La viabilidad económico-financiera de promociones inmobiliarias : un estudio de las zonas "Camins al Grau" y "Jesús"

      LA VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Un estudio de las zonas “Camins al Grau” y “Jesús” Proyecto Final de Grado Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación Modalidad Científico Técnico Autor: Gimeno Valero, Miquel Director Académico: Llinares Millán, Mª Carmen Curso 2010 – 2011.          D's W&' Dd  ÍNDICE Capítulo I. INTRODUCCIÓN…………………………………………………….…………………..1 Capítulo II. OBJETIVOS……………………………………………………………………………..9 Capítulo III. REVISIÓN TEÓRICA…………………………………………………………………13 LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA………………………………………………………………15 DESARROLLO DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS……………………………..17 FASE1. Estudios previos a la adquisición del solar………………………………19 FASE 2. Gestión para la construcción…………………………………..…………21 FASE 3. Construcción…………………………………………………………...…..23 FASE 4. Comercialización…………………………………………………………..24 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO………………………...………25 ESTUDIO ECONÓMICO………………………………………………………….…27 ESTUDIO FINANCIERO…………………………………………………………….34 Capítulo IV. METODOLOGÍA……………………………………………………………………...37 FASE 1: Información general…………………………………………………………………40 FASE 2: Descripción del solar………………………………………………………………..40 FASE 3: Diseño de la promoción…………………………………………………………….41 FASE 4: Estudio económico………………………………………………………………….42 PREVISIÓN DE COSTES DE LA PROMOCIÓN…………………………………42 PREVISIÓN E INGRESOS POR VENTAS………………………………………..52 FASE 5: Rentabilidad de la inversión………………………………….…………………….53 FASE 6: Estudio financiero……………………………………………………...……………53 FASE 7: Conclusiones y medidas……………………………………………………………54        D's  W&' Dd   Capítulo V. RESULTADOS…………...……………………………………………………………55 CASO PRÁCTICO 1: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “CAMINS AL GRAU”……………57 A) DESCRIPCIÓN DEL SOLAR…………………………..…….………………...58 B) DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN……………………….…..……………63 C) ESTUDIO DE COSTES…………………………………………………………64 D) ESTUDIO DE INGRESOS……………………………………………...………75 E) ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS…………...………………...77 F) ANÁLISIS DEL CASH-FLOW…………………………………………...……..80 G) ACCIONES CORRECTORAS………………………………………………….82 H) ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD……………………...………………………….86 CASO PRÁCTICO 2: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”…………………………..89 A) DESCRIPCIÓN DEL SOLAR……………………...…………………………...90 B) DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN………...………………………………95 C) ESTUDIO DE COSTES…………………………………………………………96 D) ESTUDIO DE INGRESOS……………………………….……………………107 E) ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS……………….…………...109 F) ANÁLISIS DEL CASH-FLOW…………………………….…………………..112 G) ACCIONES CORRECTORAS………………………….…………………….115 H) ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD…………….………………………………….120 Capítulo VI. CONCLUSIONES…………………………...…………………………….………..123 Bibliografía…………………………………………………………………………………….……129 ANEXOS…………………………………………………………………………….……………...131 ANEXO I: Promoción del distrito “Camins al Grau”…….………………………………...133 ANEXO II: Promoción del distrito “Jesús”…………………………………….…………...143         ϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Capítulo I Introducción. El siguiente proyecto analiza desde un punto de vista teórico y práctico la viabilidad económico-financiera de las promociones inmobiliarias. A modo de introducción se explica a continuación el contexto histórico, la situación económica actual, la crisis del sector de la construcción, y la importancia que tienen los estudios económico-financieros.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K           D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Si cada uno de los habitantes de este país nos parásemos a pensar cuál ha sido la situación del estado español desde 2007 nos enfrentaríamos a un gran debate político y social. La crisis económica llegó a mediados de 2007 sin mostrar datos significativos y en forma de rumores, noticias lejanas y opiniones que años atrás ya avisaban lo que iba a ocurrir. ¿Cuáles fueron los factores que ocasionaron esta crisis mundial?, ¿Cómo ha afectado la crisis a nuestro país?, ¿Cómo ha afectado la crisis al sector de la construcción?, ¿Cuándo acabará la crisis?, ¿Qué consecuencias traerá?... estás son muchas de las preguntas que se han ido planteando, y que hacen que éste sea un periodo de confusión en el que los gobiernos implantan medidas que, aunque intentemos esquivar, afectan a toda la población. Contexto histórico La crisis mundial se originó en Estados Unidos en 2006 a causa de una gran crisis financiera en la que existía una fácil concesión por parte de las entidades bancarias de “hipotecas subprime”. Estas son aquellas que se concedían a clientes con poca solvencia económica y garantías de hacer frente los pagos del préstamo. A su vez, otros eran los factores existentes que agravaron cada vez más esta situación: altos precios de materias primas, la sobrevaloración de los productos, una crisis alimentaria mundial y energética que afectaba principalmente a los países más subdesarrollados, la elevada inflación y las amenazas de recesión de las primeras potencias mundiales. En este proceso de concesión de préstamos, las entidades estadounidenses, para tener una mayor liquidez y poder seguir concediéndolos, los introducía en productos que acababan vendiendo a otras entidades, por lo que las “hipotecas subprime” infectaron a gran parte de las entidades bancarias de todo el mundo. A su vez, el intercambio de dinero entre bancos se paralizó a causa del miedo de que muchos de estos estuviesen infectados, por lo que se bloqueó la circulación de dinero a nivel mundial y con ella la actividad económica. Las consecuencias de la crisis financiera llegaron a Europa en el primer trimestre de 2008, cuando algunos países de la eurozona como Dinamarca, Alemania y Francia contrajeron su crecimiento y otros como España crecían débilmente. Las causas de la crisis en España y la “burbuja inmobiliaria” En nuestro país, a la crisis económica se le sumó la crisis del sector inmobiliario. Las primeras consecuencias de la crisis económica fueron el aumento vertiginoso del desempleo y la contracción del consumo, asimismo el sector de la construcción se resintió cerrando la mitad        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  de agencias inmobiliarias y llevando a un gran número de empresas promotoras y constructoras a la quiebra. Es el nuestro, el sector de la construcción, el sector que más perjudicado se ha visto por las consecuencias de la crisis tras la llamada “burbuja inmobiliaria”. Figura 1.1: ”España: crecimiento del PIB” Fuente: INE y SEE BBVA Según el Banco de España, la burbuja inmobiliaria se inició en nuestro país en el año 1997 cuando empezó a aumentar la demanda de forma considerable. La fácil financiación de las entidades bancarias con tipos de intereses muy bajos (intereses más bajos en 2003) provocó el fácil endeudamiento de las familias para comprar una casa. Las expectativas de poder adquirir una vivienda crecieron en toda la población, lo que llevó al aumento de los precios y el encarecimiento del suelo, además, la especulación en nuestro país tomaba más y más fuerza y muchos eran los que invertían en bienes inmueble, ya que les permitía una rápida recuperación de lo invertido y beneficios muy altos en sus ventas. Después de EE.UU y Reino Unido, España fue el país donde más subió el precio de la vivienda, subidas por encima del IPC que hicieron que los precios se triplicaran entre 1996-2007. Las causas que provocaron las subidas de precios, el aumento de la demanda de las viviendas y el endeudamiento privado son propias de la grave crisis económica mundial pero otros fueron los factores detonantes de estos sucesos: La demografía: Aumento de la inmigración entre 1998 y 2006, alcanzándose una de las tasas más altas a nivel mundial (9,93% de la población). A su vez una gran          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K generación de jóvenes alcanzó la mayoría de edad a mitad de la década de los noventa. Otros factores fueron la demanda residencial turística, la demanda generada por la segunda vivienda y el aumento de divorcios. Factores económicos y financieros: Como ya se ha explicado anteriormente, el abaratamiento de los tipos de interés y el Euribor alcanzaba mínimos históricos a principios de década y los bancos concedían fácilmente hipotecas. Así mismo es destacable la entrada de España en la zona Euro en 2001 lo que provocó el flujo de dinero negro con el que se pagaron gran parte de las transacciones inmobiliarias. También cabe destacar la falta de control sobre la venta de vivienda protegida. Normativa reguladora y competencias administrativas: Las regulaciones en materia de suelo, alquiler y las competencias urbanísticas afectaron notablemente a la demanda de la vivienda. Se redujo el porcentaje de suelo que los promotores debían ceder a los ayuntamientos y se declaró suelo urbanizable mucho suelo que no estaba protegido. La sociedad: La tendencia de la población española a la propiedad privada respecto al alquiler, hizo que aumentase la demanda y con ella el aumento de los precios. La burbuja económica: Incremento de los bienes inmueble en todos los países industrializados tras la inversión del dinero buscando bienes de rentabilidad segura, y los bajos tipos de interés. La especulación: factor importante de la burbuja inmobiliaria en la que los inversores vieron en la construcción una oportunidad para comprar bienes y luego venderlos a un precio más caro lo que llevó a un aumento excesivo del precio de la vivienda. (Ver Figura 1.2)        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 1.2 : ”Incremento porcentual del precio de la vivienda” Fuente: AHE – Reporte Inmobiliario Consecuencias de la crisis en el sector de la construcción En 2008 la subida de los tipos de interés provocó el aumento del endeudamiento privado y bajó el consumo, por lo que empezó a subir el desempleo de manera desorbitada y esto nos llevó al frenazo económico, En cuanto al sector de la construcción se puede decir de una forma coloquial que “La subida de los tipos de interés pincho la burbuja”. Los bancos cada vez concedían menos créditos y la morosidad de las empresas empezó a subir. La consecuencia principal de esto fue la bajada de la demanda porque los compradores encontraban más dificultades para financiarse, y los clientes que tenían el dinero posponían la compra a la espera de la bajada de precios. Uno de los datos más significativos fue en 2006 cuando se ofertaron 800.000 viviendas cuando la demanda era solo de 400.000. Esta sobreoferta originó que las empresas del sector tuviesen que asumir los costes de sus propias promociones, lo que llevó a muchas de ellas al cierre. La demanda de la vivienda bajó sustancialmente a finales de 2007, con lo que la caída de los precios de la vivienda y el suelo empezó a notarse, y trajo consigo la caída de la rentabilidad del sector y su inversión. Cada vez los bancos apoyaban menos a los promotores para comprar suelo. Las grandes empresas inmobiliarias vieron el descenso de sus ingresos en tiempo record y entre 2007 y 2008 se vivió un descenso en torno al 70% de venta de la vivienda. Empezaron a desaparecer empresas dedicadas directa e indirectamente a la         ϭϯ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Capítulo III Revisión teórica. Una vez explicados los objetivos que se intentan alcanzar, a continuación, se analiza detalladamente cual es el proceso de la actividad inmobiliaria y cuando se realizan los estudios económicos y financieros de la promoción. A su vez, se define que es un estudio de viabilidad desde un punto de vista económicofinanciero, en qué consiste, y la estructura de dicho estudio.       ϭϰ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K          ϭϱ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad inmobiliaria es una actividad económica caracterizada por su complejidad y un largo proceso con medios de producción tanto propios como ajenos, y recursos humanos. Las actividades inmobiliarias más habituales en el mercado son la compra de terrenos y edificaciones para su posterior venta o arrendamiento, y por otro lado la compra de terrenos y edificaciones para su urbanización, parcelación y construcción a terceros, para su venta. Según Llinares (Llinares, 2000), las características más importantes que diferencian la actividad inmobiliaria respecto a cualquier otro tipo de actividad económica son las siguientes: - La promoción-construcción se centra en la creación de productos heterogéneos y únicos. Nunca encontraremos dos productos completamente iguales. - La producción se concentra en un lugar de trabajo, que es la obra. - La incorporación de nuevos avances e innovaciones al sector se hace lentamente. - Un alto porcentaje de la mano de obra es poco cualificada y los contratos suelen ser temporales o hasta final de obra. - La seguridad e higiene en el trabajo es muy importante, ya que se trabaja a cielo abierto y el riesgo de accidente es extremadamente alto, por lo que hay que tomar medidas previas. - Se necesita vigilancia de materiales para evitar posibles robos, tanto en acopios como en almacén. - A diferencia de otras industrias, se presentan nuevos materiales que permiten una mejor puesta en obra y un mejor rendimiento tras la colocación. - El comprador influye poco en la calidad del producto aunque si se suele mostrar exigente. Estas características son una pieza importante en las nuevas promociones inmobiliarias y requieren de grandes estudios previos, lo que hace que la inversión por parte del promotor presente diferencias respecto a otras inversiones en otros sectores. Los grandes promotores siempre han mostrado un alto conocimiento de todas sus gestiones previas al inicio de obra y han sabido incorporar buenos profesionales en sus plantillas. Los productos de estos promotores siempre han sido novedosos, bien comercializados y publicitados, lo que les ha llevado durante muchos años al éxito. En los últimos años han aparecido en el sector pequeños y medianos promotores que por falta de conocimiento y experiencia han mostrado importantes carencias en varias áreas de la       ϭϲ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  promoción. Por ejemplo, los promotores que proceden del mundo de la construcción conocen perfectamente el mundo de la obra pero muestran carencias en otros aspectos de esta área multidisciplinar que es la promoción inmobiliaria. Lo mismo sucede en promotores que proceden de la venta inmobiliaria o de otros sectores. Los conocimientos que intervienen en una promoción inmobiliaria son difíciles de adquirir y se aprenden porque la actividad profesional esté ligada al sector, o por el riego de querer desarrollar un proyecto inmobiliario e ir adquiriendo conocimientos por el transcurso del tiempo (Llinares,2000). La promoción inmobiliaria es una actividad multidisciplinar donde intervienen profesionales de diferentes sectores como ingenieros de la edificación, arquitectos, notarios, registradores, economistas, etc. No es imprescindible que el promotor sea un experto en todas las materias pero debe tener una visión global del negocio en el que va a invertir, que le permita además coordinar a estos profesionales, sabiendo acudir a cada uno de ellos según sus necesidades y con la finalidad de conseguir un producto único que satisfaga los aspectos relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad, intentado optimizar los objetivos de coste, plazos y calidad. La finalidad del promotor será maximizar sus beneficios con el menor riesgo posible y será respaldado por todos los profesionales de su plantilla. Los promotores arriesgan grandes cantidades de recursos durante periodos de tiempo largos sin saber con certeza cuándo recuperarán lo invertido y cuanto recaudarán por lo invertido. En el sector, para que los promotores mantengan en funcionamiento la actividad inmobiliaria, es imprescindible que inicien nuevas promociones con cierta regularidad, tratando cada promoción como única y distinta a las demás. Las decisiones de los promotores deben hacerse en periodos de tiempo cortos ya que el suelo, como materia básica, es escaso y muy buscado (Montoya, 2007). El análisis de inversiones inmobiliarias tiene una gran relevancia dentro del sector ya que da al promotor una idea aproximada de la viabilidad económica de la promoción y las rentabilidades que podría obtener antes de la compra del solar. No existe un sistema unificado para este tipo de estudios y cada empresa suele utilizar el suyo propio.         ϭϳ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K DESARROLLO DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS El proceso de las promociones inmobiliarias está compuesto por fases que constituyen subprocesos. Podemos distinguir cuatro grandes fases (Sabater, 2009): • Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar. o Estudio de la zona de actuación o Estudio urbanístico o Estudio comercial oEstudio de viabilidad económico-financiero • Fase 2: Gestión para la construcción. o Compra del solar. Estudios previos. o Proyecto básico y licencias o Proyecto de ejecución o Contratación • Fase 3: Construcción. o Actividades previas o Ejecución de las obras o Final de las obras • Fase 4: Comercialización. o Marketing inmobiliario o Ventas o Servicio postventa Este es solo un proceso “tipo” de una promoción inmobiliaria pero en la realidad estas fases que hemos nombrado se suelen solapar unas con otras. Por ejemplo, muchas veces ocurre que la compra del solar ha sido previa a los estudios de viabilidad o la comercialización se produce antes y durante la ejecución de las obras.       ϭϴ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 3.1: “Proceso de una promoción inmobiliaria” Fuente: Elaboración propia         ϭϵ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K FASE1. Estudios previos a la adquisición del solar Es la fase donde se toma el primer contacto con el solar que se pretende adquirir para nuestra promoción. Se contrastarán los datos facilitados por el vendedor y se hará una consulta urbanística. Junto con el estudio de mercado se definirá la promoción en cada caso. Tras la obtención de unos resultados favorables se realizarán los estudios necesarios para determinar la viabilidad del proyecto. Esta fase termina con la aprobación o rechazo de la compra del solar (Sabater, 2009; Llinares, 2000). Según Llinares, la primera estimación de la inversión se basa en el cálculo de “grandes números” estimando precios de venta y el coste de construcción. Se suele aplicar en la siguiente fórmula: Ps = Pv – (Tc + Mb) siendo: Ps: precio del suelo. Pv: precio de venta de la vivienda. Tc: total de costes. Esta cifra resulta de la suma de las siguientes partidas: Cc: coste de la construcción Gv: gastos varios (licencias, proyectos, honorarios técnicos, impuestos, etc.) Gg: gastos generales Gf: gastos financieros Gc: gastos comerciales Mb: margen de beneficio Esta fórmula se adapta según necesidades de cada promoción ya que permite jugar con tres variables: margen de beneficio, costes generales y costes financieros que le son propios. Si los datos obtenidos son favorables, se procede al estudio de la zona de actuación, el estudio urbanístico y el estudio de mercado. • Estudio de la zona de actuación El estudio se centra en el conocimiento del entorno en el que se sitúa el solar con el fin de determinar las actuaciones que se deberán realizar en función de la evolución demográfica, infraestructuras, vías de comunicación, mejoras previstas, etc.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  • Estudio urbanístico El objetivo es conocer la situación jurídica, legal y urbanística del solar. Para ello se debe hacer una visita y determinar así: la configuración del solar, servidumbres aparentes, documentación gráfica y fotografías. Se consultará la situación catastral y la situación registral ya que el solar deberá constar en el registro de la propiedad. En la consulta urbanística se estudiarán las posibilidades edificatorias que marque el Plan General de Ordenación Municipal que permitan edificar sobre el y se estudiará la clasificación del suelo, la calificación del suelo y la edificabilidad. Esta consulta se suele realizar tras la petición al ayuntamiento competente el certificado de compatibilidad urbanística. • Estudio de mercado Conocimiento detallado del mercado donde se va a realizar la promoción, conocer las necesidades de la zona para intentar acercarse al producto más demandado. Para ello se hará un estudio minucioso de necesidades y posibilidades. Con el estudio de la oferta se pretende averiguar cuál es la competencia de la zona y las características del producto que se está ofreciendo. Se pretende averiguar precios, calidades y condiciones de venta para poder diseñar una promoción que destaque frente al resto. Con el estudio de la demanda se pretende averiguar cuáles son las necesidades de la zona, las posibilidades económicas y preferencias de los futuros compradores. El estudio se centrará en la demografía, la estructura de la población, las posibilidades económicas y la construcción. Una vez conocidas las condiciones del mercado se tendrá que determinar el destino de la promoción, precios, tipología a edificar, solución a realizar en Planta Baja, concretar capacidad de aparcamientos, diseño del producto, siempre teniendo en cuenta las condiciones urbanísticas del suelo donde se va a realizar dicha promoción.         Ϯϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K • Estudio de viabilidad económica-financiera Una vez finalizado el estudio urbanístico, haber realizado el estudio de mercado y definida la promoción que se va a construir, se realiza un estudio económico y financiero, proporcionando información estimada de las ganancias o posibles pérdidas, el cálculo del capital necesario para llevar a cabo la promoción y la rentabilidad.de esta. Este tipo de estudio, objetivo de este proyecto, se explicará al detalle más adelante. FASE 2. Gestión para la construcción Es la fase donde se compra el solar y en la que se realizan todas aquellas gestiones y actividades para poder iniciar las obras con garantías. Para esta fase previa a la edificación, es necesaria la elaboración de estudios y proyectos, la obtención de licencias, el pago de una serie de gastos, así como actividades que son necesarias para poder desarrollar la promoción conforme a la legalidad y a las exigencias técnicas. Además, se gestiona la contratación de los agentes que intervienen durante la promoción inmobiliaria (Sabater, 2009). • Compra del solar. Estudios previos. El suelo, como ya se ha indicado anteriormente, es un bien escaso. Tras los estudios previos a la adquisición del solar y después de confirmarse la viabilidad de la promoción, el promotor está en disposición de la compra del bien. Una vez adquirido este, se elabora sobre él estudios técnicos necesarios para la redacción del proyecto básico. Estudio topográfico: Analiza la situación real del terreno, su superficie real, los lindes, accidentes topográficos, etc. Estudio geotécnico: Analiza las características del terreno. Este estudio se encarga a una empresa externa con laboratorio homologado por el Ministerio de Fomento o por las Comunidades Autónomas. El estudio consiste en la toma de muestras para un ensayo en el laboratorio y consta de un reconocimiento del terreno, el ensayo del laboratorio y un informe geotécnico.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  • Proyecto básico y licencias. Se inicia la redacción del proyecto básico contratando al arquitecto responsable y se definen las características generales de la obra, determinando las exigencias técnicas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. Tras la redacción y una vez obtenidos los visados de los colegios profesionales correspondientes, se solicita en el ayuntamiento la licencia o licencias necesarias para la ejecución de las obras y se pagan las tasas e impuestos correspondientes. Tras las contestación por para del ayuntamiento y una vez obtenida la licencia de obras, y antes de su inicio, se hace entrega en el ayuntamiento del proyecto de ejecución. • Proyecto de ejecución. Se redacta el proyecto de ejecución con la determinación completa de detalles, y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y se entrega una copia al ayuntamiento para poder iniciar las obras. Entre el Proyecto básico y el Proyecto de ejecución se debe mantener una rigurosa coordinación. Mientras se realiza este proceso, se deberán realizar previsiones de coste y plazos para que posteriormente si inicie el proceso de contratación de recursos. • Contratación. Paralelamente al proceso de redacción del proyecto y teniendo en cuenta los costes previstos en el proyecto, se elige el proceso de contratación de la empresa constructora encargada de las obras, se gestiona la contratación de facultativos y todos aquellos recursos humanos y materiales necesarios para posibilitar los trabajos de ejecución. Así mismo, se contratan los correspondientes seguros (seguro decenal, responsabilidad civil, etc), el laboratorio de control de calidad, el organismo de control técnico durante el proceso de ejecución y los suministros provisionales de obra.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Honorarios Facultativos Comprende la totalidad de gastos referentes a la intervención de los distintos profesionales: proyecto básico de ejecución y Dirección Arquitecto, de Arquitecto Técnico. Proyecto de seguridad, programa control de calidad, proyectos Ingeniería actividades Industriales. Proyecto ingeniería instalaciones climatización, proyecto cálculo de estructura, laboratorio de control, estudio geotécnico, sondeos, topográfico, etc. Según la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, los honorarios regulados por Colegios profesionales para la intervención profesional de arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros desaparecen y pasan a tener un carácter orientativo. Gastos Legales Son todos aquellos gastos necesarios para realizar la promoción inmobiliaria, de tipo jurídico y fiscal. Estos pueden son aproximadamente: tasas licencia, impuesto licencia, permisos de derribo, declaración de obra nueva, división en propiedad horizontal, impuesto de bienes inmuebles (IBI), licencia vado definitivo garaje, licencia y tasas municipales garaje (Actividad industrial), seguro decenal promotor y todo riesgo, auditoria técnica para seguro decenal, impuesto actividades económicas (IAE), cédula de habitabilidad, etc.(Llinares, 2000). Costes de Gestión y Comercialización Los costes que derivan de la gestión son aquellos gastos producidos por la propia empresa y que engloban los gastos de administración y los gastos generales. Los costes relacionados con la comercialización y venta de la promoción, tales como: publicidad, vallas y letreros exteriores, anuncios en prensa, impresos, folletos, catálogos,...pisos de muestra: decoración, acondicionamiento, montaje de oficinas de ventas en obra. Atención a clientes: personal especializado (comercial) en oficina de ventas, piso de muestra u oficina central, estructura de empresa suficiente para realizar la gestión y los documentos necesarios para la compra-venta, entrega de llaves y formación comunidad de propietarios. Dichos servicios pueden estar integrados en la empresa Promotora, o ser encargado a una organización inmobiliaria externa, previa contratación de los mismos por un        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  porcentaje tipo sobre el valor de las ventas. Aproximadamente entre el 3 y 5%, dependiendo de los servicios comprendidos (Llinares, 2000). Costes financieros Se consideraran todos aquellos costes generados por la política financiera de la empresa y debidos por la financiación externa. Entre ellos: intereses de hipoteca, gastos de formalización y pólizas de crédito, intereses renovación efectos bancarios (proveedores), gastos compra efectos bancarios, etc. Previsión de ingresos por ventas Criterio de Medición Viviendas: se utilizaran los m² construidos especificados como propiedad en la declaración de obra nueva, incluyendo las terrazas cubiertas, sin contemplar la parte proporcional de superficie de las zonas comunes. Este es el criterio más extendido en el mercado inmobiliario de compra-venta (Sabater, 2009). Locales comerciales: se utilizarán los m² construidos, especificando los correspondientes a planta baja, sótanos, etc. Criterio de Valoración Viviendas: Es aconsejable establecer un listado provisional inicial, otorgando una primera valoración a los distintos departamentos en venta, en el que se tendrá en cuenta los siguientes factores, comunes a la demanda en general. Corrección de precio por altura (plantas bajas - plantas altas). Corrección de precio por situación en altura. Una vez completada la lista de precios provisional, calcular el precio m² construido, en venta, promedio, que servirá de base para la valoración del Estudio de Promoción: Ȉ Precios venta vivienda listado provisional / Ȉ m2 construidos en ventas = Precio m2 venta de referencia. Locales comerciales: se tendrán en cuenta el estudio de mercado.         ϯϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K El precio además dependerá del total de m² construidos. El precio será normalmente inversamente proporcional al número de m². Se tendrá en cuenta los m.l. de fachada, accesos, etc. y su posible subdivisión. Evidentemente el precio m² de planta baja, será muy diferente, del otorgado a sótanos o bajo cubierta. Aparcamiento: dependerá de los siguientes factores: Precio de la plaza en la zona dependiendo del Estudio de mercado. Dimensiones y facilidad de maniobra del garaje. Inclusión de trastero o espacio alternativo. Una vez obtenidos los valores de mercado se deberá analizar los precios promedio de las muestras del estudio de mercado, para comprobar que son coherentes con los obtenidos en el análisis de viabilidad. Ya con resultados de ingresos y los gastos, se obtendrá el beneficio de la promoción, el cual lógicamente es el resultado de la diferencia (Sabater, 2009). 2. Previsión de tesorería o “Cash flow” Como indican Sabater (Sabater, 2009) y LLinares (Llinares, 2000), el “Cash Flow” informa del saldo de tesorería al final del periodo de la promoción, para poder conocer si se dispondrá de liquidez. Para ello se debe disponer de la información de cobros y pagos que se deberán realizar a lo largo de la vida de la promoción para que, partiendo de la tesorería inicial, se pueda conocer la tesorería final. A cada uno de estos cobros y pagos se les ha de asignar un espacio en el tiempo, por lo que se debe realizar una planificación temporal. La planificación temporal determinará las etapas de desarrollo de la promoción, con la fijación estimativa de fechas previas, para así poder establecer un control temporal de cumplimiento de objetivos, conocer el momento en el que se encuentra la promoción. - Planificación de Adquisición del Solar: en la planificación temporal la presencia de la adquisición del solar se realiza en el primer momento en el cual la Propiedad/Promotor hace entrega de una parte o totalidad del precio del solar. - Planificación de la Fase de Gestión: una vez realizada la adquisición del solar, se inician una serie de actividades que se deberán dirigir, estas fases son denominadas        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  fase de gestión, y que son: realización del proyecto básico, tramitación de licencia de obras y realización del proyecto de ejecución, concesión de la licencia de obras. Todas estas actividades no son independientes, y su ejecución es consecuencia de las anteriores. Así una vez determinados su espacio en el tiempo se puede rellenar los datos de las filas: honorarios de proyecto, licencia de obras, etc. - Planificación de la Fase de Construcción: la fecha de inicio a partir de la concesión de Licencia, y la realización del proyecto de ejecución. En el estudio económico en la fase de construcción se debe destacar la tipología de obra a construir, clasificada como: viviendas, locales, garajes, trasteros, determinando a cada tipología el precio en euros/m2 construido. Para estimar el coste de construcción podrá determinándolo a través de la experiencia, los conocimientos del mercado de la construcción y de la propia tipología de la obra a construir, y a falta de datos, puede servirse de el valor de la construcción que periódicamente publica el Ministerio de Economía y Hacienda, los publicados por los Colegios de Arquitectos, así como en diversas revistas especializadas. Los costes de la construcción dependen de la propia tipología de la construcción de la promoción inmobiliaria a realizar, así como de la calidad de los materiales empleados en la misma y del lugar donde se ubica la promoción. El ritmo de ejecución de la obra depende de diferentes variables tales como: situación de la obra, cantidad de recursos, medios mecánicos, etc. Una vez planificadas temporalmente las actividades representativas de la construcción de la promoción, se precede a su valoración total y su división por certificaciones mensuales. Para poder calcular el total de pagos previstos con periodicidad mensual. - Hipótesis de ventas: partiendo de los datos reflejados en el estudio de mercado, referente al ritmo de ventas previsible, según la zona y promociones inmobiliarias en curso, la Propiedad/Promotor determina la política de ventas a seguir, decidiendo la fecha de inicio de las mismas, así como sus condiciones de pago. Establecida la hipótesis de ventas y las condiciones de pago, se introducen los datos de valoración correspondiente en el planning económico, colocando para una mejor claridad los importes por separado, ya sean viviendas, garajes o locales. Una vez comprobados que sus importes coinciden con los cálculos previos del Estudio Simple Económico, se calculará la tesorería.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K 3. Análisis de la rentabilidad de la inversión Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes: - Medidas estáticas: derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio Económico del proyecto: REI (Rentabilidad estática sobre la Inversión): RRP (Rentabilidad de los Recursos Propios), conocidos también como ROE: MgV (Margen sobre ventas): Repercusión del suelo sobre las ventas: Repercusión del suelo - Medidas dinámicas: que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el cash-flow. Entre los métodos más utilizados para el análisis de rentabilidad dinámica podemos señalar: Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  de caja a una determinada tasa de descuento K; para los flujos de caja no se deben considerar los intereses que genera la financiación, por lo que la solución es suponer que no existe financiación hipotecaria para el solar, y que la hipoteca a la construcción se cobra en su totalidad (la parte del promotor más la del comprador) en el momento de entrega de la promoción. Como tasa de descuento se recomienda utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa, con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra, tendrá sentido económico al representar el exceso de recursos que genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos propios y ajenos utilizados. Tasa Interna de rentabilidad o tasa interna de retorno (TIR), es el máximo coste de capital que se puede pagar, es decir el valor de K que hace el VAN= 0. Los métodos dinámicos o financieros tienen en consideración los flujos derivados de la promoción inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo del tiempo así como el valor temporal del dinero por medio de la asignación de coste a los recursos invertidos tanto si son recursos propios como sí son recursos ajenos (Sabater, 2009). Una vez estudiada la situación socio-económica, la oferta y la demanda existente, realizado el estudio jurídico y legal-urbanístico del terreno objeto de estudio, haber definido el producto inmobiliario y, por último, haber hecho el estudio económico, se llegará a una conclusión, si esta es desfavorable se abandonará el estudio, en caso contrario e procede a realizar el contrato pertinente para adquirir la propiedad de la finca o el solar. A su vez es necesario realizar el estudio financiero, que entidad será la que financiará la operación, modalidades de financiación, etc. ESTUDIO FINANCIERO Una vez que se haya decidido quién va a financiar la promoción, la primera actuación que realizan las entidades financieras ante la solicitud de financiación es ordenar la tasación del proyecto de la promoción que se quiere realizar. La tasación proporcionará el importe de la edificación total, y un importe para cada uno de los componentes que lo integran (Sabater, 2009).          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K 1. Necesidades de financiación Para ello se deberán estudiar: - Gastos fijos de estructura. - Introducción en el mercado. - Mayor rentabilidad. - Cubrir el punto muerto. - Control de gastos fijos. - Coste de capital y coste de la deuda. - Lograr mayor beneficio neto. 2. Financiación aplicada a la promoción Se debe realizar un análisis de la fórmula más adecuada y de los medios para obtener los recursos financieros suficientes para poder llevarla a cabo, estos pueden ser a corto plazo o a largo plazo. A corto plazo: - Financiación espontánea: crédito comercial, anticipo clientes. - Descuentos de efectos bancarios: descuentos de efectos bancarios a cobrar de ventas realizadas a crédito, aplazamiento de efectos comerciales a pagar de las compras efectuadas a los proveedores. - Pólizas de Crédito: se amortizan en el plazo máximo de 1 año, los intereses se abonan mensual o bimestralmente según el tipo establecido y las cantidades dispuestas en cada momento, se suelen utilizar para cubrir crestas de tesorería. A largo plazo: - Créditos a medio y a largo plazo. - Hipoteca Inmobiliaria: la entidad financiera solicitará las oportunas garantías o avales, concedida sobre la debida afectación en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. - Durante el proceso de construcción, puede disponerse de un plazo de carencia, en el que sólo se abonan intereses pactados, iniciando más tarde la oportuna amortización.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  3. Negociación del pago del solar Considerar las diferentes opciones de pago del solar en función de las necesidades y objetivos del propietario del solar y del inversor, para ello se debe establecer una estrategia para la negociación del pago del solar, entre ellas: el pago del solar con permuta mixta, pago del solar a través de permuta, pago fraccionado (sin hipoteca), permuta y apalancamiento, pago del solar fraccionado (con hipoteca), etc. A modo de resumen en este apartado se ha realizado una revisión del contenido que han de tener los estudios de viabilidad económico financieros. Es importante destacar los siguientes aspectos: 1. Los estudios se realizan para evaluar datos previos a la inversión, y así valorar la rentabilidad. 2. Es importante conocer todos los gastos e ingresos por ventas de la promoción, para así acercarse lo máximo posible a datos reales. 3. Es importante conocer diferentes tipos de rentabilidades tanto estáticas como dinámicas. Se debe tener en cuenta la variable tiempo y los flujos de caja durante toda la actividad inmobiliaria. 4Se debe realizar un estudio financiero previa negociación con las entidades bancarias que van a conceder el préstamo. Este estudio financiero no solo abarcará el préstamo hipotecario sino también los posibles préstamos puente que cubran los desfases de tesorería del proyecto.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Capítulo IV Metodología empleada. A continuación se explica la metodología empleada para los dos casos prácticos “Camins al grau” y “Jesús”, apoyándonos en la revisión teórica detallada en el capítulo anterior y tomada como base para el cálculo de los resultados.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K           D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K protección oficial). La siguiente tabla muestra los módulos básicos de construcción (€/m 2 t) publicados el año 2008. INSTRUCCIÓN QUINTA.- Asignación de la jerarquía de valores a nivel municipal y de polígono Tabla 4.1: “Valor de los módulos básicos de construcción” Fuente: Circular de la Dirección General del Catastro 1/04/08. Elegido el módulo correspondiente, se actualizaron los datos mediante el valor de actualización del año 2011 publicado por el Ministerio De Economía y Hacienda. Como las tipologías diseñadas diferían de la “tipología tipo” se aplicaron al MBC escogido coeficientes que por uso, clase, modalidad y categoría se ajustaban a nuestra promoción. Estos coeficientes venían dados según la tabla “Cuadro de relaciones de las distintas tipologías constructivas” recogida en el RD 1020/1993, del 25 de junio. Una vez calculado el MBC con sus respectivas actualizaciones y coeficientes, se calculó el PEC de la promoción, como sumatorio de los costes de viviendas, garajes, locales y trasteros. Cada uno de estos costes se obtuvo como el resultado del producto entre el módulo de construcción de cada tipología, la superficie construida y el número de unidades. Para la obtención del PEM para posteriores cálculos, se estimó este como el 80% del PEC. oUrbanización interior: se tuvo en cuenta la posibilidad que las parcelas necesitasen de urbanización, en este caso no era de aplicación ya que los solares estaban consolidados en zonas urbanas y las obras de urbanización ya estaban realizadas.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Se calculó la retención en concepto de garantía estimando un 10% de cada certificación mensual y un IVA de la costes de obra del 8% según la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2010, con aplicación desde 1 de julio de 2010) •HONORARIOS FACULTATIVOS: Conforme a la Ley 7/1997, de 14 de abril, se calcularon de manera orientativa los honorarios facultativos de Arquitecto, Ingeniero de telecomunicaciones e Ingeniero de la Edificación, basándose en las tarifas propuestas por los Colegios Profesionales. Las tarifas que se detallan a continuación son una aproximación de lo publicado por el Colegio Profesional de Arquitectos de Valencia. oArquitecto: Se calcularon los honorarios del arquitecto por la redacción del proyecto básico, el proyecto de ejecución, la dirección de obra y la liquidación final, según la siguiente fórmula proporcionada por el Colegio Profesional. S superficie de cada uso distinto en m 2 M Importe de honorarios base (según tablas) Fi coeficientes correctores (según tablas) oIngeniero de telecomunicaciones: se estimaron los honorarios del ingeniero de telecomunicaciones por la redacción del proyecto y la dirección de obra ajustándose de la siguiente tabla proporcionada por el Colegio Profesional y dependiendo del número de viviendas de la promoción. Tabla 4.2: “Tabla orientativa de honorarios de telecomunicaciones” Fuente: Manual de Gestión Inmobiliaria, Caparrós, A. oIngeniero de la edificación: en cuento a los honorarios del Ingeniero de edificación se estimó el 30% de los honorarios facultativos del arquitecto en concepto de la dirección de ejecución de la obra, la redacción del programa del control de calidad como el 20% de la dirección de la ejecución, y el encargo de las actuaciones en materia de seguridad y salud según la siguiente fórmula. Las          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K tarifas que se detallan a continuación son una aproximación de lo publicado por el Colegio Profesional de Ingenieros de la Edificación de Valencia. S superficie construida en m 2 M importe base de honorarios (según tabla del Colegio) P coeficiente de ponderación (según tabla del Colegio) C A coeficiente de actualización en función del IPC Se tuvo en cuenta el pago del IVA para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011) y de una retención del 15% al tratarse de servicios prestados por profesionales independientes. Obtenidos los costes del solar, los costes de construcción y los costes de honorarios facultativos, se procedió al cálculo de todo gasto jurídico y fiscal necesario para la realización de la promoción inmobiliaria. •GASTOS LEGALES: los costes legales que conllevaron nuestras promociones son, como ya se ha indicado anteriormente, costes jurídicos y fiscales. oLicencias: Se obtuvieron los costes de licencia de obra y licencia de primera ocupación. Para la Licencia de obras, se calculó el abono de la tasa correspondiente y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). El importe de la tasas varía según Ordenanza del Ayuntamiento de Valencia en función del PEM utilizando la siguiente tabla.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 4.4: ”Tasa para la obtención de licencia de obras”. Fuente: Ordenanza del Ayuntamiento de Valencia En cuanto al ICIO se valoró como el 4% del presupuesto de ejecución material, según marca el Ayuntamiento de Valencia en sus ordenanzas. La licencia de primera ocupación fue calculada como, según establece el Ayuntamiento de Valencia, el 10% de lo que hubiera tocado abonar en concepto de tasa por licencia de obras. oDeclaración de obra nueva: la declaración de obra nueva está sujeta a los gastos de notaria y registrador de la propiedad según la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo, y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Los gastos de notaría se calcularon según la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible el PEC, y deduciendo el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. Para el abono del Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados se calculó según lo expuesto en el artículo 31 del RD Legislativo 1/1993 que establece que en el plazo de 30 días hábiles siguientes a la formalización del documento, habrá que presentar autoliquidación, devengándose el 1% (Comunidad Valenciana) del PEC. La cuantía referente al pago por la inscripción en el Registro de la Propiedad se obtuvo conformo a lo explicado en la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible el PEC y deduciéndose el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. Se tuvo en cuenta el pago del IVA para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011) y de una retención del 15% al tratarse de servicios prestados por profesionales independientes. oDeclaración de división horizontal: se dividió la promoción en varias fincas, una por cada vivienda, local, garaje y trastero, para la inscripción en escritura pública, surgiendo tantas fincas registrables como fincas independientes constaban en el diseño de la promoción. Se calcularon los costes de notaría y registrador de la propiedad así como el gasto derivado del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Los gasto notariales se obtuvieron siguiendo al gráfico anteriormente descrito Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad” pero utilizando como base imponible el valor del suelo más el valor de la construcción individualizado para cada finca (Art.613 del Reglamento Hipotecario). Para el abono del Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados se calculó según lo expuesto en el artículo 31 del RD Legislativo 1/1993 mencionado con anterioridad, devengándose el 1% (Comunidad Valenciana) del valor del suelo más el valor de la construcción. Los gastos del Registro de la Propiedad se obtuvieron a partir del gráfico Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad” con la diferencia que en este cálculo se aplica sobre el valor del suelo más el valor de la construcción (el valor de cada finca resultante), reduciéndolos al 70% de su importe. En los importes resultantes de la notaría y el registro de la propiedad se mantuvo la deducción del 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. Se tuvo en cuenta el pago del IVA para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011) y de una retención del 15% al tratarse de servicios prestados por profesionales independientes.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  oCédula de habitabilidad: como establece el Decreto 316/60, de 25 de febrero, se exige para la ocupación de la vivienda la cédula de habitabilidad, por lo que se obtuvo el importe calculando la tasa regulada según la Ley 12/1997. El importe resultante del producto del Módulo básico vigente, la superficie útil de las viviendas, el número de viviendas y el tipo impositivo. En cuanto a seguros e impuestos generados por la promoción se tuvieron en cuenta los que a continuación se detallan. oSeguro de responsabilidad decenal: atendiendo a la Ley 38/1999 de Ordenación en la Edificación (LOE) que establece la obligatoriedad de un seguro por parte del promotor de daños materiales o seguro de caución en el edificio por vicios o defectos, se calculó la póliza de seguro y el contrato de los servicios de un Organismo de Control Técnico homologado. Se estimó de forma orientativa el control técnico en un 0,75% del PEM y la póliza de seguro en un 0,95% del PEM, además del IVA soportado generado por el control técnico. oImpuesto de Actividades Económicas (IAE): es un impuesto que grava cualquier actividad empresarial, profesional o artística y está regulado por el RD legislativo 2/2004, de 5 de marzo. La cuota de la actividad se calculó como suma de una cuota fija y otra variable ajustándose a las tarifas de la CNAE por RD legislativo 2/2004, de 5 de marzo,e incrementándolos según coeficientes de ponderación, coeficientes de situación y recargos provinciales. Epígrafe 833.2.- “Promoción de edificaciones”, que comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas. Se le asigna una cuota fija de 186,61 euros. Además por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido: En poblaciones de 100.000 ó más habitantes: 1,869148 euros. En las restantes: 0,811366 euros. Figura 4.5: ”La actividad de Promoción de edificaciones según la CNAE” Fuente: Art 79, RD legislativo 2/2004, de 5 de marzo. oImpuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): el impuesto fue obtenido ajustándose a la ley que lo regula, RD legislativo 2/2004, de 5 de marzo, tomándose como base imponible el valor catastral del inmueble, multiplicándolo por el tipo impositivo         ϱϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K marcado por las ordenanzas municipales y deduciéndole la bonificación que le correspondía. Obtenidos todos estos datos anteriormente calculados, se procedió al cálculo de los gastos de gestión y comercialización de la promoción. •COSTES DE GESTIÓN Y COMERCIALIZACIÓN: se estimaron los costes derivados producidos por la empresa y los costes debidos a la comercialización y venta de la promoción. oCostes de gestión: siendo estos costes los generados por la empresa y que engloban los gastos de administración y los gastos generales, se estimaron como porcentaje de la suma de los costes del solar, el coste de construcción, los honorarios facultativos y los gastos legales. Se calculó el pago del IVA soportado para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011). oCostes de comercialización: se dividieron estos costes en gastos de ventas y gastos de publicidad estimándose, calculados como porcentaje de los cobros por ventas de toda la promoción inmobiliaria, y añadiéndole además el 18% del pago del IVA. Para el estudio económico de la promoción inmobiliaria, se consideraron también todos aquellos costes generados por la política financiera de la empresa y debidos a la financiación externa. Estos costes se explican a continuación como costes financieros. •COSTES FINANCIEROS: se consideraron todos aquellos costes derivados de la constitución del préstamo hipotecario, los intereses y el aval de entregas a cuenta. oConstitución del préstamo hipotecario: se calcularon los gastos de la constitución del préstamo hipotecario considerando una fase de tramitación y solicitud, en el que se exigen unos gastos de tasación y unos gastos de estudio calculados de forma estimada. Seguidamente se calculó la constitución del        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  préstamo ante notario y registrador, y el AJD. Por último se valoró un seguro de incendios y la comisión de apertura para obtener la disposición del préstamo. oIntereses y aval de entregas a cuenta: teniendo en cuenta que el préstamo hipotecario se calcula como un porcentaje del precio de las viviendas y sabiendo el tipo de interés anual, se calcularon los intereses generados durante toda la promoción y el aval de entregas a cuenta. Calculados estos como los últimos costes de la promoción a tener en cuenta se sumaron todos como el total de pagos de la promoción inmobiliaria y se procedió a la estimación de la previsión de ingresos por las ventas que se detallan a continuación. PREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS Los ingresos de la promoción inmobiliaria comprenden el precio de venta de las viviendas, locales, garajes y trasteros, y este precio de venta se calculó tomando como referencia los m 2 construidos de cada propiedad. A su vez, se tuvieron en cuenta los factores comunes a la demanda como son la situación de la obra y la corrección del precio por altura. Una vez obtenidos estos valores se compararon los precios con el estudio comercial que se nos había sido facilitado “La viabilidad comercial de las promociones inmobiliarias.”, y se ajustaron los precios finales de venta. Una vez obtenidos los resultados de todos los costes y suponiendo que se vendía toda la promoción inmobiliaria, se obtuvo el beneficio de la promoción como el resultado de la diferencia entre ambos. 2. Previsión de tesorería o “Cash flow” Junto con el cálculo de los costes y la previsión de los ingresos por ventas, se hizo la previsión de tesorería o “Cash flow”. Para esta previsión, se le asignó durante la vida de la promoción el espacio y tiempo en el que se relacionaban cada uno de los cobros y pagos, y se realizó una planificación temporal para conocer la tesorería final de la promoción y conocer las etapas.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Terminada esta Fase 4 y dentro del estudio económico, se procedió al cálculo de las rentabilidades de la inversión, que se detallan a continuación. FASE 5: Rentabilidad de la inversión En esta fase se analizaron los resultados obtenidos por las rentabilidades estáticas y dinámicas de la promoción, a partir de la cuenta de resultados y el “Cash flow” Las rentabilidades estáticas calculadas fueron: rentabilidad estática sobre la inversión, rentabilidad de los recursos propios, margen sobre ventas, repercusión del suelo y repercusión del suelo sobre las ventas. Para ello, se utilizaron las fórmulas anteriormente explicadas en el “Capítulo III: Revisión teórica, Estudio económico, 3. Análisis de la rentabilidad de la inversión”. En cuanto a las medidas dinámicas, teniendo en cuenta el “Cash Flow”, se calcularon el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR), Tras este análisis de la rentabilidad de la inversión se procedió a realizar el estudio financiero de la promoción. FASE 6: Estudio financiero Conociendo el beneficio, se creó un gráfico de flujo de caja durante la promoción inmobiliaria para observar el tiempo que se tardaba en recuperar lo invertido (payback). A partir de esta gráfica, el estudio se centró en la financiación externa del proyecto, estudiando modalidades de financiación y la creación de un préstamo hipotecario, y aplicándole posibles acciones correctoras para posteriormente elegir la más ventajosa para la promoción: capital social 100%, préstamo francés, préstamo alemán, préstamo americano y línea de crédito. Una vez analizado el estudio comercial, el estudio jurídico y legal-urbanístico del terreno objeto del estudio, haber diseñado la promoción inmobiliaria y, por último, haber hecho el estudio económico y financiero, se estudiaron las rentabilidades de la promoción para llegar así a la fase de conclusiones.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  FASE 7: Conclusiones y medidas En esta fase se analizó todo el proceso anteriormente descrito, para tomar así la decisión final y comunicar si la promoción sería o no rentable para el promotor. Las dos posibilidades que se pueden contemplar tras el estudio son: •La promoción parece rentable: si tras el estudio, las rentabilidades son favorables, el promotor estaría en la condición de adquirir el solar para construir la promoción diseñada y prevista. •La promoción no parece rentable: si tras el estudio, las rentabilidades son desfavorables se abandona el proyecto o se buscan medidas para que éste lo sea. Entra las posibles medidas, en este proyecto se contemplaron las siguientes: negociación de un precio más bajo del solar, reducción del Proyecto de Ejecución Material, y un aumento en el precio de venta de las viviendas. En este capítulo se ha explicado la metodología empleada para la realización del estudio objeto de este proyecto. Hay que destacar la importancia de seguir paso a paso cada una de las fases, ya que si el estudio se hace de manera rigurosa, los datos obtenidos al final serán mucho más fiables.         ϲϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Figura 5.8: “Fotografía 4, solar de la promoción Camins al grau”. Fuente: Elaboración propia a.2 Circunstancias urbanísticas Se pretende la compra de una porción del solar que cumple todas las condiciones de parcela exigibles por el planeamiento urbanístico para que este sea edificable. Por lo tanto, de los 2.318,76 m 2 , se compran a su propietario 620m 2 superando así los 100m 2 de parcela mínima edificable, los 8m de longitud mínima de fachada y el rectángulo inscrito de 80m 2 . Se adjunta el informe de circunstancias urbanísticas que afecta a la parcela originaria la cual sirve de apoyo para el diseño de la promoción.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 5.9: Informe de circunstancias urbanísticas. Fuente: Área de urbanismo, vivienda y calidad urbana del ayuntamiento de valencia.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K a.3 Precio Tras el estudio exhaustivo de la zona en el que se ha analizado la situación del solar, las dotaciones cercanas a este y la comparación de precios de otros solares cercanos, se estima un precio de compra de 3.430.000€, lo que conlleva la un valor de repercusión de 1.102,54€/m 2 t contabilizando la construcción sobre rasante y que se estima aproximadamente en 3.111 m 2 t. B) DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN: Se trata de una promoción privada, con una capacidad edificable de 3.111 m 2 t. sobre rasante de tipología residencial colectiva en manzana cerrada (a desarrollar en planta baja más cinco plantas más áticos) repartidos en 23 viviendas y en el que se destacan las siguientes tipologías: Tipo 1: Viviendas de 3 habitaciones, 2 baños completos, cocina y salón-comedor. Tipo 2: Viviendas de 2 habitaciones, 2 baños completos, cocina y salón-comedor. Tipo 3 (áticos): Viviendas de 3 habitaciones, 2 baños completos, cocina y salón-comedor. Se contempla la creación de 3 locales comerciales en planta baja y dos sótanos para 32 plazas de garaje y 36 trasteros. Se detallan en la siguiente tabla las superficies construida y útil de cada uno de los inmuebles: Tabla 5.1: “Diseño de la promoción en Camins al grau””. Fuente: Elaboración propia. ELEMENTOS UDS. M2 CONST. M2 ÚTILES VIVIENDAS TIPO 1 10 94 80 TIPO 2 10 74 63 TIPO 3 (Áticos) 3 91 77,4 LOCALES 3 157 133 GARAJES 32 12,5 12,5 TRASTEROS 36 8 6,5 URB. INTERIOR - - -        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  C) ESTUDIO DE COSTES c.1. Coste del solar Los gastos derivados de la compra del solar son los siguientes: precio del solar, gastos documentales, impuestos y otros gastos. Precio del solar. El precio de venta del solar se ha obtenido calculando el coste de repercusión medio de la zona (€/m 2 t), lo que asciende a 3.430.000 €. Gastos documentales. Los gastos que conllevan la documentación en escritura pública y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad se calculan atendiendo a la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”. Se aplica una deducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Los gastos documentales obtenidos son los siguientes: Notario: 1.337,26€ IVA soportado (18%): 240,71€ Retención (15%): 200,59€ Registrador de la propiedad: 828,69€ IVA soportado (18%): 149,17€ Retención (15%): 124,30€ El total de gastos documentales asciende a 2.165,95€ Impuestos. La repercusión de las operaciones de compraventa del solar se concreta a través del IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD), este último impuesto nos viene dado porque la compra se la hacemos a una empresa privada que es dueña del inmueble. Tomando como base imponible el precio del solar, el 1% de AJD y el 18% de IVA soportado los datos obtenidos son los siguientes: IVA soportado: 617.400€ AJD: 34.300€          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Por lo tanto, los gastos correspondientes a Impuestos ascienden a 34.300€. Otros gastos. Los últimos gastos derivados de la compra del solar son un levantamiento topográfico y estudio geotécnico para conocer más a fondo las características del solar que vamos a edificar, el IVA soportado de estos dos (18%), y la cédula de calificación urbanística que pedimos al ayuntamiento según la Ordenanza correspondiente. Los resultados obtenidos son los siguientes: Levantamiento topográfico: 1.500€ Estudio geotécnico: 3.000€ IVA soportado (18%): 810€ Cédula de calificación urbanística: 131,23€ La cifra correspondiente al sumatorio de los anteriores alcanza los 4.631,23€ Por lo tanto, el total de coste del solar asciende a 3.471.097,18€ c.2. Coste de construcción Se estima el PEC de la obra a partir de los estudios de mercado sobre los valores del suelo y de la construcción que realiza de forma periódica el Ministerio de Economía y Hacienda. El coste de construcción de esta promoción comprende el total del PEC de la obra, la retención de la obra y el IVA soportado. Basándonos en la Tabla 4.4:”Valor de los módulos básicos de construcción”, se ha escogido el MBC-3 600 €/m 2 y se le ha aplicado sus correspondientes coeficientes de actualización, y los coeficientes de uso, clase, modalidad y categoría. Los datos finales obtenidos se muestran a continuación en la siguiente tabla: Tabla 5.2: “Superficies y precios”. Fuente: Elaboración propia. s/s/E^ 'Z:^ dZ^dZK^ >K>^ ^ƵƉĞƌĨŝĐŝĞdŽƚĂů ϭϵϱϯ ϰϬϬ ϰϬϱ ϰϳϬ WƌĞĐŝŽĚĞĐŽƐƚĞΦŵϮ ϳϮϴ ϯϵϮ ϯϵϮ ϴϱϰ        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Obra. Obtenidos los datos anteriores, se calcula el PEC de la obra como el producto de la superficie y el precio de coste de cada tipología, obteniéndose los siguientes costes: Viviendas: 1.421.012,29€ Locales: 401.448,15€ Garajes: 156.909,60€ Trasteros: 158.870,97€ Total PEC: 2.138.241,29€ IVA soportado (8%): 171.059,30€ Retención de obra (10%): 213.824,13€ Obtenido el PEC se obtiene el PEM deduciéndole los gastos generales y el beneficio industrial. De manera aproximada el PEM de nuestra promoción asciende a 1.781.867,74€, obtenido como la relación PEC/PEM del 20%, dato necesario para la obtención de futuros costes. Urbanización interior. En esta promoción no se prevén gastos de urbanización. El total de costes de construcción asciende a 2.138.241,29€ c.3. Honorarios facultativos Se han calculado de manera orientativa los honorarios facultativos de Arquitecto, Ingeniero de telecomunicaciones e Ingeniero de la Edificación, basándose en las tarifas propuestas por los Colegios Profesionales. Arquitecto. Realizará el proyecto básico y el proyecto de ejecución, además pertenecerá a la dirección facultativa y cobrará la liquidación y recepción de la obra. Se abonará con ello el IVA soportado y la retención. Los honorarios referentes al Arquitecto se han calculado siguiendo la siguiente fórmula y se ha adjudicado de manera estimada un porcentaje del total a cada uno de los trabajos que va de realizar.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K S superficie de cada uso distinto en m 2 M Importe de honorarios base (según tablas) Fi coeficientes correctores (según tablas) Una vez obtenidos los honorarios y que ascienden a 110.974,50€, los porcentajes anteriormente descritos se distribuyen conforme a lo descrito a continuación: Proyecto Básico (45%): 49.938,50€ Proyecto de Ejecución (25%): 27.743,63€ Dirección de obra (25%): 27.743,63€ Liquidación de obra (5%): 5.548,73€ IVA soportado (18%): 19.975,41€ Retención (15%): 16.646,18€ Ingeniero de telecomunicaciones. Se encargará de la redacción del proyecto y de la dirección de obra en tema de telecomunicaciones, y se abonará el IVA soportado y la retención. Los honorarios referentes al Ingeniero de telecomunicaciones se han calculado siguiendo la, Tabla 4.5: “Tabla orientativa de honorarios de telecomunicaciones”. Los resultados obtenidos son los siguientes: Proyecto: 817,37€ Dirección de obra: 679,14€ IVA soportado (18%): 269,37€ Retención (15%): 224,48€ El total de honorarios correspondiente al Ingeniero de telecomunicaciones asciende a 1.496,51€        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Ingeniero de la edificación. Se encargará de la dirección de ejecución de obra y se encargará de las actuaciones en materia de seguridad y salud y la redacción del programa de control de calidad. Se abonará el IVA soportado y la retención correspondiente. Los honorarios del Ingeniero de edificación se han estimado como el 30% de los honorarios facultativos del arquitecto en concepto de la dirección de ejecución de la obra, la redacción del programa del control de calidad como el 20% de la dirección de la ejecución, y el encargo de las actuaciones en materia de seguridad y salud según la siguiente fórmula orientativa publicada por el Colegio Profesional de Ingenieros de la Edificación de Valencia. S superficie construida en m 2 M importe base de honorarios (según tabla del Colegio) P coeficiente de ponderación (según tabla del Colegio) C A coeficiente de actualización en función del IPC Los resultados obtenidos son los siguientes: Dirección de ejecución de obra: 33.292,35€ Seguridad y salud: 15.487,86€ Programa de control de calidad: 6.658,47€ IVA soportado: 9.978,96€ Retención: 8.315,80€ Los honorarios facultativos del Ingeniero de edificación ascienden a 55.438,68€ El total de gastos de honorarios facultativos asciende a 167.909,69€ c.4. Gastos legales Se trata de costes jurídicos y fiscales, estos son: las licencias, la declaración de obra nueva, la declaración de división horizontal, la cédula de habitabilidad, el seguro de responsabilidad decenal, el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el Impuesto de Bienes Inmueble (IBI),          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Licencias. Anteriormente a la ejecución se pedirá la Licencia de obras en la que se abonará una tasa y el impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Asimismo pagamos la licencia de primera ocupación para la puesta en uso. El cálculo de la tasa de la licencia de obras se basa en la Ordenanza del Ayuntamiento de Valencia en función del PEM (1.781.867,74€) siguiendo la Figura 4.4:”Tasa para la obtención de licencia de obras”. Como marca el Ayuntamiento de Valencia, el ICIO se valora como el 4% del Presupuesto de Ejecución Material y la licencia de primera ocupación como el 10% de lo que hubiera tocado abonar en concepto de tasa por licencia de obras. Los resultados obtenidos son los siguientes: Licencia de obras: 82.399,43€ Tasa: 11.124,72€ ICIO: 71.274,21€ Licencia 1ªOcupación: 1.112,47€ El coste total de licencias son 83.511,90€ Declaración de obra nueva. Una vez adquirida la licencia de obras se realiza la Declaración de obra nueva ante notario y registrador para inscribir la realización de la obra, además se abona el AJD (1% del PEC), la retención y el IVA soportado. Los gastos de notaría y registrador se calculan según la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible el PEC, y deduciendo el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. Los resultados obtenidos se detallan a continuación: Notario: 969,11€ AJD (1% del PEC): 21.382,41€ Registrador: 583,26€        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  IVA soportado (18%): 279,43€ Retención (15%): 232,86€ El coste total de la Declaración de obra nueva asciende a 22.934,78€ Declaración de división horizontal. A continuación se constituye la Declaración de división horizontal como consecuencia de la división de fincas independientes (propiedades) ante notario y registrador, el cálculo del abono del AJD (1% del PEC más el valor del suelo), las respectivas retenciones y el IVA soportado. Se ha dividido la promoción en varias fincas, una por cada vivienda, local, garaje y trastero, para la inscripción en escritura pública, surgiendo tantas fincas registrables como fincas independientes constan en el diseño de la promoción. Los gastos de notaría y registrador se calculan según la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible para los honorarios de notaría el PEC más el Valor del suelo, y para los honorarios de registrador de la propiedad el PEC más el Valor del suelo entre el número de fincas registrables. Se deduce el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. El AJD corresponde al 1% del valor del PEC más el Valor del suelo. Los resultados conseguidos son los siguientes: Notario: 1.946,66€ AJD (1% del PEC + Valor del suelo): 55.682,41€ Registrador: 6.440,25€ IVA soportado (18%): 1.509,64€ Retención (15%): 1.258,04€ El coste total de la Declaración de división horizontal asciende a 64.069,32€ Cédula de habitabilidad. Una vez finalizada se pide y se abona el pago de la tasa de la Cédula de habitabilidad. Esta tasa es el importe resultante del producto del Módulo básico vigente, la superficie útil de las viviendas, el número de viviendas y el tipo impositivo.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Atendiendo a los totales de todos los ingresos, el resultado obtenido referente al total de cobros de la promoción inmobiliaria son 7.728.000€ E) ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS e.1. Obtención de la cuenta de resultados. La obtención de la cuenta de resultados del proyecto se ha calculado a partir del total de ingresos y gastos obtenidos anteriormente. La finalidad de la cuenta de resultados es obtener el beneficio neto de la promoción y todos aquellos resultados necesarios para el cálculo de las rentabilidades estáticas. La obtención de la cuenta de resultados y los cálculos obtenidos se detallan a continuación: Total de ingresos. Se considera como el total de cobros obtenidos durante la promoción. Estos cobros son la venta de viviendas, locales, garajes y trasteros. El importe obtenido por el total de ingresos son 7.728.000,00€. Gastos de explotación. Se calcula como el sumatorio de los costes del solar, el coste de construcción, los honorarios facultativos, los gastos legales y los costes de gestión. El resultado obtenido asciende a 6.172.859.17€. Margen bruto de explotación. Es el resultado obtenido como diferencia del total de ingresos y los gastos de explotación, en este caso la cuantía son 1.555.140,83€. Gastos de comercialización. Como ya se ha explicado anteriormente son los costes generados por los gastos de ventas y los gastos de publicidad. El coste total de comercialización obtenido son 231.840,00€. Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII). Es el resultado de la diferencia entre el margen bruto de explotación y los costes de comercialización. El BAII obtenido asciende a 1.323.300,83€.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Gastos financieros. La cuantía total de los costes financieros como suma de la constitución del préstamo hipotecario, los interés generados y el aval de entregas a cuenta ascienden a 255.471,39€. Beneficio antes de impuestos (BAI). Es el beneficio calculado como diferencia del BAII y los gastos financieros. El beneficio obtenido en esta promoción son 1.067.829,44€. Impuesto de Sociedades. Se ha calculado como el 30% del beneficio antes de impuestos (BAI), lo que asciende en este caso a 320.348,83€. Beneficio neto. Es el beneficio obtenido por el promotor y calculado como diferencia del BAI y el impuesto de sociedades. El beneficio neto de esta promoción son 747.480,61€ A continuación de refleja un cuadro resumen de los datos obtenidos: Tabla 5.5: “Cuenta de resultados” Fuente: Elaboración propia. e.2. Obtención de los criterios de rentabilidad estáticos. Analizada la cuenta de resultados, se han calculado las rentabilidades estáticas de la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la inversión sin tener en cuenta factores temporales y atendiendo solo al estudio económico. Las rentabilidades estáticas calculadas son: la rentabilidad estática sobre la inversión, la rentabilidad de los recursos propios, el margen sobre ventas, la repercusión del suelo y la repercusión del suelo Euros Total Ingresos 7.728.000,00 Gastos de Explotación 6.172.859,17 Margen bruto de explotación 1.555.140,83 Gastos de comercialización 231.840,00 BAII 1.323.300,83 Gastos financieros 255.471,39 BAI 1.067.829,44 Impuesto de sociedades 320.348,83 Beneficio neto 747.480,61          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K sobre las ventas. A continuación se detallan los resultados obtenidos de cada uno de estos valores: Rentabilidad estática sobre la Inversión (REI). Se trata de la rentabilidad de la inversión independiente del financiamiento, calculada como cociente del BAII entre el coste total del proyecto. Se ha considerado que la promoción es rentable si este índice supera el 16%, ya que nos encontramos en tiempos de crisis. Por lo tanto, una vez hechos los cálculos, se ha obtenido un resultado del 19,87% y la promoción si parece rentable. Margen sobre ventas (MgV). Marca el beneficio antes de impuestos sobre los cobros. Este índice se calcula como cociente del BAI y el total de ventas. Se ha considerado que la promoción es rentable si este índice supera el 9%. Tras los cálculos so obtiene un índice del 13,82% y la promoción si parece rentable. Rentabilidad de los Recursos Propios (RRP). Se trata del índice que marca el beneficio de la empresa respecto a los recursos propios invertidos en este proyecto. Este índice se calcula como cociente entre el beneficio neto y los recursos propios. Se considera que la promoción es rentable si este índice supera el 10% y tras los cálculos, se obtiene un valor del 16,14% y por lo tanto la promoción si parece rentable. Repercusión del suelo sobre ventas. Este índice marca respecto a los ingresos, la cantidad de dinero que se emplea para pagar el solar. Se calcula como cociente entre el precio del solar y el cobro por ventas. Considerando un 40% un resultado alto, el valor obtenido en nuestra promoción es del 44,38% y por lo tanto es un resultado demasiado elevado. Repercusión del suelo. Es el valor que marca el precio del solar por m 2 de construcción sobre rasante. Teniendo en cuenta que se construye sobre rasante alrededor de los 3.111 m 2 t y conociendo el precio del solar, se ha obtenido un valor de repercusión del suelo de 1.102,54€/m 2 t. Tras los resultados obtenidos se llega la conclusión que aunque la promoción en su conjunto parece rentable, los índices obtenidos rozan el límite como promoción no rentable y se deben tomar medidas para aumentar estos volaros. Cabe destacar que según la repercusión del suelo sobre ventas la promoción no es rentable y es necesaria como medida preventiva una mejor negociación del precio del solar con el propietario de este.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  F) ANÁLISIS DEL “CASH-FLOW”. f.1. Obtención del “Cash-flow” de la promoción. Paralelamente al cálculo de costes y la previsión de ingresos por ventas de la promoción, se ha creado una planificación temporal para conocer todas las etapas y el saldo de tesorería al final de la actividad inmobiliaria. Para la obtención de este flujo de caja, se ha asignado durante todo el periodo de la actividad, el espacio y tiempo de cada uno de los cobros y pagos obtenidos. Esta planificación temporal determina las etapas de desarrollo de la promoción, fijando de forma estimada fechas previstas, y así establecer el control temporal en cualquier momento de la promoción (ver Anexo I). Planificación completa de la actividad inmobiliaria. La actividad inmobiliaria comprende 38 meses, empezando en el momento que el promotor adquiere el solar y terminando con la última liquidación de IVA. Planificación de Adquisición del Solar. Se adquiere el solar abonando una entrada del 10% (Mes 1) y el 90% restante dos meses después (Mes 3). El mismo mes que acabamos de pagar el solar se procede a la escritura pública, que conlleva los gastos documentales de Notario y Registrador, además del AJD. Los otros gastos para analizar la calidad del solar y la petición de la cédula de calificación urbanística se abonan en el Mes 1. Planificación de la Fase de Gestión. Una vez realizada la adquisición del solar, se inician una serie de actividades que se deben dirigir, estas fases son denominadas fase de gestión, y que son: realización del proyecto básico, tramitación de licencia de obras (Mes 4) y realización del proyecto de ejecución, concesión de la licencia de obras (Mes 6). Planificación de la Construcción. Establecida la fecha de inicio a partir de la concesión de la licencia de obras, y la realización del proyecto de ejecución (Mes 6). Se estima la duración total de la ejecución de las obras en 18 meses, empezando en el Mes 8 y terminando en el Mes 25. Se ha estimado el ritmo de ejecución en base a unos porcentajes que se toman como referencia para el pago de las certificaciones mensuales. Los porcentajes del ritmo de pagos de las certificaciones son los siguientes:         ϴϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K DĞƐ DĞƐϴ DĞƐϵ DĞƐϭϬ DĞƐϭϭ DĞƐϭϮ DĞƐϭϯ DĞƐϭϰ DĞƐϭϱ DĞƐϭϲ й ϬϮ  ϮϬ  ϮϬ  ϯϮ  ϰϬ  ϲϯ  ϳϬ  ϳϯ  ϴϰ  DĞƐ DĞƐϭϳ DĞƐϭϴ  DĞƐϭϵ DĞƐϮϬ DĞƐϮϭ DĞƐϮϮ DĞƐϮϯ DĞƐϮϰ DĞƐϮϱ  й ϵϲ  ϵϲ  ϵϴ  ϵϲ  ϵϬ  ϲϬ  ϰϬ  ϭϬ  ϭϬ  Tabla 5.6: “Ritmo de certificaciones de obra” Fuente: Elaboración propia. Todas estas actividades no son independientes, y su ejecución es consecuencia de las anteriores. Una vez determinado su espacio en el tiempo se han distribuido los otros pagos de la promoción, atendiendo a las directrices del proceso edificatorio y de una manera lógica, ordenada y coherente (ver Anexo I) Hipótesis de venta. Apoyándonos en los datos obtenidos en el estudio comercial referente a la demanda y los precios de venta de viviendas que afectan a la zona, se considera que se vende toda la promoción inmobiliaria durante los 38 meses que dura la actividad. Se ha establecido el Mes 11 como la fecha de inicio de la venta de los primeros inmuebles, y el Mes 23 como fecha de la última venta. Las condiciones de los cobros vienen determinadas según la Tabla 5.14: “Condiciones de venta” Una vez comprobados que los importes coinciden con los cálculos previstos del Estudio económico, se calcula la tesorería. f.2. Obtención de los criterios de rentabilidad dinámicos. Analizado el “Cash-flow”, se han calculado las rentabilidades dinámicas de la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la inversión teniendo en cuenta factores temporales y atendiendo a la planificación temporal. Las rentabilidades dinámicas calculadas son el VAN y el TIR. A continuación se detallan los resultados obtenidos de cada uno de estos valores: VAN. Es el valor actual de la promoción descontando el coste medio de la financiación (6%), según los cálculos el VAN en esta promoción asciende a 682.256,97€.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Ͳ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϱϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬϬϬ Ϭй Ϭϱй ϭй ϭϱй Ϯй Ϯϱй TIR. Es la rentabilidad de la promoción independientemente de cómo se financie y viene dado según el periodo de flujos del “Cash-flow”. Según la siguiente tabla el TIR mensual asciende al 1,35% y por lo tanto el TIR anual al 17%. Figura 5.11: “VAN-TIR de la promoción” Fuente: Elaboración propia. Una vez obtenidos estos resultados debemos concluir y concluimos que esta promoción parece rentable pero es arriesgada ya que roza el límite de las rentabilidades tanto estáticas como dinámicas. G) ACCIONES CORRECTORAS.  Conocido el beneficio de la promoción como la diferencia entre cobros y pagos, se ha creado un gráfico de flujo de caja durante todo el tiempo que dura la promoción, y se observa que el tiempo que se tarda en recuperar lo invertido (payback) son 22 meses, y el mes con mayor déficit de caja es el mes 8 con -4.632.452,22€. En la siguiente gráfica se muestra el flujo de caja de la promoción.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Ͳ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ Figura 5.12: “Flujo de caja sin acción correctora” Fuente: Elaboración propia. A partir de esta gráfica, el estudio se centra en la financiación externa de la promoción, estudiando modalidades de financiación y la creación de un préstamo hipotecario, y aplicándole posibles acciones correctoras para posteriormente elegir la más ventajosa para la promoción: capital social del 100%, préstamo francés, préstamo alemán, préstamo americano y línea de crédito. Los flujos de caja con acciones correctoras se detallan a continuación: Flujo de caja con acción correctora. Capital social del 100%. Para la corrección del flujo de caja de la promoción durante los primeros meses de la actividad se ha considerado que el promotor o en su caso los socios de la empresa, aportan el 100% del dinero necesario y no se recurre a ningún préstamo hipotecario. El dinero que se debe aportar durante los primeros meses para que exista liquidez en caja asciende a 4.632.452,22€.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ ϳϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ Figura 5.13: “Flujo de caja con acción correctora. Capital social 100%” Fuente: Elaboración propia. Considerando estos como tiempos de crisis financiera, es más difícil por parte de los promotores conseguir un préstamo hipotecario de gran cuantía y por lo tanto la aportación personal, de sus socios o de sus clientes, deberá ser muy elevada. En los siguientes supuestos se ha considera la aportación del capital social en un 90%. Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Francés (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria al 5% de interés anual y eligiendo un sistema de amortización por el método francés, el principal del préstamo asciende a 610.093,96€ y los intereses generados 29.659,05€. Figura 5.14: “Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Francés (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Alemán (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria al 5% de interés anual y eligiendo un sistema de amortización por el método alemán, el principal del préstamo asciende a 613.799,92€ y los intereses generados 29.841,00€. Figura 5.15: “Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Alemán (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia. Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Americano (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria al 5% de interés anual y eligiendo un sistema de amortización por el método alemán, el principal del préstamo asciende a 475.289,60€ y los intereses generados 43.568,21€. Figura 5.16: “Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Americano (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  ͲϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ Flujo de caja con acción correctora. Línea de crédito (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de una línea de crédito a una entidad bancaria al 9% de interés anual, el principal del préstamo asciende a 470.912,84€ y los intereses generados 17.990,28€. Figura 5.17: “Flujo de caja con acción correctora. Línea de crédito (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia. Por lo tanto, y una vez analizados los casos anteriores se decide que la acción correctora más ventajosa para la promoción será la línea de crédito. H) ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD En este punto se explican las diferentes opciones que se establecen para aumentar la rentabilidad de la promoción, y aquellas posibles situaciones que se podría encontrar el promotor una vez empezada la promoción inmobiliaria. Caso 1: Reducción del precio del solar en un 10%. En este supuesto se ha considerado que el promotor negocia la bajada del precio del solar en un 10% respecto del supuesto inicial con un precio de coste final de 3.087.000, y se vuelven a analizar las rentabilidades estáticas y dinámicas para valorar la rentabilidad de la promoción.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Figura 5.25: “Fotografía 4, solar de la promoción de Jesús” Fuente: Elaboración propia a.2 Circunstancias urbanísticas El solar que se pretende comprar cumple todas las condiciones de parcela exigibles por el planeamiento urbanístico para que este sea edificable. Su superficie alcanza los 216m 2 superando así los 100m 2 de parcela mínima edificable, los 8m de longitud mínima de fachada y el rectángulo inscrito de 80m 2 . Se adjunta el informe de circunstancias urbanísticas que afecta al solar para el posterior diseño de la promoción.        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 5.26: Informe de circunstancias urbanísticas Fuente: Área de urbanismo, vivienda y calidad urbana del ayuntamiento de valencia.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K a.3 Precio Como en la promoción anterior, tras el estudio exhaustivo de la zona en el que se ha analizado la situación del solar, las dotaciones cercanas a este y la comparación de precios de otros solares cercanos, se estima un precio de compra de 1.520.000€, lo que conlleva la un valor de repercusión de 1.111,10€/m 2 t contabilizando la construcción sobre rasante y que es aproximadamente en 1.368 m 2 t. B) DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN: Se trata de una promoción privada, con una capacidad edificable de 1.368 m 2 t. sobre rasante de tipología residencial colectiva en manzana cerrada según la ficha urbanística, pero analizando los edificios de la misma manzana se observa que estos tienen las características propias de tipología edificatoria de manzana compacta. La promoción se desarrolla en planta baja, y cinco plantas tipo más áticos. La promoción diseñada está repartida en 12 viviendas a destacar las siguientes tipologías: Tipo 1: Viviendas de 3 habitaciones, 2 baños completos, cocina y salón-comedor. Tipo 2 (áticos): Viviendas de 2 habitaciones, 1 baño completo, cocina y salón-comedor. Se contempla la creación de 2 locales comerciales en planta baja y dos sótanos para 14 plazas de garaje y 12 trasteros. Se detallan en la siguiente tabla las superficies construida y útil de cada uno de los inmuebles: Tabla 5.10: “Diseño de la promoción de Jesús” Fuente: Elaboración propia ELEMENTOS UDS. M2 CONST. M2 ÚTILES VIVIENDAS TIPO 1 10 96 82 TIPO 2 (Áticos) 2 60 51 LOCALES 2 88 75 GARAJES 14 12 12 TRASTEROS 12 7 6 URB. INTERIOR - - -        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  C) ESTUDIO DE COSTES c.1. Coste del solar Los gastos derivados de la compra del solar son los siguientes: precio del solar, gastos documentales, impuestos y otros gastos. Precio del solar. El precio de venta del solar se ha obtenido calculando el coste de repercusión medio de la zona (€/m 2 t), lo que asciende a 1.520.000 €. Gastos documentales. Los gastos que conllevan la documentación en escritura pública y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad se calculan atendiendo a la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”. Se aplica una deducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. Los gastos documentales obtenidos son los siguientes: Notario: 792,91€ IVA soportado (18%): 142,72€ Retención (15%): 118,94€ Registrador de la propiedad: 465,79€ IVA soportado (18%): 83,84€ Retención (15%): 69,87€ El total de gastos documentales asciende a 1.258,70€ Impuestos. La repercusión de las operaciones de compraventa del solar se concreta a través del IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD), este último impuesto nos viene dado porque la compra se la hacemos a una empresa privada que es dueña del inmueble. Tomando como base imponible el precio del solar, el 1% de AJD y el 18% de IVA soportado los datos obtenidos son los siguientes:          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K IVA soportado: 273.600€ AJD: 15.200€ Por lo tanto, los gastos correspondientes a Impuestos ascienden a 15.200€. Otros gastos. Los últimos gastos derivados de la compra del solar son un levantamiento topográfico y estudio geotécnico para conocer más a fondo las características del solar que vamos a edificar, el IVA soportado de estos dos (18%), y la cédula de calificación urbanística que pedimos al ayuntamiento según la Ordenanza correspondiente. Los resultados obtenidos son los siguientes: Levantamiento topográfico: 1.000€ Estudio geotécnico: 2.500€ IVA soportado (18%): 630€ Cédula de calificación urbanística: 131,23€ La cifra correspondiente al sumatorio de los anteriores alcanza los 3.631,23€ Por lo tanto, el total de coste del solar asciende a 1.540.089,93€ c.2. Coste de construcción Se estima el PEC de la obra a partir de los estudios de mercado sobre los valores del suelo y de la construcción que realiza de forma periódica el Ministerio de Economía y Hacienda. El coste de construcción de esta promoción comprende el total del PEC de la obra, la retención de la obra y el IVA soportado. Basándonos en la Tabla 4.4:”Valor de los módulos básicos de construcción”, se ha escogido el MBC-3 600 €/m 2 y se le ha aplicado sus correspondientes coeficientes de actualización, y los coeficientes de uso, clase, modalidad y categoría. Los datos finales obtenidos se muestran a continuación en la siguiente tabla: Tabla 5.11: “Diseño de la promoción” Fuente: Elaboración propia s/s/E^ 'Z:^ dZ^dZK^ >K>^ ^ƵƉĞƌĨŝĐŝĞdŽƚĂů ϭϬϴϬ ϭϲϴ ϴϰ ϭϳϲ WƌĞĐŝŽĚĞĐŽƐƚĞΦŵϮ ϴϱϰ ϰϳϱ ϰϳϱ ϴϱϰ        D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Obra. Obtenidos los datos anteriores, se calcula el PEC de la obra como el producto de la superficie y el precio de coste de cada tipología, obteniéndose los siguientes costes: Viviendas: 922.476,60€ Locales: 150.329,52€ Garajes: 79.720,20€ Trasteros: 39.860,10€ Total PEC: 1.192.386,42€ IVA soportado (8%): 95.390,82€ Retención de obra (10%): 119.238,64€ Obtenido el PEC se obtiene el PEM deduciéndole los gastos generales y el beneficio industrial. De manera aproximada el PEM de nuestra promoción asciende a 993.655,35€, obtenido como la relación PEC/PEM del 20%, dato necesario para la obtención de futuros costes. Urbanización interior. En esta promoción no se prevén gastos de urbanización. El total de costes de construcción asciende a 1.192.386,42€ c.3. Honorarios facultativos Se han calculado de manera orientativa los honorarios facultativos de Arquitecto, Ingeniero de telecomunicaciones e Ingeniero de la Edificación, basándose en las tarifas propuestas por los Colegios Profesionales. Arquitecto. Realizará el proyecto básico y el proyecto de ejecución, además pertenecerá a la dirección facultativa y cobrará la liquidación y recepción de la obra. Se abonará con ello el IVA soportado y la retención.          D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Los honorarios referentes al Arquitecto se han calculado siguiendo la siguiente fórmula y se ha adjudicado de manera estimada un porcentaje del total a cada uno de los trabajos que va de realizar. S superficie de cada uso distinto en m 2 M Importe de honorarios base (según tablas) Fi coeficientes correctores (según tablas) Una vez obtenidos los honorarios y que ascienden a 63.050,00€, los porcentajes anteriormente descritos se distribuyen conforme a lo descrito a continuación: Proyecto Básico (45%): 28.372,50€ Proyecto de Ejecución (25%): 15.762,50€ Dirección de obra (25%): 15.762,50€ Liquidación de obra (5%): 3.152,50€ IVA soportado (18%): 11.347,00€ Retención (15%): 9.457,50€ Ingeniero de telecomunicaciones. Se encargará de la redacción del proyecto y de la dirección de obra en tema de telecomunicaciones, y se abonará el IVA soportado y la retención. Los honorarios referentes al Ingeniero de telecomunicaciones se han calculado siguiendo la, Tabla 4.5: “Tabla orientativa de honorarios de telecomunicaciones”. Los resultados obtenidos son los siguientes: Proyecto: 619,04€ Dirección de obra: 546,92€ IVA soportado (18%): 209,87€ Retención (15%): 174,89€       ϭϬϬ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  El total de honorarios correspondiente al Ingeniero de telecomunicaciones asciende a 1.165,96€ Ingeniero de la edificación. Se encargará de la dirección de ejecución de obra y se encargará de las actuaciones en materia de seguridad y salud y la redacción del programa de control de calidad. Se abonará el IVA soportado y la retención correspondiente. Los honorarios del Ingeniero de edificación se han estimado como el 30% de los honorarios facultativos del arquitecto en concepto de la dirección de ejecución de la obra, la redacción del programa del control de calidad como el 20% de la dirección de la ejecución, y el encargo de las actuaciones en materia de seguridad y salud según la siguiente fórmula orientativa publicada por el Colegio Profesional de Ingenieros de la Edificación de Valencia. S superficie construida en m 2 M importe base de honorarios (según tabla del Colegio) P coeficiente de ponderación (según tabla del Colegio) C A coeficiente de actualización en función del IPC Los resultados obtenidos son los siguientes: Dirección de ejecución de obra: 18.915,00€ Seguridad y salud: 9.143,57€ Programa de control de calidad: 3.783,00€ IVA soportado (18%): 5.731,48€ Retención (15%): 4.776,24€ Los honorarios facultativos del Ingeniero de edificación ascienden a 31.841,57€ El total de gastos de honorarios facultativos asciende a 96.057,53€ c.4. Gastos legales         ϭϬϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Se trata de costes jurídicos y fiscales, estos son: las licencias, la declaración de obra nueva, la declaración de división horizontal, la cédula de habitabilidad, el seguro de responsabilidad decenal, el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el Impuesto de Bienes Inmueble (IBI), Licencias. Anteriormente a la ejecución se pedirá la Licencia de obras en la que se abonará una tasa y el impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Asimismo pagamos la licencia de primera ocupación para la puesta en uso. El cálculo de la tasa de la licencia de obras se basa en la Ordenanza del Ayuntamiento de Valencia en función del PEM (993.655,35€) siguiendo la Figura 4.4:”Tasa para la obtención de licencia de obras”. Como marca el Ayuntamiento de Valencia, el ICIO se valora como el 4% del Presupuesto de Ejecución Material y la licencia de primera ocupación como el 10% de lo que hubiera tocado abonar en concepto de tasa por licencia de obras. Los resultados obtenidos son los siguientes: Licencia de obras: 49.691,91€ Tasa: 9.945,70€ ICIO: 39.746,21€ Licencia 1ªOcupación: 994,57€ El coste total de licencias son 50.686,48€ Declaración de obra nueva. Una vez adquirida la licencia de obras se realiza la Declaración de obra nueva ante notario y registrador para inscribir la realización de la obra, además se abona el AJD (1% del PEC), la retención y el IVA soportado. Los gastos de notaría y registrador se calculan según la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible el PEC, y deduciendo el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo.       ϭϬϮ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Los resultados obtenidos se detallan a continuación: Notario: 699,54€ AJD (1% del PEC): 11.923,86€ Registrador: 403,55€ IVA soportado (18%):198,56€ Retención (15%): 165,46€ El coste total de la Declaración de obra nueva asciende a 13.026,95€ Declaración de división horizontal. A continuación se constituye la Declaración de división horizontal como consecuencia de la división de fincas independientes (propiedades) ante notario y registrador, el cálculo del abono del AJD (1% del PEC más el valor del suelo), las respectivas retenciones y el IVA soportado. Se ha dividido la promoción en varias fincas, una por cada vivienda, local, garaje y trastero, para la inscripción en escritura pública, surgiendo tantas fincas registrables como fincas independientes constan en el diseño de la promoción. Los gastos de notaría y registrador se calculan según la Figura 4.3:”Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad”, tomando como base imponible para los honorarios de notaría el PEC más el Valor del suelo, y para los honorarios de registrador de la propiedad el PEC más el Valor del suelo entre el número de fincas registrables. Se deduce el 5% según lo aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo. El AJD corresponde al 1% del valor del PEC más el Valor del suelo. Los resultados conseguidos son los siguientes: Notario: 1.132,74€ AJD (1% del PEC + Valor del suelo): 27.125,86€ Registrador: 2.911,56€ IVA soportado (18%): 727,97€ Retención (15%): 606,65€         ϭϬϵ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Locales: 300.000€ Entrada+Aplazado: 300.000€ IVA repercutido (18%): 54.000€ Garajes: 350.000€ Entrada+Aplazado: 350.000€ IVA repercutido (8%): 24.000€ IVA repercutido (18%): 9.000€ Trasteros: 96.000€ Entrada+Aplazado: 96.000€ IVA repercutido (8%): 7.680€ Atendiendo a los totales de todos los ingresos, el resultado obtenido referente al total de cobros de la promoción inmobiliaria son 3.926.000€ E) ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS e.1. Obtención de la cuenta de resultados. La obtención de la cuenta de resultados del proyecto se ha calculado a partir del total de ingresos y gastos obtenidos anteriormente. La finalidad de la cuenta de resultados es obtener el beneficio neto de la promoción y todos aquellos resultados necesarios para el cálculo de las rentabilidades estáticas. La obtención de la cuenta de resultados y los cálculos obtenidos se detallan a continuación: Total de ingresos. Se considera como el total de cobros obtenidos durante la promoción. Estos cobros son la venta de viviendas, locales, garajes y trasteros. El importe obtenido por el total de ingresos son 3.926.000€.       ϭϭϬ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Gastos de explotación. Se calcula como el sumatorio de los costes del solar, el coste de construcción, los honorarios facultativos, los gastos legales y los costes de gestión. El resultado obtenido asciende a 3.036.355,44€. Margen bruto de explotación. Es el resultado obtenido como diferencia del total de ingresos y los gastos de explotación, en este caso la cuantía son 889.644,56€. Gastos de comercialización. Como ya se ha explicado anteriormente son los costes generados por los gastos de ventas y los gastos de publicidad. El coste total de comercialización obtenido son 117.780€. Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII). Es el resultado de la diferencia entre el margen bruto de explotación y los costes de comercialización. El BAII obtenido asciende a 771.864,56€. Gastos financieros. La cuantía total de los costes financieros como suma de la constitución del préstamo hipotecario, los interés generados y el aval de entregas a cuenta ascienden a 136.742,04€. Beneficio antes de impuestos (BAI). Es el beneficio calculado como diferencia del BAII y los gastos financieros. El beneficio obtenido en esta promoción son 635.122,52€. Impuesto de Sociedades. Se ha calculado como el 30% del beneficio antes de impuestos (BAI), lo que asciende en este caso a 190.536,76€. Beneficio neto. Es el beneficio obtenido por el promotor y calculado como diferencia del BAI y el impuesto de sociedades. El beneficio neto de esta promoción son 444.585,76€         ϭϭϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K A continuación de refleja un cuadro resumen de los datos obtenidos: Tabla 5.14: “Cuenta de resultados” Fuente: Elaboración propia e.2. Obtención de los criterios de rentabilidad estáticos. Analizada la cuenta de resultados, se han calculado las rentabilidades estáticas de la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la inversión sin tener en cuenta factores temporales y atendiendo solo al estudio económico. Las rentabilidades estáticas calculadas son: la rentabilidad estática sobre la inversión, la rentabilidad de los recursos propios, el margen sobre ventas, la repercusión del suelo y la repercusión del suelo sobre las ventas. A continuación se detallan los resultados obtenidos de cada uno de estos valores: Rentabilidad estática sobre la Inversión (REI). Se trata de la rentabilidad de la inversión independiente del financiamiento, calculada como cociente del BAII entre el coste total del proyecto. Se ha considerado que la promoción es rentable si este índice supera el 16%, ya que nos encontramos en tiempos de crisis. Por lo tanto, una vez hechos los cálculos, se ha obtenido un resultado del 23,45% y la promoción si parece rentable. Margen sobre ventas (MgV). Marca el beneficio antes de impuestos sobre los cobros. Este índice se calcula como cociente del BAI y el total de ventas. Se ha considerado que la Euros Total Ingresos 3.926.000€ Gastos de Explotación 3.036.355,44€ Margen bruto de explotación 889.644,56€ Gastos de comercialización 117.780€ BAII 771.864,56€ Gastos financieros 136.742,04€ BAI 635.122,52€ Impuesto de sociedades 190.536,76€ Beneficio neto 444.585,76 €       ϭϭϮ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  promoción es rentable si este índice supera el 9%. Tras los cálculos so obtiene un índice del 16,18% y la promoción si parece rentable. Rentabilidad de los Recursos Propios (RRP). Se trata del índice que marca el beneficio de la empresa respecto a los recursos propios invertidos en este proyecto. Este índice se calcula como cociente entre el beneficio neto y los recursos propios. Se considera que la promoción es rentable si este índice supera el 10% y tras los cálculos, se obtiene un valor del 21,19% y por lo tanto la promoción si parece rentable. Repercusión del suelo sobre ventas. Este índice marca respecto a los ingresos, la cantidad de dinero que se emplea para pagar el solar. Se calcula como cociente entre el precio del solar y el cobro por ventas. Considerando un 40% un resultado alto, el valor obtenido en nuestra promoción es del 38,72% y por lo tanto no es un dato muy elevado. Repercusión del suelo. Es el valor que marca el precio del solar por m 2 de construcción sobre rasante. Teniendo en cuenta que se construye sobre rasante alrededor de los 1.368 m 2 t y conociendo el precio del solar, se ha obtenido un valor de repercusión del suelo de 1.111,11€/m 2 t. Tras los resultados obtenidos se llega a la conclusión que la promoción es rentable según todos sus índices y los datos obtenidos superan sustancialmente los límites de rentabilidad marcados. Por consiguiente, no parece ser una promoción arriesgada para los intereses del promotor.. &Ϳ ANÁLISIS DEL “CASH-FLOW”. f.1. Obtención del “Cash-flow” de la promoción. Se han establecido los mismos criterios que en la anterior promoción para la obtención del “Cash-flow”. Tras el cálculo de costes y la previsión de ingresos por ventas de la promoción, se ha creado una planificación temporal para conocer todas las etapas y el saldo de tesorería al final de la actividad inmobiliaria. Para la obtención de este flujo de caja, se ha asignado durante todo el periodo de la actividad, el espacio y tiempo de cada uno de los cobros y pagos obtenidos. Esta planificación temporal determina las etapas de desarrollo de la promoción, fijando de         ϭϭϯ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K forma estimada fechas previstas, y así establecer el control temporal en cualquier momento de la promoción (ver Anexo II). Planificación completa de la actividad inmobiliaria. La actividad inmobiliaria comprende 35 meses, empezando en el momento que el promotor adquiere el solar y terminando con la última liquidación de IVA. Planificación de Adquisición del Solar. Se adquiere el solar abonando una entrada del 15% (Mes 1) y el 85% restante dos meses después (Mes 4). El mismo mes que acabamos de pagar el solar se procede a la escritura pública, que conlleva los gastos documentales de Notario y Registrador, además del AJD. Los otros gastos para analizar la calidad del solar y la petición de la cédula de calificación urbanística se abonan en el Mes 2. Planificación de la Fase de Gestión. Una vez realizada la adquisición del solar, se inician una serie de actividades que se deben dirigir, estas fases son denominadas fase de gestión, y que son: realización del proyecto básico, tramitación de licencia de obras (Mes 6) y realización del proyecto de ejecución, concesión de la licencia de obras (Mes 8). Planificación de la Construcción. Establecida la fecha de inicio a partir de la concesión de la licencia de obras, y la realización del proyecto de ejecución (Mes 8). Se estima la duración total de la ejecución de las obras en 15 meses, empezando en el Mes 10 y terminando en el Mes 24. Se ha estimado el ritmo de ejecución en base a unos porcentajes que se toman como referencia para el pago de las certificaciones mensuales. Los porcentajes del ritmo de pagos de las certificaciones son los siguientes: DĞƐ DĞƐϭϬ DĞƐϭϭ DĞƐϭϮ DĞƐϭϯ DĞƐϭϰ DĞƐϭϱ DĞƐϭϲ DĞƐϭϳ й Ϭϴ  ϮϬ  ϯϳ  ϲϬ  ϴϬ  ϵϱ  ϭϬϱ  ϭϭϬ  DĞƐ DĞƐϭϴ DĞƐϭϵ  DĞƐϮϬ DĞƐϮϭ DĞƐϮϮ DĞƐϮϯ DĞƐϮϰ й ϭϭϬ  ϭϭϬ  ϵϴ  ϳϮ  ϱϬ  ϯϬ  ϭϱ  Tabla 5.15: “Ritmo de certificaciones de obra” Fuente: Elaboración propia       ϭϭϰ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Todas estas actividades no son independientes, y su ejecución es consecuencia de las anteriores. Una vez determinado su espacio en el tiempo se han distribuido los otros pagos de la promoción, atendiendo a las directrices del proceso edificatorio y de una manera lógica, ordenada y coherente (ver Anexo II) Hipótesis de venta. Apoyándonos en los datos obtenidos en el estudio comercial referente a la demanda y los precios de venta de viviendas que afectan a la zona, se considera que se vende toda la promoción inmobiliaria durante los 35 meses que dura la actividad. Se ha establecido el Mes 15 como la fecha de inicio de la venta de los primeros inmuebles, y el Mes 23 como fecha de la última venta. Las condiciones de los cobros vienen determinadas según la Tabla 5.14: “Condiciones de venta” Una vez comprobados que los importes coinciden con los cálculos previstos del Estudio económico, se calcula la tesorería. f.2. Obtención de los criterios de rentabilidad dinámicos. Analizado el “Cash-flow”, se han calculado las rentabilidades dinámicas de la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la inversión teniendo en cuenta factores temporales y atendiendo a la planificación temporal. Las rentabilidades dinámicas calculadas son el VAN y el TIR. A continuación se detallan los resultados obtenidos de cada uno de estos valores: VAN. Es el valor actual de la promoción descontando el coste medio de la financiación (6%), según los cálculos el VAN en esta promoción asciende a 444.450,10€. TIR. Es la rentabilidad de la promoción independientemente de cómo se financie y viene dado según el periodo de flujos del “Cash-flow”. Según la siguiente tabla el TIR mensual asciende al 1,60% y por lo tanto el TIR anual al 21%.         ϭϭϱ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Figura 5.28: “VAN-TIR de la promoción”. Fuente: Elaboración propia Una vez obtenidos los resultados de las rentabilidades dinámicas se confirma que esta promoción parece totalmente rentable. 'Ϳ ACCIONES CORRECTORAS.  Conocido el beneficio de la promoción como la diferencia entre cobros y pagos, se ha creado un gráfico de flujo de caja durante todo el tiempo que dura la promoción, y se observa que el tiempo que se tarda en recuperar lo invertido (payback) son 22 meses, y el mes con mayor déficit de caja es el mes 10 con -2.098.355,01€. En la siguiente gráfica se muestra el flujo de caja de la promoción. - 400.000,00 -200.000,00 0,00 200.000,00 400.000,00 600.000,00 800.000,00 1.000.000,00 0% 0,5% 1% 1,5% 2% 2,5%       ϭϭϲ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 5.29: “Flujo de caja sin acción correctora”. Fuente: Elaboración propia A partir de esta gráfica, el estudio se centra en la financiación externa de la promoción, estudiando modalidades de financiación y la creación de un préstamo hipotecario, y aplicándole posibles acciones correctoras para posteriormente elegir la más ventajosa para la promoción: capital social del 100%, préstamo francés, préstamo alemán, préstamo americano y línea de crédito. Los flujos de caja con acciones correctoras se detallan a continuación: Flujo de caja con acción correctora. Capital social del 100%. Para la corrección del flujo de caja de la promoción durante los primeros meses de la actividad se ha considerado que el promotor o en su caso los socios de la empresa, aportan el 100% del dinero necesario y no se recurre a ningún préstamo hipotecario. El dinero que se debe aportar durante los primeros meses para que exista liquidez en caja asciende a 2.098.355,01€. Ͳ ϮϱϬϬϬϬϬϬϬ ͲϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϭϱϬϬϬϬϬϬϬ ͲϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϱϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ         ϭϭϳ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Figura 5.30: “Flujo de caja con acción correctora. Capital social 100%” Fuente: Elaboración propia Considerando estos como tiempos de crisis financiera, es más difícil por parte de los promotores conseguir un préstamo hipotecario de gran cuantía y por lo tanto la aportación personal, de sus socios o de sus clientes, deberá ser muy elevada. En los siguientes supuestos se ha considera la aportación del capital social en un 90%. Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Francés (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria al 5% de interés anual y eligiendo un sistema de amortización por el método francés, el principal del préstamo asciende a 272.995,99€ y los intereses generados 10.033,39€. ϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϱϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ       ϭϭϴ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  Figura 5.31: “Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Francés (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Alemán (Capital social del 90%). En la corrección del flujo de caja negativo mediante la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria al 5% de interés anual y eligiendo un sistema de amortización por el método alemán, el principal del préstamo asciende a 296.077,89€ y los intereses generados 11.858,38€. Figura 5.32: “Flujo de caja con acción correctora. Préstamo Alemán (Capital social 90%)” Fuente: Elaboración propia ϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ ϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ         ϭϮϱ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K La recesión económica actual del país y en especial, la crisis que está sufriendo el sector inmobiliario provocan la escasa inversión por parte de los promotores en la compra de suelo para la construcción de nuevas promociones inmobiliarias. La demanda actual es muy baja y por lo tanto, el riesgo de no garantizarse una serie de beneficios mínimos es lo suficientemente elevado como para que los promotores opten por no invertir. Pero aunque la crisis del sector sea el factor más importante, otras son las causas que provocan este problema, y entre ellas se encuentran las siguientes: el poco conocimiento de la demanda, las necesidades reales de aquellas personas que buscan una vivienda, y el conocimiento de todos aquellos costes que derivan de la creación de una promoción de obra nueva. Es por estas razones por las que ganan importancia la realización de estos estudios de viabilidad económico-financieros. La principal idea que se intenta transmitir una vez realizado un estudio de viabilidad, es la de informar al promotor sobre la aceptación o rechazo de la compra de un solar, las rentabilidades que podría obtener de esta inversión, y los riesgos que debería asumir. El presente proyecto, ha desarrollado una metodología estándar para estimar de una manera concreta y lo más precisa posible, la obtención de todos aquellos costes e ingresos que generan las promociones inmobiliarias y por lo tanto, la estimación del posible beneficio. A través de esta metodología se han analizado los dos casos prácticos anteriormente realizados, y en los que se ha pretendido averiguar, basándonos en los mismos criterios, la promoción más ventajosa. Tras el estudio de las promociones en los distritos “Camins al grau” y “Jesús”, y de una manera global se ha llegado a la conclusión que los estudios de viabilidad económicofinancieros permiten: 1. Analizar todos aquellos costes e ingresos generados por las promociones inmobiliarias. 2. Conocer previa compra del solar, las rentabilidades estimadas de la promoción. 3. Estudiar el posible financiamiento privado y la obtención de un préstamo hipotecario. 4. Conocer la situación económica de la promoción según la programación temporal y espacial diseñada.       ϭϮϲ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  5. Establecer criterios de aceptación y rechazo de las promociones según los resultados obtenidos. 6. Simular posibles escenarios que se le pueden presentar al promotor durante toda la actividad, y que pueden producir riesgos de inversión. 7. Detectar diferencias entre promociones en cuanto a sus estructuras de costes e ingresos. Centrándonos más en los resultados de los dos casos prácticos realizados, las conclusiones obtenidas por cada una de las dos promociones son las siguientes: “Camins al grau”. Se trata de una promoción demasiado arriesgada (REI del 19,87%), que no incita a la inversión, y que según los resultados obtenidos tendría problemas de beneficios en el caso que ocurriesen algunos costes no previstos. Además al tratarse de una promoción relativamente grande, tendría problemas para, en estos tiempos, ser vendida en su totalidad. “Jesús”. Destacar los resultados obtenidos por esta promoción ya que en cuanto a proporción de costes e ingresos se refiere, se han obtenido rentabilidades bastante elevadas (REI del 23,45%). También destacar el margen del promotor para la reducción del precio de las viviendas (8,1%) en comparación con la promoción situada en “Camins al grau” (4,5%) Además, debida a la poca demanda del sector, sería más fácil vender una promoción pequeña en un barrio cercano al centro de la ciudad y donde los servicios son bastante elevados. Por último, exponer la idea de mejorar los estudios económicos realizando mejoras en los cálculos de los dos grandes costes principales de cualquier promoción como son el coste del solar y el coste de construcción. Para el primero cabe destacar la importancia de establecer una buena negociación con el comprador, sabiendo en todo momento el precio máximo que se podría pagar por un solar para que la promoción se mantuviese rentable. En cuanto a la obtención de los costes de construcción hacer hincapié en la mejora de la obtención del Presupuesto de Ejecución de Contrata. Para su cálculo, en este estudio, nos basamos en la información obtenida a través de la Circular del Catastro de 2008 con los módulos básicos de construcción según la tipología edificatoria. Estos módulos estimados se consideran peligrosos ya que la elección de un módulo o coeficiente de corrección erróneo, arrastraría los cálculos de toda la promoción y obtendríamos resultados que no se ajustarían a la realidad. Como consecuencia de esto, se expone la idea, de crear nuevos módulos de         ϭϮϳ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K construcción no solo por la tipología edificatoria, sino según una visión constructiva ajustándose al tipo de cimentación, estructura, cubierta, fachada, etc, además de los materiales y las calidades empleadas. No se trata de la realización de un presupuesto con sus respectivas mediciones, sino la obtención de módulos según elementos paramétricos. Se cree, que esta idea mejoraría los resultados obtenidos y las rentabilidades serían más fiables ajustándose estas a la realidad de la obra. Es por todo esto por lo que se cree en una nueva línea de investigación que ayudaría a la mejora de los estudios y a un mayor conocimiento por parte del promotor.       ϭϮϴ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K          ϭϮϵ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K BIBLIOGRAFÍA. - LLINARES MILLÁN, Mª CARMEN (2000): Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias. Editorial UPV. - MONTOYA, PATRICIO (2007): Gestión de Promociones Inmobiliarias. Madrid: Díaz de Santos. - SABATER MORA, NURIA (2009): Resumen sistematización de la actualización del Project Manager en las promociones inmobiliarias. Proyecto Final de Carrera. - CAPARRÓS, A., FERNÁNDEZ, J. y ALVARELLOS, R. (2006): Manual de Gestión Inmobiliaria. Colegio de ingenieros de caminos, canales y puertos. - GARCÍA AGULLÓ, MIGUEL ÁNGEL (2000): El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria. Editorial CIE Dossat 2000.       ϭϯϬ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K          ϭϯϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Anexos       ϭϯϮ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K          ϭϯϯ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Anexo I: Promoción del distrito “Camins al Grau”       ϭϯϰ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K        ϭϰϭ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO ϰϬϵϱϬϬϬϬϬ INTERÉS ANUAL ϬϬϱ INTERES MENSUAL ϬϬϬϰ COMIENZO LA OBRA TERMINA OBRA MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 TOTALES EUROS DISPOSICIONES 6.961,50 69.615,00 69.615,00 111.384,00 139.230,00 219.287,25 243.652,50 254.094,75 292.383,00 334.152,00 334.152,00 341.113,50 334.152,00 313.267,50 208.845,00 139.230,00 34.807,50 34.807,50 614.250,00 4.095.000,00 INTERÉS MES 08 ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ ϮϵϬϭ INTERÉS MES 09 ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ INTERÉS MES 10 ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ ϮϵϬϬϲ INTERÉS MES 11 ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ ϰϲϰϭϬ INTERÉS MES 12 ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ INTERÉS MES 13 ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ ϵϭϯϳϬ INTERÉS MES 14 ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ ϭϬϭϱϮϮ INTERÉS MES 15 ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ ϭϬϱϴϳϯ INTERÉS MES 16 ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ ϭϮϭϴϮϲ INTERÉS MES 17 ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ INTERÉS MES 18 ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ INTERÉS MES 19 ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ ϭϰϮϭϯϭ INTERÉS MES 20 ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ ϭϯϵϮϯϬ INTERÉS MES 21 ϭϯϬϱϮϴ ϭϯϬϱϮϴ ϭϯϬϱϮϴ ϭϯϬϱϮϴ ϭϯϬϱϮϴ INTERÉS MES 22 ϴϳϬϭϵ ϴϳϬϭϵ ϴϳϬϭϵ ϴϳϬϭϵ INTERÉS MES 23 ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ ϱϴϬϭϯ INTERÉS MES 24 ϭϰϱϬϯ ϭϰϱϬϯ INTERÉS MES 25 ϭϰϱϬϯ TOTALES 29,01 319,07 609,13 1.073,23 1.653,36 2.567,05 3.582,27 4.641,00 5.859,26 7.251,56 8.643,86 10.065,17 11.457,47 12.762,75 13.632,94 14.213,06 14.358,09 14.358,09 127.076,38 FORMA DE PAGO MENSUAL 29,01 319,07 609,13 1.073,23 1.653,36 2.567,05 3.582,27 4.641,00 5.859,26 7.251,56 8.643,86 10.065,17 11.457,47 12.762,75 13.632,94 14.213,06 14.358,09 14.358,09 0,00 127.076,38 TRIMESTRAL 957,21 5.293,64 14.082,53 25.960,59 37.853,16 42.929,25 127.076,38 ANEXO I: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “CAMINS AL GRAU”. PRÉSTAMO HIPOTECARIO.        ϭϰϮ                  D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K   ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO ϲϭϯϳϵϵϵϮ TIPO INTERÉS ANUAL ϬϬϱ TIPO INTERÉS MENSUAL ϬϬϬ NÚMERO PERIODOS ϮϮϬϬ FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 3: PRÉSTAMO ALEMÁN (CP. 90%) EUROS COBROSPAGOS + IVA ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACUMULADO (GRAFICA) ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) ϰϭϲϵϮϬϳϬϬ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ DISPOSICIÓN PRÉSTAMO ALEMÁN ϲϭϯϳϵϵϵϮ /EdZ^^ ϮϵϴϰϭϬϬ DKZd//ME ϲϭϯϳϵϵϵϮ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 4: PRÉSTAMO AMERICANO (CP. 90%) EUROS COBROSPAGOS + IVA ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACUMULADO (GRAFICA) ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) ϰϭϲϵϮϬϳϬϬ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ DISPOSICIÓN PRÉSTAMO AMERICANO ϰϳϱϮϴϵϲϬ /EdZ^^ ϰϯϱϲϴϮϭ DKZd//ME ϰϳϱϮϴϵϲϬ PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO ϰϳϱϮϴϵϲϬ TIPO INTERÉS ANUAL ϬϬϱ TIPO INTERÉS MENSUAL ϬϬϬ NÚMERO PERIODOS ϮϮϬϬ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO ϲϭϬϬϵϯϵϲ TIPO INTERÉS ANUAL ϬϬϱ TIPO INTERÉS MENSUAL ϬϬϬ NÚMERO PERIODOS ϮϮϬϬ LÍMITE CRÉDITO ϰϳϬϵϭϮϴϰ TIPO INTERÉS ANUAL ϬϬϵ TIPO INTERÉS MENSUAL ϬϬϭ ͲϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬϬ ϯϬϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬϬ D^ ϭ D^ ϯ D^ ϱ D^ ϳ D^ ϵ D^ ϭϭ D^ ϭϯ D^ ϭϱ D^ ϭϳ D^ ϭϵ D^ Ϯϭ D^ Ϯϯ D^ Ϯϱ D^ Ϯϳ D^ Ϯϵ D^ ϯϭ D^ ϯϯ D^ ϯϱ D^ ϯϳ FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA: LÍNEA DE CRÉDITO EUROS COBROSPAGOS + IVA ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACUMULADO (GRAFICA) ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) ϰϭϲϵϮϬϳϬϬ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ DISPOSICIÓN CRÉDITO ϰϳϬϵϭϮϴϰ /EdZ^^ ϭϳϵϵϬϮϴ DKZd//ME ϰϳϬϵϭϮϴϰ ANEXO I: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “CAMINS AL GRAU”. ACCIONES CORRECTORAS.      FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 2: PRÉSTAMO FRANCÉS (CP. 90%) EUROS COBROSPAGOS + IVA ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACUMULADO (GRAFICA) ϭϬϲϳϴϮϵϰϰ ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) ϰϭϲϵϮϬϳϬϬ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS ϱϮϯϳϬϯϲϰϱ /^WK^//MEWZ^dDK&ZE^ ϲϭϬϬϵϯϵϲ /EdZ^^ ϮϵϲϱϵϬϱ DKZd//ME ϲϭϬϬϵϯϵϲ         ϭϰϯ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K Anexo II: Promoción del distrito “Jesús”         ϭϰϰ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K             ϭϰϱ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K ANEXO II: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”. CASH FLOW. ŽŵƉƌĂŵŽƐ ^ŽůĂƌ ƐĐƌŝƚƵƌĂWƷďůŝĐĂ ^ŽůŝĐŝƚĂŵŽƐ >ŝĐĞŶĐŝĂ >ŝĐĞŶĐŝĂĚĞ KďƌĂƐ ŽŵŝĞŶnjŽ KďƌĂƐ &ŝŶĚĞKďƌĂƐ D^ϭ D^Ϯ D^ϯ D^ϰ D^ϱ D^ϲ D^ϳ D^ϴ D^ϵ D^ϭϬ D^ϭϭ D^ϭϮ D^ϭϯ D^ϭϰ D^ϭϱ D^ϭϲ D^ϭϳ D^ϭϴ D^ϭϵ D^ϮϬ D^Ϯϭ D^ϮϮ D^Ϯϯ D^Ϯϰ D^Ϯϱ D^Ϯϲ D^Ϯϳ D^Ϯϴ D^Ϯϵ D^ϯϬ D^ϯϭ D^ϯϮ D^ϯϯ D^ϯϰ D^ϯϱ TOTALES hZK^ :hE/K :h>/K 'K^dK ^Wd/DZ KdhZ EKs/DZ //DZ EZK &ZZK DZK Z/> DzK :hE/K :h>/K 'K^dK ^Wd/DZ KdhZ EKs/DZ //DZ EZK &ZZK DZK Z/> DzK :hE/K :h>/K 'K^dK ^Wd/DZ KdhZ EKs/DZ //DZ EZK &ZZK DZK Z/> 1. COSTE DEL SOLAR 1. PRECIO SOLAR 1.520.000,00 228.000,00 1.292.000,00 1.520.000,00 2. GASTOS DOCUMENTALES 1.258,70 0,00 0,00 0,00 1.069,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.258,70 3. IMPUESTOS 15.200,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00 4. PLUSVALÍA 0,00 0,00 5. OTROS GASTOS 3.631,23 0,00 3.631,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.631,23 TOTAL COSTE DEL SOLAR 1.540.089,93 228.000,00 3.631,23 0,00 1.308.269,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.540.089,93 2. COSTES DE CONSTRUCCIÓN 1. OBRA 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.539,09 23.847,73 44.118,30 71.543,19 95.390,91 113.276,71 125.200,57 131.162,51 131.162,51 131.162,51 116.853,87 85.851,82 59.619,32 35.771,59 17.885,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.192.386,42 2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00 TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.585,18 21.462,96 39.706,47 64.388,87 85.851,82 101.949,04 112.680,52 118.046,26 118.046,26 118.046,26 105.168,48 77.266,64 53.657,39 32.194,43 16.097,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 119.238,64 0,00 0,00 1.192.386,42 3. HONORARIOS FACULTATIVOS 1.ARQUITECTO 63.050,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.116,63 0,00 17.654,00 0,00 107,19 2.651,25 495,73 803,89 1.348,48 1.272,82 1.406,80 2.135,82 1.473,79 1.473,79 2.093,26 964,67 669,91 922,11 200,97 2.679,63 579,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63.050,00 2.INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 1.165,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 526,18 0,00 3,72 102,81 17,20 27,89 46,79 44,16 48,81 74,11 51,14 51,14 72,63 33,47 23,24 31,99 6,97 0,00 3,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.165,96 3.INGENIERO DE LA EDIFICAICÓN 31.841,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.547,16 1.554,41 138,27 1.623,30 639,51 1.037,05 1.739,60 1.641,99 1.814,83 2.755,30 1.901,26 1.901,26 2.700,39 1.244,46 864,21 1.189,56 259,26 2.679,63 610,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.841,57 TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS ϵϲϬϱϳϱϯ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ Ϯϰϭϭϲϲϯ ϬϬϬ ϮϯϳϮϳϯϰ ϭϱϱϰϰϭ Ϯϰϵϭϴ ϰϯϳϳϯϲ ϭϭϱϮϰϰ ϭϴϲϴϴϯ ϯϭϯϰϴϳ Ϯϵϱϴϵϴ ϯϮϳϬϰϱ ϰϵϲϱϮϮ ϯϰϮϲϭϵ ϯϰϮϲϭϵ ϰϴϲϲϮϴ ϮϮϰϮϱϵ ϭϱϱϳϯϲ Ϯϭϰϯϲϲ ϰϲϳϮϭ ϱϯϱϵϮϱ ϭϭϵϯϭϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 96.057,53 4.GASTOS LEGALES 1.LICENCIAS 50.686,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.945,70 0,00 39.746,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 994,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.686,48 2.DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 13.026,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.861,49 0,00 0,00 165,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.026,95 3.DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 31.168,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.561,52 0,00 0,00 606,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.168,17 4. CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57 &^ϭ^ŽůŝĐŝƚƵĚLJƚƌĂŵŝƚĂĐŝſŶƉƌĠƐƚĂŵŽ ϲϮϳϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϲϮϳϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 6.270,00 &^ϮƉƌŽďĂĐŝſŶLJĐŽŶƐƚŝƚƵĐŝſŶ ϯϰϴϬϬϱϳ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϰϬϱϮϯϲ ϬϬϬ ϳϰϴϮϭ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 34.800,57 &^ϯŝƐƉŽƐŝĐŝſŶĚĞůƉƌĠƐƚĂŵŽ ϮϲϮϯϱϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϮϲϮϯϱϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 26.235,00 5.SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 16.892,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.284,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.607,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.892,14 6.TASAS DE VPO 0,00 0,00 7. IAE 5.711,51 315,35 315,35 2.095,15 315,35 2.670,30 5.711,51 8. IBI 1.761,24 880,62 880,62 1.761,24 9.CÉDULA DE HABITABILIDAD 137,53 137,53 137,53 TOTAL GASTOS LEGALES ϭϭϵϯϴϰϬϮ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϭϱϯϱ ϵϵϰϱϳϬ ϬϬϬ ϴϯϭϲϵϮϮ ϭϬϮϴϰϯϯ ϬϬϬ ϭϲϱϮϳϯ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϭϱϯϱ ϬϬϬ ϬϬϬ ϮϬϵϱϭϱ ϬϬϬ ϬϬϬ ϴϴϬϲϮ ϲϲϬϳϴϭ ϭϭϯϮϭϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϭϱϯϱ ϬϬϬ ϬϬϬ ϮϲϳϬϯϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 119.384,02 5. COSTES DE GESTIÓN 1, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 29.479,18 2.280,00 36,31 0,00 13.082,70 5,04 340,62 0,00 1.068,97 118,39 88,34 274,93 408,59 662,58 889,87 1.049,08 1.159,51 1.233,27 1.214,72 1.214,72 1.121,30 795,09 552,15 352,19 231,72 64,91 11,93 0,00 0,00 3,15 0,00 0,00 26,70 1.192,39 0,00 0,00 29.479,18 2,GASTOS GERENCIALES 58.958,36 4.560,00 72,62 0,00 26.165,40 10,08 681,25 0,00 2.137,93 236,77 176,69 549,86 817,18 1.325,15 1.779,73 2.098,16 2.319,02 2.466,54 2.429,45 2.429,45 2.242,60 1.590,18 1.104,29 704,37 463,44 129,83 23,86 0,00 0,00 6,31 0,00 0,00 53,41 2.384,77 0,00 0,00 58.958,36 TOTAL COSTES DE GESTIÓN ϴϴϰϯϳϱϰ ϲϴϰϬϬϬ ϭϬϴϵϰ ϬϬϬ ϯϵϮϰϴϭϬ ϭϱϭϮ ϭϬϮϭϴϳ ϬϬϬ ϯϮϬϲϵϬ ϯϱϱϭϲ ϮϲϱϬϯ ϴϮϰϳϵ ϭϮϮϱϳϳ ϭϵϴϳϳϯ ϮϲϲϵϲϬ ϯϭϰϳϮϰ ϯϰϳϴϱϯ ϯϲϵϵϴϬ ϯϲϰϰϭϳ ϯϲϰϰϭϳ ϯϯϲϯϵϬ ϮϯϴϱϮϴ ϭϲϱϲϰϰ ϭϬϱϲϱϲ ϲϵϱϭϳ ϭϵϰϳϰ ϯϱϳϵ ϬϬϬ ϬϬϬ ϵϰϲ ϬϬϬ ϬϬϬ ϴϬϭϭ ϯϱϳϳϭϲ ϬϬϬ ϬϬϬ 88.437,54 6. COSTES DE COMERCIALIZACIÓN 1, GASTOS DE VENTAS 78.520,00 6.060,00 0,00 6.060,00 6.060,00 15.120,00 18.180,00 5.460,00 12.120,00 9.460,00 78.520,00 2, GASTOS DE PUBLICIDAD 39.260,00 3.030,00 0,00 3.030,00 3.030,00 7.560,00 9.090,00 2.730,00 6.060,00 4.730,00 39.260,00 TOTAL COSTES DE COMERCIALIZACIÓN ϭϭϳϳϴϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϵϬϵϬϬϬ ϬϬϬ ϵϬϵϬϬϬ ϵϬϵϬϬϬ ϮϮϲϴϬϬϬ ϮϳϮϳϬϬϬ ϴϭϵϬϬϬ ϭϴϭϴϬϬϬ ϭϰϭϵϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 117.780,00 7. COSTES FINANCIEROS CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57 INTERESES 64.948,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 0,00 13.050,42 0,00 0,00 20.889,12 0,00 0,00 24.833,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.948,02 AVAL ENTREGA A CUENTA 4.488,45 0,00 0,00 158,29 0,00 0,00 717,46 0,00 0,00 1.615,26 0,00 0,00 1.997,44 4.488,45 TOTAL COSTES FINANCIEROS 136.742,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 158,29 13.050,42 0,00 717,46 20.889,12 0,00 1.615,26 24.833,81 0,00 1.997,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.742,04 TOTAL PAGOS 3.290.877,48 234.840,00 3.740,17 0,00 1.347.517,99 519,28 35.084,19 0,00 116.373,46 46.246,26 35.334,39 29.066,05 42.937,81 68.245,43 91.656,29 122.466,79 119.429,50 136.274,92 147.257,04 147.796,62 143.481,28 110.973,63 75.051,19 52.080,53 48.701,21 6.686,09 3.226,33 0,00 0,00 324,81 0,00 0,00 2.750,40 122.815,80 0,00 0,00 3.290.877,48 1.VENTAS 1.VIVIENDAS 3.180.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 219.588,75 217.361,25 254.497,50 260.283,21 294.033,21 312.906,21 233.572,71 230.973,21 200.928,21 182.519,46 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.180.000,00 EdZ^нW>K ϳϵϱϬϬϬϬϬ ϮϳϬϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϯϭϱϬϬϬϬ ϯϳϮϴϱϳϭ ϳϭϬϯϱϳϭ ϭϭϰϮϯϱϳϭ ϴϳϲϭϬϳϭ ϭϮϵϲϭϬϳϭ ϭϰϬϭϭϬϳϭ ϭϱϮϭϭϬϳϭ 795.000,00 ,/WKd ϮϯϴϱϬϬϬϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬ ϰϬϱϰϱϬϬ ϳϱϬϬϴϮϱ ϭϮϭϲϯϱϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬϬ ϭϵϮϱϴϴϳϱ ϮϭϮϴϲϭϮϱ ϮϮϮϵϵϳϱϬ ϮϮϮϵϵϳϱϬ ϮϮϮϵϵϳϱϬ ϭϵϴϲϳϬϱϬ ϭϰϱϵϲϮϬϬ ϭϬϭϯϲϮϱϬ ϲϬϴϭϳϱϬ ϯϬϰϬϴϳϱ ϯϱϳϳϱϬϬϬ 2.385.000,00 2.LOCALES 300.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300.000,00 EdZ^нW>K ϯϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϵϬϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϬϮϬϬϬϬϬ ϳϮϬϬϬϬϬ 300.000,00 ,/WKd 0,00 3.GARAJES 350.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 350.000,00 EdZ^нW>K ϯϱϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬ ϭϲϲϲϲϳ ϭϭϲϲϲϲϳ ϭϯϴϬϵϱϮ ϮϲϯϬϵϱϮ ϰϮϯϬϵϱϮ ϯϯϱϱϵϱϮ ϰϴϱϱϵϱϮ ϳϯϱϱϵϱϮ ϴϴϱϱϵϱϮ 350.000,00 ,/WKd 0,00 4.TRASTEROS 96.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 96.000,00 EdZ^нW>K ϵϲϬϬϬϬϬ ϯϮϬϬϬϬ ϱϯϯϯϯ ϯϳϯϯϯϯ ϰϰϭϵϬϱ ϴϰϭϵϬϱ ϭϯϱϯϵϬϱ ϭϬϳϯϵϬϱ ϭϱϱϯϵϬϱ ϭϳϭϯϵϬϱ ϭϴϳϯϵϬϱ 96.000,00 ,/WKd 0,00 dKd>/E'Z^K^ ϯϵϮϲϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬ ϰϬϱϰϱϬϬ ϳϱϬϬϴϮϱ ϭϮϭϲϯϱϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬϬ ϮϯϮϳϴϴϳϱ ϮϭϵϱϲϭϮϱ ϮϲϵϴϵϳϱϬ Ϯϳϴϱϭϭϳϵ ϰϭϴϳϲϭϳϵ ϯϴϬϳϱϰϳϵ ϮϴϵϴϳϭϮϵ ϯϬϳϬϳϭϳϵ ϯϵϯϲϮϲϳϵ ϯϲϭϴϭϴϬϰ ϯϱϳϳϱϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 3.926.000,00 dKd>KZK^ ϯϵϮϲϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬ ϰϬϱϰϱϬϬ ϳϱϬϬϴϮϱ ϭϮϭϲϯϱϬϬ ϭϲϮϭϴϬϬϬ ϮϯϮϳϴϴϳϱ ϮϭϵϱϲϭϮϱ ϮϲϵϴϵϳϱϬ Ϯϳϴϱϭϭϳϵ ϰϭϴϳϲϭϳϵ ϯϴϬϳϱϰϳϵ ϮϴϵϴϳϭϮϵ ϯϬϳϬϳϭϳϵ ϯϵϯϲϮϲϳϵ ϯϲϭϴϭϴϬϰ ϯϱϳϳϱϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϵϮϲϬϬϬϬϬ KZK^ͲW'K^ ϲϯϱϭϮϮϱϮ ͲϮϯϰϴϰϬϬϬ ͲϯϳϰϬϭϳ ϬϬϬ Ͳϭϯϰϳϱϭϳϵϵ ͲϱϭϵϮϴ ͲϯϱϬϴϰϭϵ ϬϬϬ Ͳϭϭϲϯϳϯϰϲ ͲϰϲϮϰϲϮϲ Ͳϭϵϭϭϲϯϵ ϭϭϰϳϴϵϱ ϯϮϬϳϬϰϰ ϱϯϯϴϵϱϳ ϳϬϱϮϯϳϭ ϭϭϬϯϮϭϵϲ ϭϬϬϭϯϭϳϱ ϭϯϯϲϮϮϱϴ ϭϯϭϮϱϰϳϱ ϮϳϬϵϲϱϭϳ ϮϯϳϮϳϯϱϬ ϭϳϴϴϵϳϲϱ ϮϯϮϬϮϬϲϬ ϯϰϭϱϰϲϮϱ ϯϭϯϭϭϲϴϮ ϯϱϭϬϲϯϵϭ ͲϯϮϮϲϯϯ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϯϮϰϴϭ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϮϳϱϬϰϬ ͲϭϮϮϴϭϱϴϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 635.122,52 LIQUIDACIÓN IVA dKd>/sZWZhd/K ϯϰϵϬϴϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϮϵϳϰϰ ϯϮϰϯϲϬ ϲϬϬϬϲϲ ϵϳϯϬϴϬ ϭϮϵϳϰϰϬ ϭϴϲϮϯϭϬ ϭϳϱϲϰϵϬ ϮϭϱϵϭϴϬ ϮϮϮϴϬϵϰ ϰϱϬϬϬϵϰ ϯϰϭϲϬϯϴ ϮϰϯϴϵϳϬ Ϯϱϳϲϱϳϰ ϰϭϲϵϬϭϰ ϯϲϭϰϱϰϰ ϮϴϲϮϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 349.080,00 dKd>/s^KWKZdK ϰϮϲϱϮϰϵϲ ϭϮϯϭϮϬ ϲϰϵϲϭ ϬϬϬ ϮϴϬϴϵϭϮϮ ϮϳϮ ϱϮϵϬϵϵ ϬϬϬ ϱϲϮϳϭϰ ϭϳϯϰϱϯ ϳϴϳϮϵ ϭϵϵϳϰϮ ϯϲϰϭϮϬ ϱϵϬϰϲϱ ϳϴϳϲϯϰ ϭϬϵϴϱϮϯ ϭϬϯϯϯϭϰ ϭϮϰϳϭϰϭ ϭϮϰϲϭϰϬ ϭϰϵϬϳϲϬ ϭϰϱϳϯϵϴ ϴϱϱϵϳϴ ϴϭϵϮϵϰ ϱϱϭϳϴϭ ϭϱϭϭϴϱ ϭϭϲϵϵϱ ϲϰϰ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϳϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϰϰϮ ϭϬϭϴϮϵϴ ϬϬϬ ϬϬϬ 426.524,96 DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO Ͳϳϳϰϰϰϵϲ ͲϭϮϯϭϮϬ Ͳϲϰϵϲϭ ϬϬϬ ͲϮϴϬϴϵϭϮϮ ͲϮϳϮ ͲϱϮϵϬϵϵ ϬϬϬ ͲϱϲϮϳϭϰ Ͳϭϳϯϰϱϯ ϱϭϬϭϱ ϭϮϰϲϭϴ Ϯϯϱϵϰϲ ϯϴϮϲϭϱ ϱϬϵϴϬϲ ϳϲϯϳϴϳ ϳϮϯϭϳϲ ϵϭϮϬϯϵ ϵϴϭϵϱϱ ϯϬϬϵϯϯϱ ϭϵϱϴϲϰϭ ϭϱϴϮϵϵϮ ϭϳϱϳϮϴϬ ϯϲϭϳϮϯϯ ϯϰϲϯϯϲϬ ϮϳϰϱϬϬϱ Ͳϲϰϰ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϭϳϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϭϰϰϮ ͲϭϬϭϴϮϵϴ ϬϬϬ ϬϬϬ -77.444,96 LIQUIDACIÓN TRIMESTRAL Ͳϳϳϰϰϰϵϲ ͲϭϮϯϭϮϬ ͲϮϴϭϱϰϬϴϯ ͲϱϮϵϯϳϭ ͲϲϴϱϭϱϮ ϳϰϯϭϳϵ ϭϵϵϲϳϲϴ ϰϵϬϯϯϮϴ ϱϮϵϴϵϭϯ ϵϴϮϱϱϵϴ Ͳϲϰϰ ͲϭϳϬ ͲϭϬϭϵϳϰϬ -77.444,96 ACUMULADOS ͲϭϮϯϭϮϬ ͲϮϴϮϳϳϮϬϯ ͲϮϴϴϬϲϱϳϰ ͲϭϳϬ ͲϭϬϭϵϵϭϬ -582.269,78 W'DK^,W ͲϮϮϬϴϭϵϴϵ ϲϴϱϭϱϮ Ͳϳϰϯϭϳϵ Ͳϭϵϵϲϳϲϴ ͲϰϵϬϯϯϮϴ ͲϱϮϵϴϵϭϯ ͲϵϴϮϱϱϵϴ ϲϰϰ -220.819,89 ,WEK^W' ϮϵϴϮϲϰϴϰ ϮϴϴϬϲϱϳϰ ϭϬϭϵϵϭϬ 298.264,84 SALDO IVA 0,00 -1.231,20 -649,61 0,00 -280.891,22 -2,72 -5.290,99 0,00 -5.627,14 -1.734,53 510,15 8.097,70 2.359,46 3.826,15 285.732,01 7.637,87 7.231,76 -10.847,29 9.819,55 30.093,35 -29.446,87 15.829,92 17.572,80 -16.816,79 34.633,60 27.450,05 -98.262,42 0,00 0,00 4,74 0,00 0,00 -14,42 -10.182,98 0,00 10.199,10 0,00 KZK^ͲW'K^н/s ϲϯϱϭϮϮϱϮ ͲϮϯϲϬϳϭϮϬ Ͳϰϯϴϵϳϴ ϬϬϬ ͲϭϲϮϴϰϬϵϮϮ ͲϱϮϮϬϬ ͲϰϬϯϳϱϭϴ ϬϬϬ ͲϭϮϮϬϬϬϲϬ ͲϰϳϵϴϬϳϵ ͲϭϴϲϬϲϮϰ ϭϵϱϳϲϲϱ ϯϰϰϮϵϴϵ ϱϳϮϭϱϳϮ ϯϱϲϮϱϱϳϮ ϭϭϳϵϱϵϴϯ ϭϬϳϯϲϯϱϭ ϭϮϮϳϳϱϮϵ ϭϰϭϬϳϰϮϵ ϯϬϭϬϱϴϱϮ ϮϬϳϴϮϲϲϯ ϭϵϰϳϮϳϱϳ ϮϰϵϱϵϯϰϬ ϯϮϰϳϮϵϰϲ ϯϰϳϳϱϬϰϮ ϯϳϴϱϭϯϵϱ ͲϭϬϭϰϴϴϳϰ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϯϮϬϬϳ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϮϳϲϰϴϮ ͲϭϯϮϵϵϴϳϴ ϬϬϬ ϭϬϭϵϵϭϬ 635.122,52 &ůƵũŽƐĚĞĐĂũĂƐŝŶĨŝŶĂŶĐŝĂĐŝſŶ ϳϲϳϯϳϲϭϭ ͲϮϯϰϴϰϬϬϬ ͲϯϳϰϬϭϳ ϬϬϬ Ͳϭϯϰϳϱϭϳϵϵ ͲϱϭϵϮϴ ͲϯϱϬϴϰϭϵ ϬϬϬ ͲϭϭϬϭϬϯϰϲ ͲϭϮϭϵϯϵϬ ͲϵϬϵϵϯϵ ͲϮϴϯϭϳϴϰ ͲϰϮϬϴϰϲϴ ͲϲϴϮϰϱϰϯ ͲϵϭϲϱϲϮϵ ͲϳϲϵϰϱϮϲ ͲϭϭϮϳϮϵϱϬ ͲϴϵϯϳϰϵϮ ͲϳϴϲϵϮϯϯ ϰϳϵϲϳϲϳ ϯϴϲϬϯϬϬ ϱϯϴϮϰϳϳ ϭϯϬϲϱϴϭϬ ϮϴϬϳϮϴϳϱ ϯϬϳϱϰϭϴϵ Ϯϯϳϴϯϭϯϵϭ ͲϯϮϮϲϯϯ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϯϮϰϴϭ ϬϬϬ ϬϬϬ ͲϮϳϱϬϰϬ ͲϭϮϮϴϭϱϴϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 767.376,11 ŐĂƐƚŽƐƐŝŶĨŝŶĂŶĐŝĂĐŝŽŶ ϯϭϱϴϲϮϯϴϵ ϮϯϰϴϰϬϬϬ ϯϳϰϬϭϳ ϬϬϬ ϭϯϰϳϱϭϳϵϵ ϱϭϵϮϴ ϯϱϬϴϰϭϵ ϬϬϬ ϭϭϬϭϬϯϰϲ ϭϮϭϵϯϵϬ ϵϬϵϵϯϵ Ϯϴϯϭϳϴϰ ϰϮϬϴϰϲϴ ϲϴϮϰϱϰϯ ϵϭϲϱϲϮϵ ϭϭϳϭϰϱϮϲ ϭϭϵϰϮϵϱϬ ϭϯϲϮϳϰϵϮ ϭϯϰϮϬϲϲϮ ϭϰϳϳϵϲϲϮ ϭϰϯϰϴϭϮϴ ϵϬϬϴϰϱϭ ϳϱϬϱϭϭϵ ϱϮϬϴϬϱϯ ϮϯϴϲϳϰϬ ϲϲϴϲϬϵ ϯϮϮϲϯϯ ϬϬϬ ϬϬϬ ϯϮϰϴϭ ϬϬϬ ϬϬϬ ϮϳϱϬϰϬ ϭϮϮϴϭϱϴϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 3.158.623,89 /ŶŐƌĞƐŝŽƐƐŝŶĨŝŶĂŶĐŝĂĐŝſŶ ϯϵϮϲϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϰϬϮϬϬϬϬ ϲϳϬϬϬϬ ϰϲϵϬϬϬϬ ϱϱϱϭϰϮϵ ϭϵϱϳϲϰϮϵ ϭϴϮϬϴϰϮϵ ϭϰϯϵϬϵϮϵ ϮϬϱϳϬϵϮϵ ϯϯϮϴϬϵϮϵ ϯϯϭϰϬϵϮϵ ϮϯϴϱϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 3.926.000,00 >ŽĐĂůĞƐŐĂƌĂũĞƐLJƚƌĂƐƚĞƌŽƐ ϳϰϲϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϭϯϮϬϬϬϬ ϮϮϬϬϬϬ ϭϱϰϬϬϬϬ ϭϴϮϮϴϱϳ ϭϮϰϳϮϴϱϳ ϲϳϴϰϴϱϳ ϱϲϮϵϴϱϳ ϳϲϬϵϴϱϳ ϭϵϮϲϵϴϱϳ ϭϳϵϮϵϴϱϳ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ 746.000,00 sŝǀŝĞŶĚĂƐ ϯϭϴϬϬϬϬϬϬ ϮϳϬϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϯϭϱϬϬϬϬ ϯϳϮϴϱϳϭ ϳϭϬϯϱϳϭ ϭϭϰϮϯϱϳϭ ϴϳϲϭϬϳϭ ϭϮϵϲϭϬϳϭ ϭϰϬϭϭϬϳϭ ϭϱϮϭϭϬϳϭ ϮϯϴϱϬϬϬϬϬ 3.180.000,00      ϭϰϲ D/Yh>'/DEKs>ZK  WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO EUROS TOTAL INGRESOS ϯϵϮϲϬϬϬϬϬ GASTOS EXPLOTACIÓN (SOLAR+CONSTRUCCIÓN+HF+LEG+GESTION) ϯϬϯϲϯϱϱϰϰ MARGEN BRUTO EXPLOTACION 889.644,56 GASTOS COMERCIALIZACIÓN ϭϭϳϳϴϬϬϬ BAII 771.864,56 GASTOS FINANCIEROS ϭϯϲϳϰϮϬϰ BAI 635.122,52 IMPUESTO DE SS.(30%) ϭϵϬϱϯϲϳϲ BENEFICIO NETO 444.585,76 RENTABILIDAD A PARTIR DE LA CUENTA RESULTADOS REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN)(BAII/COSTE TOTAL) Ϯϯϰϱй >WZKDK/KEWZZEd> MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS) ϭϲϭϴй >WZKDK/KEWZZEd> RF(RENTAB.RECURSOS PROPIOS)(BN/RECURSOS PROPIOS) Ϯϭϭϵй >WZKDK/KEWZZEd> REPERCUSION SUELO/VENTAS (PºSUELO/VENTAS) ϯϴϳϮй REPERC. SUELO SUP.S/RASANTE(PºSUELO/SUP.S.RASANTE) ϭϭϭϭϭϭ ESTRUCTURA DE GASTOS Coste del solar ϭϱϰϬϬϴϵϵϯ Coste de construcción ϭϭϵϮϯϴϲϰϮ Honorarios facultativos ϵϲϬϱϳϱϯ Gastos legales ϭϭϵϯϴϰϬϮ Costes de gestión ϴϴϰϯϳϱϰ Costes de comercialización ϭϭϳϳϴϬϬϬ Costes financieros ϭϯϲϳϰϮϬϰ ϰϳй ϯϲй ϯйϰй ϯй ϯй ϰй ŽƐƚĞĚĞůƐŽůĂƌ ŽƐƚĞĚĞĐŽŶƐƚƌƵĐĐŝſŶ ,ŽŶŽƌĂƌŝŽƐĨĂĐƵůƚĂƚŝǀŽƐ 'ĂƐƚŽƐůĞŐĂůĞƐ ŽƐƚĞƐĚĞŐĞƐƚŝſŶ ŽƐƚĞƐĚĞ ĐŽŵĞƌĐŝĂůŝnjĂĐŝſŶ ŽƐƚĞƐĨŝŶĂŶĐŝĞƌŽƐ RENTABILIDAD A PARTIR DEL CASH FLOW PAYBACK 22,00 ŶƵĂů TIR ϭϲϬй Ϯϭй VAN(6%) ϰϰϮϰϱϬϭϬ ͲϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ͲϴϬϬϬϬϬϬϬ ͲϲϬϬϬϬϬϬϬ ͲϰϬϬϬϬϬϬϬ ͲϮϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬϬϬ ϬϬϬй ϭϬϬй ϮϬϬй ϯϬϬй ϰϬϬй ϱϬϬй ϲϬϬй VAN-TIR K^d&/EE//KE sE ϬϬϬ ϳϲϳϯϳϲϭϭ ϬϬϭ ϮϱϱϬϮϳϲϮ ϬϬϮ ͲϭϮϴϬϮϴϵϲ ϬϬϯ ͲϰϭϮϯϰϯϱϬ ϬϬϰ ͲϲϮϭϮϰϬϯϴ ϬϬϱ ͲϳϳϮϱϱϬϭϲ ϬϬϲ Ͳϴϳϵϵϭϵϵϱ ANEXO II: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”. ESTUDIO ECONÓMICO.                        ϭϰϳ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K PRECIO VIVIENDAS 270.000 240.000 MES FIN OBRA 24 % ENTRADA 10% % APLAZADO 15% % HIPOTECA 75% Nº VIVIENDAS 10 Ϯ D^ϭϱ D^ϭϲ D^ϭϳ D^ϭϴ D^ϭϵ D^ϮϬ D^Ϯϭ D^ϮϮ D^Ϯϯ D^Ϯϰ D^Ϯϱ VENTAS MES 15 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϮϳϬϬϬϬϬ APLAZADO ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ ϰϱϬϬϬϬ HIPOTECA 202.500,00 VENTAS MES 16 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 17 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϮϳϬϬϬϬϬ APLAZADO ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ ϱϳϴϱϳϭ HIPOTECA 202.500,00 VENTAS MES 18 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϮϳϬϬϬϬϬ APLAZADO ϲϳϱϬϬϬ ϲϳϱϬϬϬ ϲϳϱϬϬϬ ϲϳϱϬϬϬ ϲϳϱϬϬϬ ϲϳϱϬϬϬ HIPOTECA 202.500,00 VENTAS MES 19 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϱϰϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϲϮϬϬϬϬ ϭϲϮϬϬϬϬ ϭϲϮϬϬϬϬ ϭϲϮϬϬϬϬ ϭϲϮϬϬϬϬ HIPOTECA 405.000,00 VENTAS MES 20 Nº VENTAS 3 ENTRADA ϴϭϬϬϬϬϬ APLAZADO ϯϬϯϳϱϬϬ ϯϬϯϳϱϬϬ ϯϬϯϳϱϬϬ ϯϬϯϳϱϬϬ HIPOTECA 607.500,00 VENTAS MES 21 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϮϰϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ HIPOTECA 180.000,00 VENTAS MES 22 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϱϰϬϬϬϬϬ APLAZADO ϰϬϱϬϬϬϬ ϰϬϱϬϬϬϬ HIPOTECA 405.000,00 VENTAS MES 23 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϮϰϬϬϬϬϬ APLAZADO ϯϲϬϬϬϬϬ HIPOTECA 180.000,00 TOTALES 12 27.000,00 4.500,00 31.500,00 37.285,71 71.035,71 114.235,71 87.610,71 129.610,71 140.110,71 152.110,71 2.385.000,00 COSTE ENTREGAS A CUENTA INTERES MENSUAL 0,50% 27.135,00 4.522,50 31.657,50 37.472,14 71.390,89 114.806,89 88.048,77 130.258,77 140.811,27 152.871,27 Ϭ Ϭ 63.315,00 286.984,93 646.103,73 798.975,00 dŽƚĂů COSTE AVAL TRIMESTRAL 0,25% 0,00 0,00 158,29 0,00 0,00 717,46 0,00 0,00 1.615,26 0,00 0,00 1.997,44 4.488,45 ANEXO II: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”. RITMO DE VENTA DE VIVIENDAS.     ϭϰϴ D/Yh>'/DEKs>ZK  WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  PRECIO LOCALES 150.000 MES FIN OBRA 24,00 % ENTRADA 60% % APLAZADO 40% % HIPOTECA 0% Nº LOCALES 2 D^ϭϱ D^ϭϲ D^ϭϳ D^ϭϴ D^ϭϵ D^ϮϬ D^Ϯϭ D^ϮϮ D^Ϯϯ D^Ϯϰ D^Ϯϱ VENTAS MES 15 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 16 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 17 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 18 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 19 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϵϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ ϭϮϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 20 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 21 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 22 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 23 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϵϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϲϬϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 TOTALES 2 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 0,00 ANEXO II: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”. RITMO DE VENTA DE LOCALES.        ϭϰϵ D/Yh>'/DEKs>ZK WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K PRECIO GARAJES 25.000 MES FIN OBRA 24,00 % ENTRADA 40% % APLAZADO 60% % HIPOTECA 0% NºGARAJES 14 D^ϭϱ D^ϭϲ D^ϭϳ D^ϭϴ D^ϭϵ D^ϮϬ D^Ϯϭ D^ϮϮ D^Ϯϯ D^Ϯϰ D^Ϯϱ VENTAS MES 15 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϭϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ ϭϲϲϲϲϳ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 16 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 17 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϭϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ ϮϭϰϮϴϲ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 18 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϭϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϮϱϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬ ϮϱϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 19 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϮϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϲϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬ ϲϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 20 Nº VENTAS 3 ENTRADA ϯϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϭϮϱϬϬϬ ϭϭϮϱϬϬϬ ϭϭϮϱϬϬϬ ϭϭϮϱϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 21 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϭϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϱϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 22 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϮϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϭϱϬϬϬϬϬ ϭϱϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 23 Nº VENTAS 3 ENTRADA ϯϬϬϬϬϬϬ APLAZADO ϰϱϬϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 TOTALES 14 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 0,00 ANEXO I: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “CAMINS AL GRAU”. RITMO DE VENTA DE GARAJES.     ϭϱϬ D/Yh>'/DEKs>ZK  WZKzdK&/E>'ZK DK>//Ed1&/KͲdE/K  ANEXO II: PROMOCIÓN DEL DISTRITO “JESÚS”. RITMO DE VENTA DE TRASTEROS.  PRECIO TRASTEROS 8.000 MES FIN OBRA 24,00 % ENTRADA 40% % APLAZADO 60% % HIPOTECA 0% Nº TRASTEROS 12 D^ϭϱ D^ϭϲ D^ϭϳ D^ϭϴ D^ϭϵ D^ϮϬ D^Ϯϭ D^ϮϮ D^Ϯϯ D^Ϯϰ D^Ϯϱ VENTAS MES 15 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϯϮϬϬϬϬ APLAZADO ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ ϱϯϯϯϯ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 16 Nº VENTAS 0 ENTRADA ϬϬϬ APLAZADO ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ ϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 17 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϯϮϬϬϬϬ APLAZADO ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ ϲϴϱϳϭ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 18 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϯϮϬϬϬϬ APLAZADO ϴϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬ ϴϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 19 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϲϰϬϬϬϬ APLAZADO ϭϵϮϬϬϬ ϭϵϮϬϬϬ ϭϵϮϬϬϬ ϭϵϮϬϬϬ ϭϵϮϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 20 Nº VENTAS 3 ENTRADA ϵϲϬϬϬϬ APLAZADO ϯϲϬϬϬϬ ϯϲϬϬϬϬ ϯϲϬϬϬϬ ϯϲϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 21 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϯϮϬϬϬϬ APLAZADO ϭϲϬϬϬϬ ϭϲϬϬϬϬ ϭϲϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 22 Nº VENTAS 2 ENTRADA ϲϰϬϬϬϬ APLAZADO ϰϴϬϬϬϬ ϰϴϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 VENTAS MES 23 Nº VENTAS 1 ENTRADA ϯϮϬϬϬϬ APLAZADO ϰϴϬϬϬϬ HIPOTECA 0,00 TOTALES 12 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 0,00