Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios : un análisis de los solares de "Benimaclet" y "Quatre Carreres"

Junio 2011 Autor del Proyecto: ESTEVE MUÑOZ, VICENTE FRANCISCO Director académico: LLINARES MILLÁN, Mª CARMEN PROYECTO DE FIN DE GRADO ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. UN ANÁLISIS DE LOS SOLARES DE “BENIMACLET” Y “QUATRE CARRERES” Índice 1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 1 2. OBJETIVOS ................................................................................................................................. 7 3. REVISIÓN TEÓRICA ................................................................................................................. 11 3.1. ESTUDIOS DE VIABILIDAD ................................................................................................. 13 3.2. ESTUDIOS DE VIABILIDAD DESDE UN PUNTO DE VISTA ECONÓMICO-FINANCIERO ........ 14 3.3. FASES DEL ESTUDIOS DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERO .................................... 14 3.3.1. GASTOS DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA .......................................................... 16 3.3.2. INGRESOS DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA ...................................................... 28 3.3.3. LIQUIDACIÓN DE IVA ................................................................................................. 28 3.3.4. INSTRUMENTOS PARA EL ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA ..................................................................................................................... 29 4. METODOLOGÍA EMPLEADA .................................................................................................... 35 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET .................................................... 43 5.1. DESCRIPCIÓN DE LA ZONA ............................................................................................... 45 5.2. DESCRIPCIÓN DEL SOLAR ................................................................................................. 47 5.3. DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN .................................................................................... 49 5.4. ESTUDIO DE COSTES ......................................................................................................... 50 5.4.1. GASTOS DEL SOLAR ................................................................................................... 50 5.4.2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN ..................................................................................... 51 5.4.3. GASTOS POR HONORARIOS FACULTATIVOS ............................................................. 52 5.4.4. GASTOS DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES .............................................................. 54 5.4.5. GASTOS DE SEGUROS E IMPUESTOS ......................................................................... 55 5.4.6. GASTOS DE GESTIÓN ................................................................................................. 56 5.4.7. GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN .............................................................................. 57 5.4.8. GASTOS FINANCIEROS ............................................................................................... 57 5.4.9. TOTAL GASTOS .......................................................................................................... 59 5.5. ESTUDIO DE INGRESOS ..................................................................................................... 61 5.6. ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS ....................................................................... 66 5.6.1. OBTENCIÓN DE LA CUENTA DE RESULTADOS ........................................................... 66 5.6.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS ................................ 66 5.7. ANÁLISIS DEL CASH-FLOW ................................................................................................ 68 5.7.1. OBTENCIÓN DEL CASH-FLOW DE LA PROMOCIÓN ................................................... 68 5.7.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS............................... 68 5.8. ACCIONES CORRECTORAS ................................................................................................ 70 5.8.1. ACCIÓN CORRECTORA 1. 100% PRÉSTAMO FRANCÉS .............................................. 70 5.8.2. ACCIÓN CORRECTORA 2. 80% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS Y 20% PRÉSTAMO AMERICANO ........................................................................................................................ 72 5.8.3. ACCIÓN CORRECTORA 3. 80% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS Y 20% CUENTA DE CRÉDITO .............................................................................................................................. 74 5.8.4. ACCIÓN CORRECTORA 4. 100% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS ............................... 75 5.8.5. RESULTADOS DE LAS ACCIONES CORRECTORAS ....................................................... 77 5.9. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ............................................................................................... 79 5.9.1. INCREMENTO DEL PEM ............................................................................................. 79 5.9.2. RETRASO EN LAS VENTAS .......................................................................................... 82 5.9.3. PRECIO MÍNIMO DE VENTA DE LAS VIVIENDAS ........................................................ 84 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES ......................................... 87 6.1. DESCRIPCIÓN DE LA ZONA ............................................................................................... 89 6.2. DESCRIPCIÓN DEL SOLAR ................................................................................................. 91 6.3. DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN .................................................................................... 93 6.4. ESTUDIO DE COSTES ......................................................................................................... 95 6.4.1. GASTOS DEL SOLAR ................................................................................................... 95 6.4.2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN ..................................................................................... 96 6.4.3. GASTOS POR HONORARIOS FACULTATIVOS ............................................................. 97 6.4.4. GASTOS DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES .............................................................. 99 6.4.5. GASTOS DE SEGUROS E IMPUESTOS ....................................................................... 100 6.4.6. GASTOS DE GESTIÓN ............................................................................................... 101 6.4.7. GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN ............................................................................ 102 6.4.8. GASTOS FINANCIEROS ............................................................................................. 102 6.4.9. TOTAL GASTOS ........................................................................................................ 104 6.5. ESTUDIO DE INGRESOS ................................................................................................... 105 6.6. ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS ..................................................................... 111 6.6.1. OBTENCIÓN DE LA CUENTA DE RESULTADOS ......................................................... 111 6.6.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS .............................. 111 6.7. ANÁLISIS DEL CASH-FLOW .............................................................................................. 113 6.7.1. OBTENCIÓN DEL CASH-FLOW DE LA PROMOCIÓN ................................................. 113 6.7.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS............................. 113 6.8. ACCIONES CORRECTORAS .............................................................................................. 115 6.8.1. ACCIÓN CORRECTORA 1. 100% PRÉSTAMO FRANCÉS ............................................ 115 6.8.2. ACCIÓN CORRECTORA 2. 80% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS Y 20% PRÉSTAMO AMERICANO ...................................................................................................................... 116 6.8.3. ACCIÓN CORRECTORA 3. 80% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS Y 20% CUENTA DE CRÉDITO ............................................................................................................................ 118 6.8.4. ACCIÓN CORRECTORA 4. 100% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS ............................. 120 6.8.5. RESULTADOS DE LAS ACCIONES CORRECTORAS ..................................................... 121 6.9. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ............................................................................................. 123 6.9.1. MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD ....................................... 123 6.9.2. RETRASO EN LAS VENTAS ........................................................................................ 129 7. CONCLUSIONES ..................................................................................................................... 133 BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................... 139 ANEXOS ..................................................................................................................................... 143 1. INTRODUCCIÓN En este primer apartado se va a exponer la justificación del trabajo. En primer lugar se describirá la situación actual de crisis en el sector de la construcción y la necesidad de realizar estudios de viabilidad en este contexto. A continuación se explicará brevemente la estructura del trabajo. 1. INTRODUCCIÓN 3 Durante el periodo comprendido entre los años 1997 y 2007 el sector de la construcción en España experimentó un periodo de expansión muy fuerte, el cual provocó graves desequilibrios económicos y sociales. El incremento de la demanda se debió principalmente a motivos sociales, demográficos y financieros, pero también tuvieron mucha importancia las razones especulativas. A partir de 2007 se produjo un ajuste en el sector, que se precipitó de manera brusca a causa de los problemas derivados de la crisis financiera mundial. Dicho ajuste se ha visto reflejado en la disminución de volumen de actividad, empleo y precios. El origen de la crisis económica que vivimos en la actualidad es consecuencia del estallido de nuestra propia burbuja inmobiliaria y de la pérdida de competitividad de nuestra economía. En concreto coinciden tres factores principales: - La crisis financiera a nivel mundial. - La crisis inmobiliaria en nuestro país, a causa de haber construido durante varios años del orden del doble de las viviendas correspondientes a la demanda sostenible. - La crisis de pérdida de competitividad de nuestra economía, con excesos salariales y de inflación. El siguiente gráfico muestra la evolución de la producción en el de sector de la construcción respecto al total del producto interior bruto: Figura 1.1. “Economía española. PIB y Construcción. Crecimientos interanuales”. Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE. -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Producto interior bruto a precios de mercado VAB pb Construcción 10 5 – Realizar análisis de sensibilidad de las promociones estudiadas. Analizaremos las posibles circunstancias que se puede encontrar el promotor en la situación actual, como puede ser el incremento del PEM, retraso de las ventas, reducción de los precios de venta de las viviendas, locales, garajes y trasteros por la crisis del sector, etc… 3. REVISIÓN TEÓRICA A continuación, se realizará una descripción de la parte teórica correspondiente a este trabajo. En el primer apartado se definirá qué es un estudio de viabilidad. En el segundo apartado se analizará el significado de un estudio de viabilidad desde un punto de vista económico-financiero. Y por último, en el tercer apartado se describirá de forma detallada las fases que lo componen. 3. REVISIÓN TEÓRICA 13 3.1 ESTUDIOS DE VIABILIDAD El concepto de viabilidad es la cualidad por la que un proyecto o promoción tiene probabilidades de llevarse a cabo o de concretarse gracias a sus circunstancias o características (diccionario de la Real Academia Española). Se conoce como estudio de viabilidad al análisis que intenta predecir el éxito o fracaso de un proyecto o promoción a partir de una serie de datos, como son la rentabilidad, las necesidades de mercado, la factibilidad, la aceptación cultural, la legislación aplicable, el medio físico, el flujo de caja de la operación, etc... haciendo especial énfasis en la viabilidad financiera y de mercado. Busca por lo tanto analizar la viabilidad económica, técnica y comercial, y permite evaluar su rentabilidad económica. Para que tenga utilidad se realiza antes de la inicialización de la ejecución de una obra o edificación. De este modo, se minimiza el margen de error ya que todas las circunstancias que afectan al proyecto o promoción son estudiadas. Para ello, es necesario partir de datos obtenidos en diferentes estudios, como son el estudio de mercado, el estudio técnico y el estudio económico-financiero, que veremos más adelante. El estudio de mercado analiza el sector en el que se ubicará la futura promoción, estudiando la oferta y la demanda existente en dicha zona. Nos permite obtener información, en forma de estadísticas, encuestas, etc... que nos ayude para enfrentar las condiciones del mercado, tomar decisiones y anticipar la evolución del mismo. También nos revelará información externa de la condiciones del mercado, hábitos, preferencias y exigencias de consumo de a quién va dirigido el producto. El estudio técnico analiza la forma de aprovechar al máximo la edificabilidad teórica existente en la parcela, atendiendo a sus condicionantes urbanísticos. Sirven como base para definir el producto, su precio y su forma de promoción. Por ello, es fundamental que exista una correlación de modo paralelo entre el estudio técnico y el estudio de mercado, para poder ofrecer un producto final que más se ajuste a las condiciones del mercado y se obtenga la mayor rentabilidad posible. 14 3.2 ESTUDIOS DE VIABILIDAD DESDE UN PUNTO DE VISTA ECONÓMICOFINANCIERO La viabilidad económico-financiera se relaciona con los recursos financieros existentes para poner en marcha un proyecto y con las ganancias que, eventualmente, se pueden obtener. Su objetivo principal es estudiar la conveniencia de realizar o no una promoción inmobiliaria de viviendas nuevas. Para ello, se analizan los recursos invertidos en el proyecto y los cobros futuros que se esperan conseguir, y sólo en el caso de que los cobros previstos superen a los gastos esperados se podrá obtener una rentabilidad. Por tanto, los estudios de viabilidad desde el punto de vista económicofinanciero requieren del análisis detallado de todos los costes que pueden afectar a una promoción, y la estimación de los ingresos que se pueden obtener en las ventas, para posteriormente poder analizar la viabilidad económica de la promoción utilizando los diferentes métodos existentes. 3.3 FASES DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERO En el proceso de desarrollo de promociones inmobiliarias, se pueden diferenciar tres fases, una primera fase preliminar, donde se realizan todos los estudios previos al comienzo de la ejecución de la obra, seguida de una segunda fase de producción, en la cual se adquiere el solar y se realiza la ejecución de la obra, y por último una tercera fase de comercialización, que persigue la venta de la promoción inmobiliaria. El estudio de viabilidad económicofinanciero se realiza en la primera fase del proceso (Llinares, 2004). El estudio está compuesto por dos partes:  Una primera parte en la que se realiza un estudio completo de todos los gastos que conlleva la realización de una promoción inmobiliaria, y un estudio de los ingresos que se estima obtener en dicha promoción.  Una segunda parte en la que se analizan la cuenta de resultados, el cash-flow, las posibles acciones correctoras necesarias para la financiación de la promoción y las variaciones que puede sufrir la promoción. 3. REVISIÓN TEÓRICA 15 Figura 3.1. “Fases del estudio de viabilidad económico-financiero”. Fuente: Elaboración propia. 16 3.3.1 GASTOS DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA La estructura de gastos de una promoción inmobiliaria puede dividirse en los siguientes apartados: a) Adquisición del solar b) Gastos de construcción c) Honorarios facultativos d) Licencias y autorizaciones e) Seguros e impuestos f) Gastos de gestión g) Gastos de comercialización h) Gastos financieros a) ADQUISICIÓN DEL SOLAR El precio del solar es el precio que se paga por la adquisición del terreno, y tendremos que tener en cuenta los siguientes aspectos al comprar el solar: - Que el terreno que pretendamos adquirir tenga la condición de solar, o sea susceptible de convertirse en solar (Ley 6/1998). - Conocer la edificabilidad del terreno, lo que nos permitirá obtener los metros cuadrados que se pueden construir, los usos posibles y la repercusión del solar, es decir, el precio del suelo por cada metro cuadrado susceptible de edificar. -Comprobar si existen cargas sobre el solar, como pueden ser hipotecas o servidumbres, o si existen edificaciones a demoler. La compra del solar conlleva unos gastos documentales por la documentación en escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. El arancel notarial por la escritura pública de la documentación está regulado por el R.D. 1426/1989, que establece en su Anexo I que “por los documentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala: - Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros. - Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil. - Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil. - Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil. 3. REVISIÓN TEÓRICA 17 - Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil. - Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil. Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes”. El arancel de los registradores de la propiedad la inscripción en el Registro de la Propiedad está regulado por el R.D. 1427/1989, que establece en su anexo I que “por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho, se percibirán las cantidades que fijan las siguientes escalas: - Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros 24,040484 euros. - Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000. - Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000. - Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000. - Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000. - Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000. En todo caso, el arancel global aplicable regulado en el número 2 del arancel no podrá superarlos 2.181,673939 euros.” Para el caso en el que se pretenda construir VPP en el solar adquirido, existe una reducción del 50% de los aranceles de Notarios y Registradores de la Propiedad. Como medida extraordinaria para la reducción del déficit público, el R.D. Ley 8/2010 establece que se aplicará una rebaja del 5% en el importe de los aranceles notariales y registrales en operaciones de cuantía. En cuanto a las repercusiones fiscales, procede realizar el pago del IVA (18%) y la retención del IRPF (15%) que se liquida trimestralmente al Ministerio de Economía y Hacienda. Las operaciones de compraventa de terrenos están sujetas a los siguientes impuestos estatales: -Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) con un tipo impositivo general del 18%. -Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) con tipos impositivos del 7% y 1% respectivamente. El ITP y AJD es un impuesto, regulado por el R.D Legislativo 1/1993, que gravará “las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes y derechos, y los actos jurídicos documentados que se formalicen en territorio nacional y por los que habiéndose formalizado en el extranjero surtan cualquier efecto, jurídico o económico, en España.” 18 La compraventa del solar tiene dos posibles repercusiones: - Si la entrega la realiza un empresario o profesional procede pagar IVA (18%) y AJD (1%). - Si la entrega la realiza una persona física procede pagar ITP (7%). Para el caso en el que se vayan a construir viviendas de protección pública el impuesto ITP y AJD quedará exento. La compraventa del solar también está sujeta al impuesto de Plusvalía, cuyo hecho imponible es el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos a lo largo de un período, máximo 20 años, y que procede pagar al transmitente en las transmisiones onerosas y al adquiriente en las transmisiones lucrativas. Viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. La adquisición del solar conlleva otros gastos como puede ser el levantamiento topográfico, el estudio geotécnico o el Certificado de Calificación Urbanística, cuyo coste fijado por el Ayuntamiento de Valencia para el 2011 es de 129,29 €. b) GASTOS DE CONSTRUCCIÓN El coste de la obra puede estimarse a partir de un coste aproximado proporcionado por el constructor, o mediante unos procedimientos orientativos publicados por los colegios de arquitectos y el Ministerio de Economía y Hacienda. Generalmente la relación entre el PEC y el PEM se obtiene mediante la aplicación de un coeficiente de 1.2, esto significa que el PEC es un 20% mayor que el PEM. Para la estimación del PEM los colegios de arquitectos publican un procedimiento mediante el cual se parte de un precio base (525 €/m2 desde febrero de 2008) y sobre él se aplican unos coeficientes correctores (ver tabla 3.1). Tabla 3.1. “Coeficiente correctores para la obtención de los precios por metro cuadrado”. Fuente: Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana. 3. REVISIÓN TEÓRICA 19 Para la estimación del PEC, el Ministerio de Economía y Hacienda define unas áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones a las que se asignará un Módulo Básico de Construcción MBC (ver tabla 3.2). Sobre dicho módulo se aplica el coeficiente de actualización correspondiente (1,0545 para el año 2011). El Real Decreto 1020/1993 establece que, una vez realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción con su correspondiente MBC, el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones (ver tabla 3.3). El rango de categorías oscila entre el 1 y el 9, siendo la categoría 1 la de máxima calidad, y la categoría 9 la de mínima calidad. Tabla3.2. “Valor de la Construcción”. Fuente: Circular de la Dirección General del Catastro 1/04/08. TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS CATEGORIA USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1. RESIDENCIAL 1.1 VIENDAS COLECTIVAS DE CARACTER URBANO 1.1.1 EDIFICACION ABIERTA 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 1.1.2 EN MANZANA CERRADA 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 1.1.3 GARAGES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 1.2 VIV. UNIFAMILIARES DE CARACTER URBANO 1.2.1 EDIFICACION AISLADA O PAREADA 2,15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 1.2.2 EN LINEA O MANZANA CERRADA 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 1.2.3 GARAGES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,90 0,55 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35 1.3 EDIFICACION RURAL 1.3.1 USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,30 0,60 0,50 0,40 1.3.2 ANEXOS 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 Figura 3.3. “Relaciones de las distintas tipologías constructivas para uso residencial”. Fuente: R.D. 1020/1993, de 25 de Junio. 26 f) GASTOS DE GESTIÓN Los gastos de gestión o gastos generales son los gastos producidos por todas las gestiones que se deben realizar para llevar a cabo el desarrollo de cualquier actividad económica, en este caso la promoción inmobiliaria. Habitualmente se dividen en gastos de administración y gastos gerenciales. Este coste suele establecerse como un porcentaje a aplicar sobre la inversión realizada hasta el momento. g) GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN Los gastos de comercialización son los gastos producidos por el conjunto de actividades desarrolladas con el objetivo de facilitar la venta de la promoción, entre los que se incluyen la comisión de los vendedores, la decoración del piso piloto, la confección de los folletos de condiciones de venta, tipos y calidades, la campaña publicitaria y la campaña de promoción. Este coste suele establecerse como un porcentaje de entre un 3% y un 5% del importe a ingresar por las ventas como gastos de ventas, y entre un 0,5% y un 1,5% del importe a ingresar por las ventas como gastos de publicidad. h) GASTOS FINANCIEROS Como gastos financieros tendremos los siguientes gastos: los gastos legales del préstamo hipotecario subrogable, los intereses a pagar por dicho préstamo, y el aval por las entregas a cuenta de los clientes. Un préstamo hipotecario es un crédito concedido por una institución financiera con la garantía de un bien inmueble. Se recomienda que la cantidad de dinero del préstamo no exceda del 80% del valor de tasación del inmueble, en caso de viviendas, y del 70% del valor de tasación en el caso de otros bienes. Normalmente la modalidad más utilizada en el sector de la construcción es el préstamo hipotecario subrogable. La subrogación es la operación mediante la cual se sustituye la obligación de devolver el préstamo del deudor primitivo, en este caso la empresa inmobiliaria, por un nuevo deudor, el comprador. Para poder realizar dicha subrogación, es necesario que la promoción esté dividida en fincas independientes registrales que sean susceptibles de ser objeto de garantía hipotecaria individualizada. Es habitual que en el préstamo hipotecario subrogable figure una cláusula de carencia, en el cual se establezca un periodo de entre 1 y 3 años (mientras dura la obra) en el que el titular del préstamo, el promotor inmobiliario, sólo está obligado a pagar los intereses, 3. REVISIÓN TEÓRICA 27 sin tener que pagar cuota de amortización. Cuando termina el periodo de carencia se produce la subrogación del préstamo y empieza el periodo de amortización. En una promoción inmobiliaria se suele conceder el préstamo hipotecario solo para las viviendas, estableciendo el principal de dicho préstamo en función de un porcentaje fijado sobre el precio de venta de las viviendas. En el caso de que se traten de viviendas de protección pública, también se concede el préstamo para los garajes y trasteros, ya que estos elementos suelen estar vinculados a las viviendas. Para cada finca debe figurar la obligación asegurada (capital garantizado) que garantice la devolución íntegra del crédito y los intereses entre 2 y 5 años, siendo el plazo de dos años si no existe acuerdo expreso. Además se incluirá una cantidad en concepto de costas y gastos judiciales para el caso de impago, que suele establecerse como un porcentaje entre el 15% y el 25% sobre el principal del préstamo. Los gastos legales para la concesión del préstamo se dividen en tres fases: - Una primera fase de solicitud y tramitación ante la entidad bancaria en la que se deberá abonar los gastos de tasación, originados por los servicios técnicos de la entidad de tasación que realiza la valoración de la promoción, y los gastos de estudio, cuya finalidad es asegurar la viabilidad de la promoción. - Una segunda fase de aprobación y constitución del préstamo, en la que se deberá abonar los gastos de Notario, AJD (1% sobre el capital garantizado de cada una de las fincas) y Registrador de la Propiedad. Los aranceles del Notario y Registrador de la Propiedad se calculan sobre el capital garantizado de cada una de las fincas (de igual forma que en el apartado a) “Adquisición del solar”) aplicándoles una reducción de un 25% para el caso del Notario y de una reducción del 25% y del 5% para el caso del Registrador de la Propiedad. - Por último, una tercera fase de disposición del préstamo, en la que se entrega un porcentaje del préstamo al promotor mediante certificaciones de obra, y el resto en la entrega de llaves. En esta fase se deberá abonar los gastos correspondientes a la comisión de apertura, el seguro de incendios y el certificado de Titularidad y Cargas. No procede pagar el IVA de ningún gasto de tramitación del préstamo. 28 3.3.2. INGRESOS DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Los ingresos que se obtienen en una promoción inmobiliaria son los producidos por las ventas de las fincas independientes en las que queda dividida dicha promoción, como pueden ser viviendas, garajes, trasteros, locales u otros bienes. Dichos ingresos se obtendrán según un ritmo de ventas, que para realizar el estudio de viabilidad será necesario estimarlo. La forma de pago de los bienes se realiza mediante diversos pagos: un primer pago inicial de entrada, unos pagos de aplazados repartidos desde el mes en que se produce la venta hasta la entrega de llaves, en el caso de que las ventas se realicen antes de la entrega de llaves, y por último la hipoteca en el caso de que se haya concedido para dicho bien. Si las ventas se realizan después de la entrega de llaves, se ingresa el importe total en un único pago. 3.3.3 LIQUIDACIÓN DE IVA La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que el IVA “es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas en esta Ley, las siguientes operaciones: a. Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales. b. Las adquisiciones intracomunitarias de bienes. c. Las importaciones de bienes.” El IVA, por tanto, está destinado para ser soportado por los consumidores finales, por lo que las personas físicas o jurídicas que realicen actividades económicas son meros intermediarios, que no ganan ni pierden en concepto de IVA. La liquidación del IVA puede hacerse trimestralmente o de forma mensual. La liquidación es el cálculo de la diferencia entro lo cobrado y lo pagado en concepto de IVA al finalizar el mes o trimestre (según el periodo de liquidación) de forma que si la diferencia es positiva, se debe realizar el ingreso a la Hacienda Pública en el plazo de la liquidación, y si la diferencia es negativa, Hacienda Pública nos deberá esa cantidad. En la liquidación trimestral, el período de declaración coincide con el trimestre natural. Estas declaraciones deberán presentarse durante los 20 primeros días naturales del mes siguiente al correspondiente de liquidación. La Ley del IVA establece unos plazos especiales para las liquidaciones correspondientes al periodo 3. REVISIÓN TEÓRICA 29 de liquidación del mes de julio, que puede presentarse el mes de agosto y los 20 primeros días naturales del mes de septiembre. En el caso de que el resultado de la declaración sea negativo, se podrá compensar en declaraciones posteriores hasta un plazo máximo de 5 años. Sin embargo, el sujeto pasivo podrá solicitar la devolución de la diferencia existente a su favor a 31 de diciembre de cada año, y la Administración procederá a practicar dicha liquidación en un plazo de 6 meses. En la liquidación mensual, la declaración deberá presentarse durante los 20 primeros días naturales del mes siguiente. En el caso de que el resultado de la declaración sea negativo, se podrá solicitar la devolución y la Administración procederá a practicar dicha liquidación en un plazo de 6 meses. Para poder realizar la liquidación mensual, se han de cumplir los siguientes requisitos: - Inscripción en un registro de devolución mensual. - Presentación de autoliquidaciones exclusivamente por vía telemática a través de internet. - Presentación del modelo de declaración informativa. 3.3.4. INSTRUMENTOS PARA EL ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Una promoción inmobiliaria la podemos analizar en base a dos elementos: la cuenta de resultados de la promoción y el cash-flow de la promoción. La cuenta de resultados nos permite calcular y explicar los beneficios o pérdidas de cualquier empresa, en este caso de la promoción inmobiliaria. Para ello, nos muestra el resultado económico mediante la diferencia entre los ingresos obtenidos y los gastos que conlleva la promoción. Por tanto, la cuenta de resultados no recoge las variaciones de rentabilidad a lo largo del tiempo, pero resulta fácil de interpretar. Hay que tener en cuenta que la financiación está incluida y que no permite comparar proyectos de diferente duración. La estructura de la cuenta de resultados se puede expresar de formas diversas, según se agrupen los diversos conceptos de ingresos y costes, y según cuales sean los criterios que se sigan a la hora de contabilizar esos ingresos y costes. Habitualmente para el caso de estudios de promociones inmobiliarias se sigue el siguiente esquema: 30 TOTAL INGRESOS - GASTOS DE EXPLOTACIÓN (solar + construcción + honorarios facultativos + licencias y autorizaciones + seguros e impuestos + gastos de gestión) MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN - GASTOS COMERCIALIZACIÓN BAII (beneficio antes de intereses e impuestos) - GASTOS FINANCIEROS BAI (beneficio antes de impuestos) - IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) BENEFICIO NETO Tabla 3.7. “Cuenta de resultados”. Fuente: Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario(LLinares Millán, Mª Carmen). El Impuesto sobre Sociedades está regulado por el R.D. Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empelo. Este Real Decreto establece que “las entidades que cumplan las previsiones del artículo 108 de esta Ley, con un importe neto de la cifra de negocias inferior a 10 millones de euros, tributarán con arreglo a la siguiente escala, excepto si de acuerdo con lo previsto en el artículo 28 de esta Ley deban tributar a un tipo diferente del general: a. Por la parte de base imponible comprendida entre 0 y 300.000 euros, al tipo del 25 %. b. Por la parte de base imponible restante, al tipo del 30 %. El R.D. Legislativo 4/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece que constituirá hecho imponible la obtención de renta, cualquiera que fuese su fuente u origen, por el sujeto pasivo, y la base imponible estará constituida por el importe de la renta en el período impositivo minorada por la compensación de bases imponibles negativas de períodos impositivos anteriores. La evaluación a partir de la cuenta de resultados se realiza atendiendo a criterios de rentabilidad estática, mediante la aplicación de los siguientes ratios: Rentabilidad Económica (RE), también denominada rentabilidad de la inversión (ROI): 3. REVISIÓN TEÓRICA 31 Margen sobre Ventas (MgV): Rentabilidad Financiera (RF), también denominada Rentabilidad de los Recursos Propios invertidos en el proyecto (RRP) o Return On Equity (ROE): Repercusión del solar sobre las ventas: Repercusión del solar sobre la superficie sobre rasante: Índice de calidad: El cash-flow o flujo de caja de la promoción nos muestra los flujos de entradas y salidas de caja o efectivo, en un período dado. Por tanto, recoge las variaciones en la rentabilidad experimentadas a través del tiempo. El estudio de los flujos de caja del desarrollo de una promoción puede ser utilizado para determinar problemas de liquidez y analizar la viabilidad de la inversión. Esto nos permite comparar proyectos de diferente duración. 32 La evaluación a partir del cash-flow se realiza atendiendo a criterios de rentabilidad dinámicos, mediante el método “Pay-Back” y la utilización de los criterios del Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Rentabilidad. El método “Pay-Back” o plazo de recuperación de la inversión expresa el tiempo (días, meses, años) que se tarda en recuperar la inversión inicial realizada, sin embargo, no tiene en cuenta ni el valor de los flujos de caja futuros ni los flujos de caja de los últimos periodos. Esta herramienta es útil para la decisión de aceptar las inversiones que devuelvan dicho desembolso inicial en el plazo de tiempo que se estime adecuado. Se trata, por tanto, de un criterio de liquidez más que de rentabilidad, ya que da preferencia a los proyectos que proporcionan una liquidez a corto plazo. El Valor Actual Neto o VAN es un procedimiento que permite calcular el valor actual de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión. La metodología consiste en actualizar mediante una tasa todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversión inicial, de tal modo que el valor obtenido es el valor actual neto del proyecto. La fórmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es la siguiente: Vt representa los flujos de caja en cada periodo t. I0 es el valor del desembolso inicial de la inversión. n es el número de períodos considerado. k es el tipo de interés. Puede tomarse el interés del mercado financiero, el coste de oportunidad del capital o el coste de utilización de los recursos financieros. Para poder comparar diferentes proyectos es necesario que el valor de k coincida. Si el VAN de un proyecto es mayor que 0 la inversión produciría ganancias por encima del rentabilidad exigida, por tanto el proyecto puede aceptarse. Si el VAN de un proyecto en menor que 0 la inversión no produciría ganancias, por tanto el proyecto debería rechazarse. Cuando el VAN es igual a 0 la inversión no produciría ganancias ni pérdidas. 3. REVISIÓN TEÓRICA 33 La Tasa Interna de Rentabilidad o TIR es la tasa de interés con la cual el valor actual neto es igual a cero. Nos muestra la rentabilidad que nos está proporcionando el proyecto. La fórmula que nos permite calcular la Tasa Interna de Rentabilidad es la siguiente: El criterio general para saber si es conveniente realizar un proyecto es el siguiente:  Si TIR > k Se aceptará el proyecto, ya que el proyecto proporciona una rentabilidad mayor que la rentabilidad mínima requerida.  Si TIR < k Se rechazará el proyecto, debido a que el proyecto proporciona una rentabilidad menor que la rentabilidad mínima requerida. 4. METODOLOGÍA EMPLEADA Una vez realizada la revisión teórica del trabajo, pasamos a describir la secuencia de actividades realizadas y el método utilizado para la obtención de la información. Este apartado se ha dividido en las siguientes fases: descripción del solar, descripción de la promoción, estudio de costes, estudio de ingresos, análisis de la cuenta de resultados, análisis del cash-flow, acciones correctoras y análisis de sensibilidad. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET Con el plan de trabajo establecido, en el siguiente apartado procedemos a obtener los resultados del estudio de viabilidad económico-financiero en la zona de Benimaclet. Este apartado se ha dividido en las siguientes fases: descripción del solar, descripción de la promoción, estudio de costes, estudio de ingresos, análisis de la cuenta de resultados, análisis del cash-flow, acciones correctoras y análisis de sensibilidad. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 45 5.1 DESCRIPCIÓN DE LA ZONA Benimaclet es el nombre que recibe el distrito número 14 de la ciudad de Valencia. Limita al norte con el municipio de Alboraya, al este con el distrito de “Algirós”, al sur con el distrito de “El Pla del Real” y al oeste con los distritos de “Rascaña” y “La Zaidía” (ver figura 5.1). Benimaclet fue un municipio independiente hasta el año 1882, en que pasó a ser una pedanía de Valencia hasta 1972, cuando se integró en la ciudad como distrito (Soriano, 2010). Está compuesto por dos barrios: Benimaclet y Camí de Vera (ver figura 5.2). Figura 5.1. “Ubicación del distrito 14. Benimaclet en la ciudad de Valencia”. Fuente: Íñiguez Rodríguez, Enrique. 46 Figura 5.2. “Barrios pertenecientes al distrito 14. Benimaclet”. Fuente: Cartografía básica del Ayuntamiento de Valencia. El actual distrito de Benimaclet engloba el antiguo pueblo y las zonas recientemente urbanizadas de su alrededor, así como la zona en la que se halla la Universidad Politécnica de Valencia, que se conoce como Campus de Vera. En los últimos años, su proximidad a la Universidad de Valencia y a la Universidad Politécnica le ha hecho contar con una numerosa población estudiantil. El núcleo urbano tradicional conserva una distribución de calles afín a la de la mayoría de los pueblos de la Huerta de Valencia, centrada en su plaza mayor, en la que se halla la iglesia de Santa María. Su población ha aumentado progresivamente desde 1981 hasta 2008, y ha experimentado un pequeño descenso hasta la actualidad, en la que cuenta con 30.243 habitantes (ver tablas 5.1 y 5.2), de los cuales 24.681 pertenecen al barrio de Benimaclet, y el resto al barrio de Camí de Vera (Oficina de Estadística del Ayuntamiento de Valencia). Tabla 5.1. “Evolución de la población del distrito de Benimaclet desde 1981 hasta 2010”. Fuente: Oficina de estadística del Ayuntamiento de Valencia. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 47 La población y densidad actual de cada uno de los barrios que forman el distrito se muestra en la siguiente tabla: BARRIO POBLACIÓN (habitantes) SUPERFICIE (hectáreas) DENSIDAD DE POBLACIÓN 14.1 Benimaclet 24.681 74,3 332,1 14.2 Camí de Vera 5.532 90 61,8 Tabla 5.2. “Población, superficie y densidad de los barrios del distrito de Benimaclet”. Fuente: elaboración propia a partir de los datos de la oficina de estadística del Ayuntamiento de Valencia. 5.2 DESCRIPCIÓN DEL SOLAR El solar sobre el que se realizará la futura promoción se encuentra ubicado en la avenida Primado Reig, nº 139 de Valencia. Pertenece al distrito de Benimaclet, concretamente está situado en el barrio 14.1. (Barrio de Benimaclet). Está situado a 200 metros de la estación de metro y tranvía de Benimaclet, y en sus proximidades se encuentran los Jardines del Real, el Hospital Clínico universitario de Valencia, la Universidad de Valencia y la Universidad Politécnica. Figura 5.3. “Plano del barrio 14.1.a. Benimaclet”. Fuente: www.valencia.es/urbanismo. 48 El solar cuenta con una única parcela que tiene una superficie total de 288,97 m2. Las circunstancias urbanísticas que le afectan son las siguientes: El documento urbanístico que le es de aplicación es el Plan General de Ordenación Urbanística de Valencia, aprobado en el B.O.E el 14 de enero de 1989, y publicado en el D.O.G.V. el 03 de mayo de 1993. Está clasificado como suelo urbano y su calificación urbanística es la perteneciente a ensanche (ENS-1). El uso global o dominante de la parcela es residencial plurifamiliar. Los usos permitidos y prohibidos en ella vienen definidos en el artículo 6.17 de las Normativas Urbanísticas del PGOU. Se puede edificar Planta Baja + 8 alturas, con una altura máxima de cornisa de 25,10 metros. Está permitida la construcción de entreplantas, semisótanos, sótanos y áticos. Toda la información urbanística referente a la parcela la podemos encontrar en el informe de circunstancias urbanísticas del departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia (ver figura 5.4). El precio de venta del solar, fijado por la empresa inmobiliaria Bedland S.L., es de 3.100.000€. Figura 5.4. “Informe de circunstancias urbanísticas”. Fuente: www.valencia.es/urbanismo. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 49 5.3 DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN La promoción que se va a desarrollar sobre el solar está formada por dos plantas de sótano, una planta baja, 7 plantas de piso y una planta de áticos para albergar viviendas de renta libre, local/es sin uso específico, garajes y trasteros. Se proponen 14 viviendas, 2 áticos, 2 locales, 20 plazas de garajes y 20 trasteros. Las plazas de garaje y los trasteros se van a construir en 2 sótanos bajo rasante, utilizándose 450 m2 para los garajes y 128 m2 para los trasteros. Los locales se ubicarán en la planta baja, ocupando 289 m2. Las viviendas se ubicarán en las 7 plantas de piso, dos viviendas por cada planta, y dos áticos en la última planta, ocupando un total de 2.312 m2. La superficie construida de cada una de las viviendas es de 130 m2, y cuentan con una distribución de 3 dormitorios y 2 baños. Los áticos tienen una superficie construida de 110 m2 y cuentan también con 3 dormitorios y 2 baños y una terraza exterior de 20 m2. La siguiente tabla muestra un resumen de los datos de la promoción: DATOS DE LA PROMOCIÓN VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS ÁTICOS SUPERFICIE TOTAL (m2) 2.023 289 450 128 255 UNIDADES 14 2 20 20 2 SUPERFICIE CONSTRUIDA/UNIDAD (m2) 130 130 20 6 110 SUPERFICIE ÚTIL/UNIDAD (m2) 104 118 18 5 88 PRECIO/ m2 (€) 2.743,80 2.600 3.050 PRECIO/ UNIDAD (€) 396.479,10 375.700 31.990 8.000 388.875 Tabla 5.3. “Datos de la promoción”. Fuente: elaboración propia. Figura 5.5. “Esquema de la promoción”. Fuente: elaboración propia. 50 5.4 ESTUDIO DE COSTES 5.4.1. GASTOS DEL SOLAR El precio del solar asciende a un importe de 3.100.000 €, pagando una señal de entrada del 15% en el mes 1, y el resto en la escritura pública formalizada en el mes 5. Los gastos documentales correspondientes al pago del notario y registrador por la escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, incluido el pago del IVA (18%) y la retención del IRPF (15%) que se liquida trimestralmente al Ministerio de Economía y Hacienda, ascienden a 2.009,2 € a pagar en el mes 5. La operación de compraventa del solar está sujeta al pago de los impuestos del IVA (18%) y del AJD (1%) debido a que la entrega la realiza un empresario o profesional. El total de impuestos a pagar es de 31.000 €. El impuesto de plusvalía le corresponde pagarlo al vendedor del solar. Como otros gastos se ha considerado que el precio del levantamiento topográfico es de 1.500 € y el precio del estudio geotécnico de 2.5000 €. A estos importes hay que sumarles la tasa correspondiente a la cédula de calificación urbanística de 131.23 €. Los gastos totales del solar ascienden a 3.137.140,43 €. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 51 Tabla 5.4. “Gastos del solar”. Fuente: elaboración propia. 5.4.2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Para la estimación del coste de la construcción se ha tomado como referencia los valores procedentes de los estudios de mercado que realiza de forma periódica el Ministerio de Economía y Hacienda. Para ello se ha utilizado el Módulo Básico de Construcción MBC-1 de 700 €/m2 multiplicado por el valor de actualización para el año 2011 de 1,0545. Para las viviendas se ha empleado el coeficiente 1 de uso, clase, modalidad y categoría, correspondiente a viviendas colectivas de carácter urbano en manzana cerrada de categoría 4. Para los locales, garajes y trasteros se ha multiplicado por el coeficiente de uso, clase, modalidad y categoría 0,53. Por tanto, el MBC en viviendas es de 738,15 €/m2 y en locales, garajes y trasteros es de 391,22€/m2. No es necesario realizar obras de urbanización interior. El valor total de la construcción (PEC) asciende a 2.020.693,44 €. Suponemos que el pago de los gastos de construcción se realiza mediante certificaciones mensuales según el ritmo de obra y se abona a los 30 días. Se retiene 1. COMPRA SOLAR EUROS 1. PRECIO SOLAR 3.100.000,00 2. GASTOS DOCUMENTALES 2.009,20 NOTARIO 1.243,21 IVA soportado 223,78 Retención -186,48 Liquidación retención 186,48 REGISTRADOR PROPIEDAD 765,99 IVA soportado 137,88 Retención -114,90 Liquidación retención 114,90 3. IMPUESTOS 31.000,00 IVA soportado 558.000,00 ITP y AJD 31.000,00 4. PLUSVALÍA 0,00 5. OTROS GASTOS 4.131,23 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO 1.500,00 ESTUDIO GEOTÉCNICO 2.500,00 IVA soportado 720,00 CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 131,23 TOTAL COMPRA SOLAR 3.137.140,43 58 La concesión del préstamo hipotecario subrogable conlleva la realización de tres fases, con sus respectivos gastos legales: - Fase 1: La solicitud y tramitación del préstamo ante la entidad bancaria supone el pago de los gastos de tasación, originados por los servicios técnicos de la entidad que realiza la valoración de la promoción, y los gastos de estudio, cuyos importes, fijados por la entidad bancaria, son de 1.287€ y 6.644,88€, respectivamente. - Fase 2: La aprobación y constitución del préstamo conlleva gastos de Notario y Registrador de la Propiedad (calculados sobre el capital garantizado), y el pago del impuesto AJD (1% sobre el capital garantizado de cada una de las fincas). En los aranceles del Notario hay que aplicar una reducción del 25% y en los aranceles del Registrador de la Propiedad hay que aplicar una reducción del 25% y del 5%. El total de gastos de esta fase es de 70.595,95€. - Fase 3: Antes de iniciar la disposición del préstamo es necesario pagar la comisión de apertura y el seguro de incendios, cuyos importes, fijados por la entidad bancaria, son de 4.429,92 € (0,1% sobre el principal del préstamo) y 442,99 € (0,01% sobre el principal del préstamo), respectivamente. El capital garantizado de cada vivienda es de 392.324,81 €. Para su cálculo se ha supuesto que en la escritura del préstamo figura como plazo de garantía el de 5 años de intereses, y en concepto de costas y gastos judiciales, el 25% del nominal del préstamo. Los gastos correspondientes al aval obligatorio por las entregas a cuenta de los clientes ascienden a 16.191,18 €. El préstamo hipotecario se obtiene en el mes 10, cobrando el 80% en disposiciones proporcionales a las certificaciones y el 20% restante a la inscripción de las escrituras de compraventa de las viviendas, que se suponen que se realizan en el mes siguiente de la terminación de la obra. El total de gastos financieros es de 162.612,74 €. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 59 Tabla 5.12. “Gastos de comercialización”. Fuente: elaboración propia. 5.4.9. TOTAL GASTOS El total de los gastos derivados de la promoción inmobiliaria asciende a: TOTAL GASTOS 6.377.414,01 EUROS La distribución de los gastos de cada uno de los apartados se muestra a continuación: 8. GASTOS FINANCIEROS EUROS 1. GASTOS LEGALES PRÉSTAMO HIPOTECARIO 83.400,75 FASE 1: SOLICITUD Y TRAMITACIÓN 7.931,88 GASTOS TASACIÓN 1.287,00 GASTOS ESTUDIO 6.644,88 FASE 2: APROBACIÓN Y CONSTITUCIÓN 70.595,95 NOTARIO 5.182,47 AJD 62.771,97 REGISTRADOR 2.641,52 Retención -1.173,60 Liquidación retención 1.173,60 FASE 3: DISPOSICIÓN DEL PRÉSTAMO 4.872,91 SEGURO DE INCENDIOS 442,99 COMISIÓN DE APERTURA 4.429,92 2. INTERESES 63.020,81 VIVIENDAS 63.020,81 LOCALES - GARAJES - TRASTEROS - 3. AVAL. ENTREGAS A CUENTA 16.191,18 TOTAL GASTOS FINANCIEROS 162.612,74 60 - Expresado de forma porcentual: Figura 5.6. “Distribución porcentual de los gastos”. Fuente: elaboración propia. - Expresado en valores absolutos: SOLAR 3.137.140,43 CONSTRUCCIÓN 2.020.693,44 HONORARIOS FACULTATIVOS 170.752,41 LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 159.235,89 SEGUROS E IMPUESTOS 33.104,28 GASTOS DE GESTIÓN 496.883,38 GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 FINANCIEROS 162.612,74 TOTAL GASTOS 6.377.414,01 Tabla 5.13. “Resumen de los gastos totales”. Fuente: elaboración propia. 49% 32% 3% 2% 0% 8% 3% 3% SOLAR CONSTRUCCIÓN HONORARIOS FACULTATIVOS LICENCIAS Y AUTORIZACIONES SEGUROS E IMPUESTOS 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 61 5.5 ESTUDIO DE INGRESOS Los ingresos obtenidos en el desarrollo de esta promoción son los producidos por las ventas de las viviendas, áticos, locales, garajes y trasteros. Para establecer el precio de venta de cada uno de los bienes se ha utilizado el procedimiento de comparación, realizando tablas de homogeneización de los precios de los bienes en venta próximos a nuestra promoción y con características similares. Para el caso de viviendas, se han comparado ocho testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación, antigüedad, número de dormitorios y baños, y superficie construida. DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN ANTIGÜEDAD Nº BAÑOS Nº DORMIT SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR Años m2 € UNITARIO 1 c/Guardia Civil 5 2 3 120 360.000,00 3.000,00 2 Av. Primado Reig,133 10 2 2 125 315.000,00 2.520,00 3 Av. Primado Reig,129 20 3 6 221 650.000,00 2.941,18 4 C/Vinaroz Nuevo 2 3 94 269.000,00 2.861,70 5 Av. Primado Reig,96 20 2 3 100 310.000,00 3.100,00 6 Av. Primado Reig,135 30 2 3 70 200.000,00 2.857,14 7 Av. Primado Reig,95 Nuevo 2 4 137 313.500,00 2.288,32 8 Av. Primado Reig,95 Nuevo 2 3 118 278.850,00 2.363,14 VIV A TASAR Av. Primado Reig,139 Nuevo 2 3 130 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 SITUACIÓN 1,02 1 1 1,02 1 1 1 1 ANTIGÜEDAD 1,01 1,01 1,01 1 1,02 1,03 1 1 DORMIT/BAÑOS 1 1,02 1 1 1 1 1 1 SUPERFICIE 0,99 1 1 0,97 0,97 0,94 1,01 0,99 COEF TOTAL 1,02 1,03 1,01 0,99 0,99 0,97 1,01 0,99 VALOR HOMOG. 3.060,00 2.595,60 2.970,59 2.833,09 3.069,00 2.771,43 2.311,20 2.339,50 VALOR UNITARIO VIVIENDA A TASAR 2.743,80 €/m2 Tabla 5.14. “Tabla de homogeneización del precio de viviendas”. Fuente: elaboración propia. 62 Para el caso de áticos, se han comparado cinco testigos, y se han utilizado los mismos coeficientes correctores que en el caso de viviendas. DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN ANTIGÜEDAD Nº BAÑOS Nº DORM SUP. VALOR TOTAL VALOR Años m2 € UNITARIO 1 Av. Primado Reig,95 Nuevo 1 3 141 399.000,00 2.829,79 2 C/Benicarló Nuevo 2 3 110 350.000,00 3.181,82 3 C/Músico Hipólito Martinez,16 10 4 4 350 990.000,00 2.828,57 4 C/ Vicente Zaragozá Nuevo 1 1 117 329.000,00 2.811,97 5 Av. Primado Reig Nuevo 2 3 97 240.000,00 2.474,23 VIV A TASAR C/Grabador Jordán, 36 Nuevo 2 3 110 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 SITUACIÓN 1 1,02 1,04 1,02 1 ANTIGÜEDAD 1 1 1,04 1 1 DORMIT/BAÑOS 1,06 1 1,06 1,06 0,99 SUPERFICIE 1,03 1 1,06 1 1,01 COEF TOTAL 1,09 1,02 1,2 1,08 1 VALOR HOMOG. 3.084,47 3.245,45 3.394,29 3.036,92 2.474,23 VALOR UNITARIO ÁTICO A TASAR 3.047,07 €/m2 Tabla 5.15. “Tabla de homogeneización del precio de áticos”. Fuente: elaboración propia. Para el caso de locales, se han comparado cuatro testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación, densidad peatonal, fachada y superficie construida. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 63 DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN DENSIDAD FACHADA SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR PEATONAL m2 € UNITARIO 1 Camino viejo Alboraya Mala Chaflán 18m 88 180.000,00 2.045,45 2 C/Albocarcer Mala 7 m 145 425.000,00 2.931,03 3 C/Vicente Zaragozá Buena 6 m 175 410.000,00 2.342,86 4 Av. Primado Reig Buena 4 m 144 400.000,00 2.777,78 LOCAL A TASAR Av. Primado Reig,139 Buena 6,5 m 130 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 SITUACIÓN 1,02 1,02 1 1 DENS.PEATONAL 1,02 1,02 1 1 FACHADA 0,96 1 1 1,02 SUPERFICIE 0,96 1,02 1,04 1,02 COEF TOTAL 0,96 1,06 1,04 1,04 VALOR HOMOG. 1.963,64 3.106,90 2.436,57 2.888,89 VALOR UNITARIO LOCAL A TASAR 2.599,00 €/m2 Tabla 5.16. “Tabla de homogeneización del precio de locales”. Fuente: elaboración propia. Para el caso de garajes, se han comparado seis testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación y superficie útil. DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR m2 € UNITARIO 1 c/Villa de Muro 12 22.000,00 1.833,33 2 Av. Primado Reig,187 12 24.000,00 2.000,00 3 C/Soledad Domenech 25 31.000,00 1.240,00 4 Av. Primado Reig 16 32.000,00 2.000,00 5 Av. Primado Reig 16,5 29.000,00 1.757,58 6 Av. Primado Reig 12 25.000,00 2.083,33 GARAJE A TASAR Av. Primado Reig,139 18 64 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 T6 SITUACIÓN 1,02 1 1 1 1 1 SUPERFICIE 0,96 0,96 1,02 0,98 0,98 0,96 COEF TOTAL 0,98 0,96 1,02 0,98 0,98 0,96 VALOR HOMOG. 1.796,67 1.920,00 1.264,80 1.960,00 1.722,42 2.000,00 VALOR UNITARIO GARAJE A TASAR 1.777,32 €/m2 GARAJE 31.991,67 € Tabla 5.17. “Tabla de homogeneización del precio de garajes”. Fuente: elaboración propia. En el estudio inicial se ha considerado que todas las ventas se realizan antes de la entrega de llaves con el siguiente ritmo de venta (ver tabla 5.18). Más adelante, en el apartado “5.9 Análisis de sensibilidad”, se estudiará el caso de retraso en las ventas, que se aproxima más a la situación actual. MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 VIVIENDAS 3 3 2 1 1 1 1 1 1 LOCALES 1 1 GARAJES 3 3 3 2 2 2 1 2 1 1 TRASTEROS 3 3 3 2 2 2 1 2 1 1 ÁTICOS 1 1 Tabla 5.18. “Ritmo de ventas”. Fuente: elaboración propia. Las condiciones de pago de las viviendas, locales, garajes y trasteros se muestran en la siguiente tabla (ver tabla 5.19). El aplazamiento se considera repartido en un número de pagos mensuales iguales que se obtiene de dividir el total aplazado por el número de meses existentes entre el mes de cada venta y el de entrega de llaves. VIVIENDAS Y ÁTICOS LOCALES GARAJES TRASTEROS ENTRADA 10% 40% 25% 30% APLAZADO 20% 60% 75% 70% HIPOTECA 70% 0% 0% 0% Tabla 5.19. “Forma de pago”. Fuente: elaboración propia. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 65 El total de los ingresos obtenidos en la promoción inmobiliaria asciende a: TOTAL COBROS 7.879.657,40 EUROS La distribución de los gastos de cada uno de los apartados se muestra a continuación: - Expresado de forma porcentual: Figura 5.7. “Distribución porcentual de los ingresos”. Fuente: elaboración propia. - Expresado en valores absolutos: Tabla 5.20. “Ventas de la promoción”. Fuente: elaboración propia. 70% 10% 8% 2% 10% 1.VIVIENDAS 2. LOCALES 3. GARAJES 4. TRASTEROS 5. ÁTICOS 1. VENTAS EUROS 1.VIVIENDAS Y ÁTICOS 6.328.457,40 ENTRADAS + APLAZADO 1.898.537,22 HIPOTECA 4.429.920,18 IVA repercutido (8%) 506.276,59 2. LOCALES 751.400,00 ENTRADAS + APLAZADO 751.400,00 HIPOTECA IVA repercutido (18%) 135.252,00 3. GARAJES 639.800,00 ENTRADAS + APLAZADO 639.800,00 HIPOTECA IVA repercutido (8%) 51.184,00 4. TRASTEROS 160.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 160.000,00 HIPOTECA IVA repercutido (8%) 12.800,00 TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 66 5.6. ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS 5.6.1. OBTENCIÓN DE LA CUENTA DE RESULTADOS La cuenta de resultados de la promoción con las condiciones iniciales establecidas es la siguiente: INICIAL TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 6.017.809,84 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.861.847,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 BAII 1.664.856,13 GASTOS FINANCIEROS 162.612,74 BAI 1.502.243,39 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 360.673,02 BENEFICIO NETO 1.066.570,37 Tabla 5.21. “Cuenta de resultados de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. El beneficio neto obtenido tras realizar la promoción planteada es de 1.066.570,37 €. 5.6.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS La rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados, con las condiciones iniciales establecidas, se analiza mediante la aplicación de ratios. Los resultados se comparan con los límites de rentabilidad normalmente exigidos, establecidos en “El Libro Blanco del Sector Inmobiliario” (Universidad de Navarra, 1999). INICIAL LÍMITES REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 26,79% >20% MARGEN S/VENTAS 19,06% >10% RENTABILIDAD FINANCIERA (RRP) 24,18% >10% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% <40% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 Tabla 5.22. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 67 Tras analizar los resultados y compararlos con la rentabilidad normalmente exigida, la promoción cumple todos los límites y parece rentable según los criterios de rentabilidad estáticos. Figura 5.8. “Comparación de ratios con los límites”. Fuente: elaboración propia. 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% REI MsV RF REP SUELO S/VENTAS RATIOS LÍMITES 74 5.8.3. ACCIÓN CORRECTORA 3. 80% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS Y 20% CUENTA DE CRÉDITO La tercera acción correctora que se ha planteado es cubrir el 80% de los déficits de caja con la aportación de los socios, y el resto con una cuenta de crédito, a un tipo de interés anual en función del Euribor más un diferencial de 2,75 puntos (4,79%). La cuenta de resultados del estudio de viabilidad aplicando la acción correctora 3 es la siguiente: Tabla 5.28. “Cuenta de resultados de la promoción con la acción correctora 3”. Fuente: elaboración propia. El beneficio neto obtenido es de 1.019.588,19 €. Los gastos financieros de la cuenta de crédito y de la aportación de los socios ascienden a 67.117,40 €, a los que hay que añadir los gastos financieros del préstamo hipotecario vistos anteriormente. Los dividendos de los socios corresponden a un 15% del beneficio neto obtenido, por lo que el beneficio final de la promoción es de 866.649,96 €. Los resultados de la rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados, aplicando la acción correctora 3, son los siguientes: LÍMITES REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 26,79% >20% MARGEN S/VENTAS 18,21% >10% RENTABILIDAD FINANCIERA (RRP) 23,11% >10% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% <40% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 Tabla 5.29. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con la acción correctora 3”. Fuente: elaboración propia. TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 6.017.809,84 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.861.847,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 BAII 1.664.856,13 GASTOS FINANCIEROS 229.730,14 BAI 1.435.125,99 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 340.537,80 BENEFICIO NETO 1.019.588,19 DIVIDENDOS 152.938,23 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 866.649,96 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 75 Al aplicar los ratios y compararlos con la rentabilidad normalmente exigida, la promoción cumple todos los límites y parece rentable según los criterios de rentabilidad estáticos. El cash-flow de la promoción con la acción correctora 3 se muestra en el siguiente gráfico: Figura 5.13. “Cash-flow de la promoción con la acción correctora 3”. Fuente: elaboración propia. Con el capital aportado por los socios se cubren los déficits de tesorería desde el mes 1 hasta el mes 5, en el cual es necesario disponer de la cuenta de crédito. En total se va a necesitar disponer de 931.632,25 € de la cuenta de crédito, repartidos mensualmente según necesidades. El coste capital medio ponderado de la financiación con la acción correctora 3 es del 5,54% anual. Tras analizar los resultados de rentabilidad, la promoción con la acción correctora 3 es viable. 5.8.4. ACCIÓN CORRECTORA 4. 100% APORTACIÓN POR LOS SOCIOS La última acción correctora que se ha planteado es cubrir todos los desfases de tesorería con la aportación de capital por parte de los socios. La necesidad mínima de capital a cubrir es de 4.411.036,27 €, a la que hay que añadir los gastos q supone la aportación de capital por los socios (notario, registrador y el Impuesto sobre Operaciones Societarias). Por tanto los socios deben aportar una cantidad mínima de 4.457.778,57 €. 0,00 € 1.000.000,00 € 2.000.000,00 € 3.000.000,00 € 4.000.000,00 € 5.000.000,00 € 6.000.000,00 € MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 76 La cuenta de resultados del estudio de viabilidad aplicando la acción correctora 4 es la siguiente: Tabla 5.30. “Cuenta de resultados de la promoción con la acción correctora 4”. Fuente: elaboración propia. El beneficio neto obtenido es de 1.033.850,76 €. Los gastos por la aportación de los socios ascienden a 46.742,31 €, a los que hay que añadir los gastos financieros del préstamo hipotecario vistos anteriormente. Los dividendos de los socios corresponden a un 15% del beneficio neto obtenido, por lo que el beneficio final de la promoción es de 878.773,14 €. Los resultados de la rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados, aplicando la acción correctora 4, son los siguientes: LÍMITES REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 26,79% >20% MARGEN S/VENTAS 18,47% >10% RENTABILIDAD FINANCIERA (RRP) 23,44% >10% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% <40% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 Tabla 5.31. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con la acción correctora 4”. Fuente: elaboración propia. Al aplicar los ratios y compararlos con la rentabilidad normalmente exigida, la promoción cumple todos los límites y parece rentable según los criterios de rentabilidad estáticos. El cash-flow de la promoción con la acción correctora 4 se muestra en el siguiente gráfico: TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 6.017.809,84 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.861.847,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 BAII 1.664.856,13 GASTOS FINANCIEROS 209.355,04 BAI 1.455.501,08 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 346.650,32 BENEFICIO NETO 1.033.850,76 DIVIDENDOS 155.077,61 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 878.773,14 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 77 Figura 5.14. “Cash-flow de la promoción con la acción correctora 4”. Fuente: elaboración propia. El coste capital medio ponderado de la financiación con la acción correctora 4 es del 5,09% anual. Tras analizar los resultados de rentabilidad, la promoción con la acción correctora 4 es viable. 5.8.5. RESULTADOS DE LAS ACCIONES CORRECTORAS Después de estudiar las diferentes alternativas que la empresa puede adoptar para cubrir los déficits de caja, estos son los resultados: - La acción correctora 1 no es viable, debido a que no cumple los límites de rentabilidad y conlleva unos gastos financieros muy elevados, lo que proporciona un beneficio neto muy bajo. - En el caso en el que los socios puedan disponer de todo el capital necesario para cubrir los déficits de tesorería, la acción correctora 4 es la más rentable y la que más beneficio genera. - Si los socios disponen del 80% de la necesidad mínima de capital, la acción correctora 3 es más rentable respecto a la acción correctora 2. El siguiente gráfico muestra una comparación entre los beneficios obtenidos y los gastos financieros de cada una de las acciones correctoras planteadas: 0,00 € 1.000.000,00 € 2.000.000,00 € 3.000.000,00 € 4.000.000,00 € 5.000.000,00 € 6.000.000,00 € 7.000.000,00 € MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 78 Figura 5.15. “Comparación de beneficios y gastos financieros de las acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. A continuación se muestra una tabla con un resumen de los criterios de rentabilidad estáticos de las diversas acciones correctoras planteadas y su representación en una gráfica (ver gráfico 5.16). Acción correctora 1 Acción correctora 2 Acción correctora 3 Acción correctora 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 26,79% 26,79% 26,79% 26,79% MARGEN S/VENTAS 1,80% 16,52% 18,21% 18,47% RENTABILIDAD FINANCIERA (RRP) 2,42% 21,00% 23,11% 23,44% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% 39,34% 39,34% 39,34% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 1.207,64 1.207,64 1.207,64 Tabla 5.32. “Resumen de los criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con las diferentes acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. 0,00 € 200.000,00 € 400.000,00 € 600.000,00 € 800.000,00 € 1.000.000,00 € 1.200.000,00 € 1.400.000,00 € 1.600.000,00 € ACCIÓN CORRECTORA 1 ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 BENEFICIO FINAL GASTOS FINANCIEROS 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 79 Figura 5.16. “Comparación de los criterios de rentabilidad estáticos de las acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. 5.9. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Se ha realizado un estudio de los posibles escenarios que se puede encontrar el promotor en la situación actual, como pueden ser un incremento del Presupuesto de Ejecución Material, el retraso en las ventas de viviendas y el precio mínimo de venta de las viviendas por debajo del cual la promoción dejaría de ser rentable. 5.9.1. INCREMENTO DEL PEM El Presupuesto de Ejecución Material de la obra puede incrementarse hasta un 14% respecto al PEM establecido inicialmente para que la promoción continúe siendo rentable. Por encima de dicho porcentaje no cumpliría los límites de rentabilidad mínima exigida. La cuenta de resultados de la promoción con un incremento del 14% del PEM es la siguiente: 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% Acción correctora 1 Acción correctora 2 Acción correctora 3 Acción correctora 4 REI MARGEN S/VENTAS RF REP.SUELO S/VENTAS 80 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 6.346.507,94 6.346.507,94 6.346.507,94 6.346.507,94 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.533.149,46 1.533.149,46 1.533.149,46 1.533.149,46 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 196.991,44 196.991,44 196.991,44 BAII 1.336.158,03 1.336.158,03 1.336.158,03 1.336.158,03 GASTOS FINANCIEROS 162.612,74 363.749,82 230.194,46 209.559,76 BAI 1.173.545,29 972.408,21 1.105.963,57 1.126.598,27 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 262.063,59 201.722,46 241.789,07 247.979,48 BENEFICIO NETO 836.481,70 695.685,74 789.174,50 803.618,79 DIVIDENDOS 104.352,86 118.376,17 120.542,82 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 591.332,88 670.798,32 683.075,97 Tabla 5.33. “Cuenta de resultados de la promoción con incremento del PEM”. Fuente: elaboración propia. Los resultados de la rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados son los siguientes: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 20,42% 20,42% 20,42% 20,42% MARGEN S/VENTAS 14,89% 12,34% 14,04% 14,30% RF (RRP) 18,88% 15,70% 17,81% 18,14% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% 39,34% 39,34% 39,34% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 1.207,64 1.207,64 1.207,64 Tabla 5.34. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con incremento del PEM”. Fuente: elaboración propia. El cash-flow de la promoción con un incremento del 14% del PEM se muestra en el siguiente gráfico: 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 81 Figura 5.17. “Cash-flow de la promoción con incremento del PEM”. Fuente: elaboración propia. La necesidad mínima de capital necesario para cubrir los saldos negativos de la promoción asciende a 4.430.579,19 €. El plazo de recuperación de la inversión realizada en la promoción, mediante el procedimiento de “Pay-Back” es de 23 meses. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario (K = 4,93% anual). El VAN de la promoción es de 925.144,72 €. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 20,38% anual. Si a esta tasa le restamos el coste de la financiación (4,93%) se queda en un 15,45%, superior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,56% 20,38% VAN (K= coste de la financiación) 925.144,72 € Tabla 5.35. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción con incremento del PEM”. Fuente: elaboración propia. -5.000.000,00 -4.000.000,00 -3.000.000,00 -2.000.000,00 -1.000.000,00 0,00 1.000.000,00 2.000.000,00 3.000.000,00 MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 82 5.9.2. RETRASO EN LAS VENTAS Se ha realizado un estudio para el caso en el que se retrase la venta de seis viviendas, seis trasteros y seis garajes tras la entrega de llaves, considerándose el siguiente ritmo de venta: PREVISIÓN RITMO DE VENTAS MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 VIVIENDAS 1 1 1 1 1 1 1 1 ENTREGA DE LLAVES 1 1 1 1 1 1 LOCALES 1 1 GARAJES 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 TRASTEROS 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ÁTICOS 1 1 Tabla 5.36. “Previsión del ritmo de ventas”. Fuente: elaboración propia. La cuenta de resultados de la promoción considerando un retraso en las ventas es la siguiente: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 6.017.809,84 6.017.809,84 6.017.809,84 6.017.809,84 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.861.847,56 1.861.847,56 1.861.847,56 1.861.847,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 196.991,44 196.991,44 196.991,44 BAII 1.664.856,13 1.664.856,13 1.664.856,13 1.664.856,13 GASTOS FINANCIEROS 163.429,92 363.682,17 233.612,46 210.172,23 BAI 1.501.426,21 1.301.173,96 1.431.243,67 1.454.683,90 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 360.427,86 300.352,19 339.373,10 346.405,17 BENEFICIO NETO 1.065.998,34 925.821,77 1.016.870,57 1.033.278,73 DIVIDENDOS 138.873,27 152.530,58 154.991,81 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 786.948,50 864.339,98 878.286,92 Tabla 5.37. “Cuenta de resultados de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. Los resultados de la rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados son los siguientes: 5. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 83 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 26,79% 26,79% 26,79% 26,79% MARGEN S/VENTAS 19,05% 16,51% 18,16% 18,46% RF (RRP) 24,17% 20,99% 23,05% 23,42% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 39,34% 39,34% 39,34% 39,34% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.207,64 1.207,64 1.207,64 1.207,64 Tabla 5.38. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. El cash-flow de la promoción considerando un retraso en las ventas se muestra en el siguiente gráfico: Figura 5.18. “Cash-flow de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. La necesidad mínima de capital necesario para cubrir los saldos negativos de la promoción asciende a 4.411.036,27 €. El plazo de recuperación de la inversión realizada en la promoción, mediante el procedimiento de “Pay-Back” es de 24 meses. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario (K = 4,26% anual). El VAN de la promoción es de 1.240.381,00 €. -5.000.000,00 € -4.000.000,00 € -3.000.000,00 € -2.000.000,00 € -1.000.000,00 € 0,00 € 1.000.000,00 € 2.000.000,00 € 3.000.000,00 € MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 90 Figura 6. 2. “Barrios pertenecientes al distrito 10. Quatre Carreres”. Fuente: Cartografía básica del Ayuntamiento de Valencia. Quatre Carreres ha sido y continúa siendo en parte una zona de huertas, con una población muy reducida y poco densa. Hasta el siglo XIX en todo el distrito no existían más que unas cuantas alquerías y barracas y un par de caseríos. Todo este territorio, junto con el actual distrito de los Poblados del Sur pasó a fomar parte del municipio de Ruzafa cuando éste se creó en 1836. En 1877 el distrito, al igual que el resto del término de Ruzafa, se anexionó a la ciudad de Valencia (Corbín, 1995). Su población ha aumentado progresivamente desde 1981 hasta 2009, y ha experimentado un pequeño descenso en los último año, en el que cuenta con 75.038 habitantes (ver tabla 6.1). Tabla 6.1. “Evolución de la población del distrito de Quatre Carreres desde 1981 hasta 2010”. Fuente: Oficina de estadística del Ayuntamiento de Valencia. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 91 La población y densidad actual de cada uno de los barrios que forman el distrito se muestra en la siguiente tabla: BARRIO POBLACIÓN (habitantes) SUPERFICIE (hectáreas) DENSIDAD DE POBLACIÓN 10.1 Mont-Olivet 20.290 47,3 428,7 10.2 En Corts 12.391 36,4 340,4 10.3 Malilla 22.689 250,7 90,5 10.4 Fonteta de Sant Lluís 3.129 23,9 131 10.5 Na Rovella 8.675 54 160,6 10.6 La Punta 2.089 621,4 3,4 10.7 Ciutat de les Arts i les CIències 5.775 98,9 58,4 Tabla 6.2. ”Población, superficie y densidad de los barrios del distrito Quatre Carreres”. Fuente: elaboración propia a partir de los datos de la oficina de estadística del Ayuntamiento de Valencia. El barrio de la Fuente de San Luís está conformado por la barriada antigua, alrededor de la cual fue creciendo la urbanización moderna. En la actualidad se están terminando de urbanizar los últimos sectores de huertas restantes, mediante el PAI de Quatre Carreres, entre el I.E.S. de Sant Jordi y el C.P. Santo Cáliz. 6.2 DESCRIPCIÓN DEL SOLAR El solar sobre el que se ubicará la futura promoción se encuentra ubicado en la calle Grabador Jordán, nº36 de Valencia, haciendo esquina con la calle Entrada Ponce. Pertenece al distrito de Quatre Carrereres, concretamente está situado en el barrio 10.4 La Font de San Luis. Está emplazado a 500 metros del Nuevo Hospital La Fe de Valencia, y a 650 metros del pabellón Fuente de San Luís. En este barrio se halla la estación de Valencia-Fuente San Luis, en la que efectúan parada los trenes de la línea C-6 de Cercanías. En sus proximidades se encuentra la Ciudad de las Artes y las Ciencias. Las paradas de autobús más cercanas son “Grabador Jordán-Alabau y Arce” y “Grabador Jordán-Escultor Pastor”. 92 Figura 6.3. “Plano del barrio 10.4. La Font de San Luis”. Fuente: www.valencia.es/urbanismo. El solar cuenta con una única parcela que tiene una superficie total de 209,38 m2. Las circunstancias urbanísticas que le afectan son las siguientes: El documento urbanístico que le es de aplicación es el Plan General de Ordenación Urbanística de Valencia, aprobado en el B.O.E el 14 de enero de 1989, y publicado en el D.O.G.V. el 03 de mayo de 1993. Está clasificado como suelo urbano y su calificación urbanística es la perteneciente a ensanche (ENS-1). El uso global o dominante de la parcela es residencial plurifamiliar. Los usos permitidos y prohibidos en ella vienen definidos en el artículo 6.17 de las Normativas Urbanísticas del PGOU. Se puede edificar Planta Baja + 5 alturas, con una altura máxima de cornisa de 16.40 metros. Está permitida la construcción de entreplantas, semisótanos, sótanos y áticos. Toda la información urbanística referente a la parcela la podemos encontrar en el informe de circunstancias urbanísticas del departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia (ver figura 6.4). El precio de venta del solar, ofertado por la empresa Bancaja Habitat, es de 1.600.000€. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 93 Figura 6.4. “ Informe de circunstancias urbanísticas”. Fuente: www.valencia.es/urbanismo. 6.3. DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN Se propone desarrollar sobre el solar una promoción formada por una planta sótano, una planta baja, cuatro plantas de piso y una planta ático para albergar viviendas de renta libre, local/es sin uso específico, garajes y trasteros. Se proponen 8 viviendas, 2 áticos, 2 locales, 12 plazas de garajes y 12 trasteros. Las plazas de garaje y los trasteros se van a construir en 1 sótano bajo rasante, utilizándose 149 m2 para los garajes y 60 m2 para los trasteros. Los locales se ubicarán en la planta baja, ocupando 209 m2. Las viviendas se ubicarán en las 4 plantas de piso, dos viviendas por cada planta, y dos áticos en la última planta, ocupando un total de 1.047 m2. La superficie construida de cada una de las viviendas es de 94 m2, y cuentan con una distribución de 2 dormitorios y 2 baños. Los áticos tienen una superficie construida de 80 m2 y cuentan con 2 dormitorios y 1 baño, y una 94 terraza exterior de 14 m2. La siguiente tabla muestra un resumen de los datos de la promoción: DATOS DE LA PROMOCIÓN VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS ÁTICOS SUPERFICIE TOTAL (m2) 836 209 149 60 195 UNIDADES 8 2 12 12 2 SUPERFICIE CONSTRUIDA/UNIDAD (m2) 94 95 12 5 80 SUPERFICIE ÚTIL/UNIDAD (m2) 75 86 10 4 64 PRECIO/ m2 (€) 2.600 2.300 2900 PRECIO/ UNIDAD (€) 271.700 240.350 25.860 9.000 282.750 Tabla 6.3. “Datos de la promoción”. Fuente: elaboración propia. Figura 6.5. “ Esquema de la promoción”. Fuente: elaboración propia. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 95 6.4. ESTUDIO DE COSTES 6.4.1. GASTOS DEL SOLAR El precio del solar asciende a un importe de 1.600.000 €. La forma de pago se ha realizado mediante una señal de entrada del 15% en el mes 1, y el resto en la escritura pública formalizada en el mes 5. Los gastos documentales originados por la escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad suponen el pago al notario y registrador, incluido el pago del IVA (18%) y la retención del IRPF (15%) que se liquida de forma trimestral al Ministerio de Economía y Hacienda. El total de gastos documentales asciende a 1.296,7 € a pagar en el mes 5. Los impuestos correspondientes a abonar por la operación de compraventa del solar son el IVA (18%) y el AJD (1%) debido a que la entrega la realiza un empresario o profesional. El total de impuestos a pagar es de 16.000 €. El impuesto de plusvalía le corresponde pagarlo al vendedor del solar. Como otros gastos se ha estimado que el precio del levantamiento topográfico es de 900 € y el precio del estudio geotécnico de 2.500 €. A estos importes hay que sumarles la tasa correspondiente a la cédula de calificación urbanística de 131,23 €. Los gastos totales del solar ascienden a 1.620.827,93 €. 96 Tabla 6.4. “Gastos del solar”. Fuente: Elaboración propia. 6.4.2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN El coste de la construcción se ha estimado a partir del procedimiento fijado por el Ministerio de Economía y Hacienda, tomando como referencia los valores procedentes de los estudios de mercado que realiza de forma periódica. Para ello se ha utilizado el Módulo Básico de Construcción MBC-1 de 700 €/m2 multiplicado por el valor de actualización para el año 2011 de 1,0545. Para las viviendas se ha empleado el coeficiente 1 de uso, clase, modalidad y categoría, correspondiente a viviendas colectivas de carácter urbano en manzana cerrada de categoría 4. Para los locales, garajes y trasteros se ha multiplicado por el coeficiente de uso, clase, modalidad y categoría 0,53. Por tanto, el MBC en viviendas es de 738,15 €/m2 y en locales, garajes y trasteros es de 391,22€/m2. No es necesario realizar obras de urbanización interior. El valor total de la construcción (PEC) asciende a 924.562,61 €. 1. COMPRA SOLAR EUROS 1. PRECIO SOLAR 1.600.000,00 2. GASTOS DOCUMENTALES 1.296,70 NOTARIO 815,71 IVA soportado 146,83 Retención -122,36 Liquidación retención 122,36 REGISTRADOR PROPIEDAD 480,99 IVA soportado 86,58 Retención -72,15 Liquidación retención 72,15 3. IMPUESTOS 16.000,00 IVA soportado 288.000,00 ITP y AJD 16.000,00 4. PLUSVALÍA 0,00 5. OTROS GASTOS 3.531,23 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO 900,00 ESTUDIO GEOTÉCNICO 2.500,00 IVA soportado 612,00 CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 131,23 TOTAL COMPRA SOLAR 1.620.827,93 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 97 La forma de pago de la construcción se realiza mediante certificaciones mensuales según el ritmo de obra ejecutada y se abona a los 30 días. En concepto de de garantía, se retiene el 5% de cada certificación para responder de los desperfectos o deficiencias que se produzcan entre la recepción provisional de la obra y la definitiva. La devolución de la retención se realizará a los 12 meses de terminar la obra, siempre y cuando no exista motivo justificado para su no devolución. Respecto al pago del IVA, la Ley 37/1992 establece que se aplicará el tipo impositivo reducido del 8% por tratarse de un contrato directo entre el promotor y el constructor, y que tiene por objeto la construcción de una edificación destinada principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos. Se ha establecido el siguiente ritmo medio de construcción para una duración de obra de 15 meses: MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 0,01 0,02 0,04 0,06 0,08 0,10 0,11 0,11 0,11 0,11 0,10 0,07 0,05 0,03 0,02 Tabla 6.5. “Ritmo medio de ejecución”. Fuente: “Manual de Gestión Inmobiliaria” Caparrós Navarro, Antonio. Tabla 6.6. “Gastos de construcción”. Fuente: Elaboración propia. 6.4.3. GASTOS POR HONORARIOS FACULTATIVOS La estimación de los honorarios facultativos se ha realizado según las tarifas orientativas propuestas por los Colegios profesionales correspondientes. El honorario que le corresponde percibir al arquitecto asciende a 59.408,70 €. La forma de pago se distribuirá de la siguiente forma: el 45% por proyecto básico, el 2. CONSTRUCCIÓN EUROS 1. OBRA 924.562,61 VIVIENDAS 761.032,65 BAJOS COMERCIALES 81.764,98 GARAJES 58.291,78 TRASTEROS 23.473,20 2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 TOTAL 924.562,61 RETENCIÓN OBRA -46.228,13 IVA soportado 70.266,76 DEVOLUCIÓN RETENCIÓN 46.228,13 IVA soportado 3.698,25 TOTAL CONSTRUCCIÓN 924.562,61 98 25% por proyecto de ejecución, el 25% por dirección de obra y el 5% restante por liquidación y recepción de obra. Los honorarios de los ingenieros por la redacción del proyecto de telecomunicaciones son de 546,92 €, y por la dirección de obra y certificado son de 522,88 € a pagar según ritmo de obra. Los honorarios de los arquitectos técnicos por la dirección de la ejecución de la obra son 17.822,61 €. Los arquitectos técnicos también perciben 8.831,66 € por las actuaciones en materia de seguridad y salud, y 3.564,52 € por encargarse de la redacción del programa de control de calidad. Procede pagar el 18% en concepto de IVA de los honorarios facultativos y se ha de tener en cuenta la retención del 15% en concepto del IRPF, al tratarse de servicios prestados por profesionales, que se liquidará de forma trimestral al Ministerio de Economía y Hacienda. El valor total de los gastos por honorarios facultativos asciende a 90.697,29 €. Tabla 6.7. “Gastos por honorarios facultativos”. Fuente: Elaboración propia. 3. HONORARIOS FACULTATIVOS EUROS 1. ARQUITECTO 59.408,70 PROYECTO BÁSICO 26.733,92 PROYECTO EJECUCIÓN 14.852,18 DIRECCIÓN OBRA 14.852,18 LIQUIDACIÓN 2.970,44 IVA soportado 10.693,57 Retención -8.911,31 Liquidación retención 8.911,31 2.INGENIERO TELECOMUNICACIONES 1.069,80 PROYECTO 546,92 DIRECCIÓN OBRA 522,88 IVA soportado 192,56 Retención -160,47 Liquidación retención 160,47 3. ARQUITECTO TÉCNICO 30.218,79 DIRECTOR EJECUCIÓN OBRA 17.822,61 Director Obra 14.852,18 Liquidación obra 2.970,44 SEGURIDAD Y SALUD 8.831,66 PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD 3.564,52 IVA soportado 5.439,38 Retención -4.532,82 Liquidación retención 4.532,82 TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 90.697,29 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 99 6.4.4. GASTOS DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES Corresponde pagar las siguientes licencias obligatorias:  la licencia de obras, cuyo importe es de 40.430,61 €, en la que se incluye el pago de la tasa correspondiente a la prestación de los servicios técnicos y administrativos de competencia municipal (9.611,86 €) que se realiza en el momento de la solicitud; y el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) cuyo hecho imponible es la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la licencia de obras correspondiente (30.818,75 €), que se realiza en el momento de iniciar las obras.  la licencia de primera ocupación, cuyo importe es de 961,19 €, que tiene como objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, y que se solicita una vez terminada la obra. La declaración de obra nueva y división horizontal supone el pago de los aranceles del notario y registrador, originados por documentar en escritura pública que se ha efectuado o se va a efectuar una obra nueva y que dicha obra se divide en varias fincas independientes. La declaración de obra nueva tiene un importe de 10.221,50 € y la declaración de división horizontal de 28.986,84 €. Por último es necesario pagar la cédula de habitabilidad por el reconocimiento y la inspección de la vivienda, que genera un gasto derivado de la tramitación del certificado de 115,88 €. El gasto total de licencias y autorizaciones asciende a 80.761,02 €. 106 Para el caso de viviendas, se han comparado ocho testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación, antigüedad, número de dormitorios y baños, y superficie construida. DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN ANTIGÜEDAD Nº BAÑOS Nº DORMIT SUP. VALOR TOTAL VALOR Años m2 € UNITARIO 1 C/Juan de Ribera Berenguer, 5 Nuevo 1 2 60 160.000,00 2.666,67 2 C/Fuente de San Luis, 128 5 2 3 86 230.000,00 2.674,42 3 C/Fuente de San Luis, 136 10 2 2 90 195.000,00 2.166,67 4 C/Fuente de San Luis, 134 20 2 4 88 210.000,00 2.386,36 5 C/ de Mas y Boher 15 2 4 123 310.000,00 2.520,33 6 C/ General Urrutia,74 Nuevo 2 3 121 317.600,00 2.624,79 7 C/Fuente de San Luis, 1 Nuevo 2 2 85 274.900,00 3.234,12 8 C/general Urrutia, 74 Nuevo 2 2 100 259.900,00 2.599,00 VIV A TASAR C/Grabador Jordán, 36 Nuevo 2 2 94 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 SITUACIÓN 0,98 1 1 1 1 1 0,96 1 ANTIGÜEDAD 1 1,01 1,02 1,04 1,03 1 1 1 DORMIT/ BAÑOS 1,01 0,98 1 0,98 1 1 1 1 SUPERFICIE 0,96 0,99 1 1 1,03 1,03 0,99 1 COEF TOTAL 0,95 0,98 1,02 1,02 1,06 1,03 0,95 1 VALOR HOMOG. 2.533,33 2.620,93 2.210,00 2.434,09 2.671,54 2.703,54 3.072,41 2.599,00 VALOR UNITARIO VIVIENDA A TASAR 2.605,61 €/m2 Tabla 6.14. “Tabla de homogeneización del precio de viviendas”. Fuente: elaboración propia. Para el caso de áticos, se han comparado cinco testigos, y se han utilizado los mismos coeficientes correctores que en el caso de viviendas. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 107 DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN ANTIGÜEDAD Nº BAÑOS Nº DORMIT SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR Años m2 € UNITARI O 1 C/Fuente de San Luis, 1 Nuevo 1 1 185 460.000, 00 2.486,49 2 C/Fuente de San Luis, 1 Nuevo 1 1 174 470.000, 00 2.701,15 3 Av. Peris y Valero.46 20 1 1 70 225.000, 00 3.214,29 4 Pza Raquel Paya Pedagoga,6 10 2 3 112 320.000, 00 2.857,14 5 Pza Bandes de Música, 12 5 2 2 93 310.000, 00 3.333,33 VIV A TASAR C/Grabador Jordán, 36 Nuevo 1 1 80 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 SITUACIÓN 1 1 0,94 0,96 0,94 ANTIGÜEDAD 1 1 1,02 1,01 1 DORMIT/BAÑOS 1,04 1,04 1 1 0,98 SUPERFICIE 1,03 1,03 1 1,02 1 COEF TOTAL 1,07 1,07 0,96 0,99 0,92 VALOR HOMOG. 2.660,54 2.890,23 3.085,71 2.828,57 3.066,67 VALOR UNITARIO ÁTICO A TASAR 2.906,34 €/m2 Tabla 6.15. “Tabla de homogeneización del precio de áticos”. Fuente: elaboración propia. Para el caso de locales, se han comparado cuatro testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación, densidad peatonal, fachada y superficie construida. 108 DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN DENSIDAD FACHADA SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR PEATONAL m2 € UNITARIO 1 Avda. Asuias March,65 Buena 9 m 90 190.000,00 2.111,11 2 C/Ingeniero Joaquim Benlloch Buena 4 m 100 230.000,00 2.300,00 3 C/General Urrutia,65 Buena 24 m. Chaflán 150 540.000,00 3.600,00 4 C/Retor, 44 Mala 5 m 89 110.000,00 1.235,96 LOCAL A TASAR C/Grabador Jordán, 36 Regular 33m. Chaflán 95 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 SITUACIÓN 0,98 0,98 0,98 1 DENS.PEATONAL 0,96 0,97 0,97 1,02 FACHADA 1,02 1,03 1,01 1,03 SUPERFICIE 1 1,01 1,04 1 COEF TOTAL 0,96 0,99 1 1,05 VALOR HOMOG. 2.026,67 2.277,00 3.600,00 1.297,75 VALOR UNITARIO LOCAL A TASAR 2.300,35 €/m2 Tabla 6.16. “Tabla de homogeneización del precio de locales”. Fuente: elaboración propia. Para el caso de garajes, se han comparado cinco testigos, y se han utilizado coeficientes correctores de situación y superficie útil. DATOS TESTIGOS DIRECCIÓN SUPERFICIE VALOR TOTAL VALOR m2 € UNITARIO 1 C/Juan Ramón Jimenez 9,2 21.000,00 2.282,61 2 Av. Ausias March,63 11 26.000,00 2.363,64 3 C/Ingeniero Joaquin Benlloch 12 16.000,00 1.333,33 4 C/Bernat y Descoll 8 21.000,00 2.625,00 5 Av. Ausias March,77 12 26.000,00 2.166,67 GARAJE A TASAR C/Grabador Jordan,36 12 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 109 TABLA HOMOGENEIZACIÓN T1 T2 T3 T4 T5 SITUACIÓN 1 0,98 1,02 1 0,98 SUPERFICIE 1 1,01 1,02 0,99 1,02 COEF TOTAL 1 0,99 1,04 0,99 1 VALOR HOMOG. 2.282,61 2.340,00 1.386,67 2.598,75 2.166,67 VALOR UNITARIO GARAJE A TASAR 2.154,94 €/m2 GARAJE 25.859,26 € Tabla 6.17. “Tabla de homogeneización del precio de garajes”. Fuente: elaboración propia. En el estudio inicial se ha considerado que todas las ventas se realizan antes de la entrega de llaves con el siguiente ritmo de venta (ver tabla 6.17). Más adelante, en el apartado “6.9 Análisis de sensibilidad”, se estudiará el caso de retraso en las ventas, que se aproxima más a la situación actual. MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 VIVIENDAS 2 1 0 1 1 1 1 1 LOCALES 1 1 GARAJES 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 TRASTEROS 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 ÁTICOS 1 1 Tabla 6.18. “Ritmo de ventas”. Fuente: elaboración propia. Las condiciones de pago de las viviendas, locales, garajes y trasteros se muestran en la siguiente tabla (ver tabla 5.18). El aplazamiento se considera repartido en un número de pagos mensuales que se obtiene de dividir el total aplazado por el número de meses existentes entre el mes de cada venta y el de entrega de llaves. VIVIENDAS Y ÁTICOS LOCALES GARAJES TRASTEROS ENTRADA 10% 40% 25% 30% APLAZADO 20% 60% 75% 70% HIPOTECA 70% 0% 0% 0% Tabla 6.19. “Forma de pago”. Fuente: elaboración propia. 110 El total de los ingresos obtenidos en la promoción inmobiliaria ascienden a: TOTAL COBROS 3.638.120,00 EUROS La distribución de los gastos de cada uno de los apartados se muestra a continuación: - Expresado de forma porcentual: Figura 6.7. “Distribución porcentual de los ingresos”. Fuente: elaboración propia. - Expresado en valores absolutos: Tabla 6.20. “Ventas de la promoción”. Fuente: elaboración propia. 60% 13% 8% 3% 16% 1.VIVIENDAS 2. LOCALES 3. GARAJES 4. TRASTEROS 5. ÁTICOS 1. VENTAS EUROS 1.VIVIENDAS Y ÁTICOS 2.739.100,00 ENTRADAS + APLAZADO 821.730,00 HIPOTECA 1.917.370,00 IVA repercutido (8%) 219.128,00 2. LOCALES 480.700,00 ENTRADAS + APLAZADO 480.700,00 HIPOTECA IVA repercutido (18%) 86.526,00 3. GARAJES 310.320,00 ENTRADAS + APLAZADO 310.320,00 HIPOTECA IVA repercutido (8%) 24.825,60 4. TRASTEROS 108.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 108.000,00 HIPOTECA IVA repercutido (8%) 8.640,00 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 111 6.6. ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS 6.6.1. OBTENCIÓN DE LA CUENTA DE RESULTADOS La cuenta de resultados del estudio de viabilidad con las condiciones iniciales establecidas es la siguiente: INICIAL TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.978.547,55 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 688.352,45 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 BAII 568.619,45 GASTOS FINANCIEROS 71.782,84 BAI 496.836,62 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 59.050,99 BENEFICIO NETO 362.785,63 Tabla 6.21. “Cuenta de resultados de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. El beneficio neto obtenido tras realizar la promoción planteada es de 362.785,63 €. 6.6.2. OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS La rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados, con las condiciones iniciales establecidas, se analiza mediante la aplicación de ratios. Los resultados se comparan con los límites de rentabilidad normalmente exigidos, establecidos en “El Libro Blanco del Sector Inmobiliario” (Universidad de Navarra, 1999). INICIAL LÍMITES REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 18,52% >20% MARGEN S/VENTAS 13,66% >10% RF (RRP) 15,96% >10% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% <40% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 Tabla 6.22. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. 112 Tras analizar los resultados y compararlos con la rentabilidad normalmente exigida, la promoción no cumple todos los límites. La rentabilidad económica de la promoción, independientemente de cómo se financie, está ligeramente por debajo del límite, y la repercusión del suelo sobre las ventas nos indica que el precio del solar es muy elevado. Por tanto, podemos considerar que la promoción no cumple el límite de la rentabilidad normalmente exigida, aunque se aproxima bastante. Figura 6.8. “Comparación de ratios con los límites”. Fuente: elaboración propia. 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00% REI MsV RF REP SUELO S/VENTAS RATIOS LÍMITES 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 113 6.7. ANÁLISIS DEL CASH-FLOW 6.7.1 OBTENCIÓN DEL CASH-FLOW DE LA PROMOCIÓN El cash-flow de la promoción con las condiciones iniciales establecidas se muestra en el siguiente gráfico: Figura 6.9. “Cash-flow de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. La necesidad mínima de capital necesario para cubrir los saldos negativos de la promoción asciende a 2.272.652,34 €. En la gráfica se corresponde con el punto más negativo (ver figura 6.9). 6.7.2 OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS La rentabilidad del proyecto a partir del cash-flow, con las condiciones iniciales establecidas, se analiza mediante el procedimiento “Pay-Back” y mediante los criterios del VAN y la TIR. Para analizar la rentabilidad a partir del cash-flow, no se tiene en cuenta la financiación de la promoción, solo los avales por ser obligatorios. Suponemos también que el cobro de la hipoteca se produce en la entrega de llaves. El plazo de recuperación de la inversión realizada en la promoción, mediante el procedimiento de “Pay-Back” es de 24 meses. -2.500.000,00 € -2.000.000,00 € -1.500.000,00 € -1.000.000,00 € -500.000,00 € 0,00 € 500.000,00 € 1.000.000,00 € MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 114 Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario (K = 4,65% anual). El VAN de la promoción es de 381.862,33 €. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 17,26% anual. Si a esta tasa le restamos el coste de la financiación (4,65%) se queda en un 12,61%, inferior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. PAY-BACK 24 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,34% 17,26% VAN (K= coste de la financiación) 381.862,33 € Tabla 6.23. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. Figura 6.10. “Valor Actual Neto de la promoción ”. Fuente: elaboración propia. Aun así, atendiendo a los criterios de rentabilidad dinámicos, el coste de financiación es menor a la rentabilidad (TIR mensual > K; 1,34% > 0,38%) y el VAN es positivo, pero no cumple la mínima rentabilidad exigida. -1.000.000,00 € -800.000,00 € -600.000,00 € -400.000,00 € -200.000,00 € 0,00 € 200.000,00 € 400.000,00 € 600.000,00 € 800.000,00 € 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% VAN 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 115 6.8. ACCIONES CORRECTORAS Para cubrir los déficits de tesorería, se han estudiado diversas alternativas financieras que la empresa puede adoptar, cuyos resultados se muestran a continuación. 6.8.1 ACCIÓN CORRECTORA 1. 100% PRÉSTAMO FRANCÉS La primera acción correctora que se ha planteado es cubrir la totalidad de los déficits de caja con un préstamo puente francés, que tiene que estar amortizado en la fecha de entrega de llaves (mes 25). Las características de dicho préstamo son las siguientes: - Tipo de interés anual: 8,5% - Período: 24 meses - Comisión de apertura: 1,5% - Comisión de estudios: 1% La cuenta de resultados del estudio de viabilidad aplicando la acción correctora 1 es la siguiente: TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.978.547,55 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 659.572,45 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 BAII 568.619,45 GASTOS FINANCIEROS 835.882,58 BAI -267.263,12 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) - BENEFICIO NETO -267.263,12 Tabla 6.24. “Cuenta de resultados de la promoción con la acción correctora 1”. Fuente: elaboración propia. El beneficio neto obtenido es negativo, lo que significa que se han generado pérdidas. Los gastos financieros del préstamo son mayores que el beneficio obtenido antes de intereses e impuestos, y por lo tanto no se pueden cubrir. Esta acción correctora no es viable. 122 - La acción correctora 4 es la más rentable y la que más beneficio genera, siempre y cuando los socios puedan disponer de todo el capital necesario para cubrir los déficits de tesorería. - En el caso en que los socios puedan disponer del 80% de la necesidad mínima de capital, la acción correctora 3 es más rentable respecto a la acción correctora 2. Figura 6.14. “Comparación de beneficios y gastos financieros de las acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. Acción correctora 2 Acción correctora 3 Acción correctora 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 18,52% 18,52% 18,52% MARGEN S/VENTAS 10,81% 12,67% 12,99% RENTABILIDAD FINANCIERA (RRP) 12,77% 14,86% 15,21% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 1.290,32 1.290,32 Tabla 6.31. “Resumen de los criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con las diferentes acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. 0,00 € 50.000,00 € 100.000,00 € 150.000,00 € 200.000,00 € 250.000,00 € 300.000,00 € 350.000,00 € ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 BENEFICIO FINAL GASTOS FINANCIEROS 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 123 Figura 6.15. “Comparación de los criterios de rentabilidad estáticos de las acciones correctoras”. Fuente: elaboración propia. 6.9. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD 6.9.1 MEDIDAS PARA OBTENER UNA MÍNIMA RENTABILIDAD Dado que la promoción no resulta rentable, se ha realizado un estudio sobre las posibles medidas a adoptar más adecuadas para conseguir que el proyecto tenga una mínima rentabilidad. Dichas medidas son las siguientes: A) REDUCCIÓN DEL PRECIO DEL SOLAR La primera medida estudiada es la reducción del precio de compraventa del solar. Para obtener la mínima rentabilidad normalmente exigida es necesario negociar con el vendedor del solar y disminuir su precio inicial de 1.600.000 € a en 1.550.000€, lo que supone una rebaja de 50.000 € (reducción del 3,125% sobre el precio inicial). La cuenta de resultados es la siguiente: 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00% Acción correctora 2 Acción correctora 3 Acción correctora 4 REI MARGEN S/VENTAS RF REP.SUELO S/VENTAS 124 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.922.853,59 2.922.853,59 2.922.853,59 2.922.853,59 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 715.266,41 715.266,41 715.266,41 715.266,41 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 90.953,00 90.953,00 90.953,00 BAII 624.313,41 624.313,41 624.313,41 624.313,41 GASTOS FINANCIEROS 71.782,84 172.326,77 106.542,55 95.439,56 BAI 552.530,57 451.986,64 517.770,86 528.873,85 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 75.759,17 45.595,99 65.331,26 68.662,16 BENEFICIO NETO 401.771,40 331.390,65 377.439,60 385.211,70 DIVIDENDOS 49.708,60 56.615,94 57.781,75 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 281.682,05 320.823,66 327.429,94 Tabla 6.32. “Cuenta de resultados de la promoción con reducción del precio del solar”. Fuente: elaboración propia. Analizando los criterios de rentabilidad estáticos, la promoción cumple los requisitos mínimos de rentabilidad, excepto una excesiva repercusión del suelo sobre las ventas. INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 20,72% 20,72% 20,72% 20,72% MARGEN S/VENTAS 15,19% 12,42% 14,23% 14,54% RF (RRP) 18,20% 15,01% 17,10% 17,45% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 42,60% 42,60% 42,60% 42,60% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00 Tabla 6.33. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con reducción del precio del solar”. Fuente: elaboración propia Analizando los criterios de rentabilidad dinámicos, la promoción cumple los límites mínimos de rentabilidad. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 19,42% anual, a la que le restamos el coste de la financiación (4,77%) y se queda en un 14,65%, ligeramente inferior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 125 PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,49% 19,42% VAN (K= coste de la financiación) 432.111,08 € Tabla 6.34. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción inicial”. Fuente: elaboración propia. B) REDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE GESTIÓN Debido a que se trata de una promoción inmobiliaria de reducidas dimensiones, se ha considerado reducir la estimación inicial de los gastos de gestión. Los gastos de administración se han estimado en un 3% sobre la inversión realizada hasta el momento, mientras que los gastos gerenciales se han estimado en un 2% sobre la inversión realizada hasta el momento, disminuyéndose ambas partidas en un 2% respecto a la estimación inicial. La cuenta de resultados es la siguiente: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.869.243,05 2.869.243,05 2.869.243,05 2.869.243,05 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 768.876,95 768.876,95 768.876,95 768.876,95 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 90.953,00 90.953,00 90.953,00 BAII 677.923,95 677.923,95 677.923,95 677.923,95 GASTOS FINANCIEROS 71.782,84 171.546,78 106.194,77 95.259,24 BAI 606.141,12 506.377,17 571.729,18 582.664,72 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 91.842,33 61.913,15 81.518,75 84.799,41 BENEFICIO NETO 439.298,78 369.464,02 415.210,43 422.865,30 DIVIDENDOS 55.419,60 62.281,56 63.429,80 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 314.044,42 352.928,86 359.435,51 Tabla 6.35. “Cuenta de resultados de la promoción con reducción de los gastos de gestión”. Fuente: elaboración propia. Analizando los criterios de rentabilidad estáticos, la promoción cumple los requisitos mínimos de rentabilidad, excepto una excesiva repercusión del suelo sobre las ventas. 126 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 22,90% 22,90% 22,90% 22,90% MARGEN S/VENTAS 16,66% 13,92% 15,71% 16,02% RF (RRP) 20,06% 16,87% 18,96% 19,31% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% 43,98% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 1.290,32 1.290,32 1.290,32 Tabla 6.36. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con reducción de los gastos de gestión”. Fuente: elaboración propia Analizando los criterios de rentabilidad dinámicos, la promoción cumple los límites mínimos de rentabilidad. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 21,24% anual, a la que le restamos el coste de la financiación (4,84%) y se queda en un 16,40%, superior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,62% 21,24% VAN (K= coste de la financiación) 479.815,75 € Tabla 6.37. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción con reducción de los gastos de gestión”. Fuente: elaboración propia. C) REDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN Para lograr la rentabilidad mínima, se ha estudiado la posibilidad de reducir los gastos de comercialización, estimándose en un 0,8% y un 0,2% sobre el importe a ingresar por las ventas como gastos de ventas y gastos de publicidad, respectivamente. La cuenta de resultados es la siguiente: 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 127 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.978.547,55 2.978.547,55 2.978.547,55 2.978.547,55 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 659.572,45 659.572,45 659.572,45 659.572,45 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 36.381,20 36.381,20 36.381,20 36.381,20 BAII 623.191,25 623.191,25 623.191,25 623.191,25 GASTOS FINANCIEROS 71.782,84 175.294,17 107.449,99 96.125,57 BAI 551.408,42 447.897,08 515.741,27 527.065,68 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 75.422,53 44.369,12 64.722,38 68.119,70 BENEFICIO NETO 400.985,89 328.527,96 376.018,89 383.945,98 DIVIDENDOS 49.279,19 56.402,83 57.591,90 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 279.248,76 319.616,05 326.354,08 Tabla 6.38. “Cuenta de resultados de la promoción con reducción de los gastos de comercialización”. Fuente: elaboración propia. Analizando los criterios de rentabilidad estáticos, la promoción cumple los requisitos mínimos de rentabilidad, excepto una excesiva repercusión del suelo sobre las ventas. INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 20,67% 20,67% 20,67% 20,67% MARGEN S/VENTAS 15,16% 12,31% 14,18% 14,49% RF (RRP) 17,64% 14,46% 16,55% 16,89% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% 43,98% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 1.290,32 1.290,32 1.290,32 Tabla 6.39. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con reducción de los gastos de comercialización”. Fuente: elaboración propia Analizando los criterios de rentabilidad dinámicos, la promoción cumple los límites mínimos de rentabilidad. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 19,01% anual, a la que le restamos el coste de la financiación (4,70%) y se queda en 14,31%, ligeramente inferior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. 128 PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,46% 19,01% VAN (K= coste de la financiación) 431.040,93 € Tabla 6.40. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción con reducción de los gastos de comercialización”. Fuente: elaboración propia. D) DESCUENTO EN LOS HONORARIOS DE ARQUITECTOS Y ARQUITECTOS TÉCNICOS Por último se ha estudiado la posible negociación y aplicación de un descuento del 1% sobre los honorarios facultativos de arquitectos y arquitectos técnicos que resultan tras aplicar los baremos orientativos de sus colegios profesionales correspondientes. La cuenta de resultados es la siguiente: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.890.480,09 2.890.480,09 2.890.480,09 2.890.480,09 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 747.639,91 747.639,91 747.639,91 747.639,91 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 90.953,00 90.953,00 90.953,00 BAII 656.686,91 656.686,91 656.686,91 656.686,91 GASTOS FINANCIEROS 71.782,84 172.801,34 107.028,26 95.549,27 BAI 584.904,07 483.885,57 549.658,65 561.137,64 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 85.471,22 55.165,67 74.897,60 78.341,29 BENEFICIO NETO 424.432,85 353.719,90 399.761,06 407.796,35 DIVIDENDOS 53.057,98 59.964,16 61.169,45 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 300.661,91 339.796,90 346.626,90 Tabla 6.41. “Cuenta de resultados de la promoción con reducción de honorarios”. Fuente: elaboración propia. Analizando los criterios de rentabilidad estáticos, la promoción cumple los requisitos mínimos de rentabilidad, excepto una excesiva repercusión del suelo sobre las ventas. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 129 INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 22,03% 22,03% 22,03% 22,03% MARGEN S/VENTAS 16,08% 13,30% 15,11% 15,42% RF (RRP) 19,14% 15,95% 18,03% 18,39% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% 43,98% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 1.290,32 1.290,32 1.290,32 Tabla 6.42. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con reducción de los honorarios”. Fuente: elaboración propia Analizando los criterios de rentabilidad dinámicos, la promoción cumple los límites mínimos de rentabilidad. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 20,30% anual, a la que le restamos el coste de la financiación (4,79%) y se queda en 15,51%, superior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,55% 20,30% VAN (K= coste de la financiación) 460.376,71 € Tabla 6.43. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción con reducción de los honorarios”. Fuente: elaboración propia. 6.9.2. RETRASO EN LAS VENTAS Para realizar el estudio en el caso de que se retrase la venta de cuatro viviendas, cuatro trasteros y cuatro garajes tras la entrega de llaves, se ha partido del proyecto rentable obtenido tras reducir los gastos de gestión, ya que se ha considerado que es la medida más adecuada para obtener la mínima rentabilidad y la que más se ajusta a las condiciones de la promoción. Se ha estimado el siguiente ritmo de ventas: 130 PREVISIÓN RITMO DE VENTAS MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 VIVIENDAS 1 1 1 1 ENTREGA DE LLAVES 1 1 1 1 LOCALES 1 1 GARAJES 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 TRASTEROS 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ÁTICOS 1 1 Tabla 6.44. “Previsión del ritmo de ventas”. Fuente: elaboración propia. La cuenta de resultados de la promoción considerando un retraso en las ventas es la siguiente: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 3.638.120,00 GASTOS DE EXPLOTACIÓN 2.869.243,05 2.869.243,05 2.869.243,05 2.869.243,05 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 768.876,95 768.876,95 768.876,95 768.876,95 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 90.953,00 90.953,00 90.953,00 90.953,00 BAII 677.923,95 677.923,95 677.923,95 677.923,95 GASTOS FINANCIEROS 73.035,00 172.798,94 108.291,39 96.511,40 BAI 604.888,95 505.125,01 569.632,56 581.412,55 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 91.466,69 61.537,50 80.889,77 84.423,77 BENEFICIO NETO 438.422,27 368.587,51 413.742,79 421.988,79 DIVIDENDOS 55.288,13 62.061,42 63.298,32 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 313.299,38 351.681,37 358.690,47 Tabla 6.45. “Cuenta de resultados de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. Los resultados de la rentabilidad del proyecto a partir de la cuenta de resultados son los siguientes: INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) 22,90% 22,90% 22,90% 22,90% MARGEN S/VENTAS 16,63% 13,88% 15,66% 15,98% RF (RRP) 20,02% 16,83% 18,89% 19,27% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% 43,98% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE 1.290,32 1.290,32 1.290,32 1.290,32 Tabla 6.46. “Criterios de rentabilidad estáticos de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. 6. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE QUATRE CARRERES 131 El cash-flow de la promoción considerando un retraso en las ventas se muestra en el siguiente gráfico: Figura 6.16. “Cash-flow de la promoción con retraso en las ventas”. Fuente: elaboración propia. La necesidad mínima de capital necesario para cubrir los saldos negativos de la promoción asciende a 2.189.947,25 €. El plazo de recuperación de la inversión realizada en la promoción, mediante el procedimiento de “Pay-Back” es de 25 meses. Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como coste de la financiación el coste medio ponderado en el caso de que los socios aporten el 100% del capital mínimo necesario (K = 4,29% anual). El VAN de la promoción es de 491.694,27 €. La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 19,05% anual. Si a esta tasa le restamos el coste de la financiación (4,29%) se queda en 14,76%, ligeramente inferior al 15% normalmente exigido como límite de rentabilidad. PAY-BACK 25 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,46% 19,05% VAN (K= coste de la financiación) 485.677,52 € Tabla 6.47. “Criterios de rentabilidad dinámicos de la promoción con reducción de los honorarios”. Fuente: elaboración propia. -2.500.000,00 € -2.000.000,00 € -1.500.000,00 € -1.000.000,00 € -500.000,00 € 0,00 € 500.000,00 € 1.000.000,00 € MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 138 PROMOCIÓN INICIAL PROMOCIÓN RENTABLE (reducción gastos gestión) PROMOCIÓN RETRASO VENTAS BENEFICIO NETO 362.785,63 € 439.298,78 € 438.422,27 € REI 18,52% 22,90% 22,90% MARGEN S/VENTAS 13,66% 16,66% 16,63% RF 15,96% 20,06% 20,02% REP.SUELO S/VENTAS 43,98% 43,98% 43,98% VAN 381.862,33 € 479.815,75 € 485.677,52 € TIR ANUAL 17,26% 21,24% 19,05% Tabla 7.5. “Comparación de rentabilidad”. Fuente: elaboración propia. BIBLIOGRAFÍA BIBLIOGRAFÍA 141 - Caparrós, Antonio (2006). Manual de gestión inmobiliaria. Madrid: Colegio de Ingeniero de Caminos Canales y Puertos. - Casanovas, Montserrat (2001). Management y finanzas de las empresas promotoras-constructoras. Bilbao: Deusto. - Corbín, Juan Luís (1995). Ruzafa, la bien plantada. Valencia: Federico Domenech. - Faus, Josep (1999). El libro blanco del sector inmobiliario. Pamplona: Universidad de Navarra. - Llinares, Mª Carmen (2004). Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Valencia: Editorial UPV. - Miranda, Alfonso (2003). Manual del promoto inmobiliario: de viviendas libres y de protección oficial, formularios. Granada: Comares - Montañana, Antoni (2006). Gestión financiera del proceso constructivo. Valencia: Editorial UPV. - Soriano, José Miguel (2002). Tributaciones de promotores, constructores y arrendadores de inmuebles. Valencia: CISS. - Soriano, Lola (2010). Benimaclet, con alma de pueblo. Valencia: Las Provincias. ANEXOS A continuación se adjuntan las hojas de Excel realizadas para la elaboración de los estudios de viabilidad de las dos promociones analizadas. ANEXOS 145 HOJAS DE EXCEL PARA LA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE LA ZONA DE BENIMACLET 1. CASH-FLOW 2. ESTUDIO ECONÓMICO 3. PRÉSTAMO HIPOTECARIO 4. FLUJOS DE CAJA CON ACCIÓN CORRECTORA 1 5. COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO CON LA ACCIÓN CORRECTORA 1 6. FLUJOS DE CAJA CON ACCIÓN CORRECTORA 2 7. COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO CON LA ACCIÓN CORRECTORA 2 8. FLUJOS DE CAJA CON ACCIÓN CORRECTORA 3 9. COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO CON LA ACCIÓN CORRECTORA 3 10. FLUJOS DE CAJA CON ACCIÓN CORRECTORA 4 11. COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO CON LA ACCIÓN CORRECTORA 4 12. GRÁFICOS DE LA PROMOCIÓN 13. VENTAS VIVIENDAS 14. VENTAS ÁTICOS 15. VENTAS LOCALES 16. VENTAS GARAJES 17. VENTAS TRASTERO ESCRITURA SOLICITUD OBTENCIÓN COMIENZO TERMINA ENTREGA SOLAR LICENCIA OBRA LICENCIA OBRA OBRA OBRA LLAVES MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 TOTALES EUROS MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO 1. COMPRA SOLAR 1. PRECIO SOLAR 3.100.000,00 465.000,00 2.635.000,00 3.100.000,00 2. GASTOS DOCUMENTALES 2.009,20 0,00 0,00 0,00 0,00 1.707,82 0,00 0,00 301,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.009,20 NOTARIO 1.243,21 1.243,21 1.243,21 IVA soportado 223,78 0,00 0,00 0,00 0,00 223,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 223,78 Retención -186,48 0,00 0,00 0,00 0,00 -186,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -186,48 Liquidación retención 186,48 0,00 0,00 186,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 186,48 REGISTRADOR PROPIEDAD 765,99 765,99 765,99 IVA soportado 137,88 0,00 0,00 0,00 0,00 137,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 137,88 Retención -114,90 0,00 0,00 0,00 0,00 -114,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -114,90 Liquidación retención 114,90 0,00 0,00 114,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 114,90 3. IMPUESTOS 31.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.000,00 IVA soportado 558.000,00 558.000,00 558.000,00 ITP y AJD 31.000,00 31.000,00 31.000,00 4. PLUSVALÍA 0,00 0,00 5. OTROS GASTOS 4.131,23 4.131,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.131,23 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO 1.500,00 1.500,00 1.500,00 ESTUDIO GEOTÉCNICO 2.500,00 2.500,00 2.500,00 IVA soportado 720,00 720,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 720,00 CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 131,23 131,23 131,23 TOTAL COMPRA SOLAR 3.137.140,43 469.131,23 0,00 0,00 0,00 2.667.707,82 0,00 0,00 301,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.137.140,43 2. CONSTRUCCIÓN 1. OBRA 2.020.693,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.041,39 40.413,87 44.455,26 80.827,74 86.889,82 127.303,69 151.552,01 187.924,49 210.152,12 218.234,89 214.193,50 218.234,89 163.676,17 151.552,01 121.241,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.020.693,44 VIVIENDAS 1.681.505,70 3.363,01 33.630,11 36.993,13 67.260,23 72.304,75 105.934,86 126.112,93 156.380,03 174.876,59 181.602,62 178.239,60 181.602,62 136.201,96 126.112,93 100.890,34 1.681.505,70 BAJOS COMERCIALES 113.062,58 226,13 2.261,25 2.487,38 4.522,50 4.861,69 7.122,94 8.479,69 10.514,82 11.758,51 12.210,76 11.984,63 12.210,76 9.158,07 8.479,69 6.783,75 113.062,58 GARAJES 176.049,00 352,10 3.520,98 3.873,08 7.041,96 7.570,11 11.091,09 13.203,68 16.372,56 18.309,10 19.013,29 18.661,19 19.013,29 14.259,97 13.203,68 10.562,94 176.049,00 TRASTEROS 50.076,16 100,15 1.001,52 1.101,68 2.003,05 2.153,27 3.154,80 3.755,71 4.657,08 5.207,92 5.408,23 5.308,07 5.408,23 4.056,17 3.755,71 3.004,57 50.076,16 2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL 2.020.693,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.041,39 40.413,87 44.455,26 80.827,74 86.889,82 127.303,69 151.552,01 187.924,49 210.152,12 218.234,89 214.193,50 218.234,89 163.676,17 151.552,01 121.241,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.020.693,44 RETENCIÓN OBRA -101.034,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -202,07 -2.020,69 -2.222,76 -4.041,39 -4.344,49 -6.365,18 -7.577,60 -9.396,22 -10.507,61 -10.911,74 -10.709,68 -10.911,74 -8.183,81 -7.577,60 -6.062,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -101.034,67 IVA soportado 153.572,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 307,15 3.071,45 3.378,60 6.142,91 6.603,63 9.675,08 11.517,95 14.282,26 15.971,56 16.585,85 16.278,71 16.585,85 12.439,39 11.517,95 9.214,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 153.572,70 DEVOLUCIÓN RETENCIÓN 101.034,67 101.034,67 101.034,67 IVA soportado 8.082,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.082,77 8.082,77 TOTAL CONSTRUCCIÓN 2.020.693,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.839,32 38.393,18 42.232,49 76.786,35 82.545,33 120.938,50 143.974,41 178.528,27 199.644,51 207.323,15 203.483,83 207.323,15 155.492,36 143.974,41 115.179,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101.034,67 2.020.693,44 3. HONORARIOS FACULTATIVOS 1. ARQUITECTO 113.176,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.290,09 0,00 31.689,48 0,00 0,00 4.292,23 481,00 529,10 1.148,74 1.034,15 1.515,15 2.423,40 2.236,65 2.501,21 3.751,81 2.549,31 2.597,41 3.314,66 1.803,75 1.443,00 5.726,74 0,00 0,00 848,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.176,70 PROYECTO BÁSICO 50.929,52 50.929,52 50.929,52 PROYECTO EJECUCIÓN 28.294,18 28.294,18 28.294,18 DIRECCIÓN OBRA 28.294,18 56,59 565,88 622,47 1.131,77 1.216,65 1.782,53 2.122,06 2.631,36 2.942,59 3.055,77 2.999,18 3.055,77 2.291,83 2.122,06 1.697,65 28.294,18 LIQUIDACIÓN 5.658,84 5.658,84 5.658,84 IVA soportado 20.371,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.167,31 0,00 5.092,95 0,00 0,00 10,19 101,86 112,04 203,72 219,00 320,86 381,97 473,64 529,67 550,04 539,85 550,04 412,53 381,97 305,58 1.018,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.371,81 Retención -16.976,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -7.639,43 0,00 -4.244,13 0,00 0,00 -8,49 -84,88 -93,37 -169,77 -182,50 -267,38 -318,31 -394,70 -441,39 -458,37 -449,88 -458,37 -343,77 -318,31 -254,65 -848,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -16.976,51 Liquidación retención 16.976,51 0,00 0,00 7.639,43 4.244,13 186,74 619,64 1.154,40 1.366,61 916,73 848,83 0,00 0,00 16.976,51 2.INGENIERO TELECOMUNICACIONES 1.250,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 556,84 0,00 0,00 99,28 10,12 11,13 24,16 21,75 31,86 50,96 47,03 52,60 78,90 53,61 54,62 69,70 37,93 30,35 19,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.250,10 PROYECTO 655,10 655,10 655,10 DIRECCIÓN OBRA 595,00 1,19 11,90 13,09 23,80 25,59 37,49 44,63 55,34 61,88 64,26 63,07 64,26 48,20 44,63 35,70 595,00 IVA soportado 225,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 117,92 0,00 0,00 0,21 2,14 2,36 4,28 4,61 6,75 8,03 9,96 11,14 11,57 11,35 11,57 8,68 8,03 6,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 225,02 Retención -187,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -98,27 0,00 0,00 -0,18 -1,79 -1,96 -3,57 -3,84 -5,62 -6,69 -8,30 -9,28 -9,64 -9,46 -9,64 -7,23 -6,69 -5,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -187,52 Liquidación retención 187,52 0,00 0,00 0,00 98,27 3,93 13,03 24,28 28,74 19,28 0,00 0,00 0,00 187,52 3. ARQUITECTO TÉCNICO 56.325,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.745,42 2.781,39 0,00 2.271,69 610,80 671,88 1.458,73 1.313,22 1.924,02 3.077,35 2.840,22 3.176,15 4.764,23 3.237,23 3.298,31 4.209,12 2.290,50 1.832,40 5.974,12 0,00 0,00 848,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56.325,61 DIRECTOR EJECUCIÓN OBRA 33.953,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56,59 565,88 622,47 1.131,77 1.216,65 1.782,53 2.122,06 2.631,36 2.942,59 3.055,77 2.999,18 3.055,77 2.291,83 2.122,06 1.697,65 5.658,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.953,01 Director Obra 28.294,18 56,59 565,88 622,47 1.131,77 1.216,65 1.782,53 2.122,06 2.631,36 2.942,59 3.055,77 2.999,18 3.055,77 2.291,83 2.122,06 1.697,65 28.294,18 Liquidación obra 5.658,84 5.658,84 5.658,84 SEGURIDAD Y SALUD 15.582,00 4.674,60 3.272,22 15,27 152,70 167,97 305,41 328,31 481,02 572,64 710,07 794,06 824,60 809,33 824,60 618,45 572,64 458,11 15.582,00 PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD 6.790,60 6.790,60 6.790,60 IVA soportado 10.138,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.063,74 589,00 0,00 12,93 129,35 142,28 258,69 278,09 407,44 485,05 601,46 672,60 698,47 685,53 698,47 523,85 485,05 388,04 1.018,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.138,61 Retención -8.448,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.719,78 -490,83 0,00 -10,78 -107,79 -118,57 -215,58 -231,74 -339,53 -404,21 -501,21 -560,50 -582,06 -571,28 -582,06 -436,54 -404,21 -323,36 -848,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -8.448,84 Liquidación retención 8.448,84 0,00 0,00 0,00 2.210,61 237,13 786,85 1.465,92 1.735,39 1.164,11 848,83 0,00 0,00 8.448,84 TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 170.752,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.290,09 0,00 41.991,73 2.781,39 0,00 6.663,20 1.101,92 1.212,11 2.631,63 2.369,12 3.471,03 5.551,71 5.123,90 5.729,96 8.594,94 5.840,15 5.950,34 7.593,49 4.132,18 3.305,75 11.720,14 0,00 0,00 1.697,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 170.752,41 4. LICENCIAS Y AUTORIACIONES 1. LICENCIAS 79.432,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.978,19 0,00 67.356,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.097,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 79.432,46 LICENCIA DE OBRAS 78.334,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.978,19 0,00 67.356,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78.334,64 TASA 10.978,19 10.978,19 10.978,19 ICIO 67.356,45 67.356,45 67.356,45 LICENCIA 1ª OCUPACIÓN 1.097,82 1.097,82 1.097,82 2. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 21.703,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.478,99 0,00 0,00 224,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.703,47 NOTARIO 935,61 935,61 935,61 AJD 20.206,93 20.206,93 20.206,93 REGISTRADOR 560,93 560,93 560,93 IVA soportado 269,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 269,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 269,38 Retención -224,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -224,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -224,48 Liquidación retención 224,48 0,00 0,00 0,00 224,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 224,48 3. DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 57.840,19 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56.845,20 0,00 0,00 994,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57.840,19 NOTARIO 1.819,11 1.819,11 1.819,11 AJD 51.206,93 51.206,93 51.206,93 REGISTRADOR 4.814,15 4.814,15 4.814,15 IVA soportado 1.193,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.193,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.193,99 Retención -994,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -994,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -994,99 Liquidación retención 994,99 0,00 0,00 0,00 994,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 994,99 4. TASAS DE VPO 0,00 0,00 5. CÉDULA DE HABITABILIDAD 259,78 259,78 259,78 TOTAL LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 159.235,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.978,19 0,00 145.680,63 0,00 0,00 1.219,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.357,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.235,89 5. SEGUROS E IMPUESTOS 1. SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 20.206,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.955,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.251,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.206,93 CONTROL TÉCNICO 8.419,56 8.419,56 8.419,56 PÓLIZA DE SEGURO 11.787,38 3.536,21 8.251,16 11.787,38 IVA soportado 1.515,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.515,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.515,52 2.IAE 10.884,61 315,35 315,35 9.938,56 315,35 10.884,61 3.IBI 2.012,73 1.006,37 1.006,37 2.012,73 TOTAL SEGUROS E IMPUESTOS 33.104,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.271,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.006,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 9.938,56 0,00 8.251,16 1.006,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 0,00 0,00 33.104,28 6. GASTOS DE GESTIÓN 1. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 276.046,32 23.456,56 0,00 0,00 0,00 133.385,39 2.713,41 0,00 10.012,24 139,07 0,00 586,10 1.974,75 2.172,23 4.021,22 4.245,72 6.220,48 7.476,31 9.182,61 10.268,72 10.811,67 10.466,20 10.663,67 8.651,22 7.405,33 6.404,70 636,33 0,00 0,00 84,88 0,00 0,00 15,77 0,00 0,00 0,00 5.051,73 276.046,32 2. GASTOS GERENCIALES 220.837,06 18.765,25 0,00 0,00 0,00 106.708,31 2.170,73 0,00 8.009,79 111,26 0,00 468,88 1.579,80 1.737,78 3.216,97 3.396,58 4.976,38 5.981,04 7.346,09 8.214,98 8.649,34 8.372,96 8.530,94 6.920,98 5.924,26 5.123,76 509,06 0,00 0,00 67,91 0,00 0,00 12,61 0,00 0,00 0,00 4.041,39 220.837,06 IVA soportado 89.439,01 7.599,93 0,00 0,00 0,00 43.216,87 879,15 0,00 3.243,97 45,06 0,00 189,90 639,82 703,80 1.302,87 1.375,61 2.015,43 2.422,32 2.975,17 3.327,07 3.502,98 3.391,05 3.455,03 2.803,00 2.399,33 2.075,12 206,17 0,00 0,00 27,50 0,00 0,00 5,11 0,00 0,00 0,00 1.636,76 89.439,01 TOTAL GASTOS DE GESTIÓN 496.883,38 42.221,81 0,00 0,00 0,00 240.093,70 4.884,15 0,00 18.022,04 250,32 0,00 1.054,98 3.554,56 3.910,01 7.238,19 7.642,30 11.196,86 13.457,35 16.528,70 18.483,70 19.461,01 18.839,16 19.194,61 15.572,20 13.329,59 11.528,46 1.145,39 0,00 0,00 152,79 0,00 0,00 28,38 0,00 0,00 0,00 9.093,12 496.883,38 7. GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 1. GASTOS DE VENTAS 157.593,15 0,00 0,00 0,00 0,00 26.188,15 26.188,15 18.258,56 17.306,68 9.529,18 9.529,18 8.577,30 9.529,18 16.243,38 16.243,38 157.593,15 2. GASTOS DE PUBLICIDAD 39.398,29 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 3.939,83 39.398,29 IVA soportado 35.458,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.423,04 5.423,04 3.995,71 3.824,37 2.424,42 2.424,42 2.253,08 2.424,42 3.632,98 3.632,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35.458,46 TOTAL GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.127,97 30.127,97 22.198,39 21.246,51 13.469,01 13.469,01 12.517,13 13.469,01 20.183,21 20.183,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 196.991,44 8. GASTOS FINANCIEROS 1. GASTOS LEGALES PRÉSTAMO HIPOTECARIO 83.400,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.931,88 69.422,36 4.872,91 1.173,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83.400,75 FASE 1: SOLICITUD Y TRAMITACIÓN 7.931,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.931,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.931,88 GASTOS TASACIÓN 1.287,00 1.287,00 1.287,00 GASTOS ESTUDIO 6.644,88 6.644,88 6.644,88 FASE 2: APROBACIÓN Y CONSTITUCIÓN 70.595,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 69.422,36 0,00 1.173,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.595,95 NOTARIO 5.182,47 5.182,47 5.182,47 AJD 62.771,97 62.771,97 62.771,97 REGISTRADOR 2.641,52 2.641,52 2.641,52 Retención -1.173,60 -1.173,60 -1.173,60 Liquidación retención 1.173,60 0,00 0,00 1.173,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.173,60 FASE 3: DISPOSICIÓN DEL PRÉSTAMO 4.872,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.872,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.872,91 SEGURO DE INCENDIOS 442,99 442,99 442,99 COMISIÓN DE APERTURA 4.429,92 4.429,92 4.429,92 2. INTERESES 63.020,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 670,75 0,00 0,00 3.955,45 0,00 0,00 10.702,39 0,00 0,00 20.023,83 0,00 0,00 27.668,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63.020,81 VIVIENDAS 63.020,81 0,00 0,00 670,75 0,00 0,00 3.955,45 0,00 0,00 10.702,39 0,00 0,00 20.023,83 0,00 0,00 27.668,40 0,00 63.020,81 LOCALES 0,00 GARAJES 0,00 TRASTEROS 0,00 3. AVAL. ENTREGAS A CUENTA 16.191,18 0,00 0,00 965,36 0,00 0,00 1.964,17 0,00 0,00 3.197,20 0,00 0,00 4.770,07 0,00 0,00 5.294,37 16.191,18 TOTAL GASTOS FINANCIEROS 162.612,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.931,88 69.422,36 4.872,91 1.173,60 670,75 0,00 0,00 4.920,81 0,00 0,00 12.666,56 0,00 0,00 23.221,03 0,00 0,00 32.438,47 0,00 0,00 5.294,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 162.612,74 TOTAL PAGOS 6.377.414,01 511.353,04 0,00 0,00 0,00 2.907.801,53 59.152,42 0,00 226.198,79 72.454,07 4.872,91 13.950,56 43.720,40 77.482,59 117.790,52 119.675,95 156.852,90 176.452,48 226.316,44 236.375,30 249.163,46 271.567,38 252.651,31 188.596,60 193.874,65 139.622,50 13.871,89 5.294,37 0,00 1.850,44 0,00 0,00 343,73 0,00 0,00 0,00 110.127,79 6.377.414,01 1. VENTAS 1.VIVIENDAS 6.328.457,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.087,87 70.878,72 77.966,60 260.701,18 292.959,12 347.978,68 407.366,79 451.904,00 502.215,27 528.846,57 538.074,11 564.985,94 495.731,60 474.467,98 421.308,94 885.984,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.328.457,40 ENTRADAS + APLAZADO 1.898.537,22 118.943,73 140.569,86 124.710,70 141.571,58 122.317,93 133.645,91 146.101,47 162.416,88 182.240,83 208.672,77 208.672,77 208.672,77 1.898.537,22 HIPOTECA 4.429.920,18 7.087,87 70.878,72 77.966,60 141.757,45 152.389,25 223.267,98 265.795,21 329.586,06 368.569,36 382.745,10 375.657,23 382.745,10 287.058,83 265.795,21 212.636,17 885.984,04 4.429.920,18 IVA repercutido (8%) 506.276,59 0,00 0,00 9.515,50 11.245,59 9.976,86 11.325,73 9.785,43 10.691,67 11.688,12 12.993,35 14.579,27 16.693,82 16.693,82 16.693,82 354.393,61 506.276,59 2. LOCALES 751.400,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 150.280,00 225.420,00 187.850,00 187.850,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 751.400,00 ENTRADAS + APLAZADO 751.400,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 150.280,00 225.420,00 187.850,00 187.850,00 751.400,00 HIPOTECA 0,00 IVA repercutido (18%) 135.252,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 27.050,40 40.575,60 33.813,00 33.813,00 135.252,00 3. GARAJES 639.800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.992,50 30.535,91 37.733,66 37.733,66 43.731,78 50.586,78 50.586,78 63.382,78 67.381,53 75.379,03 79.377,78 79.377,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 639.800,00 ENTRADAS + APLAZADO 639.800,00 23.992,50 30.535,91 37.733,66 37.733,66 43.731,78 50.586,78 50.586,78 63.382,78 67.381,53 75.379,03 79.377,78 79.377,78 639.800,00 HIPOTECA 0,00 IVA repercutido (8%) 51.184,00 0,00 0,00 1.919,40 2.442,87 3.018,69 3.018,69 3.498,54 4.046,94 4.046,94 5.070,62 5.390,52 6.030,32 6.350,22 6.350,22 51.184,00 4. TRASTEROS 160.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.200,00 8.727,27 10.407,27 9.873,94 11.273,94 12.873,94 12.340,61 15.860,61 16.260,61 18.127,27 18.527,27 18.527,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 160.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 160.000,00 7.200,00 8.727,27 10.407,27 9.873,94 11.273,94 12.873,94 12.340,61 15.860,61 16.260,61 18.127,27 18.527,27 18.527,27 160.000,00 HIPOTECA 0,00 IVA repercutido (8%) 12.800,00 0,00 0,00 576,00 698,18 832,58 789,92 901,92 1.029,92 987,25 1.268,85 1.300,85 1.450,18 1.482,18 1.482,18 12.800,00 TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.087,87 70.878,72 77.966,60 291.893,68 332.222,30 396.119,61 454.974,39 506.909,72 565.675,99 591.773,96 617.317,50 798.908,08 814.657,91 760.223,04 707.064,00 885.984,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.879.657,40 TOTAL COBROS 7.879.657,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.087,87 70.878,72 77.966,60 291.893,68 332.222,30 396.119,61 454.974,39 506.909,72 565.675,99 591.773,96 617.317,50 798.908,08 814.657,91 760.223,04 707.064,00 885.984,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.879.657,40 COBROS - PAGOS 1.502.243,39 -511.353,04 0,00 0,00 0,00 -2.907.801,53 -59.152,42 0,00 -226.198,79 -72.454,07 2.214,96 56.928,17 34.246,20 214.411,09 214.431,78 276.443,66 298.121,49 330.457,24 339.359,55 355.398,66 368.154,04 527.340,70 562.006,60 571.626,44 513.189,35 746.361,54 -13.871,89 -5.294,37 0,00 -1.850,44 0,00 0,00 -343,73 0,00 0,00 0,00 -110.127,79 1.502.243,39 LIQUIDACIÓN DE IVA (TRIMESTRAL) TOTAL IVA REPERCUTIDO 705.512,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.010,90 14.386,64 13.828,13 15.134,33 14.185,89 15.768,53 16.722,31 19.332,82 48.321,04 64.749,93 58.339,23 58.339,23 354.393,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 705.512,59 TOTAL IVA SOPORTADO 879.348,91 8.319,93 0,00 0,00 0,00 601.578,52 10.046,46 0,00 13.497,45 634,06 0,00 520,38 3.944,62 9.762,12 13.335,51 12.476,65 16.249,93 17.239,75 20.766,91 22.765,11 23.773,33 24.539,47 24.933,93 16.187,44 14.792,33 11.989,53 2.243,35 0,00 0,00 27,50 0,00 0,00 5,11 0,00 0,00 0,00 9.719,54 879.348,91 DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -173.836,32 -8.319,93 0,00 0,00 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -13.497,45 -634,06 0,00 -520,38 -3.944,62 2.248,78 1.051,13 1.351,48 -1.115,59 -3.053,86 -4.998,38 -6.042,80 -4.440,51 23.781,57 39.815,99 42.151,79 43.546,90 342.404,09 -2.243,35 0,00 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 0,00 0,00 0,00 -9.719,54 -173.836,32 LIQUIDACIÓN TIRMESTRAL -8.319,93 0,00 -611.624,98 -14.131,51 -2.216,22 1.287,02 -14.095,04 59.157,06 428.102,77 -2.243,35 -27,50 -5,11 -9.719,54 -173.836,32 ACUMULADOS -8.319,93 -8.319,93 -619.944,91 -634.076,42 -2.216,22 -929,20 -15.024,24 44.132,82 428.102,77 -2.243,35 -2.270,85 -2.275,96 -823.385,40 PAGAMOS A HP -472.235,59 -44.132,82 -428.102,77 -472.235,59 HP NOS PAGA 646.071,92 634.076,42 11.995,50 646.071,92 SALDO IVA TRIMESTRAL 0,00 -8.319,93 0,00 0,00 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -13.497,45 -634,06 0,00 -520,38 -3.944,62 2.248,78 1.051,13 1.351,48 -1.115,59 631.022,57 -4.998,38 -6.042,80 -4.440,51 23.781,57 39.815,99 -1.981,03 43.546,90 342.404,09 -430.346,12 0,00 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 0,00 0,00 0,00 2.275,96 0,00 LIQUIDACIÓN DE IVA MENSUAL TOTAL IVA REPERCUTIDO 705.512,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.010,90 14.386,64 13.828,13 15.134,33 14.185,89 15.768,53 16.722,31 19.332,82 48.321,04 64.749,93 58.339,23 58.339,23 354.393,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 705.512,59 TOTAL IVA SOPORTADO 879.348,91 8.319,93 0,00 0,00 0,00 601.578,52 10.046,46 0,00 13.497,45 634,06 0,00 520,38 3.944,62 9.762,12 13.335,51 12.476,65 16.249,93 17.239,75 20.766,91 22.765,11 23.773,33 24.539,47 24.933,93 16.187,44 14.792,33 11.989,53 2.243,35 0,00 0,00 27,50 0,00 0,00 5,11 0,00 0,00 0,00 9.719,54 879.348,91 DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -173.836,32 -8.319,93 0,00 0,00 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -13.497,45 -634,06 0,00 -520,38 -3.944,62 2.248,78 1.051,13 1.351,48 -1.115,59 -3.053,86 -4.998,38 -6.042,80 -4.440,51 23.781,57 39.815,99 42.151,79 43.546,90 342.404,09 -2.243,35 0,00 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 0,00 0,00 0,00 -9.719,54 -173.836,32 LIQUIDACIÓN MENSUAL -8.319,93 0,00 0,00 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -13.497,45 -634,06 0,00 -520,38 -3.944,62 2.248,78 1.051,13 1.351,48 -1.115,59 -3.053,86 -4.998,38 -6.042,80 -4.440,51 23.781,57 39.815,99 42.151,79 43.546,90 342.404,09 -2.243,35 0,00 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 0,00 0,00 -9.719,54 -173.836,32 DEVOLUCIÓN / COMPENSAR -8.319,93 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -13.497,45 -634,06 0,00 -520,38 -3.944,62 2.248,78 1.051,13 1.351,48 -1.115,59 -3.053,86 -4.998,38 -6.042,80 -4.440,51 23.781,57 39.815,99 42.151,79 43.546,90 342.404,09 -2.243,35 0,00 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 0,00 0,00 -9.719,54 -173.836,32 PAGAMOS A HP -496.351,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -2.248,78 -1.051,13 -1.351,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -23.781,57 -39.815,99 -42.151,79 -43.546,90 -342.404,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -496.351,73 HP NOS PAGA 670.188,05 8.319,93 0,00 0,00 0,00 601.578,52 10.046,46 0,00 13.497,45 634,06 0,00 520,38 3.944,62 0,00 0,00 0,00 1.115,59 3.053,86 4.998,38 6.042,80 4.440,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.243,35 0,00 0,00 9.752,15 670.188,05 SALDO IVA MENSUAL 0,00 -8.319,93 0,00 0,00 0,00 -601.578,52 -10.046,46 0,00 -5.177,53 -634,06 0,00 -520,38 597.633,90 12.295,24 -1.197,65 13.797,81 -1.833,02 -3.053,86 -4.478,00 -2.098,18 -4.440,51 23.781,57 16.034,43 3.451,39 4.448,96 303.855,57 -338.604,63 4.440,51 0,00 -27,50 0,00 0,00 -5,11 2.243,35 0,00 0,00 32,61 0,00 COBROS-PAGOS+LIQUIDACIÓN IVA 1.502.243,39 -519.672,97 0,00 0,00 0,00 -3.509.380,05 -69.198,88 0,00 -239.696,24 -73.088,13 2.214,96 56.407,79 30.301,58 216.659,87 215.482,92 277.795,15 297.005,89 961.479,81 334.361,17 349.355,86 363.713,54 551.122,26 601.822,59 569.645,41 556.736,24 1.088.765,62 -444.218,02 -5.294,37 0,00 -1.877,94 0,00 0,00 -348,84 0,00 0,00 0,00 -107.851,83 1.502.243,39 COBROS-PAGOS+IVA ACUMULADOS -519.672,97 -519.672,97 -519.672,97 -519.672,97 -4.029.053,02 -4.098.251,90 -4.098.251,90 -4.337.948,14 -4.411.036,27 -4.408.821,31 -4.352.413,52 -4.322.111,94 -4.105.452,07 -3.889.969,16 -3.612.174,01 -3.315.168,12 -2.353.688,31 -2.019.327,14 -1.669.971,28 -1.306.257,74 -755.135,48 -153.312,89 416.332,52 973.068,76 2.061.834,38 1.617.616,37 1.612.322,00 1.612.322,00 1.610.444,06 1.610.444,06 1.610.444,06 1.610.095,22 1.610.095,22 1.610.095,22 1.610.095,22 1.502.243,39 FLUJOS DE CAJA SIN FINANCIACIÓN 1.648.664,95 -511.353,04 0,00 0,00 0,00 -2.907.801,53 -59.152,42 0,00 -218.266,91 -3.031,71 0,00 -12.776,96 -43.049,65 72.653,64 62.042,53 57.131,13 32.326,28 871,18 -18.507,42 -27.346,44 -7.503,19 164.619,42 274.947,77 305.831,23 328.221,57 4.290.297,68 -13.871,89 -5.294,37 0,00 -1.850,44 0,00 0,00 -343,73 0,00 0,00 0,00 -110.127,79 1.648.664,95 GASTOS 6.230.992,45 511.353,04 0,00 0,00 0,00 2.907.801,53 59.152,42 0,00 218.266,91 3.031,71 0,00 12.776,96 43.049,65 77.482,59 117.790,52 115.720,50 156.852,90 176.452,48 215.614,05 236.375,30 249.163,46 251.543,55 252.651,31 188.596,60 166.206,26 139.622,50 13.871,89 5.294,37 0,00 1.850,44 0,00 0,00 343,73 0,00 0,00 0,00 110.127,79 6.230.992,45 VIVIENDAS 6.328.457,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 118.943,73 140.569,86 124.710,70 141.571,58 122.317,93 133.645,91 146.101,47 162.416,88 182.240,83 208.672,77 208.672,77 208.672,77 4.429.920,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.328.457,40 LOCALES+GARAJES+TRASTEROS 1.551.200,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.192,50 39.263,18 48.140,93 47.607,60 55.005,72 63.460,72 62.927,39 79.243,39 233.922,14 318.926,31 285.755,06 285.755,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.551.200,00 LA CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 1 ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 TOTAL INGRESOS 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 7.879.657,40 GASTOS DE EXPLOTACIÓN (solar+construcción+HF+licencias+seguros+gestión) 6.017.809,84 6.017.809,84 6.017.809,84 6.017.809,84 6.017.809,84 MARGEN BRUTO EXPLOTACIÓN 1.861.847,56 1.861.847,56 1.861.847,56 1.861.847,56 1.861.847,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 196.991,44 196.991,44 196.991,44 196.991,44 196.991,44 BAII 1.664.856,13 1.664.856,13 1.664.856,13 1.664.856,13 1.664.856,13 GASTOS FINANCIEROS 162.612,74 1.522.780,05 362.864,99 229.730,14 209.355,04 BAI 1.502.243,39 142.076,08 1.301.991,14 1.435.125,99 1.455.501,08 IMPUESTO DE SOCIEDADES (25%) 75.000,00 35.519,02 75.000,00 75.000,00 75.000,00 IMPUESTO DE SOCIEDADES (30%) 360.673,02 300.597,34 340.537,80 346.650,32 BENEFICIO NETO 1.066.570,37 106.557,06 926.393,80 1.019.588,19 1.033.850,76 DIVIDENDOS 138.959,07 152.938,23 155.077,61 BENEFICIO NETO - DIVIDENDOS 787.434,73 866.649,96 878.773,14 RENTABILIDAD A PARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS INICIAL ACCIÓN CORRECTORA 1 ACCIÓN CORRECTORA 2 ACCIÓN CORRECTORA 3 ACCIÓN CORRECTORA 4 REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) (BAII/G.exp+G.comerc) 26,79% 26,79% 26,79% 26,79% 26,79% MARGEN S/VENTAS (BAI/VENTAS) 19,06% 1,80% 16,52% 18,21% 18,47% RF (RRP) (BN/RECURSOS PROPIOS) 24,18% 2,42% 21,00% 23,11% 23,44% REPERCUSIÓN SUELO S/VENTAS (PºSOLAR/VENTAS) 39,34% 39,34% 39,34% 39,34% 39,34% REPERCUSIÓN SUELO S/SUP S/ RASANTE (PºSOLAR/SUP.S.RASANTE) 1.207,64 1.207,64 1.207,64 1.207,64 1.207,64 RENTABILIDAD A PARTIR DEL CASH-FLOW PAY-BACK 23 MESES MENSUAL ANUAL TIR 1,91% 25,55% VAN (K= coste de la financiación) 1.216.361,41 € K VAN 0% 1.648.664,95 € 1% 676.697,57 € 1,91449% 0,06 € 2% -54.627,10 € 3% -601.383,76 € 4% -1.006.504,64 € 5% -1.302.912,37 € 6% -1.515.893,03 € 7% -1.664.896,34 € Los criterios VAN y TIR se obtienen bajo los siguientes supuestos: 1. No se tiene en cuenta la financiación de la promoción, solo los avales por ser obligatorio 2. El cobro de la hipoteca se produce en la entrega de llaves -2.000.000,00 € -1.500.000,00 € -1.000.000,00 € -500.000,00 € 0,00 € 500.000,00 € 1.000.000,00 € 1.500.000,00 € 2.000.000,00 € 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% VAN SI EL COSTE DE LA FINANCIACIÓN ES MENOR A LA RENTABILIDAD DE MI PROYECTO, EL VAN ES POSITIVO Y POR TANTO ACEPTAMOS EL PROYECTO Si el coste de la financiación es mayor a la rentabilidad del proyecto, el VAN es negativo, rechazamos el proyecto. ESTUDIO ECONÓMICO