuchomásintensodelatasadeparo,queenelcasodelaComunidad Valencianasesitúaenun23%delapoblaciónactivaenelprimertrimestrede2010,tres puntosporcentualesporencimadelamediaespañola,mientrasqueenValencia18,9%, unmuyaltoporcentajeconrespectoaldesucomunidad. Enconclusión,enValenciatodavíasereflejaunacrisisaniveleconómico,con unatasamuyelevadadeparo,dondelasactividadeseconómicassiguensinrecuperarse debidamente,sindaropciónadesarrollarseconfacilidadlasmedianasypequeñas empresas,ydondetodavíahaycierredeempresasyaexistentes.Acausadetodoesto, seproduceunciclocerrado,lapoblaciónnoconsume,noviaja,novende,enciertos sectorescomoenlaconstrucciónquedamuchostockparado,etc.,ycomoconsecuencia detodolocomentadoconanterioridad,larecuperacióndelaeconomíaenValenciase producirámuylentamente.Laconstrucción,eselsectorenelquemássenotalacrisisy enelquetardarámástiempoenrecuperarse,teniendoconscienciadequeelnivelde ofertaydemandaproducidoenelboominmobiliarionosedaráenunfuturopróximo. Enestesectorlospreciosdeventahanbajado,peroaúnasíhoyendíasonelevados,y seintentaunamerarecuperaciónenfocandoestesector,comentadoconanterioridad,a laobrapública.
99 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.1.6.FACTORESPOLÍTICOS. Segúnelartículo47delaconstituciónespañolade1978todoslosespañoles tienenderechoadisfrutardeunaviviendadignayadecuada.Porlotantolospoderes públicostienenlaobligacióndehacerefectivoestederechosocialparatodos. Debidoaestosecreael“PlanestataldeViviendayRehabilitación”,apropuesta delMinisteriodelaviviendadeEspaña,enelcualexistenunasayudasdisponiblesdel estadoquefomentacadaComunidadAutónomaensusplanesdeterminados. ElplanEstataldeViviendayRehabilitación2009‐2012tienediversosobjetivos políticosespecíficos: - Asegurarlalibertaddelaspersonasdelaeleccióndesuvivienda adecuándoseasusnecesidadesycircunstanciaspersonales. - Garantizarquelosbeneficiariosdeunaviviendapuedanpagarlalimitandoel endeudamiento(elaccesoalamismanosuperelatercerapartedesus ingresos). - Propiciarquelaviviendaprotegidasepuedaconseguirdenuevapromoción, deorigenlibreofomentandolarehabilitacióndeviviendasexistentespara destinarlasaviviendasdeestetipo. - Destinaralmenos40%delasactuacionesdelaviviendaprotegidaalalquiler. - Establecerlostérminosquegaranticenelaccesoalaviviendaencondiciones deigualdadpotenciandolacreaciónderegistrospúblicosdedemandantesde viviendaincluidaenalgúnrégimendeprotecciónpública. - Sostenerunrégimenjurídicodeprotecciónpúblicadelasviviendasdelarga duración.Conestamedidasecontrolanlospreciosyadjudicaciones. - Estimularelcompromisoyparticipacióndeorganismospúblicostalescomo ayuntamientosendichoplan.
100 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Asegurarlarehabilitaciónyreparacióndelparquedeviviendasyaasentado (zonasconmayoreselementosdedebilidadtalescomocentroshistóricos, barriosycentrosdegradados). - Dirigirlasintervencionestantoenlaconstruccióndeviviendasprotegidas comolarehabilitacióndelparquedeviviendashaciaunaeficienciaenergética ydesuscondicionesdeaccesibilidad. SegúnelRealdecreto2066/2008del12deDiciembre,losejesqueelPlan desarrolla,enprogramasdecaraaestosobjetivosson: - Promocióndeviviendasprotegidasparacompra,usoparticularodestinadas alalquiler,tambiénconopcióndecompraypromocióndealojamientospara determinadoscolectivosoespecialmentevulnerables. - Ayudasademandantesdeviviendatalescomoinquilinosoadquirientesde viviendasusadasyprotegidas. - Lasáreasderehabilitaciónintegral(ARIS)yderenovaciónurbana(ARUS)en centroshistóricos,centrosurbanosybarriosdegradadosymunicipiosrurales, asícomolasayudasparalaeliminacióndelainfraviviendayelchabolismo. - LasayudasRENOVEalarehabilitación,perotambiénenlapromocióndelas nuevasviviendas,mejorandolaeficienciaenergéticayaccesibilidaduniversal paralaspersonascondiscapacidad. - Ayudasparalaadquisiciónyurbanizacióndelsueloparalasviviendas protegidas. - AyudasamediosdeinformaciónalciudadanoygestióndelPlan. El15demayode2009elConsellapruebaelDecreto66/2009queregulaelPlan AutonómicodeViviendadelaComunidadValenciana2009‐2012yratificaelconvenio entrelaGeneralitatatravésdelaConselleríadeMedioAmbiente,Agua,Urbanismoy ViviendayelMinisteriodeViviendaparalaaplicacióndelPlanEstataldeVivienday Rehabilitación2009‐2012enlaComunidadValenciana.
101 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” ElPlanAutonómicodeViviendadelaGeneralitatsedesarrollaentornoa4líneas estratégicas: - Posibilitarlaofertadeviviendaapreciosasequibles. - Estimularlademandadelavivienda,tantoenpropiedadcomoenalquiler. - Apoyarlaactividadderehabilitacióndeedificiosyendeterminadaszonasy ámbitosurbanospreferentes. - Fomentarlamejoradelacalidaddeedificaciónydelaeficienciaenergética delasviviendas. Endesarrollodeestaslíneasdeactuación,lasaccionesseprevénqueincidirán en: - Potenciarlasmedidasqueposibilitenlaofertadeviviendaaprecios asequiblesconmayoreficaciaenelmantenimientodelaactividadenla construccióndeviviendasenlaactualcoyunturaeconómica,conla calificacióndenuevasviviendasprotegidasasícomopermitiendolasalidadel stockmediantelacalificacióndepromocionescompletasdenuevaplanta comolascalificacionesindividualesdeviviendaspreexistentesen determinadascondiciones. - Medidasorientadasacrearunaofertadeviviendamejoradaptadaalas necesidadesdeviviendasenalquileryenespecialdelosjóvenes demandantesdevivienda,reforzandolasayudasalaspromocionesde viviendasdestinadasajóvenesenalquilerderégimenespecial,aunosprecios competitivos. - Ajusteyadecuacióndelascondicionesdelasviviendasenalquilerpara posibilitarsuaccesibilidadporlademanda.Seestableceunarentamáximade lasviviendasdestinadasaarrendamientoadecuadaalascondicionesde mercadodelaComunidadValenciana,paratodoslosciudadanos. Complementariamente,seregulandeterminadosaspectosdelalquilercon opciónacompramejorandolascondicionesdeacceso,fijandoladeducción mínimadeun50%delarenta.
102 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” - Potenciarlaurbanizacióndesueloparaviviendasdeprotecciónpúblicaen régimenespecialquepreveanlapuestaenelmercadodesueloparaestas viviendas. - Estimularlademandadeviviendamediantelaregulacióndelasayudaspara elaccesoalaviviendaenpropiedad,dandoespecialapoyoaaquellos colectivosquemáslonecesitan,comolosjóvenesmenoresde35años, familiasnumerosas,familiasmono‐parentalesconhijosypersonascon discapacidad,alobjetodeconseguirque,conestasayudas,elesfuerzodelas familiasparalaadquisicióndeviviendanosupereel30%desusrecursos. Asimismo,aquelloscolectivosensituaciónoriesgodeexclusiónsocial,así comolospensionistas,seránobjetodeprotecciónpreferente,especialmente encuantoalasayudasparaelinquilino. - Apoyodelaactividadderehabilitaciónenelsectordelaconstrucciónque permitaunmantenimientodemanodeobramásintensiva,medianteayudas alarehabilitacióndelparquedeedificiosyviviendasexistentes,conespecial incidenciaenlamejoradelascondicionesdeeficienciaenergéticay accesibilidaddelosedificios,altiempoquesegarantizaelconocimientodel estadodeconservacióndelosedificiosasumiendolaGeneralitatelcostede laredaccióndelosinformestécnicoscorrespondientesprevioacualquier actuaciónderehabilitación. - PotenciarlasmedidasderehabilitaciónintegraloÁreasdeRenovación Urbana,tambiénenámbitosmásacotadosyreducidosparagarantizaruna mayorefectividadconnuevasfigurascomolosProgramasPreferentesde RehabilitaciónUrbanaylosGruposdeViviendasdeRehabilitación Preferente,ylareedificación,enmarcadasenlaimportanciaquela Generalitatconcedealarehabilitacióncomolíneadeacciónpreferente. - Medidasparalamejoradelacalidaddelaedificaciónyeficienciaenergética delasviviendasconprotecciónpúblicadenuevaconstrucción,abriendola posibilidaddeobtenerayudasparalospromotoresconformealniveldel perfildecalidadalcanzado,osegúnlacalificaciónenergéticadeledificio,afin deconseguirquelamejoradelacalidadnosupongauncosteadicionalpara elpromotor.
103 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Porotraparte,parahacerfrentealacircunstanciaeconómicadelsector,durante docemeses,sedisponenunaseriedemedidastemporalesquepermitenflexibilizarlos requisitosprevistosparalaobtencióndelacalificacióndelasviviendas,conelobjetivo deobtenerunamayorofertadeviviendascalificadasporunaparte,asícomofacilitarla obtencióndelacalificaciónparaaquellasoperacionesiniciadasoterminadasque permitandarsalidaalaofertadeviviendasexistentes. II.1.7.FACTORESJURÍDICOS. Ennuestroestudiocomercialdeunapromocióninmobiliariatendremosque analizarlosfactoresjurídicosreferentesalurbanismoyconstrucción. Portanto,seanalizarálalegislaciónurbanísticaqueseaplicaalaciudadde Valenciaenestosmomentos.Lafuncióndelalegislaciónurbanísticaesorganizarla partejurídicadelplaneamientodelaciudadsiguiendolasexigenciasfuncionalesdeeste juntoconsuejecuciónaplicandolosfundamentosqueintegranlavaloraciónpolítico‐ legislativadelapropiedadinmueble. Paraellotendremosqueconocerlascaracterísticasesencialesdelapropiedad delsuelo,queleconfiereasutitularunosderechosyunosdeberesqueseencuentran establecidosen:laLegislaciónEstatal,enlosderivadosdelaLeyUrbanísticaValenciana (LUV,ROGTU)yensuvirtud,delaOrdenaciónyProgramaciónUrbanística. Ademástambiéncabedestacarelestudiodelrégimenurbanísticodelsuelo,que consiste,enelestudiodelasclasesdesueloydelosderechosydeberesdelos propietariosdelosterrenos. ElanálisisdeestamateriaprecisaarrancardelaConstituciónEspañolade1978y, enconcreto: Delasprevisionesalapropiedadurbanísticadelsueloydelejerciciodeese derechoencondicionesdeigualdad.Estasprevisionescondicionanlaregulacióndel régimenurbanísticodelsuelo,enlossiguientescontenidos:elderechoalaigualdad,el reconocimientodelderechoalapropiedadprivadayelordenalospoderespúblicos, paralasatisfaccióndelderechoaunaviviendadignayadecuada.
110 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Además,otrostérminosdadosenlasociedadactualsonlossiguientes:aumento depersonasmayoresensituacióndedependenciaeimportanciadelcolectivode mujeres:presentasituacionesdemayordesempleoqueeldeloshombres. Valenciaenlosúltimosañossehavueltosocialmentemultidisciplinar:los habitantes,cadavezmássenotaquemuchossondedistintasideologíasculturalesy religiosas,hansurgidomuchísimosnegociospequeñosdegenteextranjera,yademásel turismoysusposibilidadeshacenqueValenciaseaundestinoimportantetantopara estudiarporgentedefueracomoparavisitar. Lasfamiliastambiénhanevolucionado,losjóvenessecasanmástarde,tardan másenhacerseindependientesyentenerhijos,elsentidodefamiliatradicionalque habíahaceañosyanoeselmismo. Todosestosaspectossonimportantescaraalaevolucióndelasociedad valenciana,puestoqueesahoracuandoseempiezaanotarelcambioconrespectoaños anteriores,yaquesonfactoresquenosdeterminanlasnuevasnecesidades,entérminos inmobiliariosyenotrosmuchos,delosnuevosnúcleosfamiliares,ydelasnuevas expectativaslaborales,devida,etc.
111 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.ESTUDIODELMICROENTORNO II.2.1.DESCRIPCIÓNDELAZONA Lazonaobjetodeanálisisdelestudiodelmicroentornoennuestroproyectoesel distritodosdeValencia,ocomomejorseleconoceL’EixampleoEnsanche,puestoque elsolardondesepretendeubicarlapromocióninmobiliariaaanalizarenesteproyecto seencontraráenunodelostresbarriosquelocomponen. Estedistrito,queseaelnúmerodosnosindicaqueseencuentraenelcentrode laciudaddeValencia,yportantoesunodelosmásantiguos,situadoacontinuacióndel primeranilloconcéntricodecrecimientoysiguiendountrazadoradialconrespectoatal anillo,queenvuelveelprimerdistritoycentrodelaciudad.Ademásensuladoeste delimitaconelantiguocaucedelríoTuriamientrasqueeneloesteseencuentraconlas víasdeltren,estosdoslímitessonlosquemarcaneltrazadoradialanteriormente mencionado. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.18.PlanosdelDistritoL’Eixample”
112 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Estácompuestoportresbarrios:Ruzafa,ElPladelRemeiyLaGranVía, distribuidoscomosemuestraenlafigura2.19. Fuente:http://www.valencia.es/estadistica “Figura2.19.PlanosdelosBarriosdeL’Eixample” Estedistritoestaformadoporunaretículaortogonalurbanabastanteregular, interrumpidapordosvíasimportantes,Avda.MarquésdelTuriayAvda.delAntiguo ReinodeValencia,quemarcanloslímitesinternosdelostresbarrios. Apesardequeenplano,porlatramaurbana,parecequecompartenlamisma tipologíaedificatoria,sontresbarriosconmuchasdiferenciasentresi. Principalmentepodemosdestacarsusdiferenciasencuantoalossiguientes aspectosmásnotables:comoeltipodepoblación,eltipodecomercioynegocios,los equipamientos,elniveladquisitivo,ylasvíasurbanas. Encuantoalaedificación,lascaracterísticasanterioreshaninfluidoenla apreciablediferenciaquehahabidoenlaevolucióndelosedificiosdecadabarrio. Acontinuaciónsemostraráunaseriedefotosquereflejanunadescripción generalyactualdelostresbarrios:Ruzafaenlafigura2.20,PladelRemeienlafigura 2.21yLaGranVíaenlafigura2.22.
113 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.20.FotosdeRuzafa”
114 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.21.FotosdePladelRemei”
115 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.22.FotosdeLaGranVía”
116 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.2.DESCRIPCIÓNDELASCARACTERÍSTICASDELAZONA Enesteapartadoseharáunadescripciónmásparticulardelostresbarriosque componennuestrodistrito,sehablarádefactoresdestacadosenlosbarriosasícomode suscaracterísticasyqueconsideramosimportantesparalaeleccióndeltipodeproducto inmobiliarioquequeremospromover. Setrataráindependientementecadafactorocaracterísticaperoexplicadode maneraconjuntaparalostresbarrios,matizandoencasodequeseaimportante. II.2.2.1.EDIFICIOSSINGULARES Podemosconsiderarlossiguientesedificioscomolosmássignificativos: Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.23.Planosituaciónedificiossingulares”
117 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.24.FotosedificiossingularesdeL’Eixample” 1 65 43 2
118 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.25.FotosedificiossingularesdeL’Eixample” 11 9 87 10
119 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Loscuatromásconocidosson,laplazadetorosquesesitúaenelcentrodela ciudadjuntoalaEstacióndelNorte;elMercadodeColón,edificioreformadohaceunos años,dondeseaprovechóparahacerdebajodeélunparkingpúblico,juntoalos comerciosdelmercado,dejandolapartesuperiorunazonadecafeteríasyterrazas;el MercadodeRuzafa,quecorrespondealtípicomercadodebarrio;yelColegiode SagradoCorazóndeHermanosMaristas. II.2.2.2.SOLARESYZONASVERDES AlserpartedelcentrodeValencia,eslógicalaescasadisponibilidaddesolareso terrenoslibresparafuturasconstrucciones.Concretamente,ennuestrodistritoseha comprobadoqueactualmentesólohaysolaresenventa,libresdelasantiguas edificaciones,enelbarriodeRuzafa,ademásdehaberalgúnqueotroedificioruinosoen ventaconelfindeserderribado,ysepuededecirquebastantesparaserundistrito céntricoyconaltaocupaciónpoblacional. EnelbarriodeLaGranVía,nosehaencontradoningúnsolar,niedificioenventa paraderribar,dehecho,sehaobservadoquehayvariosenrestauración.Aligualqueen ElPladelRemei,dondeseobservaalgunasedificacionesqueestánsufriendoreformas integralesmanteniendointocablelafachada. LossolaresencontradosenelbarriodeRuzafaseconcentranendoszonas.Enla parteoestedeRuzafa,entornoalascallesCuba,BuenosAiresyFilipinas,estaúltimaes laquedaalasvíasdeltren,esdondehaymássolaresenventa.Otrossehanvistoenla calleMatíasPerellóyalrededores. Encuantoalaszonasverdes,lógicamenteporserunodelosbarriosmás antiguosycéntricosdeValencia,ytenerunaltadensidadedificatoriahayescasaszonas verdesyespaciosabiertos. ElbarriodeLaGranVíasolotieneunaplaza,nadadeparquesnijardines.ElPla delRemei,puesconlareformadelMercadodeColónsecreóunaplaza,graciasala permeabilidadquepresentaeledificio.Ambassólodisponendelparquedelríoensu límiteeste,yelparquelinealdelaAvda.MarquésdelTuria. EncuantoaRuzafa,destacasololaplazadelmercadoyunparqueenlacalle Filipinas,juntoalasvíasdeltren,enlapartesuroestedelbarrio.
126 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” puestoqueseencuentrajuntoalaAvda.deColónqueestallenodetiendasparagente deniveladquisitivomedio,mientrasqueenlascallesdelpropiobarrioseencuentran tiendasynegociosdemarcasparapersonaldemayorniveladquisitivo,porejemploen lascallesdeCiriloAmorós,JorgeJuan,etc. LaGranVíatambiénesunbarriodealtoniveladquisitivo,tambiénhayunalto porcentajedeoficinasydespachos,yeneltipodecomerciosqueocupancabedestacar elderestauraciónypubs,aunqueseobservaunpequeñoporcentajede“comerciode barrio”. Ruzafaeselbarriomenoslujoso,másvariableyheterogéneo.Loscomerciosson másdebarrioparagentedeniveleconómicomedio,tienediversidaddecomerciosy cuentaconelMercadodeRuzafa,ademáshayunaszonasdepubsyrestaurantes.En estebarriotambiénhayquedestacarqueenlazonaocupadaporlagenteextranjerase haformadounnúcleodenegociosporellos. Enlafigura2.32adjuntasepuedeanalizarladensidadeconómicadelos diferentesdistritos,siendoL’Eixampleelúnicocondensidadeconómicacompletaalta. . Fuente:PFG‐taller30:EstudiosdeviabilidadenlaEdificación “Figura2.32.PlanoestudiodeladensidadeconómicaenValencia”
127 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.2.8.TIPODEEDIFICACIÓN Entérminosgeneraleseltipodeedificaciónexistenteesresidencialplurifamiliar demanzanacerradaconfachadaenfoscada.Ensumayoríasonedificacionesdeentre cincoydiezalturas,salvoenRuzafaquetambiénhaybastantesedificacionesdemenos de5alturas. EnLaGranVíanohahabidomuchasmodificacionesconstructivas,seha mantenidobastanteelentornourbanísticoylosedificiospreexistentes. EnPladelRemei,haymásheterogeneidadencuantoaantigüedaddelas edificacionesytambiénsehamantenidobastanteelentornourbanísticoconlasnuevas construcciones. EnRuzafa,lazonaoesteesdeedificiosdemenosdecincoalturasylazonaeste demásdecinco.Yaquíesdondeelentornourbanísticoexistentenohasidotan respetado,yaquehaypuntosdondejuntoaedificiosdecuatroalturasseconstruyeron otrosdesiete.Tambiéndecirquelasedificacionespreexistentessondecalidadesalgo inferioresquelasdelosotrosdosbarrios. Enlassiguientesfotosdelafigura2.33,deizquierdaaderecha,semuestrauna calledeRuzafa,luegootradePladelRemeiylaúltimadeLaGranVía. Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.33.FotosdelostresbarriosdeL’Eixample”
128 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.3.DESCRICIÓNDELAOFERTAINMOBILIARIA Actualmente(mayodel2011),sehanencontradoeneldistritodeL’Eixample ochoofertasdepromocionesinmobiliarias,cuatroenRuzafa,cuatroenPladelRemeiy ningunaenLaGranVía. Cabedestacarquehayunanotablediferenciaencuantoaprecios,calidadesy tipodepromociónentrelasofertasdeRuzafaydePladelRemei.Mientrasquelas primerassonedificiosdeviviendasplurifamiliaresparagentedeniveleconómico medio,concalidadesmedias/altasyconunamediade90m²desuperficieporvivienda; lasdelbarrioPladelRemei,sonviviendasdevariascategorías(áticos,dúplex,etc.),con calidadesaltas,condiversidaddetamaños,segúnloqueseestedispuestoapagarycon preciosmuchomásaltos,claramenteparaunclienteconunaltoniveladquisitivo. Acontinuaciónsemuestralafigura2.34dondeseencuentranubicadaslas ofertasinmobiliariasactualmenteenvigorytrasellosedescribirácadaunadeellasen cuantoasuscaracterísticas. Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.34.Situacióndelasofertasinmobiliariasactuales” Uninciso:entodoslospreciosobtenidossehaconsideradoincluirel8%delIVA.
129 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” 1. EDIFICIODELACALLEDENIA13 Esunedificioentremedianerasconrehabilitaciónintegral,quedisponedeun localenplantabaja(queseencuentraenventa),de6viviendasdistribuidasenlas plantas1º,2ºy3ºydosáticosenlaplanta4º.Sinsótanoyportantosingarajesy trasteros.Actualmentesoloestadisponibleunaviviendaporplanta,esdecir,3viviendas másunático.Ylascalidadessonmedias/altas. Lainformaciónobtenidaesporcartelpublicitariodelparticularenunbalcón, adjuntamoslafotoylosplanosobtenidosporlapáginawebdelparticular. Fuente:www.denia13.es.tl “Figura2.35.PlanosyfotodelasviviendasdisponiblesdeledificioDenia13”
130 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Laentregadellavesfueenel2010,ylaformadefinanciacióndelstock disponibleespormediodepréstamohipotecarioporLaCaixa.Lospreciosdeventa actualesseexpresanenlatabladelafigura2.36siguiente. ÁTICO PLANTA1ª PLANTA2ª PLANTA3ª SUPERFICIE(m²) 109,74 115,72 115,72 110,49 PRECIO ( €)418.000 439.000 428.000 418.000 PRECIO/M² ( €/m²)3.809 3.793 3.698 3.783 Fuente:particularquevende “Figura2.36.PreciosysuperficiesdelasviviendasdisponiblesdeledificioDenia13” 2. EDIFICIODEIIIELGRANDE3 Edificioconrehabilitaciónintegralmanteniendolafachada,formadoporplanta bajay5alturas.Actualmenteseencuentraconlaexcavacióndelossótanosparala ubicacióndelosgarajesytrasteros.Estácompuestopor2viviendasporplantasiendo dosáticosenlaúltimaplanta.Laplantabajasedestinaráparaelaccesoalasviviendasy garaje. Elproyectoseinicioenel2009ysetieneprevistolaentregadellavespara mediadosdel2012.Todoslosgarajesytrasterosyaestánvendidos,solamentequeda disponibleunaviviendaenlaplanta1ªyotraenlaplanta2ª,teniendounascalidades medias. PLANTA1ª PLANTA2ª SUPERFICIE(m²)95,64(+20deterraza) 83,20 PRECIO ( €)270.000 220.000 PRECIO/M² ( €/m²)2.824 2.644 Fuente:SenvePromotoradeComunidades “Figura2.37.PreciosysuperficiesdelasviviendasdeledificioIIIElGrande”
131 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Lainformaciónfacilitada,apartedelavallapublicitariaenlaobra,esverbal. Ademásseadjuntanlosplanosdelasviviendasdisponiblesaescala1/100,puestoque lapersonaencargadadelaventadelapromociónnoestabadisponible,dandola informaciónelpropioarquitectodeSenvePromotoradeComunidadessintenerdatos concretossobrelafinanciación;sólo,quesepuedefinanciarconpréstamohipotecario. Fuente:SenvePromotoradeComunidades “Figura2.38.PlanosdelasviviendasdisponiblesdeledificioIIIElGrande” 3. EDIFICIORUZAFA48 Esunedificioconstruidoenel2009yquedandisponiblesdosviviendasa estrenar,unaenlaplantasegundayotraenlacuarta;eláticoaunqueseanuncieenel cartelyaestávendido. Esunedificioformadoporplantabajamáscuatroalturas,sinsótanoparagaraje. Estacompuestodelasiguienteforma:doslocalescomercialesenplantabaja,y sieteviviendasenlascuatroalturas,detalformaquedosdelasviviendassondúplexy otraunático.Lainformaciónseobtuvoporcarteldelparticularenfachadaypor contactotelefónicodelparticularquevende.
132 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:elaboraciónpropia “Figura2.39.FotodeledificioRuzafa48ysucartelpublicitario” Lascalidadesdelasviviendasdisponiblessonmediasysepuedefinanciarcon préstamohipotecario.Ambasviviendas,2ªplantay4ªplantatienenalrededorde111 m²ysuspreciosson490.000€(4.414€/m²)y496.000€(4.468€/m²),respectivamente. 4. EDIFICIOENMATÍASPERELLÓ6 Esunedificioentremedianerasenconstrucción,cononceviviendasdisponibles enseisplantas(conopciónonoagarajeytrastero)másunlocalcomercialenplanta baja,diezplazasdeaparcamientosynuevetrasterosentotaldistribuidosendos sótanos. Laentregadellavessetieneprevistoparafinalesdel2011yenestosmomentos estaalaventatodo:unaviviendatipoA,unaviviendatipoB,cuatroviviendastipoC, cuatroviviendatipoDyunático,ademásdelasdiezplazasdeaparcamientoylosnueve trasteros. Suscalidadessonmedias/altasylaformadefinanciación,tantoenlaventa conjuntaoseparadadelasviviendas,garajesytrasterosesconunaentradadel26%del precioypagandoelrestomediantepréstamohipotecarioalaentregadellaves,siendo losprecioslosexpresadosenlatablasiguiente.
133 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” SUPERFICIE(m²) PRECIO(€) PRECIO/M²(€/m²) PLANTA6ªÁTICO115,67 729.000 6.302 PLANTA1ªTIPOA66,08+21,57 378.000 5.720 PLANTA1ªTIPOB67,91+22,51 388.800 5.725 PLANTA2ªTIPOC68,51 351.000 5.123 PLANTA3ªTIPOC68,51 356.400 5.202 PLANTA4ªTIPOC68,51 359.640 5.249 PLANTA5ªTIPOC68,51 362.880 5.296 PLANTA2ªTIPOD68,51 361.800 5.144 PLANTA3ªTIPOD68,51 367.200 5.221 PLANTA4ªTIPOD68,51 370.440 5.267 PLANTA5ªTIPOD68,51 373.680 5.313 Fuente:GibPromociones “Figura2.40.PreciosysuperficiesdelasviviendasdeledificioMatíasPerelló” Yencuantoapreciosdegarajemástrastero,sologaraje,osolotrastero, dependiendodesusmetroscuadrados,sevendenentrelossiguientesintervalosde precios: - GARAGE+TRASTERO:desde48.600€hasta52.920€. - SÓLOGARAGE:desde42.120€hasta45.900€. - SÓLOTRASTERO:desde3.240€hasta5.400€dependiendodelosm². Laformadepublicitarlapromociónseharealizadomediantevallapublicitariaen laobra,ycomolapromotoraGibPromocionesnoesunaempresaconsedeenValencia, lainformaciónseobtienevíaemail,accediendodesdeelteléfonodecontactoo direccióndelawebpublicitadaenelcartel.Seadjuntafotografíadelavallapublicitariay planodelfolletopublicitarioenviadoporemail.
134 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Fuente:GibPromociones “Figura2.41.PlanosyfotodelasviviendasdisponiblesdeledificioMatíasPerelló” 5. EDIFICIOENCIRILOAMORÓS72 Edificiodecincoplantasmásplantabajaconentresuelo,conrehabilitación integralmanteniendolafachada.Sureformadarácomoresultadocuatroviviendas(una porplanta)yunático,conmuyaltascalidades,habilitandolaplantabajaparabajo comercialyentresuelode425m²entotal. Quedadisponiblelasviviendasdelaprimeraycuartaplantasyelático,conla entregadellavesprevistaparadiciembredel2011. Lospreciosylassuperficiesdelastresviviendasseránlasdadasenlatabla siguiente.Lapromotoraademásnosdalaopcióndecomprargarajeenconcesiónhasta unvalorde2.083€,garajeprovenientedelparkingdelMercadodeColón,puestoqueen estarehabilitaciónintegralnoserealizansótanos.
135 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” PLANTA1ª PLANTA4ª ÁTICO SUPERFICIE(m²)196+70(terraza) 196 130+65(terraza) PRECIO ( €) 1.506.600 1.614.600 1.614.600 PRECIO/M² ( €/m²)7.686 8.327 12.420 Fuente:www.semperballester.es “Figura2.42.PreciosysuperficiesdelasviviendasdeledificioCiriloAmorós” Lainformaciónobtenidahasidoatravésdeinternet,webyemail,trasverel cartelpublicitarioenlafachada,dondesolamenteaparecíaelnombreyladirecciónde laweb.LapromotoraeselGrupoSemper. Fuente:www.semperballester.es “Figura2.43.PlanosdelasviviendasdisponiblesdeledificioCiriloAmorós” 6. EDIFICIOENJORGEJUAN7 Edificioconrehabilitaciónintegralmanteniendolafachada,sureformadará comoresultado2viviendas(enlasplantas2ºy3º)yático‐dúplex(enlasalturas4y5º),
142 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.4.1.PERCEPCIÓNDELBARRIO Acontinuaciónsemuestraelanálisisdescriptivodelasvariablesdepercepción denuestrodistrito.Enelcuestionariodedemandaseincluyeronunconjuntode variablesquerecogíanlasdiferentespercepcionesqueunciudadanopuedetenerdeun barriodelaciudaddeValencia.Esteconjuntodepercepcionesestabaformadoporlas expresiones:barrioemblemático,multicultural,ordenado,enexpansión,dinámico,con vidadebarrio,contráficoyruido,biencomunicado,denegociosyconbuenos equipamientos. Lasiguientetabla(figura2.49)recogeelnúmerodeencuestados(N),elvalor mínimoymáximodecadavariableasícomolamediaydesviacióntípica.Delatablason relevanteslosvaloresmedios,éstosnosindicancomotérminomedioquépercepciones yquévaloraciónglobaltienenlosciudadanosdeestedistrito. Estadísticosdescriptivos NMínimoMáximoMediaDesv.típ. EMBLEMÁTICO67254,25,746 MULTICULTURAL67153,241,327 ORDENADO67153,601,088 EN_EXPANSIÓN67153,461,078 DINÁMICO67153,761,060 CON_VIDA_BARRIO67253,91,917 TRÁFICO_RUIDO67253,91,773 BIEN_COMUNICADO67254,30,675 DE_NEGOCIOS67253,88,789 BUENOS_EQUIPAMIENTO S 67153,07,958 ELECCIÓN_RESIDIR67153,76 1,001 ELECCIÓN_INVERTIR67153,51 ,975 Nválido(segúnlista)67 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.49.Estadísticosdescriptivosdelaspercepcionesdeldistrito2”
143 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Deestatablaprimeramentenosinteresaanalizarlavaloraciónglobaldelos ciudadanosencuantoalaeleccióndenuestrodistritotantopararesidircomopara invertirenél.Paraellosetendráencuentaquelasrespuestasdelosencuestadosvan del1al5considerandoquesielvalormedioesmayorde2,5nuestrodistritoserá valoradopositivamente,mientrassiesmenorde2,5seharádeformanegativa. Enconclusión,ambaspercepcionesdelosencuestadossonbastantesuperioresa 2,5,portanto,podemosdecirqueesundistritodondelosciudadanosinvertiríanymás aún,residirían. Acontinuación,enlatabladelafigura2.50,seordenandeformaascendentelos valoresmediosdelaspercepciones. Sevequeelvalormediodeestasrespuestasseencuentraporencimade3,y entornoalamitaddepercepcionesrondanel4.Estosresultadosparatodaslas percepcionessonvaloracionespositivassalvoparaunaquesemidealainversa. Estadísticosdescriptivos NMedia BUENOS_EQUIPAMIENTOS673,07 MULTICULTURAL673,24 EN_EXPANSION673,46 ORDENADO673,60 DINAMICO673,76 DE_NEGOCIOS673,88 CON_VIDA_BARRIO673,91 TRAFICO_RUIDO673,91 EMBLEMATICO674,25 BIEN_COMUNICADO674,30 Nválido(segúnlista)67 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.50.Estadísticosdescriptivosdelaspercepcionesdeldistrito2”
144 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Alavistadelosresultados,L’Eixampleesundistritomuybiencomunicado,es consideradocomounbarriomuyemblemáticoycomounbarrioagradable,acogedor,” convidadebarrio”,ademásdeserbastantecomercialydenegocios. Encontraposición,seconsideraqueesundistritoconbastanteruidoytráfico. Enmenormedida,perotambiénconunavaloraciónporencimadelvalorneutro, consideranqueesundistritodinámico,bienordenadourbanísticamenteyenexpansión. Noshaparecidointeresanteanalizarlarelaciónexistenteentrelaeleccióndel distrito(teniendoencuentaladualidadresidir‐invertir)yelconjuntodepercepciones. Esdecir,silosciudadanosseleccionanestebarriopararesidiroinvertir,ysaberporqué razón.Paraellorealizamoscorrelacionesentrelasvariableseleccióndelazonapara residiroinvertirylaspercepciones. Paradecirqueunapercepciónessignificativaestadísticamenteyportanto influyeenlaelección,hayquesaberqueenlatabladelafigura2.51tienequesalirlos valoresconunaodosestrellas.Sitieneunaestrella,enlafila“sig.(bilateral)”tieneque salirunvalorpordebajode0.05ysisondosestrellasdichovalorseráinferiora0,01, entoncessedicequeesapercepciónesaptapararesidiroinvertir. EnelcasodeldistritoL’Eixample,queelbarrioseaconsideradomulticulturalno influyenipararesidirniparainvertirenél. Tambiénsevequenuestrodistritosepercibeemblemático,ordenado,en expansiónydinámico,tantopararesidircomoparainvertirenél.Hayqueteneren cuentaqueestosatributoshansidotodosvaloradosanteriormentedeformapositiva paranuestrazona. Sepercibebiencomunicadoyconvidadebarriopararesidirperonopara invertir. Aunquetodaslasvaloracionessonbastantepositivas,lamenosapreciadahasido elconsiderarseunbarrioconbuenosequipamientos,hechoquehadadocomo resultadoqueelbarriosepercibapararesidirynoparainvertirenél. Encuestióndeltráficoyruido,valoradocomoalto,esnormalqueelbarrionose percibapararesidir,ysí,quenoseataninconvenienteparainvertirenél.Ylomismo ocurreconelatributodeserunbarriocomercialydenegocios.
145 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” ELECCIÓN_RESIDIR ELECCIÓN_INVERTIR EMBLEMÁTICOCorrelacióndePearson ,407 ** ,300 * Sig.(bilateral) , 001 , 014 N67 67 MULTICULTURAL CorrelacióndePearson ‐,002 ‐,072 Sig.(bilateral) ,987 ,564 N67 67 ORDENADOCorrelacióndePearson , 481** , 253* Sig.(bilateral) , 000 , 039 N67 67 EN_EXPANSIÓNCorrelacióndePearson , 553** , 336** Sig.(bilateral) , 000 , 006 N67 67 DINÁMICOCorrelacióndePearson , 516** , 251* Sig.(bilateral) , 000 , 041 N67 67 CON_VIDA_BARRIOCorrelacióndePearson , 488** ,221 Sig.(bilateral) , 000 ,072 N67 67 TRÁFICO_RUIDOCorrelacióndePearson ,089 , 383** Sig.(bilateral) ,472 , 001 N67 67 BIEN_COMUNICADOCorrelacióndePearson , 242*,043 Sig.(bilateral) , 049 ,732 N67 67 DE_NEGOCIOSCorrelacióndePearson ,232 , 454** Sig.(bilateral) ,059 , 000 N67 67 BUENOS_EQUIPAMIEN TOS CorrelacióndePearson , 366** ,218 Sig.(bilateral) , 002 ,076 N67 67 **.Lacorrelaciónessi g nificativaalnivel0 , 01 ( bilateral ) . *.Lacorrelaciónessignificantealnivel0,05(bilateral). Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.51.Correlaciones(percepciones‐intencióndecompradelavivienda).Distrito2”
146 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” II.2.4.2.IMPORTANCIAENLAINTENCIÓNDECOMPRA(ZONA‐VIVIENDA) Elobjetivodeestafaseesestudiarquéaspectotienemayorimportanciaenla compradeunavivienda,lazonaolavivienda.Enlasiguientetabla(figura2.52)se recogenlasrespuestasdelosciudadanosalapregunta:“cuandocompraunavivienda, ¿quétienemásrelevanciaensudecisión? Losresultadosmuestrancómoel33,9%delosciudadanosencuestados consideranpiensanquelazonaeselaspectomásrelevante. ZONA FrecuenciaPorcentaje%%válido%acumulado VálidosNO4161 , 266 , 166 , 1 SI2131,3 33,9 100,0 Total6292,5 100,0 PerdidosSistema57,5 Total67100,0 VIVIENDA FrecuenciaPorcentaje%%válido %acumulado VálidosNO2131 , 333 , 933 , 9 SI4161,2 66,1 100,0 Total6292,5 100,0 PerdidosSistema57,5 Total67100,0 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.52.Frecuenciasimportanciazonayviviendaenladecisióndecompra.Distrito2” Porlotanto,el66,1%restanteconsideraqueloimportanteenlaelecciónde compraeslavivienda.
147 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Acontinuaciónyrelacionadoconestetemaselesplanteabaalosciudadanos queestablecieranunporcentajeaproximadodeimportanciaacadaunadeestas variables(zonayvivienda).Losciudadanoshancontestado,entérminosmedios,queel 56,34%deladecisióndecompraseencuentraenlavivienda,segúnlaestadística obtenidadelatabla2.53,yportantoqueel43,66%deladecisióndecomprase encuentraenlazona.Aunquepredominelaviviendahayquetenerencuentaquela diferenciaentreellosnoesgrande. Estadísticosdescriptivos NMínimoMáximoMediaDesv.típ. VIVIENDA _ PORCENTUAL67 20 100 56 , 3418 , 269 Nválido(segúnlista)67 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.53.Mediadelaimportanciadelaviviendaenlacompradeunavivienda.Distrito2” II.2.4.3.PREFERENCIADELASCARACTERÍSTICASDELAVIVIENDA Elobjetivodeestafaseesanalizarlapreferenciadelosciudadanossobrelas característicasdelasviviendasdeltipocarpintería,pavimento,instalaciones deportivas… Latablaqueseadjuntaacontinuación(figura2.54)recogeelanálisisdescriptivo deestafase,seleccionandolascaracterísticasconstructivasmásrelevantesparanuestra promoción,esdecir,lascaracterísticasqueporestudioestadísticodelosresultadosde lasencuestashandadolosvaloresmediosmásaltos Segúnlosdatosdelatabla,lasviviendasdeseadasseencuentranubicadasen plantasintermedias,tienendemediatreshabitacionesybuscanviviendascon dimensionesqueoscilanentrelos80‐ 100m².Asuvezseprefierequedispongande balcónytambiéndegalería. Latipologíadeviviendaquebuscanesplurifamiliaryderentalibre, preferentementecongarajeytrastero,conentradaporvíaanchayqueposeajardín.
148 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” NMÍNIMOMÁXIMOMEDIADESV.TÍP JARDÍN4601,80,401 VIVIENDAPLURIFAMILIAR5601,86,353 ENTRADAPORVÍAANCHA4501,89,318 GALERÍA5601,89,312 VIVIENDALIBRE4801,90,309 TRASTERO5001,90,303 GARAJE5401,91,293 MOBILIARIOCOCINA6601,97,173 BALCÓN5301,98,137 ARMARIOSEMPOTRADOS6001,98,129 CALEFACCIÓN57111,00,000 AIREACONDICIONADO50121,72,454 NºHABITACIONES66153,05,935 DIMENSIONESVIVIENDA65163,351,067 ALTURA17183,762,278 NVÁLIDO(SEGÚNLISTA)0 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.54.Mediadelascaracterísticasconstructivasdemandadas.Distrito2” Encuestióndelascaracterísticasinternasdelasviviendasdeseadas,sequiere queposeanarmariosempotradosasícomoelmobiliariodecocina.Yporúltimo,que poseanaireacondicionadoycalefacción. II.2.4.4.ANÁLISISDELOSPRECIOSODISPOSICIÓNAPAGARDELOS CIUDADANOS Elobjetivodeestafaseesanalizarelprecioquelosconsumidoresestán dispuestosapagarporlaviviendaatendiendoasusuperficie.Así,enelcuestionariose preguntóportrescategoríasdistintas:viviendasde1,2y3habitaciones. Comoseobservaenlatabla2.55yenlafigura2.56el46,3%delosconsumidores estándispuestosapagarporunaviviendade1habitaciónmenosde120.000euros;el
149 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” 44,8%pagaríaentre120.000‐150.000euros;el7,5%estaríadispuestoapagarentre 150.000‐180.000euros:porúltimo,unporcentajemuybajodeciudadanos(1.5%) pagaríaentrede180.000‐210.000eurosporunaviviendade1habitación. PRECIO_1HAB Frecuencia % %válido %acumulado VálidosMENOSDE120.000 31 46,3 46 , 346,3 120.000‐150.000 30 44,8 44,8 91,0 150.000‐180.000 57,5 7,5 98,5 180.000‐210.000 11,5 1,5 100,0 Total67 100,0 100,0 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.55.Disposiciónapagar.Viviendade1habitación.Distrito2” Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.56.Diagramadefrecuenciasdeladisposiciónapagar.Viv.de1hab.Distrito2”
150 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Comoseobservaenlatabla2.57yenlafigura2.58el26,9%delosconsumidores estándispuestosapagarporunaviviendadedoshabitacionesmenosde150.000euros; el58,2%pagaríaentre150.000‐180.000euros;el11,9%estaríadispuestoapagarentre 180.000‐210.000euros:porúltimo,dosporcentajesmuybajosdeciudadanos(1.5%) pagaríanentrede210.000‐240.000eurosy240.000‐270.000eurosporunaviviendade doshabitaciones. PRECIO_2HAB Frecuencia %%válido %acumulado VálidosMENOSDE150.00018 26,9 26 , 926,9 150.000‐180.00039 58,2 58,2 85,1 180.000‐210.000811,9 11,9 97,0 210.000‐240.00011,5 1,5 98,5 240.000‐270.00011,5 1,5 100,0 Total67 100,0 100,0 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.57.Disposiciónapagar.Viviendade2habitaciones.Distrito2” Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.58.Diagramadefrecuenciasdeladisposiciónapagar.Viv.de2hab.Distrito2”
151 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Comoseobservaenlatabla2.59yenlafigura2.60el32,8%delos consumidoresestándispuestosapagarporunaviviendadetreshabitacionesmenosde 180.000euros;el50,7%pagaríaentre180.000‐210.000euros;el10,4%estaría dispuestoapagarentre210.000‐240.000euros:porúltimo,unporcentajebajode ciudadanosdel6%pagaríaentrede240.000‐270.000eurosporunaviviendadedos habitaciones. PRECIO_3HAB Frecuencia % %válido %acumulado VálidosMENOSDE180.000 22 32,8 32 , 832,8 180.000‐210.000 34 50,7 50,7 83,6 210.000‐240.000 710,4 10,4 94,0 240.000‐270.000 46,0 6,0 100,0 Total67 100,0 100,0 Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.59.Disposiciónapagar.Viviendade3habitaciones.Distrito2” Fuente:elaboracióndeformaconjuntaporlosalumnosdelTaller30 “Figura2.60.Diagramadefrecuenciasdeladisposiciónapagar.Viv.de3hab.Distrito2”
ESCRITURA LICENCIA COMIENZO COMIENZO FINAL TERMINA RECEPCIÓN SOLAR OBRA OBRA VENTAS VENTAS OBRA OBRA MES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 TOTALES EUROS MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO 1.COMPRASOLAR 1.PRECIOSOLAR 1.350.000,00 135.000,00 1.215.000,00 1.350.000,00 2.GASTOSDOCUMENTALES 1.177,95 0,00 0,00 0,00 0,00 1.001,26 0,00 0,00 176,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.177,95 NOTARIO 744,46 744,46 744,46 IVAsoportado 134,00 0,00 0,00 0,00 0,00 134,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 134,00 Retención ‐111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐111,67 LiquidaciónRetención 111,67 0,00 0,00 111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 111,67 REGISTRADOR433,49 433,49 433,49 IVAsoportado 78,03 0,00 0,00 0,00 0,00 78,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,03 Retención ‐65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐65,02 LiquidaciónRetención 65,02 0,00 0,00 65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,02 3.IMPUESTOS 94.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 94.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 94.500,00 IVAsoportado 0,00 ITPyAJD 94.500,00 94.500,00 94.500,00 4.PLUSVALIA 0,00 5.OTROSGASTOS 5.929,29 5.929,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.929,29 LEVANTAMIENTOTOPOGRAFICO 1.800,00 1.800,00 1.800,00 ESTUDIOGEOTECNICO 4.000,00 4.000,00 4.000,00 IVAsoportado 1.044,00 1.044,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.044,00 CEDULADECALIFICACIONURBANISTICA 129,29 129,29 129,29 TOTALCOMPRASOLAR 1.451.607,24 140.929,29 0,00 0,00 0,00 1.310.501,26 0,00 0,00 176,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.451.607,24 2.CONSTRUCCIÓN 1.OBRA 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.227,75 47.425,84 55.725,36 67.581,83 68.767,47 74.695,70 82.995,22 98.408,62 99.594,27 113.822,02 113.822,02 104.336,85 90.109,10 82.995,22 71.138,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.185.646,06 VIVIENDAS 988.087,59 11.857,05 39.523,50 46.440,12 56.320,99 57.309,08 62.249,52 69.166,13 82.011,27 82.999,36 94.856,41 94.856,41 86.951,71 75.094,66 69.166,13 59.285,26 988.087,59 BAJOSCOMERCIALES 45.765,30 549,18 1.830,61 2.150,97 2.608,62 2.654,39 2.883,21 3.203,57 3.798,52 3.844,29 4.393,47 4.393,47 4.027,35 3.478,16 3.203,57 2.745,92 45.765,30 GARAGES 132.232,19 1.586,79 5.289,29 6.214,91 7.537,23 7.669,47 8.330,63 9.256,25 10.975,27 11.107,50 12.694,29 12.694,29 11.636,43 10.049,65 9.256,25 7.933,93 132.232,19 TRASTEROS 19.560,98 234,73 782,44 919,37 1.114,98 1.134,54 1.232,34 1.369,27 1.623,56 1.643,12 1.877,85 1.877,85 1.721,37 1.486,63 1.369,27 1.173,66 19.560,98 2.URBANIZACIÓNINTERIOR 0,00 TOTAL 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.227,75 47.425,84 55.725,36 67.581,83 68.767,47 74.695,70 82.995,22 98.408,62 99.594,27 113.822,02 113.822,02 104.336,85 90.109,10 82.995,22 71.138,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.185.646,06 RETENCIÓNOBRA ‐59.282,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐711,39 ‐2.371,29 ‐2.786,27 ‐3.379,09 ‐3.438,37 ‐3.734,79 ‐4.149,76 ‐4.920,43 ‐4.979,71 ‐5.691,10 ‐5.691,10 ‐5.216,84 ‐4.505,46 ‐4.149,76 ‐3.556,94 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐59.282,30 IVAsoportado 90.109,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.081,31 3.604,36 4.235,13 5.136,22 5.226,33 5.676,87 6.307,64 7.479,06 7.569,16 8.650,47 8.650,47 7.929,60 6.848,29 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.109,10 DEVOLUCIÓNRETENCIÓN 59.282,30 59.282,30 59.282,30 IVAsoportado 4.742,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 4.742,58 TOTALCONSTRUCCIÓN 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.516,37 45.054,55 52.939,10 64.202,73 65.329,10 70.960,92 78.845,46 93.488,19 94.614,56 108.130,92 108.130,92 99.120,01 85.603,65 78.845,46 67.581,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.282,30 1.185.646,06 3.HONORARIOSFACULTATIVOS 1.ARQUITECTO 67.064,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.652,13 0,00 18.778,03 0,00 171,01 3.115,14 669,81 812,32 1.188,72 897,82 997,58 1.663,20 1.197,10 1.368,11 2.029,54 1.254,10 1.083,09 1.651,46 855,07 2.850,24 829,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.064,40 PROYECTOBASICO 30.178,98 30.178,98 30.178,98 PROYECTO EJECUCION 16.766,10 16.766,10 16.766,10 PROYECTO EJECUCION 16.766,10 16.766,10 16.766,10 DIRECCIONOBRA 16.766,10 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 16.766,10 LIQUIDACION 3.353,22 3.353,22 3.353,22 IVAsoportado 12.071,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.432,22 0,00 3.017,90 0,00 36,21 120,72 141,84 172,02 175,04 190,13 211,25 250,49 253,50 289,72 289,72 265,58 229,36 211,25 181,07 603,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.071,59 Retencion ‐10.059,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.526,85 0,00 ‐2.514,92 0,00 ‐30,18 ‐100,60 ‐118,20 ‐143,35 ‐145,87 ‐158,44 ‐176,04 ‐208,74 ‐211,25 ‐241,43 ‐241,43 ‐221,31 ‐191,13 ‐176,04 ‐150,89 ‐502,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐10.059,66 LiquidaciónRetención 10.059,66 0,00 0,00 4.526,85 2.545,09 362,15 480,35 661,42 653,88 829,92 0,00 0,00 0,00 10.059,66 2.INGENIEROTELECOMUNICACIONES 1.105,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 495,53 0,00 5,33 106,17 20,89 25,33 37,07 28,00 31,11 51,87 37,33 42,67 63,29 39,11 33,78 51,50 26,67 0,00 10,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.105,86 PROYECTO 582,98 582,98 582,98 DIRECCIONOBRA 522,88 6,27 20,92 24,58 29,80 30,33 32,94 36,60 43,40 43,92 50,20 50,20 46,01 39,74 36,60 31,37 522,88 IVAsoportado 199,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 104,94 0,00 1,13 3,76 4,42 5,36 5,46 5,93 6,59 7,81 7,91 9,04 9,04 8,28 7,15 6,59 5,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 199,05 Retencion ‐165,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐87,45 0,00 ‐0,94 ‐3,14 ‐3,69 ‐4,47 ‐4,55 ‐4,94 ‐5,49 ‐6,51 ‐6,59 ‐7,53 ‐7,53 ‐6,90 ‐5,96 ‐5,49 ‐4,71 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐165,88 LiquidaciónRetención 165,88 0,00 0,00 0,00 88,39 11,29 14,98 20,63 20,39 10,20 0,00 0,00 0,00 165,88 3.ARQUITECTOTÉCNICO 34.212,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.987,86 1.797,31 221,34 2.150,71 866,91 1.051,36 1.538,52 1.162,03 1.291,14 2.152,63 1.549,37 1.770,71 2.626,77 1.623,15 1.401,81 2.137,44 1.106,69 2.850,24 926,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.212,12 DIRECTOREJECUCIÓNOBRA 20.119,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.119,32 Directorobra 16.766,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.766,10 Liquidaciónobra 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.353,22 SEGURIDADYSALUD 10.068,94 3.020,68 2.114,48 59,21 197,35 231,89 281,23 286,16 310,83 345,36 409,50 414,44 473,64 473,64 434,17 374,97 345,36 296,03 10.068,94 PROGRAMADECONTROLDECALIDAD 4.023,86 4.023,86 4.023,86 IVAsoportado 6.158,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.268,02 380,61 46,87 156,24 183,58 222,64 226,55 246,08 273,42 324,20 328,10 374,97 374,97 343,73 296,85 273,42 234,36 603,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.158,18 Retencion ‐5.131,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐1.056,68 ‐317,17 ‐39,06 ‐130,20 ‐152,98 ‐185,53 ‐188,79 ‐205,06 ‐227,85 ‐270,16 ‐273,42 ‐312,48 ‐312,48 ‐286,44 ‐247,38 ‐227,85 ‐195,30 ‐502,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐5.131,82 LiquidaciónRetención 5.131,82 0,00 0,00 0,00 1.412,91 468,72 621,70 856,06 846,30 926,13 0,00 0,00 0,00 5.131,82 TOTALHONORARIOSFACULTATIVOS 102.382,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.652,13 0,00 25.261,43 1.797,31 397,69 5.372,02 1.557,60 1.889,01 2.764,31 2.087,85 2.319,84 3.867,69 2.783,80 3.181,49 4.719,60 2.916,37 2.518,68 3.840,40 1.988,43 5.700,47 1.766,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 102.382,38 4LICENCIAS YAUTORIZACIONES 4 . LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.LICENCIAS 50.291,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 39.521,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 979,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.291,22 LICENCIADEOBRAS 49.312,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 39.521,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49.312,16 TASA 9.790,63 9.790,63 9.790,63 ICIO 39.521,54 39.521,54 39.521,54 LICENCIA1ªOCUPACION 979,06 979,06 979,06 2.DECLARACIÓNDEOBRANUEVA 12.956,34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.791,36 0,00 0,00 164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.956,34 NOTARIO 697,62 697,62 697,62 AJD 11.856,46 11.856,46 11.856,46 REGISTRADOR 402,27 402,27 402,27 IVAsoportado 197,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 197,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 197,98 Retención ‐164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐164,98 LiquidaciónRetención 164,98 0,00 0,00 0,00 164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 164,98 3.DECLARACIÓNDEDIVISIÓNHORIZONTAL 28.911,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.378,26 0,00 0,00 533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.911,52 NOTARIO 1.082,37 1.082,37 1.082,37 AJD 25.356,46 25.356,46 25.356,46 REGISTRADOR 2.472,69 2.472,69 2.472,69 IVAsoportado 639,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 639,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 639,91 Retención ‐533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐533,26 LiquidaciónRetención 533,26 0,00 0,00 0,00 533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 533,26 4.TASASDEVPO 0,00 5.CEDULADEHABITABILIDAD 114,61 114,61 114,61 TOTALLICENCIASYAUTORIZACIONES 92.273,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 80.691,16 0,00 0,00 698,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.093,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 92.273,70 5.SEGUROSEIMPUESTOS 1.SEGURODERESPONSABILIDADDECENAL 11.856,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.015,07 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.841,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.856,46 CONTROLTÉCNICO 4.940,19 4.940,19 4.940,19 POLIZADESEGURO 6.916,27 2.074,88 4.841,39 6.916,27 IVAsoportado 889,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 889,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 889,23 2.IAE 6.166,56 315,35 0,00 315,35 5.220,51 315,35 0,00 6.166,56 3.IBI 1.314,90 0,00 657,45 657,45 1.314,90 TOTALSEGUROSEIMPUESTOS 19.337,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 7.015,07 0,00 0,00 0,00 0,00 657,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 5.220,51 4.841,39 0,00 657,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 0,00 0,00 19.337,92 6.GASTOSDEGESTIÓN 1.GASTOSDEADMINISTRACIÓN 171.074,84 8.455,76 0,00 0,00 0,00 78.630,08 2.126,57 0,00 6.386,68 528,74 23,86 364,22 93,46 924,32 2.908,58 3.301,62 3.991,35 4.151,81 4.424,68 4.921,62 5.911,39 5.851,86 6.638,98 7.031,51 6.356,99 5.543,87 4.876,15 4.054,91 0,00 0,00 0,00 0,00 18,92 0,00 0,00 0,00 3.556,94 171.074,84 2.GASTOSGERENCIALES 142.562,37 7.046,46 0,00 0,00 0,00 65.525,06 1.772,14 0,00 5.322,23 440,62 19,88 303,51 77,88 770,27 2.423,82 2.751,35 3.326,13 3.459,84 3.687,24 4.101,35 4.926,16 4.876,55 5.532,48 5.859,59 5.297,49 4.619,89 4.063,46 3.379,09 0,00 0,00 0,00 0,00 15,77 0,00 0,00 0,00 2.964,12 142.562,37 IVAsoportado 0,00 TOTALGASTOSDEGESTIÓN 313.637,20 15.502,22 0,00 0,00 0,00 144.155,14 3.898,70 0,00 11.708,91 969,36 43,75 667,73 171,34 1.694,59 5.332,39 6.052,96 7.317,48 7.611,65 8.111,92 9.022,96 10.837,55 10.728,40 12.171,46 12.891,10 11.654,48 10.163,76 8.939,61 7.434,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34,69 0,00 0,00 0,00 6.521,05 313.637,20 7.GASTOSDECOMERCIALIZACIÓN 1.GASTOSDEVENTAS 75.197,79 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 7.136,99 10.964,87 75.197,79 2.GASTOSDEPUBLICIDAD 37.598,90 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 3.568,50 5.482,44 37.598,90 IVAsoportado 20.303,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 1.926,99 2.960,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.303,40 TOTALGASTOSDECOMERCIALIZACIÓN 112.796,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 10.705,49 16.447,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 112.796,69 8.GASTOSFINANCIEROS 1.GASTOSLEGALESPRÉSTAMOHIPOTECARIO 71.804,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.133,04 37.850,65 27.131,74 689,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 71.804,57 FASEI:SOLICITUDYTRAMITACIÓN 6.133,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.133,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.133,04 GASTOSTASACIÓN 1.200,00 1.200,00 1.200,00 GASTOSESTUDIO 4.933,04 4.933,04 4.933,04 FASEII:APROBACIÓNYCONSTITUCIÓN 38.539,79 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 37.850,65 0,00 689,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,000,000,000,000,000,000,00 0,00 38.539,79 NOTARIO 3.050,69 3.050,69 3.050,69 AJD 33.945,51 33.945,51 33.945,51 REGISTRADOR 1.543,59 1.543,59 1.543,59 Retención ‐689,14 ‐689,14 ‐689,14 LiquidaciónRetención 689,14 0,00 0,00 0,00 689,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 689,14 FASEIII:DISPOSICIÓNDELPRÉSTAMO 27.131,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 27.131,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,000,000,000,000,000,000,00 0,00 27.131,74 SEGUROINCENDIOS 2.466,52 2.466,52 2.466,52 COMISIÓNAPERTURA 24.665,22 24.665,22 24.665,22 INTERÉSES 30.972,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,94 229,40 436,74 688,19 944,06 1.221,98 1.530,78 1.896,94 2.267,50 2.691,00 3.114,50 3.502,71 3.837,99 4.146,79 4.411,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.972,98 VIVIENDAS 30.972,98 52,94 229,40 436,74 688,19 944,06 1.221,98 1.530,78 1.896,94 2.267,50 2.691,00 3.114,50 3.502,71 3.837,99 4.146,79 4.411,48 30.972,98 LOCALES 0,00 GARAGES 0,00 TRASTEROS 0,00 AVALENTREGASACUENTA 7.481,35 401,22 0,00 0,00 905,00 0,00 0,00 1.551,27 0,00 0,00 2.145,00 0,00 0,00 2.478,85 7.481,35 TOTALGASTOSFINANCIEROS 110.258,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.133,04 37.850,65 27.184,68 918,54 436,74 1.089,42 944,06 1.221,98 2.435,79 1.896,94 2.267,50 4.242,27 3.114,50 3.502,71 5.982,99 4.146,79 4.411,48 2.478,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 110.258,91 TOTALPAGOS 3.387.940,10 156.431,51 0,00 0,00 0,00 1.454.656,40 39.341,46 0,00 124.286,59 47.632,39 27.626,11 18.362,01 12.871,16 28.894,87 65.458,25 73.007,38 86.981,33 89.410,86 94.829,63 105.997,67 128.922,50 111.762,04 128.804,04 134.229,72 122.015,79 105.040,40 90.208,77 75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 350,04 0,00 0,00 0,00 65.803,36 3.387.940,10 1.VENTAS 0,00 1.VIVIENDAS 3.453.130,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.158,52 133.192,18 151.662,63 176.738,94 183.320,07 198.735,83 218.892,79 252.314,16 261.457,91 294.838,17 304.704,26 250.934,08 225.775,56 213.196,30 192.230,87 369.978,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.453.130,55 ENTRADAS+APLAZADOS 986.608,73 49.330,44 53.125,09 57.235,96 61.720,54 66.653,58 72.134,74 78.301,05 85.348,25 93.569,99 103.436,08 66.438,25 66.438,25 66.438,25 66.438,25 986.608,73 HIPOTECA 2.466.521,82 25.158,52 83.861,74 98.537,55 119.502,98 121.599,53 132.082,24 146.758,05 174.013,11 176.109,66 201.268,18 201.268,18 184.495,83 159.337,31 146.758,05 125.792,61 369.978,27 2.466.521,82 IVARepercutido(8%) 276.250,44 0,00 3.946,43 4.250,01 4.578,88 4.937,64 5.332,29 5.770,78 6.264,08 6.827,86 7.485,60 8.274,89 5.315,06 5.315,06 5.315,06 5.315,06 197.321,75 276.250,44 2.LOCALES 191.394,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 76.557,60 28.709,10 28.709,10 28.709,10 28.709,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 191.394,00 ENTRADAS+APLAZADOS 191.394,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 76.557,60 28.709,10 28.709,10 28.709,10 28.709,10 191.394,00 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(18%) 34.450,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.780,37 5.167,64 5.167,64 5.167,64 5.167,64 34.450,92 3.GARAJES 255.192,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.379,80 7.852,06 9.447,01 11.186,96 13.100,90 15.227,50 17.619,92 20.354,12 23.544,02 27.371,90 25.776,95 25.776,95 25.776,95 25.776,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 255.192,00 ENTRADAS+APLAZADOS 255.192,00 6.379,80 7.852,06 9.447,01 11.186,96 13.100,90 15.227,50 17.619,92 20.354,12 23.544,02 27.371,90 25.776,95 25.776,95 25.776,95 25.776,95 255.192,00 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(8%) 20.415,36 510,38 628,16 755,76 894,96 1.048,07 1.218,20 1.409,59 1.628,33 1.883,52 2.189,75 2.062,16 2.062,16 2.062,16 2.062,16 20.415,36 4.TRASTEROS 24.607,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 615,20 757,16 910,96 1.078,74 1.263,30 1.468,37 1.699,06 1.962,72 2.270,32 2.639,43 2.485,63 2.485,63 2.485,63 2.485,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.607,80 ENTRADAS+APLAZADOS 24.607,80 615,20 757,16 910,96 1.078,74 1.263,30 1.468,37 1.699,06 1.962,72 2.270,32 2.639,43 2.485,63 2.485,63 2.485,63 2.485,63 24.607,80 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(8%) 1.968,62 49,22 60,57 72,88 86,30 101,06 117,47 135,93 157,02 181,63 211,15 198,85 198,85 198,85 198,85 1.968,62 TOTALINGRESOS 3.924.324,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.158,52 140.187,17 160.271,86 187.096,91 195.585,77 213.100,03 235.588,65 271.633,15 283.774,75 320.652,51 411.273,20 307.905,77 282.747,25 270.167,99 249.202,55 369.978,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.924.324,35 TOTALCOBROS 3.924.324,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.158,52 140.187,17 160.271,86 187.096,91 195.585,77 213.100,03 235.588,65 271.633,15 283.774,75 320.652,51 411.273,20 307.905,77 282.747,25 270.167,99 249.202,55 369.978,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.924.324,35 COBROS‐PAGO S 536.384,25 ‐156.431,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.656,40 ‐39.341,46 0,00 ‐124.286,59 ‐47.632,39 ‐2.467,59 121.825,16 147.400,69 158.202,04 130.127,52 140.092,64 148.607,33 182.222,29 188.945,13 214.654,84 282.350,69 196.143,74 153.943,20 135.938,27 127.186,76 264.937,87 ‐90.208,77 ‐75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 0,00 0,00 0,00 ‐65.803,36 536.384,25 LIQUIDACIÓNDELIVA(TRIMESTRAL) 0,00 TOTALIVAREPERCUTIDO 333.085,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.506,03 4.938,74 5.407,51 5.918,90 6.481,42 7.106,45 7.809,60 8.613,21 9.550,75 24.456,16 12.743,71 12.743,71 12.743,71 12.743,71 197.321,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 333.085,35 TOTALIVASOPORTADO 136.567,07 1.044,00 0,00 0,00 0,00 212,03 5.432,22 0,00 5.228,74 1.269,84 84,22 2.207,71 2.256,83 3.408,32 5.938,40 6.604,25 7.554,47 7.735,81 8.193,37 8.908,35 11.113,30 8.186,75 9.183,84 9.141,73 8.350,68 8.055,45 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 136.567,07 DIFERENCIAREPERCUTIDO‐SOPORTADO 196.518,27 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.298,33 2.681,91 1.999,19 ‐19,50 ‐122,83 ‐448,02 73,79 419,84 642,39 13.342,86 4.556,96 3.559,86 3.601,97 4.393,02 189.266,29 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 196.518,27 LIQUIDACIONTRIMESTRAL ‐1.044,00 0,00 ‐5.644,25 ‐6.582,80 6.979,43 ‐590,34 1.136,02 21.459,68 197.261,29 ‐11.714,18 0,00 0,00 ‐4.742,58 196.518,27 ACUMULADOS ‐1.044,00 ‐1.044,00 ‐6.688,25 ‐13.271,05 ‐590,34 545,68 ‐11.714,18 ‐11.714,18 ‐11.714,18 PAGAMOSAH P ‐226.246,09 ‐6.979,43 ‐545,68 ‐21.459,68 ‐197.261,29 ‐226.246,09 HPNOSPAGA 29.727,81 13.271,05 16.456,77 29.727,81 SALDOIVATRIMESTRA L 0,00 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.298,33 2.681,91 1.999,19 ‐6.998,93 ‐122,83 ‐448,02 13.344,84 419,84 642,39 12.797,18 4.556,96 3.559,86 ‐17.857,71 4.393,02 189.266,29 ‐203.568,93 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.714,18 0,00 LIQUIDACIÓNIVAMENSUA L 0,00 TOTALIVAREPERCUTIDO 333.085,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.506,03 4.938,74 5.407,51 5.918,90 6.481,42 7.106,45 7.809,60 8.613,21 9.550,75 24.456,16 12.743,71 12.743,71 12.743,71 12.743,71 197.321,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 333.085,35 TOTALIVASOPORTADO 136.567,07 1.044,00 0,00 0,00 0,00 212,03 5.432,22 0,00 5.228,74 1.269,84 84,22 2.207,71 2.256,83 3.408,32 5.938,40 6.604,25 7.554,47 7.735,81 8.193,37 8.908,35 11.113,30 8.186,75 9.183,84 9.141,73 8.350,68 8.055,45 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 136.567,07 DIFERENCIAREPERCUTIDO‐SOPORTADO 196.518,27 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.298,33 2.681,91 1.999,19 ‐19,50 ‐122,83 ‐448,02 73,79 419,84 642,39 13.342,86 4.556,96 3.559,86 3.601,97 4.393,02 189.266,29 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 196.518,27 LIQUIDACIÓNMENSUAL ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.298,33 2.681,91 1.999,19 ‐19,50 ‐122,83 ‐448,02 73,79 419,84 642,39 13.342,86 4.556,96 3.559,86 3.601,97 4.393,02 189.266,29 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 196.518,27 DEVOLUCIÓN/COMPENSAR ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 PAGAMOSAH P ‐226.836,43 ‐2.298,33 ‐2.681,91 ‐1.999,19 ‐73,79 ‐419,84 ‐642,39 ‐13.342,86 ‐4.556,96 ‐3.559,86 ‐3.601,97 ‐4.393,02 ‐189.266,29 ‐226.836,43 HPNOSPAGA 30.318,15 1.044,00 212,03 5.432,22 5.228,74 1.269,84 84,22 19,50 122,83 448,02 6.307,64 5.406,55 4.742,58 30.318,15 SALDOIVAMENSUA L 0,00 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐4.184,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.298,33 595,62 4.749,50 ‐2.018,69 5.105,92 821,82 158,01 346,04 222,56 12.700,47 ‐8.766,41 ‐874,27 490,13 791,05 184.873,27 ‐195.573,93 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 COBROS‐PAGOS+IVA 536.384,25 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 536.384,25 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.785.588,95 ‐1.834.491,18 ‐1.837.042,98 ‐1.712.919,49 ‐1.564.923,19 ‐1.401.971,65 ‐1.273.862,82 ‐1.128.664,26 ‐979.235,10 ‐796.854,81 ‐607.563,64 ‐392.686,24 ‐97.635,08 89.742,25 242.811,18 379.239,58 507.217,39 957.028,53 671.245,83 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.473,42 596.781,06 602.187,60 602.187,60 536.384,25 NECESIDADMINIMADECAPITAL 1.837.042,98 FLUJOSDECAJAPARAOBTENERVANYTIR(SINFINANCIACIÓN) FLUJOSDECAJASINFINANCIACIÓN 639.161,80 ‐156.431,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.656,40 ‐39.341,46 0,00 ‐118.153,54 ‐9.781,74 ‐441,43 38.881,96 49.299,88 39.387,25 9.472,05 9.232,38 3.380,06 10.106,11 15.102,97 16.077,66 84.197,02 15.150,62 ‐1.556,12 ‐6.672,99 5.805,63 2.361.481,42 ‐90.208,77 ‐75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 0,00 0,00 0,00 ‐65.803,36 639.161,80 GASTOS 3.285.162,55 156.431,51 0,00 0,00 0,00 1.454.656,40 39.341,46 0,00 118.153,54 9.781,74 441,43 17.443,47 12.434,43 28.206,68 64.514,19 71.785,40 85.450,54 87.513,93 92.562,13 103.306,67 125.808,00 108.259,32 124.966,06 130.082,93 117.604,31 105.040,40 90.208,77 75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 350,04 0,00 0,00 0,00 65.803,36 3.285.162,55 VIVIENDAS 3.453.130,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49.330,44 53.125,09 57.235,96 61.720,54 66.653,58 72.134,74 78.301,05 85.348,25 93.569,99 103.436,08 66.438,25 66.438,25 66.438,25 66.438,25 2.466.521,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.453.130,55 LOCALES+GARAJES+TRASTEROS 471.193,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.995,00 8.609,22 10.357,97 12.265,70 14.364,20 16.695,86 19.318,99 22.316,84 25.814,34 106.568,94 56.971,69 56.971,69 56.971,69 56.971,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 471.193,80
DATOSDELINMUEBLE CÁLCULODECOSTESDECONSTRUCCIÓN VIVIENDAS LOCALES GARAGES TRASTEROS VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS SUPERFICIETOTALEDIFICIO SUPERFICIETOTAL 1.164,00 100,00 338,00 50,00 848,87 457,65 391,22 391,22 1.652,00 PRECIOCOSTE 848,87 457,65 391,22 391,22 MBC‐1 UNIDADES 10,00 1,00 10,00 10,00 738,15 preciounitariooriginal PRECIOVENTAUNITARIO 328.869,58 191.394,00 25.519,20 2.460,78 COEF.VIVIENDAS COEF.LOCAL COEF.GARAGEYTRASTERO REDUCCIÓN TOTALPRECIOVENTAS 3.288.695,76 191.394,00 255.192,00 24.607,80 1,15 0,62 0,53 0,53 0,9114 8,86% 19,00% PEC PEM 1.185.646,06 988.038,38 601.540,00 2.825,34 RITMOPAGOCERTIFICACIONES (duracióndeobrade15meses) MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 0,01 0,04 0,05 0,06 0,06 0,06 0,07 0,08 0,08 0,10 0,10 0,09 0,08 0,07 0,06 VALORCONSTRUCCION+VALORDELSUELO NºFINCAS DECLARACIONDEDIVISIONHORIZONTAL(VALORCONSTRUCCION+VALORSUELO/NºFINCAS) IAE IBI 186,61 675.000,00 RM 0,50 1,31 0,01 1,29 0,90 0,00 657,45 315,35 CEDULADEHABITABILIDAD 1,87 758,00 1.652,00 72,00 1,31 0,00021 1,29 10,00 0,00 114,61 5.220,51 PREVISIÓNRITMOVENTAS MES11MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 VIVIENDAS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 LOCALES 1,00 GARAJES 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 TRASTEROS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 INTERESES 2,53% PRINCIPALDELPRÉSTAMO 2.466.521,82 0,85 0,15 CAPITALGARANTIZADO PRINCIPALVIVIENDA 246.652,18 INTERESES5AÑOS 31.139,84 COSTASYGASTOSJUDICIALES 61.663,05 TOTAL 339.455,07 FORMAPAGODELINMUEBLE(CLIENTES) ENTRADA APLAZADO HIPOTECA LIQUIDACIÓNIVA DEVOLUCIÓNMENSUAL SI LIQUIDACIÓNTRIMESTRAL 360.840,00 210.000,00preciooriginallocal REI100% SOCIOS COEFICIENTEPARAELPRECIOMÍNIMO PRECIOoriginalvivienda 28.000,00 2.700,00 GARAGE TRASTERO preciounitariooriginal VALORCATASTRALINMUEBLE BONIFICACIONES TOTALCUOTAVARIABLE TOTALIBI BONIFICACIÓNPROMOTORES TIPOIMPOSITIVO TOTALCUOTAFIJA CUOTAVARIABLE M2VENDIDOS COEFICIENTEPONDERACIÓN RECARGOPROVINCIAL MODULOM SUPERFICIEUTILVIVIENDAS TIPOIMPOSITIVO NºVIVIENDAS TOTALTASACÉDULA CUOTAFIJA COEFICIENTEPONDERACION RECARGOPROVINCIAL BONIFICACIONES RELACIÓNPEM/PEC 1,20 2.535.646,06 81.795,03 31,00 VIVIENDAS LOCALES GARAGES TRASTEROS PORCERTIFICACIONES ENTREGALLAVES 0,15 0,40 0,25 0,25 0,15 0,75 0,000,70 0,60 0,00 0,75 0,00
CAPITALMÍNIMONECESARIOAAPORTARPORPARTEDELOSSOCIOS(ACCIÓNCORRECTORA1) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 536.384,25 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.785.588,95 ‐1.834.491,18 ‐1.837.042,98 ‐1.712.919,49 ‐1.564.923,19 ‐1.401.971,65 ‐1.273.862,82 ‐1.128.664,26 ‐979.235,10 ‐796.854,81 ‐607.563,64 ‐392.686,24 ‐97.635,08 89.742,25 242.811,18 379.239,58 507.217,39 957.028,53 671.245,83 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.473,42 596.781,06 602.187,60 602.187,60 536.384,25 APORTACIÓN SOCIOS 1 .857.030,87 1 77.464,6 11 .679.566, 2 6 ‐1 .857.030,87 APORTACIÓN SOCIOS 1.857.030,87 177.464,61 1.679.566,26 1.857.030,87 NOTARIO 888,96 REGISTRADOR 529,83 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 18.570,31 FNCNUEVO 0,00 0,00 0,00 0,00 224.697,83 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.922.834,23 FNCNUEVOACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 224.697,83 179.924,15 179.924,15 51.452,82 2.550,59 ‐1,21 124.122,28 272.118,59 435.070,13 563.178,96 708.377,52 857.806,67 1.040.186,96 1.229.478,13 1.444.355,53 1.739.406,69 1.926.784,02 2.079.852,96 2.216.281,35 2.344.259,17 2.794.070,31 2.508.287,61 2.427.865,23 2.427.865,23 2.427.865,23 2.427.865,23 2.427.865,23 2.427.515,19 2.433.822,83 2.439.229,38 2.439.229,38 516.395,15 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA2(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 536.384,25 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.785.588,95 ‐1.834.491,18 ‐1.837.042,98 ‐1.712.919,49 ‐1.564.923,19 ‐1.401.971,65 ‐1.273.862,82 ‐1.128.664,26 ‐979.235,10 ‐796.854,81 ‐607.563,64 ‐392.686,24 ‐97.635,08 89.742,25 242.811,18 379.239,58 507.217,39 957.028,53 671.245,83 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.473,42 596.781,06 602.187,60 602.187,60 536.384,25 APORTACIÓNSOCIOS 1.469.634,38 173.406,63 1.296.227,75 ‐1.469.634,38 NOTARIO 778,55 REGISTRADOR 456,23 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.696,34 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐203.414,36 ‐203.414,36 ‐331.885,69 ‐380.787,92 ‐383.339,72 ‐259.216,23 ‐111.219,92 51.731,62 179.840,45 325.039,01 474.468,16 656.848,45 846.139,62 1.061.017,02 1.356.068,18 1.543.445,51 1.696.514,45 1.832.942,84 1.960.920,66 2.410.731,80 2.124.949,09 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.176,68 2.050.484,32 2.055.890,86 2.055.890,86 520.453,12 DISPOSICIONPRESTAMO 527.721,37 527.721,37 COMISION DE APERTURA 2 638 61 2 638 61 COMISION DE APERTURA 2 . 638 , 61 2 . 638 , 61 COMISIONDEESTUDIO 1.583,16 1.583,16 INTERESES 0,00 3.078,37 2.932,81 2.786,40 2.639,13 2.491,01 2.342,02 2.192,16 2.041,43 1.889,82 1.737,32 1.583,94 1.429,66 1.274,48 1.118,39 961,40 803,48 644,65 484,89 324,20 162,57 32.918,14 AMORTIZACION 0,00 24.953,60 25.099,16 25.245,58 25.392,84 25.540,97 25.689,95 25.839,81 25.990,55 26.142,16 26.294,65 26.448,04 26.602,32 26.757,50 26.913,58 27.070,58 27.228,49 27.387,32 27.547,08 27.707,78 27.869,40 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 364.858,91 ‐72.805,65 ‐28.031,98 ‐156.503,30 ‐76.934,20 ‐30.583,78 96.091,51 119.964,33 134.919,56 100.076,85 117.166,59 121.397,18 154.348,32 161.259,19 186.845,42 267.019,19 159.345,35 125.036,96 108.396,42 99.945,84 421.779,16 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 364.858,91 292.053,26 264.021,28 107.517,98 30.583,78 0,00 96.091,51 216.055,84 350.975,41 451.052,26 568.218,85 689.616,02 843.964,34 1.005.223,54 1.192.068,96 1.459.088,15 1.618.433,50 1.743.470,46 1.851.866,88 1.951.812,72 2.373.591,88 2.087.809,18 2.007.386,81 2.007.386,81 2.007.386,81 2.007.386,81 2.007.386,81 2.007.036,77 2.013.344,41 2.018.750,95 2.018.750,95 483.313,21 37.139,91 PRESTAMO 527.721,37 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 28.031,98 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 28.031,98 INTERES 3.078,37 2.932,81 2.786,40 2.639,13 2.491,01 2.342,02 2.192,16 2.041,43 1.889,82 1.737,32 1.583,94 1.429,66 1.274,48 1.118,39 961,40 803,48 644,65 484,89 324,20 162,57 AMORTIZACION 24.953,60 25.099,16 25.245,58 25.392,84 25.540,97 25.689,95 25.839,81 25.990,55 26.142,16 26.294,65 26.448,04 26.602,32 26.757,50 26.913,58 27.070,58 27.228,49 27.387,32 27.547,08 27.707,78 27.869,40 C.AMORTIZACION 24.953,60 50.052,76 75.298,34 100.691,18 126.232,15 151.922,10 177.761,91 203.752,46 229.894,62 256.189,27 282.637,31 309.239,62 335.997,12 362.910,71 389.981,29 417.209,78 444.597,10 472.144,19 499.851,96 527.721,37 C.VIVO 527.721,37 502.767,76 477.668,60 452.423,03 427.030,19 401.489,22 375.799,26 349.959,45 323.968,91 297.826,75 271.532,10 245.084,06 218.481,74 191.724,24 164.810,66 137.740,08 110.511,59 83.124,26 55.577,18 27.869,40 0,00 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA3(80%CAPITALSOCIAL+CUENTADECRÉDITO)) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 536.384,25 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.785.588,95 ‐1.834.491,18 ‐1.837.042,98 ‐1.712.919,49 ‐1.564.923,19 ‐1.401.971,65 ‐1.273.862,82 ‐1.128.664,26 ‐979.235,10 ‐796.854,81 ‐607.563,64 ‐392.686,24 ‐97.635,08 89.742,25 242.811,18 379.239,58 507.217,39 957.028,53 671.245,83 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.473,42 596.781,06 602.187,60 602.187,60 536.384,25 APORTACIÓNSOCIOS 1.469.634,38 173.406,63 1.296.227,75 ‐1.469.634,38 NOTARIO 778,55 REGISTRADOR 456,23 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.696,34 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐203.414,36 ‐203.414,36 ‐331.885,69 ‐380.787,92 ‐383.339,72 ‐259.216,23 ‐111.219,92 51.731,62 179.840,45 325.039,01 474.468,16 656.848,45 846.139,62 1.061.017,02 1.356.068,18 1.543.445,51 1.696.514,45 1.832.942,84 1.960.920,66 2.410.731,80 2.124.949,09 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.176,68 2.050.484,32 2.055.890,86 2.055.890,86 520.453,12 DISPOSICIÓN 393.038,11 158.640,68 45.963,48 1.534,53 130.017,37 51.423,40 5.458,65 CAPITALVIVO 158.640,68 204.604,16 206.138,70 336.156,06 387.579,46 393.038,11 271.862,41 125.905,07 INTERESES 1.189,81 1.534,53 1.546,04 2.521,17 2.906,85 2.947,79 2.038,97 944,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.629,43 AMORTIZACIÓN 121.175,70 145.957,34 125.905,07 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 36.102,18 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 36.102,18 164.211,01 309.409,57 458.838,72 641.219,02 830.510,19 1.045.387,58 1.340.438,75 1.527.816,07 1.680.885,01 1.817.313,40 1.945.291,22 2.395.102,36 2.109.319,66 2.028.897,29 2.028.897,29 2.028.897,29 2.028.897,29 2.028.897,29 2.028.547,25 2.034.854,88 2.040.261,43 2.040.261,43 504.823,69 INTERESMENSUAL 0,75% FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA5(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMOAMERICANO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 536.384,25 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.785.588,95 ‐1.834.491,18 ‐1.837.042,98 ‐1.712.919,49 ‐1.564.923,19 ‐1.401.971,65 ‐1.273.862,82 ‐1.128.664,26 ‐979.235,10 ‐796.854,81 ‐607.563,64 ‐392.686,24 ‐97.635,08 89.742,25 242.811,18 379.239,58 507.217,39 957.028,53 671.245,83 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.823,46 590.473,42 596.781,06 602.187,60 602.187,60 536.384,25 APORTACIÓNSOCIOS 1.469.634,38 173.406,63 1.296.227,75 ‐1.469.634,38 NOTARIO 778,55 REGISTRADOR 456,23 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.696,34 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐44.773,68 0,00 ‐128.471,33 ‐48.902,23 ‐2.551,80 124.123,49 147.996,31 162.951,54 128.108,83 145.198,56 149.429,15 182.380,30 189.291,17 214.877,40 295.051,16 187.377,33 153.068,94 136.428,39 127.977,82 449.811,14 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐158.640,68 ‐203.414,36 ‐203.414,36 ‐331.885,69 ‐380.787,92 ‐383.339,72 ‐259.216,23 ‐111.219,92 51.731,62 179.840,45 325.039,01 474.468,16 656.848,45 846.139,62 1.061.017,02 1.356.068,18 1.543.445,51 1.696.514,45 1.832.942,84 1.960.920,66 2.410.731,80 2.124.949,09 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.526,72 2.044.176,68 2.050.484,32 2.055.890,86 2.055.890,86 520.453,12 DISPOSICIONPRESTAMO 398.137,15 398.137,15 COMISIONDEAPERTURA 1.990,69 1.990,69 COMISIONDEESTUDIO 1.194,41 1.194,41 INTERESES 0,00 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 46.449,33 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 398.137,15 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 236.311,37 ‐47.096,15 ‐2.322,47 ‐130.793,80 ‐51.224,69 ‐4.874,27 121.801,02 145.673,84 160.629,07 125.786,36 142.876,09 147.106,68 180.057,83 186.968,70 212.554,93 292.728,70 185.054,86 150.746,47 134.105,93 125.655,35 49.351,53 ‐285.782,70 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.535.437,74 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 236.311,37 189.215,22 186.892,76 56.098,96 4.874,27 0,00 121.801,02 267.474,86 428.103,93 553.890,29 696.766,39 843.873,07 1.023.930,90 1.210.899,60 1.423.454,53 1.716.183,23 1.901.238,09 2.051.984,56 2.186.090,49 2.311.745,84 2.361.097,36 2.075.314,66 1.994.892,29 1.994.892,29 1.994.892,29 1.994.892,29 1.994.892,29 1.994.542,25 2.000.849,89 2.006.256,43 2.006.256,43 470.818,69 49.634,43 PRESTAMO 398.137,15 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 2.322,47 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 400.459,61 INTERES 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 2.322,47 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 398.137,15 C.AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 398.137,15 C.VIVO 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 398.137,15 0,00
CUENTADERESULTADOSDELPROYECTO INICIAL accióncorrectora100%socios accióncorrectora80%socios/20%préstamoFRANCES accióncorrectora80%socios/20%cuentacrédito accióncorrectora80%socios/20%préstamoamericano TOTALINGRESOS 3.924.324,35 3.924.324,35 3.924.324,35 3.924.324,35 3.924.324,35 GASTOSDEEXPLOTACION(solar+cons+HF+licencias+seguros+gestión) 3.164.884,51 3.184.873,61 3.180.815,63 3.180.815,63 3.180.037,08 MARGENBRUTOEXPLOTACIÓN 759.439,84 739.450,74 743.508,72 743.508,72 744.287,27 GASTOSCOMERCIALES 112.796,69 112.796,69 112.796,69 112.796,69 112.796,69 BAII 646.643,15 626.654,05 630.712,03 630.712,03 631.490,58 GASTOSFINANCIEROS 110.258,91 110.258,91 147.398,82 125.888,34 159.893,34 BAI 536.384,25 516.395,15 483.313,21 504.823,69 471.597,25 IMPUESTODESOCIEDADES(25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTODESOCIEDADES(30%) 138.415,27 132.418,54 122.493,96 128.947,11 118.979,17 BENEFICIONETO 322.968,97 308.976,60 285.819,25 301.537,58 277.618,07 RENTABILIDADAPARTIRDELACUENTADERESULTADOS REI(RENTABILIDADDELAINVERSIÓN) (BAII/G.exp+G.comerc) 19,73% 19,00% 19,15% 19,15% 19,18% MgV(MARGENSOBREVENTAS)(BAI/VENTAS) 13,67% 13,16% 12,32% 12,86% 12,02% RF(RRP)(RENTABILIDADFINANCIERA)(BN/RECURSOSPROPIOS) 17,58% 16,82% 15,56% 16,41% 15,11% REPERCUSIÓNSUELOS/VENTAS(PºSOLAR/VENTAS) 34,40% 34,40% 34,40% 34,40% 34,40% REPERCUSIÓNSUELOS/SUPS.RASANTE (PºSOLAR/SUP.SRASANTE) 1.068,04 1.068,04 1.068,04 ÍNDICEDECALIDAD(VENTAS/GASTOSDEEXPLOTACIÓN) 1,24 CALCULOTIR VAN PAY‐BACK 20meses 0% 639.161,80 1,66612871% 0,00 LoscriteriosVANyTIRseobtienenbajolossiguientessupuestos: 2% ‐95.169,80 3% ‐329.941,86 4% ‐503.133,73 2.Elcobrodelahipotecaseproduceenlaentregadellaves. 5% ‐629.033,50 MENSUAL ANUAL TIR1,67% 21,93% RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON100%APORTACIÓNDESOCIOS(COSTEDECAPITAL1) 1.Nosetieneencuentalafinanciacióndelapromoción,sólolosavalesporser obligatorios. ‐400.000,00 ‐200.000,00 0,00 200.000,00 400.000,00 600.000,00 800.000,00 K0,48% 6,03% VAN(K=costedelafinanciación) 421.340,27 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR1,67% 21,93% K0,53% 6,61% VAN(K=costedelafinanciación) 401.842,07 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR1,67% 21,93% K0,54% 6,77% VAN(K=costedelafinanciación) 396.854,63 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR1,67% 21,93% K0,52% 6,51% VAN(K=costedelafinanciación) 405.198,85 RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSY20%PRÉSTAMOPUENTETIPOFRANCÉS(COSTEDECAPITAL2) RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSYRESTOCONCUENTADECRÉDITO(COSTEDECAPITAL3) RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSY20%PRÉSTAMOPUENTETIPOAMERICANO(COSTEDECAPITAL5) ‐800.000,00 ‐600.000,00
245 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” Cálculosdelaviabilidadconcréditohipotecario subrogableparalavivienda,elgarajeyeltrastero conjuntamente Paraelcálculodelaviabilidadconpréstamohipotecariosubrogablessobrela vivienda,elgarajeyeltrasteroconjuntamente,seadjuntanlastablasenelsiguiente orden: 1. HOJADELCASH‐FLOW. 2. HOJADEDATOSTOMADOSPARALOSCÁLCULOS. 3. TABLADELOSCÁLCULOSDELPRÉSTAMOHIPOTECARIOSUBROGABLE. 4. CÁLCULOSDELAFINANCIACIÓNEXTERNADELASDIFERENTESACCIONES CORRECTORAS. 5. HOJADELACUENTADERESULTADOSYLARENTABILIDADDETODASLAS ACCIONESCORRECTORASESTUDIADAS.
246 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE”
ESCRITURA LICENCIA COMIENZO COMIENZO FINAL TERMINA RECEPCIÓN SOLAR OBRA OBRA VENTAS VENTAS OBRA OBRA MES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 TOTALES EUROS MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO 1.COMPRASOLAR 1.PRECIOSOLAR 1.350.000,00 135.000,00 1.215.000,00 1.350.000,00 2.GASTOSDOCUMENTALES 1.177,95 0,00 0,00 0,00 0,00 1.001,26 0,00 0,00 176,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.177,95 NOTARIO 744,46 744,46 744,46 IVAsoportado 134,00 0,00 0,00 0,00 0,00 134,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 134,00 Retención ‐111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐111,67 LiquidaciónRetención 111,67 0,00 0,00 111,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 111,67 REGISTRADOR433,49 433,49 433,49 IVAsoportado 78,03 0,00 0,00 0,00 0,00 78,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,03 Retención ‐65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐65,02 LiquidaciónRetención 65,02 0,00 0,00 65,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,02 3.IMPUESTOS 94.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 94.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 94.500,00 IVAsoportado 0,00 ITPyAJD 94.500,00 94.500,00 94.500,00 4.PLUSVALIA 0,00 5.OTROSGASTOS 5.929,29 5.929,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.929,29 LEVANTAMIENTOTOPOGRAFICO 1.800,00 1.800,00 1.800,00 ESTUDIOGEOTECNICO 4.000,00 4.000,00 4.000,00 IVAsoportado 1.044,00 1.044,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.044,00 CEDULADECALIFICACIONURBANISTICA 129,29 129,29 129,29 TOTALCOMPRASOLAR 1.451.607,24 140.929,29 0,00 0,00 0,00 1.310.501,26 0,00 0,00 176,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.451.607,24 2.CONSTRUCCIÓN 1.OBRA 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.227,75 47.425,84 55.725,36 67.581,83 68.767,47 74.695,70 82.995,22 98.408,62 99.594,27 113.822,02 113.822,02 104.336,85 90.109,10 82.995,22 71.138,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.185.646,06 VIVIENDAS 988.087,59 11.857,05 39.523,50 46.440,12 56.320,99 57.309,08 62.249,52 69.166,13 82.011,27 82.999,36 94.856,41 94.856,41 86.951,71 75.094,66 69.166,13 59.285,26 988.087,59 BAJOSCOMERCIALES 45.765,30 549,18 1.830,61 2.150,97 2.608,62 2.654,39 2.883,21 3.203,57 3.798,52 3.844,29 4.393,47 4.393,47 4.027,35 3.478,16 3.203,57 2.745,92 45.765,30 GARAGES 132.232,19 1.586,79 5.289,29 6.214,91 7.537,23 7.669,47 8.330,63 9.256,25 10.975,27 11.107,50 12.694,29 12.694,29 11.636,43 10.049,65 9.256,25 7.933,93 132.232,19 TRASTEROS 19.560,98 234,73 782,44 919,37 1.114,98 1.134,54 1.232,34 1.369,27 1.623,56 1.643,12 1.877,85 1.877,85 1.721,37 1.486,63 1.369,27 1.173,66 19.560,98 2.URBANIZACIÓNINTERIOR 0,00 TOTAL 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.227,75 47.425,84 55.725,36 67.581,83 68.767,47 74.695,70 82.995,22 98.408,62 99.594,27 113.822,02 113.822,02 104.336,85 90.109,10 82.995,22 71.138,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.185.646,06 RETENCIÓNOBRA ‐59.282,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐711,39 ‐2.371,29 ‐2.786,27 ‐3.379,09 ‐3.438,37 ‐3.734,79 ‐4.149,76 ‐4.920,43 ‐4.979,71 ‐5.691,10 ‐5.691,10 ‐5.216,84 ‐4.505,46 ‐4.149,76 ‐3.556,94 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐59.282,30 IVAsoportado 90.109,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.081,31 3.604,36 4.235,13 5.136,22 5.226,33 5.676,87 6.307,64 7.479,06 7.569,16 8.650,47 8.650,47 7.929,60 6.848,29 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.109,10 DEVOLUCIÓNRETENCIÓN 59.282,30 59.282,30 59.282,30 IVAsoportado 4.742,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 4.742,58 TOTALCONSTRUCCIÓN 1.185.646,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.516,37 45.054,55 52.939,10 64.202,73 65.329,10 70.960,92 78.845,46 93.488,19 94.614,56 108.130,92 108.130,92 99.120,01 85.603,65 78.845,46 67.581,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.282,30 1.185.646,06 3.HONORARIOSFACULTATIVOS 1.ARQUITECTO 67.064,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.652,13 0,00 18.778,03 0,00 171,01 3.115,14 669,81 812,32 1.188,72 897,82 997,58 1.663,20 1.197,10 1.368,11 2.029,54 1.254,10 1.083,09 1.651,46 855,07 2.850,24 829,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.064,40 PROYECTOBASICO 30.178,98 30.178,98 30.178,98 PROYECTO EJECUCION 16.766,10 16.766,10 16.766,10 PROYECTO EJECUCION 16.766,10 16.766,10 16.766,10 DIRECCIONOBRA 16.766,10 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 16.766,10 LIQUIDACION 3.353,22 3.353,22 3.353,22 IVAsoportado 12.071,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.432,22 0,00 3.017,90 0,00 36,21 120,72 141,84 172,02 175,04 190,13 211,25 250,49 253,50 289,72 289,72 265,58 229,36 211,25 181,07 603,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.071,59 Retencion ‐10.059,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.526,85 0,00 ‐2.514,92 0,00 ‐30,18 ‐100,60 ‐118,20 ‐143,35 ‐145,87 ‐158,44 ‐176,04 ‐208,74 ‐211,25 ‐241,43 ‐241,43 ‐221,31 ‐191,13 ‐176,04 ‐150,89 ‐502,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐10.059,66 LiquidaciónRetención 10.059,66 0,00 0,00 4.526,85 2.545,09 362,15 480,35 661,42 653,88 829,92 0,00 0,00 0,00 10.059,66 2.INGENIEROTELECOMUNICACIONES 1.105,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 495,53 0,00 5,33 106,17 20,89 25,33 37,07 28,00 31,11 51,87 37,33 42,67 63,29 39,11 33,78 51,50 26,67 0,00 10,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.105,86 PROYECTO 582,98 582,98 582,98 DIRECCIONOBRA 522,88 6,27 20,92 24,58 29,80 30,33 32,94 36,60 43,40 43,92 50,20 50,20 46,01 39,74 36,60 31,37 522,88 IVAsoportado 199,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 104,94 0,00 1,13 3,76 4,42 5,36 5,46 5,93 6,59 7,81 7,91 9,04 9,04 8,28 7,15 6,59 5,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 199,05 Retencion ‐165,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐87,45 0,00 ‐0,94 ‐3,14 ‐3,69 ‐4,47 ‐4,55 ‐4,94 ‐5,49 ‐6,51 ‐6,59 ‐7,53 ‐7,53 ‐6,90 ‐5,96 ‐5,49 ‐4,71 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐165,88 LiquidaciónRetención 165,88 0,00 0,00 0,00 88,39 11,29 14,98 20,63 20,39 10,20 0,00 0,00 0,00 165,88 3.ARQUITECTOTÉCNICO 34.212,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.987,86 1.797,31 221,34 2.150,71 866,91 1.051,36 1.538,52 1.162,03 1.291,14 2.152,63 1.549,37 1.770,71 2.626,77 1.623,15 1.401,81 2.137,44 1.106,69 2.850,24 926,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.212,12 DIRECTOREJECUCIÓNOBRA 20.119,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.119,32 Directorobra 16.766,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 201,19 670,64 788,01 955,67 972,43 1.056,26 1.173,63 1.391,59 1.408,35 1.609,55 1.609,55 1.475,42 1.274,22 1.173,63 1.005,97 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.766,10 Liquidaciónobra 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.353,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.353,22 SEGURIDADYSALUD 10.068,94 3.020,68 2.114,48 59,21 197,35 231,89 281,23 286,16 310,83 345,36 409,50 414,44 473,64 473,64 434,17 374,97 345,36 296,03 10.068,94 PROGRAMADECONTROLDECALIDAD 4.023,86 4.023,86 4.023,86 IVAsoportado 6.158,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.268,02 380,61 46,87 156,24 183,58 222,64 226,55 246,08 273,42 324,20 328,10 374,97 374,97 343,73 296,85 273,42 234,36 603,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.158,18 Retencion ‐5.131,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐1.056,68 ‐317,17 ‐39,06 ‐130,20 ‐152,98 ‐185,53 ‐188,79 ‐205,06 ‐227,85 ‐270,16 ‐273,42 ‐312,48 ‐312,48 ‐286,44 ‐247,38 ‐227,85 ‐195,30 ‐502,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐5.131,82 LiquidaciónRetención 5.131,82 0,00 0,00 0,00 1.412,91 468,72 621,70 856,06 846,30 926,13 0,00 0,00 0,00 5.131,82 TOTALHONORARIOSFACULTATIVOS 102.382,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.652,13 0,00 25.261,43 1.797,31 397,69 5.372,02 1.557,60 1.889,01 2.764,31 2.087,85 2.319,84 3.867,69 2.783,80 3.181,49 4.719,60 2.916,37 2.518,68 3.840,40 1.988,43 5.700,47 1.766,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 102.382,38 4LICENCIAS YAUTORIZACIONES 4 . LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.LICENCIAS 50.291,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 39.521,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 979,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.291,22 LICENCIADEOBRAS 49.312,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 39.521,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49.312,16 TASA 9.790,63 9.790,63 9.790,63 ICIO 39.521,54 39.521,54 39.521,54 LICENCIA1ªOCUPACION 979,06 979,06 979,06 2.DECLARACIÓNDEOBRANUEVA 12.956,34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.791,36 0,00 0,00 164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.956,34 NOTARIO 697,62 697,62 697,62 AJD 11.856,46 11.856,46 11.856,46 REGISTRADOR 402,27 402,27 402,27 IVAsoportado 197,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 197,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 197,98 Retención ‐164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐164,98 LiquidaciónRetención 164,98 0,00 0,00 0,00 164,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 164,98 3.DECLARACIÓNDEDIVISIÓNHORIZONTAL 28.911,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.378,26 0,00 0,00 533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.911,52 NOTARIO 1.082,37 1.082,37 1.082,37 AJD 25.356,46 25.356,46 25.356,46 REGISTRADOR 2.472,69 2.472,69 2.472,69 IVAsoportado 639,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 639,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 639,91 Retención ‐533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐533,26 LiquidaciónRetención 533,26 0,00 0,00 0,00 533,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 533,26 4.TASASDEVPO 0,00 5.CEDULADEHABITABILIDAD 114,61 114,61 114,61 TOTALLICENCIASYAUTORIZACIONES 92.273,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.790,63 0,00 80.691,16 0,00 0,00 698,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.093,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 92.273,70 5.SEGUROSEIMPUESTOS 1.SEGURODERESPONSABILIDADDECENAL 11.856,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.015,07 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.841,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.856,46 CONTROLTÉCNICO 4.940,19 4.940,19 4.940,19 POLIZADESEGURO 6.916,27 2.074,88 4.841,39 6.916,27 IVAsoportado 889,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 889,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 889,23 2.IAE 6.166,56 315,35 0,00 315,35 5.220,51 315,35 0,00 6.166,56 3.IBI 1.314,90 0,00 657,45 657,45 1.314,90 TOTALSEGUROSEIMPUESTOS 19.337,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 7.015,07 0,00 0,00 0,00 0,00 657,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 5.220,51 4.841,39 0,00 657,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 0,00 0,00 19.337,92 6.GASTOSDEGESTIÓN 1.GASTOSDEADMINISTRACIÓN 171.074,84 8.455,76 0,00 0,00 0,00 78.630,08 2.126,57 0,00 6.386,68 528,74 23,86 364,22 93,46 924,32 2.908,58 3.301,62 3.991,35 4.151,81 4.424,68 4.921,62 5.911,39 5.851,86 6.638,98 7.031,51 6.356,99 5.543,87 4.876,15 4.054,91 0,00 0,00 0,00 0,00 18,92 0,00 0,00 0,00 3.556,94 171.074,84 2.GASTOSGERENCIALES 142.562,37 7.046,46 0,00 0,00 0,00 65.525,06 1.772,14 0,00 5.322,23 440,62 19,88 303,51 77,88 770,27 2.423,82 2.751,35 3.326,13 3.459,84 3.687,24 4.101,35 4.926,16 4.876,55 5.532,48 5.859,59 5.297,49 4.619,89 4.063,46 3.379,09 0,00 0,00 0,00 0,00 15,77 0,00 0,00 0,00 2.964,12 142.562,37 IVAsoportado 0,00 TOTALGASTOSDEGESTIÓN 313.637,20 15.502,22 0,00 0,00 0,00 144.155,14 3.898,70 0,00 11.708,91 969,36 43,75 667,73 171,34 1.694,59 5.332,39 6.052,96 7.317,48 7.611,65 8.111,92 9.022,96 10.837,55 10.728,40 12.171,46 12.891,10 11.654,48 10.163,76 8.939,61 7.434,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34,69 0,00 0,00 0,00 6.521,05 313.637,20 7.GASTOSDECOMERCIALIZACIÓN 1.GASTOSDEVENTAS 82.508,00 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 7.830,80 12.030,80 82.508,00 2.GASTOSDEPUBLICIDAD 41.254,00 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 3.915,40 6.015,40 41.254,00 IVAsoportado 22.277,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 2.114,32 3.248,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.277,16 TOTALGASTOSDECOMERCIALIZACIÓN 123.762,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 11.746,20 18.046,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 123.762,00 8.GASTOSFINANCIEROS 1.GASTOSLEGALESPRÉSTAMOHIPOTECARIO 84.745,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.073,10 44.626,95 32.302,05 743,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 84.745,51 FASEI:SOLICITUDYTRAMITACIÓN 7.073,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.073,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.073,10 GASTOSTASACIÓN 1.200,00 1.200,00 1.200,00 GASTOSESTUDIO 5.873,10 5.873,10 5.873,10 FASEII:APROBACIÓNYCONSTITUCIÓN 45.370,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 44.626,95 0,00 743,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,000,000,000,000,000,000,00 0,00 45.370,36 NOTARIO 3.281,14 3.281,14 3.281,14 AJD 40.414,27 40.414,27 40.414,27 REGISTRADOR 1.674,95 1.674,95 1.674,95 Retención ‐743,41 ‐743,41 ‐743,41 LiquidaciónRetención 743,41 0,00 0,00 0,00 743,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 743,41 FASEIII:DISPOSICIÓNDELPRÉSTAMO 32.302,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 32.302,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,000,000,000,000,000,000,00 0,00 32.302,05 SEGUROINCENDIOS 2.936,55 2.936,55 2.936,55 COMISIÓNAPERTURA 29.365,50 29.365,50 29.365,50 INTERÉSES 36.875,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,03 273,11 519,96 819,33 1.123,96 1.454,84 1.822,49 2.258,42 2.699,60 3.203,81 3.708,01 4.170,20 4.569,36 4.937,01 5.252,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 36.875,29 VIVIENDAS 36.875,29 63,03 273,11 519,96 819,33 1.123,96 1.454,84 1.822,49 2.258,42 2.699,60 3.203,81 3.708,01 4.170,20 4.569,36 4.937,01 5.252,14 36.875,29 LOCALES 0,00 GARAGES 0,00 TRASTEROS 0,00 AVALENTREGASACUENTA 8.907,02 477,68 0,00 0,00 1.077,46 0,00 0,00 1.846,88 0,00 0,00 2.553,76 0,00 0,00 2.951,23 8.907,02 TOTALGASTOSFINANCIEROS 130.527,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.073,10 44.626,95 32.365,08 1.016,52 519,96 1.297,02 1.123,96 1.454,84 2.899,96 2.258,42 2.699,60 5.050,69 3.708,01 4.170,20 7.123,12 4.937,01 5.252,14 2.951,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 130.527,82 TOTALPAGOS 3.419.174,33 156.431,51 0,00 0,00 0,00 1.454.656,40 39.341,46 0,00 125.226,64 54.408,69 32.806,51 19.500,71 13.995,10 30.143,18 66.678,86 74.280,96 88.486,21 90.813,06 96.302,44 107.846,81 131.114,90 112.429,52 129.944,18 135.019,94 122.856,45 105.512,78 90.208,77 75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 350,04 0,00 0,00 0,00 65.803,36 3.419.174,33 1.VENTAS 0,00 1.VIVIENDAS 4.111.170,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29.952,81 158.573,70 180.563,94 210.418,87 218.254,12 236.607,55 260.605,69 300.395,95 311.282,16 351.023,47 362.769,67 298.752,88 268.800,07 253.823,66 228.862,99 440.482,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.111.170,00 ENTRADAS+APLAZADOS 1.174.620,00 58.731,00 63.248,77 68.143,02 73.482,20 79.355,30 85.880,97 93.222,34 101.612,49 111.400,99 123.147,19 79.098,94 79.098,94 79.098,94 79.098,94 1.174.620,00 HIPOTECA 2.936.550,00 29.952,81 99.842,70 117.315,17 142.275,85 144.771,92 157.252,25 174.724,73 207.173,60 209.669,67 239.622,48 239.622,48 219.653,94 189.701,13 174.724,73 149.764,05 440.482,50 2.936.550,00 IVARepercutido(8%) 328.893,60 0,00 4.698,48 5.059,90 5.451,44 5.878,58 6.348,42 6.870,48 7.457,79 8.129,00 8.912,08 9.851,77 6.327,91 6.327,91 6.327,91 6.327,91 234.924,00 328.893,60 2.LOCALES 210.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 84.000,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 210.000,00 ENTRADAS+APLAZADOS 210.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 84.000,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 210.000,00 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(18%) 37.800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.120,00 5.670,00 5.670,00 5.670,00 5.670,00 37.800,00 3.GARAJES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ENTRADAS+APLAZADOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(8%) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.TRASTEROS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ENTRADAS+APLAZADOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 HIPOTECA 0,00 0,00 IVARepercutido(8%) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTALINGRESOS 4.321.170,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29.952,81 158.573,70 180.563,94 210.418,87 218.254,12 236.607,55 260.605,69 300.395,95 311.282,16 351.023,47 446.769,67 330.252,88 300.300,07 285.323,66 260.362,99 440.482,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.321.170,00 TOTALCOBROS 4.321.170,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29.952,81 158.573,70 180.563,94 210.418,87 218.254,12 236.607,55 260.605,69 300.395,95 311.282,16 351.023,47 446.769,67 330.252,88 300.300,07 285.323,66 260.362,99 440.482,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.321.170,00 COBROS‐PAGO S 901.995,67 ‐156.431,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.656,40 ‐39.341,46 0,00 ‐125.226,64 ‐54.408,69 ‐2.853,70 139.072,99 166.568,84 180.275,68 151.575,25 162.326,60 172.119,48 209.582,88 214.979,71 243.176,66 315.654,76 217.823,35 170.355,88 150.303,72 137.506,53 334.969,72 ‐90.208,77 ‐75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 0,00 0,00 0,00 ‐65.803,36 901.995,67 LIQUIDACIÓNDELIVA(TRIMESTRAL) 0,00 TOTALIVAREPERCUTIDO 366.693,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.698,48 5.059,90 5.451,44 5.878,58 6.348,42 6.870,48 7.457,79 8.129,00 8.912,08 24.971,77 11.997,91 11.997,91 11.997,91 11.997,91 234.924,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 366.693,60 TOTALIVASOPORTADO 138.540,83 1.044,00 0,00 0,00 0,00 212,03 5.432,22 0,00 5.228,74 1.269,84 84,22 2.395,04 2.444,16 3.595,65 6.125,72 6.791,58 7.741,79 7.923,14 8.380,70 9.095,68 11.401,10 8.186,75 9.183,84 9.141,73 8.350,68 8.055,45 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 138.540,83 DIFERENCIAREPERCUTIDO‐SOPORTADO 228.152,77 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.303,44 2.615,74 1.855,79 ‐247,15 ‐443,15 ‐871,32 ‐465,35 ‐251,70 ‐183,60 13.570,68 3.811,17 2.814,07 2.856,18 3.647,23 226.868,55 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 228.152,77 LIQUIDACIONTRIMESTRAL ‐1.044,00 0,00 ‐5.644,25 ‐6.582,80 6.774,97 ‐1.561,62 ‐900,65 20.195,92 233.371,97 ‐11.714,18 0,00 0,00 ‐4.742,58 228.152,77 ACUMULADOS ‐1.044,00 ‐1.044,00 ‐6.688,25 ‐13.271,05 ‐1.561,62 ‐2.462,27 17.733,64 ‐11.714,18 ‐11.714,18 ‐11.714,18 PAGAMOSAH P ‐257.880,58 ‐6.774,97 ‐17.733,64 ‐233.371,97 ‐257.880,58 HPNOSPAGA 29.727,81 13.271,05 16.456,77 29.727,81 SALDOIVATRIMESTRA L 0,00 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.303,44 2.615,74 1.855,79 ‐7.022,12 ‐443,15 ‐871,32 12.805,70 ‐251,70 ‐183,60 13.570,68 3.811,17 2.814,07 ‐14.877,46 3.647,23 226.868,55 ‐239.679,60 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.714,18 0,00 LIQUIDACIÓNIVAMENSUA L 0,00 TOTALIVAREPERCUTIDO 366.693,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.698,48 5.059,90 5.451,44 5.878,58 6.348,42 6.870,48 7.457,79 8.129,00 8.912,08 24.971,77 11.997,91 11.997,91 11.997,91 11.997,91 234.924,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 366.693,60 TOTALIVASOPORTADO 138.540,83 1.044,00 0,00 0,00 0,00 212,03 5.432,22 0,00 5.228,74 1.269,84 84,22 2.395,04 2.444,16 3.595,65 6.125,72 6.791,58 7.741,79 7.923,14 8.380,70 9.095,68 11.401,10 8.186,75 9.183,84 9.141,73 8.350,68 8.055,45 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.742,58 138.540,83 DIFERENCIAREPERCUTIDO‐SOPORTADO 228.152,77 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.303,44 2.615,74 1.855,79 ‐247,15 ‐443,15 ‐871,32 ‐465,35 ‐251,70 ‐183,60 13.570,68 3.811,17 2.814,07 2.856,18 3.647,23 226.868,55 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 228.152,77 LIQUIDACIÓNMENSUAL ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.303,44 2.615,74 1.855,79 ‐247,15 ‐443,15 ‐871,32 ‐465,35 ‐251,70 ‐183,60 13.570,68 3.811,17 2.814,07 2.856,18 3.647,23 226.868,55 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 228.152,77 DEVOLUCIÓN/COMPENSAR ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐5.228,74 ‐1.269,84 ‐84,22 ‐247,15 ‐443,15 ‐871,32 ‐465,35 ‐251,70 ‐183,60 ‐6.307,64 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐4.742,58 PAGAMOSAH P ‐260.342,86 ‐2.303,44 ‐2.615,74 ‐1.855,79 ‐13.570,68 ‐3.811,17 ‐2.814,07 ‐2.856,18 ‐3.647,23 ‐226.868,55 ‐260.342,86 HPNOSPAGA 32.190,09 1.044,00 212,03 5.432,22 5.228,74 1.269,84 84,22 247,15 443,15 871,32 465,35 251,70 183,60 6.307,64 5.406,55 4.742,58 32.190,09 SALDOIVAMENSUA L 0,00 ‐1.044,00 0,00 0,00 0,00 ‐212,03 ‐5.432,22 0,00 ‐4.184,74 ‐1.269,84 ‐84,22 2.303,44 524,33 4.672,27 ‐2.102,94 4.785,59 398,52 ‐381,13 ‐251,70 ‐183,60 13.570,68 ‐9.512,36 ‐553,94 913,42 1.256,40 223.473,02 ‐232.992,58 ‐5.406,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.307,64 5.406,55 0,00 0,00 0,00 COBROS‐PAGOS+IVA 901.995,67 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 901.995,67 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.529,01 ‐1.842.207,53 ‐1.845.145,45 ‐1.703.769,01 ‐1.536.675,85 ‐1.351.727,90 ‐1.202.255,58 ‐1.035.143,40 ‐862.625,39 ‐653.423,64 ‐438.695,63 ‐195.702,57 133.522,87 341.833,86 511.635,80 662.852,94 801.615,88 1.360.058,61 1.036.857,26 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.084,84 962.392,48 967.799,03 967.799,03 901.995,67 NECESIDADMINIMADECAPITAL 1.845.145,45 FLUJOSDECAJAPARAOBTENERVANYTIR(SINFINANCIACIÓN) FLUJOSDECAJASINFINANCIACIÓN 1.023.616,47 ‐156.431,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.656,40 ‐39.341,46 0,00 ‐118.153,54 ‐9.781,74 ‐441,43 40.246,81 49.773,63 38.819,17 7.927,30 6.529,19 ‐782,75 4.667,70 8.009,65 6.757,99 79.740,29 2.339,61 ‐14.775,88 ‐19.484,00 ‐7.005,38 2.831.037,22 ‐90.208,77 ‐75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 0,00 0,00 0,00 ‐65.803,36 1.023.616,47 GASTOS 3.297.553,53 156.431,51 0,00 0,00 0,00 1.454.656,40 39.341,46 0,00 118.153,54 9.781,74 441,43 18.484,19 13.475,14 29.323,85 65.554,90 72.826,11 86.663,72 88.554,64 93.602,84 104.643,00 127.406,89 108.259,32 125.374,82 130.082,93 117.604,31 105.512,78 90.208,77 75.015,83 0,00 0,00 0,00 0,00 350,04 0,00 0,00 0,00 65.803,36 3.297.553,53 VIVIENDAS 4.111.170,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58.731,00 63.248,77 68.143,02 73.482,20 79.355,30 85.880,97 93.222,34 101.612,49 111.400,99 123.147,19 79.098,94 79.098,94 79.098,94 79.098,94 2.936.550,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.111.170,00 LOCALES+GARAJES+TRASTEROS 210.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 84.000,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 31.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 210.000,00
DATOSDELINMUEBLE CÁLCULODECOSTESDECONSTRUCCIÓN VIVIENDAS LOCALES GARAGES TRASTEROS VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS SUPERFICIETOTALEDIFICIO SUPERFICIETOTAL 1.164,00 100,00 338,00 50,00 848,87 457,65 391,22 391,22 1.652,00 PRECIOCOSTE 848,87 457,65 391,22 391,22 MBC‐1 UNIDADES 10,00 1,00 10,00 10,00 738,15 PRECIOVENTAUNITARIO 360.840,00 210.000,00 28.000,00 2.700,00 COEF.VIVIENDAS COEF.LOCAL COEF.GARAGEYTRASTERO TOTALPRECIOVENTAS 3.608.400,00 210.000,00 280.000,00 27.000,00 1,15 0,62 0,53 0,53 PRECIOVENTASVIV+GAR+TRAS T 3.915.400,00 PEC PEM 1.185.646,06 988.038,38 RITMOPAGOCERTIFICACIONES (duracióndeobrade15meses) MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 0,01 0,04 0,05 0,06 0,06 0,06 0,07 0,08 0,08 0,10 0,10 0,09 0,08 0,07 0,06 VALORCONSTRUCCION+VALORDELSUELO NºFINCAS DECLARACIONDEDIVISIONHORIZONTAL(VALORCONSTRUCCION+VALORSUELO/NºFINCAS) IAE IBI 186,61 675.000,00 RM 0,50 1,31 0,01 1,29 0,90 0,00 657,45 315,35 CEDULADEHABITABILIDAD 1,87 758,00 1.652,00 72,00 1,31 0,00021 1,29 10,00 0,00 114,61 5.220,51 PREVISIÓNRITMOVENTAS MES11MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 VIVIENDAS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 LOCALES 1,00 GARAJES 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 TRASTEROS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 INTERESES 2,53% PRINCIPALDELPRÉSTAMO 2.936.550,00 0,85 0,15 CAPITALGARANTIZADO PRINCIPALVIVIENDA 293.655,00 INTERESES5AÑOS 37.073,94 COSTASYGASTOSJUDICIALES 73.413,75 TOTAL 404.142,69 FORMAPAGODELINMUEBLE(CLIENTES) ENTRADA APLAZADO HIPOTECA LIQUIDACIÓNIVA DEVOLUCIÓNMENSUAL SI LIQUIDACIÓNTRIMESTRAL VALORCATASTRALINMUEBLE BONIFICACIONES TOTALCUOTAVARIABLE TOTALIBI BONIFICACIÓNPROMOTORES TIPOIMPOSITIVO TOTALCUOTAFIJA CUOTAVARIABLE M2VENDIDOS COEFICIENTEPONDERACIÓN RECARGOPROVINCIAL MODULOM SUPERFICIEUTILVIVIENDAS TIPOIMPOSITIVO NºVIVIENDAS TOTALTASACÉDULA CUOTAFIJA COEFICIENTEPONDERACION RECARGOPROVINCIAL BONIFICACIONES RELACIÓNPEM/PEC 1,20 2.535.646,06 81.795,03 31,00 VIVIENDAS LOCALES GARAGES TRASTEROS PORCERTIFICACIONES ENTREGALLAVES 0,15 0,40 0,15 0,15 0,15 0,15 0,700,70 0,60 0,00 0,15 0,70
PRINCIPALDELPRESTAMO 2.936.550,00 INTERESANUAL 0,02525 INTERESMENSUAL 0,00210 COMIENZALAOBRA TERMINAOBRA TOTALES MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 EUROS DISPOSICIONES 29.952,81 99.842,70 117.315,17 142.275,85 144.771,92 157.252,25 174.724,73 207.173,60 209.669,67 239.622,48 239.622,48 219.653,94 189.701,13 174.724,73 149.764,05 440.482,50 2.936.550,00 INTERESMES10 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 63,03 INTERESMES11 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 210,09 INTERESMES12 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 246,85 INTERESMES13 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 299,37 INTERESMES14 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 304,62 INTERESMES15 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 330,88 INTERESMES16 367,65 367,65 367,65 367,65 367,65 367,65 367,65 367,65 367,65 INTERESMES17 435,93 435,93 435,93 435,93 435,93 435,93 435,93 435,93 INTERESMES18 441,18 441,18 441,18 441,18 441,18 441,18 441,18 INTERESMES19 504,21 504,21 504,21 504,21 504,21 504,21 INTERESMES20 504,21 504,21 504,21 504,21 504,21 INTERESMES21 462,19 462,19 462,19 462,19 INTERESMES22 399,16 399,16 399,16 INTERESMES23 367,65 367,65 INTERESMES24 315,13 INTERESMES25 TOTALES 63,03 273,11 519,96 819,33 1.123,96 1.454,84 1.822,49 2.258,42 2.699,60 3.203,81 3.708,01 4.170,20 4.569,36 4.937,01 5.252,14 0,00 36.875,29 FORMADEPAGO MENSUAL 63,03 273,11 519,96 819,33 1.123,96 1.454,84 1.822,49 2.258,42 2.699,60 3.203,81 3.708,01 4.170,20 4.569,36 4.937,01 5.252,14 0,00 36.875,29 TRIMESTRAL
CAPITALMÍNIMONECESARIOAAPORTARPORPARTEDELOSSOCIOS(ACCIÓNCORRECTORA1) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 901.995,67 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.529,01 ‐1.842.207,53 ‐1.845.145,45 ‐1.703.769,01 ‐1.536.675,85 ‐1.351.727,90 ‐1.202.255,58 ‐1.035.143,40 ‐862.625,39 ‐653.423,64 ‐438.695,63 ‐195.702,57 133.522,87 341.833,86 511.635,80 662.852,94 801.615,88 1.360.058,61 1.036.857,26 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.084,84 962.392,48 967.799,03 967.799,03 901.995,67 APORTACIÓN SOCIOS 1 .865. 221 ,50 1 77.550,4 11 .687.67 1 ,09 ‐1 .865. 221 ,50 APORTACIÓN SOCIOS 1.865.221,50 177.550,41 1.687.671,09 1.865.221,50 NOTARIO 891,30 REGISTRADOR 531,39 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 18.652,21 FNCNUEVO 0,00 0,00 0,00 0,00 232.802,66 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.931.024,85 FNCNUEVOACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 232.802,66 188.028,98 188.028,98 58.617,59 2.939,07 1,15 141.377,59 308.470,75 493.418,70 642.891,02 810.003,20 982.521,21 1.191.722,96 1.406.450,97 1.649.444,03 1.978.669,46 2.186.980,45 2.356.782,40 2.507.999,54 2.646.762,47 3.205.205,21 2.882.003,86 2.801.581,48 2.801.581,48 2.801.581,48 2.801.581,48 2.801.581,48 2.801.231,44 2.807.539,08 2.812.945,63 2.812.945,63 881.920,77 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA2(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 901.995,67 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.529,01 ‐1.842.207,53 ‐1.845.145,45 ‐1.703.769,01 ‐1.536.675,85 ‐1.351.727,90 ‐1.202.255,58 ‐1.035.143,40 ‐862.625,39 ‐653.423,64 ‐438.695,63 ‐195.702,57 133.522,87 341.833,86 511.635,80 662.852,94 801.615,88 1.360.058,61 1.036.857,26 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.084,84 962.392,48 967.799,03 967.799,03 901.995,67 APORTACIÓNSOCIOS 1.476.116,36 173.474,53 1.302.641,82 ‐1.476.116,36 NOTARIO 780,40 REGISTRADOR 457,46 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.761,16 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐197.000,29 ‐197.000,29 ‐326.411,67 ‐382.090,20 ‐385.028,11 ‐243.651,68 ‐76.558,51 108.389,44 257.861,75 424.973,94 597.491,94 806.693,69 1.021.421,70 1.264.414,76 1.593.640,20 1.801.951,19 1.971.753,13 2.122.970,28 2.261.733,21 2.820.175,95 2.496.974,59 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.202,18 2.422.509,82 2.427.916,36 2.427.916,36 885.996,65 DISPOSICIONPRESTAMO 530.045,68 530.045,68 COMISION DE APERTURA 2 650 23 2 650 23 COMISION DE APERTURA 2 . 650 , 23 2 . 650 , 23 COMISIONDEESTUDIO 1.590,14 1.590,14 INTERESES 0,00 3.091,93 2.945,73 2.798,67 2.650,76 2.501,98 2.352,34 2.201,82 2.050,42 1.898,14 1.744,97 1.590,91 1.435,95 1.280,09 1.123,32 965,63 807,02 647,49 487,03 325,63 163,29 33.063,13 AMORTIZACION 0,00 25.063,51 25.209,71 25.356,77 25.504,68 25.653,46 25.803,10 25.953,62 26.105,02 26.257,30 26.410,47 26.564,53 26.719,49 26.875,35 27.032,12 27.189,81 27.348,42 27.507,95 27.668,41 27.829,81 27.992,15 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 373.578,70 ‐72.929,12 ‐28.155,44 ‐157.566,83 ‐83.833,97 ‐31.093,35 113.220,99 138.937,73 156.792,51 121.316,87 138.956,75 144.362,57 181.046,31 186.572,57 214.837,62 301.070,00 180.155,55 141.646,50 123.061,70 110.607,49 530.287,30 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 373.578,70 300.649,58 272.494,14 114.927,32 31.093,35 0,00 113.220,99 252.158,72 408.951,23 530.268,10 669.224,85 813.587,41 994.633,72 1.181.206,29 1.396.043,91 1.697.113,91 1.877.269,46 2.018.915,96 2.141.977,66 2.252.585,16 2.782.872,45 2.459.671,10 2.379.248,73 2.379.248,73 2.379.248,73 2.379.248,73 2.379.248,73 2.378.898,69 2.385.206,32 2.390.612,87 2.390.612,87 848.693,16 37.303,49 PRESTAMO 530.045,68 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 28.155,44 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 28.155,44 INTERES 3.091,93 2.945,73 2.798,67 2.650,76 2.501,98 2.352,34 2.201,82 2.050,42 1.898,14 1.744,97 1.590,91 1.435,95 1.280,09 1.123,32 965,63 807,02 647,49 487,03 325,63 163,29 AMORTIZACION 25.063,51 25.209,71 25.356,77 25.504,68 25.653,46 25.803,10 25.953,62 26.105,02 26.257,30 26.410,47 26.564,53 26.719,49 26.875,35 27.032,12 27.189,81 27.348,42 27.507,95 27.668,41 27.829,81 27.992,15 C.AMORTIZACION 25.063,51 50.273,22 75.629,99 101.134,67 126.788,13 152.591,23 178.544,85 204.649,87 230.907,17 257.317,64 283.882,16 310.601,65 337.477,00 364.509,12 391.698,93 419.047,35 446.555,30 474.223,71 502.053,52 530.045,68 C.VIVO 530.045,68 504.982,17 479.772,46 454.415,69 428.911,01 403.257,55 377.454,44 351.500,82 325.395,80 299.138,51 272.728,04 246.163,51 219.444,03 192.568,68 165.536,55 138.346,74 110.998,33 83.490,38 55.821,96 27.992,15 0,00 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA3(80%CAPITALSOCIAL+CUENTADECRÉDITO)) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 901.995,67 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.529,01 ‐1.842.207,53 ‐1.845.145,45 ‐1.703.769,01 ‐1.536.675,85 ‐1.351.727,90 ‐1.202.255,58 ‐1.035.143,40 ‐862.625,39 ‐653.423,64 ‐438.695,63 ‐195.702,57 133.522,87 341.833,86 511.635,80 662.852,94 801.615,88 1.360.058,61 1.036.857,26 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.084,84 962.392,48 967.799,03 967.799,03 901.995,67 APORTACIÓNSOCIOS 1.476.116,36 173.474,53 1.302.641,82 ‐1.476.116,36 NOTARIO 780,40 REGISTRADOR 457,46 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.761,16 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐197.000,29 ‐197.000,29 ‐326.411,67 ‐382.090,20 ‐385.028,11 ‐243.651,68 ‐76.558,51 108.389,44 257.861,75 424.973,94 597.491,94 806.693,69 1.021.421,70 1.264.414,76 1.593.640,20 1.801.951,19 1.971.753,13 2.122.970,28 2.261.733,21 2.820.175,95 2.496.974,59 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.202,18 2.422.509,82 2.427.916,36 2.427.916,36 885.996,65 DISPOSICIÓN 394.547,32 152.226,61 45.915,38 1.486,06 130.908,60 58.157,55 5.853,12 CAPITALVIVO 152.226,61 198.141,99 199.628,05 330.536,65 388.694,20 394.547,32 256.129,99 90.957,80 INTERESES 1.141,70 1.486,06 1.497,21 2.479,02 2.915,21 2.959,10 1.920,97 682,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.081,47 AMORTIZACIÓN 138.417,33 165.172,19 90.957,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 93.307,97 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 93.307,97 242.780,28 409.892,47 582.410,47 791.612,22 1.006.340,24 1.249.333,29 1.578.558,73 1.786.869,72 1.956.671,67 2.107.888,81 2.246.651,74 2.805.094,48 2.481.893,12 2.401.470,75 2.401.470,75 2.401.470,75 2.401.470,75 2.401.470,75 2.401.120,71 2.407.428,35 2.412.834,89 2.412.834,89 870.915,18 INTERESMENSUAL 0,75% FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA5(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMOAMERICANO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 901.995,67 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.529,01 ‐1.842.207,53 ‐1.845.145,45 ‐1.703.769,01 ‐1.536.675,85 ‐1.351.727,90 ‐1.202.255,58 ‐1.035.143,40 ‐862.625,39 ‐653.423,64 ‐438.695,63 ‐195.702,57 133.522,87 341.833,86 511.635,80 662.852,94 801.615,88 1.360.058,61 1.036.857,26 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.434,89 956.084,84 962.392,48 967.799,03 967.799,03 901.995,67 APORTACIÓNSOCIOS 1.476.116,36 173.474,53 1.302.641,82 ‐1.476.116,36 NOTARIO 780,40 REGISTRADOR 457,46 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.761,16 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐44.773,68 0,00 ‐129.411,39 ‐55.678,53 ‐2.937,91 141.376,43 167.093,17 184.947,95 149.472,31 167.112,19 172.518,01 209.201,75 214.728,01 242.993,06 329.225,44 208.310,99 169.801,94 151.217,14 138.762,93 558.442,74 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐152.226,61 ‐197.000,29 ‐197.000,29 ‐326.411,67 ‐382.090,20 ‐385.028,11 ‐243.651,68 ‐76.558,51 108.389,44 257.861,75 424.973,94 597.491,94 806.693,69 1.021.421,70 1.264.414,76 1.593.640,20 1.801.951,19 1.971.753,13 2.122.970,28 2.261.733,21 2.820.175,95 2.496.974,59 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.552,22 2.416.202,18 2.422.509,82 2.427.916,36 2.427.916,36 885.996,65 DISPOSICIONPRESTAMO 399.890,71 399.890,71 COMISIONDEAPERTURA 1.999,45 1.999,45 COMISIONDEESTUDIO 1.199,67 1.199,67 INTERESES 0,00 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 46.653,92 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.890,71 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 244.464,98 ‐47.106,38 ‐2.332,70 ‐131.744,08 ‐58.011,22 ‐5.270,61 139.043,74 164.760,47 182.615,25 147.139,62 164.779,49 170.185,31 206.869,05 212.395,32 240.660,36 326.892,74 205.978,29 167.469,25 148.884,45 136.430,24 156.219,33 ‐323.201,35 ‐80.422,37 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐350,04 6.307,64 5.406,55 0,00 ‐1.541.919,71 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 244.464,98 197.358,60 195.025,91 63.281,83 5.270,61 0,00 139.043,73 303.804,20 486.419,46 633.559,08 798.338,56 968.523,87 1.175.392,93 1.387.788,24 1.628.448,61 1.955.341,35 2.161.319,64 2.328.788,89 2.477.673,34 2.614.103,58 2.770.322,90 2.447.121,55 2.366.699,18 2.366.699,18 2.366.699,18 2.366.699,18 2.366.699,18 2.366.349,14 2.372.656,77 2.378.063,32 2.378.063,32 836.143,61 49.853,04 PRESTAMO 399.890,71 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 2.332,70 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 402.223,41 INTERES 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 2.332,70 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.890,71 C.AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.890,71 C.VIVO 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 399.890,71 0,00
CAPITALMÍNIMONECESARIOAAPORTARPORPARTEDELOSSOCIOS(ACCIÓNCORRECTORA1) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 892.917,24 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.068,51 ‐1.838.427,57 ‐1.841.176,34 ‐1.704.264,81 ‐1.594.613,65 ‐1.418.541,39 ‐1.331.815,65 ‐1.181.893,64 ‐1.025.267,57 ‐832.410,13 ‐684.230,17 ‐467.058,42 ‐160.358,81 31.712,86 186.093,61 323.641,12 448.898,87 769.803,77 727.880,37 620.835,59 818.718,68 787.496,98 985.949,53 955.297,28 954.947,24 954.947,24 960.353,79 958.720,59 892.917,24 APORTACIÓNSOCIOS 1.861.209,20 177.508,38 1.683.700,82 ‐1.861.209,20 NOTARIO 890,15 REGISTRADOR 530,62 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 18.612,09 FNCNUEVO 0,00 0,00 0,00 0,00 228.832,39 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.927.012,56 FNCNUEVOACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 228.832,39 184.058,71 184.058,71 55.107,83 2.748,77 0,00 136.911,53 246.562,69 422.634,94 509.360,68 659.282,70 815.908,77 1.008.766,21 1.156.946,17 1.374.117,92 1.680.817,53 1.872.889,19 2.027.269,94 2.164.817,46 2.290.075,20 2.610.980,11 2.569.056,70 2.462.011,92 2.659.895,01 2.628.673,32 2.827.125,86 2.796.473,62 2.796.123,58 2.796.123,58 2.801.530,12 2.799.896,93 872.884,37 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA2(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 892.917,24 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.068,51 ‐1.838.427,57 ‐1.841.176,34 ‐1.704.264,81 ‐1.594.613,65 ‐1.418.541,39 ‐1.331.815,65 ‐1.181.893,64 ‐1.025.267,57 ‐832.410,13 ‐684.230,17 ‐467.058,42 ‐160.358,81 31.712,86 186.093,61 323.641,12 448.898,87 769.803,77 727.880,37 620.835,59 818.718,68 787.496,98 985.949,53 955.297,28 954.947,24 954.947,24 960.353,79 958.720,59 892.917,24 APORTACIÓNSOCIOS 1.472.941,07 173.441,27 1.299.499,80 ‐1.472.941,07 NOTARIO 779,50 REGISTRADOR 456,85 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.729,41 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐200.142,31 ‐200.142,31 ‐329.093,20 ‐381.452,26 ‐384.201,03 ‐247.289,50 ‐137.638,34 38.433,92 125.159,66 275.081,67 431.707,74 624.565,18 772.745,14 989.916,89 1.296.616,50 1.488.688,17 1.643.068,92 1.780.616,43 1.905.874,18 2.226.779,08 2.184.855,68 2.077.810,89 2.275.693,99 2.244.472,29 2.442.924,84 2.412.272,59 2.411.922,55 2.411.922,55 2.417.329,10 2.415.695,90 876.951,48 DISPOSICIONPRESTAMO 528.907,08 528.907,08 COMISIONDEAPERTURA 2.644,54 2.644,54 COMISIONDEESTUDIO 1.586,72 1.586,72 INTERESES 0,00 3.085,29 2.939,40 2.792,66 2.645,06 2.496,61 2.347,28 2.197,09 2.046,02 1.894,06 1.741,23 1.587,50 1.432,87 1.277,34 1.120,90 963,56 805,29 646,10 485,98 324,93 162,94 32.992,10 AMORTIZACION 0,00 25.009,67 25.155,56 25.302,30 25.449,90 25.598,35 25.747,68 25.897,87 26.048,94 26.200,89 26.353,73 26.507,46 26.662,09 26.817,62 26.974,05 27.131,40 27.289,67 27.448,86 27.608,98 27.770,03 27.932,02 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 369.307,19 ‐72.868,64 ‐28.094,96 ‐157.045,84 ‐80.454,02 ‐30.843,73 108.816,57 81.556,20 147.977,30 58.630,78 121.827,06 128.531,11 164.762,48 120.085,00 189.076,79 278.604,65 163.976,71 126.285,79 109.452,56 97.162,79 292.809,95 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 369.307,19 296.438,55 268.343,59 111.297,75 30.843,73 0,00 108.816,57 190.372,77 338.350,07 396.980,85 518.807,90 647.339,02 812.101,50 932.186,50 1.121.263,29 1.399.867,94 1.563.844,65 1.690.130,43 1.799.582,99 1.896.745,78 2.189.555,72 2.147.632,32 2.040.587,54 2.238.470,63 2.207.248,93 2.405.701,48 2.375.049,23 2.374.699,19 2.374.699,19 2.380.105,74 2.378.472,54 839.728,12 37.223,36 PRESTAMO 528.907,08 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 28.094,96 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 28.094,96 INTERES 3.085,29 2.939,40 2.792,66 2.645,06 2.496,61 2.347,28 2.197,09 2.046,02 1.894,06 1.741,23 1.587,50 1.432,87 1.277,34 1.120,90 963,56 805,29 646,10 485,98 324,93 162,94 AMORTIZACION 25.009,67 25.155,56 25.302,30 25.449,90 25.598,35 25.747,68 25.897,87 26.048,94 26.200,89 26.353,73 26.507,46 26.662,09 26.817,62 26.974,05 27.131,40 27.289,67 27.448,86 27.608,98 27.770,03 27.932,02 C.AMORTIZACION 25.009,67 50.165,23 75.467,52 100.917,42 126.515,77 152.263,45 178.161,32 204.210,26 230.411,16 256.764,89 283.272,35 309.934,44 336.752,06 363.726,12 390.857,52 418.147,19 445.596,05 473.205,03 500.975,06 528.907,08 C.VIVO 528.907,08 503.897,41 478.741,85 453.439,56 427.989,66 402.391,31 376.643,63 350.745,76 324.696,82 298.495,92 272.142,19 245.634,73 218.972,64 192.155,02 165.180,96 138.049,56 110.759,89 83.311,03 55.702,05 27.932,02 0,00 FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA3(80%CAPITALSOCIAL+CUENTADECRÉDITO)) EUROS MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 EUROS MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 COBROS‐PAGOS+IVA 892.917,24 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.068,51 ‐1.838.427,57 ‐1.841.176,34 ‐1.704.264,81 ‐1.594.613,65 ‐1.418.541,39 ‐1.331.815,65 ‐1.181.893,64 ‐1.025.267,57 ‐832.410,13 ‐684.230,17 ‐467.058,42 ‐160.358,81 31.712,86 186.093,61 323.641,12 448.898,87 769.803,77 727.880,37 620.835,59 818.718,68 787.496,98 985.949,53 955.297,28 954.947,24 954.947,24 960.353,79 958.720,59 892.917,24 APORTACIÓNSOCIOS 1.472.941,07 173.441,27 1.299.499,80 ‐1.472.941,07 NOTARIO 779,50 REGISTRADOR 456,85 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.729,41 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐200.142,31 ‐200.142,31 ‐329.093,20 ‐381.452,26 ‐384.201,03 ‐247.289,50 ‐137.638,34 38.433,92 125.159,66 275.081,67 431.707,74 624.565,18 772.745,14 989.916,89 1.296.616,50 1.488.688,17 1.643.068,92 1.780.616,43 1.905.874,18 2.226.779,08 2.184.855,68 2.077.810,89 2.275.693,99 2.244.472,29 2.442.924,84 2.412.272,59 2.411.922,55 2.411.922,55 2.417.329,10 2.415.695,90 876.951,48 DISPOSICIÓN 393.808,01 155.368,63 45.938,94 1.509,81 130.472,02 54.858,73 5.659,88 CAPITALVIVO 155.368,63 201.307,58 202.817,38 333.289,40 388.148,13 393.808,01 259.850,04 152.147,75 INTERESES 1.165,26 1.509,81 1.521,13 2.499,67 2.911,11 2.953,56 1.948,88 1.141,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.650,53 AMORTIZACIÓN 133.957,97 107.702,28 152.147,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.783,39 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.783,39 109.509,13 259.431,15 416.057,22 608.914,66 757.094,62 974.266,37 1.280.965,97 1.473.037,64 1.627.418,39 1.764.965,91 1.890.223,65 2.211.128,56 2.169.205,15 2.062.160,37 2.260.043,46 2.228.821,77 2.427.274,31 2.396.622,07 2.396.272,03 2.396.272,03 2.401.678,57 2.400.045,37 861.300,95 INTERESMENSUAL 0,75% FLUJOSDECAJACONACCIÓNCORRECTORA5(80%CAPITALSOCIAL+RESTOPRÉSTAMOAMERICANO) EUROSMES1MES2MES3MES4MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MES26 MES27 MES28 MES29 MES30 MES31 MES32 MES33 MES34 MES35 MES36 COBROS‐PAGOS+IVA 892.917,24 ‐157.475,51 0,00 0,00 0,00 ‐1.454.868,43 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐65.803,36 COBROS‐PAGOS+IVAACUMULADOS0,00 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐157.475,51 ‐1.612.343,94 ‐1.657.117,62 ‐1.657.117,62 ‐1.786.068,51 ‐1.838.427,57 ‐1.841.176,34 ‐1.704.264,81 ‐1.594.613,65 ‐1.418.541,39 ‐1.331.815,65 ‐1.181.893,64 ‐1.025.267,57 ‐832.410,13 ‐684.230,17 ‐467.058,42 ‐160.358,81 31.712,86 186.093,61 323.641,12 448.898,87 769.803,77 727.880,37 620.835,59 818.718,68 787.496,98 985.949,53 955.297,28 954.947,24 954.947,24 960.353,79 958.720,59 892.917,24 APORTACIÓNSOCIOS 1.472.941,07 173.441,27 1.299.499,80 ‐1.472.941,07 NOTARIO 779,50 REGISTRADOR 456,85 IMPUESTOOPERACIONESSOCIETARIAS 14.729,41 FNCCONACCIÓNCORRECTORA 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐44.773,68 0,00 ‐128.950,89 ‐52.359,06 ‐2.748,77 136.911,53 109.651,16 176.072,26 86.725,74 149.922,02 156.626,07 192.857,44 148.179,96 217.171,75 306.699,61 192.071,67 154.380,75 137.547,52 125.257,75 320.904,90 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 ‐155.368,63 ‐200.142,31 ‐200.142,31 ‐329.093,20 ‐381.452,26 ‐384.201,03 ‐247.289,50 ‐137.638,34 38.433,92 125.159,66 275.081,67 431.707,74 624.565,18 772.745,14 989.916,89 1.296.616,50 1.488.688,17 1.643.068,92 1.780.616,43 1.905.874,18 2.226.779,08 2.184.855,68 2.077.810,89 2.275.693,99 2.244.472,29 2.442.924,84 2.412.272,59 2.411.922,55 2.411.922,55 2.417.329,10 2.415.695,90 876.951,48 DISPOSICIONPRESTAMO 399.031,70 399.031,70 COMISIONDEAPERTURA 1.995,16 1.995,16 COMISIONDEESTUDIO 1.197,10 1.197,10 INTERESES 0,00 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 46.553,70 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.031,70 FNC(NUEVO) 0,00 0,00 0,00 0,00 240.470,82 ‐47.101,36 ‐2.327,68 ‐131.278,57 ‐54.686,74 ‐5.076,46 134.583,85 107.323,48 173.744,57 84.398,05 147.594,33 154.298,39 190.529,75 145.852,28 214.844,06 304.371,92 189.743,98 152.053,06 135.219,83 122.930,06 ‐80.454,48 ‐41.923,41 ‐107.044,78 197.883,09 ‐31.221,69 198.452,54 ‐30.652,24 ‐350,04 0,00 5.406,55 ‐1.633,20 ‐1.538.744,43 FNCACUMULADO 0,00 0,00 0,00 0,00 240.470,82 193.369,45 191.041,77 59.763,20 5.076,45 0,00 134.583,84 241.907,32 415.651,89 500.049,94 647.644,27 801.942,66 992.472,41 1.138.324,69 1.353.168,75 1.657.540,68 1.847.284,66 1.999.337,72 2.134.557,55 2.257.487,62 2.177.033,13 2.135.109,72 2.028.064,94 2.225.948,04 2.194.726,34 2.393.178,89 2.362.526,64 2.362.176,60 2.362.176,60 2.367.583,15 2.365.949,95 827.205,52 49.745,95 PRESTAMO 399.031,70 INTERESANUAL 0,07 INTERESMENSUAL 0,005833 PERIODOS 20,00 TERMINOAMORTIZATIVO 2.327,68 ENTREGALLAVES MES5MES6MES7MES8MES9MES10 MES11 MES12 MES13 MES14 MES15 MES16 MES17 MES18 MES19 MES20 MES21 MES22 MES23 MES24 MES25 MENSUALIDAD 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 401.359,39 INTERES 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 2.327,68 AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.031,70 C.AMORTIZACION 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 399.031,70 C.VIVO 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 399.031,70 0,00
CUENTADERESULTADOSDELPROYECTO INICIAL accióncorrectora100%socios accióncorrectora80%socios/20%préstamoFRANCES accióncorrectora80%socios/20%cuentacrédito accióncorrectora80%socios/20%préstamoamericano TOTALINGRESOS 4.305.820,00 4.305.820,00 4.305.820,00 4.305.820,00 4.305.820,00 GASTOSDEEXPLOTACION(solar+cons+HF+licencias+seguros+gestión) 3.164.884,51 3.184.917,38 3.180.850,27 3.180.850,27 3.180.070,77 MARGENBRUTOEXPLOTACIÓN 1.140.935,49 1.120.902,62 1.124.969,73 1.124.969,73 1.125.749,23 GASTOSCOMERCIALES 123.762,00 123.762,00 123.762,00 123.762,00 123.762,00 BAII 1.017.173,49 997.140,62 1.001.207,73 1.001.207,73 1.001.987,23 GASTOSFINANCIEROS 124.256,26 124.256,26 161.479,61 139.906,78 174.002,21 BAI 892.917,24 872.884,37 839.728,12 861.300,95 827.985,02 IMPUESTODESOCIEDADES(25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTODESOCIEDADES(30%) 245.375,17 239.365,31 229.418,43 235.890,28 225.895,51 BENEFICIONETO 572.542,07 558.519,06 535.309,68 551.209,44 527.089,51 RENTABILIDADAPARTIRDELACUENTADERESULTADOS REI(RENTABILIDADDELAINVERSIÓN) (BAII/G.exp+G.comerc) 30,93% 30,14% 30,30% 30,30% 30,33% MgV(MARGENSOBREVENTAS)(BAI/VENTAS) 20,74% 20,27% 19,50% 20,00% 19,23% RF(RRP)(RENTABILIDADFINANCIERA)(BN/RECURSOSPROPIOS) 31,10% 30,33% 29,07% 29,94% 28,63% REPERCUSIÓNSUELOS/VENTAS(PºSOLAR/VENTAS) 31,35% 31,35% 31,35% 31,35% 31,35% REPERCUSIÓNSUELOS/SUPS.RASANTE (PºSOLAR/SUP.SRASANTE) 1.068,04 1.068,04 1.068,04 ÍNDICEDECALIDAD(VENTAS/GASTOSDEEXPLOTACIÓN) 1,36 CALCULOTIR VAN PAY‐BACK 20meses 0% 1.011.571,36 1% 467.345,74 LoscriteriosVANyTIRseobtienenbajolossiguientessupuestos: 2% 64.759,60 2,19380400% 0,00 4% ‐446.637,20 2.Elcobrodelahipotecaseproduceenlaentregadellaves. 5% ‐601.452,13 MENSUAL ANUAL TIR2,19% 29,75% RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON100%APORTACIÓNDESOCIOS(COSTEDECAPITAL1) 1.Nosetieneencuentalafinanciacióndelapromoción,sólolosavalesporser obligatorios. ‐ 500.000,00 0,00 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 K0,50% 6,19% VAN(K=costedelafinanciación) 719.663,00 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR2,19% 29,75% K0,53% 6,65% VAN(K=costedelafinanciación) 700.277,97 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR2,19% 29,75% K0,55% 6,79% VAN(K=costedelafinanciación) 694.152,98 PAY‐BACK 20meses MENSUAL ANUAL TIR2,19% 29,75% K0,53% 6,55% VAN(K=costedelafinanciación) 704.327,02 RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSY20%PRÉSTAMOPUENTETIPOFRANCÉS(COSTEDECAPITAL2) RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSYRESTOCONCUENTADECRÉDITO(COSTEDECAPITAL3) RENTABILIDADAPARTIRDELCASH‐FLOWCON80%APORTACIÓNSOCIOSY20%PRÉSTAMOPUENTETIPOAMERICANO(COSTEDECAPITAL5) ‐1.000.000,00 500.000,00
249 LOSESTUDIOSDEVIABILIDADENLAEDIFICACIÓN. UNAEVALUACIÓNDELOSSOLARESDELAZONA“EIXAMPLE” BIBLIOGRAFÍA Manualesconsultados: Manualdeviabilidadeconómico‐financieradeunproyectoempresarial. UniversidaddeSantiagodeCompostela. ViabilidadEconómicadePromocionesInmobiliarias.MarketingInmobiliario. MªCarmenLlinaresMillán.UniversidadPolitécnicadeValencia. LaeconomíadelaComunidadValenciana.Mayo2010.ServiciodeEstudios Económicos.CámaraOficialdeComercio,IndustriayNavegacióndeValencia. LaciudaddeValencia.GeografíayArte.Historia,GeografíayArtedelaciudad deValencia.Tomo2.JorgeHermosillaPla.UniversidaddeValencia. Páginaswebsconsultadas: NNUUPEP‐2:http://www.derecho.com/l/bop‐valencia/anuncio‐excelentisimo‐ ayuntamiento‐valencia‐plan‐especial‐ensanche‐ruzafa‐sur‐gran‐via‐pep‐2. NNUUPGOU:http://www.derecho.com/l/bop‐valencia/anuncio‐excelentisimo‐ ayuntamiento‐valencia‐notificacion‐informe‐tecnico‐relativo‐obras‐construccion‐ edificio‐c‐bany‐n‐27‐29‐31. Estadísticadevalenciacapital:http://www.valencia.es/estadistica. InstitutoValencianodeEstadística:http://www.ive.es. Artículosdeprensaconsultados: Elpaís.es,historiaurbanadeValencia:http://www.faximil.com/descargas/2005‐ EPCV‐0221.pdf.
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