Análisis de la viabilidad comercial para la edificación de promociones inmobiliarias : un estudio de las zonas "Pla del Real" y "Ciutat Vella"

5 ÍNDICE ÍNDICE 6 ÍNDICE 7 ÍNDICE CAPÍTULO 1. Introducción…………………………………………………………………………………………. CAPÍTULO 2. Objetivos…………………………………………………………………………………………. CAPÍTULO 3. Revisión teórica…………………………………………………………………………………………. CAPÍTULO 4. Metodología empleada…………………………………………………………………………………………. CAPÍTULO 5. Resultados Macroentorno…………………………………………………………………………………………. Microentorno Ciutat vella Descripción y características de las zonas……………. Descripción de la oferta………………………………………………… Descripción de la demanda………………………………………………… Descripciones sobre la promoción………………………………………… El Pla del Real Descripción y características de las zonas……………………… Descripción de la oferta………………………………………………… Descripción de la demanda………………………………………………… Descripciones sobre la promoción……………………………………… CAPÍTULO 6. Conclusiones…………………………………………………………………………………………. ANEXOS…………………………………………………………………………………………. 8 ÍNDICE BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………. 9 INTRODUCCIÓN CAPÍTULO 1: INTRODUCCIÓN 10 INTRODUCCIÓN 11 INTRODUCCIÓN En este capítulo se trata de exponer la justificación de por qué hacer el estudio de viabilidad comercial de promociones inmobiliarias en dos de los distritos de Valencia; estos distritos son Ciutat Vella y El Pla del Real. Además se expone la estructura del estudio de viabilidad comercial, detallado de una forma genérica y explicando los apartados que este análisis va a tener. 12 INTRODUCCIÓN 13 INTRODUCCIÓN Para el estudio de viabilidad comercial de promociones inmobiliarias es necesario explicar la justificación. Esta se responde a continuación con una descripción a grandes rasgos sobre el estado de la economía y de las empresas que tienen relación con la construcción. Además del porqué y casi obligatorio este estudio de viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria. Es necesario hacer un análisis en profundidad de la actual situación económica para llegar a saber sí con la futura construcción del edificio va a ser rentable o no. En el último trimestre del año, ha sido positivo, aunque es limitado y muy débil. La evolución de la economía española, entre los meses de enero a marzo, creció un 0,3% (INE) en tasa intermensual y un 0,8% (INE) en interanual. La demanda interna tiene un mínimo retroceso, mientras que la demanda exterior sigue siendo positiva por las exportaciones. Pese a ello el ritmo de crecimiento es el más alto en un año en tasa intertrimestral y el más destacado desde el segundo trimestre de 2008 en comparación interanual. Aunque con todo ello este pequeño crecimiento es mínimo para crear empleo, que es lo más importante. De esta forma la economía española tiene un crecimiento suave como consecuencia de la contribución del sector exterior. tasas de variación interanual volumen encadenado referencia 2000 Fuente: PIB Figura 1: Producto Interior Bruto en España 20 INTRODUCCIÓN 21 OBJETIVOS CAPÍTULO 2: OBJETIVOS 22 OBJETIVOS 23 OBJETIVOS Este apartado redacta los objetivos del trabajo, son los objetico generales y los objetivos específicos. Los objetivos generales tratan de desarrollar el procedimiento de análisis de la viabilidad comercial de las diferentes promociones inmobiliarias. Los objetivos específicos explican los procedimientos de actualización para realizar dicho análisis de viabilidad desde el punto de vista comercial. Para ello se hace un estudio del macroentorno y otro de microentorno de las dos zonas a estudiar, impulsando las características más importantes de la zona. Además de definir la oferta inmobiliaria y la demanda. Por último en estos objetivos es definir la políticas de precio, producto y promoción más adecuada a las zonas estudiadas. 24 OBJETIVOS 25 OBJETIVOS Los objetivos primordiales de este trabajo se construyen en dos grupos diferenciados; en los objetivos generales y en los objetivos específicos. Los objetivos generales se basan en desarrollar un proyecto teniendo en cuenta la relación que hay entre los recursos empleados para conseguir lo que se busca y aquellos de los que se disponen. Los recursos de los que se disponen para evaluar la viabilidad económica son los que están presentes en la propia zona de estudio a evaluar. Por lo cual se hace un análisis del rendimiento interno, es decir, lo que se puede encontrar en ella. Teniendo en cuenta los objetivos generales se llega a encontrar el correcto análisis de la viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria que se está estudiando y la que se va a construir. A partir de los objetivos generales se obtienen los objetivos específicos; que estos están influidos por muchos factores. Estos se basan en la definición del procedimiento de actuación para realizar estudios de viabilidad desde un punto de vista comercial. Además de un estudio analizando el sistema del macroentorno que tiene referencia en el sector económico, demográfico, político, jurídico así como el factor socio-cultural. Este estudio se tiene en cuenta para la situación real del análisis. Se hace un análisis del microentorno de las dos zonas de las que se hace el estudio del análisis. Se deben investigar las características importantes que se pueden encontrar en las distintas zonas de estudio al igual que de la oferta inmobiliaria y de la demanda que se tiene en estas zonas sobre la construcción. Así mismo se analiza el alcance de la necesidad de la construcción y se identifican las restricciones relativas que pueden interferir en la planificación y futura puesta a punto de ésta. Otro de los objetivos específicos de este estudio es saber cómo se tienen que definir las políticas del inmueble, como debe ser su promoción y lo más importante es cual debe ser el precio de dichos inmuebles de las zonas a estudiar. El objetivo concluyente de este estudio es hacer una planificación que garantice la viabilidad comercial y financiera del análisis a desarrollar. 26 OBJETIVOS 27 REVISIÓN TEÓRICA CAPÍTULO 3: REVISIÓN TEÓRICA 28 REVISIÓN TEÓRICA 29 REVISIÓN TEÓRICA Este apartado explica la parte teórica del análisis de la promoción de viabilidad económica de las zonas a estudiar. Se explica implícitamente qué es el estudio de viabilidad, además de proponerlo desde una forma comercial. Aquí se expone en qué consiste este estudio y se analiza. 36 REVISIÓN TEÓRICA Análisis de la oferta Según Escudero (Escudero, 1.999) los objetivos de un estudio de oferta no son siempre los mismos. Pueden variar sensiblemente si por ejemplo estamos haciendo un estudio general de un área geográfica, para estratificar el mercado, o si vamos buscando el análisis en profundidad de un segmento determinado. Puede variar también si se trata de un estudio meramente estadístico, o si lo estamos realizando para una promoción concreta, definiendo el producto que hay que proyectar, o chequeando su posicionamiento o los problemas de comercialización que tiene. Tipos de estudio de la oferta (Escudero, 1.999): -de viabilidad comercial: -para la selección de mercados -para la selección de solares - definición de la oferta: -para la definición del producto -para la definición del precio y estrategias de ventas - durante la venta: - para el seguimiento de la oferta competitiva -chequeo a una promoción con problemas de comercialización -otros: -valoración de inmuebles Un análisis de la oferta supone estudiar a nuestra competencia, qué vende, a qué ritmo,… El proceso de investigación de la oferta es muy similar al de la demanda. 1-Diseño de la investigación Aquí se investiga qué producto vende la competencia, a qué precio, a qué ritmo, qué medios publicitarios emplea,.. Los datos fundamentales de un estudio de oferta inmobiliaria son: -datos de identificación -tipología -volumen de oferta 37 REVISIÓN TEÓRICA -ritmo de ventas -dotaciones comunes -calidades de construcción -producto -precio y condiciones económicas -decisiones sobre comunicación 2-Obtención de la información -selección de fuentes de la información, se elige la fuente de información mixta, ya que permite recoger información de carácter cuantitativo y cualitativo. Para realizar la encuesta se hace el cuestionario con la información que se quiere obtener. -selección de la muestra, determinar la zona de estudio, ya sea de una forma territorial o tipológico. -recogida de información, diseñado el modelo de ficha a recoger, se hace la recogida de los datos. Esta puede realizarse por correo, teléfono, internet,… 3-Tratamiento y análisis de los datos El objetivo de esta fase es resumir la información recogida a través de las encuestas para que sea útil en la toma de decisiones. Este tratamiento comienza con una primera revisión de los cuestionarios, la depuración. Codificado el estudio, se pasa a la tabulación, mediante ésta se obtienen las gráficas estadísticas en las que se resume toda la información resultante. 4-Interpretación de los resultados y presentación de las conclusiones. Disponibles las tablas estadísticas, se procede por el técnico que la dirigió a la redacción del informe correspondiente. Este informe debe aclarar datos, debe ser objetivo y no ocultar datos negativos. Es aconsejable presentar los datos de una forma que se facilite la interpretación posterior. Dos ejemplos son el análisis comparativo y el análisis de la zonificación. Una vez presentada la información se procede a su interpretación. Con todos los datos proporcionados por el estudio de mercado, el analista se encuentra en situación de decidir qué producto va a edificar, a qué precio, a quién va dirigido, cómo lo va a promocionar,… 38 REVISIÓN TEÓRICA Análisis de la demanda La demanda es el último destino, el objetivo concreto de la empresa, con el que se consigue la finalidad prevista de obtener beneficios, satisfaciendo las necesidades de los clientes. Los objetivos de la demanda se basan en la objetividad, es el estudio que sea realizado a través de quienes no tengan responsabilidades en el proceso de producción y venta del producto; la especificidad, que lo realicen personas que se dediquen exclusivamente a estudiar el mercado inmobiliario y por último la independencia, que se basa en que las personas que hacen el estudio no pertenezcan a ningún grupo de presión política, económica o social. Este análisis tiene unos objetivos generales (Escudero, 1.999): -qué lo demanda -quién lo demanda -dónde lo demandan -cuándo lo demandan -cuántos lo demandan Y también tiene unos objetivos específicos (Escudero, 1.999): -estudio general, se basa en cuantificar y segmentar el mercado -estudio sectorial, se basa en las zonas, tipologías de productos -grado de opinión, sobre la zona y producto de la oferta -grado de satisfacción, de la promoción en marcha -estudio de apoyo, lista de espera, demanda de garajes Para empezar con el estudio de la demanda hay que seguir los siguientes pasos (REFERENCIA): 1-Diseño de la investigación: Se basa en investigar que motiva la compra del consumidor, que precio están dispuestos a pagar, que producto desea,… 2-Obtención de la información: -selección de las fuentes de información Esta selección dependerá del tipo de información que se quiera recoger. Puede ser de forma cuantitativa que de esta forma será recogida en panel y si es cualitativa se podrá hacer una entrevista en profundidad. Según la forma elegida se podrá hacer por medio de la 39 REVISIÓN TEÓRICA observación o de una encuesta, respectivamente. Entre todas las posibilidades se hace de una forma mixta, así permite conseguir información de ambas. Una encuesta sobre demanda unida a un producto inmobiliario, deberá estar integrada por los siguientes bloques (Escudero, 1.999): -presentación, donde se expone el por qué, por quién, con qué fin, solicitando la ayuda del encuestado y garantizándole el anonimato. -el producto origen, se analiza el parque actual del producto que se investiga, viviendas, oficinas, plazas de parking,… -pregunta filtro para la cuantificación, esta pregunta es la más importante ya que es la que sirve para cuantificar la demanda. Por lo tanto hay que pensar y hacer muy bien esta pregunta preguntando exactamente lo que se quiere conocer, así como, comprar o alquilar, primera o segunda vivienda, nueva o usada,… -producto demandado, aquí sólo se tienen en cuenta los que han pasado el filtro anterior, es decir, los demandantes y ellos son los que nos deben definir que producto quieren comprar, en cuanto a tipología, ubicación, calidades, tamaño, distribución,… -control de fiabilidad, se pueden incluir preguntas que controlan la fiabilidad de las respuestas obtenidas, como por ejemplo, ¿estaría usted interesado en obtener información sobre este producto?, lo que proporciona información sobre el interés real del encuestado en informarse sobre el producto ofertado. -características físico-económicas, son cuestiones sobre dichas características de los encuestados, edad, sexo, estado civil, profesión, tamaño y composición familiar, nivel de ingresos,… -datos de control, después de tener la encuesta finalizada permite su control e inspección. Para la realización de la encuesta es muy importante tener en cuenta unas recomendaciones tales como, que no sea una encuesta muy larga, máximo unas treinta cuestiones, hacer sólo las preguntas imprescindibles, eliminar algunas preguntas coactivas, evitar las preguntas sesgadas, evitar las respuestas vagas, confusas o indeterminadas,… -selección de la muestra La selección de la muestra supone determinar el subgrupo de la población o grupo de individuos de los que se quiere obtener información. Para ello hay que calcular el tamaño de la muestra se debe tener en cuenta el tamaño de la zona a investigar. 40 REVISIÓN TEÓRICA -recogida de información La recogida de datos implica recoger información a través del trabajo de campo utilizando el método más adecuado. Estos son el teléfono, internet, correo,… 3-Tratamiento y análisis de datos: Es la recogida de la información, que se procede a la tabulación, en la cual el objetivo es revisar los datos recogidos, eliminando las cuestiones que puedan ser dudosas, y permite realizar cruces necesarios para disponer de información más segmentada y comparada. Y después se hace el tratamiento estadístico. El esquema a seguir por “Plan de Tabulacion” sería (Escudero, 1.999): - determinar “cabeceras generales” para segmentar la población. Esta se refieren a las características socio-económicas de la población, tales como edad, sexo,… estas cabeceras informan del perfil que tienen los distintos colectivos. - determinar la “población total estudiada”, “la demanda global” y la “demanda específica”. La global determina el porcentaje dispuesto a comprar y la específica al porcentaje total interesado en una promoción en concreto. -comparar los tres colectivos. La comparación de los tres colectivos comienza a dar el perfil diferenciado de la demanda con respecto al conjunto de la población. -cuantificar y tipificar el producto. Supone cruzar las variables estudiadas. Así se podría llegar a saber de forma segura aquella que muestra interés por el producto y reúne condiciones y la demanda indecisa que la forman aquellos que sin estar de acuerdo con todos los requisitos, tampoco quedan definitivamente descartados. 4-Interpretación de los resultados y prestaciones de las conclusiones Toda investigación debe estar acompañada de un informe que recoja una serie de datos, tales como finalidad del estudio, quién lo encargo, quién lo realizó,…conclusiones y recomendaciones, tablas, gráficos y un ejemplar del cuestionario empleado. 41 REVISIÓN TEÓRICA Promoción inmobiliaria El producto Como indica Muñoz (Muñoz, 2005) el producto es el medio por el cual una empresa satisface las necesidades de sus clientes y alcanza sus objetivos internos. La venta de productos valorados y apreciados por los clientes que los adquieren para satisfacer algunas de sus necesidades permite a las empresas justificar su existencia y cumplir su Misión en el entorno a las empresas en que desarrollan sus actividades. Las necesidades de los compradores tienen dos componentes fundamentales son la funcionalidad y la personal. Un producto está constituido por tres niveles, estos son: -prestaciones funcionales básicas -prestaciones reales -prestaciones complementarias En definitiva un producto es normalmente mucho más que un bien físico con determinadas prestaciones funcionales. Suelen ser el compendio de atributos tangibles e intangibles necesidades complejas de los clientes. A modo de resumen de lo anterior expuesto, para un producto residencial aquí se exponen los diferentes tipos de prestaciones: Prestaciones funcionales básicas: -alojamiento y habitabilidad -protección -confort y equipamientos básicos -espacios -seguridad -ahorro Prestaciones reales: -alojamiento y habitabilidad: aislamiento térmico y acústico, luminosidad, orientación y altura -protección: vecindad, entorno social. -confort: calefacción, aire acondicionado, acristalamiento, alarma, materiales, acabados y comunicación -espacio: superficie habitable, zonas comunes, jardines, terrazas, zonas deportivas 42 REVISIÓN TEÓRICA -seguridad: garantía de inversión, solvencia de la promotora -ahorro: rentabilidad de la inversión. Revalorización -ubicación: equipamientos públicos, transportes, accesibilidad -estética Prestaciones complementarias: -financiación -garantías postventa -planes de personalización -clubs de clientes. Marketing relacional Las necesidades a tener en cuenta se pueden basar en: -viviendas de renta libre o VPO -unifamiliar o multifamiliar -cuál es el tamaño ideal en proporción -la distribución adecuada -productos complementarios a aportar -dotaciones y servicios comunes que va a tener la promoción -nivel de calidad que vamos a ofertar Para llevar a cabo esto se debe tener en cuenta qué ciclo de la vida que se estima que va tener el producto y qué elementos se van a utilizar para diferenciarlo de la competencia. El ciclo de la vida de un producto expresa el proceso biológico de un producto en el mercado como si fuera un ser vivo. El producto inmobiliario se caracteriza por una introducción muy rápida y una larga cola en el tiempo. De esta forma el ciclo de la vida de una promoción inmobiliaria sería como se representa en la figura 1. 43 REVISIÓN TEÓRICA Figura 3. “Ciclo de la vida de una promoción inmobiliaria, en la época de expansión económica” Fuente: (LIBRO ASIGNATURA) La curva tan apuntalada al principio se debe a que si el producto es el adecuado se consigue un alto porcentaje de ventas entre la demanda expectante o en la lista de espera. En el caso en que sea contrario es muy difícil modificar la tendencia. Para atraer a clientes hay que hacer una estrategia de marketing diferenciada de las demás, hay que resaltar las características del producto, sustanciales o simplemente accesorias, que pueden contribuir a que sea percibido como único con el fin de crear monopolio en el mercado. Se pretende presentar el producto como distinto y dejar claro que no hay otro igual. La marca Como estudia Muñoz, (Muñoz, 2005), la marca es la palabra mediante la que se identifica un producto o un grupo de productos, que una marca es mucho más. En a la vez el compendio de sus atributos y funcionalidades y el vehículo transmisor de las mismas. Pero también es la garantía que respalda todas sus cualidades y el símbolo de la permanencia del fabricante o comercialización. Esto último es fundamental en el caso de productos duraderos, como es el caso que se está analizando. Es otro instrumento por el que se puede marcar la diferencia, es otro apoyo a la estrategia comercial. Un mismo producto puede ser percibido de forma distinta según la marca que lo comercializa, si esta es favorable o no, si tiene prestigio la empresa. Todo el 44 REVISIÓN TEÓRICA producto empleado que se identifique con una marca contactará inicialmente con una ventaja competitiva que facilitará su comercialización. Hoy en día la marca comienza a ser un valor reconocido en el sector inmobiliario. Hay que tener en cuenta: -mucha gente compra por confianza que le merece la marca -entre dos ofertas similares, siempre prevalece la de marca más conocida -una buena imagen de marca ahorra mucha publicidad puesto que hay que hacer un menor esfuerzo para que se conozcan -si la marca es apreciada por los compradores, estos pueden ser la futura publicidad Por conclusión hay que pensar que dentro del mercado inmobiliario también es posible la fidelización. Precio El precio como en todos los sectores es uno de los puntos fundamentales del marketing. Puesto que de él depende la venta del producto, su ritmo y el perfil del cliente potencial. Su estimación se hace basándose en la capacidad de compras de los potenciales adquirientes, en la oferta circundante y su ritmo de ventas y en los costes en los que se va a incurrir en el desarrollo de la promoción. Con el estudio de mercado sólo podemos hacer una aproximación del precio de las viviendas, hará falta tener analizada la viabilidad para saber si es rentable o no. A la hora de fijar el precio de una promoción de viviendas hay que tener en cuenta la tipología de la misma, es decir, si ésta es una promoción para renta libre o si por el contrario se trata de una promoción de protección oficial, ya que estas últimas tienen un precio máximo fijado. Hay diferentes formas de fijar los precios, estos son un conjunto de reglas para la obtención del precio final de un producto o un servicio. Los diferentes métodos que se encuentran son los basados en: -en los costes, se centran en los datos de coste para la consecución de los precios finales de los productos. -en la competencia, se centran en el carácter competitivo del mercado y en la actuación de las demás empresas frente a la nuestra. -en la demanda, se centra en la demanda frente a distintos estímulos. 45 REVISIÓN TEÓRICA Publicidad La comunicación es una de las variantes del marketing integrada por un conjunto de herramientas de comunicación masivas, la publicidad, la promoción de ventas y la fuerza de ventas. La misión final es la de comunicar a personas, grupos o organizaciones, una oferta que indirectamente satisfaga la relación de intercambio entre oferentes y demandantes. Se puede definir a la publicidad como “toda transmisión de información personal, remunerada, efectuada a través de un medio de comunicación, dirigido a un público objetivo, con la finalidad de estimular la demanda de un producto o cambiar la opinión o el comportamiento del consumidor”. (LIBRO ASIGNATURA) La publicidad constituye una de las principales fuentes de información para el consumidor. La elaboración de una campaña de publicidad incluye una serie de decisiones básicas: -objetivo publicitario; la empresa se plantea dos cuestiones ¿cuál es el objetivo de la campaña? ¿a quién se va a dirigir? Para ello se debe dar a conocer el producto, sus características y ventajas, que personas…. -presupuesto publicitario; es la inversión que se haga en la publicidad, esto afecta a las futuras ventas. En principio cuanto mayor sea el capital, mayores serán también las ventas. -creatividad publicitaria; esta comprende la generación de la idea base del mensaje, su ejecución o presentación y su producción. -selección y planificación de medios; es elegir que por qué medio se quiere difundir la información. Estos pueden ser, prensa, radio, valla urbana, internet,… -evaluación de la eficacia; La evaluación de la eficiencia, una campaña seria eficaz si alcanza los objetivos asignados y será eficiente si lo consigue al menor coste posible. La promoción de ventas de las promociones inmobiliarias tiene como objetivo principal incrementarlas valiéndose de distintos medios como, vales de descuento, muestras gratuitas,… El programa de promoción en el punto de venta, constituye lo que se denomina “merchandising”, e implica decisiones sobre la combinación de expositores adecuados, presentación atractiva, escaparate,… En el sector inmobiliario de las decisiones básicas sobre la promoción en el punto de venta incluyen tres aspectos: -oficina a pie de obra 52 RESULTADOS 53 RESULTADOS La metodología empleada para este análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias de los distritos Ciutat Vella y El Pla del Real, se estudia en 4 etapas. A continuación se comentan cada una de ellas. Búsqueda de información Se comenzó este análisis con la búsqueda de información, ésta se hizo por internet, por medio de páginas web y por las páginas municipales, estas páginas son la página principal del Ayuntamiento de Valencia, por el buscador google,… Con la información encontrada se hizo una pequeña idea en grandes rasgos de las zonas a estudiar, sobre los elementos que se pueden destacar, tales como edificaciones, accesos importantes, estatuas…. Reconocimiento de la zona Con las diferentes referencias ya conocidas se hizo un reconocimiento de la zona, esto se llevó a cabo visitando los barrios que componen los dos distritos objeto de estudio. Durante este reconocimiento se dejó referenciada la población que frecuentan los diferentes barrios; se observan las personas que frecuentan el barrio, es decir; si son inmigrantes, si son personas que sólo circulan por los barrios por temas de trabajo, si son jóvenes o personas mayores, si se observan a familias con niños pequeños, si son personas que aparentan diferentes estatus sociales, turistas… Además del reconocimiento que se hizo sobre las personas que transitan por el barrio se hizo también una exploración de las edificaciones que forman los barrios, para ello se tomaron fotografías de los diferentes edificios representativos del barrio, así como de elementos que hacen que sean barrios característicos, tales como el campo de fútbol de Valencia, la Catedral de Valencia, Torres de Serranos,… También se analizó de las calles que forman el barrio, si son muy transitadas por autobuses, tranvías, vehículos privados,… Estudio en profundidad de la zona El estudio de profundidad de las zonas es un análisis a fondo. Para ello se hizo una recopilación de los datos que ya se vieron durante el reconocimiento de las zonas. Se observaron los comercios, las personas que hacen uso de ellos, las promociones que hay y se anuncian por publicidad o si tienen oficinas en la obra…. 54 RESULTADOS Para este estudio se hizo una ficha en el taller de viabilidad económica (Ficha Nº1) (ver anexo). Esta ficha como se observa se diseñó para que se recopilara información. La información se analizó desde la década en que se creó el barrio a estudiar. Los accesos que tiene el barrio, si estos son unos accesos grandes, como avenidas o si es por la ronda o por la autovía. Con la ficha de características de la zona también se estudiaron las vías, si existen aceras, el tamaño de ellas, su accesibilidad, si el conjunto son anchas, estas se consideran anchas si tienen más de 1,2m de ancho y si el bordillo es más de 60cm de altura. Si hay áreas peatonales o no. También se estudio el alumbrado de la zona, las zonas de aparcamiento que se puede encontrar por el barrio y el tipo que es, si es público o privado, en la calle o no,… Se analizaron las características de los edificios, si son unifamiliares o en altura, el número de plantas, la fachada de estos,… Además se hizo un análisis en profundidad de lo que se puede encontrar en la zona, desde el comercio que caracteriza al barrio, si es un comercio de lujo, de barrio, de inmigración, supermercados o centros comerciales y las líneas de transporte que dan comunicación con otras zonas, esta última información se encontró en la página web de la EMT. Respecto a los servicios de ocio, se analizan los bares, restaurantes, pubs, discotecas e incluso instalaciones deportivas. Se controló los centros que imparten educación en las diferentes zonas, si son centros de obligado cumplimiento, como los de primaria y los de secundaria, si hay guarderías, institutos, si son públicos o privados o si hay universidades. Esta información se encontró en la página web: http://www.edu.gva.es, esta página pertenece a la Conserjería de Educación 55 RESULTADOS Las zonas verdes que forman el barrio y cómo son, abiertas, cerradas,… Se estudiaron las diferentes actividades que puede dar el barrio, si hay sucursales bancarias, si ofrecen diferentes actos culturales por medio de teatros, cines, museos,… al igual que si se encontraron farmacias, centros de salud, hospitales, centros de días…. Otra actividad que se estudió es si los barrios a estudiar ofrecen zonas de negocios por medios de oficinas, naves industriales,…. Si se encontraron comisarías de policía, bomberos, cementerio, playa,… Se estudió la edad media de población que vive en los distintos barrios, la inmigración, el crecimiento poblacional de la zona, la contaminación acústica, el tráfico que circula por estos, la densidad económica de la actividad económica que tiene y por último con esta ficha se estudia el tipo de viviendas que se encontraron si son libres o de protección oficial. Esta información fue obtenida en la página del ayuntamiento de Valencia, la página web es: http://www.valencia.es/ayuntamiento/estadistica.nsf/fDocMapaImagen?ReadForm&codimg= CartoDistritos&idColumnaApoyo=C12573F6004BC7DFC12572DB0048A951&lang=1&nivel=9_2 Estudio de las ofertas inmobiliarias En este análisis sobre las ofertas inmobiliarias se observaron los diferentes agentes inmobiliarios a la venta. Estas se localizaron a la vez que se fueron a ver las características de las diferentes zonas. Además se encontraron en páginas web como el idealista, compro casa, foto casa, segunda mano,… La información que se tiene que recopilar para esta parte del estudio se hizo en una ficha que se estructuro en el taller de viabilidad comercial. En la ficha se recogen datos muy diferentes. Lo primero que se debe conocer es la ubicación de la promoción, el año de construcción de esta y el promotor que la llevo a cabo. (Ficha Nº 2), (Ver anexo) 56 RESULTADOS Se estudia la tipología del edificio a estudio, la forma de edificación de la vivienda, si es manzana abierta o cerrada, como es la vivienda unifamiliar o plurifamiliar y si es libre o es una vivienda protegida. Se sigue especificando el total de las viviendas que se han vendido, como va el rito de ventas, los meses que llevan en venta, la fecha de la entrega de llaves, la media mensual de ventas. Se exponen las características del edificio, como es du fachada, la carpintería exterior e interior, el material de los elementos comunes, el del interior de la vivienda, el tipo de carpintería que hay en las zonas comunes al igual que en el interior de la vivienda. Los revestimientos que hay en los cuartos húmedos. Otros elementos a destacar es que si el mobiliario está incluido en el precio o no, si la instalación de la calefacción y del aire acondicionado está colocada. Además se exponen la orientación del edificio, los balcones si tiene galería, la altura del piso o si es un ático, si la entrada al edificio es por una calle ancha o no. Al igual que se deben conocer las formas de pago, el precio de la vivienda, lo que incluye, el tipo de interés,… Una cosa característica que hace que la vente fluya bien o no es la forma de publicitar la promoción, se debe conocer si tiene una oficina a pie de obra, vallas in situ, si hay un piso piloto, si tienen folletos, maquetas, si se publicita por la radio, televisión, prensa, internet, televisión y al igual si esta promocionada por una inmobiliaria. 57 RESULTADOS Estudio del análisis de demanda Durante el estudio de demanda se hace un análisis en profundidad sobre las preferencias al comprar una casa por los ciudadanos de Valencia. Este estudio se forjó por medio de una ficha que se elaboró en el taller de viabilidad con los gustos preferentes de las personas y según la zona de estudio. (Ficha Nº 3), (Ver anexo). Con ayuda de la ficha se estudio según el sexo de la persona a la que se le hizo la ficha, si vivía en la zona de estudio, qué le parecía el barrio si es emblemático, si es un barrio multicultural, con grandes espacios y accesos. Si es un barrio juvenil y dinámico, si tiene mucho tráfico y ruido, si está bien comunicado con los demás barrios de la ciudad, si tiene negocios, buenos equipamientos. También se les preguntó a los encuestados si a ellos les gustaría vivir en la zona de estudio o si ellos allí invertirían, y en qué zona de Valencia les gustaría vivir. Una cuestión que es muy importante para una futura compra es el porcentaje que les dan a elegir entre la zona de la vivienda o si es más importante elegir la vivienda. Además se les preguntó cómo les gustaría que fuese su tipología de edificación si prefieren una edificación abierta o cerrada, unifamiliar o plurifamiliar, si preferirían que fuese libre o de protección oficial. Además se les preguntó el producto deseado para su compra, desde qué dimensiones de la vivienda, número de habitaciones, orientación, entrada por vía ancha, con balcón, piscina, club social, jardín o instalaciones deportivas,… 58 RESULTADOS También se les preguntó las preferencias en las calidades de la construcción, desde los materiales de la fachada, la carpintería exterior, las zonas comunes, el interior de la vivienda así como si les gustaría que colocasen las instalaciones de aire acondicionado o de calefacción. Otras partes de la encuesta fueron las variables relacionadas con el precio por viviendas de un, dos o tres dormitorios; y el precio por un ático, por un garaje, por un trastero y por un incremento de precio de la vivienda por otras características. Con los resultados de las encuestas se hizo un estudio, que se consiguieron hacer unas gráficas que comparaban las diferentes zonas, también la diferencia entre hombres y mujeres al comprar una vivienda,…. Esto se consiguió con un programa de estadística (EPSS). Con estas gráficas el estudio de la demanda fue completo. Se llegó a hacer una promoción que estaría adecuada a cada zona. 59 RESULTADOS | CAPÍTULO 5: RESULTADOS 60 RESULTADOS | 61 RESULTADOS | En este capítulo se expone el estudio de todo el trabajo de viabilidad comercial de promociones inmobiliarias, es la parte más importante de este análisis. El análisis se hace de dos distritos de la ciudad de Valencia, de Ciutat Vella y El Pla del Real. Se basa en un estudio del microentorno, este estudio se basa en el estudio de los factores que hacen forman el entorno genérico que afectan a todas las empresas del sector. Estos factores son los demográficos, los económicos, los políticos, jurídicos y los socio-culturales. Esta parte se hace de forma genérica para las dos zonas. También se hace el estudio del microentorno, este estudio es de la zona de objeto de análisis. Se lleva a cabo con el estudio de las dos zonas en profundidad. Se hace una descripción de la zona, de las características de ésta, una descripción de la oferta inmobiliaria y una descripción de la demanda. Por último se llega a la decisión sobre la promoción, esto se hace en base al estudio de mercado realizado definiendo la promoción más idónea a desarrollar en cada zona. 68 RESULTADOS | Fuente INE Figura 4. Crecimiento de la población en España En la gráfica 4 se observa el envejecimiento de la pirámide poblacional española en el año 2010 en comparación con el futuro de población previsto para 2020. Se observa el aumento de la esperanza de vida de aquellos que cumplan 65 años en más de un año en cada sexo en los próximos 10 años Fuente: INE Figura 5: Pirámide de la población española 69 RESULTADOS | La Comunidad Valenciana es a nivel nacional la cuarta autonomía que ha experimentado un mayor aumento en la población al entre 2000-2009, con un incremento del 19,92%, durante el cual también ha tenido un aumento del PIB del 2,27%. Por lo tanto ha aumentado siete puntos por encima de la media nacional. En ello ayuda que es la autonomía con mayor número de extranjeros de la Unión Europea. Figura 6: Comunidad Valenciana por sexos FUENTE IVE En la gráfica 6 se observa el perfil piramidal que es el reflejo de las poblaciones envejecidas ensanchándose en el grupo de adolescentes y de adultos jóvenes. En conclusión del estudio de los factores demográficos las tendencias actuales llevarán a una reducción progresiva del crecimiento de la población en un futuro próximo. La conclusión más clara es que el grupo de edad de mayores de 64 aumentará en consideración al actual y pasaría a ser alrededor del 30% de la población total de la nación española. 70 RESULTADOS | Figura 7: Evolución de la población Fuente: INE Se observa que la natalidad ha descendido de forma brusca, esto significa que ahora las familias son de menos miembros, en la mayor parte se componen de tres o cuatro miembros. 71 RESULTADOS | Factores económicos Los factores económicos analizan la evolución de las principales magnitudes macroeconómicas, como son renta nacional, tipo de interés, inflación, desempleo, tipo de cambio, balance de pagos y carga fiscal. Todas estas variables determinan la capacidad de compra e influyen en las pautas de consumo. El marco económico resulta determinante para el desarrollo del estudio por la situación de crisis y desconfianza que se vive. Globalmente en el ámbito de la UE se están tomando medidas para paliar en lo posible la actual crisis financiera, frenar así la desconfianza y el pánico social que se está generando y reactivarla economía. La ley de Presupuestos Generales que como cada año trabaja en el cálculo y estudio de los valores de mercado el estudio que presenta sobre este es el siguiente: Tipo de interés legal del dinero 4%; es el que se utiliza como referencia entre la Administración y los ciudadanos. El tipo de interés en demora tributario en 5%; este es el que estabiliza la Agencia Tributaria con los ciudadanos. El tipo de interés de demora comercial en 8%; es el que se tiene entre las Administraciones Públicas y los ciudadanos. Estos datos no se ven modificados en comparación con el año anterior, 2010. Esta comparación no es buena ya que así estamos un año más muy alejados de los intereses de mercado, para ello deberían de estar referidos al Euribor. Otro factor económico que tenemos que estudiar es la renta disponible de los españoles. Ya que es el eje de la demanda privada y supone dos terceras partes del producto interior bruto (PIB), es el principal motor de nuestro crecimiento económico. 72 RESULTADOS | Figura 8: Demanda externa Fuente: INE Figura 9: Crecimiento sectorial Fuente: INE Este patrón de comportamiento con una fuerte presencia de la demanda externa en las primeras etapas tras una crisis es además el idóneo, teniendo en cuenta los desequilibrios acumulados en la última expansión. Sin embargo, lo anterior no nos debe hacer infraestimar la importante debilidad de la demanda interna. La aportación al crecimiento de la demanda nacional ha sido nula, y no fue negativa gracias al fuerte ritmo de avance trimestral del consumo de las administraciones públicas (+1,4%), que ha compensado la atonía del consumo privado y la fuerte contracción de la formación bruta de capital fijo (-1,4%). Es difícil y, además desaconsejable, que se mantenga esa aportación positiva del consumo público en los próximos trimestres. Por tanto, a corto plazo, no parece que la demanda interna esté en condiciones de tomar el relevo de la externa, sobre todo, cuando el proceso de desapalancamiento de los agentes está lejos de haberse completado. 73 RESULTADOS | Mientas que esta renta no tenga ascenso será muy poco probable que España llegue al bagaje económico del que teníamos antes de la crisis. Para que lo consigamos es muy primordial el generar empleo. Esta renta descendió en 29.000 millones en el último año. Ello se debe al desmoronamiento brusco del paro, la subida de los impuestos, el estancamiento del salario nominal y la inflación han hecho que la renta disponible haya tenido ese bajón tan a tener en cuenta. Esto solo se puede llegar a compensar por las rentas pasivas de despido y el seguro del paro, que normalmente hace que se ahorre y no se consuma lo que antes. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de parados se incrementó en 213.500 personas en el primer trimestre de 2011, con lo que la tasa de desempleo aumentó hasta el 21,29%, y el volumen total de parados marcó un nuevo récord al rozar los cinco millones. La cifra de parados alcanza su nivel más alto de la serie histórica comparable, que arranca en 2001. Además, en el primer trimestre del año se volvió a destruir empleo, 1,39% puestos de trabajo, situándose el número de ocupados en 18.151.700 personas. En el último año, el número de parados se ha incrementado un 6,45%. Otro de los factores que ha hecho mella en la bajada de la renta disponible son la subida de los impuestos, recordando que el año anterior ya se había subido los impuestos tabacaleros además del recorte que se tuvo en las rentas del capital, con incremento en la retención y liquidación de los mismos. Además de la congelación que tuvo lugar en enero de 2010 se tiene que tener en cuenta aunque no pertenezca a una renta salarial. El principal factor para que la economía vuelva a los cauces de años atrás cuando España económicamente fluía en condiciones es el descenso del paro, que en los tiempos que corren, ocurre todo lo contrario es el principal problema que tenemos. Caixa Cataluña dice que por aproximación el número de trabajadores crecerá en 2011 un 0,1% y que será a partir de la segunda mitad de este año, eso supone que es un incremento de la ocupación desde 2007. Donde se prevé que haya aumentos de personas trabajando es en el sector servicios un aumento del 1,1% y en la industria 1,7%. Estos datos favorables tienen su mejoría por el sector de la construcción, que en este año se prevé que caerá un 3,2% frente al 6,6%, que se produjo en 2010. 74 RESULTADOS | Figura 10: Evolución del paro registrado Fuente: la información.com Publicado por admin - 02/02/11 En la gráfica 10 se observa la evolución del paro desde el año 2.007 que es cuando nos introducimos en la crisis hasta enero de 2.011 en la actualidad. Se aprecia el aumento de paro que en el año 2.008 es cuando se aprecia la mayor diferencia desde enero hasta diciembre, cuando hay mayor diferencia de parados desde el principio al fin de año. En el año 2.011 parece que se está regulando, pero es una cifra muy elevada de parados. El año 2.011 empieza con más parados que los años anteriores pero según los estudios en el segundo semestre del año esta cifra de paro descenderá en un 0,1%. Fuente: la información.com Publicado por admin - 02/02/11 Figura 11: Paro registrado por sectores 75 RESULTADOS | En esta gráfica se refleja el paro registrado por sectores y se puede apreciar que el más castigado es el de servicios en el mes de enero. Aunque queda a la vista que todos los sectores han aumentado en el número de parados. Por géneros, el femenino es el más castigado, aumenta el valor más rápidamente que el masculino con unas tasas comparativas de 3,85% frente al 2,54% que fue el masculino. En la Comunidad Valenciana ha aumentado el paro en 12.485 personas más, se encuentra entre las comunidades españolas con un aumento del paro. Lo que esto nos conlleva a un crecimiento moderado, debido también a las exportaciones y al turismo, aunque el tiempo en el que se prevé que el paro llegue a lo que teníamos antes de la crisis es en torno a 5 ó 7 años adelante. (ADN) 76 RESULTADOS | Factores políticos-jurídicos Estos factores se encuentran estrechamente entrelazados con el entorno social. Las empresas están sometidas a las normas jurídicas marcadas por el gobierno estatal. En general las leyes se aprueban como resultado de las presiones y los problemas sociales. El conjunto de instituciones a nivel local, regional y nacional que influyen en estos factores a la hora de tenerlos en cuenta para una empresa. En estos influyen las leyes que afectan a la construcción, las que regulan el suelo, las de edificabilidad,…. las ayudas sociales a la compra y alquiler de viviendas,… Las leyes que el gobierno ha implantado y que tienen que cumplir a nivel estatal y municipal, a parte del nacional. Esto es lo que se conoce como los factores jurídicos. Una empresa está limitada por una serie de leyes y normas jurídicas. En el caso de las empresas constructoras hay numerosas leyes que afectan a muchos de los aspectos del mercado inmobiliario. Estas leyes engloban muchas características de diverso ámbito, van desde los derechos y obligaciones de los trabajadores hasta la ley de ordenación del suelo, pasando por la normativa de aplicación. Todas estas normativas deben conocerse y cumplirse, ya que “la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento”, por esto muchas veces es conveniente tener cerca un experto legal para tomar decisiones. La implantación de la Ordenación del Territorio en las Comunidades Autónomas ha resultado un proceso largo que prácticamente acaba de terminarse. Desde que en 1.983 se aprobó la primera Ley de Ordenación Territorial por la Comunidad Autónoma de Cataluña hasta el año 2.001 en que se aprobó la legislación extremeña han transcurrido casi veinte años. Las normativas aplicables en la comunidad Valenciana en la actualidad son: Para la regulación del suelo en la comunidad Valenciana y a nivel estatal: -Ley urbanística de la C.A. de Valencia 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística Valenciana (LUV). -DECRETO 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. [2006/6112] (ROGTU). -LEY 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE). -Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). -Jefatura del Estado BOE 6-11-99. 77 RESULTADOS | Para la regulación de la edificación: -Código técnico de la edificación (CTE). -Libro para el control de calidad en la edificación (LC-91). Comunidad Valenciana. -Instrucción de hormigón estructural EHE-08. -Reglamento de baja tensión (RBT-02). -Ley de residuos de la Comunidad Valenciana. Las ayudas generales que encontramos son: -Plan estatal de vivienda y rehabilitación. -Guía cancelación hipoteca VPO. En Valencia encontramos las siguientes ayudas: -Ayudas a la compra, ya sea nueva vivienda o ya existente. -Ayudas al alquiler para inquilinos o renta básica de emancipación. -Ayudas a propietarios para la rehabilitación de viviendas destinadas a alquiler. -Ayudas a la promoción de viviendas en alquiler, VPO de nueva construcción o para viviendas destinadas al alquiler. Cada día se aprueban medidas nuevas para facilitar la compra – venta de estas promociones como por ejemplo los nuevos tipos de interés que se aplicaran a los préstamos de VPO concedidos en el marco de los planes estatales de vivienda de 2002 a 2005 y 2005 a 2008, de la que se beneficiaron más de medio millón de personas. Además el gobierno congeló el precio base en de la vivienda en 758 euros/m2 para el año 2011 (INE, 2010). Con ello se intenta crear un mercado de gente, como por ejemplo, jóvenes, separados, familias monoparentales, de rentas bajas…, gente que de otra manera no podrían adquirir una vivienda propia, bien sea de alquiler o de compra. Además, no sólo se presta ayuda al comprador si no también al promotor o al arrendador. 84 RESULTADOS 85 RESULTADOS 5.2.1.1 CIUTAT VELLA 86 RESULTADOS 87 RESULTADOS El distrito de Ciutat Vella constituye el núcleo histórico tradicional de Valencia. Comprende el área de la ciudad consolidada hasta el S.XIX, en el interior del recinto amurallado del S.XIV. Este distrito queda integrado por los barrios de La Seu, La Xerea, El Carme, El Pilar, El Mercat y Sant Frances. Estos barrios se diferencian por su estructura urbana, por su funcionalidad, población, estado de conservación y procesos de recalificación social al que estos barrios están sometidos. Fuente: elaboración propia Figura 1.Situación del distrito Este distrito como se observa está situado en pleno centro de la ciudad de Valencia. Rodeado de todos los demás que componen la ciudad. 88 RESULTADOS Así es como quedan organizados los diferentes barrios que forman el distrito de Ciutat Vella. Fuente: elaboración propia Figura 2. Distribución de Barrios, Ciutat Vella Una descripción a grandes rasgos, es que los barrios de La Seu y de la Xerea sirvieron de zonas principales para el desarrollo de la ciudad. Ya que en la actualidad mantienen amplios sectores residenciales de calidad, que quedan completados por la permanencia de importantes edificios institucionales y de equipamientos vinculados al servicio de la ciudad y de la comunidad. Esto hace que estos barrios se puedan identificar como centro del poder político. 89 RESULTADOS 5.2.1.1 DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LAS ZONAS 90 RESULTADOS 91 RESULTADOS En este subapartado se detallan la descripción del distrito, Ciutat Vella, se sitúan en la ciudad de Valencia, se hace una presentación general de todo el distrito y de los barrios que lo componen por medio de fotografías. También se exponen las características que representan el distrito. Se exponen las peculiaridades de las zona, tales como los jardines, áreas peatonales, comercios o zonas de negocios, guarderías, tipos de edificaciones, monumentos históricos, transportes, instalaciones,… 92 RESULTADOS 93 RESULTADOS BARRIO LA SEU 100 RESULTADOS Las características de alumbrado del barrio es que en las zonas de amplitud, como las calles que unen las diferentes plazas, sobre todo la Plaza de la Reina y la Plaza de la Virgen con la calle que llega hasta el antiguo cauce del río Turia sí que tiene bastante cantidad de alumbrado nocturno, pero en las otras calles su alumbrado es menor. Las edificaciones que nos encontramos en este barrio son edificaciones de poca altura, la mayoría son de 4 plantas son edificios que se conservan en buen estado. Sus fachadas están muy cuidadas, la mayoría de estas son de ladrillo cara vista. Fuente: elaboración propia Figura 24. Plaza de la Virgen. Diferentes tipos de fachadas El comercio está muy presente, la mayor parte del que hay es un comercio de souvenirs, ya que esta zona es muy visitada por los turistas que vienen a Valencia, ya que es donde se concentra la mayoría de los monumentos históricos que posee esta ciudad, como la Catedral, la Basílica de los Desamparados, Plaza de la Almoina…. Como también se pueden encontrar edificios culturales tales como cines, bibliotecas, museos, teatros…. El comercio que no está demasiado asentado en esta zona es de lujo, aun siendo esta una de las zonas más visitadas. El que sí que se puede ver es el comercio de barrio y también es de inmigración, pero en menor proporción. El que tampoco está establecido es el comercio de supermercados. Y tampoco hay centros comerciales situados en el barrio de La Seu. 101 RESULTADOS Otro tipo de comercio es el que lo forman las farmacias, que estas sí que las podemos encontrar en esta zona, así como los centros de salud, aunque estos no están muy presentes y están en zonas donde no se localizan cerca de los edificios o zonas a visitar. Al igual que los centros de día y las residencias, que en realidad estos no están muy presente en esta zona. Con la localización de las zonas de ocio ocurre de manera parecida a los comercios, la mayoría de los bares que hay están en las plazas y en los alrededores y en las calles que unen las dos plazas más importantes de esta zona que son la Plaza de la Reina y la Plaza de la Virgen, por la calle Micalet. Aquí se concentran muchos bares, así como heladerías y bares de pinchos. Aunque también se encuentran muchos restaurantes, un ejemplo de esto es el Restaurante La Lola, muy conocido ya que se dan cenas con espectáculos. Fuente: elaboración propia Figura 25. Diferentes bares en Plaza la Reina Lo que no podemos encontrar en esta zona es mucha cantidad de pubs, ya que con la nueva norma del ruido, se ha hecho que mucho de estos cierren. Lo que sí que está presente son las sucursales bancaria, ya que así los utilizan en gran parte los turistas que visitan la ciudad. Por ello la contaminación acústica que se controla en el barrio de La Seu es medio. Otra forma de encontrar negocios es en el tema de oficina y no se sitúan muchas en este barrio, es más un barrio residencial. Aunque no están muy presentes las zonas verdes, así como parques infantiles, ya que en mayor parte esta es una zona peatonal. Lo que sí que hay son jardines abiertos los cuales puede utilizar cualquier persona. 102 RESULTADOS En este barrio residencial la edad media de las personas que hacen su población es de una edad entre los 35 y 39 años (Ayuntamiento de Valencia). Y por lo cual la tasa de nacimiento con estas edades medias es muy alta un 39,4%(Ayuntamiento de Valencia). La inmigración asentada en el barrio de La Seu es muy poca, tan solo es de 15,8%(Ayuntamiento de Valencia). En conclusión el barrio de La Seu en un barrio muy residencial y en él convive una población con un nivel adquisitivo alto, ya que sólo se pueden encontrar 3 edificios de Viviendas de Protección Oficial. 103 RESULTADOS BARRIO LA XEREA 104 RESULTADOS 105 RESULTADOS El barrio de La Xerea se sitúa en el margen derecho del cauce del Río Turia, su situación con respecto de Valencia es esta dentro del barrio de Ciutat Vella. Está situado en el centro de la ciudad y limita al norte con Trinitat, al este con Exposició, al sur con Sant Francesc y El Pla del Remei y al oeste con La Seu. Fuente: elaboración propia Figura 26.Plano del distrito 1.2 Barrio La Xerea Se localiza desde la plaza Poeta Llorente, Paseo de la Ciudadela, calle del Justicia, plaza Puerta del Mar, calle La Paz, calle Poeta Querol y calle Avellanas hasta llegar a la calle Trinitarios. Fuente: elaboración propia Figura 27: Distribución interna barrio La Xerea 106 RESULTADOS Xerea deriva del árabe "xaria", que significa camino, vía hacia fuera (arrabal).La historia de este barrio es que en un principio surgió de un arrabal árabe que estaba fuera de la muralla romana y árabe. Cuando se introdujo en el siglo XIV, se integro dentro de las murallas, cuando estas pasaron a pertenecer a territorio cristiano y así ya este barrio tuvo más protección. Aquí existieron dos puertas cristianas, la del Real y la Puerta del Mar y aún así se conservo la puerta árabe que se encontraba en la actual Iglesia de Santo Tomás Apóstol. En este barrio se construyeron iglesias y conventos con las Iglesias de San Esteban, San Andrés, San Juan del Hospital además de los conventos del Temple y el de Santo Domingo. Fuente: elaboración propia Figura 28: Iglesia Santo Tomás Aquí se observan edificios característicos de este barrio: Fuente: elaboración propia Figura 29: Puerta del Mar 107 RESULTADOS La puerta de la mar es un monumento histórico, son los restos de las antiguas murallas de Valencia, que protegían el casco medieval de la ciudad. Ahora ya no quedan restos de murallas. Es una copia de la Puerta Real que fue derribada junto con el resto de las murallas en 1865 esta estaba en el puente del Real. Lleva una cruz en homenaje a los valencianos muertos durante la guerra civil. Fuente: elaboración propia Figura 30: Iglesia de Santo Domingo El lugar donde se construyó el convento después de la reconquista de la ciudad se encontraba extramuros de la ciudad, por lo que en 1276 el obispo de Valencia fray Andrés de Albalat construyó a sus expensas una ampliación de la muralla que abarcara este nuevo convento. Fuente: elaboración propia Figura 31: Jardines de la Glorieta 108 RESULTADOS El nacimiento de los Jardines de la Glorieta, viene originada por un general francés Louis Gabriel Suchet durante el periodo en el que estuvo al mando de la ciudad durante la Guerra de la Independencia. En ese terreno comenzó la plantación de árboles y especies botánicas al que era muy aficionado. Fuente: elaboración propia Figura 32: Biblioteca Universitaria La Biblioteca Universitaria fue, durante la Guerra Civil y después, testigo de los libros requisados a particulares y a instituciones, los cuales fueron de gran utilidad para el estudio de la historia social y las artes gráficas de esta época. El barrio con el nombre de la Xerea se puede relacionar con el oratorio a campo abierto que había en las grandes ciudades. En este barrio valenciano se edificaron Iglesias y conventos como la Iglesia de San Esteban, Iglesia de San Andrés, Iglesia de San Juan del Hospital y los conventos como el del Temple y el del Santo Domingo. Además de tener estos monumentos históricos el barrio de la Xerea tiene museos como el de Museo Nacional de Cerámica de González Martí, Museo del Patriarca entre otros. Fuente: elaboración propia Figura 33: Museo Nacional de Cerámica de González Martí 109 RESULTADOS Este es un barrio antiguo, era el extramuros de la muralla árabe de Valencia, por ello es un barrio que existe desde el S.IV, pertenece a la historia de la ciudad de Valencia. Por ello el acceso a este barrio es por avenidas, ya que al ser un barrio previo a la evolución de la ciudad no tiene el acceso por rondas. Las vías que hacen su acceso son calzadas anchas, tienen 4 carriles formados por los dos sentidos, eso ocurre en las vías de las que surge el barrio, tales como las calles de La Pau, El Justicia y El General Tovar. Fuente: elaboración propia Figura 34: Acceso Calle General Tovar Las aceras que están con estas calzadas con aceras anchas. Pero no ocurre lo mismo con las calzadas y aceras que se surgen a partir de estas avenidas, ya que son calles de menor importancia y son más estrechas, de uno o dos carriles y las aceras que las formas son más estrechas. Pero por mayoría estas últimas forman la proporción mayor, son las que están más presentes. Las áreas peatonales son más indiscretas, ya que no estén muy presentes, pero sí que las hay, como los Jardines de la Glorieta, donde se pueden encontrar árboles con mucha historia, son muy antiguos. No se encuentran parques infantiles ni tampoco jardines cerrados. 116 RESULTADOS Este distrito creció entre dos murallas la musulmana lo limitaba por el este y la nueva muralla cristiana que lo limitaba por el oeste. Este barrio ha sufrido muchos cambios a lo largo de su vida, ha llegado a sido huerta, arrabal, refugio musulmán, asentamiento gremial, vivienda de la aristocracia medieval, zona de conventos además de ser un lugar de ocio de la población juvenil. Esta zona recibe el nombre de barrio o distrito de El Carmen, a que se sitúa en él el convento del Carmen Descalzo y alrededor del cual surgió este núcleo de población. El Carmen se dividía en dos sectores; el interior dedicado al textil que después de la conquista se repobló de cerrajeros, herreros y caldereros y el exterior lo forman varios arrabales, como por ejemplo el de Roters, el de la Morería, la Balnquería,… En la actualidad El Carmen es una de las zonas más populares, concurridas y con ambiente de toda la ciudad. Fuente: elaboración propia Figura 40: Iglesia Del Carmen Los edificios con historia que se pueden encontrar en El Carmen son los siguientes: 117 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 41: Iglesia Del Carmen El antiguo Convento del Carmen está situado en la calle Museo de la ciudad. El conjunto monumental del convento ilustra su complejidad cronológica y diversidad de estilos artísticos, importantes etapas de la historia de la arquitectura en la ciudad. Este edificio está compuesto por varios núcleos como la capilla medieval, el claustro gótico, el claustro renacentista y la iglesia nueva, que en la actualidad es la Parroquia de Santa Cruz. Fuente: elaboración propia Figura 42: Torres de Quart 118 RESULTADOS Las Torres de Quart son un par de torres gemelas, que formaban parte de la muralla medieval que rodeaba el casco antiguo de la ciudad de Valencia, cuya función era defender la ciudad. Están situadas en el cruce de la calle Guillén de Castro con la Calle Quart. Las Torres de Quart fueron construidas por los "mestres en el noble art de la pedra" Francesc Baldomar y Pere Compte en el siglo XV, entre los años 1441 y 1460. El estilo de las torres es gótico tardío militar. Fuente: elaboración propia Figura 43: Torres de Serrano La Torre de Serranos es una de las doce puertas que custodiaban la antigua muralla de la Ciudad de Valencia. Su nombre parece provenir de que están situadas aproximadamente al noroeste del casco antiguo y, por lo tanto, eran la entrada natural que comunicaba con los caminos que iban a Los Serranos. No obstante, existe otra teoría que dice que pudo tomar el nombre de la principal familia que habitaba la calle homónima. Es un gran referente de la ciudad de Valencia y uno de sus monumentos mejor conservados. De la antigua muralla, que se ordenó derribar en 1865 por orden del gobernador de la provincia Cirilo Amorós. 119 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 44: IVAM El Instituto Valenciano de Arte Moderno IVAM tiene como objetivo el conocimiento, tutela, fomento y difusión del arte moderno y contemporáneo. Cuenta con dos espacios: el Centre Julio González, un edificio de nueva construcción inaugurado en 1989 que presenta los fondos del museo junto a otras muestras de carácter temporal y la Sala de la Muralla, ubicada en los sótanos del edificio que conserva restos de la antigua fortificación medieval de la ciudad. El acceso a este barrio se hace por medio de las calles de Guillermo de Castro, Blanquerías, ya que los demás accesos se hacen por medio de los barrios de La Seu y de El Pilar. Estos dos últimos barrios se hace por medio de calles estrechas de una sola calzada. 120 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 45: Acceso Calle Blaquerías La mayor parte de este barrio está formado por calzadas de un solo carril, son estrechas, ya que este barrio pertenece a la agrupación de barrios de Ciutat Vella que es el más antiguo de Valencia. Las aceras que componen el barrio son estrechas en su mayor cantidad y lo cual su accesibilidad es nula, porque estas aceras miden menos de 1,40m de ancho y apenas tienen altura. Por ello la mayor parte de este barrio es peatonal con acceso de vehículos, pero con tráfico limitado y deben circular con poca velocidad, ya que la calzada en la mayor parte del barrio es de un único carril, y por lo cual único sentido. Aunque en un lado de la calzada se puede aparcar si tener que pagar por ello en la mayoría de las calles que componen este barrio. Y en esta zona no hay muchos aparcamientos de uso privativo ni de uso público. La edificación en esta zona no está muy bien conservada, las fachadas de los edificios necesitan una restauración. Estas construcciones no son de gran altura, la mayoría de los edificios están entre 1 y 4 plantas. La mayor parte de estos edificios tienen la fachada echa por enfoscados y en un menor caso de fachadas de ladrillo cara vista. Y el alumbrado que ilumina estas calles estrechas y apagadas es poco vistoso y nada iluminado, sobre todo en las calles que forman el interior del barrio. 121 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 46: Fachada de un edificio del barrio Por este problema que las calles son estrechas no puede circular transporte público por la mayoría de las calles, porque son estrechas y no entran estos vehículos, por lo cual no hay números de líneas de autobuses. Pueden ir taxis como transporte público. También pueden circular bicicletas y hay estaciones de Valenbici. Fuente: elaboración propia Figura 47: Calle que forma parte del barrio 122 RESULTADOS El comercio que forma parte de este barrio es un comercio de barrio en gran parte y comercio también de inmigración. Estos negocios tienen un reducido espacio de superficie, pero hay muchos. Lo que se encuentra con facilidad en este barrio es una zona de ocio, está compuesta por muchos bares, sobre todo los encontramos en la calle caballeros, es donde se concentran la mayor parte de éstos hasta la plaza del Esparto que en ella se expanden por todo su perímetro. Al igual que los bares la concentración de los restaurantes también se encuentran en estas calles. Estos son menos numerosos. Fuente: elaboración propia Figura 48: Plaza del Esparto En esta zona se pueden encontrar gran variedad de pubs y discotecas, estas últimas no destacan en cantidad. En otro sentido de zona de ocio están las instalaciones deportivas que estas no se dejan ver en gran cantidad por este barrio. Las zonas de negocios que se encuentran en este barrio la forman los bares, restaurantes, discotecas,…. Aquí no se encuentran oficinas de negocios ni de naves industriales. 123 RESULTADOS La densidad de la actividad económica es media en este barrio y la economía se eleva por la cantidad de bares y restaurantes que componen este barrio. La educación en este barrio no está muy presente en el sentido de tener en él edificios destinados a ello. Se puede encontrar únicamente una guardería. Se puede encontrar dos institutos donde se ofrece secundaria pública, sin embargo para hacer la primaria pública se puede encontrar 4 edificaciones. Se encuentran cuatro institutos y dos colegios privados. Para la población que forma este barrio se tiene que desplazar para asistir al colegio. En este barrio no encontramos apenas zonas verdes, lo que le contrarresta es que como es un barrio formado por calles estrechas y no pasan los vehículos con gran velocidad como en la mayoría de los barrios que forman la ciudad de Valencia; por ello son zonas muy peatonales y por las que el tránsito tranquilo. Fuente: elaboración propia Figura 49: Calles estrechas del barrio Podemos encontrar a lo largo del barrio más de 5 sucursales bancarias, como también farmacias y residencias para la tercera edad. Las personas que viven en este barrio la gran parte de los ciudadanos que lo forman tienen entre 30 y 34 años. La mayor parte de los ciudadanos que viven en este barrio son inmigrantes un total de 54,3%, más de la mitad de los componentes del barrio son extranjeros. El crecimiento de este barrio es muy pequeño, son el 9,3%. Las viviendas son antiguas, pero hay unas cien viviendas de V.V.P./ V.P.O. La contaminación acústica que se puede encontrar en este barrio es media, hay zonas donde se concentra la mayor cantidad de ruidos se encuentran donde están situados los bares y discotecas, su situación es alrededor de la calle Caballeros. 124 RESULTADOS 125 RESULTADOS BARRIO EL PILAR 132 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 57: Edificios de 3-5 alturas El comercio que podemos encontrar en este barrio es comercio de barrio de superficies reducidas y también se pueden ver comercios de inmigración con abundancia. El tipo de comercio que no podemos encontrar en abundancia es el comercio de supermercados con grandes superficies. Las zonas de ocio en este barrio son muy pocas, hay pocos bares y estos también son de inmigración en gran cantidad, así como los restaurantes. La densidad de los pubs es muy pequeña y apenas son de grandes superficies. Aquí no podemos encontrar edificios destinados a la educación mínima de los niños, sólo se pueden encontrar dos guarderías y también están escuelas de primaria y secundaria, como las Escuelas Pío. Pero es poco espacio para todo el distrito, por lo cual quiere decir que las familias que vivan en esta zona se tienen que trasladar a otras zonas donde estén escolarizados los niños. También se puede encontrar la universidad de Escuela de Arte Superior de Diseño. Se puede encontrar más de 5 sucursales bancarias en este barrio. 133 RESULTADOS En relación con la cultura este barrio dispone de cines, teatros, museos así como monumentos históricos tales como Iglesia del Pilar, Parroquia Santos Juanes,… Fuente: elaboración propia Figura 58: Calle Maldonado En el barrio de El Pilar, las zonas de negocios en esta zona es mínima lo único que da comercio son los bares, restaurantes y demás comercios que están situados en esta zona, ya que oficinas de grandes empresas aquí no se encuentran. Lo que sí se puede enconstrar para hacer negocios son solares donde poder edificar. La inmigración en este barrio está muy presente ya que lo forman un 64,9% de la población que forma el distrito, y la edad media de estos ciudadanos está comprendida entre los 30 y 34 años. El crecimiento estimado que estos ciudadanos le van a dar es de un 8% es muy baja para que tenga un crecimiento con futuro. La contaminación acústica en esta zona es alta por encontrar en ella zonas de ocio. Se compone de 326 viviendas de V.V.P./V.P.O. 134 RESULTADOS 135 RESULTADOS BARRIO EL MERCAT 136 RESULTADOS 137 RESULTADOS Es uno de los barrios que componen el barrio de Ciutat Vella. Recibe el nombre del mercado y la plaza homónima, donde se ha documentado actividad comercial desde el siglo XIII. El Mercat está situado en el centro de la ciudad y limita al norte con El Carmen, al este con La Seu, al sur con Sant Francesc y al oeste con El Pilar. Fuente: elaboración propia Figura 59: Plano del El Mercat 1.5 Ciutat Vella Fuente: elaboración propia Figura 60: Ordenación interna barrio El Mercat 138 RESULTADOS Hasta mediados del siglo XIV era un arrabal extramuros de la muralla árabe de Valencia. La construcción en 1356 de la nueva muralla cristiana lo incluyó dentro de la ciudad, produciéndose entonces una densificación de la población. El barrio fue configurándose a través de una serie de edificios arquitectónicos, el primero de los cuales fue la Lonja de la Seda (siglo XV), siendo el siguiente la iglesia de los Santos Juanes (entre el siglo XIV y el XVIII). La cual poseía en sus bajos unos porches donde se ubicaban algunos comercios, el mercado el más importante de la ciudad. Fue la construcción del Mercado Central, a principios del siglo XX, en el solar del antiguo convento de la Magdalena, lo que le dio la definitiva configuración comercial al barrio. Los diferentes hitos arquitectónicos que nos podemos encontrar son: Fuente: elaboración propia Figura 61: Mercado central Edifico de estilo modernista. Se empezó a construir en 1914 y en 2004 comenzaron las obras de rehabilitación integral del edificio cuyo resultado es el que se puede observar en estos tiempos. 139 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 62: Iglesia de los Santos Juanes Era una mezquita convertida en iglesia. En la parte baja de la iglesia se instalaron pequeñas tiendas que se llamaron 'covachuelas o casillas de San Juan'. Tiene una portada barroca y ventanas cubiertas de alabastro. Fuente: elaboración propia Figura 63: La Lonja de la Seda 140 RESULTADOS En 1480 la mandaron construir de los Reyes Católicos. Se trata del mejor y más bello edificio del gótico civil europeo. Fue declarada Monumento Histórico Artístico Nacional en 1931 y el 7 de diciembre de 1996, Monumento Patrimonio de la Humanidad por la Unesco. Los accesos a este distrito se hacen por medio de la calle del Mesón de Teruel y por la calle Quart, estos son los accesos más importantes por los que se puede acceder, también se puede llegar por otras calles más estrechas desde los distritos que forman el Barrio de Ciutat Vella, ya que este distrito se sitúa en el centro del barrio. Por lo cual sus comunicaciones con los demás barrios es excelente. Fuente: elaboración propia Figura 64: Calle Rumbao Las vías que comunican el barrio de El Mercat, son en la mayoría calzadas estrechas, de un único carril y único sentido de dirección para los vehículos, esto no quiere decir que en sus calles más amplias, como la calle de Ercilla, la cual es la que pasa por el Mercado Central y la Lonja, tenga dos carriles en un único sentido, pero además en esta calle se puede aparcar en un lateral de la calzada, pero es zona azul, lo cual quiere decir que está controlado por los trabajadores de la O.R.A. 141 RESULTADOS La cantidad de aceras es mínima, se pueden encontrar en las vías que son anchas como la ya mencionada, la calle San Fernando, que sus aceras son más anchas de 1,4m y la altura del bordillo es de 12cm, que aquí es también una calzada más ancha que por el resto de barrio, ya que tiene dos carriles en una único sentido. Por lo cual la accesibilidad está muy bien reflejada en estas calles, pero en cuanto se introduce por el distrito, por sus calles, se encuentran aceras que no se diferencian de la calzada nada más que simplemente por unos pivotes de poca altura. Fuente: elaboración propia Figura 65: Calle de las Calabazas Las zonas de aparcamiento en este barrio no son amplias, si no que se encuentran alrededor del Mercado Central, en sus aledaños y en pequeñas calles alrededor de éste. Las que se encuentran en la misma calle que éste se tienen para todos los ciudadanos que cumplan con las normas de la zona azul. Y los aparcamientos que son por el interior del distrito son aparcamientos gratuitos y públicos. Aparcamientos privados de los vecinos de la zona son mínimos, pero se encuentras en los sótanos de los edificios aquí construidos. Las edificaciones aquí construidas son en altura y tienen alrededor de unas alturas de entre 4 y 6 plantas. Las fachadas de estos edificios en la gran mayoría son enfoscadas, con la peculiaridad que las edificaciones que se encuentran en las calles más importantes son fachadas más cuidadas y restauradas, no ocurre lo mismo con las edificaciones que se encuentran formando parte del interior de este barrio. Las viviendas de V.P.O. y V.P.P. son en total 37 viviendas. 148 RESULTADOS La historia de este barrio comienza durante el siglo XIII, que se debe a un convento antiguo construido donde ahora se sitúa el ayuntamiento, este convento es el que dio nombre al distrito, San Francesc, que el mismo fue demolido en el año 1891, construyéndose posteriormente el actual Ayuntamiento. Es el centro neurálgico de la ciudad, que se ha ido desplazando desde el norte del barrio al sur, desde la Plaza de la Virgen hasta la Plaza del Ayuntamiento. Es el de mayor dimensión de territorio que forma parte del barrio de Ciutat Vella. Se sitúa cerrando por la parte sur este barrio. Este barrio posee varias funciones bien diferenciadas, la función comercial, con una gran actividad en la calle Colón. La función lúdica, con las dos únicas salas multicines que estan dentro de la ciudad y con tres de los principales teatros de la ciudad. La función financiera con las principales entidades bancarias y de seguros. Función administrativa donde se pueden incluir el Palacio de Justicia, el edificio de Correos. La función turística con grandes y gran número de hoteles, restaurantes, bares, edificios históricos que visitar. Los diferentes hitos arquitectónicos que nos podemos encontrar son: Fuente: elaboración propia Figura 71: Ayuntamiento de Valencia 149 RESULTADOS Fuente: elaboración propia Figura 72: Ayuntamiento de Valencia El Palacio de Comunicaciones, nombre que realmente tiene el edificio de correos, está situado en el corazón de la ciudad, en plena Plaza del Ayuntamiento. El estilo arquitectónico responde a algunas tendencias de la época, clasicismo, barroco y sobre todo modernismo. Fuente: elaboración propia Figura 73: Palacio de Justicia 150 RESULTADOS El actual Palacio de Justicia fue en su origen la Casa Aduana, construida por orden de Carlos III entre 1758 y 1802, obra de los arquitectos Felipe Rubio, Antonio Gilabert y Tomás Miner. Por ella se canalizaba todo el comercio que hacía de Valencia uno de los centros económicos del siglo XVIII. En 1828 se transformó en fábrica de tabacos y en 1914 comenzaron las obras de adaptación para convertirla en la sede del Palacio de Justicia. Los accesos a este barrio se hace por la calle Colón y calle Játiva, que estas dos calzadas son amplias, tienen hasta cuatro carriles, para un único sentido de dirección de los vehículos, sus aceras son amplias y muy accesibles, ya que estas son aceras de más de 1,40m de anchas y la altura del bordillo es superior a 12cm. por lo cual estas dos calles no son nada pertenecientes a áreas peatonales. También se puede acceder a este distrito por los distritos adyacentes, como son La Xerea, El Pilar y El Mercat. Los accesos de estos barrios al barrio San Fransesc son por calles más estrechas, pero son más peatonales. Fuente: elaboración propia Figura 74: Calle final de Colón inicio Játiva Este barrio tiene una evolución favorable en sentido de su planta, está organizada tiene una cuadrícula más o menos organizada. Parten desde la plaza del Ayuntamiento las calles más amplias de este barrio, tales como la calle de Las Barcas que lleva hasta la calle de Don Juan de Austria, calle el Almirante Roger de Lauria. Pero desde estas calles se forma la dicha retícula. El alumbrado es abundante por la plaza del ayuntamiento, hacia el Paseo de Ruzafa y en sentido contrario que lleva hasta la plaza de la Reina. 151 RESULTADOS Por este barrio no existe zonas de aparcamiento del tipo O.R.A., lo que si existen aparcamientos públicos en las calles, pero no son nada abundantes. Los que sí que se encuentran son aparcamientos para los residentes en este barrio, por lo cual son privados. Las edificaciones que forman este barrio son edificaciones muy cuidadas y en altura de más de 5 plantas, la media es de 8 alturas. Y las fachadas en la gran mayoría son enfoscadas y muy cuidadas, además como son edificios importantes, ejemplo el Ayuntamiento como El edificio de Correos, por lo cual al ser tan visitados son edificios muy cuidados. Fuente: elaboración propia Figura 75: Edificios que forman el barrio El transporte público en este barrio está muy presente ya que le llegan varias líneas de autobuses y por el que circulan muchos de éstos. Además se puede llegar a este barrio por metro, saliendo por la parada de Colón y Játiva. Además se pueden coger taxis en este barrio por las diferentes paradas que podemos encontrar, al igual que las bicicletas, porque se pueden situar varias estaciones donde se pueden dejar y coger dichas bicicletas. 152 RESULTADOS Para los residentes de este barrio tienen en él varios centros educativos, se pueden encontrar 3 guarderías, 14 edificios donde se imparte la enseñanza primaria pública, los mismos donde se puede encontrar la enseñanza de secundaria pública. Los colegios privados también están presente en este distrito, de estos últimos podemos encontrar 6 edificaciones. También se encuentran 2 universidades Fuente: elaboración propia Figura 76: Instituto de Secundaria Luis Vives Las zonas de comercio de este barrio están presentes por sus calles, hay comercio de lujo, es en el distrito donde podemos encontrar las mejores marcas. También se encuentran centros comerciales. Lo que no se encuentra tan fácil en este distrito son los comercios de barrio y de inmigración, al igual que no es muy usual encontrar supermercados. Por lo que es una zona de mucho comercio se pueden encontrar gran cantidades de sucursales bancarias. Además se sitúan muchas oficinas de grandes empresas de Valencia y de otras que son a nivel nacional como es Correos, que podemos encontrar su gran edificio en la plaza del ayuntamiento, se sitúa en frente de este. 153 RESULTADOS Las zonas de ocio están presentes en formas de bares, de estos hay gran cantidad por las calles que lo forman, pero la mayoría están por las calles más transitadas, como son las que surgen a partir de la plaza del ayuntamiento. También se encuentran muchos restaurantes, de estos se pueden encontrar de muy diversas categorías. La cantidad de pubs, no es muy elevada aunque sí que están presentes en este distrito. La densidad económica de este distrito es muy alta, ya que como está reflejado tiene mucho comercio y además tiene integrado en él muchas de las empresas que están trabajando en Valencia. Este es el barrio donde más población se encuentra. Los residentes son personas que están entre la edad de 35-39 años, esta es la edad media que más abundan en él. La inmigración que forma parte de él son el 39% de la población. El crecimiento estudiado para este barrio es de 7%, no es muy grande. La contaminación acústica de este barrio es muy alta, ya que tiene mucho tráfico que transita por sus calles. Además de que es muy visitado ya sea por el turismo como por hacer compras. 154 RESULTADOS 155 RESULTADOS 5.2.1.2 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA 156 RESULTADOS 157 RESULTADOS En este subapartado se detallan la descripción de la oferta inmobiliaria que se encuentra en la zona. 260 ESTUDIO Por lo tanto los posibles compradores serán personas que querrán formar una futura familia o que ya la es y a los que les gusta vivir cerca de una zona tranquila y muy transitada, ya que en los alrededores se encuentran diferentes facultades de la universidad de Valencia. Esta promoción ha sido anunciada por la radio, mediante folletos publicitarios, así como de la forma de comunicación más extensiva en la actualidad, internet, por medio de páginas web como “el idealista”. La conclusión de esta vivienda es que el precio va en relación con las características que tiene la oferta. Ya que ha sufrido una reforma integral la vivienda y las zonas comunes del edificio. Y a las personas que va destinada serán las que están alrededor de una edad de 30 años, con miras de formar una familia. 261 ESTUDIO Según el estudio realizado y las conclusiones sacadas se puede obtener una idea global sobre el precio y las características de las viviendas, ya que todas ellas son similares en calidades, en rehabilitación de las mismas y al público que va destinado. Así que el precio medio que se pueden dar por metro cuadrado de estas edificaciones en este distrito diferenciado por los barrios y por el estudio de las diferentes ofertas que se han analizado es que el valor medio que se puede dar es: Exposició 3.000 €/ m² Mestalla 3.000 €/ m² Jaume Roig 3.600 €/ m² Ciutat Universitaria 2.650 €/ m² Jaume Roig 3.600 €/ m² Ciutat Universitaria 2.650 €/ m² Exposició 3.000 €/ m² Mestalla 3.000 €/ m² 262 ESTUDIO Por lo tanto la zona más cara para comprar piso por este distrito es el barrio de Jaume Roig, que por historia es el más conocido porque las personas que residen en él tienen un alto nivel adquisitivo. Además este barrio está muy bien comunicado con otros barrios y zonas de la ciudad. Además no hay que olvidar que este barrio tiene muy cerca los jardines de Viveros, un lugar donde poder desconectar de todo el ruido de los vehículos que por este barrio circulan. En segundo lugar estarían los barrios de la Exposició y el barrio de Mestalla, estos barrios también son zonas pobladas con residentes que pueden llegar a ser estudiantes y familias, en la zona de Mestalla está la mayor concentración de estudiantes en el caso contrario barrio de la Exposició está más poblado por familias. Y el barrio más barato es el de Ciutat Universitaria, este es un barrio que tiene muchas personas viviendo en alquiler, la mayoría de estos son pisos para estudiantes. El estudio final es que este distrito de El Pla del Real es caro, y con pocas viviendas de nueva construcción, en realidad sólo hay una que sea de nueva construcción y a este edificio sólo le quedan por vender dos viviendas de un solo dormitorio. La conclusión final es que es recomendable hacer una promoción en esta zona, ya que irá destinada a personas jóvenes que tendrán un futuro como formar una familia y estar en una zona tranquila a la vez que joven y dinámica. Además de tener una comunicación con toda la ciudad de una forma casi inmejorable. 263 ESTUDIO 265 ESTUDIO 5.2.2.3 DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA 266 ESTUDIO 267 ESTUDIO En este subapartado se detallan e identifican las necesidades de los ciudadanos. 268 ESTUDIO 269 ESTUDIO 5.2.2.4 DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN 270 ESTUDIO 277 CONCLUSIÓN En este subapartado se detalla a base del estudio de marcado la promoción más idónea a desarrollar en la zona 278 CONCLUSIÓN 279 CONCLUSIÓN Resumen de los deducciones obtenidas en el capítulo de resultados A continuación, se describen ambas promociones referenciando los datos que mejor expresen la situación de ellas, para luego comentar conjuntamente sobre las dos promociones objeto de estudio. Ciutat Vella Con este estudio se ha llegado a una conclusión con los resultados obtenidos. Se ha realizado adecuando las características a las del entorno más cercano, con lo que se han estudiado unas viviendas de mediana-elevada dimensión y de calidad alta, para así hacerlas similares a las viviendas de la zona más inmediata. Para el estudio se ha tenido en relevancia la situación en la que se encuentra la zona, ya que es en una zona privilegiada, en pleno pulmón y el centro de la ciudad de Valencia. Además hay te promover las zonas de interés cultural y general que tiene esta zona, tales como la Basílica, las Torres de Serranos, el Ayuntamiento,… Como consecuencia a estas localizaciones el precio que se ha establecido a las viviendas en una cantidad media-alta. Además para estas se han utilizado materiales de muy buena calidad e instalaciones de características similares. Pla del Real Al igual que en el caso anterior del estudio del distrito de Ciutat Vella, se ha llegado a la conclusión de los resultados obtenidos. En esta promoción se ha estudiado conforme a las características del entorno. Se aprecian viviendas de grandes dimensiones y de calidad media. Por lo tanto el precio que se ha establecido en esta construcción en comparación con el de la promoción de Ciutat Vella es relativamente semejante, pero al ser dos distritos muy diferentes se puede llegar a la conclusión de que esta promoción es más cara, porque no dispone de tantos elementos culturales como en el otro distrito, aunque en esta zona se encuentran características y elementos atrayentes, como facultades y zonas verdes, para poder atraer a las personas que estén buscando una vivienda. El resultado a las localizaciones de las facultades, de las zonas vedes como el jardín de Viveros, el antiguo cauce del río Turía,….. y de las localizaciones inmediatas se ha establecido un precio relativamente alta. Ya que los materiales empleados son de calidad media. 280 CONCLUSIÓN Valoración de los resultados obtenidos La valoración a la que se llega con estos resultados es que ambas promociones son rentables para la actualidad, en comparación con las otras promociones que se encuentran por las zonas. El estudio por separado de las dos promociones se puede llegar a la conclusión de que realizando estas promociones se puede llegar a un buen resultado con las ventas. Aunque si tiene que predominar una frente a la otra puede ser que se pueda llegar a la conclusión de que la venta ira mejor la del distrito de El Pla del Real. La venta de esta promoción tiene más impacto social para futuros compradores que quieren invertir en una vivienda de la cual se pueden obtener un buen beneficio para en un futuro poder alquilarla a estudiantes. Aunque si se decide por hacer la promoción del distrito de Ciutat Vella, esta promoción también puede ser rentable ya que vivir en el centro de la ciudad de Valencia tiene muchos atrayentes, poder vivir en el centro económico, comercial y financiero de la propia ciudad. Aspectos no tratados en el proyecto que pudieran servir de base para futuros proyectos Por último, se comentarán los aspectos que no se han tratado en el proyecto, pero que se consideran útiles o de gran importancia para la actuación en futuros proyectos. Uno de los aspectos que se consideran importantes y no ha sido tratado es el de poder hacer un estudio financiero y económico. Ya que para hacer un buen estudio de promociones inmobiliarias tendrían un peso muy grande estos dos apartados. Ya que con un estudio de viabilidad comercial de promociones inmobiliarias no es del todo fiable, porque dependen tanto los demás factores como el comercial. 285 ANEXOS CAPÍTULO 8: ANEXOS 286 ANEXOS 287 ANEXOS ANEXO 1: FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS DEMANDA (Obra nueva) Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Datos de identificación Género: Hombre □ Mujer □ Edad: entre 20 – 30 □ entre 30 – 40 □ entre 40 – 50 □ entre 50 – 60 □ más de 60 □ Profesión: ________________ Estado civil: ________________ Nº miembros de la unidad familiar: __________ ¿Vives en esta zona? Sí □ No □ Motivo por el que vives en esta zona (familiar, trabajo…): ________________ Percepción del barrio Me parece un barrio emblemático, único Me parece un barrio multicultural, con inmigrantes Me parece un barrio con grandes espacios y accesos, bien ordenado urbanísticamente Me parece un barrio en expansión, con proyección de futuro Me parece un barrio juvenil y dinámico A B C D E Totalmente en desacuerdo En desacuerdo Neutro De acuerdo Totalmente de acuerdo A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ 288 ANEXOS Me parece un barrio agradable, acogedor, con “vida de barrio” Me parece un barrio con tráfico y ruido Me parece un barrio bien comunicado Me parece un barrio comercial, de negocios Me parece un barrio con buenos equipamientos (servicios deportivos, áreas peatonales) En términos generales, y suponiendo que encontrara la vivienda que se ajustara a mis necesidades, elegiría esta zona para residir En términos generales, y suponiendo que encontrara la vivienda que se ajustara a mis necesidades, elegiría esta zona para invertir Suponiendo que encontrara la vivienda que se ajustara a sus necesidades, ¿en qué zona de Valencia le gustaría vivir? __________ Importancia en la compra vivienda-barrio Cuando compra una vivienda, ¿qué tiene más relevancia en su elección? Zona □ Vivienda □ Establezca un porcentaje aproximado (por ejemplo, 60%- 40%) Zona _____% Vivienda _____% Tipología deseada ¿Qué tipo de edificación le gustaría comprar? Edificación manzana □ Abierta □ Cerrada □ Indiferente Vivienda □ Unifamiliar □ Plurifamiliar □ Indiferente Vivienda □ Libre □ Protegida □ Indiferente A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ A B C D E □ □ □ □ □ 289 ANEXOS Producto deseado Dimensiones vivienda □ menos de 60 m2 □ 60-80 m2 □ 80-100 m2 □ 100-120 m2 □ 120-140 m2 □ más de 140 m2 Número de habitaciones ____ Balcón □ Sí □ No □ Indiferente Galería □ Sí □ No □ Indiferente Altura _____ Ático □ Sí □ No □ Indiferente Orientación _____ □ Indiferente Entrada por vía ancha □ Sí □ No □ Indiferente Garaje □ Sí □ No □ Indiferente Trastero □ Sí □ No □ Indiferente Dotaciones comunes Club Social □ Sí □ No □ Indiferente Jardín □ Sí □ No □ Indiferente Piscina □ Sí □ No □ Indiferente Instalaciones deportivas □ Sí □ No □ Indiferente 290 ANEXOS ANEXO 2: FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS OFERTA (Obra nueva) Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Datos de identificación Ubicación de la Promoción: Año de construcción: Nombre del promotor: Tipología Edificación manzana □ Abierta □ Cerrada Vivienda □ Unifamiliar □ Plurifamiliar Vivienda □ Libre □ Protegida Volumen de Oferta Total de viviendas: Ritmo de ventas Stock sin vender: Fecha de entrega: Meses en venta: Media mensual de ventas: Dotaciones comunes Club Social □ Sí □ No Jardín □ Sí □ No Piscina □ Sí □ No Instalaciones deportivas □ Sí □ No Calidades de Construcción 281 BIBLIOGRAFÍA CAPÍTULO7: BIBLIOGRAFÍA 282 BIBLIOGRAFÍA 283 BIBLIOGRAFÍA En este trabajo se ha servido de un soporte de apoyo auxiliar de la siguiente bibliografía: Organismos: - Instituto Nacional de Estadística (INE) - Instituto Valenciano de Estadística (IVE) - Ministerio de Fomento - Banco de España - Ministerio de Economía y Hacienda - Agencia EFE - Ayuntamiento de Valencia Artículos e informes: - Villar Mir, J.M. (2010). La salida de la crisis y el sector de la construcción. - Marías, Julián (2010). El nivel de la cultura española. - Valdivia, Carmen (2008). La familia: concepto, cambios y nuevos modelos. - Benavent, Manuel (2007) TERRITORIO, los planes de ordenación del territorio en España. De la instrumentalición a la gestión. - Pacual, Raul (2010) Población española - Seopán. Informe económico 2009 - Caixa Cataluña (2011) Número de trabajadores - García Montalvo, José (2003) Profesor del departamento de Economía y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra e investigador asociado del IVIE Burbujas inmobiliarias - Páginas web: - www.economist.com - www.expansion.es - www.valencia.es/urbanismo - www.elidealista.com - www.buscocasa.com - www.cincodias.com - www.adn.es - www.pymesyautonomos.com - www.zfinanzas.es 284 BIBLIOGRAFÍA