El mercado de la tierra en Galicia. Unas primeras conclusiones a partir de una investigación comarcal

EDELMIRO LóPEZ IGLESIAS (*) El mercado de la tierra en Galicia. U nas primeras conclusiones a partir de una investigación comarcal(**) l. INTRODUCCIÓN Constituye un hecho sobradamente conocido que la agricultura gallega sigue caracterizándose en la actualidad por una dimensión física (superficie) de las explotaciones muy reducida. Siendo ésta la principal deficiencia estructural del sector, y la causa fundamental del bajísimo nivel que en él alcanza la productividad del trabajo ( 1). Además, los datos estadísticos indican que los cambios que se produjeron en este aspecto a lo largo de las tres últimas dé- (*) Profesor del Departan1ento de Economía Aplicada de la Universidad de Santiago de (:ompostela. (**) Este trabajo está basado en uno de lo~ capítulos de la tesis doctoral del autor, deténdida en octubre de 1994 en la Facultad de Ciencias Econótnicas de Santiago de Compostela [ver en la bibliografia: López Iglesias, E. (1994)]. Una versión revisada de la tercera parte de esta investigación (donde se incluye el tema tratado con este artículo) obtuvo posteriormente el segundo accésit del XXIII Premio Nacional de Publicaciones Agrarias, Pesqueras y Alimentarias, en h1 Modalidad de Ciencias Sociales, y va a ser publicada por el "MAPA en la Serie Estudios bajo el título: klovilidad df la tin;a y dind.- mita de las estrutluras agrarias en Galicia. (1) Así, de acuerdo con los datos de Ja «Encuesta sobre la Estructura de las Explotaciones Agrícolas» de 1987, el MBT /UTA se situaba en esta fecha en Galicia en el 20,4 por ciento tan sólo de la media de la Unión Europea (CEE-12 en aquel momento), correspondiéndose eso con una diferencia similar en la ditnensión económica de las explotaciones (el MBT /explotación se limitaba aquí al 27,4% de su valor en la UE). Pues bien, esto últiino se debía íntegramente a la reducida SAU /explotación, n1ientras que el MBT/ha. de SAU alcanzaba en la agricultura gallega un valor ligeran1ente superior incluso a la media comunitaria. Ver: IDEGA (1992), pp. 61-100. Sobre la situación que presenta desde ·~Sta perspectiva el sector agrario gallego en el contexto esp:lñol, consultar por ejemplo: Col~no,J. (1992); Sumpsi,J. M. (1994); Barceló, L. V. (1994). cadas fueron de escasa magnitud. La intensa disminución que experimentó la población ocupada en la agricultura, y la importante modernización que se operó simultáneamente en la tecnología del sector (apoyada en el recurso creciente a inputs intermedios y bienes de capital ftjo de origen industrial), no fueron acompañadas aquí de un proceso significativo de desaparición y concentración de unidades productivas, que permitiera un incremento apreciable de su superficie media (ver: López Iglesias, E., 1994). Esas dos constataciones hacen que tenga un notable interés profundizar en los diversos mecanismos que condicionan en Galicia la evolución de la estructura dimensional de las explotaciones (los cambios en su número y superficie). Con el fin de conocer mejor su funcionamiento y el papel que éstos han venido jugando; y también para contribuir a aclarar, a partir de ese análisis, los principales obstáculos que han frenado las transformaciones en esa estructura dimensional. En el presente trabajo nos vamos a ocupar de uno de esos mecanismos: el mercado de la tierra. Resumiendo los resultados obtenidos en una investigación comarcal. Los datos disponibles hasta ahora ponen de manifiesto que el mercado de tierras rústicas se caracteriza en Galicia, en primer lugar, por unos precios muy elevados. Unos precios muy altos no sólo en términos absolutos, sino también (lo que tiene mayor relevancia) en comparación con la renta agraria que las superficies están en condiciones de ofrecer. Siendo éste un fenómeno «estructural», al menos en los tres últimos decenios, que se mantiene vigente en la actualidad (2). Junto a ese elevado nivel de los precios, la otra gran característica que parece definir el mercado de tierras gallego es su escasa movilidad, el reducido volumen de las transacciones. Esta es la conclusión que sugiere la evidencia indirecta que ofrecen las cifras de los sucesivos censos agrarios. Y en el mismo sentido apuntan otros tipos de información empírica, como algunas encuestas realizadas a explotaciones y las impre- (2) Ver el análisis que ofrecemos sobre este tema, utilizando esencialmente los datos de la «Encuesta de precios de Ja tierra» del MAPA, en: López Iglesias, E. (1994), capítulo XII. siones que manifiestan los expertos en contacto directo con la realidad del sector ( 3). Ahora bien, en lo que respecta a esta segunda cuestión no contamos por el momento con ninguna estadística, ni tampoco con estudios comarcales o locales, que permitan verificar con rigor esas afirmaciones. Estadísticas o estudios en los que se aporten datos sistematizados sobre el volumen y características que registran aquí las compra-ventas de tierras. El análisis que ofrecemos en este trabajo pretende aportar una primera contribución al conocimiento de estas cuestiones: el volumen que alcanzan en Galicia las transacciones en el mercado de tierras rústicas, y sus características. Tratando también de establecer, a partir de ahí, alguna indicación sobre la medida en que estas transacciones pueden estar contribuyendo a una ampliación de las explotaciones agrarias. La investigación en la que nos apoyamos se limita a una comarca (el Distrito Hipotecario de Arzúa), y a un período de tan sólo dos años (1987 y 1988). Por lo que sus resultados no son, obviamente, extrapolables al conjunto del territorio gallego; ni pueden tampoco considerarse representativos de las tendencias del mercado de tierras en las dos o tres últimas décadas. Pero, a pesar de su limitado ámbito de referencia, pensamos que este estudio tiene un doble interés: - Por un lado, el que se deriva de los datos aportados. Datos que, debidamente contextualizados, permiten establecer por primera vez en el ámbito gallego unas conclusiones sobre este tema fundadas empíricamente. - A lo que hay que unir una utilidad más general en el plano metodológico, puesto que la fuente que hemos empleado para obtener la información es prácticamente inédita, no sólo en Galicia sino también a nivel español. 2. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN Al contrario de lo que sucede en otros países europeos, en España no contamos con ninguna estadística sobre las (3) Un análisis detallado de esos diferentes tipos de evidencia ernpírica, y de sus resultados, puede encontrarse en Ja investigación de la que forma parte este trabajo: López Iglesias, E. (1994), capítulos Vll, X y XL compra-ventas de tierras rústicas. Por lo que las investigaciones empíricas sobre este tema tienen que basarse aquí en una recogida y elaboración directa de los datos; limitándose necesariamente, dada su laboriosidad, a zonas geográficas reducidas. Para la realización de estas investigaciones existen, en principio, cuatro fuentes de información posibles, derivadas todas ellas de los sucesivos pasos que debe seguir un contrato de compra-venta de tierras, a fin de cumplir con las obligaciones de carácter fiscal y lograr que la nueva situación de las fincas sea inscrita en el Registro de la Propiedad ( 4). Estas cuatro fuentes son: notarías, oficinas liquidadoras del Impuesto de Transmisiones, Servicio de Valoraciones y Registro de la Propiedad. De esas cuatro fuentes, los estudios realizados hasta ahora en España concluyen que la que resulta más adecuada para conocer el volumen de las transacciones es el Servicio de Valoraciones, siendo su nivel de calidad bastante satisfactorio (Díaz Berenguer, E.; Sumpsi, J. M.; Urbiola, J. y Varela, C., 1982; Varela Ortega, C., 1984). Las indagaciones que efectuamos para el caso concreto de Galicia nos condujeron, sin embargo, en este aspecto a unos resultados muy diferentes. De ellas se desprende que los datos del Servicio de Valoraciones tienen aquí una escasa utilidad, debido a que en ellos tan sólo figura una proporción muy pequeña de las transacciones de fincas rústicas para las que es liquidado el Impuesto de Transmisiones. En consecuencia, y puesto que tanto las notarías como el Registro de la Propiedad deben ser también descartados, por los motivos ya indicados en su momento por otros autores para el conjunto de España (ver por ejemplo: Varela Ortega, C., 1984), llegamos finalmente a una conclusión: la única fuente primaria que puede utilizarse en Galicia para el estudio de las compra-ven- tas de fincas rústicas, la mejor fuente con la que contamos aquí, son las oficinas liquidadoras del Impuesto de Transmisiones; concretamente, los expedientes individuales derivados de la liquidación de este Impuesto que son conservados en esas oficinas. (4) Queda también la posibilidad de obtener la información n1ediante encuestas directas sobre el terreno. De hecho, contamos con dos ejemplos de este tipo de estudios, referidos ambos al País Valenciano. Ver: Arnalte, E. y Avellá, L. (1986a), y Romero, J. (1988). De acuerdo con esos resultados, fue ésta la base empírica que tomamos para nuestra investigación. En concreto, seleccionamos la oficina del Registro de la Propiedad de Arzúa (que funciona como oficina liquidadora para los 9 municipios que integran el correspondiente Distrito Hipotecario); analizando en ella los expedientes referidos a los años 1987 y 1988 (los más recientes para los que se disponía de información en el momento de proceder a su recogida, abriljunio de 1989). Debemos destacar en este sentido que la nuestra es, que tengamos conocimiento, prácticamente la primera investigación que se lleva a cabo en España tomando como base esta fuente ( 5). En lo que respecta a la calidad de la información, todos los testimonios y evidencias que hemos recogido apuntan a que ésta es, en la comarca considerada, muy alta; aproximándose el grado de cobertura de los datos al 100 por ciento (6). Por tanto, podemos asumir que las cifras reflejan con bastante exactitud las transacciones realmente efectuadas en esta comarca durante los dos años citados. Para cada una de las operaciones examinamos el correspondiente expediente, en el que figuran (al menos para los últimos años) dos documentos: la hoja de liquidación del impuesto, y una copia del contrato. Esto nos ha permitido conocer todos los aspectos relevantes de cada transacción: los relativos a las superficies implicadas (volumen, usos o aprovechamientos, ubicación y lindes de cada finca, etc.); los referidos a los vendedores y compradores (profesión, residencia, etc.); y también otras cuestiones de interés (como el hecho de si el comprador venía ya trabajando las tierras, en arrendamiento o bajo otra forma de cesión) (7). (5) Tan sólo tenemos constancia de un estudio en el que ésta haya sido empleada (Marín Rivero, A., 1993). Y de él tuvimos conocimiento, además, cuando nuestra investigación estaba ya concluida. (6) Hay que advertir, sin embargo, que ese grado de cobertura es mucho más b0:jo en otras zonas de la geografia gallega. Para más detalles sobre este tema, así como sobre los restantes aspectos tratados en estas notas metodológicas, consultar: López Iglesias, E. (1994), Anexo metodológico al capítulo XII. (7) Dejan1os de lado la cuestión de los precios, para los que la información aquí ofrecida es poco fiable, y que no entraban ya en los objetivos de la presente investigación empírica. De este tema (el nivel que alcanzan en Galicia los precios de las tierras agrarias y su evolución durante las décadas recientes) nos he1nos ocupado en otro lugar. Ver: López Iglesias, E. (1994), capítulo XII. ECO NOM!A AGRA RIA De este modo, hemos podido realizar un análisis bastante detallado y preciso sobre el volumen y características de las transacciones. La fuente utilizada no permite, en cambio, conocer con la misma precisión el efecto que las compra-ventas tienen sobre la estructura dimensional (la superficie) de las explotaciones. Y ello por un motivo: en los documentos no se especifica si las tierras estaban o no integradas en una explotación agraria, ni tampoco, en su caso, el tamaño de la explotación del vendedor y comprador. Por tanto, en este tema tendremos que contentarnos con aportar alguna indicación general (el contenido del apartado 7). 3. UNAS BREVES NOTAS SOBRE LA COMARCA Y EL PERÍODO A LOS QUE SE REFIERE EL ESTUDIO La comarca investigada, el Distrito Hipotecario de Arzúa, se localiza en el cuadrante sudorienta! de la provincia de A Coruña, estando integrada por 9 municipios: Arzúa, Boimorto, Melide, O Pino, Santiso, Sobrado, Toques, Touro y Vilasantar (ver mapa 1). Estos ocupan una extensión global de 90.766 hectáreas, lo que representa el 11,5 por ciento del total provincial y el 3,1 por ciento de la superficie de Galicia. Se trata de una comarca ubicada dentro de lo que se conoce genéricamente como «meseta interior gallega»; caracterizándose en general su territorio por una altitud media (200- 600 m.) y un relieve ondulado (ver: López Vizoso, J. M., 1993). Si bien en su interior existen importantes contrastes. Desde el punto de vista económico, es ésta una zona eminentemente agraria, con un desarrollo limitado de las actividades industriales y terciarias, al igual que sucede en general en las áreas del interior de Galicia. En consonancia con esa estructura de las actividades económicas, la población tiene un carácter esencialmente rural; aunque con dos matizaciones: la existencia en la comarca de dos núcleos de cierta dimensión (las villas de Arzúa y Melide), y su proximidad a la ciudad de Santiago de Compostela. La densidad demográfica es relativamente baja (una media de 40,5 habitantes/km 2 en 1991), y se constata una continua reducción de la población desde 1960 en casi todos los municipios. Mapa 1 Ubicación geográfica de la comarca objeto de estudio (Distrito Hipotecario de Arzúa) En conjunto, y relacionando esto con el funcionamiento del mercado de tierras rústicas, todos los datos apuntan a que la demanda de superficies para usos urbanos, y la presión que éstos ejercen sobre el territorio agrario, tienen que ser aquí bastante modestas dentro del contexto gallego. En el plano agrario, podemos destacar las siguientes notas: - El sector agrario de la comarca está orientado principalmente a la ganadería bovina, y en especial (en el período reciente) al vacuno de leche. -Las explotaciones presentan una superficie media relativamente elevada en el ámbito gallego, aunque pequeña si tomamos como referencia la Unión Europea y tenemos en cuenta su orientación productiva. En concreto, de acuerdo con el censo agrario de 1989, la superficie/explotación era aquí de 7,98 ha.; pero más de la mitad de esa extensión correspondía a tierras de monte, de tal modo que la SAU/explotación descendía a 3,49 ha. (ver cuadro 1). ECO NOMiA AGRA Cuadro l EVOLUCIÓN DE ALGUNAS VARIABLES BÁSICAS DEL SECTOR AGRARIO EN IA COMARCA DE ARZÚA 1982-1989 N.º de explotación según su tamaño (superficie total): < 5 ha ..................................... . 5-10 ha ..................................... . 10-20 ha .................................... .. 20-50 ha .................................... .. >~ 50 ha ..................................... . N Y total de explotaciones con tierras ..... . Superficie censada (ha.) ......................... .. Superficie/explotación (ha.) ................... . N.º de explotaciones con SAU ................ .. SAU (ha.) .................................................. . SAU/explotación (ha.) ........................... .. SAU /Sup. total censada .......................... .. Ganado bovino (Unidades Ganaderas) .. . UG hovino/ha. de SAU ............................ . 1982 3.934 2.293 1.613 522 71 8.433 70.522 8,36 8.280 24.172 2,92 34,3% 34.165 1,41 Fuente: Il\E: Censos "hrrarú;s rú 1982 y J 9H9. Elaboración propia. 1989 Variación 1982-1989 4.093 4,0% 2.118 -7,6% 1.406 -12,8% 452 -13,4% 62 -12,7% 8.131 -3,6% 64.905 -8,0% 7,98 -4,5% 7.808 -5,7% 27.254 +12,8% 3,49 +19,5% 42,0% 41.443 +21,3% 1,52 +7,8% - En los últimos decenios, y concretamente en la década de los 80, esta zona experimentó un notable dinamismo agrario (sobre todo en algunos de los municipios), ligado a una creciente especialización láctea. Dinamismo que implicó la realización por parte de muchos agricultores de fuertes inversiones (en la compra de vacas de razas selectas, en maquinaria, en construcciones e instalaciones, etc.). Este proceso de modernización se vio favorecido en parte de su territorio por la aplicación de la concentración parcelaria. Siendo de resaltar también el papel jugado por algunos programas de ayuda a las inversiones (8). - Los dos elementos anteriores (reducida superficie de las explotaciones, e importante esfuerzo de innovación tecnológica en muchas de ellas) inducen a pensar, a priori, que la de- (8) Entre los que hay que destacar en los años 80 el REPLE (Reglamento Estructural de la Producción Lechera). Ver: IDEGA (1994). manda potencial de tierras por parte de los agricultores (su demanda para ampliaciones) debe de ser aquí, y en concreto debía de ser en la década de los 80, bastante elevada. Y, de hecho, contamos con algunos datos que avalan esta hipótesis (9). Aunque la baja rentabilidad de la mayoría de las explotaciones dificulta mucho la traducción de esa demanda potencial en demanda efectiva. - En la práctica, las cifras de los censos agrarios indican que durante los decenios recientes no tuvo lugar una reestructuración apreciable, un incremento apreciable en la superficie de las unidades productivas; apareciendo esto vinculado con una falta de movilidad de las tierras liberadas. Así, si nos ftjamos en el período 1982-1989, los datos muestran que se produjo una importante desaparición de explotaciones, con la consiguiente liberación de superficies. Pero éstas no fueron en su mayor parte incorporadas a otras unidades productivas. De tal modo que, a pesar de disminuir el número de explotaciones, la superficie/ explotación se mantuvo estancada, y no se operó en concreto una reestructuración neta en favor de los estratos de mayor tamaño (ver cuadro l) (10). -Eso es lo que se observa tomando la superficie total de las explotaciones. Hay que precisar que, aun sin aumentar esa superficie (a través de compras o cesiones), muchos agricultores de la comarca sí ampliaron de forma notable la SAU de su unidad productiva, por medio de la roturación y conversión en pastos de terrenos de monte (11). - Por último, otros dos hechos a mencionar son: que la agricultura a tiempo parcial tiene en esta zona una escasa relevancia; siendo en cambio un fenómeno frecuente la pervivencia, el mantenimiento, de explotaciones en manos de agricul- (9) !\"os referirnos, concretarnente, a los datos obtenidos en una encuesta realizada a finales de los 70, en la que se incluían 4 de los 9 municipios que integran nuestra comarca. Entre las preguntas formuladas a los agricultores entrevistados figuraba ésta: _,5¡ tuviese ahorros, ¿en qué los invertiría?». Pues bien, entre el 30 y el 50 por ciento de los agricultores de esos 1nunicipios citaban corno una de sus inversiones prioritarias la compra de tierras. Ver: Díez Patier, E. v Sineiro, F. ( l 979). p. fi4. (10) El aumento del núniero rle explutaciones <le menor diniensión, qne sugieren esas cifras, no creen1os en cambio que se corresponda con la realidad. Su origen hay que buscarlo en el hecho de que los censos agrarios ccntabilizan como explotaciones muchas pequeñas propiedadrs abandonadas (cuyo número a11n1enta con el paso del tiempo). (11) Este hecho aparece claran1cnte reflejado en las cifras del cuadro l. Aunque éstas exageran la magnitud de ese proceso, debido a que la definición de SAU en el censo agrario de 1989 es 1nás amplia que la utilizada en el censo de 1982. 5.1. La superficie transaccionada en cada operación Los datos obtenidos ponen de manifiesto que esta superficie es en general muy pequeña. En concreto, la extensión media que resulta para las operaciones realizadas en la comarca durante el bienio 1987-1988 es tan sólo de 0,76 ha./ transacción (ver cuadro 4). Esa cifra media esconde, sin embargo, unos fuertes contrastes o diferencias. Así, si examinamos la distribución del número de transacciones y de la superficie por estratos de tamaño, nos encontramos con una estructura que puede calificarse de «dual» o bipolar (ver cuadro 4): Por un lado, tenemos un gran número de compra-ventas referidas a extensiones muy pequeñas, que son absolutamente dominantes en términos numéricos pero que tienen una importancia global en términos de superficie bastante reducida. Frente a ellas, aparecen otras transacciones de lotes de mayor dimensión (en concreto mayores de 5 ha.), que a pesar de ser muy poco numerosas aportan una elevada proporción de la superficie movida. Cuadro 4 DISTRIBUCIÓN DE LA.S TRA.'.'JSACCIONES Y DE U SUPERFICIE MOVIDA POR ESTRA.TOS DE TAMA:\10. COMARCA DE ARZÚA 1987-1988 Superficie vendida N. º de transacciones Superficie movida en cada operación (ha.) Número % Ha. % ~< 0.25 1.164 55,6 118,7 7,4 0,25 -0,50 349 16,7 124,5 7,8 0,50 -0,75 169 8,1 102,8 6,4 0,75 -1 83 4,0 71,5 4,5 1 -2 160 7,6 222,6 13,9 2 - 5 115 5,5 356,8 22,3 5 - JO 26 1,2 171,8 10,7 > 10 27 1,3 431,4 27,0 TOTAL 2.093 100,0 l.600,0 100,0 Superficie media por transacción (ha.) 0,76 Fiunlr Elaboración propia a partir de la infonnaciún rcco~i<la en la Oficina del Registro de la Propiedad de Ar1.úa. En concreto, los datos indican que el 84,4 por ciento de las transacciones afectaron aquí a una extensión inferior a 1 ha. (y en el 55,6 por ciento de los casos ésta no superó las 0,25 ha.); pero éstas tan sólo suponen algo más de 1/4 de la superficie movida. Mientras que las operaciones referidas a lotes mayores de 5 ha., aun siendo solamente el 2,5 por ciento del total, aportan cerca del 40 por ciento de la superficie (ver cuadro 4). Los estudios realizados sobre el mercado de tierras en otros países y regiones aluden de modo frecuente a la existencia de dos mercados claramente diferenciados, con vendedores y compradores de diferentes características, y unas motivaciones de las ventas y compras también distintas. Por un lado está el «mercado de pequeñas fincas», y por otro el de «grandes fincas» ( 19); o, lo que sería más preciso: un mercado de pequeños lotes o superficies, frente a otro de grandes superficies (20). En este sentido, los datos que acabamos de exponer sugieren la posible existencia de una segmentación similar en la comarca de Arzúa. Si bien con una matización: en este caso no cabe hablar de un mercado de grandes superficies (totalmente inexistente); y lo que parece darse es un mercado de pequeños lotes, frente a otro de lotes medianos (cuyo límite inferior podemos ftjar en las 5 ha.). Ahora bien, eso por el momento es solamente una hipótesis. Para determinar en qué medida estamos realmente ante dos mercados de tierra distintos es preciso analizar las características de los vendedores y compradores en unas y otras transacciones; cuestión ésta que dejamos para un epígrafe posterior. 5.2. El número de fincas incluidas en cada operación Los resultados obtenidos en relación con este segundo aspecto (el número de fincas) pueden sintetizarse en dos notas: (19) Ver por ejemplo las indicaciones que realiza en este sentido J. M. Sumpsi, para dos comarcas de la provincia de Valladolid (Surnpsi,J. .\L, 1986, pp. 16-26). (20) Decimos que esta terminología nos parece más precisa porque esa distinción se refiere a la superficie transferida en cada operación, y ésta no está necesariamente integrada por una única finca, sino que puede estar formada por un número elevado de fincas de pequeño tamaño. la inmensa mayoría de las transacciones se limitan en esta comarca a una única finca, o a un número muy pequeño de ellas; son, en cambio, muy poco frecuentes los casos en que son vendidas de una sola vez, en una misma operación, un número elevado de fincas. Esto se refleja en la media resultante, que es de 2,2 fincas/transacción (ver cuadro 5). De este modo, recogiendo otra distinción también clásica en los estudios sobre el tema, podemos afirmar que el mercado de tierras en esta comarca es esencialmente un «mercado de parcelas». Con mayor precisión, encontramos en este aspecto una distribución análoga a la que fue señalada al analizar la superficie vendida en cada operación: un predominio abrumador de las compra-ventas que se limitan a una o unas pocas fincas; y, al lado de ellas, otras transacciones de explotaciones completas o de un conjunto importante de fincas, operaciones estas poco numerosas pero que suponen una elevada proporción de la superficie movida. Para completar esta descripción sobre las características de los lotes objeto de compra-venta, debemos añadir una última nota: la reducida dimensión media de las fincas transaccionadas (ver cuadro 6). Hecho este que está acorde con la elevada fragmentación de la tierra que sigue caracterizando en la actualidad a la agricultura gallega, y que se observa también en la comarca estudiada. Cuadro 5 OISTRillUCIÓ!\ DE L'\S COMPRA-VE!\TAS SEGl 1 l\ EL :'<l1 :V!ERO DE FINCAS TRA:'<SACC!OC\AD,\S. COMARCA DE ARZllA 1987-1988 N. 9 de fincas vendidas Distribución de las transacciones en cada transacción Número % 1 1.453 69,4 2 294 14,0 3a5 210 10,0 6 a 10 75 3,6 11a25 49 2,3 '.26 a 50 10 0,5 n1ás de 50 2 O, 1 TOTAL 2.093 100,0 - Número medio de fincas por transacción 2,21 Fiwnll': La rni~ma qtw t"ll t"l cuadro "1. Cuadro 6 EXTEXSIÓN MEDIA DE !AS FINCAS VENDIDAS, POR TIPOS DE APROVECHAMIENTO. COMARCA DE ARz(;A 1987-1988 Labradío Prados y Monte Superficie pastizales total - Superficie media de las fincas (ha.) ........ 0,21 0,33 0,42 0,35 F11n1lt>: Las mismas que t'll el cuadro 4. Resumiendo lo expuesto en los párrafos anteriores, podemos establecer en definitiva esta imagen sintética: las transacciones afectan generalmente en esta comarca a lotes de pequeña dimensión (una media de 0,76 ha.), que están compuestos por una o unas pocas fincas (una media de 2,2 fincas/transacción) de muy pequeño tamaño (0,35 ha./finca). Aunque estas cifras medias esconden, como hemos visto, la existencia de compra-ventas de muy diferente dimensión. 6. LA PROFESIÓN Y RESIDENCIA DE VENDEDORES Y COMPRADORES 6.1. La profesión de los vendedores y compradores A la hora de recoger y codificar la información referida a la profesión de los vendedores y compradores, clasificamos a éstos en un total de 13 rúbricas o categorías socioprofesionales. Vamos a comenzar examinando su distribución entre los dos grandes conjuntos que podemos diferenciar: el de los «agricultores» (donde incluimos los agricultores en activo, las sociedades y cooperativas agrarias y los agricultores jubilados); y el de los «no agricultores» (que engloba a todos los activos e inactivos no agrarios). Después pasaremos a ver con mayor detalle la participación que tienen en las transacciones las diversas categorías socioprofesionales. 6.1.1. I.a distribución de las ventas y compras entre agricultores y no agricultores Esta distribución aparece recogida en el cuadro 7, y de su análisis se desprenden las siguientes conclusiones: Cuadro 7 DISTRIBUCIÓN DE LAS VE1'TAS Y COMPRAS DE TIERRAS ENTRE «AGRICULTORES» Y «NO AGRICULTORES». COMARCA DE ARZÚA 1987-1988 A) Cifras absolutas Ventas Compras Número Superficie (ha.) Número Superficie (ha.) -«Agricultores)> ......... 853 429,9 1.158 778,I -«No agricultores» ... 1.240 1.170,2 935 821,9 TOTAL ........................ 2.093 1.600,0 2.093 1.600,0 B) Distribución porcentual Ventas Compras Número(%) Superficie (%) Número(%) Superficie ( % ) - «Agricultores>> ......... 40,8 26,9 55,3 48,6 -«No agricultores» ... 59,2 73,I 44,7 51,4 TOTAL ........................ 100,0 100,0 100,0 100,0 fUente: La misma que en d cuadro 4. 1. Las ventas de tierras rústicas proceden en esta comarca mayoritariamente de propietarios no agricultores, que realizan el 60 por ciento aproximadamente de las ventas y aportan casi las 3/4 partes de la superficie vendida. Los agricultores activos y jubilados ocupan así una posición secundaria en la oferta de tierras. n. En lo que se refiere a las compras, éstas se reparten en proporciones similares entre los dos grupos. En concreto, los agricultores efectúan el 55,3 por ciento de las compras, adquiriendo el 48,6 por ciento de las superficies. Mientras que en el resto de los casos los compradores pertenecen a categorías no agrarias. m. Como resultado de esos flujos, en el cómputo global los agricultores aparecen como compradores netos, sucediendo a la inversa con los no agricultores. Concretamente, los primeros vendieron el 26,9 por ciento de las tierras y compraron el 48,6 por ciento; de donde resulta un saldo positivo equivalente al 21,7 por ciento de la superficie movida. Correspondiéndose esto con unas ventas netas de la misma cuantía por parte de las categorías no agrarias. De los tres hechos que acabamos de señalar, el último está en sintonía con lo que se constata como norma general en los países y regiones de nuestro entorno: los agricultores, que sufren una reducción continua de su patrimonio fundiario a través de las sucesiones, a través de las transmisiones hereditarias que se producen a cada generación, recuperan en mayor o menor medida esas pérdidas por medio de las compras en el mercado de tierras (21). De este modo, la pauta habitual que se observa en todos los países es que los agricultores aparecen como compradores netos en este mercado; sucediendo a la inversa para el conjunto de las categorías profesionales no agrarias (22). Los resultados obtenidos en este aspecto para la comarca de Arzúa están, pues, acorde con lo que es habitual, y con lo que cabría esperar a priori. No ocurre lo mismo, en cambio, para los otros dos fenómenos que constatamos: los que se refieren a la participación concreta en las transacciones de uno y otro grupo. En este sentido, como acabamos de ver, los datos indican que la actividad en el mercado de tierras rústicas de esta comarca estaba protagonizada principalmente en esos años por las personas ajenas al sector agrario (las cuales venden el 73,1 por ciento de las superficies y compran algo más de la mitad); siendo relativamente secundario el papel jugado por los agricultores. Esta situación resulta en nuestra opinión llamativa, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de una comarca esencialmente rural, en la que el valor extraagrario del suelo no es, dentro del contexto gallego, elevado. Conviene, pues, que nos detengamos brevemente en esos dos fenómenos que muestran las cifras: el predominio de los no agricultores en las ventas de tierras; y su importante participación también en las compras. En lo que respecta a la primera cuestión, debemos tener en cuenta en primer lugar que la comarca de Arzúa constituye (21) En relación con estos dos movimit:·ntos de sentido contrario que afectan a la propiedad de la tierra, consultar: Blatin. D. v Brun, A. (1972), v Brun, A. (1973). (22) Consultar por ejemplo: A~nalte, E.; Avellá, ·L. y Roca, A. (1986) y Levesque, R. (1987). una zona bastante específica dentro de Galicia en lo relativo a la estructura de la propiedad de la tierra. Caracterizándose en este aspecto por registrar un peso de los propietarios no agricultores (23) muy por encima de la media gallega. No obstante, eso no es suficiente para explicar lo que constatamos en este estudio; ya que la participación de ese grupo en la superficie vendida (73,1 por ciento) es muy superior a la proporción de la superficie comarcal que posee (que podemos estimar en el 35 por ciento). Por tanto, la principal conclusión que se desprende aquí de los datos es que las ventas alcanzan en las tierras pertenecientes a esos propietarios una intensidad mucho mayor de la que tienen en el caso de las superficies en manos de agricultores (activos y jubilados). Dicho con otras palabras: la movilidad (la oferta) en el mercado es muy superior para las primeras superficies que para las segundas. Más relevante aún resulta, a nuestro juicio, el otro fenómeno mencionado anteriormente: la fuerte magnitud que alcanzaba en esta comarca la demanda de tierras por parte de no agricultores, la elevada participación que éstos tenían en las compras (24). Esta constatación plantea un interrogante básico: ¿cuáles son las motivaciones de estas compras? La información obtenida no nos permite ofrecer una respuesta totalmente precisa (y cuantificada) a esa pregunta. Pero sí hace posible aportar algunas indicaciones sobre el particular: i. En primer lugar, podemos afirmar que una parte significativa de esas compras (efectuadas por no agricultores) responden a la intención de destinar las superficies a usos urbanos, o bien a la esperanza de que este cambio de usos tenga lugar en el futuro (con la consiguiente revalorización de las tierras). (23) Y concretamente de los «o.bsentistas tradicionales», cuyas tierras han venido siendo trabajadas históricamente por arrendatarios o aparreros. (24) Elevada participación no sólo en términos absolutos, sino tan1bién en una perspectiva cornparada. Así por ejemplo en Francia, donde se dispone de una inforn1ación bastante completa sobre el mercado de tierras, el porcentaje que suponían las compras realizadas por no agricultores se situaba en 1985 por debajo del 30 por ciento en la mayoría de las regiones; siendo pocas aquéllas en las que esa proporción l',Uperaba, como sucede en la comarca de Arzúa, el 50 por ciento. Ver: Levesque, R. (1987). De los datos que hemos recogido se desprende que este tipo de compras tienen en la zona una notable relevancia (25), y aparecen además dispersas por la práctica totalidad del territorio comarcal. Hecho este que se ve estimulado por la ausencia de medidas efectivas de ordenación de los usos del suelo, y que contribuye a amplificar la distorsión que estas compras originan en el mercado de tierras agrarias. ii. Otra porción de las compras llevadas a cabo por no agricultores tienen como móvil la explotación directa de las tierras, bien sea para usos agro-ganaderos o forestales. Al menos, ya constituya o no ésta la motivación principal, los indicios apuntan en estos casos a que las superficies van a ser explotadas directamente por el comprador (en unos casos se trata de agricultores a tiempo parcial, que adquieren pequeñas superficies destinadas a ampliar su explotación; en otros son empresas relacionadas con el sector de transformación de la madera, que compran extensiones relativamente importantes de monte). iii. Finalmente, resta un conjunto numeroso de operaciones, que suponen la mayor parte de la superficie adquirida en esos años por no agricultores, que de acuerdo con los indicios disponibles no podemos clasificar en ninguno de los dos grupos precedentes. En estos casos hay que suponer que la motivación de las compras estaba ligada esencialmente al papel de las tierras en tanto que activo o forma de colocación de un capital. Es decir, que lo que los compradores buscaban era simplemente una inversión. Viéndose estimulados en este sentido por las importantes ventajas que desde este punto de vista presenta la tierra en Galicia: seguridad, tendencia tradicional a una revalorización continua, y también la bajísima fiscalidad que grava su propiedad (López Iglesias, E., 1994). A lo que hay que añadir, de forma más concreta, la fuerte alza que esta- (25) En concreto, en el año 1988 éstas supusieron el 21,2 por ciento del total ele co1npras de tierras rústicas realizadas en la comarca. y el 8,3 por ciento de la superficie movida. Si lo relacionarnos con las compras efectuadas por no agricultores los porcentajes anteriores se sitúan en el 46 por ciento y el 16 por ciento, respectivamente. Para clasificar en este grupo las co1npras, nos hemos basado principalmente en tres aspectos: el tamaño de la superficie transaccion~.da; su localización (fincas próxi1nas a núcleos de población, que lindan con vías de comunicación iinportantes, etc.); y la profesión)' residencia del comprador. Aden1ás de otros indicios que se desprt'nden <le la lectura <le los contratos. Para más detalles, consultar: López lgle,ias, E. ( l 994), capítulo XII. han experimentando aquí durante esos años (desde 1984) los precios de la tierra. En resumen, pues, los datos indican que la mayor parte de las compras realizadas por no agricultores, y por consiguiente una elevada proporción del total de compras de fincas rústicas registradas en la comarca durante el bienio 1987-1988, responden al papel de la tierra en tanto que activo, o bien a la esperanza de un paso futuro de las superficies a usos urbanos. Por lo que estos dos tipos de motivaciones (ajenas a la función de la tierra como medio de producción agrario o forestal) ejercieron en esos años una notable influencia sobre el mercado de tierras rústicas de la zona. Esto es digno de ser destacado, sobre todo si tenemos presentes las características de esta comarca. En este sentido, los resultados de esta investigación empírica avalan una conclusión más general: el peso considerable que tienen en Galicia los dos factores citados (concurrencia por parte de los usos urbanos del suelo, y atractivo de la tierra en tanto que activo) como obstáculos a la movilidad de las superficies agrarias, a la ampliación de las explotaciones por medio de las compraventas. Confirmando, en concreto, la gran relevancia que alcanzaron estos dos factores en la segunda mitad de la década de los 80. 6.1.2. La distribución de los vendedores y compradores por categorías socioprofesionales En el cuadro 8 puede verse de forma más detallada la distribución de los vendedores y compradores por categorías socioprofesionales, la participación que tienen en las transacciones cada una de estas categorías. Sin entrar en un comentario pormenorizado de esas cifras, conviene destacar no obstante algunos hechos, que vienen a precisar las conclusiones anteriores. En primer lugar, podemos observar que el grupo de los «agricultores» incluye en realidad dos categorías socioprofesionales con un papel muy diferente en el mercado de tierras: los agricultores en activo, que constituyen los principales compradores netos; y los agricultores jubilados, que intervienen casi exclusivamente como vendedores. La participación de Cuadro 8 PROFESIÓJ\i DE LOS VENDEDORES Y COMPRADORES DE TIERRAS. COMARCA DE ARz(;A 1987-1988 Ventas Categorías socioprofesionales Número Superficie N.º % Ha. % l. Agricultores en activo ............................... 682 32,6 295,6 18,5 2. Agricultoresjubilados ............................... 171 8,2 134,3 8,4 9. Sociedades y cooperativas agrarias .......... o 0,0 0,0 0,0 TOTAL CATEGORIASAGRARIAS (1+2+9) . 853 40,8 429,9 26,9 3. Obreros y empleados no agrarios ............ 409 19,5 239,2 14,9 4. Comerciantes, industriales, autónomos .. 173 8,3 160,2 10,0 5. Funcionarios .............................................. 161 7,7 212,9 13,3 6. Profesionales liberales y cuadros ............. 95 4,5 244,7 15,3 7. Jubilados no agrarios ................................ 99 4,7 99,1 6,2 8. No agricultores (sin especificar prof.) .... 273 13,0 178,6 11,2 10. Soc. y coop. agroindustriales ................... o 0,0 0,0 0,0 11. Otras sociedades y cooperativas ............... 1 0,0 10,5 0,7 12. Instituciones públicas (municipios) ........ 26 1,2 8,5 0,5 13. Instituciones eclesiásticas ......................... 3 0,1 16,3 1,0 TOTAL CATEGORIAS NO AGRARIAS ......... 1.240 59,2 1.170,2 73,1 TOTAL ............................................................. 2.093 100,0 1.600,0 100,0 ( *) Diferencia entre la participación que tiene cada categoría en las compra-. y ventas <lf' tif'ITas. Fuente: La misma quf' en el cuadro 4. m Compras Saldo de las transacciones realizadas por cada Número Superficie categoría socioprofesional N.º % Ha. % % sobre la sup. Ha. total movida ( *) 1.141 54/> 734,0 45,9 438,4 27,4 13 0,6 4,6 0,3 -129,7 -8,1 4 0,2 39,5 2,5 39,5 2,5 1.158 55,3 778,1 48,6 348,3 21,8 511 24,4 248,0 15,5 8,8 0,6 226 10,8 313,3 19,6 153,1 9,6 74 3,5 54,0 3,4 -158,9 -9,9 19 0,9 72.7 4,5 -172,0 -10,8 21 1, 1 5,5 0,3 -93,9 -5,9 64 3,1 36,1 2,3 -142,5 -8,9 12 0,6 84,0 5,2 84,0 5,2 5 0,2 8,4 0,5 -2,1 -0,1 o 0,0 0,0 0,0 -8,5 -0,5 o 0,0 0,0 0,0 -16,3 -1,0 935 44,7 821,9 51,4 -348,3 -21,8 2.093 100,0 1.600,0 100,0 Cuadro 11 A. B. E. ESTIMACIÓN DEL VOLUMEN DE LAS TRAKSACCIONES EN EL MERCADO DE TIERRAS QUE PUEDEN CONTRIBUIR A UNA AMPLIACIÓN DE LAS EXPLOTACIONES AGRARIAS. COMARCA DE ARZVA; MEDIAANCAL PARA EL BIENIO 1987-1988 % sobre la Superficie superficie (ha.) movida Superficie total movida en el mercado de tierras ........................................................... 800,0 100,0 Superficie comprada por agricultores ( 1) 389,1 48,6 c. Compras realizadas por el arrendatario que ya venía trabajando las tierras ...... 51,4 D. Compras de partes de la herencia a coherederos .............................................. 38,8 Superficie que puede contribuir a una ampliación del tamaño de las explotaciones agrarias (B-CrD) .......................................... 298,9 37,4 % sobre la superficie total de la comarca 0,95 0,46 0,35 (1) Incluye las compras efectuadas por las categorías socioprofesionales: «Agricultores en activo", .. sociedades y cooperati\·as agrarias» y «Agrin1ltores jubilados». Funlle: Elaboración propia a partir de: - La información recogida en la Oficina del Registro ile la Propiedad dt' Arzúa. - Conselleria de Agricultura, Gandcria e Montes: Anuario d-P P.\latútim agran'a 1991, Xunta de Galicia, Santiago, 1992. u. Además, de las tierras adquiridas por agricultores alrededor de 1/ 4 corresponde a superficies que ya eran trabajadas por el comprador (en arrendamiento o cedidas por un coheredero). m. El resultado final es que tan sólo el 37,4 por ciento de la superficie transaccionada pudo contribuir aquí a una ampliación de las explotaciones agrarias. 1v. Eso hace que el volumen anual de tierras utilizadas para esas ampliaciones se limite, como máximo, al 0,35 por ciento de la superficie productiva de la comarca (ver cuadro 11) . En definitiva, pues, vemos que no solamente la movilidad en el mercado de tierras era en estos años reducida, sino que a eso se unía otro obstáculo que dificultaba todavía más el agrandamiento de las explotaciones por medio de esta vía: la fuerte concurrencia que los agricultores sufren en este merca- do por parte de compradores ajenos al sector. El resultado final es que la posible contribución de este mecanismo a los cambios en las estructuras agrarias era en esta comarca sumamente limitada; permitiendo a lo sumo pequeñas ampliaciones de las unidades productivas, y por parte de una reducida proporción de los agricultores. Esos resultados, que se derivan de nuestra investigación, son coherentes con la evolución de la estructura dimensional de las explotaciones en la comarca que nos indican los censos agrarios para el período 1982-1989. Y concretamente, con un aspecto de esta evolución: la ausencia de un proceso significativo de reestructuración neta en favor de los estratos de mayor tamaño (ver supra: cuadro n. 8. CONCLUSIONES De acuerdo con los objetivos expuestos inicialmente, esta investigación empírica nos ha permitido obtener unos primeros datos sobre el volumen y características de las compraventas de tierras en Galicia. Unos datos que se refieren concretamente a una comarca rural del interior de la provincia de A Coruña, y a la etapa de fuerte alza de los precios de la tierra que tuvo lugar en nuestra Comunidad Autónoma, al igual que en el conjunto de España, durante la segunda mitad de la década de los 80. Teniendo presente ese ámbito geográfico y temporal del estudio (y, por consiguiente, la imposibilidad de realizar extapolaciones al conjunto del territorio gallego, ni a los últimos 20/30 años), vamos a resumir los principales resultados obtenidos. - La primera conclusión a destacar es que la movilidad en el mercado de tierras rústicas de esta comarca era en esos años (1987-1988) reducida, situándose el volumen anual de la superficie transaccionada en torno al 1 por ciento de la superficie comarcal. - Las transacciones se refieren en su inmensa mayoría a lotes de muy pequeña extensión, y a parcelas sueltas. Aunque se constata también la realización de compraventas de cierta dimensión (mayores de 5 ha.), muy esca- ECO NOMIA AGRA RIA sas en número pero que representan casi el 40 por cien- to de la superficie movida. -Las características de los vendedores y compradores presentan diferencias entre esos dos grupos de transacciones, pero sin que pueda hablarse aquí en rigor de una segmentación entre dos mercados de tierra distintos. - Los datos relativos a la profesión de los participantes muestran que la mayor parte de las ventas son realizadas en esta comarca por no agricultores. Pero el hecho más destacable es la elevada participación que este grupo tenía también en las compras. En este sentido, los resultados de nuestra investigación ponen de manifiesto la elevada intensidad que alcanzó en esta zona durante la segunda mitad de los 80 la demanda de tierras por parte de personas ajenas a la agricultura, cuyo móvil era en general la búsqueda de una forma de inversión, o la esperanza de un paso futuro de las superficies a usos urbanos. - De este modo, además de ser escasa la oferta en el mercado de tierras, los agricultores de la comarca debieron enfrentarse en ese período a una fuerte concurrencia por parte de compradores ajenos al sector. El resultado final es que la posible contribución de las compra-ventas a la ampliación de las explotaciones agrarias fue durante estos años sumamente pequeña. O BIBLIOGRAFÍA ADEF (1984): La propriété fonciere, París, Economica. ARNALTE ALEGRE, E. y AVELLÁ REus, L. (1986a): «Modelos locales del mercado de la tierra en el País Valenciano», Agricultura y Sociedad, n.º 41, pp. 139-183. ARNALTE ALEGRE, E. y AVELLA REus, L. 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NOMIA AGRA RIA F.:.dehí'fff; Le pez la dinámica de las estructuras agrarias. Para ello se toma como base una investigación empírica realizada en la comarca de Arzúa (situada en el interior de la provincia de A Coruña), utilizando como fuente de información los expedientes procedentes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones. Los resultados obtenidos muestran, en primer lugar, que el índice de movilidad en el mercado de tierras de esta comarca es reducido. Pero a ello se une, además, el hecho de que una elevada proporción de las compras son realizadas por personas ajenas al sector agrario, que en la mayor parte de los casos buscan una forma de colocación para su capital, o actúan movidas por la esperanza de un paso futuro de las superficies a usos urbanos. Como consecuencia de esos dos fenómenos, la contribución de las transacciones a la ampliación de las explotaciones agrarias es aquí sumamente limitada. PALABRAS CLAVE: Mercado de tierras, Galicia, movilidad de la tierra, estructuras agrarias, tamaño de las explotaciones. RÉSUMÉ Cet article vise a apporter un certain nombre de données et de conclusions au sujet du volume qu'atteignent en Galice les contrats d'achat et de vente des propriétés foncieres, des caractéristiques de ces transactions et, en conséquence, de leurs effets sur la dynamique des structures agricoles. Pour ce, il est pris comme ase une recherche empirique réalisée dans la contrée d'Arzúa (située a l'intérieur de la province de La Corogne), en utilisant comme source d'information les dossiers provenant de la liquidation de l'impót sur les transmissions. Les résultats obtenus montrent, en premier lieu, que le taux de mobilité dans le marché des terres de cette région est has. 11 s'y ajoute le fait que les achats sont réalisés, dans une large mesure, par des personnes étrangeres au secteur agricole, qui, le plus souvent, cherchent une fai;:on de placer leur capital, ou qui agissent dans l'espoir que ces superficies seront transformées prochainement en terres a usage urbanin. 11 résulte de ces deux phénomenes que la contribution des transactions a l'élargissement des exploitations agricoles est ici extremement limitée. SUMMARY The article seeks to provide sorne preliminary data and conclusions about the volume of rural property sales in Galicia, the characteristics of these transactions and the resulting effects on the dynamics of agricultura! structures. An empirical investigation carried out in the district of Arzúa (situated in the interior of the province of La Coruña), using transfer tax returns as the information source, is used for this purpose. The results obtained show, firstly, that the index ofmobility on the land market in this district is small. This combines with the fact that a high proportion of the purchases are made by people outside of the agricultura! sector, most ofwhom are looking for a way of investing their capital or are motivated by the hope of these lands being reclassified for urban uses. As a result of these two phenomena, the contribution of the transactions to the extension of agricultura! holdings is extremely small here.