Análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias : estudio de mercado de las zonas de "BENIMACLET" y "QUATRE CARRERES"

Proyecto de Fin de Grado Autor: Iballa Verde Van Ouytsel Directora: Mª Carmen Llinares Millán Septiembre 2011 Análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias Estudio de mercado de las zonas de “BENIMACLET” y “QUATRE CARRERES” Estudio de mercado de las zonas de “BENIMACLET” y “QUATRE CARRERES” Iballa Verde Van Ouytsel 5  INDICE 1. INTRODUCCION7 2. REVISIÓN TEÓRICA15 3. OBJETIVOS Y METODOLOGÍA A EMPLEAR19 3.1. DEFINIR EL PROCEDIMIENTO DE ACTUACIÓN PARA REALIZAR ESTUDIOS DE VIABILIDAD DESDE EL PUNTO DE VISTA COMERCIAL.19 3.2.- REALIZAR UN ESTUDIO MACROECONÓMICO DEL SECTOR20 3.3.- REALIZAR UN ESTUDIO MICROECONÓMICO DE LOS DISTRITOS DE BENIMACLET Y QUATRE CARRERES, ANALIZANDO LAS CARACTERÍSTICAS MAS RELEVANTES DE CADA BARRIO, DE LA OFERTA INMOBILIARIA Y DE LA DEMANDA.20 3.4.- DEFINIR LAS POLÍTICAS DEPRECIO, PRODUCTO Y PROMOCIÓN MÁS ADECUADAS A LA ZONA21 4. RESULTADOS23 4.1. ESTUDIO DEL MACROENTORNO23 4.1.1. Factores demográficos23 4.1.2.- Factores económicos31 4.1.3.- Factores políticos40 4.1.4.- Factores jurídicos41 4.1.5.- Factores socio-culturales42 4.2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO44 4.2.1.- Benimaclet45 4.2.1.1.- Descripción de la zona de Benimaclet45 4.2.1.2.- Descripción de las características del distrito de Benimaclet46 4.2.1.3.- Descripción de la oferta inmobiliaria en Benimaclet54 4.2.1.4.- Descripción de la demanda inmobiliaria en Benimaclet58 4.2.2.- Quatre Carreres73 4.2.2.1.- Descripción de la zona de Quatre Carreres73 4.2.2.2.- Descripción de las características del distrito de Quatre Carreres77 4.2.2.3.- Descripción de la oferta inmobiliaria de la zona de Quatre Carreres104 4.2.2.4.- Descripción de la demanda inmobiliaria de Quatre Carreres124 4.3.- DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN140 4.3.1.- Benimaclet140 4.3.1.1Decisiones sobre la promoción en Benimaclet140 4.3.1.2.- Decisiones sobre el precio en Benimaclet141 4.3.1.3.- Decisiones sobre la publicidad en Benimaclet146 4.3.2.- Quatre Carreres147 4.3.2.1.- Decisiones sobre la promoción en Quatre Carreres147 4.3.2.2.- Decisiones sobre el precio en Quatre Carreres148 4.3.2.3.- Decisiones sobre la publicidad en Quatre Carreres152 5.- CONCLUSIONES153 5.1.- DISTRITO 14 BENIMACLET154 5.2.- DISTRITO 10 QUATRE CARRERES159 6.- BIBLIOGRAFÍA165 7.- ANEXOS167 7.1.- ANEXO 1: LEOPOLDO ABADÍA CRISIS 2007-08167 7.2.- ANEXO 2: REPARCELACIÓN DE BENIMACLET169 7.3.- ANEXO 3: FICHAS TIPO CARACTERÍSTICAS DE ZONA171 7.4.- ANEXO 4: ENCUESTA DEMANDA Y FICHAS CARACTERÍSTICAS OFERTA173 7 1.- INTRODUCCION Explicación a la crisis financiera que nos azota: El origen de la crisis económica que vivimos en la actualidad es consecuencia del estallido de nuestra propia burbuja inmobiliaria y de la pérdida de competitividad de nuestra economía. En concreto coinciden tres factores principales: - La crisis financiera a nivel mundial. - La crisis inmobiliaria en nuestro país, a causa de haber construido durante varios años del orden del doble de las viviendas correspondientes a la demanda sostenible. - La crisis de pérdida de competitividad de nuestra economía, con excesos salariales y de inflación. Antes de entrar en detalles se va a indagar en el trasfondo de la crisis que hay en España y que tanto afecta al sector de la construcción. Todo esto termina en un mismo punto, las hipotecas suprime en USA. Antes se exponen brevemente que es una hipoteca subprime: Un crédito, una hipoteca subprime es aquella hipoteca considerada de “riesgo” por aquel a quien se concede. El prestatario tiene unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria “normal” aceptaría , bien porque no tiene un trabajo estable, bien porque empieza, bien porque sus ingresos no son recurrentes o porque no se pueden demostrar mediante nominas, recibos, etc. y con éstas características éstos prestatarios no tienen acceso a avales bancarios. En estos casos, existen entidades de financiación, que no bancos, que se dedican a éste tipo de clientela. Aunque muchos bancos ya se han hecho en propiedad con éstas entidades, aunque van en paralelo a ellas. ¿Cómo se conceden éstas hipotecas?, generalmente aplicando una tasa de interés superior a la del mercado, negocio bastante rentable en escenarios de tipos de interés bajos, sobre todo porque el cliente tiene siempre la intención de no perder su casa y pagar, al igual que los clientes habituales de las hipotecas “normales. Muchas veces, el prestatario incurre en solicitar éste tipo de préstamos por circunstancias muy adversas e imprevistas: enfermedad / muerte del cabeza de familia, desempleo, etc. Incluso sirven para “refinanciar” deudas, esto es que te tasan la vivienda por encima del valor de mercado, a lo que restan la deuda hipotecaria vigente y la diferencia te la dan en efectivo. Eso sí, a una tasa de interés superior. Esto te permite salir momentáneamente de una situación difícil, pero está comprobado que mantener una situación así más de 4 años, pasa una factura más elevada, sobre todo si el escenario de política monetaria indica subidas adicionales de tipo de interés. Las hipotecas subprime son en principio muy beneficiosas para ambas partes, el sistema crediticio y el particular, porque pueden acceder a tener una vivienda más personas, y a su vez generar más riqueza…. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque además recordemos que no existen avales. 8 Ahora que he aclarado que es la hipoteca subprime, continúo con una explicación del profesor Leopoldo Abadía sobre la crisis financiera en el mercado, que si bien es cierto que la crisis no está afectando por igual a todos los sectores, ha acabado afectándonos a todos. Resulta muy interesante e informativa así que he pensado que valía le pena reproducirla aquí. (Anexo 1 crisis 207-2008, artículo de Leopoldo Abadía) CRISIS 2007-2008. La historia es la siguiente: 1. 2001 Explosión de la burbuja de Internet. 2. La reserva federal de Estados Unidos baja en dos años el precio del dinero del 6.5% al 1%. 3. Esto dopa un mercado que empezaba a despegar: el mercado inmobiliario. 4. En 10 años, el precio real de las viviendas se multiplica por dos en Estados Unidos. 5. Durante años, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros internacionales han sido excepcionalmente bajos. 6. A alguien, entonces, en América, se le ocurrió que los Bancos tenían que hacer dos cosas: 6.1. Dar préstamos más arriesgados, por los que podrían cobrar más intereses. 6.2. Compensar el bajo Margen aumentando el número de operaciones (1000 x poco es más que 100 x poco). 7. En cuanto a lo primero (créditos más arriesgados), decidieron: 7.1. Ofrecer hipotecas a un tipo de clientes, los "ninja" (personas sin ingresos fijos, sin empleo fijo, sin propiedades). 7.2. Cobrarles más intereses, porque había más riesgo. 7.3. Aprovechar el boom inmobiliario. 8. En cuanto a lo segundo (aumento del número de operaciones): 8.1. Como los bancos iban dando muchos préstamos hipotecarios, se les acaba el dinero. La solución fue muy fácil: acudir a Bancos extranjeros para que les prestasen dinero, porque para algo está la globalización. 9. Además, resulta que existen las "Normas de Basilea", que exigen que los Bancos de todo el mundo que tengan un Capital mínimo en relación con sus Activos. Las Normas de Basilea exigen que el Capital de ese Banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. Entonces, si el Banco está pidiendo dinero a otros Bancos y dando muchos créditos, el porcentaje de Capital sobre el Activo de ese Banco baja y no cumple con las citadas Normas de Basilea. 10. Hay que inventar algo nuevo. Y eso nuevo se llama Titulización. Esto quiere decir que donde antes tenía 1000 hipotecas "sueltas", dentro de la Cuenta "Créditos concedidos", ahora tiene 10 paquetes de 100 hipotecas cada uno, en los que hay de todo, bueno (prime) y malo (subprime). 11. El Banco de Illinois va y vende rápidamente esos 10 paquetes. 12. Todo está basado en que los ninjas pagarán sus hipotecas y que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá subiendo. 13. PERO: 13.1. A principios de 2007, los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron. 13.2. Muchos de los ninjas se dieron cuenta de que estaba pagando por su casa más de lo que ahora valía y decidieron (o no pudieron) seguir pagando sus hipotecas. 13.3. Por tanto, los Bancos ahora no tienen dinero. Consecuencias: 13.3.1. No dan créditos. 9 13.3.2. No dan hipotecas. 13.3.3. El Euribor a 12 meses, que es el índice de referencia de las hipotecas, ha ido subiendo, lo que hace que el español medio, que tiene su hipoteca, empieza a sudar para pagar las cuotas mensuales. 13.3.4. Como los bancos no tienen dinero. 13.3.5. Venden sus participaciones en empresas. 13.3.6. Venden sus edificios. 13.3.7. Hacen campañas para que metamos dinero, ofreciéndonos mejores condiciones. 13.3.8. Como la gente empieza a sentirse apretada por el pago de la hipoteca, va menos al Corte Inglés. 13.3.9. Como el Corte Inglés lo nota, compra menos al fabricante de calcetines de Mataró. 13.3.10. El fabricante de calcetines piensa que, como vende menos calcetines, le empieza a sobrar personal y despide a unos cuantos. 13.3.11. Y esto se refleja en el índice de paro, que hace que esta gente empiece a comprar menos en las tiendas. Como se ve, nos hemos metido en una bola muy grande y de la que será muy difícil salir, pero sin irnos muy lejos y por ello no quiero comparar, ya que las causas no fueron las mismas pero las consecuencias si, crisis española y poco trabajo. España tuvo una inmigración bestial en la época de nuestros padres o abuelos y se nos abrió un abanico muy grande en las Américas y Europa. Unos volvieron con riquezas, otros con una aventura e idiomas y otros nunca volvieron, pero al margen de ello España se recuperó. Tal vez nos encontremos en la misma situación que en antaño y la salida de españoles a trabajar fuera, sea la solución provisional hasta que España se recupere, ya que en la actualidad no hay trabajo para todos. Creo que la recuperación del país se verá cuando España tenga una oferta de trabajo más amplia, de momento no es así y en las estadísticas del paro me baso. España se sitúa en una crisis duradera en la construcción Un informe de una consultora francesa sobre "España se sitúa en una crisis duradera en la construcción" el cual nos habla sobre lo siguiente: España se sitúa en una "crisis duradera" en el sector de la construcción y "ningún indicador" permite prever una mejora de la situación, según un informe presentado 07 de Junio de 2011 en París por la consultora Euler Hermes. "Después de haberse duplicado entre 2000 y 2007, los precios han caído un 13 % en los tres últimos años", señala en el estudio esta empresa aseguradora de créditos, que destaca no obstante la "persistencia" de las dificultades del sector en España. 16 Figura 2.1 Esquema de estudio de viabilidad. Fuente: Elaboración propia con datos de los apuntes de la directora del proyecto. El Estudio Técnico es el que realiza el arquitecto junto con la normativa vigente del ayuntamiento que nos indicará el tipo de construcción que se puede realizar en dicha zona, como viviendas de dos plantas, chalet, edificio de viviendas, naves industriales, etc. Dicho estudio se basa en el estudio previo de encaje de volúmenes. En esta fase el técnico especializado tratará de aprovechar al máximo la edificabilidad teórica existente en la parcela, según sus condicionantes urbanísticos, plasmando esquemas con la solución de las distintas alternativas que pueden utilizarse de acuerdo con las ordenanzas edificatorias y la compatibilidad de usos existentes. Los resultados de estos estudios son la base para definir el producto, su precio y su forma de comunicación o promoción. Por ello es conveniente que se realicen de forma paralela, nutriéndose mutuamente de información. El Estudio de Mercado o estudio comercial implica realizar un estudio del mercado para determinar el tipo de producto que más se ajuste a las necesidades existentes, su precio, así como la forma más adecuada d comercializarlo. Éste, el estudio de mercado, que es nuestra parte del trabajo la cual vamos a desarrollar, es la que se encarga de estudiar el macroentorno y el microentorno de la zonas en la que vamos a realizar la promoción inmobiliaria que son los distritos de Benimaclet y Quatre Carreres, situados en la ciudad de Valencia. El estudio del macroentorno es el estudio de los factores demográficos, económicos, políticos, jurídicos y socio-culturales que afectan en este momento a dichos distritos y el microentorno es el estudio que se realizará teniendo en cuenta la oferta, la demanda y los proveedores de los distritos a estudiar. Algunos factores que se han de tener en cuenta, son por ejemplo, si en el estudio de mercado se detecta que la zona no es comercial, sería recomendable que las plantas bajas de la ESTUDIO TÉCNICO Consultas Ayuntamiento Consultas Arquitecto (según directrices) ESTUDIO DE MERCADO Macroentorno •demográficos •económicos •políticos •jurídicos •socio-culturales Microentorno •Demanda •Oferta •Proveedores ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO Cuenta de Explotación •Beneficio •Coste Cash-Flow •Flujo de fondos de caja a tiempos 17 edificación se destinaran a viviendas aunque fuera perdiendo edificabilidad teórica y siempre que fuera posible urbanísticamente. Planteamientos similares cabe hacer ante la decisión de ejecutar o no garajes, que lógicamente, caso de ser adecuados al mercado, se deben construir bajo rasante, ya que de esta forma no consumen edificabilidad. Sin embargo, en zonas donde se prevea que los clientes no comprarán la vivienda sin el complemento del garaje y éste no se pudiese ejecutar subterráneo, puede ser conveniente disponerlos sobre rasante, aunque consuman una edificabilidad teóricamente más rentable, ya que puede su ausencia hacer inviable la venta. Es, por tanto, fundamental que se establezca una fluida comunicación entre los aspectos técnicos y comerciales para lograr un producto óptimo. Definido el producto, su precio de venta, así como la forma de comercializarlo (publicidad, promocionarlo), se comparten informaciones para realizar el Estudio EconómicoFinanciero (este apartado lo desarrollará mi compañero Vicente Estévez Muñoz en su proyecto final de carrera con los mismos barrios asignados). El Estudio Económico-Financiero pretende estimar su viabilidad económica, determinando si debería buscarse otro solar, cambiarse el diseño del producto o aceptarlo con las especificaciones iniciales, mientras que el estudio financiero intenta detectar, a través del “cash-flow”, los posibles déficits de tesorería con el fin de estudiar las acciones correctoras más adecuadas para el correcto funcionamiento del proyecto. Como puede observarse, esta primera etapa consta básicamente de tres estudios: el estudio técnico, el estudio comercial y el estudio económico-financiero. Estas tres grandes líneas de análisis evolucionan paralelamente, transfiriéndose información entre ellas y siendo imprescindible para el éxito del proyecto que los tres análisis verifiquen su viabilidad. 19 3.- OBJETIVOS Y METODOLOGÍA A EMPLEAR El objetivo general es desarrollar un procedimiento de análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias y exponer los métodos que hemos utilizado para llegar al objetivo final. Este objetivo general se concreta en los siguientes objetivos específicos: 3.1. DEFINIR EL PROCEDIMIENTO DE ACTUACIÓN PARA REALIZAR ESTUDIOS DE VIABILIDAD DESDE EL PUNTO DE VISTA COMERCIAL. Se realizará una visita a los distritos de Benimaclet y Quatre Carreres localizando solares vacios, obras nuevas y ventas de viviendas y promociones para ver un poco el mercado en el que nos encontramos, si hay mucha vivienda por vender, si se venden con facilidad, cuales son las características de vivienda que más se ofertan. Todo esto es con respecto a tener una idea de qué tipo de viviendas hay, cuales se ofertan y si tienen salidas esas ventas en estos barrios pero, para también saber a quién debemos destinar nuestra promoción inmobiliaria y que disfrute le podemos ofrecer en los distritos de Benimaclet y Quatre Carreres, para ello primero realizamos un barrido por los barrios a ver qué tipo de infraestructuras hay, cual es la edad media de los viandantes, si hay comercios, escuelas, guarderías, centros de salud, zona de oficinas, bancos, universidades, centros comerciales, zonas peatonales y zonas verdes, si hay dificultad en aparcar o es muy necesario que nuestra promoción inmobiliaria contenga plazas de garaje, si es una zona muy ruidosa, si es tranquila y con vida de barrio, para todo ello se ha realizado una ficha llamada ficha de zonificación (anexo 3) en la que recogeremos toda la información básica para ello, esto nos dará una idea más general de los distritos en los que nos encontramos. Además se buscará información en la página web del Ayuntamiento datos de las infraestructuras de los barrios, como también las nuevas reparcelaciones que se están realizando o que se han realizado actualmente en dichos distritos, para saber si los barrios están creciendo o crecerán en los próximos años. Otra forma es mirando el censo de estos distritos de Valencia que nos da el número de habitantes de cada barrio durante los últimos años, de ahí, podemos averiguar si estos barrios en los últimos años están siendo más demandados o si la población se está yendo a vivir fuera de ellos. Tendremos que averiguar si estas zonas son demandadas y si es así cuáles son las necesidades de los demandantes. Para ello se realizarán unas encuestas de demanda (anexo 4) a distintas personas de edad y sexo en la ciudad de Valencia. En ellas se les pregunta si son de ese barrio o no, por las características del barrio y cuanto estarían dispuestos a pagar en dichos 20 barrios por viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones y que calidades y comodidades piden en ellas. Otro punto importante de estas encuestas es si estarían dispuestos a vivir en esta zona o a comprar para invertir en esta zona. Todo esto es con el fin de encontrar el producto que más se ajusta a las necesidades de la zona y por supuesto del futuro comprador. 3.2.- REALIZAR UN ESTUDIO MACROECONÓMICO DEL SECTOR Se estudiará los factores del entorno genéricos, que afectan a todas las empresas del sector de la construcción. Los factores que se van a estudiar para este proyecto serán los factores demográficos, económicos, políticos, jurídicos y socio-culturales tanto a nivel de la Comunidad Valenciana como a nivel de España en factores comparativos con la Comunidad Valenciana. De aquí podemos deducir si tenemos una demanda de gente joven o mayor, soltera, casada o divorciada, de nivel adquisitivo alto o bajo, si el Ayuntamiento o Gobierno está colaborando en ayudas económicas para la compra de viviendas y un largo etc. Con ello intentamos conseguir cuales es el perfil del comprador en esta zona y a quien debemos enfocar nuestro futuro proyecto de la promoción inmobiliaria. 3.3.- REALIZAR UN ESTUDIO MICROECONÓMICO DE LOS DISTRITOS DE BENIMACLET Y QUATRE CARRERES, ANALIZANDO LAS CARACTERÍSTICAS MAS RELEVANTES DE CADA BARRIO, DE LA OFERTA INMOBILIARIA Y DE LA DEMANDA. Se recopilará información que hemos recogido en una ficha de zonas (anexo 3) con las características, dotaciones, población, etc. Esta información se recopilará ayudándonos de la página web del Ayuntamiento de Valencia y mediante visitas a los barrios tomando fotografías para acompañar este proyecto de explicaciones visuales que nos digan como son los barrios de cada distrito a estudiar. Para ver que ofertas hay actualmente en estos distritos, se realizará visitas a los barrios y realizaremos fotos que adjuntaremos, para ver que edificios están en venta mediante 21 información in-situ, se les llamará telefónicamente y concretaremos una cita para hacernos con la información necesaria para saber cuáles son las características de las viviendas ofertadas en cuestión de calidades, nº de habitaciones, metros cuadrados, precios y el ritmo de ventas. Para saber la demanda de estas zonas se van a recopilar datos mediante unas encuestas (anexo 4) realizadas a sujetos que viven en Valencia y conozcan el barrio y así obtener un criterio de valoración sobre qué es lo que demandarían los sujetos en estos barrios. Con toda esta información se valorarán los resultados obtenidos de todo lo recopilado y se llegará a una conclusión que nos indicará si estos distritos de Benimaclet y Quatre Carreres son distritos en los que a la gente les gustaría comprar un bien inmueble para vivir o invertir indistintamente y qué tipo de inmueble estarían dispuestos a adquirir y a qué tipo de precio. 3.4.- DEFINIR LAS POLÍTICAS DEPRECIO, PRODUCTO Y PROMOCIÓN MÁS ADECUADAS A LA ZONA Una vez recopilada toda la información sobre los datos obtenidos se llegará a una conclusión en la cual se verá reflejado el tipo de promoción que se demanda con las características necesarias y precios convenientes y asequibles para los sujetos que decidan comprar la vivienda. 23 4.- RESULTADOS 4.1.- ESTUDIO DEL MACROENTORNO Estudio de los factores del entorno genérico, que afectan a todas las empresas del sector. 4.1.1.- Factores demográficos Estos factores tienen como objetivo el estudio de las poblaciones humanas y que tratan de su dimensión, estructura, evolución y características generales, considerados desde un punto de vista cuantitativo. Por tanto la demografía estudia estadísticamente la estructura y la dinámica de la población y las leyes que rigen estos fenómenos. El proceso de cambio poblacional en que se encuentran inmersos la totalidad de países desarrollados ha provocado el interés de los gobiernos en los efectos del envejecimiento sobre la economía y cuentas públicas, por tanto, es un factor muy importante en la economía de un país que está intentando salir de una situación de crisis alarmante en la cual nos encontramos. España, al igual que los países de su entorno, viene experimentado durante las últimas décadas el proceso de cambio poblacional más importante de su historia. La baja natalidad (La tasa de fecundidad en España alcanza en 1998 el mínimo histórico mundial de 1,16 hijos por mujer, muy por debajo del nivel de reposición cifrado en 2,1) y el aumento en la esperanza de vida al nacer, así como la evolución en la pirámide poblacional de la generación del baby-boom, han levantado la preocupación de los gobiernos occidentales sobre las repercusiones que el envejecimiento de la población a que dan lugar las tendencias mencionadas puede tener en la sociedad y en la economía. Este interés social, derivado de la incertidumbre que genera la posibilidad de una futura insostenibilidad de los sistemas de protección social para enfrentarse a la creciente demanda de recursos que acompañarían al proceso de envejecimiento, ha desencadenado la discusión sobre el tema. Los investigadores no han estado ajenos a esta problemática y multitud de estudios han tratado de predecir el escenario en que nos encontraremos como consecuencia inevitable de las tendencias demográficas que se observan. Algunos de ellos presentan una situación desoladora, otros dan señales de calma minimizando los efectos nocivos esperados, hay quienes muestran que lo peor ya ha pasado y muchos no se limitan únicamente a la predicción y plantean posibles instrumentos y políticas que permitan variar, o al menos amortiguar, los efectos del envejecimiento. La diversidad de opiniones y resultados es el factor predominante. Puyol, R. (2001) realiza un análisis de la trayectoria demográfica española en los últimos años y considera los peligros que supone el envejecimiento al incrementar la tasa de 24 dependencia, con sus efectos negativos sobre la financiación de las pensiones y el gasto sanitario, que exigirá crecientes desembolsos conforme el envejecimiento se intensifique. Hurtado, S. (2001) se centra en el estudio del impacto sobre la tasa de dependencia de las modificaciones en las hipótesis de partida en que se basan las proyecciones demográficas. Encuentra que: “(...) la tasa de dependencia tenderá a duplicarse en los próximos 50 años en España, incluso bajo supuestos relativamente optimistas sobre la tasa de natalidad y la inmigración. Este análisis permite concluir que el fenómeno de envejecimiento de la población en España en las próximas décadas es inevitable, a pesar de que el incremento en la tasa de natalidad o la inmigración actúen atenuando esta tendencia“ Hernández de Cospedal, P. y Ortega, E. (2002) también realizan un análisis de las implicaciones económicas del envejecimiento de la población, concentrándose en sus posibles efectos sobre el crecimiento del PIB, el empleo, el ahorro, tanto público como privado, y sobre los mercados financieros. Dadas las alteraciones negativas que el envejecimiento provocará sobre el gasto público (pensiones y gasto sanitario), incrementándolo al alza, sobre el ahorro y el crecimiento, proponen diversas medidas de política económica para minimizar los efectos nocivos del envejecimiento. Los cambios demográficos son lentos y requieren amplios periodos temporales para consolidarse. El envejecimiento de la población que estamos experimentando no es un proceso que haya surgido recientemente, sino que para explorar su origen debemos remontarnos a factores que se han ido generado muchos años atrás. El cambio de equilibrio demográfico que comporta el envejecimiento viene explicado por la “teoría de la transición demográfica”, que distingue varias etapas: - ETAPA I: Es la situación inicial, caracterizada por altas tasas de natalidad y mortalidad. - ETAPA II: Descenso en la mortalidad infantil y juvenil por la mejora de las condiciones de vida derivadas de la revolución industrial. Como las tasas de natalidad continúan siendo elevadas, nos encontramos con una población en aumento y rejuvenecida. - ETAPA III: Las tasas de natalidad comienzan a caer mientras que las tasas de mortalidad se mantienen bajas e incluso experimentan moderados descensos por los avances médicos, entre otros factores. - ETAPA IV: Finaliza la transición. Nuevo equilibrio demográfico: bajos niveles de natalidad y mortalidad, lo que implica una población muy envejecida (ver figura 4.1), en dicho grafico podemos observar que la población mayor de 65 años cada vez es mayor. 25 Figura 4.1. Porcentaje de la población española con 65 años y más: 1961-2050 Fuente: INE y Ministerio de Economía Los factores clave a la hora de analizar el envejecimiento son la natalidad, la mortalidad y la inmigración. La evolución de la natalidad en España está marcada por la importante caída en la fecundidad hasta situarnos como el país con la fecundidad más baja del mundo. Con respecto a la esperanza de vida, se puede apreciar un incremento en la misma durante todo el siglo XX. Estas dos tendencias configuran el particular proceso de envejecimiento que sufre España, materializándose en dos corrientes que actúan simultáneamente. Por un lado, operando desde el vértice de la pirámide de población a través del incremento en la proporción de personas ancianas. Por el otro lado, operando desde la base de la misma, mediante la disminución de la proporción que representan los más jóvenes, efecto derivado de la baja natalidad. Evolución de la población valenciana La población empadronada en el municipio de Valencia es de 809.267 habitantes (INE 2010), mientras que su área metropolitana tiene 1.556.691 habitantes. El área metropolitana de Valencia está formada principalmente por municipios situados en la Huerta de Valencia; algunas de estas localidades se encuentran completamente urbanizadas como el casco urbano de Valencia, como Mislata, mientras que el resto se sitúan en una primera o en una más difusa segunda corona metropolitana. Destacan por su población Torrente (83.457 hab.), Paterna (61.941 hab.), Mislata(43.740 hab.) y Burjasot (37.667 hab.). Un 14,16% de la población empadronada en el municipio es de nacionalidad extranjera (INE 2008), procedente principalmente de Iberoamérica (un 49,0% de los extranjeros censados), seguido de los originarios de otros países europeos (un 28,72%). Las nacionalidades más presentes en la ciudad son, tras la española, la ecuatoriana (15.739 censados), la boliviana (15.641 censados) y la colombiana (9.966 censados). 32 Por otra parte las actividades agrarias, aún teniendo una importancia relativamente menor, perviven en el término municipal, ocupando un total de 3.668 hectáreas, en su mayor parte por cultivos hortícolas. 33 Tabla 4.7. Tipos de interés; Finanzas y empresas; Tipo de interés de la Banca y Cajas de ahorro a residentes en la UEM; Unidades: % (TEDR) Fuente: Banco de España, Boletín Mensual de Estedística. INE Actualmente la tasa de desempleo española ronda el 21%, lo que supone un total de 4.229.263 parados, 760.892 en el sector de la construcción precedido del sector servicios. En cuanto a Valencia, el número de parados ronda el 23% de la población activa (INE 2010) Figura 4.6. Tasa de paro por CCAA Fuente AGETT a partir de datos del INEM 34 Si la recesión se prolonga durante dos semestres consecutivos, como es el caso, podemos empezar a hablar de crisis. Una de las causas mas importantes en la recesión es la sobreproducción en periodos anteriores. Figura 4.7. Crecimiento del PIB interanual Fuente: INE Por otro lado se produce una subida de los intereses y precios generalizados (según datos del INE 2010) como son: - La subida del Euribor en el último año de medio punto situándose en valores actuales de 1.714 y con una previsión de subida para finales de año - Subida del IVA del 16 al 18 %, esto influyó en un aumento de ventas en el sector de la construcción muy importante antes dela subida del IVA. - El interes legal del dinero y el interes de demora se mantienen al mismo nivel que en años anteriores 4% y 5% respectivamente. - La tasa de inflasión se sitúa en un 3.6% 35 Figura 4.8: EVOLUCION DELEURIBOR Fuente: WEB HELPMYCASH.COM Esta subida del Euribor actual viene motivada principalmente por el aumento de la inflación, que hace pensar que, probablemente, el Euribor siga subiendo durante 2011. Recordemos que este índice mide el tipo medio al que se prestan dinero las entidades financieras en Europa, y teniendo en cuenta la desconfianza actual entre los bancos europeos, el efecto en el Euribor era inevitable. Ahora bien, el Euribor actual sigue en mínimos si lo comparamos con los niveles alcanzados en 2008, cuando llegó al 5,38%. 36 Tabla 4.8. Tipo de Interés; Finanzas y Empresas; Tipo de interes legales aplicados por las entidades de credito; Unidades: % Fuente: Banco de España, Boletín Mensual de Estedística. INE Tabla 4.9 Tipo de interés; Finanzas y empresas; Tipo de interés legales, del mercado hipotecario y del mercado finacierio; Unidades: % Fuente: Banco de España, Boletín Mensual de Estedística. INE 37 Resumen de indicadores: 38 Figura 4.9. Resumen de indicadores (04-03-2011) Fuente: D.G. Análisis Macroeconómico y Economía Internacional y S.G. Análisis Coyuntural y Previsiones Económicas Hemos podido observar en las gráficas anteriores como el año 2009 ha sido el año más perjudicial a nivel económico en España con unos valores negativos, pero a medida que transcurre el tiempo, desde el 2009 se aprecia en las graficas que la economía se empieza a recuperar y en el 2011, ya se empieza a ver valores positivos en la economía española. Esperemos que continúe subiendo y dándonos valores positivos y que España se recupere en un futuro próximo de la crisis en la que nos vemos metidos. En el siguiente gráfico vamos a observar el escenario macroeconómico 2009-2011. Valoración en porcentaje sobre el mismo periodo del año anterior. Está actualizada a 30 de septiembre de 2010. 39 Tabla 4.10. Escenario macroeconómico Fuente: INE y Ministerio de Economía y Hacienda En el gráfico anterior, vemos un resumen global de la economía española, en ella también se observa como el año 2009 es donde España pisa fondo y desde entonces nos encontramos en una recesión que esperemos que siga subiendo. Muchos de los valores que en 2009 eran negativos, como el PIB, el empleo, en 2011 ya empieza a tener valores positivos, eso es un alivio para la ciudadanía española y esperemos que continúe así. 40 4.1.3.- Factores políticos La Comunidad Valenciana da unas ayudas para la compra de viviendas y viviendas en regimen de alquiler para autónomos, entidades públicas y privadas, así como sociedades vehiculo. Todo ello se puede encontrar en la página web del Ayuntamiento de Valencia. Esta ayudas son las ayudas denominadas ayudas ICO que a continuación os expongo un gráfico informativo sacaao de dicha página donde nos explica brevemente a quien va dirigida, en que consiste la ayuda, fechas de plazo de solicitaciones, etc.. Figura 4.10. Ayudas ICO a viviendas Fuente: Página Web del Ayuntamiento de Valencia 41 Figura 4.11. Ayudas ICO a VPO en alquiler Fuente: Página web Ayuntamiento de Valencia 4.1.4.- Factores jurídicos Valencia se rige por el Plan general de 1988 del cual se ha realizado una revisión simplificada que se encuentra en la fase de participación pública y aún no está aprobada. El plan parcial de los sectores de Benimaclet y Quatre Carreres están desarrollados y se pueden encontrar en las páginas de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia, la cual nos indicará valores como las zonas urbanizables y no urbanizables, las altura edificables, profundidad edificable.....En el anexo 2 encontramos el plan de reparcelación de Benimaclet. Además en Valencia existen 4 PAI, programas de actuación integrada que están aprobados y realizándose en estos momentos. 48 Esta es una zona bastante bien abastecida con colegios e institutos y la universidad (Universidad de Valencia y Universidad Politécnica de Valencia) a 10 minutos, además de una gran afluencia de diversas líneas de autobús, el metro (parada de Benimaclet) y el tranvía (paradas de Vicent Zaragozá, Benimaclet y Primado Reig).La nueva empresa de Valenbisi, tiene una innumerable cantidad de puntos de recogida de bicis, además de que la zona tiene carril bici. También cuenta con el cuartel de la guardia civil, un parque de bomberos, centro de salud, bibliotecas y un hospital (Padre Alegre). Figura 4.14. Benimaclet Fuente: Propia El barrio cuenta con una construcción bastante variada, según en que calle nos encontremos podemos ver casas de pueblo de dos plantas adosadas o edificios de viviendas plurifamiliares de bloque exento en su mayoría (ver figura 4.14). Es una zona por lo normal de edificios con viviendas muy viejas, en una zona la cual siempre estará ocupada a pesar de ello por la gran afluencia de estudiantes universitarios en la zona que por obligación han de coger viviendas en esta zona gracias a su cercanía con la universidad, ya que es el barrio anexo a ella. Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De los resultados obtenidos se realizaron unos gráficos (anexo 3) realizados por el taller 30 de la ITSIE la UPV, en los cuales se aprecia y se pueden comparar con el resto de los barrios. De este barrio de Benimaclet se observa lo siguiente: 49 Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio oferta cultural oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas zonas verdes MEDIA AVENIDA MEDIA 3 O MÁS SI MEDIO ALTA ALTO ANTERIOR A 1950 MEDIA ENTRE 38 Y 42 MEDIO MEDIO SI ALTA SI NADA/POCA MEDIO MEDIA MEDIO BAJO SI MAS DE 5 ALTA MEDIO NO NO (pero linda con ellas) MEDIO MEDIO 50 Tabla 4.12 Características del Barrio de Benimaclet Fuente: Elaboración propia Camino de Vera Figura 4.15. Barrio de Camino de Vera Fuente: Ayuntamiento de Valencia Éste barrio ha sido y sigue siendo el crecimiento del barrio de Benimaclet, por decirlo de alguna forma es la zona nueva con edificios más nuevos que en Benimaclet y que sigue en crecimiento. Hasta ahora la zona explotada eran antiguas huertas desde la ronda norte (construida hace unos 5 años) hasta el barrio de Benimaclet. Ahora ya hay un nuevo PAI de la zona de huertas que quedaba sin reparcelar. (Anexo 2: Reparcelación del barrio Camino de Vera). 51 Figura 4.16. Parque en Camino de Vera Fuente: Propia La zona al ser una zona bastante nueva, tiene una reparcelación cuadriculada y bien distribuida, sus calles son calles anchas y en su mayoría de dos carriles. Las zonas verdes como tal, hay, pero como en el barrio de Benimaclet, pero se puede disfrutar de unas vistas maravillosas de las huertas valencianas, haciéndote sentir dentro de una ciudad pero con las ventajas de las vistas de un pueblo. Figura 4.17. Edificio: Horchatería Els Sariers Fuente: Propia El tipo de comercios en este barrio es similar al de Benimaclet, aunque cabe destacar la Horchatería el Sariers muy típica Valenciana (ver figura 4.17). Las líneas del bus son suficientes y también cuenta con la parada de metro de Machado. Sus accesos son buenos gracias a la ronda Norte. Aquí también podemos encontrar dos estaciones de Valenbisi y sus carriles bici. 52 Prácticamente cuenta con lo mismo que Benimaclet, pero muchas de sus infraestructuras se comparten como el centro de salud, la guardia civil o los bomberos, en esta zona hay una comisaría de policía, bibliotecas, zonas deportivas, cementerio (en medio de huertas) y la Universidad Politécnica de Valencia (situada en el Camino de Vera). A diferencia de Benimaclet, que hay mucho anciano, estudiante e inmigrante, esta zona es más de familias con niños. Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De los resultados obtenidos se realizaron unos gráficos (anexo 3) realizados por el taller 30 de la ITSIE la UPV, en los cuales se aprecia y se pueden comparar con el resto de los barrios. De este barrio de Camino de Vera se observa lo siguiente: 53 Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio oferta cultural oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas zonas verdes ALTA AUTOVIA MEDIA NINGUNA NO MEDIO MEDIA ALTO ANTERIOR A 1950 MEDIA ENTRE 38 Y 42 BAJO NADA/POCO SI NADA/POCO NO NADA/POCA MEDIO NADA/POCO MEDIA MEDIO SI DE 3 A 5 ALTA MEDIO NO NO (pero linda con ellas) BAJO BAJO 54 Tabla 4.13. Características del Barrio de Vera Fuente: Elaboración Propia 4.2.1.3.- Descripción de la oferta inmobiliaria en Benimaclet A continuación se va a mostrar la oferta inmobiliaria que había en el barrio de Benimaclet. La oferta de obra nueva encontrada, estaba situada únicamente en el distrito de Benimaclet y en cuanto al distrito de Camino de Vera, la oferta inmobiliaria que se hallaba era de particulares que realizaban su propia vivienda. Benimaclet Figura 4.18. Promociones en Benimaclet Fuente: Elaboración Propia 55 PROMOCION 1 Figura 4.19. Calle de les Fraules Fuente: Propia DOS ÚLTIMAS VIVIENDAS Y LOCAL COMERCIAL EN VENTA C/ Carrer de les Fraules Viviendas planta 2ª y 4ª Superficie útil: 67 m2 Viviendas con dos habitaciones, baño y aseo más trastero incluido. Dispone de ascensor. Calidades: -tarima flotante, - gres en baños y cocinas, -tabiques de pladur, -preinstalación de aire acondicionado. PRECIO:180.000 euros Promociona: FRESAS6 2010 S.L. FOTO REALIZADA EN JUNIO 2011 (finalización de obra octubrenoviembre 2011) 56 PROMOCION 2 Figura 4.20 Carrer del Reverend Rafael Tramoyers, 38 Fuente: Propia ÚLTIMAS VIVIENDAS DIRECTAMENTE PROMOTOR C/ Carrer del Reverend Rafael Tramoyers, 38 2ª Planta : 1 habitación, baño y cocinacomedor-salón 50 m2.PRECIO: 125.000 euros Bajo vivienda: 2 habitaciones, baño, cocina y salón de 70 m 2 y una terraza de 60m2. PRECIO: 225.000 EUROS Calidades: Suelos de marmol Tabiques de ladrillo Ventanas de aluminio y acristalamiento climalit. FOTO REALIZADA EN JUNIO 2011 (fecha de inicio 2009) 57 PROMOCION 3 Figura 4.21 Carrer del Reverend Rafael Tramoyers, 38 Fuente: Propia ÚLTIMA VIVIENDA DIRECTAMENTE con el comprador C/ Carrer del Reverend Rafael Tramoyers, 31 SÓLO queda 1 vivienda por vender, piso 1º Superficie útil: 85 m2 Viviendas con dos habitaciones, baño y trastero. Dispone de ascensor.Todo exterior haciendo esquina, Calidades: De primera calidad Tabiques de ladrillo Ventanas de aluminio con cristales climalit Instalacion de aire acondicionado PRECIO:210.000 euros 64 En este caso, en la elección del distrito para residir no influye ningún atributo; en la elección del barrio para invertir influye el que se percibe que es emblemático, que está en expansión y que es muy dinámico. Recordamos que antes salía que la gente si elegiría esta zona para residir y ahora no, ¿por qué?, esto se debe a que es un bario dinámico y de gente joven, estudiantes universitarios en un porcentaje mayoritario y a lo mejor para residir buscan algo más tranquilo, tiene su lógica. Estadísticos descriptivos Tabla 4.19. Correlaciones (percepciones-intención de compra de la vivienda). Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 65 2.- IMPORTANCIA EN LA INTENCIÓN DE COMPRA ( ZONA-VIVIENDA) El objetivo de esta fase es estudiar qué aspecto tiene mayor importancia en la compra de una vivienda, la zona o la vivienda. En la siguiente tabla (Tabla 4.20) se recogen las respuestas de los ciudadanos a la pregunta: “cuando compra una vivienda, ¿qué tiene más relevancia en su decisión? Los resultados muestran cómo el 64.7% de los ciudadanos encuestados consideran que la zona es el aspecto más relevante, ZONA Estadísticos descriptivos Tabla 4.20. Frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.27. Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 8 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 66 Por lo tanto, el 35.3% restante considera que lo importante en la elección de compra es la vivienda. VIVIENDA Estadísticos descriptivos Tabla 4.21. Frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.28. Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV A continuación y relacionado con este tema se les planteaba a los ciudadanos que establecieran un porcentaje aproximado de importancia a cada una de estas variables (zona y vivienda). Los ciudadanos han contestado, en términos medios, que el 35.3% de la decisión de compra se encuentra en la vivienda y por tanto que el 64.7% de la decisión de compra se encuentra en la zona. 67 Estadísticos descriptivos Tabla 4.22. Media de la importancia de la zona y la vivienda en la compra de una vivienda. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 3.- PREFERENCIA DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA El objetivo de esta fase es analizar la preferencia de los ciudadanos sobre las características de las viviendas del tipo carpintería, pavimento, instalaciones deportivas… La siguiente tabla (Tabla 4.23) recoge el análisis descriptivo de esta fase. Las medias se encuentran ordenadas de manera ascendente, de manera que, las últimas categorías del listado podrían corresponder con las categorías más deseadas (aunque no todos los valores medios coinciden) 68 Estadísticos descriptivos Tabla 4.23. Media de las características constructivas demandadas por los ciudadanos. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 69 De esta forma parece que las viviendas deseadas se encuentran ubicadas en pisos medios, tienen de media 3 o más habitaciones, les gustan los áticos, quieren balcón y galería y no son de VPO. Además resulta relevante para los consumidores que la vivienda contenga el mobiliario de la cocina, los armarios empotrados, y sobre todo garaje, que tenga aire acondicionado, calefacción, jardín, piscinas e instalaciones deportivas y no les es relevante lo de tener club social. Además de todo esto también les gustaría que la edificación sea de manzana abierta y que los accesos a sus viviendas sean por vías anchas, es decir, que haya fácil accesibilidad. Con respecto a las calidades, los resultados obtenidos son que las preferencias de los sujetos son las siguientes: PREFIEREN Pavimento zaguán mármol Pavimento mármol Pavimento cocina y baños porcelánico Revestimiento cocina y baños porcelánico Tabiquería ladrillo Fachada cara vista Carpintería interior maciza Carpintería exterior aluminio .Tabla 4.24. Preferencias de las calidades de la vivienda. Fuente: elaboración propia 4.- ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR DE LOS CIUDADANOS El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. PRECIO 1 HABITACIÓN Como se observa en la tabla 4.25 y en la figura 4.28 el 23.5% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 1 habitación entre 150.000 y 180.000 euros; el 30% pagaría entre 180.000-210.000 euros; un porcentaje muy insignificante del 5.9% estaría dispuesto a pagar entre 120.000-150.000 euros: por último, un porcentaje muy alto de ciudadanos (70.6%) pagaría menos de 120.000 euros por una vivienda de 1 habitación. El resultado obtenido nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de una habitación en el distrito de Benimaclet con una mayoría casi absoluta es el de menos de 120.000 euros. 70 Tabla 4.25. Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.28. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV PRECIO 2 HABITACIONES Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones y se observa que en la tabla 4.26 y en la figura 4.29 el 5.9% de los consumidores están dispuesto a pagar por una vivienda de 2 habitaciones entre 210.000-240.000 euros, el mismo porcentaje también está dispuesto a pagar entre 180.000-210.000 euros, un porcentaje ya algo más elevado el 35.3% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 2 habitación entre 150.000 y 180.000 euros; y más de la mitad de los consumidores encuestados con un 52.9% pagaría menos de 180.000 euros por una vivienda de 2 habitación. El resultado obtenido nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de dos habitaciones en el distrito de Benimaclet es el de menos de 150.000 euros aunque también y muy apoyado le sigue el precio de entre 150.000 y180.000 euros. 71 Tabla 4.26. Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.29. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 14 Benimacle Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV PRECIO 3 HABITACIONES Finalmente se analiza la disposición a pagar de las viviendas de 3 habitaciones y se observa que en la tabla 4.27 y en la figura 4.30 que el 5.9% de los consumidores están dispuesto a pagar por una vivienda de 3 habitaciones entre 330.000-360.000 euros, otro 5.9% pagaría entre 300.000-330.000 euros, nuevamente y con mismo porcentaje estarían dispuesto a pagar también entre 240.000-270.000 euros y 210.000-240.000 euros, un porcentaje ya algo más elevado el 41.2% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de tres habitaciones entre 180.000 y 210.000 euros; y ligeramente inferior al último porcentaje, con un 35.3% los sujetos están dispuesto a pagar un precio inferior a 180.000 euros por una vivienda de tres habitaciones. 72 El resultado obtenido nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de tres habitaciones en el distrito de Benimaclet es el de entre 180.000 y 210.000 euros. Tabla 4.27. Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.30. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar ha sido la disposición a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla recoge los valores medios para el Distrito 14. 73 Estadísticos descriptivos Tabla 4.28. Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático. Distrito 14 Benimaclet Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Los resultados muestran cómo el precio medio a pagar por un trastero sería de 3.656 euros, por una plaza de garaje de 9.425 euros, por las instalaciones comunes un importe de 19.533 euros a incrementar al precio de la vivienda y por una vivienda ático 230.000 euros (valor que como se observa queda por encima de lo que los ciudadanos están dispuestos a pagar por una vivienda de 3 habitaciones que era entre 180.000 y 210.000 euros. 4.2.2.- Quatre Carreres 4.2.2.1.- Descripción de la zona de Quatre Carreres Quatre Carreres (traducido en español Cuatro Carreteras) es el distrito número 10 de la ciudad de Valencia . Está compuesto por siete barrios: Monteolivete, En Corts, Malilla, Fuente San Luis, Na Rovella, La Punta y Ciudad de las Artes y las Ciencias. Este territorio se anexionó a la ciudad en 1877 junto con Ruzafa, a cuyo municipio pertenecían. Su población censada en 2011 es de 52974 habitantes según el Ayuntamiento de Valencia. El topónimo Quatre Carreres proviene de las cuatro vías principales (carreteras) que se dirigían, desde Ruzafa, a las distintas partes de su término. Historia Quatre Carreres ha sido y continúa siendo en parte una zona de huertas, con una población muy reducida y poco densa. Hasta el siglo XIX en todo el distrito no existían más que unas cuantas alquerías y barracas y un par de caseríos. Por tanto, a este extenso territorio se lo denominó en virtud de las cuatro grandes vías (carreteras) que partiendo de Ruzafa, atravesaban 80 zonas verdes BAJO (aunque linda con el antiguo cauce del rio Turia, que ahora están destinadas a zonas verdes) Tabla 4.29. Características del Barrio de Monteolivete Fuente: Elaboración propia 81 En Corts Figura 4.34. Barrio de En Corts Fuente: Ayuntamiento de Valencia En Corts es un barrio de la ciudad de Valencia, se encuentra al sureste de la ciudad y limita al norte con Ruzafa, al este con Monteolivete, al sur con Na Rovella y al oeste con Malilla. Su población en 2011 es de 8.405 habitantes. Historia Se sabe que en 1424 existía al sur de Ruzafa una fuente que pertenecía un tal Francisco Corts, por lo que dicha fuente era denominada «Font d'En Corts» (en español Fuente de don Corts). Ya desde entonces se le atribuían a sus aguas diversas propiedades, tanto al beberlas como al bañarse en ellas, hasta el punto de que, según Orellana, no era raro que los velluteros (artesanos de la seda) acudieran a dicha fuente para curarse los callos de las manos. Dicha fuente daba nombre, además, a una la Carrera de En Corts, que es una de las cuatro que dan nombre al distrito de Quatre Carreres y que se dirigía desde Ruzafa hacia La Punta y Pinedo. En 1877 En Corts, junto con todo el territorio del antiguo municipio de Ruzafa, pasó a formar parte del término municipal de Valencia. Ya desde la década de 1960 comenzó a urbanizarse esta zona, y en la actualidad el barrio está totalmente integrado en la trama urbana de la ciudad de Valencia y no queda constancia de la fuente que le dio su topónimo más que en el nombre de algunas vías. 82 Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De los resultados obtenidos se realizaron unos gráficos (anexo 3) realizados por el taller 30 de la ITSIE la UPV, en los cuales se aprecia y se pueden comparar con el resto de los barrios. De este barrio de En Corts se observa lo siguiente: Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio POCO/NADA AVENIDA MEDIA NO ESTUDIADO NO MEDIO MEDIA MEDIA ANTERIOR A 1950 MEDIA ENTRE 38-42 MEDIO NO ESTUDIADO NADA/POCO NADA/POCO NO NADA/POCA BAJO 83 oferta cultural oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas zonas verdes MEDIA NADA/POCA MEDIO SI MAS DE 5 ALTA MEDIO NO NO BAJO MEDIO Tabla 4.30 Características del barrio de En Corts Fuente: Elaboración propia 84 Malilla Figura 4.35. Barrio de Malilla Fuente: Ayuntamiento de Valencia Malilla (o, erróneamente, Melilla) es un barrio de la ciudad de Valencia, se encuentra al sur de la ciudad y limita al norte con Ruzafa, al este con Fuente San Luis y La Punta, al sur con Horno de Alcedo y al oeste con Camí Real y La Creu Coberta. Su población en 2011 es de 16.529 habitantes. Historia En época andalusí existía en las cercanías de Ruzafa un rahal denominado Malilla, que según el Llibre del Repartiment fue donado por Jaime I a Pedro de Fontoba el 27 de enero de 1238. De esta antigua alquería tomó el nombre la Carrera de Malilla, que es una de las cuatro que vinieron a conformar el distrito de Quatre Carreres. En 1877 Malilla, junto con todo el territorio del antiguo municipio de Ruzafa, pasó a formar parte del término municipal de Valencia, estando en la actualidad su mitad norte totalmente integrada en el entramado urbano de la ciudad. En su zona sur se acaba de finalizar e inaugurar el Hospital de la Nueva Fé, que empezó su funcionamiento en enero de 2011 y es considerado el más grande de Europa. 85 Figura 4.36 Hospital de la Nueva Fe Fuente: Ayuntamiento de Valencia Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De este barrio de Malilla se observa lo siguiente: 86 Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio oferta cultural oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas MEDIA AVENIDA MEDIA 3 O MAS SI MEDIO NADA/POCO ALTA ANTERIOR A 1950 MEDIA ENTRE 38-42 MEDIO MEDIO SI ALTA NO NADA/POCA MEDIO MEDIA NADA/POCA ALTO SI MAS DE 5 MEDIO MEDIO NO (bordean la zona) NO MEDIO 87 zonas verdes BAJO Tabla 4.31 Características del barrio de Malilla Fuente: Elaboración propia 88 La Fonteta de San Lluis Figura 4.37. Barrio de la Fonteta de Sant Lluis Fuente: Ayuntamiento de Valencia Fuente San Luis (en valenciano Fonteta de Sant Lluís) es un barrio de la ciudad de Valencia, se encuentra en el extrarradio de la ciudad y limita al norte con los barrios de Na Rovella y Ciudad de las Artes y las Ciencias, al este y sur con el de La Punta y al oeste con el de Malilla, todos ellos en el mismo distrito. Su población en 2011 es de 2.174 habitantes. Historia Las primeras noticias del paraje datan de 1579, cuando san Luis Bertrán, que se hallaba enfermo al padecer de una constante sed, se dirigió a una fuente que le recomendaron, en el camino de Ruzafa a la Albufera. Al beber de la fuente se sintió tan mejorado que la bendijo y según el párroco Vidal y Micó "desde entonces no ha faltada el agua en aquella Fonteta de Sant Lluís, devolviendo en bastantes ocasiones la salud a los enfermos". En el siglo XVII o XVIII se levantó, en memoria de los milagros del santo, una ermita que dependía de la parroquia de San Valero de Ruzafa. Fue en 1902 cuando el caserío que se había ido formando alrededor de dicha ermita se elevó a la categoría de parroquia, con lo que el templo se amplió para tomar su forma actual. El bario actual está conformado por la barriada antigua, alrededor de la cual fue creciendo la urbanización moderna a partir de la década de 1970. Estos nuevos edificios fueron en su mayoría fincas de varias alturas típicas del éxodo rural. En la actualidad se están 89 terminando de urbanizar los últimos sectores de huertas restantes, mediante el PAI de Quatre Carreres, entre el IES de Jordi de Sant Jordi y el CP Santo Cáliz. Transportes Aquí se halla la estación de Valencia-Fuente San Luis, en la que efectúan parada los trenes de la línea C-6 de Cercanías Valencia. En ella, además, efectúan frecuentemente los trenes Arco y Talgo sus inversiones de marcha. Patrimonio La Fuente de San Luis que a continuación mostraremos (foto x), ya restaurada y modernizada, es la fuente que ha dado nombre a este distrito llamado La Fonteta de San Lluis, en valenciano. Figura 4.38. La Fonteta de Sant Lluis Fuente: Página de Turismo de Valencia Fuente de San Luis, que ha dado nombre al barrio. Iglesia de San Luis Bertrán: El templo actual data de 1902, cuando fue elevado a parroquia. Es de estilo barroco, con una portada adintelada en cuya parte superior se abre una hornacina con una imagen de Luis Bertrán. Al interior se abren doce capillas. Del conjunto destaca el campanario, que se construyó siguiendo las líneas de las típicas torres valencianas del siglo XVII. 96 Figura 4.41 Vía principal con viviendas unifamiliares de una o dos plantas, La Punta Fuente: Propia Figura 4.42, Zona de huertas, La Punta Fuente: Propia 97 Transportes La Punta está atravesada por la CV-500 de norte a sur y la V-30 de este a oeste. La atraviesa también la vía del ferrocarril Valencia-Barcelona (foto xx), situándose al sur del barrio la práctica totalidad de las infraestructuras de la Estación de Valencia-Fuente San Luis. Figura 4.43 Vías del tren Valencia-Barcelona Fuente: Propia Por La Punta pasan tres líneas de autobús, la 15 (Marqués de Sotelo - Pinedo) y 95 (Parc de Capçalera - Ciutat de les Arts i les Ciències), ambas de EMT Valencia. La otra línea es de Metrobus, la 190 (Valencia - El Perelló). En periodo estival, esta línea deja de pasar por La Punta, pero que es substituida por la 191 (Valencia - Gavines). 98 Patrimonio Iglesia parroquial de la Concepción (figura 4.44): Se comenzó a construir en 1908 según los planos de Francisco Mora Berenguer. Destaca la esbeltez de su cúpula y de su torrecampanario, obra ésta última de Mauro Lleó. Fue declarada parroquia en 1942 por decreto del entonces arzobispo de Valencia, Prudencio Melo, y existe en su jardín desde 1963 un pequeño monumento a su primer párroco, Ranulfo Roig Pascual. Figura 4.44 Iglesia Parroquial de la Concepción Fuente: Internet Ermita del Fiscal: Se trata de una pequeña ermita huertana, dedicada a la Virgen de los Desamparados. Esta aneja a la finca del Fiscal, de la cual ha tomado el nombre, y se sitúa en las cercanías de la antigua carretera de En Corts. Se restauró en 1983. Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De los resultados obtenidos se realizaron unos gráficos (anexo 3) realizados por el taller 30 de la ITSIE la UPV, en los cuales se aprecia y se pueden comparar con el resto de los barrios. De este barrio de La Punta se observa lo siguiente: 99 Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio oferta cultural oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas ALTA AVENIDA NADA/POCO NINGUNA NO BAJO NADA/POCO ALTO ANTERIOR A 1950 NADA/POCO > 42 BAJO NADA/POCO NO MEDIA NO NADA/POCA BAJO NADA/POCO NADA/POCA BAJO SI 2 O MENOS NADA POCO MEDIO NO NO BAJO 100 zonas verdes BAJO (aunque tienen muchas huertas de particulares) Tabla 4.34 Características del barrio de Monteolivete Fuente: Elaboración Propia 101 Ciudad de las Artes y las Ciencias Figura 4.45. Barrio de La Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: Ayuntamiento de Valencia Está situada al sureste de Valencia, linda con el barrio de Na Rovella y por el norte con el antiguo cauce del rio Turia (figuras 4.46 y 4.47), actualmente hecho un lugar de ocio, con parques, zonas verdes, instalaciones deportivas, zoológico de animales acuáticos, cine en tres dimensiones, un auditorio y un largo etc que ha hecho de este barrio uno de los más privilegiados de Valencia. Desde aquí sale la autovía dirección al Saler. Figura 4.46, Zonas verdes y de ocio del antiguo cauce del rio Turia Fuente: Web Ayuntamiento de Valencia 102 Figura 4.47, Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: Mural UV.es El barrio es un barrio nuevo, sus edificios son de los más altos de Valencia llegando hasta una decimo quinta planta y modernos. En el ayuntamiento de Valencia data que las primeras viviendas en esta zona datan de la década de 1970-1989, pero muchos de estos edificios fueron quitados y prácticamente todo lo construido es actual, no todos. Es un barrio que está en expansión y con un crecimiento poblacional bastante alto, actualmente en el censo de Valencia consta de 3.894 habitantes y sigue aumentando. Aquí se sitúa uno de los centros comerciales con cines mas nuevos de la ciudad de Valencia, el Centro Comercial del Saler, además cruzando el rio hay otro centro comercial, el centro comercial El Aqua que también tienen cines y frente El Corte Inglés. Con respecto a ocio, es un barrio que sin tener que desplazarte encuentras todo cerca y para todo tipo de edades. En este barrio también se encuentran los juzgados de Valencia en un edificio bastante moderno y luminoso con jardines interiores. 103 Características de las zonas Este apartado se realizó mediante unas fichas (anexo 3 fichas características zonas), que fueron una elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV detallando las características de cada zona. En ellas se ven reflejados aspectos como la accesibilidad, accesos, alumbrados, áreas peatonales, bibliotecas, comercios, contaminación acústica, crecimiento poblacional, década de las primeras viviendas en el barrio, densidad económica, edad media, guarderías, inmigración, instalaciones deportivas, instalaciones sanitarias, monumentos históricos , naves industriales, ocio, oferta cultural, oficinas, escuelas de educación primaria y secundaria, solares, sucursales bancarias, trafico, transporte público, tren, universidades, vías anchas y zonas verdes. De este barrio de La Ciudad de las Artes y las Ciencias se observa lo siguiente: Accesibilidad Accesos Alumbrados áreas peatonales bibliotecas comercios contaminación acústica crecimiento poblacional década de las primeras viviendas en el barrio densidad económica edad media de la población guarderías inmigración instalaciones deportiva instalaciones sanitarias monumentos históricos naves industriales ocio oferta cultural MEDIA AUTOVIA ALTA 3 O MAS NO MEDIO ALTA ALTO DECADA 1970-1989 NADA /POCO < 38 BAJO MEDIO NO NADA/POCO NO NADA/POCA BAJO ALTA 104 oficinas escuelas de educación primaria y secundaria solares sin edificar sucursales bancarias tráfico transporte público tren universidades vías anchas zonas verdes NADA/POCA BAJO SI MAS DE 5 MEDIO BAJO NO NO MEDIO MEDIO (además linda con el antiguo cauce del rio Turia, que ahora están destinadas a zonas verdes) Tabla 4.35 Características del barrio de la Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: Propia 4.2.2.3.- Descripción de la oferta inmobiliaria de la zona de Quatre Carreres En La Punta, no nos encontramos ninguna oferta inmobiliaria, es una zona aun sin desarrollar, aunque este barrio colinda con el de Las Artes y Las Ciencias, que es un barrio en expansión y tal vez esta zona, la de la punta, en un futuro desaparezcan las huertas y se desarrolle como parte de la ciudad de Valencia, ya que Valencia está creciendo ampliamente y está haciendo que las zonas de huertas vayan desapareciendo paulatinamente como ha ocurrido en la zona norte de Valencia con el PAI recientemente aprobado de la zona de Camino de Vera en Benimaclet. A continuación se va a mostrar la oferta inmobiliaria que había en el barrio de Quatre Carreres. La oferta era bastante abundante, aunque la gran mayoría de la oferta inmobiliaria que se hallaba se encontraba situada en el distrito de La Ciudad de las Artes y las Ciencias, en cambio en el distrito de La Punta la oferta era cero. 105 Figura 4.48 Promociones en el barrio de La Punta Fuente: Propia 112 PROMOCIÓN 4 Figura 4.55 Promoción Edificio Corinna(faltan acabados) . Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: propia 113 Figura 4.55 Promoción Edificio Corinna(faltan acabados) . Piso Piloto en Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: propia y www.bancaja.habitat.es EDIFICIO CORINNA BARRIO DE LA CIUDAD DE LAS ARTES Y LAS CIENCIAS C\ General Urruita 67 viviendas de 2, 3 y 4 habitaciones, plaza garaje y trastero. Urbanización con piscina, juegos infantiles, locales comerciales y oficinas Características: Carpintería exterior aluminio lacado y doble acristalamiento Estores motorizados Instalación gas natural 114 Tabla 4.39 Edificio Corinna. Ciudad de las Artes y las Ciencias Fuente: Elaboradas con la página web de la promoción Tarima de madera noble Cocina y baños de gres porcelánico y totalmente equipados Carpintería interior de madera noble Puerta de entrada acorazada Instalación de aire acondicionado Calefacción por radiadores Instalación para el control domótico de la vivienda. Vivienda de 2 habitaciones 128 m2 PRECIO 303.900 euros Vivienda de 3 habitaciones 156 m2 PRECIO 321.200 euros Vivienda de 4 habitaciones 239 m2 PRECIO 487.200 euros 115 PROMOCION 5 Figura 4.56. Calle Tucumán, edificación propia Fuente: Propia VIVIENDA DE PARTICULAR EN EL BARRIO DE EN CORTS C/ de Fray Juan Monzó Vivienda de 130 m2: Vivienda unifamiliar de dos plantas con: - tres habitaciones - baño - aseo - cuarto pileta - salón Calidades: De primera calidad Tabiques de ladrillo Ventanas de aluminio con cristales climalit Instalación de aire acondicionado 116 PROMOCION 6 Figura 4.57. Alquería Benet, Chalets adosados. Valla publicitaria y chalets adosados en obra. Fuente: Propia Figura 4.58. Planos de un chalet adosado e imágenes de cómo quedarán Fuente: www.urbanaspatraix.es 117 Tabla 4.40 Alquería Benet, Chalets adosados, Malilla Fuente: www.urbanaspatraix.es ALQUERIA BENET, CHALETS ADOSADOS EN EL BARRIO DE MALILLA C\ Carretera de la Malilla,17 Viviendas unifamiliares: - 3 habitaciones - baño y aseo - cocina - salón - comedor - terraza de 60 m2 Instalaciones: - caja fuerte - instalación de gas - instalación completa de calefacción a gas por radiadores - toallero calentable - instalación de paneles solares Preinstalación de aire acondicionado frio-calor - antena parabólica - instalación de domótica PRECIO: 359.000 euros (FOTO DE JUNIO 2011) Calidades: - puerta de entrada de seguridad - doble acristalamiento climalit - baños gres porcelánico - puertas macizas de haya vaporizado - suelo porcelánico - fachada cara vista combinado con aplacado de gres porcelánico - carpintería metálica de aluminio con persianas de aluminio enrollables 118 PROMOCION 7 Figura 4.59Alquería Benet. Avenida del Poeta Federico García Lorca VPO 105 Fuente: Propia 119 Figura 4.60. 59Alquería Benet. Avenida del Poeta Federico García Lorca VPO 105 Fuente: www.urbanaspatraix.es 120 Tabla 4.41 Alquería Benet, Chalets adosados, Malilla Fuente: www.urbanaspatraix.es ALQUERIA BENET, 105 VIVIENDAS DE VPO EN EL BARRIO DE MALILLA C\ Avinguda del Poeta Federico Garcia Lorca VIVIENDAS DE 70, 80 Y 90 M2 Viviendas unifamiliares: - 2, 3 y 4 habitaciones - baño y aseo - cocina - salón - comedor - balcones PRECIO en alquiler según renta PRECIO en venta según renta (FOTO DE JUNIO 2011) ya hay gente viviendo en las viviendas acabadas, solo queda una tercera parte por finalizar que aún sigue en obras, no está paralizado Calidades: - cimentación: muros pantalla y losa de hormigón armado - estructuras: hormigón armado - cerramientos y tabiquería interior: suelos terrazo, cuartos húmedos gres y bajo suelo lamina anti impacto para el aislamiento acústico - revestimientos: enfoscado de yeso y pintura al gotelé y en cuartos húmedos gres - carpintería exterior: aluminio y doble acristalamiento - cocina: bancada de granito y electrodomésticos marca Teka - preinstalación de aire acondicionado 121 PROMOCIÓN 8 Figura 4.61 Carrer la Malilla Solares de viviendas unifamiliares en venta Fuente: Propia Tabla 4.42 Alquería Benet, Parcelas unifamiliares, Malilla Fuente: www.urbanaspatraix.es ALQUERIA BENET, PARCELAS UNIFAMILIARES EN EL BARRIO DE MALILLA C\ CARRETERA LA MALILLA PARCELA TIPO 1: 136.06 m2 PRECIO: 170.000 euros PARCELA TIPO 2 : 137.35 m2 PRECIO: 171.500 euros PARCELA TIPO 3: 206.10 m2 PRECIO: 267.930 euros PARCELA TIPO 4: 190.45 m2 PRECIO: 247.585 euros PARCELA TIPO 5: 151.72 m2 PRECIO: 227.580 euros 128 Tabla 4.47. Estadísticos descriptivos de las percepciones del distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30 De la tabla anterior son relevantes los valores medios, éstos nos indican como término medio qué percepciones y qué valoración global tienen los ciudadanos de este distrito. Observamos cómo el distrito se valora de forma positiva (las respuestas iban de 1 a 5 luego la media está en 2.5, por encima de 2.5 el barrio se valora positivamente, por debajo negativamente), ya que la elección del barrio para residir está valorado de forma positiva (3.04) mientras la elección del barrio para invertir está valorado de forma aún más positiva que residir (3.13). En conclusión, es un barrio donde los ciudadanos si residirían y sobre todo invertirían. Es un distrito contiguo por 3 de sus barrios al antiguo cauce del rio Turia convertido en zona de jardines parques y zonas deportivas, estos barrios son los de Mont Olivet, Na Rovella y el de La Ciudad de las Artes y las Ciencias y según los encuestados es un privilegio vivir cerca de éste antiguo cauce del rio Turia muy bien destinado a los habitantes de Valencia. A continuación (Tabla 4.48), se ordenan de forma ascendente los valores medios de las percepciones. De nuevo el valor medio de estas respuestas se encuentra en 2.5. Estadísticos descriptivos 129 Tabla 4.48. Estadísticos descriptivos de las percepciones del distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Observamos cómo todas las puntuaciones se quedan muy por encima de la media. A la vista de los resultados el distrito 10 se percibe como un barrio de negocios, en expansión con buenos equipamientos, multicultural, dinámico, con vida de barrio, emblemático, de mucho tráfico y ruido, y muy bien comunicado, algunas valoradas positivamente y otras como el trafico, el ruido no tanto. A continuación nos ha parecido interesante analizar la relación existente entre la elección del distrito (teniendo en cuenta la dualidad residir-invertir) y el conjunto de percepciones. Es decir, si los ciudadanos seleccionan este barrio para residir o invertir, ¿a qué se debe? Para ello analizamos la siguiente tabla (Tabla 4.49), para decir que una percepción es significativa estadísticamente y por tanto influye en la elección tiene que salir con una o dos estrellas, fijaos en la que he marcado en amarillo, tiene una estrella, tiene que salir en la fila “sig.(bilateral)” un valor por debajo de 0.05. En este caso, en la elección del distrito para residir influyen muchos atributos como el de ser un barrio emblemático, ordenado, en expansión, dinámico, bien comunicado, de negocios, con buenos equipamientos y también que es un distrito de mucho tráfico y ruido que ya no es tan positivo; en la elección del barrio para invertir se percibe prácticamente lo mismo menos que no es un barrio en expansión, pero viendo el resultado sig (bilateral) 0.058, se observa que está apenas por encima del valor de 0.05 , así que pienso que sería un valor a tener en cuenta también. Estadísticos descriptivos 130 Tabla 4.49. Correlaciones (percepciones-intención de compra de la vivienda). Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 2.- IMPORTANCIA EN LA INTENCIÓN DE COMPRA ( ZONA-VIVIENDA) El objetivo de esta fase es estudiar qué aspecto tiene mayor importancia en la compra de una vivienda, la zona o la vivienda. En la siguiente tabla (Tabla 4.50) se recogen las respuestas de los ciudadanos a la pregunta: “cuando compra una vivienda, ¿qué tiene más relevancia en su decisión?" Los resultados muestran cómo el 59.6% de los ciudadanos encuestados consideran que la zona es el aspecto más relevante, 131 ZONA Estadísticos descriptivos Tabla 4.50. Frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.66. Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Por lo tanto, el 34.6% restante considera que lo importante en la elección de compra es la vivienda. VIVIENDA 132 Estadísticos descriptivos Tabla 4.51. Frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.67. Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV A continuación y relacionado con este tema se les planteaba a los ciudadanos que establecieran un porcentaje aproximado de importancia a cada una de estas variables (zona y vivienda). Los ciudadanos han contestado, en términos medios y muy igualados, que el 48.17% de la decisión de compra se encuentra en la vivienda y por tanto que el 51.83% de la decisión de compra se encuentra en la zona. Estadísticos descriptivos 133 Tabla 4.52. Media de la importancia de la zona y la vivienda en la compra de una vivienda. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 3.- PREFERENCIA DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA El objetivo de esta fase es analizar la preferencia de los ciudadanos sobre las características de las viviendas del tipo carpintería, pavimento, instalaciones deportivas… La siguiente tabla (Tabla 4.53) recoge el análisis descriptivo de esta fase. Las medias se encuentran ordenadas de manera ascendente, de manera que, las últimas categorías del listado podrían corresponder con las categorías más deseadas (aunque no todos los valores medios coinciden) Estadísticos descriptivos 134 Tabla 4.53. Media de las características constructivas demandadas por los ciudadanos. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 135 De esta forma parece que las viviendas deseadas se encuentran ubicadas en pisos a partir de una quinta planta como preferencia, tienen de media 3 o más habitaciones, buscan pisos amplios, les gustan los áticos, quieren balcón, trastero y galería y no son de VPO. Además resulta relevante para los consumidores que la vivienda contenga el mobiliario de la cocina, los armarios empotrados, que tenga aire acondicionado, calefacción, jardín y sobre todo garaje y no les es relevante lo de tener club social. Además de todo esto también les gustaría que los accesos a sus viviendas sean por vías anchas, es decir, que haya fácil accesibilidad. Con respecto a las calidades, los resultados obtenidos son que las preferencias de los sujetos son las siguientes: PREFIEREN Pavimento zaguán mármol Pavimento mármol Pavimento cocina y baños porcelánico Revestimiento cocina y baños porcelánico Tabiquería ladrillo Fachada cara vista Carpintería interior maciza Carpintería exterior aluminio Tabla 4.54. Preferencias de las calidades de la vivienda. Fuente: elaboración propia. 4.- ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR DE LOS CIUDADANOS El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. PRECIO 1 HABITACIÓN Como se observa en la tabla 4.55 y en la figura 4.68 el 2% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 1 habitación más de 240.000 euros; el 4% pagaría entre 180.000-210.000 euros; otro porcentaje muy insignificante del 6% estaría dispuesto a pagar entre 150.000-180.000 euros; un 10% pagaría algo menos, entre 120.000 y 150.000 euros y por último un porcentaje muy alto de los ciudadanos (78%) pagaría menos de 120.000 euros por una vivienda de 1 habitación. El resultado obtenido nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de una habitación en el distrito de Quatre Carreres con una mayoría casi absoluta es el de menos de 120.000 euros. 136 Tabla 4.55. Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.68. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV PRECIO 2 HABITACIONES Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones y se observa que en la tabla 4.56 y en la figura 4.69 el 2% de los consumidores están dispuesto a pagar por una vivienda de 2 habitaciones entre 240.000-270.000 euros, un 6% está dispuesto a pagar entre 210.000-240.000 euros, otro porcentaje también insignificante del 8% pagaría entre 180.000210.000, un porcentaje ya algo más elevado y significativo del 22% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 2 habitación entre 150.000 y 180.000 euros; y más de la 137 mitad de los consumidores encuestados con un 62% pagaría menos de 150.000 euros por una vivienda de 2 habitación. El resultado obtenido nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de dos habitaciones en el distrito de Quatre Carreres es el de menos de 150.000 euros aunque también y no tan apoyado le sigue el precio de entre 150.000 y180.000 euros. Tabla 4.56. Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV Figura 4.69. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV PRECIO 3 HABITACIONES 144 Tabla 4.62 Tasación ático del distrito de Benimaclet Fuente: P. F.G. de Vicente Estévez Muñoz Para el caso de garajes, se han comparado seis testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación y superficie útil 145 Tabla 4.63 Tasación garajes del distrito de Benimaclet Fuente: P. F.G. de Vicente Estévez Muñoz También realizó su propia financiación de una promoción en este distrito de Benimaclet y le dio como precio resultado 146 Figura 4.71. Resultados zona de Benimaclet Fuente: elaboración propia 4.3.1.3.- Decisiones sobre la publicidad en Benimaclet La publicidad es un factor más a la hora de precios ya que se le destina un 1% sobre el precio de ventas, para ello es muy importante que este dinero este bien invertido, teniendo un buen enfoque en su publicidad. La creatividad publicitaria, debe comprender la generación de la idea base del mensaje de sujeción o presentación y su producción, por lo que tenemos que decidir entre un mensaje persuasivo o informativo. Debido a la actual crisis económica y del reducido número de ventas en el sector de la construcción, se optará por una publicidad persuasiva, en la que el potencial comprador se convenza de que nuestra promoción es la oportunidad que estaba esperando, en la que va a encontrar la satisfacción a todos sus deseos y requerimientos, ya que nuestra población española siente el deseo de tener una propiedad propia y no arrendada, y eso es un factor que juega a nuestro favor. Otro factor a tener en cuenta son los resultados de las encuestas sobre qué demandan los sujetos a la hora de buscar una vivienda, que tiene más relevancia para ello si buscan una vivienda en una zona ya elegida o si su prioridad es la vivienda sin tener en cuenta la zona en la que está ubicada, los sujetos respondían que ellos preferían ir en busca de la vivienda que desean comprar en una zona en concreto ya que la zona la valoran antes que la vivienda. 147 Sabiendo esto, a la hora de tomar una decisión de donde realizar la publicidad, la mejor opción es con una valla publicitaria en el solar donde vamos a ubicar nuestra promoción inmobiliaria, ya que las personas que desean comprar por esta zona, se acercaran a ella en busca de viviendas. Ésta publicidad en vallas publicitarias in-situ, deberán aportar una idea visual de lo que se va a construir y sus instalaciones e indicando un número de teléfono o una página web donde el interesado pueda ver más información complementaria. Dicha página web, deberá incluir plantas tipo, visualización de cómo será la vivienda (fotos) y el edificio, características y calidades de las viviendas, así como los precios. 4.3.2.- Quatre Carreres 4.3.2.1.- Decisiones sobre la promoción en Quatre Carreres En este apartado como en el anterior del distrito de Benimaclet se va a identificar cual es el producto más adecuado en función de lo que hay, lo que no hay y lo que la gente quiere. Observados los resultados de las encuestas de demanda que nos dieron como resultado que el distrito de Quatre Carreres se valora de forma positiva, ya que la elección del barrio para residir está valorado de forma positiva 3.04 sobre 5, mientras la elección del barrio para invertir está valorado de forma aún más positiva que residir 3.13 sobre 5. En conclusión, es un barrio donde los ciudadanos si residirían y sobre todo invertirían. Es un distrito contiguo por 3 de sus barrios al antiguo cauce del rio Turia convertido en zona de jardines parques y zonas deportivas, estos barrios son los de Mont Olivet, Na Rovella y el de La Ciudad de las Artes y las Ciencias y según los encuestados es un privilegio vivir cerca de éste antiguo cauce del rio Turia muy bien destinado a los habitantes de Valencia. Otra forma de valorar estos criterios de residir-invertir es la de estudiar lo que los encuestados valoran como barrio para ello. En este caso, en la elección del distrito para residir influyen muchos atributos como el de ser un barrio emblemático, ordenado, en expansión, dinámico, bien comunicado, de negocios, con buenos equipamientos y también que es un distrito de mucho tráfico y ruido que ya no es tan positivo; en la elección del barrio para invertir se percibe prácticamente lo mismo menos que no es tanto un barrio en expansión. Con respecto a las calidades, los resultados obtenidos son que las preferencias de los sujetos son las siguientes: 148 PREFIEREN Pavimento zaguán mármol Pavimento mármol Pavimento cocina y baños porcelánico Revestimiento cocina y baños porcelánico Tabiquería ladrillo Fachada cara vista Carpintería interior maciza Carpintería exterior aluminio Tabla 4.64. Preferencias de las calidades de la vivienda. Fuente: elaboración propia. Al igual que en el distrito de Benimaclet, los sujetos encuestados exigen calidades en la vivienda, para que ella sea una vivienda con el mínimo de ruidos, la mejor en aclimatamiento y con unos acabados buenos, duraderos y bonitos, ya que premian la estética mucho. 4.3.2.2.- Decisiones sobre el precio en Quatre Carreres El resultado obtenido en las encuestas de demanda, nos desvela que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de una habitación en el distrito de Quatre Carreres con una mayoría casi absoluta es el de menos de 120.000 euros. Para una vivienda de dos habitaciones se obtuvo que el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de dos habitaciones en el distrito de Quatre Carreres es el de menos de 150.000 euros aunque también y no tan apoyado le sigue el precio de entre 150.000 y180.000 euros. Y finalmente, el resultado más apoyado para fijar como precio a una vivienda de tres habitaciones en el distrito de Quatre Carreres es inferior a 180.000 euros. Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar en las encuestas de demanda ha sido la disposición a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla recoge los valores medios para el Distrito 10. Estadísticos descriptivos Tabla 4.65. Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático. Distrito 10 Quatre Carreres Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV 149 Los resultados muestran cómo el precio medio a pagar por un trastero sería de 4.034 euros, por las instalaciones comunes un importe de 9.882 euros a incrementar al precio de la vivienda, por una plaza de garaje de 11.644 euros, y por una vivienda ático 187.852 euros (valor que como se observa queda por encima de lo que los ciudadanos están dispuestos a pagar por una vivienda de 3 habitaciones que era un precio inferior a 180.000 euros. Una vez tenido en cuenta los resultados de las encuestas realizadas y los precios obtenido de ellos los vamos a comparar con la realidad como hicimos con el distrito de Benimaclet. Mi compañero de Taller en su proyecto de financiación y viabilidad de una promoción inmobiliaria en el distrito de Benimaclet realizó una tasación la cual le dio como resultado lo siguiente: Para el caso de viviendas, se han comparado ocho testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación, antigüedad, número de dormitorios y baños, y superficie construida. Tabla 4.66, tasación de viviendas del distrito de Quatre Carreres Fuente: P.F.G de Vicente Estévez Muñoz 150 Para el caso de áticos, se han comparado cinco testigos, y se han utilizado los mismos coeficientes correctores que en el caso de viviendas. Tabla 4.67, tasación de ático del distrito de Quatre Carreres Fuente: P.F.G de Vicente Estévez Muñoz Para el caso de garajes, se han comparado cinco testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación y superficie útil. 151 Tabla 4.68, tasación de garajes del distrito de Quatre Carreres Fuente: P.F.G de Vicente Estévez Muñoz También realizó su propia financiación de una promoción en este distrito de Benimaclet y le dio como precio resultado: 152 Figura 4.72. Resultados zona de Quatre Carreres Fuente: elaboración propia 4.3.2.3.- Decisiones sobre la publicidad en Quatre Carreres Al igual que en el mismo apartado del distrito anterior de Benimaclet, se tienen en cuenta los resultados de las encuestas sobre qué demandan los sujetos a la hora de buscar una vivienda, que tiene más relevancia para ello si buscan una vivienda en una zona ya elegida o si su prioridad es la vivienda sin tener en cuenta la zona en la que está ubicada, los sujetos respondían que ellos preferían ir en busca de la vivienda que desean comprar en una zona en concreto ya que la zona la valoran antes que la vivienda. Sabiendo esto, a la hora de tomar una decisión de donde realizar la publicidad, la mejor opción como en el distrito de Benimaclet es con una valla publicitaria en el solar donde vamos a ubicar nuestra promoción inmobiliaria, ya que las personas que desean comprar por esta zona, se acercaran a ella en busca de viviendas. Ésta publicidad en vallas publicitarias in-situ, deberán aportar una idea visual de lo que se va a construir y sus instalaciones e indicando un número de teléfono o una página web donde el interesado pueda ver más información complementaria. Dicha página web, deberá incluir plantas tipo, visualización de cómo será la vivienda (fotos) y el edificio, características y calidades de las viviendas, así como los precios. 153 5.- CONCLUSIONES En este capítulo se presenta un resumen de los resultados obtenidos a lo largo de la investigación junto con una valoración de los mismos. En el presente trabajo se ha llevado a cabo un estudio de dos distritos de la ciudad de Valencia, el primero el distrito 14 Benimaclet y el segundo el distrito 10 Quatre Carreres. Todo ello con el siguiente propósito: - Definir las características diferenciadoras de cada una de las zonas y analizar la interacción de éstas con el mercado. - Investigar los tipos de inmuebles que actualmente están en venta (la oferta) y lo que los compradores desean (la demanda), analizando las diferencias en semejanzas entre ambos. - Por último, partiendo de los apartados anteriores, definir una promoción inmobiliaria "ideal", es decir, una promoción que posea las características y precios que más se ajusten, por un lado a la demanda y por el otro a los condicionantes existentes en cada una de las zonas. Para la obtención de los objetivos se utilizaron varias herramientas metodológicas. En primer lugar se realizó un estudio del macroentorno. En él se analizó la situación actual en el ámbito de la demografía, en el ámbito económico, en el político, en el jurídico y en el sociocultural. Éste análisis permitió obtener una idea generalizada del entorno. En segundo lugar, se mantuvo un contacto directo con cada una de las zonas, fundamentalmente con visitas de campo, cuyo objetivo fue recoger de primera mano lo que ofrecía cada una de las zonas. Se mostró mas énfasis en las características propias del barrio (situación, ordenación, colegios, universidades, zonas verdes, ocio) así como la oferta inmobiliaria de obra nueva existente en las zonas. En tercer lugar, se realizó un estudio estadístico de demanda, sobre estas zonas, recogiendo los datos a través de una encuesta realizada a personas conocedoras de las distintas zonas, con el objetivo de poder utiliza posteriormente la información recogida como base para la fijación de las características y los precios de la promoción. Las respuestas a los planteamientos expuestos han sido analizadas a lo largo del trabajo. No obstante se resumen a modo de conclusión los resultados más relevantes obtenidos en esta investigación en cada una de las zonas. FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS OFERTA (Obra nueva) Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Datos de identificación Ubicación de la Promoción: Año de construcción: Nombre del promotor: Tipología Edificación manzana □ Abierta □ Cerrada Vivienda □ Unifamiliar □ Plurifamiliar Vivienda □ Libre □ Protegida Volumen de Oferta Total de viviendas: Ritmo de ventas Stock sin vender: Fecha de entrega: Meses en venta: Media mensual de ventas: Dotaciones comunes Club Social □ Sí □ No Jardín □ Sí □ No Piscina □ Sí □ No Instalaciones deportivas □ Sí □ No Calidades de Construcción Fachada □ Cara vista □ Enfoscado □ Otros ___________________________ Carpintería exterior □PVC □Aluminio □Madera □Otros______________ Pavimento zaguán □Gres □Granito □Mármol □Otros______________ Tipo de tabiquería □Ladrillo □Pladur □Otros____________________________ Pavimento vivienda □Gres □Granito □Mármol □Otros______________ Revestimiento cocina/baños □Gres □Porcelánico □Mármol □Otros______________ Pavimento cocina/baños □Gres □Porcelánico □Mármol □Otros______________ Carpintería interior □Contrachapado □Maciza Mobiliario de cocina □ Sí □ No Armarios empotrados □ Sí □ No Calefacción □ Sí □ No Aire Acondicionado □ Preinstalación □ Instalación □ No Producto Dimensiones vivienda ____ m2 Balcón □ Sí □ No Galería □ Sí □ No Altura _____ Ático □ Sí □ No Orientación _____ Entrada por vía ancha □ Sí □ No Precio y condiciones económicas Precio al contado: Precio por m²: Precio de garajes opcionales: Precio de trasteros opcionales: Forma de pago: %Reserva: %Aplazado % Entrega de llaves (hipoteca) Tipo de interés Decisiones sobre comunicación Oficina a pie de obra □ Sí □ No Vallas in situ □ Sí □ No Piso piloto □ Sí □ No Folletos □ Sí □ No Maquetas □ Sí □ No Radio □ Sí □ No Prensa □ Sí □ No Internet □ Sí □ No Televisión □ Sí □ No Inmobiliaria □ Sí □ No OBSERVACIONES Comentario [m1]: Copiarlas condicionesdelapromoción Comentario [m2]: Adjuntarfotografías Comentario [m3]: Adjuntarfolletos escaneados