Análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias : estudio de mercado de las zonas "Extramurs" y "Rascanya"

Proyecto Fin de Grado Autor: García Gavilanes, Carla Director: Llinares Millán, Mª Carmen Junio 2011 Análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias. Estudio de mercado de las zonas “EXTRAMURS” y “RASCANYA” Estudio de mercado de las zonas “EXTRAMURS” y “RASCANYA” Carla García Gavilanes ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN.…………………………………………………………………………………………………….… 1 2. OBJETIVOS.…………………………………………………………………………………………...………………… 7 3. REVISIÓN TEÓRICA.………………………………………………………………….……………………......….. 11 4. METODOLOGÍA EMPLEADA ………………………………………………………………..……….....……… 29 5. RESULTADOS.……………………………………………………………………………………………….…….…… 37 5.1 ESTUDIO DEL MACROENTORNO …………………………………………………………….….………… 39 5.2 ESTUDIO DEL MICROENTORNO…………………………………………………………….………..……. 51 ZONA 1 BARRIO NÚMERO 15 “RASCANYA”..……..……………………...………………..… 51 DESCRIPCCIÓN DEL DISTRITO.…………………..………………………………..…………….. 55 DESCRIPCCIÓN DE CADA UNO DE LOS BARRIOS …………..…….………….………….. 61 ELS ORRIOL…………………………………………………………………………..………….. 61 TORREFIEL.………………………………………………………..…………………..………… 69 SANT LLORENS.………………………………………………….…………..………………… 79 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA INMOBILIARIA………………….………………………….. 89 DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA ………………………………………..…….………………… 129 ZONA 2 BARRIO NÚMERO 3 “EXTRAMURS” ………………………………..…………………. 143 DESCRIPCCIÓN DEL DISTRITO.………..…………………………………..…..……………….. 145 DESCRIPCCIÓN DE CADA UNO DE LOS BARRIOS ……………………….……………….. 149 EL BOTÁNIC.…………………………………………………………………………………….. 149 LA ROQUETA.…………………………………………………..…………….………………… 159 LA PETXINA.……………………………………………………………........………………… 167 ARRANCAPINS.…………………………………………………….………….………………. 175 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA INMOBILIARIA………………..…………….…………..... 185 DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA.……………………………………………….………………… 217 5.3 DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN.………………………………….….………………………… 229 ZONA 1 BARRIO NÚMERO 15“RASCANYA”……………………………..………………………. 231 DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN…………………………………..……………………… 233 DECISIONES SOBRE EL PRECIO ……………………………………………..……………………. 236 DECISIONES SOBRE LA PUBLICIDAD……………………………………..………….…………. 237 ZONA 2 BARRIO NÚMERO 3 “EXTRAMURS” ………………………..……………..………….. 239 DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN.……………………………..….…………..………….. 241 DECISIONES SOBRE EL PRECIO ………………………………………..………….……………… 244 DECISIONES SOBRE LA PUBLICIDAD………….………………………………………….…….. 245 6. CONCLUSIONES.…………………………………………………………………………………..….………..……. 247 BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………………………..………………… 255 ANEXOS…………………………………………………………………………………………………………………… 257 1 1. INTRODUCCIÓN En el siguiente capítulo se exponen los motivos principales y la estructura que se seguirá para la realización del trabajo 2 3 España, al igual que muchos países de su entorno, viene experimentando durante los últimos años una crisis económica muy fuerte. La sobreproducción y la concesión de créditos de forma indiscriminada así como la subida consecutiva del Euribor, han levantado la preocupación del gobierno y de la población, repercutiendo directamente en los mercados y creando un clima de desconfianza en nuestro país. Esto ha dado lugar a un fuerte incremento de las deudas. La mayor es la contraída por las empresas, con un billón doscientos mil millones de euros, seguidas por la deuda hipotecaria de las familias que asciende a unos 550.00 millones de euros y la deuda del Estado con 475.400 millones de euros. También se ha visto incrementado el número de familias que viven por debajo del umbral de pobreza, situándose en el 21% de la población española. Todos estos hechos tienen una repercusión directa en el sector de la construcción, ya que ha sido uno de los sectores mas dañados por la crisis actual. Pero para poder entender la situación actual hay que conocer los datos pasados. Entre 1992-1996 el precio de la vivienda sufrió una bajada consecutiva, casi un 18,10 % según datos de la Sociedad de Tasación, en diciembre de 1996 el precio medio por metro cuadrado de vivienda era de 560 €, este fue el ultimo ciclo recesivo en España. Entre 1996 y 2003 el precio de la vivienda subió un 176 % y los créditos hipotecarios aumentaron en un 20 % en 2002 según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). A finales de este periodo la comisión Europea emite una de las primeras advertencias sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria. Ya en 2005 el Banco de España emite un informe en el que señala la sobrevaloración de los precios de vivienda situada un 24 y un 35 %, además este mismo año se produce por primera vez en cinco años un incremento del Euribor y consecuentemente de las hipotecas. En 2005 se visaron y terminaron más de 800.00 viviendas. En el año 2006 el Euribor sufre otro crecimiento situándose en el 3,22 % aumentando de manera drástica las hipotecas concedidas en años anteriores con una tasa de interés variable, alrededor de 1300 € anuales de media, según la AHE. El 2007 viene marcado por otra subida del Euribor y los tipos de interés, una disminución en las ventas, en la construcción de viviendas y una desaceleración del aumento de los precios. Ya a finales de año las agencias inmobiliarias empiezan a percibir las consecuencias produciéndose el cierre de muchas de ellas. En el año 2008 la construcción cada vez da más síntomas de crisis. Las ventas sufren un gran parón, los precios de vivienda bajan, y además se produce un aumento significativo del paro y la porosidad en el sector. El 15 de mayo “Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores. La red inmobiliaria sufría una caída de ventas del 66%. 10 4.2. Tomar decisiones sobre el precio del inmueble, basándonos en un estudio de la competencia y en un estudio financiero, paralelo a este, de las mismas zonas. 4.3. Tomar decisiones sobre la publicidad, sus características y reclamos. Con todos estos puntos se pretende alcanzar el objetivo general del trabajo, que es el desarrollo de un procedimiento de análisis de la viabilidad comercial de dos promociones inmobiliarias en dos zonas muy distintas de Valencia. 11 3. REVISIÓN TEÓRICA En este apartado se pretende enumerar y clarificar una serie de de conceptos, con el objetivo de comprender qué es, para qué sirve y qué pasos hay que llevar a cabo a la hora de realizar un estudio de viabilidad comercial. 12 13 INTRODUCCIÓN La decisión de crear un nuevo producto supone siempre un proceso complejo, puesto que el propósito primordial para decidir su desarrollo, es el beneficio esperado y la predicción de este es muy difícil de obtener. Podemos encontrar tres factores capaces de incrementar las probabilidades de alcanzar el éxito al introducir un nuevo producto: la superioridad y diferenciación del producto en relación a los competidores, el conocimiento del mercado, y la capacidad de adoptar estrategias de marketing adecuadas y el saber hacer tecnológico, es decir, el adecuado desarrollo de las estrategias. En este trabajo vamos a estudiar el segundo factor, “el conocimiento del mercado y la capacidad de adoptar estrategias de marketing adecuadas”, y las estrategias básicas de gestión, producto, precio y comunicación o promoción. Por lo tanto el esquema que se seguirá es el siguiente: Fuente: Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias. Marketing Inmobiliario (Llinares, 2004) Figura 1: “Acciones de marketing en la empresa” Mediante estas acciones estaremos incorporando el marketing a la empresa constructora, que tradicionalmente ha recibido poca atención en el sector de la construcción, debido en gran parte a la existencia, hasta el momento, de una demanda muy superior a la oferta. Para ello, lo primero que hay que saber es, en que consiste el marketing y cuales son sus objetivos. 14 EL MARKETING Según Ph. Kotler (Kotler, 2003), “es el análisis, organización, planificación y control de recursos, políticas y actividades de la empresa que afectan al cliente, con vista a satisfacer las necesidades y deseos de los grupos escogidos de clientes, obteniendo con ello un beneficio”, siendo muy importante, no identificar este con las ventas si no con las necesidades de las personas. O de forma más resumida, “todas las acciones relacionadas con la actividad comercial, cuyo objetivo final es la venta”. Estas acciones, comienzan cuando la empresa toma la decisión sobre que producto quiere ofertar y terminan cuando es vendido. (Escudero, 1999) Según Escudero (Escudero, 1999), el marketing tiene como objetivo principal cubrir unas necesidades determinadas de demanda. Por lo tanto, este: 1. Descubre esas necesidades mediante los estudios de mercado 2. Las agudiza, mediante la publicidad 3. Las canaliza, también mediante la publicidad 4. Las convierte en deseo, mediante la presentación del producto 5. Y las satisface, mediante el acto de venta. Por otro lado, también podemos decir que tiene como objetivo, favorecer el intercambio entre dos partes y que ambas resulten beneficiadas. Según Kotler, se entiende por intercambio «el acto de obtener un producto deseado de otra persona, ofreciéndole algo a cambio». Para que esto se produzca, es necesario que se den cinco condiciones: 1. Debe haber al menos dos partes. 2. Cada parte debe tener algo que supone valor para la otra. 3. Cada parte debe ser capaz de comunicar y entregar. 4. Cada parte debe ser libre de aceptar o rechazar la oferta. 5. Cada parte debe creer que es apropiado. Si por algún motivo, alguna de las partes implicadas en el intercambio no queda satisfechas, evitará que se repita de nuevo dicho intercambio. EN RESUMEN: El marketing es el intercambio entre dos partes, en el que ambas resultaran beneficiadas. Es muy importante saber, que este no crea las necesidades, solo las descubre y agudiza, convirtiéndolas en un deseo a satisfacer. 15 EL ESTUDIO DEL MERCADO Una vez que conocemos en qué consiste el marketing, es importante comprender en qué consiste el mercado. Para captar la demanda, es importante saber cuál es el mercado potencial, a quién hay que dirigirse, y como hemos dicho con anterioridad, qué productos son los que necesitan y desean, además de cómo, dónde y cuándo los compran. Un estudio de viabilidad o estudio de mercado, consiste, como la propia palabra indica, en estudiar o investigar las posibilidades de éxito o fracaso que tiene una actividad, dependiendo del estado y evolución de la oferta y la demanda en un determinado sector de bienes. Por otro lado, la American Marketing Associaciation lo define como “el procedimiento sistemático de recopilar, registrar y analizar todos los datos relacionados con los problemas en la comercialización de bienes y servicios”, en nuestro caso las promociones inmobiliarias. Además, dentro del análisis de mercado hay que distinguir entre: • Mercado actual: El que en un momento dado demanda un producto determinado. • Mercado potencial: Número máximo de compradores al que se puede dirigir la oferta comercial y que está disponible para todas las empresas de un sector durante un periodo de tiempo determinado. Ambas definiciones coinciden en que es importante conocer el mercado y los datos relacionados con todo lo que rodea a la empresa, tanto desde un punto de vista general (macroentorno), como desde un punto de vista más específico (microentorno). Estudio del macroentorno Estos factores son genéricos, lo componen todos los factores que afectan a nuestra empresa de una forma directa o indirecta, para hacernos una idea generalizada, habrá que analizar: • Factor demográfico. El estudio de este, es uno de los más importantes, ya que las personas son las que forman los mercados. La tendencia de crecimiento de la población, o de envejecimiento, la tendencia o no a la natalidad y la distribución de la población por edades y sexo son alguno de los factores que nos afectan de forma directa, ya que con ellos no sólo conocemos el número de viviendas demandas, sino también su tipología. • Factor económico. El análisis del entorno económico contempla la evolución de las principales magnitudes macroeconómicas. Estas variables van a determinar la capacidad 16 de compra e influirán en las pautas de consumo. Alguna de estas variables que determinarán la capacidad de compra, son: la renta disponible, la tasa de desempleo, el crecimiento económico, o la tasa de interés. • Factores políticos. Consisten en estudiar el grado de intervención estatal en el sector. • Factores jurídicos. Legislación que regula la actividad que se va a llevar a cabo. En nuestro caso, habrá que prestar especial atención a las leyes urbanísticas, permisos necesarios... • Factores socio-culturales. Los cambios sociales que experimenta nuestro país, como la incorporación de la mujer al trabajo, el estilo de vida, los movimientos ecologistas, son algunos de los ejemplos que van a determinan no solo el numero de viviendas si no también su tipología. Estudio del macroentorno: Este está constituido por tres grandes grupos de estudio: los clientes o demanda, la competencia u oferta y los proveedores. En el apartado anterior decíamos que las necesidades no son creadas por los especialistas en marketing, sino que estos deseos son inherentes a la condición humana. Estos deseos cambian mucho de una sociedad a otra, e incluso dentro de la misma, no son iguales para distintas personas, por otro lado, los deseos de estas cambian también con el paso del tiempo. Por este motivo el marketing no debe centrarse solo en los deseos, sino también en la demanda, es decir, en las necesidades del mercado. Así pues, la demanda la podemos definir como el volumen total que sería comprado por un grupo determinado de consumidores, en un área geográfica determinada, en un periodo de tiempo definido. Hay algunas formas de estudiar la demanda actual pero también de estimar la demanda futura. Pronosticar, es estimar la demanda futura mediante la anticipación de lo que los compradores quieren, de este modo, una buena estimación se convierte en el factor clave para el éxito de la empresa. Para ello se pueden elaborar encuestas, preguntando directamente al consumidor cual son sus deseos y necesidades. De esta manera llegamos al otro término, la oferta. Esta se define como la cantidad de productos y servicios disponibles para ser consumidos. Estos pueden ser productos que se ofrecen sin haber estudiado el mercado y que esperan a encontrar un comprador o por el contrario, son el resultado de un pormenorizado estudio de los deseos y necesidades de los consumidores. 17 Una vez conocidos estos conceptos, se pasara a desarrollar los contenidos de los estudios de oferta y demanda, aplicados al sector inmobiliario, que nos van a permitir definir el producto ideal para el comprador potencial. Análisis de la oferta En primer lugar, lo que se hace, es estudiar la competencia, que venden, a qué ritmo, con qué precios… El método de estudio que se va a utilizar es el siguiente: 1. Diseño de la investigación. No se puede ir a visitar las promociones sin antes haber estructurado la información que deseamos obtener. Para ello diseñaremos una tabla en la que se recoja todos los datos que nos interesen. Alguno de los datos más importantes que debemos tener en cuenta para la investigación en el mercado inmobiliario son los siguientes: • Datos de identificación: Ubicación de la Promoción. Nombre comercial. Nombre del promotor. Nombre del vendedor. • Tipologías fundamentales: Edificación abierta o cerrada. Vivienda unifamiliar o plurifamiliar. Vivienda Libre o Protegida. • Volumen de Oferta: total de viviendas. • Ritmo de ventas: Stock sin vender. Fecha de entrega. Meses en venta. Media mensual de ventas. • Dotaciones comunes: Jardín, piscina, etc. • Calidades de Construcción: Al tratarse de un estudio con objetivo comercial, se basa en las calidades comerciales más diferenciadoras, que en realidad son las que más impactan en el comprador. Calefacción. Amueblamiento de cocina y sanitarios. Armarios empotrados. 18 • Producto: Se eligen los productos moda, es decir, aquellos más repetidos de entre los que quedan por vender, ya que siempre es muy difícil obtener información de lo que está vendido. Cuando dentro de un mismo tipo de vivienda hay diferentes superficies y precios, trataremos de elegir uno que más se aproxime a la media. • Precio y condiciones económicas: Precio al contado. Precio por m2. Precio de los garajes y trasteros opcionales. Hipoteca: tipo de interés, aplazamiento. • Decisiones sobre comunicación: Oficina de ventas a pie de obra. Vallas in situ. Piso piloto. Vendedores. Folletos. Maquetas. Radio. Prensa. Internet 2. Obtención de la información. Lo primero que tenemos que hacer en este punto es elegir las fuentes de información. Lo más recomendable es elegir una fuente de información mixta, que nos permite recoger una información de tipo cuantitativo y cualitativo. Para ello realizaremos una tabla, donde recojamos la información mencionada en el punto anterior. Determinar o acotar la zona de estudio Un sistema muy útil, tratándose del producto inmobiliario, es zonificar geográficamente los resultados. En el caso de este trabajo, hemos acotado los resultados según los distritos que componen la ciudad de Valencia. También puede acotarse según las tipologías fundamentales de viviendas. Recogida de información Una vez diseñado la tabla con los datos que queremos obtener, tenemos dos opciones para su obtención, una de ellas es presentarnos como un investigador que esta realizando un estudio y la segunda es presentarse como un comprador potencial, lo que recibe el nombre de simulación de compras. Aunque el primero es más sencillo y rápido, ya que nos permite realizar una encuesta directa, el vendedor puede negarse a contestar o hacerlo de una forma 19 engañosa, para despistar a la competencia. Por lo que el método de simulación de compra es más caro, y dificultoso, pero nos permite obtener mejores resultados. El ritmo de ventas es el dato más difícil de obtener, y una vez lo tengamos, tenemos que aplicarle un gran margen de error ya que el buen vendedor intenta siempre dar la sensación de que aquella promoción se esta vendiendo muy bien, aunque esto no tenga nada que ver con la realidad. Tratamiento y análisis de datos En este punto lo que haremos es resumir la información obtenida a través de nuestro formulario, para que sea útil en la toma de decisiones. Interpretación de los resultados Una vez disponemos de todos los datos recogidos en tablas, se procede a la redacción del informe correspondiente, en el que se aclararán los resultados, tanto positivos como negativos. Una vez presentada la información, hay que interpretarla, para ello el parámetro más relevante es el ritmo de ventas, ya que a partir de esos datos podemos ir sacando conclusiones. Análisis de la demanda La demanda es el último destino, el objeto concreto de cualquier empresa, sin este conocimiento falta lo más importante, lo único que nos permite que nuestro negocio sea rentable, produciéndonos benéficos, ya que estos sólo se obtienen cuando se satisfacen los deseos y necesidades de los clientes (Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias. Marketing Inmobiliario. Llinares, 2004) La realización del estudio de demanda supone seguir los siguientes pasos: 1. Diseño de la investigación Determinar el objeto de investigación, lo que motiva la compra del consumidor, el precio que está dispuesto a pagar y lo que este desea. 2. Obtención de la información 26 A la hora de fijar el precio también hay que tener en cuenta la tipología de las viviendas, ya que éstas, pueden ser de venta libre o por el contrario de protección oficial, si nuestra promoción pertenece al ultimo grupo, tenemos que tener en cuenta la normativa que lo regula, ya que los precios máximos por metro cuadrado ya vienen estipulados. Los métodos para la fijación de precios, son un conjunto de reglas a aplicar para la obtención del recio final. Estos métodos pueden estar basados en distintos aspectos, pero los más utilizados son los basados en los costes, en la competencia y en la demanda. La publicidad “La publicidad es toda transmisión de información impersonal y remunerada, efectuada a través de un medio de comunicación, dirigida a un publico objetivo, en la que se identifica el emisor, con una finalidad determinada, que de forma inmediata o no, trata de estimular la demanda de un producto o de cambiar la opinión o el comportamiento del consumidor”. (Santesmases, 2007) La elaboración de una campaña publicitaria sigue el siguiente esquema: Fuente: Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias. Marketing Inmobiliario (Llinares, 2004) Figura3: “El proceso publicitario” En primer lugar se encuentran los objetivos publicitarios, donde la empresa determina el objeto, sus características y ventajas y se asocia a un usuario o situación, además se intenta mejorar su imagen y posicionamiento. Por otro lado, en esta fase también se decide el público o segmento del mercado al que irá dirigido. Objetivos publicitarios: ¿A quién y con qué proposito? Presupuesto publicitario: ¿De cuánto dinero disponemos? Creatividad publicitaria: ¿Qué mensaje? Evaluacion de la eficacia: ¿Qué efecto? Selección y planificación de medios: ¿Qué medios? Evaluacion de la eficacia: ¿Qué efecto? 27 En segundo lugar aparece el presupuesto publicitario, el cual va a repercutir de forma directa en las ventas. El presupuesto asignado puede abordarse desde diversos métodos, ya sea de forma arbitraria, mediante un porcentaje sobre las ventas pasadas o en función de los objetivos y tareas. La creatividad publicitaria, por su parte, es la que comprende la generación de la idea base del mensaje de sujeción o presentación y su producción. Esto implica qué vamos a decidir, eligiendo para ello entre mensaje persuasivo o informativo. La ejecución de mensaje incluye tomas de decisiones como: el estilo, el tono o el formato publicitario, haciendo referencia al enfoque de comunicación para transmitir la idea base. Por su parte, la selección y planificación de medios, consiste en seleccionar el medio para que la difusión entre los compradores potenciales sea lo más amplia posible. Algunos de los medios de difusión: prensa, revistas, televisión, radio, publicidad exterior… • Prensa: Podemos contratar página, página doble, media página, pie de página, columna.., el emplazamiento puede ir en generales, en secciones fijas, en anuncios por palabras, etc y también puede fijarse el encarte, que es un medio publicitario impreso que se introduce dentro de las paginas de otra publicación. • Radio: Es el medio más utilizado en este sector, ya que tiene gran competencia local. Se suelen emitir mensajes de unos 30 segundos y programas patrocinados. • Valla urbana: junto con la radio es el medio más empleado, casi todas las promociones de viviendas van acompañadas de una valla publicitaria. Con ella, se mantiene el contacto con el público que pasa por delante de la obra, durante su ejecución. Los tamaños son estándar 3x4 m o 3x8 m. Una valla tiene que contener siempre los siguientes mensajes: marca del producto, la marca de la empresa promotora, definición del producto, elementos diferenciados (si los hay), mensaje dirigido a motivar la compra y elemento gráfico que pueda ser de referencia. • Internet: este medio tiene innumerables ventajas, ya que permite poner a disposición del cliente cierta información, como pueden ser planos, fotográficas, o la memoria de calidades que seria más difícil hacerle llegar mediante métodos tradicionales. Y por último, la evaluación de la eficacia, la cual puede desarrollarse antes o después de la difusión. 28 La evaluación que se realiza antes, llamada Pretest, tiene como objetivo averiguar si el mensaje, el texto y el eslogan tienen el valor persuasivo requerido o si por el contrario producen indiferencia o rechazo, suelen llevarse a cabo mediante reuniones de grupo. La evaluación que se realiza después se llama Postest, y pretende comprobar en que medida se han conseguido los objetivos de la campaña. Una forma de realizarla es “recuerdo a las 24 horas” en la que se pregunta a la gente si ha visto el anuncio y que es lo que recuerda de él. CONCLUSIÓN A pesar del tiempo y recursos que nos pueda costar, hoy en día, los estudios de mercado son una herramienta imprescindible, ya que con ella se puede estudiar la relación de lo deseable con lo posible, ayudando a decidir qué tipo de producto se va a edificar, a quién va dirigido y cuál va ser el precio. Pudiendo escoger así, la alternativa más acertada. Toda esta serie de conceptos y procedimientos nos lleva a un objetivo principal, la satisfacción del cliente, a partir de la creación de un producto que se adecue a sus gustos, deseos y necesidades, y uno secundario, la rentabilidad económica a corto y largo plazo. La rentabilidad a corto plazo nos la proporcionará el estudio económico-financiero y los beneficios obtenidos de la promoción, y la rentabilidad a largo plazo, que es la más importante, nos la proporcionará la confianza que nuestra marca haya generado en los clientes, ya que nos proporcionarán compras y clientes posteriores. Por otro lado, cabe destacar, que en las promociones inmobiliarias no funciona por comprar repetitiva, por lo que la imagen de la marca no es tan importante. Es muy importante no confundir el orden de los objetivos, ya que si al hacer una promoción, nuestro único interés es el beneficio económico, corremos el riesgo de no obtener los resultados deseados. 29 4. METODOLOGÍA EMPLEADA En el presente capítulo se expone el plan de trabajo o la secuencia de actividades necesaria para la obtención de los objetivos previamente definidos. 30 31 El plan de trabajo se divide en 5 etapas. A continuación se describe en detalle cada una de ellas. FASE I. BÚSQUEDA DE INFORMACIÓN SOBRE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO. Para ello, lo primero que se hizo, fue consultar la página web del Ayuntamiento de Valencia (www.valencia.es), con el fin de conocer la ubicación del distrito dentro de la ciudad, su ordenación urbanística, sus accesos, y sus principales características, como son el número y nombre de cada uno de los barrios. También se recurrió al buscador de mapas de Google. A continuación, se buscó información sobre cada uno de los barrios de la zona, consultando de nuevo en la página del Ayuntamiento, en el apartado de barrios, dentro de la sección de cartografía básica. Ahí encontramos los planos de cada uno, con su situación dentro del distrito y su cartografía. FASE II. RECONOCIMIENTO DE LA ZONA. Una vez tuvimos una imagen global del barrio pasamos a visitarlo. Esto, nos permitió ver las calles, la iluminación, la gente y las zonas donde se desarrolla la vida del día a día. Además se tomaron fotografías de los espacios, de las calles, de los comercios, de los parques, de los colegios y edificios destacados, así como de las vías de acceso o los medios de transporte, con el fin de crear un registro fotográfico de la zona. FASE III. ESTUDIO EN PROFUNDIDAD DE LA ZONA. Una vez realizado el estudio previo y el reconocimiento de la zona, se pasó a realizar el estudio pormenorizado de las mismas. Para ello nos servimos de las siguientes páginas de internet: • Página web del Ayuntamiento de Valencia (www.valencia.es). En ella podemos encontrar todos los datos sobre el catastro inmobiliario, sobre la demografía y sobre el censo de las actividades económicas. Toda esta información está clasificada por distritos y barrios. 32 • Página web del servicio municipal de transportes urbanos (www.emtvalencia.es). En esta página se encontró toda la información sobre la situación de las paradas de autobús dentro del barrio, así como, las líneas que llegan y su procedencia y los horarios que tienen. • Página web del metro de Valencia (www.metrovalencia.es). En ella se encontró toda la información referente a las líneas de metro y tranvía, sus paradas y horarios. • La página de las bicicletas públicas (www.valenbisi.es). Esta nos aportó información acerca de las paradas y carriles para bicicletas con lo que cuenta cada uno de los barrios. • La página de la Conselleria de Sanidat (www.san.gva.es). Hospitales y centros de salud que se encuentran en nuestra zona. • Página del Ayuntamiento de Valencia (www.valencia.es). Utilizada ya con anterioridad. En este caso nos sirvió como herramienta para conocer cada uno de los centros educativos presentes en e distrito y la oferta educativa impartida por cada uno de ellos. • En la siguiente página, http://mapas.valencia.es podemos encontrar diversos datos, como por ejemplo, la densidad de la actividad económica, el número de viviendas de protección oficial, el nivel de contaminación acústica, etc. En ella también aparecen situados todos los centros educativos, los centros de salud, bibliotecas, museos, teatros, centros deportivos, paradas de transporte urbano, etc. A la vez que se iba realizando toda la búsqueda de información, y con el fin de seguir un criterio, se iba rellenando una ficha que recoge cada una de las características básicas que describe un barrio. Se relleno una por cada barrio. Esta ficha fue elaborada con anterioridad de forma común en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. (Ver Ficha 1) 33 A continuación se adjunta una ficha tipo: Fuente: elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Ficha 1: “Ficha tipo características de la zona” Para visualizar el contenido de la ficha ver Anexo FASE IV. ESTUDIO Y ANÁLISIS DE LA OFERTA. En esta fase se realizará un estudio de las promociones que componen cada uno de los barrios. Se estudiará el ritmo de ventas, los precios, las calidades constructivas. Para ello los pasos que hemos seguido son: 1. Búsqueda de información sobre promociones de obra nueva en internet, en las páginas www.idealista.es, www.mercadodeobranueva.com, www.pisos.com, etc. 2. Nuevo reconocimiento de la zona, esta vez, en busca de pisos de obra nueva, con cartel publicitario o anuncios de venta, preferiblemente. También se realizaron fotos de estos. 34 3. Búsqueda de toda la información posible de los pisos encontrados, en las páginas web de cada una de las inmobiliarias. Esta información incluye datos de la promoción, calidades, precios, tipología, ritmo de ventas… 4. A continuación se procedió a ponerse en contacto por vía telefónica, con algunas de las inmobiliarias, para intentar obtener datos que previamente no se habían encontrado en internet, como por ejemplo alguno de los precios o el stock sin vender. Para ello, se simuló que la llamada era realizada por un comprador potencial. 5. Una vez recogidos todos los datos se procedió a realizar una memoria descriptiva y comparativa de todos ellos. En esta fase, del mismo modo que en la anterior, se ha utilizado una ficha elaborada de forma conjunta en el taller 30 de PFG, Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV, en la que se recogen todas las características importantes de una oferta inmobiliaria. A continuación adjuntamos dicha ficha: Fuente: elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Ficha 2: “Ficha tipo, características de la oferta” Para visualizar el contenido de la ficha ver Anexo 35 FASE V. ESTUDIO Y ANÁLISIS DE LA DEMANDA. En primer lugar se realizó, de la misma forma que las anteriores fichas, una encuesta para definir los datos que se querían obtener de la investigación. Esta ficha recogía aspectos relacionados con el barrio, las viviendas, las calidades y los precios. Esta fue realizada en el taller 30 de PFG, estudio de viabilidad en a edificación de las ESTIE, UPV. A continuación se adjunta modelo: Fuente: elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Ficha 3: “Ficha tipo de características sobre la demanda” Para visualizar el contenido de la ficha ver Anexo En segundo lugar se procedió a realizar las encuestas. Se realizaron un total de cuarenta por barrio, a una población conocedora de la zona y con una edad comprendida entre los 20 y 40 años. La recogida de información se realizó de forma personal. Una vez realizadas la totalidad de las encuestas se procedió al análisis y tratamiento estadístico de los datos, eliminando aquellos que pudieran ofrecer dudas o que fueran incorrectos. 42 duplicara de tamaño, sin embargo la población menor, desde los 25 hasta los 64 se verá reducida a la mitad. Todo esto hace que en el año 2049 estemos ante una pirámide de tipo invertida. Fuente: INE Figura 5: “Evolución de la pirámide poblacional española” Lo que nos lleva al concepto de envejecimiento poblacional, el que podemos definir como el aumento relativo de los grupos de mayor edad, es decir, que para que se de este hecho no solo tiene que aumentar la población mayor de 64 años si no que tiene que disminuir la población de edades inferiores. Como hemos citado anteriormente en el 2049 se prevé una pirámide de tipo invertido, una de las variables que tendremos que tener en cuenta para que se de este hecho es la edad media de maternidad y la fecundidad. En la figura 6 podemos ver la evolución de estos datos a lo largo de varios años. En ella observamos la drástica disminución del indicador coyuntural de fecundidad (o número medio de hijos por mujer) a partir del año 1076 y hasta el 1097, siendo en 2010 una media 1,38 hijos por mujer, del mismo modo la edad media de maternidad aumento considerablemente desde 1983 hasta el año 2000 situándose en la actualidad en 31 años (INE, 2010). Por lo que podemos decir que la disminución de la fecundidad y la reducción progresiva del número de mujeres en edad fértil es la causa de la disminución del número de nacimientos. 43 La menor fecundidad se observó tanto en mujeres de nacionalidad española como extranjera, aunque esta última tienen los hijos a edades más tempranas. Fuente: INE Figura 6: “Gráfico de la evolución de la fecundidad y media de maternidad” Otra variable demográfica es la mortalidad. Esta, ha ido creciendo de forma paulatina alcanzando unos valores en 2010 de 78,66 años en los hombres y 84,65 en las mujeres, además según estos estudios una persona que alcanza los 65 años en 2010 espera vivir de media unos 18,17 años más, si es hombre y 22,10 si es mujer (INE, 2010). Por otro lado es muy interesante prestar atención al número de matrimonios anuales y la tasa bruta de nupcialidad ya que es un punto muy importante a tener en cuenta a la hora de plantear una promoción inmobiliaria. Como se muestra en la figura 7, estas dos variables han sufrido un gran descenso en los últimos años, debido, a la crisis económica que se está viviendo en nuestro país, aunque no es la única causa. Fuente: INE Figura 7: “Gráfico de la evolución de matrimonios anuales y tana bruta de nupcialidad” 44 Se deben tener en cuenta también los cambios sociales en el hogar, ya que la familia “tradicional” está siendo desplazada por la “no tradicional”, hogares de personas solas, o del mismo sexo, pero esto lo desarrollaremos en los factores sociales. Podemos ver, en la figura 8, los indicadores demográficos que presenta la comunidad valenciana, estos están dentro de la media nacional. Fuente: INE Figura 8: “Indicadores demográficos Comunidad Valenciana” En resumen, la población española sufrirá un envejecimiento significativo durante las próximas décadas, pero en la actualidad, los grupos mayoritarios, tanto de hombres como de mujeres son los comprendidos entre los 30 y los 35 años de edad, un grupo muy importante en el mercado, ya que es donde se producen más matrimonios y la edad media del primer hijo. 45 FACTORES ECONOMICOS: Los factores económicos resultan determinantes en el desarrollo y elección de una promoción inmobiliaria, sobre todo por la situación actual de crisis y desconfianza en el sector. En este apartado tendremos en cuenta las características económicas actuales, y las previsiones a medio y largo plazo. En primer lugar vamos a hablar de los ciclos económicos. La definición clásica según A. F. Burns y W. C Mitchell (1946) es la siguiente: “…un ciclo consiste de expansiones que tienen lugar aproximadamente a la vez en muchas actividades económicas, seguidas por recesiones, contracciones y recuperaciones igualmente generales que confluyen en la fase de expansión del ciclo siguiente; la secuencia de cambios es recurrente pero no periódica; en duración los ciclos de los negocios pueden variar desde poco más de un año hasta diez o doce años; no son divisibles en ciclos más cortos de carácter similar con amplitudes parecidas” En la actualidad nos encontramos en un periodo de recesión, lo que corresponde con la parte descendiente del ciclo y una disminución en la actividad económica. En esta fase se produce una disminución considerable de la producción y la inversión lo que conlleva a un aumento del desempleo. Actualmente la tasa de desempleo española se sitúa en torno al 21%, lo que supone un total de 4.229.263 desempleados, 760.892 en el sector de la construcción precedido únicamente por el sector servicios. En cuanto a Valencia, el número de desempleados ronda el 22% de la población activa (INE, 2010). Fuente INE Figura 9: “Evolución de la tasa de paro en el cuarto trimestre de 2010” 46 Si la recesión se prolonga durante más de dos semestres consecutivos, como es el caso, puede considerarse crisis. Una de las causas más importantes de la recesión es la sobreproducción en periodos anteriores. Por otro lado, se produce también una subida de los intereses y precios generalizados, como son:  Subida del Euribor en el último año de medio punto situándose en valores actuales de 1,714 y con una previsión de subida para finales de año.  Subida del IVA del 16% al 18%  El interés legal del dinero y el interés de demora se mantienen al mismo nivel que en años anteriores 4% y 5% respectivamente.  La tasa de inflación se sitúa en 3,6%  Datos según INE, 2010. Lo que tiene consecuencias negativas para la economía ya que con la subida del precio del dinero, las empresas invierten menos y los hogares consumen menos, ahorrando más todos ellos, esto junto con la disminución de la renta disponible que en España supone dos terceras partes del producto interior bruto (PIB) y que en 2010 descendió 29.000 millones, hace que se paralice aun más la actividad económica, haciendo casi imposible la reactivación del mercado. Fuente: INE Figura 10: “Evolución de la tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares” En resumen, la situación económica actual no es muy favorable pero se prevé una recuperación lenta para los próximos años, con una disminución progresiva del paro y un aumento de producto interior bruto (PIB). 47 FACTORES POLÍTICOS Y JURÍDICOS: Los factores políticos consisten en leyes y ayudas que presta y aprueba el gobierno, como por ejemplo ayudas a los jóvenes para el alquiler o viviendas de protección oficial, con la intención de reactivar el mercado inmobiliario. Vpo.es es un buscador donde aparecen todas las viviendas de protección oficial, en la actualidad hay alrededor de 160 promociones de VPO (vivienda de protección oficial), 19 en la provincia de Valencia. A este tipo de promociones pueden acceder todos aquellos que cumplan los requisitos dispuestos en el REAL DECRETO 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Este decreto regula también las superficies y ocupaciones mínimas y máximas de cada vivienda, los precios máximos, las ayudas, los préstamos, gestión de las viviendas arrendandadas, etc. Hay muchas ayudas, tanto de carácter general como autonómico, a la hora de adquirir estos pisos, ya sean en forma de compra o de alquiler. Las ayudas generales que encontramos son:  Plan estatal de vivienda y rehabilitación.  Guía cancelación hipoteca VPO. En Valencia encontramos las siguientes ayudas:  Ayudas a la compra, ya sea nueva vivienda o ya existente.  Ayudas al alquiler para inquilinos o renta básica de emancipación.  Ayudas a propietarios para la rehabilitación de viviendas destinadas a alquiler.  Ayudas a la promoción de viviendas en alquiler, VPO de nueva construcción o para viviendas destinadas al alquiler. Además cada día se aprueban medidas nuevas para facilitar la compra – venta de estas promociones como por ejemplo los nuevos tipos de interés que se aplicaran a los préstamos de VPO concedidos en el marco de los planes estatales de vivienda de 2002 a 2005 y 2005 a 2008, de la que se beneficiaran mas de medio millón de personas. Además el gobierno congeló el precio base en de la vivienda en 758 euros/m2 para el año 2011 (INE, 2010). Con ello se intenta crear un mercado de gente, como por ejemplo, jóvenes, separados, familias monoparentales, de rentas bajas…, gente que de otra manera no podrían adquirir una vivienda 48 propia, bien sea de alquiler o de compra. Además, no solo se presta ayuda al comprador si no también al promotor o al arrendador. Por otra parte, el gobierno tiene la obligación de regular los negocios, no solo a nivel nacional, si no también estatal y municipal, esto es lo que se entiende por factores jurídicos. Es difícil que una empresa no esté limitada por una serie de leyes y normas jurídicas. En nuestro caso hay numerosas leyes que afectan a diferentes aspectos del mercado inmobiliario. Leyes que van desde los derechos y obligaciones de los trabajadores a la Ley de ordenación del suelo, pasando por la normativa de edificación. Todas estas normativas deben conocerse y cumplirse, ya que “la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento”, por esto muchas veces es conveniente tener cerca un experto legal para tomar decisiones. Algunas de las normativas aplicables en la actualidad son: Para la regulación del suelo en la comunidad Valenciana y a nivel estatal:  Ley urbanística de la C.A. de Valencia 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística Valenciana (LUV).  DECRETO 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. [2006/6112] (ROGTU).  LEY 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE).  Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Jefatura del Estado BOE 6-11-99. Para la regulación de la edificación:  Código técnico de la edificación (CTE).  Libro para el control de calidad en la edificación (LC-91). Comunidad Valenciana.  Instrucción de hormigón estructural EHE-08.  Reglamento de baja tensión (RBT-02).  Ley de residuos de la Comunidad Valenciana. Estas leyes o instrucciones y muchas otras van sufriendo cambios a lo largo de los años para adaptarse a la situación actual. Podemos ver publicaciones de las modificaciones, ampliaciones o derogaciones de las mismas. 49 FACTORES SOCIO - CULTURALES: Los factores socio - culturales son aquellos que se dan por los cambios en la sociedad y en los individuos que la forman, como puede ser, los cambios en el estilo de vida, en la educación, en los valores, o en la familia. Cada uno de estos grupos tiene diferentes formas de comportamiento y gustos, que influirán en la compra de un determinado producto. Uno de los cambios más importantes de los que se han producido, es la incorporación de la mujer al mercado laboral. Esto ha generado una independencia económica de las mujeres y por lo tanto un cambio del entendimiento de roles en ámbito social y doméstico. Además, una gran mayoría de las mujeres españolas tienen empleos a tiempo completo, lo que hace una difícil conciliación con la vida familiar. Todo esto nos lleva a un cambio en el modelo familiar. El modelo “tradicional”, compuesto por madre, padre, hijos y en muchos casos abuelos, esta siendo sustituido por uno “no tradicional”, uno de personas solas, parejas del mismo sexo, matrimonios sin hijos o familias con un solo padre o madre. Además, muchas de las familias tradicionales se están divorciando u optan por no casarse. Como apuntábamos en los cambios demográficos el número de matrimonios de 2010 disminuyó un 3,8% respecto al año anterior, y de los 75.708 matrimonios el 2,5% estaba formado por cónyuges del mismo sexo. También disminuyo la natalidad (INE, 2010). Estos dos hechos son los que más nos influyen en el mercado inmobiliario debido al aumento de hogares y a su vez la disminución de personas por hogar. Pero también hay otros que nos afectan directamente como es por ejemplo, la conciencia social por respeto al medio ambiente y en consecuencia el desarrollo de una edificación más sostenible, lo que nos lleva a potenciar el aprovechamiento de los recursos y aumentar la calidad ambiental a corto y largo plazo. Por otro lado, el nivel social y cultural vendrá dado por el nivel económico del individuo, estos irán variando, y se irán adaptando a un determinado comportamiento y estilo de vida según sea su nivel económico a lo largo del tiempo. Así, sufrirán también, cambios en el comportamiento frete al consumo. Un hecho muy importante que se esta dando en la población actual es la subida de la tasa de ahorro en los hogares españoles debido a la crisis actual, dato que hemos comentado ya con anterioridad. Y por último, un dato no menos importante es el creciente aumento de población inmigrante en nuestro país, lo que nos lleva a un cambio demográfico, ya que eleva la fecundidad y disminuye la edad de maternidad, incrementando así el tamaño de la población, además la diversidad cultural enriquece a los países, aumentando el desarrollo cultural de sus ciudadanos. 50 En resumen, nuestra sociedad esta cambiando y la edificación se tiene que adaptar a esos cambios, produciendo edificaciones de mayor calidad, mayor sostenibilidad y pensadas para familias de “hoy en día”, “familias no tradicionales”. CONCLUSIONES: En resumen, estamos ante una sociedad y una economía que están cambiando, y aunque actualmente nuestro país este viviendo una fuerte crisis, se prevé una lenta recuperación. Esto junto con la disminución de las viviendas actuales en stock, hace que sea un momento propicio para la reactivación de una forma inteligente, del mercado inmobiliario. 51 5.2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO En este apartado se pasará a estudiar el microentorno, esto es, el conjunto de características, servicios e instalaciones que nos ofrecen las distintas zonas, la oferta inmobiliaria que se puede encontrar en ellos, así como, el comportamiento de la demanda. 58 Los edificios más relevantes o significativos que podemos encontrar en Rascanya son: Estadio Ciudad de Valencia El Estadio Ciudad de Valencia es el campo de fútbol en el que juega sus partidos oficiales el Levante Unión Deportiva. Se encuentra situado en la Calle San Vicente de Paúl, 44, en el barrio de Orriols. Se inauguró el 9 de Septiembre de 1969, bajo la presidencia de Antonio Román y ante el Valencia C.F. Anteriormente el Levante jugaba sus partidos en el histórico campo de Vallejo. El estadio se construyó sobre una superficie de 40.000 metros cuadrados, en la zona sita a espaldas de San Miguel de los Reyes. El óvalo que circunda el terreno de juego tendría treinta y cuatro gradas con veinte vomitorios y diversos accesos. El voladizo, construido sobre la tribuna, sería un entramado metálico con dos soportes de veintisiete metros. Tiene una capacidad de 25.354 espectadores. Las dimensiones del terreno de juego son de 107 x 68 metros. En la Figura 14 se puede ver una foto aérea del campo, en la parte derecha, donde aparecen las grúas, está construido actualmente el centro comercial Arena Multiespacio. Fuente: Captura de Bing Maps. Figura 15: “Campo de futbol Ciudad de Valencia” 59 Monasterio de San Miguel de los Reyes. Se trata de un conjunto arquitectónico e histórico complejo, en el que se juntan una arquería islámica, un monasterio cisterciense, un monasterio jerónimo, un complejo penitenciario y por último, antes de convertirse en biblioteca fue un colegio público. La parte más antigua data de finales del siglo XIV. (Biblioteca Valenciana San miguel de los Reyes) Fuente: Elaboración propia. Figura 16: “Monasterio de San Miguel de los Reyes” 60 61 DESCRIPCIÓN DE CADA UNO DE LOS BARRIOS DE RASCANYA Barrio 1. Els Orriols. 62 63 Orriols, es el nombre que recibe el barrio número 1 del distrito de Rascanya. En la siguiente imagen se muestra la situación del barrio dentro del distrito, como se puede ver, está situado en la zona centro. Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 17: “Barrio de Els Orriols” 64 Como ya se ha comentado con anterioridad, hasta 1882, año en el que se anexiona a la ciudad de Valencia, esta zona fue un municipio independiente. En el año 1859 se delimita su término municipal, coincidiendo básicamente con el actual barrio de Orriols (Gran Enciclopedia Temática de la Comunidad Valenciana. Geografía. Editorial Prensa Valenciana. 2009), debido a esto, podemos decir que se caracteriza por ser el barrio más antiguo, además de, como se puede ver en la imagen superior, el más pequeño en cuanto a extensión territorial. La mayoría de sus edificios fueron construidos entre los años los años 1950 y 1969, los primeros edificios datan de 1800 (Ayuntamiento de Valencia). En Orriols predomina el uso residencial, las viviendas son plurifamiliares con una distribución en manzana compacta y un número medio, de siete plantas. La mayor parte de las fachadas son enfoscadas o de ladrillo cara vista. En la parte sur del barrio, en las calles Padre Viñas y San Juan Bosco, encontramos edificaciones más antiguas, que datan del año 1945 (catastro), estas viviendas son unifamiliares de dos plantas y patio interior, todas las fachadas son enfoscadas. Fuente: Elaboración propia. Figura 18: “Tipología edificatoria de Orriols” Los accesos y el transporte público Orriols cuenta con muy buenos accesos por carretera ya que está situado entre tres grandes vías, la de Primado Reig, la de la Constitución y la de los Hermanos Machado (Fig. 17). Además el transporte público, como el tranvía, las bicicletas, y el autobús, hace que esté bien comunicado con el resto de zonas de la ciudad. 65 Bicicletas. En Valencia hay un servicio de bicicletas municipales llamado Valenbisi, con el que puedes desplazarte por todo el término municipal. En este barrio encontramos una única estación de bicicletas, situado en el cruce de la calle Arquitecto Rodríguez con la calle Reig Genovés. En la figura 19 se muestra el emplazamiento dentro del barrio. Fuente: Ayuntamiento de Valencia. Fuente: Ayuntamiento de Valencia. Figura 19: “Valenbisi y tranvía en Orriols” Figura 20: “Autobuses urbanos en Orriols” Tranvía. Valencia cuenta con dos líneas de tranvía, la 4 y la 6, esta última es la que llega a Orriols. Su parada, Sant Miquel dels Reis está situada en la parte norte del barrio (fig. 19), en la avenida de los Hermanos Machado. Esta línea va desde el barrio vecino, Torrefiel hasta Maritim Serrería, uniendo en barrio con la zona de playa y del puerto. Autobuses. La ciudad cuenta con más de cincuenta líneas de autobús, doce de ellas nocturnas. En la figura 20 se muestra la situación, bien distribuida, de todas las paradas. De todas ellas al barrio llegan las siguientes: 66 11 Patraix – Orriols 12 Ciutat Art. Faller – Pl. América 16 Tavernes Blanques – Pl. L'Ajuntament 36 Vinalesa - Pl. L'Ajuntament 89 Circular – Ronda Transits 90 Circular – Ronda Transits N2 Pl. L'Ajuntament – Primado Reig/Taverners N89 Circular – Ronda Transits N90 Circular – Ronda Transits A parte de estas grandes avenidas, en el interior del barrio las calzadas son estrechas, la mayoría de ellas son de un solo carril y dirección, lo que hace que la contaminación acústica disminuya según nos vamos adentrando en el barrio. Las aceras son anchas y accesibles. En todas las calles hay zonas de aparcamiento público, aunque también cuenta con garajes de uso privativo. Zonas verdes Las zonas verdes son escasas, Hay dos zonas destacadas, la Plaza Hermanos Bécquer y la Plaza Ramón Contreras Mongrell, esta última situada en una zona peatonal del barrio. Ambas están situadas en la parte sur del barrio y ambas con zona infantil de juegos y mobiliario urbano, por lo que se hace mucho uso de ellos. También podemos encontrar pequeños parques entre edificaciones, estos sin mobiliario. El comercio En esta zona, está basado en pequeñas tiendas de barrio (fig. 19), muchas de ellas regentadas por inmigrantes. No hay grandes ni medianas superficies comerciales, en todo el barrio disponen de un supermercado, Mercadona. Fuente: Elaboración propia. Figura 21: “comercios de Orriols” 67 El ocio en Orriols Las opciones de ocio son bastante reducidas. Cuenta con una bibliotecas pública municipal, biblioteca Valenciana Monasterio de San Miguel, situada en el monasterio que le da nombre, y siendo este, el edificio más emblemático del barrio. Está situada en la parte noroeste del barrio. También cuenta con una compañía de teatro y el Centro Municipal de Juventud Orriols, situado en la calle Santiago Rusiñol, 3 y que ofrece a los jóvenes talleres tanto de animación como de lectura o manualidades, actividades lúdicas y temáticas, excursiones e información. Además posee ludoteca, cine fórum y biblioteca juvenil. La sanidad En cuanto a la sanidad, no cuentan con ningún hospital. Para la atención primaria, actualmente cuenta con un consultorio auxiliar, en la calle arquitecto Tolsá y un centro de salud que se está construyendo. Además hay un centro municipal de servicios sociales y actividades para personas mayores en la calle San juan de la Peña. Bien distribuidas por todo el barrio hay cinco farmacias. Como se ha dicho antes, es un barrio de uso residencial, por lo que no cuenta con zonas de oficinas ni naves industriales. Tampoco encontramos ningún otro tipo de instalaciones como pueden ser comisarias o bomberos. La educación Hay una gran oferta de educación infantil, primaria y secundaria. A continuación se detalla la situación de cada uno de ellos y la oferta educativa que imparten. Solo el colegio Profesor Bartolomé Cossío es un colegio público. Todos ellos ofertan comedor, y el colegio Marti además de ello, transporte. Más abajo, en la figura 22 aparecen situados en el plano cada uno de ellos. Nombre Situación Oferta Colegio educación infantil Chispa Calle San Juan Bosco, 14 0-3 años Colegio educación infantil Senyera Calle Montilla de Palancar 0-3 años Centro de educación infantil Burbujas Calle Meliana, 5 0-6 años Colegio Mercerator Calle Padre Viñas, 66 Infantil, primaria. Colegio Marni Padre viñas, 94 Infantil, primaria, E.S.O. Colegio María Auxiliadora Avenida Constitución, 178 Infantil, primaria, E.S.O, bachiller Colegio Profesor Bartolomé Cossío Calle Reig Genoves, 29 Infantil, primaria, E.S.O. 74 Zonas verdes En Torrefiel hay cuatro jardines, el situado en Plaza Obispo Laguarda, Plaza Salvador Allende, Plaza Tossal del Rey y Músico Espí, este último tiene forma de media circunferencia, queriendo imitar un anfiteatro. Todos ellos equipados con zona infantil de juegos y mobiliario adecuado. Además muchos de los edificios cuentan con jardines interiores. Fuente: Elaboración propia. Figura 27: “Parque Músico Espí perteneciente al barrio de Torrefiel” El comercio Aquí el comercio está basado también en pequeñas tiendas de barrio de todo tipo, sobre todo de alimentación, moda y prensa. Además, distribuidos por todo el barrio podemos encontrar cuatro supermercados, dos Consum, uno en la calle Marqués de Montortal, 99 y otro en la calle José Esteve, 2, un Mercadona situado en la calle Pintor Pedro Cabanes, 81 y un Lidl en la calle Camino de Moncada. También hay un mercado municipal en la calle del Monte Caramelo, 2. El ocio En cuanto a las opciones de ocio, son todavía más reducidas que las de Orriols. Hay una biblioteca municipal muy pequeña, Josep Mar, situada en la calle San Juan Bosco, y otra un poco más grande en la calle Domingo Gómez, 35, Biblioteca Municipal Isabel de Villena. Aparte de esto no hay ni teatros, ni museos, ni cines, ni discotecas. Sin embargo, cuenta con numerosos bares y restaurantes bien repartidos por todas las zonas del barrio. 75 Respecto a las instalaciones deportivas, Torrefiel cuenta con cancha de baloncesto, patinaje y petanca distribuida en dos sitios diferentes, además de una piscina municipal. Voleibol, patinaje, petanca y tenis de mesa son las actividades que se pueden practicar en las instalaciones deportivas de Torrefiel, situadas en la calle Monte Carmelo. Baloncesto puede practicarse en las instalaciones de la calle Plaza San Jerónimo. La piscina está situada en la calle Camino Moncada. La sanidad Está cubierta por los centros de salud, Marco Merenciano, situado en la calle Doctor Marco Merenciano, 26 (zona oeste del barrio) y Salvador Allende, en la calle Conde Luminares, 3. Además hay repartidas seis farmacias por todo el barrio. También encontramos el centro municipal de servicios sociales Salvador Allende dirigido a personas discapacitadas, ayudándolas a aumentar su calidad de vida, conjugando la asistencia con la prevención y la promoción social. Además, cabe destacar también, el local social, único en todo Valencia, para la asociación de lesionados medulares y grandes minusválidos físicos, ASPAYM, que se encuentra en la plaza Salvador Allende y cuya misión es la integración social de estas personas. Fuente: Elaboración propia. Figura 28: “Local social ASPAYM y centro municipal de servicios sociales en Torrefiel” 76 La educación Torrefiel cuenta con cinco guarderías, casi todas en la parte sur del barrio y con dos colegios públicos en la parte centro y norte en los que se imparten clases de educación infantil y primaria. La educación secundaria también está cubierta con el Instituto de Educación Secundaria José Ballester Gozalvo. Esto le sitúa como el barrio de Rascanya con más oferta educativa. Hay una gran oferta de educación infantil, primaria. A continuación se detalla la situación de cada uno de ellos y la oferta educativa que imparten. Los centros infantiles son privados y todos los colegios públicos. Solo el centro de educación infantil Pipo y el colegio público Antonio Machado ofrecen comedor, además este último, el centro de educación infantil Redolins y el colegio público Torrefiel tienen instalaciones deportivas. El colegio público profesor SanchÍs Guarner oferta inglés. Nombre Situación Oferta centro educación de infantil Pekeños Magos Doctor Peset Aleixandre, 58 - BJ 0-3 años Centro de educación infantil La Paz Domingo Gómez, 15-17 0-3 años Centro de educación infantil Pipo Felipe Rinaldi, 15 - bajo 0-3 años Centro de educación infantil Redolins Constitución, 221 0-3 años Colegio público profesor Sanchis Guarner Pedro Patricio Mey, 44 0-6 años. Primaria Colegio público Torrefiel Erudito Pagés, 1 0-6 años. Primaria Colegio público Antonio Machado PL. San Jerónimo, s/n 0-6 años. Primaria Instituto de educación secundaria José Ballester Gozalvo Pintor Alemany, 39 E.S.O. Bachillerato Fuente: Ayuntamiento de Valencia. Figura 29: “Centros educativos en Torrefiel” 77 Su población Según datos del Ayuntamiento de Valencia, en 2010, la población de Torrefiel disminuyó en 126 personas. Actualmente cuenta con 26.399 habitantes, de los cuales 13.111 son hombres y 13.288 mujeres. Además, se caracteriza por ser una población joven, con una media de edad comprendida entre los 30 y 34 años, y con un alto nivel de inmigración, aunque en este caso menor que el de Orriols, ya que cuenta con un 21,9% de personas que proceden de otros países. 78 79 Barrio 3. Sant Llorens. 80 81 Sant Llorens es el nombre que recibe el barrio número 3 del distrito de Rascanya. En la siguiente imagen se muestra la situación del barrio dentro del distrito, como se puede ver, está situado en la parte más al este del distrito, a la derecha de Orriols. Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 30: “Barrio de Sant Llorens” 82 Sant Llorens es muy diferente al resto de los barrios de Rancanya. Se puede observar en sus calles, en sus edificios y en los servicios que ofrece. En gran parte, estas diferencias son debidas a que el barrio es una zona de expansión prácticamente nueva. La mayor parte de sus edificios fueron construidos entre los años 2001 y 2005 convirtiéndolo en una zona moderna y actual. Además esta zona es la que mas extensión territorial tiene, aunque casi la mitad de esta, está sin edificar. La mayoría de los edificios que nos encontramos, son viviendas plurifamiliares, con un número medio de plantas de entre 5 y 10, aunque también, hay zonas de viviendas adosadas, como es el caso de las urbanizaciones de la Avenida de Alfahuir, situadas una a cada lado de la avenida, o la de la calle del Arquitecto Tolsá. Hay también, un gran cambio a la hora de urbanizar, la tipología ya no es la de los otros barrios, en manzana cerrada, sino es una edificación abierta, formada por bloques exentos, proporcionando así, espacios más abiertos y luminosos. Las nuevas viviendas han sido construidas en forma de urbanización, dotándolas de zonas comunitarias reservadas solo a residentes, casi todas disponen de piscina y jardines, y algunas de ellas, además, zonas deportivas y parques infantiles. También ha cambado la tipología de los cerramientos, ahora todas ellas son de ladrillo cara vista. Fuente: Elaboración propia. Figura 31: “Tipología edificios de Sant Llorens” 83 Los accesos y el transporte público Los accesos por carretera son también muy buenos, en la parte superior del barrio está la Avenida de los Hermanos Machados y justo por el medio del barrio cruza la Avenida de Alfahuir, esta última es una avenida muy grande con tres carriles por sentido que hace que el barrio no sea tan silencioso como los otros dos, teniendo así una contaminación acústica mayor. Además de estas avenidas, en el interior del barrio las calzadas no son muy amplias, la mayoría cuentan con uno o dos carriles, aunque también hay más grandes, como la Avenida Valladolid, que cruza el barrio por su parte inferior. Las Aceras son anchas y accesibles. Encontramos además, todo tipo de transporte público, metro, tranvía y autobús, que como en toda la zona de Rascanya hace que sea una zona muy bien comunicada. También dispone de carril bici, con sus correspondientes estaciones para bicicletas. Fuente: Elaboración propia. Figura 32: “Valenbisi y tranvía en el barrio de Sant Llorens” Bicicletas. En Valencia hay un servicio de bicicletas municipales llamado Valenbisi, con el que puedes desplazarte por todo el término municipal. En este barrio encontramos dos estaciones de bicicletas, ambas situadas en la avenida Alfahuir. En la figura 33 se muestra su emplazamiento. 90 91 Introducción En el distrito de Rascanya, encontramos actualmente siete promociones de viviendas de obra nueva, las más antiguas se construyeron en el 2008 y las más nuevas en el 2010. Actualmente no hay ninguna en proceso de ejecución. En la imagen inferior podemos verlos situados en el mapa, cada uno de los inmuebles. Fuente: Captura Google maps Figura37: “Situación de las ofertas inmobiliarias en el distrito de Rascanya” Como se muestra en la imagen anterior, la mayoría de las promociones, se encuentran en el centro del distrito, zona perteneciente al barrio de Torrefiel, solo el Edificio Valdelinares y el Arena Lotf están situados en la zona más moderna, el barrio Sant Llorens. A continuación se desarrollarán las características de cada uno de ellos detenidamente. 92 EDIFICIO VALDELINARES El edificio Valdelinares constituye una de las promociones inmobiliarias que, en la actualidad, está llevando a cabo, la promotora aragonesa, Dumesa. Fuente: Elaboración propia Figura 38: “Bloque de viviendas” El edificio está situado en la Avenida Alfahuir, 1 (ver situación en mapa), en el barrio de Sant Llorens, justo en una de las grandes vías del barrio. Fuente: Captura de google maps Figura 39:” Ubicación del edificio Valdelinares” 93 Descripción general del edificio Se trata de un bloque destinado únicamente a vivienda, construido en altura, con tipología en manzana abierta, con zonas comunes centrales. A lo largo de sus siete alturas, consta de un total de 50 viviendas. Está formado por tres escaleras o bloques, dos de ellos dan a una calle peatonal y el tercero a la avenida Alfahuir. Dentro de cada escalera hay tres bloques diferenciados, como vemos en la figura., lo que les diferencia es su distribución en planta y sus metros cuadrados, y de esto último dependerá el número de dormitorios. Además los últimos pisos, cuentan con una gran terraza. Fuente: Dumesa Figura 40: “Bloque de viviendas de la promoción de Valdelinares” Como hemos dicho anteriormente, las dotaciones comunes están en la zona central del edificio. Entre estas dotaciones hay una piscina, un jardín y unas instalaciones deportivas, dotadas todas ellas con mobiliario urbano. Características constructivas y materiales La estructura del edificio está realizada a base de hormigón armado. Las cubiertas, son planas, con su debida formación de pendientes, aislamiento térmico y sistema impermeabilizante. El solado está realizado a base de baldosas de gres cerámico antideslizante en las terrazas de los altillo, y acabadas con gravilla en la azotea general del edificio. Todos los cerramientos del edificio están construidos de ladrillo caravista, además de una capa de manta mineral y una hoja de ladrillo cerámico, que le proporciona un buen aislamiento acústico y térmico. 94 Todas las zonas comunes están revestidas de mármol nacional. Además cuentan con ascensor de gama alta, videoportero, e iluminación en todas las plantas con encendido automático. Los pavimentos del interior de la vivienda están realizados mediante parquet flotante de madera de haya, eceptuando los de la cocina y los baños, que son de material cerámico, además estos últimos, también irán alicatados. Los techos son de escayola lisa, exceptuando el del baño secundario que es un falso techo desmontable para el registro de la maquina de refrigeracion. Todos los techos llevan moldura de escayola en todo su perimetro. Por otro lado, la carpintería exterior, está constituida por ventanas de aluminio anodizado o lacado, con acristalamiento tipo “climalit” y oscurecimientos a partir de persianas enrollables de lamas de aluminio, acondicionadas mediante torno en el salón. Por su lado la carpintería interior, está formada por puertas chapadas de madera de haya, la puerta del salón ira, además, provista de una vidriera. La puerta de acceso a la vivienda es blindada con cerradura de seguridad y bisagras antipalanca. Los armarios empotrados tendrán un frente de hojas practicables, con el mismo diseño del resto de la carpintería, el interior de estos está realizado mediante blocks de madera aglomerada, conteniendo un estante superior y una barra portapercha Instalaciones. Climatización. Posee una instalación completa e individual de aire acondicionado, con termostato para el control de la temperatura. La máquina exterior está situada en la cubierta del edificio, provista de un sistema anti-ruido. La calefacción y el agua caliente generada a partir de una caldera individual mixta. Mobiliario de cocina: • Formación de bancada con muebles altos y bajos según diseño. • Encimera compacto de cuarzo • Fregadero de acero inoxidable con encastre bajo encimera • Placa vitrocerámica Touch Control • Horno y microondas de acero inoxidable sistema antihuella, colocado en columna • Campana extractora de acero inoxidable • Lavadora y lavavajillas integrados en el mobiliario • Frigorífico combi de dos motores. 95 Planos orientativos A continuación se muestran alguno de los planos de las viviendas tipo, en los que se pueden observar las distribuciones y los metros cuadrados que tienen. Fuente: Dumesa Figura 41: “Ejemplos de planos de viviendas promoción Valdelinares” Precios La forma de pago se realizará de una sola vez, ya que las viviendas ya están construidas y la entrega de llaves es inmediata. Los precios por metro cuadrado, en esta promoción rondan los 3.062,5 euros. Por lo que una vivienda de 80 m2 con tres habitaciones como la que aparece en los planos situados más abajo, costará unos 240.000 euros. Aunque el precio podrá variar según características como puede ser la situación, la altura, etc. El precio por una plaza de garaje ronda los 17.000 euros, si la compras por separado. Todos los trasteros de esta promoción están ya vendidos, y no se dispone del precio de venta. 96 La comunicación En esta promoción toda la información la proporciona en persona la promotrora. En internet podemos encontrar anuncios sobre la construcción y las calidades pero no sobre los precios. En la actualidad, podemos encontrar una valla publicitaria, y una oficina de ventas, a pie de obra, a pesar del tiempo que ha pasado desde que se terminó la obra. En la figura 41 se pueden ver ambas. Fuente: Elaboración propia Figura 42: “Valla publicitaria y oficina de ventas de la promoción Valdelinares” 97 EDIFICIO JARDÍN El edificio Jardín, constituye una de las promociones inmobiliarias que, en la actualidad, está llevando a cabo, la promotora Nuinsa. Fuente: Nuinsa Figura 43: “Bloque de viviendas de la promoción Jardín en Rascanya” El edificio está situado en la calle Santo Domingo Savio, 51 (ver situación en mapa), en el barrio de Torrefiel, en el distrito de Rascanya. Fuente: Captura de google maps Figura 44: “Ubicación de la promoción Jardín en Rascanya” 98 Descripción general del edificio Se trata de un bloque destinado únicamente a vivienda, construido en altura, con tipología en manzana compacta. A lo largo de sus tres alturas, consta de un total de 9 viviendas, tres por planta. Cuenta también con nueve plazas de garaje y cinco trasteros. El edificio tiene un cerramiento medianero y tres exteriores, estos últimos con la misma tipologia constructiva, fachadas de ladriilo caravista con balcones acristalados. La entrada a las viviendas está situada en la calle Santo Domingo Savio, 51, las otras dos fachadas dan a una calle peatonal en la que se ha construido una pequeña plaza. Como se ha indicado con anterioridad, en cada planta hay tres viviendas, diferenciándose cada uno de ellas en cuanto a distribución y metros cuadrados. En los planos siguientes se pueden ver tanto las distribuciones, como la situación del edificio y los metros cuadrados de cada uno. Fuente: Nuinsa Figura 45: “Plano de vivienda tipo de la promoción Jardín” Características constructivas y materiales La estructura del edificio está realizada a base de hormigón armado. Las cubiertas, son planas, con su debida formación de pendientes, aislamiento térmico y sistema impermeabilizante. Todos los cerramientos del edificio están construidos de ladrillo caravista, además de una capa de manta mineral y una hoja de ladrillo cerámico, que le proporciona un buen aislamiento acústico y térmico. 99 Todas las zonas comunes están revestidas de mármol nacional. Además cuentan con ascensor de gama alta, videoportero, e iluminación en todas las plantas con encendido automático. Los pavimentos del interior de la vivienda están realizados mediante terrazo de color oscuro, eceptuando los de la cocina y los baños, que son de material cerámico, además estos últimos, también irán alicatados. Los techos son de escayola lisa. Por otro lado, la carpintería exterior, está constituida por ventanas de aluminio anodizado o lacado, con acristalamiento tipo “climalit” y oscurecimientos a partir de persianas enrollables. Por su lado la carpintería interior, está formada por puertas chapadas de madera, la puerta del salón ira, además, provista de acristalamiento. La puerta de acceso a la vivienda es blindada con cerradura de seguridad y bisagras antipalanca. Los armarios empotrados tendrán un frente de hojas practicables, con el mismo diseño del resto de la carpintería. Instalaciones. Climatización. No se sabe si posee esta instalación. La calefacción y el agua caliente generada a partir de una caldera individual mixta y radiadores en todas las habitaciones, disponiendo además, de radiador toallero en el baño. Mobiliario de cocina: • Formación de bancada con muebles altos y bajos según diseño. • Encimera compacto de cuarzo • Fregadero de acero inoxidable • Encimera de cuatro fuegos de gas natural • Horno de acero inoxidable • Campana extractora Mobiliario baño: • Plato de ducha • Mampara de vidrio • Lavabo con encastre bajo encimera y mueble inferior. • Inodoro • Grifería monomando de primera calidad 106 EDIFICIO COSNTITUCIÓN El edificio Constitución constituye una de las promociones inmobiliarias que, en la actualidad, está llevando a cabo el Grupo Teresa, el cual cuenta con constructora e inmobiliaria. Fuente: Elaboración propia Figura 51: “Edificio Constitución” El edificio está situado en la Avenida Constitución, 167 (ver situación en mapa), justo en una de las grandes vías del barrio de Torrefiel, en Rascanya. Fuente: Captura de google maps Figura 52: “Ubicación del Edificio Constitución en el barrio de Rascanya” 107 Descripción general del edificio Se trata de un bloque destinado únicamente a vivienda, construido en altura, que junto con los edificios anteriormente construidos constituye una tipología de manzana cerrada. A lo largo de sus seis alturas, consta de un total de 50 viviendas. Este, tiene dos cerramientos medianeros y dos fachadas exteriores, pero solo una da a la calle princial, la otra da al nucleo interior de la manzana. Las entradas a las viviendas están situadas en la Avenida constitución, 165-167, al igual que la entrada al garaje. El edificio cuenta con dos zaguanes además de, apartamentos, viviendas y áticos-dúplex con terraza en la planta 6ª y 7ª. La planta baja cuenta con locales comerciales con altillo en la entreplanta. Cada planta cuenta con dos viviendas, diferenciándose cada uno de ellas en cuanto a distribución, metros cuadrados, orientación y vistas. En los planos siguientes se muestran las distribuciones, y como podemos ver no son nada usuales. Fuente: Grupo Teresa Figura 53: “Planos de viviendas tipo del edificio Constitución” Características constructivas y materiales La estructura del edificio está realizada a base de hormigón armado. Las cubiertas, son planas, con su debida formación de pendientes, aislamiento térmico y sistema impermeabilizante. 108 Todos los cerramientos del edificio están construidos de ladrillo caravista, combinando esmaltado en blanco y azul. Aislamiento térmico y acústico con doble tabique formando cámara de aire con paneles de Poliestireno, que le proporciona un buen aislamiento acústico y térmico. Todas las zonas comunes están revestidas de mármol nacional. Además cuentan con ascensor de gama alta, videoportero, e iluminación en todas las plantas con encendido automático. Los pavimentos del interior de la vivienda están realizados mediante mármol de color claro, eceptuando los de la cocina y los baños, que son de gres cerámico de primera calidad, además estos últimos, también irán alicatados con azulejo cerámico. Los techos son de escayola lisa. Por otro lado, la carpintería exterior, está constituida por ventanas de aluminio lacado en color blanco, con acristalamiento de seguridad y tipo “climalit” y oscurecimientos a partir de persianas de aluminio en zonas de descanso e incluso en salón-comedor-cocinas. Por su lado la carpintería interior, está formada por puertas chapadas de madera, la puerta de la cocina ira, además, provista de vidriera. La puerta de acceso a la vivienda es acorazada, con cerradura de seguridad y bisagras antipalanca. Los armarios empotrados tipo cajón, con hojas lisas de aglomerado chapados en melamina, incluso interiores revestido, estante separador, altillo y barra par colgar. Instalaciones. Climatización. No se sabe si posee esta instalación. Mobiliario de cocina: • Formación de bancada con muebles altos y bajos según diseño. • Encimera compacto de granito • Fregadero de acero inoxidable • Vitroceramica de cuatro fuegos • Horno de acero inoxidable • Campana extractora • Preinstalación para lavadora automática Alguna de estas características puede variar según el tipo de vivienda. 109 Precios La forma de pago se realizará de una sola vez, ya que las viviendas ya están construidas y la entrega de llaves es inmediata. Los precios por metro cuadrado, en esta promoción rondan los 2.360 euros. Por lo que una vivienda de 43,52 m2 con una habitacion y un baño como la que aparece en los planos, cuesta actualmente unos 103.000 euros, 115.980 euros, sin incluir IVA, si se incluye garaje. Actualmente solo quedan disponibles a la venta dos viviendas, un primero y un duplex, anteriormente se ha hecho referencia al precio aproximado la vivienda de la primera planta, el precion aproximado del duplex sera de 246.981 sin incluir IVA. El precio por una plaza de garaje y por un trastero, si lo compras por separado, ronda los 20.360 sin IVA. Como se ha indicado con anterioridad, solo se encuentran en venta dos inmuebles, aunque el edificio fue terminado en el años 2008. La comunicación Toda la documentacion grafica y la memoria de las calidades pondemos encontrarla en la página web de la inmobiliaria. Los precios por el contrario te los facilitan de forma directa mediante cita previa para visita del inmueble. En la actualidad, y debido al tiempo que a pasado desde que se terminó la obra, no hay vallas publicitarias, ni oficinas, ni folletos a pie de obra. La inmobiliaria que lleva la promoción está situada en la misma manzana. 110 EDIFICIO LUMIARES I Y II Esta promoción está realizada en dos fases, cada una de ella consistente en un bloque de viviendas. Fuente: Grupo Teresa Figura 54: Bloque de viviendas Edificio LumiaresI. El edificio está situado en la calle Fray Francisco Cabezas, 20 (ver situación en mapa), justo en una de las grandes vías del barrio de Torrefiel, en Rascanya. La obra la llevó a cabo la promotora Urbanas Coval S.L. Fuente: Captura de google maps Figura 55: “Ubicación de la promoción Lumiares en el distrito de Rascanya” 111 Descripción general del edificio Se trata de dos bloques destinados únicamente a vivienda, construidos en altura, con una tipología de bloque aislado. A lo largo de sus cinco alturas, cada uno consta de un total de 27 viviendas. Cada uno, tiene además, un cerramiento medianero y tres fachadas exteriores que dan todos ellos al exterior. Las entradas a las viviendas están situadas, una en calle Fray Francisco Cabezas, 20, y la otra en la plaza Musico Espí. Cada planta cuenta con cinco viviendas, diferenciándose cada uno de ellas en cuanto a distribución, metros cuadrados, orientación y vistas. En los planos siguientes se muestran las distribuciones. Fuente: Urbanas Coval Figura 56: “Plano de vivienda tipo del edificio Lumiares” Características constructivas y materiales La estructura del edificio está realizada a base de hormigón armado. Las cubiertas, son planas, con su debida formación de pendientes, aislamiento térmico y sistema impermeabilizante. Todos los cerramientos del edificio están construidos de ladrillo caravista y monocapa. Aislamiento térmico y acústico con doble tabique formando cámara de aire con paneles de Poliestireno, que le proporciona un buen aislamiento acústico y térmico. Y balconadas acristaladas. Todas las zonas comunes están revestidas de mármol nacional. Además cuentan con ascensor de gama alta, videoportero, e iluminación en todas las plantas con encendido automático. 112 Los pavimentos del interior de la vivienda están realizados mediante terrazo de 50x50 de grano grueso, pulido y abrillantado, corrido por debajo de tabiques. Por otro lado, la carpintería exterior, está constituida por ventanas de aluminio lacado, con acristalamiento doble y lunas tipo “climalit”. Por su lado la carpintería interior, está formada por puertas en madera,con acabado de haya lisa, con herrajes de manivelas y marcos forrados a juego con la calidad de las puertas. La puerta de acceso a la vivienda es blindada, con cerradura de seguridad y bisagras antipalanca. Las puertas de los armarios empotrados irán con el mismo acabado que las puertas de paso. Instalaciones. No dispone de calefacción Tiene preinstalación de climatización. Mobiliario de cocina: • Formación de bancada con muebles de gran calidad • Encimera compacto de granito • Fregadero de acero inoxidable • Horno de acero inoxidable • Campana extractora • Calentador a gas Alguna de estas características puede variar según el tipo de vivienda. Fuente: Urbanas Coval Figura 57: “Cocina y calidades interiores de vivienda tipo del edificio Lumiares” 113 Precios La forma de pago se realizará de una sola vez, ya que las viviendas ya están construidas y la entrega de llaves es inmediata. Los precios por metro cuadrado, en esta promoción rondan los 2.000 euros. Aunque el precio podra variar según características como la situación o la altura además de la opción a la plaza de garaje. A continuación se incluye un cuadro con los precios según las opciones disponibles. Según la inmobiliaria estos precios seran negociables. EDIFICIO LUMIARES I Planta Dormitorios Garaje Baños m 2 €/m 2 Precio 1 3 OPCIONAL 2 102 2.196,0 224.200 4 3 OPCIONAL 2 102 2.313,7 236.000 4 3 OPCIONAL 2 78 3.479,5 271.400 EDIFICIO LUMIARES II Planta Dormitorios Garaje Baños m 2 €/m 2 Precio 1 3 -- 2 172 1.337,2 230.000 3 1 -- 1 51 2.352,9 120.000 4 1 -- 1 51 2.372,5 121.000 4 3 -- 2 102 1.862,7 190.000 4 3 -- 2 102 1.960,8 200.000 5 2 -- 1 123 1.666,6 205.000 El precio por una plaza de garaje será de 20.000 euros, y el de los trasteros de 3.000 euros, esto, si los compras por separado. 114 La comunicación La información fundamental de esta promoción, como la situación, los precios o las fotos, se pueden encuentrar en internet, asi como las características más concretas como es la memoria de calidades. En la actualidad, y debido al tiempo que a pasado desde que se terminó la obra, no hay vallas publicitarias, ni oficinas, ni folletos a pie de obra, pero en la fecha en la que se estaban ejecutando las obras había una, que podemos ver en la figura 58. Fuente: Captura de google maps Figura 58: “Valla publicitaria de la promoción Lumiares” 115 EDIFICIO PEDRO CABANES El edificio Pedro Cabanes constituye una de las promociones inmobiliarias que, en la actualidad, está llevando a cabo, la promotora Lubasa, y la única que es de protección oficial, en este distrito. Fuente: Lubasa Figura 59: “Bloque de viviendas del edificio Pedro Cabanes” El edificio está situado en la calle Pintor Pedro Cabanes,1 (ver situación en mapa), en el barrio de Torrefiel, en el distrito de Rascanya. Fuente: Captura de google maps Figura 60: “Ubicación de la promoción Pedro Cabanes” 122 Precios La forma de pago se realizará de una sola vez, ya que las viviendas ya están construidas y la entrega de llaves es inmediata. Los precios por metro cuadrado, en esta promoción rondan los 1.800 euros. Aunque el precio podra variar según características, como la situación o la altura además de la opción a la plaza de garaje. A continuación se incluye un cuadro con los precios según las opciones disponibles. Planta Dormitorios Garaje Baños m2 €/m2 Precio 2 1 -- 1 65 1.785 116.000 2 1 -- 1 65 1.785 116.000 2 1 -- 1 65 1.848 122.000 1 1 -- 1 65 1.984 125.000 Para las plazas de garaje existe una cesión de derecho de uso a 75 años por valor de 20.000 euros sin IVA sobre lo que es la concesión administrativa que tiene la Torre de oficinas La comunicación La información fundamental de esta promoción, como la situación, los precios o las fotos, se pueden encuentrar en internet, asi como las características más concretas como es la memoria de calidades. También puede encontrar información en el centro comercial Arena multiespacio, en la oficina de ventas. En la actualidad, y debido al tiempo que ha pasado desde que se terminó la obra, no hay vallas publicitarias, ni oficinas, ni folletos a pie de obra. 123 CONCLUSIONES: Después de ver uno a uno los inmuebles de obra nueva que podemos encontrar en este distrito, pasaremos a hacer un resumen mediante cuadros comparativos, en los que podamos poder de manifiesto las características referentes a cada un de ellos. En primer lugar haremos referencia al año de construcción y su ritmo de ventas: Oferta inmobiliaria Año construcción Volumen de oferta Stock sin vender Edificio Valdelinares 2008 50 viviendas --* Edificio Jardín 2009 9 viviendas 5 viviendas Edificio Estil 2010 12 Viviendas 2 Viviendas Edificio Constitución 2008 50 Viviendas 2 Viviendas Edificio Lumiares I y II 2008 27 Viviendas cada uno 3 y 6 Viviendas Edificio Pedro Cabanes 2010 103 Viviendas 8 Viviendas Arena Loft 2010 136 viviendas --* *No se dispone de los datos Fuente: Elaboración propia Tabla 4: “Promociones de Rascanya, año de construcción volumen de viviendas y stock aproximado” Como se puede ver, en la tabla 4, el ritmo de ventas ha sido muy lento desde 2008. Además, también se observa que cuanto más antiguo es el inmueble, más viviendas quedan por vender. Esto se debe en gran parte, a que en 2008 hubo más oferta que demanda y los precios eran muy elevados por lo que no se pudo vender todo y ahora se prefiere comprar pisos de construcción más reciente. En la siguiente tabla, se pueden ver, tanto los precios por metro cuadrado como los precios de garajes y trasteros y el año en el que fue construido. Oferta inmobiliaria Año construcción Precios (€) m2 Garajes Trasteros Edificio Valdelinares 2008 3.100 17.000 --* Edificio Jardín 2009 2.000 20.000 3.000 Edificio Estil 2010 1.900 24.000 5.000 Edificio Constitución 2008 2.400 22.800 Edificio Lumiares I y II 2008 2.000 20.00 3.000 Edificio Pedro Cabanes 2010 2.000 14.000 4.000 Arena Loft 2010 2.500 23.500* 1 No tiene *No se dispone de los datos *1Cesión de derecho a uso de 75 años Fuente: Elaboración propia Tabla 5: “Precios relativos a las promociones de Rascanya” 124 El precio por metro cuadrado de las viviendas, a excepción del edifico Valdelinares, que destaca por su elevado precio, se ha mantenido o incluso ha disminuido, como es el caso del edificio Estil. La variación de estos precios depende tanto de factores económicos, como la actual crisis del mercado, como de la calidad de los materiales e instalaciones que ofrece cada una de las ofertas. Por otro lado, el precio de garajes y trasteros, en los que no influyen las calidades ni las instalaciones, en algún caso, ha incrementado casi 4.000 euros, como es el caso del Edificio Estil. Paso lo mismo con los trasteros, los precios más elevados son los de las construcciones más recientes. La tabla 6 hace referencia a la tipología: Oferta inmobiliaria Manzana Construcción Renta Edificio Valdelinares Abierta Plurifamiliar Libre Edificio Jardín Lineal Plurifamiliar Libre Edificio Estil Cerrada Plurifamiliar Libre Edificio Constitución Cerrada Plurifamiliar Libre Edificio Lumiares I y II Exento Plurifamiliar Libre Edificio Pedro Cabanes Abierta Plurifamiliar VPO Arena Loft Exento Plurifamiliar Libre Fuente: Elaboración propia Tabla 6: “Tipología de las promociones de Rascanya” Todo ellos son edificios plurifamiliares, con una construcción en altura, y solo dos de ellos están construidos con una tipología en manzana cerrada. Aunque los edificios en manzana abierta confieren mejores características a las viviendas, ya que el núcleo central suele estar destinado a zonas comunes, como pueden ser jardines, piscinas zonas deportivas y da más luminosidad a las viviendas, en este caso todo esto no ha influido para el ritmo de ventas. Por otro lado, solo una de las viviendas es de protección oficial, el Edificio Pedro Cabanes. Lo que se ve reflejado en las anteriores tablas, debido a su elevado ritmo de ventas y sus bajos precios. También son muy importantes las calidades constructivas de cada uno de los edificios. Oferta inmobiliaria Fachada Carpintería exterior Carpintería interior Tabiquería Pavimentos Edificio Valdelinares Caravista Aluminio Contrachapado Ladrillo Parquet/ Porcelánico Edificio Jardín Caravista Aluminio Contrachapado Ladrillo Gres/Porcelánico Edificio Estil Caravista Aluminio Maciza Ladrillo Gres Edificio Constitución Caravista Aluminio Contrachapado Ladrillo Mármol/ Gres Edificio Lumiares Caravista Aluminio Contrachapado Ladrillo Terrazo Edificio Pedro Cabanes Caravista Aluminio Maciza Pladur Parquet/Gres Arena Loft Muro cortina Aluminio Contrachapado Pladur Parquet/ Mármol Fuente: Elaboración propia Tabla 7: “Calidades constructivas de las promociones de Rascanya” 125 Tanto el material de la carpintería exterior como el de las fachadas es común para todos ellos, a excepción del Arena loft, que debido a su altura y tipología está revestido por muro cortina. Esto pode de manifiesto la moda actual en cuanto a materiales constructivos, para las fachadas hace ya un tiempo que se está utilizando el ladrillo de caravista, mientras que para las carpinterías exteriores, el material más utilizado, como podemos ver, es el aluminio. Por otro lado, la utilización de carpintería fabricada con contrachapado de madera está más extendida que la de madera maciza, al igual que el ladrillo, para la fabricación de tabiques, como vemos, el pladur se está empezando a utilizar en la actualidad. Y por último, los revestimientos de suelos. En este apartado aparecen materiales de todo tipo, pero lo que podemos ver, es que el terrazo cada vez se coloca menos, mientras que el parquet está empezando a colocarse, aunque esto, es una de las cosas que encarece la vivienda. Otra de las cosas importantes en las viviendas, y en su precio, es el tipo de instalaciones que nos ofrecen. Como se puede observar en la tabla 8, en la actualidad, y hace ya unos años, todas las viviendas vienen dotadas de mobiliario de cocina, horno, campana extractora, vitroceramica o calentadores a gas y fregadero, pero algunas, como es el caso del Edificio Valdelinares, incluso llevan incluidos los electrodomésticos. También, una de las características comunes en todos ellos, es que están dotados de armarios empotrados, revestidos interiormente y dotados de barra de cuelgue. En último lugar nos encontramos con las instalaciones de calefacción y aire acondicionado, las cuales no están tan extendidas. La calefacción mediante radiadores, se está comenzando a instalar pero todavía pocas viviendas la proporcionan. Al igual que la instalación de aire acondicionado, aunque en este caso hay más inmuebles que lo ofertan. Oferta inmobiliaria Muebles cocina Armarios empotrados Calefacción Aire acondicionado Edificio Valdelinares Incluye electrodomésticos Si Si Instalación Edificio Jardín SI SI SI -- Edificio Estil Si Si No Preinstalación Edificio Constitución Si Si No Instalación Edificio Lumiares I-II Si Si No No Edificio Pedro Cabanes Si Si Si Instalación Arena Loft Si No No Instalación * Fuente: Elaboración propia Fuente: Elaboración propia Tabla 8: “Características adicionales de las promociones de Rascanya” 126 Y por último, pero no menos importante, es la oferta de zonas comunes dentro de los edificios. Ninguno de ellos dispone de club social, y solo dos de piscina y jardín. En el caso de instalaciones deportivas, el único que dispone de ellas es el Edificio Valdelinares. Oferta inmobiliaria Club social Jardín Piscina Inst. Deportivas Edificio Valdelinares No Si Si Si Edificio Jardín No No No No Edificio Estil No No No No Edificio Constitución No No No No Edificio Lumiares I y II No No No No Edificio Pedro Cabanes No Si Si No Arena Loft No No No No Fuente: Elaboración propia Tabla 9: “Dotaciones comunes de las promociones de Rascanya” En resumen, la promoción de viviendas más completa, en este caso, es también la más cara, tratándose del Edificio Valdelinares. Después de analizar cada una de las características que posee cada una, se puede concluir que es así, además, aunque el precio de la vivienda sea el más caro, no ocurre lo mismo con el precio de garajes y trasteros. Y por otro lado, aunque no se haya incluido en los cuadros comparativos, podemos ver en las relaciones anteriores, que está situado en una buena zona, la Avenida de Alfahir. En segundo lugar, tendríamos el Edificio Pedro Cabanes, que tiene una gran oferta de instalaciones y calidades constructivas y además sus precios son más ajustados, debido a la renta que le confiere la protección oficial. Y en último lugar, situaríamos el edificio Lumiares, ya que su precio es elevado para los materiales e instalaciones que oferta en comparación con los demás inmuebles. Esto se ve además, reflejado en las ventas. Por otro lugar, y haciendo referencia a las zonas centrales que oferta cada uno de ellos, podríamos decir, que las promociones, Valendelinares y Pedro Cabanes dirigidas a familias con niños, que buscan una vivienda en el que tengan espacios comunes amplios, donde los niños puedan disfrutar sin salir del recinto y a la vez fomentar las relaciones sociales. El edificio Lumiares está dirigido también, a familias con niños, ya que, situado entre los dos bloques que constituyen esta promoción, hay un parque dotado con mobiliario infantil. Pos su lado, el Edificio Jardín y el Edificio Estil, no ofrecen ninguna zona infantil, por lo tanto podemos pensar que son edificios más destinados a parejas jóvenes, que quieren comprar su primera vivienda, con un precio más ajustado. 127 El edificio Constitución, no tienes zonas infantiles, ni jardines centrales, pero las dimensiones y los precios son más altos que los anteriores, por lo que estas viviendas irán dirigidas a un público con más alto poder adquisitivo, como pueden ser familias con hijos ya mayores. Por último, el Arena Loft, es un edificio dirigido a particulares que busquen una vivienda o un espacio en el que desarrollar su actividad laboral, y que no tengan familia, ya que son espacios muy reducidos. 128 129 DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA INMOBILIARIA EN LOS BARRIOS DE RASCANYA En este apartado se describen cada una de las características inmobiliarias demandadas en la zona, su situación, sus precios, servicios características constructivas, etc. 130 131 Obtenidos los resultados de todos los encuestados se pasó a tabular cada una de las respuestas. La siguiente tabla (Tabla 10. Valores asignados a las variables categóricas), recoge los valores asignados a cada una de las categorías del cuestionario. Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Tabla 10: “Valores asignados a las variables categóricas” Para visualizar el contenido de la ficha ver Anexo GÉNERO Hombre=0 Mujer=1 EDAD 20-30=1 30-40=2 40-50=3 50-60=4 Más 60=5 VIVE ZONA No=0 Sí=1 EMBLEMÁTICO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 MULTICULTURAL A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ORDENADO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 EN EXPANSIÓN A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 DINÁMICO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 "VIDA BARRIO" A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 TRÁFICO/RUIDO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 BIEN COMUNICADO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 DE NEGOCIOS A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 BUENOS EQUIPAMIENTOS A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ELECCIÓN ZONA PARA RESIDIR A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ELECCIÓN ZONA PARA INVERTIR A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ZONA No=0 Sí=1 VIVIENDA No=0 Sí=1 ABIERTA No=0 Sí=1 CERRADA No=0 Sí=1 UNIFAMILIAR No=0 Sí=1 PLURIFAMILIAR No=0 Sí=1 LIBRE No=0 Sí=1 PROTEGIDA No=0 Sí=1 DIMENSIONES VIVIENDA menos 60=1 60-80=2 80-100=3 100-120=4 120-140=5 más 140=6 BALCÓN No=0 Sí=1 GALERÍA No=0 Sí=1 ÁTICO No=0 Sí=1 ENTRADA VÍA ANCHA No=0 Sí=1 GARAJE No=0 Sí=1 TRASTERO No=0 Sí=1 CLUB SOCIAL No=0 Sí=1 JARDÍN No=0 Sí=1 PISCINA No=0 Sí=1 INSTAL. DEPORTIVAS No=0 Sí=1 CARAVISTA No=0 Sí=1 ENFOSCADA No=0 Sí=1 PVC No=0 Sí=1 ALUMINIO No=0 Sí=1 MADERA No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 GRANITO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 LADRILLO No=0 Sí=1 PLADUR No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 GRANITO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 PORCELÁNICO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 PORCELÁNICO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 CONTRACHAPADO No=0 Sí=1 MACIZA No=0 Sí=1 MOBILIARIO COCINA No=0 Sí=1 ARMARIOS EMPOTRADOS No=0 Sí=1 CALEFACCIÓN No=0 Sí=1 AA Preinstalació n=1 Instalación =2 1 HABITACIÓN menos 120.000=1 120.000150.000=2 150.000180.000=3 180.000210.000=4 210.000240.000=5 más 240.000=6 2 HABITACIONES menos 150.000=1 150.000180.000=2 180.000210.000=3 210.000240.000=4 240.000270.000=5 270.000300.000=6 más 300.000=7 3 HABITACIONES menos 180.000=1 180.000210.000=2 210.000240.000=3 240.000270.000=4 270.000300.000=5 300.000330.000=6 330.000360.000=7 más 360.000=8 138 ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR DE LOS CIUDADANOS El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. Como se observa en la tabla 18 y en la figura 68 un 43,9 % de personas estarían dispuestas a pagar entre 180.000 y 210.000 euros, porcentaje que se repite entre los 150.000 y 180.000, y solo un porcentaje muy baja, un 2,4 % estaría dispuesto a pagar más de 210.000 euros por una vivienda de 1 habitación. PRECIO_1HAB Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 120.000 2 4,9 4,9 4,9 120.000-150.000 2 4,9 4,9 9,8 150.000-180.000 18 43,9 43,9 53,7 180.000-210.000 18 43,9 43,9 97,6 210.000-240.000 1 2,4 2,4 100,0 Total 41 100,0 100,0 Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Tabla 18: “Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 15” Fuente: Elaborado en el taller 30. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Figura 68: “Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 15” 139 Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones. En la tabla 19 y en la figura 69 podemos ver que el 43,9 % de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 2 habitaciones entre 180.00 y 210.00 euros; el 31,7 % pagaría entre 210.000-240.000 euros; el 19,5 % estaría dispuesto a pagar entre 240.000-270.000 euros, por último, un porcentaje más reducido de ciudadanos (4,9 %) pagaría menos de 150.000 euros por una vivienda de 2 habitaciones. PRECIO_2HAB Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 150.000 2 4,9 4,9 4,9 180.000-210.000 18 43,9 43,9 48,8 210.000-240.000 13 31,7 31,7 80,5 240.000-270.000 8 19,5 19,5 100,0 Total 41 100,0 100,0 Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Tabla 19: “Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 15” Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Figura 69: “Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 15” Finalmente se analiza la disposición a pagar de las viviendas de 3 habitaciones. En la tabla 20 y en la figura 70 podemos ver que la mayoría de los consumidores, el 34,1% estarían dispuestos a pagar por una vivienda de 3 habitaciones entre 210.000 y 240.000 euros; un porcentaje muy parecido, un 31,7% pagaría entre 240.000 y 270.000 euros; el 14,6% estaría dispuesto a pagar entre 270.000-300.000 euros y solo el 2,4% estaría dispuesto a pagar más de 330.00 euros. 140 PRECIO_3HAB Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 180.000 2 4,9 4,9 4,9 210.000-240.000 14 34,1 34,1 39,0 240.000-270.000 13 31,7 31,7 70,7 270.000-300.000 6 14,6 14,6 85,4 300.000-330.000 5 12,2 12,2 97,6 330.000-360.000 1 2,4 2,4 100,0 Total 41 100,0 100,0 Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Tabla 20: “Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 15” Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Figura 70: “Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 15” Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar ha sido la disposición a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla recoge los valores medios para el Distrito de Rascanya. 141 Estadísticos descriptivos N Mínimo Máximo Media PRECIO_ATICO 41 28000 350000 244829,27 PRECIO_INSTALACIONES_COMUNES 41 0 50000 10463,41 PRECIO_GARAJE 41 0 50000 23243,90 PRECIO_TRASTERO 41 0 30000 15024,39 N válido (según lista) 41 Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. Tabla 21: “Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático. Distrito 15” Los resultados muestran cómo el precio medio a pagar por un ático seria de 244.829,27 euros, el precio de las instalaciones comunes 10.463,41 euros a incrementar al precio de la vivienda, por una plaza de garaje de 23.243,9 euros y por el trastero un importe de 15.024,39 euros. 142 143 ZONA 2. “EXTRAMURS” DISTRITO NÚMERO 3 DE LA CIUDAD DE VALENCIA Fuente: Ayuntamiento de Valencia. Figura 71: “Distritos de Valencia” 144 145 DESCRIPCIÓN DEL DISTRITO Extramurs, es el nombre que recibe el distrito número 3 de la ciudad de Valencia. Está situado, como se muestra en la imagen, en el centro de la ciudad, limitando al norte con Campanar, al este con Ciutat Vella (Valencia) y Eixample, al sur con Jesús y al oeste con Patraix y L'Olivereta. Y está compuesto por cuatro barrios: Botànic, La Roqueta, La Petxina y Arrancapins. Según datos del ayuntamiento, en el año 2010 Extramurs, contaba con una extensión territorial de 197.20 hectáreas y una población de 50.036 habitantes, de los cuales 22.854 eran hombres y 27.182 mujeres. Además, la mayoría de ellos tenían una edad de entre los 35 y 39 años, caracterizándose así, por ser una población joven e igualada en cuanto a sexo y edad, si no tenemos en cuenta a las personas mayores de 70 años, ya que a partir de estos se empieza a notar la diferencia, situándose por niveles superiores al doble para edades mayores de 84, 485 hombres frente a 1.348 mujeres. Por otro lado, también hay que señalar el número de extranjeros, que aunque no es tan alto como en otras partes de Valencia es una cifra significativa, en Extramurs, son inmigrantes el 14,9% y proviniendo, la mayoría de ellos, de América del Sur. La mayoría de las casas fueron construidas entre 1941 y 1960 pero la década aproximada de la creación de la zona fue durante los años 1800 y 1900, lo que hace que nos encontremos edificaciones muy antiguas a lo largo de todo el distrito, y aunque la mayoría de ellas están muy bien conservadas, otras tantas están en estado de abandono. En cuanto al nivel cultural de los residentes, solo un 0.80% de ellos son analfabetos, un 18,93% tiene estudios secundarios y un 29,90% son diplomados o licenciado. En el mercado laboral, hay menos ocupados que parados, de un total de 21.130, 18.362 es población ocupada frente al 20.134 de desocupado. En esta última cifra cabe destacar que 12.932 de esas personas son mujeres. Por otro lado, la actividad económica de la zona está regida por el sector servicios, concretamente por la hostelería y por los transportes y comunicaciones. Extramurs cuenta con muy buenos accesos por carretera. Al norte delimita con el Paseo de la Pechina, por el sur por la calle San Vicente Mártir y la calle Bailen, al oeste con la Avenida Pérez Galdós y al este con la calle de Guillem de Castro. Por el centro dos distrito, separando dos a dos los barrios transcurre la gran Vía Fernando “El Católico”, esto junto con todo tipo de transporte urbano hace posible desplazarse a cualquier punto de la ciudad. Hay pocos parques y jardines, aunque los que hay tienen grandes dimensiones e instalaciones. Los dos más importantes son los jardines del rio Turia y el Jardín Botánico, que le da nombre a uno de los barrios. Estos estarán desarrollados y comentados en el barrio que les corresponde 146 Por otro lado, el comercio de la zona, lo forman todo tipo de pequeñas y medianas superficies, están desde las tiendas de barrio, sobre todo en el interior, hasta los supermercados, como Consum, Opencor o Mercadona. En toda su extensión no encontramos ni una gran superficie. En cuanto a la educación, Extramurs es un barrio que cubre muy bien la demanda, ya que en toda la zona hay un total de veinticinco centros de educación infantil, de los cuales solo tres de ellos son públicos, nueve de educación primaria, de los cuales también solo tres son públicos, siete de educación secundaria, con uno público, seis ofertan bachiller y siendo públicos, solo uno. Para formación de FP medio y superior ofrece respectivamente siete y cinco. Los edificios más relevantes o significativos que podemos encontrar en Extramurs son: El mercado de Abastos: Está situado en el barrio de Arrancapins, en la calle Alberic. El antiguo mercado de abastos, fue considerado en su época uno de los mejores de Europa. El edificio tiene una arquitectura sencilla y una decoración historicista del barroco local, su arquitecto fue Javier Goerlich Lleó. En origen, tenía, además de los puestos para la venta: dependencias administrativas, oficina de especies grabadas, servicio de inspección veterinaria, estanco, cafetería, etcétera. A finales de los ochenta se decide su utilización para equipamiento públicos del barrio. Se opta así, dada la geometría del edificio, por una rehabilitación que albergue en su ala norte dotaciones de enseñanza y en su ala sur equipamientos deportivos. Con esos criterios, se rehabilita a principios de los 90 el ala norte albergando dos institutos. Por su parte, el ala sur, está dotado de una moderna instalación deportiva, esta instalación convirtiéndose en el exponente máximo de la reconversión de antiguos edificios en espacios aptos para la más moderna y variada práctica deportiva. Recientemente, ocupa dos manzanas completas, con una superficie total de 23.800 metros cuadrados. El edificio está rodeado por calles interiores separadas del exterior por una gran verja de hierro con pilastras de piedra caliza. 147 Fuente: Elaboración propia. Figura 72: “Mercado de abastos situado en el distrito de Extramurs” La Iglesia de San Vicente de la Roqueta Esta iglesia llamada hoy iglesia de Cristo Rey, se situada en el barrio de la Roqueta, y en la calle San Vicente Mártir. Tanto la calle como el barrio reciben su nombre por esta. La iglesia primitiva fue construida sobre un montículo de roca, donde se construyó un “martiryum” sobre su tumba, fuera de las murallas de la ciudad y, junto a la antigua Vía Augusta que atraviesa la ciudad de Valencia, donde recibió martirio el diácono Vicente a principios del siglo cuarto. En ella se veneraron los restos del mártir durante siglos (Ayuntamiento de Valencia) Jardín Botánico y estación del Norte Estos también son una importante del distrito número 3 de la ciudad de Valencia, el primero está situado en el barrio del Botánic, el segundo en la Roqueta, y ambos están comentados detalladamente en cada uno de ellos. Complejo la Petxina, 1902 Está situado en el barrio de la Petxina y en el paseo de la Paseo de la Pechina 42, dándole nombre así, al complejo. 250 ZONA 1. “RASCANYA”. DISTRITO NÚMERO 15 DE LA CIUDAD DE VALENCIA Una de las características más relevante del distrito, es la gran diferencia de uno de sus barrios, Sant Llorens. Mientras que Orriols y Torrefiel son unos barrios muy antiguos, en los que predomina el pequeño comercio y los edificios con más de cuarenta años de antigüedad, Sant Llorens es, por el contrario, una de las zonas de Valencia que actualmente se encuentra en expansión, contando además, con modernos edificios y grandes superficies comerciales. Si bien, hay una gran diferencia entre la tipología edificatoria y el tipo de comercio, es inexistente en cuanto a servicios se refiere. El distrito, cuenta con todo tipo de transporte público, el cual hace, que Rascanya este bien comunicado con cualquier zona de Valencia. Además, tiene una gran variedad tanto de oferta educativa como de ocio. No faltan tampoco los centros sanitarios ni las zonas vedes. Por otro lado, debido a las diferencias anteriormente señaladas, podemos entrever la gran variedad de oferta inmobiliaria que se encontró en la zona. A lo largo del distrito encontramos siete promociones. La mayoría de ellas, en el centro de este, zona perteneciente al barrio de Torrefiel, solo el Edificio Valdelinares y el Arena Lotf están situados en la zona más moderna. Entre todas ellas, el Edificio Valdelinares es la promoción más completa y a la vez, la más cara. Se llegó a esta conclusión después de haber analizado y comparado las características y los precios de venta de cada una de ellas. Además, aunque el precio de la vivienda sea el más caro, no ocurre lo mismo con el precio de garajes y trasteros. En segundo lugar, cabe destacar, el Edificio Pedro Cabanes, que tiene una gran oferta de instalaciones y calidades constructivas, contando además, con precios más ajustados, debido a la renta que le confiere la protección oficial. Por el contrario, encontramos promociones como, el edificio Lumiares, en el que los precios son más elevados si comparamos los materiales e instalaciones que oferta. Hecho que pudo verse reflejado en las ventas. En cuanto al estudio de la demanda, Rascanya obtuvo resultados muy favorecedores, tanto en la elección del barrio para invertir como a la hora de hacerlo para residir. Esto fue debido a las percepciones que este inspira, tales como, las buenas comunicaciones y los muchos y buenos equipamientos con los que cuenta, además es favorecedora la percepción de ser una zona en expansión. 251 Del estudio de demanda también se pudo extraer todas y cada una de las características que la gente desea que tenga, la promoción “ideal”. Estas características se refieren tanto a calidades constructivas, como superficies, instalaciones y precios. Toda esta investigación nos llevó a poder definir las características básicas necesarias que debe poseer una promoción en esta zona, si queremos asegurar un éxito en cuanto a ventas. Se partió de un solar de 6.400m2 situado en la Avenida Alfahuir, en el barrio de Sant Llorens. A partir de él, y obedeciendo, tanto las normas urbanísticas como, el estudio de demanda, se obtuvo: Una promoción de viviendas plurifamiliares, en manzana abierta, con zona central destinada a dotaciones comunes, entre las cuales se encuentra una piscina, una pista deportiva y una zona ajardinada. Formada por 4 bloques, con 32 viviendas cada uno, repartidas en 8 pisos más ático. Con dos tipos diferenciados de pisos y áticos. De las 32 viviendas, 14 de ellas poseen 103 m2 y 3 dormitorios, mientras que las otras 14 tienen 185 m2 y 4 dormitorios. Por su lado, los áticos dúplex tienen 260 m2 y 290 m2, ambos con 4 dormitorios. Se tomó además, la decisión de que los 4 bloques fueran iguales, por lo que contaremos con 56 viviendas de 103 m2, 56 viviendas de 185 m2, 8 viviendas ático dúplex de 260 m2 y 8 viviendas ático dúplex de 290 m2. Por su lado, alguna de las características y calidades constructivas que se eligieron basándose en el estudio de demanda fueron: - Cerramientos de ladrillo caravista y tabiquería de ladrillo hueco. - Alicatado y revestimiento de suelos a partir de gres cerámico. - Carpintería exterior de aluminio e interior de madera maciza. - Armarios empotrados y cocina totalmente equipada. - Instalación de aire acondicionado y calefacción. En cuanto a las características económicas, se estableció el precio de venta, comprendido entre los 1.700 €/m2 y los 2.000 €/m2. Aunque, estos precios son menores que el de las actuales promociones, se tomó esta decisión basándose en la gran cantidad de pisos que actualmente están sin vender. El inmueble se publicitará como una promoción dirigida a familias con niños, que buscan una vivienda en el que tengan espacios comunes amplios, donde los niños puedan disfrutar sin salir del recinto y a la vez fomentar las relaciones sociales. 252 ZONA 2. “EXTRAMURS”. DISTRITO NÚMERO 3 DE LA CIUDAD DE VALENCIA Es una de las zonas más antiguas de la ciudad, situándose muy próxima al casco antiguo. Está formado por cuatro barrios, todos ellos muy semejantes entre sí. Son barrios muy antiguos, donde la mayor parte de los edificios fueron construidos en los años cuarenta, lo que se pudo ver reflejado en la arquitectura del barrio, aunque hay destacar que la mayoría de las fachadas están muy bien conservadas. En cuanto a las características de la zona, destaca la gran superficie de zona verde, debido a que en los barrios de El Botánic y La Petxina, se encuentra situado una parte de los Jardines del Túria. Además, tiene una gran variedad tanto de oferta educativa, sobre todo en el barrio de Arrancapins, como de ocio. No faltan tampoco los centros sanitarios ni las instalaciones deportivas. Debido a su situación y antigüedad, la oferta inmobiliaria que se encontró fue bastante reducida, quedando además muy pocos solares vacios en los que se pueda hacer una nueva construcción, lo que hace que los precios de las viviendas en esta zona sean más elevados. A lo largo del distrito se encontraron cinco promociones, dos de ellas en el barrio de la Petxina, uno en la Roqueta y otro en Arrancapins. Entre todas ellas, el Edificio Quevedo destaca por ser la promoción más antigua (año 2007), y más cara, debido a la situación actual de reajuste de precios en el mercado. Por el lado contrario destaca el edificio Mosén Jacinto Berenguer. Por otro lado, después de haber analizado y comparado las características y precios de ventas, de todos ellos, se llegó a la conclusión de que el edificio Juan Llorens es el más completo. Esto fue debido por un lado, a las instalaciones que ofrece, incluyendo piscina, y por el otro al razonable precio por m2, siendo el segundo más bajo. En cuanto al estudio de la demanda, Extramurs obtuvo resultados muy favorecedores, tanto en la elección del barrio para invertir como a la hora de hacerlo para residir. Esto fue debido a las percepciones que este inspira, tales como, las buenas comunicaciones, la ordenación urbanística, equipamientos con los que cuenta, y el dinamismo de cada uno de sus barrios. Del estudio de demanda también se pudo extraer todas y cada una de las características que la gente desea que tenga, la promoción “ideal”. Estas características se refieren tanto a calidades constructivas, como superficies, instalaciones y precios. 253 Toda esta investigación nos llevó a poder definir las características básicas necesarias que debe poseer una promoción en esta zona, si queremos asegurar un éxito en cuanto a ventas y a la satisfacción de los clientes. Se partió de un solar de 196 m2 situado entre medianeras, en la calle Azcárraga, barrio de La Petxina. A partir de él, y obedeciendo, tanto las normas urbanísticas como, el estudio de demanda, se obtuvo: Una promoción de viviendas plurifamiliares, en manzana cerrada. Formada por un bloque de 16 viviendas, repartidas todas ellas en un total de 8 plantas, cada una de ellas con dos viviendas simétricas. Todas las viviendas tendrán las mismas características, en cuanto a calidades constructivas, superficie y reparto de la misma. Cada una contará con 88 m2 y dos habitaciones. Por su lado, alguna de las características y calidades constructivas que se eligieron basándose en el estudio de demanda fueron: - Cerramientos de ladrillo caravista y tabiquería de ladrillo hueco. - Alicatado y revestimiento de suelos a partir de gres cerámico para zonas húmedas y mármol para el resto. - Carpintería exterior de aluminio e interior de madera maciza. - Armarios empotrados y cocina totalmente equipadas. - Instalación de aire acondicionado y calefacción. Una vez realizados los dos estudios de la zona, el económico y el comercial, y teniendo en cuenta los precios obtenidos y los precios actuales del mercado de promociones similares en la zona, se estableció un precio de venta aproximado de 3.000 €/m2. Debido a las características de la promoción, la publicidad irá dirigida a parejas jóvenes, que residían ya en el barrio en régimen de alquiler y buscan su primera vivienda en la zona. 254 CONSIDERACIONES FINALES Como se comentó ya en el presente trabajo, nos encontramos con una sociedad y una economía que están cambiando, y aunque actualmente nuestro país este viviendo una fuerte crisis, se prevé una lenta recuperación. Esto junto con la disminución de las viviendas actuales en stock, hace que sea un momento propicio para la reactivación del mercado inmobiliario, de una forma inteligente. Para ello es aconsejable seguir las pautas de investigación marcadas en el presente trabajo, con el fin de poder conocer bien lo que nos ofrecen las distintas zonas de una ciudad, lo que se oferta en el mercado inmobiliario y lo más importante, lo que la gente demanda. Igualmente, a lo largo del trabajo se ha ido mencionando, que paralelo a este, se estaba realizando otro trabajo, en el que se estudia la viabilidad económico-financiera. Sin ese trabajo este, quedaría incompleto, ya que tan importante es saber lo que ofrece y requiere el mercado como, conocer si nuestra futura promoción va a ser o no rentable para la empresa. 255 BIBLIOGRAFÍA - Bueno, Enrique (2009). Estrategias en el mundo inmobiliario: dónde y cuándo comprar, qué construir y cómo vender incluso en época de crisis. Madrid: Díaz de Santos. - Escudero Musolas, Antonio (1995). Métodos y técnicas de investigación. Valencia: CISS. - Escudero Musolas, Antonio (2008). Marketing inmobiliario eficaz. Valencia: Tirant lo Blanch. - Kotler, Philip (1995). Dirección de marketing. Madrid: Prentice Hall. - Llinares Millán, María Del Carmen (2001). Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Valencia: Universidad Politécnica de Valencia. - Miranda Cabrera, Alfonso (1995). Manual del promotor inmobiliario: De viviendas libres y de Protección Oficial. Granada: Comares. - Muñoz Valero, Santiago (2005). Manual de marketing inmobiliario. Madrid: CIE Dossat. - Santesmases Mestre, Miguel (2007). Marketing: conceptos y estrategias. Madrid: Pirámide. Páginas web: - Ayuntamiento de Valencia. www.valencia.es - Empresa municipal de trasportes urbanos de Valencia. www.emtvalencia.es - Metro de Valencia. www.metrovalencia.es - Sanidad pública de Valencia. www.san.gva.es - Ayuntamiento de Valencia, urbanismo. http://mapas.valencia.es - Compra venta de inmuebles. www.mercadodeobranueva.com, www.idealista.com - Instituto Nacional de Estadística. www.INE.es 256 257 ANEXO 258 259 Ficha 1. Ficha tipo características de la zona Fuente: elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS ZONA Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Características de la Zona Década aproximada de creación de la zona □ Anterior 1950 □ 1950-1969 □ 1970-1989 □ 1990-2010 Accesos □ Avenida □ Ronda □ Autovía Vías Aceras (cantidad de aceras anchas) □ Nada/Poca □ Media □ Alta Accesibilidad □ Nada/Poca □ Media □ Alta Calzadas (cantidad de calzadas anchas) □ Nada/Poca □ Media □ Alta Áreas peatonales (o de tráfico limitado a vehículos de vecinos) □ Ninguna □ 1-2 □ 3 o más Alumbrado □ Nada/Poco □ Medio □ Alto Zonas aparcamiento (densidad por superficie) Público O.R.A □ Nada/poca □ Media □ Alta Uso privativo □ Nada/poca □ Media □ Alta Uso público □ Nada/poca □ Media □ Alta En calle □ Nada/poca □ Media □ Alta Privado □ Nada/poca □ Media □ Alta 266 Preferencias en Calidades de Construcción Fachada □ Cara vista □ Enfoscado □ Indiferente Carpintería exterior □PVC □Aluminio □Madera □Indiferente Pavimento zaguán □Gres □Granito □Mármol □Indiferente Tipo de tabiquería □Ladrillo □Pladur □ Indiferente Pavimento vivienda □Gres □Granito □Mármol □ Indiferente Revestimiento cocina/baños □Gres □Porcelánico □Mármol □ Indiferente Pavimento cocina/baños □Gres □Porcelánico □Mármol □ Indiferente Carpintería interior □Contrachapado □Maciza □Indiferente Mobiliario de cocina □ Sí □ No □Indiferente Armarios empotrados □ Sí □ No □Indiferente Calefacción □ Sí □ No □Indiferente Aire Acondicionado □ Preinstalación □ Instalación □Indiferente Condiciones económicas ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por una vivienda de 1 habitación en esta zona? □ menos de 120.000€ □ 120.000-150.000€ □ 150.000-180.000€ □ 180.000-210.000€ □ 210.000-240.000€ □ más de 240.000€ ¿Y de 2 habitaciones? □ menos de 150.000€ □ 150.000-180.000€ □ 180.000-210.000€ □ 210.000-240.000€ □ 240.000-270.000€ □ 270.000-300.000€ □ más de 300.000€ ¿Y de 3 habitaciones? □ menos de 180.000€ □ 180.000-210.000€ □ 210.000-240.000€ □ 240.000-270.000€ □ 270.000-300.000€ □ 300.000-330.000€ □ 330.000-360.000€ □ más de 360.000€ ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por un ático en esta zona?__________________ ¿Qué incremento de precio estaría dispuesto a pagar por tener instalaciones comunes (piscina, instalaciones deportivas…? ________________euros. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por un garaje en esta zona? __________________ ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por un trastero en esta zona? _________________ En general, estaría dispuesto a pagar un incremento de precio en la vivienda por ___________ OBSERVACIONES 267 Tabla 10. Valores asignados a las variables categóricas Fuente: Elaborado en el taller 30 de PFG. Estudio viabilidad en la edificación de la ETSIE. UPV. GÉNERO Hombre=0 Mujer=1 EDAD 20-30=1 30-40=2 40-50=3 50-60=4 Más 60=5 VIVE ZONA No=0 Sí=1 EMBLEMÁTICO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 MULTICULTURAL A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ORDENADO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 EN EXPANSIÓN A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 DINÁMICO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 "VIDA BARRIO" A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 TRÁFICO/RUIDO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 BIEN COMUNICADO A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 DE NEGOCIOS A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 BUENOS EQUIPAMIENTOS A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ELECCIÓN ZONA PARA RESIDIR A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ELECCIÓN ZONA PARA INVERTIR A=1 B=2 C=3 D=4 E=5 ZONA No=0 Sí=1 VIVIENDA No=0 Sí=1 ABIERTA No=0 Sí=1 CERRADA No=0 Sí=1 UNIFAMILIAR No=0 Sí=1 PLURIFAMILIAR No=0 Sí=1 LIBRE No=0 Sí=1 PROTEGIDA No=0 Sí=1 DIMENSIONES VIVIENDA menos 60=1 60-80=2 80-100=3 100-120=4 120-140=5 más 140=6 BALCÓN No=0 Sí=1 GALERÍA No=0 Sí=1 ÁTICO No=0 Sí=1 ENTRADA VÍA ANCHA No=0 Sí=1 GARAJE No=0 Sí=1 TRASTERO No=0 Sí=1 CLUB SOCIAL No=0 Sí=1 JARDÍN No=0 Sí=1 PISCINA No=0 Sí=1 INSTAL. DEPORTIVAS No=0 Sí=1 CARAVISTA No=0 Sí=1 ENFOSCADA No=0 Sí=1 PVC No=0 Sí=1 ALUMINIO No=0 Sí=1 MADERA No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 GRANITO No=0 Sí=1 268 MÁRMOL No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 PORCELÁNICO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 GRES No=0 Sí=1 PORCELÁNICO No=0 Sí=1 MÁRMOL No=0 Sí=1 CONTRACHAPADO No=0 Sí=1 MACIZA No=0 Sí=1 MOBILIARIO COCINA No=0 Sí=1 ARMARIOS EMPOTRADOS No=0 Sí=1 CALEFACCIÓN No=0 Sí=1 AA Preinstalació n=1 Instalación =2 1 HABITACIÓN menos 120.000=1 120.000150.000=2 150.000180.000=3 180.000210.000=4 210.000240.000=5 más 240.000=6 2 HABITACIONES menos 150.000=1 150.000180.000=2 180.000210.000=3 210.000240.000=4 240.000270.000=5 270.000300.000=6 más 300.000=7 3 HABITACIONES menos 180.000=1 180.000210.000=2 210.000240.000=3 240.000270.000=4 270.000300.000=5 300.000330.000=6 330.000360.000=7 más 360.000=8 269 270