Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios : un estudio de los solares de las zonas "Zaidia" y "Patraix"

PROYECTO FINAL DE GRADO ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS UN ESTUDIO DE LOS SOLARES DE LAS ZONAS “ZAIDIA” Y “PATRAIX” AUTOR: ERNESTO J. MUÑOZ PERIS DIRECTORA ACADÉMICA: Mª CARMEN LLINARES MILLAN JUNIO 2011         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX”  “Dedica todo tu esfuerzo y pasión si piensas que la meta vale la pena, pero sobre todo, nunca te rindas…” A mis amigos y a todas las personas que, de una forma o de otra, han formado parte de mi vida. A todos los profesores que se han encargado de que reciba la formación adecuada para poder llegar a escribir estas líneas y en especial a la directora académica de este proyecto, Mª Carmen, por su apoyo y colaboración. A mi familia, pero de forma muy especial a las dos personas más importantes de mi vida; mi madre, por estar siempre a mi lado y por no dejar nunca de creer en mí, y mi padre, por estar siempre ahí donde le he necesitado. Gracias a todos por hacer que nunca camine solo…         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX”  ÍNDICE Pág. CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN …………………………... 3 Justificación del trabajo …………………………... 5 Estructura del trabajo …………………………... 9 CAPÍTULO 2 OBJETIVOS …………………………... 11 Objetivo general …………………………...13 Objetivos específicos …………………………...15 CAPÍTULO 3 REVISIÓN TEÓRICA …………………………... 17 CAPÍTULO 4 METODOLOGÍA EMPLEADA …………………………...37 Grafico general de pasos …………………………...39 Fase I. Descripción del Solar …………………………...41 Fase II. Descripción de la Promoción …………………………...43 Fase III. Desarrollo de la hoja de cálculo …………………………...45 Fase IV. Desarrollo de informes y conclusiones …………………………...47         P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  CAPÍTULO 5. RESULTADOS …………………………... 49 ZONA 1 - ZAIDÍA Descripción de la zona …………………………...51 Descripción del solar …………………………...53 Descripción de la promoción …………………………...57 Estudio de costes …………………………...59 Estudio de ingresos …………………………...75 Análisis de la cuenta de resultados …………………………...77 Análisis del cash-flow …………………………...79 Acciones correctoras …………………………...81 Análisis de sensibilidad …………………………...85 …………………………... ZONA 2 - PATRAIX Descripción de la zona …………………………...89 Descripción del solar …………………………...93 Descripción de la promoción …………………………...97 Estudio de costes …………………………...99 Estudio de ingresos …………………………...115 Análisis de la cuenta de resultados …………………………...117 Análisis del cash-flow …………………………...119 Acciones correctoras …………………………...121 Análisis de sensibilidad …………………………...125  CAPÍTULO 6. CONCLUSIONES …………………………... 129 BIBLIOGRAFÍA …………………………... 135 ANEXOS 1. Informe de circunstancias urbanísticas del solar de Zaidía …………………………...137 2. Cash Flow del proyecto Zona 1 Zaidía …………………………...141 3. Ventas de viviendas Zona 1 Zaidía …………………………...145 4. Ventas de trasteros Zona 1 Zaidía …………………………...149 5. Ventas de garajes Zona 1 Zaidía …………………………...153 6. Ventas de locales comerciales Zona 1 Zaidía …………………………...157 7. Préstamo hipotecario Zona 1 Zaidía …………………………...161 8. Estudio económico del proyecto Zona 1 Zaidía …………………………...165 9. Acciones correctoras del proyecto Zona 1 Zaidía …………………………...169 10. Análisis de sensibilidad del proyecto Zona 1 Zaidía …………………………...173 11. Informe de circunstancias urbanísticas del solar de Patraix …………………………...175 12. Cash Flow del proyecto Zona 2 Patraix …………………………...179        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX”  13. Ventas de viviendas Zona 2 Patraix …………………………...183 14. Ventas de trasteros Zona 2 Patraix …………………………...187 15. Ventas de garajes Zona 2 Patraix …………………………...191 16. Ventas de locales comerciales Zona 2 Patraix …………………………...195 17. Préstamo hipotecario Zona 2 Patraix …………………………...199 18. Estudio económico del proyecto Zona 2 Patraix …………………………...203 19. Acciones correctoras del proyecto Zona 2 Patraix …………………………...207 20. Análisis de sensibilidad del proyecto Zona 2 Patraix …………………………...211         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 3  CAPITULO 1 INTRODUCCIÓN En este capítulo haremos una breve introducción y justificación del trabajo, explicando los motivos que nos llevan a realizar una investigación de este tipo y el por qué de su necesidad, explicando además de forma resumida cuáles serán las partes más importantes del trabajo.        10 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Comparando el estudio de costes y el conjunto de ingresos, obtendremos una cuenta de resultados que procederemos a analizar para valorar la rentabilidad de las promociones, y así poder decidir sobre su viabilidad. De esta forma obtendremos la cuenta de resultados, de los cuales se desprenderán los criterios de rentabilidad estáticos. De forma paralela al estudio detallado de costes y de ingresos, se irá generando el cash-flow de las promociones, esto es, la previsión de los costes y los ingresos sobre una línea temporal, que nos indicará cuándo y cuánto vamos a necesitar para poder llevar a cabo la ejecución material de los proyectos, obteniendo así los criterios de rentabilidad dinámicos. Sabiendo cuánto vamos a necesitar y cuándo lo vamos a necesitar, se podrán estudiar las diferentes alternativas financieras que la empresa puede adoptar para cubrir los déficits de caja, o dicho de otra forma, se aplicaran las acciones correctoras necesarias para poder financiar la ejecución de los proyectos. Una vez obtenido y analizado el cash-flow y decididas cuales serian las acciones correctoras optimas para obtener la máxima rentabilidad, se realizará un análisis de sensibilidad, esto es, un estudio de los posibles escenarios en los que se puede encontrar el promotor y que puedan afectar al resultado final de la rentabilidad, e incluso puedan afectar a la viabilidad de los proyecto, como por ejemplo, que se produzca un incremento, justificado o no del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), o que se produzca un retraso en las ventas que haga que se comiencen a tener ingresos en momentos no esperados, o incluso que se produzca una reducción de los precios de venta por la crisis del sector, etc. Parte final. Conclusiones En esta parte del trabajo procederemos a la explicación de los resultados obtenidos durante el análisis de los resultados que se desprendan de las partes anteriores. Además de hacer una valoración por separado de cada una de las dos promociones de las dos zonas distintas estudiadas, haremos una valoración comparada, pudiendo concluir cuál de las dos promociones sería más interesante realizar en el caso en el que un promotor sólo pudiese decidirse por invertir en una de ellas.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 11  CAPITULO 2 OBJETIVOS Una vez explicados en la introducción los motivos razonados que nos llevan a desarrollar el estudio de la viabilidad de proyectos inmobiliarios, pasamos a detallar cuáles son los principales objetivos generales y específicos de nuestro trabajo.          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 13  OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL En general, el objetivo de los estudios de viabilidad económico-financieros de promociones inmobiliarias es analizar la rentabilidad de las mismas. Este análisis, además de tener en cuenta los resultados económicos de la promoción, ha de tener en cuenta la secuencia de los flujos de caja para identificar las soluciones financieras más adecuadas a cada momento de la promoción. Nuestro principal objetivo será por tanto desarrollar un procedimiento de análisis de la viabilidad económico-financiera de promociones inmobiliarias, aplicado a dos promociones que se ubicarán en dos zonas distintas de la ciudad de Valencia. De esta forma, podremos estar en condiciones de realizar un estudio comparativo y valorar cual de las dos promociones sería más interesante realizar desde el punto de vista de la rentabilidad económica. Este objetivo general se concreta en los siguientes objetivos específicos.          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 15  OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Definir el procedimiento de actuación para realizar estudios de viabilidad desde un punto de vista económico-financiero. De esta forma, no solo conseguiremos obtener los resultados que nos permitan analizar la rentabilidad y, por lo tanto, la viabilidad de las dos promociones inmobiliarias objeto de este estudio, sino que además, podremos crear un procedimiento o patrón que nos sirva para poder analizar todas aquellas promociones que deseemos. Siguiendo el mismo criterio de análisis de resultados para todas, conseguiremos un conocimiento muy aproximado de la realidad del sector que nos ayudará a valorar de una forma rápida y precisa cuál es la mejor opción de inversión entre varias posibilidades propuestas. Conseguir un procedimiento fiable de análisis de posibles inversiones inmobiliarias es fundamental para colaborar, en la medida de lo posible, a que todo se desarrolle de forma adecuada en el sector de la promoción inmobiliaria. 2. Analizar la rentabilidad de las promociones a desarrollar sobre los solares seleccionados atendiendo a los resultados económicos. Una vez se hallan definido y analizado cuales son los gastos en los que habrá que incurrir para realizar las promociones objeto de estudio, así como los ingresos que se prevean en concepto de ventas, se enfrentarán ambas cifras para poder obtener los correspondientes ratios de rentabilidad. Se obtendrá así la cuenta de resultados del proyecto, de la cual analizaremos su rentabilidad. Además se estructurarán los gastos, de forma que se pueda ver de una manera directa y clara cuáles son aquellos que influyen más significativamente en la rentabilidad o no de la inversión de la promoción objeto de estudio. 3. Analizar la rentabilidad de las promociones a desarrollar sobre los solares seleccionados atendiendo a los flujos de caja. Tan importante como conocer cuál será el importe de los costes y cuál será el importe de los ingresos, será conocer cuándo se imputan esos gastos e ingresos en una línea temporal de flujos de caja o “cash-flow”. De esta forma podremos conocer cuando debemos aportar la financiación necesaria para poder llevar a cabo el proyecto.        16 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  4. Analizar las fuentes de financiación necesarias para desarrollar la promoción y su coste. Este apartado resultará crucial a la hora de valorar si la promoción objeto de estudio es o no viable. Tanto si la financiación procede de recursos propios como si se tiene que recurrir a cualquiera de las fuentes de financiación externas, tendremos que valorar cuál será la mejor, desde el punto de vista de la rentabilidad económica. Sin la financiación adecuada será imposible llevar a cabo con éxito cualquier proyecto. 5. Realizar análisis de sensibilidad de las promociones estudiadas. Lo que pretenderemos a partir de los resultados obtenidos será evaluar los riesgos asociados a la inversión. Se tratará de cuantificar los límites de variación de los parámetros de las inversiones inmobiliarias, ajustándose los mismos de forma que el proyecto continúe siendo rentable, o sea rentable de haber salido un resultado negativo. En realidad, los recursos que las inversiones generarán estarán sometidos a unos valores aleatorios, los cuales trataremos de definir para poder presentar distintos escenarios posibles, que nos ayudarán a tomar decisiones ya estudiadas en el caso en que esos nuevos planteamientos llegaran a ocasionarse.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 17 CAPITULO 3 REVISIÓN TEÓRICA Después de analizar los objetivos, tanto generales como específicos del análisis de la viabilidad de las promociones objeto de estudio, desarrollaremos los aspectos teóricos sobre los cuales se basarán dichos análisis.          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 19 REVISIÓN TEÓRICA ¿Qué es un estudio de viabilidad? Según la Real Academia Española de la Lengua: Estudio: Esfuerzo que pone el entendimiento aplicándose a conocer algo. Trabajo empleado en aprender y cultivar una ciencia o arte. Obra en que un autor estudia y dilucida una cuestión. Viabilidad: Cualidad de viable. Viable: Dicho de un asunto, que, por sus circunstancias, tiene probabilidades de poderse llevar a cabo. De una forma muy genérica, atendiendo de forma estricta a las definiciones del diccionario de la real academia de la lengua, podríamos definir un estudio de viabilidad como el esfuerzo que pone el entendimiento, aplicándose a conocer las circunstancias de un asunto, que hagan que tenga probabilidades de poderse llevar a cabo. Es evidente que no podemos quedarnos con esta definición tan genérica, ya que debemos matizar y definir de forma mucho más concreta qué es un estudio de viabilidad, aplicado a un sector tan particular como es el sector de la promoción inmobiliaria. ¿Qué es lo que hace especial al sector de la promoción inmobiliaria? Básicamente las diferencias radican en las características de su proceso productivo. En primer lugar, el producto que se crea durante el proceso no es un producto homogéneo, siempre o casi siempre se crean productos distintos, e incluso de distinta naturaleza (edificios de viviendas, naves industriales, almacenes, centros deportivos etc.) Además, el centro de trabajo no es fijo. Prácticamente todos los agentes que intervienen en el proceso de fabricación de la promoción inmobiliaria deben desplazarse cada cierto tiempo del centro de trabajo, que es la propia promoción. No existe una línea de montaje donde los operarios puedan ejecutar una promoción, del tipo que sea, y posteriormente llevarlo a su ubicación, salvo excepciones muy concretas que han surgido al mercado en los últimos años, como pueden ser las casas prefabricadas. Pero aun así, en este caso tan concreto y característico, se requiere de unos trabajos de ejecución “in situ” que requieren el desplazamiento de los operarios a la ubicación definitiva de la promoción.        26 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  En cuanto a la realización del estudio de viabilidad, en lo que a la fase de construcción se refiere, debemos destacar los siguientes aspectos. En primer lugar, se deberá estimar el coste de construcción de la obra. Partiremos de un coste aproximado de la construcción, proporcionado por el constructor (PEC). En dicha cifra quedan incluidos todos los gastos relacionados con el control de calidad, seguridad y salud, gastos generales del constructor y beneficio industrial. En cambio si se utiliza el (PEM) proporcionado por el arquitecto, habrá que incrementar esa cifra en un 20%. Se deberá contemplar la partida sobre el Control de Calidad (personal, ensayos, etc.) y suele establecerse contractualmente de varias formas; a cargo del promotor, a cargo del contratista como un porcentaje sobre el presupuesto de contrata, etc. Su importe dependerá del importe de la obra a realizar y se podrá estimar entre un 1% y un 3% sobre el coste previsto de la edificación y urbanización. En cuanto al importe de las actuaciones en materia de seguridad y salud dependerá de la obra a realizar. Como referencia, podríamos estimarlo entre un 1,5% y un 3%, a aplicar sobre el coste previsto de la edificación y urbanización. Para estimar el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC), se utilizará el Módulo Básico de Construcción publicado por el Ministerio de Economía y Hacienda. Dicho valor se extraerá de la tabla del Valor de la construcción publicada en la Circular de la Dirección General del Catastro actualizada. En base a este valor, se homogeneizará según el Cuadro de relaciones de las distintas tipologías constructivas. La forma de pago más habitual de los costes de construcción, se realizarán en base a las certificaciones de obra, las cuales reflejarán la realidad de la obra ejecutada. Es usual que el promotor retenga de cada certificación un porcentaje que oscilará entre el 5% y el 10% en concepto de garantía para responder de los desperfectos o deficiencias que se produzcan entre la recepción provisional y la definitiva. En general, los importes abonados en los costes de construcción, tributarán un 8% en concepto de IVA soportado, si se dan las circunstancias específicas necesarias para ello.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 27 Una vez realizada la adquisición del solar y dentro de la fase de producción, dará comienzo la fase de edificación, la cual comenzará con la redacción del proyecto de ejecución. Para ello se deberá contratar al técnico que se encargará de dicha tarea. Es aquí donde dicho técnico decidirá junto con el promotor, de forma casi definitiva, las características del edificio en lo referente a la tipología, programa, nivel de calidad, técnicas edificatorias y dotación de equipamientos internos. Dicho proyecto, además, nos servirá para poder solicitar las licencias y permisos correspondientes al sector de la edificación y pagar las tasas e impuestos, como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), sobre los cuales profundizaremos más adelante. De forma casi paralela a la compra del solar, se deberá seleccionar a la empresa constructora encargada de la ejecución material del proyecto, además de gestionar la obtención de recursos para posibilitar el comienzo de los trabajos. Durante el proceso de edificación se deberá verificar la adecuación al proyecto de obras, resolución de dudas o indefiniciones del proyecto, medición de la obra realizada y su correspondiente valoración, así como todas las tareas correspondientes al normal funcionamiento de una empresa con trabajos contratados. El abono de los honorarios facultativos, es una partida que se repercutirá durante la fase de edificación. Según la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, los honorarios regulados por Colegios profesionales para la intervención profesional de arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros desaparecen y pasan a tener un carácter orientativo. Esto significa que cada profesional será libre de pactar, tanto el importe de los honorarios a percibir, como la forma de pago de los mismos. En el caso de los estudios de viabilidad, se tomarán los valores orientativos propuestos por los Colegios Profesionales. Los honorarios del Arquitecto, se calcularán en base a una fórmula en la que se tienen en cuenta las superficies de cada uso distinto de la promoción a ejecutar, el importe de honorarios base incluidos en las tablas orientativas propuestas por el Colegio Profesional correspondiente y los coeficientes correctores. Dichos coeficientes ajustaran el importe de los honorarios en función de aspectos formales (frentes de fachada, topografía, elementos repetidos etc.), tecnológicos (tipo de cimentación, tipo        28 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  de estructura, tipo de fachada, instalaciones especiales), de calidad, documental (por tipo de proyecto) y geométrico (por las condiciones del solar). A efectos de su percepción, los honorarios podrían distribuirse de la siguiente forma: 45% por Proyecto Básico, 25% por Proyecto de Ejecución, 25% por Dirección de obra (repartidos en base a certificaciones de obra) y 5% restante por Liquidación y Recepción de la obra. Los honorarios de los Ingenieros que intervengan en la redacción del proyecto de ejecución también se calcularan de forma orientativa en función de los trabajos realizados. Hay que tener en cuenta además los honorarios a pagar al técnico encargado de redactar el proyecto técnico de red de telecomunicaciones en el interior de los edificios, que se calculará mediante una fórmula en función del número de viviendas. Los honorarios del Arquitecto Técnico (Ingeniero de Edificación) se abonarán generalmente en concepto de Dirección de Obra, correspondiendo aproximadamente al 30% de los honorarios del arquitecto. Además también se podrían abonar honorarios en concepto de actuaciones en materia de seguridad y salud, en el caso en el que no se pretenda contratar dicho servicio con una empresa especializada (práctica bastante habitual en la actualidad). El cálculo de dichos honorarios dependerá de la superficie construida a ejecutar, aunque es orientativo. A efectos de su percepción, los honorarios podrían distribuirse de la siguiente forma: 30% correspondiente a la fase de coordinación durante la elaboración del proyecto y/o redacción del Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, 70% restante, por coordinación de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, del cual el 30% se percibiría a la formalización del Acta de Aprobación del primer Plan de Seguridad y Salud y el 70% por certificaciones. En cuanto a los honorarios por la redacción del control de calidad, se podrán estimar en un porcentaje de los honorarios percibidos por la dirección de la ejecución de la obra, aunque cada vez es más habitual también encargar las tareas referentes al control de calidad a empresas especializadas, las cuales prestan el servicio completo de redacción del control de calidad y seguimiento durante la ejecución.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 29 El estudio de viabilidad incluirá un capítulo en el que se contemplen los gastos en los que deberá incurrir el promotor en concepto de autorizaciones y licencias. En primer lugar, se deberán acometer las tareas necesarias para la obtención de la licencia de obras. Están sujetos a la obtención de una licencia previa: las parcelaciones urbanas, los movimientos de tierras, las obras de nueva planta, las modificaciones de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios, la modificación de uso de los edificios, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y demás actos que señalen los Planes. La concesión de la licencia de obras requiere además de constatar que la actuación proyectada cumple las condiciones técnicas, dimensionales y de uso fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable, la constancia o acreditación de que se cuenta con las condiciones de urbanización exigidas por el planeamiento, que se han formalizado las cargas urbanísticas, etc. Los procedimientos para la concesión de estas licencias son objeto de regulación municipal en las ordenanzas correspondientes. El importe de la tasa por licencia de obras variará en función del Municipio en el que se pretenda ejecutar la promoción, en función de las Ordenanzas reguladores del mismo. Se calculará de forma más habitual en función del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). En cuanto al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, indicaremos que es un impuesto indirecto, cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística. La primera utilización de los edificios está sujeta a la obtención de la licencia de primera ocupación, cuyo objeto será autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, previa la comprobación de que han sido ejecutados de conformidad a las condiciones de las licencias autorizatorias de las obras o usos y que se encuentren debidamente terminados y aptos según las condiciones urbanísticas de su destino. El coste variará según el Ayuntamiento.        30 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  En cuanto a la declaración de obra nueva, debemos destacar los siguientes aspectos. Es la puesta de manifiesto de las modificaciones que ha sufrido una finca inscrita en el registro de la propiedad, esto es, la parcela o solar sobre la cual se ha edificado, variándose las circunstancias materiales de la finca descrita en su asiento registral inicial. A tal objeto se describe la Obra Nueva, acompañando certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida. La declaración de obra nueva estará sujeta a unos costes de notaría, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y registrador de la propiedad. La declaración de división horizontal, es una declaración, efectuada en escritura pública, mediante la cual se divide la finca, sobre la que ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todas y cada una de las fincas independientes (como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el proyecto de la edificación. Se realizará al comienzo de la obra y se recogerá en la misma escritura de declaración de obra nueva. Su coste implicará los mismos conceptos que la declaración de obra nueva, esto es, notaría, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y registrador de la propiedad. En cuanto a las obras sujetas al régimen de protección oficial, debemos indicar que será necesario tramitar ante la Administración Central o Autonómica, según corresponda, el oportuno expediente. Lo normal es que se exijan dos expedientes, el de calificación provisional y el de calificación definitiva. Los costes que se aplicarán a dichos expedientes serán en concepto de tasas y dependerán de la Comunidad Autónoma donde se realice la edificación, tanto en el porcentaje como en los conceptos sobre los cuales se aplica ese porcentaje. Finalmente, con el objeto del reconocimiento y la inspección de la vivienda a efectos sanitarios, se deberá obtener la cédula de habitabilidad. Su expedición estará sujeta al pago de una tasa variable según la Comunidad Autónoma. Esta tasa corresponderá a la realización de las actuaciones administrativas de reconocimiento e inspección de locales o edificaciones destinados, de acuerdo con la normativa específica aplicable.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 31 Una vez expuesto el capítulo de costes en lo referente a licencias y autorizaciones, pasaremos a estudiar cuáles serán los costes que afectaran a los proyectos de promoción inmobiliaria en lo que se refiere a seguros e impuestos. El promotor estará obligado a suscribir un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio (art.19c LOE). Dicho seguro no es obligatorio en el caso de que el promotor sea el posterior propietario de la vivienda, pero en el caso en el que se transmita dicha vivienda dentro de los 10 años siguientes a la finalización de su ejecución, se estará en la obligación de establecer dicha garantía. La póliza del seguro decenal obligatorio será contratada al inicio de la obra. Para ello también será necesaria la contratación de los servicios de un Organismo de Control Técnico (OCT), cuya función se iniciará en la fase de redacción del proyecto y continuará durante toda la fase de ejecución de la obra, siendo ésta la comprobación de que todo se ejecuta con respecto al proyecto. El importe del capital asegurado por la póliza será del 100%. El coste variará según un porcentaje aplicado generalmente sobre el PEM, tanto para el control técnico como para la póliza del seguro. El ejercicio de cualquier actividad profesional estará gravada por el Impuesto de Actividades Económicas (IAE). También tendrá ciertas finalidades censales, ya que permite formar un censo o padrón, clasificado por actividades de los sujetos pasivos. Quedarán exentos del IAE los sujetos pasivos que inicien su actividad en territorio español durante los dos primeros períodos impositivos en que se desarrolle la misma, así como las empresas y autónomos con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 €. La cuota a pagar por este impuesto estará formada por la suma de una cuota de actividad y una cuota de superficie. La cuota de actividad es la correspondiente a la actividad que se ejerce. La cuota de superficie se calcula teniendo en cuenta la superficie de los locales empleados para el desarrollo de la actividad. En una promoción no se consideran locales las oficinas de información a pie de obra, sí        32 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  oficinas y almacenes que tenga la empresa. La cuota solo permite el ejercicio de la actividad en el término municipal correspondiente y su cálculo dependerá de la promoción. Los importes de la cuota fija y la cuota variable se verán incrementados por un coeficiente de ponderación, un coeficiente de situación y un recargo provincial. De la misma forma se aplicará una bonificación por inicio de actividad y una bonificación por creación de empleo. La tenencia de inmuebles se verá gravada por el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se calculará en base al valor catastral del inmueble, el cual se relaciona con el valor de mercado mediante un coeficiente de homogeneización de 0,5. En Valencia los promotores gozarán de una bonificación del 90% sobre el importe total de la tasa. Los estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias contendrán una partida que contemplará los gastos en concepto de gestión y comercialización. Los gastos de gestión serán los que habitualmente llamamos “gastos generales”. Son los gastos que tiene cualquier empresa por el hecho de desarrollar una actividad, pero que no están directamente repercutidos en ella. El término se suele utilizar para englobar los gastos necesarios para no cesar la actividad, pero que no están directamente relacionados con los productos o servicios que se ofrecen, es decir, no aumentan los beneficios de la empresa. Los gastos generales son costes sobre el estado de resultados, con excepción del trabajo directo, materiales directos y gastos directos. Los gastos generales incluyen gastos de contabilidad, depreciación, seguros, intereses, tarifas legales, reparaciones, alquiler, materiales adquiridos, impuestos, facturas de teléfono, gastos utilitarios y viajes. Se contemplarán dos tipos distintos. Los gastos de Administración y los gastos Gerenciales. Ambos se calcularán como un porcentaje de la inversión realizada hasta el momento. En cuanto a los gastos de comercialización, profundizaremos en ellos en la fase de comercialización. Para poder ofrecer el producto que demandan sus clientes, las empresas necesitarán realizar una serie de inversiones. Dichas inversiones deberán obtenerse de los recursos financieros obtenidos a través de las fuentes de financiación. Dichas inversiones generarán lo que llamaremos gastos financieros.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 33 Las fuentes de financiación se pueden dividir en financiación propia (interna o externa) y financiación ajena (préstamos y créditos y empréstitos). Cada una de estas fuentes de financiación generará unos gastos financieros distintos. La financiación propia o autofinanciación será aquella que se producirá sin la necesidad de recurrir a terceros. Entre sus ventajas podemos destacar la libertad de acción así como una mayor autonomía financiera y el coste no genera una remuneración directa o explícita. Como principales inconvenientes, destacaremos el coste de oportunidad, ya que podría perderse la oportunidad de invertir en inversiones más rentables una vez se haya tomado la decisión de poner en juego los recursos propios en otra inversión algo menos rentable; además el accionista se ve obligado a reducir el dividendo repartido, disminuyendo su rentabilidad explícita. Finalmente, cabe la posibilidad de que la rentabilidad estudiada en un principio no sea la obtenida finalmente, o lo que es lo mismo, se arriesga el capital en una inversión que a posteriori resulta no ser adecuada. En cuanto a las fuentes de financiación externa, centraremos nuestro estudio en los préstamos y créditos. De todas las modalidades de préstamos existentes en el mercado financiero, la más utilizada en la promoción inmobiliaria es el préstamo hipotecario. En esta modalidad la garantía la constituirá el bien inmueble. La forma de devolución del préstamo será mediante un sistema de cuotas, generalmente mensuales. En general, las entidades de crédito suelen conceder entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble. En cuanto al préstamo hipotecario, se estudiaran dos aspectos fundamentales. En primer lugar el sistema de amortización (francés, americano, de amortización al vencimiento o de amortización de capital constante), de los cuales se seleccionará el que menos gastos totales en concepto de intereses genere, como criterio principal. En segundo lugar los gastos de formalización, los cuales desarrollamos a continuación. En general, para financiar la ejecución de las obras se recurrirá a la obtención de un préstamo hipotecario subrogable. En promoción suele concederse sólo para las viviendas, tomándose un porcentaje del precio de venta de estas, que se fijará a través de un valor de tasación efectuado por los servicios técnicos de las entidades prestamistas o por sociedades de tasación oficiales con carácter independiente.        34 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  La concesión de un préstamo hipotecario se realizará en cuatro fases, cada una de ellas con sus costes asociados. En la primera fase, o fase de solicitud y tramitación, se originarán unos gastos por parte de la entidad prestamista al analizar la información incluida en toda la documentación exigida para iniciar el proceso. Estos gastos serán los gastos de tasación y gastos de estudio. Los gastos de tasación serán los originados por los servicios técnicos por las operaciones necesarias para poder obtener el importe que servirá de base para el préstamo a conceder. Los gastos de estudio se generarán por las operaciones de análisis económico y financiero tendentes a asegurar la viabilidad de la operación. En la segunda fase, o fase de aprobación y constitución, se generarán unos gastos notariales, unos gastos en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y unos gastos en concepto de honorarios de Registro de la Propiedad. En la tercera fase, o fase de disposición del préstamo, se generarán gastos en concepto de comisión de apertura, seguro de incendios, certificado de titularidad y cargas y comisión de disponibilidad. Finalizadas las fases de estudio preliminar, en la que se hace una valoración previa de la viabilidad de la promoción, y la fase de producción durante la cual se ejecuta la obra, comenzará la fase de comercialización. Esta afirmación no es del todo cierta, ya que, como hemos dicho anteriormente, las fases se solaparán en la mayoría de los casos, comenzándose la comercialización de la promoción durante la fase de producción, e incluso antes. Durante la fase de comercialización, se pondrá en venta el producto diseñado y ejecutado en las fases anteriores. El proceso de venta se podrá realizar mediante personal propio de la empresa, siendo así más controlado dicho proceso, o mediante personal ajeno a la promotora, contratándose los servicios de profesionales externos, lo que conlleva un menor control del proceso de venta. Lo más habitual supondrá que el promotor disponga de su propia red admitiendo colaboraciones externas, pagando la comisión pertinente por cada cliente         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 35 que le aporten. En estos casos, el promotor asumirá los gastos de infraestructura a pie de obra y publicidad, mientras que el intermediario solo asume su mantenimiento. Los gastos que se contemplarán a la hora de realizar el estudio de viabilidad en concepto de comercialización, comprenderán tareas como la comisión a los vendedores, la decoración del piso piloto (en esta época de crisis está volviendo a tomar fuerza esta modalidad de publicidad en la promoción), diseño y producción de los folletos de ventas, campaña publicitaria, campaña de promoción etc. Además durante la fase de comercialización, no solo se producirán gastos que deberán contemplarse en el estudio de viabilidad, sino también se obtendrán ingresos por ventas de los distintos elementos que forman la promoción (viviendas, garajes, trasteros, locales comerciales…). Una vez enfrentados los gastos expuestos anteriormente con los ingresos en concepto de ventas, reflejados en una línea temporal de flujos de caja o “cash-flow”, obtendremos los ratios de rentabilidad que nos permitirán evaluar la viabilidad o no de la promoción inmobiliaria objeto de estudio.        42 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Después de revisar varias páginas web especializadas en la compraventa de inmuebles como por ejemplo habitat24.com, bancajahabitat.com y habitamos.com, dando en todas ellas resultado negativo según los criterios de búsqueda que estábamos aplicando, localizamos un solar que encajaba con las características que buscábamos en la página web segundamano.es.  Figura43:"Criteriosdebúsquedaensegundamano.es" Fuente:“www.segundamano.es”   Figura 4 4 "Resultado de la búsqueda en segundamano.es" Fuente: “www.segundamano.es”          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 43 FASE II. DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN Una vez localizados los solares que se ajustaban a nuestros criterios de búsqueda, ambos colocados en el mercado con un precio de venta real, pasamos a buscar el Informe de Circunstancias Urbanísticas. En dicho informe, el cual pudimos obtener de la página web del ayuntamiento de Valencia, aparecen los datos que necesitamos para definir la promoción óptima. Para localizar el informe de cada uno de nuestros solares, entramos en la página web www.valencia.es , dentro de la sección “Urbanismo y Vivienda”, su subsección de “urbanismo”. Una vez ahí, entramos en la sección de “planeamiento y gestión” y pinchamos en “información urbanística”. Este enlace nos lleva a una nueva dirección, en la cual aparece un plano del Plan General de Ordenación Urbanística de la ciudad de Valencia, donde se introdujo la dirección donde se encontraban cada uno de nuestros solares.  Figura 4 5 :"Criterios de búsqueda Web Ayto Valencia" Fuente: “www.valencia.es”         44 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS   Figura 4 6 "Mapa PGOU Valencia" Fuente: “www.valencia.es”  Figura 4 7 "Informe de Circunstancias Urbanísticas” Fuente: “www.valencia.es” Del Informe de circunstancias urbanísticas obtuvimos datos tan relevantes como la superficie gráfica de la parcela, el uso global, la altura de planta baja, número de plantas y sótanos, altura de cornisa, posibilidad de ejecutar o no áticos etc., los cuales nos sirvieron para desarrollar un tipo de promoción óptima en cuanto a número de plantas, número de viviendas y superficie, plazas de garaje, trasteros etc.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 45 FASE III. DESARROLLO DE LA HOJA DE CÁLCULO Una vez descrita la promoción optima, pasamos a realizar el estudio de costes mediante el soporte de una hoja de cálculo desarrollada en el área de intensificación “Gestión y Economía del Proceso Constructivo” impartida en la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la Universidad Politécnica de Valencia. Siguiendo la estructura de esta hoja de cálculo y la teoría expuesta en el capítulo 3 “Revisión Teórica”, se fueron introduciendo los datos necesarios en la hoja de cálculo, tanto en la pestaña de “datos”, como en la pestaña de “cash flow”, para obtener, no sólo el importe de cada uno de los costes a repercutir en la ejecución de la promoción, sino también el momento en el cual había que repercutirlos. Todos los costes repercutidos en la compra del solar, construcción, honorarios, licencias y autorizaciones, seguros e impuestos, gastos de gestión y gastos de comercialización, fueron obtenidos de forma teórica, aplicándose las correspondientes fórmulas en unos casos y aplicando valores medios de mercado en otros. Para el apartado de “gastos financieros”, se consultó a la entidad bancaria “Caja Madrid”, la cual nos facilitó todos los datos en cuanto al porcentaje que se podría financiar sobre el precio de venta de las viviendas, tipo de interés aplicable, gastos de estudio y tasación, seguro de incendios, comisión de apertura, avales etc. Con toda la estructura de costes desarrollada, pasamos a incorporar a la hoja de cálculo los ingresos previstos en concepto de ventas. Para ello se consultó el trabajo de investigación de María Jorge Santana “Los estudios de mercado en la edificación. Un análisis de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX”, para incorporar los precios de venta obtenidos en dicho trabajo. Una vez incorporados todos los datos necesarios a la hoja de cálculo, en cuanto a costes e ingresos, se obtuvo la cuenta de resultados, la cual pasó a ser analizada con el fin de concluir cuáles serían las mejores acciones correctoras a aplicar para corregir los déficits de caja producidos. Analizados los resultados y aplicadas las correspondientes acciones correctoras, se pasó a realizar el análisis de sensibilidad, planteando distintos escenarios posibles con la intención de anticiparnos a ellos en una hipotética ejecución de las inversiones estudiadas.          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 47 FASE IV. DESARROLLO DE INFORMES Y CONCLUSIONES Finalmente, a partir de todos los datos obtenidos, se pasó a generar los informes derivados de dichos datos y se redactó la memoria que serviría para el desarrollo y explicación de todos los apartados del trabajo. En ella se incluiría todos los datos necesarios minuciosamente redactados para su comprensión, además de los anexos sobre los cuales se basaron todos los cálculos expuestos en la memoria. A partir de la comparación de las dos promociones de los distintos barrios investigados, se redactaron las conclusiones que posteriormente podrían servir para una hipotética toma de decisión para un posible promotor interesado en realizar dichas inversiones.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”49  CAPITULO 5 RESULTADOS Explicada y desarrollada en el capítulo anterior la metodología empleada para el avance de esta investigación, pasaremos a exponer y a analizar los resultados obtenidos.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”51  RESULTADOS ZONA 1 - ZAIDÍA A continuación se muestran los resultados de los dos barrios analizados, Zaidía y Patraix. DESCRIPCIÓN DE LA ZONA La Zaidía (en valenciano: La Saïdia) es el nombre que recibe el distrito número 5 de la ciudad de Valencia (España). Limita al norte con Benicalap y Rascaña, al este con Benimaclet y El Pla del Real, al sur con Ciutat Vella y al oeste con Campanar. Está compuesto por cinco barrios: Marxalenes, Morvedre, Trinitat, Tormos y Sant Antoni. Su población censada en 2009 era de 49.775 habitantes según el Ayuntamiento de Valencia. (Fuente Wikipedia). Figura 5.1 1: "Distrito de Zaidía" Fuente: “Elaboración propia” Figura 5.1 2: "Distrito de Zaidía. Plano ampliado" Fuente: “Elaboración propia”       58 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”59  ESTUDIO DE COSTES Gastos del solar En primer lugar nos enfrentamos a los gastos generados por la compra del solar. El propietario del mismo oferta éste al mercado por un precio de 3.200.000,00 €, o lo que es lo mismo 12.528,38 € / m2. Atendiendo a la edificabilidad, y teniendo en cuenta que podríamos ejecutar unos 2300 m2 de techo, nos saldría un precio por metro cuadrado de techo de 1.392,04 €/ m2T. La compra del solar nos genera unos gastos documentales, que son los gastos que conlleva la documentación en escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. En primer lugar, están los gastos en honorarios del notario. En el caso de nuestro solar, al estar su precio de venta entre 601.012,10€ y 6.010.121,04€, se aplicaría la fórmula para el cálculo de los honorarios (378,64 + 0,0003 x C), siendo C el valor declarado del inmueble, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Se aplicará una reducción del 5% debido al RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. El resultado asciende a 1.271,71 €, sobre el que habrá que soportar un IVA del 18% y aplicar una retención del 15%. En cuanto a los honorarios del registrador de la propiedad se aplicará la fórmula (186,31 + 0,00020 x C), siendo igualmente C el valor declarado del inmueble. También le aplicaremos una reducción del 5% y una retención del 15%. El resultado asciende a 784,99 €. También debemos soportar el pago del IVA según la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y su reglamento aprobado por el RD 1624/1992, de 29 de diciembre regulan este impuesto. Como el tipo impositivo es el 18%, la cantidad resultante será de 576.000,00 €. Además procede el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), debido a que la compra del solar genera un documento notarial. La base imponible será el valor declarado de la venta del solar y el tipo impositivo es variable según la Comunidad Autónoma de que se trate. El tipo vigente en la Comunidad Valenciana en 2011 es del 1%. En nuestro caso el resultado asciende a 32.000,00 €. Como gastos repercutibles al solar, aunque no al acto en sí de su compra, indicaremos la necesidad de realizar un levantamiento topográfico que nos servirá,       60 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  entre otras cosas para marcar las alineaciones, no sólo registrales, sino también urbanísticas. Un buen plano servirá, además, para que el Arquitecto diseñe sus edificios de forma adecuada al terreno. Además servirá para suscribir el acta de replanteo y evitar así posibles reclamaciones en el futuro. En nuestro caso, el importe del levantamiento topográfico asciende a 1.600,00 €. También deberemos realizar un estudio geotécnico con el objeto de determinar la naturaleza y propiedades del terreno, necesarias para definir el tipo y condiciones de cimentación. En nuestro caso asciende a 3.500,00 €. Tanto al levantamiento topográfico como al estudio geotécnico habrá que aplicarles un 18% de IVA, que asciende a un total de 918,00 €. Por último, solicitamos la cédula de calificación urbanística cuyo coste es de 131,23 €. La suma de todos los importes resulta un total por la compra del solar de 3.239.287,93 €.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”61  Gastos de construcción Estimaremos el PEC de la obra mediante la aplicación del Módulo Básico de Construcción 1 , cuyo coste de construcción es de 700 €/m2, aplicando distintos coeficientes según se trate de estimar el coste de construcción de viviendas, locales, garajes o trasteros. En el caso de las viviendas, aplicaremos un coeficiente por uso residencial, clase viviendas colectivas de carácter urbano, modalidad edificación en manzana cerrada y categoría 6. El coeficiente resultante según la tabla del RD 1020/1993, de 25 de junio en el que se relacionan las distintas tipologías constructivas, es de 0,80. El resultado es un precio de construcción por m2 para las viviendas de 448,00 €. En el caso de los locales comerciales, garajes y trasteros, aplicaremos un coeficiente por uso residencial, clase viviendas colectivas de carácter urbano, modalidad garajes, trasteros y locales en estructura, y categoría 6. El coeficiente resultante es de 0,40. El resultado es un precio de construcción por m2 para los locales comerciales, garajes y trasteros de 224,00 €. En total, se estima un presupuesto de ejecución material para la promoción de 1.429.923,60 €. A este importe se le aplicará una retención como garantía del 5%, la cual será reembolsada pasados 12 meses si no ha tenido que ser utilizada para subsanar posibles desperfectos o errores de ejecución. El importe de la retención ascenderá a 71.496,18 €. Tanto al importe del total de la construcción, como a la retención se le aplicará el IVA, mediante un tipo impositivo del 8% según el artículo 91de la ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, por darse las condiciones que se exigen en dicho artículo. Por último, se prevé un plazo de ejecución de la obra de 15 meses, para los cuales, según el “Manual de Gestión Inmobiliaria” Caparrós, A. y otros, se establece un ritmo medio de ejecución de las obras indicado en la siguiente tabla: MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 0,8 % 2 % 3,7% 6% 8% 9,5% 10,5% 11% 11% 11% 9,8% 7,2% 5% 3% 1,5% Tabla 5.1 2: "Ritmo de ejecución de obra proyecto barrio Zaidía” Fuente: “Manual de Gestión Inmobiliaria” Caparrós, A. y otros       62 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Dejaremos abierto como una nueva línea para desarrollar la investigación, la posible rentabilidad o no del proyecto dependiendo de los recursos empleados por empresas con distinta gestión. Es posible que, lo que para una empresa no es rentable debido a los gastos en los que tiene que incurrir para ejecutar un proyecto, sí sea rentable para otra capaz de desarrollar la misma promoción con unos gastos muy inferiores y en un plazo de ejecución distinto al estimado.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”63  Gastos por honorarios facultativos En primer lugar, tendremos que estimar los honorarios del Arquitecto. Los honorarios totales se recomienda se determinen mediante la siguiente fórmula: H= S x M x (F1 x F2 x F3 x … x Fi) S - superficie de cada uso distinto en m2 M - importe de honorarios base Fi - coeficientes correctores Las superficies aproximadas de cada uso ya las hemos expuesto en la tabla 5 1, dentro del apartado de “descripción de la promoción”. Con estas superficies entramos en las tablas de cálculo del importe de los honorarios base (M), que vienen dados en € / m2. En cuanto a los coeficientes correctores Fi indicaremos lo siguiente. Se trata de un edificio con un solo frente de fachada (FF1 = 1). El terreno es considerado como terreno llano (FT1 = 1). En cuanto a la repetición de plantas, en principio y al no disponer de proyecto básico, consideraremos también como 1 este valor, ya que la repercusión sobre el coste total de la promoción sería mínima, en caso de modificarse posteriormente. En cuanto al resto de coeficientes, solo podemos valorar el que respecta al nivel de calidad, siendo calidad “media”, cuyo coeficiente C2 = 1,05 De todo lo expuesto anteriormente se desprenden los siguientes resultados: VIVIENDA PLURIFAMILIAR ENTRE 1500-3000 m2 LOCALES COMERCIALES ENTRE 200-500 m2 GARAJES ENTRE 200-500 m2 TRASTEROS ENTRE 0-200 m2 MODULO M 39,00 € / m 2 27,30 € / m 2 27,30 € / m 2 32,50 € / m 2 SUPERFICIE 2043,36 m 2 255,42 m 2 683,13 m 2 81,60 m 2 IMPORTE 79.691,04 € 6.972,97 € 18.649,45 € 2.652,00 € 107.965,46 € Coeficiente corrector C2 1,05 TOTAL HONORARIOS ARQUITECTO 113.363,73 € Tabla 5.1 3: "Calculo Honorarios Arquitecto proyecto barrio Zaidía” Fuente: “Elaboración propia” A efectos de su percepción, los honorarios se distribuirán de la siguiente forma: 45% por Proyecto Básico 51.013,68 €. El Proyecto Básico se encarga cuando tenemos el solar, por lo tanto suponemos que abonamos los honorarios al arquitecto       64 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  por este concepto el mes siguiente a la firma de escritura pública del solar; 25% por Proyecto de Ejecución 28.340,93 €. El visado del proyecto de ejecución es necesario para iniciar las obras. Suponemos que obtenemos la licencia en el mes 7, suponemos el pago de los honorarios por proyecto de ejecución ese mismo mes; 25% por Dirección de obra 28.340,93 €. El pago de los honorarios por dirección de obra, se efectúa según ritmo de certificaciones; el 5% restante por Liquidación y Recepción de la obra 5.668,19 €. A estos honorarios se les aplicará un IVA soportado del 18% una retención del 15%. Por otra parte, hay que tener en cuenta además los honorarios a pagar al técnico encargado de redactar el proyecto técnico de red de telecomunicaciones en el interior de los edificios. En nuestro caso, estimaremos estos honorarios según la fórmula 402,68+18,03 x N para la redacción del proyecto, y la fórmula 402,68+12,02xN para la dirección de obra y certificado, siendo N el número de viviendas. El resultado es un importe de 691,16 € para la redacción del proyecto, y 595,00 € para la dirección de obra y certificado, siendo el total de 1.286,16 €. A este importe habrá que aplicarle un IVA del 18% y una retención del 15%. En cuanto a los honorarios del Arquitecto Técnico, estimaremos un total por la dirección de la ejecución de la obra correspondiente al 30% de los honorarios del arquitecto. Esto asciende a un total de 34.009,12 €. Por otra parte, estimaremos unos honorarios por las actuaciones en materia de seguridad y salud. El encargo global de estas actuaciones conlleva unos honorarios a determinar, según recomendación del Colegio, de la siguiente forma: H = S x M x P x CA S superficie construida en m2 M importe base de honorarios (módulo según tabla) P coeficiente de ponderación (según cuadro) CA coeficiente de actualización en función del IPC Consideramos como superficie construida en m2, a la superficie del solar (255,42 m2) multiplicada por los 3 sótanos previstos, la planta baja y las 8 plantas de viviendas. En total 255,42 m2 x 12 = 3065,04 m2.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”65  Al estar la superficie construida total entre 3.000 y 4.083 m2, le corresponde un valor M = 14.700/superficie total. Resultando un valor M de 4,796. En cuanto al coeficiente de ponderación P (grado de profesionalización del constructor), se desprende del cuadro el resultado “Responsable de seguridad a pie de obra” P = 1,00. Consideramos un coeficiente de actualización en función del IPC CA = 1,06. Como resultado obtenemos un importe total de los honorarios del Arquitecto Técnico por las actuaciones en materia de seguridad y salud que asciende a 15.582,00 €. A efectos de su percepción, los honorarios en materia de seguridad y salud podrían distribuirse de la siguiente forma: 30% correspondiente a la fase de coordinación durante la elaboración del proyecto y/o redacción del Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, 70% restante, por coordinación de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, del cual el 30% se percibiría a la formalización del Acta de Aprobación del primer Plan de Seguridad y Salud y el 70% por certificaciones. Finalmente, los honorarios a cobrar por el Arquitecto Técnico por encargarse de la redacción del programa de control de calidad ascienden al 20% de los honorarios percibidos por la dirección de la ejecución de la obra. El importe ascendería a 6.801,82 €. A la suma de los importes, tanto de dirección de ejecución, como de actuaciones en materia de seguridad y salud, como a la redacción del programa de control de calidad, habrá que aplicarle un IVA del 18% y una retención del 15%. En total el capítulo de gastos por honorarios facultativos asciende a 171.042,83 €.       66 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Gastos de licencias y autorizaciones Licencia de Obras Al tratarse de una obra de nueva planta, estaremos sujetos a la obtención de la correspondiente licencia de obras. La concesión de la licencia de obras requiere además de constatar que la actuación proyectada cumple las condiciones técnicas, dimensionales y de uso fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable, la constancia o acreditación de que se cuenta con las condiciones de urbanización exigidas por el planeamiento, que se han formalizado las cargas urbanísticas, etc. La obtención de la Licencia Municipal de Obras conlleva el abono de la tasa correspondiente y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En cuanto a la tasa, en nuestro caso el PEM supera los 601.012,10 €, por lo tanto debe calcularse como resultado de sumar a 9.220,08 € más el importe resultante de multiplicar por 8,86 el exceso sobre 601.012,10 € considerando fracciones de 6.010,12 €. Como resultado a esta operación, obtenemos un importe de 10.020,45 €, el cual se devengará cuando se presente la solicitud que inicie la actuación o el expediente, que no se realizará o tramitará sin que se haya efectuado el pago correspondiente. En cuanto al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, la Base Imponible de este tributo está constituida por el coste de ejecución material de la construcción, instalación u obra, y el tipo efectivo en el Ayuntamiento de Valencia está establecido en un tipo de gravamen del 4% (2011) para todas aquellas construcciones, instalaciones u obras en las que la expedición de la licencia de obras corresponda al Ayuntamiento de Valencia. El devengo del impuesto se produce en el momento de iniciarse la construcción. En el caso de nuestra promoción, el importe del ICIO será de 45.757,56 €. Con objeto de autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, previa la comprobación de que han sido ejecutados de conformidad a las condiciones de las licencias autorizatorias de las obras o usos y que se encuentren debidamente terminados y aptos según las condiciones urbanísticas de su destino, abonaremos la correspondiente Licencia de Primera Ocupación. En lo referente al coste, al depender de cada Ayuntamiento tiene una especificidad diferente; por ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia establece como coste el equivalente al 10% de la que        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”67  hubiera tocado abonar en concepto de Tasa por Licencia de Obras, en nuestro caso asciende a un total de 1.002,05 €. Al ejecutar la edificación se ven modificadas las circunstancias materiales de la finca descrita en su asiento registral inicial. Por lo tanto estamos en la obligación de realizar la Declaración de Obra Nueva, la cual está sujeta a los siguientes costes y por el siguiente orden, todos ellos aplicados sobre el PEM: Notaría, que al haber estimado el PEM entre 601.012,10 € y 6.010.121,04€, aplicaremos la fórmula 378,64 + 0,0003 x C, aplicando la reducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Asciende a un total de 767,24 €. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En el plazo de 30 días hábiles siguientes a la formalización del documento habrá que presentar autoliquidación, devengándose el 1% (Comunidad Valenciana) del Valor de la obra nueva. Esto resulta un importe de 14.299,24 €. Registro de la Propiedad. Para la inscripción en el Registro, se presenta la escritura original junto a la carta de pago del impuesto. La inscripción de la declaración de obra nueva devengará los aranceles según la fórmula 186,31 + 0,00020 X C, ya que el PEM es mayor que 601.012,10€. Además se le aplicará la reducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Asciende a un total de 448,68 €. A estos tres conceptos como partes integrantes de la declaración de obra nueva, se les aplicará un tipo impositivo del 18% en concepto de IVA y una retención del 15%. En cuanto a la Declaración de División Horizontal, indicaremos que es una declaración, efectuada en escritura pública, mediante la cual se divide la finca, sobre la que ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todas y cada una de las fincas independientes (como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el proyecto de la edificación realizada o a realizar. Surgen así tantas fincas registrales nuevas (que tendrán por tanto número       74 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  a 51.368,80 €. Además, como gastos se contemplan los avales de entrega a cuenta, que ascienden a 10.368,32 €. En total, el capítulo de gastos financieros asciende a un importe de 112.024,55 €. Los gastos expuestos en este capítulo se resumen en la siguiente tabla: ESTRUCTURA DE GASTOS EUROS SOLAR 3.239.287,93 € CONSTRUCCIÓN 1.429.923,60 € HONORARIOS FACULTATIVOS 171.042,83 € LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 121.985,45 € SEGUROS E IMPUESTOS 26.437,06 € GASTOS DE GESTIÓN 115.388,10 € GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 170.730,23 € GASTOS FINANCIEROS 112.024,55 € TOTAL 5.386.819,75 €  Tabla 5.1 5: "Estructura de gastos del proyecto promoción barrio de Zaidía" Fuente: "Elaboración propia"        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”75  ESTUDIO DE INGRESOS Una vez estudiados capítulo a capítulo todos los gastos imputables a la ejecución de la promoción, pasamos a realizar el estudio de los ingresos. Los ingresos que prevemos obtener se dividirán en 4 apartados según la tipología de cada unidad de venta. En concepto de venta de viviendas, se prevé obtener unos ingresos por cada unidad de 268.191,00 €, que multiplicado por las 16 viviendas que ejecutaremos, obtenemos unos ingresos totales por de venta de viviendas de 4.291.056,00 €. Por la venta de locales comerciales, se prevé obtener unos ingresos por la venta del único local comercial que se pone en el mercado, de 593.851,50 €. En cuanto a los ingresos de ventas por plazas de garaje, se estipula un precio de venta por unidad de 23.780,00 €, que multiplicado por un total de 25 plazas de garaje que ejecutarán y se pondrán a la venta, resulta un importe total de 594.500,00 €. Finalmente se prevé ingresar en concepto de venta de trasteros, un importe por unidad de 13.225,00 €, obteniéndose el total de multiplicar por 16 unidades, lo que hace un total de 211.600,00 €. Es importante indicar además la previsión de ritmo de ventas que se ha previsto para percibir los ingresos por este concepto. El ritmo de ventas previsto se adjunta en la siguiente tabla: MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 VIVIENDAS 3 3 3 1 1 1 2 1 1 LOCALES 1 GARAJES 5 5 5 2 2 2 2 1 1 TRASTEROS 3 3 3 1 1 1 2 1 1 Tabla 5.1 6: "Previsión ritmo de ventas promoción barrio de Zaidía" Fuente: "Elaboración propia"       76 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”77  ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS La cuenta de resultados o cuenta de explotación nos muestra los datos referentes a los ingresos y gastos y nos muestra cuál ha sido el beneficio o la pérdida que hemos obtenido como resultado de la inversión. Con la ayuda de esta cuenta y desglosando los datos según sus componentes, podremos saber el por qué del resultado obtenido. Como modelo de cuenta de resultados utilizaremos una cuenta de resultados de tipo “previsional”, ya que lo que hemos utilizado son previsiones, tanto de gastos como de ingresos. Esta cuenta de resultados nos ofrece el resultado económico mediante la diferencia entre los gastos y los ingresos, de forma que si se obtiene un resultado positivo se habrá obtenido un beneficio y si se obtiene un resultado negativo se habrá obtenido una pérdida. A continuación pasamos a detallar cada uno de los apartados de la cuenta de resultados obtenida en la promoción objeto de estudio. En total, en concepto de ventas netas por la venta de viviendas, locales, garajes y trasteros, se ha obtenido un importe de 5.691.007,50 €. En este importe total no se incluye el IVA. Como gastos de explotación, o lo que es lo mismo, en concepto de coste de las ventas, en el cual incluimos la compra del solar, los costes de construcción, los honorarios facultativos, los gastos por licencias y autorizaciones, los seguros e impuestos y los gastos de gestión, o sea, todos los gastos repercutibles a la ejecución de la promoción, excepto los gastos de comercialización y los gastos financieros, obtenemos un importe total de 5.104.064,97 €. Deduciendo los gastos de explotación a las ventas netas, obtenemos el margen bruto de explotación, el cual asciende a la cantidad de 586.942,53 €. A este margen bruto de explotación, le deduciremos los gastos de comercialización, que como indicamos en su apartado correspondiente, ascienden a un total de 170.730,23 €. De esta forma obtenemos los Beneficios Antes de Impuestos e Intereses (BAII), que en este caso resulta un total de 416.212,31 €. A este importe (BAII) le deduciremos ahora los gastos financieros, que como hemos expuesto en su capítulo, ascienden a un total de 112.024,55 €. De esta forma obtenemos los       78 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Beneficios Antes de Impuestos (BAI), que en este caso resulta un total de 304.187,75 €. Una vez hemos obtenido el dato de BAI, debemos deducirle el Impuesto de Sociedades, que es el impuesto que grava la obtención de renta por parte de determinados sujetos pasivos (personas jurídicas y otros entes sin personalidad). El Impuesto de Sociedades en España es del 25% para los primeros 300.000€ para facturaciones superiores a 10.000.000 €, y el 30% para el resto del importe, aplicado sobre el BAI. En nuestro caso asciende a un total de 91.256,33 € (30%), ya que nuestra facturación no alcanza los 10 millones. Finalmente como último resultado, al deducir el impuesto de sociedades al BAI, obtenemos un Beneficio Neto de 212.931,43 €. A continuación se muestra la tabla donde aparece la rentabilidad a partir de la cuenta de resultados del proyecto. REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) (BAII / COSTE TOTAL) 7,73% MARGEN SOBRE VENTAS (BAI / VENTAS) 5,35% ROE (RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS) (BN / RECURSOS PROPIOS) 5,08% REPERCUSIÓN SUELO/ VENTAS (Pº SUELO/VENTAS) 56,23% REPERCUSIÓN SUELO SUP. S/RASANTE (Pº SUELO / SUP.S.RASANTE) 1.392,04 ÍNDICE DE CALIDAD (VENTAS / GASTOS DE EXPLOTACIÓN) 1,11 Tabla 5.1 6: "Ratios de rentabilidad del proyecto barrio Zaidía" Fuente: "Elaboración propia" En cuanto a la rentabilidad de la inversión, en la mayoría de los casos se exige una rentabilidad mínima entre el 20 y el 25%. Sobre el margen sobre ventas y la rentabilidad de los recursos propios, la mayoría de los empresarios del sector exigen un mínimo entre el 10 y el 15%.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”79  ANÁLISIS DEL CASH-FLOW En este apartado y a partir de los flujos de caja conocidos, calculamos la rentabilidad del proyecto. Para ello nos basamos en criterios de evaluación “dinámicos”, los cuales tienen en cuenta la cronología de dichos flujos de caja, utilizando el procedimiento de actualización, con el objeto de homogeneizar las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo. Para el análisis de los flujos de caja no tendremos en cuenta la financiación de la promoción. Utilizamos el criterio del Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar todos los flujos de caja utilizando un tipo de descuento K. Además utilizaremos el método de la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), que de la misma forma que el VAN, se basa en el concepto de los flujos de caja actualizados. La TIR es la tasa de capital o actualización que hace nulo el VAN. A continuación se muestran los datos obtenidos en el análisis de la viabilidad de la promoción ubicada en el barrio de Zaidía. mensual anual TIR 0,668% 8,32% ‐2.000.000,00€ ‐1.500.000,00€ ‐1.000.000,00€ ‐500.000,00€ 0,00€ 500.000,00€ 1.000.000,00€ 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% VAN-TIR de la promoción 55.714,41 €VAN (k=coste del capital)  Figura 5.1 8: "VAN-TIR de la promocion barrio Zaidia" Fuente: "Elaboracion propia" La Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) tiene que ser siempre mayor que el coste de la financiación del proyecto, ya que si fuera menor, se debería rechazar la inversión.       80 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  En cuanto al Valor Actual Neto (VAN), cuanto mayor sea su valor, más interesante resulta la inversión en dicho proyecto. En el apartado de “conclusiones” aparecen valorados estos resultados.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”81  ACCIONES CORRECTORAS Las acciones correctoras son las medidas que adoptaremos con el fin de financiar los déficits de caja del proyecto. En el caso de la promoción objeto de estudio, hemos decidido proponer dos tipos de acciones distintas. En primer lugar estudiaremos el cash-flow para saber cuál será el importe de la liquidez que vamos a necesitar, o lo que es lo mismo, el capital que vamos a necesitar para llevar a cabo la promoción que nos hemos planteado ejecutar. En el siguiente gráfico se representa el flujo de caja original del proyecto. ‐5.000.000,00€ ‐4.000.000,00€ ‐3.000.000,00€ ‐2.000.000,00€ ‐1.000.000,00€ 0,00€ 1.000.000,00€ MESES FLUJODECAJADELPROYECTOSINACCIONCORRECTORA  Figura 5.1 9: “Flujo de caja original del proyecto barrio Zaidía” Fuente: “Elaboración propia” Según los datos obtenidos mediante el análisis del cash-flow, obtenemos un importe de capital para poder realizar la inversión, que resulta de la suma del saldo negativo de los 8 primeros meses, resultando un importe total de 4.194.062,50 €. En primer lugar, planteamos como acción correctora la aportación de capital por parte de socios inversores. En este caso, la totalidad de la inversión es asumida por los socios, aportando el 100% del capital necesario. De esta forma, serán los propios socios los que decidirán sobre el coste de la inversión, resultando éste de la suma de los gastos de la ampliación de capital y de los dividendos que se prevean       82 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  repartir. La ampliación de capital origina los siguientes gastos. En primer lugar, se generan unos gastos notariales calculados mediante la fórmula 378,64 + 0,0003 x C, aplicados sobre el capital a ampliar. En este caso ascienden a 1.555,02 €. Además tendremos que asumir los gastos por honorarios del registrador de la propiedad, aplicados mediante la fórmula 186,31 + 0,00020 X C, los cuales ascienden a 973,87 €. Además debemos repercutir el Impuesto de Operaciones Societarias, que tributará al 1% utilizando como base imponible el capital a ampliar. En nuestro caso resulta un importe de 41.940,63 €. Los gastos de notario, registrador e Impuesto de Operaciones Societarias se repercutirán en el momento de la aportación del capital. La suma de estos tres importes (notario, registrador e IOS) asciende a un total de 44.469,51 €. Dicha cantidad tendrá que sumarse a la disposición inicial, con el fin de que el saldo del flujo de caja siga siendo cero. También debemos tener en cuenta dentro de los gastos por la ampliación del capital los dividendos con los que se quiera retribuir a los socios que deciden aportar capital. En nuestro caso aplicaremos el 20% del beneficio neto que origine la operación. Este importe ascenderá a un total de 42.586,29 €. En total, los gastos por la aplicación de esta acción correctora ascienden a 87.055,79 €. El flujo de caja ajustado mediante esta acción correctora se ve reflejado en el siguiente gráfico.        ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”83  0,00€ 1.000.000,00€ 2.000.000,00€ 3.000.000,00€ 4.000.000,00€ 5.000.000,00€ 6.000.000,00€ MESES FLUJODECAJADELPROYECTOCONACCIONCORRECTORA:CAPITALSOCIOS  Figura 5.1 10: “Flujo de caja con Acción correctora 1 del proyecto barrio Zaidía” Fuente: “Elaboración propia” En segundo lugar, se plantea la opción de financiar la promoción mediante la combinación de aportación de capital por parte de los socios y la financiación del resto de la inversión mediante un préstamo puente, teniendo en cuenta las siguientes condiciones: - Tipo de interés fijo anual del 7,50% anual, pagadero mensualmente siguiendo el modelo de amortización francés. - Comisión de apertura del 0,5% y comisión de estudio 0.3% del principal del préstamo. - El préstamo ha de estar amortizado totalmente a la entrega de llaves. La aportación de capital por parte de los socios será del 70% de la suma del saldo negativo de los 8 primeros meses, resultando un importe total de 2.935.843,75 €. El resto de capital necesario se obtendrá mediante el préstamo puente, cuyo importe se calculará según el importe máximo necesario para financiar el resto de la inversión, multiplicado por un coeficiente de incremento, para no incurrir en ningún momento en saldo negativo. En nuestro caso, el principal del préstamo asciende a 2.214.085,95 €. Los gastos por la aplicación de esta acción correctora son los siguientes: Por la aportación de capital de los socios se generan los siguientes gastos. En concepto de gastos notariales el importe asciende a 1.196,42 €. En concepto de        90 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Los primeros vestigios en la zona de Patraix datan de época romana, habiéndose hallado varias lápidas con inscripciones de aquella época.1 Después existió una alquería andalusí, que aparece en el Llibre del Repartiment con el nombre de Petraher.1 Jaime I la donó a su escribano, pasando después a la familia Escrivá y Fenollar.1 En 1567 fue confiscada por la Corona y vendida a los marqueses de Elche, los cuales vendieron su señorío en 1769 al primer marqués de Cruïlles, cuyos descendientes obtuvieron el título de barones de Patraix.1 Figura 5.2 3: “Barrio de Patraix” Fuente: "Elaboración propia" Durante el reinado de Carlos III el término de Valencia se dividió en cuatro quarters, regidos por alcaldes propios. Patraix fue uno de ellos, llegando a ser incluso cabeza de partido judicial. El nuevo marco legal y las transformaciones socioeconómicas que se estaban gestando en la ciudad de Valencia desde la segunda mitad de la centuria, invirtieron la tendencia segregacionista, como ejemplifica el Real Decreto de 21 de octubre de 1866 por el que se pretendían suprimir los municipios con una población inferior a los 1.000 habitantes. Con el derribo de murallas en 1865 y los planes de ensanche de 1864 y 1876 la burguesía, propietaria de más de las tres cuartas partes de la tierra de los municipios, se anexionó estas poblaciones, alegando proximidad, falta de recursos económicos y baja población (recursos humanos), entre otros motivos. Así pues, en 1870 Patraix fue uno de los primeros municipios en ser anexionados por Valencia,1 proceso que duró hasta la década de 1890 y aumentó         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”91  considerablemente el término municipal de la ciudad, gracias a las Leyes Municipales de 1870 y 1877, que sentaban las bases a favor de la anexión de los núcleos próximos a las grandes ciudades en fase de expansión, tanto para uso residencial como industrial.[cita requerida] Actualmente Patraix es un barrio plenamente integrado en el entramado urbano de Valencia. En Patraix podemos encontrar la Iglesia de San Isidro Labrador: Se construyó en el siglo XVI sobre una de las dependencias del palacio señorial.1 Hasta 1942 estuvo dedicada a San Nicolás de Bari.        92 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”93  DESCRIPCIÓN DEL SOLAR El solar se encuentra ubicado en la Avenida de Tres Forques nº43, el distrito número 8 de Valencia (Patraix), a escasos 300 metros del Parque del Oeste. Según se desprende del informe de circunstancias urbanísticas, la superficie del solar es de 251,38 m2, y está dividido en dos partes con características urbanísticas distintas. La primera de las parcelas con edificabilidad distinta en las que se divide (Subparcela 1), tiene una superficie de 271,94 m2, constituida por antiguos patios interiores de las viviendas que actualmente se encuentran construidas. La segunda de las parcelas (Subparcela 2), tiene una superficie de 251,38 m2, y actualmente existe un edificio construido de dos alturas que tendremos que demoler para poder ejecutar la nueva promoción. Toda la superficie en venta se encuentra clasificada como suelo urbano. Según la calificación urbanística la parcela corresponde al Conjunto Histórico Protegido dels Poblats de Patraix, correspondiéndole un uso global o predominante Residencial Plurifamiliar. Para los usos permitidos y prohibidos nos remitiremos al artículo 5.14 de la Orden del Plan de Protección y Reforma (PEPRI) de Patraix. La subparcela 1 tiene un uso específico como Sistema Local de Espacios Libres Privado, agregación obligatoria según el Artículo 5.7 de las Normas Urbanísticas del PGOU y no se permite la construcción de ninguna altura. Según el artículo 5.15 de las Normas Urbanísticas del PEPRI, para la Subparcela 2, la superficie de la parcela mínima son 90 m2 y su fachada mínima 8 m. En nuestro caso se supera la parcela mínima, teniendo un frente de fachada de 14 m comprobado in-situ, pudiéndose así cumplir la exigencia del rectángulo mínimo inscrito, establecido en 8x10 m. Se establece un número de plantas máximo permitido de 4, no haciendo referencia alguna a la altura de cornisa. La altura mínima de planta baja será de 3,50 m y la máxima de 4,80 m. Están permitidas la ejecución de entreplantas, semisótano y sótanos, quedando prohibida la ejecución de áticos. Prevemos la ejecución de 2 sótanos. En cuanto a plazas de aparcamiento, la normativa nos exige que debe haber una plaza por vivienda, además de las necesarias para otros usos. En el anexo correspondiente        94 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  se adjunta el informe de circunstancias urbanísticas extraído de la página web del Ayuntamiento de Valencia en el cual se indican todos los parámetros citados con anterioridad. El vendedor propone un precio de venta del solar completo, incluyendo las dos subparcelas, de 1.872.000,00 €, o lo que es lo mismo 3.577,16 € / m2. A continuación se muestran algunas imágenes del solar y su entorno. Figura 5.2 4: "Situación del solar. Vista 1" Fuente: "Elaboración propia"         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”95  Figura 5.2 5: "Situación del solar. Vista 2" Fuente: "Elaboración propia" Figura 5.2 6: "Situación del solar. Vista 3" Fuente: "Elaboracion propia"        96 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Figura 5.2 7: "Informe de Circunstancias Urbanísticas solar Patraix. Subparcela 1 "Fuente: “www.valencia.es” Figura 5.2 8: "Informe de Circunstancias Urbanísticas solar Patraix. Subparcela 2" Fuente: “www.valencia.es”         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”97  DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN Atendiendo a los parámetros urbanísticos de la ficha de zona y a la información proporcionada por el vendedor del solar, se propone ejecutar en el solar de la Avenida Tres Forques nº 43 y 45 una promoción cuyas características pasamos a describir a continuación. En primer lugar, se tratará de un edificio de viviendas, que constará de 2 sótanos destinado a plazas de garaje y trasteros, una planta baja destinada a un local comercial y 4 plantas de viviendas. Distribuidas en las 4 plantas destinadas a viviendas, se ejecutaran 8 viviendas, a razón de 2 viviendas por planta de aproximadamente 109,35 m2 cada una. La planta baja se destinará a un único local comercial de unos 233,78 m2 de superficie aproximadamente, ya que a los 251,38 m2 del solar, tenemos que descontarle la superficie para elementos comunes, zaguán, rampa de garaje etc. En los 2 sótanos previstos se dispondrá de una superficie disponible para plazas de garaje y trasteros de 251,38 m2, ya que a la superficie total de la parcela multiplicada por 2, le descontaremos aproximadamente el 50% para espacios comunes y vías de circulación de vehículos. Calculamos aproximadamente una superficie por trastero de 5 m2 (1,70 x 3,00m), y consideramos que al menos se ejecute un trastero por vivienda, esto es, un total de 8 trasteros, lo que nos resulta un total de superficie destinada a trasteros de unos 40,8 m2. Una vez condicionada la superficie destinada a trasteros, pasamos a ver cuántas plazas de garaje podemos crear en la superficie que nos queda disponible. Si consideramos una superficie por plaza de 12 m2, con unas dimensiones de 4,80 x 2,50 m, en los 210 m2 que nos quedarían para repartir, saldrían aproximadamente 18 plazas de garaje. A modo de resumen: N SUPERFICIE UNITARIA aproximada sin E.C. SUPERFICIE TOTAL aproximada con E.C. VIVIENDAS 8 109,35 m2 1005,52 m2 LOCALES 1 233,78 m2 251,38 m2 TRASTEROS 8 5 m2 (1,70x3,00) 40 m2 PLAZAS GARAJE 18 12 m2 (4,80x2,50) 467,38 m2 Tabla 5.2 1: "Resumen de la promoción Patraix" Fuente: "Elaboración propia"        98 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”99  ESTUDIO DE COSTES Gastos del solar En primer lugar nos enfrentamos a los gastos generados por la compra del solar. El propietario del mismo oferta éste al mercado por un precio de 1.872.000,00 €, o lo que es lo mismo 3.577,16 €/ m2. Atendiendo a la edificabilidad, y teniendo en cuenta que podríamos ejecutar unos 1256,9 m2 de techo, nos saldría un precio por metro cuadrado de techo de 1.489,38 €/ m2T. La compra del solar nos genera unos gastos documentales, que son los gastos que conlleva la documentación en escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. En primer lugar, están los gastos en honorarios del notario. En el caso de nuestro solar, al estar su precio de venta entre 601.012,10€ y 6.010.121,04€, se aplicaría la fórmula para el cálculo de los honorarios (378,64 + 0,0003 x C), siendo C el valor declarado del inmueble, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Se aplicará una reducción del 5% debido al RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. El resultado asciende a 893,23 €, sobre el que habrá que soportar un IVA del 18% y aplicar una retención del 15%. En cuanto a los honorarios del registrador de la propiedad se aplicará la fórmula (186,31 + 0,00020 x C), siendo igualmente C el valor declarado del inmueble. También le aplicaremos una reducción del 5% y una retención del 15%. El resultado asciende a 532,67 €. También debemos soportar el pago del IVA según la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y su reglamento aprobado por el RD 1624/1992, de 29 de diciembre regulan este impuesto. Como el tipo impositivo es el 18%, la cantidad resultante será de 336.960,00 €. Además procede el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), debido a que la compra del solar genera un documento notarial. La base imponible será el valor declarado de la venta del solar y el tipo impositivo es variable según la Comunidad Autónoma de que se trate. El tipo vigente en la Comunidad Valenciana en 2011 es del 1%. En nuestro caso el resultado asciende a 18.720,00 €. Como gastos repercutibles al solar, aunque no al acto en sí de su compra, indicaremos la necesidad de realizar un levantamiento topográfico que nos servirá,        106 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Gastos de licencias y autorizaciones Licencia de Obras Al tratarse de una obra de nueva planta, estaremos sujetos a la obtención de la correspondiente licencia de obras. La concesión de la licencia de obras requiere además de constatar que la actuación proyectada cumple las condiciones técnicas, dimensionales y de uso fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable, la constancia o acreditación de que se cuenta con las condiciones de urbanización exigidas por el planeamiento, que se han formalizado las cargas urbanísticas, etc. La obtención de la Licencia Municipal de Obras conlleva el abono de la tasa correspondiente y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En cuanto a la tasa, en nuestro caso el PEM supera los 601.012,10 €, por lo tanto debe calcularse como resultado de sumar a 9.220,08 € más el importe resultante de multiplicar por 8,86 el exceso sobre 601.012,10 € considerando fracciones de 6.010,12 €. Como resultado a esta operación, obtenemos un importe de 9.266,94 €, el cual se devengará cuando se presente la solicitud que inicie la actuación o el expediente, que no se realizará o tramitará sin que se haya efectuado el pago correspondiente. En cuanto al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, la Base Imponible de este tributo está constituida por el coste de ejecución material de la construcción, instalación u obra, y el tipo efectivo en el Ayuntamiento de Valencia está establecido en un tipo de gravamen del 4% (2011) para todas aquellas construcciones, instalaciones u obras en las que la expedición de la licencia de obras corresponda al Ayuntamiento de Valencia. El devengo del impuesto se produce en el momento de iniciarse la construcción. En el caso de nuestra promoción, el importe del ICIO será de 25.311,89 €. Con objeto de autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, previa la comprobación de que han sido ejecutados de conformidad a las condiciones de las licencias autorizatorias de las obras o usos y que se encuentren debidamente terminados y aptos según las condiciones urbanísticas de su destino, abonaremos la correspondiente Licencia de Primera Ocupación. En lo referente al coste, al depender de cada Ayuntamiento tiene una especificidad diferente; por ejemplo, el         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”107  Ayuntamiento de Valencia establece como coste el equivalente al 10% de la que hubiera tocado abonar en concepto de Tasa por Licencia de Obras, en nuestro caso asciende a un total de 926,69 €. Al ejecutar la edificación se ven modificadas las circunstancias materiales de la finca descrita en su asiento registral inicial. Por lo tanto estamos en la obligación de realizar la Declaración de Obra Nueva, la cual está sujeta a los siguientes costes y por el siguiente orden, todos ellos aplicados sobre el PEM: Notaría, que al haber estimado el PEM entre 601.012,10 € y 6.010.121,04€, aplicaremos la fórmula 378,64 + 0,0003 x C, aplicando la reducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Asciende a un total de 540,06 €. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En el plazo de 30 días hábiles siguientes a la formalización del documento habrá que presentar autoliquidación, devengándose el 1% (Comunidad Valenciana) del Valor de la obra nueva. Esto resulta un importe de 6.327,97 €. Registro de la Propiedad. Para la inscripción en el Registro, se presenta la escritura original junto a la carta de pago del impuesto. La inscripción de la declaración de obra nueva devengará los aranceles según la fórmula 186,31 + 0,00020 X C, ya que el PEM es mayor que 601.012,10€. Además se le aplicará la reducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Asciende a un total de 297,23 €. A estos tres conceptos como partes integrantes de la declaración de obra nueva, se les aplicará un tipo impositivo del 18% en concepto de IVA y una retención del 15%. En cuanto a la Declaración de División Horizontal, indicaremos que es una declaración, efectuada en escritura pública, mediante la cual se divide la finca, sobre la que ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todas y cada una de las fincas independientes (como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el proyecto de la edificación realizada o a realizar. Surgen así tantas fincas registrales nuevas (que tendrán por tanto número        108 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  registral distinto) como fincas independientes consten en el proyecto. En nuestro caso, el número de fincas resultantes de la promoción objeto de estudio es de 35. Su coste y orden de efectuar los desembolsos es el siguiente: Notaría, Su coste son los aranceles notariales, coincidiendo con los vistos para la declaración de Obra Nueva. La única particularidad respecto al caso de obra nueva, es que ahora se aplican sobre el Valor del Suelo más el Valor de la Construcción individualizado para cada finca resultante de la división. El resultado en nuestro caso asciende a 1.073,58 €. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En el plazo de 30 días hábiles siguientes a la formalización del documento habrá que presentar autoliquidación, devengándose el 1% (Comunidad Valenciana) del Valor del Suelo más el Valor de la Construcción. El resultado asciende a 25.047,97 € . Registro de la Propiedad. A todos los efectos es idéntico a lo indicado para la obra nueva. La única diferencia es que en este caso se aplican sobre el Valor del Suelo más el Valor de la Construcción (es decir, el valor de cada finca resultante), reduciéndolos al 70% de su importe. El resultado asciende a 2.613,18 €. A estos tres conceptos como partes integrantes de la declaración de obra nueva, se les aplicará un tipo impositivo del 18% en concepto de IVA y una retención del 15%. La Cédula de Habitabilidad. La cédula de habitabilidad resulta de multiplicar la base imponible (Módulo M x superficie útil de las viviendas), por el tipo impositivo y por el número de viviendas. Como módulo M tomaremos un importe de 758,00 €, y una superficie útil por vivienda de 87,48 m2. El tipo impositivo será del 0,021% y el número de viviendas es de 8. Como resultado obtenemos un importe en concepto de Cédula de Habitabilidad de 111,40 €. En total el capítulo de gastos de licencias y autorizaciones asciende a un importe de 71.516,91 €.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”109  Gastos de seguros e impuestos Seguro de responsabilidad decenal. Como promotores de viviendas tenemos la obligatoriedad de suscribir "un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio" (art.19c LOE). La póliza debe ser contratada antes del inicio material de la obra. Para ello será imprescindible contratar los servicios de un Organismo de Control Técnico (OCT), homologado por la compañía de seguros. Estimaremos un importe por el control técnico del 0,5% del PEM, esto es 3.163,99 €, y un importe por la póliza del seguro de un 0,7% del PEM, que en nuestro caso asciende a 4.429,58 €. A ambos importes habrá que aplicarles un 18% de IVA. Impuesto de Actividades Económicas (IAE). Resultado de sumar una cuota fija, que se paga anualmente y una cuota variable en función de los metros cuadrados que se hayan vendido. Dichos importes, se incrementan mediante un coeficiente de ponderación, determinado en función del importe neto de la cifra de negocios de la empresa y un recargo provincial, que en la provincia de Valencia es del 29%, recargo único para todas las actividades exigidas en el término municipal de Valencia. Una vez realizados los cálculos, nos resulta una cuota fija de 315,35 €, y una cuota variable de 5.577,85 €. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. La base imponible será el valor catastral del inmueble asignado por la Administración. En nuestro caso, hemos considerado este valor como el valor del suelo más el valor de la edificación, multiplicado por un coeficiente de relación del valor catastral con el valor de mercado (RM) con fines de homogeneización de 0,33. Obtenemos así un valor catastral del inmueble de 624.000,00 €. El Ayuntamiento de Valencia establece un tipo impositivo de 0,974% para inmuebles de naturaleza urbana. Como promotores, en Valencia gozaremos de una bonificación del 90%. Por lo tanto, obtendremos un total en concepto de IBI de 607,78 €. En total el capítulo de gastos de seguros e impuestos asciende a un importe de 15.333,03 €.        110 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Gastos de gestión En primer lugar contemplaremos los Gastos de Administración. Se fija como un porcentaje a aplicar sobre la inversión realizada hasta el momento. En nuestro caso estimaremos un 1%, lo que nos da un importe de 28.837,06 €. En segundo lugar, tendremos en cuenta los Gastos Gerenciales. Estimaremos un 1,3% de la inversión realizada hasta el momento, pero en este caso también incluiremos los gastos de administración, ya que estos también necesitan un lógico soporte de dirección. El importe total asciende a 37.488,18 €. Sobre ambos importes habrá que aplicar un tipo impositivo del 18% en concepto de IVA. En total el capítulo de gastos de gestión asciende a un importe de 66.325,24 €.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”111  Gastos de comercialización Dentro de este apartado se comprenden, la comisión de los vendedores, la decoración del piso piloto (de haberlo), la confección de los folletos de condiciones de venta, tipos y calidades, posibles campañas publicitarias y campañas de promoción etc. Estos gastos varían en función de las previsiones de ventas. Gastos de ventas. Estimamos aproximadamente un 2% del importe total establecido para la venta. Según los datos extraídos del trabajo de investigación “Los estudios de mercado en la edificación. Un análisis de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX””, podemos estimar los siguientes precios de venta para cada una de las tipologías de nuestra promoción. VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS UNIDADES 8 1 18 8 PRECIO VENTA UNITARIO 254.828,63 € 584.458,50 € 27.825,00 € 14.750,00 € PV según estudio mercado € / m2 2.550,00 € 2.325,00 € TOTAL VENTAS 2.038.629,00 € 584.458,50 € 500.850,00 € 118.000,00 € 3.241.937,50 € Tabla 5.2 4: "Resumen de ventas promoción Patraix" Fuente: “Elaboración propia” Se desprende de esta tabla unos ingresos totales por ventas de 3.241.937,50 € sobre los cuales calculamos el 2% para calcular el importe total por gastos de ventas, resultando 64.838,75 €. Gastos de publicidad. Los estimaremos en un 1% del resultado anterior, lo que asciende a un total de 32.419,38 €. A ambos importes habrá que aplicarles un 18% en concepto de IVA soportado. En total el capítulo de gastos de comercialización asciende a un importe de 97.258,13 €.        112 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  Gastos financieros Para hacer frente a los gastos que suponen la ejecución material del proyecto, necesitamos financiación por parte de una entidad bancaria, procediendo a la contratación de un préstamo hipotecario subrogable. Consultada la entidad financiera “Caja Madrid”, nos aporta los siguientes datos necesarios para el cálculo de los gastos financieros. El porcentaje para el cálculo del principal del préstamo hipotecario será el 70%. El interés anual ascenderá al valor de Euribor más un 1%. Tomamos como valor de Euribor un 2,14%. El importe total que se prevé ingresar en concepto de venta de viviendas asciende a 2.038.629,00 €, como resultado de multiplicar el precio de venta unitario de cada vivienda (254.828,63 €) por 8 viviendas. Con estos datos, obtenemos un resultado como principal del préstamo hipotecario subrogable de 1.427.040,30 €. Consideramos cuatro fases en la gestión de la concesión del préstamo hipotecario, cada una de ellas con sus correspondientes costes. En la primera fase, o fase de solicitud y tramitación ante la entidad bancaria, repercutimos los gastos de tasación y los gastos de estudio. En nuestro caso, los gastos de tasación ascienden a 1.500,00 €, dato que nos facilita la entidad bancaria anteriormente citada. En cuanto a los gastos de estudio, al ser el importe del préstamo mayor de 601.012,10€, tomaremos como valor un 0,15% del principal del préstamo, lo que asciende a 2.140,56 €. En la segunda fase, o fase de aprobación y constitución, tendremos en cuenta los gastos notariales, los gastos por impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos generados por la inscripción en el registro de la propiedad. Los gastos notariales los deduciremos de la fórmula 258,44 + 0,0005 x C, ya que estos gastos se aplican sobre el capital garantizado de cada vivienda. Dicho capital garantizado se obtiene de la suma de el principal del préstamo de cada vivienda, el cual obtenemos dividiendo el total del préstamo hipotecario subrogable (1.427.040,30 €) entre el número de viviendas (8), lo que nos da un total en dicho concepto de 178.380,04 €(principal de la vivienda). A este importe debemos sumarle los intereses de dos años, cuyo importe asciende a 11.202,27 €, y también debemos sumarle las costas y gastos judiciales, cuyo importe se establece en un 15% del         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”113  principal de cada vivienda, resultando un total de 26.757,01 €. Sumando estos tres conceptos obtenemos el capital garantizado de cada vivienda, cuyo importe asciende a 216.339,31 €. Sobre éste capital garantizado de cada vivienda se calculan los gastos notariales de la constitución del préstamo hipotecario. Además de la reducción del 5% por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público, en este caso los honorarios del notario se verán reducidos es un 25%. Una vez aplicada la fórmula con las correspondientes reducciones y multiplicado por el número de viviendas, obtenemos un resultado un total en concepto de gastos notariales de 2.089,68 €. En cuanto al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aplicaremos el 1% del capital garantizado, resultando un importe por este concepto de 17.307,14 €. En cuanto a los honorarios del registrador de la propiedad aplicaremos la formula 126,21 + 0,00030 x C, aplicada sobre el capital garantizado de la cada vivienda, de la misma forma que se han calculado los honorarios notariales, obteniendo en este caso un resultado de 1.034,87 €. En la tercera y última fase, la fase de disposición del préstamo, tendremos en cuenta los siguientes gastos. En primer lugar, debemos contratar una póliza de seguro de incendios que asegure la obra que está en ejecución. Tomaremos como valor un 0,05% del capital garantizado de las viviendas, lo que asciende a un importe total de 713,52 €. Además, en este apartado debemos contemplar los gastos en concepto de comisión de apertura, aproximadamente un 0,5% del capital garantizado de las viviendas. En nuestro caso, negociamos con la entidad bancaria que no sea cargado ningún importe por este concepto, ya que se garantiza la subrogación de todas las hipotecas, un total de 8. Dentro del apartado de gastos financieros, debemos contemplar los gastos en concepto de intereses debido a que parte de la promoción se financia mediante un préstamo hipotecario subrogable. La entidad financiera nos aportará el 85% del principal del préstamo según el ritmo de ejecución de la obra previsto (tabla 5.2), y el 15% restante a la entrega de llaves, que será el momento en el que se subrogarán las hipotecas y se dejarán de pagar intereses. El total en concepto de intereses asciende        114 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  a 24.404,70 €. Además, como gastos se contemplan los avales de entrega a cuenta, que ascienden a 4.460,76 €. En total, el capítulo de gastos financieros asciende a un importe de 53.651,23 €. Los gastos expuestos en este capítulo se resumen en la siguiente tabla: ESTRUCTURA DE GASTOS EUROS SOLAR 1.897.377,13 € CONSTRUCCIÓN 790.996,64 € HONORARIOS FACULTATIVOS 108.482,37 € LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 71.516,91 € SEGUROS E IMPUESTOS 15.333,03 € GASTOS DE GESTIÓN 66.325,24 € GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 97.258,13 € GASTOS FINANCIEROS 53.651,23 € TOTAL 3.100.940,68 € Tabla 5.2 5: "Estructura de gastos del proyecto promoción barrio de Patraix" Fuente: "Elaboración propia"         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”115  ESTUDIO DE INGRESOS Una vez estudiados capítulo a capítulo todos los gastos imputables a la ejecución de la promoción, pasamos a realizar el estudio de los ingresos. Los ingresos que prevemos obtener se dividirán en 4 apartados según la tipología de cada unidad de venta. En concepto de venta de viviendas, se prevé obtener unos ingresos por cada unidad de 254.828,63 €, que multiplicado por las 8 viviendas que ejecutaremos, obtenemos unos ingresos totales por de venta de viviendas de 2.038.629,00 €. Por la venta de locales comerciales, se prevé obtener unos ingresos por la venta del único local comercial que se pone en el mercado, de 584.458,50 €. En cuanto a los ingresos de ventas por plazas de garaje, se estipula un precio de venta por unidad de 27.825,00 €, que multiplicado por un total de 18 plazas de garaje que ejecutarán y se pondrán a la venta, resulta un importe total de 500.850,00 € Finalmente se prevé ingresar en concepto de venta de trasteros, un importe por unidad de 14.750,00 €, obteniéndose el total de multiplicar por 8 unidades, lo que hace un total de 118.000,00 €. Es importante indicar además la previsión de ritmo de ventas que se ha previsto para percibir los ingresos por este concepto. El ritmo de ventas previsto se adjunta en la siguiente tabla: MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 VIVIENDAS 1 0 1 1 1 1 1 1 1 LOCALES 1 GARAJES 3 3 3 1 2 1 2 1 2 TRASTEROS 1 0 1 1 1 1 1 1 1 Tabla 5.2 6: "Previsión ritmo de ventas promoción barrio de Patraix" Fuente: "Elaboración propia"        122 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  repartir. La ampliación de capital origina los siguientes gastos. En primer lugar, se generan unos gastos notariales calculados mediante la fórmula 378,64 + 0,0003 x C, aplicados sobre el capital a ampliar. En este caso ascienden a 1.061,01 €. Además tendremos que asumir los gastos por honorarios del registrador de la propiedad, aplicados mediante la fórmula 186,31 + 0,00020 X C, los cuales ascienden a 644,53 €. Además debemos repercutir el Impuesto de Operaciones Societarias, que tributará al 1% utilizando como base imponible el capital a ampliar. En nuestro caso resulta un importe de 24.607,22 €. Los gastos de notario, registrador e Impuesto de Operaciones Societarias se repercutirán en el momento de la aportación del capital. También debemos tener en cuenta dentro de los gastos por la ampliación del capital los dividendos con los que se quiera retribuir a los socios que deciden aportar capital. En nuestro caso aplicaremos el 20% del beneficio neto que origine la operación. Este importe ascenderá a un total de 18.891,23 €. En total, los gastos por la aplicación de esta acción correctora ascienden a 45.203,99 €. El flujo de caja ajustado mediante esta acción correctora se ve reflejado en el siguiente gráfico. ‐500.000,00€ 0,00€ 500.000,00€ 1.000.000,00€ 1.500.000,00€ 2.000.000,00€ 2.500.000,00€ 3.000.000,00€ MESES FLUJODECAJADELPROYECTOCONACCIONCORRECTORA:CAPITALSOCIOS Figura 5.2 11: “Flujo de caja con Acción correctora 1 del proyecto barrio Patraix” Fuente: “Elaboración propia”         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”123  En segundo lugar, se plantea la opción de financiar la promoción mediante la combinación de aportación de capital por parte de los socios y la financiación del resto de la inversión mediante un préstamo puente, teniendo en cuenta las siguientes condiciones: - Tipo de interés fijo anual del 7,50% anual, pagadero mensualmente siguiendo el modelo de amortización francés. - Comisión de apertura del 0,5% y comisión de estudio 0.3% del principal del préstamo. - El préstamo ha de estar amortizado totalmente a la entrega de llaves. La aportación de capital por parte de los socios será del 70% de la suma del saldo negativo de los 8 primeros meses, resultando un importe total de 1.722.505,50 €. El resto de capital necesario se obtendrá mediante el préstamo puente, cuyo importe se calculará según el importe máximo necesario para financiar el resto de la inversión, multiplicado por un coeficiente de incremento, para no incurrir en ningún momento en saldo negativo. En nuestro caso, el principal del préstamo asciende a 1.310.771,70 €. Los gastos por la aplicación de esta acción correctora son los siguientes: Por la aportación de capital de los socios se generan los siguientes gastos. En concepto de gastos notariales el importe asciende a 850,62 €. En concepto de honorarios del registrador de la propiedad, el importe será de 504,27 €. En cuanto al Impuesto de Operaciones Societarias, resulta un importe de 17.225,06 €. En cuanto a los dividendos de los socios, aplicaremos el 20% del beneficio neto que origine la operación, pero minorado al 70%, ya que los socios van a financiar este porcentaje de la inversión. Este importe ascenderá a un total de 13.223,86 €. Por la solicitud de financiación mediante el préstamo puente se generan los siguientes gastos. La comisión de apertura asciende a un total de 6.553,86 €. La comisión de estudio asciende a un total de 3.932,32 €. En concepto de intereses pagaremos un total de 100.552,99 €. En total, los gastos por la aplicación de esta acción correctora ascienden a 142.842,97 €.        124 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  En el siguiente gráfico se muestra cómo quedarían los flujos de caja ajustados mediante esta acción correctora. 0,00€ 200.000,00€ 400.000,00€ 600.000,00€ 800.000,00€ 1.000.000,00€ 1.200.000,00€ 1.400.000,00€ 1.600.000,00€ 1.800.000,00€ 2.000.000,00€ MESES FLUJODECAJADELPROYECTOCONACCIONCORRECTORA: 70%CAPITALSOCIAL+PRESTAMOPUENTEFRANCES Figura 5.2 12: “Flujo de caja con Acción correctora 2 del proyecto barrio Patraix” Fuente: “Elaboración propia”         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”125  ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD De la misma forma que sucede en la primera promoción estudiada y a raíz de los resultados obtenidos y expuestos con anterioridad, observamos que el elevado precio del solar nos condiciona de forma muy significativa y hace que la promoción objeto de estudio resulte no rentable, dentro de unos parámetros que entendemos como aceptables. Utilizando como base para el cálculo del Presupuesto de Ejecución Material, esto es, los costes de ejecución de la promoción directamente repercutibles a ella, un importe de 700 €/m2, utilizado comúnmente para la ciudad de Valencia, minorado mediante el coeficiente de categoría 6 (0,80 para viviendas y 0,40 para locales, garajes y trasteros), y tomando como valores de precios de venta los extraídos del trabajo de investigación, realizado de forma paralela sobre la misma promoción “Los estudios de mercado en la edificación. Un análisis de las zonas Zaidia” y “Patraix”, expuestos en el apartado “estudio de ingresos”, obtenemos una rentabilidad del proyecto muy por debajo de los parámetros admisibles. El elevado precio del solar hace que el valor de repercusión sea demasiado elevado para la promoción que hemos considerado óptima a realizar, teniendo en cuenta que no podemos ajustar los precios de venta, ya que el estudio de mercado realizado en la zona nos impide aumentarlos, con el fin de obtener mayor rentabilidad del proyecto. Por este motivo planteamos negociar una rebaja del precio del solar, combinado con una posible negociación a la baja de los precios de construcción. Por ello, plantearemos varios escenarios posibles en los que se combinen la reducción de las dos variables planteadas, precio del solar y precio de construcción (PEM), con el fin de poder decidir a partir de qué punto la promoción va a resultar rentable. En la siguiente tabla se muestran los resultados del estudio con los datos de partida, observándose que no es recomendable la inversión en esta promoción.        126 P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” ERNESTO J. MUÑOZ PERIS  TIRMENSUAL 0,459% TIRANUAL 5,65% VAN(7%) ‐47.369,83€ RENTABILIDADDELAINVERSIÓN 6,18% MARGENSOBREVENTAS 4,16% RENTABILIDADRECURSOSPROPIOS 3,84% REPERCUSIÓNSUELO/VENTAS 57,74% REPERCUSIÓNSUELOSUP.S/RASANTE(€/m2) 1489,38 Tabla 5.2 7: "Resultados Análisis de Sensibilidad. Punto de partida Promoción barrio Patraix" Fuente: "Elaboración propia" Si en una hipotética negociación pudiésemos conseguir rebajar el precio del solar en un 5% y el PEM en un 15%, nos encontraríamos dentro de unos parámetros de rentabilidad más aceptables, pero con escaso margen de maniobra y con escasas posibilidades de alcanzar una buena rentabilidad una vez incluidos los gastos de posibles tipos de financiación. En la siguiente tabla se indican los valores obtenidos con las rebajas del precio del suelo y del PEM descritas. TIRMENSUAL 0,745% TIRANUAL 9,32% VAN(7%) 60.260,07€ RENTABILIDADDELAINVERSIÓN 14,68% MARGENSOBREVENTAS 11,15% RENTABILIDADRECURSOSPROPIOS 10,83% REPERCUSIÓNSUELO/VENTAS 54,86% REPERCUSIÓNSUELOSUP.S/RASANTE(€/m2) 1414,91 Tabla 5.2 8: "Resultados Análisis de Sensibilidad. Reducción PVSolar 5% y PEM 15%. Promoción barrio Patraix" Fuente: "Elaboración propia" El escenario de rentabilidad óptima seria a partir de una rebaja del precio del suelo de un 15% (1.591.200,00 €) y el PEM en un 20% (632.797,31 €). De esta forma, conseguiríamos los parámetros de rentabilidad que se muestran en la siguiente tabla.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDÍA” y “PATRAIX”127  TIRMENSUAL 1,307% TIRANUAL 16,86% VAN(7%) 255.706,79€ RENTABILIDADDELAINVERSIÓN 25,26% MARGENSOBREVENTAS 18,51% RENTABILIDADRECURSOSPROPIOS 19,96% REPERCUSIÓNSUELO/VENTAS 49,08% REPERCUSIÓNSUELOSUP.S/RASANTE(€/m2) 1265,97 Tabla 5.2 9: "Resultados Análisis de Sensibilidad. Reducción PVSolar 15% y PEM 20%. Promoción barrio Zaidía" Fuente: "Elaboración propia" Solo a partir de este último escenario se podría plantear una hipotética rebaja en el precio de venta de las viviendas. En el anexo correspondiente se pueden observar, representados en una tabla de doble entrada, las distintas opciones planteadas con sus respectivos ratios de rentabilidad.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 129  CAPITULO 6 CONCLUSIONES Una vez expuestos de forma razonada los resultados de los estudios de las promociones de las dos zonas planteadas, pasaremos a extraer las correspondientes conclusiones.         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 131  CONCLUSIONES En esta parte del trabajo procederemos a la explicación de los resultados obtenidos durante el análisis de los resultados que se desprendan de las partes anteriores. Además de hacer una valoración por separado de cada una de las dos promociones de las dos zonas distintas estudiadas, haremos una valoración comparada, pudiendo concluir cuál de las dos promociones sería más interesante realizar en el caso en el que un promotor sólo pudiese decidirse por invertir en una de ellas. Como parte final de esta investigación y después del análisis detallado de los resultados obtenidos en cada una de las promociones, pasamos a exponer las siguientes conclusiones. En primer lugar y de forma comparativa, debemos indicar que los solares seleccionados tienen algunas características comunes, pero otras distintas que hacen que las promociones a desarrollar en uno y otro sean relativamente distintas. Como características comunes solamente destacaremos que ambos están situados entre medianeras y se encuentran en grandes avenidas de la ciudad, por lo que podemos concluir que se encuentran relativamente bien comunicados. Las demás características que los definen los convierten en solares muy distintos, atendiendo sobre todo al punto de vista urbanístico. Para empezar, en el solar del barrio de Zaidía se podría comenzar la ejecución material de la obra en el mismo momento de su adquisición, una vez conseguidas todas las licencias y autorizaciones. En el solar del barrio de Patraix encontramos un edificio existente que habría que demoler. Esta demolición no representa un coste económico significativo, pero tampoco se debe obviar y por eso lo destacamos. En cuanto a características urbanísticas se refiere, hay un parámetro que nos condiciona de forma muy importante cada una de las promociones. Este es el número de plantas permitido. Mientras que en el solar del barrio de Zaidía se nos permite ejecutar hasta 8 plantas, en el barrio de Patraix sólo se nos permite la ejecución de 4 plantas, lo que reduce de forma muy importante la repercusión del precio del suelo sobre la superficie construida. A pesar de que el precio del solar de Patraix es mucho menor, 1.872.000,00 € frente a los 3.200.000,00 € del solar de         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 137  ANEXO 1 INFORME DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS DEL SOLAR DE ZAIDÍA          ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 141  ANEXO 2 CASH FLOW DEL PROYECTO ZONA 1 ZAIDÍA  CASH-FLOW PROMOCIÓN BARRIO ZAIDÍA ESCRIT URA INICIO FINAL TOTALES SOLAR OBRA OBRA MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 EUROS MARZO 2011 ABRIL 2011 MAYO 2011 JUNIO 2011 JULIO 2011 AGOSTO 2011 SEPTIEMBRE 2011 OCTUBRE 2011 NOVIEMBRE 2011 DICIEMBRE 2011 ENERO 2012 FEBRERO 2012 MARZO 2012 ABRIL 2012 MAYO 2012 JUNIO 2012 JULIO 2012 AGOSTO 2012 SEPTIEMBRE 2012 OCTUBRE 2012 NOVIEMBRE 2012 DICIEMBRE 2012 ENERO 2013 FEBRERO 2013 MARZO 2013 ABRIL 2013 MAYO 2013 JUNIO 2013 JULIO 2013 AGOSTO 2013 SEPTIEMBRE 2013 OCTUBRE 2013 NOVIEMBRE 2013 DICIEMBRE 2013 ENERO 2014 FEBRERO 2014 1. COMPRA SOLAR 1. PRECIO SOLAR 3.200.000,00 € 320.000,00 € 2.880.000,00 € 3.200.000,00 € 2. GASTOS DOCUMENTALES 2.056,70 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.748,20 € 308,51 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.056,70 € NOTARIO 1.271,71 € 1.271,71 € 1.271,71 € IVA soportado 228,91 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 228,91 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 228,91 € Retención -190,76 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -190,76 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -190,76 € Liquidación Retención 190,76 € 0,00 € 190,76 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 190,76 € REGISTRADOR PROPIEDAD 784,99 € 784,99 € 784,99 € IVA soportado 141,30 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 141,30 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 141,30 € Retención -117,75 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -117,75 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -117,75 € Liquidación Retención 117,75 € 0,00 € 117,75 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 117,75 € 3. IMPUESTOS 32.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 32.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 32.000,00 € IVA soportado 576.000,00 € 576.000,00 € 576.000,00 € ITP y AJD 32.000,00 € 32.000,00 € 32.000,00 € 4. PLUSVALÍA 0,00 € 0,00 € 5. OTROS GASTOS 5.231,23 € 5.231,23 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.231,23 € LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO 1.600,00 € 1.600,00 € 1.600,00 € ESTUDIO GEOTÉCNICO 3.500,00 € 3.500,00 € 3.500,00 € IVA soportado 918,00 € 918,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 918,00 € CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 131,23 € 131,23 € 131,23 € TOTAL COMPRA SOLAR 3.239.287,93 € 325.231,23 € 0,00 € 0,00 € 2.913.748,20 € 308,51 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 3.239.287,93 € 2. CONSTRUCCIÓN 1. OBRA 1.429.923,60 € 11.439,39 € 28.598,47 € 52.907,17 € 85.795,42 € 114.393,89 € 135.842,74 € 150.141,98 € 157.291,60 € 157.291,60 € 157.291,60 € 140.132,51 € 102.954,50 € 71.496,18 € 42.897,71 € 21.448,85 € 1.429.923,60 € VIVIENDAS 1.144.281,60 € 9.154,25 € 22.885,63 € 42.338,42 € 68.656,90 € 91.542,53 € 108.706,75 € 120.149,57 € 125.870,98 € 125.870,98 € 125.870,98 € 112.139,60 € 82.388,28 € 57.214,08 € 34.328,45 € 17.164,22 € 1.144.281,60 € BAJOS COMERCIALES 71.517,60 € 572,14 € 1.430,35 € 2.646,15 € 4.291,06 € 5.721,41 € 6.794,17 € 7.509,35 € 7.866,94 € 7.866,94 € 7.866,94 € 7.008,72 € 5.149,27 € 3.575,88 € 2.145,53 € 1.072,76 € 71.517,60 € GARAJES 191.276,40 € 1.530,21 € 3.825,53 € 7.077,23 € 11.476,58 € 15.302,11 € 18.171,26 € 20.084,02 € 21.040,40 € 21.040,40 € 21.040,40 € 18.745,09 € 13.771,90 € 9.563,82 € 5.738,29 € 2.869,15 € 191.276,40 € TRASTEROS 22.848,00 € 182,78 € 456,96 € 845,38 € 1.370,88 € 1.827,84 € 2.170,56 € 2.399,04 € 2.513,28 € 2.513,28 € 2.513,28 € 2.239,10 € 1.645,06 € 1.142,40 € 685,44 € 342,72 € 22.848,00 € 2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € TOTAL 1.429.923,60 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 11.439,39 € 28.598,47 € 52.907,17 € 85.795,42 € 114.393,89 € 135.842,74 € 150.141,98 € 157.291,60 € 157.291,60 € 157.291,60 € 140.132,51 € 102.954,50 € 71.496,18 € 42.897,71 € 21.448,85 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.429.923,60 € RETENCIÓN OBRA -71.496,18 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -571,97 € -1.429,92 € -2.645,36 € -4.289,77 € -5.719,69 € -6.792,14 € -7.507,10 € -7.864,58 € -7.864,58 € -7.864,58 € -7.006,63 € -5.147,72 € -3.574,81 € -2.144,89 € -1.072,44 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -71.496,18 € Iva soportado 108.674,19 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 869,39 € 2.173,48 € 4.020,95 € 6.520,45 € 8.693,94 € 10.324,05 € 11.410,79 € 11.954,16 € 11.954,16 € 11.954,16 € 10.650,07 € 7.824,54 € 5.433,71 € 3.260,23 € 1.630,11 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 108.674,19 € DEVOLUCIÓN RETENCIÓN 71.496,18 € 71.496,18 € 71.496,18 € Iva soportado 5.719,69 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.719,69 € 0,00 € 5.719,69 € TOTAL CONSTRUCCIÓN 1.429.923,60 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 10.867,42 € 27.168,55 € 50.261,81 € 81.505,65 € 108.674,19 € 129.050,60 € 142.634,88 € 149.427,02 € 149.427,02 € 149.427,02 € 133.125,89 € 97.806,77 € 67.921,37 € 40.752,82 € 20.376,41 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 71.496,18 € 0,00 € 1.429.923,60 € 3. HONORARIOS FACULTATIVOS 1. ARQUITECTO 113.363,73 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 43.361,63 € 0,00 € 24.089,79 € 11.903,19 € 192,72 € 481,80 € 1.010,35 € 1.445,39 € 1.927,18 € 3.040,98 € 2.529,43 € 2.649,88 € 3.967,73 € 2.649,88 € 2.360,80 € 3.086,33 € 1.204,49 € 722,69 € 1.007,52 € 4.817,96 € 0,00 € 914,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 113.363,73 € PROYECTO BÁSICO 51.013,68 € 51.013,68 € 51.013,68 € PROYECTO EJECUCIÓN 28.340,93 € 28.340,93 € 28.340,93 € DIRECCIÓN OBRA 28.340,93 € 226,73 € 566,82 € 1.048,61 € 1.700,46 € 2.267,27 € 2.692,39 € 2.975,80 € 3.117,50 € 3.117,50 € 3.117,50 € 2.777,41 € 2.040,55 € 1.417,05 € 850,23 € 425,11 € 28.340,93 € LIQUIDACIÓN 5.668,19 € 5.668,19 € 5.668,19 € Iva soportado 20.405,47 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 9.182,46 € 0,00 € 5.101,37 € 0,00 € 40,81 € 102,03 € 188,75 € 306,08 € 408,11 € 484,63 € 535,64 € 561,15 € 561,15 € 561,15 € 499,93 € 367,30 € 255,07 € 153,04 € 76,52 € 1.020,27 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 20.405,47 € Retención -17.004,56 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -7.652,05 € 0,00 € -4.251,14 € 0,00 € -34,01 € -85,02 € -157,29 € -255,07 € -340,09 € -403,86 € -446,37 € -467,63 € -467,63 € -467,63 € -416,61 € -306,08 € -212,56 € -127,53 € -63,77 € -850,23 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -17.004,56 € Liquidación retención 17.004,56 € 0,00 € 0,00 € 11.903,19 € 119,03 € 752,45 € 1.317,85 € 1.351,86 € 646,17 € 914,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 17.004,56 € 2. INGENIERO TELECOMUNICACIONES 1.286,16 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 587,49 € 103,67 € 4,05 € 10,12 € 21,21 € 30,35 € 40,46 € 63,84 € 53,10 € 55,63 € 83,30 € 55,63 € 49,56 € 64,80 € 25,29 € 15,17 € 21,15 € 0,00 € 0,00 € 1,34 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.286,16 € PROYECTO 691,16 € 691,16 € 691,16 € DIRECCIÓN OBRA 595,00 € 4,76 € 11,90 € 22,02 € 35,70 € 47,60 € 56,53 € 62,48 € 65,45 € 65,45 € 65,45 € 58,31 € 42,84 € 29,75 € 17,85 € 8,93 € 595,00 € Iva soportado 231,51 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 124,41 € 0,00 € 0,86 € 2,14 € 3,96 € 6,43 € 8,57 € 10,17 € 11,25 € 11,78 € 11,78 € 11,78 € 10,50 € 7,71 € 5,36 € 3,21 € 1,61 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 231,51 € Retención -192,92 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -103,67 € 0,00 € -0,71 € -1,79 € -3,30 € -5,36 € -7,14 € -8,48 € -9,37 € -9,82 € -9,82 € -9,82 € -8,75 € -6,43 € -4,46 € -2,68 € -1,34 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -192,92 € Liquidación retención 192,92 € 0,00 € 0,00 € 103,67 € 2,50 € 15,80 € 27,67 € 28,38 € 13,57 € 1,34 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 192,92 € 3. ARQUITECTO TÉCNICO 56.392,94 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 9.754,96 € 4.502,85 € 244,64 € 611,59 € 1.773,38 € 1.834,78 € 2.446,38 € 3.860,24 € 3.210,87 € 3.363,77 € 5.036,66 € 3.363,77 € 2.996,81 € 3.917,80 € 1.528,98 € 917,39 € 1.278,95 € 4.817,96 € 0,00 € 931,17 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 56.392,94 € DIRECTOR EJECUCIÓN OBRA 34.009,12 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 226,73 € 566,82 € 1.048,61 € 1.700,46 € 2.267,27 € 2.692,39 € 2.975,80 € 3.117,50 € 3.117,50 € 3.117,50 € 2.777,41 € 2.040,55 € 1.417,05 € 850,23 € 425,11 € 5.668,19 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 34.009,12 € Director obra 28.340,93 € 226,73 € 566,82 € 1.048,61 € 1.700,46 € 2.267,27 € 2.692,39 € 2.975,80 € 3.117,50 € 3.117,50 € 3.117,50 € 2.777,41 € 2.040,55 € 1.417,05 € 850,23 € 425,11 € 28.340,93 € Liquidación obra 5.668,19 € 5.668,19 € 5.668,19 € SEGURIDAD Y SALUD 15.582,00 € 4.674,60 € 3.272,22 € 61,08 € 152,70 € 282,50 € 458,11 € 610,81 € 725,34 € 801,69 € 839,87 € 839,87 € 839,87 € 748,25 € 549,73 € 381,76 € 229,06 € 114,53 € 15.582,00 € PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD 6.801,82 € 6.801,82 € 6.801,82 € Iva soportado 10.150,73 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.065,76 € 589,00 € 51,81 € 129,51 € 239,60 € 388,54 € 518,06 € 615,19 € 679,95 € 712,33 € 712,33 € 712,33 € 634,62 € 466,25 € 323,79 € 194,27 € 97,14 € 1.020,27 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 10.150,73 € Retención -8.458,94 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -1.721,46 € -490,83 € -43,17 € -107,93 € -199,67 € -323,79 € -431,71 € -512,66 € -566,62 € -593,61 € -593,61 € -593,61 € -528,85 € -388,54 € -269,82 € -161,89 € -80,95 € -850,23 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -8.458,94 € Liquidación retención 8.458,94 € 0,00 € 0,00 € 1.721,46 € 641,93 € 955,17 € 1.672,89 € 1.716,06 € 820,26 € 931,17 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 8.458,94 € TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 171.042,83 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 43.361,63 € 0,00 € 34.432,24 € 16.509,72 € 441,40 € 1.103,50 € 2.804,95 € 3.310,51 € 4.414,02 € 6.965,06 € 5.793,40 € 6.069,28 € 9.087,69 € 6.069,28 € 5.407,17 € 7.068,92 € 2.758,76 € 1.655,26 € 2.307,62 € 9.635,92 € 0,00 € 1.846,51 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 171.042,83 € 4. LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1. LICENCIAS 56.780,05 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 10.020,45 € 0,00 € 45.757,56 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.002,05 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 56.780,05 € LICENCIA DE OBRAS 55.778,01 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 10.020,45 € 0,00 € 45.757,56 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 55.778,01 € TASA 10.020,45 € 10.020,45 € 10.020,45 € ICIO 45.757,56 € 45.757,56 € 45.757,56 € LICENCIA 1ª OCUPACIÓN 1.002,05 € 1.002,05 € 1.002,05 € 2. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 15.515,15 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 15.332,76 € 182,39 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 15.515,15 € NOTARIO 767,24 € 767,24 € 767,24 € AJD 14.299,24 € 14.299,24 € 14.299,24 € REGISTRADOR 448,68 € 448,68 € 448,68 € Iva soportado 218,86 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 218,86 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 218,86 € Retención -182,39 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -182,39 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -182,39 € Liquidación retención 182,39 € 0,00 € 0,00 € 182,39 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 182,39 € 3. DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 49.463,86 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 48.560,19 € 903,67 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 49.463,86 € NOTARIO 1.597,73 € 1.597,73 € 1.597,73 € AJD 43.439,39 € 43.439,39 € 43.439,39 € REGISTRADOR 4.426,74 € 4.426,74 € 4.426,74 € Iva soportado 1.084,40 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.084,40 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.084,40 € Retención -903,67 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -903,67 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -903,67 € Liquidación retención 903,67 € 0,00 € 0,00 € 903,67 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 903,67 € 4. TASAS DE VPO 0,00 € 5. CÉDULA DE HABITABILIDAD 226,38 € 226,38 € 226,38 € TOTAL LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 121.985,45 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 10.020,45 € 0,00 € 109.650,51 € 1.086,06 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.228,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 121.985,45 € 5. SEGUROS E IMPUESTOS 1. SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 13.727,27 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 8.121,97 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.605,30 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 13.727,27 € CONTROL TÉCNICO (OCT) 5.719,69 € 5.719,69 € 5.719,69 € PÓLIZA DE SEGURO 8.007,57 € 2.402,27 € 5.605,30 € 8.007,57 € IVA soportado 2.470,91 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.461,95 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.008,95 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.470,91 € 2. IAE 10.631,93 € 315,35 € 315,35 € 9.685,87 € 315,35 € 10.631,93 € 3. IBI 2.077,87 € 1.038,93 € 1.038,93 € 2.077,87 € TOTAL SEGUROS E IMPUESTOS 26.437,06 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 8.437,32 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.038,93 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 315,35 € 0,00 € 0,00 € 15.291,17 € 0,00 € 0,00 € 1.038,93 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 315,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 26.437,06 € 6. GASTOS DE GESTIÓN 1. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 49.886,77 € 3.252,31 € 0,00 € 0,00 € 29.137,48 € 536,91 € 0,00 € 1.440,83 € 260,33 € 113,09 € 282,72 € 530,67 € 848,16 € 1.130,88 € 1.370,55 € 1.484,28 € 1.554,96 € 1.585,15 € 1.554,96 € 1.385,33 € 1.051,91 € 706,80 € 424,08 € 379,75 € 108,64 € 0,00 € 28,85 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 3,15 € 0,00 € 0,00 € 714,96 € 0,00 € 49.886,77 € 2. GASTOS GERENCIALES 65.501,33 € 4.270,29 € 0,00 € 0,00 € 38.257,51 € 704,96 € 0,00 € 1.891,81 € 341,81 € 148,48 € 371,21 € 696,77 € 1.113,64 € 1.484,85 € 1.799,53 € 1.948,86 € 2.041,67 € 2.081,30 € 2.041,67 € 1.818,94 € 1.381,16 € 928,03 € 556,82 € 498,61 € 142,65 € 0,00 € 37,89 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 4,14 € 0,00 € 0,00 € 938,74 € 0,00 € 65.501,33 € IVA soportado 8.979,62 € 585,42 € 0,00 € 0,00 € 5.244,75 € 96,64 € 0,00 € 259,35 € 46,86 € 20,36 € 50,89 € 95,52 € 152,67 € 203,56 € 246,70 € 267,17 € 279,89 € 285,33 € 279,89 € 249,36 € 189,34 € 127,22 € 76,33 € 68,36 € 19,56 € 0,00 € 5,19 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,57 € 0,00 € 0,00 € 128,69 € 0,00 € 8.979,62 € TOTAL GASTOS DE GESTIÓN 115.388,10 € 7.522,60 € 0,00 € 0,00 € 67.395,00 € 1.241,86 € 0,00 € 3.332,63 € 602,15 € 261,57 € 653,93 € 1.227,43 € 1.961,80 € 2.615,73 € 3.170,07 € 3.433,15 € 3.596,63 € 3.666,45 € 3.596,63 € 3.204,27 € 2.433,07 € 1.634,83 € 980,90 € 878,37 € 251,29 € 0,00 € 66,74 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 7,29 € 0,00 € 0,00 € 1.653,71 € 0,00 € 115.388,10 € 7. GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 1. GASTOS DE VENTAS 113.820,15 € 0,00 € 0,00 € 19.262,96 € 19.262,96 € 19.262,96 € 6.579,52 € 6.579,52 € 6.579,52 € 12.207,84 € 6.103,92 € 6.103,92 € 11.877,03 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 113.820,15 € 2. GASTOS DE PUBLICIDAD 56.910,08 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 5.691,01 € 56.910,08 € IVA soportado 30.731,44 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 4.491,71 € 4.491,71 € 4.491,71 € 2.208,69 € 2.208,69 € 2.208,69 € 3.221,79 € 2.123,09 € 2.123,09 € 3.162,25 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 30.731,44 € TOTAL GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 170.730,23 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 24.953,97 € 24.953,97 € 24.953,97 € 12.270,53 € 12.270,53 € 12.270,53 € 17.898,85 € 11.794,93 € 11.794,93 € 17.568,04 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 170.730,23 € 8. GASTOS FINANCIEROS 1. GASTOS LEGALES PRÉSTAMO HIPOTECARIO 50.287,44 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.005,61 € 41.827,37 € 1.501,87 € 0,00 € 952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 50.287,44 € FASE I: SOLICITUD Y TRAMITACIÓN 6.005,61 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.005,61 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.005,61 € GASTOS TASACIÓN 1.500,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € GASTOS ESTUDIO 4.505,61 € 4.505,61 € 4.505,61 € FASE II: APROBACIÓN Y CONSTITUCIÓN 42.779,96 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 41.827,37 € 0,00 € 0,00 € 952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 42.779,96 € NOTARIO 4.244,01 € 4.244,01 € 4.244,01 € AJD 36.429,35 € 36.429,35 € 36.429,35 € REGISTRADOR 2.106,60 € 2.106,60 € 2.106,60 € Retención -952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -952,59 € Liquidación Retención 952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 952,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 952,59 € FASE III: DISPOSICIÓN DEL PRÉSTAMO 1.501,87 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.501,87 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.501,87 € SEGURO INCENDIOS 1.501,87 € 1.501,87 € 1.501,87 € COMISIÓN DE APERTURA 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2. INTERESES 51.368,80 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 674,76 € 0,00 € 0,00 € 4.208,91 € 0,00 € 0,00 € 10.321,86 € 0,00 € 0,00 € 16.521,66 € 0,00 € 0,00 € 19.641,60 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 51.368,80 € VIVIENDAS 51.368,80 € 0,00 € 0,00 € 674,76 € 0,00 € 0,00 € 4.208,91 € 0,00 € 0,00 € 10.321,86 € 0,00 € 0,00 € 16.521,66 € 0,00 € 0,00 € 19.641,60 € 51.368,80 € LOCALES 0,00 € GARAJES 0,00 € TRASTEROS 0,00 € 3. AVAL ENTREGAS A CUENTA 10.368,32 € 710,58 € 0,00 € 0,00 € 1.292,15 € 0,00 € 0,00 € 2.164,33 € 0,00 € 0,00 € 2.966,87 € 0,00 € 0,00 € 3.234,38 € 10.368,32 € TOTAL GASTOS FINANCIEROS 112.024,55 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.005,61 € 41.827,37 € 1.501,87 € 0,00 € 1.627,35 € 0,00 € 710,58 € 4.208,91 € 0,00 € 1.292,15 € 10.321,86 € 0,00 € 2.164,33 € 16.521,66 € 0,00 € 2.966,87 € 19.641,60 € 0,00 € 3.234,38 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 112.024,55 € TOTAL PAGOS 5.386.819,75 € 332.753,83 € - € - € ########### 54.932,45 € - € 153.420,99 € 68.462,60 € 13.072,26 € 28.925,99 € 80.875,52 € 111.731,92 € 141.368,49 € 156.704,12 € 164.131,95 € 172.655,60 € 190.401,86 € 170.887,85 € 155.696,58 € 141.713,81 € 72.314,96 € 46.355,85 € 58.495,18 € 11.115,64 € 3.234,38 € 2.952,18 € - € - € - € - € - € 322,65 € - € - € 73.149,89 € - € 5.386.819,75 € 1. VENTAS 1. VIVIENDAS 4.291.056,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 20.425,43 € 51.063,57 € 174.924,90 € 247.057,55 € 312.749,72 € 313.500,65 € 344.992,23 € 364.462,90 € 398.944,60 € 390.004,90 € 370.094,40 € 290.302,21 € 234.132,29 € 183.068,72 € 144.771,05 € 450.560,88 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 4.291.056,00 € ENTRADAS+APLAZADO 1.287.316,80 € 80.457,30 € 93.866,85 € 108.495,45 € 70.948,71 € 76.908,51 € 83.613,29 € 118.094,99 € 109.155,29 € 119.882,93 € 106.473,38 € 106.473,38 € 106.473,38 € 106.473,38 € 1.287.316,80 € HIPOTECA 3.003.739,20 € 20.425,43 € 51.063,57 € 94.467,60 € 153.190,70 € 204.254,27 € 242.551,94 € 268.083,72 € 280.849,62 € 280.849,62 € 280.849,62 € 250.211,48 € 183.828,84 € 127.658,92 € 76.595,35 € 38.297,67 € 450.560,88 € 3.003.739,20 € Iva repercutido (8%) 343.284,48 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.436,58 € 7.509,35 € 8.679,64 € 5.675,90 € 6.152,68 € 6.689,06 € 9.447,60 € 8.732,42 € 9.590,63 € 8.517,87 € 8.517,87 € 8.517,87 € 8.517,87 € 240.299,14 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 343.284,48 € 2. LOCALES 593.851,50 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 237.540,60 € 118.770,30 € 118.770,30 € 118.770,30 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 593.851,50 € ENTRADAS+APLAZADO 593.851,50 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 237.540,60 € 118.770,30 € 118.770,30 € 118.770,30 € 593.851,50 € HIPOTECA 0,00 € 0,00 € Iva repercutido (18%) 106.893,27 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 42.757,31 € 21.378,65 € 21.378,65 € 21.378,65 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 106.893,27 € 3. GARAJES 594.500,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 29.725,00 € 37.156,25 € 45.263,07 € 36.345,57 € 40.308,90 € 44.767,65 € 49.863,37 € 49.863,37 € 53.430,37 € 51.944,12 € 51.944,12 € 51.944,12 € 51.944,12 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 594.500,00 € ENTRADAS+APLAZADO 594.500,00 € 29.725,00 € 37.156,25 € 45.263,07 € 36.345,57 € 40.308,90 € 44.767,65 € 49.863,37 € 49.863,37 € 53.430,37 € 51.944,12 € 51.944,12 € 51.944,12 € 51.944,12 € 594.500,00 € HIPOTECA 0,00 € 0,00 € Iva repercutido (8%) 47.560,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.378,00 € 2.972,50 € 3.621,05 € 2.907,65 € 3.224,71 € 3.581,41 € 3.989,07 € 3.989,07 € 4.274,43 € 4.155,53 € 4.155,53 € 4.155,53 € 4.155,53 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 47.560,00 € 4. TRASTEROS 211.600,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 11.902,50 € 14.216,88 € 16.741,65 € 11.583,90 € 12.612,51 € 13.769,70 € 19.059,70 € 18.178,03 € 20.029,53 € 18.376,40 € 18.376,40 € 18.376,40 € 18.376,40 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 211.600,00 € ENTRADAS+APLAZADO 211.600,00 € 11.902,50 € 14.216,88 € 16.741,65 € 11.583,90 € 12.612,51 € 13.769,70 € 19.059,70 € 18.178,03 € 20.029,53 € 18.376,40 € 18.376,40 € 18.376,40 € 18.376,40 € 211.600,00 € HIPOTECA 0,00 € 0,00 € Iva repercutido (8%) 16.928,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 952,20 € 1.137,35 € 1.339,33 € 926,71 € 1.009,00 € 1.101,58 € 1.524,78 € 1.454,24 € 1.602,36 € 1.470,11 € 1.470,11 € 1.470,11 € 1.470,11 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 16.928,00 € TOTAL INGRESOS 5.691.007,50 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 20.425,43 € 51.063,57 € 216.552,40 € 298.430,67 € 374.754,43 € 361.430,12 € 397.913,64 € 423.000,25 € 467.867,66 € 458.046,30 € 443.554,30 € 598.163,33 € 423.223,11 € 372.159,55 € 333.861,87 € 450.560,88 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.691.007,50 € TOTAL COBROS 5.691.007,50 € - € - € - € - € - € - € - € - € 20.425,43 € 51.063,57 € 216.552,40 € 298.430,67 € 374.754,43 € 361.430,12 € 397.913,64 € 423.000,25 € 467.867,66 € 458.046,30 € 443.554,30 € 598.163,33 € 423.223,11 € 372.159,55 € 333.861,87 € 450.560,88 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 5.691.007,50 € COBROS - PAGOS 304.187,75 € 332.753,83 €- - € - € ############ 54.932,45 €- - € 153.420,99 €- 68.462,60 €- 7.353,16 € 22.137,58 € 135.676,88 € 186.698,75 € 233.385,94 € 204.726,00 € 233.781,69 € 250.344,65 € 277.465,81 € 287.158,45 € 287.857,71 € 456.449,52 € 350.908,15 € 325.803,70 € 275.366,70 € 439.445,24 € 3.234,38 €- 2.952,18 €- - € - € - € - € - € 322,65 €- - € - € 73.149,89 €- - € 304.187,75 €         ERNESTO J. MUÑOZ PERIS P.F.G. Análisis de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios Un estudio de los solares de las zonas “ZAIDIA” y “PATRAIX” 145  ANEXO 3 VENTAS DE VIVIENDAS ZONA 1 ZAIDÍA